緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇小區(qū)物業(yè)管理范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

具體工作如下：

一、加強管理，持續(xù)改進

1、完善配套設施

自業(yè)主入住之后，完美時空園區(qū)逐步暴露出施工質量問題及計不盡人意之處，2006年項目領導工程及人員協(xié)調(diào)進行各方處理，彌補不足，使配套設備設施趨于完善，贏得業(yè)主信賴，如增設自行車場、a棟安裝空調(diào)定時器、檢測消防設施線路、檢修供電系統(tǒng)，調(diào)整配電開關負荷等。

2、突發(fā)事件處理

針對園區(qū)的實際情況，完美時空物業(yè)部制定并完善各項應急預案，對突發(fā)事件做到事前有預案，事中有程序，事后有總結的預案流程，以便在突發(fā)事件時能夠從容應對，消除安全隱患。

3、節(jié)能管理

針對園區(qū)能源公攤量大，業(yè)主交費難，項目部研究制定樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場，采取多項改進節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規(guī)定時間開啟等。

4、檔案管理

檔案管理是在物業(yè)管理當中的一項重要工作，項目部中工作專人對檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內(nèi)容上，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期，細致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據(jù)庫，相關信息輸入，查詢便捷、快速、詳細，并不斷更新，保持數(shù)據(jù)的完整及可靠性。

5、培訓管理

根據(jù)完美時空實際情況，物業(yè)部年初制定了詳細的培訓方案，力爭做到業(yè)務水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應知應會、客服人員應知應會，通過工程、客服、保安知識的交叉培訓，使員工物業(yè)知識全面化。

6、安全防范管理

6.1消防管理：

火災是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災，業(yè)主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經(jīng)理為組長，組建園區(qū)義務消防組織，實施嚴格的消防監(jiān)督管理并將消防責任分解到各戶，向其講解消防知識。在2006年11月9日舉行了完美時空園區(qū)消防演習，提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識。

6.2治安管理：

為了保障園區(qū)業(yè)主的安全，完美時空安保部對保安隊伍實行嚴格培訓，貫徹“六防”措施，實行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對特別區(qū)域實施重點布控，如在自行車場盜竊高發(fā)區(qū)實行嚴密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業(yè)主挽回直接經(jīng)濟損失數(shù)千元，受到業(yè)主贊譽。由于完美時空園區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。

7、環(huán)境管理

7.1監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司，對園區(qū)綠化、綠植實行合理搭配，突出特點，達到自然、和諧、放松的效果。同時，祛除疾病，成功抑制了美國白蛾在園區(qū)的蔓延。

7.2對園區(qū)垃圾實行分類，利國利民。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級領導及園區(qū)業(yè)主的贊譽。

7.3為了使園區(qū)大廈整體清潔，提升園區(qū)環(huán)境品質，物業(yè)部在本年度對大廈外墻面進行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進、監(jiān)督，嚴把質量關，通過干凈、整潔的大廈外觀，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。

8、客戶服務

8.1針對收費難項目部成立了“貼心管家小組”專人負責、更好的為業(yè)主提供貼心服務，每周針對收費情況開會分析總結工作經(jīng)驗，不但使服務品質有所提升，而且成功化解了收費危機。從“貼心管家小組”成立前的每月收費80萬元到小組成立后每月140萬元的收費飛躍，基本完成了公司的收費指標，減輕了公司的支出壓力。

8.2大廈內(nèi)制作了不銹鋼企業(yè)名牌，大廈外制作樓牌號，方便了園區(qū)來訪客戶，同時也大大提升了園區(qū)大廈品質。

8.3成立項目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區(qū)業(yè)主公示實創(chuàng)上地物業(yè)公司及完美時空物業(yè)部的工作情況，并及時向業(yè)主提供相關信息。如天氣預報、租房信息、生活小常識等。

8.4對毗鄰業(yè)主間的矛盾進行協(xié)調(diào)，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機房電磁干擾a403電腦閃屏問題。經(jīng)過物業(yè)部領導與電信多次協(xié)調(diào)，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數(shù)據(jù)公司人員多，影響同層其他公司人員用衛(wèi)生間，物業(yè)部通過改造衛(wèi)生間，增加蹲位和大量細致的溝通工作，最終將矛盾化解。

8.5在接待業(yè)主投訴中，針對投訴內(nèi)容進行分類，由相應部門處理，爭取在最短時間內(nèi)解決并對處理結果對業(yè)主進行回訪。

8.6主動、積極地與業(yè)主進行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務理念，創(chuàng)造機會及條件營造良好的氛圍，引導并控制輿論導向。

二、優(yōu)質服務、贏得贊賞

1、由于物業(yè)管理服務的提升，贏得了業(yè)主的信賴，本年度完美時空物業(yè)部共協(xié)助業(yè)主完成接待工作上百次，其中人大代表團兩次、全國領導三次、知名企業(yè)合作峰會6次，良好的專業(yè)素質贏得了來訪單位及業(yè)主的高度贊賞。

2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關頻繁跳閘，嚴重影響了業(yè)主的正常辦公，物業(yè)工程部及時組織技術力量幫助該公司進行了徹底排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于負荷過于集中，三相用電負荷嚴重不平衡，造成單項超負荷掉閘，為了保證業(yè)主的正常工作不受影響，工程技術人員避開正常工作時間段，在午夜加班加點解決該項問題，工程人員解業(yè)主之憂、想業(yè)主之想的工作贏得了業(yè)主的贊揚。

3、供暖制冷工作是園區(qū)的重要工作的一部分，為了部影響業(yè)主的供暖保證設備的正常運行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對設備進行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層i）bm公司的延時制冷給完美時空物業(yè)部換季檢修工作帶來了巨大不便，ibm延時制冷結束后留給工程檢修的時間只有7天（每年檢修時間為兩個月）如何在短時間內(nèi)完成檢修工作成了技術難點，經(jīng)過工程技術人員的反復論證，決定進行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區(qū)的正常供暖使園區(qū)業(yè)主無一投訴。

4、垃圾分類工作達標是北京市政府申辦2008奧運會對世界承諾項目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時空物業(yè)部專門成立了垃圾分類領導小組，制定了相關制度及流程，配置了相關設施，相關負責人細致、系統(tǒng)的對參與員工進行培訓講解，使垃圾分類工作最終高質量有序進行，受到了市領導、區(qū)領導的好評。由于垃圾分類工作的出色，對北京市政府擬列為垃圾分類優(yōu)秀園區(qū)。

5、拾金不昧是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是在今天金錢高于一切的社會環(huán)境里，此項美德已被大多數(shù)人所遺忘，完美時空物業(yè)部通過對員工進行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財務人員的不慎，將公司的稅務登記證、支票一些重要票據(jù)灑落園區(qū)被物業(yè)部員工拾到，物業(yè)部領導知道該物品的重要性，馬上派財務及客服負責人聯(lián)系該公司負責人，該公司負責人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復得并可能造成重大經(jīng)濟損失的物品，該公司負責人激動得不知道說什么才好。

6、人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現(xiàn)，是一項光榮的政治任務，完美時空物業(yè)部經(jīng)過廣泛的溝通、細致的工作，最終圓滿完成了這一任務。

三、文化宣傳、構建和諧

1、2006年初完美時空物業(yè)部就將本年度設定為完美時空文化年，2006年1月10日完美時空物業(yè)部與園區(qū)業(yè)主協(xié)作成功舉辦了“完美時空之夜”新春聯(lián)誼會，通過此項活動加深了物業(yè)與業(yè)主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業(yè)部正在籌備新春舞會，本著友好、協(xié)作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時空物業(yè)部與業(yè)主之間化解矛盾、建立友誼、團結協(xié)作、共取雙贏。

2、為了更好的宣傳企業(yè)形象，豐富園區(qū)業(yè)主的文化生活，完美時空物業(yè)部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業(yè)部對外的宣傳窗口。通過嚴密的編導、合理的布局，讓業(yè)主了解到物業(yè)工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業(yè)主感覺到物業(yè)服務的溫馨。有針對性及專業(yè)性強的文章及圖片展示，贏得業(yè)主對物業(yè)工作的理解及支持，引導園區(qū)業(yè)主參與園區(qū)建設。

2006年完美時空物業(yè)部在以項目經(jīng)理為核心的帶領指引下，服務品質有提升，管理方法有創(chuàng)新，文化宣傳有成就的基礎上，圓滿完成了公司的既定目標，達到了逾期的效果。然而在項目團隊面前存在的有些困難還需公司總部給予關注支援，以便使項目管理更加完善，創(chuàng)造企業(yè)品牌。

1、中水問題：自完美時空物業(yè)部接管園區(qū)以來，中水問題一直是困擾物業(yè)部與業(yè)主溝通的最大障礙，同時也是費用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個季度，中水事故頻繁，給園區(qū)業(yè)主帶來不便，給物業(yè)部的服務造成重大負面影響。雖然物業(yè)部經(jīng)過多方努力，暫時解決了供水，但從長遠看治標還未治本。希望通過公司與開發(fā)企業(yè)的高層會晤，盡快、妥善解決中水問題。

2、門牌號、指示牌：完美時空園區(qū)入住將近三年，園區(qū)導引標識仍不完善業(yè)主反映較大，作為高檔大廈、配置檔次較高的公司導引標牌及門牌號是完全必要的，希望公司能夠考慮，以最小的投資，獲取較大的回報。

3、業(yè)主的溝通：完美時空園區(qū)業(yè)主已基本入住完畢，溝通工作尤為重要，本年度以少數(shù)業(yè)主發(fā)起的成立業(yè)主委員會的呼聲雖然被物業(yè)部成功遏制，但是還請公司領導給予重視。在政策傾斜及資金投入給給予考慮，以便進一步分化瓦解。在物業(yè)管理法律法規(guī)還不健全的情況下，成立業(yè)主委員會對物業(yè)公司而言是弊大于利，希望公司領導斟酌。

篇（2）

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務。

5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。

3、業(yè)主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

篇（3）

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務、交通、環(huán)衛(wèi)、市場、房管、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)和文化娛樂等部門，應是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發(fā)展的關系，但目前一些城市物業(yè)管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業(yè)管理處于自發(fā)狀態(tài)，加之物業(yè)管理的歸口部門不清，協(xié)調(diào)不力，遇到問題投訴無門。物業(yè)公司與有關部門關系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責權關系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使物業(yè)公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務的正常開展。上述城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.城市住宅小區(qū)業(yè)主缺乏自我約束能力，對物業(yè)管理認識不清。

居住在各類城市住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養(yǎng)等是不盡相同的，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別，業(yè)主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經(jīng)常發(fā)生，增加了物業(yè)管理的難度。廣大業(yè)主及物業(yè)管理者對物業(yè)管理認知程度存在差異，物業(yè)管理的服務、管理范圍的界定，有償和無償服務的界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。在物業(yè)維修工作中，多數(shù)業(yè)主繼承了過去住公房管理模式的概念，認為自己給了物業(yè)管理費，那么物業(yè)管理部門就要對房子全權負責，對物業(yè)管理企業(yè)提出原本不屬于企業(yè)承擔的義務。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對物業(yè)管理所要求的管理體制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認識，盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，但在傳統(tǒng)觀念的影響下，從內(nèi)心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務正常的運行受到很大的影響。

3.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務水平不高，管理人員素質低下，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。

現(xiàn)今，大多數(shù)城市住宅小區(qū)所發(fā)生的矛盾都是業(yè)主不滿意物業(yè)管理企業(yè)的服務水平而產(chǎn)生的。城市的住宅小區(qū)管理公司因資質和規(guī)模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業(yè)主提供周到和全面的服務，標準所規(guī)定的物管服務評定項目，企業(yè)也難以實施到位。這些原因導致物業(yè)管理水平的低下，無法達到業(yè)主的期望，引發(fā)兩者經(jīng)常出現(xiàn)許多矛盾。物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性要求比較高的行業(yè)，對管理人員的綜合素質要求高。但物業(yè)管理這一行業(yè)的現(xiàn)實是，國家尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，加之近幾年來發(fā)展較快，從業(yè)人員大都是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、單位后勤部門等行業(yè)及下崗人員轉到物業(yè)管理行業(yè)的，所學專業(yè)五花八門。因此，管理隊伍素質良莠不齊，從就業(yè)人員素質看，有的是隨意聘用的未經(jīng)專業(yè)培訓的非物業(yè)專業(yè)人員，有的職工對物業(yè)管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業(yè)管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統(tǒng)的專業(yè)知識和管理技巧，面對紛繁的管理業(yè)務和千萬家住戶及需協(xié)調(diào)的眾多關系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務項目，不善于拓展其他服務、物業(yè)專項經(jīng)營和多種經(jīng)營業(yè)務。雖說有的物業(yè)管理企業(yè)建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經(jīng)常進行專業(yè)技術培訓和職業(yè)道德教育，使管理服務工作很難到位。物業(yè)管理人員素質偏低的現(xiàn)狀，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展，而且難以適應新的挑戰(zhàn)。

4.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化程度低下。

所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C（即計算機、通信與網(wǎng)絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，將多元住處服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。隨著科學技術水平的提高，越來越多的小區(qū)開始實施了物業(yè)小區(qū)智能化管理。但有很多的城市小區(qū)未能啟動智能化以及一些先進的科學管理技術，主要原因是智能化系統(tǒng)不僅需要投入不少建設資金，還需要專業(yè)技術人員進行日常維護。其實，真正實施了小區(qū)智能化后，可以大大節(jié)約管理費用。小區(qū)智能化投入不足，大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化管理的硬件設備和軟件技術，多半停留在傳統(tǒng)的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質量和效率，不能適應現(xiàn)代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發(fā)展。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策

一般來說，物業(yè)管理公司的基本內(nèi)容包含經(jīng)營、管理和服務三方面，服務是宗旨，管理是目的，經(jīng)營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經(jīng)營管理于服務之中，在服務中完善經(jīng)營管理。物業(yè)管理的核心應在于物業(yè)本身并在外延上擴展到人，要通過企業(yè)化的經(jīng)營、專業(yè)化管理及社會化的服務使物業(yè)不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業(yè)管理產(chǎn)生品牌效應，使物業(yè)成為業(yè)主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難，提高物業(yè)管理公司的管理服務水平，完善物業(yè)管理服務功能，對促進物業(yè)公司的健康發(fā)展十分重要。

1.加強立法工作，為開展物業(yè)管理工作提供法律保障。

為保證物業(yè)管理有章可循，按章辦事，必須加強物業(yè)管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業(yè)管理暫行規(guī)定》，明確政府物業(yè)管理持政主體和專業(yè)部門按職責分工，并對物業(yè)管理進行指導與監(jiān)督的地位；明晰業(yè)主、管委會、物業(yè)管理公司、政府職能部門等各方的權力和義務關系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經(jīng)費和獎懲等一系列物業(yè)管理規(guī)范，各自職能、各方的責權等均必須以法規(guī)的形式確定下來，明確政府行使監(jiān)督指導權，管委會行使、物業(yè)公司行使管理服務權，以適應物業(yè)管理的權威性、統(tǒng)一性、專業(yè)性、綜合服務性、有償性等要求。對已出臺的涉及物業(yè)管理的法規(guī)，要根據(jù)實施過程中出現(xiàn)的新問題、新情況進行適當?shù)男抻啞⒀a充和完整，以適應新形勢的需要。物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細則，建立完善的管理服務章程、崗位責任和各項規(guī)章制度。充分運用已出臺的法規(guī)，做到有章可循，按章辦事。

2.重視基礎管理工作，明晰物業(yè)管理主體。

物業(yè)管理的基礎工作應早介入，并使之法制化，為今后進行物業(yè)管理打下良好基礎。在建筑施工前期就與開發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細則，使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟有效；在住宅小區(qū)竣工后，應根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業(yè)管理關鍵性的一環(huán)，也是與業(yè)主和住戶建立良好的經(jīng)濟關系，依照物業(yè)管理合同實施管理經(jīng)營與有償服務的重要依據(jù)和條件。物業(yè)公司還應主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關系，協(xié)調(diào)好與住戶及管委會等方面的關系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業(yè)公司經(jīng)營管理爭取社會合力，為物業(yè)公司提高服務質量創(chuàng)造條件。

3.提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質，“以人為本”，提升管理服務的質量。

科學的物業(yè)管理，來自于訓練有素的物業(yè)管理專門人才，培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質。提高物業(yè)管理人員的素質，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考核合格后持證上崗；其次，企業(yè)根據(jù)管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業(yè)技術水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人，參加物業(yè)管理專業(yè)學歷教育，為企業(yè)發(fā)展儲備人才。物業(yè)管理作為勞動密集型的服務行業(yè)，最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意度是衡量物業(yè)公司工作的最終標準。這就要求物業(yè)管理企業(yè)，一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務理念，優(yōu)化服務質量，注重為業(yè)主提供優(yōu)質的服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。

4.積極推動城市小區(qū)業(yè)主大會的建立，選出水平比較高，對物業(yè)管理有著一定認知的業(yè)主委員會，并引導業(yè)主委員會開展工作，由業(yè)主委員會代業(yè)主行使各項權利。

在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢群體，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業(yè)主自身的利益不受侵犯。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業(yè)主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強宣傳力度，使廣大業(yè)主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現(xiàn)，更重要的是要實現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實現(xiàn)保障業(yè)利與搞好小區(qū)建設的雙贏。物業(yè)管理的良性發(fā)展很大程度上需要業(yè)主的支持和配合，為了業(yè)主不至于因為物業(yè)管理意識的生疏，而影響其獲得應有的合法權利，需要加強宣傳力度，采取各種方式，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，把涉及到維護業(yè)益的內(nèi)容和物業(yè)管理的相關法規(guī)通過適當?shù)姆绞阶屓w業(yè)主更多地了解。

篇（4）

一、物業(yè)管理范圍：凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

二、物業(yè)管理機構：業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機構。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

本屆業(yè)主委員會是會設主任、委員共七名。業(yè)主委員會主要任務是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》，維護小區(qū)全體業(yè)主的權益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。

三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修。

小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。

1.合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設施設備，自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

2.愛護小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

3.自覺維護物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

4.業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應遵守政府有關規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。

5.機動車在小區(qū)內(nèi)應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。

機動車應該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。

6.業(yè)主需要進行房屋維修時，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時清理余泥垃圾。

四、物業(yè)服務費用的交納。

本小區(qū)物業(yè)服務費包括：物業(yè)管理人員(保安)工資福利、公共場所電水費，維修費等等。

1.業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費的，應委托他人按期代交或及時補交。

2.對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。

3.欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

4.欠費總金額過高時，業(yè)主委員會授權物業(yè)服務人員依法通過訴訟途徑解決。

五、財務管理。

本小區(qū)設收款記賬員一名。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。

篇（5）

××合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設施設備，自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

××愛護小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

××自覺維護物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

××業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應遵守政府有關規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。

××機動車在小區(qū)內(nèi)應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。

機動車應該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。

××業(yè)主需要進行房屋維修時，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時清理余泥垃圾。

二、物業(yè)管理范圍：凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

三、物業(yè)管理機構：業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機構。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

本屆業(yè)主委員會是會設主任、委員共七名。業(yè)主委員會主要任務是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》，維護小區(qū)全體業(yè)主的權益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。

四、物業(yè)服務費用的交納。

本小區(qū)物業(yè)服務費包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費，維修費等等。

××業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費的，應委托他人按期代交或及時補交。

××對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。

××欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

××欠費總金額過高時，業(yè)主委員會授權物業(yè)服務人員依法通過訴訟途徑解決。

五、財務管理。

本小區(qū)設收款記賬員一名。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。

篇（6）

[關鍵詞]：住宅小區(qū)；物業(yè)管理企業(yè)；發(fā)展

Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.

Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development

一、當前住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

1、角色錯位

其具體表現(xiàn)之一，房產(chǎn)公司既是業(yè)主又是物業(yè)管理公司的母公司，常以母公司的名義來干預、命令物業(yè)管理公司，而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托－關系。表現(xiàn)之二，是物業(yè)管理公司超前于業(yè)主委員會組織，出現(xiàn)由物業(yè)管理公司召集組織并指揮業(yè)主委員會的行為，嚴重干擾了委托人與人之間正常的權利行使和責任區(qū)分。

2、管理不到位

部分物業(yè)管理公司不以物業(yè)管理為主業(yè)，忙于多種經(jīng)營;有些公司雖然在搞物業(yè)管理，但只限于收取管理費和一般性的養(yǎng)護維修，對保養(yǎng)公共部分、維修更新設備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等基本不過問，做不到綜合性、全方位的服務。

3、不正當競爭

一種是在競爭過程以不正常的低價收費來贏得業(yè)務;一種是本公司開發(fā)的物業(yè)，名義上招標選聘物業(yè)管理公司，實際上暗箱操作，內(nèi)定自己組建的物業(yè)公司或有特殊關系的企業(yè)。無論是盲目銷價還是暗箱操作內(nèi)定企業(yè)，均不能體現(xiàn)公平、公正、公開的原則，不能保護消費者的利益，對理順物業(yè)管理市場有極大的危害。

4、逆專業(yè)化

一方面是開發(fā)公司組建物業(yè)管理公司管理所開發(fā)的物業(yè);另一方面是物業(yè)管理公司內(nèi)部操作，不是將電梯、設備維修保養(yǎng)、保安、綠化等專業(yè)服務分包給專業(yè)服務公司，而是自己擁有各類服務隊伍。前一種做法，是典型的分散型物業(yè)管理，特征是小、散、弱、差，導致大量低素質、小規(guī)模的物業(yè)管理公司的存在，造成“麻鵲雖小，五臟俱全”的低水平的重復建設，浪費社會資源。后一種做法則應隨著市場競爭的加劇、市場規(guī)模的擴大、專業(yè)化優(yōu)勢的顯現(xiàn)而逐步得到改善。

二、組建物業(yè)管理企業(yè)集團管理模式的現(xiàn)實意義

鑒于住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的諸多問題。物業(yè)管理企業(yè)應當走集團化發(fā)展道路，組建一批實力雄厚，人才集中，專業(yè)技術力量強，一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。對于推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展十分必要。

1、集團化發(fā)展有利于提高物業(yè)管理服務的整體水平。

隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點集中體現(xiàn)在管理水平和服務質量上。目前，在物業(yè)管理行業(yè)中，管理水平不高，服務質量不到位的現(xiàn)象仍較為普遍，要改變這種局面，滿足人們居住、生活和休閑的環(huán)境及質量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建起物業(yè)企業(yè)集團，使集團成員企業(yè)的管理水平和服務質量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。只有這樣，才能使物業(yè)企業(yè)集團乃至整個物業(yè)管理行業(yè)的管理服務水平得到明顯提高。

2、集團化發(fā)展有利于實現(xiàn)規(guī)模效益。

按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律和價值規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營的目的應當是最大限度地獲得利潤。物業(yè)管理企業(yè)也不例外，在追求社會效益、環(huán)境效益的同時，更應當追求經(jīng)濟效益。但是，由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)輸血來維持生存。組建物業(yè)企業(yè)集團，與原單獨的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術力量強，可以通過集團的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)管理項目，實現(xiàn)規(guī)模效益。

3、集團化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領域，

實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，由于規(guī)模、資金、人才有限，技術力量弱等原因，往往只能局限于物業(yè)管理，難以向其它經(jīng)營領域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團，通過集團成員企業(yè)優(yōu)勢的組合，可以集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，還可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干分公司，如清掃公司、保安公司、綠化公司、家政公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司等，還可以組建房地產(chǎn)開發(fā)公司、花卉苗圃基地、房屋置換公司、培訓中心、樓寓清洗公司等。通過多種經(jīng)營，壯大企業(yè)的經(jīng)濟實力，彌補物業(yè)管理服務收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

4、集團化發(fā)展有利于參與市場的競爭

在市場經(jīng)濟條件下，占領市場是每個企業(yè)追求的目標。企業(yè)要在激烈的競爭中求得更大的發(fā)展，必須走集團化發(fā)展道路，只有組建企業(yè)集團，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)集團在資金上、人才上、技術上、裝備上、管理上、服務上者都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中站穩(wěn)腳跟。我國其他行業(yè)組建企業(yè)集團的實踐證明，聯(lián)合能集中企業(yè)的優(yōu)勢，聯(lián)合能增強競爭力，聯(lián)合能產(chǎn)生新的效益，聯(lián)合能增強企業(yè)發(fā)展的后勁。由此看來，物業(yè)管理行業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，應當走企業(yè)集團化發(fā)展道路，實行聯(lián)合和發(fā)揮聯(lián)合的優(yōu)勢，只有這樣，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

三、組建物業(yè)管理企業(yè)集團管理應注意的事項

1、保持適度發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴大規(guī)模。

組建物業(yè)管理企業(yè)集團的目的是集中人才、技術、資金、管理等優(yōu)勢，實現(xiàn)占領國內(nèi)市場打進國際市場的目標，根據(jù)市場的需要和經(jīng)營規(guī)模，靠人才優(yōu)勢、社會信譽、管理水平、服務質量去占領市場。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團時，絕不可盲目的無計劃、無限度的擴大規(guī)模，更不能一哄而起，貪求數(shù)量，貪大圖快;這樣組建往往由于基礎不牢，組建的快，分手的也快。特別要吸取一些行業(yè)企業(yè)集團由于無限度地擴大規(guī)模，最終導致不僅沒有實現(xiàn)企業(yè)集團的優(yōu)勢，而使企業(yè)集團背上沉重包袱，最終導致企業(yè)集團陷人困境的教訓。為了防止盲目擴大規(guī)模，組建物業(yè)管理企業(yè)集團一開始就要搞好調(diào)查研究，從企業(yè)利益出發(fā)，從市場需要出發(fā)，來確定企業(yè)集團的發(fā)展規(guī)模。

2、經(jīng)營領域適度，防止過分追求經(jīng)營多樣化。

多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)集團發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇，但決不是經(jīng)營的領域、輻射的行業(yè)越多越好，只有從企業(yè)集團的實際能力和優(yōu)勢出發(fā)，選擇與物業(yè)管理行業(yè)密切相關的行業(yè)，才能有利于物業(yè)企業(yè)集團的發(fā)展。如果把與物業(yè)管理無關聯(lián)的行業(yè)企業(yè)也吸收到物業(yè)企業(yè)集團中，并以此作為拓展的經(jīng)營領域，往往不利于企業(yè)集團的發(fā)展。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團拓展的經(jīng)營領域，應圍繞與物業(yè)管理有關的行業(yè)開展多種經(jīng)營，如綠化公司、保安公司、清潔服務公司等專業(yè)服務公司，切不可無限度追求經(jīng)營多樣化，搞的過多過濫，最終導致主業(yè)不強，副業(yè)不富，在市場上失去競爭力。多元化經(jīng)營不一定會減弱風險，全面出擊不如重點出擊，把主業(yè)做大，基礎鞏固，形成規(guī)模經(jīng)濟，才有可能經(jīng)受住市場競爭的考驗。

3、規(guī)范化運作，防止簡單化組合。

組建物業(yè)管理企業(yè)集團的最終目的是擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，要實現(xiàn)這一目標，就要在建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，轉換企業(yè)經(jīng)營機制，在適應市場競爭上做文章。同時，在組建企業(yè)集團的過程中要實行規(guī)范化運作，嚴格按照組建企業(yè)集團的有關規(guī)定進行操作，切不可草率行事，簡單化的組合。特別要注意學習其它行業(yè)組建企業(yè)集團的成功經(jīng)驗和作法，建立起企業(yè)集團章程和完善的管理制度，使物業(yè)管理企業(yè)集團一開始就走上制度化、規(guī)范化的發(fā)展道路。

4、強化管理，防止忽視自身建設。

組建起來的物業(yè)管理企業(yè)集團，能否按照預期的目標發(fā)展，很重要的一條就是企業(yè)集團組建后，能否不失時機地抓好自身的建設。因為，參加集團的成員企業(yè)，其各有長處和優(yōu)勢，也各自存在不足，而要真正做到揚長避短，優(yōu)勢互補，以適應物業(yè)市場競爭的需要，必須不斷強化自身的建設;同時，一個企業(yè)集團能不能搞好的關鍵也在于一個好的領導班子和一支過硬的思想好、業(yè)務精、懂管理、善經(jīng)營、服務意識強的職工隊伍，由此看來，加強物業(yè)管理企業(yè)集團的領導班子和職工隊伍建設，直接關系到企業(yè)集團的發(fā)展，必須抓實抓好，只有這樣，企業(yè)集團的領導班子和職工隊伍才能適應物業(yè)管理新形勢、新任務的要求，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

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1.形成了初步的物業(yè)管理法律框架根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，必須廣泛地推行物業(yè)管理制度。進入二十世紀以來，我國各地地方政府也制定了物業(yè)管理的地方性法規(guī)。國務院于1998年頒布了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，提出物業(yè)管理的新體制應該是物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理和業(yè)主自治的結合。國務院于2003年下發(fā)了《物業(yè)管理條例》，使我國的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化和法制化。2007年對該條例進行了修訂，進一步強調(diào)了物業(yè)服務和業(yè)主的自治管理[1]。可以說我國已經(jīng)形成了初步的物業(yè)管理法律框架。2.物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展進入二十世紀以來，我國的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理格局逐漸向市場化、專業(yè)化和社會化的方向前進。隨著城市化進程的加快以及城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，我國的物業(yè)管理行業(yè)得到了長足的發(fā)展。當前在經(jīng)濟發(fā)達的城市，物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋了50%以上的住宅小區(qū)，在全國范圍內(nèi)這個比例已經(jīng)達到38%。

二、小區(qū)物業(yè)管理的問題

1.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營模式單一、市場化程度低大部分的物業(yè)管理企業(yè)仍然是房地產(chǎn)開發(fā)公司直接委托或者自己組建的，這也造成了業(yè)主委員會無法自由地選擇物業(yè)管理企業(yè)，形成了一定的行業(yè)壟斷。當一個物業(yè)管理企業(yè)得到了某小區(qū)的管理權之后，其他物業(yè)管理企業(yè)就難以獲得公平競爭的機會。這也導致了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營模式單一、市場化程度較低[2]。2.存在物業(yè)亂收費情況由于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間缺乏對等的關系，一些物業(yè)管理企業(yè)沒有制定統(tǒng)一的收費標準，存在著亂設收費項目、隨意提高收費的行為，造成業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的不滿，甚至拒交物業(yè)費，加劇了物業(yè)管理協(xié)會業(yè)主之間的矛盾。3.小區(qū)治安問題沒有得到解決物業(yè)管理企業(yè)的一個重要職責就是保衛(wèi)小區(qū)的安全，然而小區(qū)治安的問題卻沒有得到有效地解決。盡管物業(yè)管理企業(yè)也采取了一定的措施，但是卻沒有得到相應的效果，物業(yè)保安沒有發(fā)揮應有的作用，入室盜竊、摩托車和汽車的被盜案件時有發(fā)生，造成了業(yè)主的不滿。4.服務質量得不到提高由于物業(yè)管理行業(yè)的市場化程度低，一些物業(yè)管理企業(yè)沒有樹立競爭意識和服務意識，導致服務質量得不到有效地提高。根據(jù)相關調(diào)查，有超過40%的受訪者對于物業(yè)管理服務表示非常不滿意，而表示滿意的受訪者僅占12%。這也可以體現(xiàn)出我國的物業(yè)管理企業(yè)普遍具有較低的服務水平，存在著小區(qū)污水滿溢、下水道堵塞、綠化破壞、垃圾堆積、公共道路和樓梯被占用的問題。

三、小區(qū)物業(yè)管理問題的解決對策

1.對物業(yè)管理行業(yè)進行規(guī)范，對小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主之間的責權進行明確要解決小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，最重要的措施就是對物業(yè)來管理領域的各種關系進行理順，對我國物業(yè)管理法律體系進行完善[3]。首先，必須做好物業(yè)管理的立法工作，也就是制定相應的物業(yè)管理法律法規(guī)。其次，要在物業(yè)管理法律法規(guī)中明確的界定物業(yè)管理公司的權利與義務、業(yè)主委員會的成立和運作程序、業(yè)主的權益以及開發(fā)商的權限等問題。第三，要充分尊重無業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的意見，在《合同法》的框架下，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主可以本著公平協(xié)商的原則簽訂物業(yè)服務合同，在合同中明確雙方的權利義務，對物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的權利和義務關系進行理清。2.引入市場競爭機制，提高，物業(yè)管理，企業(yè)的競爭意識，和服務意識造成小區(qū)物業(yè)管理問題的根本問題在于缺乏相應的市場競爭機制，沒有建立起完善的物業(yè)管理市場體系，物業(yè)管理企業(yè)具有較低的市場競爭意識和服務意識，不能為小區(qū)居民提供滿意的物業(yè)服務。因此必須打破壟斷現(xiàn)象，引進市場競爭機制。首先，要建立起物業(yè)管理企業(yè)的等級申報和評選制度，將物業(yè)管理企業(yè)的準入門檻提高。相關部門要定期考評物業(yè)管理企業(yè)，并對其進行資格認證和管理。其次，要將完善的市場競爭機制建立起來，對物業(yè)管理招投標的操作程序和基本要求進行明確。這樣一來可以保障物業(yè)管理招投標的公平、公正和透明。物業(yè)管理企業(yè)必須提高自身的競爭意識，為了在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就必須不斷提高自身的管理和服務水平，為居民提供更加優(yōu)質的服務，加大力度整治小區(qū)的治安問題、環(huán)境問題，自覺接受小區(qū)居民的監(jiān)督，杜絕物業(yè)管理行業(yè)中存在的亂收費問題。只有這樣才能使我國在小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)走上健康、穩(wěn)健的發(fā)展軌道。

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一、寧波住宅小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理模式

住宅小區(qū)是城市微觀地理單位之一，是城市的重要組成部分。住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的縮影，是衡量城市管理水平的重要標志。寧波住宅小區(qū)的物業(yè)管理總體上保持著一定的穩(wěn)定性，滿意度和好評率較高，但也不同程度地出現(xiàn)了一些抱怨聲和質疑聲，從表象上看，主要是由于物業(yè)管理和服務不到位引起的，但實際上，一個住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式是否適合其本身的發(fā)展，是背后深層次的原因之一。根據(jù)市住建局調(diào)研報告顯示，截至2020年10月底，全市共有住宅小區(qū)2312個，其中有1906個住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，物管覆蓋率82.4%，涉及300多萬居民。當前住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式主要有三種：一是物業(yè)服務企業(yè)（以下簡稱物業(yè)公司）包干制；二是物業(yè)公司酬金制；三是小區(qū)業(yè)主自治模式。此外，還有直管公房管理模式、單位自建自管模式等，由于這些管理模式所占比例較小，且從目前看來并不符合未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，本文暫不作討論。

二、三種住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的利弊分析

物業(yè)管理與每個居民都息息相關，因此，每個人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有諸多的誤解。因此，對小區(qū)主要管理模式的利弊做個簡單的分析，以便在選聘物業(yè)公司投票時作一參考。（一）包干制選聘物業(yè)公司包干制是指業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，通過合同與物業(yè)公司約定服務內(nèi)容和標準，物業(yè)公司按約定完成物業(yè)管理服務工作，盈虧均由物業(yè)公司享受或承擔。優(yōu)點：業(yè)主在選聘物業(yè)公司時，通過在合同中約定物業(yè)服務的內(nèi)容和標準以及物業(yè)服務收費標準，把小區(qū)物業(yè)管理事項幾乎全包給物業(yè)公司，收繳的物業(yè)費屬于物業(yè)公司，物業(yè)公司自負盈虧、自擔風險。業(yè)主和業(yè)委會只需監(jiān)督物業(yè)公司按內(nèi)容和標準做好小區(qū)的各項物業(yè)管理事務。理論上兩者權責清晰，溝通成本低，業(yè)主和業(yè)委會只要出錢就能享受服務，較為輕松。因此，現(xiàn)在大部分的小區(qū)通過包干制選聘物業(yè)公司。缺點：一是物業(yè)公司利潤最大化與提升服務質量之間的矛盾凸顯。在固定的物業(yè)費前提下，物業(yè)公司能節(jié)約多少開支，利潤就能提升多少。因此，物業(yè)公司會千方百計地節(jié)約成本，從而導致物業(yè)服務質量下降。比如通過缺編節(jié)約工資支出、降低轉包費用等。二是透明度大幅度降低，業(yè)主的不信任度提升。一般來說，包干制物業(yè)管理合同很難約定物業(yè)公司的內(nèi)部運行和費用開支。比如物業(yè)公司會公示做了多少事、花了多少錢，但這錢具體怎么花的不會告訴業(yè)主。企業(yè)內(nèi)部的開支，比如服務小區(qū)的物業(yè)公司上面的項目部門、分公司、總公司在你這個小區(qū)分攤了多少成本也不會告訴你。因此，物業(yè)公司資金使用上的不透明，常常引起業(yè)主的抱怨和不滿，加劇了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。三是物業(yè)服務項目轉包，導致成本提升，服務下降。如綠化養(yǎng)護、保潔等物業(yè)公司可能會轉包給第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此轉包導致成本上升，用于小區(qū)物業(yè)的資金必然減少。四是稅務提高成本。物業(yè)管理雖是公益性項目，但物業(yè)公司是經(jīng)營性公司制，有盈虧管理，因此需要納稅。納稅部分說到底羊毛出在羊身上還是由業(yè)主承擔。五是上級公司提取管理費，導致用于小區(qū)服務的資金進一步減少。一般物業(yè)公司都會按照小區(qū)預收物業(yè)費總金額的10%左右提取管理費，主要用于上級公司的費用開支，無論小區(qū)所在物業(yè)公司盈虧，都會事先提取。管理費加納稅，這兩個重要環(huán)節(jié)一過，真正用于小區(qū)管理服務的資金又少了一大截。（二）酬金制選聘物業(yè)公司酬金制是指在業(yè)主繳納的物業(yè)費中按約定比例或者固定金額用作物業(yè)公司的酬金，其余部分用于物業(yè)服務合同約定的管理事項支出，盈虧均由業(yè)主自擔。優(yōu)點：一是業(yè)主對資金使用的自由度較高。這個模式下的物業(yè)費屬于業(yè)主，經(jīng)營性收入也屬于業(yè)主。相當于業(yè)主出錢，聘請一家物業(yè)公司為業(yè)主打工。二是業(yè)主自負盈虧，但一般不會虧損。業(yè)主給物業(yè)公司的酬金和小區(qū)的日常開支年初都是有預算的，除非發(fā)生其他重大意外事件，一般都不會出現(xiàn)虧損。如果眼看著即將虧損，則可以把某些非緊急事項留到第二年資金寬裕了再實施。三是透明度提高。這一模式下，物業(yè)公司需要將物業(yè)服務方案和對應的費用預決算提供給業(yè)主審核，如在運行過程中需要調(diào)整，也必須由業(yè)主再次審核通過方可實施。缺點：一是物業(yè)公司的積極性難以發(fā)揮，對物業(yè)公司來說，酬金是固定的，干好干壞一個樣，盡量朝著少干事、少惹麻煩的方向發(fā)展。因此，物業(yè)公司一般都不愿意簽訂酬金制合同，這也是當前酬金制模式較少采用的主要原因。二是小區(qū)物業(yè)管理的成本上升，物業(yè)公司為了做好工作或者提高效率，會向業(yè)委會提出諸多要求，比如需要增添各種設施設備，這些設備一年可能也用不了幾次，但業(yè)委會還必須得買，否則事沒干好，業(yè)主不滿意，還會成為物業(yè)公司工作沒做好的托辭。三是業(yè)主和業(yè)委會投入的時間和精力大量增加。相比包干制，酬金制不僅需要業(yè)主經(jīng)常性地去監(jiān)督物業(yè)公司和第三方公司的工作，加強日常管理和考核，評價物業(yè)管理的績效；而且還要管理物業(yè)服務費和經(jīng)營性收入，這是一件吃力不討好的事，干好了應該的，少了一分錢都得自己貼，更不能接受的是可能經(jīng)常被不知情的業(yè)主懷疑和猜忌。尤其是業(yè)委會成員，本身是無報酬的義務勞動，工作量大量增加后，要選出一屆業(yè)委會的難度也相應增加。（三）自治模式自治模式，其實是酬金制的另一種體現(xiàn)，或者說是業(yè)主直控型的酬金制模式。小區(qū)同樣需要自行成立一家非盈利性類物業(yè)公司，類物業(yè)公司需要聘請一個管理團隊來負責小區(qū)的日常物業(yè)管理。或者干脆直接選聘一家物業(yè)公司，但不同于酬金制的固定報酬，物業(yè)公司的日常人員工資和開支由小區(qū)業(yè)主負責或事先約定。優(yōu)點：一是相比酬金制，業(yè)主的參與度更高，可控性更強。尤其是對小區(qū)物業(yè)管理服務資金的把控自由度更高，一般業(yè)委會受業(yè)主委托直接控制著小區(qū)所有的物業(yè)管理服務資金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小區(qū)管理服務各項事務及資金使用情況更加透明，業(yè)委會定期公示當期事務和費用開支，業(yè)主可以及時、直觀地了解小區(qū)物業(yè)管理服務情況和物業(yè)費使用情況，信任度和滿意度必將提升。三是小區(qū)改善環(huán)境所需的投入資金得到保障。其他模式下，利潤屬于物業(yè)公司，小區(qū)用于建設的資金除了經(jīng)營性收入外幾乎沒有其他來源，而在自治模式下，不僅原先的利潤部分轉為小區(qū)所得，而且由于不用提取管理費、非盈利公司也不再需要納稅，因此用于小區(qū)投入的資金會大幅增加。缺點：一是業(yè)主和業(yè)委會付出多。當前，采用自治模式的小區(qū)少之又少，主要是這種模式下，業(yè)主需要事無巨細，樣樣都管，除了招聘物業(yè)管理團隊和分項委托第三方服務公司，還需要做好財務管理、日常工作管理和監(jiān)督、物業(yè)管理各團隊考核等工作，需要牽扯大量的時間和精力。二是對業(yè)委會的要求更高。業(yè)委會成員需要基本掌握物業(yè)管理相關專業(yè)知識，積累一定的渠道資源和人脈關系，熟悉物權法、物業(yè)管理條例及其細則等專業(yè)的法律法規(guī)。三是業(yè)委會成員不僅要團結一致，而且必須大公無私，清正廉潔。業(yè)委會掌控著小區(qū)物業(yè)管理服務資金，不能有一點私心，否則，就會引起業(yè)主的不信任，自治模式也難以持續(xù)。四是找到一個強大的管理團隊非常不容易。業(yè)主招聘的管理團隊不僅要能力強、而且同樣需要擁有豐富的資源、人脈和專業(yè)知識，以減輕業(yè)委會的工作壓力，業(yè)主還要付出遠遠高于一般物業(yè)公司同級人員的報酬，否則很難完成招聘工作。

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2.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設局作為行業(yè)主管部門，進行上下銜接、業(yè)務監(jiān)管；*鎮(zhèn)作為實施責任主體，構建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務者，居民是參與者”的物管模式，理順了關系，明晰了責任、充實了力量。

3.建立了基本臺賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡結構等，對存在的突出問題進行了梳理。

4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認同感。社區(qū)也認為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。

5.促進了社會和諧穩(wěn)定。在交接期間，*小區(qū)、*小區(qū)和*等居民反映物業(yè)問題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時介入，通過引導和化解，居民的情緒得到緩解。

二、關于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認識

1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡圖、供電網(wǎng)絡圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠*鎮(zhèn)（社區(qū)）或物業(yè)就能解決的，對建設部門、*鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開發(fā)商等相關單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動，全力攻堅。

2.解決突出問題是關鍵。開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設過程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。

3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費列入財政預算，保證需要。

4.提高服務質量是前提。選聘資質較高的物業(yè)進駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開展物業(yè)公司“星級”服務評選活動，開展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務水平上臺階、上檔次。

三、關于下一步物業(yè)工作的基本思路：

1、實行規(guī)劃設計與住房驗收聯(lián)動機制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設計強行入軌，規(guī)劃設計首先要明確社區(qū)事務管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設施的配套，可讓*鎮(zhèn)參與核實，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時，*鎮(zhèn)可與建設局、消防大隊等相關部門一同參與項目竣工質量驗收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設，治標又治本。

2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內(nèi)與開發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設立物業(yè)基金，年設立物業(yè)基金1000萬元，用于住房維修和配套設施改造，實行專款專用。*鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設局監(jiān)管。

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中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1007-9599 （2012） 20-0000-02

1 引言

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)想要找到突破口，提高消費者的購買興趣，必須想出更多的辦法，而小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)代化是一個很重要的因素。國內(nèi)也有不少軟件企業(yè)在開發(fā)和推廣小區(qū)物業(yè)管理軟件，但其中存在以下不足：

1.1 小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)品價格較高、維護困難、二次開發(fā)費用較大、難于短時間成熟。

1.2 產(chǎn)品未充分考慮現(xiàn)有設備或系統(tǒng)。小區(qū)一般有監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等，需要結合起來。

有必要設計出一種更加有效的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，充分利用信息化的優(yōu)勢，把先進的物業(yè)管理服務帶給各位小區(qū)的業(yè)主，把良好的增值服務和最大化的利潤帶給物業(yè)企業(yè)。

2 小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)設計

2.1 目標。系統(tǒng)地對管理模式和工作規(guī)范進行研究，需要新的系統(tǒng)對傳統(tǒng)的物業(yè)管理工作帶來較大的效率提升，將會達到以下目標。（一）解決傳統(tǒng)物業(yè)管理各物管部門諸多業(yè)務處理和操作工序繁雜，手工統(tǒng)計匯總工作量大、信息可靠程度差等問題。（二）經(jīng)營決策所需的數(shù)據(jù)采集方便、準確率高，所有數(shù)據(jù)基本具備實時性。對物管數(shù)據(jù)信息的編碼和分類進行科學管理，方便進行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，幫助決策。（三）充分利用小區(qū)設施和住戶資源，開展可盈利的增值服務等。

2.2 系統(tǒng)邏輯結構。系統(tǒng)以B/S模式運行，通過小區(qū)寬帶（LAN）或無線局域網(wǎng)（WLAN）來運行。客戶服務中心的工作人員、小區(qū)大門的護衛(wèi)、小區(qū)物業(yè)辦公人員和小區(qū)業(yè)主等都可以通過網(wǎng)絡連接到WEB服務器，登錄到管理系統(tǒng)，完成相應的功能和操作。整個系統(tǒng)采用典型的三層架構，客戶端包括WEB端，桌面客戶端，PDA手持設備和小區(qū)監(jiān)控設備等。系統(tǒng)結構如圖1所示。

2.3 系統(tǒng)工作流。完整的小區(qū)物業(yè)管理應該是從房屋修建時就介入其中，這樣可以完整地了解整個建筑的相關信息，有助于后期的小區(qū)日常管理等。主要流程包括：（一）前期介入：指物業(yè)公司、開發(fā)商和施工單位一起討論項目工程的相關事宜。（二）工程驗收：指物業(yè)公司代表業(yè)主，與開發(fā)商、施工單位和質檢部門一起收房。可能需要記錄存在的問題（可以用圖片來說明），以及合格記錄，整改反饋意見等。（三）交房：業(yè)主收房，領鑰匙等。如發(fā)現(xiàn)問題，則需要整改，跟進的工作需要記入系統(tǒng)。（四）裝修：業(yè)主或住戶對房屋進行裝修。（五）日常管理：入住管理，報修，咨詢（求助等）服務，增值服務，車位（車庫）管理等。（六）收費管理：包括物業(yè)管理費，增值服務收費等。（七）辦公管理：主要管理文件的發(fā)放、查閱等。（八）知識管理：包括工程、護衛(wèi)、保潔等相關管理文件和信息，及工作記錄、活動記錄等。（九）公共維修，資金管理：公共維修是指如電梯等公共設備的維修；資金管理包括物業(yè)費用以及其它收入等。

整個管理流程如圖2所示。

2.4 小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)的實現(xiàn)。系統(tǒng)服務器端采用SSH框架，數(shù)據(jù)庫后臺采用MySQL，前端客戶端采用JSP，還包括桌面版的客戶端、PDA手持終端等，還需要和小區(qū)原有系統(tǒng)進行信息交換。（一）SSH框架。SSH框架其實是Spring，Struts，Hibernate三種框架的統(tǒng)稱。Struts是一個開源項目，提供了獨立的控制器組件，在視圖組件上可以使用JSP技術或者與velocity、XSLT等結合[3]。Hibernate是一個開源對象關系映射框架，對JDBC進行了輕量級的封裝，可以非常方便地進行對象的持久化操作。它支持所有的關系數(shù)據(jù)庫，采用HQL（HibernateQueryLanguage）來編寫數(shù)據(jù)庫操作[5]。Spring被稱為“框架之框架”，是一種輕量級的用來組合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通過控制反轉（IoC）實現(xiàn)對象注入。（二）數(shù)據(jù)訪問實現(xiàn)。基于JavaEE的系統(tǒng)，后臺數(shù)據(jù)庫大多采用MySQL，我們的系統(tǒng)也采用此方案。通過Hibernate的逆向工程可以直接生成數(shù)據(jù)庫表對應的系統(tǒng)對象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成對象。基本的數(shù)據(jù)庫訪問類可以繼承自HibernateDaoSupport。

2.5 用戶界面實現(xiàn)。采用JSP作為用戶界面。Struts作為控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等當界面模板，使用JSP時也可以方便地在其中嵌入Struts的各種標簽。Struts標簽的使用方式大概如代碼所示：

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2.6 系統(tǒng)功能模塊。根據(jù)圖2描述的整個物業(yè)管理的流程，可以將系統(tǒng)功能抽象成以下幾個模塊：（一）前期介入模塊：主要完成的是房屋修建初，開發(fā)商完成交房驗收前，物業(yè)公司參與的所有工作和活動。具體包括前期介入和工程驗收。（二）交房模塊：完成房屋的所有權從開發(fā)商轉到業(yè)主的相關操作。事先，應該將銷售信息采集到物業(yè)管理系統(tǒng)中（需要對用戶隱私進行保護）。交房還需要將業(yè)主對房屋的驗收結果和意見，以及處理情況等進行登記。（三）日常服務模塊：實現(xiàn)對小區(qū)物業(yè)的日常管理和維護工作，大致包括：安全護衛(wèi)工作，客戶服務工作，維護維修工作，綠化清潔工作，以及其它相關工作等。這是整個小區(qū)物業(yè)服務和管理的核心。（四）公司內(nèi)部管理：完成公司內(nèi)部的上傳下達，工作呼叫，信息互通，問題通報等。是屬于公司內(nèi)部管理的一個環(huán)節(jié)

3 結束語

通過認真研究物業(yè)管理企業(yè)的工作流程，并實地考察和學習，了解了物業(yè)企業(yè)的功能、職責和工作重心，設計并實現(xiàn)了完全信息化的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)在測試過程中，表現(xiàn)出了較好的靈活性、信息快捷性、管理高效性和用戶易用性。不過，在使用中，還是暴露出了一些問題，還需要進一步改進。

參考文獻：

[1]段淑娟，任曉芳.城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與原因分析[J].生產(chǎn)力研究，2012（1）：148-149.

[2]傅冬綿，陳細濃.小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)[J].華僑大學學報（自然科學版），2007，28（2）：139-142.

篇（11）

一、系統(tǒng)的需求分析

通過對幸福里小區(qū)的調(diào)查，獲知小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)應具備以下功能：1、對小區(qū)所有房屋資料的錄入和增，刪，改，查詢等功能的實現(xiàn)，這是一個小區(qū)管理的基礎，小區(qū)管理都是基于該小區(qū)的房產(chǎn)資源而產(chǎn)生的。2、對小區(qū)內(nèi)住戶的詳細資料的管理，包括增，刪，改，查詢等功能的實現(xiàn)，這也是物業(yè)管理產(chǎn)生的基礎，物業(yè)管理都是相對該小區(qū)的所有住戶而言的。3、實現(xiàn)物業(yè)設備管理，儀表包括水，電，氣表數(shù)據(jù)管理，收費管理，住戶投訴管理，住戶報修管理，設備維修管理，停車場管理。4、各種物業(yè)統(tǒng)計報表，包括物業(yè)設備統(tǒng)計報表，所有住戶的水，電，氣儀表資料的統(tǒng)計，各種收費統(tǒng)計，住戶投訴統(tǒng)計，住戶報修統(tǒng)計，物業(yè)設備維修統(tǒng)計等。

二、系統(tǒng)設計

2.1系統(tǒng)的功能模塊設計

根據(jù)系統(tǒng)的需求分析，我們將小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的功能分為四個模塊，分別為用戶管理模塊、基本資料管理模塊、物業(yè)管理模塊和報表統(tǒng)計模塊。其中：1、用戶管理模塊：包括用戶的注冊、登錄、添加新用戶以及用戶信息的更新等。2、基本資料管理：包括物業(yè)公司員工資料管理、房產(chǎn)資料管理以及住戶資料管理。3、物業(yè)管理模塊：包括設備維修管理、住戶保修管理、住戶投訴管理、停車管理、收費管理、儀表數(shù)據(jù)管理和物業(yè)設備管理。4、報表統(tǒng)計模塊“包括設備維修統(tǒng)計報表、住戶保修統(tǒng)計報表、住戶投訴統(tǒng)計報表、物業(yè)設備統(tǒng)計報表、各項收費統(tǒng)計報表以及儀表數(shù)據(jù)統(tǒng)計報表的生成。在生成每種報表時，可根據(jù)需要選擇相應的項目進行報表的生成、打印。

2.2系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設計

用戶表={序號+登錄名+登陸密碼+用戶描述}住戶表={住戶編號+物業(yè)地址+房型+建筑面積+使用面積+業(yè)主名稱+籍貫+工作單位+郵編+身份證號+電話+開戶銀行+銀行帳號+入住時間+遷出時間+性別}房產(chǎn)資源表={房間編號+物業(yè)地址+建筑面積+使用面積+房型+裝修情況+單價+總價+買主+備注+是否已售出}物業(yè)設備表={設備編號+設備名稱+型號+品牌+所屬部門+購買日期+事故記錄}停車場信息表={車位編號+車位位置+停車住戶+物業(yè)地址+開始日期+截止日期+備注}住戶投訴表={投訴編號+投訴日期+接待人員+投訴住戶+物業(yè)地址+電話+處理日期+處理人員+投訴內(nèi)容+處理情況}住戶報修表={報修編號+報修日期+接待人員+報修住戶+物業(yè)地址+電話+完成日期+維修人員+服務費用+物料費用+合計費用+報修內(nèi)容+維修情況}設備維修表={維修編號+設備編號+設備名稱+維修日期+完成日期+維修費用+維修人員+維修內(nèi)容+維修情況}儀表資料表={儀表編號+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+上月資料+本月用量+單價+本月費用+上月抄表日期+本月抄表日期+辦理人}物業(yè)收費表={收費編號+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費項目+收費方式+應收總額+已交金額+欠費金額+交費日期+辦理人+備注}儀表收費表={收費編號+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費項目+收費方式+應收總額+已交金額+欠費金額+交費日期+辦理人+備注}在此基礎上，進行數(shù)據(jù)庫的邏輯結構設計。例如：用戶表={序號+登錄名+登陸密碼+用戶描述}轉化為：用戶表。

2.3頁面設計

客戶端頁面是用戶和服務器之間實現(xiàn)人機交互的一個介質。對它的制作要求簡潔大方，色彩搭配要協(xié)調(diào)。

三、系統(tǒng)實現(xiàn)

3.1系統(tǒng)基本結構圖

3.2系統(tǒng)公共模塊設計與實現(xiàn)

系統(tǒng)公共模塊中一共有4個JSP文件和一個CSS文件。“common.jsp”文件包含其他JSP文件中需要導入的Java類和包以及系統(tǒng)各頁面要使用的日期。“check.jsp”文件用來判斷系統(tǒng)用戶是否登錄，防止非法用戶登錄到系統(tǒng)對系統(tǒng)進行破壞，程序代碼中使用了會話（session）對象。“header.jsp”和“footer.jsp”文件：為了使小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的所有頁面具有統(tǒng)一的風格，把頁面頭和尾的代碼分開，分別放在單獨的JSP文件中，在其他頁面中使用時，利用include指令將他們包含進來即可。在“style.css”文件中，可以定義Web應用程序用到的所有樣式表。另外,需建立與數(shù)據(jù)庫相關的JavaBean文件DBConnectionManager.java。

3.3系統(tǒng)主頁面及管理模塊的實現(xiàn)

系統(tǒng)游覽主頁面“index.jsp”是用戶游覽小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的主頁面，是進入其他功能頁面的向導，并且把小區(qū)公告，小區(qū)留言的標題以列表的形式顯示出來，方便各類用戶的使用。管理模塊的頁面包括：管理員登錄頁面“l(fā)ogin.jsp”、管理密碼驗證頁面“chklogin.jsp”、新聞資訊管理頁面“main.jsp”、小區(qū)公告信息頁面“addxinxi.jsp”、物業(yè)信息管理頁面“savexinxi.jsp”、小區(qū)留言管理功能頁面“modifyxinxi.jsp”。

3.4系統(tǒng)用戶注冊模塊實現(xiàn)

普通用戶進入網(wǎng)站首頁后，可以進行小區(qū)信息、小區(qū)留言等信息的查詢游覽，用戶要想在留言本中留下各種建議或報修等信息就要先進行注冊，成為注冊用戶后可以進行添加留言。用戶進入注冊頁面“register.jsp”填寫注冊信息，點擊注冊會進入“adduser.jsp”頁面，此界面的功能是將用戶注冊寫入數(shù)據(jù)庫，并給用戶注冊成功的頁面。

3.5系統(tǒng)其他功能頁面實現(xiàn)

對于系統(tǒng)其他頁面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“l(fā)iuyan.jsp”等，其功能實現(xiàn)大致同上，在這里不做重復說明。

四、結束語

幸福里小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)過1年的上線運行，系統(tǒng)總體運行穩(wěn)定，較好地滿足了小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)所有房屋的管理，對小區(qū)內(nèi)住戶詳細資料的管理，對小區(qū)物業(yè)設備的管理，水、電、氣的收費管理，住戶投訴管理，住戶報修管理，設備維修管理，停車場管理等。

作者:田娟 單位:克拉瑪依職業(yè)技術學院

參考文獻

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[3]孫一林,彭波.《Java數(shù)據(jù)庫編程實例》.清華大學出版社,2002年8月:30-210