房屋征收賠償辦法大全11篇

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篇（1）

第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

篇（2）

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

第二條　為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收入)給予公平補(bǔ)償。

第三條　房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

第四條　市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

第五條　房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

第六條　上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。

國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。

第七條　任何組織和個(gè)人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。

監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

第二章　征收決定

第八條　為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第九條　依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

第十條　房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條　市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

第十二條　市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

第十三條　市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

第十四條　被征收人對市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

第十六條　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第三章　補(bǔ)償

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條　征收個(gè)人住宅，被征收入符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條　對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十條　房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)

向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條　對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第二十四條　市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

第二十五條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟。

第二十六條　房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條　實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

第二十八條　被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

第二十九條　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。

第四章　法律責(zé)任

篇（3）

《征收條例》第12條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估應(yīng)包括哪些內(nèi)容?筆者認(rèn)為，應(yīng)包括如下內(nèi)容：1.征收項(xiàng)目的實(shí)施是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求，尤其是征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，是否是為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要；是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建是否納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；2.征收項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否充分，如征收補(bǔ)償方案是否進(jìn)行了論證并征求公眾意見，補(bǔ)償資金、安置房源是否落實(shí)，對困難家庭的保障條件是否具備，征收法規(guī)政策的宣傳公示是否到位等；3.征收項(xiàng)目的實(shí)施是否會(huì)引起征收片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重不滿，征收補(bǔ)償是否與同類地區(qū)的項(xiàng)目存在明顯的不公平；4.可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的其他方面；5.征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)防范對策和預(yù)案措施等。

二、對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補(bǔ)償安置問題

《征收條例》未對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補(bǔ)償問題作出明確具體的規(guī)定，其立法本意是要求承租當(dāng)事人雙方通過民事協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式解決租賃糾紛，政府不介入其中。但在具體征收補(bǔ)償過程中，租賃雙方未能解除租賃關(guān)系的情況時(shí)常存在，這在一定程度上增加了征收補(bǔ)償工作的難度，需要謹(jǐn)慎對待。

1.補(bǔ)償方式的選擇

《征收條例》第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對征收補(bǔ)償時(shí)不能與承租人解除租賃關(guān)系的被征收人是否既可以適用貨幣補(bǔ)償，又可適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換呢?筆者認(rèn)為，此種情況對被征收人只能適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其原因是被征收人與房屋承租人仍可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建立新的租賃關(guān)系，避免房屋承租人沒有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同時(shí)可規(guī)避房屋征收人介入房屋租賃糾紛。

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)對被征收人給予因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。如果被征收房屋存在租賃關(guān)系，實(shí)際由承租人經(jīng)營，那么，真正意義上的停產(chǎn)停業(yè)損失由承租人承擔(dān)，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失理所當(dāng)然應(yīng)補(bǔ)償給房屋承租人，對被征收人只存在租金損失的問題。房屋租賃當(dāng)事人可就停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)協(xié)商房屋租金補(bǔ)償問題，或者依照房屋租賃協(xié)議或合同處理相關(guān)補(bǔ)償問題。

3.房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)

《征收條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)對被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)。對存在租賃關(guān)系的被征收房屋，房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)是給予被征收人還是房屋承租人?筆者認(rèn)為，房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)給予被征收人。因?yàn)檎魇摘?jiǎng)勵(lì)的目的是促使被征收人及早搬遷，征收人可根據(jù)征收項(xiàng)目的實(shí)際情況制定合理的獎(jiǎng)勵(lì)辦法，而最終向征收人騰空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人為獲得最高額度的征收獎(jiǎng)勵(lì)，可催促房屋承租人盡快騰空房屋，如果因房屋承租人遲遲未騰空房屋而導(dǎo)致征收獎(jiǎng)勵(lì)損失，被征收人可通過司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政復(fù)議、訴訟前是否存在先予執(zhí)行的問題

按照《征收條例》第28條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，一是被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，二是被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷。按照《行政復(fù)議法》第9條的規(guī)定，被征收人申請行政復(fù)議的期限一般為補(bǔ)償決定送達(dá)之日起六十日，按照《行政訴訟法》第39條的規(guī)定，被征收人提起行政訴訟的期限一般為補(bǔ)償決定送達(dá)之日起三個(gè)月，而補(bǔ)償決定規(guī)定的搬遷期限一般為補(bǔ)償決定送達(dá)之日起十五日內(nèi)。因此，在補(bǔ)償決定送達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)，亦即被征收人提起行政訴訟前，市、縣級(jí)人民政府是不能申請司法強(qiáng)拆的。這極可能造成重大公共工程延期或影響絕大部分被拆遷人按時(shí)返遷等。在補(bǔ)償決定送達(dá)三個(gè)月后，無論被征收人是否提起行政訴訟，市、縣級(jí)人民政府均可依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。在訴訟期間，人民法院對征收人已依照有關(guān)規(guī)定對被征收人作了貨幣補(bǔ)償或者提供了安置用房、周轉(zhuǎn)用房且對被征收房屋進(jìn)行了證據(jù)保全的，可依法先予執(zhí)行。

四、商業(yè)拆遷問題

《征收條例》只規(guī)定了為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要對房屋進(jìn)行征收，而對商業(yè)拆遷未作規(guī)定。而實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)拆遷在一定時(shí)期內(nèi)依然存在，這必然涉及到拆遷管理和對被拆遷人的補(bǔ)償安置問題。

1.拆遷管理問題

由于商業(yè)拆遷行為是純粹的民事行為，拆遷法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，拆遷當(dāng)事人雙方是平等的民事主體，因此，房屋征收人是不能對之進(jìn)行管理的，各級(jí)房產(chǎn)管理部門只能對之進(jìn)行指導(dǎo)。但盡管如此，筆者認(rèn)為，拆遷人要從事拆遷行為，應(yīng)當(dāng)具備建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，同時(shí)，為保障被拆遷人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，被拆遷房屋所在地的縣級(jí)人民政府可以指定有關(guān)部門對拆遷補(bǔ)償安置資金進(jìn)行監(jiān)管。

2.拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題

對商業(yè)拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為可參照房屋征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償至少不低于房屋拆遷之日同時(shí)期、同結(jié)構(gòu)、同區(qū)域、同用途的二手房市場價(jià)格。如果拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的，依照約定。

篇（4）

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)及其使用權(quán)，同時(shí)喪失土地使用權(quán)并給予市場價(jià)值補(bǔ)償?shù)男姓?qiáng)制購買行為，是拆除房屋行為的基礎(chǔ)性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權(quán)關(guān)系發(fā)生改變。實(shí)施拆除時(shí)房屋所有權(quán)已經(jīng)屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經(jīng)沒有了法律上的利害關(guān)系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設(shè)需要，由拆遷人對房屋所有人給予補(bǔ)償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權(quán)沒有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開發(fā)不能實(shí)施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》均沒有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實(shí)施的需要《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進(jìn)行征收，更不能強(qiáng)制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據(jù)職責(zé)劃分，可以分為批準(zhǔn)主體和實(shí)施主體。

1，批準(zhǔn)主體

批準(zhǔn)主體就是享有房屋征收決定權(quán)的機(jī)構(gòu)，誰有權(quán)征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規(guī)定的條件無償?shù)貙⒓w或者個(gè)人的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財(cái)產(chǎn)征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”可以看出，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級(jí)人民政府才有權(quán)征收國有土地上房屋。在我國市縣級(jí)政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級(jí)市政府、市政府（設(shè)區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級(jí)政府，那么是否所有的市、縣級(jí)政府都有權(quán)決定房屋征收嗎？答案是不一定。因?yàn)橐罁?jù)該條例第9條規(guī)定有權(quán)做出房屋征收決定的市縣級(jí)政府必須同時(shí)具備有本行政區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納有國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。即：“四規(guī)劃、一計(jì)劃化”。有的市區(qū)政府由于沒有本行政區(qū)規(guī)劃或計(jì)劃就無權(quán)做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級(jí)政府不能做出房屋征收決定。

2，實(shí)施主體

實(shí)施主體是指具體實(shí)施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。”不僅明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作，還明確了實(shí)施配合部門。

依據(jù)條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權(quán)的部門，由市、縣級(jí)政府根據(jù)本級(jí)政府部門的職責(zé)劃分，將實(shí)施部門交由其委托的行政機(jī)關(guān)或單位。決定權(quán)在市縣級(jí)政府，條例沒有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實(shí)施相關(guān)工作，市、縣政府并對其實(shí)施的征收補(bǔ)償行為承擔(dān)法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。”可見各級(jí)政府為落實(shí)“工作指導(dǎo)”原則應(yīng)盡量對口管理，委托本級(jí)政府的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門為宜。

3，房屋征收實(shí)施單位

房屋征收的具體工作依據(jù)條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。由于條例規(guī)定房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機(jī)構(gòu)等營利性組織或個(gè)人作為房屋征收實(shí)施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實(shí)施單位如何進(jìn)行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調(diào)查登記

房屋征收部門依據(jù)本行政區(qū)年度計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃組織人員或委托中介機(jī)構(gòu)對擬征收地域內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行詳盡調(diào)查并如實(shí)登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調(diào)查完畢后將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公布并聽取異議的意見。

最終的調(diào)查結(jié)果作為制定房屋征收方案的依據(jù)。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關(guān)部門，在房屋征收范圍內(nèi)暫停辦理新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)批準(zhǔn)、備案、過戶等手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。

第三步無證認(rèn)定

市、縣級(jí)人民政府組織國土、城建、環(huán)保、法制等有關(guān)部門建立無證建筑認(rèn)定辦公室，對征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的無證建筑進(jìn)行合法性認(rèn)定和處理。對合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑認(rèn)定為給予補(bǔ)償；對違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，認(rèn)定為不予補(bǔ)償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認(rèn)定決定的可以申請復(fù)議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據(jù)已經(jīng)確定的被征收房屋調(diào)查結(jié)果和無證認(rèn)定結(jié)果，擬定《房屋征收補(bǔ)償方案》并報(bào)同級(jí)政府審查。

第五步方案論證

同級(jí)政府收到《房屋征收補(bǔ)償方案》后組織國土、物價(jià)、城建、審計(jì)、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對《房屋征收補(bǔ)償方案》進(jìn)行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進(jìn)行數(shù)次，但應(yīng)求得意見基本統(tǒng)一。

第六步公開方案

同級(jí)政府將論證結(jié)果在被征收房屋的范圍內(nèi)以書面公告形式向社會(huì)公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補(bǔ)償方案》的意見。并設(shè)立征求意見渠道和場所，設(shè)立專人解答有關(guān)詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級(jí)政府將公開征求的意見進(jìn)行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內(nèi)以書面形式公布。

在征求意見中如果屬于舊城區(qū)改工程項(xiàng)目的，有51%以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

第八步穩(wěn)定評估

市、縣級(jí)人民政府?dāng)M作出房屋征收決定的，應(yīng)當(dāng)按照社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估相關(guān)規(guī)定委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行本項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；對風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告提出的建議作出決策并制定相關(guān)應(yīng)對預(yù)案。

第九步籌措補(bǔ)償

政府在作出房屋征收決定前，同級(jí)財(cái)政部門應(yīng)將征收補(bǔ)償費(fèi)用足額專戶存儲(chǔ)、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級(jí)人民政府依法作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)在被征收房屋范圍內(nèi)以書面形式予以公告。同時(shí)公告收回國有土地使用權(quán)。

公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

第二熱點(diǎn)問題房屋補(bǔ)償

一、補(bǔ)償形式

《房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對房屋征收的補(bǔ)償形式做出選擇，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，二者任選其一。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補(bǔ)償項(xiàng)目

依據(jù)條例第17條規(guī)定補(bǔ)償項(xiàng)目應(yīng)包括五項(xiàng)：

1，房屋價(jià)值補(bǔ)償；

2，搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

4，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

依據(jù)條例規(guī)定授權(quán)市、縣級(jí)人民政府制定房屋征收補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。補(bǔ)助不是本條例規(guī)定的補(bǔ)償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補(bǔ)助，體現(xiàn)政府救濟(jì)原則。獎(jiǎng)勵(lì)是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎(jiǎng)賞，體現(xiàn)政府對公益事業(yè)的投入。補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)是條例的一個(gè)新規(guī)定，但是實(shí)踐中個(gè)地方政府或拆遷人已經(jīng)有過實(shí)踐，可以說是總結(jié)實(shí)踐的結(jié)晶。但是決不能在補(bǔ)償費(fèi)中提取補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)金，政府應(yīng)在財(cái)政上單獨(dú)列支。

5，優(yōu)先給予住房保障

優(yōu)先對象只能是征收個(gè)人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。法律授權(quán)省級(jí)政府制定該優(yōu)先保障條款的落實(shí)。

三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收補(bǔ)償?shù)暮诵膶ο笫欠课荩瑢Ψ课萑绾窝a(bǔ)償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當(dāng)補(bǔ)償原則，土地征收現(xiàn)在的補(bǔ)償原則還是適當(dāng)原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價(jià)值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場價(jià)格原則，價(jià)格取決于價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)。價(jià)格是一個(gè)不穩(wěn)定的參數(shù)，而價(jià)值是由勞動(dòng)力價(jià)值決定的，價(jià)值是呈上升趨勢的，是相對穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是本《條例》的一個(gè)最大亮點(diǎn)。

《條例》規(guī)定：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。”因此，被征房屋的價(jià)值底線標(biāo)準(zhǔn)是不低于類似房地產(chǎn)市場價(jià)格。這里把握兩點(diǎn)一是“不低于”標(biāo)準(zhǔn)，不低于不是等于，應(yīng)是高于。在確定房屋價(jià)值時(shí)應(yīng)在該類房屋市場價(jià)格之上確定，高于多少應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結(jié)構(gòu)還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價(jià)值，體現(xiàn)了公平原則。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍采取房屋價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行等價(jià)值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項(xiàng)目工程征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權(quán)法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權(quán)屬性顯然沒有法律依據(jù)，《條例》對違“章”建筑沒有規(guī)定是否補(bǔ)償，可以說違章建筑應(yīng)給予補(bǔ)償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質(zhì)和概念，一旦混淆后果嚴(yán)重。違法建筑需要經(jīng)過認(rèn)定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補(bǔ)償。

《條例》規(guī)定違法建筑認(rèn)定的范圍是：1，未經(jīng)登記的建筑；2，臨時(shí)建筑。未經(jīng)房屋主管部門登記的房屋認(rèn)定比較復(fù)雜。可能認(rèn)定為合法建筑也可能認(rèn)定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時(shí)間、原因、當(dāng)時(shí)的法律等。認(rèn)定為合法建筑的同時(shí)決定給予補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑的同時(shí)決定不予補(bǔ)償。對臨時(shí)建筑的補(bǔ)償認(rèn)定比較簡單主要審查是否超過批準(zhǔn)期限，在期限之內(nèi)的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，否則不予補(bǔ)償。

對違法建筑拆除是否補(bǔ)償問題，一直以來都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭議。補(bǔ)，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補(bǔ)，是因?yàn)樗嬖诘幕A(chǔ)違法，如果補(bǔ)償會(huì)對守法者明顯不公平。

筆者認(rèn)為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責(zé)任，有的是建筑物所有者或使用者的責(zé)任。例如房屋建設(shè)手續(xù)不全的問題，當(dāng)事人事先已經(jīng)向相關(guān)政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責(zé)而未給辦理的，這種違法后果就不應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人來承擔(dān)。因此，對于違法建筑補(bǔ)與不補(bǔ)一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價(jià)

房屋估價(jià)是征收房屋的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現(xiàn)的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價(jià)格，評估機(jī)構(gòu)的服務(wù)對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項(xiàng)目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價(jià)格。有的壓低價(jià)格高達(dá)30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)100%的由被征收人決定，同時(shí)，對評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯(cuò)”給予法律制裁。《條例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，取消了過去拆遷當(dāng)事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機(jī)構(gòu)的弊端。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，被征收房屋人可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。經(jīng)過鑒定認(rèn)定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《房屋征收與補(bǔ)償條例》改變了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定的拆遷估價(jià)估機(jī)構(gòu)確定，應(yīng)當(dāng)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認(rèn)為拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)不能中立，因?yàn)榇_定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的決定權(quán)在政府手中，大多數(shù)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)都是政府單方指定的；而《房屋征收與補(bǔ)償條例》將確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交給了被征收人，由被征收人來確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，使被征收人的權(quán)益得到更有利的保障。

四、補(bǔ)償途徑

房屋征收決定作出后，落實(shí)補(bǔ)償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實(shí)補(bǔ)償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補(bǔ)償協(xié)議、二是行政強(qiáng)制渠道既補(bǔ)償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據(jù)補(bǔ)償決定和補(bǔ)償方案通過自愿協(xié)商，雙方達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟(jì)渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。補(bǔ)償決定是一種行政強(qiáng)制補(bǔ)償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決

第三熱點(diǎn)問題強(qiáng)制搬遷

一、強(qiáng)制搬遷

強(qiáng)制“搬遷”取代了過去的強(qiáng)制“拆遷”，雖然都是強(qiáng)制，但是強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、結(jié)果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、行為以及法律后果。

1，無暴力強(qiáng)制搬遷讓你多做思想工作

對于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強(qiáng)制拆遷”問題，因強(qiáng)制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺(tái)，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權(quán)，在促進(jìn)和諧搬遷的進(jìn)程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強(qiáng)制搬遷過程中，切實(shí)的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動(dòng)搬遷和強(qiáng)制搬遷，不論是被征收人自動(dòng)搬遷還是申請強(qiáng)制搬遷建設(shè)單位均不得參與搬遷活動(dòng)。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強(qiáng)制搬遷執(zhí)行權(quán)的司法機(jī)關(guān)

“強(qiáng)制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會(huì)遭受到限制和拘束，慎用強(qiáng)制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強(qiáng)制搬遷？《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對強(qiáng)制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間停止強(qiáng)制搬遷，逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補(bǔ)償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強(qiáng)制搬遷。

對強(qiáng)制搬遷明確了司法強(qiáng)制，取締了行政強(qiáng)制搬遷。因此，強(qiáng)制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補(bǔ)償決定已經(jīng)生效。三個(gè)條件缺一不可，法院在強(qiáng)制前必須審查的主要內(nèi)容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強(qiáng)制措施，應(yīng)以督促或強(qiáng)制其到達(dá)臨時(shí)安置居所為主要強(qiáng)制搬遷手段。另外，強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

日前，公安部已經(jīng)明令各地公安機(jī)關(guān)禁止公安機(jī)關(guān)參與介入地方政府土地、房屋征收活動(dòng)。

4，“先補(bǔ)償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協(xié)議約定的補(bǔ)償后再搬遷，補(bǔ)償不到位有權(quán)不予搬遷，政府無權(quán)申請法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷，法院無權(quán)作出強(qiáng)制搬遷的裁決，無權(quán)執(zhí)行強(qiáng)制搬遷。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償協(xié)議或補(bǔ)償決定，對被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，否則無權(quán)申請法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的又一亮點(diǎn)，由原來規(guī)定的“先拆后補(bǔ)”變成了現(xiàn)在的“先補(bǔ)后拆”，通過這條強(qiáng)制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務(wù)，使得被征收人權(quán)益保護(hù)的力度大大增強(qiáng)了。

以往的盲目拆遷中往往會(huì)出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設(shè)，將原住房屋拆除后，在簡易臨時(shí)住房內(nèi)一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會(huì)不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復(fù)，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中提出的“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則，對以強(qiáng)制手段征收的房屋也應(yīng)當(dāng)先予以強(qiáng)制補(bǔ)償。

5，強(qiáng)制搬遷措施只能是司法強(qiáng)制措施

逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制搬遷。這個(gè)時(shí)候“強(qiáng)制措施”是司法強(qiáng)制措施，法院以法律程序?qū)嵤荒芎捅┝σ约耙恍┮靶U的強(qiáng)制拆遷方式劃等號(hào)。

司法強(qiáng)制搬遷時(shí)，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實(shí)施，只能依法律規(guī)定的強(qiáng)制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強(qiáng)制措施；強(qiáng)制搬遷一般只針對被申請執(zhí)行人在房屋內(nèi)或特定土地上的財(cái)物，以騰出房屋或土地為強(qiáng)制執(zhí)行目的，除非被申請執(zhí)行人有主動(dòng)采取非理阻撓強(qiáng)制搬遷的行為，強(qiáng)制搬遷主體方可對其人身采取相關(guān)措施。如果出現(xiàn)被申請執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機(jī)關(guān)必須在知道和應(yīng)當(dāng)知道之時(shí)主動(dòng)采取相應(yīng)防范和救助措施。

第四熱點(diǎn)問題救濟(jì)途徑

《條例》的另一亮點(diǎn)是規(guī)定了明確的民事、行政救濟(jì)途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟(jì)途徑，包括主體之間平等的民事法律關(guān)系、行政管理法律關(guān)系、中介機(jī)構(gòu)的中介法律關(guān)系均作出了明確規(guī)定。

一、房屋征收民事法律關(guān)系及其訴訟

依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關(guān)系有以下幾種：

1、政府與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的委托合同糾紛

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)構(gòu)屬于中介機(jī)構(gòu)，政府委托中介機(jī)構(gòu)的法律關(guān)系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調(diào)整對象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的侵權(quán)糾紛

評估機(jī)構(gòu)在評估過程中或評估結(jié)論不實(shí)，引用范例不恰當(dāng)，構(gòu)成虛假評估侵害被征收人的合法權(quán)益或財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，被征收人要求評估機(jī)構(gòu)恢復(fù)名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關(guān)系，可以提起民事訴訟。

3、金融機(jī)構(gòu)出具虛假證明侵權(quán)糾紛

在征收房屋決定前政府應(yīng)保證補(bǔ)償資金“足額到位、專戶存儲(chǔ)”，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向被征收人出具補(bǔ)償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是金融機(jī)構(gòu)出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補(bǔ)償協(xié)議不能如期得到補(bǔ)償款。金融機(jī)構(gòu)的行為侵害了被征收房屋人的合法權(quán)益的可以提起民事訴訟要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

4、一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)糾紛

補(bǔ)償協(xié)議糾紛中只有“一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)”糾紛屬于民事訴訟法律關(guān)系，如果被征收人認(rèn)為補(bǔ)償協(xié)議違法、無效；遺漏補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構(gòu)成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構(gòu)成訴訟，一方當(dāng)事人憑補(bǔ)償協(xié)議即可立案。以不履行義務(wù)主張立案的，不能主張協(xié)議無效、違法、標(biāo)準(zhǔn)爭議等行政性糾紛，如果認(rèn)為協(xié)議存在行政違法性應(yīng)通過行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權(quán)糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等均是合同雙方行為，如果第三方未經(jīng)合同雙方同意給予中斷服務(wù)，是一種侵犯合同雙方的合法權(quán)益行為，任何一方均有權(quán)提出民事侵權(quán)訴訟。如果提供服務(wù)方怠于履行合同不主動(dòng)恢復(fù)供應(yīng)關(guān)系、拒絕對加害人提出司法保護(hù)也應(yīng)承擔(dān)擴(kuò)大損失的民事賠償責(zé)任。如果供應(yīng)方未經(jīng)使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽從、惡意串通等中斷服務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償和違約的民事責(zé)任。

6、截留征收補(bǔ)償費(fèi)侵權(quán)糾紛

負(fù)有支付、代收代付補(bǔ)償款的單位應(yīng)及時(shí)按照約定將補(bǔ)償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費(fèi)等手段截留補(bǔ)償費(fèi)用的屬于民事侵權(quán)行為，可以請求法院責(zé)令追回返還給被征收人，造成損失的應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

7、虛假或者有重大差錯(cuò)的評估報(bào)告侵權(quán)糾紛

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具評估報(bào)告經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯(cuò)之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機(jī)構(gòu)或評估師承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、房屋征收行政法律關(guān)系及訴訟

1、違法授權(quán)非房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償行政糾紛

市、縣政府應(yīng)根據(jù)《條例》的規(guī)定，根據(jù)本政府各部門的職責(zé)分工明確確定本級(jí)政府所屬的一個(gè)行政職能部門為本級(jí)政府的房屋征收主管部門，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的房屋征收管理、實(shí)施工作。如果市縣政府授權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設(shè)項(xiàng)目辦公室負(fù)責(zé)某一房屋征收項(xiàng)目的征收與補(bǔ)償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋征收的，該被授權(quán)單位實(shí)施了房屋征收行為，被征收人認(rèn)為授權(quán)違法，可以對授權(quán)違法行為提出行政復(fù)議或行政訴訟。也可以直接請求實(shí)施單位的上級(jí)確認(rèn)違法并撤銷實(shí)施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實(shí)施單位從事營利征收行政賠償糾紛

房屋征收實(shí)施單位接受房屋征收部門的委托，具體負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償工作，在實(shí)施過程中按照核減補(bǔ)償、補(bǔ)償費(fèi)總標(biāo)的提取傭金，從事營利經(jīng)營活動(dòng)的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補(bǔ)償或造成權(quán)益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級(jí)行政機(jī)關(guān)提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟。或直接向法院提出行政訴訟請求賠償。

3、上級(jí)人民政府不履行監(jiān)督職責(zé)糾紛

依據(jù)條例規(guī)定，上級(jí)人民政府對下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作履行監(jiān)督職責(zé)，被征收人也可以向上級(jí)政府提出申請要求其履行監(jiān)督職責(zé)，如果上級(jí)政府收到監(jiān)督申請后不予理睬或不盡監(jiān)督職責(zé)，或者按照案件處理。申請人可以對上級(jí)政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復(fù)議。

4、對舉報(bào)事項(xiàng)不核實(shí)處理行政糾紛

任何組織和個(gè)人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。一般行政核實(shí)處理的期限為60日。如果沒有核實(shí)處理結(jié)果并答復(fù)舉報(bào)人，舉報(bào)人有權(quán)對不履行核實(shí)處理的行政機(jī)關(guān)提出行政訴訟或行政復(fù)議。

5、對行政監(jiān)察機(jī)關(guān)不履行行政監(jiān)察職責(zé)行政糾紛

依據(jù)條例規(guī)定：監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或?qū)嵤﹩挝灰约肮ぷ魅藛T的暴力待遇、侵害被征收人的合法權(quán)益、徇私枉法等請求行政監(jiān)察機(jī)關(guān)依法對違法違紀(jì)的單位或個(gè)人給予行政處分的，行政監(jiān)察機(jī)關(guān)拒不履行職責(zé)或違法履行職責(zé)行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復(fù)議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認(rèn)為征收決定涉及的建設(shè)項(xiàng)目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項(xiàng)規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權(quán)益。對市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內(nèi)依法申請行政復(fù)議，或在3個(gè)月內(nèi)依法提起行政訴訟。

7，征收補(bǔ)償方案爭議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案后報(bào)市、縣級(jí)政府。市縣級(jí)政府未組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況再次及時(shí)公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)；未根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復(fù)議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復(fù)議。

8、不履行房屋征收公告法定職責(zé)行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應(yīng)未載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

9、不服提前決定收回土地使用權(quán)行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權(quán)。被征收人可以提出行政訴訟或行政復(fù)議。

10、調(diào)查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調(diào)查登記；對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯(cuò)誤、不實(shí)的；被征收人要求重新調(diào)查登記未獲得重新調(diào)查登記的；調(diào)查結(jié)果未在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構(gòu)成作為和不作為的行政訴訟或行政復(fù)議。

11、對認(rèn)定為新建、擴(kuò)建等行為并不予補(bǔ)償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據(jù)條例規(guī)定任何單位或個(gè)人均不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補(bǔ)償決定。被認(rèn)定人不服認(rèn)定或不予補(bǔ)償決定的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

12、相關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)手續(xù)行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關(guān)手續(xù)的，申請人可以根據(jù)申請?jiān)S可事項(xiàng)以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復(fù)議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復(fù)議。

13、不服認(rèn)定未經(jīng)登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的作出不予補(bǔ)償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復(fù)議

14、不服補(bǔ)償決定行政糾紛

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)必須公平合理，不因未達(dá)成協(xié)而降低補(bǔ)償。被征收人認(rèn)為違反公平原則的可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補(bǔ)償明細(xì)行政糾紛

為了實(shí)現(xiàn)公平、公正的補(bǔ)償目的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收補(bǔ)償檔案，在房屋征收范圍內(nèi)公布分戶補(bǔ)償明細(xì)，告知被征收人的全部補(bǔ)償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責(zé)的被征收人可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計(jì)機(jī)關(guān)不履行公布審計(jì)結(jié)果行政糾紛

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對每個(gè)房屋征收項(xiàng)目的補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，并在補(bǔ)償工作終結(jié)后向社會(huì)公布審計(jì)結(jié)果。審計(jì)機(jī)關(guān)不履行上述職責(zé)或履行不當(dāng)?shù)谋徽魇杖丝梢砸婪ㄉ暾埿姓?fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責(zé)令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者、、的，被征收人可以申請上級(jí)人民政府責(zé)令改正。被征收人還可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實(shí)施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實(shí)施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用，被征收人可以申請上級(jí)人民政府責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)。被征收人還可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、房屋征收中的聽證事項(xiàng)

1、房屋征收法定聽證事項(xiàng)

法定聽證事項(xiàng)只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項(xiàng)目，在多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責(zé)。

2、被征收人申請聽證事項(xiàng)

申請聽證事項(xiàng)條例沒有規(guī)定，依據(jù)行政行為相對原則，相對人認(rèn)為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關(guān)系中均可提出聽證申請。

四、房屋征收可以舉報(bào)的違法事項(xiàng)

1、對于下列縣級(jí)以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向有關(guān)政府進(jìn)行舉報(bào)。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時(shí)間不符合法定要求的；

④對不符合規(guī)定的補(bǔ)償方案予以批準(zhǔn)的；

⑤作出的補(bǔ)償決定違反補(bǔ)償方案的；

⑥自行違法強(qiáng)制搬遷的。

2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向本級(jí)人民政府進(jìn)行舉報(bào)。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實(shí)施征收的；

②申請強(qiáng)制搬遷前，未按照規(guī)定對被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷的；

④未作出補(bǔ)償決定申請法院強(qiáng)制搬遷的，或者雖作出補(bǔ)償決定但未按照法定程序申請強(qiáng)制搬遷的；

⑤未支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關(guān)事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的。

⑦未向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋情況調(diào)查結(jié)果的；

⑧未依據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定補(bǔ)償方案并征求被征收人意見的。

3.公民享有廣泛的舉報(bào)權(quán)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個(gè)人對違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理，并將處理結(jié)果向舉報(bào)人通報(bào)。

條例對公民舉報(bào)權(quán)的規(guī)定是一種進(jìn)步，是原來《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》沒有的，將房屋征收活動(dòng)置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權(quán)益。

五、被征收人不服評估結(jié)果的救濟(jì)途徑

篇（5）

關(guān)鍵詞：

新拆遷法；城市建設(shè)；行政強(qiáng)拆

中圖分類號(hào)：

D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2013）19-0155-02

1 前言

2010年1月29日，國務(wù)院出臺(tái)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》并正式開始征求民意。2010年12月15日，國務(wù)院又公布了第二次征求意見稿。這部法律草案的出臺(tái)是有它的社會(huì)背景的。2009年的成都村民因不滿拆遷而自焚，武漢違建戶撞傷十一名城管，北大教授的懇切使得這部法律必須出臺(tái)，來解決中國現(xiàn)在日益嚴(yán)重的拆遷與反拆遷的問題。

至2011年1月21日，《新拆遷法》在經(jīng)過為期一年的民意征求后，終于公布并于公布之日起實(shí)行。透過新法，我們可以看到政府考慮問題已經(jīng)日益全面。政府充分考慮了被征收人，建設(shè)單位，甚至是房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的在整個(gè)過程中所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，其考慮問題的全面性讓我們看到了我們執(zhí)政黨的進(jìn)步。另外，“先補(bǔ)償，后搬遷”的搬遷辦法以及禁止城市建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)充分考慮了老百姓的利益。

但是，新法仍然有它的紕漏。它的社會(huì)知名度仍然不高，很多人甚至不知道這部法律的頒布和原來的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，筆者認(rèn)為，原因主要有以下幾點(diǎn)：

第一，這部法律并未深入地解決老百姓最關(guān)心，最關(guān)注的問題。

第二，這部法律在實(shí)行過程中有縮水現(xiàn)象。

第三，這部法律仍然有很多不足之處，很多老百姓亟待解決的問題并沒有得到妥善的解決。

第四，老百姓的維權(quán)意識(shí)比較差。

2 人們對具體賠償方法的評價(jià)

《新拆遷法》中出現(xiàn)了很多新的、比較全面的賠償方法。主要內(nèi)容如下，補(bǔ)償被征收房屋的價(jià)格，搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償與補(bǔ)助。要了解這部法律的社會(huì)反響，我們認(rèn)為重點(diǎn)就在人們對這些新的賠償方法的評價(jià)上。于是我們在問卷中簡要提出了賠償方法，并設(shè)計(jì)選項(xiàng)來調(diào)查人們對這些方法的看法。絕大多數(shù)人認(rèn)為這些措施上有不足，還欠考慮，這說明必定還有一些政府和建設(shè)單位以及專家學(xué)者沒有看到的問題。在整個(gè)的搬遷過程中，很多費(fèi)用是沒有考慮到的，例如現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展過熱，導(dǎo)致所得的賠償金根本買不到可以跟原來同日而語的房子，重新裝修房子的費(fèi)用等等。并且這都是賠償金能夠全數(shù)拿回的前提下，如果督辦不力，或者衡量機(jī)制不健全，賠償金根本得不到。

另外，其實(shí)在搬遷的過程中，居民們受到的最大傷害是他們的情感。由于換到一個(gè)完全陌生的環(huán)境，他們很可能產(chǎn)生抵觸情緒。這才是對他們生活造成的最大阻礙。我們的政府應(yīng)該想出相關(guān)政策來解決這個(gè)問題。筆者認(rèn)為，主要措施有三：

第一，組織好居委會(huì)的慰問工作。這能使得搬遷戶感覺到自己被尊重，就會(huì)減小他們來到陌生環(huán)境所產(chǎn)生的自卑感。多慰問，多了解他們生活中用到的問題，能及時(shí)解決的盡量盡快解決。

第二，安排好搬遷戶的安置地。盡量把原來住在一起的搬遷戶安排的近一點(diǎn)，讓他們?nèi)匀痪幼≡谝粋€(gè)相對熟悉的地方。同時(shí)，熟悉的街坊鄰居能夠讓他們減少一點(diǎn)孤獨(dú)感，找回原來的感覺。

第三，多組織工會(huì)的活動(dòng)。豐富搬遷戶的生活，讓他們能夠體會(huì)到快樂，感到充實(shí)，自然也就不會(huì)去懷念原來的地方，徒增煩惱。

3 《新拆遷法》的幾大看點(diǎn)探討

新的法律經(jīng)過幾年的征求民意，出現(xiàn)了很多值得我們關(guān)注的出彩點(diǎn)。在這里我們重點(diǎn)分析一下這些亮點(diǎn)，并就其仍然存在的問題進(jìn)行以下探討。

第一，除貨幣補(bǔ)償外，拆遷戶也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

根據(jù)《新拆遷法》第二十一條規(guī)定，拆遷戶可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換來實(shí)行補(bǔ)償。并且與被征收人一起計(jì)算和結(jié)算被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)。按理說，這不是為一種很便捷，對被征收人影響最小的補(bǔ)償方法。被征收人不用再去尋找新的安置地，不用去考慮房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)估價(jià)的偏差。相對來說，損失也可以降到最低。

第二，行政強(qiáng)拆正式成為歷史。

根據(jù)《新拆遷法》第三十一條規(guī)定，禁止暴力拆遷，禁止中斷供水、供電、供暖、供氣和道路通行來強(qiáng)迫被征收人搬遷。一旦造成損失，相關(guān)責(zé)任單位依法承擔(dān)賠償責(zé)任，構(gòu)成犯罪的要依法承擔(dān)法律責(zé)任。這是深得人心的一項(xiàng)條款。也是非常人性化的一項(xiàng)條款。

可是雖然這項(xiàng)條款標(biāo)志著行政強(qiáng)拆正式成為歷史，它卻很難再實(shí)行中發(fā)揮較大的作用。因?yàn)橹袊竦姆梢庾R(shí)仍顯單薄，很多中國公民不懂法，不用法。當(dāng)征收單位對他們實(shí)行斷水、電、氣、暖、道路交通時(shí)，他們要么忍氣吞聲，要么利用武力解決。并不懂得拿起法律武器來捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。房屋征收單位正是抓住這一點(diǎn)，肆意損害被征收居民的權(quán)利。

要真正地讓這一條款發(fā)揮作用，我們還是要增強(qiáng)中國老百姓的法律意識(shí)，讓他們了解法律，了解他們可以利用法律合理合適地維護(hù)自己的權(quán)利。同時(shí)，應(yīng)提高政府工作人員的公仆意識(shí)，加強(qiáng)黨的思想教育和執(zhí)政能力建設(shè)，讓他們真正地為居民著想，而不是把被征收人看作他們的對立階級(jí)，用心地勸說群眾，解決群眾的問題。

4 建設(shè)單位在搬遷過程中消失的社會(huì)反應(yīng)

政府單位成為搬遷的主體，禁止建設(shè)單位參與搬遷。原來在搬遷中，多是建設(shè)單位與居民產(chǎn)生較大的沖突。那么這樣的規(guī)定，居民持什么樣的看法？另外，新的法律中還規(guī)定，承擔(dān)房屋征收房屋征收和補(bǔ)償?shù)膯挝徊坏靡誀I利為目的，照例說，負(fù)責(zé)單位確實(shí)付出了一定的努力，禁止他們獲取利益是否得當(dāng)。居民有何看法。我們在問卷中設(shè)計(jì)了此類問題，也得出了相應(yīng)調(diào)查結(jié)果。

調(diào)研顯示，大多數(shù)居民認(rèn)為這兩項(xiàng)措施都有必要，他們認(rèn)為建設(shè)單位不應(yīng)該參與建設(shè)過程，并且認(rèn)為負(fù)責(zé)單位不應(yīng)以營利為目的，這樣有助于保障拆遷戶的利益。當(dāng)然也有居民認(rèn)為，任何單位都免不了從拆遷中賺取利益，他們認(rèn)為讓負(fù)責(zé)單位從中漁利是不可避免也是理所當(dāng)然的。

從數(shù)據(jù)中可以看出，人們在建設(shè)單位退出搬遷過程這個(gè)問題上是沒有多大異議的，建設(shè)單位的很多利益放在拆遷問題上是與被征收人相沖突甚至對立的，在原來的拆遷重建的歷史上，被征收人經(jīng)常與建設(shè)單位產(chǎn)生沖突，甚至還有發(fā)生暴力傷害的事故。我們看到了禁止建設(shè)單位參與拆遷所獲得的人們的贊成。

那么在營利問題上，群眾大多數(shù)認(rèn)為不應(yīng)該讓負(fù)責(zé)單位從中營利。這當(dāng)然是有道理的，一旦允許營利，就會(huì)存在很多問題，官員腐敗的問題在中國還沒有根治，這又是一個(gè)腐敗滋生的搖籃。另外，營利的目的性會(huì)掩蓋負(fù)責(zé)單位為人民服務(wù)的宗旨，很多工作人員會(huì)被誘惑所迷惑，以為的追求金錢，為群眾服務(wù)的質(zhì)量就會(huì)降低。

而少數(shù)居民認(rèn)為沒有必要禁止負(fù)責(zé)單位漁利，大部分原因是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為單位從拆遷中營利是避免不了的，但是，沒有禁止，那么問題就更不可能解決。雖然在法律上禁止負(fù)責(zé)單位從拆遷中營利并不可能根治這類問題，但是隨著法律的健全和懲罰制度的完善一定能解決這一問題，保證負(fù)責(zé)單位對人民負(fù)責(zé)。

5 人們對于地域區(qū)別下的法律實(shí)施的看法

中國地域廣大，中西部地區(qū)不管是在居民文化素質(zhì)上還是在經(jīng)濟(jì)水平上都存在較大的差異，那么法律在落實(shí)過程中會(huì)否有補(bǔ)償差別，政府是否應(yīng)該給予不同的、更合理的對待了我們在問卷中涉及了這一問題。

調(diào)研顯示大多數(shù)群眾認(rèn)為有必要考慮地域差別。因?yàn)橹袊形鞑康慕?jīng)濟(jì)水平差異很大，地方政府能否滿足居民的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求，政府是否有能力償還居民的高檔住房。

這都對法律的實(shí)施有決定性的作用。我們不能保證所有的地方政府都有這樣的能力。因此我們認(rèn)為政府應(yīng)針對此類情況給予更加合理的對待。

6 人們眼里的新法律中的疏漏

人們都看到了法律中的不足之處。其中比較嚴(yán)重的是落實(shí)問題。群眾們擔(dān)心新法在實(shí)施過程中是否順利。這就是政府的行動(dòng)力問題和大眾媒體的監(jiān)督問題。

第一，沒有出臺(tái)明確的法律限制強(qiáng)拆行為。也就是說并沒有一個(gè)很明確的標(biāo)準(zhǔn)來界定什么行為構(gòu)成強(qiáng)拆。這樣沒有一個(gè)成文的規(guī)定，很多單位可以從中鉆空子。

第二，沒有引進(jìn)媒體監(jiān)督。往常的法律并沒有引進(jìn)媒體監(jiān)督，但是由于新科技日新月異的發(fā)展，法律是否也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)呢？現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)使得很多原來并不可能的事情成為事實(shí)。所以我們就要重視媒體對法律實(shí)施過程中的監(jiān)督作用。把媒體監(jiān)督引進(jìn)法律不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

第三，換句話說，懲罰措施并未量化，并未成文。這種懲罰制度在真正實(shí)施起來很可能成為一紙空文。這也是中國法律中存在的最普遍的一個(gè)問題。而這種不明確的懲罰制度恰恰是官官相護(hù)，腐敗滋生的搖籃。那些違法的負(fù)責(zé)單位逃了第一次，就敢違第二次。這樣下來，法律就會(huì)演化成一種擺設(shè)，沒有任何效力。

最后，在法律的實(shí)施方面，百姓提出了更多的質(zhì)疑，我想這就是歸咎于執(zhí)法部門在以前的工作過程中沒有依法辦事，沒有在群眾面前樹立一個(gè)好的形象。因此，相關(guān)負(fù)責(zé)部門就應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)法，為百姓做事。

7 前景預(yù)測及建議

實(shí)施《新拆遷法》是國家希望通過政府適度的干預(yù)來規(guī)范社會(huì)上一些不公正的拆遷現(xiàn)象，讓政府拆遷更加的規(guī)范有效與透明的一種有效手段。從走訪和調(diào)查情況看，《新拆遷法》實(shí)施至今，雖然得到了大多數(shù)群眾的支持、擁護(hù)。但是人們對于《新拆遷法》實(shí)施的期望，無論是在思想上、行動(dòng)上還存在著許多差距和不容忽視問題，因此，提出如下意見和建議：

7.1 加強(qiáng)《新拆遷法》宣傳，讓更多的人了解

首先，讓人們了解《新拆遷法》的真正目的是為了讓人們依法來保護(hù)自身的合法權(quán)益。

其次，要轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷胗^念，讓更多的人用法律的途徑來維護(hù)自身的合法權(quán)益，而不是用一些違法的手段去維護(hù)自身權(quán)益。真正實(shí)現(xiàn)法治。

第三，讓政府各職能部門嚴(yán)格按照《新拆遷法》的要求合法行使權(quán)力，杜絕以不正當(dāng)?shù)氖侄稳ノ：γ癖娎妫缓戏ú疬w，真正做到為人民服務(wù)。

7.2 加強(qiáng)教育引導(dǎo)，增加人們的法律知識(shí)

《新拆遷法》主要是為保障人民的合法利益，只有人們都能知法懂法，才能夠更好地維護(hù)自身權(quán)益，只有人們的法律意識(shí)增強(qiáng)，法律知識(shí)增多，才能夠利用法律去維護(hù)自身權(quán)益，才能夠真正地保護(hù)自己的合法權(quán)益。才能夠使《新拆遷法》真的為民所用。

7.3 加強(qiáng)監(jiān)督檢查，推進(jìn)《新拆遷法》執(zhí)行到位

政府及有關(guān)職能部門是市場監(jiān)管的主體，要在做好日常監(jiān)管的同時(shí)，積極會(huì)同各新聞媒體和社會(huì)各界針對《新拆遷法》執(zhí)行相對薄弱情況，落實(shí)工作措施，明確檢點(diǎn)，加大檢查頻率，盡快規(guī)范政府的拆遷工作，對違法拆遷，要敢于動(dòng)真格，根據(jù)情節(jié)輕重給予必要的處罰。

參考文獻(xiàn)

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[3]王達(dá).房屋征收拆遷法律制度新問題[M].北京：中國法制出版社，2010.

篇（6）

中圖分類號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278(2012)04-059-01

從2001年國務(wù)院常務(wù)會(huì)議修改了《城市房屋征收管理?xiàng)l例》到2011年公布的《新條例》，國家一直在不斷的完善拆遷補(bǔ)償制度，但美中不足的是，我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度還存在著評估機(jī)構(gòu)缺乏公正性、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低等問題。

一、城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷剖析

（一）拆遷估價(jià)委托人的確定不夠公正

首先，拆遷估價(jià)委托人的確定缺乏公正性。委托人的確定有三種方式，分別為由拆遷人和被拆遷人共同協(xié)商確定，可這種方法的弊端是，被拆遷人很多的情況下，協(xié)商成本過高，很難達(dá)成一致意見；由拆遷人委托，可反對的被拆遷人占總?cè)藬?shù)的一半以下，這種方式看起來比較實(shí)用，其實(shí)，在國民法律意識(shí)薄弱，對不公現(xiàn)象偏好選取找熟人的方法解決的大環(huán)境下，被拆遷人的利益還是很難得到保障；抽簽決定，這是看起來最公平的決策方法，但參與抽簽的人員以及在抽簽范圍內(nèi)的評估機(jī)構(gòu)的確定都有可能被拆遷方操縱。

（二）評估機(jī)構(gòu)的確定缺乏獨(dú)立性

我國房地產(chǎn)估價(jià)師制度導(dǎo)致比較突出的尋租現(xiàn)象的發(fā)生。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也如雨后春筍的出現(xiàn)，在競爭激烈的評估市場中，評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)多少很大程度上取決于與拆遷人的關(guān)系好壞，所以，一旦得到拆遷人的委托，便屈從于拆遷人的壓力，而拆遷人在尋求利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，就會(huì)最大限度的壓榨被拆遷人的利益，這被拆遷人是非常不公平的。

（三）價(jià)格評估的救濟(jì)制度不完善

雖然《新條例》中改善了我國的房屋征收補(bǔ)償?shù)木葷?jì)途徑，規(guī)定了我國的征收補(bǔ)償糾紛的兩種途徑，即行政救濟(jì)和民事救濟(jì)，但是，由于房屋征收部門本身就是政府的一個(gè)職能部門，拆遷補(bǔ)償又要由政府來裁決，使得行政裁決不自主的就占據(jù)了主導(dǎo)地位；加之行政與民事救濟(jì)途徑界定不清，就使被征收人不得不回到“以民之微力抗政府之強(qiáng)威”的原始狀態(tài)。在這種所謂的救濟(jì)制度下，被拆遷人的合理權(quán)益很難得到保障。

（四）補(bǔ)償范圍、價(jià)格不合理

《新條例》一定程度上完善了拆遷補(bǔ)償制度，但仍然存在不足之處。

首先，征收補(bǔ)償范圍過窄。在房屋征收過程中，被征收人不僅喪失了房屋及其附屬物的所有權(quán)，還包括承載房屋的土地使用權(quán)，以及因房屋征收所帶來的經(jīng)濟(jì)損失和情感傷害等。但《新條例》第十七條規(guī)定的房屋征收補(bǔ)償只包括：“（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”對承載房屋的土地使用權(quán)、生活成本提高、情感傷害及其他經(jīng)營性損失卻沒有包含在內(nèi)。

另外，雖然《新條例》第十九條規(guī)定，“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。”但這其中也存在問題，房屋征收決定生效之日離拿到補(bǔ)償款還有一段距離，而現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格即使在嚴(yán)厲的調(diào)控下也保持著增長，這對拿到補(bǔ)償款再去重購新房的被征收人是不公平的。

二、進(jìn)一步完善城市房屋拆遷補(bǔ)償制度

鑒于補(bǔ)償評估機(jī)制存在上述問題，為了更好的進(jìn)行城市化，有必要對這些弊端加以矯正，評估制度的發(fā)展包括以下內(nèi)容：

（一）評估機(jī)構(gòu)的選擇

評估報(bào)告決定了拆遷補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果，所以評估機(jī)構(gòu)的選址是至關(guān)重要的。本文認(rèn)為，我國可以借鑒美國的雙向評估制度，由被拆遷人和拆遷人分別選擇評估機(jī)構(gòu)，然后由各自的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行評估，并作出自己的評估報(bào)告。如果結(jié)果懸殊，就交由陪審團(tuán)來最終裁決，一般是按照被拆遷人的評估結(jié)果裁定的。這樣既能夠做到客觀公正又能保證被征收人的合法權(quán)益。

（二）健全補(bǔ)償救濟(jì)制度

拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估結(jié)果對被拆遷人的利益有直接影響，因此，健全補(bǔ)償救濟(jì)制度就成為一項(xiàng)很重要的工作。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的可以向評估機(jī)構(gòu)咨詢，也可以另行委托別的評估機(jī)構(gòu)，但本文認(rèn)為，應(yīng)逐步完善相應(yīng)的法律法規(guī)，給予被拆遷人提起仲裁或民事訴訟的權(quán)利。

（三）落實(shí)聽證會(huì)制度

篇（7）

請求事項(xiàng)：

將渝北區(qū)xx鎮(zhèn)xx村4社劉xx昆（坤）于被拆住房按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定對兩申請人補(bǔ)償安置或者對兩申請人進(jìn)行30平方米住房安置。

事實(shí)和理由：

兩申請人是渝北區(qū)xx鎮(zhèn)xx村4社劉xx昆（坤）通過《遺贈(zèng)贍養(yǎng)協(xié)議》指定的合法繼承人。________年____月____日，劉xx坤所在渝北區(qū)xx鎮(zhèn)xx村4社、5社30.9398公頃土地被渝北區(qū)人民政府以渝北府地公[]字第8號(hào)《征用土地公告》征用，用于渝北區(qū)實(shí)施城市規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地。劉xx昆（坤）承包的集體土地及其住房屬于該次被征地范圍。劉xx昆（坤）于________年____月____日與代表貴局的重慶市渝北區(qū)民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)簽訂《征地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員養(yǎng)老保險(xiǎn)安置協(xié)議》辦理了“農(nóng)轉(zhuǎn)非”養(yǎng)老安置手續(xù)，享受征地補(bǔ)償?shù)娜藛T安置。但貴局卻一直不予落實(shí)對劉xx坤的住房安置，劉xx昆（坤）在等待住房安置期間于200________年____月____日因征地造成的廢墟惡劣地面導(dǎo)致摔倒去世。________年____月1____日，渝北區(qū)人民政府再次以渝北府征公告[]字第17號(hào)《征收土地公告》征收了包括劉xx昆（坤）所在渝北區(qū)xxxx街道xx村4社剩余全部土地。并于200________年在兩申請人不知情的情況下對劉xx昆（坤）的住房予以拆遷。兩申請人在得知房屋被拆遷后，曾找貴局落實(shí)住房安置問題，貴局卻以需要研究才能答復(fù)東推西拖！至今仍未落實(shí)對申請人的住房補(bǔ)償安置。

申請人認(rèn)為，________年土地被征收后，貴局以房屋沒有被拆遷為由不對劉xx昆（坤）進(jìn)行住房安置，在________年拆遷房屋時(shí)又以劉xx昆（坤）已經(jīng)死亡不需安置為由不予安置是錯(cuò)誤的。理由如下，劉xx昆（坤）住房所在地屬于________年征地范圍，我國征地補(bǔ)償法律政策對是否屬于享受補(bǔ)償人員的界線均以征地公告之日為分界線，據(jù)此，劉xx昆（坤）應(yīng)屬于________年征地享受住房安置的人員，應(yīng)該在征地時(shí)即予以住房安置，貴局應(yīng)在土地征收批準(zhǔn)文件的兩年有效期內(nèi)用地或予以落實(shí)相關(guān)征地補(bǔ)償安置方案，而不能以房屋未被拆遷而不安置，否則，就會(huì)導(dǎo)致批準(zhǔn)征收劉xx昆（坤）住房所在土地的征用文件在兩年后自動(dòng)失效，貴局就不能在________年____月____日后拆遷劉xx昆（坤）的住房，因此，貴局于________年再去拆遷劉xx昆（坤）住房的行為于法無據(jù)，侵害了兩申請人對該房屋的合法繼承權(quán)。

另劉xx昆（坤）房屋所在土地于________年就被征用而納入城市規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)地，在________年____月____日批準(zhǔn)征收該土地的文件失效后，該房屋在________年被拆遷時(shí)其已經(jīng)屬于城市規(guī)劃區(qū)，根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，就應(yīng)該按照城市規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地對房屋按《城市房屋拆遷管理辦法》及相關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償安置。

從前述兩個(gè)方面也可以說明，如果征地補(bǔ)償實(shí)施部門因不予用地而不在兩年內(nèi)或者以房屋未被拆遷不屬住房安置對象不在兩年內(nèi)落實(shí)征地補(bǔ)償安置方案，就會(huì)導(dǎo)致批準(zhǔn)征用該土地的文件自動(dòng)失效。所以，《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》第二十二條第（二）項(xiàng)中關(guān)于房屋未被拆遷的人員不屬于住房安置對象的規(guī)定不具有完全合法性，只能在征地批準(zhǔn)文件的兩年有效期內(nèi)適用才是正確的，否則，一旦超過兩年，就屬于沒有在兩年內(nèi)落實(shí)征地補(bǔ)償安置方案而與國家的相關(guān)上位法及政策規(guī)定相悖而違法。

所以，申請人認(rèn)為貴局不予以落實(shí)安置的行為違法，特請求貴局按申請人請求予以住房安置！

篇（8）

 

為妥善做好上饒市廣信區(qū)2021年度羅橋棚戶區(qū)（城中村）改造項(xiàng)目集體土地上房屋征收補(bǔ)償工作，切實(shí)維護(hù)征收當(dāng)事人的合法利益。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和該項(xiàng)目的實(shí)際情況，特制定本征收補(bǔ)償安置方案：

第一條  征收范圍

上饒市廣信區(qū)羅橋棚戶區(qū)（城中村）改造項(xiàng)目具體征收范圍以該項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)。

第二條  征收組織實(shí)施部門

上饒市廣信區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償?shù)慕M織領(lǐng)導(dǎo)工作；

上饒市廣信區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室和上饒市廣信區(qū)征地辦是本項(xiàng)目的實(shí)施部門；

羅橋街道辦和相關(guān)村委會(huì)共同承擔(dān)房屋征收補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

第三條  征收期限

以上饒市廣信區(qū)人民政府征收公告的期限為準(zhǔn)

第四條  征收范圍內(nèi)不得實(shí)施下列行為

在上饒市廣信區(qū)人民政府所確定征收范圍和期限內(nèi)，不得實(shí)施下列行為：

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）辦理房屋抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃、分戶；

（四）辦理工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等業(yè)務(wù)；

第五條  被征收房屋的編號(hào)

一棟房屋只能編一個(gè)號(hào)，編號(hào)要求清晰可見，嚴(yán)禁重復(fù)編號(hào)。

第六條  被征收房屋面積計(jì)算方法

房屋建筑面積計(jì)算辦法按照國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2016）和《建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）執(zhí)行。

第七條  被征收房屋的面積認(rèn)定

被征收房屋的建筑面積原則上以房屋所有權(quán)證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積為準(zhǔn)；對證照不全或面積有爭議的，按實(shí)測面積計(jì)算，測繪的原始報(bào)告（附照片）須報(bào)審核組審核，審核無誤后再報(bào)縣房屋征收與補(bǔ)償辦公室備案。

第八條　征收補(bǔ)償

本次住宅房屋征收補(bǔ)償，采取貨幣補(bǔ)償和自行購買商品房兩種方式。附屬物及其它情況的建筑物、構(gòu)筑物一律采取貨幣補(bǔ)償。

一、住宅房屋

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模浜戏ㄖ黧w房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

1.房屋重置價(jià)

框架結(jié)構(gòu)       1200元/㎡磚混結(jié)構(gòu)       1100元/㎡磚木結(jié)構(gòu)        900元/㎡

2.區(qū)位價(jià)

綜合本項(xiàng)目范圍內(nèi)被征收房屋所處區(qū)位，凡是選擇貨幣化補(bǔ)償?shù)谋徽魇諔簦徽魇辗课葜黧w建筑面積在貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，每平方米再給予2200元補(bǔ)助。

二、住改非房屋

（一）沿各主大道已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證、并正在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)達(dá)兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），參照評估參考價(jià)予以貨幣補(bǔ)償。

（二）鄉(xiāng)道、村道及村莊里弄、小巷里面已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證、并正在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)達(dá)兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），按同等結(jié)構(gòu)的房屋建筑面積上浮30%予以補(bǔ)償；對于證件不齊全的實(shí)際經(jīng)營戶，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，由項(xiàng)目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應(yīng)合理的補(bǔ)償。

（三）住改非房屋面積按實(shí)際經(jīng)營面積核算，二層及以上、負(fù)一層及以下部分一律不計(jì)住改非面積。

三、非住宅房屋

有合法批建手續(xù)的辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營用房和養(yǎng)殖場，參照評估參考價(jià)予以貨幣補(bǔ)償；對于證件不齊全的實(shí)際經(jīng)營戶，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，由項(xiàng)目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應(yīng)合理的補(bǔ)償。

四、其它住宅房屋

一層磚木結(jié)構(gòu)的祖宅（俗稱老三架）、層高超過4.5米（含4.5米）住宅房屋，按照其主體建筑面積的1.5倍予以補(bǔ)償；對于一層超高的主體房，參照評估參考價(jià)給予補(bǔ)償。

五、其它情況的建筑物、構(gòu)筑物

（一）房屋主體框架已完工且完整封磚砌墻，但未安裝門窗、水電及粉刷未到位的，按同等結(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)扣15%（其中未裝門窗扣6%，內(nèi)外墻未粉刷扣6%，水電未到位扣3%）予以補(bǔ)償；主體框架已完工，但未封磚砌墻或部分封磚砌墻按不超過主體建筑面積的80%予以貨幣補(bǔ)償。

（二）基礎(chǔ)已建到地面標(biāo)高，但墻體未建的，以不超過同等結(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)的30%給予一次性貨幣補(bǔ)償。

（三）坡屋頂補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，屋脊高度在1.8米及以上的參照同等結(jié)構(gòu)房屋的50%補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予一次性貨幣補(bǔ)償；屋脊高度1.8米以下的參照同等結(jié)構(gòu)房屋的30%補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一次性貨幣補(bǔ)償；對于頂層特殊結(jié)構(gòu)的建筑物，參照評估參考價(jià)給予補(bǔ)償。

（四）經(jīng)相關(guān)職能部門認(rèn)定屬于違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，如在征收期限內(nèi)積極配合并主動(dòng)拆除的給予70元/平方米的人工拆除補(bǔ)助，逾期不主動(dòng)拆除的，由相關(guān)執(zhí)法部門依法強(qiáng)制拆除。

六、附屬物

棚（簡易棚）               100元/平方米棚（鋼結(jié)構(gòu)）               200元/平方米棚（墻體棚）               360元/平方米

化糞池                        2000元/個(gè)曬谷場                      80元/平方米擋土墻                     260元/平方米

圍  墻                     150元/平方米壓水機(jī)                        1000元/個(gè)水  井                        3000元/個(gè)

公用水井或機(jī)井               12000元/座果樹（掛果）                   100元/棵普通樹木（直徑15-30厘米）      50元/棵

（直徑31-60厘米）              100元/棵（直徑60厘米以上）             150元/棵大毛竹                        10000元/畝

小毛竹                         6000元/畝沼氣池                         1000元/個(gè)

電話移機(jī)                        158元/戶有線電視移機(jī)                    400元/戶寬帶網(wǎng)移裝                      200元/戶

空調(diào)拆裝費(fèi)      300元/臺(tái)（掛機(jī)）500元/臺(tái)（柜機(jī)）太陽能熱水器                    3000元/臺(tái)三相電                4000元/戶

家用自建自來水（含井、泵、儲(chǔ)水箱、水管、水塔等）4000元/套

特殊于上述的附屬物或上述未列的附屬物、設(shè)施等參照評估參考價(jià)予以補(bǔ)償。

七、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)補(bǔ)償

（一）住宅房屋

1.搬遷費(fèi)：選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償搬遷費(fèi)3000元/戶；選擇購買安置房的，補(bǔ)償搬遷費(fèi)兩次，每次3000元/戶，共計(jì)6000元/戶；

2.臨時(shí)安置費(fèi)：被征收戶選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償臨時(shí)安置費(fèi)6個(gè)月，每月按900元/戶計(jì)算；

（二）非住宅房屋

1.搬遷費(fèi)：按生產(chǎn)經(jīng)營用房的實(shí)際面積給予50元/平方米補(bǔ)償，如房屋內(nèi)有重型機(jī)械設(shè)備、精密儀器、大量貨物等特殊情況的，則按實(shí)際費(fèi)用給予補(bǔ)償。因搬遷無法恢復(fù)使用的設(shè)備參照評估價(jià)予以補(bǔ)償；

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)：

（1）補(bǔ)償條件：被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑；有合法有效的營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)，且營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)上載明的營業(yè)場所為被征收房屋；已辦理稅務(wù)登記并具有稅負(fù)核定憑證；

（2）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：參照房屋征收前經(jīng)營主體為商業(yè)和服務(wù)業(yè)的，按實(shí)際經(jīng)營面積乘以系數(shù)0.06折算用工人數(shù)，補(bǔ)償6個(gè)月，按上饒市從業(yè)人員最低工資協(xié)商確定；協(xié)商不成的和經(jīng)營主體為工業(yè)生產(chǎn)的，委托相關(guān)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估確定；

（3）住改非房屋搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)的補(bǔ)償，參照非住宅房屋的征收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)。

八、  裝修補(bǔ)償

為能客觀公正地對被征收主體房屋的裝修進(jìn)行補(bǔ)償，依據(jù)裝修市場材料價(jià)，并結(jié)合實(shí)際情況，特制定如下裝修補(bǔ)償參考價(jià)（裝修補(bǔ)償面積以實(shí)際裝修面積為準(zhǔn)，不含里弄小巷住改非上浮面積）：

 

補(bǔ)償

標(biāo)準(zhǔn)

裝修

等級(jí)

裝修情況

500元/㎡

一級(jí)

1、墻面：高檔墻漆

2、地面：高檔復(fù)合地板或?qū)嵞镜匕澹◢弾r地面磚或釉面地磚

3、窗臺(tái)：人造石

4、天棚：帶造型或木線造型吊頂

5、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、墻裙、不銹鋼防盜窗、紗窗

6、衣柜：固定式高檔防水、防火材料衣柜

7、廚衛(wèi)：雙飾面板櫥柜、高檔潔具、防滑地磚、墻磚、鋁扣板吊頂

350元／㎡

二級(jí)

1、墻面：中高檔墻漆

2、地面：釉面地面磚、水磨石地磚、中高檔實(shí)木或復(fù)合地板

3、天棚：石膏吊頂、木角線或塑料扣板吊頂

4、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、不銹鋼防盜窗、紗窗

5、衣柜：固定式中高檔材料衣柜

6、廚衛(wèi)：中高檔潔具、防滑地磚、中高檔墻磚、塑料吊頂

200元／㎡

三級(jí)

1、墻面：白色膩?zhàn)庸伟?/p>

2、地面：水磨石地磚、低檔面磚或水泥地

3、天棚：簡單粉刷或塑料扣板吊頂

4、門窗：木制門窗

5、廚衛(wèi)：鍋灶、簡單櫥柜、水泥地或低檔面磚

100元/㎡

四級(jí)

水泥地、白灰墻、木制門窗、鍋灶

特殊于上述情況的，按評估價(jià)予以補(bǔ)償。

 

第九條 獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助

一、搬遷速度獎(jiǎng)

被征收人在征收公告規(guī)定的期限內(nèi)自愿簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并搬遷完畢的，按下列時(shí)間節(jié)點(diǎn)給予被征收房屋合法主體建筑面積貨幣補(bǔ)償價(jià)（不包含區(qū)位價(jià)部分）的獎(jiǎng)勵(lì)：20天內(nèi)給予10%的獎(jiǎng)勵(lì)，21—30天給予8％的獎(jiǎng)勵(lì),31—45天給予6％的獎(jiǎng)勵(lì)，超過規(guī)定搬遷期限的不予獎(jiǎng)勵(lì)。

二、簽約期限獎(jiǎng)勵(lì)（住宅房）

凡在征收公告之前并在項(xiàng)目指揮部規(guī)定的時(shí)間內(nèi)主動(dòng)簽約的被征收戶，享受下列獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)助：

每戶給予10萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。被征收房屋分戶原則：在公安機(jī)關(guān)辦理了戶籍登記的本征收范圍內(nèi)常住戶口、達(dá)婚齡男性并具備完全民事行為能力與有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)能力、享受本村集體資產(chǎn)分配的成員家庭作為分戶準(zhǔn)入條件。

分戶認(rèn)定實(shí)行申請、審核、公示制度；由羅橋街道辦和相關(guān)村委會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，由項(xiàng)目指揮部研究決定具體的分戶原則。

三、放棄安置獎(jiǎng)

綜合本項(xiàng)目被征收房屋所處地段和安置地段等因素，為鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，凡是選擇純貨幣化安置的被征收戶,被征收房屋主體建筑面積在享受其他補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，按面積實(shí)行以下階梯式獎(jiǎng)勵(lì)：

1.面積在350平方米以內(nèi)的部分（含350平方米），給予獎(jiǎng)勵(lì)1000元/平方米；

    2.面積在 350平方米至 600平方米（含600平方米）之間的部分，給予獎(jiǎng)勵(lì)700元/平方米；

四、被征收房屋差異化獎(jiǎng)勵(lì)

被征收戶在羅橋街道集體土地上只有唯一一處350平方米之內(nèi)的房屋，房屋權(quán)屬明確的以權(quán)屬登記證為準(zhǔn)，房屋權(quán)屬不明確的實(shí)行申請、審核、公示制度，由羅橋街道辦和相關(guān)村委會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，本著公平、公正、從嚴(yán)把關(guān)、實(shí)事求是的原則，予以差異化的獎(jiǎng)勵(lì)。

（1）面積小于等于100平方米的，獎(jiǎng)勵(lì)不超過15萬元；

（2）面積大于100平方米小于等于200平方米的獎(jiǎng)勵(lì)不超過12萬元；

（3）面積大于200平方米小于等于300平方米的獎(jiǎng)勵(lì)不超過10萬元；

（4）面積大于300平方米小于等于350平方米的獎(jiǎng)勵(lì)不超過5萬元；

（5）空心房不享受面積差異化獎(jiǎng)勵(lì)。

五、補(bǔ)助

對于特殊群體人員，從人文關(guān)懷的角度出發(fā)，對高齡老人（年齡在70周歲以上者）、生活不能自理人員、殘疾人員、患重大疾病等困難家庭，由本人提出申請，提供相關(guān)的證明材料，由羅橋街道辦和相關(guān)村委會(huì)嚴(yán)格審核把關(guān)，給予每戶5萬元以內(nèi)（含5萬元）的特殊群體困難補(bǔ)助。

第十條 社會(huì)保障

被征收人房屋被征收后，其子女可選擇繼續(xù)在原戶籍所在地按原招生辦法入學(xué)，或者在遷入戶籍所在地或租住地教育行政部門劃片招生的就近學(xué)校入學(xué)。

對符合城市居民最低生活保障范圍的困難家庭，因居住地發(fā)生變化造成人戶分離的，在征收補(bǔ)償完成1年內(nèi)，憑遷出地民政部門出具的證明材料，由遷入地民政部門審查核定發(fā)放最低生活保障金。1年后，按規(guī)定向遷入地民政部門提出申請。

因征收遷移的居民在就業(yè)、培訓(xùn)、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)方面，既可選擇遷出地的居民待遇，也可以選擇遷入地居民待遇。

第十一條 房屋拆除

為杜絕房屋拆除中的安全隱患，被征收房屋騰空后，拆除工作由羅橋街道辦組織實(shí)施。承擔(dān)房屋拆除工程的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)并對施工安全負(fù)責(zé)。被征收人和其它單位不得擅自拆除，以確保安全。

第十二條 法律責(zé)任

一、房屋征收工作人員在房屋征收補(bǔ)償工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法責(zé)令改正，通報(bào)批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)人員，依法處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

二、被征收人以暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收補(bǔ)償工作，或以不正當(dāng)手段騙取補(bǔ)償安置及獎(jiǎng)勵(lì)資金，依法給予治安管理處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

篇（9）

房屋征收與補(bǔ)償遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，對被征收人給予公平補(bǔ)償。

二、征收范圍

為公共利益的需要，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關(guān)法律的規(guī)定，在市區(qū)舊城區(qū)、工礦企業(yè)棚戶區(qū)、危舊住宅區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施落后等區(qū)域確定的具體改造范圍。

三、征收部門和實(shí)施單位

區(qū)人民政府確定區(qū)土地房屋征收辦公室為區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造范圍內(nèi)國有土地上的房屋征收部門，由房屋征收部門委托相關(guān)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）為舊城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造房屋征收實(shí)施單位，委托工礦企業(yè)（單位）主管部門為工礦企業(yè)（單位）棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

四、征收補(bǔ)償簽約期限

征收補(bǔ)償簽約期限自區(qū)人民政府房屋征收決定公告之日起90天內(nèi)。

五、征收補(bǔ)償實(shí)施程序

（一）宣傳發(fā)動(dòng)。區(qū)人民政府作出房屋征收決定并予以公告后，房屋征收部門和房屋征收實(shí)施單位在房屋征收范圍內(nèi)開展房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄骱徒忉尮ぷ鳌?/p>

（二）調(diào)查登記。在房屋征收實(shí)施前，房屋征收實(shí)施單位組織對征收范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果在房屋征收所在社區(qū)向被征收人公布。

1、有房屋產(chǎn)權(quán)證的，房屋建筑面積、用途等以房屋產(chǎn)權(quán)證載明的為準(zhǔn)。對證載面積有異議的，可申請有資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)測繪，并按新認(rèn)定的面積予以補(bǔ)償，測繪費(fèi)用由申請人承擔(dān)。

2、未經(jīng)登記的建筑，由房屋征收實(shí)施單位會(huì)同規(guī)劃建設(shè)、房產(chǎn)、國土等部門依法依規(guī)進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑的，建筑面積須經(jīng)有資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)測繪確定，并按確定的面積予以補(bǔ)償，測繪費(fèi)用由被征收人承擔(dān)；對認(rèn)定為違法建筑的，不予補(bǔ)償。

（三）簽訂征收協(xié)議。征收部門房屋征收協(xié)議簽訂通告后，房屋征收部門與被征收人依照本方案規(guī)定就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立房屋征收補(bǔ)償協(xié)議并發(fā)放協(xié)議簽訂序號(hào)。

1、房屋征收部門與被征收人在本方案確定的征收補(bǔ)償簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請區(qū)人民政府按照本方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收所在社區(qū)予以公告。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

2、被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷交房的，由區(qū)人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（四）發(fā)放補(bǔ)償資金、搬遷交房。房屋征收部門按協(xié)議對被征收人予以補(bǔ)償后，被征收人在協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷交房。

（五）發(fā)放補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)資金。在被征收人完成搬遷交房并經(jīng)房屋征收實(shí)施單位驗(yàn)收合格后，由房屋征收部門發(fā)放補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)資金，由房屋征收實(shí)施單位發(fā)放選房序號(hào)。

（六）過渡與安置。根據(jù)協(xié)議的約定給予過渡與安置。

（七）資料歸檔。房屋征收工作結(jié)束后，收集、整理房屋征收補(bǔ)償資料，按戶建立征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

六、征收補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)

對被征收人給予被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，并給予一定的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

被征收房屋價(jià)值按房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格計(jì)算。被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

（一）私產(chǎn)房的征收

私產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1、貨幣補(bǔ)償：對私產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人按被征收房屋的價(jià)值實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

（1）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)人民政府提供等面積房屋用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。對被征收房屋價(jià)值高于用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的，由房屋征收部門向被征收人結(jié)算差價(jià)；對被征收房屋價(jià)值低于用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的，由被征收人向房屋征收部門結(jié)算差價(jià)。

在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，因戶型差異，提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅面積超出應(yīng)安置面積10%（含10%）以內(nèi)的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部門結(jié)算，超出10%以上部分及安置后的剩余面積按交房時(shí)同地段普通商品房市場價(jià)格結(jié)算；提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的店面、寫字樓等營業(yè)性非住宅面積超出應(yīng)安置面積部分按交房時(shí)同地段同類營業(yè)性非住宅市場價(jià)格結(jié)算。市場價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

3、搬遷及臨時(shí)安置的補(bǔ)償

（1）搬遷費(fèi)：

①選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模粗鞣课菝娣e5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補(bǔ)償。不足750元/戶的補(bǔ)足到750元/戶；

②選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按主房屋面積10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補(bǔ)償。不足1500元/戶的補(bǔ)足到1500元/戶。

（2）臨時(shí)安置費(fèi)：

對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅被征收人，按主房屋面積給予8元/平方米·月的臨時(shí)安置費(fèi)，不足800元/戶·月的補(bǔ)足至800元/戶·月；臨時(shí)安置費(fèi)自被征收人搬遷交房之日起至安置房交房后三個(gè)月止。

過渡期不超過36個(gè)月。如因房屋征收部門原因致使過渡期限延期的，自逾期之日起每月給予2倍的臨時(shí)安置費(fèi)。

4、房屋安置：實(shí)行期房安置。

（1）安置對象：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收房屋產(chǎn)權(quán)人。

（2）安置原則：

①按規(guī)劃要求，實(shí)行就地或就近相對集中安置；

②在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搬遷交房的,按地塊以“誰先簽訂協(xié)議，誰先選房”的原則選擇安置房；

③附屬房不予安置；

④被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。被征收家庭房屋面積不足40平方米且符合住房保障條件的，選擇貨幣安置的，可在廉租房或公租房中安置；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可將安置面積補(bǔ)足至40平方米，面積差額部分按2202元/平方米由被征收人向征收部門結(jié)算。

⑤被征收人按被征收房屋與提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積最接近值的原則選擇安置房。

（3）安置房屋戶型（面積）：一室一廳（40平方米左右）、二室一廳（50平方米左右）、二室二廳（60、80平方米左右）、三室二廳（100、120平方米左右）。

5、補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)

（1）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，凡在征收補(bǔ)償簽約期限內(nèi)完成協(xié)議簽訂并搬遷交房，對被征收房屋價(jià)值低于用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的，差價(jià)部分作為征收部門對被征收人的獎(jiǎng)勵(lì)，予以免交。超出征收補(bǔ)償簽約期限的，差價(jià)部分不予獎(jiǎng)勵(lì)，由被征收人向征收部門結(jié)算。

（2）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)模苍谡魇昭a(bǔ)償簽約期限內(nèi)完成協(xié)議簽訂并搬遷交房，依據(jù)被征收主房屋面積，按框架結(jié)構(gòu)100元/平方米、磚混結(jié)構(gòu)60元/平方米、磚木結(jié)構(gòu)20元/平方米、土木結(jié)構(gòu)10元/平方米，對被征收人給予補(bǔ)助。

（3）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按被征收主房屋面積給予300元/平方米的安置房裝修補(bǔ)助。

（4）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)模苍趨f(xié)議簽訂通告規(guī)定期限內(nèi)，對被征收人按被征收主房屋面積，第1—10天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎(jiǎng)勵(lì)300元/平方米；第11—20天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎(jiǎng)勵(lì)260元/平方米；第21—30天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎(jiǎng)勵(lì)220元/平方米。超過30天的不予獎(jiǎng)勵(lì)。

補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)資金按實(shí)際搬遷交房時(shí)間計(jì)算，憑搬遷交房驗(yàn)收單發(fā)放。

（二）政府直管公房的征收

1、對被征收產(chǎn)權(quán)單位房屋價(jià)值的補(bǔ)償

對產(chǎn)權(quán)單位按被征收房屋的價(jià)值實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

2、對承租人的搬遷補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)

補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)對象：與政府公房管理部門簽訂了房屋租賃協(xié)議，且仍在所承租公房居住的承租人。發(fā)生了轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或房屋空置的不予補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。

（1）搬遷補(bǔ)助：

①在廉租房直接安置的，按承租房屋面積5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷補(bǔ)助。不足750元/戶的補(bǔ)足到750元/戶；

②在公租房安置，廉租房過渡的，按承租房屋面積10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷補(bǔ)助；不足1500元/戶的補(bǔ)足到1500元/戶。

（2）對符合承租保障性住房條件的承租人自愿放棄承租保障性住房的，按6000元/戶的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)助。

（3）對政府直管公房承租人，凡在協(xié)議簽訂通告規(guī)定期限內(nèi)，第1—10天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎(jiǎng)勵(lì)6000元/戶；第11—20天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎(jiǎng)勵(lì)5000元/戶；第21—30天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎(jiǎng)勵(lì)3000元/戶；超過30天的不予獎(jiǎng)勵(lì)。

補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)資金按實(shí)際搬遷交房時(shí)間計(jì)算，憑搬遷交房驗(yàn)收單發(fā)放。

3、保障性房屋安置

（1）安置對象：被征收政府直管公房內(nèi)符合廉租房或公租房安置條件的承租人。有下列情形之一的不予安置：

①所承租公房已發(fā)生轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的；

②享受了政府廉租房、公租房的；

③已購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房的。

（2）安置原則：

①政府直管公房承租人符合廉租房申請條件的直接在廉租房中安置；符合公租房申請條件的在公租房中安置，在廉租房中過渡；

②在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搬遷交房的,按地塊以“誰先簽訂協(xié)議，誰先選房”的原則選擇安置房；

③附屬房不予安置。

（3）安置戶型（面積）：按照所建成的廉租房或公租房戶型（面積）。

（三）企業(yè)（單位）自管公房的征收

1、對被征收產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人房屋價(jià)值的補(bǔ)償

（1）對非住宅產(chǎn)權(quán)單位按被征收房屋的價(jià)值實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

（2）對已參加房改獲得全產(chǎn)權(quán)的房屋和集資房的征收，按本方案私產(chǎn)房征收補(bǔ)償執(zhí)行；對已參加房改僅取得部分產(chǎn)權(quán)房屋的征收，按照有關(guān)規(guī)定完善產(chǎn)權(quán)后，按本方案私產(chǎn)房征收補(bǔ)償執(zhí)行。

2、對承租人的搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)

補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)對象：企業(yè)（單位）分配、按要求交納房租、水電等費(fèi)用且仍在所承租的公房居住的承租人。發(fā)生了轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或房屋空置的不予補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。

（1）搬遷補(bǔ)助：

①在廉租房直接安置的，按承租房屋面積5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷補(bǔ)助；不足750元/戶的補(bǔ)足到750元/戶；

②在公租房安置、廉租房過渡的或購買保障性安置房的，按承租房屋面積10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷補(bǔ)助；不足1500元/戶的補(bǔ)足到1500元/戶。

（2）臨時(shí)安置補(bǔ)助：對屬于保障性期房安置的，按承租房屋面積8元/平方米·月給予承租人臨時(shí)安置補(bǔ)助，不足800元/戶·月的補(bǔ)足至800元/戶·月；臨時(shí)安置補(bǔ)助自承租人搬遷交房之日起至安置房交房后三個(gè)月止。

過渡期不超過36個(gè)月。如因房屋征收部門原因致使過渡期限延期的，自逾期之日起每月給予2倍的臨時(shí)安置補(bǔ)助。

（3）對符合保障性安置條件的承租人自愿放棄保障性安置的，按6000元/戶的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)助。

（4）對企業(yè)（單位）自管公房的承租人，凡在協(xié)議簽訂通告規(guī)定期限內(nèi)，第1—10天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎(jiǎng)勵(lì)6000元/戶；第11—20天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎(jiǎng)勵(lì)5000元/戶；第21—30天簽訂協(xié)議并搬遷交房的獎(jiǎng)勵(lì)3000元/戶；超過30天的不予獎(jiǎng)勵(lì)。

補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)資金按實(shí)際搬遷交房時(shí)間計(jì)算，憑搬遷交房驗(yàn)收單發(fā)放。

3、保障性房屋安置

（1）安置對象：企業(yè)（單位）自管公房符合安置條件的承租人。安置對象必須同時(shí)滿足以下條件：

①長期居住在棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造范圍內(nèi)的本企業(yè)（單位）職工或原職工；

②所承租住宅為企業(yè)（單位）分配且按規(guī)定交納房租、水電等費(fèi)用的承租人；

③未承租政府廉租房、公租房的；

④所承租公房未發(fā)生轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的；

⑤沒有購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房的。

（2）安置原則：

①購買保障性安置房的，按規(guī)劃要求實(shí)行就地或就近相對集中安置；

②在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搬遷交房的,按地塊以“誰先簽訂協(xié)議，誰先選房”的原則選擇安置房；

③附屬房不予安置；

④承租人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。

（3）安置方式：

①廉租房安置。符合廉租房申請條件的，直接在廉租房中安置；

②公租房安置。符合公租房申請條件的，在公租房中安置，廉租房中過渡；

③購買保障性安置房。購買價(jià)格為1850元/平方米。

（4）安置戶型（面積）：

①選擇廉租房、公租房承租安置戶型（面積）：按照所建成的廉租房或公租房戶型（面積）；

②選擇購買保障性安置房的安置戶型（面積）：一室一廳（40平方米左右）、二室一廳（50平方米左右）、二室二廳（60平方米左右）、三室二廳（80平方米左右）。

（5）承租戶按以下標(biāo)準(zhǔn)購買保障性安置房：

①家庭人口為1人或夫妻2人，可購買一室一廳或二室一廳;

②家庭人口為2—3人，可購買二室一廳或二室二廳；

③家庭人口為4人以上，或三代同堂，可購買三室二廳。

（四）非公有制生產(chǎn)性企業(yè)房屋的征收

對非公有制生產(chǎn)性企業(yè)房屋的征收，被征收人可以選擇以下一項(xiàng)補(bǔ)償方式：

1、貨幣補(bǔ)償。按被征收房屋的價(jià)值實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在棚戶區(qū)（危舊房）綜合改造區(qū)域范圍內(nèi)用地和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能夠滿足被征收房屋征收時(shí)同類用途和性質(zhì)安置建設(shè)的前提下，允許被征收人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并與房屋征收部門計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)；被征收人也可以按照用地和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，自行易地選址，并自行遷建，房屋征收部門按被征收房屋同等價(jià)值和搬遷成本給予被征收人易地遷建費(fèi)用。

（五）附屬設(shè)施（附著物）、臨時(shí)建筑的征收補(bǔ)償

1、房屋征收涉及附屬設(shè)施（附著物）征收的，按本方案附表1、附表2所定標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

2、臨時(shí)建筑的征收，未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按照附屬房標(biāo)準(zhǔn)（見附表1）給予貨幣補(bǔ)償；超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

3、對公房承租人在所承租房屋周邊自建房屋的征收，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位或行業(yè)主管部門批準(zhǔn)的，按附屬房標(biāo)準(zhǔn)（見附表1）給予貨幣補(bǔ)償；未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位或行業(yè)主管部門批準(zhǔn)的，不予補(bǔ)償。

（六）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

按《市中心城區(qū)國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》（市府辦發(fā)〔〕29號(hào)）執(zhí)行。

七、保障與監(jiān)督

（一）政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本方案規(guī)定的職責(zé)，或者、、的，由區(qū)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（二）采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

（三）貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

（四）紀(jì)檢、監(jiān)察部門設(shè)立舉報(bào)電話，對房屋征收過程中的舉報(bào)信息進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)、查處。

（五）審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。

（六）房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的確定按《市中心城區(qū)國有土地上房屋征收評估機(jī)構(gòu)選擇辦法》（市府辦發(fā)〔〕28號(hào)）執(zhí)行。備選評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，屬市外的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在市相關(guān)主管部門備案登記。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

當(dāng)事人對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。

評估、測繪等中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)工作人員出具虛假或者有重大差錯(cuò)的報(bào)告，由相關(guān)部門依照國家規(guī)定依法給予行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

八、其他事項(xiàng)

（一）本方案所指的“私產(chǎn)房”是個(gè)人合法擁有的房產(chǎn)，包括自建、繼承、購買、贈(zèng)予等。私產(chǎn)房包括住宅、店面、寫字樓等；“公房”包括“政府直管公房”和“企業(yè)（單位）自管公房”，其中“政府直管公房”是指國家所有，由政府公房管理部門負(fù)責(zé)管理的公產(chǎn)房；“企業(yè)（單位）自管公房”是指機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自行經(jīng)營管理的國有或集體所有房產(chǎn)；“非公有制生產(chǎn)性企業(yè)房屋”是指我國內(nèi)地公民私人所有或外商、港澳臺(tái)商所有的經(jīng)濟(jì)成份占主導(dǎo)或相對主導(dǎo)地位的生產(chǎn)性企業(yè)的房屋。

（二）對被征收房屋的建筑結(jié)構(gòu)、年代和房屋用途的認(rèn)定，以房屋所有權(quán)證標(biāo)注為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證未標(biāo)注的，以原始檔案記載、產(chǎn)籍資料標(biāo)注為準(zhǔn)。

（三）廉租房、公租房的申請和配租，按《市中心城區(qū)國有土地上房屋征收住房保障辦法》（市府辦發(fā)〔〕27號(hào)）執(zhí)行。

（四）本方案中“協(xié)議簽訂序號(hào)”，指按被征收人簽訂協(xié)議的先后順序發(fā)放的序號(hào)，如被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搬遷交房，憑協(xié)議簽訂序號(hào)和搬遷交房驗(yàn)收單，換發(fā)選房序號(hào)；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未完成搬遷交房的，所發(fā)放的協(xié)議簽訂序號(hào)自行作廢，所對應(yīng)的選房序號(hào)空缺，并在末位順延。

（五）房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回；凡已給予補(bǔ)償?shù)慕ㄖ铩?gòu)筑物及附屬設(shè)施均交由房屋征收部門處置。

（六）凡已經(jīng)納入社會(huì)主義改造，由房管部門統(tǒng)一經(jīng)營管理的私有房屋，一律屬國家所有。

（七）征收房屋有關(guān)設(shè)施的遷移。對被征收人原已獨(dú)立安裝了水、電、氣、有線電視等，因房屋被征收而發(fā)生的遷移費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)。新增戶頭費(fèi)用由被征收人自行負(fù)擔(dān)。

（八）被征收人交房前原房屋固定設(shè)施遭人為拆除的，將按損失的價(jià)值扣除被征收人的補(bǔ)助金。

（九）私產(chǎn)房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，等面積內(nèi)辦證相關(guān)費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)，超出被征收住宅面積部分，由被征收人承擔(dān)；企業(yè)（單位）職工購買保障性住房辦證相關(guān)費(fèi)用由購買者承擔(dān)。

（十）凡在廉租房、公租房安置或過渡的安置對象，應(yīng)與市公房管理部門簽訂相應(yīng)承租合同，并按市中心城區(qū)公房或保障性住房現(xiàn)行租金相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)交納房屋租金。

（十一）企業(yè)（單位）自管公房承租人購買保障性安置房的，房屋征收實(shí)施單位協(xié)助辦理銀行按揭貸款。

（十二）凡已享受國家廉租住房租賃補(bǔ)貼的被征收人或企業(yè)（單位）自管公房承租人，可在本方案臨時(shí)安置費(fèi)與國家廉租住房租賃補(bǔ)貼中就高選擇一種。

（十三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和購買保障性安置房的交房標(biāo)準(zhǔn)：符合國家住宅建設(shè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)戶為普通防盜門（高層為防火門），室外門窗為鋁合金或塑鋼；水、電、氣、通訊、有線電視到戶。

篇（10）

中圖分類號(hào) F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1002-2104(2010)05-0118-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.05.019

近些年來,隨著我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市化建設(shè)進(jìn)程的加快,城市的外延也在不斷擴(kuò)張,各地在“城中村”改造、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)中不可避免地要涉及集體土地房屋拆遷問題。由于這種房屋拆遷一方面是發(fā)生在集體土地上因而不同于傳統(tǒng)意義上的城市房屋拆遷,另一方面由于這種拆遷帶有“區(qū)域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)生的那些“線性的”、“局部的”房屋拆遷。為了規(guī)范集體土地房屋拆遷行為,保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,全國許多城市都出臺(tái)了雖名稱不一但目的相同的關(guān)于集體土地房屋拆遷的地方法規(guī)、規(guī)章或者其他規(guī)范性文件。從法理上看,盡管各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不一,但是在建設(shè)法治政府和保障老百姓合法權(quán)益等方面應(yīng)當(dāng)是完全一致的,因此集體土地房屋拆遷法律制度也應(yīng)當(dāng)遵循相同原則。依此思路,我們收集并分析了我國部分城市的地方法規(guī)、規(guī)章或者其他規(guī)范性文件,以期發(fā)現(xiàn)我國集體土地房屋拆遷法律制度中可能存在的問題,進(jìn)而為推動(dòng)該制度科學(xué)化進(jìn)言獻(xiàn)策。

1 集體土地房屋拆遷法律制度的現(xiàn)狀分析

本課題共收集了國內(nèi)17個(gè)城市有關(guān)集體土地房屋拆遷的立法文件,其中直轄市2個(gè),具體為北京市政府2003年的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、上海市政府2002年的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》;省會(huì)城市12個(gè),具體為南京市政府2007年的《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》、浙江省九屆人大常委會(huì)第五次會(huì)議1998年批準(zhǔn)的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理?xiàng)l例》、武漢市政府2003年的《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、昆明市政府2009年的《昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》、南寧市政府2008年的《南寧市征收集體土地及房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》、銀川市政府1999年的《銀川市城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地征用房屋拆遷管理規(guī)定》、太原市政府2008年的《太原市人民政府關(guān)于印發(fā)太原市城中村改造管理試行辦法的通知》、合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)2008年的《合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》、貴陽市政府辦2006年的《貴陽市人民政府關(guān)于金陽新區(qū)征地拆遷和安置扶助被征地農(nóng)民的暫行規(guī)定》、福州市委市政府2009年的《福州市農(nóng)村集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定(試行)》、廣州市國土建設(shè)局2007年的《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》、沈陽市房產(chǎn)局1999年的《沈陽市城市中心區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》;國務(wù)院批準(zhǔn)的較大市3個(gè),具體為青島市政府2002年的《青島市征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償暫行規(guī)定》、無錫市政府2005年的《無錫市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》、浙江省第十屆人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議2006年批準(zhǔn)的《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》。基本情況概括如下:

王太高等:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度研究中國人口•資源與環(huán)境 2010年 第5期第一,在全部樣本中,地方法規(guī)2個(gè),地方規(guī)章7個(gè),其他規(guī)范性文件8個(gè);并且有5個(gè)城市并未就集體土地房屋拆遷行為進(jìn)行立法,而只是對補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。在我國立法工作已經(jīng)來駛?cè)搿翱燔嚨馈钡慕裉?這種狀況至少說明了兩個(gè)方面的問題:一是長期以來我國公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益不被重視,尤其是當(dāng)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和加快城市建設(shè)同保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益發(fā)生沖突時(shí),后者往往自然地被認(rèn)為要服從前者。二是在處理農(nóng)村問題與城市問題過程中仍然存在著“厚此薄彼”作法,即對于城市房屋拆遷工作高度重視,而同樣是房屋拆遷,若發(fā)生在農(nóng)村或農(nóng)民身上,則顯得“漫不經(jīng)心”。

第二,就立法的內(nèi)容和適用范圍來看,各地也不相同。有的地方對集體土地房屋拆遷作出統(tǒng)一規(guī)定,如北京、上海等地立法不僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地房屋拆遷補(bǔ)償,而且適用于其他地區(qū)因國家建設(shè)征收集體土地引發(fā)的房屋拆遷,甚至“因農(nóng)村建設(shè)占用集體土地拆遷房屋”的,也同樣適用;多數(shù)地方則是對城市規(guī)劃區(qū)甚至是開發(fā)區(qū)的集體土地房屋拆遷制定專門規(guī)范,如杭州、寧波、南京、合肥、貴陽等;有的地方如福州、廣州、沈陽、廈門等地僅僅對征地拆遷后的補(bǔ)償安置作出明確規(guī)定,并不涉及征地、拆遷等問題。由于征地拆遷既涉及到對集體所有土地的征收,也涉及到對農(nóng)民自有房屋的征收和拆遷,因而既有征收集體土地、城市房屋拆遷的共性,也有區(qū)別于兩者的特點(diǎn),特別是考慮到城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷給農(nóng)民帶來的實(shí)際影響,如耕地的全部或絕大部分喪失、農(nóng)民身份乃至生活方式的改變等,因而對這種征地拆遷進(jìn)行單獨(dú)立法有其積極意義。至于北京、上海之所以“籠統(tǒng)”地立法,應(yīng)該與其“直轄市的身份”有關(guān)。需要說明的是,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式帶有很強(qiáng)的政策性,并且應(yīng)當(dāng)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況的發(fā)展變化及時(shí)進(jìn)行修改和調(diào)整,但是由于其往往征地拆遷矛盾最為集中、也是老百姓最為關(guān)注的的問題,因而各地通常也都是政府而不是政府職能部門來制定補(bǔ)償安置辦法。值得注意的是,南京、福州等采取政府職能部門制定、再由市政府批轉(zhuǎn)的方式,既保證了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法的能夠及時(shí)調(diào)整,也不失權(quán)威性。當(dāng)然,福州由市委、市政府聯(lián)合批轉(zhuǎn)的作法,雖然體現(xiàn)對地方黨委對征地房屋拆遷補(bǔ)償安置工作的重視,但也有黨政不分之嫌。

第三,就補(bǔ)償方式而言,除貨幣補(bǔ)償外,各地基本上都規(guī)定了“實(shí)物補(bǔ)償”。而“實(shí)物補(bǔ)償”又有“統(tǒng)拆統(tǒng)建”、“劃地自建”、“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”、“遷建”、“房屋安置”等多種形式。從社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和加快我國城市化建設(shè)進(jìn)程的角度看,“統(tǒng)拆統(tǒng)建”相對于劃地由農(nóng)民自建具有明顯優(yōu)勢,其弊端則在于如何幫助和解決那些經(jīng)濟(jì)困難家庭的資金困難;從實(shí)踐來看,“遷建”存在自建和統(tǒng)建兩種可能,基于前述理由及立法應(yīng)當(dāng)明確、避免歧義之考慮,“遷建”作為安置補(bǔ)償?shù)姆绞讲⒉豢扇?相對于“房屋安置”而言,“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的內(nèi)涵更明確,不致產(chǎn)生歧義。

第四,長期以來,由于我國立法存在征收、征用兩個(gè)概念誤用的問題,因而各地的立法也不免帶有這種痕跡。例如北京、杭州等地的立法在涉及集體土地房屋拆遷中的征收時(shí)所使用的概念則為“征用”。但是隨著2004年憲法修正案的通過,地方立法一般都能區(qū)分并正確使用“征收”這一概念了。不過昆明市2009年制發(fā)的規(guī)范性文件仍然使用的“征用”概念,這說明在我國地方立法的過程中,還需要進(jìn)一步加強(qiáng)對國家立法政策及上位法的學(xué)習(xí)和研讀,以進(jìn)一步減少直至避免地方立法可能出現(xiàn)與上位法不一致或沖突情形的發(fā)生。

2 集體土地房屋拆遷的前提:集體土地所有權(quán)是否征收無論是“城中村”改造還是開發(fā)區(qū)建設(shè),集體土地房屋拆遷實(shí)際上涉及到兩個(gè)標(biāo)的物所有權(quán)的變化:一是房屋所有權(quán)的變化即私人所有房屋的征收,二是集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)即農(nóng)村集體土地的征收。從各地立法來看,對于這兩種征收的處理大致為兩種模式三種情形:一種模式是征收房屋必征收土地,具體又分兩種情形。一是土地征收是房屋征收的前提,這種情形下的集體土地房屋拆遷并不涉及征收土地的補(bǔ)償;二是土地征收與房屋征收同步完成,即征收集體土地上私人所有房屋的同時(shí),也征收集體所有的土地。在這種情形下,對集體土地房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)還要對被征收土地予以補(bǔ)償。第二種模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆遷前后房屋所依附的土地皆為“集體性質(zhì)”,因而這里的拆遷補(bǔ)償只涉及私人所有房屋征收而不涉及集體土地,自然也就不存在對土地的征收補(bǔ)償了。

從某種意義來看,兩種模式并無優(yōu)劣之分,但是從提高立法的科學(xué)性和加強(qiáng)土塊資源管理和控制的角度看,前一種模式不僅有助于凸顯集體土地房屋與城市房屋拆遷的差別,而且也符合財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法理和國家對土地資源的合理規(guī)劃和嚴(yán)格管理:首先,從集體土地房屋拆遷的直接目的來看,是為了獲得土地使用權(quán)。因此這里不僅涉及房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償,而且還涉及到集體土地所有權(quán)的征收補(bǔ)償。而后一種模式顯然只涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的征收補(bǔ)償,這樣一來不僅集體土地所有者的權(quán)益悄然流失,而且征地房屋拆遷與城市房屋拆遷制度的差別也被抹殺了,相應(yīng)地單獨(dú)進(jìn)行這種立法的必要性也就不存在了;其次,從各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷人通常都是用地單位,而《土地管理法》明確規(guī)定,建設(shè)用地只能使用國有土地,這樣在后一種模式下,拆遷人即用地單位實(shí)際上就成了集體土地、及房屋的征收人,這顯然不符合財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法理。最后,由于前一種模式實(shí)行 “拆遷必征地”,因而既體現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法理,也符合國家的土地政策,并有助于控制實(shí)踐中亂占土地、以及其他規(guī)避土地管理法嚴(yán)格控制土地征收權(quán)的行為。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),不少地方往往就是利用后一種模式即只拆遷不征地來規(guī)避國家的征地制度及對用地指標(biāo)的嚴(yán)格限制。

3 集體土地房屋拆遷許可

由于征收并不等同于拆遷,因此在征收的基礎(chǔ)上,還通過拆遷許可制度加強(qiáng)對被拆遷人的權(quán)益的保護(hù)。從各地的立法來看,對于拆遷集體土地房屋是否設(shè)定相應(yīng)的許可有兩種不同的做法。

在少部分城市如北京、杭州、寧波等地,地方立法明確規(guī)定,拆遷集體土地房屋必須申領(lǐng)許可證。該規(guī)定體現(xiàn)了對房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益的重視,但也存在以下問題:第一,缺乏公共利益需要這個(gè)前提。由于拆遷許可實(shí)質(zhì)上是對房屋的征收,因此應(yīng)當(dāng)以公共利益需要為前提,而相關(guān)立法均無此規(guī)定。第二,與《行政許可法》存在沖突,例如,省級(jí)人民政府的規(guī)章只能設(shè)定“壽命”不超過1年的臨時(shí)行政許可,這樣北京市的規(guī)定就面臨效力問題;而杭州的立法只設(shè)定拆遷許可而不規(guī)定許可條件,寧波分別通過地方性法規(guī)、規(guī)章設(shè)定拆遷許可條件的做法,明顯不符合設(shè)定行政許可必須同時(shí)設(shè)定許可條件的規(guī)定。第 三,許可實(shí)施主體的“級(jí)別”太低,如北京為房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局,杭州為市土地管理部門、寧波為縣級(jí)人民政府。顯然,在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)已經(jīng)成為城市重中之重的背景下,這樣的行政許可實(shí)施是難以發(fā)揮“防火墻”作用的。

其他城市無論是在《行政許可法》施行之前或者之后通過的地方立法,均未設(shè)定集體土地房屋拆遷許可,這不僅實(shí)際造成了政府可以隨意“剝奪”公民合法房產(chǎn)的局面,而且對照城市房屋拆遷許可證制度,這種作法也明顯違背了比例原則。造成這種狀況原因,或許是所謂出于“房隨地走”的考慮,即既然集體土地已經(jīng)被征收,那么地上的房屋自然也就同時(shí)被征收了。我們認(rèn)為,這種作法不僅在法理沒有依據(jù),而且與我國目前征地房屋拆遷的實(shí)際狀況也不相符。因?yàn)橥恋亍⒎课葸@種兩種標(biāo)的物分屬不同的權(quán)利主體,因此對集體土地所有權(quán)的征收并不當(dāng)然意味著對作為私人財(cái)產(chǎn)的房屋的征收,反之亦然。而在實(shí)際生活中,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),無論是開發(fā)區(qū)建設(shè)還是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同時(shí)一并完成房屋的征收。

4 集體土地房屋拆遷法律關(guān)系

集體土地房屋拆遷往往涉及征收法律關(guān)系、拆遷法律關(guān)系、補(bǔ)償法律關(guān)系、監(jiān)督法律關(guān)系。從操作層面看,這些法律關(guān)系的主體并不完全是重合的,在各地的立法中也存在一定的差別,因而需要給予必要的關(guān)注。

在現(xiàn)代民主法治國家,征收是國家強(qiáng)制取得私人財(cái)產(chǎn)的重要手段,因而征收權(quán)是國家權(quán)力的重要內(nèi)容,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)的外在限制。在征收法律關(guān)系中,征收人只能是國家(具體可以表現(xiàn)為作為國家代表的特定行政機(jī)關(guān)),被征收人為財(cái)產(chǎn)權(quán)人,包括所有權(quán)人和用益物權(quán)人。從上述各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷要么有一個(gè)預(yù)設(shè)的前提即征收已經(jīng)完成,要么并不涉及征收,因而在集體土地房屋拆遷法律制度一般并不對征收法律關(guān)系作出規(guī)定。我們認(rèn)為,這種作法雖然簡單甚至還有一定的合理性,但是也容易造成拆遷人就是征收人的誤解,這種錯(cuò)誤甚至已經(jīng)影響到了立法文本,如南京市規(guī)定,“拆遷人,是指征(用)地單位”。顯然,將拆遷人規(guī)定為用地單位問題不大,但是若將拆遷人視為征地單位就犯了原則性錯(cuò)誤了。而在另一種模式即不征收集體土地僅征收拆遷房屋的做法中,問題同樣存在:用地單位征收進(jìn)而拆遷農(nóng)民的房屋依據(jù)是什么?難道僅僅因?yàn)橛玫貑挝灰o予相應(yīng)的補(bǔ)償和安置就可以農(nóng)民依法建造的合法房產(chǎn)嗎?

拆遷法律關(guān)系是指因拆遷除集體土地房屋行為而形成的法律關(guān)系,其主體為拆遷人和被拆遷人。從各地的規(guī)定來看,被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設(shè)施的合法所有人,這一點(diǎn)是完全一致的,但拆遷人則存在明顯差別:多數(shù)地方規(guī)定用地單位就是拆遷人,但杭州市規(guī)定拆遷人為“取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設(shè)單位和個(gè)人”、寧波市規(guī)定拆遷人為“各縣(市)、區(qū)人民政府設(shè)立或者指定的實(shí)施集體土地房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)”、無錫市的拆遷人則為一個(gè)固定的專門機(jī)構(gòu),即“市人民政府房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)”。我們認(rèn)為,拆遷法律關(guān)系的產(chǎn)生實(shí)際上有一個(gè)前提即對房屋的征收已經(jīng)完成,因而無論是規(guī)定用地單位還是專門的政府機(jī)構(gòu)為拆遷人都不存在原則性錯(cuò)誤,但是比較而言,由專門的政府機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)拆遷人更具科學(xué)性和可行性。因?yàn)橐?guī)定用地單位為拆遷人基本上是沿用了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的思路,雖然保證了我國拆遷法律制度的內(nèi)在統(tǒng)一,并且也注意到了拆遷人與征收人的差別,但是由于拆遷帶有某種程度的強(qiáng)制性,特別是用地單位的利益與拆遷息息相關(guān),因此將用地單位這樣一個(gè)民事主體規(guī)定了拆遷人不僅與其身份存在某種程度的沖突,也不符合正當(dāng)程序的理念。因此,我們贊成由政府指定一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)拆遷人角色,從行政法理論上講,這相當(dāng)于一個(gè)行政委托,從操作層面看,既便于拆遷人專門處理復(fù)雜的拆遷事務(wù),又避免了政府直接介入拆遷可能造成角色錯(cuò)位和相對人的抵觸情結(jié)。值得注意的是,南京的做法頗有新意,該市一方面規(guī)定拆遷人為“征(用)地單位外”,另一方面規(guī)定了“拆遷實(shí)施單位”,即“各區(qū)政府指定的實(shí)施征地房屋拆遷工作的具體部門”,這樣既保證了拆遷人與補(bǔ)償法律關(guān)系中補(bǔ)償人身份的一致,也避免用地單位直接走在拆遷第一線可能帶來的利益沖突和矛盾。

就實(shí)踐來看,無論是城市房屋拆遷還是集體土地房屋拆遷,其矛盾的焦點(diǎn)往往是補(bǔ)償方案,其中又以補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最受關(guān)注。我們認(rèn)為,盡管補(bǔ)償法律關(guān)系因征收(拆遷)而生,但是兩者存在一定的差別:征收、拆遷法律關(guān)系多以強(qiáng)制性為表征,而補(bǔ)償法律關(guān)系更應(yīng)該體現(xiàn)其平等性。從各地的規(guī)定來看,無論是拆遷人自己拆遷還是委托有資質(zhì)的其他主體進(jìn)行拆遷,補(bǔ)償主體一般均為拆遷實(shí)施主體自身,并且各地通常都以規(guī)范性文件的形式對補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)作出統(tǒng)一規(guī)定,因此盡管各地均規(guī)定補(bǔ)償方案要報(bào)有關(guān)政府部門審批并公示,但是該方案的形成多帶有單方性,缺乏被拆遷人的有效參與,因而容易引起被拆遷人的質(zhì)疑甚至是抵觸。因此,為了切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,提高補(bǔ)償方案的可接受性,進(jìn)而減少甚至化解拆遷中矛盾和糾紛,我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)建立起被拆遷人參與補(bǔ)償方案形成的機(jī)制,即拆遷方案、補(bǔ)償安置方案的形成過程中充分聽取被拆遷的意見,充分尊重和最大限度地滿足被拆遷人的權(quán)利訴求,甚至是通過被拆遷人的參與,減少和避免行政機(jī)關(guān)從中漁利的可能[1]。從長遠(yuǎn)來看,補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)由用地單位和被拆遷人平等協(xié)商的方式形成,而眼下可以在不改變補(bǔ)償方案單方形成的基礎(chǔ)上,但將被拆遷人參與拆遷的過程提前,尤其是拆遷人在報(bào)批補(bǔ)償安置方案之前,應(yīng)當(dāng)廣泛聽取被拆遷人的意見和建議,并在形成補(bǔ)償安置時(shí)充分考慮這些意見和建議。

監(jiān)督法律關(guān)系由于征地房屋拆遷涉及多個(gè)不同利益主體,因此各地的立法均十分注意對征房屋拆遷的監(jiān)督。而監(jiān)督主體則包括市人民政府、開發(fā)區(qū)政府、國土、房產(chǎn)、建設(shè)等行政機(jī)關(guān),值得注意的是,南京市除規(guī)定國土資源局對征地房屋拆遷補(bǔ)償安置工作實(shí)施監(jiān)督管理外,還成立了集體土地房屋拆遷管理辦公室這一專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常管理工作。考慮到政府工作的全面性和征地拆遷工作的復(fù)雜性,由政府具體職能部門或者成立專門機(jī)構(gòu)司職監(jiān)督職責(zé)無疑有助于提高監(jiān)督工作的針對性和有效性。

5 集體土地房屋拆遷中爭議及解決

從實(shí)踐來看,集體土地房屋拆遷中的爭議主要有以下幾種:

實(shí)施拆遷許可的行政機(jī)關(guān)與許可申請或者被拆遷人間的爭議。拆遷人要進(jìn)行拆遷應(yīng)當(dāng)首先獲得相應(yīng)行政機(jī)關(guān)的許可。行政機(jī)關(guān)只有經(jīng)過審查認(rèn)定拆遷人完全符合法定條件的情況下才能拆遷許可證,否則被拆遷人作為與該許可有利害關(guān)系的第三人有權(quán)依法提起行政訴訟。需要說明的是,由于很多地方立法并未規(guī)定拆遷許可制度,因而被拆遷人似乎還很難提起這樣的訴訟。

補(bǔ)償安置方案裁決機(jī)關(guān)與申請人或者被申請人間的爭議。各地立法一般都規(guī)定,拆遷人(拆遷實(shí)施單位)與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí),可以申請有關(guān)行政機(jī)關(guān)裁決。該裁決制度進(jìn)一步說明,補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)建立在當(dāng)事人雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上。在這里,行政裁決只是一個(gè)備用手段,即在被拆遷人要價(jià)太高、拆遷人難于以接受,或者拆遷人出價(jià)太低、被拆遷人無法接受的情況下,才會(huì)由行政機(jī)關(guān)依申請進(jìn)行居中裁決。試想,如果補(bǔ)償安置協(xié)議本身就是單方的、強(qiáng)制性的,還有拆遷裁決制度存在的必要嗎?由于行政裁決是典型的具體行政行為,并且行政訴訟中也有附帶審理民事爭議的制度,因此從節(jié)約司法資源,提高拆遷效率的角度考慮,有些地方如南京等通過引導(dǎo)拆遷當(dāng)事人運(yùn)用行政復(fù)議或者行政訴訟“一攬子”解決該種爭議的做法值得肯定。

行政行為違法賠償訴訟。在征地拆遷中可能出現(xiàn)的行政違法行為包括行政許可違法、行政裁決違法和強(qiáng)制拆遷違法。因此產(chǎn)生的爭議,適用侵權(quán)賠償訴訟的一般規(guī)定。這里的問題在于,被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,如何組織強(qiáng)制拆遷?例如南京規(guī)定,“被拆 遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由被拆遷房屋所在地的區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷,或者由拆遷實(shí)施單位依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。”譬開法院強(qiáng)制執(zhí)行情形,由于行政強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)是行政裁決,為何在由“市國土資源局”裁決的情況下要由區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷?區(qū)人民政府能責(zé)成市國土資源局強(qiáng)制拆遷嗎?

6 結(jié) 論

基于以上研究,我們就城市規(guī)劃集體土地房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善提出以下幾點(diǎn)建議:

第一,考慮到國務(wù)院將出臺(tái)的《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》立法思路 及制度的連續(xù)性,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷宜單獨(dú)立法,并且在保留由城市政府或者政府職能部門制定補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的前提下,應(yīng)當(dāng)通過地方法規(guī)予以規(guī)定,以凸現(xiàn)對公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的尊重。

第二,在先征地后拆遷模式的前提下,突出征收為房屋拆遷前提的觀念,并通過拆遷許可規(guī)范房屋拆遷行為。2001年國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定:“申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:……經(jīng)審查,對符合條件的,頒發(fā)房屋拆遷許可證。”該規(guī)定意味著,在房屋仍然為他人合法所有的情況下,拆遷人就能取得拆除房屋的資格了。顯然,這是與《憲法》的規(guī)定相抵觸的。因此,在集體土地房屋拆遷立法中應(yīng)當(dāng)杜絕這種情況,并在明確規(guī)定征收的前提下,建立并完善集體土地房屋拆遷許可證制度。依據(jù)《行政許可法》的要求,該許可也應(yīng)當(dāng)通過地方性法規(guī)而不是規(guī)章規(guī)定。

第三,在實(shí)行拆遷人與拆遷管理人分離的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步區(qū)分拆遷人與征收主體、用地單位及補(bǔ)償主體的不同。從《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第4、13、22條的規(guī)定來看,存在著將補(bǔ)償主體定位為拆遷人,將拆遷補(bǔ)償關(guān)系界定成民事法律關(guān)系的錯(cuò)誤。因此,立法中應(yīng)當(dāng)理清集體土地房屋拆遷所涉及的多重法律關(guān)系,明確不同主體在相應(yīng)法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù),才能提高集體土地房屋拆遷立法的科學(xué)性和完整性,并為最大限度地減少和有效化解集體土地房屋拆遷爭議奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第四,在明確補(bǔ)償為征收前提的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步完善征地拆遷補(bǔ)償矛盾協(xié)商解決機(jī)制,尤其是拆遷補(bǔ)償中的公眾參與制度、爭議解決的訴訟機(jī)制,進(jìn)一步提高爭議解決機(jī)制的針對性、實(shí)效性。

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篇（11）

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市建設(shè)對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建設(shè)用地的需求，地方政府一方面征收農(nóng)村集體土地，并將這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建設(shè)用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建設(shè)對土地的需求，有改善了城市的居住環(huán)境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因?yàn)椴疬w補(bǔ)償發(fā)生矛盾，有的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補(bǔ)償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動(dòng)城市化進(jìn)程就具有了十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在的問題

1.1 集體土地征用補(bǔ)償制度不盡完善

在我國《憲法》中規(guī)定，政府對于集體土地?fù)碛姓饔脵?quán)，但是對于具體補(bǔ)償并沒有任何規(guī)定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障不足的難題。此外，由于我國地域廣，地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植結(jié)構(gòu)、耕作水平也存在著較大的差異，土地創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也不盡相同，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。最后，由于區(qū)域之間的發(fā)展不平衡，與農(nóng)民現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與今后生活的需要，當(dāng)前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法保障或改善農(nóng)民現(xiàn)有的生活，為今后生活考慮，如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對較低，便會(huì)導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償問題[1]。

1.2 拆遷補(bǔ)償程序模糊不清

在拆遷補(bǔ)償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關(guān)系是平等的，而建立在這種民事主體平等關(guān)系之上的拆遷補(bǔ)償程序也必然是透明的。但是因?yàn)椴疬w人與政府之間常常存在著十分密切的關(guān)系，處于絕對的強(qiáng)勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動(dòng)的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商，部分地區(qū)甚至只是簡單地一個(gè)拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補(bǔ)償進(jìn)行簡單的闡述，根本不涉及拆遷補(bǔ)償程序，對于這樣的拆遷補(bǔ)償，被拆遷人只能被動(dòng)接受。正是因?yàn)椴疬w補(bǔ)償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關(guān)系之中，同時(shí)，部分被拆遷人還可以通過走關(guān)系獲取更多的拆遷補(bǔ)償，使得被拆遷人之間原本平等的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄降鹊年P(guān)系。這樣就經(jīng)常導(dǎo)致抗拆遷事件的發(fā)生[2]。

1.3 拆遷補(bǔ)償范圍模糊不清

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償既可以以貨幣進(jìn)行補(bǔ)償，還可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償金額按照被拆遷建筑的區(qū)位、建筑面積、用途等因素由房地產(chǎn)市場進(jìn)行評估，并依據(jù)評估的價(jià)格確定。其具體方法由省市等各級(jí)人民政府規(guī)定。對于調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)的，須按照《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對被拆遷房屋的補(bǔ)償金額以及條換房屋的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，并將產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)結(jié)清。這樣，表面上看《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》似乎對被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行了全面考慮，體現(xiàn)出等價(jià)交換原則。但是《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》過分抽象，且彈性太大，缺乏實(shí)踐操作性。實(shí)際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關(guān)單位并沒有嚴(yán)格的拆遷補(bǔ)償范圍標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)值的評估上，只是對房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費(fèi)、裝修材料費(fèi)以及適當(dāng)?shù)木葷?jì)補(bǔ)償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發(fā)建設(shè)的商品房，其銷售價(jià)格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)用、市政建設(shè)配套費(fèi)用、經(jīng)營成本、裝修成本與開發(fā)商自身獲取的利潤。這樣常常導(dǎo)致被拆遷人在得到補(bǔ)償款后買不起商品房，或者在調(diào)換產(chǎn)權(quán)后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價(jià)款[3]。在這種情況下，就會(huì)經(jīng)常導(dǎo)致抗拆遷事件的發(fā)生。

1.4 房地產(chǎn)評估缺乏規(guī)范

目前，對于房屋拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評估非常不規(guī)范，相當(dāng)多的市場評估機(jī)構(gòu)缺乏資質(zhì)，甚至直接由政府出面組成評估機(jī)構(gòu)，其評估人員資質(zhì)自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質(zhì)，這樣就導(dǎo)致拆遷賠償評估缺乏科學(xué)性、準(zhǔn)確性，甚至拆遷賠償價(jià)格嚴(yán)重偏離房屋價(jià)值。在房屋拆遷賠償過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)難以獨(dú)立進(jìn)行賠償，正常價(jià)格評估常常受到政府或者其他機(jī)構(gòu)干預(yù)，部分政府單位為了將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)降到最低，常常直接出面干預(yù)價(jià)格評估，導(dǎo)致房屋拆遷評估價(jià)格嚴(yán)重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，部分評估機(jī)構(gòu)常常迎合某些單位或個(gè)人的需要，假評估、亂評估，違規(guī)進(jìn)行評估，甚至出具嚴(yán)重偏離房屋實(shí)際價(jià)值的違規(guī)評估報(bào)告[4]。

1.5 片面擴(kuò)大公共利益界定的范疇

由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，這樣就導(dǎo)致部分地方政府管理人員打著“公共利益”的旗號(hào)，違法違規(guī)征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產(chǎn)開發(fā)商，從而謀取不正當(dāng)?shù)臋?quán)益。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，城鎮(zhèn)建設(shè)，尤其是城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)主要是由開發(fā)商進(jìn)行的，這樣常常導(dǎo)致開發(fā)商打著“公共利益”的招牌開發(fā)城鎮(zhèn)居民住宅，并按照“公共利益”給房屋的所有者進(jìn)行賠償，其本質(zhì)上是打著“公共利益”的招牌對公民房屋所有權(quán)的剝奪與損害。

2 解決當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在問題的方法

2.1 依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例

認(rèn)真分析我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》，我們不難發(fā)現(xiàn)，該條例的制定主要是從管理者的角度進(jìn)行的，而不是從物權(quán)保護(hù)的角度進(jìn)行的，這樣就導(dǎo)致在房屋拆遷過程中行政過多干預(yù)現(xiàn)象的出現(xiàn)。在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，任何主體都必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定行使權(quán)利并履行義務(wù)，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例。而相關(guān)條例必須包含下面的內(nèi)容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)項(xiàng)目與公益項(xiàng)目，并且不同的項(xiàng)目要制定出不同的管理辦法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級(jí)別的政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行，對于不具備相關(guān)資格的政府機(jī)構(gòu)、單位或者個(gè)人嚴(yán)格進(jìn)行約束，如果超越行使權(quán)力，進(jìn)行房屋拆遷或者對房屋拆遷進(jìn)行干預(yù)，必須依法進(jìn)行處罰。第三，明確房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。在賠償標(biāo)準(zhǔn)制定的過程中，必須認(rèn)真分析地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，按照地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)，并且按照地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對賠償標(biāo)準(zhǔn)適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。第四，嚴(yán)格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規(guī)的形式進(jìn)行規(guī)定，只有以法律法規(guī)的形式進(jìn)行規(guī)定，才能對政府機(jī)關(guān)形成約束。同時(shí)，要明確拆遷程序的具體實(shí)施細(xì)則，實(shí)施細(xì)則越詳細(xì)，對房屋所有者的保護(hù)力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細(xì)則上，必須建立一定程序的監(jiān)督機(jī)制，并且以法律的形式對這些監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行約束。

2.2 明確補(bǔ)償程序

在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關(guān)證明。在收到申請后，政府必須依照相關(guān)程序?qū)ν恋厥褂蒙暾堖M(jìn)行嚴(yán)格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原則，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會(huì)，如果審查符合相關(guān)規(guī)定，則向土地使用者頒發(fā)房屋拆遷許可證，否則，則不予頒發(fā)。政府在頒發(fā)房屋拆遷許可證之后，要進(jìn)行公告，并對相關(guān)拆遷事宜進(jìn)行明確的說明，并依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予房屋所有者足量發(fā)放補(bǔ)償金。房屋所有者在領(lǐng)取足量的補(bǔ)償金后，要按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行搬遷。

2.3 明確拆遷補(bǔ)償范圍

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償范圍主要包括房屋所有權(quán)、收益權(quán)以及附屬物所有權(quán)，補(bǔ)償?shù)氖找姘ㄉa(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的預(yù)期收益、租金、拆遷必需的費(fèi)用等。為保證房屋所有者的權(quán)利，必須明確上述補(bǔ)償范圍。而要想明確補(bǔ)償范圍，首先要對不同地方政府的補(bǔ)償規(guī)定給予嚴(yán)格的監(jiān)督與管理，對于不符合相關(guān)規(guī)定，或者不合理的補(bǔ)償，必須提出整改意見，并責(zé)令其進(jìn)行修改，并對整改完成的補(bǔ)償范圍進(jìn)行認(rèn)真的審查。其次，要鼓勵(lì)個(gè)地方政府盡最大可能擴(kuò)大房屋補(bǔ)償范圍，保證房屋所有權(quán)者合法權(quán)益，避免發(fā)生拆遷補(bǔ)償沖突。

2.4 依法規(guī)范房地產(chǎn)評估

為保證房屋所有者的經(jīng)濟(jì)利益不受侵犯，必須依法規(guī)范房地產(chǎn)評估。首先必須依法界定市場評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)，對于缺乏資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)堅(jiān)決進(jìn)行關(guān)停。其次，嚴(yán)格避免政府出面組成評估機(jī)構(gòu)，對于政府出面組成的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，必須撤銷。再次，政府機(jī)關(guān)人員要嚴(yán)格約束自己的行為，不得因?yàn)閭€(gè)人私欲直接出面干預(yù)房地產(chǎn)價(jià)格評估。最后，政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估單位的監(jiān)督與管理，切實(shí)避免房地產(chǎn)評估單位之間的不當(dāng)競爭，避免為承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，迎合某些單位或個(gè)人的需要，搞假評估、亂評估，違規(guī)評估，甚至出具嚴(yán)重偏離房屋實(shí)際價(jià)值違規(guī)評估報(bào)告現(xiàn)象的發(fā)生。

2.5 明確公共利益

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，只要是符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，對城鎮(zhèn)舊區(qū)改造以及生態(tài)環(huán)境改善，有利于保護(hù)文物古跡的房屋拆遷，都可認(rèn)定為“公共目的”，但這個(gè)規(guī)定中并沒有對商業(yè)項(xiàng)目和公共項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動(dòng)場所、環(huán)境保護(hù)等方面。由此看來，社會(huì)公共利益是指全體社會(huì)成員的共同利益，是與社會(huì)整體穩(wěn)定與發(fā)展密切相關(guān)的。要想明確公共利益，可以采取列舉法對公共利益進(jìn)行規(guī)定，以避免政府濫用權(quán)力，征用土地，侵犯房屋所有權(quán)者利益事件的發(fā)生。

總之，在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，我國拆遷補(bǔ)償尚存在著一定的問題，為此，相關(guān)管理人員必須認(rèn)真加強(qiáng)對相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，依法辦事，只有這樣才能從根本上解決問題，避免因拆遷補(bǔ)償引發(fā)的惡性事件的發(fā)生。

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