住房保險(xiǎn)論文大全11篇

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篇（1）

2我國(guó)城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老面臨的資金困境

我國(guó)已成為世界上老年人口最多的國(guó)家，人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上老年人口達(dá)到了1.78億人，占總?cè)丝诒壤秊?3.26%;65歲以上人口超過(guò)1.19億人，占總?cè)丝诘?.87%。我國(guó)于2000年即已進(jìn)入老齡化社會(huì)。我國(guó)將于2020年達(dá)到2.43億老年人，2025年將突破3億老年人。從大多數(shù)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，老年人貧困化程度高于其他年齡段，需要適當(dāng)?shù)恼哌M(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。隨著人口老齡化的加速，全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高，因此老年人養(yǎng)老資金缺乏問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)，并將在今后變得更加嚴(yán)峻。另外，根據(jù)建設(shè)部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)90%以上的退休老年人擁有自己的住房，但其中有兩個(gè)數(shù)據(jù)值得我們注意:一個(gè)是空巢老人家庭占30%，一個(gè)是獨(dú)居老人超過(guò)了37%。這些老年人每戶(hù)的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子，拿著微薄的養(yǎng)老金，生活艱難。“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)模式就是為這些老年人的制度設(shè)計(jì)，房產(chǎn)將成為他們的養(yǎng)老保障。房產(chǎn)既是前半生的居室，又是后半生的養(yǎng)老保障。參加住房反向抵押保險(xiǎn)制度的養(yǎng)老模式，能為參保的老年人盤(pán)活房產(chǎn)價(jià)值，大幅提高退休后的收入，解除經(jīng)濟(jì)顧慮，有利于保持社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)尊重。尤其在實(shí)行遺產(chǎn)稅后，可以成為合法避稅的途徑。

3反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論依據(jù)主要由以下兩個(gè)理論構(gòu)成:原理一是貨幣的時(shí)間價(jià)值論，是指貨幣隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的增值，它也可被看作資金的使用成本。保險(xiǎn)公司作為資金的供給方，需在按期支付給投保人資金過(guò)程完成后保證一定的利潤(rùn)水平。保險(xiǎn)公司通過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估，根據(jù)現(xiàn)行利率、預(yù)期利率的波動(dòng)以及房屋的增值、折舊的因素，計(jì)算出抵押房屋的現(xiàn)值;然后根據(jù)資金供給時(shí)間、預(yù)期利率、通貨膨脹率、房屋預(yù)期增值等相關(guān)數(shù)據(jù)，貼現(xiàn)得出每期應(yīng)該支付的金額。原理二是生命周期假說(shuō)①。理性的消費(fèi)者會(huì)根據(jù)效用最大化的原則使用一生的收入，合理的安排一生的消費(fèi)與儲(chǔ)蓄，使一生中的收入等于消費(fèi)。一般人在跨入老年后通常沒(méi)有收入或收入大幅減少，需要以工作期累積的養(yǎng)老金和儲(chǔ)蓄來(lái)保障其養(yǎng)老的需求。在現(xiàn)行的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度下，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)只能作為基本養(yǎng)老保障，不能維持其退休前的生活水平。為滿(mǎn)足多樣化的養(yǎng)老需求，需要社會(huì)提供某種適當(dāng)?shù)闹贫劝才牛Ｕ贤诵莺笃交M(fèi)的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)有情況下，房屋的剩余壽命長(zhǎng)于老年人的預(yù)期余命，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可以實(shí)現(xiàn)將房屋價(jià)值在一定時(shí)間內(nèi)以現(xiàn)金流的形式變現(xiàn)，滿(mǎn)足老年人退休后的平滑消費(fèi)需求。本文通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)化的公式來(lái)計(jì)算以按年給付終身年金的方式，為老年人可能帶來(lái)的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年給付金額”;Vc———老年人抵押房屋的“當(dāng)期有效保險(xiǎn)價(jià)值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值預(yù)測(cè)值”;PI———需要扣除掉的“預(yù)付利息”;MC———營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，包括傭金、律師費(fèi)等;L———老年人當(dāng)期年齡的“平均余命”;C———保單存續(xù)期間每年的物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)保險(xiǎn)或房產(chǎn)稅等其他稅費(fèi)。以現(xiàn)年70歲的男性為例，擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋一套，房屋面積為120平方米，經(jīng)估算有效保險(xiǎn)價(jià)值為500萬(wàn)元。該房產(chǎn)預(yù)計(jì)增值30%，扣除預(yù)付利息35%，實(shí)際給付計(jì)價(jià)總額為422.5萬(wàn)。本文采用2000—2003年中國(guó)人壽保險(xiǎn)業(yè)生命表作為數(shù)據(jù)來(lái)源，平均壽命為84.8歲，給付年限為14.8年，每年給付金為28.5萬(wàn)元人民幣，每月給付金額為2.38萬(wàn)元人民幣。

4保險(xiǎn)公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇

4.1高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題不容忽視。根據(jù)其周期性的特點(diǎn)，在反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這一過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向上時(shí)，房產(chǎn)具有保值增值作用，保險(xiǎn)投保人的利益受到損失;房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向下、甚至泡沫破裂時(shí)，保險(xiǎn)公司將面臨嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2利率和通貨膨脹率的風(fēng)險(xiǎn)

在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程之中，利率的調(diào)整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品具有長(zhǎng)期性和數(shù)額大的特點(diǎn)，利率和通脹率作為影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的重要參數(shù)，直接影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)支付的結(jié)果，影響保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的盈虧。

4.3長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)通過(guò)確定老年人的預(yù)期余命計(jì)算養(yǎng)老金的給付金額。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是指由于老年人的實(shí)際壽命高于預(yù)期余命所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然壽險(xiǎn)公司的生命表具有較高的參考價(jià)值，但是隨著生活水平和醫(yī)療水平的提高，人類(lèi)的壽命延長(zhǎng)是必然趨勢(shì)，這將導(dǎo)致養(yǎng)老金的給付總額大于房產(chǎn)價(jià)值，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)損失。

4.4房屋土地使用權(quán)問(wèn)題不明確

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，我國(guó)居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，但多數(shù)住宅的使用年限不足70年。雖然我國(guó)《物權(quán)法》第149條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。”但如何續(xù)期，有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定。如果抵押房產(chǎn)的剩余土地使用年限小于反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的期限，土地續(xù)期、抵押物是否需要變更問(wèn)題會(huì)增加保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)成本。在另一方面，保險(xiǎn)公司同樣面臨著巨大的機(jī)遇。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)將為保險(xiǎn)公司打開(kāi)數(shù)十萬(wàn)億資金的市場(chǎng)。中國(guó)老年人與“準(zhǔn)老年人”房產(chǎn)多、價(jià)值大，現(xiàn)值約60萬(wàn)億元。保險(xiǎn)公司不但可與房產(chǎn)所有人共同分享房產(chǎn)增值部分，更可以對(duì)入保老年人開(kāi)展多項(xiàng)增值服務(wù)，包括醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)、委托理財(cái)?shù)取?/p>

篇（2）

“5.12汶川大地震”不僅造成嚴(yán)重人員傷亡，還造成多個(gè)縣市房倒屋塌，讓成千上萬(wàn)的人無(wú)家可歸。災(zāi)后重建面臨的最大挑戰(zhàn)之一就是如何為災(zāi)民提供住房安置。此外，災(zāi)情引發(fā)的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續(xù)償還”的話(huà)題也受到了全民關(guān)注。圍繞居民住房因地震損毀而產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，深刻凸顯了我國(guó)建立住房地震保險(xiǎn)體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險(xiǎn)的內(nèi)涵及其國(guó)際比較

住房地震保險(xiǎn)是指對(duì)由地震造成的居民個(gè)人住房及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失提供保險(xiǎn)保障的制度。從廣義上說(shuō)，地震保險(xiǎn)既可以針對(duì)財(cái)產(chǎn)損失，也可以針對(duì)人身?yè)p失。由于人身保險(xiǎn)合同往往將地震風(fēng)險(xiǎn)列為承保范圍，而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并非如此，因此從狹義上說(shuō)，地震保險(xiǎn)往往單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房地震保險(xiǎn)是狹義地震保險(xiǎn)的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財(cái)產(chǎn)(見(jiàn)圖1)。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，地震對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)是不具可保性的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨(dú)立分布的風(fēng)險(xiǎn)暴露，不適宜運(yùn)用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險(xiǎn)造成的損失異常難以預(yù)測(cè)，特別是幾乎無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個(gè)保險(xiǎn)公司難以承擔(dān)；(4)地震保險(xiǎn)的保費(fèi)往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因?yàn)槿绱耍耆揽可虡I(yè)保險(xiǎn)體系承保地震風(fēng)險(xiǎn)十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險(xiǎn)補(bǔ)償制度時(shí)，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保險(xiǎn)制度主要存在于三個(gè)國(guó)家和地區(qū)，即美國(guó)加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險(xiǎn)制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來(lái)的，并具有一些共同之處：

1.實(shí)質(zhì)上都是一種住房地震保險(xiǎn)制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財(cái)產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財(cái)產(chǎn)(在這些國(guó)家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財(cái)產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險(xiǎn)一般都由商業(yè)保險(xiǎn)體系予以承保。)；

2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險(xiǎn)產(chǎn)品，具體設(shè)計(jì)中都對(duì)最高賠償額、免賠額等做出了詳細(xì)規(guī)定；

3.政府通過(guò)立法和成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)等形式對(duì)地震保險(xiǎn)制度的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；

4.商業(yè)保險(xiǎn)公司參與具體的運(yùn)作，包括代收保費(fèi)或者提供理賠服務(wù)等；

5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險(xiǎn)安排。

另一方面，這三種地震保險(xiǎn)制度也存在一些細(xì)微的不同(見(jiàn)下表)，主要表現(xiàn)為：

1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國(guó)加州和日本，政府和商業(yè)保險(xiǎn)公司共同分擔(dān)對(duì)地震保險(xiǎn)的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險(xiǎn)則更多地由政府承擔(dān)。具體說(shuō)來(lái)，加州設(shè)立專(zhuān)門(mén)的地震局(CEA)管理住房地震保險(xiǎn)，政府雖然通過(guò)派人參加地震局委員會(huì)來(lái)影響重大決策，但地震局從資金來(lái)源到具體運(yùn)作都由會(huì)員保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)提供。在日本，地震保險(xiǎn)的所有風(fēng)險(xiǎn)都由國(guó)家設(shè)立的日本地震再保險(xiǎn)公司(JER)給予再保險(xiǎn)，相應(yīng)損失則由政府、保險(xiǎn)公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險(xiǎn)由新西蘭地震委員會(huì)(EQC)負(fù)責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)公司只提供代收保費(fèi)的服務(wù)。

2.強(qiáng)制保險(xiǎn)的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險(xiǎn)制度都包含著一定的強(qiáng)制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購(gòu)買(mǎi)地震保險(xiǎn)是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險(xiǎn)公司)購(gòu)買(mǎi)是自愿的，保險(xiǎn)公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險(xiǎn)公司的承保行為是強(qiáng)制的，即只要加州房主選擇購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)營(yíng)家財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險(xiǎn)的保障。在新西蘭，凡是購(gòu)買(mǎi)了家庭財(cái)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)的房主，就必須購(gòu)買(mǎi)住房地震保險(xiǎn)，即地震保險(xiǎn)的強(qiáng)制性建立在普通家財(cái)險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購(gòu)買(mǎi)住房地震保險(xiǎn)，但商業(yè)保險(xiǎn)公司一旦承保，則必須向日本地震再保險(xiǎn)公司進(jìn)行分保，即分保行為是強(qiáng)制的。

二、當(dāng)前我國(guó)住房地震風(fēng)險(xiǎn)的承保現(xiàn)狀和問(wèn)題

1996年之前，我國(guó)保險(xiǎn)公司提供的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和居民家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類(lèi)巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)因素。但從1996年開(kāi)始，隨著保險(xiǎn)市場(chǎng)化改革的啟動(dòng)，行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)從控制和防范保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，限制保險(xiǎn)公司大范圍開(kāi)辦地震保險(xiǎn)，地震保險(xiǎn)業(yè)務(wù)僅以個(gè)案特別審批的形式開(kāi)展。2000年，保監(jiān)會(huì)將地震險(xiǎn)剔出了財(cái)險(xiǎn)主險(xiǎn)合同，只有部分保單以附加險(xiǎn)承保。當(dāng)前在特別約定下，我國(guó)財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)上少數(shù)家財(cái)險(xiǎn)和房貸險(xiǎn)保單提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。一是人保財(cái)險(xiǎn)、大地財(cái)險(xiǎn)等公司在個(gè)別地區(qū)試點(diǎn)推出了“居家無(wú)憂(yōu)”、“大地解憂(yōu)”等針對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的地震保險(xiǎn)；二是少數(shù)公司因?yàn)榭蛻?hù)的特別要求會(huì)將地震風(fēng)險(xiǎn)納入房貸險(xiǎn)的承保范圍。考慮到當(dāng)前我國(guó)商業(yè)保險(xiǎn)公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中均將地震風(fēng)險(xiǎn)列為除外責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和政府都沒(méi)有承擔(dān)實(shí)質(zhì)的責(zé)任，因此可以說(shuō)現(xiàn)階段我國(guó)并沒(méi)有建立真正的地震保險(xiǎn)制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為。

具體來(lái)說(shuō)，這種個(gè)別的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為存在如下問(wèn)題：

(一)政府的職責(zé)缺位

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在使得地震之類(lèi)的巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過(guò)程中，政府和商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計(jì)整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時(shí)還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險(xiǎn)安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險(xiǎn)公司承擔(dān)。反觀我國(guó)，巨災(zāi)保險(xiǎn)體系至今推進(jìn)緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對(duì)于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認(rèn)識(shí)不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險(xiǎn)法律法規(guī)；(2)缺乏專(zhuān)門(mén)的巨災(zāi)保險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險(xiǎn)的整體規(guī)劃，未納入到國(guó)家災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險(xiǎn)體系中與商業(yè)保險(xiǎn)公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險(xiǎn)的再保險(xiǎn)安排方面沒(méi)有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策，例如對(duì)計(jì)提巨災(zāi)保險(xiǎn)準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險(xiǎn)保費(fèi)收入的營(yíng)業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策。可以說(shuō)，1996年之后我國(guó)地震保險(xiǎn)制度的缺失是在保險(xiǎn)市場(chǎng)不斷壯大、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的認(rèn)識(shí)逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險(xiǎn)行業(yè)自身也會(huì)有動(dòng)力提供地震巨災(zāi)保險(xiǎn)，畢竟有效的巨災(zāi)保險(xiǎn)體系對(duì)于保險(xiǎn)公司更好地服務(wù)客戶(hù)、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運(yùn)作資金、承擔(dān)更多的社會(huì)管理職能等方面都大有裨益。

(二)缺乏強(qiáng)制性

住房地震保險(xiǎn)的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個(gè)足夠大的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的團(tuán)體，緩解承保過(guò)程中的逆選擇風(fēng)險(xiǎn)(逆選擇風(fēng)險(xiǎn)是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會(huì)通過(guò)保險(xiǎn)尋求保護(hù)。)，并實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)地震風(fēng)險(xiǎn)保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個(gè)意義出發(fā)，住房地震保險(xiǎn)制度應(yīng)該包含一定的強(qiáng)制性因素。2006年之前，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)中的房貸險(xiǎn)投保具有強(qiáng)制性要求。央行在1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。此后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，銀行都將購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)作為借款人申請(qǐng)房貸的必要條件之一(基本房貸險(xiǎn)一般不保地震，主要保火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個(gè)別情況下會(huì)應(yīng)借款人要求，將地震險(xiǎn)列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，規(guī)定房貸險(xiǎn)采取自愿繳納，不再?gòu)?qiáng)制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險(xiǎn)。自此，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)的投保和承保行為中不再有任何強(qiáng)制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，存在僥幸心理，家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保率很低，在貸款買(mǎi)房時(shí)投保房貸險(xiǎn)的購(gòu)房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險(xiǎn)公司出于費(fèi)率難以計(jì)算、潛在損失過(guò)大等現(xiàn)實(shí)考慮，也不愿意主動(dòng)提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。在供需雙方的保險(xiǎn)意愿都不強(qiáng)烈的情況下，加上市場(chǎng)化改革以來(lái)家財(cái)險(xiǎn)費(fèi)率一路走低等因素的影響，自2001年以來(lái)，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)家財(cái)險(xiǎn)的保費(fèi)收入持續(xù)下降(房貸險(xiǎn)保費(fèi)收入一般歸類(lèi)在家財(cái)險(xiǎn)收入中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。)。2003年，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入19.42億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的2.23%；2007年在其他險(xiǎn)種多為兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入僅為17.01億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的0.82%。

(三)相關(guān)配套制度極不完善

住房地震保險(xiǎn)制度的建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國(guó)在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國(guó)政府自1989年起就出臺(tái)法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要達(dá)到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開(kāi)發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中不少樓盤(pán)要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過(guò)程中偷工減料，大大影響到了房屋的實(shí)際抗震性能，增加了保險(xiǎn)承保的難度。(2)缺乏對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估。對(duì)巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保必須建立在對(duì)巨災(zāi)損失進(jìn)行有效評(píng)估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估不同于簡(jiǎn)單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強(qiáng)度下的損失程度如何)、價(jià)值分布(受損區(qū)域的財(cái)產(chǎn)價(jià)值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國(guó)盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險(xiǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效對(duì)接方面做得很不夠，使得從保險(xiǎn)角度對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估十分困難。(3)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險(xiǎn)手段作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前國(guó)際上的一個(gè)整體趨勢(shì)是借助資本市場(chǎng)的容量擴(kuò)大承保能力，并通過(guò)長(zhǎng)期融資安排穩(wěn)定保費(fèi)支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工具。反觀我國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一，仍然主要依靠再保險(xiǎn)安排，缺乏與資本市場(chǎng)對(duì)接的、更強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和融資工具。

三、政策建議

1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險(xiǎn)體系。該體系主要由國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)和商業(yè)地震保險(xiǎn)共同構(gòu)成。其中，國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)體系應(yīng)面向全國(guó)建立，以“廣覆蓋、低保障、保費(fèi)可負(fù)擔(dān)”作為基本原則，對(duì)象主要是居民的住房及其必要財(cái)產(chǎn)；商業(yè)地震保險(xiǎn)體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)以及重大項(xiàng)目的地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保。

篇（3）

筆者認(rèn)為銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的身份，應(yīng)當(dāng)區(qū)分住房抵押貸款房屋險(xiǎn)、住房抵押貸款壽險(xiǎn)、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)等具體險(xiǎn)種，從具體的保險(xiǎn)利益出發(fā)來(lái)進(jìn)行分析和界定。

一、住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)中銀行的法律地位

投保人，又稱(chēng)要保人，是指對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益，向保險(xiǎn)人申請(qǐng)訂立保險(xiǎn)合同，并負(fù)有交付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人。[1]我國(guó)《保險(xiǎn)法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，并按照合同約定負(fù)有支付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)的投保人，取決于其是否對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益。保險(xiǎn)利益，又稱(chēng)可保利益，是指投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有法律上承認(rèn)的利益，即在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，可能遭受的損失或失去的利益。[2]

銀行是住房抵押貸款的債權(quán)人，同時(shí)對(duì)房屋具有抵押權(quán)。如果抵押房屋因地震、火災(zāi)等原因而發(fā)生毀損、滅失，則銀行的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，銀行的債權(quán)也就很難保障。邏輯上，當(dāng)?shù)盅悍课菀虮ｋU(xiǎn)事故發(fā)生而毀損滅失時(shí)，保險(xiǎn)人依保險(xiǎn)合同給付借款人保險(xiǎn)金；而銀行作為抵押權(quán)人可就抵押房屋的保險(xiǎn)金優(yōu)先受償。但現(xiàn)實(shí)中未必如此。借款人作為被保險(xiǎn)人，既是保險(xiǎn)利益的享有者，又是保險(xiǎn)事故發(fā)生后保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的行使者；而銀行不是保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人，在保險(xiǎn)合同中沒(méi)有任何權(quán)利。銀行作為抵押權(quán)人就抵押房屋保險(xiǎn)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險(xiǎn)人請(qǐng)求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權(quán)人對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權(quán)消滅，但抵押權(quán)人并得依抵押權(quán)之次序，分配其賠償金，故抵押權(quán)人對(duì)抵押物具有保險(xiǎn)利益，得基此而訂立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)契約。[4]因此，銀行對(duì)于該抵押的房屋具有保險(xiǎn)利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。

被保險(xiǎn)人，是指其財(cái)產(chǎn)利益或人身利益受保險(xiǎn)合同保障，于保險(xiǎn)事故發(fā)生（或約定期限屆滿(mǎn)）時(shí)，受有損失，從而可以享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，被保險(xiǎn)人系指保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，并有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，銀行的抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，遭受經(jīng)濟(jì)損失，其自然享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金，所以這時(shí)銀行是被保險(xiǎn)人。

需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對(duì)該抵押房產(chǎn)當(dāng)然具有保險(xiǎn)利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。實(shí)踐中，借款人往往應(yīng)銀行要求，通過(guò)特別約定條款在住房抵押貸款房屋險(xiǎn)中將銀行設(shè)定為第一受益人。有人主張?jiān)谶@種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)屬于“為本人也為他人利益的保險(xiǎn)”，被保險(xiǎn)人有兩個(gè)，即作為抵押權(quán)人的銀行和作為抵押人的借款人。而對(duì)銀行的抵押權(quán)利益的保險(xiǎn)目的，作為投保人的借款人必須在保險(xiǎn)合同中與保險(xiǎn)人事先明確約定，否則，其被保險(xiǎn)人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應(yīng)該是被保險(xiǎn)人，或者確切地說(shuō)應(yīng)是第一被保險(xiǎn)人。[6]筆者認(rèn)為該種觀點(diǎn)有待商榷。首先，如若承認(rèn)銀行第一被保險(xiǎn)人的地位，則銀行可以直接取得該保險(xiǎn)金的所有權(quán)，問(wèn)題是發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)借款人不一定會(huì)發(fā)生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險(xiǎn)人處獲得保險(xiǎn)金，導(dǎo)致了兩次清償。其次，如果將銀行認(rèn)定為第一被保險(xiǎn)人，則必然要求借款人作為投保人應(yīng)事先與保險(xiǎn)人有明確約定，方可確認(rèn)銀行的被保險(xiǎn)人身份，否則其被保險(xiǎn)人就只能是借款人。而實(shí)踐中，這樣的特別約定是很少見(jiàn)的，絕對(duì)大多數(shù)的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險(xiǎn)人。即便經(jīng)過(guò)特別約定，在被保險(xiǎn)人欄中按順序填明銀行和借款人，保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，銀行和借款人作為順序先后的被保險(xiǎn)人，依據(jù)保險(xiǎn)法規(guī)定，被保險(xiǎn)人享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，那么銀行與借款人兩者的保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)應(yīng)該如何行使？銀行從保險(xiǎn)公司受領(lǐng)的保險(xiǎn)金數(shù)額應(yīng)該是多少呢？如果保險(xiǎn)事故雖然發(fā)生，但是借款人另有其他資金可以并事實(shí)上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險(xiǎn)人的地位嗎（因?yàn)樽鳛榈谝槐槐ｋU(xiǎn)人的銀行依法享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)）？第三，根據(jù)我國(guó)保險(xiǎn)法的相關(guān)規(guī)定[2]，被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)人通知保險(xiǎn)人的義務(wù)。如果將銀行界定為被保險(xiǎn)人，實(shí)際上銀行是很難履行這些義務(wù)的，因?yàn)殂y行畢竟不是該房屋的占有使用人，對(duì)于該房屋的實(shí)際使用情況并不十分清楚。

筆者認(rèn)為，當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行是對(duì)該保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。借款人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，通過(guò)特別約定的方式，將銀行設(shè)定為該保險(xiǎn)的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實(shí)意圖，并不是將保險(xiǎn)金所有權(quán)讓與給抵押權(quán)人，而只是為了在保險(xiǎn)金給付之時(shí)，讓作為抵押權(quán)人的銀行先行受領(lǐng)和占有保險(xiǎn)金，使保險(xiǎn)金上成立擔(dān)保物權(quán)。這種以特別約定的方式通過(guò)交付和占有擔(dān)保物而成立的擔(dān)保是一種質(zhì)押：債務(wù)人（購(gòu)房人）以其對(duì)第三人（保險(xiǎn)公司）的債權(quán)利益，向債權(quán)人（銀行）提供擔(dān)保，保險(xiǎn)金債權(quán)上成立了銀行的一項(xiàng)意定債權(quán)質(zhì)權(quán)。[7]當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，銀行作為質(zhì)權(quán)人，先行受領(lǐng)和占有該保險(xiǎn)金作為借款人償還貸款本息的擔(dān)保，而不是直接取得該保險(xiǎn)金所有權(quán)，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險(xiǎn)金來(lái)清償借款人所欠的貸款本息。

可見(jiàn)，當(dāng)銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人[3]；當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時(shí)，銀行是對(duì)保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。

二、住房抵押貸款壽險(xiǎn)中銀行的法律地位

借款人對(duì)自己的人身具有保險(xiǎn)利益，可以投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，當(dāng)借款人因意外事故導(dǎo)致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時(shí)候，由保險(xiǎn)公司代為償還貸款本息。借款人此時(shí)既是投保人，也是被保險(xiǎn)人。

住房抵押貸款壽險(xiǎn)，屬于人壽險(xiǎn)。人壽險(xiǎn)保險(xiǎn)的受益人，系指要保人或被保險(xiǎn)人指定享有人壽保險(xiǎn)契約利益或保險(xiǎn)金給付請(qǐng)求權(quán)之人。[8]我國(guó)《保險(xiǎn)法》第39條規(guī)定：“人身保險(xiǎn)的受益人由被保險(xiǎn)人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，借款人既是投保人也是被保險(xiǎn)人，當(dāng)然有權(quán)指定該保險(xiǎn)的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，銀行可以經(jīng)由借款人的指定，而成為該保險(xiǎn)的受益人。銀行作為該保險(xiǎn)的受益人，只能于債權(quán)限額內(nèi)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付，因?yàn)榻杩钊酥付▊鶛?quán)人銀行為該人身保險(xiǎn)的受益人，旨在確保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也僅僅系確保其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，至于其高于債權(quán)額的保險(xiǎn)金額，實(shí)質(zhì)上是為自己投保，理應(yīng)歸借款人所有。[9]

債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人，具有債權(quán)上之經(jīng)濟(jì)利益。因此債務(wù)人之生存、死亡，對(duì)于債權(quán)人有金錢(qián)上之利害關(guān)系，故債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人有保險(xiǎn)利益存在，得以債務(wù)人之生命或身體為保險(xiǎn)標(biāo)的，而與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)契約。[10]故銀行作為債權(quán)人，得以借款人（債務(wù)人）的人身或生命為保險(xiǎn)標(biāo)的，投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，以保障其債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中銀行投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)的情形極少。

三、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中銀行的法律地位

借款人向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，以擔(dān)保自己的債務(wù)能夠順利清償，當(dāng)借款人未能按期償還貸款本息時(shí)，由保險(xiǎn)人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險(xiǎn)，類(lèi)似于有償?shù)谋ＷC擔(dān)保，保險(xiǎn)人作為保證人，向銀行擔(dān)保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中，銀行是被保險(xiǎn)人。需要注意的是，保證保險(xiǎn)因保險(xiǎn)事故造成的損失并非總是由保險(xiǎn)人完全承擔(dān)，國(guó)外有些保險(xiǎn)公司即只按被保險(xiǎn)人（債權(quán)人）放貸總額的75%承擔(dān)保證保險(xiǎn)責(zé)任，而另外25%的風(fēng)險(xiǎn)則由被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)。之所以如此，是為了防止被保險(xiǎn)人濫放貸款，促使其謹(jǐn)慎從事。[11]超級(jí)秘書(shū)網(wǎng)

四、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中銀行的法律地位

銀行為了防范借款人因?yàn)橐馔馐鹿蕦?dǎo)致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動(dòng)能力等原因而發(fā)生無(wú)法按期償還貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，可以借款人的信用向保險(xiǎn)公司投保住房抵押貸款信用保險(xiǎn)。當(dāng)發(fā)生借款人信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行有權(quán)請(qǐng)求保險(xiǎn)公司向其支付保險(xiǎn)金，以保障銀行的債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。因此，在住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人。

【參考文獻(xiàn)】

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[4]梁宇賢：《保險(xiǎn)法新論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2004版，第63頁(yè)。

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[7]陶麗琴：“抵押物保險(xiǎn)合同上的擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合——以按揭住房保險(xiǎn)為視角”，《現(xiàn)代法學(xué)》，2007年第1期，第61頁(yè)。

[8]梁宇賢：《保險(xiǎn)法新論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2004年版，第234頁(yè)。

篇（4）

二、論文的具體要求:

根據(jù)社會(huì)工作的培養(yǎng)目標(biāo)我們對(duì)06級(jí)社會(huì)工作專(zhuān)業(yè)本科生的論文提出如下要求

1、論文內(nèi)容必須與專(zhuān)業(yè)發(fā)展方向密切相關(guān),論文不能偏離專(zhuān)業(yè)方向

2、論文必須要反映學(xué)生自己的專(zhuān)業(yè)水平,以調(diào)查研究報(bào)告為主要形式

3、以來(lái)理論分析為重要內(nèi)容的文章,必須體現(xiàn)撰寫(xiě)者的實(shí)際理論水平,堅(jiān)決杜絕網(wǎng)上拼湊與抄襲他人的文章

4、論文字?jǐn)?shù)要求在8000字以上,以10000左右字為宜;

5、一些題目的范圍較大,撰寫(xiě)文章和與指導(dǎo)教師溝通的過(guò)程中,盡量把題目具體化。避免過(guò)分空洞與小馬拉大車(chē)的現(xiàn)象的出現(xiàn)。

1. 個(gè)案管理在社區(qū)矯正中的運(yùn)用

2. 社會(huì)工作在未成年人社區(qū)矯正工作中的地位與作用

3. 校園學(xué)生文化現(xiàn)狀調(diào)查與學(xué)校社會(huì)工作的介入

4. 大學(xué)學(xué)校社會(huì)工作需求的實(shí)證研究

5. 大學(xué)教育本質(zhì)研究:社會(huì)工作學(xué)的視角

6. 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在社會(huì)工作中的運(yùn)用:方法革新的

7. 社會(huì)工作在學(xué)生社區(qū)管理與服務(wù)工作中的價(jià)值與應(yīng)用

8. 司法工作者與社會(huì)工作者在社區(qū)矯正中的職責(zé)與分工

9. 二本院校社會(huì)工作教育模式之思考:學(xué)生視角

10. 上海地區(qū)學(xué)校社會(huì)工作的現(xiàn)狀、問(wèn)題與對(duì)策

11. 上海農(nóng)民工子弟學(xué)校社會(huì)工作現(xiàn)狀調(diào)查

12. 社會(huì)工作課程對(duì)學(xué)生自我成長(zhǎng)的價(jià)值與影響:一種質(zhì)性研究

13. 大學(xué)生就業(yè)困惑與學(xué)校社會(huì)工作的介入

14. 上海地區(qū)社會(huì)工作者生存現(xiàn)狀調(diào)查

15. 藝術(shù)教育在社會(huì)工作中的價(jià)值與應(yīng)用

16. 上海市新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度運(yùn)行現(xiàn)狀及其問(wèn)題研究

17. 上海市城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)制度運(yùn)行現(xiàn)狀及其問(wèn)題研究

18. 上海市外來(lái)人員綜合保險(xiǎn)制度運(yùn)行現(xiàn)狀及其問(wèn)題研究

19. 農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)研究

20. 事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革研究

21. 基本養(yǎng)老保險(xiǎn)全國(guó)統(tǒng)籌問(wèn)題研究

22. 生育保險(xiǎn)問(wèn)題研究

23. 工傷保險(xiǎn)問(wèn)題研究

24. 社區(qū)教育與新市民轉(zhuǎn)換研究

25. 社區(qū)教育與提升市民生活質(zhì)量的研究

26. 社區(qū)教育與外來(lái)人口生活適應(yīng)性研究

27. 社區(qū)教育與外來(lái)人口生活融入研究

28. 80后婚戀觀調(diào)查

29. 社會(huì)工作在家庭問(wèn)題中的介入

30. 社會(huì)變遷與家庭生活-----以本人家庭為例

31. 老年婚姻問(wèn)題調(diào)查與研究

32. 老齡化與養(yǎng)老問(wèn)題研究

33. 空巢家庭狀況與研究

34. 老年社會(huì)工作案例研究

35. 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)狀況調(diào)查 36. 社會(huì)工作價(jià)值觀、沖突與對(duì)策研究

37. 社會(huì)工作方法在社區(qū)矯正中的運(yùn)用

38. 社會(huì)工作價(jià)值觀在戒毒工作中的經(jīng)驗(yàn)與分析

39. 醫(yī)療社會(huì)工作的個(gè)案研究

40. 我國(guó)醫(yī)療社會(huì)工作的發(fā)展、問(wèn)題與對(duì)策

41. 中外醫(yī)療社會(huì)工作比較研究

42. 城市老年人社區(qū)福利服務(wù)調(diào)查與路徑研究

43. 勞動(dòng)爭(zhēng)議的問(wèn)題與社會(huì)工作介入

44. 社會(huì)工作行政方法與企業(yè)管理影響機(jī)制研究

45. 社會(huì)工作職業(yè)化發(fā)展的基本要素與困境分析研究

46. 社區(qū)資源對(duì)城市養(yǎng)老方式的影響

47. 職業(yè)化背景下的社會(huì)工作教育的回應(yīng)

48. 上海社區(qū)建設(shè)研究

49. 上海社區(qū)服務(wù)發(fā)展研究

50. 上海外來(lái)流動(dòng)人口基本養(yǎng)老保險(xiǎn)模式研究

51. 上海外來(lái)農(nóng)民工子女教育問(wèn)題研究

52. 上海征地農(nóng)民保障問(wèn)題研究

53. 上海養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展研究

54. 上海養(yǎng)老設(shè)施發(fā)展研究

55. 上海城市低保家庭生活狀況調(diào)查

56. 外來(lái)民工子弟享受上海義務(wù)教育情況調(diào)查

57. 在校大學(xué)生專(zhuān)業(yè)意識(shí)與轉(zhuǎn)換專(zhuān)業(yè)的困境調(diào)查

58. 上海外來(lái)移民史個(gè)案調(diào)查

59. 我國(guó)高校貧困大學(xué)生的資助體系建設(shè)及其存在的問(wèn)題

60. 改革以來(lái)城市鄰里關(guān)系的變化

61. 城市家庭代際之間的沖突與一致

62. 城市市民社會(huì)發(fā)展公平感調(diào)查

63. 上海城市青年世博會(huì)參與研究

64. 上海市民世博會(huì)態(tài)度研究

65. 上海市民對(duì)外來(lái)農(nóng)民工態(tài)度認(rèn)知研究

66. 上海市民對(duì)釣魚(yú)事件的認(rèn)知研究

67. 市民對(duì)子女教育的認(rèn)知研究

68. 上海市民養(yǎng)老方式的選擇

69. 上海市民對(duì)房?jī)r(jià)認(rèn)知研究

70. 上海市民與社區(qū)關(guān)系研究

71. 社會(huì)(群眾)組織研究——以**組織為案例

72. 房產(chǎn)改革對(duì)上海市民生活影響調(diào)查

73. 社區(qū)鄰里關(guān)系調(diào)查

74. 互聯(lián)網(wǎng)與社區(qū)生活

75. 社區(qū)建設(shè)與市民生活(社區(qū)建設(shè)對(duì)上海市民生活影響調(diào)查)

76. 居民委員會(huì)與市民生活

77. 居民委員會(huì)選舉調(diào)查

78. 業(yè)主委員會(huì)與市民生活

79. 業(yè)主委員會(huì)選舉調(diào)查

80. 市民維權(quán)行動(dòng)調(diào)查

81. 世博會(huì)對(duì)上海市城市文化資本的影響

82. “月光族”的住房消費(fèi)模式研究

83. “啃老族”的住房消費(fèi)模式研究

84. 90后大學(xué)生的就業(yè)觀研究

85. 90后大學(xué)生的消費(fèi)觀研究

86. ? 上海市80后大學(xué)生移民的城市融入研究

87. 上海市80后大學(xué)生移民的城市認(rèn)同研究

篇（5）

關(guān)鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)；可行性研究；經(jīng)濟(jì)敏感性

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)包括以下基本要素：投保人、保險(xiǎn)人、住房所有權(quán)、房使用權(quán)、貸款費(fèi)用、貸款期限、優(yōu)先償付、無(wú)追索權(quán)保護(hù)。美國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論研究與實(shí)踐探索均走在世界前列。按照發(fā)行機(jī)構(gòu)分類(lèi)，美國(guó)市場(chǎng)上的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品主要有三種：1、房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計(jì)劃（the Home Keeper Program）；3、財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom）。HECM的發(fā)起和實(shí)施機(jī)構(gòu)是美國(guó)聯(lián)邦抵押聯(lián)合會(huì)（FNMA）；HECM是美國(guó)市場(chǎng)上唯一得到聯(lián)邦政府擔(dān)保的反向抵押貸款，具體擔(dān)保機(jī)構(gòu)是由美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論基礎(chǔ)

生命周期理論、保險(xiǎn)精算理論和金融資產(chǎn)定價(jià)模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)。

隨著樣本數(shù)量的不斷增加，實(shí)際觀察結(jié)果與客觀存在的結(jié)果之間的差異將越來(lái)越小，這個(gè)差異最終將趨于零。也就是說(shuō)，集合的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的越多，風(fēng)險(xiǎn)就越分散，損失發(fā)生的概率也就越有規(guī)律性和相對(duì)穩(wěn)定性，估計(jì)值也會(huì)越來(lái)越精確。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確把握個(gè)別標(biāo)的隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，但只要保險(xiǎn)標(biāo)的數(shù)量足夠多，就可以將保險(xiǎn)標(biāo)的平均風(fēng)險(xiǎn)視同個(gè)別保險(xiǎn)標(biāo)的之預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)實(shí)操作中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確估算出辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)的具體某位老人的預(yù)期余命，但當(dāng)參加該項(xiàng)業(yè)務(wù)的老人數(shù)量足夠多時(shí)，他們的壽命分布符合“大數(shù)定律”。對(duì)于無(wú)贖回權(quán)的反向住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，貸款期限結(jié)束后，房產(chǎn)完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠(yuǎn)期的房產(chǎn)所有權(quán)作為為自己購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)的躉繳保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)向其提供養(yǎng)老保險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，因此對(duì)于無(wú)贖回權(quán)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)完全可以采用保險(xiǎn)精算原理進(jìn)行定價(jià)。

（三）住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)模型：國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構(gòu)建的支付因子定價(jià)模型得到較多關(guān)注，該模型中的支付系數(shù)包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率和調(diào)整精算系數(shù)等。YKTse（1995） 提出的相關(guān)參數(shù)模擬模型要求在固定利率和浮動(dòng)利率兩種情境下，計(jì)算反映住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)指標(biāo)。YKTse模型的計(jì)算分為兩步；第一步是計(jì)算貸款機(jī)構(gòu)損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計(jì)算出預(yù)期利潤(rùn)現(xiàn)值和損失率兩個(gè)指標(biāo)。YKTse模型的重要假設(shè)包括：未來(lái)利率與歷史平均利率相等；歷史平均房?jī)r(jià)升值率等于未來(lái)房?jī)r(jià)升值率；用生命表計(jì)算平均剩余生命年限；貸款機(jī)構(gòu)在貸款期限結(jié)束后4個(gè)月才可出售住房資產(chǎn)。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價(jià)模型在風(fēng)險(xiǎn)中性的情境下，利用歐式看跌期權(quán)對(duì)抵押貸款保險(xiǎn)定價(jià)。國(guó)內(nèi)學(xué)者研究住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品定價(jià)問(wèn)題主要集中在四個(gè)方面：介紹并發(fā)展 HECM的定價(jià)模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎(chǔ)上提出的保險(xiǎn)精算定價(jià)模型；利用Black-Scholes模型根據(jù)無(wú)套利均衡理論對(duì)有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款進(jìn)行定價(jià)；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價(jià)模型。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)敏感性分析

本研究選擇南方Z市的數(shù)據(jù)，參考Tse，YK（1995）提出的預(yù)期損益兩平金，計(jì)算分析在住房?jī)r(jià)值和利率水平變動(dòng)的條件下，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品提供的年金水準(zhǔn)值及相應(yīng)的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當(dāng)時(shí)的每月薪資的比例。一般認(rèn)為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關(guān)鍵。

（一）預(yù)期損益兩平年金模式的假設(shè)

1住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的類(lèi)型為HECM的tenure型產(chǎn)品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮(zhèn)居民。2、期初住房?jī)r(jià)值，按照Z(yǔ)市統(tǒng)計(jì)局公布的城區(qū)戶(hù)均面積與2010年二手房屋平均成交價(jià)格相乘計(jì)算。3、業(yè)務(wù)開(kāi)辦費(fèi)并入貸款額度內(nèi)；銷(xiāo)售住房成本率為5%，住房銷(xiāo)售價(jià)格減去交易成本后的剩余屬于貸款機(jī)構(gòu)所得。4、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同生效日為1月1日，死亡事件只發(fā)生在年中6月30日，死亡后第4個(gè)月需償還貸款。5、基本房?jī)r(jià)升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房?jī)r(jià)升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數(shù)替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。8、在計(jì)算替代率時(shí)忽略法定退休社保年金、企業(yè)年金以及其它由老年人購(gòu)買(mǎi)的儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)帶來(lái)的年金收入。

三、結(jié)論

中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養(yǎng)老現(xiàn)金，“以房養(yǎng)老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險(xiǎn)精算理論和金融資產(chǎn)定價(jià)模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)，不僅有可靠的理論基礎(chǔ)，并且在實(shí)踐中已在許多發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施。

在回顧了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的理論基礎(chǔ)后，本研究以南方Z市的數(shù)據(jù)為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)融資后，在住房?jī)r(jià)格本身和利率水平變動(dòng)的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數(shù)據(jù)表明：無(wú)論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。

本研究采用的退休前所得、住房?jī)r(jià)格升值、等參數(shù)均是歷史資料；計(jì)算的年金值結(jié)果，取決于房?jī)r(jià)升值率、利率、死亡率、期初房屋估計(jì)值等的參數(shù)資料，未來(lái)房市的行情、利率水平對(duì)反向住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)亦有相當(dāng)大的影響。

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篇（6）

住房抵押貸款保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因自然原因或社會(huì)性原因致使無(wú)法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問(wèn)題。

一、住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)計(jì)不合理

在國(guó)外成熟的金融市場(chǎng)上，主要有三類(lèi)住房抵押貸款保險(xiǎn)：防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際慣例，第一類(lèi)保險(xiǎn)是購(gòu)房者獲得抵押貸款時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)的，后兩類(lèi)保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益。我國(guó)市場(chǎng)上各保險(xiǎn)公司開(kāi)展的住房抵押保險(xiǎn)主要以《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)尚處于起步摸索階段，沒(méi)有充分展開(kāi)。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時(shí)面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過(guò)提高購(gòu)房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來(lái)規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理

1．保險(xiǎn)金額的確定不合理。保險(xiǎn)公司在確定抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額時(shí)，通常都以商品房銷(xiāo)售合同載明的購(gòu)置價(jià)格作為投保房屋的保險(xiǎn)金額，但這種做法并不合理。這是因?yàn)椋旱谝唬?gòu)房者在貸款時(shí)已用自有資金交付了首期款，購(gòu)房款中只有部分來(lái)自個(gè)人住房貸款款項(xiàng)，從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)為維護(hù)貸款人的資金安全目的來(lái)看，只要保險(xiǎn)金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去，強(qiáng)制購(gòu)房者按照住房購(gòu)買(mǎi)總價(jià)來(lái)全額投保該險(xiǎn)種，增加了購(gòu)房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，房屋購(gòu)置價(jià)主要由地價(jià)和房?jī)r(jià)兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)所列出的保險(xiǎn)條款責(zé)任來(lái)看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財(cái)產(chǎn)，地價(jià)部分實(shí)際上并不能也不需要得到保險(xiǎn)保障，現(xiàn)行做法違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值”的規(guī)定。

2．保險(xiǎn)期限設(shè)計(jì)不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時(shí)抵押房產(chǎn)為期房，也就是說(shuō)住房所有權(quán)證還沒(méi)有在被保險(xiǎn)人手中。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購(gòu)房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購(gòu)房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時(shí)往里投月供都有風(fēng)險(xiǎn)，而且因?yàn)闆](méi)有房屋，此時(shí)的抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本上是無(wú)效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險(xiǎn)承保范疇，這個(gè)險(xiǎn)種是法律強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險(xiǎn)，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時(shí)間是不應(yīng)被計(jì)入保險(xiǎn)期限內(nèi)的。保險(xiǎn)期限應(yīng)該在真正交房時(shí)才開(kāi)始。在保險(xiǎn)合同簽訂后到被保險(xiǎn)人拿到房屋鑰匙之前這一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險(xiǎn)來(lái)規(guī)避。

3．保險(xiǎn)費(fèi)率過(guò)高。費(fèi)率作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問(wèn)題，也是影響投保人是否購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的重要因素之一。我國(guó)以前住房抵押貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率為1％左右，30萬(wàn)元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元。而國(guó)外同種業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)率卻相對(duì)低得多，加拿大和美國(guó)不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因?yàn)椋旱谝唬ｋU(xiǎn)公司給貸款銀行的費(fèi)較高。盡管中國(guó)保監(jiān)會(huì)明文規(guī)定費(fèi)是5％，但實(shí)際中平均費(fèi)為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險(xiǎn)費(fèi)率在市場(chǎng)上最終達(dá)到均衡是市場(chǎng)供需雙方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果，但保險(xiǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，在厘定費(fèi)率所需已往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足(開(kāi)辦時(shí)間短)的情況下，會(huì)把保費(fèi)定得過(guò)高，而過(guò)高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋诒ｋU(xiǎn)中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險(xiǎn)低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險(xiǎn)與行為風(fēng)險(xiǎn)較低)不愿意參加保險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)高的人卻積極參加保險(xiǎn)。當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險(xiǎn)的人會(huì)選擇退出保險(xiǎn)，留下風(fēng)險(xiǎn)更高的人，普遍高的風(fēng)險(xiǎn)迫使保險(xiǎn)公司制定更高的費(fèi)率，也就使更多風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的人退出保險(xiǎn)。逆向選擇若得不到有效控制，此類(lèi)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)必然開(kāi)辦不長(zhǎng)，就會(huì)面臨夭折的危險(xiǎn)。

4．保費(fèi)繳納方式不合理。在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會(huì)增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對(duì)于一次性繳清的計(jì)算方法并不合理。一次性投保的保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額X年保險(xiǎn)費(fèi)X繳費(fèi)系數(shù)，其中繳費(fèi)系數(shù)為連續(xù)多年保費(fèi)貼現(xiàn)值。保費(fèi)計(jì)算公式僅僅考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，并未考慮房屋價(jià)值由于折舊逐年減少，保險(xiǎn)金額相應(yīng)地逐年減少，年保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購(gòu)置價(jià)為保險(xiǎn)金額，借款人實(shí)際是多繳納了保險(xiǎn)費(fèi)。

三、受益人不合理

目前，我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。

四、壟斷操作，強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)

作為向銀行貸款購(gòu)房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購(gòu)買(mǎi)住房按揭保險(xiǎn)，也有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)和指定保險(xiǎn)公司的手段。首先，在貸款時(shí)，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購(gòu)買(mǎi)一份保險(xiǎn)，否則就無(wú)法得到貸款，住房保險(xiǎn)成了按揭貸款“毫無(wú)彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)，銀行和保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購(gòu)買(mǎi)貸款保險(xiǎn)時(shí)通常由銀行指定一家保險(xiǎn)公司。因此消費(fèi)者根本無(wú)法自由選擇保險(xiǎn)公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類(lèi)做法違反了我國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法和國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”和“壟斷”之嫌。

個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是住房抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險(xiǎn)。它不僅可以增強(qiáng)購(gòu)房者的信用等級(jí)，或者在其遭受不幸時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而且對(duì)我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識(shí)我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問(wèn)題，以此提出具體的解決措施，大力推進(jìn)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展。

注釋?zhuān)?/p>

①中國(guó)人民銀行2005年8月15日的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。”但各地暫時(shí)并未取消預(yù)售房制度，有關(guān)期房未來(lái)的發(fā)展將拭目以待。

②施建祥：“住房抵押貸款保險(xiǎn)存在問(wèn)題及其改進(jìn)意見(jiàn)”，載《上海保險(xiǎn)》2002年第9期。

參考文獻(xiàn)

1．王重潤(rùn)：《信息、效率與機(jī)制》，經(jīng)濟(jì)管理出版社2004年版。

2．劉穎、劉東英：“以客戶(hù)需求為導(dǎo)向科學(xué)定位住房抵押貸款保險(xiǎn)”，載《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2004年第1期。

篇（7）

 

一、金融排斥理論研究現(xiàn)狀

金融排斥性是近十年來(lái)才出現(xiàn)的一個(gè)新的概念。在稍早的研究中，人們一般從金融地理學(xué)的角度對(duì)金融排斥性進(jìn)行探討，即研究居民到金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)（尤其是銀行零售營(yíng)業(yè)點(diǎn)）的實(shí)際距離對(duì)居民獲得金融服務(wù)便利性的影響（Leyshon和Thrift，1993；1994；1995）。這個(gè)時(shí)期對(duì)金融排斥性的研究主要集中于三個(gè)方面：一是研究過(guò)去幾十年受住房政策（將貧困人口集中于城市郊區(qū)）的影響，大量金融零售網(wǎng)點(diǎn)在貧困社區(qū)的撤并；二是研究銀行和住宅互助協(xié)會(huì)①的分支機(jī)構(gòu)在貧困社區(qū)的關(guān)閉；三是研究貧困社區(qū)居民因到金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)較遠(yuǎn)和交通不便而獲得金融服務(wù)的難度。隨后的研究表明，金融排斥性并不僅僅因金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)在某一地理區(qū)域的撤并而存在（FSA，2000），一些人群如果有獲得金融服務(wù)的需求，但卻因社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和金融服務(wù)市場(chǎng)因素而很少或從未獲得金融服務(wù)也應(yīng)視為受到了金融排斥。一般認(rèn)為，容易受到金融排斥的人群往往是從來(lái)沒(méi)有使用過(guò)金融產(chǎn)品的家庭、低收入居民、老弱病殘人士、居住在邊遠(yuǎn)和落后地區(qū)的居民（FSA，2000），以及諸如此類(lèi)的社會(huì)弱勢(shì)群體。基于此，Sherman Chan（2004）在其會(huì)議論文中將金融排斥性界定為：在金融體系中人們?nèi)鄙俜窒斫鹑诜?wù)的一種狀態(tài)區(qū)域保險(xiǎn)區(qū)域差異，這包括社會(huì)中的弱勢(shì)群體缺少足夠的途徑或方式接近金融機(jī)構(gòu)，以及在利用金融產(chǎn)品或金融服務(wù)方面存在諸多困難和障礙。

至于如何判定是否存在金融排斥性，現(xiàn)在比較流行的方法是根據(jù)Kempson和Whyley（1999）提出的五個(gè)指標(biāo)：（1）地理排斥性；（2）條件排斥性；（3）價(jià)格排斥性；（4）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)排斥性，；（5）自我排斥性。顯然，這樣的判定方法更能夠從金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)層面對(duì)某一地區(qū)的金融服務(wù)水平進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，也具有較強(qiáng)的可操作性。鑒于此，本文也將參考和借鑒這些指標(biāo)探討我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)區(qū)域中存在的金融排斥性問(wèn)題，并根據(jù)存在的問(wèn)題提出相應(yīng)的解決措施。

二、保險(xiǎn)業(yè)區(qū)域金融排斥現(xiàn)狀分析

1．地理排斥。一般來(lái)說(shuō),一個(gè)地區(qū)金融機(jī)構(gòu)的分布與金融排斥程度呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)分布越多,居民越容易獲取金融產(chǎn)品與金融服務(wù),金融排斥程度越低,反之亦然。截至2009年年末，全國(guó)共有保險(xiǎn)集團(tuán)公司8家，保險(xiǎn)公司121家，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司10家。其中，北京地區(qū)共有保險(xiǎn)分公司及直接經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的總公司83家。河北省，轄內(nèi)共有保險(xiǎn)公司省級(jí)分公司40家，分支機(jī)構(gòu)3625家，保險(xiǎn)專(zhuān)業(yè)中介法人機(jī)構(gòu)101家，保險(xiǎn)兼業(yè)機(jī)構(gòu)3733家。上海保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)總數(shù)為105家中國(guó)知網(wǎng)論文數(shù)據(jù)庫(kù)。江蘇69家；浙江56家；安徽36家；江西2390家；山東56家；湖北3146家；重慶46家；四川45家；貴州854家；青海219家；寧夏290家；新疆519家。可見(jiàn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的分布主要集中在東部沿海地區(qū)和少數(shù)中西部地區(qū)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的區(qū)域分布存在較大差異。

2．營(yíng)銷(xiāo)排斥，即一些人被排除在金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)市場(chǎng)之外。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為了獲得盈利和發(fā)展需要一定的從業(yè)人員對(duì)其提供的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。從業(yè)人員是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的重要載體,從業(yè)人員的多少對(duì)金融機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)具有重要的影響。從表1中可以看出，東部地區(qū)11個(gè)省份中保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員數(shù)目明顯高于中、西部地區(qū)。中部地區(qū)：黑龍江、山西、河南以及湖北的從業(yè)人員人數(shù)和東部地區(qū)相當(dāng)，其余地區(qū)和東部區(qū)域相比相差較大。尤其是西部地區(qū)除四川省從業(yè)人數(shù)較多之外，其他省份遠(yuǎn)低于東部地區(qū)。

表1 2009年我國(guó)各地區(qū)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員總數(shù)

 

地區(qū)

省份

從業(yè)人員總數(shù)

地區(qū)

省份

從業(yè)人員總數(shù)

東

部

北京

64062

東

部

海南

12828

天津

41546

遼寧

134890

河北

200000

廣東

253800

山東

402100

中

部

黑龍江

113000

江蘇

235000

山西

110416

浙江

143000

河南

263300

上海

21300

安徽

19991

福建

131873

湖北

134879

地區(qū)

省份

從業(yè)人員總數(shù)

地區(qū)

省份

從業(yè)人員總數(shù)

中

部

湖南

14800

西

部

四川

172600

江西

70000

貴州

9421

吉林

87051

陜西

73774

西

部

內(nèi)蒙古

67704

西

部

新疆

12703

廣西

65000

青海

15325

重慶

75000

寧夏

7644

云南

篇（8）

一、我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r

住房抵押貸款，又稱(chēng)按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革開(kāi)放以后，經(jīng)濟(jì)體制領(lǐng)域的變革帶動(dòng)了投融資領(lǐng)域的金融體制的變革，這一時(shí)期并不是真正意義上住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)期，僅僅是在住房制度上做了相應(yīng)的變革和調(diào)整，這一時(shí)期也僅僅是住房抵押貸款市場(chǎng)的萌芽時(shí)期。1985年中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了首批個(gè)人住房抵押貸款，拉開(kāi)了我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的序幕，這一階段我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還沒(méi)有形成，只是個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了此類(lèi)零星業(yè)務(wù)，并沒(méi)有形成較大的規(guī)模，業(yè)務(wù)面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機(jī)構(gòu)少，并且基本上沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管制度。

我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的真正的發(fā)展起于1992年，即在國(guó)家政策的明確支持下，工行、建行相應(yīng)在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1993年年底，建設(shè)銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到713億元，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、建設(shè)房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來(lái)發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國(guó)等擁有完備的住房金融市場(chǎng)相比依然較小，市場(chǎng)在發(fā)展中并沒(méi)有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，融資量相對(duì)不足，長(zhǎng)期資金缺乏，市場(chǎng)參與者積極性低等問(wèn)題，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。

住房抵押貸款市場(chǎng)一般被區(qū)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)即為我們通常所認(rèn)為的“按揭市場(chǎng)”，是購(gòu)房者以其所購(gòu)買(mǎi)的住房作為抵押，從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款融資的市場(chǎng)，顯然，一級(jí)市場(chǎng)作為抵押貸款市場(chǎng)的基礎(chǔ)，其規(guī)模大小對(duì)二級(jí)市場(chǎng)甚至整個(gè)住房抵押貸款體系有著至關(guān)重要的影響；二級(jí)市場(chǎng)是在一級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上形成的，是住房抵押貸款債權(quán)的流通市場(chǎng)，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，因此將貸款證券化成為了二級(jí)市場(chǎng)的主要發(fā)展形式。

二、住房抵押貸款市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）市場(chǎng)深度不足

由于我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，注定會(huì)有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無(wú)法滿(mǎn)足購(gòu)房者多樣化需求，主要原因是因?yàn)樯虡I(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上能力缺乏，并沒(méi)有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內(nèi)，對(duì)市場(chǎng)的研究程度不夠，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力及創(chuàng)新能力嚴(yán)重影響了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）相應(yīng)的制度不健全，程序不規(guī)范

相比發(fā)展初期市場(chǎng)制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，但是央行在這一業(yè)務(wù)管理方面僅出臺(tái)了管理辦法，對(duì)一些基本問(wèn)題和規(guī)則做出了要求，卻沒(méi)有對(duì)發(fā)放貸款的細(xì)節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細(xì)規(guī)定。因此各個(gè)金融機(jī)構(gòu)就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個(gè)機(jī)構(gòu)在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場(chǎng)的擴(kuò)大以及二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）住房抵押保險(xiǎn)、擔(dān)保制度不健全

住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度中存在很多問(wèn)題，普遍來(lái)說(shuō)就是擔(dān)保費(fèi)用較高，擔(dān)保公司為了防止逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生，收取較高的擔(dān)保費(fèi)用等等，以及擔(dān)保公司質(zhì)量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國(guó)的抵押貸款市場(chǎng)乃至資本市場(chǎng)發(fā)展不完善。此外，關(guān)于制度本身也存在問(wèn)題，住房抵押貸款保險(xiǎn)覆蓋面窄，基本上多為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；保險(xiǎn)金額的精算水平也達(dá)不到要求，多數(shù)情況下是不利于購(gòu)房者。宏觀背景下政府的支持是轉(zhuǎn)變這些不利因素的關(guān)鍵。

（四）二級(jí)市場(chǎng)不健全，發(fā)展方向單一

二級(jí)市場(chǎng)是住房抵押貸款市場(chǎng)真正活起來(lái)的源泉，只有耳機(jī)市場(chǎng)高度的完善和發(fā)達(dá)，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動(dòng)性差的資產(chǎn)就能流動(dòng)起來(lái)，從而產(chǎn)生利潤(rùn)。但是我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類(lèi)資產(chǎn)都可以很好地分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一旦部分銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將會(huì)給金融業(yè)帶來(lái)相當(dāng)大的動(dòng)蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

此外，我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場(chǎng)證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)將自身持有的流動(dòng)性較差但將來(lái)有可測(cè)定的現(xiàn)金流流入的貸款債權(quán)，進(jìn)行重新拆分組合，再經(jīng)過(guò)信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)等一系列步驟將其轉(zhuǎn)換為可上市流通的證券。由此可見(jiàn)，住房抵押貸款的證券化的過(guò)程必然要以住房抵押貸款市場(chǎng)為基礎(chǔ)，抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展制約著貸款證券化的進(jìn)程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展方向

目前看來(lái)，推進(jìn)住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的深度和廣度，保證市場(chǎng)“盤(pán)子”足夠的大，這樣才能夠?qū)Υ诉M(jìn)行拓寬和發(fā)展。這樣看來(lái)，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

（一）分散信用風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款在發(fā)放時(shí)無(wú)一例外的，無(wú)論是來(lái)自于銀行內(nèi)部的還是借款者的風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會(huì)帶來(lái)兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內(nèi)部具有一定的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，超出了這個(gè)水平商業(yè)銀行就要對(duì)資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長(zhǎng)時(shí)間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢(shì)必呆壞賬會(huì)發(fā)生，給銀行帶來(lái)?yè)p失，一切都是時(shí)間的問(wèn)題。此外，從投資者的角度來(lái)說(shuō)，證券化將不良資產(chǎn)盤(pán)活，SPV專(zhuān)業(yè)人士通過(guò)資產(chǎn)隔離、信用增級(jí)等等措施，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、稀釋?zhuān)顿Y者承受較小的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）分散利率風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的利率水平并不是完全的市場(chǎng)化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場(chǎng)上也存在著利率風(fēng)險(xiǎn)。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問(wèn)題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過(guò)資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時(shí)回籠資金，利率風(fēng)險(xiǎn)隨著資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的就要少些。

（三）減少提前償付風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款市場(chǎng)證券化可以將表內(nèi)業(yè)務(wù)合法的轉(zhuǎn)化為表外業(yè)務(wù)，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)比例下降；長(zhǎng)期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會(huì)給銀行帶來(lái)什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒(méi)有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結(jié)構(gòu)。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進(jìn)了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇（9）

在“未富先老”的國(guó)情下，如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)，確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問(wèn)題。而“以房養(yǎng)老”這種方式將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來(lái)，到養(yǎng)老中去”的循環(huán)。

一、概念的提出

筆者提出以房養(yǎng)老的基本沒(méi)想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個(gè)人家庭擁有資源在個(gè)人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)一定的形式和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，以對(duì)家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用。以房養(yǎng)老(HEcM)，也可稱(chēng)為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的半均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給借款人，～直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷(xiāo)售款，借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息，并同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。

二、社會(huì)背景

以房養(yǎng)老模式預(yù)期將有廣闊市場(chǎng)前景和社會(huì)需求，具有重大理論意義和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場(chǎng)，為家庭借此模式養(yǎng)老奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市人口中有751224戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商品房，占城市家庭戶(hù)口的9．2％；5333％戶(hù)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，占6．5％；2401075戶(hù)購(gòu)買(mǎi)原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭戶(hù)自建住房，擁有住房的城市家庭戶(hù)達(dá)到了587萬(wàn)戶(hù)，占總個(gè)數(shù)的72％。由此可見(jiàn)，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有龐大的潛在市場(chǎng)。

2、獨(dú)生子女政策加快老齡化社會(huì)到來(lái)，推動(dòng)以房養(yǎng)老的實(shí)行。在養(yǎng)老保障體制并不健全，實(shí)施獨(dú)生子女政策的情況下，未來(lái)“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)模式將占主導(dǎo)地位。如果老年人的子女無(wú)力或不愿承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，“倒按揭”不失為一種很好的養(yǎng)老轉(zhuǎn)換途徑。

3、核算意識(shí)、理財(cái)觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養(yǎng)老雖有社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)提供退休金，但退休金要低于工作時(shí)的收入，可能會(huì)降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財(cái)富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房?jī)r(jià)值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會(huì)影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過(guò)一種金融手段盤(pán)活了住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)。

4、社會(huì)保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業(yè)尚不能完全擔(dān)當(dāng)社會(huì)養(yǎng)老的重任。中國(guó)的老齡化問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，雖然目前的社會(huì)養(yǎng)老政府起著主要的作用，然而由于我國(guó)人口基數(shù)大，政府難以承受養(yǎng)老的巨大資金。從理論上說(shuō)，以房養(yǎng)老具有較強(qiáng)的可操作性，也是解決養(yǎng)老資金的一個(gè)重要思路，它既能盤(pán)活房屋存量，又解決了社會(huì)保障問(wèn)題。

三、新型模式及可行性分析

筆者從“以房養(yǎng)老”的前提(房屋產(chǎn)權(quán))和合理處置產(chǎn)權(quán)的角度，認(rèn)為從理論上可采取的幾種模式：對(duì)于目前還未能獲得房屋所有權(quán)的老齡人來(lái)說(shuō)，如果想加入“以房養(yǎng)老”的行列，可以采用合資購(gòu)房養(yǎng)老模式：合資購(gòu)房養(yǎng)老，就是針對(duì)這樣一群購(gòu)房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)房，貸期內(nèi)不必還本付息，身故后用該住房還貸。

合資購(gòu)房可以解決老人的居住問(wèn)題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來(lái)的收益，但是合資購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)分割是最容易產(chǎn)生問(wèn)題和矛盾的。所以，在合資購(gòu)房之前一定要簽訂合資購(gòu)房協(xié)議書(shū)，明確產(chǎn)權(quán)的分配。由于銀行借此參與房地產(chǎn)投資，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)面臨著更大的不確定因素。

對(duì)于擁有房屋所有權(quán)的老齡人來(lái)說(shuō)，可以選擇以下模式：

1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權(quán)者，特別是空巢老人家庭。對(duì)于反向抵押貸款模式金融機(jī)構(gòu)和老人共同面對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質(zhì)量。國(guó)外比較盛行，我國(guó)金融工具不夠健全完善，該業(yè)務(wù)還在探索之中。

2．售房養(yǎng)老。老人把住房所有權(quán)出售給特定機(jī)構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留到死亡為止，老人用房款養(yǎng)老。這種模式和反向抵押貸款最大的區(qū)別是房屋所有權(quán)和面對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題上。售房養(yǎng)老主要面臨的是傳統(tǒng)觀念的障礙。

轉(zhuǎn)貼于

3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區(qū)換購(gòu)小房，用差價(jià)款來(lái)養(yǎng)老。而且，目前我國(guó)的養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)都可以轉(zhuǎn)移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強(qiáng)。

4．住房出典。老人將房子出典給金融機(jī)構(gòu)，獲得一定典當(dāng)金來(lái)提高生活質(zhì)量。老人的子女可以選擇把該房產(chǎn)買(mǎi)回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機(jī)構(gòu)支付給老人的總額償還，再按消費(fèi)貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。

5．將房子抵押給養(yǎng)老院，養(yǎng)老院負(fù)責(zé)養(yǎng)老。老人把房子抵押給養(yǎng)老院，經(jīng)公證后可人住老年公寓，并重申免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。2005年4月南京市私營(yíng)的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養(yǎng)老”模式。幸福人壽已成為首個(gè)試辦此業(yè)務(wù)的公司。

6．異地集中養(yǎng)老模式。在環(huán)境優(yōu)美、交通便利但經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地域，建立大規(guī)模養(yǎng)老基地，有專(zhuān)人護(hù)理，將都市的老人移居于此養(yǎng)老，原房由債權(quán)人另行處理。這種養(yǎng)老模式減低養(yǎng)老成本，提升養(yǎng)老質(zhì)量，解決老人的孤獨(dú)問(wèn)題、生理護(hù)理問(wèn)題、日常起居飲食和娛樂(lè)問(wèn)題等。

以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價(jià)格問(wèn)題。以房養(yǎng)老存在著兩個(gè)階段的房產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題：簽約時(shí)的價(jià)格和老人臨終債權(quán)人收回房子時(shí)的價(jià)格。這就需要房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的加入，但是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的，同時(shí)，需要有很健全公正的法律做后盾，金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府應(yīng)該從中協(xié)調(diào)防止房地產(chǎn)受某些機(jī)構(gòu)支控，房?jī)r(jià)飆升。(2)觀念問(wèn)題。以房養(yǎng)老面臨著嚴(yán)重的觀念障礙，中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問(wèn)題。老人將住房出典獲得養(yǎng)老金，緩解了子女資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，同時(shí)充分發(fā)揮了房子帶來(lái)的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機(jī)構(gòu)付予老人的總額就可以收回原有房子，實(shí)則是為子女延緩了支付養(yǎng)老消費(fèi)的一種方案。(3)拓展金融業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展。無(wú)論是合資購(gòu)房養(yǎng)老還是其他的以房養(yǎng)老模式，都帶動(dòng)銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)都參與其中。使得金融機(jī)構(gòu)將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密的結(jié)合在一起。有效的促進(jìn)社會(huì)正常的轉(zhuǎn)型機(jī)制的運(yùn)作和發(fā)展。

四、以房養(yǎng)老的實(shí)際意義

1、老年人出售自有住房以養(yǎng)老，有效解決養(yǎng)老資金來(lái)源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟(jì)生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路。以房養(yǎng)老將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，減輕社會(huì)和家庭養(yǎng)老的壓力。

2、激活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，刺激內(nèi)需，增強(qiáng)中老年人購(gòu)建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。為金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)利潤(rùn)增長(zhǎng)開(kāi)辟一條新的通道，達(dá)到一種保險(xiǎn)資金“從養(yǎng)老中來(lái)，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機(jī)制。

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以房養(yǎng)老，也被稱(chēng)為"住房反向抵押貸款"或者"倒按揭"，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司將房屋產(chǎn)權(quán)收回的養(yǎng)老方式，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

2013年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出"開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)"，釋放出了要打破政府養(yǎng)老包辦的格局，引入更多的社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的信號(hào)。按計(jì)劃"以房養(yǎng)老"政策會(huì)于2014年上半年試行，通過(guò)在不同地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，逐步推廣"以房養(yǎng)老"的實(shí)施方案。歐美等地"以房養(yǎng)老"模式發(fā)展較成熟，其中，美國(guó)可謂是"以房養(yǎng)老"模式的"鼻祖"，其發(fā)展最具代表性，為探索我國(guó)"以房養(yǎng)老"運(yùn)作模式提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)和啟示。

一、美國(guó)"以房養(yǎng)老"模式種類(lèi)劃分

美國(guó)"以房養(yǎng)老"在實(shí)踐中，主要分為以下三種模式：

（一）房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）

HECM計(jì)劃是1987年，美國(guó)國(guó)會(huì)授權(quán)房屋與城市發(fā)展部發(fā)起的養(yǎng)老計(jì)劃，該計(jì)劃不限制借款人的收入水平和借款目的，在這種老模式中貸款的發(fā)放與償還方式比較靈活，借款人可以自由選擇一次性總付、按月、年支付或使用信用額度，還可以采用幾種方式的結(jié)合，HECM計(jì)劃最大的特點(diǎn)是，聯(lián)邦住房管理局同時(shí)為借款人和貸款人提供擔(dān)保，在保證HECM計(jì)劃的借款人一定可以獲得貸款資金的同時(shí)，還保證HECM的貸款人經(jīng)過(guò)聯(lián)邦住房管理局的資格認(rèn)證后可得到保險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom，F(xiàn)M）

FM計(jì)劃是由附屬于Indy Mac銀行的一家私營(yíng)機(jī)構(gòu)--老年人財(cái)務(wù)自由基金公司提供的，專(zhuān)門(mén)為房產(chǎn)凈值超過(guò)40萬(wàn)美元的住房提供貸款，其適用對(duì)象是擁有高價(jià)值房產(chǎn)的老年人。FM計(jì)劃中附有一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值分享?xiàng)l款，該條款規(guī)定借款人可以保留一定比例的房屋所有權(quán)，最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的80%，保留的部分可由借款人的繼承人繼承。不同于HECM計(jì)劃，F(xiàn)M計(jì)劃沒(méi)有聯(lián)邦政府提供的保險(xiǎn)，這也是它與HECM計(jì)劃最大的不同之處。資金來(lái)源方面，貸款人在簽訂貸款合約后，貸款不是給借款人，而是轉(zhuǎn)給人壽保險(xiǎn)公司，然后由該保險(xiǎn)公司承保，并按月給借款人發(fā)放年金。

（三）房屋保管者計(jì)劃（Home Keeper， HK）

在HK計(jì)劃中，借款人可以根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值的上漲，申請(qǐng)?jiān)黾淤J款額，從而擁有更多的選擇權(quán)。該計(jì)劃采用浮動(dòng)利率，貸款總成本基本相同。與HECM計(jì)劃的主要差別是在發(fā)放方式上，該計(jì)劃只能按月支付或使用信用額度，以及二者的結(jié)合。HM計(jì)劃通過(guò)最高限額的控制，能夠?yàn)閾碛休^高價(jià)值房產(chǎn)的借款人提供更高的貸款，該計(jì)劃適合擁有中檔住房的借款者。

二、美國(guó)"以房養(yǎng)老"模式特點(diǎn)介紹

"以房養(yǎng)老"的本質(zhì)就是一種金融工具，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)的美國(guó)，"以房養(yǎng)老"模式具有以下特點(diǎn)：

（一）有效地控制了銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)通過(guò)了解客戶(hù)需求，根據(jù)借款人對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的不同偏向，細(xì)化產(chǎn)品種類(lèi)，從多個(gè)角度來(lái)分析和劃分對(duì)于以房養(yǎng)老的需求人群，便于他們根據(jù)各自的需求來(lái)選擇不同的產(chǎn)品，有效地分散了產(chǎn)品帶來(lái)的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

"反向抵押貸款"的持續(xù)時(shí)間一般比較長(zhǎng)，正常情況下是十年左右甚至更長(zhǎng)，在合同執(zhí)行過(guò)程期間，借款人向貸款人所借款項(xiàng)是一筆不小的數(shù)字，如何控制在這個(gè)期間的風(fēng)險(xiǎn)也是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。聯(lián)邦住房管理局（FHA）負(fù)責(zé)計(jì)劃的具體運(yùn)營(yíng)，包括項(xiàng)目審批、保費(fèi)收取、保險(xiǎn)基金管理等。在HECM計(jì)劃中，貸款人一般會(huì)把所有的貸款賣(mài)給聯(lián)邦住房抵押協(xié)會(huì)，該協(xié)會(huì)是政府資助的機(jī)構(gòu)并受其監(jiān)管。在HK計(jì)劃中采用浮動(dòng)利率，借款人可以根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值的增值，申請(qǐng)?jiān)黾咏杩铑~度。在FM計(jì)劃中，貸款人是先將借款轉(zhuǎn)入壽險(xiǎn)公司，由壽險(xiǎn)公司承保。

當(dāng)貸款合同結(jié)束時(shí)貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)要求歸還歷年以貸款利率累積的貸款額度。一般而言，貸款以房屋出售后的現(xiàn)金歸還，其中房產(chǎn)出售價(jià)款高于貸款總額的部分將作為遺產(chǎn)繼承，房產(chǎn)出售價(jià)款低于貸款總額的部分，由保險(xiǎn)公司提供，需繳保費(fèi)從給付的貸款額中提取。

（二）政府制定稅收優(yōu)惠并提供擔(dān)保

美國(guó)公民一般要就其擁有的房地產(chǎn)繳納財(cái)產(chǎn)稅，就房地產(chǎn)的交易繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，但對(duì)于實(shí)施"以房養(yǎng)老"模式的民眾會(huì)給予一定的稅收優(yōu)惠政策，借款人無(wú)需就其抵押的房屋繳納財(cái)產(chǎn)稅，最終用住房出售的余值歸還貸款本息時(shí)，相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和所得稅也可適當(dāng)減免。該稅收優(yōu)惠政策在很大程度上促進(jìn)了住房反向抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。

美國(guó)聯(lián)邦住房管理局是政府參與反向抵押貸款的落實(shí)者，其功能主要包括兩個(gè)方面，一是研究開(kāi)發(fā)反向抵押貸款產(chǎn)品（主要是HECM），授權(quán)貸款機(jī)構(gòu)向老年家庭發(fā)放貸款；二是對(duì)符合條件的貸款提供擔(dān)保，即當(dāng)貸款人和保險(xiǎn)公司無(wú)法按合同向借款人支付貸款時(shí)，由聯(lián)邦住房管理局作為最后的支付者。

（三）相關(guān)的房地產(chǎn)政策較為健全、穩(wěn)定

在房屋的所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上，美國(guó)是以私有制為基礎(chǔ)的土地所有制，私有制占美國(guó)全國(guó)土地的58%，其余為聯(lián)邦政府和州政府所有。在私人土地上建立的商品房是屬于私人永久所有，私人在占有商品房時(shí)每年支付相應(yīng)的土地使用稅即可，這使得在反向抵押貸款的過(guò)程中降低了房屋產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題糾紛的概率。

其次，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)反向抵押貸款計(jì)劃也有重大影響，若房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，借款者對(duì)于房屋有升值預(yù)期從而不愿意抵押給貸款者，若房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，貸款者便不愿意按照現(xiàn)有價(jià)格放貸，因此若房?jī)r(jià)波動(dòng)較大則會(huì)影響住房反向抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)作節(jié)奏。美國(guó)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，市場(chǎng)具有較強(qiáng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，其房?jī)r(jià)的波動(dòng)具有一定的周期性，從長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，房?jī)r(jià)的確是處于一個(gè)比較穩(wěn)定、平穩(wěn)的波動(dòng)區(qū)間。

最后，美國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化、正規(guī)化運(yùn)營(yíng)起到了關(guān)鍵作用。美國(guó)的房地產(chǎn)不涉及到戶(hù)口問(wèn)題，所以房地產(chǎn)的流通性非常好，即只要在美國(guó)擁有住房，無(wú)論在美國(guó)任何地方，均可以申請(qǐng)反向抵押貸款，中介機(jī)構(gòu)都會(huì)為你辦好相應(yīng)的手續(xù)。

三、美國(guó)"以房養(yǎng)老"模式對(duì)我國(guó)的啟示

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.45億，占全國(guó)人口的11%，預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口將達(dá)4.2億，占總?cè)丝诮?5%，養(yǎng)老保險(xiǎn)資金已經(jīng)形成了嚴(yán)重缺口，迫于中國(guó)老齡化進(jìn)程加快的壓力，如何切實(shí)解決老齡人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為政府亟待解決的難題。按計(jì)劃"以房養(yǎng)老"政策會(huì)于2014年上半年試行，這種舉措正是養(yǎng)老保險(xiǎn)制度從單一支柱走向多支柱、逐漸削弱公共年金的地位、加強(qiáng)職業(yè)年金和商業(yè)年金的作用的產(chǎn)物。美國(guó)作為"以房養(yǎng)老"模式運(yùn)行最發(fā)達(dá)的國(guó)家，其"以房養(yǎng)老"模式的實(shí)踐為我國(guó)的試點(diǎn)推廣提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒及啟示：

（一）引導(dǎo)觀念逐步轉(zhuǎn)變，發(fā)展適合中國(guó)國(guó)情的"以房養(yǎng)老"模式

"居者有其屋"是我國(guó)家庭的傳統(tǒng)觀念，在房?jī)r(jià)飆升的今天，將自己好不容易擁有的一套房產(chǎn)抵押給銀行來(lái)完成養(yǎng)老，而不留給子女，許多人還難以接受。但是一個(gè)好的政策，應(yīng)該讓真正有需求的人可以循章去得到福利的施與。如今我國(guó)的失獨(dú)老人將達(dá)千萬(wàn)，以房養(yǎng)老真正的需要者恐怕還是獨(dú)居的孤寡老人，那么既然這項(xiàng)政策能夠使得那些獨(dú)居的孤寡老人獲得福利，便是值得肯定的。因此，在我國(guó)推行"以房養(yǎng)老"，應(yīng)首先針對(duì)空巢老人、失能老人以及丁克家庭，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，提高晚年的生活質(zhì)量。

（二）完善金融市場(chǎng)，降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

"以房養(yǎng)老"的本質(zhì)就是一種金融工具，它的發(fā)展有賴(lài)于金融產(chǎn)品的豐富和金融市場(chǎng)的發(fā)展，需要有大量的金融技術(shù)作支撐，涉及到社會(huì)保險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值、預(yù)期壽命、銀行利率、基金運(yùn)作等多方面因素，而在目前，我國(guó)的金融市場(chǎng)才剛起步不久，金融機(jī)制還不完善，金融政策還不健全，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，這就直接導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)施行住房反向抵押貸款計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，而該養(yǎng)老產(chǎn)品不同于一般的投資產(chǎn)品，它的意義在于保障性而非投機(jī)性。因此，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的情況下，應(yīng)當(dāng)不斷完善金融市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，加大監(jiān)管力度，豐富"以房養(yǎng)老"模式種類(lèi)，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立健全的"以房養(yǎng)老"模式的法律法規(guī)，加強(qiáng)政策層面的保障力度

目前我國(guó)推行的住宅用地的使用年限為70年，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用期滿(mǎn)后可自動(dòng)續(xù)

期，但對(duì)于續(xù)期是否需要交錢(qián)、交多少錢(qián)等具體問(wèn)題并沒(méi)有規(guī)定。老人將房產(chǎn)抵押時(shí)，如果商品房的剩余使用年限較短，待老人身故時(shí)，房產(chǎn)的使用年限可能所剩無(wú)幾，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)依靠剩余的使用年限來(lái)補(bǔ)償貸款成本的能力會(huì)十分有限。因此，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)針對(duì)于"以房養(yǎng)老"方案的資產(chǎn)評(píng)估細(xì)則或?qū)ｍ?xiàng)條例，完善房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律條文，使"以房養(yǎng)老"機(jī)制能夠在法制環(huán)境下運(yùn)行，同時(shí)應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠等政策，加強(qiáng)政策層面的保障力度。

（四）完善房地產(chǎn)管理機(jī)制，培育成熟的房產(chǎn)流通交易市場(chǎng)

"以房養(yǎng)老"模式歸根結(jié)底是圍繞"房"展開(kāi)，它的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展有很大關(guān)系。近些年來(lái)中國(guó)的M2的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP，大量貨幣并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)存在著"有價(jià)無(wú)市"的現(xiàn)象，銀行及保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)手中的房產(chǎn)，若無(wú)法隨時(shí)變現(xiàn)，就會(huì)積累巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管治理力度，規(guī)范房產(chǎn)交易行為，對(duì)于 "以房養(yǎng)老"模式在我國(guó)的順利進(jìn)行將奠定良好的環(huán)境基礎(chǔ)。

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篇（11）

中圖分類(lèi)號(hào):F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)21-0076-01

1 從政府角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制

1.1 控制土地政策

目前政府只是免收了土地出讓金,土地出讓金的免收對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格還只是杯水車(chē)薪,政府如果真正要做到社會(huì)和諧,就必須考慮到中低收入家庭的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力,并對(duì)的土地稅費(fèi)、征地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等高額的費(fèi)用進(jìn)行減免或補(bǔ)貼,也可以嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于拆遷的有關(guān)規(guī)定。對(duì)于一些用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)但是拆遷成本較高的土地,政府應(yīng)重新規(guī)劃,在拆遷成本和地理位置這對(duì)矛盾中尋找平衡點(diǎn),決不能顧此失彼。

1.2 控制建筑面積

嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋建筑面積,就是由于“豪宅”和“別墅”等這些層出不窮的經(jīng)濟(jì)適用住房新花樣,使老百姓認(rèn)為這樣的社會(huì)保障住房究竟“保障”了誰(shuí)?對(duì)于房屋面積,嚴(yán)格執(zhí)行單套房的建筑面積控制在60平方米左右,雖然這樣不能降低經(jīng)濟(jì)適用住房單價(jià),但對(duì)于總價(jià)來(lái)說(shuō)降低幅度就很大,中低收入家庭無(wú)論是首付還是月供的壓力就有所減少,符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭從購(gòu)買(mǎi)人群中剔除,保障了真正把經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)救命稻草的中低收入家庭。

1.3 控制建筑設(shè)計(jì)

為了降低經(jīng)濟(jì)適用住房成本,我國(guó)政府可以引入或在最初扶持一個(gè)專(zhuān)門(mén)從事經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)部門(mén),因?yàn)槲覈?guó)設(shè)計(jì)人員基本沿用老蘇聯(lián)模式“重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì)”都會(huì)采用相對(duì)偏大的放大系數(shù)造成“肥梁胖柱,深基礎(chǔ)”,最終往往造成主要指標(biāo)較高,如鋼筋、砼的用量或標(biāo)號(hào)增加,使經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目成本偏高,據(jù)統(tǒng)計(jì),目前國(guó)內(nèi)普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤,有的甚至超過(guò)170公斤,而實(shí)際上一般高層住宅鋼筋含量應(yīng)該在每平方米70公斤左右比較正常。專(zhuān)門(mén)從事經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)的部門(mén)在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)就要著重考慮經(jīng)濟(jì)因素,在安全與經(jīng)濟(jì)中尋找契合點(diǎn)。同時(shí)政府各個(gè)建筑監(jiān)管部門(mén)也應(yīng)該加大監(jiān)管力度,對(duì)房屋的地基、梁、柱等主要部件在整體性、抗震性等方面能否滿(mǎn)足技術(shù)要求進(jìn)行檢測(cè),不能忘記安全的重要性。

1.4 謹(jǐn)慎引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

對(duì)于承建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的企業(yè),政府要么扶持成立一些專(zhuān)門(mén)從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的公司,要么嚴(yán)格采用招標(biāo)模式。如果成立一些專(zhuān)門(mén)從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的公司,首先可以把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)作一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃來(lái)做,不是時(shí)建時(shí)停、時(shí)增時(shí)減。成立這樣的公司由于連年從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),在建設(shè)方面積累了大量的建設(shè)經(jīng)驗(yàn),能降低管理費(fèi)、建設(shè)成本等費(fèi)用,從而能有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的成本。從引入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度而言,也會(huì)通過(guò)不斷地改進(jìn)生產(chǎn)方式和管理體制,降低工程成本和管理成本,使住宅總成本降低,從而降低單位成本,贏得市場(chǎng),北京市在這一點(diǎn)做得非常好。一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用其雄厚的實(shí)力贏得工程和保證工程質(zhì)量,利用信譽(yù)和品牌效應(yīng)進(jìn)行規(guī)模化的集約式建設(shè),使資源得到有效配置和高效利用。如果成立專(zhuān)門(mén)公司條件不允許,就在建設(shè)中嚴(yán)格采用投標(biāo)模式。目前經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)商大多是與政府有所掛鉤的關(guān)系戶(hù),這些都會(huì)影響建筑質(zhì)量和成本。國(guó)際上通行的招標(biāo)模式,積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,是我國(guó)建筑管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大改革,有利于經(jīng)濟(jì)適用住房縮短工期、降低造價(jià)、提高質(zhì)量、促進(jìn)公平。

1.5 控制貸款政策

貸款問(wèn)題無(wú)論對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者都是關(guān)鍵問(wèn)題。貨款利息的控制應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。首付、月供等資金問(wèn)題仍是中低收入家庭面臨的核心問(wèn)題,購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的絕大多數(shù)收入較少,幾乎不能一次性付清購(gòu)房款項(xiàng),這時(shí)只有求助于銀行貸款。經(jīng)濟(jì)適用住房從開(kāi)發(fā)建設(shè)到銷(xiāo)售,與銀行信貸的支持休戚相關(guān)。盡管經(jīng)濟(jì)適用住房在政策和價(jià)格上有優(yōu)惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。銀行作為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,看到中低收入家庭本身購(gòu)房支付能力低、償還能力有限,所以不愿進(jìn)行信貸投入。即使放貸,其貸款利率在較高的區(qū)域內(nèi)不斷調(diào)整,使得有幸購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入家庭生活壓力不斷增加,令其他購(gòu)買(mǎi)者望而卻步,建議政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)者執(zhí)行相對(duì)穩(wěn)定較低的貸款利率,減輕購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房中低收入家庭月供壓力,間接的減少經(jīng)濟(jì)適用住房成本,使中低收入者購(gòu)房有了信心。

2 從開(kāi)發(fā)企業(yè)角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的成本控制

開(kāi)發(fā)商是經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制的執(zhí)行者,如果能有效控制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本,也是開(kāi)發(fā)商從激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的資本。由于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中主客觀條件變化是絕對(duì)地,不變是相對(duì)的;在項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中平衡是暫時(shí)的,不平衡是永恒的,所以從開(kāi)發(fā)商角度進(jìn)行控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制過(guò)程。控制過(guò)程分為三步:第一步,項(xiàng)目目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制的準(zhǔn)備工作,將目標(biāo)分解用于確定目標(biāo)控制計(jì)劃值;第二步,項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中動(dòng)態(tài)控制,收集實(shí)際值與計(jì)劃值,進(jìn)行定期分析比較,如果有偏差則糾偏;第三步,如果有必要,則進(jìn)行目標(biāo)調(diào)整,調(diào)整后回到第一步,以確保目標(biāo)值的實(shí)現(xiàn)。從開(kāi)發(fā)企業(yè)角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的成本控制,由直接成本控制和間接成本控制組成。

2.1 直接成本的控制

直接成本是指在建設(shè)過(guò)程中所耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體或有助于工程實(shí)體形成的各項(xiàng)費(fèi)用的支出,包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)和施工措施費(fèi)等。

在人工費(fèi)的控制上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要選擇高素質(zhì)、高水平的現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員,合理的按定額進(jìn)行人員配置。

在材料費(fèi)的控制上,材料費(fèi)一般占全部工程項(xiàng)目成本的65%-75%,直接影響工程成本和經(jīng)濟(jì)效益。材料費(fèi)控制包括材料訂購(gòu)、材料價(jià)格和材料用量控制三個(gè)方面內(nèi)容。材料訂購(gòu)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值,減少資金占用,合理確定進(jìn)貨批量和批次,盡可能降低材料儲(chǔ)備。按照價(jià)值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來(lái),分為ABC三大類(lèi),A類(lèi)進(jìn)行重點(diǎn)控制,B類(lèi)實(shí)行一般控制,而C類(lèi)只需采取簡(jiǎn)單的控制方法即可。不同類(lèi)型材料采用不同的采購(gòu)原則、領(lǐng)料制度。材料價(jià)格控制包括買(mǎi)價(jià)控制、運(yùn)費(fèi)控制。作為施工方,為了控制工程成本,應(yīng)主動(dòng)走向市場(chǎng),了解市場(chǎng)、比較多家材料供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格,篩選出幾家質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的材料、設(shè)備供應(yīng)商,并與這些供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系;及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況;也應(yīng)適時(shí)掌握周邊商家的材料、設(shè)備價(jià)格情況,從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格,降低工程造價(jià)。同時(shí),要合理組織運(yùn)輸,盡可能就近購(gòu)料,選用最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)輸方法,降低運(yùn)輸成本。材料用量的控制包括以下幾個(gè)方面:堅(jiān)持按定額確定的材料消費(fèi)量,實(shí)行限額領(lǐng)料制度,各班組只能在規(guī)定限額內(nèi)分期分批領(lǐng)用,如超出限額領(lǐng)料,要分析原因,及時(shí)采取糾正措施。在施工過(guò)程中加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理,合理堆放,減少二次搬運(yùn),降低堆放、倉(cāng)儲(chǔ)損耗,杜絕沒(méi)有收入的支出,把返工損失降到最低限度。改進(jìn)施工技術(shù),推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。在對(duì)工程進(jìn)行功能分析、對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上,力求用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料。認(rèn)真計(jì)量驗(yàn)收,堅(jiān)持余料回收,降低消耗量。施工機(jī)械使用費(fèi)是指機(jī)械作業(yè)所發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)以及機(jī)械安拆費(fèi)和場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)。控制施工機(jī)械使用費(fèi)就是要合理安排施工機(jī)械進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,減少不必要的浪費(fèi)。施工措施費(fèi)包括施工組織措施費(fèi)和施工技術(shù)措施費(fèi),它的確定是在施工組織設(shè)計(jì)里,有甲乙雙方認(rèn)定的費(fèi)率。

2.2 間接成本的控制

間接成本于無(wú)法直接計(jì)入工程對(duì)象,但是為了進(jìn)行工程施工所必須發(fā)生的費(fèi)用,包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。

規(guī)費(fèi)的計(jì)取需遵循有關(guān)規(guī)定,企業(yè)管理費(fèi)的計(jì)取受企業(yè)管理者經(jīng)營(yíng)理念、模式影響較大,企業(yè)管理費(fèi)包括:工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、咨詢(xún)費(fèi)、訴訟費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、壞賬損失、公司經(jīng)費(fèi)、上繳上級(jí)管理費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)會(huì)費(fèi)以及其他管理費(fèi)用。合理安排施工順序,減少臨時(shí)費(fèi)用,在企業(yè)管理費(fèi)計(jì)取時(shí)應(yīng)尊重客觀事實(shí),以事實(shí)發(fā)生的為依據(jù),杜絕做假賬,亂報(bào)賬現(xiàn)象,合理降低管理費(fèi)用,避免不必要的浪費(fèi)。這部分的控制主要依賴(lài)企業(yè)自身的管理制度及企業(yè)管理者的管理水平,若是管理的合理,也會(huì)為企業(yè)在日后的發(fā)展中贏得更多的利潤(rùn)空間。

參考文獻(xiàn)

[1]薛文碧.西安市經(jīng)濟(jì)適用房[D].西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文,2005:40.

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