商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險及防范探析

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隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和我國居民生活水平的不斷提高，個人住房按揭貸款消費已占據(jù)了居民消費的一大部分。中國央行在2016年4月公布的統(tǒng)計報告中顯示，個人住房按揭貸款增加1萬億人民幣，一個季度的新增貸款為4.61億元，也就是說，有超過20%的新增貸款流向了房地產(chǎn)市場。這是自2010年央行開始公布貸款投向報告以來的歷史最高紀(jì)錄。所以銀行對個人住房按揭貸款的重視程度均超過往年。在2017年同期，這一數(shù)據(jù)顯示為1.12萬億元，當(dāng)時的同比增幅高達57.0%。但2017年前半年，我國商品房銷售面積7.4億平方米，同比增長16.1%。其中，住宅銷售面積增長13.5%。這些數(shù)據(jù)說明居民辦理個人住房按揭貸款占購房市場的比例減少，個人住房按揭貸款的隱蔽性風(fēng)險也逐漸暴露。事實上，個人住房貸款的還款期限一般在二三十年左右，而在這么長的一個時間段里，貸款人的資信狀況的不確定性也給銀行帶來了一定的隱蔽風(fēng)險。而按照國際慣例，個人住房貸款風(fēng)險顯現(xiàn)期通常為3-8年，那么我國個人住房貸款當(dāng)前正步入較高風(fēng)險時期。

一、我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款存在的風(fēng)險分析

隨著中國居民生活水平的提高和消費性支出的不斷增加。近年來，最讓大家津津樂道的莫過于房價了。在現(xiàn)有市場環(huán)境下，為了保障個人住房按揭貸款能穩(wěn)定健康發(fā)展，商業(yè)銀行必須重視加深對個人住房按揭貸款風(fēng)險的了解，同時加強對個人住房貸款風(fēng)險的防范。

（一）商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的利率風(fēng)險

利率風(fēng)險是指由于利率變動導(dǎo)致收益減少的風(fēng)險。當(dāng)資金市場利率提高時，在未調(diào)整期間，銀行利息收人減少，導(dǎo)致效益下降。另一方面，當(dāng)經(jīng)濟周期初入衰退期時，有還款能力的人會選擇向商業(yè)銀行借取低利率產(chǎn)品還高利率的舊貸款，增加銀行的利率風(fēng)險，由于商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)借短貸長的經(jīng)營特點，這使得商業(yè)銀行的成本收益不成正比，也給銀行帶來了巨大的收益損失。2017年是平安銀行向零售轉(zhuǎn)型后的第一個完整的財年，平安銀行在2014年至2017年重視發(fā)展個人貸款業(yè)務(wù)并不斷推出新產(chǎn)品，在商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)中占據(jù)了一個大的市場。但是，由不良率的不斷升高，平安銀行目前的個人住房按揭貸款風(fēng)險也明顯暴露。以平安銀行為例，在2017年里上浮利率調(diào)整至20%，導(dǎo)致2017年末平安銀行不良貸款率為1.70%，較上年末下降0.04%。2017年末該行貸款減值準(zhǔn)備余額438.10億元，較上年末增幅為9.71%;撥備覆蓋率為151.08%。其中，逾期90天以上貸款撥備覆蓋率為105.67%，較上年末上升7.16%。

（二）商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的個人信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中最常見、最直接的風(fēng)險。普遍存在著個人實際信息與商業(yè)銀行的個人信息不相符的問題。第一，沒有單位的貸款人則想方設(shè)法到相關(guān)部門開出相應(yīng)收入的證明，這加大了銀行在判斷和審核中的工作量和失誤率。第二，有鉆空子的貸款人將收入證明一式多份，同時在多家商業(yè)銀行申請貸款，購置多處房產(chǎn)，而銀行系統(tǒng)錄入信息操作會有實時性的時間差，銀行對貸款者償還能力審查也就會出現(xiàn)誤差。第三，個人住房貸款屬中長期的業(yè)務(wù)，貸款人隨時存在著個人支付能力下降等各種不確定的情況，商業(yè)銀行也承擔(dān)著隱蔽的信用風(fēng)險。第四，個人住房貸款業(yè)務(wù)實行浮動利率制度，如果貸款者在利率上調(diào)的周期內(nèi)出現(xiàn)違約現(xiàn)象，同樣也會給銀行帶來信用風(fēng)險問題。以平安銀行為例，2014年11月，某國有企業(yè)員工向平安銀行提交了一筆金額為25萬元，貸款期限為10年的個人住房按揭貸款，在平安銀行對該客戶的個人信用情況進項了評估與分析后，認(rèn)定為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，因此忽略了對其信用狀況的詳細檢查。鑒于該申請人提交的資料較為規(guī)范，因此平安銀行很快對于這筆貸款進行審批通過以及放款。直到2016年1月，經(jīng)過平安銀行的客戶經(jīng)理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該借款人在貸款后，又在本地購買了另外一套房產(chǎn)作為投資，該借款人雖然收入高，但是卻無法滿足2套房子的貸款本息的償還，導(dǎo)致最終出現(xiàn)了無法償還平安銀行每月本息的情況，直接在平安銀行里出現(xiàn)了壞賬的行為。平安銀行本身對于該借款人的信用評估不完善，以及貸后對借款人的最新動態(tài)缺乏跟蹤，導(dǎo)致在借款人的信用狀況惡化后缺乏預(yù)警機制，最終導(dǎo)致銀行出現(xiàn)壞賬。

二、我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風(fēng)險防范措施及對策

個人住房按揭貸款從1985年開展至今已經(jīng)成為商業(yè)銀行最重要的貸款品種，也是商業(yè)銀行最重要的經(jīng)濟利益增長點。眾所周知，個人住房貸款持續(xù)健康發(fā)展，將給商業(yè)銀行帶來可觀的經(jīng)濟利益，但是，個人住房貸款風(fēng)險一旦暴露出來，將給商業(yè)銀行帶來巨大的經(jīng)濟損失。因此，在商業(yè)銀行風(fēng)險管理中，個人住房貸款風(fēng)險防范不可避免的成為最重要的一部分研究內(nèi)容。我國目前的商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)處于成長期，無論是銀行內(nèi)部管理機制，還是外部環(huán)境都還不成熟。因此，針對我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險問題進行風(fēng)險分析并提出防范措施，對保障貸款安全，防止商業(yè)銀行金融風(fēng)險的發(fā)生有著巨大的現(xiàn)實意義。

（一）對利率調(diào)整研究和浮動利率的有效管理

我國新的存款利率一般會在當(dāng)中央銀行調(diào)整利率公告后的抵第2天實施，貸款利率是第2年才進行調(diào)整。如果利率一旦下降，銀行的資金來源成本降低，在收益不變的情況下，利差就會增加，反之利差減少。一旦利率上調(diào)幅度較大，在商業(yè)銀行存款的客戶會選擇將未到期的定期存款提出后再重新存入，以此獲得更高的利息收入，即出現(xiàn)“轉(zhuǎn)存”現(xiàn)象。不僅如此，存款還會出現(xiàn)短期化的現(xiàn)象。此時不僅銀行的新增資金成本是上升的，存量資金成本也是上升的。即存款利率和住房貸款利率調(diào)整的時間差異也導(dǎo)致了銀行的利差在短期內(nèi)的不穩(wěn)定性。商業(yè)銀行應(yīng)該采取有效手段對利率風(fēng)險進行測算和度量。根據(jù)缺口管理原理，利率敏感性資產(chǎn)超過了利率敏感性負債，缺口為正，有巨額正缺口的商業(yè)銀行將從利率上升中獲利，收益增加；如果利率預(yù)測準(zhǔn)確的話，隨著利率的上升，凈利差將進一步擴大，收益也將進一步擴大。所以對利率的度量和預(yù)測是極為重要的。而持續(xù)期是度量金融工具價格對利率變化的敏感性重要指標(biāo)。通過這一指標(biāo)，可以將利率變化與銀行資產(chǎn)負債價值變化聯(lián)系起來，從動態(tài)的角度反映利率風(fēng)險的影響。

（二）嚴(yán)格客戶信貸準(zhǔn)入制度

近年來，由于購房消費已成為居民消費的重要部分，貸款人的申請成功率較高，所以虛假信息貸款的案件也慢慢顯現(xiàn)出來。商業(yè)銀行個人住房貸款操作流程為，個人方面：個人貸款申請——信貸受理審查——上報審核批準(zhǔn)——辦理發(fā)放手續(xù)——償還貸款——清戶撤押。所以商業(yè)銀行必須從最基本的貸款準(zhǔn)入條件抓起，進行風(fēng)險防范，嚴(yán)格審批客戶信息和貸款人資質(zhì)，以防止想鉆空子獲取資金的貸款人；同時嚴(yán)格執(zhí)行首付規(guī)定，防止競相降低準(zhǔn)入條件等各種違反現(xiàn)象，確保新發(fā)放貸款的質(zhì)量。一是加強風(fēng)險監(jiān)測并完善質(zhì)檢控制體系，從最基本的貸款申請審批中規(guī)避風(fēng)險。2014年，有一位客戶向平安銀行申請辦理一套二手房的房貸業(yè)務(wù)，平安銀行的某客戶經(jīng)理進行資料的審核，在審核過程中，某客戶經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，客戶購買的房屋價值明顯高于同一小區(qū)同一樓層的價格，更為蹊蹺的是，賣房者與客戶的住宅地址為同一村內(nèi)隔壁。為了了解更多的信息，客戶經(jīng)理進行了實地調(diào)查，并與賣房者進行了深度面談，面對客戶經(jīng)理的深度詢問，賣房者最后承認(rèn)了與客戶的房屋轉(zhuǎn)讓實際上為虛假交易，是為了套取銀行的當(dāng)代資金用的。客戶經(jīng)理的深度調(diào)查，最終平安銀行成功拒絕了一筆偽房貸業(yè)務(wù)。該案例說明，盡管這筆貸款表面上看上去很正常，但是如果貸前調(diào)查沒有的的話，平安銀行有極大可能會發(fā)放一筆偽房屋貸款。其實每一次風(fēng)險發(fā)生前都可以看出蛛絲馬跡，只要管理到位，制度嚴(yán)格，工作人員負責(zé)認(rèn)真，基本上都是可以做到事前發(fā)現(xiàn)。