商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范探析

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隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和我國(guó)居民生活水平的不斷提高，個(gè)人住房按揭貸款消費(fèi)已占據(jù)了居民消費(fèi)的一大部分。中國(guó)央行在2016年4月公布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中顯示，個(gè)人住房按揭貸款增加1萬億人民幣，一個(gè)季度的新增貸款為4.61億元，也就是說，有超過20%的新增貸款流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是自2010年央行開始公布貸款投向報(bào)告以來的歷史最高紀(jì)錄。所以銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的重視程度均超過往年。在2017年同期，這一數(shù)據(jù)顯示為1.12萬億元，當(dāng)時(shí)的同比增幅高達(dá)57.0%。但2017年前半年，我國(guó)商品房銷售面積7.4億平方米，同比增長(zhǎng)16.1%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)13.5%。這些數(shù)據(jù)說明居民辦理個(gè)人住房按揭貸款占購房市場(chǎng)的比例減少，個(gè)人住房按揭貸款的隱蔽性風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露。事實(shí)上，個(gè)人住房貸款的還款期限一般在二三十年左右，而在這么長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間段里，貸款人的資信狀況的不確定性也給銀行帶來了一定的隱蔽風(fēng)險(xiǎn)。而按照國(guó)際慣例，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)期通常為3-8年，那么我國(guó)個(gè)人住房貸款當(dāng)前正步入較高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期。

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

隨著中國(guó)居民生活水平的提高和消費(fèi)性支出的不斷增加。近年來，最讓大家津津樂道的莫過于房?jī)r(jià)了。在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下，為了保障個(gè)人住房按揭貸款能穩(wěn)定健康發(fā)展，商業(yè)銀行必須重視加深對(duì)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的了解，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范。

（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率變動(dòng)導(dǎo)致收益減少的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)資金市場(chǎng)利率提高時(shí)，在未調(diào)整期間，銀行利息收人減少，導(dǎo)致效益下降。另一方面，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期初入衰退期時(shí)，有還款能力的人會(huì)選擇向商業(yè)銀行借取低利率產(chǎn)品還高利率的舊貸款，增加銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)，由于商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)借短貸長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，這使得商業(yè)銀行的成本收益不成正比，也給銀行帶來了巨大的收益損失。2017年是平安銀行向零售轉(zhuǎn)型后的第一個(gè)完整的財(cái)年，平安銀行在2014年至2017年重視發(fā)展個(gè)人貸款業(yè)務(wù)并不斷推出新產(chǎn)品，在商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中占據(jù)了一個(gè)大的市場(chǎng)。但是，由不良率的不斷升高，平安銀行目前的個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)也明顯暴露。以平安銀行為例，在2017年里上浮利率調(diào)整至20%，導(dǎo)致2017年末平安銀行不良貸款率為1.70%，較上年末下降0.04%。2017年末該行貸款減值準(zhǔn)備余額438.10億元，較上年末增幅為9.71%;撥備覆蓋率為151.08%。其中，逾期90天以上貸款撥備覆蓋率為105.67%，較上年末上升7.16%。

（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中最常見、最直接的風(fēng)險(xiǎn)。普遍存在著個(gè)人實(shí)際信息與商業(yè)銀行的個(gè)人信息不相符的問題。第一，沒有單位的貸款人則想方設(shè)法到相關(guān)部門開出相應(yīng)收入的證明，這加大了銀行在判斷和審核中的工作量和失誤率。第二，有鉆空子的貸款人將收入證明一式多份，同時(shí)在多家商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，購置多處房產(chǎn)，而銀行系統(tǒng)錄入信息操作會(huì)有實(shí)時(shí)性的時(shí)間差，銀行對(duì)貸款者償還能力審查也就會(huì)出現(xiàn)誤差。第三，個(gè)人住房貸款屬中長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)，貸款人隨時(shí)存在著個(gè)人支付能力下降等各種不確定的情況，商業(yè)銀行也承擔(dān)著隱蔽的信用風(fēng)險(xiǎn)。第四，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)行浮動(dòng)利率制度，如果貸款者在利率上調(diào)的周期內(nèi)出現(xiàn)違約現(xiàn)象，同樣也會(huì)給銀行帶來信用風(fēng)險(xiǎn)問題。以平安銀行為例，2014年11月，某國(guó)有企業(yè)員工向平安銀行提交了一筆金額為25萬元，貸款期限為10年的個(gè)人住房按揭貸款，在平安銀行對(duì)該客戶的個(gè)人信用情況進(jìn)項(xiàng)了評(píng)估與分析后，認(rèn)定為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，因此忽略了對(duì)其信用狀況的詳細(xì)檢查。鑒于該申請(qǐng)人提交的資料較為規(guī)范，因此平安銀行很快對(duì)于這筆貸款進(jìn)行審批通過以及放款。直到2016年1月，經(jīng)過平安銀行的客戶經(jīng)理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該借款人在貸款后，又在本地購買了另外一套房產(chǎn)作為投資，該借款人雖然收入高，但是卻無法滿足2套房子的貸款本息的償還，導(dǎo)致最終出現(xiàn)了無法償還平安銀行每月本息的情況，直接在平安銀行里出現(xiàn)了壞賬的行為。平安銀行本身對(duì)于該借款人的信用評(píng)估不完善，以及貸后對(duì)借款人的最新動(dòng)態(tài)缺乏跟蹤，導(dǎo)致在借款人的信用狀況惡化后缺乏預(yù)警機(jī)制，最終導(dǎo)致銀行出現(xiàn)壞賬。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施及對(duì)策

個(gè)人住房按揭貸款從1985年開展至今已經(jīng)成為商業(yè)銀行最重要的貸款品種，也是商業(yè)銀行最重要的經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)點(diǎn)。眾所周知，個(gè)人住房貸款持續(xù)健康發(fā)展，將給商業(yè)銀行帶來可觀的經(jīng)濟(jì)利益，但是，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一旦暴露出來，將給商業(yè)銀行帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，在商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理中，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范不可避免的成為最重要的一部分研究?jī)?nèi)容。我國(guó)目前的商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)處于成長(zhǎng)期，無論是銀行內(nèi)部管理機(jī)制，還是外部環(huán)境都還不成熟。因此，針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并提出防范措施，對(duì)保障貸款安全，防止商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）對(duì)利率調(diào)整研究和浮動(dòng)利率的有效管理

我國(guó)新的存款利率一般會(huì)在當(dāng)中央銀行調(diào)整利率公告后的抵第2天實(shí)施，貸款利率是第2年才進(jìn)行調(diào)整。如果利率一旦下降，銀行的資金來源成本降低，在收益不變的情況下，利差就會(huì)增加，反之利差減少。一旦利率上調(diào)幅度較大，在商業(yè)銀行存款的客戶會(huì)選擇將未到期的定期存款提出后再重新存入，以此獲得更高的利息收入，即出現(xiàn)“轉(zhuǎn)存”現(xiàn)象。不僅如此，存款還會(huì)出現(xiàn)短期化的現(xiàn)象。此時(shí)不僅銀行的新增資金成本是上升的，存量資金成本也是上升的。即存款利率和住房貸款利率調(diào)整的時(shí)間差異也導(dǎo)致了銀行的利差在短期內(nèi)的不穩(wěn)定性。商業(yè)銀行應(yīng)該采取有效手段對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)算和度量。根據(jù)缺口管理原理，利率敏感性資產(chǎn)超過了利率敏感性負(fù)債，缺口為正，有巨額正缺口的商業(yè)銀行將從利率上升中獲利，收益增加；如果利率預(yù)測(cè)準(zhǔn)確的話，隨著利率的上升，凈利差將進(jìn)一步擴(kuò)大，收益也將進(jìn)一步擴(kuò)大。所以對(duì)利率的度量和預(yù)測(cè)是極為重要的。而持續(xù)期是度量金融工具價(jià)格對(duì)利率變化的敏感性重要指標(biāo)。通過這一指標(biāo)，可以將利率變化與銀行資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值變化聯(lián)系起來，從動(dòng)態(tài)的角度反映利率風(fēng)險(xiǎn)的影響。

（二）嚴(yán)格客戶信貸準(zhǔn)入制度

近年來，由于購房消費(fèi)已成為居民消費(fèi)的重要部分，貸款人的申請(qǐng)成功率較高，所以虛假信息貸款的案件也慢慢顯現(xiàn)出來。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款操作流程為，個(gè)人方面：個(gè)人貸款申請(qǐng)——信貸受理審查——上報(bào)審核批準(zhǔn)——辦理發(fā)放手續(xù)——償還貸款——清戶撤押。所以商業(yè)銀行必須從最基本的貸款準(zhǔn)入條件抓起，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，嚴(yán)格審批客戶信息和貸款人資質(zhì)，以防止想鉆空子獲取資金的貸款人；同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行首付規(guī)定，防止競(jìng)相降低準(zhǔn)入條件等各種違反現(xiàn)象，確保新發(fā)放貸款的質(zhì)量。一是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)并完善質(zhì)檢控制體系，從最基本的貸款申請(qǐng)審批中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。2014年，有一位客戶向平安銀行申請(qǐng)辦理一套二手房的房貸業(yè)務(wù)，平安銀行的某客戶經(jīng)理進(jìn)行資料的審核，在審核過程中，某客戶經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，客戶購買的房屋價(jià)值明顯高于同一小區(qū)同一樓層的價(jià)格，更為蹊蹺的是，賣房者與客戶的住宅地址為同一村內(nèi)隔壁。為了了解更多的信息，客戶經(jīng)理進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，并與賣房者進(jìn)行了深度面談，面對(duì)客戶經(jīng)理的深度詢問，賣房者最后承認(rèn)了與客戶的房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)際上為虛假交易，是為了套取銀行的當(dāng)代資金用的。客戶經(jīng)理的深度調(diào)查，最終平安銀行成功拒絕了一筆偽房貸業(yè)務(wù)。該案例說明，盡管這筆貸款表面上看上去很正常，但是如果貸前調(diào)查沒有的的話，平安銀行有極大可能會(huì)發(fā)放一筆偽房屋貸款。其實(shí)每一次風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前都可以看出蛛絲馬跡，只要管理到位，制度嚴(yán)格，工作人員負(fù)責(zé)認(rèn)真，基本上都是可以做到事前發(fā)現(xiàn)。