物業管理專業大全11篇

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廣州市金麗物業管理有限公司

起止年月：XX-05 ～ XX-05 公司性質：

股份制企業

所屬行業： 擔任職務： 物業管理員 工作描述： 1、樓宇的衛生巡查工作 2、處理日常業主／住戶的投訴與房屋報修等事宜，處理完畢后及時進行回訪 3、協助財務開具有關于日常管理費、垃圾費、代收水電費的發票 離職原因： ? ? 公司名稱：

廣東康景物業服務有限公司

篇（2）

關鍵詞：應用型本科；物業管理專業；行業轉型升級

0引言

20世紀80年代初，我國改革開發逐步深入，為了適應房地產市場的快速發展，深圳市政府率先在全國提出“誰開發，誰管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理公司，三十多年來，我國物業管理行業經歷了從誕生到發展壯大的過程，在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，在經濟與社會發展中起著越來越重要的作用。截止到2014年年底，我國物業服務企業10.5萬家、管理規模164.5億平方米、從業人員711萬、年營業收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長①。隨著城市建設的加快，房地產開發得到快速發展，這也推動了物業管理行業的快速發展。與此同時，物業管理行業已經進入了企業整合、品牌塑造、業務創新和發展模式轉型的關鍵時期。中國物業管理協會《物業管理行業發展報告》指出，物業管理行業向現代服務業轉型升級、向服務集成商轉變，已漸成趨勢，行業責任邊界有待進一步厘清、成本上漲影響行業盈利能力、從業人員素質亟待提高等諸多問題，始終是行業未來發展所面臨的問題。

1物業管理行業人才需求情況

我國的物業建筑面積不斷增長，物業管理行業發展前景廣闊，需要大量的物業管理專業人才，不僅僅是體現在需求數量方面，還體現在需求質量方面，對人員素質的要求不斷提高。人員供不應求成為物業管理的一個重要問題，這跟社會偏見和物業管理行業自身的結構密切相關。在一次社會調查中，很多人認為物業管理專業沒什么好學的，物業管理專業學生將來主要是從事保安保潔工作，物業管理工作社會地位低且工資待遇差。“勞動密集型”和“低附加值”是全社會對物業管理行業的印象。目前正在從業的物業管理人員有些來自部隊退伍軍人，或企業轉制員工，有些是外來剩余勞動力，他們不熟悉現代物業管理的模式，也有一些是在高職院校管理類專業畢業的人員，他們經過學校的系統培訓，具備一定的綜合管理能力，但不熟悉物業管理的細微方面。物業管理人員總體素質低導致業主滿意度低。業主投訴物業管理企業及其工作人員的事件頻頻發生。我國物業管理行業發展現狀和存在的問題表明：制約物業行業發展的關鍵是高素質專業人才的匱乏。隨著人民生活水平的提高，社會對物業管理服務行業的要求早已經從“保衛”、“保潔”的初始階段發展到對社區物業品質服務、私有物業保值增值、市政物業企業化管理的階段，這必然需要大量的具有高素質、優服務、會管理、懂經營的較高層次物業管理人才。智能化、網絡化是未來物業管理的發展趨勢，專業知識缺乏的從業人員將不能勝任未來的工作需要，這對物業管理專業的學歷教育提出了更高要求，因此，有必要提高物業管理教育層次，加速物業管理人才的培養，提高物業服務水平。

2高校物業管理專業相關情況

2.1設置物業管理專業的學校數量少、層次低

從1996年北京林業大學創設第一個物業管理專科專業，至今，中國物業管理院校教育已經走到第二十個年頭，我國開辦物業管理這個專業的高等院校日益增多。全國包括本科院校、專科學校以及高職、中職學校中，有物業管理專業的接近300所，其中大多數都是高職高專院校。物業管理專業本科發展在我國仍處于起步階段，廣西大學于2003年獲得國家教育部的第一個物業管理專業本科招生許可，接下來幾乎每年都會有高校獲得審批設置物業管理專業本科，2014年，物業管理本科專業正在招生的學校有17所。在廣東省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高職高專院校78所。在這186所高等院校中，有包括廣州大學、廣東農工商職業技術學院、廣州城市職業學院在內的28所學校設置了物業管理專業，其中廣州大學在2013年獲得物業管理本科專業辦學資格，是這28所學校當中惟一一個本科學歷物業管理專業。總的來說，物業管理學歷教育層次較低，大部分省份仍停留在大專層次和自考層次，尚未開設物業管理本科教育，不能滿足行業發展的需求。

2.2人才培養目標定位不科學

設置物業管理專業的學校類型各異，有財經類、理工類、師范類、農林類以及綜合性學校。物業管理專業所屬院系也不相同，有的院校物業管理專業歸屬于工程管理系，有的院校歸屬于工商管理系，學科定位的不清晰導致了人才培養目標定位的不科學。“培養高層次實用型高級管理人才”是目前大多數物業管理專業的人才培養目標。以深圳、上海和北京為例：深圳的物業管理走在全國前列，深圳的物業教育也開展的比較早，并形成了自己的特色。以深圳職業技術學院為代表的深圳高校的物業管理專業注重培養學生地溝通技巧，將培養目標定位為“服務型人才”，“服務型”人才擅長積極主動地進行交流溝通，能以服務取勝，但不熟悉物業管理技術類工作，難以駕馭綜合管理工作；上海高校的物業管理專業重在培養熟知現代物業設備設施運行維護技術的“技能型”人才“,技能型”人才能解決一些技術性問題，但缺點是管理和經營理念不足，也難以勝任綜合管理工作；北京高校物業管理專業的人才培養計劃既安排了綜合管理知識的學習，又安排了各類細微問題的學習，計劃雖好，但是教學時間有限，課程安排上或面面俱到，難以突出重難點；或顧此失彼，難以均衡。總的來說，目前的物業管理人才培養目標制定得過于短視，不利于物業管理專業在行業發展中的長遠作用。

2.3師資力量薄弱

1996年北京林業大學創設第一個物業管理專科專業以來，我國開展物業管理教育不過20年的時間，開設物業管理專業本科的高校少之又少，而高校的教師對學歷的要求又相對較高，所以現有的高校中物業管理專業的教師幾乎沒有科班出身的，絕大部分都是相關專業改行的教師，而且年齡普遍較低，實踐教學能力較差。在這種情況下，教師對物業管理的系統知識掌握有限，授課時不能舉一反三，只是按照自己熟悉的內容安排教學計劃，學生很難學到全面系統的物業管理知識。

2.4教材建設滯后

由于目前物業管理專業開設的時間較短，層次較低，并且物業管理專業往往不是重點建設專業，院校投入不足，使得建材建設落后于實踐教學。教師在授課時，隨意性較大，有的課程沒有針對性的教材，任課教師選擇其他專業的相關教材，例如：物業客戶關系管理就直接選用客戶關系管理的教材，沒有針對性；要么使用自編講義，課程的知識點由教師自己把握，難以達到培養目標的要求。

3應用型本科院校物業管理專業發展建議

3.1提高物業管理專業的辦學層次

隨著物業服務行業的轉型升級，物業管理的工作人員即要能夠駕馭具體事務，還要具備發展的眼光，能夠考慮企業的未來，這對高校開辦物業管理專業提出了新的要求，現有的開設物業管理專業的高校招生層次低，滿足不了行業轉型升級的需要，高校需要提高物業管理專業的辦學層次，來滿足我國物業管理行業向縱深發展的需要，更好地滿足企業及社會需求。為2010年上海世博會提供物業管理服務的上海上房物業管理有限公司通過世博會向大家展示：物業管理正在從傳統的“小區物業管理”走向現代服務業，培養能夠駕馭大型、高智能化物業或場館的運營的管理人才，作為人力資源儲備的院校方，要及時作出面向市場轉型期的教學調整。

3.2明確培養目標，回歸管理學

傳統的物業管理企業主要進行房屋維修、設施維護、綠化、保安保潔等四項基礎業務。現代物業管理涉及到的物業種類繁多，正在向房屋管家、資產管家、生活管家升級，越來越多的企業將傳統業務進行外包，減少具體事務的管理，集中精力提供優質服務。這增加了對物業經營管理型人才的需求。應用型本科院校物業管理專業應定位于物業管理企業經營管理人才培養目標，向管理學科回歸，重點培養學生的經營管理能力，以適應物業企業規模化、集約化、品牌化發展的需要。廣州工商學院對2015屆物業管理畢業生就業情況的調查結果顯示，以培養技能型人才為目標會導致學生就業后在企業缺少一種持續的發展動力，這也是很多學生為什么不能在物業管理公司一直干下去的原因。

3.3加強物業管理專業師資隊伍建設

應用型本科院校應采取措施改善目前物業管理專業師資力量薄弱的現狀，重點關注教研室主任的培養，重視專業骨干教師的培養，可通過學術訪問的方式，選派有進步要求的骨干教師去國內先進院校或國外進修培養；也可搭建校企合作平臺，聘請行業、企業資深專業人士及企業能工巧匠充實專業教學團隊，為特色專業建設服務。同時，學校的專業教師到企業掛職鍛煉，參與物業企業的正常運作，積累行業一線管理及實踐經驗，提高年輕教師為物業企業解決實際問題的能力，加強教學的針對性。廣州工商學院與廣州錦日物業服務有限公司、東莞鴻泰物業管理有限公司采用校企合作模式，校企雙方共同組建專兼職專業教師團隊，專任教師定期到企業學習和調研，企業的專家按計劃到學校舉行講座，雙方教師定期進行教研活動。

3.4加強物業管理專業教材建設

物業管理專業教材的選取或編寫要堅持實踐的觀點和教學第一的觀點。可由高校從事物業管理專業教學的第一線教師牽頭，組織教師和物業管理企業的實踐經驗豐富的專家一起參與。針對教學內容、實踐環節等進行研討、論證，敲定教材知識點的分配、內容組織和結構，保證編寫出來的教材具備實用性。廣州工商學院與校企合作企業共同建立新型的課程體系，增加了“雙師”型編者的比例，更好地體現了教材的實用性和先進性。

4結論

應用型本科院校要培養出適合企業需求的物業管理人才，就要提高物業管理專業的辦學層次，確定人才培養目標，加強物業管理專業師資隊伍建設和教材建設，使物業管理專業畢業生符合物業服務行業轉型升級的需要。注釋：①中國物業管理協會，《2014年物業管理行業發展報告》。

參考文獻：

[1]李霞.高校物業管理專業發展之我見[J].北京城市學院學報，2009（1）：85-90.

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中圖分類號：G642 文獻標識碼：A

Vocational Property Management Professional Education Research

SHEN Hongfang

（Shanghai Technical College of Urban Management， Shanghai 200438）

Abstract Property management industry has become an important industry is closely related to people's lives， the demand for talent is very large. This paper encountered in exploring response from the perspective of vocational colleges for professional education property management problems.

Key words property management； teaching； higher vocational education

伴隨著我國城鎮建設的快速發展和建設和諧城市的需要，物業管理行業正在我國迅速發展，并呈現規模化、智能化、網絡化的發展趨勢，對物業管理的人才的市場需求量日益增大，尤其是對高級物業管理專門人才的需求激增。高等職業教育體系中物業管理專業如何適應新形勢的發展，探索高級物業管理人才培養的模式，培養適應新形勢的物業管理高素質人才，是當前高等職業教育物業管理專業所面臨的重大課題。

1 物業管理專業教育中存在的問題

目前我國物業管理行業高級人才與初級人才的比例極為懸殊，市場對高級物業管理人才的需求大，行業的發展急需既懂得實際操作又懂得管理的實用型高端人才。目前各高職院校在培養物業管理人才時存在著一些不盡如人意的地方，導致學生就業與市場需求不匹配。

1.1 專業課程設置全而不深

目前高職院校物業管理專業學習的課程主要是公共基礎課、公共專業課和專業技術課，基礎課主要集中在第一、第二學期，專業課程安排在后面的三個學期。物業管理按照學科屬性分類屬于管理科學的分支，從課程設置上看基本屬于文科類課程。但是，對物業管理專業人才來講，既要有物業管理方面的知識和能力，也要求有建筑、建筑設備方面的知識和技能整合教學和課程內容，從課程設置上必須增加物業屬性知識的相關課程。在專業課程方面，物業管理崗位知識覆蓋面較大，就目前大部分院校物業管理專業開設的課程來看，多以管理類課程為主線，同時開設建筑工程學、環境科學，公共關系學、人文社會科學等多門科學，而由于課時限制使得大部分專業知識的學習不夠深入。另外，公共基礎課程里沒有高等數學，導致相當一部分學生，特別是文科生對后續課程學習帶來一定的難度。

1.2 理論無法聯系實際

據有關部門調查，有69%的物業管理從業人員認為學校的教學存在理論知識過多，實踐時間太少的問題。由于課程設置基本為文科類，所以教學環節中的實訓內容除了到物業管理公司進行參觀學習外，基本是在教室中進行分組討論、案例分析和情景模擬等。教師在教學過程中關注學生對知識的接受和掌握能力，但缺乏引導學生獨立分析問題和解決問題的能力。這造成學生在畢業工作后上手比較慢，崗位適應時間長；所學的專業知識不能靈活運用到工作中，理論聯系實際能力差。特別是一些來自邊遠山區的學生，對于城市工作環境不適應，使得實際操作能力差的問題更加突出。

1.3 不重視學生外語能力

伴隨全球經濟一體化的發展，來中國工作、生活的外國人越來越多，在很多的物業尤其是高檔寫字樓、涉外住宅中，外國人隨處可見。這就要求物業管理人才必須具備與外籍業主溝通的能力。而事實上，學生長期接受的英語教育始終把對于語法掌握能力的了解放在第一位，而往往忽視了對外國文化知識的了解以及對于口頭表達能力的培養，造成啞巴英語現象。而目前高職教育對學生的英語水平要求并不高，不重視培養學生的英語能力，尤其是口頭表達與溝通交流的能力。目前學習的主要途徑是通過書面形式的語言知識，而對口語的學習培養也主要是通過各式各樣的教材練習，不能給學生提供一個英語口語能力培養的語言環境。這就造成目前大部分物業管理從業者的外語能力不能滿足工作需求。

1.4 忽略專業技能外的職業素養教育

職業素養教育是一個很大的概念，專業技能是第一位的，但是除了專業，敬業和道德是必備的，體現在職場上就是職業素養，體現在生活中的就是個人素質或者道德修養。物業管理是服務型行業，對從業者職業素養的要求比較高。在校教育往往只注重對專業技能的培養，而忽略了用人單位很看重的個人綜合素質。在對物業管理工作所需要具備的能力和素質的重要性比較中，溝通協調能力和職業道德素養是最為重要的。當前很少有院校對溝通協調能力以及職業道德素養進行專門的培訓。

2 對高職物業管理專業教育的建議

從以上問題中可以看出，當前高職物業管理專業人才教育中確實存在一些不足之處，不能夠滿足物業管理從業人員的工作需要。針對已經暴露出來的實際問題，本文在物業管理人才培養模式、課程體系、培養內容和方法等方面進行了深入的研究。

2.1 調整專業課程、優化教學計劃

根據物業管理專業人才的知識能力結構，將高職三年的教學按年度分成互相聯系的三個階段。第一學年的主要教學任務是基礎理論知識和專業基本知識的傳授；第二學年側重培養物業管理專業必備的專業理論和專業技能；第三學年側重培養綜合運用各種知識和技能解決實際工作中所遇到的問題的綜合能力。在基礎課程設置上應以“必需、夠用”為度，學習物業管理專業必要的基礎知識和基本技能。專業課程設置應緊緊圍繞培養學生的核心職業能力，開設有利于培養學生表達能力、思維能力、交往能力、適應與應變能力、自學能力的課程；強化定性分析與定量分析綜合運用能力的課程，同時也要更多地開設突出實務操作技能培養的課程。在課程設置上加強專業課程多媒體教學和現場模擬教學，增強學生的學習興趣和求知欲望，明確學習目標，使學生的學習熱情與主動性更加高漲，改變目前職業院校學生被動學習的狀態。

2.2 加強師資隊伍建設

師資隊伍建設是提高教學質量、實現人才培養目標的基本前提，物業管理專業是一門實踐性很強的應用學科。如果想讓學生了解最新的行業信息，接觸最前沿的管理活動，教師應首先深入實踐，走進物業管理企業的第一線。一方面通過進修培訓、學術交流和參加企業實踐等方式建立雙師型物業管理專業教師隊伍，提高教師的物業管理實踐能力和綜合素質，使教師在課程教授時更有目的性和針對性，指導實訓時更加符合企業需要。另一方面重視從企業引進既有工作實踐經驗，又有較扎實理論基礎的高級技術人員和管理人員走進課堂，聘請他們擔任兼職教師，負責實踐教學環節以及畢業設計的指導工作，培養學生的實際操作能力。同時要健全老中青教師的傳幫帶機制，充分發揮優秀教師的示范引領作用，促進年輕教師盡快成長。

2.3 注重培養學生的綜合能力

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1.日常聽說的交流需求

物業管理專業的畢業生，剛步入職場時多數從事物業客戶服務工作。他們需要了解業主的日常需求，傾聽并處理業主的投訴，向業主解釋說明物業管理規定等。他們需要與業主進行有效的溝通。英語日常聽說交流的能力直接影響到從業人員與外籍業主進行溝通的效果。

2.正式公函英文寫作需求

隨著中國國際化程度的推進，中英雙語的要求日益突出。物業日常管理文件也不例外。公司簡介、公告、通知、郵件、廣告、租賃合同、申請等公務文書的寫作不僅考察物業管理專業畢業生的漢語水平，同時也要求其具備相應的英文寫作水平。他們經過一段時間的經驗積累和鍛煉后，可以晉升為主管、項目經理等職位，這對其英文公函寫作能力的要求會更高。

3.專業詞匯需求

物業管理專業的畢業生應掌握一定的建筑知識，了解房屋構造和常用的建筑材料和制品，熟悉常見的房屋設備;能看懂建筑施工圖，結構施工圖，水、暖、電施工圖，能繪制地形圖、房屋的總體平面圖和房屋的分層平面圖等；掌握各種設備設施的安全使用方法，具有排除一般設備設施故障的能力和組織修繕和保養設備的能力。在有外籍業主入住的物業，從業人員只掌握漢語的專業詞匯是不夠的。為了能夠給業主提供更經濟有效的服務，以上專業內容的英文專業詞匯也應成為物業管理專業學生的必修內容。

4.專業維修人員與業主間的翻譯橋梁需求

在業主需要專業維修人員的時候，作為管理服務人員，應該能夠架起業主與專業維修人員之間交流的橋梁，尤其是在外籍業主與專業維修人員交流時，物業管理人員應該能夠提供一定的翻譯服務。

二、物業管理專業英語課程現狀

物業管理專業英語目前是一門專業必修課，安排在大學的第五個學期。共32學時，2學分。但是專業英語的教學效果不理想，學生學習效果不好。問題主要體現在學生學和教師教兩個層面，四個方面。

1.學生學習積極性不高

興趣是最好的老師，學生是學習的主體。如果他們從主觀上排斥一門課程，那么這門課程無論如何都不可能進行得完美。很多學生經過多年英語的“折磨”，對英語有很大的抵觸感甚至是挫敗感。在終于告別了大學英語之后，又迎來了更為“枯燥”的專業英語，因此，如何在主觀上讓學生轉變對專業英語的排斥感是老師應重點思考的問題。

2.學生的學習方法不合適

學生為什么經過了十多年的英語學習仍然感覺自己的英語不行，挫敗感十足？其中很重要的一個原因是學生還沒有找到適合自己的英語學習方法和策略。老師應該利用最后一個學期的英語課程，盡可能地幫助他們調整，以便他們在日后的終身學習中能夠更好地獲益。

3.教學內容泛泛、重點不突出

針對物業管理專業的英語內容很多，而學時很少。目前的物業管理專業英語的本科課程涉獵的內容廣泛，但是每一項的深度都不夠，學生覺得云里霧里的飄一陣后，課程就結束了。因此教師如何在有限的時間內，選取最適合學生的教學內容進行深入的探討是對教師的一大考驗。

4.教師教學方法單一、考核方法單一

目前的專業英語教學多以翻譯課文、講解單詞、做課后練習為主。教師一言堂的情況比較突出。學生被動地學，感覺記住幾個專業詞匯，專業英語就算過關了。期末的考試以詞匯、閱讀和翻譯為主。形式單一，不利于調動學生的積極性和主動性。

三、物業管理專業英語課程改革

專業英語是基礎英語的后續課程。學生應在基礎英語的基礎上，加強以職業需求為內容的日常口語、聽力、寫作和翻譯的訓練。針對以上的問題，筆者對物業管理專業英語課程改革的建議如下。

1.調整教學目標

物業管理專業英語的教學應樹立服務于學生職業規劃的思想。大學本科學生的專業知識比較牢固，專業英語課程教學目標的設定應圍繞專業要求，服務于專業發展的需求，體現語言學習的工具特點，讓學生學到的知識可以應用于以后的實際工作，并能滿足于交際的需要。

2.選擇教學內容

針對物業管理專業的英語內容很多，但目前還沒有適合本科學生的規劃教材。教師要從眾多的職業英語教材中選取既適應職業需求又適合本校本科學生英語水平的內容實屬不易。教學內容的選取既要有深度，又要有實用性，這是對教師水平的考驗。稍有懈怠，就會出現偏差。教師可根據學生就業需求分模塊組織教學。如客戶服務模塊、物業公司運營模塊、物業人員管理模塊、專業技術指標模塊等。

3.豐富教學方法

本科學生在大學英語階段應該具備大學英語四級的英語水平，具備基本的聽說讀寫的能力。專業英語階段應該進行強化訓練。閱讀的訓練可以采用以內容為依托的英語教學方法。運用交際法進行專項的聽說訓練、運用任務教學法進行寫作強化訓練。教師應根據學生的特點選用適當的教學方法，以培養學生學習興趣為前提，調動學生學習的主動性，強化其自主學習的能力。教師要根據學生的特點指導其調整學習方法和策略。

4.改變考核方式

將形成性評價和終結性評價有機結合起來，調動學生積極性和參與性。形成性評價可包括學生的課堂參與情況、小組任務展示情況、隨堂測驗情況、出勤率等。其中隨堂測驗可以由展示的小組組織出題、考試和判卷，從而檢驗其他同學對本小組所展示內容的理解狀況，使每個學生都能參與到活動中去。終結性評價由期末的口語考試、聽力考試、寫作考試和閱讀考試組成。分項進行，分項記錄成績。通過考核方式的改變，使學生改變期末突擊的狀況，讓英語學習常態化，持續化。

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課程體系的概念最早由麥克唐納（1965）提出，經過近半個世紀的發展，國外理論界形成了德國的雙元制課程結構、美國的社區學院課程結構及澳大利亞代表的技術與繼續教育課程結構等。國內職業教育研究與實踐在20世紀末，在充分吸取西方發達國家經驗的基礎上，結合我國實際形成了基于“產學合作”“工學交替”和“訂單式”等模式的課程體系。高職物業管理專業課程體系理論研究成果不多，王軍（2006）通過行業調研確定了目標崗位群，在崗位能力分析的基礎上進行課程設置，李春波（2008）針對高職物業管理專業培養規格、理論和實踐課程體系等問題進行了詳細分析，實踐中形成了以服務理念為中心的深圳模式、以技能為中心的上海模式和復合型的北京模式三種類型。總的來說，基于行業需求進行課程設置，成為高職物業管理專業課程改革的廣泛共識。但是，在移動互聯網突飛猛進的時代背景下，現有的理論研究明顯不能支撐實踐發展的需要，高職物業管理專業教學課程體系不能適應行業需求的局面。

1高職物業管理專業課程體系的現狀分析

隨著計算機通訊技術的發展，物業服務行業呈現出快速發展的狀態，從而對物業服務人才的能力結構提出了新的要求。當前，高職物業管理專業課程體系存在的問題大致可以歸結為主客觀兩個方面，從客觀的角度而言，教材建設落后導致課程體系的改革。以裝修管理課程為例，裝修管理工作在物業管理實踐中非常重要，尤其在新項目入駐階段，物業管理員大部分時間在處理裝修管理相關工作，但是目前各大出版社卻沒有相應的教材。原因在于，物業管理屬于小眾專業，教材編撰成本高、收益低，限制了出版商組織相關教材編寫的積極性。從主觀的角度來說，高職物業管理專業課程體系不能適應社會需求。下面具體從課程目標、課程內容、課程設置和課程評價等角度進行分析。

1.1課程目標模糊

課程目標從屬于人才培養目標，當前高職物業管理專業大多將培養定位為“一線高端技能型人才”，從高職教育整體來說，這沒有問題。但是，具體到高職物業管理專業而言，至少存在兩個問題：一是定位過于抽象，不能反應高職物業管理專業的特征。物業管理要求從業人員更多的是溝通、協調、文案撰寫等能力，這顯然與理工類專業的技能有很大的區別。二是規格偏低，不能適應行業需求。據測算，“十二五”期間，浙江全省物業管理人員年均需求超過1萬，而同期全省每年畢業生人數不足300人。以筆者所在學校為例，畢業生從基層崗位到中層的時間在3～5年。需求與供給的巨大缺口對人才培養提出了更高的要求，如果人才培養僅僅定位為服務“一線”，這樣勢必不利于畢業生長遠的發展。

1.2課程設置不合理

課程的新舊是相對于行業現狀而言的，物業服務行業轉型升級對高職物業管理專業傳統的教學內容提出了挑戰。近五年來，物業服務行業發生了急劇的變化，資本市場開始青睞物業服務行業，先后有彩生活、中海及綠城等物業公司先后上市，物業服務行業面臨前所未有的壓力和機遇，物業服務行業亟待轉型升級，對于物業管理人員來說，必須適應物業服務行業對人才的專業化水平的要求。傳統物業管理專業課程設置大而全，涉及建筑、工程、管理等學科，試圖涵蓋物業服務公司涉及的全部業務范圍，在新形勢下，物業管理人員的核心能力顯得尤為重要。課程設置與畢業生的能力結構相對應，傳統物業管理專業課程體系中建筑及制圖、物業設備設施、園林綠化等技能方面的課程偏多，而培養學生運用現代管理和技術的信息管理、房屋智能化、電子商務等課程偏少。

1.3課程內容陳舊

與課程設置相對應，課程內容是從微觀的角度探討課程設置的更新。計算機通信技術及電子商務對行業產生了重大的影響。一方面，物業管理員的工作越來越多依賴于微信、QQ、APP等手段來完成，電子巡更、網絡夜查、網絡分配維修單等業務逐步推廣，具備保潔和保安功能的機器人開始應用，業主的物業服務體驗正在發生變化。另一方面，電子商務給物業公司帶來了開展增值服務的機會，物流行業“最后一公里”問題要求物業服務行業有相應的對策。這些變化對物業從業人員的思維、能力，乃至物業公司管理體系提出了全新的要求。這就要求物業管理專業常規教學應全面及時關注行業的變化，根據物業服務行業的需求安排教學內容，采用新的教學手段。

1.4課程評價單一

課程評價包括考核主體、考核方式、考核內容及比例等。傳統的考核主體以教師為主，缺少學生互評和企業評價，學生互評在考察學生溝通協調和團隊合作等方面的管理能力上具有特殊的優勢，企業評價則在實訓實習環節具備無可替代的作用；傳統考核方式以卷面考核的方式為主，這種方式難以考察學生運用現代管理的手段和技術，可以嘗試增加項目實施和網絡作業的方式對學生進行考核；傳統考核內容以物業管理理論和知識為主，缺少反應人員素質的內容，適應物業服務行業的新要求，合理調整考核內容及其比例，以達到全面科學地評價學生素質的要求。

2移動互聯網背景下物業管理專業課程體系設計和實施

2.1課程體系的設計目標

課程體系設計與人才培養模式相適應，課程體系的設計應體現高職物業管理專業畢業生的培養目標、能力結構、就業崗位及其發展。下面從這三個方面闡述物業管理專業課程體系設計目標。物業管理專業培養目標可定位為：培養適應信息化時代需求的高端物業管理與服務、房地產經營與管理領域，掌握現代物業服務與管理的基本理論、方法和技能，從事物業管理、房地產經營及其相近工作，且具有職業生涯持續發展能力的高素質技術技能型人才。物業管理專業人才培養規格須包括：具有運用計算機處理日常工作信息和專業交流的基本能力；能記錄、收集、處理、保存各類與專業活動信息資料處理的能力；具備運用計算機網絡及現代信息化設備的能力。本專業主要面向浙江各主要城市物業管理行業，重點是物業服務企業、政府系統及其他事業單位后勤服務中心、大型企業后勤部門、街道與社區、業主委員會等與物業管理相關的服務管理行業。具體情況如表1所示。

2.2課程體系的結構

高職物業管理專業課程體系包括公共課程和專業課程兩大部分，本文以專業課程為討論對象。高職物業管理專業課程體系分為專業基礎、專業實務和素質拓展三個模塊，包括18門理論課程和3次頂崗實訓實習。為適應移動互聯網時代的需求，設置了電子商務實務、智能建筑概論、物業信息管理和智慧社區管理4門課程，相應的實訓項目在頂崗實習中分別設置相應的實訓項目。課程結構如表2所示。

2.3課程體系的實施

物業管理專業“三進三出”交替培養模式是對于三年制高職學生來說，先后三次進入學校學習，三次走出校門參與企業實訓實習，從而形成理論實踐相結合的教學模式。第一次專業認知實訓安排在第4學期；第二次專業綜合實訓安排在第5學期；第三次畢業實習安排在第6學期。如圖1所示。從專業課程的開設時間來看，專業基礎模塊的課程主要在第1、2學期，此階段還需完成公共課教學，專業實務模塊的課程主要在第3、4學期，此階段還需完成考證培訓，素質拓展模塊的課程則安排在第5學期，新生始業教育、短期課程實訓、專業認知實訓、專業綜合實訓和畢業頂崗實習按照課程進度分別作相應的制度性安排。

3結語

本文是從移動互聯網時代需求的角度，思考物業服務行業對人才的需求，立足于課程體系優化，推進專業自身建設，提升高職物業管理專業競爭力的角度展開的。招生冷與就業熱并存是影響高職物業管理專業多年來生存發展的主要矛盾，在移動互聯網時代背景下，可以探討從職業形象、社會認知和專業建設等多方面展開討論。因此，后續還需要從多方面探討物業管理專業發展的問題，從而促進高職物業管理專業的可持續發展。

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樓宇智能化專業在大二暑期有為期三個月的頂崗實習，為了使學生能對智能建筑有一個全面的認識，我系積極與校外物業管理企業建立聯系，走產學結合的培養道路。

物業管理是一個新興行業，目前在國內迅速的蓬勃發展。行業的性質是服務型和高科技性相結合的第三產業，要求從業者具有較強的實踐能力。發展所呈現的主要問題之一就是急缺大量的專業從業人員。物業管理情況有了初在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在實習期間，我深深體會到了物業中的一些的優勢。雖然物業僅經過了短短幾年的發展，卻取得了如此大的成績，這與物業管理人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響物業發展的問題。

第一，管理不規范。首先，物業受整個物業管理發展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的健康發展。

第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由于我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的服務質量的提高和物業管理企業的健康發展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。

第三，基礎薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改進設備，改善服務，導致了服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。

第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。

這些問題，影響著物業的發展，為改善物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、健康發展。

1.明晰權力和責任。欲走品牌之路，就必須走獨立發展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規范各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。

2.建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適合本企業特點的規章、制度，來規范員工的行為。要樹立物業品牌，必須要健全規章、制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規范。只有健全這些規章、制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業，才能樹立物業品牌。

3.改善物業管理環境。改善管理環境，就要理順各方面的關系，使得各部門可以協調配合。減少在不必要的環節上的開支，用于改善設備、設施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優質服務，盡最大努力滿足業主的合理要求，以提高收費率，增加企業收入，使企業走上良性循環的道路，能夠獨立正常運作。

4.提高員工素質。只有提高員工整體素質，才能形成優秀的團隊，才能打造成功的企業，才可以樹立物業品牌。

經過實習鍛煉。一方面對本專業的就業方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設置了更實際的學習目標和工作目標，樹立良好的實習心態，為走上社會打下基礎。

物業管理工作的重要特征就是協調，處理不同部門或業主之間的關系。因此我們需要加強學生公眾場合的表現欲和表達力。現代社會需要有良好職業技能，同時敢于自我推銷的人才。從戰勝膽怯心理開始，讓演講的舞臺把學生逐漸鍛煉成具有流暢語言表達能力的人。經過實習鍛煉，精神飽滿，碩果累累的回到學校。一方面對本專業的就業方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設置了更實際的學習目標和工作目標，樹立良好的實習心態，為走上社會打下基礎。

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1.1高職院校的教育“重理論，輕技能”人人都知道高職院校的人才培養目標和教育理念是有別于本科院校和中職院校的，知道本科院校主要是向學生灌輸扎實的系統理論知識，屬于宏觀能力方面的教育;中職院校致力于學生某一具體技能的培養，力求做到又專又精，屬于微觀技能的訓練;而高職院校介于兩者之間，教育應著力于宏觀知識面和微觀技能之間的一個平衡點，即培養出來的學生應為“懂管理、能操作”的技能應用型人才。在這樣的教育理念下，本應形成理論教學與實訓技能并重的局面，但現實卻是許多高職院校“重理論，重課堂，輕動手，輕實訓，實訓從屬于理論”，造成整個大學三年內70%～80%的課程為理論考試，單門課程中實訓課程不到總學時的三成。這可能是因為本科院校比中職院校高級得多，從而衍生出理論知識比實訓技能高端和重要的錯誤觀念。高職院校教育在不知不覺中不斷向高層次的本科理論教育靠攏，弱化、小化象征中職院校水平的技能教育。

1.2實訓條件有限實訓條件有限一直都是制約高職院校良好開展實訓的主要因素。第一，實訓場地太小，課室不足。除非是省級及以上的重點或示范性專業，否則許多高職院校往往由于經費的限制而無法配給足夠的面積和充足的實訓課室，往往只是將各種物業設備集中簡單地堆放在一個房間，讓人感覺更像是一個倉庫，而不是專業的物業實訓室。第二，設備數量太少，種類不全。許多高職院校物業專業的實訓設備簡單如滅火器、除草機、綠化工具、保安工具等，這種傳統低檔設備根本無法體現出現代物業的特點，反而讓學生誤以為物業人員就是保安、清潔工、綠化工。而熟練使用這些設備本應是中職院學生的技能，不應是高職院校學生的全部實訓項目。雖然有些高職院校有物業樓宇智能化實訓室，但由于價格較貴，各種類的系統往往不全或數量不足，常常不能滿足學生全流程的實訓，這不利于學生了解現代物業管理的運作。第三，實訓師資匱乏，技能不專。絕大多數高職院校沒有專門的實訓技能教師，往往都是由理論教師兼任，這些理論教師都是物業管理專業的碩士生博士生，具有很強的理論性，但動手能力卻不強，加上專業與樓宇智能化不對口，很難指導學生的實訓學習。

1.3實訓課程設置不合理這主要體現在三方面:第一，高職三年課程主要以課堂理論教學為主，理實一體化的實訓課程所占比例不足20%。第二，單門課程以課堂理論教學為主，實訓課程學時占該門課程總學時不足30%。第三，期末考試多以試卷筆試形式為主，以動手能力的實訓考核所占比例不足10%。試想:在如此大環境下的實訓課程能訓練好學生的專業技能與能力嗎?

2培養物業管理專業學生實訓技能與能力的途徑

2.1物業管理課程考核改革以純理論的試卷考試方式很難激發學生對實訓技能訓練的興趣，為了“強迫”學生主動地、有意識地去提高自身的專業技能與能力，必須對物業管理部分課程的考核方式進行改革。考核方式以能夠突顯學生專業技能和能力的真實場景模擬和物業活動為主。如物業公司前期介入的策劃案的制作、入伙儀式場景模擬、帶業主驗樓收樓場景模擬、現場處理投訴場景模擬、物業突發事件如火災、爆水管、停電、與業主沖突等的處理、物業管理智能軟件操作。將學生分組去演練和參與每個場景與活動，通過學生的表現來考核他們的專業技能與能力，如在前期介入策劃方案中和投訴處理場景中對物業法規的熟悉度、理解的正確性和運用的準確性，以及和業主的溝通能力與應變能力;在驗樓收樓場景中對驗房技能的熟練度與正確性，以及和業主的溝通能力與應變能力;在突發事件處理中對各種先后程序的熟練度，以及現場應變能力;在物業軟件操作中對軟件的熟練度;而各種物業工具如消防器材、園林工具的使用和物業規范用語和禮儀則可設計融合到這些場景中去考核。這種考核方式需以物業管理專業教師團隊為單位，讓各門課程的專業老師共同設計、共同觀察學生在該場景中的表現，通過其展現的各種技能和能力來進行評判和打分，并在完畢后現場對學生進行講解和評論，指出其不足和做得好的地方。下組學生可進行旁看、旁聽、交流等，這樣可以讓學生在耳濡目染中潛移默化的學習和進步，如果能請到物業公司的經理和員工來進行現場觀摩和評判，甚至是參與評分考核是最好不過，這樣可以讓學生了解到真實中的物業公司是如何運作及處理的。但具體每個技能和每種能力所占的比重和分值如何仍需教師團隊共同斟酌設計。

2.2建立能訓練符合物業公司用人需求的能力的實訓室高職院校物業管理專業培養出的學生要“懂管理、會操作”，不同于以往操作的各種簡單物業工具，現代物業管理“操作”的主要客體是樓宇智能化設備、樓宇智能化軟件、物業管理軟件，所以物業管理專業實訓室的構建必須要以此為立足點。培養學生的專業技能和動手能力應以物業公司需求為標準，他們用什么、怎么用，學生就應該學什么、會什么，所以實訓設備必須是仿真乃至真實的。當今電子技術日新月異，樓宇智能化電子設備與軟件更新換代很快，在選購實訓設備時要考慮較高的檔次和良好的質量，以保證幾年內不滯后于行業的平均水平。最重要的一點就是多功能綜合性，在設計實訓室時，要將物業管理軟件把各種智能化系統串聯起來構成一個綜合體系，如停車場管理系統、遠程抄三表系統、防范監控系統、安全門禁系統等，從而形成對各種物業設施設備的中央管理、遠程操控、數據采集。在資金充裕的情況下，應多建設幾間實訓室，以保障多組學生同時學習。

2.3加強同校外物業公司的密切合作第一，派遣學生進行校外較長期的專業實習。絕大多數高職院校都要求學生在大學三年期間進行一次專業實習，物業管理專業學生也不例外。這種實習的時間多在兩星期到一個月，由于時間太短，物業公司只能安排學生在一些簡單的崗位上實習，如門崗保安、監控保安、停車場保安、物業助理、客服等，這種程度的實習充其量只是“中專式學生實習”，只滿足了學校關于學生專業實習的要求和物業公司對免費或廉價勞力的需求。由于實習時間的倉促，學生無法在物業公司各個崗位進行輪崗，更不用說學到公司的管理理念、運作模式和核心技術了;物業公司也不會去培養這種“匆匆過客”。學校可與物業公司簽訂協議，將畢業后有志于從事物業管理工作的同學派往物業公司實習半年乃至一年，擴大實習學分的比重。本地實習的學生可上半天班，另半天再回校統一補課，外地實習學生可自學，屆時回校參加考試。學校對這部分學生可采取靈活性管理，可將一些課程的考試考核權放給企業的實習導師，因為他們對學生的評價評分更具意義和客觀性。如有個別學生真的得到企業的重用和肯定，即使因為實習而耽誤了學校的課程，學校也可放寬標準來考量。這種校企合作方式對學校、企業、學生都是三贏的局面。學校可從中知道自己的教育效果和企業真實需求的異同點和差距，從而進行完善和改進;企業可用較低的資金成本和時間成本來培養和塑造自己所需的人才;學生在未走出校門之前就接觸了社會、行業和企業，學到了在學校學不到的東西，了解到自己能否跟上社會的發展、能否達到行業的標準、能否適應企業的環境，從而對自己未來的職業或出路做更好的規劃。第二，將校外物業公司引進校園，進行真實性物業管理。學校可考慮放棄總務處或后勤中心管理校區的模式，通過招標將優質物業公司引進校園進行真實性的物業管理，這樣既能提高整個校園的物業管理水平，又為教師和學生的教與學提供了真實的實訓場地與項目。物業公司人員可擔任學生部分課程的導師，學校教師亦可兼當物業公司的顧問和管理人員，為自己的技能教學積累經驗。學生在不出校門的情況下即可兼顧校園知識學習和專業技能與能力的培養鍛煉。

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回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。美佳物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。美佳物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

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湖南城建職業技術學院物業管理專業從2016年開始在人才培養方案中加入四門跟崗實習實踐課程，分別為物業客服與社區文化建設、物業社區安全管理、物業設施設備運維和物業環境與園林綠化管理。跟崗實習課程設置在本專業的第三學期和第四學期，教學周期為八周。目前已進行了四期跟崗實習，其運行模式及運行機制已相對穩定。在跟崗實習實踐教學模式下，設置校內外雙導師，其中校內導師以負責專業理論知識為主，企業導師以負責指導學生實踐操作為主。

2主要成果與成效

（1）開發校企資源，共建專業教學資源庫。跟崗實習的順利進行，幫助完成了校外實習實訓基地的建設。物業管理專業教學團隊向每個合作企業選拔對應專業的企業教師，聯合開發專業核心課教學資源。目前已完成全部專業核心課程的課程標準、課件等資源的開發，有6項院級科研課題成功立項。（2）豐富校園文化，促進職業素養的提高。通過進行“下企業跟崗實習”，促進了班級文化向企業文化過渡。“物業經理人訂單班”引入并改良企業6S文化，開展模擬企業崗位競聘、職業技能節等活動，培養了學生良好的職業素養[2]。（3）媒體大力宣傳，促進校企知名度的提高。湖南日報《湖南城建職院“訂單培養”物業管理人才》、紅網《湖南建工校企合作辦學顯成效探索新時代物業管理人才培養模式》等專題報道了湖南城建職業技術學院“現代學徒制”人才培養模式，媒體宣傳促進了校企知名度的提高。

3實踐體會與思考

通過“下企業跟崗實習”這一教學組織模式，使湖南城建職業技術學院物業管理專業學生技能水平得到了加強，動手能力得到了提高。近年用工單位反映，湖南城建職業技術學院物業管理專業畢業生素質好、能力強，為探索校企深度合作新模式積累了經驗。但具體還存在以下問題。（1）個別企業導師的管理與教學不夠讓學生滿意。個別企業導師由于工作繁忙，沒有時間與精力備課教學，會出現隨意教學、隨意安排任務的情況，學生實習目標沒有實現、職業崗位技能沒有得到鍛煉。（2）個別學生的積極主動性不夠。每一期的跟崗實習涉及二三十個項目，各項目的食宿條件有好有差，造成學生的心理落差，從而影響學生實習的積極主動性。

4未來努力方向

要有效開展新的人才培養方案試點，接下來湖南城建職業技術學院會在課程標準、師資（企業導師）標準等方面進行革新。（1）完善企業導師遴選標準和建立師資庫。同時與企業合作積極開展師傅培訓，提升企業師傅的教學能力和個人綜合素質。（2）確立開發校本教材。下一步要與企業合作開發物業客服與社區文化建設、物業設施設備運維等基于崗位工作內容、融入國家職業資格標準的專業教學內容和教材，以解決教材和教學內容不統一的問題。（3）調整優化跟崗實習項目。與企業溝通，通過前幾期跟崗實習學生的有效反饋，后續盡量避免將學生安排在滿意度較低的實習項目中，提高學生的積極主動性和跟崗實習效果。

篇（10）

2基于社會需求確定人才培養方向和標準

2．1根據社會需求確定專業近兩年來，隨著國家高等教育政策的調整，高校發展已由注重規模擴張轉變為注重內涵建設．即在穩定甚至壓縮現有招生規模的前提下，培養更多綜合能力強、就業前景好的人才，滿足社會需要，提高辦學效益．這就需要高校在了解、把握國際、國內經濟社會發展趨勢和教育產業發展趨勢的基礎上，研究、分析社會需求，結合自身優勢，改造傳統專業、開設新興專業，培養更多社會急需的人才．比如，隨著經濟社會的發展，社會對物業管理服務行業的要求已經從“保衛、保潔”的初始階段發展到對社區物業品質服務、私有物業保值增值、市政物業企業化管理的階段．這必然需要大量的具有“高素質、優服務、會管理、懂經營”的較高層次物業管理人才．以重慶為例，隨著統籌城鄉發展步伐加快，未來五年重慶所需的物管專業本科層次人才的供需缺口將一直在50％左右．而重慶龍湖、金科等知名物管公司反映：非物管專業的學生應聘踴躍但缺少專業素質，物管專業學生雖有專業知識但實作能力較差．重慶第二師范學院（前重慶教育學院）在尋找新專業增長點的過程中，關注到這一趨勢變化，在改造傳統專業的基礎上，結合自身實際，開辦了物業管理專業．2．2聯合行業制定崗位技能標準，為修訂人才培養標準奠定基礎根據社會需要確定專業，只是找到了人才培養的基本方向．培養適合社會需要的人才，必須要明白專業對應行業所需的人才標準．行業企業發展需要不同層次的人才支撐，本科院校在開辦專業過程中，一定要清楚培養的學生所對應的行業企業人才層次和可能達到的層次的崗位技能需求，充分發揮智力資源優勢，加強同行業企業合作，共同研究制定或創新相關崗位的技能標準，在參與制定行業崗位技能標準的過程中，進一步清晰行業企業的人才需求標準，為專業的教學改革奠定基礎，為專業的可持續發展贏得先機．學院物管專業在完善人才培養標準過程中，通過參與行業人才需求調查等形式，把握行業人才需求變化的規律和特點，清楚行業對人才技能的需求標準，洞悉技能標準未來變化的趨勢．聯合重慶市物管行業協會和最有影響力的10余家大型物管企業共同制定“管理處主任”、“客戶服務主管”、“秩序維護主管”、“設備維護主管”、“物業營銷主管”等關鍵崗位的技能標準，既推動了重慶市物管行業、企業管理的規范化，更為學校完善人才培養標準打下了堅實基礎．

3圍繞培養專業人才的核心能力進行教學改革

3．1圍繞培養核心能力需要建構人才培養方案專業核心能力與專業基礎能力、通識能力以及可持續發展能力共同構成普通本科應用型學生必需具備的能力．其中，專業核心能力是應用型本科專業人才培養的重中之重，它是體現專業特點的標識，它要求人才必須具有較強的實踐能力和創新開發能力．人才培養方案是開展人才培養的規劃和依據．應用型本科教育的人才培養應以應用工程師和職業工程師為培養目標，實現學歷教育與職業素能養成的科學統一與有機結合［5－6］．這就要求制定應用型人才的培養方案，必須著眼于未來“工程師”的實踐能力和職業素養［7］的培養，圍繞體現“工程師”實踐能力和職業素養的專業核心能力進行構建．在解析對應行業企業的崗位技能標準基礎上，按照教育教學規律，歸納、提煉專業核心能力，并以此為核心，建構人才培養方案，以此指導人才培養過程．學院物管專業人才在制定培養方案時，按照“技能標準—職業核心能力模塊—對應課程”的基本思路，解析該專業的技能標準、構建職業核心能力模塊，解構傳統課程教學內容，開發對應課程，形成對應課程群（見表1）．學院物管專業在人才培養方案中也精心設置了培養專業基礎能力、通識能力和可持續發展能力的相關課程，在實施教學的過程中，注意培養學生以上幾方面的能力．3．2圍繞能力培養需要解構課程教學內容傳統的本科課程教學內容一般為一門課程，一本教材，幾本參考書．這種模式重理論、輕實作，不利于培養學生能力，且相關課程之間缺少整合，存在著內容重復或重要知識點遺漏的缺陷．學院物管專業圍繞培養學生能力的需要對專業核心課程、專業基礎課程乃至公共課程的教學內容實施了改革舉措．專業核心課程按照“課程—工作項目—工作任務—能力培養”的基本順序，將相關課程解構為較大的工作項目，工作項目對幾個較小的工作任務，學生在完成工作任務的過程中，在掌握基本理論知識的基礎上，通過實作完成任務，鍛煉崗位技能，培養成行業企業需要的核心能力．以該專業的“物業管理公共關系”為例．在傳統的教學課程中只有“公共關系”，并沒有“物業管理公共關系”．該專業在改革該課程教學內容時，結合物管企業對“公關與協調能力”的崗位技能評價標準，將傳統的“公共關系”教材和相關課程解構為“物業管理公共關系”（見表2）．專業基礎課程與專業核心課程進行有機整合，緊緊圍繞專業核心能力的培養，調整、合并教學內容．比如，對“公共關系學”、“管理心理學”、“組織行為學”等課程進行有機整合，形成“物業管理公共關系”、“物業管理心理學”．經過整合，讓學生既掌握了必要的基本理論知識，也提高了專業基礎課程內容的針對性，解決了可能存在的課程之間內容重復的問題．圍繞核心能力培養改革公共課程教學內容．比如，公共英語增加社區服務英語和口語訓練等方面的內容；公共體育與社區體育結合起來，讓學生不僅得到身體素質的訓練，也懂得如何組織社區的體育活動．思想品德課程則圍繞物管行業的生存現狀、發展趨勢、素質要求、職業道德、法律常識等問題，以專題講座的形式開展授課．通過改革，讓公共課有機地融入到專業人才培養之中，既增強了公共課教學的針對性，又提高了學生學習公共課的興趣，提升了開課效益．3．3圍繞培養核心能力需要改革傳統授課模式傳統的課程授課模式一般為一門課每周幾節，理論學習結束才實習．學院物管專業按照“能力要求———工作任務———理論講授———學生實操”的改革思路，將培養專業核心能力的課程相對集中安排，對應每個工作任務，教師在講授基本理論結束后，即組織學生進入到校內實作環節．在此過程中，師生互動，驗證理論、訓練技能，構成工作項目的工作任務完成后，安排綜合實作，構建課程的工作項目結束后，即組織學生到企業實習，接受任務和考核．改革傳統授課模式的另一個重要內容是實行“大小學期”制，加強實踐鍛煉環節．大學期與春秋學期一致，學生在課程學習結束后，即到物管企業進行崗位實作鍛煉．小學期指寒暑假集中安排學生到物管企業開展頂崗實訓，進一步強化學生的崗位技能．3．4改革傳統的課程考核方式以崗位技能標準要求為考核標準．傳統的考核標準一般主要限于教材和教師課堂講授內容．學院物管專業把與行業企業共同制定的行業“管理處主任”、“客戶服務主管”、“秩序維護主管”、“設備維護主管”、“物業營銷主管”等關鍵崗位的技能標準作為專業核心能力相關課程的考核標準，實現了人才培養與企業對人才能力需求的無縫銜接，這樣考核對學生而言要求相對較高．但是，執行以崗位技能要求為考核標準，能讓學生自加壓力，也能夠更好地提前適應職業對崗位能力的要求．實行教學全過程考核．傳統的課程考核，往往是“平時作業＋平時表現＋期末考試”的方式．學生重點關注的是期末考試成績，“平時不努力、考前才用功”的現象屢見不鮮．學院物管專業在認真調研的基礎上，重新規劃和設計了考核體系．將課程考核分為平時成績和期末成績，各占50％．平時成績中包括對學生學習過程的考核、實驗實訓操作的考核．期末考核則包括理論考核和實作考核，這樣將過程考核和結果考核有機地結合起來，凸顯了實踐教學的地位．

篇（11）

作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規模（約10萬左右的高層物業）的物業項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現出下面三個方面的專業素養。

一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發商節約資金和減少日后管理麻煩之目的。項目管理論壇

目前，成熟、有實力的房地產開發商已非常注重項目的物業管理前期介入工作，雖然在項目規劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業管理品牌效應，在物業管理前期介入后已顯現出其獨特的作用：①促進房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業主正式入住之前對未來的物業管理有了一個初步認識，同時，物業管理企業也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發揮作用，是成功的關鍵一步。t

（一）高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業管理公司的良好形象和專業素質。

blog.

在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售、物業管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業管理企業而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區域的重點看護，等等。持續做好上述工作的目的，在于獲取開發商、業主對物業管理公司的初步認同感，為未來的物業管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業管理方案和物業服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業）在項目經理的直接領導下，發揮各自的專業優勢，從業主的角度，及時發現項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。

項目經理博客

1、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：①關于防水處理，有防水要求的衛生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約100元/米）。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮。②關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監控點不足而出現防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區內出現的突發事件現場，采用專業高解析度彩色監視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統來有效降低人工成本的基本道理。③關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區道路時，便會給小區道路造成污染；另外，業主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節開花的品種，以保證小區有四季花開的效果。

2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備；②積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主利益；第二，對驗收接管中發現的問題，督促開發商或施工單位盡快落實整改。總之，物業管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質量做好大規模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區環境迎接業主入伙（入住），保障小區免遭二次裝修的破壞。

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此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：項目經理博客

1、建議開發商向業主分期分批發出入伙通知書，主動分解入伙現場壓力。項目管理者聯盟文章

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2、會同開發商、施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患。

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3、為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾。4、及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙文件資料，動員業主盡快收樓。

項目管理者聯盟

5、若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面出現。

項目管理培訓

6、結合小區實際制定具有較強操作性的裝修監管方案，對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見。項目管理者聯盟

7、嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修作為監管的工作重點。

項目管理者聯盟文章

大規模入伙和裝修管理期間，是業主較容易與開發商產生矛盾，同時也是業主與管理處較容易結怨的時候，作為項目經理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

三、依法依約、規范運作，堅持日常管理工作常做常新。

作為國家二級資質以上的物業管理企業，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務理念，項目經理只要在執行力和團隊建設方面多下功夫，保持管理經營的穩定一般不能做到。在此要加以強調的是如下幾方面的意識：

（一）契約意識：物業管理公司與業主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業主作為合同甲方的權利是產權人本身所固有的，他當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業管理企業只有在不斷加強履約能力，兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業主意見，隨時掌握業主需求，及時調整管理服務思路，是成熟物業管理企業的基本素質。

1、經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，項目經理應時常提醒自己這一點。