物業管理方案大全11篇
時間：2022-05-28 05:36:42緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇物業管理方案范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。
篇（1）
一
管理理念及管理目標
為配合城南壹號整體銷售計劃，并對案場區提供良好的物業服務工作，秉承“親切服務，專業管理”的宗旨，竭誠為客戶及業主提供完善、周到、優質、理想的服務，努力創造一個自然、悠閑、舒適的銷售環境。將物業服務的最佳形象具體、形象地展現在準業主面前，使業主對物業服務有所了解，從而增強其購買城南壹號物業的信心。
除此之外，物業服務公司還會配合銷售部門做好相關物業管理文件的簽署和業主及客戶對物業管理服務的咨詢解釋工作。
1、?將案場作為物業服務的典范實施管理，引入盡善盡美的個性化服務理念，將物業服務與管理融為一體，本著“以人為本”的原則，以高起點的管理、高標準的服務、高素質的人員，讓客戶及業主享受的人性化服務。
2、?在內部管理上，實行定員、定量、定額方式，以規范嚴謹的管理方法，合理調配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標及服務規范，實行嚴格有效的考核制度，使管理隊伍的素質不斷地提高，為管理好案場，服務于業主及銷售部門打好堅實的基礎。
二
案場崗位架構
案場管理崗
客服接待崗
禮賓接待崗
基礎作業崗
夜間值班
三樓接待崗
案場形象崗
車輛引導崗
保潔綠化崗
一樓接待崗
水電維修崗
三
案場服務流程
開始
駕車而來
是
客戶來訪
引導客戶泊車，提供服務
否
形象崗敬禮
（拉門、微笑問候）
銷售接待員上前迎接
迎接客戶
接待遞送茶水飲料
置業顧問忙碌
是
否
安撫客戶稍等，
聯絡置業顧問
置業顧問接待客戶
客服人員為客戶續水或飲料，清理桌面雜物，煙灰缸等
恭送客戶出展廳
結束接待
四
案場崗位配置
序號
崗位
編制
編制說明
1
主管
1
負責案場綜合管理
2
客服接待
2
三樓入口接待客服1，一樓接待配客服1。負責三樓及案場的服務接待工作。
3
夜值
2
專門負責夜間安全值班，值班時間：18:30---08:00
4
保潔員
4
外圍1人，銷售案場2人，辦公室保潔1人
5
禮賓接待
4
工作時間為08:30—18:30，4人（1個形象立崗，1個車輛引導，1個巡邏，1個機動）,分別承擔形象禮賓，車輛引導禮賓工作。
6
工程維修
1
提供銷售案場的維修工作
合計
14
根據銷售案場營銷部對各崗位需求進行配置
五
工作流程及標準
（一）主管：
1、工作要求
l
定時巡視檢查各崗位工作人員的工作狀態；
l
認真解答客戶提出的關于物業管理方面的詢問；
l
定期組織開展各部門檢查考核；
l
認真處理關于現場物業管理的投訴；
l
要根據情況及時提出物品采購計劃；
l
每周組織召開例會，對每周工作情況進行講評，布置下周工作；
l
檢查各崗位服務標準、流程是否符合規范，及時糾正，定期組織培訓；
l
每周向營銷部開展案場物業服務的意見和建議征詢，及時整改；
l
積極配合案場營銷服務活動開展。
2、工作程序
l
每天9：00—17：00不定時位進行巡視；
l
隨時接受客戶關于物業管理的咨詢；
l
每天下班后組織員工進行工作講評；
l
按規定遞交月度計劃總結。
l
每周組織召開例會，組織開展部門檢查考評。
l
每周與案場營銷部門進行溝通對接。
（二）禮賓接待
1、工作標準：
l
展示銷售案場禮賓形象；
l
保持背跨或立正姿勢站立案場主入口處左側；
l
客戶前來參觀及參觀結束離開時，敬禮致敬；
2、崗位規范及要求：
l
跨立姿勢立崗，當客戶經過案場入口崗位區域時，成立正姿勢轉向客戶行舉手禮，待客戶經過后，轉體恢復原姿勢；
l
在車輛管理人員不足的情況下，及時協助車輛引導員進行車輛引導
l
立崗位置角度與前往的車輛、客戶45度角時，面帶微笑行注目禮；
l
在距離三米左右，轉體面向客戶敬禮，待客戶經過身邊時禮畢，轉體恢復跨立或者立正姿勢。
l
立即用耳麥通知案場客服做好接待準備工作
3、工作程序
l
每天早8：40上班，18：00下班，整理好本班物品，按物品交接單與夜班人員交接。
l
每間隔1小時與輪休崗對調1次，以保持良好站立形象；
l
吃飯時要等接班人員到達方可離開。
l
交接班時應待接班人員到達后并交代清楚本班工作后方可離開。
l
每天下班前按物品交接單清點物品，與夜班值班人員做好交接工作，雙方簽字確認后方可離開。
（三）車輛引導：
1、工作標準：
l
在停車場內巡視，見到客戶車輛立即前來引導客戶泊入車位、為客戶開車門，同時告知客戶前往銷售現場的方向。
l
如客戶車內有同來人員，應先替同乘人員開門；開門時應面向客戶，一手開門、一手搭在車頂，以示尊重，并等客戶下車站定后方可關門，以防夾傷。
l
如是下雨天，應先撐好雨傘再開門，并送客戶至案場；如客戶較多時，開門后逐步遞交備用雨傘給客戶。
2、崗位規范及要求：
l
當有客戶車輛進入案場停車場區域時，立即按照交通指揮手勢指引客戶往停車場指定位置停車、指揮進入停車位后，幫客戶打開車門，并主動問候“您好，歡迎參觀”，手放車門上沿護其頭部并客戶關好車門，指引客戶前往銷售現場。
l
當客戶離開案場行至停車場時，主動到其車前，幫其打開車門，手放車門上沿護其頭部，待客戶上車后主動招呼“謝謝參觀，請慢走”幫其關閉車門后，指揮車輛離開車場。
l
當雨雪天氣或炎熱天氣時，車場管理人員。需要提供雨傘待客戶下車后主動幫其打傘，送客戶至案場（或者由客戶按指引行至案場
）
注意
l
小心引導，避免造成車輛劃傷。
l
若同時有幾位客戶，應側重服務后座的客戶，同時兼顧其他人。開車門的方向根據停放車輛后人員下車方向進行適當調整。保持停車場內交通和車輛停放有序。
l
其他交通工具車輛指引停放后，微笑歡迎客戶參觀，并用指引手勢引導客戶到案場。
3、工作程序：
l
每班工作，整理好本崗位物品。
l
崗位每1小時對調1次，以保持端正的姿勢。
l
門崗引導車輛進場后應立即通知禮賓崗。
（四）夜間值班
1、工作標準：
l
對案場進行安全巡查；
l
對來訪客戶進行解釋，告知其開放時間來訪；
l
不得脫崗。
2、工作程序：
l
上班前做好準備工作；
l
對案場門窗關閉情況進行檢查；
l
對案場物資完好情況進行檢查；
l
對案場的水電關閉情況進行檢查；
l
每一小時對案場以及外圍區域巡查一遍。
3、工作程序
l
每天1
8：30上班，次日8:40下班，整理好本崗位物品。
（五）客服接待
1、工作要求：
l
待客戶落座后面帶微笑，主動上前詢問客戶飲品需求，及時根據客戶要求提供相應的優質服務
l
根據提供的客戶“點單”內服務項目，及時制作高質量的飲品；
l
除個別特殊飲品外，對客戶飲品已喝三分之一后的客戶器皿應及時添加飲品，避免被動服務；
l
對于不符合客戶要求的飲品或食品應及時更換并向客戶表示歉意；
l
中途根據客戶需要或實際情況添加飲品，主動添加時應先詢問客戶意見；
l
無服務時應站立觀察，隨時準備為客戶服務。原則上不能過多打擾客戶。
l
及時接待區清理雜物等；
2、崗位規范：
l
客戶進入水吧洽談區入座時，立即禮貌用語：“您好，我們為您準備了***，請問您需要什么。”待客戶確定需要后，及時回復：“好的，請稍等”；
l
上茶飲時，使用致歉語“您好，打擾一下”按標準為客戶端上茶飲后：“這是您的**，請慢用”。及時退出；
l
在洽談過程中有必要時為客戶更換飲品、清理桌面；在服務區域內待命，隨時根據指令為客戶服務；
l
及時觀察客戶的需求，如有需求時及時提供（如打火機等）。
注意：
l
微笑服務，問詢及時、流利，端送姿勢準確，規范；
l
當發現客戶有抽煙需求時及時遞送煙灰缸或者打火機；
l
關注客戶所需，發現客戶杯茶飲少于1/3時，及時續水；
l
客戶離開后，及時撤杯清理桌面，保持清潔；
l
在添加茶水時如發現煙缸內有二個煙蒂應立即更換，更換煙缸時，應先將干凈的煙缸正面向上蓋住要更換的煙缸，放入托盤后再將干凈的放于原處。所有動作宜輕、柔、穩；
l
當茶幾比較低時，為表示尊敬，應采用蹲式服務。
3、工作程序：
l
每天早8：40上班，17:30下班，整理好本班物品。
l
檢查銷售中心各區域清潔衛生，并及時通知保潔人員清理與整改
l
每間隔20分鐘對服務區域進行1次巡視。
l
做好吧臺對客物資的統計，清點以及使用記錄。
l
做好水吧設備的檢查，發現問題及時匯報。
（六）案場保潔
1、工作要求：
l
每天對銷售現場進行1次徹底清潔；
l
每周對大廳大理石地面進行一次拋光保養（根據實際情況可增加次數），并定期進行上臘處理；
l
集中清理木地板使用專用清潔劑擦拭，隨時清理時使用干拖布；
l
皮制、高檔木制家具要噴灑碧麗珠后用干毛巾抹干；
l
清理玻璃用玻璃水刮，保持玻璃的潔亮；
l
案場裝飾面、飾品用毛巾擦拭一遍；
l
沙盤、模型每天擦拭，沙盤內用車載吸塵器進行吸塵；
l
清潔不銹鋼用不銹鋼油擦一遍，再用干布擦；
l
下雨天要在門口擺放腳墊，并在濕滑處擺放“小心路滑”警示牌，對門口進行隨時清潔，雨停后及時清理留下的痕跡；
l
客戶離開后及時清理臺面，并將家具恢復原狀；
l
作業時遇到客戶時主動避讓，禮貌微笑示意或問候：您好！
2、工作程序
l
每日8：20上班，9:00前將銷售大廳、洽談區、通道地面，接待沙發、茶幾，沙盤、模型臺面，入口大門洗手間進行清潔完畢。
l
9:00—12：00，在不影響接待客戶的前提下，對銷售大廳玻璃，案場飾品，廣告宣傳畫面，隱蔽邊角等進行保潔。
l
中午12：30—13：00對售樓處的地面、家具、清潔1次，并清理一次垃圾，但應盡量減少對客戶的影響；
l
其余工作時間按責任區域隨時進行保潔，每15分鐘巡視1次，工作重點在洗手間、客戶接待洽談區及容易污濁的地方（視客戶流量，增加頻次）；
l
客戶離開后及時清理桌面，并將家具恢復原狀；
l
每周一對售樓處內的家具、地面、內墻面、綠化等進行一次徹底清理（根據工作計劃安排每日分項進行）；
（七）外圍保潔
1、工作要求：
l
雨天應在上、下坡、臺階及其它濕滑處及時放置“小心地滑”警示牌，并及時清理積水；
l
保持外圍廣場、道路、通道、休閑設施、景觀小品無雜物、無灰塵、無污跡、無積水、無廣告亂貼亂畫；
l
垃圾桶不超過3/4，桶體無污跡、無異味、干凈無灰塵；
l
保持外圍綠化帶無垃圾雜物，做好循環保潔
2、工作程序
l
每天8：20—9：30、13：00--14：00對室外停車場、廣場、銷售通道、水景觀、綠化帶及其他公共設施設備場所（地）進行1次徹底清潔；
l
其他時間隨時保潔；
l
每2天沖洗一次公共場所、路面（如有需要增加頻次）；
l
水景觀每周定期進行水質處理；
l
每天清理2次垃圾（根據具體情況，增加頻次）。
（八）工程維修
1、工作要求：
l
負責案場、辦公室供水、供電正常運行；
l
負責案場、辦公室的的日常巡檢，發現問題及時協調維修；
l
負責案場、辦公室的接報修工作。
2、工作程序：
l
每天9:00—18：00對案場、辦公室進行巡視；
l
做好工程問題的計劃性維修；
l
做好營銷活動期間的供水、供電、排水、通訊、網絡的保障工作；
l
做好工程維修的驗收工作。
六
行為規范
1、著裝
l
工作期間必須按規定穿統一配發的制服及工號牌
l
制服應經常洗、燙，保持干凈、整齊、無異味。
l
制服外衣衣袖、衣領、制服襯衣領口處，不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品。服裝衣袋不得裝過大過厚物品。
2、容貌
l
身體、面部、手部必須保持清潔。
l
上班前不吃異味食物，以保證口腔清潔。
l
頭發要常洗、整齊，上班前要梳頭，提倡加少量發油，頭發不得有頭屑。
l
女員工要適當化淡妝，發型應統一束扎于腦后。
3、行為
l
舉止文明、大方，精神振作，姿態良好。
l
接觸客戶時要微帶微笑，使用禮貌語言,主動向客戶問好、道別。
l
走路時步履均勻，步速適中、輕盈。
l
為客戶提供飲品時聲音應輕柔、清晰，站在客戶右后方半米處，雙手前握，身體微躬，注意避免說話時的氣流直接噴到客戶臉上。
l
為客戶提供完服務后應先后退兩步，然后轉身離開。
l
引領客戶時先用手勢示意方向，五指并攏，手心朝（左）右上方，指尖指向要指的方向，并說“您這邊請”等禮貌用語，拐彎時回頭向客戶示意。
l
非工作需要不允許與客戶并行。
l
客戶正在洽談時原則上不主動服務，但客戶如有召喚時應立即前往，服務前應說“對不起，打擾一下”然后迅速進行服務，服務完成后說“謝謝”后離開。
l
不得當眾整理衣物,咳嗽及打噴嚏時應轉身向后,并說對不起，暫離面對的客戶，一律講“請稍候”，離開時間較長，回來后要說
“對不起，讓您久等了”。
l
在打電話或與客戶交談時，如有客戶走近，應立即示意，以表示已注意到他（她）的來臨，不得無所表示，等客人先開口。
l
說話時聲調要自然、清晰、柔和、親切，不得過高或過低，不得裝腔作勢。
l
客戶問話或詢問的問題涉及公司秘密時，應講究回答藝術，靈活地進行解釋。
l
任何時候不準講“喂”或說“不知道、不行、不可以”。
l
七
崗位職責
（一）案場管理崗崗位職責
1、全面負責銷售案場管理工作，統籌協調相關資源；
2、配合地產營銷工作，統籌協調地產銷售、銷售等各方面的關系，保持溝通，建立定期工作協調例會制度；
3、負責銷售案場團隊建設，負責銷售案場團隊績效管理，組織部門例會；
4、負責銷售案場創新服務；
5、負責銷售案場重大突發事件的處理。
（二）客戶接待崗位職責
1、來訪客戶的拉門迎接工作，并送上規范問候用語及禮儀；
2、戶所點的茶飲及時送到，如遇特殊情況（如所點食品暫無），應先向客戶說明原因，然后再委婉的請客戶改換其他食品；
3、注意客戶的動向，隨時主動為客戶提供各項服務（如加水、增加飲料、詢問等）；
4、
有在休息區的客戶每人發放關于介紹房產宣傳資料；
5、認客戶離開時，及時整理桌面，保持桌面的清潔；
6、交辦的其它工作。
（三）保潔員崗位職責
1、按照操作保潔標準進行規范操作；
2、按照保潔具體流程，對案場進行規范保潔作業；
3、維護案場的清潔衛生，對不衛生、不文明的現場和行為立即制止和勸阻；
4、時刻保持案場各部位及周邊范圍的環境衛生；
5、積極參加和配合各類培訓，提高工作技能和業務水平，提高自身修養；
6、負責案場各類大型活動的保潔工作；
7、時刻注意自身形象，使用得當的禮貌、禮儀，不得使用任何土語、粗語，以免表達不準確而引起誤會；
8、在崗期間，規范行走姿勢及路線，正確使用保潔工具，不得于他人私語
9、在崗期間，做到“三先”即：先走、先進、先出；
10、按照規范要求提供洗手間禮儀引導服務
11、做好上級主管領導安排的臨時工作任務。
（四）車輛引導崗
1、指揮來訪客戶車輛的安全停放；
2、熱情引導來訪客戶，為顧客拉關車門，問候語言動作規范；
3、負責為雨、雪天來訪的客戶，撐傘接送服務；
4、對客戶車輛檢查及安全防范工作，發現問題及時處理和排除安全隱患；
5、區域道路暢通，車輛停放規范有序，符合消防有關規定。
（五）夜間值守崗位職責
1、對案場夜間的安全管理和防范（內部和外圍）；
2、在案場過夜車輛進行安全管理；
3、對案場各出入處鑰匙的管理及按時開關大門；
4、時間不得看書、看報，不得飲酒或酒后上崗；
5、案場夜間的安全，每一小時巡邏一次，在崗時間不允許睡崗；
6、守不利，造成財產損失的將究其責任并按公司相關管理規定進行處理。
八
費用測算
一、人員工資支出：
序號
崗
位
月工資
標準
定編
月工資（元）
1
主
管
4000
1
4000
2
禮賓崗
2700
4
10800
3
值
夜
1800
2
3600
4
保
潔
1300
4
5200
5
接
待
2400
2
4800
6
維
修
2300
1
2300
合
計
14
30700
二、社保福利費
計算公式：月總工資×28.7%（養老20%+醫療6%+工傷0.7%+生育0.5%+失業1.5%）=月社保福利費
30700×28.7%=8811元
三、服裝費用
序號
崗
位
服裝標準
（元/套）
數量（套)
金額（元）
1
主
管
600
4
2400
2
禮賓崗
500
16
8000
3
值
夜
500
4
2000
4
保
潔
300
16
4800
5
接
待
600
8
4800
6
維
修
300
4
1200
合
計
52
23200
服裝按兩年折舊：23200÷24個月=967元/月
四、秩序維護費
序號
名稱
數量
單價（元)
金額（元）
1
對講機
5
500
2500
2
手電筒
3
100
300
3
雨衣
4
100
400
4
雨鞋
4
50
200
合
計
3400
按兩年折舊：3400÷24個月=142元/月
五、環境維護費用
序號
費用名稱
估算金額（元/月）
備注
1
保潔用品（拖把、掃把、毛巾等）
1200
根據2015年6月---2016年4月所購物資金額平均分攤所得數據。
2
紙巾（抽紙、卷紙等）
600
3
綠化修剪
350
4
鮮花擺放
1200
合
計
3350
六、工程維修費用
序號
名稱
數量
單價（年/元)
金額（元）
1
電梯維保
3
3000
9000
2
監控維修費
5000
5000
3
零星維修
5000
5000
合
計
19000
19000元÷12個月=1584元/月
七、稅費
按最新營改增標準計算：物業管理費收入÷1.06×6%計提
35000元/月÷1.06×6%=1981元
七、管理費
按照物業服務費收入8%計提。
35000元/月×8%=2800元
八、盈虧結果
35000元-（1-7項合計50335）=-15335元
盈虧結果：每月虧損15335元
九
建議事項
1、建議在案場專門設置物業服務咨詢臺，并配備物業管理專業人員服務，解答客戶有關物業管理的咨詢。
2、建議將物業服務模式、服務理念及服務標準等信息制作成背景板或噴繪，放置于物管服務咨詢臺周圍，以有形方式對物業服務提前向客戶或準客戶進行展示，以增加客戶對物業服務的認知和理解，樹立客戶的口碑傳誦效應。
3、建議將《臨時管理規約》、《前期物業服務協議》等物業相關文件與《商品房買賣合同》制作成冊，置于咨詢臺/文件公示臺供客戶及業主翻閱，以體現物業服務之專業形象。
4、建議對吧臺物質配備、服務項目進行完善：
1）建議撤銷現有紙質紙杯，改換玻璃、水晶或其他材質較好的水杯，這樣既能體現檔次，同時也能體現出對客戶的尊重；
2）建議購置速溶沖劑與咖啡的放置器皿，不宜直接將紙質包裝直接放于吧臺面，顯得不夠專業且有礙觀瞻；
3）建議增設幾項簡單易于操作飲品種類：a
現有的白開水建議改成檸檬水，加檸檬粒，夏天可加冰塊，b
速溶或現磨咖啡，c
果珍或其他簡易果汁類速溶飲品，d
2至3種常見茶類；（飲品可配置與之對應的造型吸管）
篇（2）
第二條本方案適用于縣行政區域內城鎮住宅區的物業管理活動，城鎮區域內所有居民住宅、非住宅，都必須依照本方案實施物業管理。
第三條縣建設局是物業管理的行政主管部門。社區應協助物業管理行政主管部門開展物業管理工作，并在各自區域內對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第二章業主業主委員會物業服務企業
第四條業主在物業管理活動中享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主規約，業主大會議事規則建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位，共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位，共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第五條業主在物業管理活動中應履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費；
（六）享有法律、法規規定的其他義務。
第六條住宅小區入住率達到60%以上時，由物業管理行政主管部門指導，物業所在地社區負責組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，可以采用集體討論或書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式必須將書面議事內容發至業主，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
第七條業主委員會職責：
（一）維護業主的合法權益；
（二）通過招標，選聘、續聘符合條件的物業服務企業，并與物業服務企業訂立，變更或者解除物業管理合同；
（三）審議物業服務企業制訂的物業管理計劃和措施；
（四）聽取業主的意見和建議，監督物業服務企業的管理服務活動；
（五）確定或者調整物業管理服務和內容，并協助物業服務企業收繳物業服務費；
（六）督促業主遵守業主規約，協助物業服務企業落實各項管理工作，督促共用設備、設施和共用場地的合理使用。
第八條物業服務企業從事物業管理活動必須經物業管理行政主管部門批準，取得物業管理資質等級證書和工商行政管理機關核發的工商營業執照。未經批準不得從事物業管理活動。
第九條物業服務企業在本縣從事物業管理活動時，應向物業管理行政主管部門交納服務保證金2萬元。物業管理行政主管部門依據物業管理服務質量規范標準按年度對物業服務企業進行考核。對服務不到位，服務質量差的企業給予處罰，處罰金從保證金中扣除。
第十條按照房地產開發與物業管理相分離的原則，開發建設單位不能自行組織開展物業管理活動。
第十一條物業服務企業權利和義務：
（一）按照招標公告參與投標實施物業管理活動；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅區物業管理方案及措施；
（三）依據委托管理合同和政府規定標準收取服務費；
（四）按照委托管理合同約定的服務內容實施物業管理；
（五）接受業主委員會和業主的監督；
第十二條物業管理區域由物業管理行政主管部門根據物業的共用設施設備、配置規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素劃分。
新住宅區，包括分期建設或兩個以上開發單位建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備為一個物業管理區域。
舊住宅區與周邊原有住宅或新建住宅房屋相毗連的經相關業主同意加以整治可劃分為一個物業管理區域。
第三章前期物業管理
第十三條新建物業的業主大會選聘物業服務企業之前，開發建設單位應通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；住宅規模較小的經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。
縣房產行政主管部門應把提前介入建設單位物業服務作為核發商品房預售許可證的前提條件。
第十四條前期物業服務合同約定時間不許超過三年。前期物業合同約定期限尚未屆滿，業主大會已按規定選聘物業服務企業的業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條辦理物業交接手續時，開發建設單位應向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑及配套的基礎設施、設備竣工圖、地下管網圖。
（二）公共設施設備清單；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）業主名冊和協議書；
（五）物業管理需要的其他資料；
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應將上述接收的資料交給業主委員會。
第十六條新建住宅小區建筑面積5萬平方米以上，開發建設單位應無償提供建筑面積120平方米的物業管理用房；建筑面積1萬平方米以上，無償提供50平方米物業管理用房；建設面積1萬平方米以下，無償提供20平方米物業管理用房；自行車棚按開發建設套室，每戶1平方米面積配置。凡物業設施不配套的建筑工程不預驗收，房地產管理部門不準辦理確權登記。
第四章物業管理服務
第十七條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。業主委員會委托物業服務企業專項管理服務，要簽訂物業服務委托合同，明確雙方的權利和義務。
第十八條物業管理服務的基本要求：
（一）物業服務企業應制定日常管理服務制度；
（二）按規定簽訂物業管理服務合同；
（三）40%以上管理人員應持有物業管理上崗證書；
（四）物業服務應設立服務中心，實行12小時服務接待，公示服務熱線電話；
（五）每年與業主作有效溝通；
（六）建立檔案管理制度（物業竣工檔案、設備管理檔案、業主資料檔案等）
（七）建立收費公開制度，按合同約定公布收費標準和收費情況；
（八）按規定合理使用專項維修資金。
第十九條物業服務的范圍和標準
（一）房屋共用部位、共用設施設備
服務范圍：房屋共用部位包括基礎、承重墻體、屋頂、外墻面、樓梯間；共用設施設備包括共用給排水主管道、窨井、化糞池、二次供水設備、電梯、樓區內道路、院面、圍墻或柵欄、自行車棚和物業管理用房的維修、養護和清掏。
服務標準：房屋外觀完好、整潔，樓梯間和外墻面無破損。供水、供電、電梯、照明設備運行正常，無事故隱患。消防系統設備完好，可以隨時啟用，保證消防通道暢通。道路暢通，院面平坦，路燈完好。
（二）公共秩序維護及車輛管理
服務范圍：維護管理區域內公共秩序，機動車、非機動車的出入和停放。
服務標準小區出入口24小時值班，對小區重點部位定時巡查。出入小區的機動車、非機動車按指定位置有序停放。對小區設備場所和具有危險隱患的部位，設置安全防范警示設施和標志。對火災、電梯困人等突發事件有應急處理預案。
（三）環境衛生保潔
服務范圍：住宅區域內的場地道路和樓梯通道的清掃保潔。
服務標準：管理區域內場地、道路、樓梯通道做到每周“三掃、四保”樓梯通道門、窗、扶手每月擦拭；及時清掃積水、積雪；清潔區域無垃圾、雜物，外觀整潔、無亂貼亂畫現象；小區內禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸阻，不聽勸阻者報告有關部門處理。
（四）綠化管理及養護
服務范圍：管理區域內所有規劃建設綠地，花池和樹木。
服務標準小區內綠化布局合理優美，花草樹木栽植得當，小區內綠化率達到規定要求。花草樹木無枯死、無蟲害，枯死及時補種，蟲害及時打藥滅蟲。綠籬超過平齊線時進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物。造型樹木根據樹木品種和生長情況，及時進行修剪整形，達到觀賞效果良好。根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，保持樹木長勢良好。
（五）檔案資料管理
服務范圍：管理建設單位移交的各項工程資料。
服務標準：資料檔案編目有序，做到專人管理，責任到人；建立資料檔案供閱制度；防止資料檔案發霉變質、丟失。
第二十條按照各住宅區建設的規模、配套設施和具備物業管理的條件，劃分三級物業管理服務和收費標準：
一級物業管理服務：應具備樓房八層以上，設立電梯、配電室、二次供水泵、二次供熱泵、消防設施、物業管理用房等物業管理服務條件。達到房屋共用部位設備設施維修養護；電梯、二次供水、供熱運行操作；秩序維護及車輛管理；環境衛生保潔；綠化管理及養護等管理服務標準。
二級物業管理服務：應具備樓區封閉，院面通道硬化，自行車棚封閉，住戶60戶以上，設專用物業管理用房等物業管理服務條件。達到房屋共用部位、設施設備的維修與養護；公共秩序維護及車輛管理；環境衛生保潔；綠化管理及養護等管理服務標準。
三級物業管理服務應具備院面通道硬化，綠地綠化等物業管理服務條件。達到房屋共用部位，設施設備的維修與養護；環境衛生保潔；綠化管理及養護管理服務標準。
第五章物業的使用與維護
第二十一條業主依法享有物業共用部位、共用設施、設備的所有權和使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。
第二十二條業主對買受的物業要科學使用，因使用不當或擅自改動設計造成質量事故及損失，由業主自己承擔責任，給毗連房屋造成損失的由責任人賠償。
第二十三條業主裝飾裝修房屋的要事先告知物業服務企業，物業服務企業應把裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。因裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的其修復費用由責任人承擔。
第二十四條業主需要安裝太陽能熱水器、空調機的必須按照《縣太陽能熱水器安裝管理規定》和空調安裝要求進行安裝，安裝前到物業服務企業辦理安裝手續，方可安裝。
第二十五條業主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路場地等部位的應征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定的期限內恢復原狀。
第二十六條物業服務企業、業主與各專業管理部門物業維護職責分工
（一）居民小區內住宅樓低壓供電設施管理職責：
使用架空線路或地下埋設線路供電的樓房，以電纜進線兀接箱為界，界外（包括兀接箱和計費表）由供電部門負責管理；界限以內至分戶保險開關（不包括保險開關）供電線路及設備，由物業服務企業負責維護管理；分戶保險開關以內至終端電器，由業主自己維護管理。
（二）居民小區供水設施管理職責：
住宅樓以樓外自來水閥門井為界，界限以外（含閥門）供水管線，由供水部門負責維護管理；界限以內至用戶水表的供水管線（不含水表）由物業服務企業負責維護管理；水表至終端出水口由業主自己維護管理。
（三）居民小區內環境衛生管理職責：
物業管理區域內清掃保潔（包括道路、住宅樓房周圍及樓內公共部位、綠地等）由物業服務企業負責；物業管理區域內生活垃圾由環衛部門負責清運。
（四）供熱、燃氣、有線電視、通信等專業管理部門維護管理到用戶終端。
第二十七條物業已委托物業服務企業進行管理后，開發建設單位要繼續按照國家規定的保修范圍，保修期限內承擔工程質量保修責任。
第二十八條物業服務企業在維護共用部位、設施設備時，需要毗連房屋業主協助時，業主應積極配合，不準阻撓。因阻撓延誤維護造成損失的由毗連責任方賠償。
第六章物業管理服務費用
第二十九條物業服務費在政府指導價格下，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。雙方協商確定服務價格不成時，由價格主管部門核定服務價格。物業服務企業應嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。業主也應按照服務合同的約定按時足額繳納服務費用。物業管理服務費按月繳納，不得預收。
第三十條凡我縣行政區域內銷售商品房時，購房者按購房款2.5%比例向售房單位繳納專項維修資金。
第三十一條房屋專項維修資金由建設局房地產管理處管理，實行專戶存儲，專款專用。專項維修資金的使用由業主委員會和物業服務企業申報，建設行政主管部門審批方可使用。
第三十二條新建的住宅區，房屋開發單位未按規定收取專項維修資金，房產主管部門不得辦理房屋銷售許可證，產權登記部門不得確權發證。
第三十三條原有住宅區已經實行物業管理，未交納住宅共用部位及共用設施設備專項維修資金的房屋共用部位和共用設施設備的大修、中修、更新時，由業主按擁有的建筑面積比例承擔，該住宅區業主委員會協同物業服務企業收繳。
對沒有開展物業管理的舊樓和棄管樓房，由原開發單位出資整修，沒有開發單位的由政府出資整修，達到物業管理條件后，通過招投標方式選聘物業服務企業，開展物業管理活動。
第七章法律責任及附則
第三十四條違反本實施方案規定的行為，國務院《物業管理條例》已有處罰規定的從其規定。
第三十五條違反本方案規定，開發建設單位未按規定配備物業管理用房的由縣行政主管部門責令限期改正，并對工程不予竣工驗收。
第三十六條開發建設單位未通過招投標方式選聘前期物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的由縣物業管理行政主管部門責令撤出，并沒收違法所得。
第三十七條物業服務企業無顧單方終止合同，給業主造成損失的由物業服務企業負責賠償，并承擔相應的法律責任。
第三十八條業主未按照前期物業管理服務協議、物業管理服務合同交納物業服務費的物業服務企業可以按照應繳金額的0.5%按日收滯納金。拖欠物業服務費六個月以上的物業服務企業可向人民法院申請支付令或提訟。
篇（3）
一、物業管理公司的資質要求：
為了加強和促進物業管理工作的健康發展，保證物業管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級
1．一級物業管理企業資質必備條件：
(1)管理物業規模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業在20萬平米以上；
(2)管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同)；
(3)管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈，且管理達標面在50％以上；
(4)企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上；
(5)具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；
(6)企業經營年限必須在3年以上；
(7)企業注冊資本50萬元以上(含50萬元)
2．三級物業管理企業資質必備條件：
(1)管理物業規模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業1萬～5萬平米；
(2)有中級專業技術職稱管理人員3人以上；
(3)企業注冊資本10萬元以上(含10萬元)；
3．處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。
對于物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。
物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料
1、內資企業(全民、集體、股份制、股份合作制)
(1)物業管理公司資質申請報告；
(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
(3)管理章程；
(4)公司法定代表人任命或聘任書；
(5)驗資證明；
(6)經營場所證明；
(7)擁有或委托管理物業證明(委托管理協議書)；
(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；
(9)其他有關資料。
2．外商投資企業(含中外合資、中外合作、外商獨資)
除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。3．私營企業
(1)業主身份證明(復印證)；
(2)業主的工作簡歷；
(3)申請資質審批的報告；
(4)管理章程；
(5)驗資證明；
(6)經營場所證明；
(7)擁有或委托管理物業的證
明；
(8)雇員的名冊；
(9)專業技術人員的資格證書；
(10)其他有關資料。
二、物業管理公司資質審批程序
國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全后，在一定時間內(通常規定為兩個星期內)審核完畢，符合經營資質條件的，核發批準文件，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續辦完后才能對外營業。
三、物業管理公司設立和工商登記
(一)組織機構設立物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
(二)工商登記根據《公司法》有關規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業管理是一個新興行業，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。
1．物業管理公司的經營宗旨物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：
(1)物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個復雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性循環，促進我國住房制度改革的深化。
(2)對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值，延長其使用壽命，最大限度地實現社會財富的節約。(3)物業管理的對象是物業，服務對象是人。所以應以業主(使用人)為對象，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。
(4)發揮物業的最大使用功能，為業主(使用人)創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。
(5)履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力于全社會的文明和進步。
篇（4）
為使管理處各項工作能正常開展，及時糾正各項不合格服務，以防問題的發生。
2.0范圍
對管理處的各項工作進行自檢，自查包括物業管理處周檢、班組日檢。
3.0職責
3.1管理處主任負責安排對各項服務進行監督、檢查，負責組織周檢，并對現場進行巡視和指導。
3.2各班組主管作為檢查人員對所分管的服務進行日檢。
4.0自查內容
1）管理處內務巡查內容：
A．儀容儀表：按規定著裝
B．服務態度：說話和氣，使用文明用語
C．工作紀律：按時上下班，上班遵守紀律
D．文案記錄：記錄清楚、不弄虛作假
E．辦公環境：清潔衛生、擺放整齊、無垃圾堆放
2）物業服務巡查內容：
A．違章：如違章裝修、亂搭亂建、墻壁亂畫、亂張貼、乞討人員等現象。
B．維修：是否有安全隱患，
C．治安：有無可疑人員、推銷人員和其他的治安可疑情況等。
D．車輛管理：是否按規定進行登記，是否阻礙交通，擺放是否有序。
E．清潔：是否達到公司要求。
5.0程序
5.1時間安排，日檢：班組主管每日上午、下午個巡視一次，記錄一次。
周檢：每周一下午，檢查上周的服務情況，因特殊原因可提前或滯后。
5.2現場自查過程中，應客觀、公正地進行檢查，檢查人員應認真判斷，發現不合格應取的受檢人員的認同，將結果記錄在“工作日記”中。
5.3自查記錄應在“工作日記”中列出自查的重點、巡視的范圍。
5.4自查中主要記錄發現的問題，對業主的提議、建議幾自己在工作中發現的需加強管理、提高服務質量等方面的想法也應該做好記錄。
5.5自查中發現的問題，分類進行處理：
A．收集的管理意見，需管理處決策的上報管理處主任，需公司決策的上報公司有關人員。
B．輕微不合格在日檢、周檢中關閉處理。
C．嚴重不合格，填寫“不合格服務處理表”。
D．發現違章行為按公司規章制度執行。
篇（5）
鑒于目前**各安置小區現狀，特提出關于****物業管理有限公司啟動運營的方案，僅供討論、參考。
目前，**區塊5個安置房小區由****物業管理有限公司開展應急管理，且在**股份經濟合作社的監管下，****物業管理有限公司自行招聘物業經理、人事專員、出納、行政、保安、保潔等必要的工作人員，獨立成立一支專業隊伍，對**區塊的安置小區進行直接管理。
針對**區塊5個安置房的建筑面積等實際情況，現將每個小區及公司的人員配置匯報如下：
一、**家園：物業主任1名，物業客服1名，保潔8名，保安4名。
二、**北苑：物業主任1名，物業客服1名，保潔5名，保安4名。
三、**南苑：物業主任1名，物業客服1名，保潔4名，保安4名。
四、**：保潔2名，保安2名。
五、**：保潔1名。
六、工程人員：6名。
七、水電工：1名。
八、消控人員：3名
九、保安隊長：1名。
十、會計、出納：2名
十一、物業總管：1名
篇（6）
中國改革開放初期，誕生了一批物業管理公司。物業管理只是服務業的一個分支，是服務業發展的必然趨勢。目前國內的物業管理公司的數量已超過2萬家，各家公司的規模也越來越大。但是國內物業管理的問題日漸清晰，物業管理的專業化、規范化、人性化程度急待提高，物業管理者應該通過專業化的、規范化的、人性化的服務，為業主們創造良好舒適文明的生活環境。
電話是物業管理人員與業主之間溝通的重要工具，應該說這樣工具的重要源于現代人對時間的珍惜、對便利的渴望。業主希望一個短信能解決的問題，就不應該讓業主親自跑腿；業主希望一個電話就能了解的問題，就不應該讓業主上上下下的爬樓梯。業主如果遠在“他鄉”，亦能了解家中的情況那么就必須提供這樣的設備讓客戶有了解的機會。業主是上帝，業主是物業管理公司應該服務好的對象。而把這些問題統統解決掉，并不是難事，只要擁有紐頓蘭科技的物業管理呼叫中心系統。本系統能夠很好的幫助管理實現與客戶之間的無限溝通，它的電話前端電話接入部分是以物業管理公司的業務流程模式設計的，同時它后端的還把物業管理公司的主要部門——管理部、財務部、園藝綠化部、清潔部、保安部、技檢部、飲品派送部、辦公室等融合在一起。這套系統是一種以客戶為中心的全新的服務方式，是物業管理公司提供服務質量的良好的解決方案，應該成為每個物業管理公司客戶服務體系中的必要組成部分。
系統功能
1、交互式語音應答(IVR)
交互式語音應答可以由系統自動播放預先錄制好的語音文件，也可是從數據庫實時調取的文字信息，然后通過TTS（文本轉語音）實時地播放出來。這些系統平臺自動的回答能節省人工成本減少人工的重復性工作，從而有力的提高工作效率。可以有自動的語音的業務咨詢，自動播放的公告信息，物業管理公司
的政策說明以及其他一些業主關注的但又不必單獨設立人工坐席來解決的問題。
2、智能話務分配
這些傳統的呼叫中心必備的功能。當然也是物業管理呼叫中心系統必不可少的一部分。物業公司的業主數量很多，但是使用呼叫中心系統的業主的數量會隨著時間的不同而不同。所以在選擇外線和坐席的數量時，要以平均狀態為準，只有這樣做才符合經濟性原則。以平均狀態為準必然造成高峰時期，會有很多的業主打不進電話去。智能話務分配能夠很好的解決這個問題。它能最大限度降低業主煩躁感，并能在業主斷線的情況下，記錄下電話以便及時的回撥過去。至于將電話分配到那個坐席，有多種方式，可以任意選擇，可以平均分配，可以按照工號分配，可以按照業務量的多少分配。這種靈活的分配方式為管理者提供了很大的便利。
3、自動傳真服務
傳真是與外界溝通的重要工具。以傳真方式向這些業主發送信息。當然業主也可以通過傳真主動索取相關資料，信息。坐席人員可將收到的傳真以圖片的格式保存在相關的路徑下，也可以以任意電腦可識別的格式發送傳真給業主。
4、自動收發短信
短信是一種經濟實惠的溝通方式
，無論是個人業主還是公司法人，都很喜歡這種方式。以短信的方式進行規章制度的宣傳，停電停水通知、欠費通知、客戶欠費催繳等也可以采取這種方式。
5、電子郵件的收發管理
電子郵件是商務領域的重要的溝通手段。其使用的形式與短信、傳真類似。
6、呼叫管理監控
主要是對坐席人員與業主之間通話的錄音與監聽，這樣能夠實現對坐席人員工作態度與工作的質量的檢驗，實現高效辦公。有多種錄音方式，多種備份方式，多種查詢方式。
7、人工坐席服務
篇（7）
深入貫徹落實物業管理法規政策和市委市政府《關于進一步加強物業管理工作的意見（試行）》（x委發〔2013〕x號）及上級相關會議精神，以創建全國文明城市和國家服務業綜合改革試點為契機，以提高居民居住環境質量和服務滿意度為目標，以推進物業服務標準化、智能化為重點，以創新創優為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務，實現全市物業管理服務水平跨越式提升。
二、工作重點
（一）加快推進物業服務標準化、智能化。一是推進物業服務標準化。國家、省制定的新的《物業服務標準》即將下發，各單位要嚴格執行，構建多層次、多等級、多業態的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業服務企業開展標準化建設，強化監督檢查，促進物業服務行業規范發展。二是支持智慧物業建設。貫徹落實物業管理行業發展指導意見，結合智慧城市（智慧社區）建設，各縣（市）區都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業典型，試點、推廣智慧物業小區應用系統，建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理等智能化物業服務綜合管理應用，拓展物業企業經營區域與范圍；鼓勵物業服務企業和社會資本對已建成小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化、信息化，推動互聯網技術與物業管理服務的深度融合，提升物業服務標準化、智能化水平。
（二）抓好老舊小區長效管理機制建設、鞏固老舊小區整治成果。根據《市政府辦公室關于印發〈2017年市區老舊小區環境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發﹝2017﹞x號）精神，各區要認真研究分析整治后老舊小區的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養護”的“四個基本”要求，對成片小區全部實行市場化運作的物業管理模式，提高專業化物業（準物業）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區、市場化保潔等多元化的物業管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關于調整xx市城市長效管理考核辦法有關內容的通知》（徐城管委發〔2017〕1號）規定和要求，把市區老舊小區整治后長效管理列入對主城區各區、街道辦事處每月、年度專項考核重要內容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區各區、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區整治后的老舊小區竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統一部署和要求，各有關縣（市）區要積極做好鐵路宿舍“三供一業”的物業移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區環境綜合整治成果，營造老舊小區宜居環境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數和老舊小區管理水平，為創建全國文明城市打牢基礎。
（三）強化前期物業招投標市場管理。嚴格執行普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，做好前期物業管理招標備案工作和中標企業的備案工作，切實維護業主的合法權益。積極推進xx市前期物業管理招投標評標系統建設，努力實現全市前期物業管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家庫資源。要積極研究探索優化物業服務企業選聘機制，加強前期物業管理招投標監管，改革物業項目招標中評標分值構成權重比例，加大投標物業企業業績、誠信度、服務質量、品牌、企業及項目獎懲等在投標中的比重，優選好的物業服務企業進入物業市場，使物業服務企業在源頭上優勝劣汰；鼓勵政府購買物業服務和業主大會重新選聘物業企業進入物業招投標市場，規范物業服務招投標市場秩序。按照《xx市物業服務質量考核標準與細則》（徐政辦發﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業的物業項目服務質量的監督、檢查，加大考核力度，確保新建物業項目交付一個管好一個。
（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內部管理信息系統，開設維修資金專題網頁。健全完善使用維修資金工程企業備案庫，解決申請人選擇施工企業難、質量難保證等問題。多層面開展維修資金業務法規培訓，引導業主委員會、物業公司、施工企業等規范使用維修資金。
（五）繼續抓好平安物業創建工作。根據市綜治委《關于印發關于深入推進系列平安創建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關于印發xx市平安物業創建工作方案的通知》（徐物創辦發〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續開展平安物業創建工作。各物業管理項目要以構建平安和諧小區為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設和基層基礎工作為重點，以強化住宅物業小區治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設，進一步落實社會治安防范措施，保障物業管理小區居民生命財產安全，營造和諧、穩定、文明、安全的人居環境。通過開展平安物業創建活動，物業小區內安全事故、治安和刑事案件等發生率逐年下降，不發生因物業服務措施不到位而引發的有重大影響的惡性事故、案件和群體性事件，維護社會的和諧穩定。按照2017-2018年三年創建方案要求，2017年，各縣（市）區物業小區創建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現出一批平安建設的示范單位。
（六）繼續做好省“931”環境綜合整治工作。依據省“931”環境綜合整治行動續接兩年計劃和市2017年“931”環境綜合整治行動續接工作考核細則（暫行），各縣（市）區要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節點，抓住整治關鍵環節，采取扎實有效措施，確保整治質量。按照市整治辦統一部署和要求，局物業管理處要對各縣（市）區2017年省“931”整治工作（老舊小區整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。
（七）開展市區創建文明城市優秀物業小區評選活動，提高小區創建全國文明城市成效。2017年，是我市創建文明城市的最后一年，也是決定創建成敗最關鍵的一年。為深入推進物業小區全國文明城市創建工作，規范物業管理行為，提升物業服務質量，經研究，決定在市區范圍內繼續開展創建全國文明城市優秀物業管理小區評選活動。創建工作以《xx市推進全國文明城市創建工作實施方案》為指導，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據，通過推動物業小區物業創優，促進小區全國文明城市的創建，進一步提升物業小區物業管理整體水平。通過創建，物業管理小區創建全國文明城市氛圍濃厚，小區物業服務規范，小區環境整潔優美，業主文明素質明顯提升，形成一批帶動全市小區創建的示范小區，并按照《xx市創建全國文明城市優秀物業管理小區檢查評分標準》，達到80分以上的物業管理小區占80%以上，物業費的收繳率80%以上，業主對創建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創建獲獎物業企業除給予一定物質獎勵外，在獲獎后的一年內參加招投標時分別給予一定加分，對創建不積極、服務質量差的物業服務企業給予相應處罰，記入物業服務行業“黑名單”。通過創優評選活動的開展，推動小區物業管理水平進一步提升。
（八）組織示范物業項目評價工作。根據省住建廳關于開展省級示范物業管理項目評價工作相關文件精神，以及《江蘇省省級示范物業管理項目服務質量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關行業規范，結合我市現代服務業綜合試點城市對物業管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區、市、省三級示范物業項目評價工作。圍繞提升居民居住環境質量這一目標，突出“規范行為、誠信服務、質量提升”物業服務項目評價核心環節，自下而上開展物業服務項目評價工作。各縣（市）區先行開展，評選出各縣市區示范物業項目，參加xx市年度示范物業項目評選；評選出的市級示范物業項目，再擇優申報江蘇省年度示范物業項目。通過選樹一批縣（市）區、市、省三級示范物業項目，并充分發揮示范物業項目的引領、帶動作用，推動我市物業管理水平和服務質量跨越式提升。
（九）加強對物業企業事中事后監管的研究探索。物業服務行業是現代服務業的重要內容，社會各界關注度比較高。二級及以下物業企業資質審批取消后，物業服務行業如何健康規范良性發展，是個新課題，新挑戰，機遇與挑戰并存。各縣（市）區物業主管部門要研究探索二級及以下物業資質審批取消后，在國家、省有關監管的意見出臺前，加強物業企業事中事后監管的方法、路子，并針對工作中出現的問題及時采取切實有效措施，確保物業管理和物業行業發展健康有序。
三、要求及措施
（一）優化服務措施。今年，全市物業服務行業要把服務作為各項工作的出發點和落腳點，一方面，各級物業管理部門要為物業服務企業做好服務，為企業解難題，化解矛盾，要深入一線做調研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業服務企業營造一個良好的發展環境；另一方面，物業服務企業要做好為業主服務工作，把提高服務質量作為企業生存發展的根本，要強化服務理念，優化服務措施，以服務贏得業主，以服務拓展市場。同時，各物業服務企業要實現跨越式發展，就要轉變思想觀念，與時俱進創新工作思路和舉措，在創新中推動發展。
（二）落實屬地管理。物業屬地管理是《江蘇省物業管理條例》的規定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內容。按照“市級指導、縣（市）區級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業管理責任，堅持社區日查、辦事處周查、縣（市）區（物業主管部門）月查并通報，把物業管理日常監管落到實處。各縣（市）區要突出問題導向，指導街道辦事處、社區居委會抓好物業企業退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業主委員會建設指導，嚴格業主委員會成員資格審查，指導、規范小區公共收益管理，提高業主自我管理能力和水平，保障物業企業與業主合法權益。
篇（8）
為認真貫徹落實市委、市政府關于加強“平安溫州”建設的有關要求，根據市房管局《關于在全市開展創建“平安物業”活動的實施意見》（溫房字〔〕27號）和區平安辦、區綜治委《溫州市鹿城區行業基層平安創建重點工作責任制》、《溫州市鹿城區社會治安綜合治理重點工作責任制》（溫鹿綜治辦〔〕2號）文件的要求，結合溫州市鹿城區實際，制訂如下創建實施工作方案。
一、指導思想
深入學習實踐科學發展觀，緊緊圍繞爭創“平安溫州市鹿城”的目標，以開展創建“平安物業管理小區（大廈）”活動為載體，增強物業服務企業參與創建的責任感、使命感，進一步完善物業管理小區的安全防范體系，形成物業服務企業、業主、業主委員會、社區密切配合、齊抓共管的創建工作機制，督促物業服務企業貫徹《物業管理條例》等物業管理法規政策，依據物業服務合同約定，進一步規范物業服務行為，履行協助做好小區安全防范工作的義務，筑牢思想防線，提高防范意識，落實防范措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進“平安溫州市鹿城”建設深入開展。
二、創建目標
通過開展創建活動，使溫州市鹿城區物業管理小區（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發生率穩中有降，不發生因物業管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件和,力爭通過三至五年的努力，全區85%的物業管理小區（大廈）達到新一輪平安創建的要求。
三、創建范圍
溫州市鹿城區已經實施物業管理的小區（大廈）
四、創建標準
1、物業服務單位與街道（鄉鎮）綜治委簽訂社會治安綜合治理責任書并抓好落實；
2、物業管理小區內必需的管理人員持證上崗率和到位率達100％，履行物業服務合同約定聘用的秩序維護員能滿足小區治安防范工作需要；
3、物業管理小區內按照物業服務合同約定設立固定值班崗和流動巡邏崗，制訂巡邏計劃，秩序維護員按照計劃晝夜巡邏；
4、物業管理小區有制訂日常防范和應急預案，且定期組織開展安全防范知識培訓和處置突發事件的實戰演練；
5、在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防范的重點部位統一設置文明規范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁止事項；
6、物業服務單位對物業裝修裝飾的登記備案率達100％，與業主簽訂室內裝修服務協議，組織開展巡查，及時發現和制止違法違規裝飾裝修行為并報告有關主管部門；
7、物業管理小區內消防安全設施按規定標準加強維護，并保證能正常使用，各類消防安全隱患及時得到整改；
8、居民樓二層以下住戶的窗戶應當采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；
9、物業管理小區執行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，物業服務單位加強對樓宇對講、電視監控等技防設施的管理并運轉正常；
10、物業管理小區內全年不發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故，不發生居民入室、單位入室盜竊案件、機動車被盜案件；
11、業主對物業管理小區治安滿意率達到90%以上。
五、實施步驟
1、宣傳動員階段（5月）。召開全區物業服務企業落實創建“平安物業管理小區（大廈）活動”工作大會，學習傳達上級指示精神，部署創建工作任務，并確定創建示范點。
2、開展創建階段（6月-10月）。各物業服務企業積極開展“平安物業管理小區（大廈）活動”創建工作，各房管所聯系街道辦事處和相關部門做好指導工作，確定考核制度。
3、企業自查階段（11月）。各物業服務企業對各自一年來開展創建活動情況進行自查，總結經驗教訓，提出下步的工作思路，并將書面自查報告報房管部門。
4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業自查鄉鎮（街道）初評推薦的基礎上，會同相關部門對各物業服務企業創建活動情況進行復查考評。
六、考評方式
創建活動每年組織一次考評。由物業服務企業申報，各鄉鎮（街道）初評推薦，最后由區房管部門牽頭，會同相關鄉鎮（街道）、部門共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區授予“平安物 業管理小區（大廈）”稱號并授牌。對因領導不重視、措施不得力而發生重大安全事故的小區，予以一票否決，依據物業管理法規政策進行處罰，直至注銷物業服務企業物業管理資質。
七、創建要求
篇（9）
第二條本州各鄉村規劃區內住宅區物業管理適用本辦法。本方法所稱住宅區包括住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。
指業主通過選聘物業服務企業，本方法所稱物業管理。由業主和物業服務企業依照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條本州各鄉村規劃區內住宅區物業應當逐步建立業主自治與物業服務企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
第四條房地產行政管理部門是物業管理的行政主管部門。負責做好物業管理的有關工作。
開發區、街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門負責轄區內物業管理的監督、管理、協調工作。
第二章業主自治管理
第五條住宅區入住率達到50%以上或者住宅區房屋交付使用滿2年時。選舉發生業主委員會；首次業主大會也可由業主自行組織召開。
業主可以委托人列席。公房承租人和其他人根據委托的權限享有表決權。列席業主大會的業主所代表的表決權必需逾越入住業主的半數方可召開業主大會。每擁有一成套住宅的業主享有一票表決權。公房出租人可以書面委托承租人列席。
第六條業主委員會是業主大會的執行機構。可以連選連任；不稱職的業主大會可予以撤換。
其組成人員不得在選聘的物業服務企業中兼職。業主委員會不得從事與物業管理無關的活動。
第七條業主委員會每年至少組織召開一次業主大會；經20%以上業主提議。應當經出會的業主所代表的表決權過半數通過。業主委員會會議由業主委員會主任根據物業管理需要組織召開。業主委員會作出的決定，應當經業主委員會組成人員過半數通過。
對住宅區內全體業主、使用人具有約束力。業主大會和業主委員會作出的決定以及業主大會通過的業主公約。
第八條業主大會行使下列職權：
一）制定修改業主大會議事規則、業主公約；
二）選舉業主委員會或者撤換業主委員會委員；
三）審議并通過業主委員會章程、物業服務合同；
四）籌集、使用專項維修資金；
五）監督業主委員會工作。
六）決定物業管理的其他重大事項。
一）召集業主大會會議。演講物業管理的實施情況；
二）根據業主大會的決定。簽訂物業服務合同；
三）審定物業服務企業提出的物業管理服務年度計劃、物業共有局部的維修計劃、財務預算和決算；
四）聽取業主、使用人的意見和建議。
五）業主大會賦予的其他職責。
第十條業主大會、業主委員會的活動經費在物業服務費中列支。
第十一條業主委員會應當自被選舉之日起30日內將業主公約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單和章程報所在地的房地產行政管理部門備案。
第三章前期物業管理
第十二條本方法所稱前期物業管理。建設單位委托物業服務企業所進行的物業管理和服務。
第十三條新建住宅區在規劃、設計時。
物業區域內的供水、供電等實行一戶一表。建設單位應當依照規劃設計的要求建設或者預留物業管理服務的各項設施。
建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的經所在地的房地產行政管理部門批準，第十四條規劃建筑面積3萬平方米以上以單元式住宅為主的或者1萬平方米以上以獨立式住宅為主的新建住宅區。可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十五條建設單位應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
建設單位應當與物業買受人簽訂物業買賣合同。物業買賣合同約定事項應當與前期物業服務合同內容一致。新建住宅區物業出售時。
前期物業服務合同、物業買賣合同至業主委員會與其選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止。
第十六條前期物業管理期間、房屋交付使用前所發生的物業管理費用。由建設單位與物業買受人在物業買賣合同中約定承擔。
第十七條建設單位應當依照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。第十八條建設單位應當在新建物業驗收合格后。
一）竣工總平面圖。配套設施及地下管網竣工圖等竣工驗收資料；
二）設施設備的使用說明書、電路示意圖；
三）建筑工程、市政、環保、綠化等相關工程驗收資料；
四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
五）其他必要資料。
物業服務企業應當將上述資料移交給業主委員會。前期物業服務合同終止時。
第四章物業服務企業
第十九條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第二十條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。并按照核定的資質等級從事物業管理服務活動。
持證上崗。從事物業管理的人員應當經過培訓考核并頒發崗位證書。
本州從事物業管理活動的應當到州房地產行政管理部門備案。已獲得國家統一制發的物業服務企業資質等級證書的州外物業服務企業。
第二十一條業主委員會成立后應當及時續聘或者通過招投標重新選聘物業服務企業。將物業服務合同報所在地房地產行政管理部門備案。
第十八條規定的資料。物業服務企業銜接物業時。
第二十二條物業服務企業享有以下權利：
一）制定物業管理服務制度和措施；
二）依照物業服務合同的約定收取物業服務費；
三）制止物業管理區域內的違章行為；
四）對造成物業損失的代表業主要求責任人予以賠償；
五）法律法規規定的其他權利。
物業服務企業應當履行以下義務：
一）履行物業服務合同。
二）書面告知業主、使用人物業使用、維護的要求和注意事項及相關規定；
三）定期向業主委員會演講和公布物業管理實施情況和物業管理費用收支情況；
四）接受業主、業主大會、業主委員會的監督；
五）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；
六）法律、法規規定的其他義務。
第二十三條物業服務企業從事下列物業管理服務事項：
一）住宅區共有局部的使用管理、維修養護和更新；
二）房屋共用設施中水泵、電梯等設備的運行、管理和維護；
三）綠化養護；
四）協助公安機關進行消防平安、治安防范服務；
五）清掃、保潔服務；
六）車輛進出和停放管理；
七）依照業主、使用人要求。
八）物業維修專項資金的帳務管理；
九）住宅區工程建設和維修檔案資料的保管；
十）其他物業管理服務事項。
第二十四條物業服務企業可以通過招投標等方式聘用專業服務公司承擔專項物業管理服務。但不得將物業項目整體轉讓給他人管理。
第二十五條物業服務企業應當自物業服務合同終止或者解除之日起30日內。移交物業管理用房和有關資料，并報所在地房地產行政管理部門備案。
第五章物業的使用與維護
第二十六條業主、使用人和物業服務企業應當依照設計合
不得改變公共建筑和共用設施的使用性質和用途；確需改變的應當依法料理相關手續。理使用物業。
第二十七條在住宅區物業使用中禁止下列行為：
一）損壞房屋承重結構。
二）占用、損壞共有局部。
三）亂拋亂倒垃圾。亂停放車輛；
四）排放有毒、有害物質或者發出逾越規定規范的噪聲；
五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
六）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
有權予以勸阻、制止；對物業造成損壞的有權要求行為人恢復原狀或者依法賠償損失。業主委員會和物業服務企業對住宅區內發生的前款所列行為。
第二十八條業主或者使用人裝修房屋前應當事先告知物業服務企業。
一）裝飾裝修工程的實施內容、期限。
二）廢棄物的清運與處置；
三）物業外立面防盜窗、空調及太陽能等的裝置要求；
四）禁止行為和注意事項；
五）違約責任；
六）其他需要約定的事項。
發現違反協議和有關規定的行為，物業服務企業應當依照裝飾裝修管理服務協議實施管理。應當立即制止并督促改正；對拒不改正的應當及時告知業主委員會，并報有關部門依法處置。
第二十九條住宅區物業除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外。
第三十條房屋共用部位、共用設施維修時。
第三十一條業主、使用人設置、使用自用設備可能危害房屋平安及公共安全的物業服務企業應當責令其及時消除隱患；拒不消除的由業主委員會委托物業服務企業代為消除。
第三十二條住宅區內由相關專業管理機構管理的設施。
第三十三條單位和個人在住宅區內進行管線等施工。并與業主委員會或其委托的物業服務企業簽訂協議，施工后按協議恢復原狀或者賠償損失。
第三十四條利用物業設置廣告等經營性設施的應當征得相關業主、業主委員會和其委托的物業服務企業的書面同意。并支付設置費用。
第三十五條物業管理區域內的機動車停車庫應當提供給本物業管理區域的業主、使用人使用。停車位有空余的可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。
物業管理區域內機動車停車管理服務統一由物業服務企業或者其委托的專業停車管理單位負責提供。
物業管理區域內機動車停放應當遵守以下規定：
一）遵守業主大會決定、業主公約和住宅小區機動車輛停車管理制度。
二）依照規定或約定交納停車管理服務費用；
三）禁止占用、堵塞消防通道等。
第六章物業管理用房
第三十六條建設單位應當依照《建設工程規劃許可證》載明的總建筑面積。
一）總建筑面積在10萬平方米以下的項目。但建筑面積最小不得低于50平方米，間數不少于2個自然間；
二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目。逾越局部按2‰的比例配置；
三）總建筑面積在20萬平方米以上的項目。超越20萬平方米局部按1‰比例配置。
上期未配置或配置的物業服務用房達不到本辦法要求的下期建設中除按規定規范配置外，本方法實施前已在分期建設的住宅物業。還要對上期開發建設的物業服務用房進行適當的補充配置。
簡易門衛房，共用部位、共用設施設備使用的房屋。地下室，人防工程以及室內層高不足2.20米的房屋不計入物業管理用房面積。
第三十七條建設單位應當在規劃報建圖紙中明確標明物業管理用房的位置和建筑面積。與建設項目同步設計、同步施工。
第三十八條物業管理用房。符合消防、環保、衛生等方面的要求。經驗收合格后，縣市房地產管理部門的監督指導下，建設單位應當與物業服務企業對物業管理用房進行交接驗收。
應當一并對建筑區劃內依法屬于全體業主的物業管理用房申請登記，第三十九條建設單位在申請房屋所有權初始登記時。由房地產行政管理部門在房屋登記簿上予以記載。房地產行政管理部門受理房屋預售許可和房屋所有權初始登記時，應當依照房地產行政管理部門確認的手續核查并注明物業管理用房的位置和面積。
首期交付使用時物業管理用房面積應當不低于應交面積的50%房屋交付使用過半的物業管理用房應當全部交付。物業管理用房按規劃要求在末期建設的建設單位應當無償提供符合本辦法要求的臨時物業管理用房。第四十條分期建設的住宅物業。
第七章物業管理費用
第四十一條物業管理費用由物業管理服務費和物業專項維修資金構成。
第四十二條物業管理服務費包括綜合管理服務費、車輛管理服務費和特約服務費。
綜合管理服務費、車輛管理服務費依照屬地管理由物價行政管理部門會同房地產行政管理部門依照住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統一的指導價。指導價應當根據合理、質價相符、與社會經濟發展水平相適應的原則依法確定。綜合管理服務費、車輛管理服務費的具體規范由業主委員會與物業服務企業參照指導價協商確定。
特約服務費由當事人與物業服務企業協商確定。
第四十三條物業服務企業應當依照本方法規定和物業管理服務合同的約定據實收取物業管理服務費。
業主承擔連帶責任。業主應當按時、足額交納物業管理服務費；業主將房屋出租的應與承租人就物業管理服務費的交納簽訂書面協議。業主與使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費的從其約定。
第四十四條物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費。由業主從領取鑰匙之日起繳納。
第四十五條一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的應當建立專項維修資金。專項維修資金的主要來源如下：
一）商品住宅業主依照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。
二）出售公有住房的依照下列規定交存住宅專項維修資金：1業主依照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。
2售房單位依照多層住宅不低于售房款的20%高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
三）依照規定收取的經營性設施設置費用和車輛停放費用以及其他物業維修資金。
第四十六條物業專項維修資金應當開設專戶。按棟立帳，專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修。
應由物業服務企業編制維修工程預算，房屋共用部位、共用設施設備維修需要使用專項維修資金時。經業主委員會審核后報經專項維修資金主管部門批準。工程竣工后，由業主委員會組織驗收、審核工程決算。
第四十七條物業專項維修資金缺乏時。業主應當依照業主大會的決定交納物業維修費用。此期間發生的維修費用分別由住宅區內全體業主和整棟房屋全體業主依照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承當。
第四十八條房屋權屬發生轉移。由原業主與受讓人協商清算。
第四十九條物業管理服務收費應當明碼標價。接受物價等行政管理部門和業主、使用人的監督。
第五十條物業管理區域內。
物業服務企業接受委托代收前款費用的不得向業主收取手續費等額外費用。
第八章法律責任
第五十一條違反本辦法規定。
第五十二條建設單位、物業服務企業、業主和使用人違反合同約定的應當承擔相應的違約責任；造成損失的應當承擔賠償責任。
篇（10）
一、工作任務
XX鎮政府負責城區229個無主管小區規范化物業管理。其中X社區X個，X社區XX個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區XX個，XX社區X個，XX社區X個。2021年底縣城區老舊小區物業管理覆蓋率達到100%。
二、工作時限
按照工作部署，老舊小區物業管理覆蓋率在6月底前完成30%，10月底前完成80%，12月底前達到100%。
三、分類實施
（一）基礎條件較好的單位家屬樓院。
須引入專業化物業企業進駐管理。
（二）基礎條件一般的小區。
無法引入專業物業管理企業的樓院、單位家屬院，由責任單位進行管理。其余的由XX鎮組織成立業主委員會或居民議事小組（黨員議事小組），由業主委員會或居民議事小組自治管理。
（三）單棟樓院的小區。
劃片進行物業管理，由社區委派網格長或樓院長成立流動物業進行管理。
四、方法步驟
推進督導工作從2021年3月下旬開始至12月底，分三個階段進行：
第一階段：標準制定及部署發動（3月11日至3月31日）
縣住房和物業中心制定老舊住宅小區物業規范化管理標準及具體內容，下達任務清單，組織專家指導、評定，建立進度臺賬，推進任務落實。
第二階段：全面推進（4月1日至10月31日）
XX鎮成立督導組深入各社區開展推進督導活動，督促各社區、責任單位根據任務清單和時間節點抓好落實。每月在項目現場召開一次推進觀摩會議，每月排名通報。匯總專項督查進展情況和存在問題，提出針對性的意見建議，推動項目順利實施。
第三階段：評價驗收（11月1日-12月31日）
縣住房和物業中心、XX鎮對全縣老舊住宅小區物業管理實施情況進行驗收，并對完成情況進行公示。邀請縣文創辦、縣人大代表、縣政協委員、新聞媒體和相關部門等參與現場驗收。
五、組織領導
成立XX縣物業管理重點民生實事工作領導小組。由縣政府分管負責同志任組長，縣政府辦分管負責同志、縣住房和物業中心主要負責同志任副組長。縣紀委監委、縣委辦、人大辦、政協辦、組織部、人武部、老干局、縣督查局、黨校、法院、檢察院、發改委、教體局、科工局、公安局、民政局、財政局、人社局、自然資源局、住建局、交通局、水利局、農業農村局、商務局、文廣旅局、衛健委、應急局、審計局、市場監管局、扶貧辦、稅務局、融媒體中心、住房和物業中心、糧食和物資中心、移民工作服務中心、供銷社、社保中心、公路事業發展中心、道路運輸服務中心、郵政局、煙草局、供電公司、淼源水務、熱力公司、聯通公司、人行、工商行、農行、建行、農商行、農發行、郵政銀行、壽險公司、XX鎮、北冶鎮、交警隊、縣醫院、中醫院、二院、新華書店、醫藥公司、石油公司相關負責同志，XX鎮相關社區主要負責同志為成員。領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住房和物業中心，縣住房和物業中心主要負責同志兼任辦公室主任，負責該項工作的督導推進。
六、工作要求
（一）加強組織領導。
物業管理全覆蓋工作在縣物業管理領導小組的領導下進行，縣住房和物業中心負責制定標準、指導、培訓，XX鎮負責具體實施，各責任單位分工負責，密切配合，強力推進。XX鎮各社區要結合各自實際，制定轄區內物業管理工作計劃，發揮機關黨員、職工引領作用，成立業主委員會或小區黨員議事小組，未能成立業主委員會的小區按照住建部等10部委的文件精神，組建社區居委會主導下的物業管理委員會。
（二）營造宣傳氛圍。
各社區要通過條幅、展板、公告欄、新聞媒體等多種形式進行宣傳，提高社會各界對物業管理的認知度，積極參與，共建共享，共同推進，提升物業服務水平。
（三）嚴格考核獎懲。
縣物業管理領導小組按照年度物業覆蓋工作任務完成情況對責任單位進行考核獎懲。
附件：1．XX縣老舊住宅小區物業規范化管理標準（試行）
2．XX縣老舊住宅小區物業規范化管理考評辦法
（試行）
3．XX縣老舊小區物業服務項目評分標準
4．老舊住宅小區實現規范化管理臺賬
附件1
XX縣老舊住宅小區物業規范化
管理標準（試行）
1．公共環境衛生。小區（樓、院）路面、綠地、溝渠等公共部位每日至少清掃1次；按規定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產日清；雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次；定期開展“除四害”消殺。
2．公共秩序維護。有門衛的要建立公共秩序維護24小時值班制度，落實外來車輛、人員登記制度；無門衛的，要建立定期巡查制度，發現問題及時處理并上報相關部門；定期清理樓道雜物；無“飛線充電”等影響消防安全的行為，制止無效的，及時上報相關部門；發生突發事件時，應及時制止并報告相關部門。
3．綠化養護管理。綠地內無雜草、雜物等，各類喬灌木、草坪等植物修剪整齊，無病蟲害現象；無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養家禽等行為；有愛護綠化提示標識。
4．共用部位管理。對小區（樓、院）房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護保養，保證正常使用；對容易危及人身安全的設施設備要采取必要的警示提醒和防范措施；對私搭亂建等違法違規行為，應及時制止并報告相關部門；對房屋共用部位、共用設施需進行維修的，及時報告業主委員會或物業管理委員會，協助申請使用維修資金或籌集資金組織維修。
5．停車管理服務。合理規劃機動車停車位及消防車通道標線標識，引導和提醒業主有序行駛、規范停放管理，嚴禁侵占消防通道、公共通道等行為；勸阻、制止樓梯間停放非機動車；合理設置非機動車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，規范非機動車輛管理停放。
附件2
XX縣老舊住宅小區物業規范化管理
考評辦法（試行）
為進一步規范和提升我縣物業行業服務水平，促進物業行業健康發展，全面落實縣委、縣政府賦予的任務，結合物業行業實際，老舊住宅小區物業規范化管理，實現老舊小區物業管理全覆蓋。
一、考評對象
家屬樓院的責任單位、XX鎮。按照縣委縣政府年度民生實事的總體要求，組織開展老舊小區物業管理工作。
二、考評內容
老舊住宅小區物業規范化管理的內容應具備五大指標內容，設置對應的老舊住宅小區物業規范化管理小區管理標準結合小區實際配建情況進行評價，一是公共環境衛生；二是公共秩序維護；三是綠化養護管理；四是共用部位管理；五是停車管理服務。
三、考評時間
2021年7月底，初步對老舊住宅小區物業規范化管理小區進行現場評定打分，找差距、找不足，同時總結、推廣先進做法和經驗。12月底前，進行最終考評，確定是否達到老舊小區規范化標準，是否完成民生實事任務。
四、考評結果運用
根據年度分配計劃，圍繞考評指標內容逐條梳理，按照老舊小區物業管理規范化標準對各老舊小區進行年度考評。考評結果可采取評分制原則，滿分為100分，當滿足指標項85分以上（含85分），可認定為“XX縣老舊住宅小區物業規范化管理”達標小區。各責任單位可把“XX縣老舊住宅小區物業規范化管理”達標小區作為評選縣級先進和向上級優先推薦的重要依據。
附件3
XX縣老舊小區物業服務項目評分標準
序號
評分項目
大項
分項
評定單位計分
得分
得分
1
一、公共環境衛生
20
1.1
路面、綠地等公共部位每日至少清掃1次。
5
1.2
按規定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產日清；
3
1.3
雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次，并有記錄；
3
1.4
定期開展“除四害”消殺，防治鼠害、蟲害等有計劃，有措施，并有記錄；
3
1.5
管理區域內道路、綠化帶（綠地）、停車場、文體活動區域等共用場地無紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物，及時清理公共場地、道路的積雪、積水等；
3
1.6
對公共區域寵物活動按規定實施管理。
3
2
二、公共秩序維護
20
2.1
有門衛的要建立公共秩序維護24小時值班制度，落實外來車輛、人員登記制度，且有記錄；無門衛的，要建立定期巡查制度，發現問題及時處理并上報相關部門，有巡查和上報記錄；
7
2.2
樓道等公共通道無雜物堆積；
5
2.3
定期開展消防演練，有記錄；管轄區域內無消防隱患，有排查記錄；
5
2.4
無“飛線充電”現象；
3
3
三、綠化養護管理
20
3.1
綠地內無雜物、雜草等；各類喬、灌木、草坪等植物長勢良好，修剪整齊，無折損、斑禿現象；
8
3.2
各類喬灌木、草坪無病蟲害現象；
4
3.3
綠地內無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養家禽等行為；
5
3.4
醒目處設置愛護綠化提示標識；
3
4
四、共用部位管理
20
4.1
對小區房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護保養，保證正常使用；
5
4.2
對容易危及人身安全的設施設備要采取必要的警示提醒和防范措施；
5
4.3
區域內無私搭亂建現象。對私搭亂建等違法違規行為，應及時制止并報告相關部門；
5
4.4
對房屋共用部位、共用設施需進行維修的，及時報告業主委員會，協助申請使用維修資金或籌集資金組織維修；
5
5
五、停車管理服務
20
5.1
合理規劃機動車停車位及消防車通道標線標識，引導和提醒業主有序行駛；
5
5.2
車輛停放有序，無亂停亂放現象，無侵占消防通道、公共通道的行為；
5
5.3
合理設置非機動車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，有記錄，規范非機動車輛管理停放；
4
5.4
非機動車輛停放有序，樓梯間無非機動車輛亂停亂放現象。
6
附件4
老舊住宅小區實現規范化管理臺賬
序號
小區名稱
管理形式
管理單位
位置座落
建設年代
篇（11）
一、目標任務
1、宣傳貫徹黨在農村工作的各項方針政策、密切聯系群眾，了解民情民意，反映群眾呼
聲，改善黨群、干群關系，推進村的經濟發展。
2、幫助困難群眾落實脫貧解困措施，發展生產，增加收入，確保困難群眾有飯吃、有衣穿、有房住、切實改善他們的生活。
3、幫助有生產勞動能力的貧困戶尋找一項主業，掌握一項生產技能，有穩定的經濟收入來源，實現家庭人均收入逐步達到或超過當地人均收入水平。
二、工作措施
1、加大宣傳力度。村委會要充分利用標語、板報等方式，廣泛宣傳扶貧幫困的意義、作用和措施，擴大扶貧幫困的影響，爭取社會各界的支持，營造全社會參與扶貧幫困的良好氛圍。
2、落實扶貧責任。本單位按照“規劃到戶、責任到人”將干部職工編入結對幫扶貧困戶，采取每人幫扶二至五戶的辦法開展扶貧幫困活動，明確了扶貧責任人的目標任務。
3、加大“就業扶貧”力度。要在解決幫扶對象就業上下功夫，采取有效措施，廣避門路，千方百計尋找就業途徑，切實增強其“造血”功能。
