土地資產管理大全11篇

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油田的挖掘、建造等環節工作必須使用相應面積的土地，而我國的土地整體資源不足，由此油田企業必須要認真管理對應的土地資產，但是現在整體管理環節還存有較多的問題，油田企業負責人必須仔細思考，做到對土地資產的良好管理。

1油田企業的土地資產

油田企業的建筑、油井、站點、線路等設施都需要使用對應的土地，而這些土地資源正是企業的資產，油田企業的土地資產特征為：第一，需要的面積數較多，但是使用的過程之中，并不能做到“集中”，比如油井的位置邊不能夠再建造儲存的場所，而且石油、燃氣等必須要分別轉運，所以必須用較多的線路來設置；第二，石油、燃氣等在地下的位置只在幾個城市之中，所以企業可以選擇的土地整體面積較“固定”；第三，油田企業在規模層面還有一些差別，所以他們可擔負的土地面積也是不同的。

2油田企業對土地資產的管理環節工作現存問題

從油田企業的土地類別資產整體特征可以發現，企業必須對其予以管理，這樣才能夠使得開采環節良好進行，由此收益必定會得到了保證，但是現在對于土地資產相應管理環節工作來講，并沒有達到理想結果，主要的問題為：第一，油田各個企業并沒有把握到土地資產的真正狀況，包括面積數、使用需要的證件等；第二，企業如果能夠良好使用已擁有的土地，那么必然可以得到對應的收入。但是這必須要先把握到土地的擁有各方，這樣才能夠讓他們都得到對應的收入和權利，但是現在很多企業的負責方并沒有考量到這個方面的問題，在規定、文件等之中沒有記錄各方應有的土地數，安排每一方收入時，必定會有不正確的狀況[1]；第三，企業的資產之中，土地這個類別資產的價值會改變。所以企業需使得技術有一個提升，這樣在土地的價值有減小狀況的時候，才能使企業的收入不會有減少的狀況，但油田企業并沒有做好這個方面的工作[2]。

3油田企業如何管理好土地資產環節工作

油田企業在對土地資產予以管理的過程之中，還存在較多的問題，企業的負責方必須要思考解決的方法，尤其是對于土地公路管理這個環節工作的人員來講。

3.1負責方轉變觀念，設立對應規定

首先，油田企業的負責方需要對土地資產予以研究，把握到其真正內容以及需要被管理的緣由，然后加以重視，在這個基礎之上，學習管理的具體方法，包括向國外的企業學習；其次，設立對應的規定，先對土地資產做記錄，然后明確其類別，比如開采、運輸以及儲存這三個類別的土地，需要選擇對應的方法，以使得管理這個工作有一個較好結果；最后，建立專門管理的團隊，尤其是對于土地和公路管理部門，要把握管理工作的量，然后選擇人員的數量，最后對所有人員都要予以培訓，讓他們把握相應法律、知識以及工作的方法。這里需要強調一點，管理環節人員如果考量到了“新”狀況，必須與企業的負責人做出交談，以找到處治的方法。

3.2加強管理環節的力度

做好上一個環節工作之后，油田企業就要加強管理環節的力度。一方面，檢查已經記錄的土地資源的信息，然后檢查相應的證件是否已經辦理，如果有錯誤記錄或者是未記錄的信息，需要將其改正以及增加；另一方面，土地管理環節工作人員，要到油田的生產環節去進行具體檢查，由此及時考量到相應問題并予以解決。

3.3注意節約

除了上面兩個方法之外，油田企業的負責方還必須注意到節約：一方面，在選擇土地的時候，需先設定對應方案，然后運用三維立體相應軟件進行模擬，考量選擇的土地面積是否過多，由此做到節約，而且在選擇的過程之中，要思考使用閑置類的土地，如果找不到閑置的土地，再選擇農地[3]；另一方面，注意對操作環節人員的管理，尤其是對于打井和線路這兩個方面，在操作的過程之中，需要選擇正確的地點。另外，管理環節人員必須要不斷地學習，以及時把握到“新”狀況，由此對管理的方法予以提升。

4結語

總之，油田企業做好土地相應資產的管理工作，意義重大。企業土地公路管理環節人員必須要仔細思考。這里需要強調一點，國家也應進一步完備對應的法律、規定等，為油田企業能夠做好管理土地相應資產的工作提供規范。

作者:張心勤 單位:天津大港油田土地公路管理部

參考文獻：

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一、搞好油田土地資產管理工作的重要意義

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，也是經濟可持續發展的重要基礎。我國人多地少，隨著人口的增加和經濟快速發展，人地矛盾更加突出。所以，珍惜和合理利用每一寸土地，保護耕地，是我國的一項基本國策。油田企業屬于礦產采掘業，對土地的依賴性很強，在占用土地方面，具有點多、面廣、量大、用地性質復雜等特點，每年還需要新增大量的建設用地。因此，對于油田企業來說，合理有效地利用土地資源，切實加強對土地資產的管理，具有特別重要的現實意義。

土地是油田企業重要的生產資料，是企業資產的重要組成部分。我國國土資源尤其耕地資源供需形勢嚴峻，需要長期樹立憂患意識。要提高對土地資產管理重要性的認識，切實重視和加強土地資產管理，充分認識土地資產在企業生產經營中的重要地位和作用，不斷加大管理力度，在保護中開發，在開發中保護，努力提高土地資源利用效率，推動油田企業土地資產管理觀念的根本轉變，使石油企業員工真正懂得珍惜、愛護和用好每寸土地的意義和作用。

二、搞好油田土地資產管理的具體措施

以科學發展觀為指導，立足于可持續發展，深入落實基本國策，堅持依法用地，積極為勘探開發、產能建設及礦區建設服務，建立完善的土地資產管理制度，實現油田土地資產管理的現代化、信息化和法制化。

1.搞好土地資產管理的基礎工作。土地管理基礎工作包括對土地資料的統計、填報、登記工作等，要建立健全檔案信息，做到一地一檔，完整保存征地原始文件、賠償執行情況、雙方經辦人簽字和有關變更事項記載等。要搞好對劃撥或征用土地的原始地籍資料的歸檔保管，做到分類存放，專人負責，嚴格按照有關規定和程序，做好土地管理檔案資料的借閱、查詢、移交等手續，做好登記，堅決杜絕個人私存檔案資料的現象，防止損壞或丟失。積極宣傳政策，督促檢查，講明重要意義，提高各單位對土地確權登記重要性的認識，提高土地辦證率，依法維護油田的合法權益，為油田企業的生存和發展創造有利條件。同時，還要定期開展土地資產的清查工作，要深入實地現場，逐一調查核實，對占用土地的來源、面積、基礎標志及相關歷史地籍資料等都要進行詳細清查，真正做到摸清家底，及時發現問題，果斷采取有效措施加以解決。

2.建立健全并完善土地資產管理機構和管理制度。從當前土地管理的現實需要和發展要求出發，充實管理人員，把業務水平高和責任心強的人員充實到土地管理崗位上，并保持相對穩定，建設一支高素質的專業化的管理隊伍。同時，要加強對土地管理人員的業務素質培訓，深刻理解和領會有關土地管理的法律、法規，促進土地管理工作的順利開展。同時，應按照有關土地管理法的要求，結合企業自身實際制定一套系統的、完整的土地管理制度，完善管理，充分調動土地管理人員的工作積極性和主動性；還要認真做好有關新制度和辦法的貫徹落實工作，使管理人員在開展工作時對遇到的新情況、新問題能夠有章可循，得以圓滿解決。

3.加快土地資產管理的信息化步伐。在土地資產管理工作中，油田企業應適應當前信息化管理發展的新形勢，開發和實施土地資產管理信息網絡系統，在系統內通過與固定資產、流動資產、房產等相互連接，實現土地資產管理信息的查詢、上報、下發、等自動化，實現土地資產管理信息網絡化，實現資源共享，提高工作效率和管理效率，并為領導及各專業部門進行決策提供重要數據信息，逐步建立起現代化的土地資產管理新模式。

4.依法征地、依法用地、依法管地、實現土地資產管理的法制化。新《土地管理法》的實施，標志我國的國土資源管理走上法制化道路，國家實施土地利用動態遙感監測，對建設用地規模擴展直接監測等。石油企業必須審時度勢，對于國家的土地政策、土地法律法規要有深刻的認識，樹立土地資產管理的法制觀，嚴格做到依法征地、依法用地、依法管地、依法治地，一切涉及土地的管理和經營行為都要在學法、懂法的基礎上用法、守法，用法律規范我們的土地資產管理工作，并依法維護企業自身的合法權益。

依法處理好土地糾紛。土地糾紛是油地關系、企民關系中比較復雜和敏感的問題之一，解決好這些問題有利于生產建設和社會穩定。油田企業要和土地行政主管部門一道，積極做好調研溝通工作，既要維護土地法律法規的嚴肅性，又要尊重歷史，客觀公正，實事求是處理好油地、企農當事各方的利益，走上節約用地、依法用地、規范管理的法制軌道，確保基本國策和各項政策規定的正確實施和落實。

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2.對企業土地資產管理存在的問題及原因分析

2.1存量土地底數不清

公司的土地資產分布在全省19個地市的市、縣、鄉、村，數量多，分布散；地域跨度大，有的市分公司最東的土地臨近山東邊界，最北的在河北邊界，有的還散布在其他省，在全省范圍內組織一次全面的土地清查，至少要歷時1個多月；公司多次體制改革，權利人主體變化大，人員變動頻繁，特別是有歷史遺留問題的土地已沒有多少人知情了。

2.2宗地名稱不統一

在日常工作中，發現公司多個部門對同一地址的土地或地上資產的描述不一致，甚至完全不同，這樣導致帳實核對時，土地管理部門掌握的土地在財務系統中找不到，或者財務系統統計的土地在土地管理部門的臺賬中找不到；有的關鍵字段一樣的宗地簡稱，在全省的臺賬中查找時，會找到好幾個地市分公司都有，如果不去查看所屬區域，根本分不清哪一宗屬于哪個地市的；有的土地至少3個名字，不同時期不同人管理時各自采用自己選用的名稱，導致多個名稱共存，嚴重影響數據統計收集的準確性和效率。

2.3產權意識薄弱，證照不齊

非上市公司2次體制轉換中，已做了大量的土地權證規范工作。目前雖然已有大部分土地變更到資產公司名下，但是仍有部分土地權證不規范；部分授權經營地未按照國土資源部的規定，辦理授權土地登記。

原因有因歷史占用，從未取得合法的用地手續；集體用地，至今未做劃撥征用，無法辦理權證；房改房土地，部分土地尚未變更到個人購房者名下；在經營網點收購、建設時，部分權證沒有及時辦理或變更，證照管理薄弱，產權意識不強，導致土地使用權證等不全；有的收購時就是無證土地或收購合同未明確土地價款。

2.4部分土地帳實、賬證不符

在早期擴大網點時，有部分股份公司出資購買的，但土地權證辦在非上市公司名下，存在賬證不符；還有一些證在股份名下，土地性質卻是劃撥地、授權經營地；有的實物是一宗地但賬面價值卻在股份和資產兩部分都有；有的土地證載面積因多次變更證照或其他原因有變化與賬面上的面積有差異。

早起對土地估價入賬時有的夸大了土地價值，有的低估了土地價值，這樣不僅未能真實反映土地的實際價值也會在土地被拆遷時，存在補償標準與實際情況有差異。

2.5關聯交易土地與實際情況不符

因公司網絡布局的優化，大部分當初列入關聯交易的土地股份公司已不使用或有些地實際上已經不存在了，但因不符合總部關聯交易核減范圍而仍繳納著關聯交易土地租金，這些也影響了股份公司的整體效益。

2.6待用土地日益增多，盤活壓力大

近年來，公司優化油庫布局、成品油管線陸續投產，大大減少了對油庫的需求，市、縣級油庫大部分被關閉；大量農網和低效站被陸續關閉；部分辦公場所優化或家屬院搬遷等由此產生了大量閑置土地。隨著土地閑置時間的延長，不少地方土地部門提出按照規定，要無償收回土地，并且，隨著網絡布局的進一步優化，閑置土地還將增加，這都給后續的土地盤活處置帶來的機遇與挑戰。

3.對提高企業土地資產管理的幾點思考

3.1將土地資產大清查與日常土地巡查相結合，摸清家底、掌握土地變化

每年至少組織一次在全系統，全范圍、全口徑的土地大清查，從全公司各個管理口了解、查詢、核對土地信息，全面收集，減少遺漏；省、市分公司都需要組織土地的日常巡查工作，核對土地基礎信息，掌握土地利用現狀變化。

3.2全公司各系統應統一宗地名稱關鍵字

公司可統籌考慮，各線條從公司大局思考將零管系統、財務ERP系統、實物資產土地信息系統等相關聯的系統統一名稱，以便提高工作效率；也可考慮借鑒ERP系統中資產代碼的唯一性等，來規范對內對外使用土地名稱的唯一性。

3.3加快權證辦理，規避法律風險

土地權證是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權或使用權的法律依據，是維護企業物權安全的基本保障。

在當前混合所有制改革的機遇前，公司應該將上市和非上市部分的土地權證規范統籌考慮，統一納入工作任務與考核范疇；積極爭取總部關于土地權證規范的專項費用支持，確保資產不流失；對于實在有難度的確權工作，可以借助社會中介力量打包辦證，防范資產管理風險。

3.4梳理、整改賬實、賬證不一致情況

公司土地資產賬實、賬證信息應該真實、準確，各個部門應該相互協作，統一信息，對于證照情況不屬實的，應積極查找歷史資料，爭取土地部門的認可變更證照；對于賬務處理有誤的，應該尊重歷史和事實及時予以調賬；對于暫時無法整改的，應統一納入備查賬，將來找機會逐步整改。

3.5摸清關聯交易土地基本情況，積極爭取總部核減

大部分當初列入關聯交易但股份公司實際已不使用的土地，應積極梳理這類土地授權資料、歷史變更情況、實際使用現狀、權證資料等，查找符合總部關聯交易核減范圍的依據后積極申請減免關聯交易土地租金，減少股份公司的土地使用費用。

3.6加大有效利用閑置土地力度

企業存量土地十分稀缺珍貴，尤其授權經營地，是國家在特定時期對國企改革用地的一項政策支持，無論是否閑置，原則上都應予以保留；對閑置地的盤活處置，在優先滿足公司的主營業務的網點規劃和中央倉的需要的前提下，公司應對全省的土地資源統籌考慮規劃，根據土地清查的結果，土地盤活處置以公司利潤最大化為目標，制定切實可行的處置計劃和實施方案。

對于位置較好，股份公司可以使用的土地，首先滿足自身需要，完善手續建設加油（氣）站或中央倉等。利用閑置的土地重啟自用，不但節約了看管成本，還會企業大量節約新增建設用地的征地費用。

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我縣是安徽省第二人口大縣，人多地少，人均耕地不足1.20畝，土地后備資源相對薄弱，國家重點工程謝橋煤礦、劉莊煤礦、淮北大堤、沙潁河治理等項目及潁城建設必將占用耕地，這就使我縣耕地保護工作面臨更大的壓力。作為國土資源管理部門既要保護耕地，又要服務于經濟建設，任務相當艱巨，嚴禁亂占耕地，切實保護基本農田，實行目標責任制，明確工作責任，確保我縣189萬畝耕地總量不減少，特別是166.8萬畝的基本農田不減少，守住耕地紅線。目前保護工作已落實到具體地塊和圖斑，外業保護標牌已全部落實到位，內業資料齊全。

二、加大土地開發復墾力度，整理項目進展順利。

按照縣委、縣政府的統一部署，我縣土地開發復墾工作動手早、進展快，我們認真組織、合理安排，做到任務層層分解，責任到人，嚴明紀律，督促到位，截止6月底，經省國土廳驗收確認的項目49個，面積206.16公頃（合3092.42畝），市國土局復驗待省廳確認的項目124個，面積574.38公頃（合8615.71畝），我局初驗的項目61個，面積175.27公頃（合2629.03畝）。

三、土地利用報批工作穩步推進。

*年經省政府審批的有二個批次和一個單獨選址項目，面積92.3535公頃（合1385.3畝）。由于受用地計劃未下達，市國土局不受理報卷的影響，今年元月至6月份我們僅上報三個批次城鎮建設用地和新農村建設用地置換報卷，面積94公頃（合1410畝），目前，我們準備齊全的報卷有2個置換批次和一個單獨選址項目，上報面積70公頃（合1050畝）待報。農民建房經縣政府批準使用集體已有建設用地242戶，用地面積30703.5平方米。

四、盤活國有土地資產，強力推進招、拍、掛出讓土地。

今年，縣政府要求我們完成土地出讓金收入5億元，我們深感責任重大，必須挖掘土地儲備資源潛力，向存量土地要效益，截止6月30日，我們已出讓土地33宗，面積75.6293公頃（合1134.44畝），合同出讓金47018萬元，已交出讓金2481萬元。劃撥供地2宗，面積24.5867公頃（合368畝），為了確保出讓金足額到位，6月18日，我局會同縣紀委、縣檢察院、縣建設局召開了土地出讓金催繳座談會，把余下的出讓金早日催繳到位。

五、地籍管理工作成績突出。

地籍管理工作政策性強，涉及面廣，我們一直高度重視，形成分管局長親自抓，股室負責人具體抓的工作格局，土地登記發證進展順利，截止6月30日，共辦理土地登記183宗，面積571169平方米，其中國有土地152宗，面積553044平方米；集體土地31宗，面積18125平方米。

六、加大違法案件查處力度，積極做好工作。

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第三條  土地資產處置，由土地使用者或實施資產重組的主管部門向大連市房地產開發管理辦公室（以下簡稱市開發辦）提出申請，經市開發辦會同市規劃土地局等部門提出處置意見后，報大連市房地產開發管理領導小組（以下簡稱領導小組）批準。

經領導小組批準，土地資產處置可采取土地使用權出讓、出租或土地作價入股、作價出資的方式進行。

第四條  企業兼并，對被兼并企業的土地資產處置可根據不同情況采取不同方式。其中，國有企業之間以及國有企業對其他所有制性質企業實施的兼并，可以通過有償受讓取得土地使用權，土地出讓金適當調減；也可通過企業間變更原劃撥土地使用權方式取得土地使用權，但土地使用權不能擅自轉讓和改變用途。其他類型企業間的兼并，須按規定辦理土地有償使用手續。

第五條  企業破產，土地資產處置主要采取土地使用權出讓的方式，土地出讓金由受讓方全額繳納，主要用于職工安置。其中，受讓方承擔破產企業職工安置的，土地出讓金可根據實際情況調減。承擔職工安置事項應列入土地使用權出讓合同，其落實情況須經有關部門認定。

第六條  以國有土地使用權為條件興辦外資企業（含“嫁接式”企業），土地資產處置一般采取土地使用權出讓的方式。采用出讓方式的，由受讓方按國家有關規定繳納土地出讓金；對科技含量高的企業，以及國有大中型企業利用外資進行技術改造符合國家有關規定的，也可采用出租方式， 由承租方按年繳納租金。屬于國家鼓勵的、技術先進的、投資額較大的中外合資項目，經領導小組批準，可采取土地作價出資以政府名義投入到中方企業中。

第七條  國有企業改建或新設股份有限公司（含上市公司），土地資產處置可以采取土地使用權出讓、出租或土地作價入股的方式。采用出讓方式的，由受讓方全額繳納土地出讓金，其中繳納數額較大的可分期進行，但最長不超過3年。采用出租方式的，由承租者按年繳納租金。采用作價入股方式的，土地資產界定為國家股，國家股作價及國家股股權管理按國家有關規定執行。

第八條  企業以其依法取得所有權的房屋連同該房屋占用范圍內的劃撥土地使用權，作為抵押物進行抵押貸款，不能如期返還貸款造成劃撥土地使用權拍賣的，應當從地價款中將相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額返還政府。

第九條  在進行土地資產處置后，土地使用者應按有關規定到規劃土地部門辦理土地使用權變更登記。

第十條  本規定之前已發生土地資產處置的，須按本規定補辦手續， 期限為三個月。

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    二、改組或新設的股份制企業，憑負責審批、組建股份制企業主管部門（股份制企業試點期間為國家及省級體改部門，下同）批準文件，向當地人民政府土地管理部門申請土地登記或變更土地登記。股東單位在改組或新設股份制企業之前，已經領取國有土地使用證的，由土地管理部門對用地情況進行復核，用地情況發生變化的進行變更登記，更換或更改國有土地使用證；尚未領取國有土地使用證的，由土地管理部門進行地籍調查，核實權屬、界址、面積和用途，經審核注冊登記，頒發國有土地使用證。

    三、通過出讓方式取得國有土地使用權的土地資產與股東單位其他資產一并入股。土地使用權由改組或新設后的股份制企業持有。

    （一）土地資產入股期限為土地使用權出讓年期減去原股東單位以出讓方式獲取土地使用權后已使用的年期；

    （二）在土地使用權出讓期限內，持有土地使用權的股份制企業須承擔土地使用權出讓合同和土地登記文件所載明的權利和義務；

    （三）在土地使用權出讓期內，持有土地使用權的股份制企業應依法繳納土地稅費；

    （四）土地使用權出讓期屆滿，股份制企業須到土地管理部門依法辦理土地使用權注銷登記手續，土地使用權由國家依法收回；股份制企業如需續期使用土地，應重新向原土地管理部門申請辦理出讓手續，支付土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續。

    四、以劃撥方式取得國有土地使用權的股份制企業，在補辦土地使用權出讓手續、補交出讓金、進行土地登記后，土地使用權由股份制企業所持有。其他要求按本《規定》第三條辦理。

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城市土地經營是指在保持城市土地所有權不變的前提下，以實現城市規劃為具體目標，在城市政府宏觀調控下，充分發揮市場機制在土地資源配置中的基礎性作用，通過對城市土地的開發以及城市土地使用權、經營權等相關權利采用市場化運作的方式，促進城市土地資源的優化配置，顯化城市土地資產價值，促進城市社會經濟可持續發展的行為。城市土地經營包括兩方面的內容：一是以城市土地為對象對土地的開發和再開發，二是城市土地產權經營，如土地批租、租賃、抵押等，它是城市土地作為資產意義上的經營。前者是指把耕地、荒地或舊城區經過規劃設計、征地拆遷等前期工作和市政公用設施建設和生活服務設施建設，變成能直接為城市建設所利用的建設用地的活動。城市土地產權經營可以分為兩個層次：一是以土地使用權出讓為主的層次；二是以土地使用權轉讓、出租及抵押為主的層次。其中，土地使用權出讓市場屬于一級土地市場，是政府壟斷型市場。土地使用權出讓采用的主要方式有協議、招標和拍賣三種。本文探討的城市土地經營是從城市政府的視角，以城市規劃區內的土地開發和城市土地一級市場為對象來展開論述。

一、當前我國城市土地資產經營存在的問題及原因分析

城市土地是城市存在和發展的載體，各地城市化的加速，必然使城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府必須對稀缺的城市土地進行妥善的經營。從城市土地管理體制改革以來，城市土地的經營使政府財政收入有了數量上的巨大增加，也為城市政府大力改善城市的投資與居住環境提供了強有力的保證。但由于城市土地經營經驗的匱乏和相關配套制度的不完善，我國城市土地經營實踐中存在不少問題，影響了城市土地經營的健康發展，主要體現在以下幾個方面：

（一）城市土地利用粗放，土地利用效率低下

城市土地經營的開展，很大程度上提高了城市土地利用水平，但總體看來我國城市土地粗放經營的狀況沒有得到根本改變，表現在：城市用地增長彈性系數高于合理彈性系數水平；城市用地容積率較低；城市用地結構和空間布局不合理，工業用地比重比較大，擠占了城市其他用地，尤其是道路廣場、綠地受到的影響較大。

（二）征地范圍擴大，耕地流失嚴重，農民利益保護不夠

隨著城市化的發展，開發區圈地熱是近年來最嚴重的土地問題，與開發區大肆圈地相伴隨的是大量優質耕地被侵占、破壞、移為他用，導致耕地不斷減少；其次，在征地過程中，土地征用收益分配不合理，農民利益得不到有效保障，不少被征地的農民既得不到安置，又得不到應有的補償。利益分配機制的缺失或未制度化，使農民在工業化和城市化過程中承擔了相當大部分的成本。

（三）城市規劃調控力度不足，土地供給制度有待改進

城市土地經營過程中應當以規劃為依據，以供給引導需求，通過市場來實施規劃。而在我國城市土地開發過程中，往往是先批租后規劃，或者邊批租邊規劃，而且城市規劃的實施管理也不足。同時，土地出讓行政干預較多不僅使土地保值增值目標難以實現，而且還會造成經營性虧損。

（四）城市土地市場行為不規范，土地供給總量控制困難

城市土地使用制度的改革，確立了城市土地資產的價值，使土地產權在經濟上得到了實現。由于我國城市土地資產經營缺乏經驗，使得我國城市土地的市場供給不規范現象普遍存在。土地交易的不規范和隱形土地市場的存在，擴大了城市土地的供給來源，容易造成土地市場的波動，使地價偏低，造成土地收益的流失。

（五）城市土地儲備機制存在的問題

我國土地儲備的政策依據主要是“土地儲備管理辦法”，土地儲備的實施缺乏相應的法律來支持和保障；同時城市土地儲備機構性質功能定位模糊，實際上扮演著兩種不同角色：一是土地管理者，行使部分政府職能，調節土地市場，制定收購儲備計劃，實施各項規劃，追求社會效益最大化；二是土地經營者，扮演企業角色，以盈利為目的，追求經濟效益最大化。經營目標的多元化必然會影響到經營效率的提高，土地收購儲備行為受行政干預較大，很難做到市場規范化經營；而且土地收購價格內涵界定也不明確。

二、城市土地經營管理制度的完善

（一）完善城市土地供給機制，規范城市土地市場

當前我國城市土地供應的“雙軌制”阻礙了土地市場化程度的提高和土地市場的運行。因此必須采取措施促進城市土地使用權讓渡的“雙軌制”并行：促進劃撥土地使用權進入市場；建立健全經營性用地的招標、拍賣或實行掛牌方式交易的運作機制，提高土地市場化程度；其次，要積極推行城市土地交易許可證制度和實施城市土地使用權市場信息披露制度。

（二）改革征地制度，保護農民利益

傳統的征地制度弱化了對政府行為的外在約束，同時對農民利益的保護不力，因而使得行政權侵害財產權成為可能。我國的征地制度應該明確界定公益事業的范圍；提高土地征用補償的價格；處理好征地補償的利益分配；進一步完善征地程序。

（三）城市土地利用規劃先行，實行嚴格的土地用途管制

應借鑒英美城市規劃的經驗，在土地供應中必須強化土地利用規劃和城市規劃的先導性，對城市土地利用實行嚴格的土地用途管制。做到土地規劃制定的科學性、土地規劃與其他規劃的銜接性以及規劃實施的強制性。

（四）優化城市土地儲備機制

理順法律關系，建立法規保障，通過法律法規與政府規章明確土地儲備的目的、運作方式，明確城市土地儲備的范圍、收購價格等。其次明確土地儲備機構的企業性質，堅持市場主導機制，土地儲備機構應逐步實行公司制經營，真正成為具有民事能力的、能自主經營和自負盈虧的企業實體。再三，進行土地招商引資模式創新：將擬上市的土地首先進行拆遷、平整等淺度開發整理，并進行規劃設計，實現供應土地的“半成品”向“成品”轉變；同時使土地供應與城市總體規劃相銜接，實現零星供地向規模供地的轉變。

三、結語

土地資產是城市發展的基礎，加強土地資產管理能更好地為城市發展籌集建設資金，促進城市土地的合理、集約利用和保護耕地。我國當前存在土地資產大量流失，土地利用效率低等問題，必須從總量供給、規劃、產權登記及立法和執法上加強管理，充分發揮城市土地的資產效益，實現城市和社會經濟的健康持續發展。

參考文獻

[1]王玉瓊，盧海林，曹紅.從資源管理到資產經營.中國土地科學.2003.

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    第三條  本規定適用于本市行政區域內進行粘土磚瓦生產的單位和個人。

    第四條  市、區縣人民政府土地管理部門負責本行政區域內粘土磚瓦生產用地的統一管理工作。

    計劃、建設、規劃、地礦、環保、工商等行政管理部門按照各自職責，協同土地管理部門做好粘土磚瓦生產用地管理工作。

    第五條  各級人民政府應當按照節約利用土地、切實保護耕地的原則，加強粘土磚瓦生產用地管理，引導粘土磚瓦生產企業進行技術改造，逐步向生產新型墻體材料轉化。

    市、區縣人民政府應當制定發展新型墻體材料的計劃和具體措施，加快新型墻體材料的研究開發和推廣應用。

    對發展新型墻體材料，節約保護耕地做出貢獻的，由市、區縣人民政府給予獎勵。

    第六條  禁止在耕地上以及山地、丘陵地、澇洼地以外的其他土地上新建粘土磚瓦窯場；已建成的不得擴大生產規模。

    第七條  已建成的粘土磚瓦窯場，按下列規定處理：

    （一）占用基本農田的，應當在2000年年底以前關停，復墾還耕；

    （二）占用其他耕地的，應當在2002年年底以前關停，復墾還耕；

    （三）占用山地、丘陵地、澇洼地以外的其他土地的，應當在2005年年底以前關停。

    第八條  進行粘土磚瓦生產的單位和個人，應當于每年第一季度到市土地管理部門辦理晾坯場、取土區臨時用地手續，領取《取土用地許可證》，依法進行使用土地登記，簽訂土地復墾合同。取土區臨時用地按照基本農田保護區耕地造地費的最低標準向市土地管理部門預繳耕地造地費。

    凡依照土地復墾合同的規定，將所占土地全部復墾并經驗收合格的，市土地管理部門應當退還其預繳的耕地造地費；復墾質量達不到合同要求的，市土地管理部門酌情退還其預繳的部分耕地造地費；不復墾的，其預繳的耕地造地費不予退還。

    未退還的耕地造地費，由市土地管理部門負責安排專項用于復墾造地，不得挪作他用。

    第九條  占用耕地進行粘土磚瓦生產的窯場在關停之前，取土深度應當控制在地表以下2米以內。

    山地、丘陵地的粘土磚瓦窯場，取土深度應當以挖丘平坡后與周圍地片相平為準。嚴禁在平地上挖坑取土。

    第十條  進行粘土磚瓦生產的單位和個人應當嚴格按照土地管理部門審批的地點、范圍和取土深度用地。占用耕地的，應當將取土區表層0.5米的熟土先行剝離，用于復墾還耕。

    第十一條  土地管理部門應當定期檢查粘土磚瓦窯場土地使用和復墾利用情況，對因生產規模縮減或者其他原因暫時不使用的土地，責令當事人及時復墾利用。

    停產后的廢棄窯址及辦公、生活用地，經營者應當在停產之日起一年內復墾利用。

    第十二條  違反本規定第六條規定，占用耕地新建粘土磚瓦窯場的，由土地管理部門責令其退還非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的耕地上新建的建筑物和其他設施，恢復農業生產條件，并處以每平方米10元以上15元以下的罰款；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    占用山地、丘陵地、澇洼地以外的其他土地新建粘土磚瓦窯場的，由土地管理部門責令其退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，并處以每平方米2元以上10元以下的罰款。

    第十三條  違反本規定第七條規定，逾期拒不關停粘土磚瓦窯場的，由土地管理部門責令限期拆除窯場有關建筑物和其他設施，恢復土地利用條件。

    第十四條  違反本規定第八條規定，不按時辦理晾坯場、取土區臨時用地手續的，由土地管理部門責令限期辦理；逾期不辦理，繼續使用土地的，按非法占地處理。

    第十五條  違反本規定第九條、第十條規定，擅自更改用地取土地點、擴大取土范圍、增加取土深度，以及拒不剝離表層熟土用于復墾還耕的，由土地管理部門責令其停止用地，退還非法占用的土地，恢復農業生產條件，并處以每平方米5元以上15元以下的罰款；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第十六條  違反本規定第十一條規定，拒不履行土地復墾還耕義務的，由土地管理部門責令其限期改正，逾期不改正的，視情節處以每平方米每年0.3元以上1.5元以下的罰款。

    第十七條  土地管理部門及其工作人員違反本規定，擅自批準粘土磚瓦生產用地的，其批準文件無效，對部門主要負責人或者直接責任人給予行政處分；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

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關鍵詞:房地產決策支持系統;數據倉庫;聯機分析處理;數據挖掘

房地產投資不僅與國民經濟的發展狀況有關,而且還涉及到建筑業、金融業、商業、市政建設、能源、交通等各個重要部門。房地產市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經很難僅憑經驗正確地做出。房地產是一個綜合性極強的系統工程,關系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經濟的起伏,其興旺與低落從一個側面反映了經濟發展狀況。因此,房地產業迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三)數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。

三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

篇（10）

【中圖分類號】G64 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2016）09-0239-02

我國土地資源管理高等教育事業的發展是伴隨著土地管理事業的興起而產生、發展的，并隨著我國土地問題的日益突出，土地管理工作在社會經濟發展中的地位日益提高，我國土地資源管理高等教育事業也隨之迅速發展。據統計，全國已有80多所普通高校開設了土地資源管理專業。土地資源管理專業的學生主要學習土地管理方面的基本理論和基本知識，受到土地規劃、測量、計算機、地籍管理的基本訓練，具有土地利用與管理的基本能力。培養具備現代管理學、經濟學及資源學的基本理論，掌握土地管理方面的基礎知識，具有測量、制圖、計算機等基本技能，能在國土、城建、農業、房地產以及相關領域從事土地調查、土地利用規劃、地籍管理及土地管理政策法規工作的高級專門人才。

1.房地產估價課程在土地資源管理專業中的地位

1.1房地產估價課程豐富了土地資源管理專業的研究內容

20世紀80年代末90年代初，我國實行土地使用制度及住房制度改革，對整個社會經濟得發展產生了深遠的影響，不動產的市場特征越來越明顯，其經濟屬性日趨突出，尤其是房地產市場開始活躍。一些高校開始設置房地產研究方面的專業，如房地產經營與管理專業，或在其他專業內進行研究，如經濟類專業和工程管理專業等。之后，許多高校在土地管理方面的專業里也開始了對房地產相關內容的研究。房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區位三者的結合體。對房地產的研究離不開土地資源管理方面的相關知識。

我國土地資源管理的研究內容一直在不斷拓寬，研究內容幾乎涵蓋土地管理方面的全部內容。此外，有關房地產方面內容的研究，在高等院校專業的演變與調整過程中，主要有兩個分流方向，大部分分流到土地資源管理專業，一部分分流到工程管理專業，當然還有分流到其他一些專業（包括少數自主設置的專業）[1]。總體上來看，對房地產的研究主要集中在土地資源管理專業。當前，土地資源管理專業是研究房地產產相關內容（當然也包括房地產估價）的支柱專業，房地產估價豐富了土地資源管理專業的研究方向，土地資源管理專業為房地產估價師人才培養提供了基地。

1.2房地產估價是土地資源管理專業專業課程之一

縱觀開設有土地資源管理專業的幾所具有代表性的高等院校，如南京農業大學、中國人民大學、華中農業大學、浙江大學等，其土地資源管理專業的課程設置包含了房地產估價課程及相關課程。以華中大學土地資源管理專業的課程設置為例，表1列出了華中大學土地資源管理專業學科基礎課和專業核心課程。

2.房地產估價課程的特點

2.1知識體系綜合性強

房地產估價理論知識體系龐雜，房地產估價課程是自然學科和社會學科相互交叉、相互滲透的一門學科，同時還具有理論基礎與實踐操作高度結合的特征。這對于在高校生源中不是文科生就是理科生的課程教學對象來說，既要學工程又要學法律、經濟等相關知識，不同的課程而且要求不同的學習方法、思維方式，甚至接受、消化知識的過程都存在很大差異。廣泛的知識內容跨度，使得我們并不能僅僅將教學大綱的要求停留在掌握這個層次上，而是還要學會綜合運用。

2.2房地產估價課程的實踐性

房地產估價除了具有較深的理論性，還具有較高的實踐性。一方面，房地產估價的實用性很強，這門課程是住建部組織認證的房地產估價師執業資格考試的主要內容，涉及到兩個科目的考試――“房地產估價理論與方法”和“房地產估價案例與分析”[2]。學生如果能夠在校期間將本課程學好，則會有利于未來房地產估價師的考試。另一方面，未來隨著我國房地產稅的全面鋪開，將需要更多的估價專業人員。而且在現實生活中涉及到估價的行為有很多，包括房地產交易、抵押、征收征用、拆遷補償等。所以，房地產估價表現出來的實踐性主要包括：①社會經濟生活與其關聯度高；②與社會上存在利益關聯的部門眾多；③本課程的綜合性高、程序復雜[3]。

3.土地資源管理專業中房地產估價課程設置及教學模式探討

將房地產估價作為土地資源管理專業研究方向，其課程如何設置及設置的合理與否將直接關系到培養目標的實現。結合當前我國房地產價行業的現狀及其存在的問題，房地產估價在課程設置及教學模式設計方面應做到如下幾個方面：

3.1加強房地產估價理論及技術學習

房地產估價課程不僅要注重公共課程及專業基礎課程的學習，還要進一步加強房地產估價理論方法的深入學習與研究，要學習國外較為成熟的估價理論，熟練掌握方法的適用條件、操作過程及注意事項，以適應不斷變化的市場經濟發展對房地產估價師技術及知識結構更新的要求。

3.2加強實踐教學部分

房地產估價是一門藝術，是科學與經驗的結合。雄厚的專業知識，過硬的專業技能是是一名房地產估價師所必備的，然而更重要的是豐富的從業經驗。經驗是房地產估價師在多年從事房地產估價實踐過程中所積累下來的。

對于實踐環節的學習，要為學生創良好的學習條件及充裕的實踐機會。具體來說，可以通過以下幾種教學模式的相互結合來強化房地產估價實踐學習：（1）建立房地產估價模擬實驗室，從而使得學生不但可以鞏固房地產估價理論知識，還可以熟悉房地產估價的操作規程，并且可以在模擬實驗室條件下，運用不同方法評估各種狀況下的房地產價格；（2）與房地產估價機構建立聯合辦學模式，讓學生參與到房地產估價實務中來，讓在實踐過程中切身體會房地產估價的內涵，清晰把握當前我國房地產估價行業的發展現狀、存在的現實問題及其發展趨勢，以及社會發展、行業發展對房地產估價師的要求，掌握其實際操作程序及現實工作中應注意哪些環節，并據此為自身以后學習的重點及奮斗目標進行準確定位。

3.3課程學習與專題討論相結合

除了學習課本內容外，要針對房地產估價行業發展中出現的問題及國家近期出臺的相關政策法規，經常開設一些專題性講座或研討會，使學生能從行業發展的角度關注學科的發展。同時，專題討論可以豐富課堂教學形式，充分調動學生的學習積極性。就目前的現狀而言，可以開設有關如下內容的專題講座：

（1）房地產估價典型案例分析。選擇較為典型的房地產估價案例，由老師或邀請經驗豐富的資深房地產估價師為學生作專項分析，讓學生更深刻的掌握房地產估價實務及有關注意事項和應對措施。

（2）房地產估價師職業道德素質教育。即使房地產估價人員很精通估價理論，有豐富的估價實踐經驗，但如果沒有良好的職業道德，評估出的價格也不會客觀公正。評估出的價格如果不客觀公注意哪些環節，并據此為自身以后學習的重點及奮斗目標進行準確定位。

參考文獻：

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    建設部《城市房地產抵押管理辦法》第37條規定：“抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。”根據上述規定，對于已辦理抵押登記的房地產，抵押權人將其債權及抵押權轉讓給第三人時，應當在抵押權轉讓合同簽訂后，到原登記部門辦理抵押權變更登記手續。由于抵押權轉讓無須事先征得抵押人同意，因此，應由抵押權人和受轉讓的第三人到原登記機關辦理抵押權變更登記手續。抵押權人和受轉讓的第三人辦理抵押權變更登記時應提交下列文件：

    1、抵押權人原持有的房地產他項權利證書；

    2、抵押權人和受轉讓第三人的身份證明；

    3、原抵押合同；