房地產租賃法律法規大全11篇

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中圖分類號：F7文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2009）01-0309-02

1 發展房屋租賃市場的必要性

1.1 房屋租賃市場是未來我國房地產市場發展的關鍵

任何一個健康完整的住房市場，都應該由買賣和租賃兩個大部分組成，如果缺少租賃市場的支持，必然導致市場僅由消費性置業單獨支撐，對房地產市場會形成不安定因素，最終對住房市場產生破壞性傷害。大力發展房屋租賃市場，是滿足房地產市場有效需求，提高人民群眾生活居住水平的必然選擇。房地產租賃市場的需求上升后，整個房地產市場就會在市場機制這只看不見的手的作用下，自動產生房地產存量市場進而是增量市場以致土地市場的均衡，最終提高存量房的供給。因此，搞活房地產租賃市場是促進房地產市場持續發展的關鍵。

1.2 租房是解決居民住房問題的第二途徑

目前，我國各大城市的租賃戶所占的比例一般只有18%―25%。可是總體來說，當前我國居民的平均生活水平還不是很高，許多家庭沒有能力購買住房。而且各大城市流動人口的居住方式欠穩定且帶有臨時性質，就成為一個地區房屋租賃市場的主要需求者。我國加入WTO以后，來自境外的流動人口大幅度增多，增加了對高檔次租賃性住宅的需求。針對境外流動人口的新興房屋租賃業務為我國房屋租賃市場注入了新鮮血液。由此可見，隨著城鎮流動人口的不斷增加，在加上本地區部分居民對租房的需求，租房儼然已經成為居民解決住房問題不可缺少的方式之一。

1.3 房屋租賃作為新型投資方式受到投資者的青睞

隨著我國加入WTO，海外房地產商特別是歐美發達國家的房地產投資企業逐漸進入我國房地產業領域，他們一般看好寫字樓、酒店以及服務式公寓這些比較穩定的投資項目。國內開發商也開始注意到房屋租賃市場的巨大潛力，在開發商品房時，專門開發租賃樓盤，如白領單身公寓，酒店式租賃公寓，或是專為學生提供的學生公寓來滿足不同群體的租賃需求。除了開發商，對于有資金結余的小型投資者，他們也開始選擇先買房然后出租這種較為穩定的方式來獲得利益。從目前的房屋租賃市場發展的總趨勢來看，買房出租，以租養房，待機出售已經成為一種新型的投資方式受到投資者的青睞。

2 房屋租賃市場發展存在的問題分析

2.1 房屋租賃市場管理體制不健全、管理方法落后

房屋租賃管理不僅是一個簡單的租賃市場管理，而是一項復雜的社會系統工程。就當前的房屋租賃管理體制而言，各行政管理部門在相關法律、法規、規章的基礎上各自為政，不同的部門針對同一房屋租賃市場都有屬于自己的一套管理方法，導致房屋租賃市場管理混亂，沒有一個統一而健全的管理體制。從管理方法上看，房屋租賃管理長期依靠管理人員逐戶清查、督促或群眾舉報查辦的辦法，管理效率較低且主動性較差，而且備案率低下，對登記備案后的后續跟蹤管理更是缺乏。

2.2 房屋租賃市場上存在著普遍的誠信問題

傳統中介在房屋租賃市場的重要性是毋庸置疑的，因為房屋租賃市場還很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必須通過中介來達成交易。可是各大城市從事房屋租賃業務的中介機構，數量龐大卻沒有形成規模，使得信息有限、陳舊、虛假、不可靠。誠信是中介一個十分大的問題。無論是傳統中介，還是“房屋銀行”或是通過網絡從事房屋租賃業務都存在十分嚴重的誠信問題。虛假廣告，對消費者收取不合理費用，攜保證金和租金潛逃現象屢屢發生。

2.3 從事房屋租賃業務的服務人員素質偏低

因為房屋租賃中介服務業發展沒有多長時間，從業人員資格認證制度還沒有完整的建立起來，許多從事房屋租賃業務的人員都沒有專門的上崗證，或是沒有任何房地產中介的相關工作經驗。即使有上崗證，在普遍缺乏誠信的市場環境下，他們過分地追求商業利益，不講誠信，欺騙出租人或承租人的事件時有發生。而且，由于從業人員很難提供像法律咨詢、評估、與銀行簽訂收付租金的協議等等多樣化的服務。

2.4 房屋租賃業務提供的服務較為簡單

目前的中介服務只停留于居間介紹、撮合交易的層次，租賃房屋的維修保養、稅收繳納等后續服務，中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服務，例如，隨著租賃期限的結束繼續為出租人尋找新的租客；根據不同租客的需要提醒出租人配備什么樣的家具設備；幫助出租人與銀行接洽辦理房屋水電煤物業費的結算、租賃稅的繳納。很多人擁有多套住房或者一段時間內住房空置，而不選擇出租就是因為缺少可以提供全方位服務的中介機構。

3 完善租賃方式的若干建議

目前，以上海降低稅率促進市場的“上房置換模式”、貴州房屋使用權貨幣化的“房屋租賃”模式、深圳租賃所與派出所、物業管理公司“三位一體”、“房戶合一”的部門協作模式為代表，我國房屋租賃市場在完善租賃方式方面取得了探索性的經驗。其它城市都在爭相效仿。但是，我國的房屋租賃方式仍然存在許多不足，需要進一步的改進。本文對改善我國房屋租賃市場所提出的若干建議。

3.1 充分利用高新科技提供更專業的服務

（1）全面啟用地理信息系統（Geographic Information System，縮寫GIS）。

基于GIS的房屋租賃系統將當前傳統的手工業或計算機房屋租賃系統與GIS技術結合起來，在房屋租賃業務的管理中，開發出適合租賃行業的GIS信息系統，使客戶能更方便地獲得有關房屋位置及周邊交通的信息，便于房屋租賃業務操作。該系統的主要功能結構如下圖所示，整個租賃系統形成一個自上而下的樹型結構，其中，租賃管理、用戶管理、數據查詢是系統的三大環節。

使用了GIS技術，房屋租賃中介在向承租人介紹出租房的時候可以在門店內的計算機上向其介紹滿足要求的房屋，承租人可以從中挑選出更為適合自己的房屋，還可以通過網絡搜索到房屋的具置、周邊的標志性建筑以及詳細的公車路線和駕駛路線。

（2）利用計算機軟件實現全景看房。

網上租房網站可以通過將房屋的實景照片進行加工制作成可在網絡上用360度視角方便瀏覽的全景圖，從而讓有意租房的網民可先在互聯網上實景看房并進行篩選。想要通過網絡出租房子的網民也可以通過上傳房子的實景照片或是DV片段來介紹自己想要出租的房子。不僅是網站，就連中介公司也可以使用這種方法來向客戶介紹房源。一方面，客戶既可以節約看房的時間和精力，也可以節省一筆看房費；另一方面，房屋租賃中介也可以通過使用高科技產品提高企業的競爭力，實現客戶和企業的“雙贏”。利用計算機相關軟件進行全景看房最重要的前提條件是這種創新必須建立在誠信的基礎上，出租人或是房屋租賃中介提供的房屋資料必須真實可靠。

3.2 健全相關法律法規規范中介行為

（1）全面實行銀行代收租金。

我國房屋租賃中介騙取租金保證金的不規范行為嚴重損害了出租人以及承租人的利益，解決這個問題的辦法就是盡可能地不讓租賃中介直接處理租金、保證金。通過銀行代收代付租金可以大大減少租賃中介騙取租金的違法行為。北京國土資源和房屋管理局就針對房屋租賃中介的不規范行為提出在全北京范圍內實行銀行代收、付租金的辦法，從而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障。可是辦法并沒有在全國范圍內得到普及，各城市應該引起高度重視，采取相同措施，從而規范房屋租賃中介的行為。

（2）制定專門法律法規規范中介行為。

我國房屋租賃中介數量多卻沒有形成規模，而且大多中介經營不規范。出臺有關查處房屋中介不規范經營行為的相關法律法規是當務之急。通過法律法規和實施條例的制定，適當提高中介行業的準入門檻、明確提出房屋租賃中介的經營標準、操作程序和行為規則等，從而為政府各部門規范房屋租賃中介行為提供法律準繩。適合房屋租賃市場的法律法規要詳細說明中介機構要具備什么樣的條件才可以從事房屋租賃的中介業務。而且，房屋租賃業務涉及房地產行政主管部門、工商部門、財稅部門、城管部門、公安局和法院等。希望通過各個部門的通力合作、嚴格執法，逐步完善房屋租賃方式促進房屋租賃市場的健康發展。

（3）對房屋租賃中介進行等級評估，加強行業誠信。

在行業監管方面，應該加大行業協會內部自行管理的力度。政府部門要將相關行業管理職能轉移給行業協會，讓房屋租賃市場的中介行業實現內部自治。行業協會在政府部門的監督下將具有合法資格的房屋租賃中介機構，根據他們的信譽度、經營規模等真實數據按一定的等級標準進行評估、分級，然后公布于眾，并且定期抽查更新信息。在行業協會和各中介機構的合作下，建立地區性甚至全國性的中介機構信用檔案，全面提高整個中介行業的誠信。

（4）加強崗位培訓，建立高素質的行業人才隊伍。

房屋租賃業務工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力體現。因此，從事房屋租賃業務的人員不僅要精通房地產租賃的相關業務，還要掌握現代化信息設備的操作技巧，同時還要具備公關能力和敬業精神。日益發展的房屋租賃市場對從業人員的要求越來越高，制定嚴格的認證制度，加強員工的崗位培訓，提高從業人員各方面的素質，從而逐步抬升行業的整體從業水平。

參考文獻

［1］周濱.網絡經濟對房地產中介的影響［J］.湖州師范學院學報，2005，（8）：83-85.

［2］覃剛毅.被忽略的房屋租賃市場［J］.住宅與房地產，2004，（9）.

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不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規定，所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續，合同方能產生法律效力。作為海南特區來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發、缺乏預見和規劃，使房地產市場發展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產開發經營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發經營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉型、過流階段，一些房地產開發經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規范，法律法規在實際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關鍵在于如何認定因房地產開發經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據特定的經濟環境和現實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現存的房地產糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個典型案件來具體分析房地產合同的效力，即原告海南省工業廳被告中華人民共和國建設部、中國房地產開發海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業廳與被告中國房地產開發海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余額在工程竣工驗收交付使用一個月內付清。在原告付清房產轉讓款后五日內，雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續，費用按國家有關規定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元，被告中國房地產開發海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續，經原海口市國土局批準用于建設綜合服務大樓，作為城市規劃、建設技術、房地產方面咨詢業務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經營范圍是開展城市規劃、建設技術、房地產方面的咨詢業務；1992年該中心因歇業被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個方面是不合法的，首先主體上建設部海南咨詢服務中心不具備房地產開發經營資格，無權訂立房屋預售合同；第二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設部海南咨詢服務中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務大樓，非住宅商業用地，而建設部海南咨詢服務中心未經批準即擅自更改土地用途進行商品房開發和經營；第四、合同在訂立時，所建房屋也未達到當時法律法規規定的預售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經濟合同法》有關合同生效的規定，以及違反土地使用權管理的有關辦法，完全符合認定無效合同的條件，本應當認定為是無效合同，按無效的合同來處理。但是在此案中，有一個特殊的情節，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處理-返還房產給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和工作，而且事實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決，并經終審維護結案，筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應有的社會效果。

上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產開發經營案件中存在的連鎖關系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發商與第一手買受方之間的關系，而且還要充分考慮以標的物為焦點的一連串的合同關系，因為以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的，其中兼雜有抵押關系、租賃關系、合作關系等等，若處理不當，將會引起惡性循環。故結合此典型案例，筆者認為在認定合同效力時應遵循以下幾個原則：

（一）遵循立法本意，維護社會穩定原則

我國制定的原《經濟合同法》第一條規定：為保障社會主義市場經濟的健康發展，保護經濟合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。1999年制定的統一《合同法》的第一條規定：為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。“從上述法律規定我們可看出，無論是以前的《經濟合同法》還是現在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，最終促進社會主義現代化建設。法律是發展和進步的保障，而穩定是一切社會發展和進步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進一步向前發展共同促進社會主義現代化建設。作為執法機關，我們的目的也就是為社會發展和進步掃清障礙，我們的任務是化解社會的矛盾，調和不利因素，所以執法機關審案判案應該通透法律的立法本意，以穩定大局為本。

當前我國社會經濟發展的速度較快，各類經濟關系也紛呈復雜，最近中國又面臨加入WTO，經驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象，使法律本身和現實狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確訂無效是無疑的，但是一旦確認合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。

具體來說筆者認為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內部集體的利益、買斷產權的、具有連鎖關系的房地產開發經營方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全，而依據省政府、市政府的根據經濟狀況制定的規定，可以補辦、補全這些手續的，有關的合同應該認定有效，按有效合同來處理，依據各方過錯，承擔相應的違約責任。在這里筆者還想說明一點，依照法律規定，承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合上述案例，被告沒有為原告方辦妥房產證，違反了合同約定，補辦手續就是采取違約責任中規定的補救措施的一個內容，這就可以反過來說明手續的欠缺并不必然導致合同的無效，因為法律在作強制性規定的同時，是允許采取補救措施的。

第二、對于不涉及眾多散戶或內部職工利益的案件，如前，假設原、被告在訂立合同后，原告海南省工業廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產權的情況，筆者認為可以認定合同無效。因為不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權人行使所有權，承租人依法可以繼續承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不必然導致抵押物的產權轉移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負面影響，而且作無效無理，在返還財產上也是實際可行的。

（二）保護善意相對人、善意第三人的合法權益原則

我國的法律、行政法規在立法上除了規定制訂法規的目的是維護社會經濟秩序外，還著重強調了要保護當事人的合法權益，這在過去的《經濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現，比如新的《合同法》的第四十九條就規定：行為人沒有權、超越權或權終止后以被名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效；第五十條也規定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。故筆者認為在處理房地產開發經濟糾紛時應與立法原則一致，也應該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準確認定合同效力。下面筆者從房地產糾紛的幾個類型來具體闡述。

第一、房地產轉讓糾紛

房地產轉讓糾紛是房地產糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預售時，或者未領取預售許可證，或者未按規定投入工程開發建設總投資的百分之二十五以上，或者根本未領取土地使用權證等等。一般來說如果買方已經入住，并已支付大部分房款，有關欠缺的手續可以補辦的，應維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應認定合同有效，按有效合同處理。如果預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關手續、發展商亦不愿意承擔責任等情況，可按無效合同來處理。

其次，由于行政機關或發展商的原因未能及時辦理房產證，第一方買受人在未取得房產證之前又再次轉讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無效的，不應當支持。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產權證并非其個人原因所致，其已付足房款，可視為其已實際上取得產權，其利益應該受到保護。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經入住，開發商有能力辦理房產證的，合同可確認有效；如開發商無能力辦理房產證的，則確認合同無效，按無效合同處理。當然在確認合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經濟特區，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認定主要爭議在出租方和承租方是否到房產管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續。1995年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。”第17條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續至《辦法》后，而依照省內的規定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以保護各方的利益，但應責令及時補辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續。

對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實際產生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償的，這樣就可避免一方當事人借主張合同無效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發生于“先已預售，后又抵押”或“先已抵押，后又預售、轉售”的情況。一般認為如果抵押已辦理了他項權利登記而預售未預售登記，買受方沒有支付大部分房款未入住等情況，應保護抵押權人的權利，認定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項權利登記，但是預購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉售且也基本付清房款的，應認定買賣合同的有效性。因為作為購房者來說，在審查房屋的實際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物狀況的能力和責任，且如認定合同無效，在返還財產上也難以執行，所以在這種情況下，應著重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質量糾紛

房屋建筑質量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認為有關房屋質量問題并不能影響合同效力的認定，一般認為此問題產生于有效合同基礎上，只是影響到合同的繼續履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質量是出售方的義務，買受方通常沒有審查房屋質量的能力和責任，故此類糾紛著重保護買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當然所謂房屋質量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導致合同的無效。

三、無效合同的處理

原《經濟合同法》第7條第2款規定：“無效的經濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產，應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。”統一的《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

以上是法律對無效合同處理的規定，無效的房地產開發經營合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是一返還財產或折價賠償；二賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并非不需承擔法律后果，具體處理上，筆者認為在上述前提下，也應遵循幾點。

（一）公平原則

房地產開發經營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產開發經營的無效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規定，租賃關系無效，承租方將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認為像有類似的情況，仍應考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過估價部門進行評估。因建筑質量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認無效后，出售方應賠償買受方的損失，但同時也應考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。

篇（3）

不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規定，所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續，合同方能產生法律效力。作為海南特區來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發、缺乏預見和規劃，使房地產市場發展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產開發經營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發經營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉型、過流階段，一些房地產開發經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規范，法律法規在實際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關鍵在于如何認定因房地產開發經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據特定的經濟環境和現實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現存的房地產糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個典型案件來具體分析房地產合同的效力，即原告海南省工業廳被告中華人民共和國建設部、中國房地產開發海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業廳與被告中國房地產開發海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余額在工程竣工驗收交付使用一個月內付清。在原告付清房產轉讓款后五日內，雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續，費用按國家有關規定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元，被告中國房地產開發海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續，經原海口市國土局批準用于建設綜合服務大樓，作為城市規劃、建設技術、房地產方面咨詢業務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經營范圍是開展城市規劃、建設技術、房地產方面的咨詢業務；1992年該中心因歇業被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個方面是不合法的，首先主體上建設部海南咨詢服務中心不具備房地產開發經營資格，無權訂立房屋預售合同；第二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設部海南咨詢服務中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務大樓，非住宅商業用地，而建設部海南咨詢服務中心未經批準即擅自更改土地用途進行商品房開發和經營；第四、合同在訂立時，所建房屋也未達到當時法律法規規定的預售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經濟合同法》有關合同生效的規定，以及違反土地使用權管理的有關辦法，完全符合認定無效合同的條件，本應當認定為是無效合同，按無效的合同來處理。但是在此案中，有一個特殊的情節，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處理-返還房產給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和工作，而且事實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決，并經終審維護結案，筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應有的社會效果。

上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產開發經營案件中存在的連鎖關系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發商與第一手買受方之間的關系，而且還要充分考慮以標的物為焦點的一連串的合同關系，因為以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的，其中兼雜有抵押關系、租賃關系、合作關系等等，若處理不當，將會引起惡性循環。故結合此典型案例，筆者認為在認定合同效力時應遵循以下幾個原則：

（一）遵循立法本意，維護社會穩定原則

我國制定的原《經濟合同法》第一條規定：為保障社會主義市場經濟的健康發展，保護經濟合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。1999年制定的統一《合同法》的第一條規定：為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。“從上述法律規定我們可看出，無論是以前的《經濟合同法》還是現在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，最終促進社會主義現代化建設。法律是發展和進步的保障，而穩定是一切社會發展和進步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進一步向前發展共同促進社會主義現代化建設。作為執法機關，我們的目的也就是為社會發展和進步掃清障礙，我們的任務是化解社會的矛盾，調和不利因素，所以執法機關審案判案應該通透法律的立法本意，以穩定大局為本。

當前我國社會經濟發展的速度較快，各類經濟關系也紛呈復雜，最近中國又面臨加入WTO，經驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象，使法律本身和現實狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確訂無效是無疑的，但是一旦確認合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。

具體來說筆者認為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內部集體的利益、買斷產權的、具有連鎖關系的房地產開發經營方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全，而依據省政府、市政府的根據經濟狀況制定的規定，可以補辦、補全這些手續的，有關的合同應該認定有效，按有效合同來處理，依據各方過錯，承擔相應的違約責任。在這里筆者還想說明一點，依照法律規定，承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合上述案例，被告沒有為原告方辦妥房產證，違反了合同約定，補辦手續就是采取違約責任中規定的補救措施的一個內容，這就可以反過來說明手續的欠缺并不必然導致合同的無效，因為法律在作強制性規定的同時，是允許采取補救措施的。

第二、對于不涉及眾多散戶或內部職工利益的案件，如前，假設原、被告在訂立合同后，原告海南省工業廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產權的情況，筆者認為可以認定合同無效。因為不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權人行使所有權，承租人依法可以繼續承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不必然導致抵押物的產權轉移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負面影響，而且作無效無理，在返還財產上也是實際可行的。

（二）保護善意相對人、善意第三人的合法權益原則

我國的法律、行政法規在立法上除了規定制訂法規的目的是維護社會經濟秩序外，還著重強調了要保護當事人的合法權益，這在過去的《經濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現，比如新的《合同法》的第四十九條就規定：行為人沒有權、超越權或權終止后以被名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效；第五十條也規定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。故筆者認為在處理房地產開發經濟糾紛時應與立法原則一致，也應該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準確認定合同效力。下面筆者從房地產糾紛的幾個類型來具體闡述。

第一、房地產轉讓糾紛

房地產轉讓糾紛是房地產糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預售時，或者未領取預售許可證，或者未按規定投入工程開發建設總投資的百分之二十五以上，或者根本未領取土地使用權證等等。一般來說如果買方已經入住，并已支付大部分房款，有關欠缺的手續可以補辦的，應維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應認定合同有效，按有效合同處理。如果預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關手續、發展商亦不愿意承擔責任等情況，可按無效合同來處理。

其次，由于行政機關或發展商的原因未能及時辦理房產證，第一方買受人在未取得房產證之前又再次轉讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無效的，不應當支持。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產權證并非其個人原因所致，其已付足房款，可視為其已實際上取得產權，其利益應該受到保護。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經入住，開發商有能力辦理房產證的，合同可確認有效；如開發商無能力辦理房產證的，則確認合同無效，按無效合同處理。當然在確認合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經濟特區，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認定主要爭議在出租方和承租方是否到房產管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續。1995年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。”第17條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續至《辦法》后，而依照省內的規定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以保護各方的利益，但應責令及時補辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續。

對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實際產生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償的，這樣就可避免一方當事人借主張合同無效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發生于“先已預售，后又抵押”或“先已抵押，后又預售、轉售”的情況。一般認為如果抵押已辦理了他項權利登記而預售未預售登記，買受方沒有支付大部分房款未入住等情況，應保護抵押權人的權利，認定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項權利登記，但是預購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉售且也基本付清房款的，應認定買賣合同的有效性。因為作為購房者來說，在審查房屋的實際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物狀況的能力和責任，且如認定合同無效，在返還財產上也難以執行，所以在這種情況下，應著重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質量糾紛

房屋建筑質量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認為有關房屋質量問題并不能影響合同效力的認定，一般認為此問題產生于有效合同基礎上，只是影響到合同的繼續履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質量是出售方的義務，買受方通常沒有審查房屋質量的能力和責任，故此類糾紛著重保護買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當然所謂房屋質量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導致合同的無效。

三、無效合同的處理

原《經濟合同法》第7條第2款規定：“無效的經濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產，應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。”統一的《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

以上是法律對無效合同處理的規定，無效的房地產開發經營合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是一返還財產或折價賠償；二賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并非不需承擔法律后果，具體處理上，筆者認為在上述前提下，也應遵循幾點。

（一）公平原則

房地產開發經營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產開發經營的無效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規定，租賃關系無效，承租方將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認為像有類似的情況，仍應考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過估價部門進行評估。因建筑質量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認無效后，出售方應賠償買受方的損失，但同時也應考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。

篇（4）

    出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、等條款達成一致意見后,合同就成立了。成立后的房屋有無法律效力,主要從下面四個方面進行審查。

    (一)合同主體是否符合規定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

    (二)房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根據規定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有權證的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)已抵押,未經抵押權人同意的;(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

    (三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說,這種約定因滯納金過高有失公平,屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是,有人用租來的房屋進行違法犯罪活動,若屬實,則在出租人明知或應當知道的情況下,這樣的租賃合同均是無效的,不受國家法律保護,租金依法沒收。

    (四)是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定,租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中,對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點,一種認為合同是無效的,另一種認為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。

篇（5）

經紀人：_____________________________ ，經紀證號：____________________ ；

經紀人：_____________________________ ，經紀證號：____________________ 。

乙方（賣方 / 出租方）：______________ ，身份證號：____________________ ，

聯系電話：___________________________ ，聯系地址：____________________ 。

委托人姓名：_____________________ ，身份證號：____________________ ，

聯系電話：___________________________ ，聯系地址：____________________ 。

根據有關法律法規的規定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經協商一致達成如下協議。

第一條 中介服務內容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為 ，自____年____月____日至____年____月____日。

甲方為乙方的房地產提供【出售】【租賃】的中介服務。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產【交易過戶】【租賃登記】手續的中介服務。

乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】 公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權甲方將房地產的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二條 房地產權屬情況

房地產地址：_________________ ；建筑時間__________ ；房地產【建筑面積】【套內面積】面積：___________ 。

房地產使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他 】；性質為【房改房】【商品房】【其他 】；房地產證證號：_________________ 。

乙方房地產為【獨家所有】【共有】【其他 】；【有】【沒有】抵押；【有】【沒有】被查封；【有】【沒有】出租。

其它

* 房地產權屬情況是房地產能否交易過戶的關鍵資料，乙方必須完整如實填寫，甲方必須對乙方提供和填寫的資料進行核實。

第三條 價款、收款方式和法律法規規定的稅費

乙方同意甲方按照下列條件發出要約邀請（俗稱“放盤”）：

1 ．該房地產按套出售并計價，總金額為人民幣___________元（￥ ）范圍內。

2 ．該房地產以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米__________元范圍內，總金額為人民幣_________元（￥ ）范圍內。

3 ．乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

4 ．稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方 / 承租方支付】【稅費全部由賣方 / 出租方支付】。

其它

* 要約邀請：是希望他人向自己發出要約的意思表示。

第四條 甲方權利義務

1 ．甲方根據誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

2 ．甲方根據 合同 開展中介活動，為乙方房地產尋找【購買】【租賃】對象，經乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔。

3 ．甲方必須對乙方房地產的資料進行核實。

4 ．甲方應當根據協議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產，并將該房地產權屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

5 ．促成乙方與【購買】【租賃】方達成【買賣】【租賃】合同。

6 ．為乙方提供房地產交易過戶方面的咨詢。

7 ．甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。

8 ．非經乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9 ．其它

第五條 乙方權利義務

1 ．乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。

2 ．乙方必須保證所填寫的房地產權屬情況真實；向甲方提供相應的房地產資料；并保證本人對該房地產擁有完整產權或已取得其他業主的委托有權處置該房地產。

3 ．甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應當予以配合并提供必要的協助。

4 ．乙方應當根據合同向甲方支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

5 ．甲方根據合同規定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產的當事人后，應及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。

6 ．其它

第六條 中介服務費、 協辦手續費給付

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民幣__________（￥ ）作為中介服務費。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續并結清有關費用】【贖契手續】【租賃登記】【其他 】手續的，乙方應向甲方支付人民幣___________（￥ ）作為協辦手續費 。

其它

第七條 合同的解除和變更

乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用（該費用不得超過中介服務費）。

第八條 法律責任

1 ．甲乙雙方不履行本合同規定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為 。

2 ．乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為 。

3 ．甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。

4 ．因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為 ，但不得再要求乙方支付中介服務費。

5 ．乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為__________ 。

其它

第九條 免責條款

1 、因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的；

2 、____________________________________ 。

第十條 糾紛解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，雙方當事人協商不成的按下述第___種方式解決：

1 、交廣州仲裁委員會仲裁；

2 、提交 仲裁委員會仲裁；

3 、依法向人民法院起訴；

第十條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十一條 本合同連同附件共 頁，一式____份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方____份，乙方___份。

甲方（簽章）：___________ 乙方（簽章）：___________

委托人：_____________ 委托人：_____________

簽約時間：_______________ 簽約時間：_______________

合同使用說明

篇（6）

2、本合同為示范文本，為體現協議雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

3、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

甲方（中介公司）： ，中介公司資質證號： 。

聯系電話： ，聯系地址： 。

經紀人： ，經紀證號： ； 經紀人： ，經紀證號： 。

乙方（賣方/出租方）： ， 身份證號： ，

聯系電話： ，聯系地址： 。

委托人姓名： ，身份證號： ，

聯系電話： ，聯系地址： 。

根據有關法律法規的規定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經協商一致達成如下協議。

第一條 中介服務內容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為 ，自 年 月 日至 年 月 日。

甲方為乙方的房地產提供【出售】【租賃】的中介服務。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產【交易過戶】【租賃登記】手續的中介服務。

乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】 公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權甲方將房地產的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二條 房地產權屬情況

房地產地址： ；建筑時間 ；房地產【建筑面積】【套內面積】面積： 。

房地產使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他 】；性質為【房改房】【商品房】【其他 】；房地產證證號： 。

乙方房地產為【獨家所有】【共有】【其他 】；【有】【沒有】抵押；【有】【沒有】被查封；【有】【沒有】出租。

其它

*房地產權屬情況是房地產能否交易過戶的關鍵資料，乙方必須完整如實填寫，甲方必須對

乙方提供和填寫的資料進行核實。

第三條 價款、收款方式和法律法規規定的稅費

乙方同意甲方按照下列條件發出要約邀請（俗稱“放盤”）：

1．該房地產按套出售并計價，總金額為人民幣 元（￥ ）范圍內。

2．該房地產以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米 元范圍內，總金額為人民幣 元（￥ ）范圍內。

3．乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

4．稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。

其它

*要約邀請：是希望他人向自己發出要約的意思表示。

第四條 甲方權利義務

1．甲方根據誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

2．甲方根據合同開展中介活動，為乙方房地產尋找【購買】【租賃】對象，經乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔。

3．甲方必須對乙方房地產的資料進行核實。

共2頁,當前第1頁12

4．甲方應當根據協議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產，并將該房地產權屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

5．促成乙方與【購買】【租賃】方達成【買賣】【租賃】合同。

6．為乙方提供房地產交易過戶方面的咨詢。

7．甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。

8．非經乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9．其它

第五條 乙方權利義務

1．乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。

2．乙方必須保證所填寫的房地產權屬情況真實；向甲方提供相應的房地產資料；并保證本人對該房地產擁有完整產權或已取得其他業主的委托有權處置該房地產。

3．甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應當予以配合并提供必要的協助。

4．乙方應當根據合同向甲方支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

5．甲方根據合同規定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產的當事人后，應及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。

6．其它

第六條 中介服務費、協辦手續費給付

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民幣 （￥ ）作為中介服務費。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要

甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續并結清有關費用】【贖契手續】【租賃登記】【其他 】手續的，乙方應向甲方支付人民幣 （￥ ）作為協辦手續費。

其它

第七條 合同的解除和變更

乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用（該費用不得超過中介服務費）。

第八條 法律責任

1．甲乙雙方不履行本合同規定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為 。

2．乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為 。

3．甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。

4．因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為 ，但不得再要求乙方支付中介服務費。

5．乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為 。

其它

第九條 免責條款

1、因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的；

2、

第十條 糾紛解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，雙方當事人協商不成的按下述第 種方式解決：

1、交廣州仲裁委員會仲裁；

2、提交 仲裁委員會仲裁；

3、依法向人民法院；

第十條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十一條 本合同連同附件共 頁，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方 份，乙方 份。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

篇（7）

聯系電話：____________________________________

聯系地址：____________________________________

經紀人：______________________________________

經紀證號：____________________________________

經紀人：______________________________________

經紀證號：____________________________________

乙方(賣方/出租方)：_________________________

身份證號：____________________________________

聯系電話：____________________________________

聯系地址：____________________________________

委托人姓名：______________________________

身份證號：____________________________________

聯系電話：____________________________________

聯系地址：____________________________________

根據有關法律法規的規定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經協商一致達成如下協議。

第一條 中介服務內容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為_______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日

甲方為乙方的房地產提供【出售】【租賃】的中介服務。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產【交易過戶】【租賃登記】手續的中介服務。

乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】_________公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權甲方將房地產的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它______________________________________________________________

第二條 房地產權屬情況

房地產地址：__________________;建筑時間：__________________;房地產【建筑面積】【套內面積】面積：_____________。

房地產使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】;性質為【房改房】【商品房】【其他_________】;房地產證證號：_____________

____。

乙方房地產為【獨家所有】【共有】【其他_________】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租

其它______________________________________________________________

*房地產權屬情況是房地產能否交易過戶的關鍵資料，乙方必須完整如實填寫，甲方必須對乙方提供和填寫的資料進行核實。

第三條 價款、收款方式和法律法規規定的稅費

乙方同意甲方按照下列條件發出要約邀請(俗稱放盤)：

1.該房地產按套出售并計價，總金額為人民幣_________元(￥_________)范圍內。

2.該房地產以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米______________元范圍內，總金額為人民幣____________元(￥_________)范圍內。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。

4.稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。

其它_____________________________________________________________

*要約邀請：是希望他人向自己發出要約的意思表示。

第四條 甲方權利義務

1.甲方根據誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

2.甲方根據合同開展中介活動，為乙方房地產尋找【購買】【租賃】對象，經乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔。

3.甲方必須對乙方房地產的資料進行核實。

4.甲方應當根據協議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產，并將該房地產權屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

5.促成乙方與【購買】【租賃】方達成【買賣】【租賃】合同。

6.為乙方提供房地產交易過戶方面的咨詢。

7.甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。

8.非經乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9.其它__________________________________________________

第五條 乙方權利義務

1.乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。

2.乙方必須保證所填寫的房地產權屬情況真實;向甲方提供相應的房地產資料;并保證本人對該房地產擁有完整產權或已取得其他業主的委托有權處置該房地產。

3.甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應當予以配合并提供必要的協助。

4.乙方應當根據合同向甲方支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

5.甲方根據合同規定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產的當事人后，應及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。

6.其它_________________________________________________________

第六條 中介服務費、協辦手續費給付

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民幣__________________(￥_________)作為中介服務費。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要___________________________

甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續并結清有關費用】【贖契手續】【租賃登記】【其他_________】手續的，乙方應向甲方支付人民幣__________________(￥_________)作為協辦手續費。

其它______________________________________________________________

第七條 合同的解除和變更

乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用(該費用不得超過中介服務費)。

第八條 法律責任

1.甲乙雙方不履行本合同規定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為_________。

2.乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為。

3.甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。

4.因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為_________，但不得再要求乙方支付中介服務費。

5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為____________。

其它_____________________________________________________________

第九條 免責條款

1.因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的;

2.______________________________________________________________

第十條 糾紛解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，雙方當事人協商不成的按下述第_________種方式解決：

1.交廣州仲裁委員會仲裁;

2.提交_________仲裁委員會仲裁;

3.依法向人民法院起訴;

第十一條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十二條 本合同連同附件共______頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方______份，乙方______份。

附件

篇（8）

1 引言

近年來，隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，房地產市場得到了突飛猛進的發展，已經成為中國經濟的支柱型產業，在國家經濟與社會和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關規章制度和交易管理體系等方面的原因，我國房地產交易與權屬管理還存在不少缺陷，給房地產市場的規劃化發展帶來極大的影響。包括權屬登記、房產銷售、房屋租賃、房產評估、市場管理等等，在管理法規、政策建設等方面都明顯滯后。如何規劃房地產交易行為，加強房地產權屬管理，成為房地產市場健康發展的關鍵。下面，本文從房地產交易與權屬管理的實踐工作出發，就房地產交易與權屬管理中的一些問題進行探討，并提出一些合理化的建議。

2 房地產交易與權屬管理存在的問題

2.1 房地產交易管理存在的問題

在房地產交易中，質量、成本信息不對稱現象極為嚴重，極有可能影響房地產交易的公平與公正原則。這種現象，一方面購房者可能會支付過高的價格，售房者牟取超常的利潤，另一方面可能會出現劣幣驅逐良幣使房地產市場走向衰落。當前，這種信息不對稱現象，在房地產市場中已經顯現出極大的負面影響。在房地產交易中，開發商掌握了房地產商品的所有信息，在銷售之前通過廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤并一些誘導性信息，再加上當前期房交易占據極大的比例，購房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實的商品房本身。這種明顯的信息不對稱現象，根本無法使消費者得到真實可靠的產品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現象更造成錯誤的誘導。此外，房產中介的存在， 更加深了信息不對稱與房地產交易中的利益沖突，一方面是銷售者與房產中介之間的信息不對稱和利益沖突，另一方面是房產中介與購房者之間的信息不對稱和利益沖突，這些沖突更加重了房地產交易管理問題。

2.2 房地產權屬管理存在的問題

當前，我國房地產權屬管理的法律依據主要存在于一些民事法律法規之中，這些法律法規并不夠完善，甚至在相關法律法規的理解上還不統一。此外，房地產權屬管理中，權屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機構復雜的現象。目前我國房地產權屬登記與管理一般由房管部門市場處、權屬處登記與管理，在竣工前的買賣、租賃、抵押等權屬管理納入市場行為由市場處管理，竣工后的買賣、抵押、租賃等則由權屬管理部門負責，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權屬審查方面的嚴密性與安全性，影響了權屬管理的權威與公信能力。此外，權屬登記的效力不統一問題，也是權屬管理中的一個重要問題，存在對抗主義、生效主義方面的沖突。

3 房地產交易與權屬管理規范化策略

3.1 房地產交易管理規范化策略

在房地產交易過程中，房地產開發商、房地產中介、售房者都有著社會責任，但在社會責任的履行上卻往往因為個人利益原因而故意忽視自身的社會責任，尤其是社會誠信問題。當前房地產交易中，有消費者購房交納保證金的制度，如果消費者不購房退出交易則保證金不返還，但對于房地產開發商、房地產中介、售房者卻沒有類似的約束，難以對消費者的權益進行有效的保護，應當也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現誠信問題可以利用保證金來賠償消費者，建立起公平、公正、公開的房地產交易環境。實際上，房地產交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場活動來自主建立機制完全無法滿足，必須政府來干預，如信息不對稱問題就必須從立法等方面加強管理，促進房地產市場的健康發展，再如房地產中介市場的混亂問題，政府應當加強管理，培育起誠實守信的中介行業。

3.2 房地產權屬管理策略

權屬管理是房地產管理與現代房地產制度的重要基礎，雖然我國當前涉及權屬管理方面的法律法規較多，但卻還沒有專業的房地產權屬管理法規，只是零散的存在于相關法律法規之中，使得不少條款出現沖突甚至存在不合理現象。要加強權屬管理，當前應當建立起統一的權屬登記與檔案管理制度，將權屬登記和檔案管理與行政機關職能合為一體，避免多個機關負責登記現象，建立統一的登記機構，建立起統一的登記管理程序和制度。同時，在權屬管理上，要加強實質性的審查管理，保證權屬內容關際權利相一致，保證權屬管理的公信力。雖然實質審查會使權屬管理程序更為復雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機關來提升實質性審查能力。同時，在審查時除了形式要件外，還有權源證明的審查，同時還有實地勘驗等，這些都必須切實進行，才能保證權屬管理的公信能力，保證當事人的合法權益。

參考文獻

篇（9）

小產權房是指占用集體土地進行建設，并向本集體經濟組織之外的人員出售的住房。小產權房長時間以來備受社會關注，是社會熱點問題。2012年國務院下令停售停建小產權房，同時國土部稱今年在全國試點處理“小產權房”，這兩個消息引起了業界和民眾的廣泛關注，小產權房的去留問題備受矚目，引發眾多猜測。一直以來，國家在這方面沒有明確的政策、法規來約束治理小產權房，使得小產權房發展越演越烈。如今小產權房的清理越來越迫近，“以租代售”的做法漸漸發展起來以規避小產權房的產權問題。那么“以租代售”現狀如何？是否違法？對農村土地制度的改革能否起到推動作用？

一、小產權房“以租代售”的現狀

小產權房數量巨大，非官方統計數據顯示，中國目前小產權房建筑面積達六十多億平米，相當于中國正規房地產業近十年來的開發總量。在深圳，小產權房建筑面積達到4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。在數量眾多的小產權房當中，有相當一部分是地方政府組織建設，或者村集體與開發商合作建設的，這些小產權房大都存在占用農用土地甚至耕地的情況。

政府對小產權房的政策經歷了從合法性上的否認階段到預備采取行動清理的階段。在這一過程中，為了規避小產權房的產權問題，一些開發商和地方政府以及購買者轉而采取“以租代售”、“以租代買”的方法。據調查，小產權房所占的土地，沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”，大多被開發商獲得，失地農民所得甚少。江蘇省國土資源廳一名干部稱，開發小產權房的環節基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下達成的，土地轉讓的費用無從知曉，而建成后產生的非法暴利驚人，甚至超過了商品房。在許多地區，小產權房以租代售項目早已在操作，價格可達每平方米4000-6000元，在位置相對好的地段，甚至可以超過每平方米6000元的價格。

由上述資料，我們大致可以整理出小產權房“以租代售”的狀況：大多數采取這種措施的小產權房，是開發商和政府、村干部為獲得巨額利益，規避政策、法規，拋出來的曲線賣房、賣地的措施。為了獲取私利，地方政府、村干部為這種“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地農民所獲甚少，是一種、的行為。發生這種行為的原因是城市房地產價格太高，給小產權房的交易提供了很大的空間，也是政府土地財政的惡果在鄉鎮的蔓延，更是某些部門、某些人的私欲導致。

現在某些學者提出以小產權房“以租代售”的途徑“曲線救國”，爭取小產權房的交易有條件合法化，應該先弄清楚目前“以租代售”的現狀，再行提出相關建議，莫要是非不明，反而為他人作了嫁衣裳。

二、小產權房“以租代售”現象非法與合法分析

上文中提到搞小產權房“以租代售”的有相當一部分是地方政府和某些干部、結果，在獲取房源上存在違法行為，對此本文暫不詳述，需要理清的是“以租代售”行為本身是否存在違法之處。

出租小產權房的行為是否違法？查閱相關法律法規，未見禁止出租小產權房的規定。小產權房出租要取得合法地位，首先必須小產權房本身是合法建設的。現實情況中，小產權房是否合法不是由“產權證”來判斷，因為農村宅基地建房后進行的是“確權登記”，即房屋物權的取得不以登記為要件，登記只是對這一所有權狀態的記載。小產權房是否合法的標準在于是否符合“一戶一宅基地”標準。①農戶在宅基地上建設房屋，只要符合這個標準，就可以在房屋建成之后取得該房屋的所有權。農戶對宅基地只有使用權，但是對宅基地上的房屋是擁有所有權的。既然農戶對宅基地上的房屋有合法的所有權，那么在法律沒有禁止的情況下，根據《物權法》第三十九條的規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”農戶擁有對該房屋出租的權利，這也是私法自治原則所承認和支持的。

其次，從相關的法律法規對宅基地及宅基地上的房屋的規定來看，小產權房出租是被默認為合法的。首先，《物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定，”相對應的，《土地管理法》第六十二條第二款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”《土地管理法》的這一規定實際上已經默認了小產權房出租的合法性。

最后，我們還可以從《合同法》的配套規定中找到小產權房出租合法性的保障條款，《合同法解釋一》第四條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”小產權房房主出租房屋，與租客建立的是租賃合同，應適用上述第四條的規定。鑒于目前法律、行政法規并無規定小產權房出租是違法行為，那么小產權房的出租合同應受法律保護，即使某個部委決定“清理”小產權房，或者某個官員宣稱小產權房出租行為是違法的，也不會影響其合法效力。

根據上文的分析，在現行法律、行政法規之下，小產權房出租行為是合法的，但是小產權房的出租畢竟不同于普通房屋的出租，其中關系到國家土地管理政策問題。小產權房以租代售的行為影響性究竟有多大，是否達到影響農村土地制度的程度？需要我們綜合“以租代售”行為和人們的心理進行分析。

三、小產權房出租行為的影響

目前小產權房出租行為會不會影響到整個農村土地制度的狀況？筆者認為這是無需擔心的。受限于農村土地所有權制度，以及租賃合同20年期限的制約②，普通民眾對“以租代售”的行為顧慮重重，小產權房長期出租以達到“以租代售”目的的影響將會極其有限。

雖說是“以租代售”，但終究不是也不能是“購買”行為，這是租賃者最大的顧慮。現實中，許多小產權房“以租代售”都是訂立了50至70年的租期，但無論租20年還是租50、70年，房子都不屬于自己所有。租賃人自己雖然住在房子里，但始終處于一種無所有權的狀態。在這種狀態下，尚有20年租賃期的限制，20年之后租賃合同即不受法律保護，出租方在此后可以隨時違約，而不負法律責任。這樣一來，承租方的利益就無從保障。而作為剛需的住房，只擁有20年的使用權是遠遠不夠的。20年前砸下一大筆錢買了房子20年的使用權，到20年之后可能還需另外買房或租房，可謂是“錢房兩空”。這些都是小產權房者不得不考慮的風險。這些風險，是這些小產權房潛在的購買群體所無力承受的。

但是也不乏有剛需且膽大的人鋌而走險，接受“以租代售”這種方式。他們的代表意見有以下幾個方面：（一）法不責眾。小產權房數量眾多，此前購買的人很多，剩余沒有賣出去的需要消化，肯定會以各種形式交易出去，小產權房涉及人群太廣，政府肯定不會全部拆除；（二）小產權房比城市商品房便宜很多，城市商品房的價格太高不能承受，為了解決剛性需求，冒一點政策風險是值得的。③“重賞之下必有勇夫”，小產權房的交易是相同的道理。目前小產權房“以租代售”的方式肯定還會是部分民眾的選擇，但是這種選擇正如上文所分析的——風險太大——其市場必然是有限的，畢竟“勇夫”是少數，大多數國人還是謹慎的，“以租代售”方式的影響是有限的。

四、對小產權房“以租代售”的處理建議

（一）對目前存在的“以租代售”區分情況進行處理

區分處理“以租代售”主要是區分主體，對農民自建的房屋和鄉政府或村干部聯合開發商建的小區為單位的小產權房要區別對待。

針對農民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情況，只要防止農民再占用耕地建自住房屋即可。農戶自己建了一棟房屋長期出租某些樓層是無可厚非的，即使他出租了整個房屋，自己到城市謀生，對各方有利無害，大可不必禁止。

而鄉政府或村干部聯合開發商建的小區為單位的小產權房搞“以租代售”則要清查出來，對違法違規人員進行查處，這種典型的違規獲取暴利的行為絕對不能容忍。政府應該在清理這種情況的同時，對于違規的單位和個人予以嚴肅處理。但對小產權房是否拆除，則需綜合考慮各種因素妥善處理，不能一拆了事。

（二）適當延長小產權房出租年限及規范出租行為

在嚴格限制鄉鎮政府和村干部以及房地產開發商參與小產權房交易的前提下，考慮小產權房“以租代售”的出路，筆者認為適當延長小產權房出租年限及規范出租行為是比較好的選擇。

農民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利無害的。無害是對土地產權制度無害，租賃不是轉移房屋所有權的行為。要對農民占用耕地建房的行為進行限制，農民自建房屋“以租代售”不會影響現行農村土地制度。但“以租代售”之“利”則有以下幾個方面：

1、對農民而言，農民出租自建的房屋，可以獲得相當的經濟利益。有了這一筆錢，農民可以改善生活狀況，有機會過上“體面的生活”；有了啟動的資本，無論做生意還是搞規模化農業生產，農民都可以有機會找到更好的出路，脫貧致富。

其實，房地產市場高速發展以來，甚至是城市快速發展以來，農民都甚少從中獲益，反而為城市建設付出了很多，現在農民工進城還要承受高房價的壓力。于情于理，都應該讓農民從房地產市場中分一杯羹。

2、對租賃者而言，最大的好處自然就是解決了剛需。“安居”才能“樂業”，只有解決了居住的需求，他們才能扎下根來。并且小產權房租賃價格低，相對起正規的商品房，大大減小了購房壓力，可免受“房奴”之苦。

3、將城郊的小產權房用“以租代售”的方式交給在城市工作的人群居住，將在一定程度上有助于打破城鄉二元體制，推動城鄉人才資源的交流，進而推動農村建設發展。這類人群受教育程度高，文化水平相較農民而言為高，他們住進城郊甚至農村，可以改變這些地區的精神面貌；這類人群還會帶來城市化的消費需求，對城郊或農村經濟也能起到拉動作用。這些預期的改變是在不改變土地所有制度、不改變基本的農村土地管理制度的情況下，盡量削弱城鄉二元體制對農村發展的束縛下而取得的，是代價小、成效快的農村建設發展一個方向，這個方向的關鍵是逐步放松對農村的限制。

延長小產權房出租期限，同樣也不會改變房屋的所有權歸屬和農村土地產權制度，對上文提到的出租之“利”有放大作用。租賃期限可延長至50年，甚至70年，總之要以滿足購房者一生居住需求為標準，不致使其到年老無力工作時，還要面對無房可居、流離失所的悲慘境地。其實，把小產權房租賃期限延長到50至70年就類似于城市商品房的70年產權，70年產權雖為產權，但有了70年的期限，則與租賃在本質上無異。那么既然本質都是租賃，小產權房的租期也定為50到70年又有何妨呢？同樣是建設用地，只許城市的“買賣”70年，不許農村的“租賃”50年，終究不是公平之舉。

延長小產權房租賃期限之后，需要規范雙方的租賃行為，預防在履行租賃合同中出現不合理的悔約行為，保障租賃合同雙方的利益。小產權房租賃合同畢竟不同于普通房屋的租賃合同，租賃期限長，變數大，無論哪一方不合理的“變卦”對另外一方的利益影響都是極大的。規范小產權房租賃行為，就是規范這些“變卦”行為，限制“變卦”的類型，規范違約責任。另外可以建立小產權房租賃登記制度，以加強對租賃行為的監管力度，以更好地保障合同雙方的利益。

延長租賃期限，規范租賃行為，人們可以更放心地租賃小產權房，讓小產權房租賃真正形成氣候。同時這樣也更能推動城鄉交流，打破城鄉二元體制，促進農村發展。這是上文提到的“利”，還有兩點是做好這兩項措施之后才能顯示出來的“利”。

1、倒逼房價，把房地產市場拉回正軌。全國小產權房建筑面積達六十多億平方米，在某些房價高企的城市幾乎占了總建筑面積的半壁江山。如果這些小產權房能正規合理地利用起來——如同上文所述延長租賃期限規范租賃行為——則可以大大地解決當前人們對房屋的需求。沒有競爭，則沒有真正的市場經濟，在房地產業也是一樣的。在允許小產權房以租賃方式加入房地產市場的情況下，如果不能去除加在正規商品房身上的畸高的各種稅、費和暴利，正規商品房是無法與小產權房相抗衡的，這相當于倒逼房地產業進行改革了。這樣有助于把當前過熱的房地產市場冷卻下來，讓房價重新回到合理的軌道。

2、將小產權房租賃規范化成為房地產市場的一部分之后，讓租賃成為小產權房交易的法定形式，成為解決數量巨大的小產權房問題的出路。在小產權房租賃規范化以后，可以將以往已經買賣小產權房轉為租賃，進行“撥亂反正”，使它們合法化。如果這一點做好了，“以租代售”就能夠作為解決小產權房問題的鑰匙。

小產權房“以租代售”目前是比較棘手的問題，要把棘手的問題辦成有利于國計民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇氣。期待對該問題做出妥善的處理。

注釋：

①《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。第七十七條規定：“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還占用的土地，限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。”

②《合同法》第二百一十三條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

③引自：王海.不顧“風險提示”百姓為啥買小產權房，市場報，2007。

參考文獻：

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[2]鄧茜，陳誠.關于我國小產權房問題的一些思考——以成都的新土地政策為出發點[J].現代商業，2008.

[3]王云利.淺析小產權房法律問題[J].法制與社會，2009.

[4]陳浩.小產權房發展現狀及其成因分析[J].經濟與社會發展，2009.

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沈陽市自開始實施公共租賃住房建設以來，已經取得了一定成果。但是公共租賃住房建設對資金的需求量很大，僅僅依靠政府保證資金撥款，使得后續的發展受到了很大的阻礙。結合我市的實際情況和公共租賃住房制度的自身特點，急需突破資金來源的緊迫問題，保障預期的公共租賃房建設的實現。

一、房地產投資信托基金分析（REITs）

1.REITs的含義

房地產投資信托基金與一般的投資基金最大的不同在于它是專營房地產投資項目的投資基金。房地產投資基金將眾多的中小投資者的資金集聚起來，采用專家經營和專業化管理，在風險分散的原則下，從本質上看是房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金。

2.REITs的特征

概括REITs自身的特征主要有以下幾點：一是房地產投資信托本身的特點，稅收優惠。發展REITs的原因是稅收優惠，對絕大多數國家都在稅收法律或特殊法律法規中給予已推出房地產投資信托基金一定的稅收優惠政策。例如，美國國內稅賬單的定義，如果房地產投資信托基金會每年以現金股利的方式回報給投資者，則不需要繳納企業所得稅，從而避免雙重征稅。投資者可以通過房地產投資信托基金的產品，享受更多的稅收優惠的投資收益。二是強制分紅。從已發行REITs的國家實施運作過程來看，帶來的好處是在房地產投資信托基金的年收入分配做了強制性要求。他們中的大多數是規定將給投資者90%的收入分配。三是投資領域具有限制性。REITs投資領域為房地產領域，不僅直接擁有房地產所有權，還可以依靠房地產項目的管理，租金收入或通過購買抵押債券或抵押擔保來支持證券。大多數的房地產投資信托基金選擇房地產直接所有權，以房地產項目的管理或資產提升為主要收入來源。

3.REITs優勢

REITs與一般的房地產產業投資方式相比，具有明顯的優勢，有以下幾點：一是相對強勁的流動性。房地產投資信托基金是一種證券化產品，在發行時他們中的大多數都是公開募集的形式，采用股票或證書的形式在證券交易所發行和流通，這樣具有很好的流動性，還可以通過資產證券化將資產轉化為流動資產的形式，這樣就有了快速清算投資的優勢，在很大程度上吸引投資者的積極參與投資；二是較強的專業管理和經營。房地產投資信托基金的資產由專業的基金管理機構的投資運營管理，并由具有房地產專業的投資知識和集中管理經驗豐富的專業投資人士集中化管理，廣泛使用投資信息渠道，選擇最優的投資組合和最優的投資業務，可以有效降低投資風險和交易成本，以獲得投資收益的最大化；三是稅收優惠和高額回報。房地產稅收優惠政策極大地刺激了房地產投資信托基金的發展，此外REITs將每年度盈利的絕大部分以現金股利的方式回報給投資者，無需繳納企業所得稅。僅由投資者繳納個人所得稅，所以房地產投資信托基金的獎金數額較大；四是具備一個更好的杠桿投資能力。根據公布的房地產投資信托的國家或地區法律的角度來看，房地產投資信托基金必須將其不小于現金應稅收入90%比例分配給投資者；五是具有較高的籌集資本的廣泛性。作為一種融資工具，REITs較高的優勢吸引了許多小投資者，可以迅速籌集社會閑散資金。

二、REITs模式在沈陽公共租賃住房融資中的應用分析

1.內外部環境分析

沈陽市是東北地區最大的國際大都市和金融政治中心，也是渤海經濟圈的重要環節與東北地區的重要結合部，具有良好的經濟基礎和投資環境。同時，在現階段大力發展公共租賃住房建設，積極引進REITs模式，拓寬融資渠道。

沈陽市公共租賃住房是政府關注的民生項目，在政府信用擔保的同時，項目的風險是很低的，這是引起投資者興趣的先決條件；其次，REITs模式的引入必須基于相對發達的資本市場上的，沈陽市民營經濟在國民經濟中的作用逐漸突出。對于沈陽市引入REITs模式為城市公共租賃住房融資也需要該項制度保證。目前，中國頒布了《招標投標法》、《證券法》和《擔保法》等用于廉租住房項目實現投資多元化奠定了良好的政策環境，在沈陽市公共租賃住房REITs模式的操作中，也可以在此基礎上借鑒與完善。這使得沈陽市公共租賃住房PPP融資模式也具備了一定法律制度。

2.具體操作可行性分析

操作時，房地產基金管理公司聘請有關專業團隊組成房地產管理公司，經過檢查后，將合格的建造或購買的公共租賃住房出租給符合條件的住戶，當RElTs模式步入正軌后，為沈陽市帶來的經濟效益是巨大的。

世界各國迅速發展起來REITs模式，有很多成功的案例，在這期間也積累了很多寶貴的經驗，如在北京、天津、上海等其他城市和地區已經先后開展了REITs試點工作。近年來，REITs模式已經應用在城中村的改造，這對沈陽市公共租賃住房使用REITs模式具有一定的參考意義。

三、REITs模式的發展前景

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【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【其他： 】：____________

通訊地址：____________

郵政編碼： ____________ 聯系電話：____________ （手機） ；

【人】：____________ 國籍：____________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【其他： 】：____________

通訊地址：____________

郵政編碼：____________ 聯系電話： ____________ （手機） ；____________

承租人（以下簡稱乙方）：____________

【法定代表人】【負責人】： ____________ 國籍：____________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【其他： 】：____________

通訊地址：____________

郵政編碼： ____________ 聯系電話：____________ （手機） ；

【人】：____________ 國籍：____________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【其他： 】：____________

通訊地址：____________

郵政編碼：____________ 聯系電話：____________ （手機） ；____________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平和誠實信用的基礎上，經協商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，簽訂本合同。

一、出租房屋基本情況

（一）房屋坐落：

（以下簡稱“該房屋”）

（二）該房屋權屬證明名稱：____________ 　編號： ____________

（三）該房屋建筑面積： 平方米，套內建筑面積： 平方米。

（四）該房屋權屬證明記載用途： .

（五）該房屋現有裝修及設施設備情況，由甲、乙雙方分別在本合同附件中列明。除雙方另有約定外，該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋的驗證憑據。

二、租賃期限

（一）該房屋租賃期限共 個月，自____________ 年 ____________ 月 ____________ 日至 ____________ 年____________ 月____________ 日止。

（二）租賃期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期交還。乙方需要繼續承租該房屋的，則應于租賃期屆滿前 日通知甲方。

三、租金及支付方式

（一）該房屋租金為： 元/（月季半年年）；本合同期內租金總額為： 元。（大寫： ）

（二）該房屋租金支付方式：

四、押金及其他費用的約定

（一）甲方交付該房屋時，乙方應向甲方支付房屋租賃押金。押金為 元（大寫： ）。甲方收取押金后應向乙方出具收款憑證。

（二）租賃期間，使用該房屋所發生的水、電、燃氣、通訊費用由 方承擔；有線電視、物業管理費用由 方承擔。

（三）租賃期內，因該房屋租賃產生的稅費按國家法律、法規規定承擔。

（四）租賃期滿或合同解除后，甲方應退還乙方支付的房屋租賃押金。

（五）其他約定： .

五、成交方式

甲乙雙方系通過以下第 種方式成交。

（一）自行成交。

（二）房地產經紀機構成交。提供服務的房地產經紀機構名稱為：

備案證書號為：____________

通訊地址：____________

郵政編碼：____________ 聯系電話：____________

提供服務的房地產經紀人員職業資格為

注冊證號

六、關于房屋轉租與出售的約定

（一）未經甲方書面同意，乙方不得將房屋轉租、轉借他人。

（二）租賃期間，甲方出售該房屋的應在出售前 日書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優先購買權。

七、關于甲方交房的約定

（一）甲方應于 年 月 日前將房屋按約定條件交付給乙方。《現有裝修、附屬設施及設備清單》經雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙后視為交付完成。

（二）甲方延遲交房超 日的，乙方有權單方解除合同。乙方要求繼續履行合同的，合同繼續履行，甲方自約定交房時間之日起至實際交付房屋之日止，向乙方每日按已付租金的 %支付違約金。

八、關于乙方付款的約定

（一）乙方應按本合同第三條的約定向甲方如期支付租金。

（二）乙方未按約定時間支付租金超 日，甲方有權單方解除合同。甲方不解除合同的，乙方應向甲方按應付租金的 %支付違約金。

九、其他約定

（一）租賃期內，甲方應保障該房屋及其附屬設施處于正常使用的狀態，并承擔乙方正常使用下房屋及附屬設施損壞或故障的修復義務；甲方不承擔房屋的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋及附屬設施的，乙方有權單方解除合同；對于乙方的裝修、改善和增設的他物甲方不承擔維修義務。

（二）乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施發生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任；乙方保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒絕賠償的，甲方有權單方解除合同。

（三）在租賃期內未征得甲方書面同意以及按規定須經有關部門審批但未核準前，乙方不得擅自改變房屋用途。不得在該房屋內進行違反法律法規及政府對出租房屋用途有關規定的行為。乙方擅自改變房屋用途，甲方有權單方解除合同。

（四）租賃期內，甲方提前收回該房屋或乙方提前退租的，應提前 日通知對方，并按月租金的 %向對方支付違約金，屬甲方違約的甲方還應退還相應的租金。

（五）租賃到期或合同解除后，乙方應將

房屋鑰匙及正常使用狀態下的附件中所列物品交還給甲方，乙方應當保證該房屋附屬設施、設備、裝飾裝修保持良好，結清應由乙方支付的相關費用。

（六）甲方保證已如實介紹該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況，出租該房屋不違反國家法律法規的相關規定及有權決定此租賃事宜。乙方保證已對上述房地產作充分了解并實地看房，對該房屋現狀無異議，愿意租賃該房屋。

（七）經甲、乙雙方協商一致，可以解除本合同。

（八）關于租賃期間房屋被征收的約定：

十、登記備案

甲乙雙方自本合同簽訂之日起三十日內，由甲乙雙方共同 甲方 乙方按相關規定向房屋所在地房地產行政管理部門申請辦理房屋租賃登記備案。

租賃期內，房屋租賃登記備案內容發生變更的，甲乙雙方應當在十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案變更手續。

租賃期滿房屋續租或者租賃終止的，由甲乙雙方共同 甲方 乙方在期滿后三十日內到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的延續或者注銷手續。

十一、爭議的解決方式

甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議的，應協商解決；協商不成的，可依法選擇：向人民法院 向重慶仲裁委員會申請仲裁。

十二、補充約定

十三、附則

（一）本合同所列地址為各方準確聯系地址，相關文書送達到該地址，即視為送達給其本人。任何一方地址變更，應及時書面通知相關方，否則自行承擔相關責任。

（二）本合同一式 份，甲、乙雙方各執 份， 、和登記機構各執一份，均具有同等法律效力。本合同經雙方簽字蓋章之日起生效。

出租人：____________ 承租人：____________

法定代表人（負責人）：____________ 法定代表人（負責人）：____________

委托人：____________ 委托人：____________