房產(chǎn)的法律法規(guī)大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房產(chǎn)的法律法規(guī)范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

長(zhǎng)期以來，學(xué)術(shù)界對(duì)稅法與民法的關(guān)系沒有達(dá)成共識(shí)，理論上糾纏不清，體現(xiàn)為實(shí)務(wù)操作的混亂。最高人民法院再審的稅務(wù)行政第一案之“廣州德發(fā)房產(chǎn)公司與廣州稅稽一局案”（以下簡(jiǎn)稱“廣州德發(fā)案”）最令人關(guān)注的問題，是《稅收征管法》第35條第6項(xiàng)所謂計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的適用，特別是本案中稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整基于拍賣價(jià)格的計(jì)稅依據(jù)，正好反映稅法與民法的法際關(guān)系爭(zhēng)議和稅收核定權(quán)能否否定拍賣行為，理論價(jià)值十分突出。最高人民法院在判決書中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎(chǔ)，這是稅法和民法關(guān)系的一個(gè)基本原則，但在特定理由的情況下，民法關(guān)系在稅法體系中可以不予認(rèn)可。有效的拍賣行為并不能絕對(duì)地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)納稅額核定權(quán)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)行使核定權(quán)時(shí)仍應(yīng)有嚴(yán)格限定。本文對(duì)以上問題進(jìn)一步探討。

一、問題緣起：房地產(chǎn)拍賣成交價(jià)的疑問

拍賣價(jià)格與稅收核定權(quán)，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書的關(guān)鍵詞。筆者以“拍賣行為、競(jìng)價(jià)”為關(guān)鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國(guó)裁判文書網(wǎng)”“無訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導(dǎo)性案例83個(gè)、120個(gè)、100個(gè)，因此本文以案例數(shù)量最多的中國(guó)裁判文書網(wǎng)為案例來源依據(jù)。依據(jù)裁判文書中當(dāng)事人雙方是否以拍賣行為有效為爭(zhēng)議焦點(diǎn)以及法院是否對(duì)該爭(zhēng)議做出了詳細(xì)的裁判說理的標(biāo)準(zhǔn)，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。

（一）否定拍賣價(jià)格缺乏法律依據(jù)拍賣行為是市場(chǎng)行為，通過拍賣方式產(chǎn)生的價(jià)格是一種市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)受法律保護(hù)和認(rèn)可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書中認(rèn)為：“即便德發(fā)公司對(duì)拍賣成交價(jià)格無異議，稅務(wù)機(jī)關(guān)基于國(guó)家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，另行核定應(yīng)納稅額。”用國(guó)家稅收利益否定拍賣價(jià)格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規(guī)定，否定拍賣行為的法律依據(jù)值得思考。

（二）否定拍賣價(jià)格的“正當(dāng)理由”缺乏正當(dāng)性拍賣價(jià)格的效力與稅法核定權(quán)在實(shí)質(zhì)上代表著稅法和民法領(lǐng)域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應(yīng)按其目的解釋的觀點(diǎn)，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調(diào)仍為一般接受的觀點(diǎn)。我國(guó)稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領(lǐng)域，形成維護(hù)稅法領(lǐng)域的獨(dú)有法律秩序時(shí)無法同時(shí)維護(hù)民法領(lǐng)域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣程序合法，也沒有法定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的拍賣行為無效，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能證明德發(fā)公司在拍賣活動(dòng)中存在惡意串通等違法行為，納稅申報(bào)也并無任何違法違章行為，但是涉及到國(guó)家稅收安全的計(jì)稅依據(jù)問題上，判決書對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定行為進(jìn)行了分析，認(rèn)為在國(guó)家利益面前，稅法的稅收核定權(quán)是可以突破民法的契約自由，這實(shí)質(zhì)上加重了稅法和民法的秩序沖突。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有計(jì)稅依據(jù)無正當(dāng)理由的權(quán)力缺乏法律規(guī)制我國(guó)目前缺乏對(duì)正當(dāng)理由進(jìn)行判定的立法，正當(dāng)理由是一個(gè)難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定主觀隨意性過大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中確定的交易價(jià)格在稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)面前顯得十分脆弱，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，侵犯到納稅人的民事權(quán)利。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)泛濫適用則會(huì)沖擊民法的自愿原則，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權(quán)的失衡。

二、理論審思：基于實(shí)質(zhì)課稅原則對(duì)拍賣價(jià)格的檢視

（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)對(duì)于實(shí)質(zhì)課稅原則，有觀點(diǎn)認(rèn)為：當(dāng)要件事實(shí)之認(rèn)定所必要的事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系的外觀和實(shí)體復(fù)雜交錯(cuò)時(shí)，不應(yīng)按外觀而應(yīng)按實(shí)體來判斷和認(rèn)定事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系。實(shí)質(zhì)課稅原則的重要內(nèi)涵在于“實(shí)質(zhì)重于形式”，當(dāng)形式上沒有滿足課稅要件，此時(shí)需要從實(shí)質(zhì)上對(duì)課稅事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，以實(shí)際內(nèi)容為準(zhǔn)，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的權(quán)力，面對(duì)復(fù)雜多樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和交易安排，在履行法定職責(zé)過程中，不可避免地需要對(duì)涉稅法律行為進(jìn)行判定和識(shí)別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實(shí)質(zhì)，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國(guó)家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)。

（二）實(shí)質(zhì)課稅原則下拍賣價(jià)格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強(qiáng)調(diào)契約自由，拍賣價(jià)格是市場(chǎng)博弈產(chǎn)生的結(jié)果，拍賣活動(dòng)公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價(jià)等符合交易習(xí)慣，在沒有違反拍賣相關(guān)法律法規(guī)和交易習(xí)慣的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不能否定拍賣價(jià)格的，否則就會(huì)打破社會(huì)整體自由競(jìng)爭(zhēng)秩序，違反公平、高效運(yùn)行的市場(chǎng)價(jià)值目標(biāo)。

（三）實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界利用實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界是法律和交易習(xí)慣，稅務(wù)機(jī)關(guān)否定計(jì)稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進(jìn)行。如果不能依照法律規(guī)定否定計(jì)稅依據(jù)，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就以違反交易習(xí)慣進(jìn)行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習(xí)慣的拍賣形式來安排交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不能對(duì)其進(jìn)行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或?yàn)E用核定征收權(quán)，其在解釋稅法和補(bǔ)充稅法漏洞時(shí)應(yīng)有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實(shí)亡，任何交易活動(dòng)可能依據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則而征稅，必將導(dǎo)致民事主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)難以預(yù)測(cè)，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無法維持。對(duì)課稅對(duì)象要求從本質(zhì)考量，這一方面會(huì)要求其表面法律形式符合實(shí)質(zhì)法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。當(dāng)行為人的行為形式和實(shí)質(zhì)不符時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其做出調(diào)整，按其實(shí)質(zhì)征稅。而當(dāng)納稅人不違背經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)時(shí)，納稅人的主觀狀態(tài)會(huì)得到稅法的尊重。

三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣中稅收核定的路徑優(yōu)化

（一）拍賣成交價(jià)合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣行為屬于正當(dāng)理由。部分地市地方稅務(wù)局的《住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》規(guī)定內(nèi)容是“對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)進(jìn)一步經(jīng)過規(guī)定程序確認(rèn)申報(bào)交易價(jià)格偏低是否有正當(dāng)理由，經(jīng)確認(rèn)有正當(dāng)理由的，予以認(rèn)可，以下情況可視為有正當(dāng)理由：拍賣。”由此可知我國(guó)稅務(wù)主管部門認(rèn)為拍賣價(jià)格是作為申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格時(shí)的正當(dāng)理由，通過拍賣行為得出的價(jià)格是受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可和尊重的。2.拍賣價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格。拍賣行為作為一種市場(chǎng)行為，是平等主體達(dá)成的契約，經(jīng)過公開競(jìng)價(jià)程序，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。因此，最高人民法院認(rèn)為，依照法定程序進(jìn)行的拍賣活動(dòng)，由于經(jīng)過公開、公平的競(jìng)價(jià)，無論拍賣成交價(jià)格的高低，都是充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價(jià)格，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。如果沒有法定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規(guī)定，原則上稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重作為計(jì)稅依據(jù)的拍賣成交價(jià)格，不能以拍賣價(jià)格明顯偏低為由行使核定征收權(quán)。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)不能對(duì)市場(chǎng)公允價(jià)格進(jìn)行稅收核定。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的靈活性，市場(chǎng)是自由的，市場(chǎng)主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個(gè)體條件隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當(dāng)然可能會(huì)與一般的市場(chǎng)價(jià)格之間存在偏差。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。這些活動(dòng)在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)。基于國(guó)家之課稅權(quán)，為獲取財(cái)政收入固得向表征負(fù)稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應(yīng)符合比例原則，不應(yīng)扭曲私人之社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。為了法的安定性，稅捐法應(yīng)繼受民事法之基本價(jià)值與原則，應(yīng)利用民事法之術(shù)語，并按民事法的觀點(diǎn)解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對(duì)房地產(chǎn)拍賣行為與稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收核定權(quán)兩者之間的關(guān)系并沒有表明明確的態(tài)度，但是拍賣被認(rèn)為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的公平交易方式，如果納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關(guān)行為，也沒有違反拍賣的交易習(xí)慣，則由此產(chǎn)生的拍賣價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重拍賣行為，不能進(jìn)行稅收核定。拍賣價(jià)格是交易雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成合意的結(jié)果，第三方或者其他部門不應(yīng)干預(yù)。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機(jī)關(guān)作為拍賣監(jiān)督機(jī)關(guān)，也無權(quán)直接判定。一般情況下，拍賣方式?jīng)]有違反民法和拍賣法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認(rèn)定拍賣行為違法或者無效時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重拍賣價(jià)格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣行為與我國(guó)法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣得出的價(jià)格偏低，但是這是交易雙方達(dá)成合意的結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該予以肯定和尊重。

篇（2）

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制。“兩規(guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)。”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。”

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺或不自覺的打法律球。房地產(chǎn)融資信托操作過程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。

第二，信托計(jì)劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足。”

第三，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%.

法律保護(hù)的缺失

由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起，眾多信托產(chǎn)品還未到期，而且市場(chǎng)初期信托投資公司把關(guān)較嚴(yán)，房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)，迄今為止沒有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之，法律規(guī)避的弊端在實(shí)證中尚未體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無疑將影響投資者的決策。對(duì)于非專業(yè)知識(shí)的投資者來講，極可能基于對(duì)“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴做出投資決策-購(gòu)買該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時(shí)，委托人的權(quán)利如何救濟(jì)？

《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由中國(guó)人民銀行責(zé)令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀(jì)律處分，并由中國(guó)人民銀行取消高級(jí)管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)予以追究刑事責(zé)任。”

篇（3）

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制。“兩規(guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)。”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。”

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺或不自覺的打法律擦邊球。房地產(chǎn)融資信托操作過程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。

第二，信托計(jì)劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足。”

第三，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%.

篇（4）

前言

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃興起，在解決人們住房需求的基礎(chǔ)上，正發(fā)揮著對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越重要的作用，并已經(jīng)成為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、整合社會(huì)整體產(chǎn)業(yè)鏈條、促進(jìn)生產(chǎn)交換的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。但是同時(shí)我們也應(yīng)該看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在帶來勃勃生機(jī)的同時(shí)，也在部分區(qū)域形成了泡沫，造成了一定的負(fù)面影響，因此，在國(guó)家和政府的層面上，近些年出臺(tái)了很多調(diào)控政策，這些政策有的不能夠起到設(shè)計(jì)的效果，有的效果并不明顯，客觀地看，這些政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的忽視是效果不佳的真正原因。為了擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析和研究。黑龍江省是老工業(yè)大省，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于起步較晚，加之我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，導(dǎo)致出現(xiàn)了各種特有的情況和問題，這使得研究者必須立足黑龍江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史和經(jīng)驗(yàn)，以科學(xué)的態(tài)度和方法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行客觀地了解，進(jìn)而掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，使其更好地為法治我省經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。應(yīng)該立足于黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，在說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作用的前提下，對(duì)我省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律展開深入地討論和思考，確定影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要要素，探尋應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律促進(jìn)我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，以便為黑龍江省房地產(chǎn)政策決策者更好地運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，做好抑制房?jī)r(jià)泡沫、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)全省經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)黑龍江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過經(jīng)驗(yàn)我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展，就會(huì)帶動(dòng)家電行業(yè)、建材行業(yè)、裝飾裝修等等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，這樣的帶動(dòng)效應(yīng)可以拉動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大內(nèi)需的作用

通過房地產(chǎn)的消費(fèi)，可以帶動(dòng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的內(nèi)需，內(nèi)需的增加有利于房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在產(chǎn)量鏈條上拉動(dòng)了我省經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大就業(yè)的作用

房地產(chǎn)業(yè)是人員密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)我省就業(yè)情況有了很大的緩解作用。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)人口，使我省的就業(yè)形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

2、影響黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的主要要素

2.1 省內(nèi)GDP的影響

黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)性，他們可以互相影響。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，人們的收入也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，在這種狀況下，人們的物質(zhì)需求也會(huì)有所上升，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的促進(jìn)作用，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。所以國(guó)民生產(chǎn)總值和房?jī)r(jià)是正相關(guān)的關(guān)系。

2.2 利率的影響

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，無論是利用房地產(chǎn)投機(jī)還是投資，都是需要大量的資金投入的，當(dāng)銀行的利率下降時(shí)，大量的企業(yè)或者是個(gè)人就會(huì)貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。反之，利率上漲，就會(huì)出現(xiàn)相反的狀況。所以說利率的變化和房?jī)r(jià)是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

2.3 居民消費(fèi)水平的影響

居民消費(fèi)水平提高也會(huì)在房屋上的投入也就會(huì)有所增長(zhǎng)，在消費(fèi)水平達(dá)到一定層次的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲也可以在居民的消費(fèi)能力范圍之內(nèi)。所以說消費(fèi)水平和房?jī)r(jià)之間是正相關(guān)的關(guān)系。

2.4 貨幣供給量的影響。

當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度增加，會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，貸款難度減小，就會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上升。也就是說如果央行實(shí)行從緊的貨幣政策，則房?jī)r(jià)會(huì)下跌；反之，則房?jī)r(jià)就上升。

3、促進(jìn)黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的運(yùn)用

要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對(duì)土地、空間資源的利用效率。作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)。

3.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的理性化，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)之。

3.3調(diào)整現(xiàn)有土地政策

避免以前出現(xiàn)的房地產(chǎn)交易暗箱操作的行為，保證交易的公開公平性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序的發(fā)展。

4、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)于黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)有著巨大的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成為我省優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高生產(chǎn)能力的重要手段，因此，有必要對(duì)黑龍江省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律進(jìn)行了解和掌握。過去的經(jīng)驗(yàn)告訴我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以在客觀上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，但同時(shí)過快的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生我省房地產(chǎn)和其他行業(yè)的泡沫，這充分顯示了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩面性，所以，我們應(yīng)該通過政府的宏觀調(diào)控手段，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終處于合理、科學(xué)和有序的狀態(tài)下。由于我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的資料相對(duì)匱乏，這必然會(huì)導(dǎo)致認(rèn)知房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的困難性，希望同仁能夠認(rèn)清這一實(shí)際情況，在對(duì)我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行深入了解和科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，形成更為全面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律認(rèn)知，以便指導(dǎo)實(shí)際的各項(xiàng)工作。

參考文獻(xiàn)：

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篇（5）

1 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)意義

在我們國(guó)家，它是經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)中占據(jù)非常關(guān)鍵的位置。其發(fā)展帶動(dòng)了內(nèi)需，而且也帶動(dòng)了有關(guān)行業(yè)的進(jìn)步，其對(duì)于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步來講有著非常關(guān)鍵的意義。不過在經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的時(shí)候，也會(huì)存在很多的不利現(xiàn)象，干擾到經(jīng)濟(jì)的幾部，因此要積極的應(yīng)對(duì)存在的變化。

1.1 行業(yè)的進(jìn)步帶動(dòng)了其他的一些行業(yè)的進(jìn)步，對(duì)于國(guó)家的總的經(jīng)濟(jì)有著非常關(guān)鍵的意義。像是房產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，就能夠顯著的帶動(dòng)家電本文由收集整理以及建材和裝修等領(lǐng)域的進(jìn)步，其有著非常緊密的關(guān)聯(lián)，此類行業(yè)的進(jìn)步，能夠切實(shí)的帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

1.2 經(jīng)由群眾對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)，能夠帶動(dòng)很多行業(yè)的消費(fèi)，其牽扯到很多層次。對(duì)于房產(chǎn)消費(fèi)來講，其是一項(xiàng)綜合化的消費(fèi)活動(dòng)，因此群眾的消費(fèi)活動(dòng)，使得內(nèi)需擴(kuò)大，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

1.3 行業(yè)的發(fā)展要靠著很多的工作者來擴(kuò)充其實(shí)力，因此能夠有效的緩解目前的就業(yè)壓力。行業(yè)的發(fā)展速率越快，其供應(yīng)的就業(yè)職務(wù)就越多，就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外，行業(yè)的發(fā)展還能夠帶動(dòng)其他行業(yè)的進(jìn)步，而且也增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。

2 積極的分析當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特點(diǎn)

我們國(guó)家的房產(chǎn)行業(yè)是一步步發(fā)展得到的今天的成就的，該過程是有很大的變化性，從最初到目前總共歷經(jīng)了四個(gè)時(shí)期：1981～1983年的第一輪周期；1984～1990年的第二輪周期；199l～1996年的第三輪周期；1997年開始至今的第四輪周期。通過比對(duì)這四個(gè)階段我們得知國(guó)家的房產(chǎn)和走起的體現(xiàn)形式有著非常顯著的改變。其時(shí)間在增加，而且變化的幅度降低了，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。我們可知，在今后的一段時(shí)間中，行業(yè)除了要持續(xù)這種發(fā)展規(guī)律，還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動(dòng)將呈波浪式，且變化越來越無規(guī)律性。從20世紀(jì)80年代初開始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)周期，目前正處在第四個(gè)周期。行業(yè)的高速前進(jìn)帶來了非常多的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)方面的不利現(xiàn)象，對(duì)于房產(chǎn)發(fā)展太快的擔(dān)憂，國(guó)家設(shè)置了很多的調(diào)控法規(guī)，這種發(fā)展態(tài)勢(shì)過熱的問題，其實(shí)是發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)。

3 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的意義

3.1 國(guó)民生產(chǎn)總值的影響

我們國(guó)家的總的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步和行業(yè)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步之間有著非常大的關(guān)聯(lián)意義，其是互相影響的。經(jīng)濟(jì)的高速前進(jìn)，帶動(dòng)了國(guó)家的生產(chǎn)總值的提升，此時(shí)群眾收入也開始增加，在這種背景之中，群眾的物質(zhì)生活能力也得到了顯著的提升，對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步有著非常積極的帶動(dòng)意義，價(jià)格穩(wěn)定上升。所以國(guó)民生產(chǎn)總值和房?jī)r(jià)是正相關(guān)的關(guān)系。

3.2 利率的影響

在行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期，要靠著充足的資金扶持，其是一種非常顯著的資金性的行業(yè)。在行業(yè)之中，不管是結(jié)合房產(chǎn)來投機(jī)亦或是投資，均要靠著非常多的資金投入，在利率降低的時(shí)候，很多的單位或是個(gè)體就會(huì)貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同時(shí)由于利率的下降，在還款難度上也有所下降，那么就會(huì)刺激一部分消費(fèi)者進(jìn)入的市場(chǎng)中，貸款購(gòu)房，推動(dòng)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。反之，利率上漲，就會(huì)出現(xiàn)相反的狀況。所以說利率的變化和房?jī)r(jià)是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

3.3 消費(fèi)水平的影響

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，居民的消費(fèi)水平有所提高，在消費(fèi)方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就會(huì)有所增長(zhǎng)。這種消費(fèi)水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的，在消費(fèi)水平達(dá)到一定層次的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲也可以在居民的消費(fèi)能力范圍之內(nèi)，所以消費(fèi)水平的增長(zhǎng)會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的提升。所以說消費(fèi)水平和房?jī)r(jià)之間是正相關(guān)的關(guān)系。

3.4 貨幣供給量的影響

央行通過運(yùn)用公開市場(chǎng)操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量，這會(huì)改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進(jìn)而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會(huì)影響住房貸款的可獲得性。當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時(shí)，貸款難度增加，會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，貸款難度減小，就會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上升。也就是說如果央行實(shí)行從緊的貨幣政策，則房?jī)r(jià)會(huì)下跌；反之，則房?jī)r(jià)就上升。

4 促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策分析

4.1 加強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性和有效性，實(shí)現(xiàn)各種資源的有效利用

首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向資源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對(duì)土地、空間資源的利用效率；其次，應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也要避免那種過分超前，危害經(jīng)濟(jì)的行為。

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺(tái)，要特別注意到以下經(jīng)濟(jì)狀況：（1）密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支持：保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，防止比重過大或過小；（2）投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化，要重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)之上，成為市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。

篇（6）

我國(guó)城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展階段,2008年我國(guó)城鎮(zhèn)人口6.067億人,城鎮(zhèn)化水平45.68%,比1982年的21.1%提高24.58個(gè)百分點(diǎn) 。已初步形成以大城市為中心,中小城市為骨干,小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的多層次的城鎮(zhèn)體系。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,我國(guó)大部分以農(nóng)牧業(yè)為主的地區(qū)面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和升級(jí),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變又在很大程度上影響著鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃方法與模式的調(diào)整。

近年來,旅游業(yè)在一些地區(qū)已經(jīng)成為城市化進(jìn)程的主要?jiǎng)恿ΑＢ糜螛I(yè)是聯(lián)動(dòng)效應(yīng)很強(qiáng)的推進(jìn)型產(chǎn)業(yè),有利于促使旅游地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),帶動(dòng)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平。在旅游區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)由農(nóng)牧業(yè)轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主的過程中,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的影響表現(xiàn)得很為明顯,因此,旅游區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃方法的探討就尤為重要。

一、五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)概況:

鎮(zhèn)區(qū)作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地,是鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心,是鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化集中點(diǎn),尤其在以農(nóng)牧業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn),鎮(zhèn)區(qū)的作用更為突出。如何解決旅游業(yè)作為主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃,在新時(shí)期需要考慮到更多新的因素。

五當(dāng)召鎮(zhèn)位于內(nèi)蒙古包頭市石拐區(qū),鎮(zhèn)域面積603平方公里,是典型的以牧為主、以農(nóng)促牧的少數(shù)民族聚居鎮(zhèn),鎮(zhèn)域常住人口9000左右,90%以上都是以農(nóng)牧業(yè)為生。五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)是鎮(zhèn)政府所在地,原名吉忽倫圖蘇木,目前登記常住人口為1500。

五當(dāng)召鎮(zhèn)得名于藏傳佛教內(nèi)蒙古第一大寺――五當(dāng)召(本名“巴達(dá)嘎爾”廟,蒙古語“五當(dāng)”,“召”意為“廟宇”),五當(dāng)召始建于清朝早期,是具有悠久歷史的藏傳佛教圣地。五當(dāng)召風(fēng)景旅游區(qū)是以五當(dāng)召為核心景觀的國(guó)家級(jí)4A風(fēng)景區(qū),是包頭市乃至整個(gè)內(nèi)蒙古地區(qū)的旅游勝地。

在風(fēng)景旅游區(qū)建設(shè)之前,五當(dāng)召鎮(zhèn)少數(shù)村民為游客和香客提供餐飲、住宿服務(wù),現(xiàn)今鎮(zhèn)區(qū)納入五當(dāng)召旅游風(fēng)景區(qū)的旅游服務(wù)基地,進(jìn)行新的規(guī)劃建設(shè)。

五當(dāng)召鎮(zhèn)現(xiàn)狀主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是農(nóng)牧業(yè),輔以部分鐵礦業(yè)以及旅游服務(wù)業(yè),三大產(chǎn)業(yè)比例為90:3:7。農(nóng)牧業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,傳統(tǒng)生產(chǎn)方式與市場(chǎng)矛盾日益突出,發(fā)展前景黯淡。五當(dāng)召鎮(zhèn)的兩家鐵廠也都處于關(guān)閉狀態(tài),因此總體生產(chǎn)力水平很低,2005年人均收入4300元,農(nóng)牧民群眾至今仍未脫貧。

二、五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景及契機(jī)

五當(dāng)召旅游的蓬勃興起給五當(dāng)召鎮(zhèn)帶來了新的發(fā)展契機(jī),黃金周期間客流量由2005年的1萬多人增加到2009年的6萬多人。但是由于旅游服務(wù)業(yè)建設(shè)不足,巨大客流帶來的主要是門票收入,游客在景區(qū)人均消費(fèi)不足5元,這意味著作為旅游服務(wù)基地的五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)將有巨大的潛能可挖掘,給原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和提升帶來難得的機(jī)遇。

石拐區(qū)關(guān)于五當(dāng)召鎮(zhèn)的十一五發(fā)展目標(biāo)提出:1、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),鼓勵(lì)牧民向旅游業(yè)轉(zhuǎn)型;2、牧業(yè)轉(zhuǎn)為圈養(yǎng),人均收入突破6000元;3、全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化工程,加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度,提高旅游接待能力,配合五當(dāng)召景區(qū)建設(shè)工作,逐步實(shí)施鎮(zhèn)區(qū)人口轉(zhuǎn)移。

隨著旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展,大量的剩余勞動(dòng)力將向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移,旅游服務(wù)業(yè)將作為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)沖擊當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式,五當(dāng)召原有的生產(chǎn)模式和經(jīng)營(yíng)模式都經(jīng)受到挑戰(zhàn)。

三、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型對(duì)五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)的影響

隨著五當(dāng)召風(fēng)景旅游區(qū)的建設(shè)與發(fā)展,游客由單一的宗教文化游轉(zhuǎn)為度假休閑旅游、民俗民風(fēng)體驗(yàn)游等多種方式,在景區(qū)的停留時(shí)間也會(huì)延長(zhǎng),對(duì)各種服務(wù)都會(huì)有更多的要求,旅游服務(wù)業(yè)將逐步代替衰落的農(nóng)牧業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)將會(huì)帶動(dòng)交通運(yùn)輸業(yè)、民族特色紀(jì)念品加工等非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,三產(chǎn)比例順序?qū)?shí)現(xiàn)“一二三”到“三二一”的理想狀態(tài)轉(zhuǎn)變。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將給五當(dāng)召鎮(zhèn)的人口規(guī)模帶來變化:

現(xiàn)狀城鎮(zhèn)居民登記人口3000人,常住人口1500人,自然增長(zhǎng)率為4.2‰。隨著旅游業(yè)的發(fā)展,會(huì)吸引外來務(wù)工、經(jīng)商人口,游客也會(huì)逐年增長(zhǎng)到一個(gè)成熟風(fēng)景旅游區(qū)的穩(wěn)定水平。因此規(guī)劃中要充分考慮到自然增長(zhǎng)率、農(nóng)村剩余勞動(dòng)人口數(shù)量、景區(qū)游客數(shù)量因素預(yù)測(cè)五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)的人口規(guī)模。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口規(guī)模的變化必然會(huì)導(dǎo)致用地規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化:

1、農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)用地減少。

人口向旅游服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移,農(nóng)牧業(yè)人口下降;生態(tài)保護(hù)政策以及十一五發(fā)展計(jì)劃;五當(dāng)召風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃對(duì)生態(tài)保育、景觀保護(hù)的要求,都將縮減農(nóng)牧業(yè)用地的比例。

2、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施用地增加。

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求,城鎮(zhèn)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施按照三級(jí)城鎮(zhèn)設(shè)置,例如風(fēng)景區(qū)管委會(huì)、派出所、中小學(xué)校、醫(yī)院、郵電局、銀行等;商業(yè)功能側(cè)重于住宿、餐飲、娛樂行業(yè),要為旅游發(fā)展提供充足的空間和硬件支持。

3、居住用地增加。

人口規(guī)模的增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化水平的提高都要求現(xiàn)有居民的居住用地面積以及居住條件改善。

4、工業(yè)用地增加。

根據(jù)當(dāng)?shù)刈诮烫厣约霸趦?nèi)蒙古藏傳佛教的中心地位,發(fā)展宗教及民族特色旅游紀(jì)念品的生產(chǎn)加工類鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),因此工業(yè)用地將會(huì)有所增加。

5、配合景區(qū)建設(shè)的相關(guān)用地比例增加:

加強(qiáng)旅游服務(wù)基地與景點(diǎn)的聯(lián)系,以及所需停車場(chǎng)地,交通廣場(chǎng)用地將會(huì)增加;提升景區(qū)生態(tài)水平及景區(qū)綠化覆蓋率的要求,相應(yīng)的綠化景觀用地也將有所增加。

四、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型背景下五當(dāng)召鎮(zhèn)的規(guī)劃特點(diǎn)

經(jīng)過實(shí)地調(diào)查和綜合分析發(fā)現(xiàn),五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)規(guī)模日益擴(kuò)大,風(fēng)景區(qū)的完整性受到很大影響,特別是五當(dāng)召至額爾德尼山的軸線關(guān)系,大量建筑突兀其中,割斷了空間呼應(yīng),也影響了五當(dāng)召入口空間的視覺純凈性,破壞了固有的自然環(huán)境和山水格局。

鑒于上述原因,五當(dāng)召風(fēng)景旅游區(qū)總體規(guī)劃提出:搬遷五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)至五當(dāng)召東面的大東溝南北兩坡,基于目前鎮(zhèn)區(qū)的基本人口,建立以旅游服務(wù)為主要功能的小城鎮(zhèn)。

選址:擬定于五當(dāng)召東南側(cè)的大東溝南北兩坡,日照條件良好;距離五當(dāng)召?gòu)R區(qū)1公里余,現(xiàn)有縣級(jí)公路經(jīng)過,交通條件便利;地下含水層深度淺,取水方便。另外,與五當(dāng)召之間有一道山梁相隔,形成天然的視線屏障,有利于風(fēng)景區(qū)的風(fēng)貌保護(hù)和鎮(zhèn)區(qū)自身的建設(shè)發(fā)展。

功能定位:五當(dāng)召鎮(zhèn)集合了旅游服務(wù)基地和經(jīng)濟(jì)行政文化中心的雙重功能,發(fā)展依托旅游的第三產(chǎn)業(yè)以及無污染的旅游紀(jì)念產(chǎn)品加工業(yè)。

用地規(guī)模:根據(jù)國(guó)家《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)要求,綜合考慮當(dāng)?shù)氐娜丝谧匀辉鲩L(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)特點(diǎn)預(yù)測(cè)人口規(guī)模,擬規(guī)劃用地面積為0.8 km2左右,人口8000人,人均約100m2。其中,保留老鎮(zhèn)面積為1.27km2 ,拆遷面積為0.39 km2,新建鎮(zhèn)區(qū)面積為0.819 km2。

用地布局特點(diǎn):根據(jù)五當(dāng)召鎮(zhèn)與風(fēng)景區(qū)的空間位置關(guān)系和自身功能要求,規(guī)劃形成了“一帶、兩中心、兩片區(qū)”的用地布局結(jié)構(gòu),構(gòu)成布局相對(duì)緊湊,分區(qū)明確,結(jié)構(gòu)完整的用地結(jié)構(gòu)體系。

一帶: 以河道和城鎮(zhèn)景觀大道為鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展和綠色景觀軸。

兩中心:分別以鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)和旅游商貿(mào)中心廣場(chǎng)為中心形成居民生活中心和旅游服務(wù)中心。

兩片區(qū):圍繞兩個(gè)中心分為居民生活、旅游商貿(mào)兩個(gè)片區(qū),由綠色發(fā)展帶貫穿,既相互獨(dú)立又密切聯(lián)系。

基本道路構(gòu)架:根據(jù)《村鎮(zhèn)規(guī)劃編制規(guī)范》的有關(guān)要求,將道路分為三級(jí)設(shè)計(jì),停車場(chǎng)同時(shí)考慮風(fēng)景區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)自身需要合理布置。

規(guī)劃建設(shè)要點(diǎn):五當(dāng)召鎮(zhèn)的建設(shè)要體現(xiàn)風(fēng)景旅游區(qū)宗教文化特色,體現(xiàn)更多的“地方性和民族性”。街道以雙向兩車道為主;建筑風(fēng)格為藏式,高度控制12米以內(nèi);濱河大量綠化,散點(diǎn)式布置街頭綠園和集中式行道樹,創(chuàng)造優(yōu)美的游憩、生活環(huán)境。

五、五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及提升

五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)將景區(qū)規(guī)劃與鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃相結(jié)合,積極根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變對(duì)用地、交通、公共服務(wù)設(shè)施的要求做出相應(yīng)調(diào)整,以適應(yīng)景區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身發(fā)展的需要。

旅游業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程,城鎮(zhèn)化進(jìn)程又為旅游業(yè)發(fā)展開拓了空間,二者之間是相互制約、相互促進(jìn)的關(guān)系。

旅游業(yè)作為鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)全新的增長(zhǎng)點(diǎn),給當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來了深刻的變化,活躍的人流、物流、資金流將給鎮(zhèn)區(qū)直接帶來巨大的商業(yè)機(jī)會(huì),為當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇,如農(nóng)牧產(chǎn)品、傳統(tǒng)手工業(yè)制品加工等,也會(huì)給當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)生產(chǎn)生活方式帶來一定的沖擊。因此要挖掘當(dāng)?shù)氐奈幕Y源,充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì),利用旅游地優(yōu)美的環(huán)境和旅游業(yè)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)集聚能力,吸引投資商加入城鎮(zhèn)建設(shè)的行列,與景區(qū)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展和合作共贏。

六、結(jié)語

旅游業(yè)發(fā)展帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一個(gè)普遍的現(xiàn)象,本文通過五當(dāng)召鎮(zhèn)區(qū)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型背景下的規(guī)劃實(shí)例,從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來的功能、結(jié)構(gòu)、規(guī)模、道路等諸方面的規(guī)劃調(diào)整做了初步的探索,希望對(duì)此類鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃方法提供有益的參考。

篇（7）

斑衣蠟蟬屬同翅目，蠟蟬科。其寄主植物有十余種，其中尤喜食臭椿、苦楝、花椒等。在果樹中最喜危害葡萄，也危害梨、桃、獼猴桃等果樹。主要以若、成蟲刺吸嫩枝、葉汁液，削弱樹勢(shì)，傳播病毒．產(chǎn)生傷口還使病菌容易入侵，造成多種病害流行發(fā)生。此外，排泄物還誘發(fā)煙煤病。由于生產(chǎn)上葡萄以病害防治為重點(diǎn)，對(duì)這類害蟲的防治較為忽視，而使部分園發(fā)生較為嚴(yán)重。

2　形態(tài)特征

2.1　成蟲

體長(zhǎng)15～20毫米，翅展40～55毫米。雄蟲較雌蟲體略小，暗灰色，全翅上常覆有白色蠟粉。頭頂上有兩剛毛狀觸角，三節(jié)紅色、基部膨大。前翅革質(zhì)、基部淡褐色、有黑斑20余個(gè)，脈紋淡灰色。后翅基部近1/3為紅色，有黑斑7～8個(gè)，中部白色、端部白色。

2.2　若蟲

初孵化時(shí)白色，很快變成黑色，體上有許多白色斑點(diǎn)，4齡后體背變?yōu)榧t色。其最明顯特征是頭尖、體扁、足長(zhǎng)、彈跳敏捷。

2.3　卵

長(zhǎng)3毫米左右，狀如麥粒、褐色。卵粒排列成行整齊，每塊有10～40粒不等．上覆土灰色分泌物。

3　發(fā)生規(guī)律

1年發(fā)生1代，以卵塊于枝干上越冬。在武漢地區(qū)3月下旬，卵塊開始孵化，到4月中旬基本孵化完畢。初齡若蟲多群集在嫩莖、葉背吸食汁液，爾后分散危害。若蟲期大約60天，脫皮4次后羽化為成蟲，羽化期在6月上旬～7月初。8月開始。9月份開始產(chǎn)卵，卵多產(chǎn)在竹桿、葡萄枝干和分杈處，以在1米以下陰暗而為常見。成、若蟲均善于躍，受驚即逃離，不易捕捉，產(chǎn)卵期行動(dòng)遲緩，尤其是早晨溫度較低時(shí)，易于捕捉，產(chǎn)卵后從10月下旬開始成蟲便陸續(xù)死亡。

4　防治措施

4.1　忌種喜食性寄主樹木

葡萄園附近忌種植臭椿、苦楝、花椒等喜食性寄主樹木。

4.2　冬春清固及時(shí)刮除卵塊

冬季和在春季卵塊孵化前，認(rèn)真刮除枝干上的卵塊，可有效地減少蟲源，防治效果很好。

4.3　人工捕殺成蟲

篇（8）

1 濾嘴棒長(zhǎng)度L改變后，主要調(diào)整FF30裝盤機(jī)過橋側(cè)擋板、料室寬度和成品盒托架中的調(diào)整墊

1.1 調(diào)整過橋側(cè)擋板，保證濾嘴棒整齊輸送到料室。

調(diào)整方法：外側(cè)擋板固定，調(diào)整（更換）內(nèi)側(cè)擋板，使兩側(cè)擋板間距A=L+2。

1.2 調(diào)整料室寬度，保證濾嘴棒在料室中碼放整齊。

調(diào)整料室寬度的目的，主要是保證料室的寬度適合濾嘴棒長(zhǎng)度，保證濾嘴棒在料室中合理有序排布。

（1）調(diào)整定位桿，使上擋板與上立板間距A1=L+2；（2）調(diào)整攪拌桿，使攪拌桿端部到動(dòng)立板距離A2=L-1；（3）調(diào)整（更換）下?lián)醢逯袃蓧K有機(jī)玻璃板中的調(diào)整墊，使下?lián)醢逯袃?nèi)側(cè)面與下立板間距A3=L+2。

1.3 更換成品盒托架中的調(diào)整墊，保證濾嘴棒順利裝入成品紙盒中。

成品紙盒必須與成品盒托架配合使用，才能保證濾嘴棒順利裝入成品紙盒中。當(dāng)濾嘴棒的長(zhǎng)度發(fā)生變化時(shí)，成品紙盒的總高度B1也發(fā)生變化，根據(jù)不同長(zhǎng)度的產(chǎn)品，更換成品紙盒與成品盒托架間的調(diào)整墊，使成品紙盒穩(wěn)固的放在成品盒托架中，保證濾嘴棒的順利拉入成品紙盒中。

2 濾嘴棒圓周發(fā)生變化時(shí)，主要調(diào)整料室兩側(cè)板寬度、推板寬度和成品盒托架兩側(cè)板距離。

2.1 料室兩側(cè)板寬度調(diào)整

料室兩側(cè)板距離C的尺寸與單行濾棒數(shù)量N和濾嘴棒直徑D有直接關(guān)系，經(jīng)過實(shí)踐我們得出：

C=N×D+K

式中K為一固定值，當(dāng)濾嘴棒直徑D發(fā)生改變而單行濾棒數(shù)量N不變時(shí)，需要微調(diào)料室兩側(cè)板的間距，保證濾嘴棒在料室中按規(guī)律有序排列。

2.2 推板寬度的調(diào)整

料室中的濾嘴棒通過推板推到成品盒中。當(dāng)濾嘴棒直徑改變，對(duì)應(yīng)的料室兩側(cè)板寬度C也隨之發(fā)生變化，這時(shí)需要調(diào)整推板的寬度，才能將濾嘴棒順利推出料室。

更換推板兩側(cè)邊條，調(diào)整推板的總寬度，從而適應(yīng)不同直徑濾嘴棒的生產(chǎn)要求。

2.3 調(diào)整成品盒托架兩側(cè)板的距離，以滿足成品紙盒的安裝要求

由于濾嘴棒直徑的變化，對(duì)應(yīng)的成品紙盒的長(zhǎng)度尺寸也要隨之發(fā)生改變，這就要求調(diào)整成品盒托架兩側(cè)板的距離。

3 成品紙盒中所裝濾嘴棒的行數(shù)和列數(shù)發(fā)生改變，也就對(duì)FF30裝盤機(jī)的相應(yīng)部件進(jìn)行調(diào)整。

3.1 行數(shù)發(fā)生改變后，裝一滿盒濾嘴棒，推板工作的次數(shù)也隨之發(fā)生變化。主要通過增加或減少計(jì)數(shù)盤中彈性圓柱銷的數(shù)量來實(shí)現(xiàn)。

篇（9）

翻開中國(guó)的乳制品的發(fā)展史，第一頁應(yīng)當(dāng)是從最原始的現(xiàn)榨豆?jié){掀起的，然后是豆奶粉、奶粉，最后進(jìn)入液態(tài)奶時(shí)代才真正開始了中國(guó)乳制品繁榮期。

在初識(shí)牛奶的中國(guó)，在“一杯牛奶強(qiáng)壯一個(gè)民族”的口號(hào)下，奶粉曾經(jīng)承擔(dān)著開拓中國(guó)牛奶產(chǎn)業(yè)的重任。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，至今奶粉仍然沒有脫離當(dāng)初的目標(biāo)消費(fèi)者模式：兒童和老年人，而且還有專一化的趨勢(shì)，即更加專注于嬰兒分段和中老年人。竟其原因，除了液態(tài)奶極其容易大眾化而奶粉存在著嚴(yán)重方便性障礙之外，更深層的原因是消費(fèi)者對(duì)嬰兒飲用液態(tài)奶的不信任心理，在消費(fèi)者心目中，奶粉畢竟在安全、營(yíng)養(yǎng)價(jià)值和功能上比大眾化的液態(tài)奶要強(qiáng)得多，而且以我個(gè)人的理解，其實(shí)其中還暗含著一種母親在“燙奶”、“喂奶”的過程中一種情感的傳遞。

奶粉不會(huì)因液態(tài)奶的擠壓而退出市場(chǎng)，甚至可能由于消費(fèi)者對(duì)液態(tài)奶的深度麻木而反過來選擇奶粉，所以反而因其已經(jīng)形成的高檔、安全、營(yíng)養(yǎng)更豐富、功能更可信形象而與液態(tài)奶過于大眾化的區(qū)隔而有擴(kuò)大化的趨勢(shì)。特別是嬰兒奶粉的規(guī)模更會(huì)擴(kuò)大，甚至還會(huì)向兩個(gè)方向延伸：一是向孕婦方向，二是向中青年方向。向孕婦方向的延伸是將對(duì)嬰兒的關(guān)懷提前，而向中青年方向延伸則是將奶粉走向“白領(lǐng)大眾時(shí)尚化”。同時(shí)，奶粉在以消費(fèi)者為方向延伸的同時(shí)，其功能也會(huì)進(jìn)一步細(xì)化與提高，而這些功能肯定會(huì)超越以前的常規(guī)功能而與現(xiàn)實(shí)相結(jié)合，如強(qiáng)調(diào)瘦身、美容，賦予其以時(shí)尚化特性，將其飲用環(huán)境從家庭引申到辦公室、旅行、休閑活動(dòng)中等。

隨著進(jìn)口奶粉的價(jià)格降低，奶粉的整體價(jià)格會(huì)降低，即所謂高檔和中檔產(chǎn)品的價(jià)格普遍下降，而且由于價(jià)格空間小而配送成本高，液態(tài)奶走向農(nóng)村會(huì)遇到瓶頸，相對(duì)具有較大價(jià)格空間的奶粉則具有向農(nóng)村配送的空間，所以從價(jià)格上、配送可能性上、農(nóng)村生活水平的提高幾個(gè)方向來看，奶粉會(huì)由于逐步走向農(nóng)村而進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

二、乳制品行業(yè)之液態(tài)奶

盡管很多人仍然沉浸在前幾年液態(tài)奶的高速與超高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，盡管很多人對(duì)2004年以后液態(tài)奶趨緩整體發(fā)展速度和較低的整體利潤(rùn)率感到心理難以接受，但只有現(xiàn)在的發(fā)展速度和利潤(rùn)率才是一個(gè)行業(yè)最為正常的水平，因?yàn)闆]有永遠(yuǎn)的高速度和永遠(yuǎn)的高利潤(rùn)率的市場(chǎng)，那種不平衡心理只能表明某些人思維的幼稚，或是對(duì)不勞而獲的期盼，相信真正成熟的企業(yè)如那些正春風(fēng)得意的超級(jí)大企業(yè)，如伊利、蒙牛、三鹿等的心態(tài)會(huì)十分平和。

液態(tài)奶現(xiàn)在的狀況向所有相關(guān)企業(yè)宣告如下事實(shí)：

第一，在液態(tài)奶上，任何人任何企業(yè)趁著市場(chǎng)自然高速增長(zhǎng)而不費(fèi)氣力、不費(fèi)腦子即可獲得成功的情況已經(jīng)一去不復(fù)返了；

第二，如果哪個(gè)新企業(yè)還向白奶方向投入，等待他的肯定是失敗，因?yàn)樾袠I(yè)壟斷已經(jīng)形成；

第三，現(xiàn)在需要尋找其它較高增長(zhǎng)速度、較高利潤(rùn)產(chǎn)品，而這需要企業(yè)有極強(qiáng)的市場(chǎng)敏感度和策劃、決策水平，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展；

第四，如果企業(yè)不能尋找到新的產(chǎn)品，那么現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了考驗(yàn)企業(yè)資本實(shí)力與資本使用效率、人才與人才管理等整體經(jīng)營(yíng)水平的時(shí)代。

液態(tài)奶會(huì)向什么方向發(fā)展？

蒙牛酸酸乳的成功已經(jīng)暗含了液態(tài)奶向乎所有的發(fā)展方向：

第一，酸奶將是液態(tài)奶的發(fā)展方向，如乳酸飲料、非活性乳酸菌飲料、活性乳酸菌飲料，特別是發(fā)酵型真正的酸奶，這一點(diǎn)已經(jīng)得到了市場(chǎng)的印證；

第二，以功能化為基礎(chǔ)的市場(chǎng)細(xì)分將是液態(tài)奶的下一個(gè)發(fā)展方向，如針對(duì)白領(lǐng)階層的功能化產(chǎn)品、針對(duì)少年兒童的功能化產(chǎn)品、針對(duì)中老年人的功能化產(chǎn)品，針對(duì)女性的功能化產(chǎn)品，這一點(diǎn)已經(jīng)是“暗流涌動(dòng)”“山雨欲來風(fēng)滿樓”，并即將得到市場(chǎng)的印證；

第三，以年輕人為市場(chǎng)啟動(dòng)點(diǎn)的大眾化、時(shí)尚化，如產(chǎn)品飲料化、包裝大眾化、價(jià)格大眾化、情感時(shí)尚化等，這一點(diǎn)已經(jīng)在酸酸乳上得到了印證，并將成為今后各企業(yè)以后市場(chǎng)運(yùn)作的主要手段；

第四，將牛奶與其它類型產(chǎn)品進(jìn)行混合，如果汁奶、茶奶、醋奶、咖啡奶等，這一點(diǎn)已經(jīng)在同類型產(chǎn)品出現(xiàn)，有的還形成了一定的市場(chǎng)規(guī)模，今后將出現(xiàn)更多混合型乳品。

第五，市場(chǎng)基礎(chǔ)的優(yōu)劣程度成為液態(tài)奶企業(yè)成敗的關(guān)鍵條件之一，如鋪市率、服務(wù)水平、穩(wěn)固度等，蒙牛奇跡就印證了這一點(diǎn)，許多人只看到了蒙牛瘋狂的廣告轟炸和不間斷的促銷及成功的結(jié)果，事實(shí)上，蒙牛同時(shí)在市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)與管理上也做得異常出色。

三、乳制品行業(yè)之奶酪

如果說液態(tài)奶是天生的大眾型產(chǎn)品、奶粉是天生的特殊人群型產(chǎn)品的話，那么奶酪則是典型的白領(lǐng)大眾型產(chǎn)品，它相當(dāng)于葡萄酒。因?yàn)樗南M(fèi)附上了某種特殊的文化、特殊的氣氛、特殊的氣質(zhì)，即使到了推廣的成熟期，奶酪頂多會(huì)處于象奶粉一樣的市場(chǎng)地位，但決不會(huì)象液態(tài)奶那樣成就一個(gè)時(shí)代。

從乳制品進(jìn)口總值來看，增長(zhǎng)率最快的是干酪，近3 年的平均增長(zhǎng)率達(dá)到了75.91%，超過了乳品總量增長(zhǎng)速度的3 倍，干酪、奶油目前盡管市場(chǎng)每年銷量均已有2000噸左右的規(guī)模增長(zhǎng)，且90％均來自進(jìn)口，意味著中國(guó)的干酪市場(chǎng)已經(jīng)開始啟動(dòng)，例如光明就預(yù)計(jì)2005 年干酪銷售增長(zhǎng)100%，達(dá)到1.2 億元。但是，奶奶酪僅限于一線城市的中高消費(fèi)人群，而且規(guī)模極小。而影響奶酪規(guī)模的最基本因素是消費(fèi)習(xí)慣和價(jià)格問題導(dǎo)致的銷售范圍較窄。而且，對(duì)中國(guó)絕大部分老百姓來說，奶酪至今還不知道是什么東西，所以目前市場(chǎng)總量不過1萬多噸的奶酪要形成氣候，尚需8－10年的消費(fèi)意識(shí)培養(yǎng)。

篇（10）

中圖分類號(hào):TU198

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

文章編號(hào):1005-569X(2009)12-0041-02

1 引 言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的支柱產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起,我國(guó)已經(jīng)形成較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng),住宅商品化與貨幣化已經(jīng)形成,房屋建筑規(guī)格、樣式日見多樣,各地房?jī)r(jià)相差懸殊,房屋作為不動(dòng)產(chǎn)大幅度升值。

由于房屋價(jià)值量大,房產(chǎn)面積測(cè)算影響著相關(guān)利益者的直接權(quán)益,一旦發(fā)生偏差將造成消費(fèi)者或開發(fā)建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí),由于房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)與人們生活息息相關(guān),房產(chǎn)測(cè)繪日漸成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪面積的精度及公用部位劃分、公用面積的分?jǐn)偂⒚娣e測(cè)繪的政策、口徑的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的要求越來越高,房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的變革正日益朝著高效、精確的方向發(fā)展。

房產(chǎn)測(cè)繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關(guān)信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi),以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測(cè)繪活動(dòng)。房產(chǎn)測(cè)繪通過利用測(cè)繪技術(shù)手段測(cè)定和表述房屋及其自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況及其屬性等信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)[2]。

2 房產(chǎn)測(cè)繪的分類

房產(chǎn)測(cè)繪,根據(jù)測(cè)繪性質(zhì)的不同分為基礎(chǔ)測(cè)繪和項(xiàng)目測(cè)繪兩部分。一般來說,房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是為了得到房屋在統(tǒng)一坐標(biāo)下的定位信息以及產(chǎn)權(quán)單位的用地情況,而項(xiàng)目測(cè)繪的目的是測(cè)算房屋的建筑面積。下面對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪兩部分說明[3]。

2.1 房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪

房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪指房屋、房屋用地及其附屬設(shè)施有關(guān)的房產(chǎn)要素測(cè)量,對(duì)高程一般不做要求。房產(chǎn)分幅圖不僅表示房產(chǎn)要素空間位置信息,還要表述房產(chǎn)要素屬性信息。根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查,標(biāo)注房產(chǎn)編號(hào),其中包括房產(chǎn)分區(qū)號(hào)、丘號(hào)、丘支號(hào)、幢號(hào)、房產(chǎn)權(quán)號(hào),同時(shí)說明房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層次、建成年代、房屋用途、權(quán)屬、權(quán)源、權(quán)界及用地分類等社會(huì)屬性信息。即房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪對(duì)房屋及其用地必須測(cè)定位置、形狀,調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì),測(cè)定其范圍和界線,更重要的是測(cè)算其面積,調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量和它所在級(jí)差土地上的價(jià)值。房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是獲取房產(chǎn)地理坐落信息的可靠手段,相比傳統(tǒng)的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息,可以完全避免地址重復(fù)。

2.2 房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪

房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪包括房產(chǎn)分層分戶圖測(cè)繪,房產(chǎn)面積分?jǐn)傆?jì)算等。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪產(chǎn)生的房屋面積被房管部門認(rèn)可后將是最后的商品房銷售面積。由于近些年的房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲,而我國(guó)的商品房都是以建筑面積的多少計(jì)價(jià)銷售(而不是按套銷售),購(gòu)房人對(duì)房屋面積越來越關(guān)注,由此引起的糾紛也屢見不鮮,房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪的重要性不言而喻。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪包括房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售前的初始測(cè)繪(一般簡(jiǎn)稱“預(yù)測(cè)繪”)、初始登記前的竣工測(cè)繪以及房產(chǎn)變更后的變更測(cè)繪等,統(tǒng)一樓盤表信息,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的空間時(shí)間唯一性。

3 房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

3.1 主要測(cè)繪房屋和房屋用地

房產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況,以及與房產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的位置信息。具體包括:

定位:測(cè)定其位置;

定性:調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì);

定界:測(cè)定其范圍和界線;

定量:測(cè)算其面積;

定質(zhì):調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量;

定價(jià):確定其價(jià)值。

3.2 測(cè)圖比例尺大

房產(chǎn)測(cè)繪一般在城市建成區(qū)內(nèi)進(jìn)行,圖上表示的內(nèi)容較多,有關(guān)權(quán)屬界限等房產(chǎn)要素,都必須清晰準(zhǔn)確地注記,因此房產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。一般都是1∶500的圖紙,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1∶100、1∶50有時(shí)也有,這時(shí)表示的內(nèi)容就更加詳細(xì)。

3.3 具有一定的法律效力

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)繪工作,其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益,是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪成果被房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)后具有法律效力。

3.4 影響力大,具有較高的風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)測(cè)繪成果具有法定性,這就決定了其成果的影響力大,關(guān)系到消費(fèi)者、開發(fā)建設(shè)單位的利益。一旦房產(chǎn)測(cè)繪成果不合格,給當(dāng)事人或利害關(guān)系人造成損害,屬于房產(chǎn)測(cè)繪單位的責(zé)任,受害人可以依法向測(cè)繪單位要求民事賠償,測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失予以賠償。因此,房產(chǎn)測(cè)繪、特別是面積測(cè)算具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。

3.5 成果產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)格較多

房產(chǎn)測(cè)繪的成果產(chǎn)品不僅有房產(chǎn)圖,還有房產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點(diǎn)成果表、面積測(cè)算表。圖也有幾種,即有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測(cè)量?jī)H只有分幅圖,所以房產(chǎn)測(cè)繪最后的產(chǎn)品,在數(shù)量上、規(guī)格上比地形測(cè)量繁雜得多。但是,房產(chǎn)圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷。

4 房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)測(cè)繪法定性特點(diǎn)決定了在房產(chǎn)測(cè)繪中必須嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。比較重要的有:

(1)基本法律。《中華人們共和國(guó)測(cè)繪法》、《中華人們共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。

(2)部門規(guī)章。《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》:該辦法由建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局于2000年10月8日聯(lián)合,2001年5月1日起施行。該辦法對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的委托、資格管理、成果管理、法律責(zé)任等房產(chǎn)測(cè)繪行為作出了具體規(guī)定。《房屋登記辦法》:該辦法于2008年經(jīng)建設(shè)部,自2008年7月1日起施行。

(3)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,GB/T 17986.1-2000;《房產(chǎn)圖圖式》,GB/T 17986.2-2000。

(4)地方法規(guī)和政府規(guī)章。各級(jí)政府制定了相關(guān)的測(cè)算細(xì)則,以浙江省為例[4],有:《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則(試行)》(浙建房[2007]51號(hào));《房屋建筑面積測(cè)繪成果書(示范文本)》(浙測(cè)[2007]3號(hào));《房產(chǎn)測(cè)繪合同(示范文本)》(浙測(cè)[2007]21號(hào))。

5 房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)從業(yè)人員的要求

5.1 樹立高度質(zhì)量責(zé)任意識(shí)

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)繪工作,其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。如果測(cè)繪作業(yè)人員的疏忽及測(cè)繪工作程序的不嚴(yán)密,就極易導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)算錯(cuò)誤。由于房屋價(jià)值量大,房產(chǎn)面積測(cè)算一旦發(fā)生錯(cuò)誤,就會(huì)造成各種糾紛,嚴(yán)重的甚至?xí)鹑后w上訪事件[5]。因此,房產(chǎn)測(cè)繪要求從業(yè)人員要有高度的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),充分認(rèn)識(shí)到測(cè)繪質(zhì)量不僅關(guān)系消費(fèi)者、開發(fā)建設(shè)單位的利益,也直接關(guān)系到測(cè)繪單位的生存發(fā)展,對(duì)于政府下屬事業(yè)單位性質(zhì)的測(cè)繪單位,甚至關(guān)系到所屬政府部門的形象。房產(chǎn)測(cè)繪的從業(yè)人員要嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)范和技術(shù)流程,以嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度從事房產(chǎn)測(cè)繪活動(dòng),盡可能地減少乃至避免房產(chǎn)測(cè)繪錯(cuò)誤的產(chǎn)生。

5.2 嚴(yán)格依“法”測(cè)繪

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房產(chǎn)價(jià)值高,房產(chǎn)測(cè)繪容易產(chǎn)生較多糾紛,因此房產(chǎn)測(cè)繪人員必須嚴(yán)格依“法”測(cè)繪。這里的“法”就是上述房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)和理解,這樣才能避免和減少房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量事故的發(fā)生。

5.3 既懂測(cè)繪又懂房地產(chǎn)

房產(chǎn)測(cè)繪的性質(zhì),還決定了房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員不僅要熟練掌握各種測(cè)繪技術(shù),也要掌握房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)。因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪的對(duì)象是房產(chǎn),必須對(duì)房屋及房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)有全面地了解,懂房屋權(quán)屬管理、懂房屋交易買賣、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。這樣才能夠樹立起房產(chǎn)測(cè)繪觀念,增強(qiáng)對(duì)房屋各類表現(xiàn)形式和房屋產(chǎn)權(quán)的測(cè)量和認(rèn)定的認(rèn)識(shí)。

6 結(jié) 語

總之,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,房產(chǎn)測(cè)繪在社會(huì)生活中的重要性日益增加,社會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)的要求也不斷提高。房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)管理、測(cè)繪人員有必要不斷增強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)、相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的認(rèn)識(shí),努力適應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)從業(yè)人員的要求,這樣才能為社會(huì)提供高質(zhì)量的房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)。

參考文獻(xiàn):

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篇（11）

安置房以后也不要交房產(chǎn)稅，因?yàn)榘仓梅繉儆诒Ｕ戏浚壳安粚儆诜慨a(chǎn)稅的征收范圍。安置房就是動(dòng)遷房，由于該類房產(chǎn)的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，所以這類仿佛的買賣除了會(huì)受到法律法規(guī)的規(guī)范，還會(huì)受到當(dāng)?shù)卣叩募s束。所以，安置房的交易不同于一般商品房的交易。

根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，動(dòng)遷居民如果想要轉(zhuǎn)讓或者出租安置房，必須要取得房產(chǎn)證并且滿三年。如果三年以后房子不進(jìn)行交易的話是不用繳納房產(chǎn)稅的，但是如果進(jìn)行交易，那就另當(dāng)別論了。

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，安置房被分為因重大市政工程而動(dòng)遷建造的配套商品房，還有一類是因?yàn)殚_發(fā)房地站而動(dòng)遷建造的商品房。

拆遷安置房屬于居民居住房，所以根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，如果居民對(duì)其進(jìn)行出租，自2008年其就需要繳納一定稅金。只要個(gè)人出租房屋，不管有何用途，都需要征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為3%的基礎(chǔ)上減半，房產(chǎn)稅則按照4%進(jìn)行征收，不需要繳納土地使用稅。

（來源：文章屋網(wǎng) ）