房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)大全11篇

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篇（1）

一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情,整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應(yīng)用范圍也相對狹窄。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)與資本市場的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛的拓展,服務(wù)對象和服務(wù)形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中小可缺少的基礎(chǔ)性工作。

我國的房地產(chǎn)評估從無到有,已發(fā)展為一個(gè)富有生命力的朝陽行業(yè)。2008年,我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬人,取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5000家,其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)168家,一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評估師隊(duì)伍已經(jīng)基本形成,估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)也進(jìn)入了市場競爭。

但是,由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快,估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的素質(zhì)還不能完全適應(yīng)社會(huì)的需要,一些非市場化和有悖于估價(jià)獨(dú)立、客觀、公平原則行為的出現(xiàn),制約著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題

(一)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和管理體制建設(shè)尚不健全。

目前在房地產(chǎn)估價(jià)中存在許多行業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu),一些估價(jià)機(jī)構(gòu)并沒有完全走專業(yè)化的道路,一些估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員缺乏自律和執(zhí)業(yè)能力。國家雖然制定了一些相關(guān)的法律法規(guī),但基本上是針對供給主體的約束,對估價(jià)市場構(gòu)成中的需求和協(xié)調(diào)等主體的約束性法規(guī)尚未建立。而目前需求主體對房地產(chǎn)估價(jià)市場的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護(hù)正常的市場秩序,反而會(huì)給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

(二)行業(yè)監(jiān)管不力。

審批管理部門把關(guān)不到位,流于形式。不少從事業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu),工商局未經(jīng)嚴(yán)格審查隨意發(fā)放《營業(yè)執(zhí)照》,缺乏規(guī)定數(shù)量的專職估價(jià)師,估價(jià)師在注冊時(shí)開具虛假的勞動(dòng)人事檔案虛假轉(zhuǎn)移證明和社會(huì)保險(xiǎn)證明,只要估價(jià)師數(shù)量達(dá)標(biāo),均許可通過其資質(zhì),而且長期缺乏業(yè)務(wù)監(jiān)管,造成“非法”的估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量泛濫,具有執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)師通過掛靠形式淪為“假”估價(jià)師。

(三)房地產(chǎn)估價(jià)市場不規(guī)范。

目前部分脫鉤改制的評估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系,同時(shí)兼營事業(yè)性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標(biāo)而一些行政部門則對執(zhí)業(yè)活動(dòng)進(jìn)行行政干預(yù),與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場的不公平競爭。

由于估價(jià)機(jī)構(gòu)的“非法”成立、估價(jià)師的非法掛靠,導(dǎo)致出現(xiàn)“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價(jià)報(bào)告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》形同虛設(shè),估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在重視業(yè)務(wù)招攬、忽視報(bào)告質(zhì)量的情況,歪曲甚至捏造事實(shí)的“客戶定價(jià)法”成了估價(jià)方法中無奈的方法。

同時(shí)也有一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭取業(yè)務(wù),估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)、關(guān)系戰(zhàn)、回扣戰(zhàn),形成了估價(jià)機(jī)構(gòu)的惡性競爭,導(dǎo)致估價(jià)收費(fèi)越來越低,回扣形式的商業(yè)賄賂戲愈演愈烈。

三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展建議

(一)完善法律法規(guī)體系。

完善法律法規(guī)體系,并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全,某此領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應(yīng)該頒布相關(guān)的一此法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題,實(shí)行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的竟?fàn)巻栴},實(shí)現(xiàn)真正的政企分開,使評估行業(yè)健康有序地竟?fàn)?解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題,提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)仟感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí);解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題,規(guī)范房地產(chǎn)評估力一法和程序。

(二)建立健全行業(yè)協(xié)作,共同監(jiān)管體制。

由于受我國體制所限,房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師各出自不同的行政主管部門,房地產(chǎn)估價(jià)師主管部門是建設(shè)部,資產(chǎn)估價(jià)師主管部門是財(cái)政部,而土地估價(jià)師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價(jià)業(yè)務(wù)的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價(jià)執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應(yīng)盡快促使房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)及土地估價(jià)師協(xié)會(huì)三會(huì)聯(lián)盟,相互協(xié)作,共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價(jià)師掛靠現(xiàn)象,還能進(jìn)行相互間技術(shù)交流,促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

(三)培養(yǎng)高素質(zhì)人才,提高執(zhí)業(yè)水平。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展壯大,要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)積極提高業(yè)務(wù)素質(zhì),在理論研究、實(shí)務(wù)分析、政策法規(guī)、學(xué)術(shù)與國外動(dòng)態(tài)等力面進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí),還應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是,作為房地產(chǎn)估價(jià)師,不應(yīng)僅僅鉆研業(yè)務(wù)知識(shí),還應(yīng)強(qiáng)化法律意識(shí),嚴(yán)格把握合法與違法的界限。

參考文獻(xiàn):

篇（2）

當(dāng)今世界，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和科技水平的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，這將對各行各業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，既為我們提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，又為我們前所未有的挑戰(zhàn)。估價(jià)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，其重要服務(wù)對象----投資者、金融機(jī)構(gòu)等的跨國、跨地區(qū)活動(dòng)日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區(qū)的估價(jià)服務(wù)。這一方面會(huì)促使估價(jià)理念、估價(jià)術(shù)語及其內(nèi)涵、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果表述等在不同國家和地區(qū)之間趨同，另一方面需要估價(jià)師熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)制度政策，遵守當(dāng)?shù)貙θ藛T資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等的要求。特別是房地產(chǎn)估價(jià)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它是一個(gè)地區(qū)性市場，不僅受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)俗等的影響，更受到當(dāng)?shù)卣摺⒅贫鹊鹊挠绊憽１敬握搲浴肮纼r(jià)專業(yè)的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)估價(jià)專業(yè)的全球化和地方化，對于正確處理估價(jià)專業(yè)全球化與地方化的關(guān)系，對于妥善對待不同國家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師之間的競爭與合作，從而促進(jìn)不同國家和地區(qū)之間估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展，特別是促進(jìn)以服務(wù)地區(qū)性市場為主的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重要的意義。

女士們、先生們：

自20世紀(jì)80年代以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長，估價(jià)法律法規(guī)不斷完善，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全，估價(jià)技術(shù)方法日趨成熟，估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍日益壯大，估價(jià)執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價(jià)服務(wù)質(zhì)量明顯提高，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場。房地產(chǎn)估價(jià)在維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。

中國十分重視發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。目前，全國有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近4500家，從業(yè)人員25萬余人，有35036人取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊執(zhí)業(yè)的30274人。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)包括了為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等提供專業(yè)意見，同時(shí)積極探索估價(jià)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化和科學(xué)合理的拓展。

中國十分重視房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)制度建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”、“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度，建設(shè)部相繼頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，健全了房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)體系,使之更具操作性。

中國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度。按照《行政許可法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)均被確定為政府行政許可事項(xiàng)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)必須取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后方可依法承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。同時(shí)，通過建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，保證了房地產(chǎn)估價(jià)市場的良好秩序。

中國十分重視房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，*年頒發(fā)了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，此后還了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的專業(yè)水平和公信力。

今后，我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)、規(guī)范的市場秩序，積極扶持海內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大，鞏固和進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)估價(jià)市場。

女士們、先生們：

中國政府鼓勵(lì)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)界與國際、國外及中國香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)同行進(jìn)行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善中國房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場秩序，加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)市場日常監(jiān)管，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的敬業(yè)精神、專業(yè)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。*年，在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA）框架下，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師（產(chǎn)業(yè)）率先實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)。*年，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成為國際測量師聯(lián)合會(huì)全權(quán)會(huì)員。今天，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)攜手中國內(nèi)地同行，與世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦本次論壇是中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)積極開展國際交流、加強(qiáng)相互合作、促進(jìn)共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動(dòng)。

女士們、先生們：

篇（3）

當(dāng)今世界，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和科技水平的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，這將對各行各業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，既為我們提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，又為我們提出前所未有的挑戰(zhàn)。估價(jià)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，其重要服務(wù)對象----投資者、金融機(jī)構(gòu)等的跨國、跨地區(qū)活動(dòng)日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區(qū)的估價(jià)服務(wù)。這一方面會(huì)促使估價(jià)理念、估價(jià)術(shù)語及其內(nèi)涵、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果表述等在不同國家和地區(qū)之間趨同，另一方面需要估價(jià)師熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)制度政策，遵守當(dāng)?shù)貙θ藛T資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等的要求。特別是房地產(chǎn)估價(jià)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它是一個(gè)地區(qū)性市場，不僅受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)俗等的影響，更受到當(dāng)?shù)卣摺⒅贫鹊鹊挠绊憽１敬握搲浴肮纼r(jià)專業(yè)的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)估價(jià)專業(yè)的全球化和地方化，對于正確處理估價(jià)專業(yè)全球化與地方化的關(guān)系，對于妥善對待不同國家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師之間的競爭與合作，從而促進(jìn)不同國家和地區(qū)之間估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展，特別是促進(jìn)以服務(wù)地區(qū)性市場為主的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重要的意義。

女士們、先生們：

自20世紀(jì)80年代以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長，估價(jià)法律法規(guī)不斷完善，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全，估價(jià)技術(shù)方法日趨成熟，估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍日益壯大，估價(jià)執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價(jià)服務(wù)質(zhì)量明顯提高，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場。房地產(chǎn)估價(jià)在維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。

中國十分重視發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。目前，全國有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近4500家，從業(yè)人員25萬余人，有35036人取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊執(zhí)業(yè)的30274人。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)包括了為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等提供專業(yè)意見，同時(shí)積極探索估價(jià)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化和科學(xué)合理的拓展。

中國十分重視房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)制度建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”、“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度，建設(shè)部相繼頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，健全了房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)體系,使之更具操作性。

中國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度。按照《行政許可法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)均被確定為政府行政許可事項(xiàng)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)必須取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后方可依法承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。同時(shí)，通過建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，保證了房地產(chǎn)估價(jià)市場的良好秩序。

中國十分重視房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，*年頒發(fā)了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，此后還了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的專業(yè)水平和公信力。

今后，我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)、規(guī)范的市場秩序，積極扶持海內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大，鞏固和進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)估價(jià)市場。

女士們、先生們：

中國政府鼓勵(lì)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)界與國際、國外及中國香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)同行進(jìn)行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善中國房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場秩序，加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)市場日常監(jiān)管，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的敬業(yè)精神、專業(yè)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。*年，在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA）框架下，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師（產(chǎn)業(yè)）率先實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)。*年，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成為國際測量師聯(lián)合會(huì)全權(quán)會(huì)員。今天，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)攜手中國內(nèi)地同行，與世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦本次論壇是中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)積極開展國際交流、加強(qiáng)相互合作、促進(jìn)共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動(dòng)。

女士們、先生們：

篇（4）

近年來，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)作為與其相近的一個(gè)新興行業(yè)也快速發(fā)展起來，這與房地產(chǎn)為其提供的市場空間是分不開的。而房地產(chǎn)評估行業(yè)由于社會(huì)環(huán)境及自身的問題，發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)，不能及時(shí)適應(yīng)房地產(chǎn)市場的大規(guī)模的需求，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)評估行業(yè)應(yīng)快速找出自身的問題，認(rèn)真分析思考并提出有效的解決措施，使得自身更好的為房地產(chǎn)的發(fā)展做出充分的努力。本文就根據(jù)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析當(dāng)前評估行業(yè)里存在的一些問題，并提出相應(yīng)有效的解決措施。

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀

經(jīng)過近幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)已由一個(gè)新興的行業(yè)快速發(fā)展完善起來，這些都與我國各級相關(guān)部門、評估機(jī)構(gòu)及評估人員的大力支持和努力是分不開的，就現(xiàn)階段而言，我國已經(jīng)基本建立了相關(guān)的房地產(chǎn)評估的法律和規(guī)章制度，實(shí)現(xiàn)了以房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度為核心的法規(guī)制度，且各相關(guān)的規(guī)范性文件都在不斷地完善補(bǔ)充中。為了使評估的結(jié)果可靠有效，房地產(chǎn)評估行業(yè)也制訂了統(tǒng)一的評估方法及評估程序，并且也慢慢建立了一些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，更好的為房地產(chǎn)交易管理來服務(wù)，可一定程度的避免在房地產(chǎn)交易過程中的不實(shí)報(bào)價(jià)或偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。但近年來，房地產(chǎn)評估行業(yè)顯示出一些在環(huán)境及自身方面的不足之處，如相關(guān)的法律法規(guī)不健全、從業(yè)人員的素質(zhì)整體不高、相關(guān)評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)不明確等問題，需要該行業(yè)分析且解決。

二、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題

（一）相關(guān)的法律法規(guī)不健全

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，目前已初步形成了一些相關(guān)法規(guī)，如《城市房地產(chǎn)管理法》，雖然房地產(chǎn)行業(yè)又以這個(gè)法規(guī)為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等具體規(guī)范制度，但這些只是對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的管理簡單的規(guī)定，而具體實(shí)施細(xì)則卻沒制定出來，對不同用途的評估如企業(yè)改革評估、征稅評估都沒有確實(shí)的針對性。此外，在評估制度上，評估的范圍較小，局限在房地產(chǎn)評估報(bào)告、經(jīng)濟(jì)性鑒定等。

（二）相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)整體不高

由于房地產(chǎn)具有特別的價(jià)值特點(diǎn)，是項(xiàng)投資較大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，這也要求房地產(chǎn)評估人員要有較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，不同素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師對同樣一處房地產(chǎn)的價(jià)值有不同的評估結(jié)果，這說明了評估的結(jié)果往往依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)素質(zhì)和誠信。目前，我國在房地產(chǎn)評估相關(guān)從業(yè)人員的培養(yǎng)和考核方面存在許多不足，造成了許多從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)整體不高，特別是在行業(yè)入門門檻方面，沒有明確的學(xué)歷要求，只是一味的通過收取較高的費(fèi)用來準(zhǔn)許其進(jìn)入該行業(yè)。另一方面，現(xiàn)在評估師的級別較為單一，在一定程度上不能很好的激勵(lì)所有從業(yè)人員進(jìn)行后期的培訓(xùn)和提高。

（三）我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰

目前，我國現(xiàn)存在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大部分都是產(chǎn)權(quán)私有化的有限責(zé)任公司。這些公司大都是由各出資人按所出資金的比例來享有公司的產(chǎn)權(quán)比例及承擔(dān)公司相應(yīng)比例的債務(wù)，同時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要求其法定代表人是專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，從而避免了國家機(jī)關(guān)行政或事業(yè)單位的工作人員進(jìn)入。另一方面，在估價(jià)人員與評估機(jī)構(gòu)的人事關(guān)系上，只是表面的脫鉤，而實(shí)際上在體制和人情關(guān)系上并沒有真正的實(shí)現(xiàn)脫鉤，仍相互牽扯許多利益關(guān)系。

三、改善我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策

（一）建立完善的法律法規(guī)體系

一個(gè)行業(yè)能否健康快速的發(fā)展，與其相關(guān)的政策和法律法規(guī)的作用是分不開的。我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)應(yīng)放眼未來，要考慮到房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，不能只看眼下。這就要求，相關(guān)的國家管理部門應(yīng)加緊制定頒布一系列的法律法規(guī)，真正有效的解決在房地產(chǎn)評估管理中遇到的問題；在處理房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭時(shí)應(yīng)考慮全局，使評估機(jī)構(gòu)都能健康的發(fā)展和生存；在估價(jià)師的職業(yè)道德方面，應(yīng)不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)他們的社會(huì)責(zé)任感，從而更好的為社會(huì)服務(wù)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng)

從業(yè)資格證的出現(xiàn)，在一定程度上提高了該行業(yè)的從業(yè)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，但目前只設(shè)有一級的房地產(chǎn)估價(jià)師，相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的具體情況，適當(dāng)增加一到兩個(gè)級別，以更好的激發(fā)我國房地產(chǎn)估價(jià)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)的動(dòng)力，使我國房地產(chǎn)評估行業(yè)邁上新的臺(tái)階。具體操作方面，可以先借鑒國外相關(guān)的鑒定師的管理制度，再融入我國的國情，實(shí)行以房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是否豐富、評估報(bào)告技術(shù)含量的高低、執(zhí)業(yè)能力是否較強(qiáng)等方面制定具體的執(zhí)業(yè)等級或水平的動(dòng)態(tài)管理模式。這樣做不僅可以很好的保證我國房地產(chǎn)估價(jià)師的整體素質(zhì)水平，而且也在一定程度上可以激勵(lì)他們不斷提高自身的價(jià)值，從而能更好的為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng)，可以從這幾點(diǎn)做起：首先，在學(xué)歷方面應(yīng)適當(dāng)提高一個(gè)層次，比如要求相關(guān)具體專業(yè)的本科人員才能報(bào)考；其次，在注冊方面，應(yīng)加強(qiáng)控制，不讓人情關(guān)系來縮水我國的注冊制度；最后，在考試方面，不能只簡單看成績，應(yīng)綜合各方面來考察人員的整體素質(zhì)，比如在思想道德方面。

（三）增強(qiáng)對評估市場環(huán)境的監(jiān)管

好的市場監(jiān)管環(huán)境對房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。目前，由于存在各個(gè)評估部門不公平的行業(yè)競爭，致使一些評估企業(yè)在收取相關(guān)評估費(fèi)時(shí)處于壟斷地位，這種行業(yè)行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展，迫切要求提供一個(gè)公平合理的良好環(huán)境。因此，在改革房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的脫鉤制度時(shí)，應(yīng)做到使評估機(jī)構(gòu)真正成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，真正通過自身的實(shí)力在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高在公眾心目中的信譽(yù)度，從而更好的保證房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)及成果的獨(dú)立性。另外，一些主管部門應(yīng)盡量避開這些評估機(jī)構(gòu)的評估工作，確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。在監(jiān)管方面，如有發(fā)現(xiàn)個(gè)別評估人員因個(gè)人利益而違反誠信和職業(yè)道德的違法行為，要嚴(yán)厲處置并追究其法律責(zé)任。

四、結(jié)語

總之，在我國各個(gè)相關(guān)部門和從業(yè)人員的不斷努力下，房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)取得好的成效，并且隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的需求大大增加，這也要求房地產(chǎn)評估行業(yè)要認(rèn)真對待自身的不足，提高評估行業(yè)的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，大力培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)人才，才能從根本上解決在發(fā)展中遇到的問題和不足。從而在真正意義上實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張君卓.評估立法與房地產(chǎn)評估的監(jiān)管[J].中國房地產(chǎn)，2006（12）.

篇（5）

近些年來，我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進(jìn)一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。

一、商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存的問題

從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評估，盡管取得了很大的進(jìn)步，但從整體上看，仍沒有一個(gè)較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評估師注冊兩項(xiàng)行政許可和房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對房地產(chǎn)評估人員、評估機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，同時(shí)，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評估的專門法律卻一直尚未出臺(tái)。而對商業(yè)房地產(chǎn)評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用，導(dǎo)致很難獲得社會(huì)認(rèn)可的評價(jià)結(jié)果。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任

雖然評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價(jià)人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù)，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴(yán)肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，但通過出具假的資歷證明取得報(bào)考資格，然后通過強(qiáng)行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的評估師也可以取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個(gè)行業(yè)的整體形象。

4.商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在不正當(dāng)競爭

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估在整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評估業(yè)務(wù)中制約著評估人員或機(jī)構(gòu)的工作，使得獨(dú)立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師回扣”的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致估價(jià)人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機(jī)構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進(jìn)而導(dǎo)致眾多評估機(jī)構(gòu)之間的不正當(dāng)競爭增多，背離了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、商業(yè)房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的原因

我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會(huì)存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短

改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產(chǎn)評估的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行完善地規(guī)定。同時(shí)，針對評估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的盲點(diǎn)隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導(dǎo)致了許多由估價(jià)不合理引起的法律糾紛。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估管理體制欠缺

主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面。其一，機(jī)構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔(dān)無限連帶責(zé)任，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評估過程中的連帶責(zé)任便會(huì)大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動(dòng)，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的紊亂。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)入門檻較低

目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學(xué)和完整的針對人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入以及晉級的機(jī)制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次也相對較低的人員進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)，對商業(yè)房地產(chǎn)評估的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性并沒有足夠的認(rèn)識(shí)，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時(shí)，目前我國一次性的房地產(chǎn)評估師資格考試制度，由于只有一個(gè)注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。

三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策

在我國市場化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)也迎來了許多機(jī)遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機(jī)遇，就必須制定合理的對策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題。

1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系

有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評估的健康順利發(fā)展，國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。制定商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強(qiáng)制推行。二是規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該詳細(xì)地對項(xiàng)目收費(fèi)檔次進(jìn)行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三是制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。因此要解決評估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評估方法和程序進(jìn)行規(guī)范和完善。

2.加強(qiáng)對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度

由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠成為真正獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，今后應(yīng)加快評估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評估機(jī)構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的估價(jià)水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)避免干涉，以防止保評估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的調(diào)查研究，制定評估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評估的違規(guī)性質(zhì)，制定評估的懲罰機(jī)制，追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。

3.加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證和后續(xù)教育

要想使商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應(yīng)該結(jié)合我國的客觀實(shí)際，加強(qiáng)對商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強(qiáng)弱、等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，將報(bào)考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報(bào)考房地產(chǎn)評估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷；（2）嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度。加強(qiáng)對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當(dāng)加大考試的難度，同時(shí)擴(kuò)大考察知識(shí)面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，以及及時(shí)地更新專業(yè)知識(shí)，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會(huì)的重要任務(wù)。

四、結(jié)論

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評估對我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進(jìn)程中的價(jià)值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評估會(huì)日趨成熟，將在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

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篇（6）

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)評估；問題；對策

Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2015）30-0015-03

0 引言

我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，從無到有，現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個(gè)富有生命力的行業(yè)。目前，全國共有五萬多人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，四萬六千多人成為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)五千五百多家，行業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大。房地產(chǎn)評估公司的業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改組、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準(zhǔn)地價(jià)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這使得房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國市場經(jīng)濟(jì)中的重要作用越來越明顯。在這二十幾年里，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了不少的貢獻(xiàn)，但是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步晚及我國的特殊國情等原因，致使我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還存在不少問題有待解決。

1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價(jià)模型

我國房地產(chǎn)估價(jià)中基本的三大估價(jià)方法依次是市場比較法、收益法、成本法。

市場比較法是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法[1]。市場比較法的計(jì)算公式為估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×房地產(chǎn)個(gè)別因素修正系數(shù)×房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)。

收益法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地產(chǎn)價(jià)格，A：房地產(chǎn)年凈收益，R：資本化率，n：收益年限。

成本法是指求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。成本法的基本公式為估價(jià)對象價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)值。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)評估行業(yè)問題

2.1 相關(guān)的法律法規(guī)不健全

在我國評估行業(yè)、會(huì)計(jì)行業(yè)及律師行業(yè)被稱為三大經(jīng)濟(jì)鑒證類中介服務(wù)行業(yè)，會(huì)計(jì)行業(yè)早在1994年1月1日就頒布了《注冊會(huì)計(jì)師法》，律師行業(yè)也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國外，韓國有《財(cái)產(chǎn)鑒定評價(jià)法》、美國有《不動(dòng)產(chǎn)評估改革法 》、日本有《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)法》等。但是，至今我國的估價(jià)行業(yè)還沒有一部專門關(guān)于估價(jià)行業(yè)的法律，目前，我國只有一部《城市房地產(chǎn)管理法》，其中只僅僅規(guī)定了實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度，雖然房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)又以這部法律為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等具體的規(guī)范制度[2]，但這些規(guī)范制度只是對估價(jià)人員和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了簡單的規(guī)定，而沒有制定出具體的實(shí)施細(xì)則，對不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)評估都沒有明確的針對性，如征稅評估、企業(yè)改制評估。

2.2 房地產(chǎn)評估從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，工程造價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)都快速發(fā)展起來，我國很多高等院校都增設(shè)了工程造價(jià)這個(gè)專業(yè)，充分保障了工程造價(jià)行業(yè)對該類人才的需求，但是，現(xiàn)在依然只有少數(shù)的高等院校開設(shè)了房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)專業(yè)，我國教育在房地產(chǎn)評估人員教育方面缺乏專門的、針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專業(yè)性人才缺失，人才的短缺導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員很大一部分是非房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生。此外，現(xiàn)在我國注冊建造師有注冊一級建造師和注冊二級建造師、會(huì)計(jì)行業(yè)有初級會(huì)計(jì)師、中級會(huì)計(jì)師和高級會(huì)計(jì)師等多個(gè)級別，而注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的級別設(shè)置單一，只有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師一個(gè)級別，這使得注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不會(huì)不斷地進(jìn)行專業(yè)方面的學(xué)習(xí)和深造。另外，現(xiàn)在的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育制度是必修課學(xué)時(shí)需要參加繼續(xù)教育培訓(xùn)取得，選修課原則上采取非集中面授方式，學(xué)時(shí)通過參加網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育方式取得，但是我國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育的管理力度不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育已經(jīng)流于形式，現(xiàn)在普遍存在由一些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)里面的行政人員和業(yè)務(wù)員代替房地產(chǎn)估價(jià)師參加繼續(xù)教育的現(xiàn)象。以上的現(xiàn)狀都使得房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，素質(zhì)有待提高。

2.3 房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度不夠

雖然房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)的確制定了相關(guān)操作規(guī)范和原則，但是缺少實(shí)質(zhì)性的約束力。由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致當(dāng)前在房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)中存在著很多亂象，例如：亂評估、弄虛作假、亂定價(jià)、惡性競爭等，此外，還導(dǎo)致了普遍存在一些非估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員考取了注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書之后把證書掛靠到估價(jià)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象，致使目前有很多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)里面的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師屈指可數(shù)。

2.4 評估機(jī)構(gòu)之間存在惡性競爭

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管力度的不夠，也直接導(dǎo)致了評估機(jī)構(gòu)之間普遍存在惡性競爭的現(xiàn)象。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取評估業(yè)務(wù)，競相提高向客戶經(jīng)理的回扣比例。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的惡性競爭不僅表現(xiàn)在回扣比例上面，而且早已滲透到評估結(jié)果上面。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)，迎合客戶的要求，故意調(diào)高或者調(diào)低評估結(jié)果價(jià)格，使估價(jià)結(jié)果的公平、合理受到了很大的影響。此外，評估機(jī)構(gòu)為了獲取估價(jià)業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來取得政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)和某些大型企業(yè)的指定，這種現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，導(dǎo)致目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)商業(yè)賄賂的普遍存在。

3 評估行業(yè)的問題對社會(huì)的危害

房地產(chǎn)評估行業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、商業(yè)賄賂等一系列問題直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)公信力越來越差。

當(dāng)以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估為估價(jià)目的時(shí)，會(huì)由于評估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，這樣會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的金融借貸秩序，增加金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行資金嚴(yán)重受損，造成金融機(jī)構(gòu)無法收回借款本金及相應(yīng)利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長，其中有很大一部分原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對抵押貸款的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高造成的。

當(dāng)以征地和房屋征收補(bǔ)償估價(jià)為估價(jià)目的時(shí)，會(huì)由于評估報(bào)告質(zhì)量差，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，從而使國家資產(chǎn)受到損失。例如：2009年8月，北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評估過程中，出具的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，給國家造成經(jīng)濟(jì)損失兩百多萬元。根據(jù)對湖南大部分房地產(chǎn)評估公司的調(diào)查顯示，這樣的現(xiàn)象普遍存在。

在房地產(chǎn)課稅估價(jià)、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估和國有企業(yè)改制的房地產(chǎn)評估中，都存在由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者商業(yè)賄賂，導(dǎo)致出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告結(jié)果嚴(yán)重偏低的現(xiàn)象，最終造成國有資產(chǎn)流失。

這種由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者故意高估和低評，都會(huì)使各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到嚴(yán)重的危害，導(dǎo)致公平、合理、公正的喪失，使合法權(quán)益無法得到保障。

4 解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)問題的對策

4.1 建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)

健全和完善的評估法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)評估行業(yè)順利和有序發(fā)展的必要保障。我國應(yīng)該借鑒國外與港臺(tái)等房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)很成熟的地方，在我國《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的關(guān)于房地產(chǎn)評估的規(guī)定基礎(chǔ)之上，提出專門一部針對我國房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)狀的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，制定針對惡性競爭和掛靠等行為的懲罰措施，從而促進(jìn)評估行業(yè)健康有序地競爭和提高房地產(chǎn)估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任感。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)應(yīng)該在《房地產(chǎn)估價(jià)法》的指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實(shí)際的規(guī)章制度。例如：制定涉及到征稅、企業(yè)改制等評估的具體實(shí)施細(xì)則。使中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)法制化，做到真正的有法可依。

4.2 提升房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)

要想提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)，首先應(yīng)該解決估價(jià)行業(yè)后備人才短缺的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該提倡高等院校增設(shè)專門針對房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)，從而緩解和解決估價(jià)人才短缺的問題。其次，應(yīng)該借鑒會(huì)計(jì)行業(yè)，推行房地產(chǎn)估價(jià)師分級管理，即初級房地產(chǎn)估價(jià)師、中級房地產(chǎn)估價(jià)師、高級房地產(chǎn)估價(jià)師，并且房地產(chǎn)估價(jià)師級別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價(jià)從業(yè)人員會(huì)不斷的提升自己的技術(shù)水平。此外，應(yīng)該加強(qiáng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的管理力度，嚴(yán)肅查處由行政人員和業(yè)務(wù)員代替參加繼續(xù)教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，為估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量提供最根本的保障。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度

2012年6月20日，為了加強(qiáng)土地估價(jià)的監(jiān)督管理，國土資源部就頒布了《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚募?guī)定自從2012年7月1日起，土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)完成的土地估價(jià)報(bào)告一律實(shí)行電子化備案，而且會(huì)定期組織行業(yè)協(xié)會(huì)和有關(guān)專家對備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。

目前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還沒有制定電子化備案制度。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)該借鑒國土資源部開發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，并且對系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，系統(tǒng)創(chuàng)新的主要內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告之前，負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師通過機(jī)構(gòu)密碼狗進(jìn)入估價(jià)機(jī)構(gòu)主系統(tǒng)，然后再通過個(gè)人指紋識(shí)別系統(tǒng)方式登錄房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，將該項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告上傳到備案管理系統(tǒng)里面，最后打印估價(jià)報(bào)告封頁附到估價(jià)報(bào)告首頁。同樣也定期組織房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)和有關(guān)專家對備案的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。此外，運(yùn)用這個(gè)備案管理系統(tǒng)還可以有效地防止非房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員利用自己考取的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書進(jìn)行掛靠，從而保證評估報(bào)告是由評估報(bào)告里面載明的房地產(chǎn)估價(jià)師本人撰寫，這樣就會(huì)大幅提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量水平。

5 實(shí)例分析

本次評估的估價(jià)目的是為金融機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)對象為長沙市芙蓉區(qū)車站北路某房地產(chǎn)，建筑面積為117.29m2，規(guī)劃用途為住宅。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年5月30號(hào)。因?yàn)樵摴纼r(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，所以采取市場比較法對該估價(jià)對象的價(jià)值進(jìn)行求取。在該估價(jià)對象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實(shí)例，可比案例的掛牌價(jià)格與日期如表2所示。

①交易情況修正：所選三個(gè)案例均為掛牌價(jià)格，故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101；

②交易日期修正：比較案例均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期房地產(chǎn)市場成交價(jià)格，據(jù)調(diào)查，近期長沙市房地產(chǎn)價(jià)格變化較小，故交易日期修正值為100/100；

③房地產(chǎn)狀況修正如表3。

故案例A的比準(zhǔn)單價(jià)=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比準(zhǔn)單價(jià)=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比準(zhǔn)單價(jià)=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）

由于三個(gè)案例經(jīng)過修正后價(jià)格相差不大，所以取比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的評估單價(jià)為：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，則：采用比較法求得估價(jià)對象單價(jià)為6769元/m2。估價(jià)對象總價(jià)為：6769×117.29=79.39萬元。

根據(jù)對該案例的分析可以總結(jié)出應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)存在的問題。第一：該案例中存在選取可比案例時(shí)故意選擇價(jià)格偏高的案例，以達(dá)到提高評估結(jié)果的目的，從而迎合客戶需求。第二：在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，存在故意壓低案例的打分值，從而提高評估結(jié)果的問題。第三：在選取可比案例時(shí)，估價(jià)人員以為選取成交價(jià)格案例與掛牌價(jià)格案例沒有區(qū)別，并且為了避免調(diào)查真實(shí)成交價(jià)格的工作，故在二手房交易網(wǎng)上選擇掛牌價(jià)格案例，從而導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。針對第一與第二類問題，可以采取立法的辦法解決，在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，給房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員一種震懾和約束力。第三類問題可以通過提高房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)來解決，提高估價(jià)從業(yè)人員的技術(shù)水平，杜絕因?yàn)榧夹g(shù)水平的缺陷而在選取可比案例時(shí)的錯(cuò)誤選取行為。此外，可以采取房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)督力度，在抽查評議時(shí)，重點(diǎn)針對這三類問題進(jìn)行檢查，讓估價(jià)機(jī)構(gòu)更加重視估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，從而解決這三類問題。通過實(shí)例分析，證實(shí)文章提出的對策具有可行性，可以解決目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的問題。

6 總結(jié)

為了我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有一個(gè)健康平穩(wěn)可持續(xù)的發(fā)展，必須要有行政主管部門、房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的共同努力來促進(jìn)相應(yīng)對策的實(shí)施，唯有如此房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才可以為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新鮮的血液。

參考文獻(xiàn)：

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我國的房地產(chǎn)估價(jià)從無到有，業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易所需的評估到如今所涉及到的融資、司法鑒定、拆遷、課稅、企業(yè)合并、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價(jià)入股、企業(yè)改制等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，服務(wù)的領(lǐng)域越來越廣且標(biāo)的價(jià)值量越來越大，估價(jià)結(jié)果是否客觀合理關(guān)系到社會(huì)公眾利益，直接影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定、和諧。因此，如何做好房地產(chǎn)的估價(jià)工作是一個(gè)值得研究和思考的問題。

1 掌握房地產(chǎn)估價(jià)必備的知識(shí)

1.1 房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)

房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展至今成為一門學(xué)科、一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)、一種經(jīng)濟(jì)行為、不是任何人都可以隨意從事的，必須經(jīng)過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，具備扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)，掌握好各種估價(jià)方法的理論依據(jù)、適用范圍、條件以及相應(yīng)的測算過程，在實(shí)際估價(jià)工作中能針對不同的估價(jià)對象、估價(jià)目的和市場環(huán)境選擇相應(yīng)的評估方法，進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)。

1.2 房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)

一宗房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的評估，首先要對房地產(chǎn)有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，這對于評估結(jié)果的正確性、合理性是非常的重要。對房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)包括土地和地上建筑物兩個(gè)方面的內(nèi)容，準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)一宗土地要涉及到規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)測繪等相關(guān)知識(shí)；建筑物的認(rèn)識(shí)涉及到建筑工程、工程造價(jià)等方面知識(shí)；資料收集、數(shù)據(jù)處理、分析環(huán)節(jié)要用到統(tǒng)計(jì)方面知識(shí)；估價(jià)側(cè)算的過程要運(yùn)用到財(cái)政、金融、會(huì)計(jì)、預(yù)測、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等方面相關(guān)知識(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格受制度政策影響較大，這就決定了估價(jià)人員必須懂政策；房地產(chǎn)估價(jià)要遵循合法原則，在房地產(chǎn)分割、拆遷、拍賣、抵押、司法鑒定等類型的評估中，估價(jià)對象權(quán)益價(jià)值的評估并不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)人員可以隨意假定的，必須以法律、法規(guī)或政策為依據(jù)進(jìn)行。估價(jià)人員的估價(jià)行為不僅受到相關(guān)法律、法規(guī)的制約，而且其結(jié)果又要承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。因此，只有通曉與房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，才能正確評估估價(jià)對象客觀、合理、合法的權(quán)益價(jià)值，更好地為社會(huì)服務(wù)。

1.3 熟悉估價(jià)規(guī)范及估價(jià)相關(guān)方面的指導(dǎo)意見

國家為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，根據(jù) 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。作為房地產(chǎn)估價(jià)的從業(yè)人員必須熟讀并理解透徹規(guī)范的規(guī)定，在執(zhí)業(yè)的過程中必須嚴(yán)格按照規(guī)范的要求去操作，才能確保估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。

熟悉國家出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)方面的指導(dǎo)意見以及對估價(jià)產(chǎn)生影響的法律法規(guī)、通知。諸如：為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國家相關(guān)部門發(fā)出的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知及《房地產(chǎn)抵押評估指導(dǎo)意見》；《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》及各地方政府相應(yīng)出臺(tái)的細(xì)則、辦法，對拆遷估價(jià)主體資格、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法、初步估價(jià)結(jié)果公示、估價(jià)報(bào)告答疑、估價(jià)結(jié)果異議的解決等作了規(guī)定，對規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)時(shí)人的合法權(quán)益有了保障。作為一名房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員，如果不了解與估價(jià)行業(yè)相關(guān)的國家指導(dǎo)意見，就不能很好的開展工作。

2 養(yǎng)成良好的估價(jià)作業(yè)習(xí)慣

良好的估價(jià)作業(yè)習(xí)慣，將會(huì)使我們的工作收到事半功倍的效果。接受一宗估價(jià)業(yè)務(wù)，首先，把估價(jià)技術(shù)路線確定下來，因?yàn)楣纼r(jià)技術(shù)路線是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路，有了技術(shù)路線的指導(dǎo)，我們在項(xiàng)目估價(jià)過程中才不至于束手無策，而是得心應(yīng)手；其次，制定擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道，避免工作出現(xiàn)無頭緒，盲目性，收集到的資料沒用，要用的資料沒收集到；第三，做好人員和進(jìn)度的安排，以保證估價(jià)項(xiàng)目按時(shí)完成。不管是簡單業(yè)務(wù)還是復(fù)雜業(yè)務(wù)，都應(yīng)養(yǎng)成這樣的估價(jià)作業(yè)習(xí)慣。

3 做好房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)信息資料的收集工作

“巧婦難為無米之炊”。一個(gè)具有深厚估價(jià)理論知識(shí)的人，如果手上沒有估價(jià)相關(guān)房地產(chǎn)信息資料，那么估價(jià)工作將無法進(jìn)行。因此，我們必須做好估價(jià)的日常信息收集工作和面臨具體估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)的針對性的資料收集工作。日常信息資料的收集包括：影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的信息收集，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、區(qū)域因素等方面信息的收集。比如房地產(chǎn)價(jià)格走勢、租金水平、建造成本、土地市場行情、房地產(chǎn)制度、稅收政策、城市規(guī)劃、物價(jià)、居民收入、利率以及國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策、措施等內(nèi)容；同時(shí)對城市里不同城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格、土地市場、交通情況、配套設(shè)施情況、環(huán)境景觀、商服繁華度等有充分的了解。針對性的資料收集工作主要是根據(jù)估價(jià)對象的情況制定相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線，按照所確定估價(jià)方法有針對性的收集估價(jià)相關(guān)的信息資料。比如市場比較法：主要收集類似房地產(chǎn)交易實(shí)例；收益法：收集類似房地產(chǎn)租金水平、經(jīng)營收入、收益率、經(jīng)營成本支出、收益變化情況；成本法：收集類似房地產(chǎn)開發(fā)過程各個(gè)環(huán)境的費(fèi)用支出（建安成本、前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等費(fèi)用）、稅費(fèi)支出和正常利潤等；基準(zhǔn)地價(jià)修正法：收集估價(jià)對象所在地的基準(zhǔn)地價(jià)成果文件。另外，信息收集后，要進(jìn)行整理、分析，甄別信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，去偽存真，以保證估價(jià)結(jié)果的客觀合理。為了提高估價(jià)工作的效率，還應(yīng)對各項(xiàng)信息資料按區(qū)域、按用途、按結(jié)構(gòu)、按檔次、按規(guī)模進(jìn)行分門別類的歸檔整理，以便在需要時(shí)，能信手拈來。

4 職業(yè)道德和社會(huì)責(zé)任

房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員應(yīng)具備良好的職業(yè)道德，才能評估出客觀、公正、合理的房地產(chǎn)價(jià)格。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，要從自身做起，加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)。所謂職業(yè)道德，是同人們的職業(yè)活動(dòng)緊密聯(lián)系的符合職業(yè)特點(diǎn)所要求的道德準(zhǔn)則、道德情操與道德品質(zhì)的總和，它既是對本職人員在職業(yè)活動(dòng)中行為的要求，同時(shí)又是職業(yè)對社會(huì)所負(fù)的道德責(zé)任與義務(wù)。愛崗敬業(yè)、 誠實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會(huì)是我們每一個(gè)職業(yè)應(yīng)該遵守的職業(yè)道德。

房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員要有良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去完成房地產(chǎn)估價(jià)工作，清楚在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)做什么，不應(yīng)當(dāng)做什么；應(yīng)當(dāng)怎樣做，不應(yīng)當(dāng)怎樣做。做到獨(dú)立、客觀、公正；專業(yè)勝任能力；誠實(shí)守信；保守秘密；公平競爭。房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)道德要有專業(yè)能力作為基礎(chǔ)，專業(yè)能力上的不能勝任本身就對社會(huì)公眾構(gòu)成一種欺詐，是一種不道德的行為。“人無信不立，商無信不才”，作為房地產(chǎn)估價(jià)工作人員，在執(zhí)業(yè)過程中要誠實(shí)守信。房地產(chǎn)估價(jià)為房地產(chǎn)交易價(jià)格、抵押貸款額度、房屋拆遷金額的補(bǔ)償、司法鑒定等通提供重要參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的公正性直接影響著有關(guān)各方的利益，并對社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員必須增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，承擔(dān)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。才能提供高質(zhì)量的服務(wù)。

總之，房地產(chǎn)估價(jià)不僅是一門學(xué)科、一種職業(yè)同時(shí)也是一門藝術(shù)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行業(yè)、各領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)需求日益廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)人員承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任也會(huì)越來越大，將面臨更大、更新的挑戰(zhàn)，因此，只有具有上述基本素質(zhì)，并在實(shí)踐中不斷豐富估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)，才能做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，在激烈的市場中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

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[2]吳楚.論房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德建設(shè)中國房地產(chǎn)估價(jià)師 2000(3)

篇（8）

文章編號(hào)：2095-4085（2015）03-0095-02

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)估價(jià)方法，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。我國目前房地產(chǎn)估價(jià)師都是經(jīng)過全國統(tǒng)一考試，取得產(chǎn)地估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》并注冊登記后才從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的。可見我國對房地產(chǎn)估價(jià)方面的重視，對房地產(chǎn)估價(jià)的市場比較法研究對我國的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。

1 我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近十年里都在健康發(fā)展著，這是無數(shù)的國家房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)師們所共同創(chuàng)造的。其成果突出表現(xiàn)在多方面，主要有下面幾方面：

（1）制定了有關(guān)房地產(chǎn)評估的法律規(guī)章。

（2）確立了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證制度

（3）制訂了有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范

（4）形成了良好的房地產(chǎn)估價(jià)市場和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

（5）擴(kuò)大了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域

2 我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的主要問題

房地產(chǎn)行業(yè)是影響我國現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展的重要行業(yè)之一，我國現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)也存在一些問題。

2.1 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明晰

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題主要表現(xiàn)在：第一，估價(jià)人員的人事關(guān)系在委托到當(dāng)?shù)厝瞬沤涣髦行牡倪^程中人事合同的認(rèn)定不夠規(guī)范。第二，估價(jià)人員沒有真正獨(dú)立，還在原來的主管部門任職。第三，估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)源還是原主管部門。第四，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)與主管人員之間存在多年的同事或者上下級關(guān)系，估價(jià)師在工作中難免會(huì)對其給予照顧。

2.2 行業(yè)的法制建設(shè)落后

中國現(xiàn)今還沒有類似于已有的《律師法》和《注冊會(huì)計(jì)師法》之類的《估價(jià)師法》。雖然我國現(xiàn)在已經(jīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展的要求，制定出了一些規(guī)章制度，初步形成了房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，但是還仍然缺失有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的各項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章制度。

2. 3 估價(jià)人員的整體素質(zhì)不高，不能滿足行業(yè)的發(fā)展需求

我國現(xiàn)今的估價(jià)師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學(xué)歷高低，因此，我國現(xiàn)今通過考試的人大部分是大學(xué)畢業(yè)生，其工作經(jīng)歷幾乎為零。而許多擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的多年從事評估事業(yè)的人卻由于欠缺理論知識(shí)而通不過考試。除此之外，估價(jià)師的再教育嚴(yán)重缺乏，以至于不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)評估的要求也不斷的增加，因此，估價(jià)師需要定期接受專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外的先進(jìn)技術(shù)，使得其技術(shù)能滿足行業(yè)的發(fā)展需要。

3 房地產(chǎn)估價(jià)的市場比較法

在我國長期的房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展中，市場比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場比較法的理論探索與實(shí)踐應(yīng)用，市場比較法也在逐漸完善。

市場比較法是指將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。這是一種技術(shù)上成熟、比較貼切實(shí)際的估價(jià)方法。其原理主要是替代原理，將替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價(jià)公式是：估價(jià)對象價(jià)格一可比實(shí)例價(jià)格*交易情況調(diào)整系數(shù)*交易日期調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。當(dāng)然，房地產(chǎn)估價(jià)師僅僅運(yùn)用這些公式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其要想在估價(jià)過程中充分運(yùn)用市場比較法，需要注意以下幾點(diǎn)：

3.1 選取可比實(shí)例

雖然在進(jìn)行實(shí)例選取時(shí)，沒有充足的房地產(chǎn)交易案例供選擇。但是，房地產(chǎn)估價(jià)師在選取可比的實(shí)例時(shí)，可供選擇的案例還是多多益善，原則上選取的案例要與估價(jià)對象盡可能接近，越接近越好。由于房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，在選取案例時(shí)，可以通過一些因素來參考，比如時(shí)間因素，一般情況下估價(jià)點(diǎn)相差一年以上的不宜采用。其次，在確定案例的相似度時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)員不應(yīng)該加入太多的主觀因素而根據(jù)自己的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來選取，這會(huì)嚴(yán)重影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度。

3.2 調(diào)整修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)的傾向性

在估價(jià)實(shí)務(wù)中，由于交易情況價(jià)格影響修正、交易日期價(jià)格影響一般估價(jià)師習(xí)慣采用的數(shù)學(xué)公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)師通過其專業(yè)分析和判斷來確定，從而進(jìn)行傾向性選取修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)，對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行人為主導(dǎo)和操控。

3.3 對可比實(shí)例缺乏調(diào)查

現(xiàn)今的房地產(chǎn)估價(jià)市場由于缺乏可比實(shí)例的充分調(diào)查，造成了市場比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整在很大程度上就難了很多。為了解決這個(gè)情況，在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)該要充分了解市場，比如做市場調(diào)查等。除此之外，還應(yīng)該注意交易案例市場化、調(diào)整項(xiàng)目缺失等問題，在房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該要綜合考慮上述問題，在實(shí)際的估價(jià)過程中，盡可能地做出準(zhǔn)確的估價(jià)。

4 結(jié)論

我國經(jīng)濟(jì)科技都在競爭中快速發(fā)展著。房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，這對房地產(chǎn)估價(jià)工作又提出了更高的要求。為了提高房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)水平，房地產(chǎn)估價(jià)的市場比較法是其中非常關(guān)鍵的方法。希望在未來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠發(fā)展的更加迅速，房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠更加有效率。

參考文獻(xiàn)：

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二OO二年三月五日

附件河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條、在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。

本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，測定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動(dòng)。

本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。

第三條、省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

第二章、中介服務(wù)人員資格管理

第四條、從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。

第五條、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

第六條、房地產(chǎn)價(jià)格評估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

第七條、國家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第八條、嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑壱陨蠄?bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。

第九條、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

第三章、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

第十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第十一條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

（一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

（二）有固定的服務(wù)場所；

（三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十二條、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時(shí)資質(zhì)。

一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務(wù)。

二級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評估。

三級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項(xiàng)目。

臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項(xiàng)目。

第十三條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級和臨時(shí)資質(zhì)等級。

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師和高級會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。

一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。

（二）二級經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營業(yè)務(wù)。

二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。

（三）三級經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級工程師或高級經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)績。

三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。

（四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級資質(zhì)。

一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

第十四條、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級。

設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

第十五條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

第十七條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；

（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營活動(dòng)；

（四）依法交納稅費(fèi)；

（五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第四章、中介業(yè)務(wù)管理

第十八條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

第十九條、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

（二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；

（三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對由何方辦理作出約定；

（四）合同履行期限；

（五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

（六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（七）雙方約定的其它內(nèi)容。

第二十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

第二十一條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

第二十二條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

第二十三條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

第二十四條、由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第二十五條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

第五章、附則

第二十七條、省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。

篇（10）

Abstract: This paper analyzes the problems existing in the assessment of real estate, the real estate assessment methods, analyzes how to evaluate the work of real estate.

Key words: real estate appraisal; problems; countermeasure research method;

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：文章編號(hào)：

1、房地產(chǎn)評估存在問題

1.1 不公平競爭和惡性競爭同時(shí)存在。現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)分為兩類：①原各級房管部門成立的評估機(jī)構(gòu)，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會(huì)把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。②沒有政府背景，按市場化運(yùn)作的評估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場上展開競爭。為了多爭取業(yè)務(wù)，迎合顧客的不合理要求，各評估機(jī)構(gòu)和人員多置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國家和集體的合法利益，導(dǎo)致國有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，使得資產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)擾亂了市場秩序，違背了房地產(chǎn)評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

1.2 評估機(jī)構(gòu)所出具評估報(bào)告的可信度降低。當(dāng)前評估機(jī)構(gòu)的評估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊估價(jià)師和估價(jià)人員；二類是非專職的注冊估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對自己的評估能力要求降低，在評估報(bào)告模板上進(jìn)行修改，由此出具的房地產(chǎn)評估報(bào)告的可信度大打折扣。

1.3 國外對我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的沖擊較大。中國加入WTO后，加大對外開放程度，使得中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國際接軌，有大量國外的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國內(nèi)市場。由于國外資產(chǎn)評估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對評估行業(yè)非常重視，業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國內(nèi)的先進(jìn)，并且國外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念，對國內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。

2、房地產(chǎn)評估的方法

2.1 市場比較法。采用市場比較法必須要求房價(jià)相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房價(jià)取決于他們對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房價(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價(jià)。如果市場不穩(wěn)定，房價(jià)暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場比較法就有可能高估房價(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

2.2 收益還原法。估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有意義，那么收益還原法是最理想的房價(jià)估計(jì)法。事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房價(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。

2.3 成本估價(jià)法。成本估價(jià)法又稱承包商法，是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)地重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用成本估價(jià)法看起來比較簡單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。

2.4 假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本(利息)，稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個(gè)利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房價(jià)，然后再?zèng)Q定是否開發(fā)，這樣的房價(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。

3、做好房地產(chǎn)評估的對策研究

3.1 加強(qiáng)行業(yè)管理。

①實(shí)行政企分開。行政行為與評估業(yè)務(wù)如果混合在一起，評估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽臉”，既是行政管理者，又是經(jīng)營者，大量的評估業(yè)務(wù)就難以走向市場，房地產(chǎn)評估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。因此要實(shí)行政企分開，與房地產(chǎn)評估相關(guān)的行政職能，如房地產(chǎn)交易，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門直接行使，或由政府委托下屬事業(yè)單位行使，但無論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評估的經(jīng)營行為嚴(yán)格劃分。

②加強(qiáng)法制建設(shè)。首先要加強(qiáng)評估的立法工作，與發(fā)達(dá)的資本主義國家或地區(qū)相比，我們的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不合格的評估報(bào)告屢見不鮮，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰，將評估市場存在的問題降低到最低限度。

3.2 強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。最近幾年出臺(tái)的相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)評估職業(yè)道德都有所涉及，但都散落在有關(guān)條款中，內(nèi)容不系統(tǒng)不完善，規(guī)定過于原則不便執(zhí)行。國外對房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī)，如估價(jià)師守則對估價(jià)師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國外的做法，制定“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”，“房地產(chǎn)估價(jià)師守則”等規(guī)定，規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和評估師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，凡是不能為的就不敢為，約束估價(jià)師的行為，使行業(yè)自律落實(shí)到實(shí)處，從根本上提高評估行業(yè)的信譽(yù)。

3.3 建立競爭機(jī)構(gòu)。

①開放市場。按照建立統(tǒng)一開放競爭有序的房地產(chǎn)評估市場的要求，在前述政企分開的前提下制定市場競爭規(guī)則，要取消行業(yè)壟斷和不正當(dāng)?shù)母偁帲薪釉u估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級和信譽(yù)高的評估機(jī)構(gòu)。尤其是管理部門或有行政職能的評估所不得指定評估機(jī)構(gòu)，不得刁難其他評估所所做的評估報(bào)告。特大評估項(xiàng)目可以選擇幾家相應(yīng)等級的評估機(jī)構(gòu)投標(biāo)或議標(biāo)，將投標(biāo)單位的等級、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營實(shí)力、業(yè)績、收費(fèi)、服務(wù)等條件以打分制的形式進(jìn)行綜合評標(biāo)，高分者中標(biāo)。

②機(jī)構(gòu)獨(dú)立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求，所有評估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織，第一步可成立有限責(zé)任公司，待條件成熟時(shí)可過渡到無限責(zé)任公司。現(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤，推動(dòng)評估機(jī)構(gòu)走向市場，讓他們獨(dú)立地承接評估業(yè)務(wù)，在市場競爭中或生存發(fā)展，或落伍淘汰，讓強(qiáng)的更強(qiáng)，差的消亡，通過市場競爭促使評估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平。

篇（11）

2006年2月15日，財(cái)政部正式了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同背景下出臺(tái)的，吸收了國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的成果。其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》改變了以往企業(yè)會(huì)計(jì)制度對所有房地產(chǎn)都是按照歷史成本進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的局面，允許企業(yè)在一定條件下，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。企業(yè)自己按照公允價(jià)值計(jì)量其投資性房地產(chǎn)存在問題，企業(yè)自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨(dú)立的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)評估屬于房地產(chǎn)中介范圍，無論從國外還是我國沿海發(fā)達(dá)城市來看，它都本應(yīng)是一個(gè)前途無量的行業(yè)。然而，房地產(chǎn)評估行業(yè)中的業(yè)務(wù)費(fèi)盛行，的確又給評估業(yè)界帶來了黑暗。

一、房地產(chǎn)評估的類型

（一）一般評估

這類評估一般是在交易雙方發(fā)生意見分歧或有爭議時(shí)，求助于評估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

（二）房地產(chǎn)抵押貸款評估

這類評估是購房者尋求金融支持時(shí)，對自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估一經(jīng)確定，具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。

（三）特定評估

這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門對買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值計(jì)算繳納稅費(fèi)。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)評估的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以采用公允價(jià)格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)格模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)提取折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值評估的評估范圍包括四個(gè)方面： 第一是已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營、租賃方式出租的建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物；第二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)，是指企業(yè)取得，增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)， 當(dāng)然已經(jīng)被認(rèn)定是閑置土地的不能按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量；第三是某宗房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，這種情況下需要分開進(jìn)行計(jì)量。對于能夠單獨(dú)計(jì)量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量；對于另外一部分，當(dāng)然不能按公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量；如果不可區(qū)分的話，也不能按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。涉及估價(jià)對象的法律權(quán)屬，按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的房地產(chǎn)，應(yīng)該是有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)市場可能會(huì)存在投機(jī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可能會(huì)因此產(chǎn)生扭曲，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，投資性的房地產(chǎn)公允價(jià)值評估的利益相關(guān)方比普通的房產(chǎn)交易評估涉及的利益當(dāng)事人要多，從而造成相關(guān)責(zé)任的模糊不清等風(fēng)險(xiǎn)。一般的房產(chǎn)交易評估，往往只涉及交易雙方，而公允價(jià)值評估涉及的利益相關(guān)方大致有七個(gè)：政府和政府的監(jiān)管部門；公司股東， 因?yàn)楣蕛r(jià)值的計(jì)量直接涉及企業(yè)在市場上的表現(xiàn)，公司的企業(yè)價(jià)值發(fā)生變化，公司股東的利益會(huì)受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關(guān)系；公司外部相關(guān)利益人，例如公司債權(quán)人；潛在投資者；公司的競爭對手和合作伙伴。第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，在市場發(fā)生變化的時(shí)候，公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量會(huì)出現(xiàn)兩種可能。一種可能是在房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲的時(shí)候， 按照公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量，必然體現(xiàn)為企業(yè)的利潤增加，公司在資本市場表現(xiàn)卓著，股票的價(jià)值會(huì)在資本市場上得到反映，在企業(yè)的現(xiàn)金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會(huì)不會(huì)借助公允價(jià)值來進(jìn)一步高估房產(chǎn)的價(jià)值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當(dāng)房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌的時(shí)候，按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，企業(yè)的利潤會(huì)減少，相應(yīng)的企業(yè)價(jià)值反映在資本市場上，股票會(huì)有一些下跌，企業(yè)的現(xiàn)金流并不會(huì)因此減少。所以，公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量在一定程度上好比一個(gè)放大器，把企業(yè)價(jià)值在資本市場的表現(xiàn)進(jìn)一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個(gè)城市經(jīng)營，外資銀行在中國實(shí)行國民待遇，國外銀行與國內(nèi)銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了機(jī)遇。境外銀行對業(yè)務(wù)費(fèi)抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內(nèi)旅行社簽訂回扣協(xié)議，已被出局，信譽(yù)掃地。相信今后銀行應(yīng)當(dāng)是通過吸收儲(chǔ)蓄發(fā)放貸款來贏利，而不是通過收取業(yè)務(wù)費(fèi)來占領(lǐng)市場，發(fā)展銀行業(yè)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)評估的措施

（一）完善法律法規(guī)體系的建立

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。對于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，排除相互間的干擾，互為補(bǔ)充，互為完善。

（二）加強(qiáng)理論研究

房地產(chǎn)評估是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)性工作，其生存之本在于科學(xué)的理論基礎(chǔ)。只有為客戶提供獨(dú)立、客觀、公正又具有嚴(yán)密邏輯性的估價(jià)報(bào)告，客戶才會(huì)信服這些結(jié)論，工作才能為市場所認(rèn)可。估價(jià)工作粗糙化，估價(jià)結(jié)論簡單化，估價(jià)報(bào)告沒有理論依據(jù)，缺少技術(shù)含量，這樣的報(bào)告是很難讓人信服的。因此，必須加強(qiáng)估價(jià)理論研究，提高估價(jià)的技術(shù)含量。

（三）建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，即在房地產(chǎn)估價(jià)管理方面的重大方針政策應(yīng)由國家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國家政策上，又要結(jié)合本地區(qū)和本部門的情況進(jìn)行管理，要發(fā)揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)估價(jià)管理工作。在橫向上，應(yīng)明確房地產(chǎn)估價(jià)管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價(jià)格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)和團(tuán)體，不論其經(jīng)營形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。價(jià)格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價(jià)格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應(yīng)建立房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括對社會(huì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和對政府房地產(chǎn)估價(jià)部門的監(jiān)督。對于估價(jià)中、串通舞弊、弄虛作假，致使估價(jià)結(jié)果有失公允的，政府有關(guān)管理部門應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。

（四）注重制度創(chuàng)新

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評估工作，擬定科學(xué)的評估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行估價(jià)復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對評估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評價(jià)評估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對評估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評估風(fēng)險(xiǎn)。還必須加強(qiáng)對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）加強(qiáng)企業(yè)競爭力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產(chǎn)評估企業(yè)的核心競爭力，“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)本身的競爭力主要具有如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、咨詢，因而較難在市場發(fā)展。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對經(jīng)營和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。個(gè)別機(jī)構(gòu)對經(jīng)營和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清，為保護(hù)股東利益不顧外來人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價(jià)師。有些評估機(jī)構(gòu)的大股東本人不是估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，不是估價(jià)師作為大股東違反了建設(shè)部142號(hào)令專職注冊估價(jià)師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評估機(jī)構(gòu)只有一個(gè)股東，股權(quán)太集中吸納不了人才，也難以做大做強(qiáng)。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗(yàn)，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（六）提高評估人員素質(zhì)

要把提高評估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對它的要求，就要注重評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng)，評估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對當(dāng)前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進(jìn)行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實(shí)為提高評估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時(shí)建議實(shí)行估價(jià)員等級制度。估價(jià)員一般可分為估價(jià)員、助理估價(jià)師、估價(jià)師和高級估價(jià)師。為了配合估價(jià)人員等級制度還應(yīng)積極推行估價(jià)師考試和注冊制度。1995年以來，我國實(shí)行了估價(jià)師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊估價(jià)師職別。按照國際慣例，房地產(chǎn)估價(jià)師制度要對報(bào)考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng)，確保評估隊(duì)伍的可靠性。

（七）加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域的開拓

我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)由于起步較晚，市場競爭意識(shí)薄弱，大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小、業(yè)務(wù)單一，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較差。其實(shí)，房地產(chǎn)評估行業(yè)具有很多專業(yè)優(yōu)勢，比如對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場具有較深入的了解，對工程建設(shè)、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃等都有一定專長。因此我們要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢，多元化開拓的道路，提高自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從國內(nèi)及國際上一些成功的評估機(jī)構(gòu)來看，他們都非常注重這方面的發(fā)展。他們不單單從事房地產(chǎn)評估行業(yè)，而是將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)咨詢、策劃、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)以及資產(chǎn)評估、置業(yè)擔(dān)保等相關(guān)行業(yè)，大大提高了自身的競爭能力，完成了從單一化經(jīng)營到多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)評估行業(yè)利用自身優(yōu)勢走多元化發(fā)展的道路是必然趨勢。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場經(jīng)濟(jì)中立于不敗之地。

總之，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，一個(gè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展最終要靠自身價(jià)值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業(yè)的自律、自強(qiáng)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 桂泳評.投資風(fēng)險(xiǎn)［M］.上海：立信會(huì)計(jì)出版社，1996．