房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)大全11篇

時(shí)間:2023-09-05 16:38:06

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篇(1)

一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國(guó)的特殊國(guó)情,整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應(yīng)用范圍也相對(duì)狹窄。近年來(lái),房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛的拓展,服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中小可缺少的基礎(chǔ)性工作。

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估從無(wú)到有,已發(fā)展為一個(gè)富有生命力的朝陽(yáng)行業(yè)。2008年,我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過(guò)25萬(wàn)人,取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員約3.7萬(wàn)人,約3.3萬(wàn)人注冊(cè)執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5000家,其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)168家,一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍已經(jīng)基本形成,估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)也進(jìn)入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

但是,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快,估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的素質(zhì)還不能完全適應(yīng)社會(huì)的需要,一些非市場(chǎng)化和有悖于估價(jià)獨(dú)立、客觀、公平原則行為的出現(xiàn),制約著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問(wèn)題

(一)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和管理體制建設(shè)尚不健全。

目前在房地產(chǎn)估價(jià)中存在許多行業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu),一些估價(jià)機(jī)構(gòu)并沒(méi)有完全走專業(yè)化的道路,一些估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員缺乏自律和執(zhí)業(yè)能力。國(guó)家雖然制定了一些相關(guān)的法律法規(guī),但基本上是針對(duì)供給主體的約束,對(duì)估價(jià)市場(chǎng)構(gòu)成中的需求和協(xié)調(diào)等主體的約束性法規(guī)尚未建立。而目前需求主體對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的影響較大,因而只約束供給主體,不但無(wú)法維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序,反而會(huì)給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

(二)行業(yè)監(jiān)管不力。

審批管理部門把關(guān)不到位,流于形式。不少?gòu)氖聵I(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu),工商局未經(jīng)嚴(yán)格審查隨意發(fā)放《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,缺乏規(guī)定數(shù)量的專職估價(jià)師,估價(jià)師在注冊(cè)時(shí)開具虛假的勞動(dòng)人事檔案虛假轉(zhuǎn)移證明和社會(huì)保險(xiǎn)證明,只要估價(jià)師數(shù)量達(dá)標(biāo),均許可通過(guò)其資質(zhì),而且長(zhǎng)期缺乏業(yè)務(wù)監(jiān)管,造成“非法”的估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量泛濫,具有執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)師通過(guò)掛靠形式淪為“假”估價(jià)師。

(三)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)不規(guī)范。

目前部分脫鉤改制的評(píng)估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系,同時(shí)兼營(yíng)事業(yè)性評(píng)估和中介性評(píng)估,背離了脫鉤改制的目標(biāo)而一些行政部門則對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)進(jìn)行行政干預(yù),與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。

由于估價(jià)機(jī)構(gòu)的“非法”成立、估價(jià)師的非法掛靠,導(dǎo)致出現(xiàn)“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價(jià)報(bào)告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》形同虛設(shè),估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在重視業(yè)務(wù)招攬、忽視報(bào)告質(zhì)量的情況,歪曲甚至捏造事實(shí)的“客戶定價(jià)法”成了估價(jià)方法中無(wú)奈的方法。

同時(shí)也有一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù),估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評(píng)估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)、關(guān)系戰(zhàn)、回扣戰(zhàn),形成了估價(jià)機(jī)構(gòu)的惡性競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致估價(jià)收費(fèi)越來(lái)越低,回扣形式的商業(yè)賄賂戲愈演愈烈。

三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展建議

(一)完善法律法規(guī)體系。

完善法律法規(guī)體系,并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全,某此領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應(yīng)該頒布相關(guān)的一此法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問(wèn)題,實(shí)行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的竟?fàn)巻?wèn)題,實(shí)現(xiàn)真正的政企分開,使評(píng)估行業(yè)健康有序地竟?fàn)?解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問(wèn)題,提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)仟感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí);解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問(wèn)題,規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估力一法和程序。

(二)建立健全行業(yè)協(xié)作,共同監(jiān)管體制。

由于受我國(guó)體制所限,房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師各出自不同的行政主管部門,房地產(chǎn)估價(jià)師主管部門是建設(shè)部,資產(chǎn)估價(jià)師主管部門是財(cái)政部,而土地估價(jià)師主管部門是國(guó)土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒(méi)有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價(jià)業(yè)務(wù)的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價(jià)執(zhí)業(yè)人員的管理帶來(lái)了不小的難度,所以我們應(yīng)盡快促使房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)及土地估價(jià)師協(xié)會(huì)三會(huì)聯(lián)盟,相互協(xié)作,共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價(jià)師掛靠現(xiàn)象,還能進(jìn)行相互間技術(shù)交流,促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

(三)培養(yǎng)高素質(zhì)人才,提高執(zhí)業(yè)水平。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展壯大,要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)積極提高業(yè)務(wù)素質(zhì),在理論研究、實(shí)務(wù)分析、政策法規(guī)、學(xué)術(shù)與國(guó)外動(dòng)態(tài)等力面進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí),還應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是,作為房地產(chǎn)估價(jià)師,不應(yīng)僅僅鉆研業(yè)務(wù)知識(shí),還應(yīng)強(qiáng)化法律意識(shí),嚴(yán)格把握合法與違法的界限。

參考文獻(xiàn):

篇(2)

當(dāng)今世界,隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和科技水平的高速發(fā)展,經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì),這將對(duì)各行各業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響,既為我們提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,又為我們前所未有的挑戰(zhàn)。估價(jià)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分,其重要服務(wù)對(duì)象----投資者、金融機(jī)構(gòu)等的跨國(guó)、跨地區(qū)活動(dòng)日益頻繁,不可避免地要為其提供跨國(guó)、跨地區(qū)的估價(jià)服務(wù)。這一方面會(huì)促使估價(jià)理念、估價(jià)術(shù)語(yǔ)及其內(nèi)涵、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果表述等在不同國(guó)家和地區(qū)之間趨同,另一方面需要估價(jià)師熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)制度政策,遵守當(dāng)?shù)貙?duì)人員資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等的要求。特別是房地產(chǎn)估價(jià),由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性,決定了它是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng),不僅受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)俗等的影響,更受到當(dāng)?shù)卣摺⒅贫鹊鹊挠绊憽1敬握搲浴肮纼r(jià)專業(yè)的地方化與全球化”為主題開展研討,對(duì)于準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)估價(jià)專業(yè)的全球化和地方化,對(duì)于正確處理估價(jià)專業(yè)全球化與地方化的關(guān)系,對(duì)于妥善對(duì)待不同國(guó)家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作,從而促進(jìn)不同國(guó)家和地區(qū)之間估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展,特別是促進(jìn)以服務(wù)地區(qū)性市場(chǎng)為主的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展,具有十分重要的意義。

女士們、先生們:

自20世紀(jì)80年代以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展,估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng),估價(jià)法律法規(guī)不斷完善,估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全,估價(jià)技術(shù)方法日趨成熟,估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍日益壯大,估價(jià)執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范,估價(jià)服務(wù)質(zhì)量明顯提高,估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督的管理體制,基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。房地產(chǎn)估價(jià)在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。

中國(guó)十分重視發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。目前,全國(guó)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近4500家,從業(yè)人員25萬(wàn)余人,有35036人取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格,其中注冊(cè)執(zhí)業(yè)的30274人。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)包括了為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償,以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等提供專業(yè)意見(jiàn),同時(shí)積極探索估價(jià)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化和科學(xué)合理的拓展。

中國(guó)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)制度建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”、“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度,建設(shè)部相繼頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件,健全了房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)體系,使之更具操作性。

中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。按照《行政許可法》規(guī)定,房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)均被確定為政府行政許可事項(xiàng)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)必須取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后方可依法承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。同時(shí),通過(guò)建立健全相關(guān)的法律法規(guī),充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織的作用,加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的監(jiān)管,保證了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的良好秩序。

中國(guó)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè),*年頒發(fā)了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,此后還了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的專業(yè)水平和公信力。

今后,我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)、規(guī)范的市場(chǎng)秩序,積極扶持海內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大,鞏固和進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

女士們、先生們:

中國(guó)政府鼓勵(lì)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)界與國(guó)際、國(guó)外及中國(guó)香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)同行進(jìn)行廣泛的交流與合作。我們?cè)敢獠粩嘟梃b吸收發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),進(jìn)一步完善中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系,規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)日常監(jiān)管,提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的敬業(yè)精神、專業(yè)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。*年,在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》(CEPA)框架下,內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師(產(chǎn)業(yè))率先實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)。*年,中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成為國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)全權(quán)會(huì)員。今天,中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)攜手中國(guó)內(nèi)地同行,與世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦本次論壇是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)積極開展國(guó)際交流、加強(qiáng)相互合作、促進(jìn)共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后,我們還將積極探索開展多種形式的交流活動(dòng)。

女士們、先生們:

篇(3)

當(dāng)今世界,隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和科技水平的高速發(fā)展,經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì),這將對(duì)各行各業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響,既為我們提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,又為我們提出前所未有的挑戰(zhàn)。估價(jià)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分,其重要服務(wù)對(duì)象----投資者、金融機(jī)構(gòu)等的跨國(guó)、跨地區(qū)活動(dòng)日益頻繁,不可避免地要為其提供跨國(guó)、跨地區(qū)的估價(jià)服務(wù)。這一方面會(huì)促使估價(jià)理念、估價(jià)術(shù)語(yǔ)及其內(nèi)涵、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果表述等在不同國(guó)家和地區(qū)之間趨同,另一方面需要估價(jià)師熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)制度政策,遵守當(dāng)?shù)貙?duì)人員資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等的要求。特別是房地產(chǎn)估價(jià),由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性,決定了它是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng),不僅受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)俗等的影響,更受到當(dāng)?shù)卣摺⒅贫鹊鹊挠绊憽1敬握搲浴肮纼r(jià)專業(yè)的地方化與全球化”為主題開展研討,對(duì)于準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)估價(jià)專業(yè)的全球化和地方化,對(duì)于正確處理估價(jià)專業(yè)全球化與地方化的關(guān)系,對(duì)于妥善對(duì)待不同國(guó)家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作,從而促進(jìn)不同國(guó)家和地區(qū)之間估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展,特別是促進(jìn)以服務(wù)地區(qū)性市場(chǎng)為主的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展,具有十分重要的意義。

女士們、先生們:

自20世紀(jì)80年代以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展,估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng),估價(jià)法律法規(guī)不斷完善,估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全,估價(jià)技術(shù)方法日趨成熟,估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍日益壯大,估價(jià)執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范,估價(jià)服務(wù)質(zhì)量明顯提高,估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督的管理體制,基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。房地產(chǎn)估價(jià)在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。

中國(guó)十分重視發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。目前,全國(guó)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近4500家,從業(yè)人員25萬(wàn)余人,有35036人取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格,其中注冊(cè)執(zhí)業(yè)的30274人。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)包括了為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償,以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等提供專業(yè)意見(jiàn),同時(shí)積極探索估價(jià)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化和科學(xué)合理的拓展。

中國(guó)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)制度建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”、“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度,建設(shè)部相繼頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件,健全了房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)體系,使之更具操作性。

中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。按照《行政許可法》規(guī)定,房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)均被確定為政府行政許可事項(xiàng)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)必須取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后方可依法承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。同時(shí),通過(guò)建立健全相關(guān)的法律法規(guī),充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織的作用,加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的監(jiān)管,保證了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的良好秩序。

中國(guó)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè),*年頒發(fā)了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,此后還了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的專業(yè)水平和公信力。

今后,我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)、規(guī)范的市場(chǎng)秩序,積極扶持海內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大,鞏固和進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

女士們、先生們:

中國(guó)政府鼓勵(lì)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)界與國(guó)際、國(guó)外及中國(guó)香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)同行進(jìn)行廣泛的交流與合作。我們?cè)敢獠粩嘟梃b吸收發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),進(jìn)一步完善中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系,規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)日常監(jiān)管,提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的敬業(yè)精神、專業(yè)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。*年,在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》(CEPA)框架下,內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師(產(chǎn)業(yè))率先實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)。*年,中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成為國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)全權(quán)會(huì)員。今天,中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)攜手中國(guó)內(nèi)地同行,與世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦本次論壇是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)積極開展國(guó)際交流、加強(qiáng)相互合作、促進(jìn)共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后,我們還將積極探索開展多種形式的交流活動(dòng)。

女士們、先生們:

篇(4)

近年來(lái),隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為與其相近的一個(gè)新興行業(yè)也快速發(fā)展起來(lái),這與房地產(chǎn)為其提供的市場(chǎng)空間是分不開的。而房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由于社會(huì)環(huán)境及自身的問(wèn)題,發(fā)展一直處于滯后狀態(tài),不能及時(shí)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模的需求,這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。因此,房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)快速找出自身的問(wèn)題,認(rèn)真分析思考并提出有效的解決措施,使得自身更好的為房地產(chǎn)的發(fā)展做出充分的努力。本文就根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā),分析當(dāng)前評(píng)估行業(yè)里存在的一些問(wèn)題,并提出相應(yīng)有效的解決措施。

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)近幾十年的發(fā)展,房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已由一個(gè)新興的行業(yè)快速發(fā)展完善起來(lái),這些都與我國(guó)各級(jí)相關(guān)部門、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員的大力支持和努力是分不開的,就現(xiàn)階段而言,我國(guó)已經(jīng)基本建立了相關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估的法律和規(guī)章制度,實(shí)現(xiàn)了以房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度為核心的法規(guī)制度,且各相關(guān)的規(guī)范性文件都在不斷地完善補(bǔ)充中。為了使評(píng)估的結(jié)果可靠有效,房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也制訂了統(tǒng)一的評(píng)估方法及評(píng)估程序,并且也慢慢建立了一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),更好的為房地產(chǎn)交易管理來(lái)服務(wù),可一定程度的避免在房地產(chǎn)交易過(guò)程中的不實(shí)報(bào)價(jià)或偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。但近年來(lái),房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)顯示出一些在環(huán)境及自身方面的不足之處,如相關(guān)的法律法規(guī)不健全、從業(yè)人員的素質(zhì)整體不高、相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)不明確等問(wèn)題,需要該行業(yè)分析且解決。

二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問(wèn)題

(一)相關(guān)的法律法規(guī)不健全

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展,目前已初步形成了一些相關(guān)法規(guī),如《城市房地產(chǎn)管理法》,雖然房地產(chǎn)行業(yè)又以這個(gè)法規(guī)為基礎(chǔ),分別確立了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等具體規(guī)范制度,但這些只是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的管理簡(jiǎn)單的規(guī)定,而具體實(shí)施細(xì)則卻沒(méi)制定出來(lái),對(duì)不同用途的評(píng)估如企業(yè)改革評(píng)估、征稅評(píng)估都沒(méi)有確實(shí)的針對(duì)性。此外,在評(píng)估制度上,評(píng)估的范圍較小,局限在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、經(jīng)濟(jì)性鑒定等。

(二)相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)整體不高

由于房地產(chǎn)具有特別的價(jià)值特點(diǎn),是項(xiàng)投資較大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目,這也要求房地產(chǎn)評(píng)估人員要有較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì),不同素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師對(duì)同樣一處房地產(chǎn)的價(jià)值有不同的評(píng)估結(jié)果,這說(shuō)明了評(píng)估的結(jié)果往往依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)素質(zhì)和誠(chéng)信。目前,我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)從業(yè)人員的培養(yǎng)和考核方面存在許多不足,造成了許多從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)整體不高,特別是在行業(yè)入門門檻方面,沒(méi)有明確的學(xué)歷要求,只是一味的通過(guò)收取較高的費(fèi)用來(lái)準(zhǔn)許其進(jìn)入該行業(yè)。另一方面,現(xiàn)在評(píng)估師的級(jí)別較為單一,在一定程度上不能很好的激勵(lì)所有從業(yè)人員進(jìn)行后期的培訓(xùn)和提高。

(三)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰

目前,我國(guó)現(xiàn)存在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大部分都是產(chǎn)權(quán)私有化的有限責(zé)任公司。這些公司大都是由各出資人按所出資金的比例來(lái)享有公司的產(chǎn)權(quán)比例及承擔(dān)公司相應(yīng)比例的債務(wù),同時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》,設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要求其法定代表人是專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,從而避免了國(guó)家機(jī)關(guān)行政或事業(yè)單位的工作人員進(jìn)入。另一方面,在估價(jià)人員與評(píng)估機(jī)構(gòu)的人事關(guān)系上,只是表面的脫鉤,而實(shí)際上在體制和人情關(guān)系上并沒(méi)有真正的實(shí)現(xiàn)脫鉤,仍相互牽扯許多利益關(guān)系。

三、改善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

(一)建立完善的法律法規(guī)體系

一個(gè)行業(yè)能否健康快速的發(fā)展,與其相關(guān)的政策和法律法規(guī)的作用是分不開的。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)放眼未來(lái),要考慮到房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展,不能只看眼下。這就要求,相關(guān)的國(guó)家管理部門應(yīng)加緊制定頒布一系列的法律法規(guī),真正有效的解決在房地產(chǎn)評(píng)估管理中遇到的問(wèn)題;在處理房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)應(yīng)考慮全局,使評(píng)估機(jī)構(gòu)都能健康的發(fā)展和生存;在估價(jià)師的職業(yè)道德方面,應(yīng)不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí),增強(qiáng)他們的社會(huì)責(zé)任感,從而更好的為社會(huì)服務(wù)。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng)

從業(yè)資格證的出現(xiàn),在一定程度上提高了該行業(yè)的從業(yè)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平,但目前只設(shè)有一級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)師,相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的具體情況,適當(dāng)增加一到兩個(gè)級(jí)別,以更好的激發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)的動(dòng)力,使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)邁上新的臺(tái)階。具體操作方面,可以先借鑒國(guó)外相關(guān)的鑒定師的管理制度,再融入我國(guó)的國(guó)情,實(shí)行以房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是否豐富、評(píng)估報(bào)告技術(shù)含量的高低、執(zhí)業(yè)能力是否較強(qiáng)等方面制定具體的執(zhí)業(yè)等級(jí)或水平的動(dòng)態(tài)管理模式。這樣做不僅可以很好的保證我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的整體素質(zhì)水平,而且也在一定程度上可以激勵(lì)他們不斷提高自身的價(jià)值,從而能更好的為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的整體素質(zhì)培養(yǎng),可以從這幾點(diǎn)做起:首先,在學(xué)歷方面應(yīng)適當(dāng)提高一個(gè)層次,比如要求相關(guān)具體專業(yè)的本科人員才能報(bào)考;其次,在注冊(cè)方面,應(yīng)加強(qiáng)控制,不讓人情關(guān)系來(lái)縮水我國(guó)的注冊(cè)制度;最后,在考試方面,不能只簡(jiǎn)單看成績(jī),應(yīng)綜合各方面來(lái)考察人員的整體素質(zhì),比如在思想道德方面。

(三)增強(qiáng)對(duì)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管

好的市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。目前,由于存在各個(gè)評(píng)估部門不公平的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),致使一些評(píng)估企業(yè)在收取相關(guān)評(píng)估費(fèi)時(shí)處于壟斷地位,這種行業(yè)行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展,迫切要求提供一個(gè)公平合理的良好環(huán)境。因此,在改革房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤制度時(shí),應(yīng)做到使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu),真正通過(guò)自身的實(shí)力在平等競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中以質(zhì)取勝,提高在公眾心目中的信譽(yù)度,從而更好的保證房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)及成果的獨(dú)立性。另外,一些主管部門應(yīng)盡量避開這些評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作,確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。在監(jiān)管方面,如有發(fā)現(xiàn)個(gè)別評(píng)估人員因個(gè)人利益而違反誠(chéng)信和職業(yè)道德的違法行為,要嚴(yán)厲處置并追究其法律責(zé)任。

四、結(jié)語(yǔ)

總之,在我國(guó)各個(gè)相關(guān)部門和從業(yè)人員的不斷努力下,房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)取得好的成效,并且隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求大大增加,這也要求房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)要認(rèn)真對(duì)待自身的不足,提高評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)水準(zhǔn),大力培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)人才,才能從根本上解決在發(fā)展中遇到的問(wèn)題和不足。從而在真正意義上實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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篇(5)

近些年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來(lái)了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。在國(guó)家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下,我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估,經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程,也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而,縱觀我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)狀,還存在著一些不可避免的問(wèn)題。這些問(wèn)題制約著我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求,這些問(wèn)題是迫切需要解決的。因此,要想把握整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢(shì),并積極地尋求解決這些問(wèn)題的對(duì)策,盡快縮短與國(guó)際之間的行業(yè)差距,進(jìn)一步健全、完善我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè),就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問(wèn)題。

一、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)存的問(wèn)題

從發(fā)展的角度來(lái)看,商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估,盡管取得了很大的進(jìn)步,但從整體上看,仍沒(méi)有一個(gè)較為健全的市場(chǎng)體系以及規(guī)范的管理制度,在這種環(huán)境下,商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估不可回避地存在著很多問(wèn)題。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國(guó)已形成了以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ),由《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成,以房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系,對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了規(guī)定,但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則,同時(shí),關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的專門法律卻一直尚未出臺(tái)。而對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此,使得房地產(chǎn)評(píng)估師由于沒(méi)有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過(guò)程中往往受到很多限制,不能充分發(fā)揮其在評(píng)估過(guò)程中的作用,導(dǎo)致很難獲得社會(huì)認(rèn)可的評(píng)價(jià)結(jié)果。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任

雖然評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了脫鉤改制,但大部分估價(jià)人員仍然受原來(lái)的主管部門的管理,甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來(lái)源仍然是原來(lái)的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù),這使評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程仍存在著“人情交易”,這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試,是嚴(yán)肅和權(quán)威的。然而,不可避免的是,有一部分人,雖然根本沒(méi)有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和方法也沒(méi)有商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),但通過(guò)出具假的資歷證明取得報(bào)考資格,然后通過(guò)強(qiáng)行記憶理論條文通過(guò)考試,再者,獲得評(píng)估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估工作的專業(yè)人員,像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估工作的評(píng)估師也可以取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格,這就使得行業(yè)管理的難度增大,從而影響了整個(gè)行業(yè)的整體形象。

4.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估在整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演的角色也越來(lái)越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在,這就使得委托方經(jīng)常在評(píng)估業(yè)務(wù)中制約著評(píng)估人員或機(jī)構(gòu)的工作,使得獨(dú)立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益,在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償過(guò)程中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師回扣”的現(xiàn)象,從而導(dǎo)致估價(jià)人員的評(píng)估和判斷受到影響。此外,由于我國(guó)建立的評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度方面要求比較低以及日益增長(zhǎng)的評(píng)估需求,使得評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量逐漸增加,進(jìn)而導(dǎo)致眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)增多,背離了評(píng)估行業(yè)的一些基本原則,從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此,商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中現(xiàn)存問(wèn)題的原因

我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚,并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟,必然會(huì)存在很多的問(wèn)題,出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因也是多方面的。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短

改革開放以后,我國(guó)才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè),所以相對(duì)來(lái)說(shuō)發(fā)展歷史較短。因此目前,還沒(méi)有相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī),來(lái)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行完善地規(guī)定。同時(shí),針對(duì)評(píng)估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前,商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的盲點(diǎn)隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多,從而導(dǎo)致了許多由估價(jià)不合理引起的法律糾紛。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估管理體制欠缺

主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面。其一,機(jī)構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇,但是為了避免出資人承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任,在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中,大多商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下,就不能夠保障委托人的合法權(quán)益,評(píng)估過(guò)程中的連帶責(zé)任便會(huì)大大增加。其二,行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”成為我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的主要管理模式。因此,作為非自發(fā)性的行業(yè)自律,靠著政府推動(dòng),效果較弱,這便造成了目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的紊亂。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)入門檻較低

目前我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全,尚未形成一套科學(xué)和完整的針對(duì)人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入以及晉級(jí)的機(jī)制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身,學(xué)歷層次也相對(duì)較低的人員進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè),對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性并沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí),職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時(shí),目前我國(guó)一次性的房地產(chǎn)評(píng)估師資格考試制度,由于只有一個(gè)注冊(cè)級(jí)別,很難使評(píng)估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn),因此很多評(píng)估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。

三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)存問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策

在我國(guó)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中,商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)也迎來(lái)了許多機(jī)遇,要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn),把握住機(jī)遇,就必須制定合理的對(duì)策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題。

1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律體系

有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的健康順利發(fā)展,國(guó)家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī),出臺(tái)專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,還應(yīng)該完善以下幾個(gè)方面:一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。制定商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強(qiáng)制推行。二是規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該詳細(xì)地對(duì)項(xiàng)目收費(fèi)檔次進(jìn)行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三是制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師守則》等相關(guān)規(guī)定來(lái)規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的評(píng)估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。因此要解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問(wèn)題,就必須對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序進(jìn)行規(guī)范和完善。

2.加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管力度

由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷,使得商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠成為真正獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu),今后應(yīng)加快評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作,使得各評(píng)估機(jī)構(gòu)在平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中靠質(zhì)取勝,這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的估價(jià)水平得到整體提高。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的工作,房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)避免干涉,以防止保評(píng)估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的調(diào)查研究,制定評(píng)估市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)則,明確評(píng)估的違規(guī)性質(zhì),制定評(píng)估的懲罰機(jī)制,追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。

3.加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資格認(rèn)證和后續(xù)教育

要想使商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高,一方面,應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際,加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資格認(rèn)證工作,實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制,即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強(qiáng)弱、等實(shí)際情況來(lái)確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。同時(shí),要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括:(1)適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準(zhǔn)入門檻,將報(bào)考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報(bào)考房地產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷;(2)嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度。加強(qiáng)對(duì)該制度的執(zhí)行力度;(3)適當(dāng)加大考試的難度,同時(shí)擴(kuò)大考察知識(shí)面,選優(yōu)錄取。最后,為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平,以及及時(shí)地更新專業(yè)知識(shí),相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的重要任務(wù)。

四、結(jié)論

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對(duì)發(fā)展我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分,商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進(jìn)程中的價(jià)值也不可替代。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估作為新型產(chǎn)業(yè),發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級(jí)階段,且還存在著一些問(wèn)題,但是,結(jié)合我國(guó)的國(guó)情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范,商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估會(huì)日趨成熟,將在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

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篇(6)

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)評(píng)估;問(wèn)題;對(duì)策

Key words: real estate appraisal;problem;countermeasures

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1006-4311(2015)30-0015-03

0 引言

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)過(guò)二十幾年的發(fā)展,從無(wú)到有,現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個(gè)富有生命力的行業(yè)。目前,全國(guó)共有五萬(wàn)多人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格,四萬(wàn)六千多人成為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)五千五百多家,行業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大。房地產(chǎn)評(píng)估公司的業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評(píng)估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改組、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準(zhǔn)地價(jià)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),這使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要作用越來(lái)越明顯。在這二十幾年里,房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了不少的貢獻(xiàn),但是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步晚及我國(guó)的特殊國(guó)情等原因,致使我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還存在不少問(wèn)題有待解決。

1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)模型

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中基本的三大估價(jià)方法依次是市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。

市場(chǎng)比較法是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例,將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較,根據(jù)期間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法[1]。市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式為估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×房地產(chǎn)個(gè)別因素修正系數(shù)×房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)。

收益法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/(1+R)n],式中:P:房地產(chǎn)價(jià)格,A:房地產(chǎn)年凈收益,R:資本化率,n:收益年限。

成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。成本法的基本公式為估價(jià)對(duì)象價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)值。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)問(wèn)題

2.1 相關(guān)的法律法規(guī)不健全

在我國(guó)評(píng)估行業(yè)、會(huì)計(jì)行業(yè)及律師行業(yè)被稱為三大經(jīng)濟(jì)鑒證類中介服務(wù)行業(yè),會(huì)計(jì)行業(yè)早在1994年1月1日就頒布了《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》,律師行業(yè)也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國(guó)外,韓國(guó)有《財(cái)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》、美國(guó)有《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估改革法 》、日本有《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》等。但是,至今我國(guó)的估價(jià)行業(yè)還沒(méi)有一部專門關(guān)于估價(jià)行業(yè)的法律,目前,我國(guó)只有一部《城市房地產(chǎn)管理法》,其中只僅僅規(guī)定了實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度,雖然房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)又以這部法律為基礎(chǔ),分別確立了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等具體的規(guī)范制度[2],但這些規(guī)范制度只是對(duì)估價(jià)人員和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了簡(jiǎn)單的規(guī)定,而沒(méi)有制定出具體的實(shí)施細(xì)則,對(duì)不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)評(píng)估都沒(méi)有明確的針對(duì)性,如征稅評(píng)估、企業(yè)改制評(píng)估。

2.2 房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展,工程造價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)都快速發(fā)展起來(lái),我國(guó)很多高等院校都增設(shè)了工程造價(jià)這個(gè)專業(yè),充分保障了工程造價(jià)行業(yè)對(duì)該類人才的需求,但是,現(xiàn)在依然只有少數(shù)的高等院校開設(shè)了房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)專業(yè),我國(guó)教育在房地產(chǎn)評(píng)估人員教育方面缺乏專門的、針對(duì)性的培養(yǎng)教育,致使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專業(yè)性人才缺失,人才的短缺導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員很大一部分是非房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生。此外,現(xiàn)在我國(guó)注冊(cè)建造師有注冊(cè)一級(jí)建造師和注冊(cè)二級(jí)建造師、會(huì)計(jì)行業(yè)有初級(jí)會(huì)計(jì)師、中級(jí)會(huì)計(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師等多個(gè)級(jí)別,而注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的級(jí)別設(shè)置單一,只有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師一個(gè)級(jí)別,這使得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不會(huì)不斷地進(jìn)行專業(yè)方面的學(xué)習(xí)和深造。另外,現(xiàn)在的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育制度是必修課學(xué)時(shí)需要參加繼續(xù)教育培訓(xùn)取得,選修課原則上采取非集中面授方式,學(xué)時(shí)通過(guò)參加網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育方式取得,但是我國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育的管理力度不足,導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育已經(jīng)流于形式,現(xiàn)在普遍存在由一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)里面的行政人員和業(yè)務(wù)員代替房地產(chǎn)估價(jià)師參加繼續(xù)教育的現(xiàn)象。以上的現(xiàn)狀都使得房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊,素質(zhì)有待提高。

2.3 房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管力度不夠

雖然房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)的確制定了相關(guān)操作規(guī)范和原則,但是缺少實(shí)質(zhì)性的約束力。由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)管力度不夠,導(dǎo)致當(dāng)前在房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)中存在著很多亂象,例如:亂評(píng)估、弄虛作假、亂定價(jià)、惡性競(jìng)爭(zhēng)等,此外,還導(dǎo)致了普遍存在一些非估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員考取了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書之后把證書掛靠到估價(jià)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象,致使目前有很多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)里面的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師屈指可數(shù)。

2.4 評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管力度的不夠,也直接導(dǎo)致了評(píng)估機(jī)構(gòu)之間普遍存在惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取評(píng)估業(yè)務(wù),競(jìng)相提高向客戶經(jīng)理的回扣比例。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)不僅表現(xiàn)在回扣比例上面,而且早已滲透到評(píng)估結(jié)果上面。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù),迎合客戶的要求,故意調(diào)高或者調(diào)低評(píng)估結(jié)果價(jià)格,使估價(jià)結(jié)果的公平、合理受到了很大的影響。此外,評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取估價(jià)業(yè)務(wù)資源則通過(guò)一定途徑來(lái)取得政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)和某些大型企業(yè)的指定,這種現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床,導(dǎo)致目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)商業(yè)賄賂的普遍存在。

3 評(píng)估行業(yè)的問(wèn)題對(duì)社會(huì)的危害

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、商業(yè)賄賂等一系列問(wèn)題直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告質(zhì)量差,使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)公信力越來(lái)越差。

當(dāng)以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估為估價(jià)目的時(shí),會(huì)由于評(píng)估報(bào)告質(zhì)量差,使房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏高,這樣會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的金融借貸秩序,增加金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致銀行資金嚴(yán)重受損,造成金融機(jī)構(gòu)無(wú)法收回借款本金及相應(yīng)利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長(zhǎng),其中有很大一部分原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押貸款的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏高造成的。

當(dāng)以征地和房屋征收補(bǔ)償估價(jià)為估價(jià)目的時(shí),會(huì)由于評(píng)估報(bào)告質(zhì)量差,導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏高,從而使國(guó)家資產(chǎn)受到損失。例如:2009年8月,北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評(píng)估過(guò)程中,出具的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏高,給國(guó)家造成經(jīng)濟(jì)損失兩百多萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)湖南大部分房地產(chǎn)評(píng)估公司的調(diào)查顯示,這樣的現(xiàn)象普遍存在。

在房地產(chǎn)課稅估價(jià)、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估和國(guó)有企業(yè)改制的房地產(chǎn)評(píng)估中,都存在由于評(píng)估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者商業(yè)賄賂,導(dǎo)致出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告結(jié)果嚴(yán)重偏低的現(xiàn)象,最終造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

這種由于評(píng)估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者故意高估和低評(píng),都會(huì)使各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到嚴(yán)重的危害,導(dǎo)致公平、合理、公正的喪失,使合法權(quán)益無(wú)法得到保障。

4 解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)問(wèn)題的對(duì)策

4.1 建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)

健全和完善的評(píng)估法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)順利和有序發(fā)展的必要保障。我國(guó)應(yīng)該借鑒國(guó)外與港臺(tái)等房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)很成熟的地方,在我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定基礎(chǔ)之上,提出專門一部針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)狀的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評(píng)、弄虛作假等行為的法律后果,制定針對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)和掛靠等行為的懲罰措施,從而促進(jìn)評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng)和提高房地產(chǎn)估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任感。同時(shí),房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)應(yīng)該在《房地產(chǎn)估價(jià)法》的指導(dǎo)下,根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評(píng)估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實(shí)際的規(guī)章制度。例如:制定涉及到征稅、企業(yè)改制等評(píng)估的具體實(shí)施細(xì)則。使中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)法制化,做到真正的有法可依。

4.2 提升房地產(chǎn)評(píng)估人員素質(zhì)

要想提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì),首先應(yīng)該解決估價(jià)行業(yè)后備人才短缺的現(xiàn)狀,國(guó)家應(yīng)該提倡高等院校增設(shè)專門針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè),從而緩解和解決估價(jià)人才短缺的問(wèn)題。其次,應(yīng)該借鑒會(huì)計(jì)行業(yè),推行房地產(chǎn)估價(jià)師分級(jí)管理,即初級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師、中級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師、高級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師,并且房地產(chǎn)估價(jià)師級(jí)別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價(jià)從業(yè)人員會(huì)不斷的提升自己的技術(shù)水平。此外,應(yīng)該加強(qiáng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的管理力度,嚴(yán)肅查處由行政人員和業(yè)務(wù)員代替參加繼續(xù)教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),為估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量提供最根本的保障。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管力度

2012年6月20日,為了加強(qiáng)土地估價(jià)的監(jiān)督管理,國(guó)土資源部就頒布了《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚募?guī)定自從2012年7月1日起,土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)完成的土地估價(jià)報(bào)告一律實(shí)行電子化備案,而且會(huì)定期組織行業(yè)協(xié)會(huì)和有關(guān)專家對(duì)備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評(píng)議,抽查結(jié)果直接與評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評(píng)定掛鉤。

目前,房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還沒(méi)有制定電子化備案制度。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管力度,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)該借鑒國(guó)土資源部開發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng),并且對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新,系統(tǒng)創(chuàng)新的主要內(nèi)容:估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告之前,負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)機(jī)構(gòu)密碼狗進(jìn)入估價(jià)機(jī)構(gòu)主系統(tǒng),然后再通過(guò)個(gè)人指紋識(shí)別系統(tǒng)方式登錄房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng),將該項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告上傳到備案管理系統(tǒng)里面,最后打印估價(jià)報(bào)告封頁(yè)附到估價(jià)報(bào)告首頁(yè)。同樣也定期組織房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)和有關(guān)專家對(duì)備案的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評(píng)議,抽查結(jié)果直接與評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評(píng)定掛鉤。此外,運(yùn)用這個(gè)備案管理系統(tǒng)還可以有效地防止非房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員利用自己考取的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書進(jìn)行掛靠,從而保證評(píng)估報(bào)告是由評(píng)估報(bào)告里面載明的房地產(chǎn)估價(jià)師本人撰寫,這樣就會(huì)大幅提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量水平。

5 實(shí)例分析

本次評(píng)估的估價(jià)目的是為金融機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)對(duì)象為長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)車站北路某房地產(chǎn),建筑面積為117.29m2,規(guī)劃用途為住宅。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年5月30號(hào)。因?yàn)樵摴纼r(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易,所以采取市場(chǎng)比較法對(duì)該估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行求取。在該估價(jià)對(duì)象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實(shí)例,可比案例的掛牌價(jià)格與日期如表2所示。

①交易情況修正:所選三個(gè)案例均為掛牌價(jià)格,故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101;

②交易日期修正:比較案例均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格,據(jù)調(diào)查,近期長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格變化較小,故交易日期修正值為100/100;

③房地產(chǎn)狀況修正如表3。

故案例A的比準(zhǔn)單價(jià)=7100×100/101×100/100×100/102=6892(元/m2);案例B的比準(zhǔn)單價(jià)=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 (元/m2);案例C的比準(zhǔn)單價(jià)=6724×100/101× 100/100×100/101=6592(元/m2)

由于三個(gè)案例經(jīng)過(guò)修正后價(jià)格相差不大,所以取比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)為:(6892+6823+6592)/3=6769元/m2,則:采用比較法求得估價(jià)對(duì)象單價(jià)為6769元/m2。估價(jià)對(duì)象總價(jià)為:6769×117.29=79.39萬(wàn)元。

根據(jù)對(duì)該案例的分析可以總結(jié)出應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)存在的問(wèn)題。第一:該案例中存在選取可比案例時(shí)故意選擇價(jià)格偏高的案例,以達(dá)到提高評(píng)估結(jié)果的目的,從而迎合客戶需求。第二:在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí),存在故意壓低案例的打分值,從而提高評(píng)估結(jié)果的問(wèn)題。第三:在選取可比案例時(shí),估價(jià)人員以為選取成交價(jià)格案例與掛牌價(jià)格案例沒(méi)有區(qū)別,并且為了避免調(diào)查真實(shí)成交價(jià)格的工作,故在二手房交易網(wǎng)上選擇掛牌價(jià)格案例,從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。針對(duì)第一與第二類問(wèn)題,可以采取立法的辦法解決,在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評(píng)、弄虛作假等行為的法律后果,給房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員一種震懾和約束力。第三類問(wèn)題可以通過(guò)提高房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)來(lái)解決,提高估價(jià)從業(yè)人員的技術(shù)水平,杜絕因?yàn)榧夹g(shù)水平的缺陷而在選取可比案例時(shí)的錯(cuò)誤選取行為。此外,可以采取房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng),加強(qiáng)監(jiān)督力度,在抽查評(píng)議時(shí),重點(diǎn)針對(duì)這三類問(wèn)題進(jìn)行檢查,讓估價(jià)機(jī)構(gòu)更加重視估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量,從而解決這三類問(wèn)題。通過(guò)實(shí)例分析,證實(shí)文章提出的對(duì)策具有可行性,可以解決目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的問(wèn)題。

6 總結(jié)

為了我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有一個(gè)健康平穩(wěn)可持續(xù)的發(fā)展,必須要有行政主管部門、房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的共同努力來(lái)促進(jìn)相應(yīng)對(duì)策的實(shí)施,唯有如此房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才可以為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新鮮的血液。

參考文獻(xiàn):

篇(7)

我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)從無(wú)到有,業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易所需的評(píng)估到如今所涉及到的融資、司法鑒定、拆遷、課稅、企業(yè)合并、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價(jià)入股、企業(yè)改制等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),服務(wù)的領(lǐng)域越來(lái)越廣且標(biāo)的價(jià)值量越來(lái)越大,估價(jià)結(jié)果是否客觀合理關(guān)系到社會(huì)公眾利益,直接影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定、和諧。因此,如何做好房地產(chǎn)的估價(jià)工作是一個(gè)值得研究和思考的問(wèn)題。

1 掌握房地產(chǎn)估價(jià)必備的知識(shí)

1.1 房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)

房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展至今成為一門學(xué)科、一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)、一種經(jīng)濟(jì)行為、不是任何人都可以隨意從事的,必須經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn),具備扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí),掌握好各種估價(jià)方法的理論依據(jù)、適用范圍、條件以及相應(yīng)的測(cè)算過(guò)程,在實(shí)際估價(jià)工作中能針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和市場(chǎng)環(huán)境選擇相應(yīng)的評(píng)估方法,進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)。

1.2 房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)

一宗房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的評(píng)估,首先要對(duì)房地產(chǎn)有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí),這對(duì)于評(píng)估結(jié)果的正確性、合理性是非常的重要。對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)包括土地和地上建筑物兩個(gè)方面的內(nèi)容,準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)一宗土地要涉及到規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)測(cè)繪等相關(guān)知識(shí);建筑物的認(rèn)識(shí)涉及到建筑工程、工程造價(jià)等方面知識(shí);資料收集、數(shù)據(jù)處理、分析環(huán)節(jié)要用到統(tǒng)計(jì)方面知識(shí);估價(jià)側(cè)算的過(guò)程要運(yùn)用到財(cái)政、金融、會(huì)計(jì)、預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等方面相關(guān)知識(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格受制度政策影響較大,這就決定了估價(jià)人員必須懂政策;房地產(chǎn)估價(jià)要遵循合法原則,在房地產(chǎn)分割、拆遷、拍賣、抵押、司法鑒定等類型的評(píng)估中,估價(jià)對(duì)象權(quán)益價(jià)值的評(píng)估并不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)人員可以隨意假定的,必須以法律、法規(guī)或政策為依據(jù)進(jìn)行。估價(jià)人員的估價(jià)行為不僅受到相關(guān)法律、法規(guī)的制約,而且其結(jié)果又要承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。因此,只有通曉與房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)和政策,才能正確評(píng)估估價(jià)對(duì)象客觀、合理、合法的權(quán)益價(jià)值,更好地為社會(huì)服務(wù)。

1.3 熟悉估價(jià)規(guī)范及估價(jià)相關(guān)方面的指導(dǎo)意見(jiàn)

國(guó)家為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為,統(tǒng)一估價(jià)程序和方法,根據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,制定《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。作為房地產(chǎn)估價(jià)的從業(yè)人員必須熟讀并理解透徹規(guī)范的規(guī)定,在執(zhí)業(yè)的過(guò)程中必須嚴(yán)格按照規(guī)范的要求去操作,才能確保估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。

熟悉國(guó)家出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)方面的指導(dǎo)意見(jiàn)以及對(duì)估價(jià)產(chǎn)生影響的法律法規(guī)、通知。諸如:為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為,保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量,維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益,防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),國(guó)家相關(guān)部門發(fā)出的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知及《房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》;《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》及各地方政府相應(yīng)出臺(tái)的細(xì)則、辦法,對(duì)拆遷估價(jià)主體資格、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法、初步估價(jià)結(jié)果公示、估價(jià)報(bào)告答疑、估價(jià)結(jié)果異議的解決等作了規(guī)定,對(duì)規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為,維護(hù)拆遷當(dāng)時(shí)人的合法權(quán)益有了保障。作為一名房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員,如果不了解與估價(jià)行業(yè)相關(guān)的國(guó)家指導(dǎo)意見(jiàn),就不能很好的開展工作。

2 養(yǎng)成良好的估價(jià)作業(yè)習(xí)慣

良好的估價(jià)作業(yè)習(xí)慣,將會(huì)使我們的工作收到事半功倍的效果。接受一宗估價(jià)業(yè)務(wù),首先,把估價(jià)技術(shù)路線確定下來(lái),因?yàn)楣纼r(jià)技術(shù)路線是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路,有了技術(shù)路線的指導(dǎo),我們?cè)陧?xiàng)目估價(jià)過(guò)程中才不至于束手無(wú)策,而是得心應(yīng)手;其次,制定擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道,避免工作出現(xiàn)無(wú)頭緒,盲目性,收集到的資料沒(méi)用,要用的資料沒(méi)收集到;第三,做好人員和進(jìn)度的安排,以保證估價(jià)項(xiàng)目按時(shí)完成。不管是簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)還是復(fù)雜業(yè)務(wù),都應(yīng)養(yǎng)成這樣的估價(jià)作業(yè)習(xí)慣。

3 做好房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)信息資料的收集工作

“巧婦難為無(wú)米之炊”。一個(gè)具有深厚估價(jià)理論知識(shí)的人,如果手上沒(méi)有估價(jià)相關(guān)房地產(chǎn)信息資料,那么估價(jià)工作將無(wú)法進(jìn)行。因此,我們必須做好估價(jià)的日常信息收集工作和面臨具體估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)的針對(duì)性的資料收集工作。日常信息資料的收集包括:影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的信息收集,包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、區(qū)域因素等方面信息的收集。比如房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、租金水平、建造成本、土地市場(chǎng)行情、房地產(chǎn)制度、稅收政策、城市規(guī)劃、物價(jià)、居民收入、利率以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策、措施等內(nèi)容;同時(shí)對(duì)城市里不同城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格、土地市場(chǎng)、交通情況、配套設(shè)施情況、環(huán)境景觀、商服繁華度等有充分的了解。針對(duì)性的資料收集工作主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況制定相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線,按照所確定估價(jià)方法有針對(duì)性的收集估價(jià)相關(guān)的信息資料。比如市場(chǎng)比較法:主要收集類似房地產(chǎn)交易實(shí)例;收益法:收集類似房地產(chǎn)租金水平、經(jīng)營(yíng)收入、收益率、經(jīng)營(yíng)成本支出、收益變化情況;成本法:收集類似房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程各個(gè)環(huán)境的費(fèi)用支出(建安成本、前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等費(fèi)用)、稅費(fèi)支出和正常利潤(rùn)等;基準(zhǔn)地價(jià)修正法:收集估價(jià)對(duì)象所在地的基準(zhǔn)地價(jià)成果文件。另外,信息收集后,要進(jìn)行整理、分析,甄別信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性,去偽存真,以保證估價(jià)結(jié)果的客觀合理。為了提高估價(jià)工作的效率,還應(yīng)對(duì)各項(xiàng)信息資料按區(qū)域、按用途、按結(jié)構(gòu)、按檔次、按規(guī)模進(jìn)行分門別類的歸檔整理,以便在需要時(shí),能信手拈來(lái)。

4 職業(yè)道德和社會(huì)責(zé)任

房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員應(yīng)具備良好的職業(yè)道德,才能評(píng)估出客觀、公正、合理的房地產(chǎn)價(jià)格。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員,要從自身做起,加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)。所謂職業(yè)道德,是同人們的職業(yè)活動(dòng)緊密聯(lián)系的符合職業(yè)特點(diǎn)所要求的道德準(zhǔn)則、道德情操與道德品質(zhì)的總和,它既是對(duì)本職人員在職業(yè)活動(dòng)中行為的要求,同時(shí)又是職業(yè)對(duì)社會(huì)所負(fù)的道德責(zé)任與義務(wù)。愛(ài)崗敬業(yè)、 誠(chéng)實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會(huì)是我們每一個(gè)職業(yè)應(yīng)該遵守的職業(yè)道德。

房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員要有良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去完成房地產(chǎn)估價(jià)工作,清楚在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)做什么,不應(yīng)當(dāng)做什么;應(yīng)當(dāng)怎樣做,不應(yīng)當(dāng)怎樣做。做到獨(dú)立、客觀、公正;專業(yè)勝任能力;誠(chéng)實(shí)守信;保守秘密;公平競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)道德要有專業(yè)能力作為基礎(chǔ),專業(yè)能力上的不能勝任本身就對(duì)社會(huì)公眾構(gòu)成一種欺詐,是一種不道德的行為。“人無(wú)信不立,商無(wú)信不才”,作為房地產(chǎn)估價(jià)工作人員,在執(zhí)業(yè)過(guò)程中要誠(chéng)實(shí)守信。房地產(chǎn)估價(jià)為房地產(chǎn)交易價(jià)格、抵押貸款額度、房屋拆遷金額的補(bǔ)償、司法鑒定等通提供重要參考依據(jù)。因此,房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的公正性直接影響著有關(guān)各方的利益,并對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響,房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員必須增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感,承擔(dān)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。才能提供高質(zhì)量的服務(wù)。

總之,房地產(chǎn)估價(jià)不僅是一門學(xué)科、一種職業(yè)同時(shí)也是一門藝術(shù)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,各行業(yè)、各領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)需求日益廣泛,房地產(chǎn)估價(jià)人員承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任也會(huì)越來(lái)越大,將面臨更大、更新的挑戰(zhàn),因此,只有具有上述基本素質(zhì),并在實(shí)踐中不斷豐富估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn),才能做好房地產(chǎn)估價(jià)工作,在激烈的市場(chǎng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn):

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法中國(guó)建筑工業(yè)出版社

[2]吳楚.論房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德建設(shè)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 2000(3)

篇(8)

文章編號(hào):2095-4085(2015)03-0095-02

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員,根據(jù)特定的估價(jià)目的,遵循公認(rèn)的估價(jià)原則,按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,運(yùn)用科學(xué)估價(jià)方法,對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。我國(guó)目前房地產(chǎn)估價(jià)師都是經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試,取得產(chǎn)地估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》并注冊(cè)登記后才從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的。可見(jiàn)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方面的重視,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法研究對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。

1 我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近十年里都在健康發(fā)展著,這是無(wú)數(shù)的國(guó)家房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)師們所共同創(chuàng)造的。其成果突出表現(xiàn)在多方面,主要有下面幾方面:

(1)制定了有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的法律規(guī)章。

(2)確立了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證制度

(3)制訂了有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范

(4)形成了良好的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

(5)擴(kuò)大了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域

2 我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)是影響我國(guó)現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展的重要行業(yè)之一,我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)也存在一些問(wèn)題。

2.1 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明晰

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題主要表現(xiàn)在:第一,估價(jià)人員的人事關(guān)系在委托到當(dāng)?shù)厝瞬沤涣髦行牡倪^(guò)程中人事合同的認(rèn)定不夠規(guī)范。第二,估價(jià)人員沒(méi)有真正獨(dú)立,還在原來(lái)的主管部門任職。第三,估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)源還是原主管部門。第四,由于估價(jià)機(jī)構(gòu)與主管人員之間存在多年的同事或者上下級(jí)關(guān)系,估價(jià)師在工作中難免會(huì)對(duì)其給予照顧。

2.2 行業(yè)的法制建設(shè)落后

中國(guó)現(xiàn)今還沒(méi)有類似于已有的《律師法》和《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》之類的《估價(jià)師法》。雖然我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展的要求,制定出了一些規(guī)章制度,初步形成了房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系,但是還仍然缺失有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的各項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章制度。

2. 3 估價(jià)人員的整體素質(zhì)不高,不能滿足行業(yè)的發(fā)展需求

我國(guó)現(xiàn)今的估價(jià)師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學(xué)歷高低,因此,我國(guó)現(xiàn)今通過(guò)考試的人大部分是大學(xué)畢業(yè)生,其工作經(jīng)歷幾乎為零。而許多擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的多年從事評(píng)估事業(yè)的人卻由于欠缺理論知識(shí)而通不過(guò)考試。除此之外,估價(jià)師的再教育嚴(yán)重缺乏,以至于不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也不斷的增加,因此,估價(jià)師需要定期接受專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn),積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)技術(shù),使得其技術(shù)能滿足行業(yè)的發(fā)展需要。

3 房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法

在我國(guó)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展中,市場(chǎng)比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場(chǎng)比較法的理論探索與實(shí)踐應(yīng)用,市場(chǎng)比較法也在逐漸完善。

市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。這是一種技術(shù)上成熟、比較貼切實(shí)際的估價(jià)方法。其原理主要是替代原理,將替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng),表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價(jià)公式是:估價(jià)對(duì)象價(jià)格一可比實(shí)例價(jià)格*交易情況調(diào)整系數(shù)*交易日期調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。當(dāng)然,房地產(chǎn)估價(jià)師僅僅運(yùn)用這些公式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,其要想在估價(jià)過(guò)程中充分運(yùn)用市場(chǎng)比較法,需要注意以下幾點(diǎn):

3.1 選取可比實(shí)例

雖然在進(jìn)行實(shí)例選取時(shí),沒(méi)有充足的房地產(chǎn)交易案例供選擇。但是,房地產(chǎn)估價(jià)師在選取可比的實(shí)例時(shí),可供選擇的案例還是多多益善,原則上選取的案例要與估價(jià)對(duì)象盡可能接近,越接近越好。由于房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性,在選取案例時(shí),可以通過(guò)一些因素來(lái)參考,比如時(shí)間因素,一般情況下估價(jià)點(diǎn)相差一年以上的不宜采用。其次,在確定案例的相似度時(shí),房地產(chǎn)估價(jià)員不應(yīng)該加入太多的主觀因素而根據(jù)自己的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來(lái)選取,這會(huì)嚴(yán)重影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度。

3.2 調(diào)整修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)的傾向性

在估價(jià)實(shí)務(wù)中,由于交易情況價(jià)格影響修正、交易日期價(jià)格影響一般估價(jià)師習(xí)慣采用的數(shù)學(xué)公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)其專業(yè)分析和判斷來(lái)確定,從而進(jìn)行傾向性選取修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù),對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行人為主導(dǎo)和操控。

3.3 對(duì)可比實(shí)例缺乏調(diào)查

現(xiàn)今的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)由于缺乏可比實(shí)例的充分調(diào)查,造成了市場(chǎng)比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整在很大程度上就難了很多。為了解決這個(gè)情況,在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)該要充分了解市場(chǎng),比如做市場(chǎng)調(diào)查等。除此之外,還應(yīng)該注意交易案例市場(chǎng)化、調(diào)整項(xiàng)目缺失等問(wèn)題,在房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該要綜合考慮上述問(wèn)題,在實(shí)際的估價(jià)過(guò)程中,盡可能地做出準(zhǔn)確的估價(jià)。

4 結(jié)論

我國(guó)經(jīng)濟(jì)科技都在競(jìng)爭(zhēng)中快速發(fā)展著。房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn),這對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作又提出了更高的要求。為了提高房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)水平,房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法是其中非常關(guān)鍵的方法。希望在未來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)能夠發(fā)展的更加迅速,房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠更加有效率。

參考文獻(xiàn):

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二OO二年三月五日

附件河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定,結(jié)合我省實(shí)際,制定本辦法。

第二條、在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng),實(shí)施房地產(chǎn)中介管理,適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算,測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三條、省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

第二章、中介服務(wù)人員資格管理

第四條、從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員,須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書,并經(jīng)注冊(cè)登記后,方可執(zhí)業(yè)。

第五條、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員,須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷,具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試,取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》,并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員,不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

第六條、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證,取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》,并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員,不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試,取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》,并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員,不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

第七條、國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊(cè)登記,方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位,作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試,取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》,并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員,不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第八條、嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

遺失以上各類證書的,應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢,并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

第九條、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度,由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

第三章、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

第十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第十一條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件:

(一)有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程;

(二)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;

(三)有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);

(四)有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員;

(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十二條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí),按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

第十三條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等,分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。

(一)一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元,有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上,同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名;有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),可各類商品房銷售、其他房屋交易,經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

(二)二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元,有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上,同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名,會(huì)計(jì)師1名;有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易,經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

(三)三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元,取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上,同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名,會(huì)計(jì)師1名,有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易,經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

(四)新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn),在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi),可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易,經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。

一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦,省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》,報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

第十四條、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。

設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu),其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元,房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》,報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

第十五條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記,領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門初審后,報(bào)省建設(shè)主管部門年審,其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布,年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

第十七條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù):

(一)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策;

(二)遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則;

(三)按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(四)依法交納稅費(fèi);

(五)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用,不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(六)接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第四章、中介業(yè)務(wù)管理

第十八條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同,房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

第十九條、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:

(一)合同各方當(dāng)事人名稱(姓名);

(二)中介服務(wù)項(xiàng)目名稱;

(三)標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn),有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定;

(四)合同履行期限;

(五)收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間;

(六)違約責(zé)任和糾紛解決方式;

(七)雙方約定的其它內(nèi)容。

第二十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書的,必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署,并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

第二十一條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄,設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

第二十二條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督,定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

第二十三條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù),可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件,查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施,委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

第二十四條、由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的,由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任,所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因,給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的,委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第二十五條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為:

(一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便,牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

(二)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù);

(三)同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);

(四)與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益;

(五)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

第五章、附則

第二十七條、省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù),應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。

篇(10)

Abstract: This paper analyzes the problems existing in the assessment of real estate, the real estate assessment methods, analyzes how to evaluate the work of real estate.

Key words: real estate appraisal; problems; countermeasure research method;

中圖分類號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:文章編號(hào):

1、房地產(chǎn)評(píng)估存在問(wèn)題

1.1 不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在。現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為兩類:①原各級(jí)房管部門成立的評(píng)估機(jī)構(gòu),脫鉤改制后成為股份制公司。然而,雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系,但管理部門為了自身利益往往會(huì)把業(yè)務(wù)交給這些公司來(lái)完成。②沒(méi)有政府背景,按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。它們中有些依附于前者公司,賺取部分利潤(rùn),有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場(chǎng)上展開競(jìng)爭(zhēng)。為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù),迎合顧客的不合理要求,各評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員多置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧,或過(guò)度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),或給客戶主管回扣。這樣的過(guò)程既損害了國(guó)家和集體的合法利益,導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失,使得資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn),同時(shí)擾亂了市場(chǎng)秩序,違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

1.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具評(píng)估報(bào)告的可信度降低。當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類:一類是專業(yè)注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員;二類是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后,正式注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人,他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上,對(duì)自己的評(píng)估能力要求降低,在評(píng)估報(bào)告模板上進(jìn)行修改,由此出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的可信度大打折扣。

1.3 國(guó)外對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的沖擊較大。中國(guó)加入WTO后,加大對(duì)外開放程度,使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)際接軌,有大量國(guó)外的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。由于國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步早,有一百多年的歷史,而且對(duì)評(píng)估行業(yè)非常重視,業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè),發(fā)展非常迅速。無(wú)論是思想體系還是方法理論,都較國(guó)內(nèi)的先進(jìn),并且國(guó)外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念,對(duì)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。

2、房地產(chǎn)評(píng)估的方法

2.1 市場(chǎng)比較法。采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中,房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定,那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定,房?jī)r(jià)暴漲暴跌,那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期,采用市場(chǎng)比較法就有可能高估房?jī)r(jià),放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下,市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。

2.2 收益還原法。估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益,然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在,各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。如果在未來(lái)的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有意義,那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估計(jì)法。事實(shí)上,人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房?jī)r(jià)突然暴漲,再加上新聞媒體的炒作,許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種情況下購(gòu)買住房看起來(lái)要比租房合算得多,從而越來(lái)越多的人由租房改為購(gòu)房。

2.3 成本估價(jià)法。成本估價(jià)法又稱承包商法,是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)地重新構(gòu)建價(jià)格,然后扣除折舊以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用成本估價(jià)法看起來(lái)比較簡(jiǎn)單,建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少,無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的情況,非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易,也往往采用成本估價(jià)法。

2.4 假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前,首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值,然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用,勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本(利息),稅金等,最后扣除地價(jià),剩下來(lái)的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。倘若這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的,他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則,房地產(chǎn)商是無(wú)論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià),然后再?zèng)Q定是否開發(fā),這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。

3、做好房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)策研究

3.1 加強(qiáng)行業(yè)管理。

①實(shí)行政企分開。行政行為與評(píng)估業(yè)務(wù)如果混合在一起,評(píng)估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽(yáng)臉”,既是行政管理者,又是經(jīng)營(yíng)者,大量的評(píng)估業(yè)務(wù)就難以走向市場(chǎng),房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。因此要實(shí)行政企分開,與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的行政職能,如房地產(chǎn)交易,土地出讓、轉(zhuǎn)讓,國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門直接行使,或由政府委托下屬事業(yè)單位行使,但無(wú)論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評(píng)估的經(jīng)營(yíng)行為嚴(yán)格劃分。

②加強(qiáng)法制建設(shè)。首先要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作,與發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家或地區(qū)相比,我們的法律體系尚未形成,立法工作任重道遠(yuǎn),因此要盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī),并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級(jí)形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督,現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,不合格的評(píng)估報(bào)告屢見(jiàn)不鮮,不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止,這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用,加大監(jiān)督檢查的力度,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處罰,將評(píng)估市場(chǎng)存在的問(wèn)題降低到最低限度。

3.2 強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。最近幾年出臺(tái)的相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德都有所涉及,但都散落在有關(guān)條款中,內(nèi)容不系統(tǒng)不完善,規(guī)定過(guò)于原則不便執(zhí)行。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī),如估價(jià)師守則對(duì)估價(jià)師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國(guó)外的做法,制定“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”,“房地產(chǎn)估價(jià)師守則”等規(guī)定,規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為,讓他們明確應(yīng)該怎么做,哪些能做,哪些不能做,做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰,從而形成一道“緊箍咒”,凡是不能為的就不敢為,約束估價(jià)師的行為,使行業(yè)自律落實(shí)到實(shí)處,從根本上提高評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)。

3.3 建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)。

①開放市場(chǎng)。按照建立統(tǒng)一開放競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的要求,在前述政企分開的前提下制定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則,要取消行業(yè)壟斷和不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng),承接評(píng)估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級(jí)和信譽(yù)高的評(píng)估機(jī)構(gòu)。尤其是管理部門或有行政職能的評(píng)估所不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu),不得刁難其他評(píng)估所所做的評(píng)估報(bào)告。特大評(píng)估項(xiàng)目可以選擇幾家相應(yīng)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)投標(biāo)或議標(biāo),將投標(biāo)單位的等級(jí)、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、業(yè)績(jī)、收費(fèi)、服務(wù)等條件以打分制的形式進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo),高分者中標(biāo)。

②機(jī)構(gòu)獨(dú)立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求,所有評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織,第一步可成立有限責(zé)任公司,待條件成熟時(shí)可過(guò)渡到無(wú)限責(zé)任公司。現(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤,推動(dòng)評(píng)估機(jī)構(gòu)走向市場(chǎng),讓他們獨(dú)立地承接評(píng)估業(yè)務(wù),在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中或生存發(fā)展,或落伍淘汰,讓強(qiáng)的更強(qiáng),差的消亡,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平。

篇(11)

2006年2月15日,財(cái)政部正式了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同背景下出臺(tái)的,吸收了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的成果。其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》改變了以往企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)所有房地產(chǎn)都是按照歷史成本進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的局面,允許企業(yè)在一定條件下,按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。企業(yè)自己按照公允價(jià)值計(jì)量其投資性房地產(chǎn)存在問(wèn)題,企業(yè)自身很難具有真正的公允性,因此,必須委托外部獨(dú)立的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)評(píng)估屬于房地產(chǎn)中介范圍,無(wú)論從國(guó)外還是我國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市來(lái)看,它都本應(yīng)是一個(gè)前途無(wú)量的行業(yè)。然而,房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的業(yè)務(wù)費(fèi)盛行,的確又給評(píng)估業(yè)界帶來(lái)了黑暗。

一、房地產(chǎn)評(píng)估的類型

(一)一般評(píng)估

這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生意見(jiàn)分歧或有爭(zhēng)議時(shí),求助于評(píng)估機(jī)構(gòu),以解決分歧和爭(zhēng)議,使之趨于一致的手段,一般不具備法律效力,是參考性評(píng)估,它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

(二)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估

這類評(píng)估是購(gòu)房者尋求金融支持時(shí),對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估。它必須由金融部門指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估一經(jīng)確定,具有法律效力,形成法律文件,對(duì)雙方具有約束力。這種評(píng)估值一般較低。

(三)特定評(píng)估

這種評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水平而作的評(píng)估,為了求其公正合理,須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定,具有法律效力,交易雙方須按確定后的評(píng)估值計(jì)算繳納稅費(fèi)。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下,進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量時(shí),可以采用公允價(jià)格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)格模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值評(píng)估的評(píng)估范圍包括四個(gè)方面: 第一是已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物,是指以經(jīng)營(yíng)、租賃方式出租的建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物;第二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán),是指企業(yè)取得,增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán), 當(dāng)然已經(jīng)被認(rèn)定是閑置土地的不能按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量;第三是某宗房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值,部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理,這種情況下需要分開進(jìn)行計(jì)量。對(duì)于能夠單獨(dú)計(jì)量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量;對(duì)于另外一部分,當(dāng)然不能按公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量;如果不可區(qū)分的話,也不能按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。涉及估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬,按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的房地產(chǎn),應(yīng)該是有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)存在投機(jī)現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可能會(huì)因此產(chǎn)生扭曲,從而形成風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是,投資性的房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的利益相關(guān)方比普通的房產(chǎn)交易評(píng)估涉及的利益當(dāng)事人要多,從而造成相關(guān)責(zé)任的模糊不清等風(fēng)險(xiǎn)。一般的房產(chǎn)交易評(píng)估,往往只涉及交易雙方,而公允價(jià)值評(píng)估涉及的利益相關(guān)方大致有七個(gè):政府和政府的監(jiān)管部門;公司股東, 因?yàn)楣蕛r(jià)值的計(jì)量直接涉及企業(yè)在市場(chǎng)上的表現(xiàn),公司的企業(yè)價(jià)值發(fā)生變化,公司股東的利益會(huì)受影響;公司的高管層;公司的員工,他們也有切身的利害關(guān)系;公司外部相關(guān)利益人,例如公司債權(quán)人;潛在投資者;公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和合作伙伴。第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是,在市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候,公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量會(huì)出現(xiàn)兩種可能。一種可能是在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的時(shí)候, 按照公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量,必然體現(xiàn)為企業(yè)的利潤(rùn)增加,公司在資本市場(chǎng)表現(xiàn)卓著,股票的價(jià)值會(huì)在資本市場(chǎng)上得到反映,在企業(yè)的現(xiàn)金流并沒(méi)有增加的情況下,上市公司仍然可能獲得融資,這種情況下, 公司高管層會(huì)不會(huì)借助公允價(jià)值來(lái)進(jìn)一步高估房產(chǎn)的價(jià)值?這種可能性不能排除;另外一種可能是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下跌的時(shí)候,按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量,企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)減少,相應(yīng)的企業(yè)價(jià)值反映在資本市場(chǎng)上,股票會(huì)有一些下跌,企業(yè)的現(xiàn)金流并不會(huì)因此減少。所以,公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量在一定程度上好比一個(gè)放大器,把企業(yè)價(jià)值在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)一步放大。2006年12月中國(guó)允許外資銀行在13個(gè)城市經(jīng)營(yíng),外資銀行在中國(guó)實(shí)行國(guó)民待遇,國(guó)外銀行與國(guó)內(nèi)銀行在人員管理等方面形成競(jìng)爭(zhēng)。這給房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇。境外銀行對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)抓得很緊,香港謝樹林金鋪由于與國(guó)內(nèi)旅行社簽訂回扣協(xié)議,已被出局,信譽(yù)掃地。相信今后銀行應(yīng)當(dāng)是通過(guò)吸收儲(chǔ)蓄發(fā)放貸款來(lái)贏利,而不是通過(guò)收取業(yè)務(wù)費(fèi)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng),發(fā)展銀行業(yè)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的措施

(一)完善法律法規(guī)體系的建立

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全,某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問(wèn)題,實(shí)行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)真正的政企分開,使評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng);解決房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德不高問(wèn)題,提高房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí);解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問(wèn)題,規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。對(duì)于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定,要加以統(tǒng)一,打破門戶之見(jiàn),使它們統(tǒng)一口徑,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),排除相互間的干擾,互為補(bǔ)充,互為完善。

(二)加強(qiáng)理論研究

房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)性工作,其生存之本在于科學(xué)的理論基礎(chǔ)。只有為客戶提供獨(dú)立、客觀、公正又具有嚴(yán)密邏輯性的估價(jià)報(bào)告,客戶才會(huì)信服這些結(jié)論,工作才能為市場(chǎng)所認(rèn)可。估價(jià)工作粗糙化,估價(jià)結(jié)論簡(jiǎn)單化,估價(jià)報(bào)告沒(méi)有理論依據(jù),缺少技術(shù)含量,這樣的報(bào)告是很難讓人信服的。因此,必須加強(qiáng)估價(jià)理論研究,提高估價(jià)的技術(shù)含量。

(三)建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級(jí)管理,即在房地產(chǎn)估價(jià)管理方面的重大方針政策應(yīng)由國(guó)家統(tǒng)一制定,而在具體執(zhí)行國(guó)家政策上,又要結(jié)合本地區(qū)和本部門的情況進(jìn)行管理,要發(fā)揮各級(jí)管理部門的積極性,因地制宜地做好房地產(chǎn)估價(jià)管理工作。在橫向上,應(yīng)明確房地產(chǎn)估價(jià)管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價(jià)格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體,不論其經(jīng)營(yíng)形式和隸屬關(guān)系如何,都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。價(jià)格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價(jià)格的確定和調(diào)整,必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外,還應(yīng)建立房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)督機(jī)構(gòu),包括對(duì)社會(huì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和對(duì)政府房地產(chǎn)估價(jià)部門的監(jiān)督。對(duì)于估價(jià)中、串通舞弊、弄虛作假,致使估價(jià)結(jié)果有失公允的,政府有關(guān)管理部門應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。

(四)注重制度創(chuàng)新

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系,要有一整套質(zhì)量控制政策和程序,樹立質(zhì)量至上的觀念,保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎,嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作,擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃,采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法,制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行估價(jià)復(fù)審制度,復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn),可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心,而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng),并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查,從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。還必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能,對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處,為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金,以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

(五)加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封,企業(yè)就可能在市場(chǎng)上萎縮甚至被淘汰。目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的競(jìng)爭(zhēng)力主要具有如下特點(diǎn):一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)單一,僅限于房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、咨詢,因而較難在市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資質(zhì)共享,人員資格共用,以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。個(gè)別機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清,為保護(hù)股東利益不顧外來(lái)人才資源的發(fā)揮,只有股東才能任部門經(jīng)理,“任人唯親”,不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價(jià)師。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)的大股東本人不是估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè),不是估價(jià)師作為大股東違反了建設(shè)部142號(hào)令專職注冊(cè)估價(jià)師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一個(gè)股東,股權(quán)太集中吸納不了人才,也難以做大做強(qiáng)。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu),吸納優(yōu)秀人才,獲取管理經(jīng)驗(yàn),以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

(六)提高評(píng)估人員素質(zhì)

要把提高評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評(píng)估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求,就要注重評(píng)估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng),評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義,應(yīng)針對(duì)當(dāng)前評(píng)估工作遇到的新問(wèn)題、新情況有目的地進(jìn)行,既可采取聘請(qǐng)名師講座的形式,也可采用評(píng)估人員相互交流討論的形式,使后續(xù)教育切實(shí)為提高評(píng)估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時(shí)建議實(shí)行估價(jià)員等級(jí)制度。估價(jià)員一般可分為估價(jià)員、助理估價(jià)師、估價(jià)師和高級(jí)估價(jià)師。為了配合估價(jià)人員等級(jí)制度還應(yīng)積極推行估價(jià)師考試和注冊(cè)制度。1995年以來(lái),我國(guó)實(shí)行了估價(jià)師資格考試,通過(guò)這一考試者可獲得注冊(cè)估價(jià)師職別。按照國(guó)際慣例,房地產(chǎn)估價(jià)師制度要對(duì)報(bào)考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求,符合條件者方可參加考試,經(jīng)過(guò)考試合格后方能注冊(cè),注冊(cè)后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評(píng)審過(guò)程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng),確保評(píng)估隊(duì)伍的可靠性。

(七)加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域的開拓

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由于起步較晚,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)薄弱,大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小、業(yè)務(wù)單一,抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較差。其實(shí),房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有很多專業(yè)優(yōu)勢(shì),比如對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有較深入的了解,對(duì)工程建設(shè)、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃等都有一定專長(zhǎng)。因此我們要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì),多元化開拓的道路,提高自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從國(guó)內(nèi)及國(guó)際上一些成功的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)看,他們都非常注重這方面的發(fā)展。他們不單單從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè),而是將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)咨詢、策劃、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)以及資產(chǎn)評(píng)估、置業(yè)擔(dān)保等相關(guān)行業(yè),大大提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力,完成了從單一化經(jīng)營(yíng)到多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。因此,房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)走多元化發(fā)展的道路是必然趨勢(shì)。唯有這樣,我們才能真正打破一切壟斷,完成自身飛躍,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立于不敗之地。

總之,在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下,一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展最終要靠自身價(jià)值的確定,開放的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),更需要行業(yè)的自律、自強(qiáng)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 桂泳評(píng).投資風(fēng)險(xiǎn)[M].上海:立信會(huì)計(jì)出版社,1996.

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