不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

1.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記過(guò)程更加便捷

將過(guò)去需要在幾個(gè)部門進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等流程整合為一站式服務(wù)，提高登記效率的同時(shí)也減少了工作中人為錯(cuò)誤的可能，降低了政府的行政成本，社會(huì)公眾也因此節(jié)省了時(shí)間。

2.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記信息更加透明

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后能真實(shí)快速地查詢不動(dòng)產(chǎn)信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發(fā)生，同時(shí)對(duì)腐敗有很好的警示和調(diào)查作用，讓社會(huì)的公正性得以體現(xiàn)，提高政府公信力和公示力。

3.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記成果更加統(tǒng)一

雖然我國(guó)法律法規(guī)越來(lái)越完善，但這些法律法規(guī)在處理問(wèn)題時(shí)不盡相同。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，可以避免因法律法規(guī)間的互相沖突而帶來(lái)的社會(huì)矛盾。登記檔案也可以按照統(tǒng)一規(guī)則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)中的阻力

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行中，會(huì)涉及到諸多部門的整合，關(guān)系到與之相關(guān)的利益劃分，其相關(guān)人員的人事調(diào)動(dòng)不可避免，工作業(yè)務(wù)需要重新認(rèn)識(shí)，資料整合的工作量相當(dāng)巨大，相關(guān)法律法規(guī)要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會(huì)公眾也需要一段時(shí)間來(lái)接受。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開(kāi)部門單獨(dú)受理的量要多，這就要求社會(huì)公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個(gè)證辦好再辦下一個(gè)證，其對(duì)資料的完整性、正確性要求比之前更高。

三、實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)需要的相關(guān)測(cè)繪工作

1.制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測(cè)量工作準(zhǔn)則

在國(guó)家統(tǒng)一使用2000國(guó)家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測(cè)繪部門還在沿用1985國(guó)家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨(dú)立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測(cè)繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號(hào)、房屋權(quán)屬人、宗地編號(hào)、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進(jìn)程。只有有法可依，有統(tǒng)一測(cè)量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測(cè)繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開(kāi)展。所以，制定關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記測(cè)繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。

2.提高工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能

在測(cè)繪方式和工作流程上，房產(chǎn)測(cè)繪和地籍測(cè)繪不盡相同，一方面致使測(cè)繪工作內(nèi)容數(shù)量加大，而另一方面數(shù)據(jù)質(zhì)量要求更加嚴(yán)格。這就要求測(cè)繪工作者在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下提高測(cè)繪工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能，提高房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、工程測(cè)繪等測(cè)繪知識(shí)，才能保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。不動(dòng)產(chǎn)單元信息的準(zhǔn)確和完整對(duì)以后不動(dòng)產(chǎn)其他數(shù)據(jù)信息的關(guān)聯(lián)將起到至關(guān)重要的作用。

3.建立完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)

篇（2）

直至2013年3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于實(shí)施〈國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務(wù)分工的通知》（〔2013〕22號(hào)），要求整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責(zé)，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。隨后，在同年11月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上決定，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

篇（3）

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)、登記、效力

一、 問(wèn)題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見(jiàn)。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國(guó)家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購(gòu)房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國(guó)家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購(gòu)房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方也就無(wú)從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請(qǐng)，并收回了已經(jīng)交付的購(gòu)房款。

這個(gè)案件中涉及到一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動(dòng)產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問(wèn)題。具體說(shuō)是如何理解我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭(zhēng)的房屋自然應(yīng)該屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問(wèn)題歷來(lái)就有不同的學(xué)說(shuō)，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問(wèn)題應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國(guó)尚未制定物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實(shí)踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)改變這種狀況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。

二、 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國(guó)物權(quán)法尚在制定當(dāng)中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念，僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中。《房地產(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國(guó)的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)不僅要求當(dāng)事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并不充分。我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當(dāng)”。其立法本意反映了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當(dāng)事人自己來(lái)決定，不宜過(guò)多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對(duì)抗主義的主張即登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得到法律的保護(hù)，但在相對(duì)人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當(dāng)事人之間達(dá)成合意，合同適法，不違反公共利益，那么就當(dāng)然產(chǎn)生效力，對(duì)當(dāng)事人有約束力。

可以說(shuō)我國(guó)在法的層次上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記，所有權(quán)的變動(dòng)就沒(méi)有生效，房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位，因此，此時(shí)發(fā)生的離婚訴訟就不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割；如果按登記對(duì)抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但被告單位已同原被告達(dá)成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審查、審批，合同適法，那么該合同對(duì)雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該進(jìn)行依法分割。

雖然在法的層面上對(duì)登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國(guó)家土地局1995年頒布，1996年2月1日實(shí)施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。”

篇（4）

（二）申請(qǐng)了不動(dòng)產(chǎn)登記中心公眾號(hào)。為了方便群眾辦事，讓群眾準(zhǔn)確把握政策，不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)了公眾號(hào)，以便在公眾號(hào)上面宣傳不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律知識(shí)。

(三)提高登記效率。結(jié)合我縣實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)履行不動(dòng)產(chǎn)登記工作職能職責(zé)，大力簡(jiǎn)化審批程序和縮短辦理時(shí)限，提高工作效率，我中心認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》文件要求，提高不動(dòng)產(chǎn)登記效率，縮短了辦理周期，由原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書法定辦結(jié)時(shí)限為15個(gè)工作日縮短至10個(gè)工作日，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證明法定辦結(jié)時(shí)限為10個(gè)工作日縮短至4個(gè)工作日，咨詢類、為減免契稅出具證明類、不動(dòng)產(chǎn)查詢類等登記業(yè)務(wù)采取面對(duì)面即時(shí)辦結(jié)。對(duì)抵押注銷、預(yù)告注銷、查封受理、解封、登簿等登記業(yè)務(wù)實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)一次性辦結(jié)。

（四）優(yōu)化辦證服務(wù)。中心始終以辦事群眾滿意不滿意為衡量標(biāo)準(zhǔn)，不斷優(yōu)化服務(wù)舉措，在基層延伸服務(wù)、綠色通道和上門服務(wù)等基礎(chǔ)上，推進(jìn)申請(qǐng)環(huán)節(jié)信息化、領(lǐng)證環(huán)節(jié)便捷化、查詢環(huán)節(jié)自動(dòng)化落到實(shí)處，加快數(shù)據(jù)整合和信息共享，全面推廣“最多跑一次”，一窗受理、等創(chuàng)新做法。自成立以來(lái)不斷完善其工作制度，切實(shí)考慮辦事群眾切實(shí)利益及困難。對(duì)于行動(dòng)不便的辦事群眾提供上門服務(wù)，體現(xiàn)了全心全意為人民服務(wù)的宗旨。做到熱情服務(wù)、耐心服務(wù)、周到服務(wù)和文明服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，提升單位形象。

(五)政務(wù)一體化。今年按照縣行政審批安排開(kāi)展了一體化政務(wù)服務(wù)3.0系統(tǒng)的升級(jí)工作包括我局行政權(quán)力清單的認(rèn)領(lǐng)、重新編制、上報(bào)我單位所有行政權(quán)力清單248條及日常的維護(hù)工作。完成了我單位2020年的行政事項(xiàng)權(quán)力清單和責(zé)任清單，公共服務(wù)清單、擬下放鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)清單、政務(wù)公開(kāi)等工作。每月按照行政審批部門要求完成我單位行政審批錄入50條任務(wù)，截止目前錄入了500余條我單位相關(guān)的依申請(qǐng)事項(xiàng)。并按照工作要求負(fù)責(zé)我單位規(guī)劃相關(guān)的咨詢和受理，截止目前咨詢300余次，受理90余件。完成了“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”系統(tǒng)的認(rèn)領(lǐng)和實(shí)施清單填報(bào)工作、及相關(guān)的整改工作和系統(tǒng)維護(hù)。

二、下一步工作要求及計(jì)劃

篇（5）

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來(lái)決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無(wú)法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

②登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過(guò)2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開(kāi)受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無(wú)法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過(guò)登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開(kāi)法令而被運(yùn)用。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過(guò)對(duì)圖面之確認(rèn)來(lái)判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開(kāi)圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來(lái)對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見(jiàn)各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見(jiàn)；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過(guò)申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來(lái)提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見(jiàn)；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購(gòu)買土地的例子來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無(wú)關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過(guò)，實(shí)際上在日本購(gòu)買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價(jià)金，再由司法書士擔(dān)任人持上開(kāi)申請(qǐng)書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書士可同時(shí)擔(dān)任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說(shuō)明。

⑤登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

·登記申請(qǐng)書之提出（參照附件申請(qǐng)書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書類格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

·登記識(shí)別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來(lái)自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開(kāi)始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開(kāi)始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

篇（6）

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來(lái)決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無(wú)法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

②登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過(guò)2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開(kāi)受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無(wú)法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過(guò)登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開(kāi)法令而被運(yùn)用。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過(guò)對(duì)圖面之確認(rèn)來(lái)判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開(kāi)圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來(lái)對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見(jiàn)各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見(jiàn)；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過(guò)申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來(lái)提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見(jiàn)；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購(gòu)買土地的例子來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無(wú)關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過(guò)，實(shí)際上在日本購(gòu)買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價(jià)金，再由司法書士擔(dān)任人持上開(kāi)申請(qǐng)書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書士可同時(shí)擔(dān)任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說(shuō)明。

⑤登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

·登記申請(qǐng)書之提出（參照附件申請(qǐng)書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書類格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

·登記識(shí)別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來(lái)自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開(kāi)始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開(kāi)始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

篇（7）

對(duì)其性質(zhì)，學(xué)界眾說(shuō)紛紜，其中行政責(zé)任說(shuō)和民事責(zé)任說(shuō)之爭(zhēng)最為激烈。部分行政法學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為國(guó)家機(jī)關(guān)，不動(dòng)產(chǎn)登記行為是行政行為，因該行政行為造成他人損害時(shí)，自然應(yīng)依《國(guó)家賠償法》承擔(dān)行政賠償責(zé)任。民法學(xué)者大都認(rèn)為盡管登記機(jī)關(guān)為行政機(jī)關(guān)，但不動(dòng)產(chǎn)登記行為本身實(shí)質(zhì)上屬于物權(quán)變動(dòng)行為，是私法行為的延伸，故賠償責(zé)任應(yīng)為民事責(zé)任。筆者認(rèn)為民事責(zé)任說(shuō)更為合理，理由在于：

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為之重要構(gòu)成

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的行為由當(dāng)事人申請(qǐng)登記的行為與登記機(jī)構(gòu)的審核登記行為構(gòu)成。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審核登記行為是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為中不可或缺的一部分，從功能上看乃一種輔的法律行為。登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，若抽離了登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)將無(wú)從實(shí)現(xiàn)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的功能主要在于民事方面

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的功能主要包括：(1)確定物權(quán)歸屬;(2)保護(hù)交易安全;(3)提高交易效率;(4)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行宏觀調(diào)控。可見(jiàn)，僅第四個(gè)方面的功能才間接具備行政管理的因素。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖可通過(guò)不予登記、更正登記等措施對(duì)違法的物權(quán)變動(dòng)行為予以規(guī)范，但其并無(wú)行政處罰的權(quán)力，只是為其他行政機(jī)關(guān)的宏觀調(diào)控提供依據(jù)和資料而已。

(三)保護(hù)對(duì)象是受害人的民事權(quán)益

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記給真正權(quán)利人造成的損害是對(duì)民事權(quán)利方面的損害，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)造成損害。相關(guān)法律法規(guī)中關(guān)于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的規(guī)定，其目的是解決民事賠償問(wèn)題，保護(hù)對(duì)象是受害人的民事權(quán)益。既然侵害的是民事權(quán)利，其應(yīng)承擔(dān)的當(dāng)然是民事責(zé)任，且為民事責(zé)任中的侵權(quán)責(zé)任。該責(zé)任性質(zhì)不會(huì)因責(zé)任主體是登記機(jī)關(guān)而發(fā)生變化。

(四)行政責(zé)任不利于對(duì)受害人的保護(hù)

采用行政責(zé)任不利于受害人實(shí)現(xiàn)充分救濟(jì)。其一，目前我國(guó)對(duì)申請(qǐng)國(guó)家賠償設(shè)置了諸多條件和程序要求;其二，依照我國(guó)國(guó)家賠償?shù)倪`法歸責(zé)原則，受害人僅僅只有在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員因違法行為造成損害時(shí)才可申請(qǐng)國(guó)家賠償;其三，行政機(jī)關(guān)較行政相對(duì)人處于優(yōu)勢(shì)地位，認(rèn)定其行政行為違法較為困難，受害人獲得賠償?shù)碾y度也因此加大;其四，《國(guó)家賠償法》對(duì)國(guó)家賠償責(zé)任做了數(shù)額限制，原則上只賠償直接損失，不賠償間接損失，導(dǎo)致受害人得不到充分的賠償。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則

目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任應(yīng)為過(guò)錯(cuò)責(zé)任。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第7 條可知若無(wú)法律明確規(guī)定，原則上應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。因此，目前不宜貿(mào)然將其歸為無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。此外，無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任一般適用于可獲得高額利潤(rùn)的危險(xiǎn)作業(yè)。而不動(dòng)產(chǎn)登記顯然非此類別。若對(duì)其采用無(wú)過(guò)錯(cuò)原則不符合該歸責(zé)原則的立法目的。

認(rèn)定過(guò)錯(cuò)的標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第12 條、《房屋登記辦法》第18、20 條等相關(guān)法律法規(guī)，從登記機(jī)構(gòu)是否依法履行了法規(guī)所要求的職責(zé)、對(duì)登記材料的真實(shí)性、合法性和有效性的審查是否盡到合理謹(jǐn)慎的程度等方面來(lái)判斷。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的形態(tài)

責(zé)任形態(tài)，即責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)，如何承擔(dān)。損害產(chǎn)生的原因不同，其責(zé)任形態(tài)亦不同。完全因申請(qǐng)人或第三人造成的登記錯(cuò)誤，由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不存在過(guò)錯(cuò)，因此無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任;完全因登記機(jī)構(gòu)造成的登記錯(cuò)誤，當(dāng)然由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任;登記機(jī)構(gòu)工作人員與申請(qǐng)人或第三人惡意串通所造成的登記錯(cuò)誤，為共同侵權(quán)，二者應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。上述三種情況的責(zé)任形態(tài)明確，沒(méi)有爭(zhēng)議，因此筆者重點(diǎn)探討混合侵權(quán)中登記機(jī)構(gòu)與申請(qǐng)人間的責(zé)任形態(tài)。

混合侵權(quán)，即因登記申請(qǐng)人或第三人的故意或過(guò)失與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的過(guò)失所造成的登記錯(cuò)誤給他人造成損害。最為常見(jiàn)的是登記申請(qǐng)人提供虛假材料申請(qǐng)登記，同時(shí)登記機(jī)構(gòu)未盡合理審查義務(wù)，造成登記錯(cuò)誤損害他人合法權(quán)益的情形。例如：A 無(wú)權(quán)處分人通過(guò)偽造虛假材料將B的房屋出賣給不知情的C，而登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有盡到審查職責(zé)，為其辦理了過(guò)戶登記。此時(shí)C 已善意取得房屋的所有權(quán)，B 無(wú)權(quán)請(qǐng)求C 返還房屋，只能請(qǐng)求A 和登記機(jī)關(guān)賠償其損失。二者應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，學(xué)界觀點(diǎn)不一。筆者贊同不真正連帶責(zé)任說(shuō)，理由如下：

(一)二者之間不是連帶責(zé)任

連帶責(zé)任屬于較重的共同責(zé)任，只在法律有明確規(guī)定時(shí)才適用。從《侵權(quán)責(zé)任法》第8 條來(lái)看，連帶責(zé)任要求加害人之間有共同故意，構(gòu)成共同侵權(quán)行為。如上述例子，A 和登記機(jī)關(guān)之間不存在共同故意，造成損害的直接原因是A 實(shí)施的故意、積極地侵權(quán)行為，而登記機(jī)構(gòu)僅未盡到合理的審查職責(zé)，該過(guò)失、消極的行為僅為造成損害的間接原因。并且從中獲利的是提供虛假材料申請(qǐng)登記的A，而非登記機(jī)構(gòu)。

(二)二者之間不是按份責(zé)任

實(shí)踐中相對(duì)較多采用此種做法，由法院依自由裁量權(quán)，根據(jù)案件具體情況確定雙方各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任份額。采用按份責(zé)任存在如下不妥：其一，若將登記機(jī)構(gòu)的賠償數(shù)額全交法院自由裁量，但目前我國(guó)缺乏詳細(xì)的相關(guān)法規(guī)以及具體的裁量標(biāo)準(zhǔn)，加上當(dāng)前司法公信力不足，法院恐難以擔(dān)此重任。其二，由于登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)之間存在更為密切的關(guān)系，使登記機(jī)關(guān)處于優(yōu)勢(shì)地位，容易導(dǎo)致司法不公。其三，按份責(zé)任不利于對(duì)受害人的保護(hù)。隨著房?jī)r(jià)的上升，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值往往較為巨大。若申請(qǐng)人賠償能力不足，而登記機(jī)構(gòu)只按其過(guò)錯(cuò)承擔(dān)部分責(zé)任的話，受害人就無(wú)法得到實(shí)質(zhì)性救濟(jì)，有違民法有損害就有救濟(jì)的精神。

(三)二者之間不是補(bǔ)充責(zé)任

補(bǔ)充責(zé)任要求受害人先向申請(qǐng)人處獲得賠償，窮盡其他手段之后才可請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)賠償。補(bǔ)充責(zé)任也存在諸多不妥：其一，補(bǔ)充責(zé)任通常適用于法律明文規(guī)定的情形，如安全義務(wù)的違反。其二，補(bǔ)充責(zé)任要求受害人必須先向申請(qǐng)人行使請(qǐng)求權(quán)，只有在申請(qǐng)人無(wú)力賠償?shù)那闆r下才可以請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)賠償，從而剝奪了受害人的選擇權(quán)。此做法既不利于對(duì)受害人的保護(hù)，還使索賠程序復(fù)雜化，加大了受害人索賠的成本和難度。其三，補(bǔ)充責(zé)任不符合侵權(quán)責(zé)任法中誰(shuí)過(guò)錯(cuò)，誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，特別是在登記申請(qǐng)人或第三人有能力承擔(dān)所有責(zé)任之時(shí)，沒(méi)有經(jīng)受害人的自由選擇，登記機(jī)構(gòu)卻沒(méi)有為其過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

(四)二者之間是不真正連帶責(zé)任

不真正連帶責(zé)任的基本構(gòu)成和特征表現(xiàn)為：不同的發(fā)生原因造成同一個(gè)損害事實(shí)，受害人因此擁有兩個(gè)以上的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，且救濟(jì)目的相同，只要受害人完全行使了一個(gè)賠償請(qǐng)求權(quán)，其它賠償請(qǐng)求權(quán)即因目的實(shí)現(xiàn)而消滅。不是最終責(zé)任者的，有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任后向最終責(zé)任者追償。不真正連帶責(zé)任的合理之處在于：

1. 符合不真正連帶責(zé)任的基本構(gòu)成。首先，申請(qǐng)人提供虛假材料申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記與登記機(jī)構(gòu)未盡合理審查義務(wù)錯(cuò)誤登記的行為，都侵害了受害人的同一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，符合基于不同的發(fā)生原因和同一損害事實(shí)的基本構(gòu)成條件。其次，符合不真正連帶責(zé)任的基本特征。受害人對(duì)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)都享有損害賠償請(qǐng)求權(quán)，可根據(jù)自己的利益選擇其一或全部承擔(dān)賠償責(zé)任，救濟(jì)目的都相同，即為了彌補(bǔ)受害人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所受的損害。通常登記機(jī)構(gòu)非最終責(zé)任者，在其承擔(dān)全部賠償責(zé)任后可向最終責(zé)任者，即登記申請(qǐng)人或第三人追償。

2. 有利于對(duì)受害人的保護(hù)。實(shí)踐中，申請(qǐng)人常出現(xiàn)賠償能力不足的情況，若采用按份責(zé)任、補(bǔ)充責(zé)任，由于登記機(jī)關(guān)最終都只在其過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，且其過(guò)錯(cuò)所承擔(dān)的比例往往很小，容易出現(xiàn)受害人得不到充分救濟(jì)的情況。若采用不真正連帶責(zé)任，受害人就可在申請(qǐng)人的賠償能力不足時(shí)選擇賠償能力更大的登記機(jī)關(guān)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，以充分彌補(bǔ)其損失。有人認(rèn)為此做法使登記機(jī)關(guān)承擔(dān)了過(guò)大的責(zé)任，會(huì)對(duì)其造成過(guò)于繁重的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而打擊登記機(jī)關(guān)審慎審查的積極性。但是，登記機(jī)構(gòu)完全可通過(guò)向申請(qǐng)人追償來(lái)降低賠償數(shù)額，盡管此追償會(huì)浪費(fèi)一定的成本，但相對(duì)于受害人來(lái)說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)掌握了更多的信息和資源，更易對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行追償。此外，可通過(guò)建立登記錯(cuò)誤賠償基金和引入職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)來(lái)降低登記機(jī)關(guān)所負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

篇（8）

引言

由于歷史造成的原因，我國(guó)的很大一部分地區(qū)在不動(dòng)產(chǎn)信息登記和管理上，有著嚴(yán)重的缺陷。尤其是在長(zhǎng)期的管理模式上的漏洞，使得土地不動(dòng)產(chǎn)空間管理即為混亂，并長(zhǎng)期制約我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使政府和有關(guān)個(gè)人，都無(wú)法掌握確切的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)。建立和完善一整套的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理辦法，并有效實(shí)現(xiàn)一種統(tǒng)一登記平臺(tái)，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要，也是人們的需要。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一建設(shè)中，以土地作為前提，有效運(yùn)用信息化管理，實(shí)現(xiàn)國(guó)土部門和農(nóng)業(yè)部門以及房屋有關(guān)部門，對(duì)縣域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、登記范圍，以及統(tǒng)一登記和管理平臺(tái)，并形成良性的規(guī)范管理辦法，是非常重要的。

1 我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)的登記制度分析

我國(guó)在物權(quán)法頒布之前，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及相關(guān)變動(dòng)等都是通過(guò)有關(guān)散見(jiàn)的法律法規(guī)進(jìn)行的，在物權(quán)法頒布以后，我國(guó)明確提出了要建立一整套的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。但是，由于我國(guó)的現(xiàn)狀是，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到多個(gè)部門的多項(xiàng)登記，在實(shí)際操作層面上尚不具備統(tǒng)一登記的條件，大多都屬于分散性的登記操作。

我國(guó)不能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的問(wèn)題，重點(diǎn)在于在實(shí)踐上沒(méi)有將登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一，而且相關(guān)法律規(guī)定也沒(méi)有統(tǒng)一。在登記上的分散，造成的弊端很大，不僅會(huì)使得有關(guān)權(quán)利部門對(duì)登記問(wèn)題有諸多的麻煩，增加許多部門的管理成本，而且在市場(chǎng)運(yùn)作和流轉(zhuǎn)上，也不利于進(jìn)一步的規(guī)范和管理。

我國(guó)目前的情況，在登記上屬于多頭執(zhí)政，各個(gè)部門依據(jù)的相關(guān)法律悴瘓∠嗤。而在2015年三月，國(guó)家已經(jīng)明確用法律的手段公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，使得我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革，走向了新的發(fā)展。

這在目前不動(dòng)產(chǎn)登記方面，克服了相當(dāng)大的阻力，首先來(lái)自于人們的極力不配合，國(guó)人素有"有財(cái)不外露"的觀念，同時(shí)一些地方和單位，有許多超多住房，在擔(dān)憂不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的同時(shí)，會(huì)打破自身的既得利益。因此，相當(dāng)一部分的人們是不愿意配合工作的。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，已經(jīng)在我國(guó)多地進(jìn)行了試點(diǎn)實(shí)施。運(yùn)用了GIS技術(shù)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)的登記信息管理平臺(tái)，方便了不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記服務(wù)。

2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)設(shè)計(jì)的前提分析

我國(guó)在過(guò)去并沒(méi)有專門的法律進(jìn)行規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這些登記主要強(qiáng)調(diào)的是國(guó)家利益以及管理，在改革開(kāi)放后的時(shí)代中，國(guó)家的相關(guān)利益被各個(gè)部門所取代，使得不動(dòng)產(chǎn)登記管理非常復(fù)雜。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)設(shè)計(jì)的前提主要有：

首先，要有統(tǒng)一的法律法規(guī)。這是必要的前提條件，由于我國(guó)今年年初公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，使得法律法規(guī)制度趨向統(tǒng)一，并使得各項(xiàng)工作逐漸規(guī)范化，在縣域經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度等行管改革的前提下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度變得完善，統(tǒng)一了國(guó)土、農(nóng)業(yè)以及房屋和森林等領(lǐng)域的統(tǒng)一登記管理。

其次，要有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。在過(guò)去很多不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，出現(xiàn)過(guò)分的登記分散等缺點(diǎn)。在各類數(shù)據(jù)的登記上不精確、不規(guī)范，導(dǎo)致一些信息漏記、重記，這種交叉管理在數(shù)據(jù)上和現(xiàn)實(shí)非常矛盾，給市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)的主體帶來(lái)了諸多不利，不僅導(dǎo)致管理上的混亂， 也造成投資的不確定性。在同一的登記機(jī)構(gòu)以后，國(guó)家普遍設(shè)立省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記局，實(shí)行了登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一、登記簿冊(cè)統(tǒng)一、登記的依據(jù)和信息平臺(tái)統(tǒng)一的戰(zhàn)略決策。目前，一些省市已經(jīng)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記局。

3 縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)設(shè)計(jì)的分析

對(duì)于縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)在設(shè)計(jì)上，主要設(shè)定為幾個(gè)部分，主要是網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及不動(dòng)產(chǎn)GIS子系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)，加上不動(dòng)產(chǎn)GIS子系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)等。這種管理系統(tǒng)平臺(tái)，可以允許多種身份的人們進(jìn)行登錄，這些用戶在登錄平臺(tái)以后，可以對(duì)管理系統(tǒng)內(nèi)的管理地域和有關(guān)權(quán)利人，對(duì)集體土地以及賬戶權(quán)限等多種數(shù)據(jù)極進(jìn)行查詢，并可以進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。

縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)內(nèi)容，是由一個(gè)大整體數(shù)據(jù)構(gòu)成，并通過(guò)很多子登記系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一和整合。包含看很多公共數(shù)據(jù)庫(kù)信息，例如，有基礎(chǔ)土地信息數(shù)據(jù)、土地利用現(xiàn)狀、國(guó)土二調(diào)、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、柵格數(shù)據(jù)庫(kù)、集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)田地使用、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)、房屋所有權(quán)數(shù)、其他公共數(shù)等等。

在上述的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息中，還進(jìn)行了纖細(xì)的分析，例如，對(duì)于基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)中，分為測(cè)量控制點(diǎn)、等高線、以及行政區(qū)和行政區(qū)的界限，加上一些高程注記點(diǎn)和坡度圖等等。

這一GIS縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)在系統(tǒng)功能的設(shè)計(jì)上，主要具有產(chǎn)權(quán)一張圖的簡(jiǎn)單明了功能設(shè)計(jì)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)資源的統(tǒng)一系統(tǒng)分析、管理和規(guī)劃的功能。具有區(qū)域分析的功能，在設(shè)計(jì)上，能夠?yàn)檎M(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確、及時(shí)的決策數(shù)據(jù)，促進(jìn)決策的正確性和科學(xué)性，并有效地簡(jiǎn)化決策流程。登記平臺(tái)在設(shè)計(jì)上還具有導(dǎo)入和導(dǎo)出功能，這種功能非常支持各個(gè)政府的不同部門的需要，保證數(shù)據(jù)的完整，并有效將數(shù)據(jù)利用到實(shí)處。

4 對(duì)GIS縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)與評(píng)測(cè)分析

在通過(guò)編碼進(jìn)行分析，并按照不同的登記需求進(jìn)行登記，在具體的系統(tǒng)內(nèi)部，形成了各項(xiàng)系統(tǒng)成果，主要有魚(yú)鱗圖，要能夠仔細(xì)、準(zhǔn)確的將地籍信息查找到，顯示出清晰的地塊以及面積。在登記功能成果上，能夠顯示出完整了土地初始化信息，包括一些申請(qǐng)和初審，加上各種相關(guān)登記文件。在權(quán)力人的管理上，包括了對(duì)權(quán)利人的高效、準(zhǔn)確的分析，方便管理和查找。

在臺(tái)賬管理上，實(shí)現(xiàn)地域管理所的各種地塊信息分析。保證統(tǒng)計(jì)信息的直觀和形象性，尤其是對(duì)于進(jìn)度的查詢成果上，能夠仔細(xì)描述相關(guān)工期的進(jìn)度，為有關(guān)決策進(jìn)行分析等等。這些成果能夠非常形象、清晰地顯示出縣域內(nèi)的農(nóng)村土地的登記描述，使得不同的不動(dòng)產(chǎn)資源在空間上趨于統(tǒng)一管理，保證了農(nóng)民的利益，實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一分析和管理，在圖、賬、權(quán)三方面達(dá)成了一致，不僅實(shí)現(xiàn)了四權(quán)合一，而且達(dá)成了用圖管理土地，用圖管理賬目的高效管理。其四權(quán)主要是集體土地所有權(quán)，以及建設(shè)用地使用權(quán)，加上對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和房屋所有權(quán)等權(quán)利。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文對(duì)縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的平臺(tái)進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)計(jì)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容做了大量詳實(shí)的報(bào)告，并思考不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體實(shí)現(xiàn)路徑，字不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)設(shè)計(jì)系統(tǒng)上，進(jìn)行了建構(gòu)，并進(jìn)行關(guān)鍵模型的應(yīng)用研究，不過(guò)在面對(duì)眾多因素的不確定性，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記上，還要照顧到系統(tǒng)的其他方面，并進(jìn)行更好的完善和優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：

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篇（9）

在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因價(jià)格低廉環(huán)境優(yōu)美而“聞名”京城。都知道小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)沒(méi)保障，但還是有不少人“涉險(xiǎn)”購(gòu)買。“北漂”多年的朱飛2010年買了小產(chǎn)權(quán)房，他說(shuō)，像他這一群體買小產(chǎn)權(quán)房的人多了，他附近幾個(gè)小區(qū)都住滿了，“政府不可能都拆吧”。

與朱飛的期待不同，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔(dān)心。在單位附近購(gòu)買一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說(shuō)，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法登記。“將來(lái)會(huì)不會(huì)被，或者要求補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)？”

據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個(gè)在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積約381萬(wàn)平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個(gè)區(qū)縣。

中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來(lái)出租或轉(zhuǎn)賣。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬(wàn)戶家庭。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，1995年- 2010年全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

新條例不涉及小產(chǎn)權(quán)房

多位法律人士表示，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒(méi)有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國(guó)有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ模‘a(chǎn)權(quán)房不合法。

宮步坦說(shuō)，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國(guó)當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確。

也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽(yáng)認(rèn)為，即使當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記回避有“爭(zhēng)議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完“合法”不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。

可見(jiàn)，此次“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒(méi)有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。

小產(chǎn)權(quán)房需分類治理

不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。專家分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)，不能一拆了之。

篇（10）

（一）物權(quán)法出臺(tái)前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)即土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒(méi)有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見(jiàn)于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書不統(tǒng)一等問(wèn)題。二是不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不明確，認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則的基本法理，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的法律責(zé)任時(shí)缺乏法律依據(jù)。這些問(wèn)題有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及簡(jiǎn)要評(píng)析

物權(quán)法規(guī)定國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機(jī)構(gòu)的行為；規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力排序問(wèn)題，當(dāng)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，以后者為準(zhǔn)，除非后者被證明有錯(cuò)誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度，等等。概括起來(lái)，物權(quán)法對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

（1）完善和發(fā)展了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的不同情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。一是登記要件主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，需經(jīng)過(guò)依法登記才發(fā)生效力。這是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的變動(dòng)。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對(duì)于一些特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，如國(guó)有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)沒(méi)有強(qiáng)行要求必須登記。

（2）健全了不動(dòng)產(chǎn)登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等類型。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”這是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

二、物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來(lái)機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等問(wèn)題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強(qiáng)，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對(duì)物權(quán)法實(shí)施帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開(kāi)拓進(jìn)取，及時(shí)總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗(yàn)，努力做到以下幾點(diǎn)：

1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強(qiáng)物權(quán)保護(hù)意識(shí)，更加注重保護(hù)當(dāng)事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對(duì)民事主體合法物權(quán)的保護(hù)力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細(xì)心謹(jǐn)慎，努力做到保護(hù)申請(qǐng)人的債權(quán)與保護(hù)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對(duì)侵害當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的違法行為要依法予以處理。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定依法予以民事制裁；對(duì)于行政機(jī)關(guān)不依法履行職責(zé)或者錯(cuò)誤登記損害當(dāng)事人合法權(quán)益的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過(guò)行政訴訟判決其履行職責(zé)，或要求其承擔(dān)行政賠償責(zé)任。當(dāng)然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，人民法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

2、執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，不能簡(jiǎn)單地以不動(dòng)產(chǎn)登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有關(guān)系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有登記而一推了之，要根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)和提供的執(zhí)行線索，認(rèn)真調(diào)查并準(zhǔn)確界定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的不同權(quán)屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內(nèi)靈活處理，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。

3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問(wèn)題，正確適用物權(quán)法。物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的性質(zhì)、作用以及對(duì)執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權(quán)法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權(quán)法應(yīng)遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權(quán)法對(duì)以前民事法律規(guī)范有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定的補(bǔ)充和修改，正確理解新舊法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同規(guī)定，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問(wèn)題，正確適用物權(quán)法，搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的處理問(wèn)題

執(zhí)行實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對(duì)此人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過(guò)以下幾種渠道尋求救濟(jì)：向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記；提起撤銷權(quán)訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過(guò)提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過(guò)繼承、判決等合法途徑已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記。對(duì)此可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過(guò)戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，對(duì)這種情況人民法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)并提出執(zhí)行異議的，從保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對(duì)該異議應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

2、關(guān)于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問(wèn)題

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[20__]5號(hào)）規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定。采取預(yù)查封措施，人民法院應(yīng)當(dāng)制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，否則，該處分行為無(wú)效，有關(guān)部門也不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封，依次輪定。

3、關(guān)于同一不動(dòng)產(chǎn)上的數(shù)個(gè)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序問(wèn)題

同一不動(dòng)產(chǎn)上存在數(shù)個(gè)互相沖突的抵押權(quán)時(shí)，執(zhí)行中各抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權(quán)法》第199條、《擔(dān)保法》第54條第（1）項(xiàng)、《擔(dān)保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序應(yīng)當(dāng)是這樣的：登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，因?yàn)橐罁?jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)根本未生效，乃普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)法原理，登記的抵押權(quán)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權(quán)人就不動(dòng)產(chǎn)平均受償，債權(quán)人各自的剩余債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)，由抵押人分別償還。

篇（11）

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

0前言

善意取得制度是民法上重要的物權(quán)制度，它保障了民事活動(dòng)中交易第三人的安全，同樣由于市場(chǎng)發(fā)展的多樣化，專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓和許可也越來(lái)越多，但民法中并沒(méi)有把知識(shí)產(chǎn)權(quán)作為善意取得的對(duì)象，因此能否在專利權(quán)中引入善意取得制度引起學(xué)界較大的爭(zhēng)議。

1善意取得制度概述

善意取得是指無(wú)權(quán)處分人將動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給善意第三人，并且己經(jīng)依法進(jìn)行公示，善意第三人通常可以取得標(biāo)的物的所有權(quán)，原權(quán)利人不得請(qǐng)求該善意第三人返還原物。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。因此，善意取得制度的適用包括處分人為無(wú)權(quán)處分、受讓人為善意、交易行為并支付對(duì)價(jià)、進(jìn)行了公示、適用于動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)這五個(gè)要件。

2對(duì)專利權(quán)適用善意取得制度的問(wèn)題及完善

知識(shí)產(chǎn)權(quán)作為民法的重要組成部分，專利權(quán)也因而具有適用善意取得制度的理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)可能性，但是由于專利權(quán)具有無(wú)形性，它和傳統(tǒng)物權(quán)有著天然的分野，在適用善意取得制度時(shí)也必須考慮到＠權(quán)自身的屬性。同時(shí)，由于我國(guó)目前對(duì)專利權(quán)轉(zhuǎn)讓和許可的規(guī)定不一致，專利審查機(jī)制存在缺陷，在適用善意取得制度時(shí)存在現(xiàn)實(shí)性的問(wèn)題，需要針對(duì)專利權(quán)的特點(diǎn)加以完善。

2.1專利權(quán)適用善意取得制度存在的問(wèn)題

（1）專利登記制度存在漏洞。正如前文所述我國(guó)對(duì)專利許可實(shí)行備案式登記，備案制度使得社會(huì)公眾并不知曉基于該專利權(quán)之上的發(fā)明創(chuàng)造的真正狀態(tài)，導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)生活中存在大量權(quán)利沖突，這種根本的不確定性將使專利權(quán)在一定范圍內(nèi)喪失權(quán)利的外觀，沒(méi)有適用善意取得制度的可能性。

（2）專利審查機(jī)制只是形式審查。從專利權(quán)的授權(quán)程序看，專利申請(qǐng)?zhí)峤缓螅瑢＠值膶彶閱T在審查過(guò)程中并不會(huì)對(duì)請(qǐng)求書中填寫的申請(qǐng)人作資格審查，導(dǎo)致真正權(quán)利人對(duì)于無(wú)申請(qǐng)權(quán)人提交的專利申請(qǐng)往往不知情。但是，善意取得制度適用的前提是具備良好的權(quán)利外觀，這是以公示公信原則為前提的，專利局對(duì)權(quán)利人不做實(shí)質(zhì)審查，往往缺乏一定的公信力。

2.2專利權(quán)適用善意取得制度的完善

（1）完善專利權(quán)登記制度。在民法上，合同登記主要審查合同當(dāng)事人主體是否適格、是否具備法律規(guī)定的特殊條件、合同內(nèi)容是否合法等。其具體目的在于保護(hù)交易安全以保護(hù)及當(dāng)事各方利益，方便公眾查閱，減少權(quán)利沖突。此外，登記的合同還具有證據(jù)效力，權(quán)利登記目的在于使有效合同履行所產(chǎn)生的權(quán)利得喪、變更情況進(jìn)行公示。而知識(shí)產(chǎn)權(quán)的天然屬性和社會(huì)屬性決定了對(duì)其保護(hù)的條件是實(shí)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)法定，知識(shí)產(chǎn)品的財(cái)產(chǎn)屬性需要法律賦予，所以其確權(quán)和變動(dòng)同樣需要法定的、嚴(yán)格的登記程序。對(duì)于專利權(quán)來(lái)說(shuō)，專利登記制度，尤其是專利許可的備案登記來(lái)說(shuō)，我國(guó)相關(guān)法律對(duì)備案的法律效力沒(méi)有規(guī)定，專利許可合同備案與否并不影響合同效力，也不影響專利權(quán)的有效性和受到的保護(hù)。因此，專利權(quán)如果要完全適用善意取得制度，需要完善專利許可合同中的登記制度，即把登記作為專利許可合同權(quán)利變動(dòng)公示的最佳選擇。

（2）健全專利審查機(jī)制。無(wú)權(quán)處分與善意受讓并存的一個(gè)重要前提是：公示應(yīng)具有高度的公信力，但公示偶爾也會(huì)發(fā)生錯(cuò)誤。這就需要保證專利局對(duì)專利申請(qǐng)人、專利權(quán)處分人進(jìn)行一定的實(shí)質(zhì)審查，即對(duì)他們進(jìn)行資格審查，確保專利申請(qǐng)人、專利權(quán)處分人身份上的真實(shí)性，這是善意取得制度的公信力的要求，只有保持登記的高度一致性，適用善意取得制度才能充分保護(hù)真正權(quán)利人的利益，而不是濫用該制度，使真正權(quán)利人所享有的靜態(tài)物的所有權(quán)遭受無(wú)權(quán)處分人和受讓人交易活動(dòng)的無(wú)端影響，這也違背善意取得制度適用的初衷，即維護(hù)動(dòng)態(tài)的交易安全與靜態(tài)的物的所有權(quán)的平衡。同時(shí)，健全專利審查機(jī)制的另一個(gè)重要方面是提高專利審查人員的專業(yè)性，保護(hù)真正權(quán)利人的利益。在保證高度公示信賴基礎(chǔ)上，專利權(quán)登記出現(xiàn)瑕疵，為善意取得制度的適用提供了事實(shí)基礎(chǔ)。

3結(jié)語(yǔ)

專利權(quán)適用善意取得要件既要滿足傳統(tǒng)民法領(lǐng)域善意取得制度的一般性規(guī)則，又要符合知識(shí)產(chǎn)權(quán)的基本特征，唯有如此，專利權(quán)的善意取得制度才能保障權(quán)利人的合法利益，又能保障交易安全，維護(hù)社會(huì)公眾的利益。雖然目前沒(méi)有相關(guān)法律明文規(guī)定專利權(quán)適用善意取得制度的規(guī)定，但是在逐漸頻繁的商事活動(dòng)中，對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的交易的客觀需求必然要對(duì)這一制度作出更為明確的規(guī)定。

參考文獻(xiàn)

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