不動產(chǎn)登記相關(guān)法律大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

1.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記過程更加便捷

將過去需要在幾個部門進行的產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等流程整合為一站式服務(wù)，提高登記效率的同時也減少了工作中人為錯誤的可能，降低了政府的行政成本，社會公眾也因此節(jié)省了時間。

2.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記信息更加透明

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后能真實快速地查詢不動產(chǎn)信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發(fā)生，同時對腐敗有很好的警示和調(diào)查作用，讓社會的公正性得以體現(xiàn)，提高政府公信力和公示力。

3.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記成果更加統(tǒng)一

雖然我國法律法規(guī)越來越完善，但這些法律法規(guī)在處理問題時不盡相同。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，可以避免因法律法規(guī)間的互相沖突而帶來的社會矛盾。登記檔案也可以按照統(tǒng)一規(guī)則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記推進中的阻力

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實行中，會涉及到諸多部門的整合，關(guān)系到與之相關(guān)的利益劃分，其相關(guān)人員的人事調(diào)動不可避免，工作業(yè)務(wù)需要重新認(rèn)識，資料整合的工作量相當(dāng)巨大，相關(guān)法律法規(guī)要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會公眾也需要一段時間來接受。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨受理的量要多，這就要求社會公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個證辦好再辦下一個證，其對資料的完整性、正確性要求比之前更高。

三、實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時需要的相關(guān)測繪工作

1.制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測量工作準(zhǔn)則

在國家統(tǒng)一使用2000國家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測繪部門還在沿用1985國家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個不動產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號、房屋權(quán)屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進程。只有有法可依，有統(tǒng)一測量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開展。所以，制定關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記測繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。

2.提高工作意識，培養(yǎng)測繪技能

在測繪方式和工作流程上，房產(chǎn)測繪和地籍測繪不盡相同，一方面致使測繪工作內(nèi)容數(shù)量加大，而另一方面數(shù)據(jù)質(zhì)量要求更加嚴(yán)格。這就要求測繪工作者在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下提高測繪工作意識，培養(yǎng)測繪技能，提高房產(chǎn)測繪、地籍測繪、工程測繪等測繪知識，才能保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。不動產(chǎn)單元信息的準(zhǔn)確和完整對以后不動產(chǎn)其他數(shù)據(jù)信息的關(guān)聯(lián)將起到至關(guān)重要的作用。

3.建立完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)

篇（2）

直至2013年3月28日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于實施〈國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務(wù)分工的通知》（〔2013〕22號），要求整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責(zé)，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。隨后，在同年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上決定，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

篇（3）

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)、登記、效力

一、 問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)進行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對于沒有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經(jīng)交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關(guān)鍵的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動產(chǎn)登記的效力問題。具體說是如何理解我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應(yīng)該屬于共同財產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護，只能求得債法上的保護，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學(xué)說，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問題應(yīng)在不動產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國尚未制定物權(quán)法，不動產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對不動產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時，應(yīng)改變這種狀況，對不動產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區(qū)分。

二、 我國不動產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

不動產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國物權(quán)法尚在制定當(dāng)中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念，僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中。《房地產(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動產(chǎn)權(quán)屬的變動不僅要求當(dāng)事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并不充分。我國現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當(dāng)”。其立法本意反映了對于不動產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當(dāng)事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得到法律的保護，但在相對人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當(dāng)事人之間達成合意，合同適法，不違反公共利益，那么就當(dāng)然產(chǎn)生效力，對當(dāng)事人有約束力。

可以說我國在法的層次上，關(guān)于不動產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記，所有權(quán)的變動就沒有生效，房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位，因此，此時發(fā)生的離婚訴訟就不能對房產(chǎn)進行分割；如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但被告單位已同原被告達成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過相關(guān)部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財產(chǎn)，應(yīng)該進行依法分割。

雖然在法的層面上對登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。”

篇（4）

（二）申請了不動產(chǎn)登記中心公眾號。為了方便群眾辦事，讓群眾準(zhǔn)確把握政策，不動產(chǎn)登記中心申請了公眾號，以便在公眾號上面宣傳不動產(chǎn)相關(guān)法律知識。

(三)提高登記效率。結(jié)合我縣實際，嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)履行不動產(chǎn)登記工作職能職責(zé)，大力簡化審批程序和縮短辦理時限，提高工作效率，我中心認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》文件要求，提高不動產(chǎn)登記效率，縮短了辦理周期，由原不動產(chǎn)權(quán)登記證書法定辦結(jié)時限為15個工作日縮短至10個工作日，不動產(chǎn)權(quán)登記證明法定辦結(jié)時限為10個工作日縮短至4個工作日，咨詢類、為減免契稅出具證明類、不動產(chǎn)查詢類等登記業(yè)務(wù)采取面對面即時辦結(jié)。對抵押注銷、預(yù)告注銷、查封受理、解封、登簿等登記業(yè)務(wù)實行現(xiàn)場一次性辦結(jié)。

（四）優(yōu)化辦證服務(wù)。中心始終以辦事群眾滿意不滿意為衡量標(biāo)準(zhǔn)，不斷優(yōu)化服務(wù)舉措，在基層延伸服務(wù)、綠色通道和上門服務(wù)等基礎(chǔ)上，推進申請環(huán)節(jié)信息化、領(lǐng)證環(huán)節(jié)便捷化、查詢環(huán)節(jié)自動化落到實處，加快數(shù)據(jù)整合和信息共享，全面推廣“最多跑一次”，一窗受理、等創(chuàng)新做法。自成立以來不斷完善其工作制度，切實考慮辦事群眾切實利益及困難。對于行動不便的辦事群眾提供上門服務(wù)，體現(xiàn)了全心全意為人民服務(wù)的宗旨。做到熱情服務(wù)、耐心服務(wù)、周到服務(wù)和文明服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，提升單位形象。

(五)政務(wù)一體化。今年按照縣行政審批安排開展了一體化政務(wù)服務(wù)3.0系統(tǒng)的升級工作包括我局行政權(quán)力清單的認(rèn)領(lǐng)、重新編制、上報我單位所有行政權(quán)力清單248條及日常的維護工作。完成了我單位2020年的行政事項權(quán)力清單和責(zé)任清單，公共服務(wù)清單、擬下放鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)清單、政務(wù)公開等工作。每月按照行政審批部門要求完成我單位行政審批錄入50條任務(wù)，截止目前錄入了500余條我單位相關(guān)的依申請事項。并按照工作要求負(fù)責(zé)我單位規(guī)劃相關(guān)的咨詢和受理，截止目前咨詢300余次，受理90余件。完成了“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”系統(tǒng)的認(rèn)領(lǐng)和實施清單填報工作、及相關(guān)的整改工作和系統(tǒng)維護。

二、下一步工作要求及計劃

篇（5）

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機關(guān)，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學(xué)校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監(jiān)護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護人、被保佐人或被補助人；而監(jiān)護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。

③不動產(chǎn)登記法

不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當(dāng)長，可再細(xì)分為75個項目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運用。

2．不動產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)

所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認(rèn)來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請該登記而取得權(quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時擔(dān)任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因為在不動產(chǎn)登記法制定當(dāng)時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

·登記識別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關(guān)于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

篇（6）

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機關(guān)，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學(xué)校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監(jiān)護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護人、被保佐人或被補助人；而監(jiān)護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。

③不動產(chǎn)登記法

不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當(dāng)長，可再細(xì)分為75個項目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運用。

2．不動產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)

所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認(rèn)來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請該登記而取得權(quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時擔(dān)任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因為在不動產(chǎn)登記法制定當(dāng)時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

·登記識別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關(guān)于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

篇（7）

對其性質(zhì)，學(xué)界眾說紛紜，其中行政責(zé)任說和民事責(zé)任說之爭最為激烈。部分行政法學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記機關(guān)為國家機關(guān)，不動產(chǎn)登記行為是行政行為，因該行政行為造成他人損害時，自然應(yīng)依《國家賠償法》承擔(dān)行政賠償責(zé)任。民法學(xué)者大都認(rèn)為盡管登記機關(guān)為行政機關(guān)，但不動產(chǎn)登記行為本身實質(zhì)上屬于物權(quán)變動行為，是私法行為的延伸，故賠償責(zé)任應(yīng)為民事責(zé)任。筆者認(rèn)為民事責(zé)任說更為合理，理由在于：

(一)不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動行為之重要構(gòu)成

不動產(chǎn)物權(quán)變動的行為由當(dāng)事人申請登記的行為與登記機構(gòu)的審核登記行為構(gòu)成。不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審核登記行為是不動產(chǎn)物權(quán)變動行為中不可或缺的一部分，從功能上看乃一種輔的法律行為。登記是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，若抽離了登記，不動產(chǎn)物權(quán)變動將無從實現(xiàn)。

(二)不動產(chǎn)登記的功能主要在于民事方面

不動產(chǎn)登記制度的功能主要包括：(1)確定物權(quán)歸屬;(2)保護交易安全;(3)提高交易效率;(4)對不動產(chǎn)交易進行宏觀調(diào)控。可見，僅第四個方面的功能才間接具備行政管理的因素。不動產(chǎn)登記機構(gòu)雖可通過不予登記、更正登記等措施對違法的物權(quán)變動行為予以規(guī)范，但其并無行政處罰的權(quán)力，只是為其他行政機關(guān)的宏觀調(diào)控提供依據(jù)和資料而已。

(三)保護對象是受害人的民事權(quán)益

不動產(chǎn)登記機構(gòu)錯誤登記給真正權(quán)利人造成的損害是對民事權(quán)利方面的損害，即對不動產(chǎn)的物權(quán)造成損害。相關(guān)法律法規(guī)中關(guān)于登記機構(gòu)錯誤登記賠償責(zé)任的規(guī)定，其目的是解決民事賠償問題，保護對象是受害人的民事權(quán)益。既然侵害的是民事權(quán)利，其應(yīng)承擔(dān)的當(dāng)然是民事責(zé)任，且為民事責(zé)任中的侵權(quán)責(zé)任。該責(zé)任性質(zhì)不會因責(zé)任主體是登記機關(guān)而發(fā)生變化。

(四)行政責(zé)任不利于對受害人的保護

采用行政責(zé)任不利于受害人實現(xiàn)充分救濟。其一，目前我國對申請國家賠償設(shè)置了諸多條件和程序要求;其二，依照我國國家賠償?shù)倪`法歸責(zé)原則，受害人僅僅只有在不動產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作人員因違法行為造成損害時才可申請國家賠償;其三，行政機關(guān)較行政相對人處于優(yōu)勢地位，認(rèn)定其行政行為違法較為困難，受害人獲得賠償?shù)碾y度也因此加大;其四，《國家賠償法》對國家賠償責(zé)任做了數(shù)額限制，原則上只賠償直接損失，不賠償間接損失，導(dǎo)致受害人得不到充分的賠償。

二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則

目前主流觀點認(rèn)為不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任應(yīng)為過錯責(zé)任。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第7 條可知若無法律明確規(guī)定，原則上應(yīng)適用過錯責(zé)任原則。因此，目前不宜貿(mào)然將其歸為無過錯責(zé)任。此外，無過錯責(zé)任一般適用于可獲得高額利潤的危險作業(yè)。而不動產(chǎn)登記顯然非此類別。若對其采用無過錯原則不符合該歸責(zé)原則的立法目的。

認(rèn)定過錯的標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第12 條、《房屋登記辦法》第18、20 條等相關(guān)法律法規(guī)，從登記機構(gòu)是否依法履行了法規(guī)所要求的職責(zé)、對登記材料的真實性、合法性和有效性的審查是否盡到合理謹(jǐn)慎的程度等方面來判斷。

三、不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任的形態(tài)

責(zé)任形態(tài)，即責(zé)任由誰承擔(dān)，如何承擔(dān)。損害產(chǎn)生的原因不同，其責(zé)任形態(tài)亦不同。完全因申請人或第三人造成的登記錯誤，由于不動產(chǎn)登記機關(guān)不存在過錯，因此無需承擔(dān)賠償責(zé)任;完全因登記機構(gòu)造成的登記錯誤，當(dāng)然由登記機構(gòu)承擔(dān)責(zé)任;登記機構(gòu)工作人員與申請人或第三人惡意串通所造成的登記錯誤，為共同侵權(quán)，二者應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。上述三種情況的責(zé)任形態(tài)明確，沒有爭議，因此筆者重點探討混合侵權(quán)中登記機構(gòu)與申請人間的責(zé)任形態(tài)。

混合侵權(quán)，即因登記申請人或第三人的故意或過失與不動產(chǎn)登記機構(gòu)的過失所造成的登記錯誤給他人造成損害。最為常見的是登記申請人提供虛假材料申請登記，同時登記機構(gòu)未盡合理審查義務(wù)，造成登記錯誤損害他人合法權(quán)益的情形。例如：A 無權(quán)處分人通過偽造虛假材料將B的房屋出賣給不知情的C，而登記機構(gòu)沒有盡到審查職責(zé)，為其辦理了過戶登記。此時C 已善意取得房屋的所有權(quán)，B 無權(quán)請求C 返還房屋，只能請求A 和登記機關(guān)賠償其損失。二者應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，學(xué)界觀點不一。筆者贊同不真正連帶責(zé)任說，理由如下：

(一)二者之間不是連帶責(zé)任

連帶責(zé)任屬于較重的共同責(zé)任，只在法律有明確規(guī)定時才適用。從《侵權(quán)責(zé)任法》第8 條來看，連帶責(zé)任要求加害人之間有共同故意，構(gòu)成共同侵權(quán)行為。如上述例子，A 和登記機關(guān)之間不存在共同故意，造成損害的直接原因是A 實施的故意、積極地侵權(quán)行為，而登記機構(gòu)僅未盡到合理的審查職責(zé)，該過失、消極的行為僅為造成損害的間接原因。并且從中獲利的是提供虛假材料申請登記的A，而非登記機構(gòu)。

(二)二者之間不是按份責(zé)任

實踐中相對較多采用此種做法，由法院依自由裁量權(quán)，根據(jù)案件具體情況確定雙方各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任份額。采用按份責(zé)任存在如下不妥：其一，若將登記機構(gòu)的賠償數(shù)額全交法院自由裁量，但目前我國缺乏詳細(xì)的相關(guān)法規(guī)以及具體的裁量標(biāo)準(zhǔn)，加上當(dāng)前司法公信力不足，法院恐難以擔(dān)此重任。其二，由于登記機關(guān)和司法機關(guān)之間存在更為密切的關(guān)系，使登記機關(guān)處于優(yōu)勢地位，容易導(dǎo)致司法不公。其三，按份責(zé)任不利于對受害人的保護。隨著房價的上升，不動產(chǎn)的價值往往較為巨大。若申請人賠償能力不足，而登記機構(gòu)只按其過錯承擔(dān)部分責(zé)任的話，受害人就無法得到實質(zhì)性救濟，有違民法有損害就有救濟的精神。

(三)二者之間不是補充責(zé)任

補充責(zé)任要求受害人先向申請人處獲得賠償，窮盡其他手段之后才可請求登記機關(guān)賠償。補充責(zé)任也存在諸多不妥：其一，補充責(zé)任通常適用于法律明文規(guī)定的情形，如安全義務(wù)的違反。其二，補充責(zé)任要求受害人必須先向申請人行使請求權(quán)，只有在申請人無力賠償?shù)那闆r下才可以請求登記機關(guān)賠償，從而剝奪了受害人的選擇權(quán)。此做法既不利于對受害人的保護，還使索賠程序復(fù)雜化，加大了受害人索賠的成本和難度。其三，補充責(zé)任不符合侵權(quán)責(zé)任法中誰過錯，誰負(fù)責(zé)的原則，特別是在登記申請人或第三人有能力承擔(dān)所有責(zé)任之時，沒有經(jīng)受害人的自由選擇，登記機構(gòu)卻沒有為其過錯承擔(dān)責(zé)任。

(四)二者之間是不真正連帶責(zé)任

不真正連帶責(zé)任的基本構(gòu)成和特征表現(xiàn)為：不同的發(fā)生原因造成同一個損害事實，受害人因此擁有兩個以上的損害賠償請求權(quán)，且救濟目的相同，只要受害人完全行使了一個賠償請求權(quán)，其它賠償請求權(quán)即因目的實現(xiàn)而消滅。不是最終責(zé)任者的，有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任后向最終責(zé)任者追償。不真正連帶責(zé)任的合理之處在于：

1. 符合不真正連帶責(zé)任的基本構(gòu)成。首先，申請人提供虛假材料申請不動產(chǎn)登記與登記機構(gòu)未盡合理審查義務(wù)錯誤登記的行為，都侵害了受害人的同一不動產(chǎn)物權(quán)，符合基于不同的發(fā)生原因和同一損害事實的基本構(gòu)成條件。其次，符合不真正連帶責(zé)任的基本特征。受害人對登記機構(gòu)申請人和登記機構(gòu)都享有損害賠償請求權(quán)，可根據(jù)自己的利益選擇其一或全部承擔(dān)賠償責(zé)任，救濟目的都相同，即為了彌補受害人不動產(chǎn)物權(quán)所受的損害。通常登記機構(gòu)非最終責(zé)任者，在其承擔(dān)全部賠償責(zé)任后可向最終責(zé)任者，即登記申請人或第三人追償。

2. 有利于對受害人的保護。實踐中，申請人常出現(xiàn)賠償能力不足的情況，若采用按份責(zé)任、補充責(zé)任，由于登記機關(guān)最終都只在其過錯范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，且其過錯所承擔(dān)的比例往往很小，容易出現(xiàn)受害人得不到充分救濟的情況。若采用不真正連帶責(zé)任，受害人就可在申請人的賠償能力不足時選擇賠償能力更大的登記機關(guān)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，以充分彌補其損失。有人認(rèn)為此做法使登記機關(guān)承擔(dān)了過大的責(zé)任，會對其造成過于繁重的負(fù)擔(dān)，進而打擊登記機關(guān)審慎審查的積極性。但是，登記機構(gòu)完全可通過向申請人追償來降低賠償數(shù)額，盡管此追償會浪費一定的成本，但相對于受害人來說，登記機構(gòu)掌握了更多的信息和資源，更易對申請人進行追償。此外，可通過建立登記錯誤賠償基金和引入職業(yè)責(zé)任保險來降低登記機關(guān)所負(fù)擔(dān)的風(fēng)險。

篇（8）

引言

由于歷史造成的原因，我國的很大一部分地區(qū)在不動產(chǎn)信息登記和管理上，有著嚴(yán)重的缺陷。尤其是在長期的管理模式上的漏洞，使得土地不動產(chǎn)空間管理即為混亂，并長期制約我國的經(jīng)濟發(fā)展，使政府和有關(guān)個人，都無法掌握確切的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)。建立和完善一整套的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理辦法，并有效實現(xiàn)一種統(tǒng)一登記平臺，是國家經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要，也是人們的需要。在不動產(chǎn)統(tǒng)一建設(shè)中，以土地作為前提，有效運用信息化管理，實現(xiàn)國土部門和農(nóng)業(yè)部門以及房屋有關(guān)部門，對縣域內(nèi)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)、登記范圍，以及統(tǒng)一登記和管理平臺，并形成良性的規(guī)范管理辦法，是非常重要的。

1 我國目前不動產(chǎn)的登記制度分析

我國在物權(quán)法頒布之前，對于不動產(chǎn)物權(quán)以及相關(guān)變動等都是通過有關(guān)散見的法律法規(guī)進行的，在物權(quán)法頒布以后，我國明確提出了要建立一整套的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。但是，由于我國的現(xiàn)狀是，不動產(chǎn)登記涉及到多個部門的多項登記，在實際操作層面上尚不具備統(tǒng)一登記的條件，大多都屬于分散性的登記操作。

我國不能實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題，重點在于在實踐上沒有將登記機構(gòu)進行統(tǒng)一，而且相關(guān)法律規(guī)定也沒有統(tǒng)一。在登記上的分散，造成的弊端很大，不僅會使得有關(guān)權(quán)利部門對登記問題有諸多的麻煩，增加許多部門的管理成本，而且在市場運作和流轉(zhuǎn)上，也不利于進一步的規(guī)范和管理。

我國目前的情況，在登記上屬于多頭執(zhí)政，各個部門依據(jù)的相關(guān)法律悴瘓∠嗤。而在2015年三月，國家已經(jīng)明確用法律的手段公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，使得我國的不動產(chǎn)登記制度改革，走向了新的發(fā)展。

這在目前不動產(chǎn)登記方面，克服了相當(dāng)大的阻力，首先來自于人們的極力不配合，國人素有"有財不外露"的觀念，同時一些地方和單位，有許多超多住房，在擔(dān)憂不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的同時，會打破自身的既得利益。因此，相當(dāng)一部分的人們是不愿意配合工作的。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，已經(jīng)在我國多地進行了試點實施。運用了GIS技術(shù)進行了不動產(chǎn)的登記信息管理平臺，方便了不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記服務(wù)。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺設(shè)計的前提分析

我國在過去并沒有專門的法律進行規(guī)定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，這些登記主要強調(diào)的是國家利益以及管理，在改革開放后的時代中，國家的相關(guān)利益被各個部門所取代，使得不動產(chǎn)登記管理非常復(fù)雜。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺設(shè)計的前提主要有：

首先，要有統(tǒng)一的法律法規(guī)。這是必要的前提條件，由于我國今年年初公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，使得法律法規(guī)制度趨向統(tǒng)一，并使得各項工作逐漸規(guī)范化，在縣域經(jīng)濟和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度等行管改革的前提下，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度變得完善，統(tǒng)一了國土、農(nóng)業(yè)以及房屋和森林等領(lǐng)域的統(tǒng)一登記管理。

其次，要有統(tǒng)一的登記機構(gòu)。在過去很多不動產(chǎn)登記的時候，出現(xiàn)過分的登記分散等缺點。在各類數(shù)據(jù)的登記上不精確、不規(guī)范，導(dǎo)致一些信息漏記、重記，這種交叉管理在數(shù)據(jù)上和現(xiàn)實非常矛盾，給市場產(chǎn)權(quán)的主體帶來了諸多不利，不僅導(dǎo)致管理上的混亂， 也造成投資的不確定性。在同一的登記機構(gòu)以后，國家普遍設(shè)立省級不動產(chǎn)登記局，實行了登記機構(gòu)統(tǒng)一、登記簿冊統(tǒng)一、登記的依據(jù)和信息平臺統(tǒng)一的戰(zhàn)略決策。目前，一些省市已經(jīng)設(shè)立了不動產(chǎn)登記局。

3 縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺設(shè)計的分析

對于縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺在設(shè)計上，主要設(shè)定為幾個部分，主要是網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)設(shè)計以及不動產(chǎn)GIS子系統(tǒng)功能設(shè)計，加上不動產(chǎn)GIS子系統(tǒng)的功能設(shè)計等。這種管理系統(tǒng)平臺，可以允許多種身份的人們進行登錄，這些用戶在登錄平臺以后，可以對管理系統(tǒng)內(nèi)的管理地域和有關(guān)權(quán)利人，對集體土地以及賬戶權(quán)限等多種數(shù)據(jù)極進行查詢，并可以進行統(tǒng)計和分析。

縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)內(nèi)容，是由一個大整體數(shù)據(jù)構(gòu)成，并通過很多子登記系統(tǒng)進行統(tǒng)一和整合。包含看很多公共數(shù)據(jù)庫信息，例如，有基礎(chǔ)土地信息數(shù)據(jù)、土地利用現(xiàn)狀、國土二調(diào)、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、柵格數(shù)據(jù)庫、集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)田地使用、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營、房屋所有權(quán)數(shù)、其他公共數(shù)等等。

在上述的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息中，還進行了纖細(xì)的分析，例如，對于基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)中，分為測量控制點、等高線、以及行政區(qū)和行政區(qū)的界限，加上一些高程注記點和坡度圖等等。

這一GIS縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺在系統(tǒng)功能的設(shè)計上，主要具有產(chǎn)權(quán)一張圖的簡單明了功能設(shè)計，能夠?qū)崿F(xiàn)對資源的統(tǒng)一系統(tǒng)分析、管理和規(guī)劃的功能。具有區(qū)域分析的功能，在設(shè)計上，能夠為政府進行規(guī)劃設(shè)計提供準(zhǔn)確、及時的決策數(shù)據(jù)，促進決策的正確性和科學(xué)性，并有效地簡化決策流程。登記平臺在設(shè)計上還具有導(dǎo)入和導(dǎo)出功能，這種功能非常支持各個政府的不同部門的需要，保證數(shù)據(jù)的完整，并有效將數(shù)據(jù)利用到實處。

4 對GIS縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺系統(tǒng)的實現(xiàn)與評測分析

在通過編碼進行分析，并按照不同的登記需求進行登記，在具體的系統(tǒng)內(nèi)部，形成了各項系統(tǒng)成果，主要有魚鱗圖，要能夠仔細(xì)、準(zhǔn)確的將地籍信息查找到，顯示出清晰的地塊以及面積。在登記功能成果上，能夠顯示出完整了土地初始化信息，包括一些申請和初審，加上各種相關(guān)登記文件。在權(quán)力人的管理上，包括了對權(quán)利人的高效、準(zhǔn)確的分析，方便管理和查找。

在臺賬管理上，實現(xiàn)地域管理所的各種地塊信息分析。保證統(tǒng)計信息的直觀和形象性，尤其是對于進度的查詢成果上，能夠仔細(xì)描述相關(guān)工期的進度，為有關(guān)決策進行分析等等。這些成果能夠非常形象、清晰地顯示出縣域內(nèi)的農(nóng)村土地的登記描述，使得不同的不動產(chǎn)資源在空間上趨于統(tǒng)一管理，保證了農(nóng)民的利益，實現(xiàn)了對不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一分析和管理，在圖、賬、權(quán)三方面達成了一致，不僅實現(xiàn)了四權(quán)合一，而且達成了用圖管理土地，用圖管理賬目的高效管理。其四權(quán)主要是集體土地所有權(quán)，以及建設(shè)用地使用權(quán)，加上對土地承包經(jīng)營權(quán)和房屋所有權(quán)等權(quán)利。

5 結(jié)語

綜上所述，本文對縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的平臺進行了詳細(xì)的設(shè)計，對不動產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容做了大量詳實的報告，并思考不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體實現(xiàn)路徑，字不動產(chǎn)登記平臺設(shè)計系統(tǒng)上，進行了建構(gòu)，并進行關(guān)鍵模型的應(yīng)用研究，不過在面對眾多因素的不確定性，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記上，還要照顧到系統(tǒng)的其他方面，并進行更好的完善和優(yōu)化。

參考文獻：

[1]楊永菊，馮德顯，喬旭寧.基于GIS的河南省縣域經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)[J]. 地域研究與開發(fā)，2007（03）：117-120.

篇（9）

在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因價格低廉環(huán)境優(yōu)美而“聞名”京城。都知道小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)沒保障，但還是有不少人“涉險”購買。“北漂”多年的朱飛2010年買了小產(chǎn)權(quán)房，他說，像他這一群體買小產(chǎn)權(quán)房的人多了，他附近幾個小區(qū)都住滿了，“政府不可能都拆吧”。

與朱飛的期待不同，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔(dān)心。在單位附近購買一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無法登記。“將來會不會被，或者要求補交土地出讓金差價？”

據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個區(qū)縣。

中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，購買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟實力相對較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉(zhuǎn)賣。據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示，1995年- 2010年全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

新條例不涉及小產(chǎn)權(quán)房

多位法律人士表示，根據(jù)我國現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說，不動產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因為小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因為要登記必須是合法的，小產(chǎn)權(quán)房不合法。

宮步坦說，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進行明確。

也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進行不動產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟研究所研究員程雪陽認(rèn)為，即使當(dāng)前不動產(chǎn)登記回避有“爭議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完“合法”不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。

可見，此次“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。

小產(chǎn)權(quán)房需分類治理

不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個非常龐大的市場，不能一拆了之。

篇（10）

（一）物權(quán)法出臺前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項重要制度。一般而言，不動產(chǎn)即土地及其定著物。不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。我國的不動產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動產(chǎn)登記制度對于規(guī)范不動產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書不統(tǒng)一等問題。二是不動產(chǎn)登記的法律效力不明確，認(rèn)為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動區(qū)分原則的基本法理，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責(zé)任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機構(gòu)錯誤登記的法律責(zé)任時缺乏法律依據(jù)。這些問題有待進一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及簡要評析

物權(quán)法規(guī)定國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機構(gòu)的行為；規(guī)定了不動產(chǎn)登記的效力排序問題，當(dāng)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，以后者為準(zhǔn)，除非后者被證明有錯誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動產(chǎn)變動規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責(zé)任制度，等等。概括起來，物權(quán)法對我國不動產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個方面：

（1）完善和發(fā)展了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的不同情況，對不動產(chǎn)物權(quán)變動作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。一是登記要件主義。即不動產(chǎn)物權(quán)的變動，需經(jīng)過依法登記才發(fā)生效力。這是不動產(chǎn)物權(quán)變動應(yīng)遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)的變動。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。即不動產(chǎn)物權(quán)變動依當(dāng)事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對于一些特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)，如國有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)沒有強行要求必須登記。

（2）健全了不動產(chǎn)登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等類型。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”這是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)而進行的登記。預(yù)告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。

二、物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動產(chǎn)物權(quán)變動、不動產(chǎn)登記等問題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對物權(quán)法實施帶來的機遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開拓進取，及時總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗，努力做到以下幾點：

1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強物權(quán)保護意識，更加注重保護當(dāng)事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對民事主體合法物權(quán)的保護力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細(xì)心謹(jǐn)慎，努力做到保護申請人的債權(quán)與保護被執(zhí)行人的不動產(chǎn)物權(quán)二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對侵害當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)的違法行為要依法予以處理。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定依法予以民事制裁；對于行政機關(guān)不依法履行職責(zé)或者錯誤登記損害當(dāng)事人合法權(quán)益的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，或要求其承擔(dān)行政賠償責(zé)任。當(dāng)然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，人民法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

2、執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，不能簡單地以不動產(chǎn)登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)是否存在共有關(guān)系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動產(chǎn)沒有登記而一推了之，要根據(jù)申請人的申請和提供的執(zhí)行線索，認(rèn)真調(diào)查并準(zhǔn)確界定不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，針對不動產(chǎn)的不同權(quán)屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內(nèi)靈活處理，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。

3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權(quán)法。物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的性質(zhì)、作用以及對執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權(quán)法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權(quán)法應(yīng)遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權(quán)法對以前民事法律規(guī)范有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定的補充和修改，正確理解新舊法律對不動產(chǎn)物權(quán)的不同規(guī)定，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，正確適用物權(quán)法，搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動產(chǎn)登記制度應(yīng)注意的幾個問題

1、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的處理問題

執(zhí)行實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對此人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟：向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；提起撤銷權(quán)訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過繼承、判決等合法途徑已經(jīng)取得了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進行物權(quán)變動登記。對此可以對該不動產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權(quán)并提出執(zhí)行異議的，從保護真實權(quán)利人的合法權(quán)益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實，應(yīng)及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

2、關(guān)于對不動產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對尚未在登記機關(guān)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[20__]5號）規(guī)定的一項執(zhí)行措施。物權(quán)法實施后，該項規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對不動產(chǎn)采取預(yù)查封措施應(yīng)當(dāng)注意以下兩點：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定。采取預(yù)查封措施，人民法院應(yīng)當(dāng)制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。在預(yù)查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預(yù)查封的財產(chǎn)，否則，該處分行為無效，有關(guān)部門也不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封，依次輪定。

3、關(guān)于同一不動產(chǎn)上的數(shù)個抵押權(quán)的實現(xiàn)順序問題

同一不動產(chǎn)上存在數(shù)個互相沖突的抵押權(quán)時，執(zhí)行中各抵押權(quán)的實現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權(quán)法》第199條、《擔(dān)保法》第54條第（1）項、《擔(dān)保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)順序應(yīng)當(dāng)是這樣的：登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，因為依據(jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，未登記的不動產(chǎn)抵押權(quán)根本未生效，乃普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)法原理，登記的抵押權(quán)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權(quán)人就不動產(chǎn)平均受償，債權(quán)人各自的剩余債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)，由抵押人分別償還。

篇（11）

中圖分類號：D923 文獻標(biāo)識碼：A

0前言

善意取得制度是民法上重要的物權(quán)制度，它保障了民事活動中交易第三人的安全，同樣由于市場發(fā)展的多樣化，專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓和許可也越來越多，但民法中并沒有把知識產(chǎn)權(quán)作為善意取得的對象，因此能否在專利權(quán)中引入善意取得制度引起學(xué)界較大的爭議。

1善意取得制度概述

善意取得是指無權(quán)處分人將動產(chǎn)或者不動產(chǎn)以合理的價格轉(zhuǎn)讓給善意第三人，并且己經(jīng)依法進行公示，善意第三人通常可以取得標(biāo)的物的所有權(quán)，原權(quán)利人不得請求該善意第三人返還原物。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。因此，善意取得制度的適用包括處分人為無權(quán)處分、受讓人為善意、交易行為并支付對價、進行了公示、適用于動產(chǎn)或不動產(chǎn)這五個要件。

2對專利權(quán)適用善意取得制度的問題及完善

知識產(chǎn)權(quán)作為民法的重要組成部分，專利權(quán)也因而具有適用善意取得制度的理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實可能性，但是由于專利權(quán)具有無形性，它和傳統(tǒng)物權(quán)有著天然的分野，在適用善意取得制度時也必須考慮到＠權(quán)自身的屬性。同時，由于我國目前對專利權(quán)轉(zhuǎn)讓和許可的規(guī)定不一致，專利審查機制存在缺陷，在適用善意取得制度時存在現(xiàn)實性的問題，需要針對專利權(quán)的特點加以完善。

2.1專利權(quán)適用善意取得制度存在的問題

（1）專利登記制度存在漏洞。正如前文所述我國對專利許可實行備案式登記，備案制度使得社會公眾并不知曉基于該專利權(quán)之上的發(fā)明創(chuàng)造的真正狀態(tài)，導(dǎo)致在現(xiàn)實生活中存在大量權(quán)利沖突，這種根本的不確定性將使專利權(quán)在一定范圍內(nèi)喪失權(quán)利的外觀，沒有適用善意取得制度的可能性。

（2）專利審查機制只是形式審查。從專利權(quán)的授權(quán)程序看，專利申請?zhí)峤缓螅瑢＠值膶彶閱T在審查過程中并不會對請求書中填寫的申請人作資格審查，導(dǎo)致真正權(quán)利人對于無申請權(quán)人提交的專利申請往往不知情。但是，善意取得制度適用的前提是具備良好的權(quán)利外觀，這是以公示公信原則為前提的，專利局對權(quán)利人不做實質(zhì)審查，往往缺乏一定的公信力。

2.2專利權(quán)適用善意取得制度的完善

（1）完善專利權(quán)登記制度。在民法上，合同登記主要審查合同當(dāng)事人主體是否適格、是否具備法律規(guī)定的特殊條件、合同內(nèi)容是否合法等。其具體目的在于保護交易安全以保護及當(dāng)事各方利益，方便公眾查閱，減少權(quán)利沖突。此外，登記的合同還具有證據(jù)效力，權(quán)利登記目的在于使有效合同履行所產(chǎn)生的權(quán)利得喪、變更情況進行公示。而知識產(chǎn)權(quán)的天然屬性和社會屬性決定了對其保護的條件是實行知識產(chǎn)權(quán)法定，知識產(chǎn)品的財產(chǎn)屬性需要法律賦予，所以其確權(quán)和變動同樣需要法定的、嚴(yán)格的登記程序。對于專利權(quán)來說，專利登記制度，尤其是專利許可的備案登記來說，我國相關(guān)法律對備案的法律效力沒有規(guī)定，專利許可合同備案與否并不影響合同效力，也不影響專利權(quán)的有效性和受到的保護。因此，專利權(quán)如果要完全適用善意取得制度，需要完善專利許可合同中的登記制度，即把登記作為專利許可合同權(quán)利變動公示的最佳選擇。

（2）健全專利審查機制。無權(quán)處分與善意受讓并存的一個重要前提是：公示應(yīng)具有高度的公信力，但公示偶爾也會發(fā)生錯誤。這就需要保證專利局對專利申請人、專利權(quán)處分人進行一定的實質(zhì)審查，即對他們進行資格審查，確保專利申請人、專利權(quán)處分人身份上的真實性，這是善意取得制度的公信力的要求，只有保持登記的高度一致性，適用善意取得制度才能充分保護真正權(quán)利人的利益，而不是濫用該制度，使真正權(quán)利人所享有的靜態(tài)物的所有權(quán)遭受無權(quán)處分人和受讓人交易活動的無端影響，這也違背善意取得制度適用的初衷，即維護動態(tài)的交易安全與靜態(tài)的物的所有權(quán)的平衡。同時，健全專利審查機制的另一個重要方面是提高專利審查人員的專業(yè)性，保護真正權(quán)利人的利益。在保證高度公示信賴基礎(chǔ)上，專利權(quán)登記出現(xiàn)瑕疵，為善意取得制度的適用提供了事實基礎(chǔ)。

3結(jié)語

專利權(quán)適用善意取得要件既要滿足傳統(tǒng)民法領(lǐng)域善意取得制度的一般性規(guī)則，又要符合知識產(chǎn)權(quán)的基本特征，唯有如此，專利權(quán)的善意取得制度才能保障權(quán)利人的合法利益，又能保障交易安全，維護社會公眾的利益。雖然目前沒有相關(guān)法律明文規(guī)定專利權(quán)適用善意取得制度的規(guī)定，但是在逐漸頻繁的商事活動中，對知識產(chǎn)權(quán)的交易的客觀需求必然要對這一制度作出更為明確的規(guī)定。

參考文獻

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