房地產開發和管理大全11篇

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第二條  凡在本省境內進行房地產開發經營以及買賣、租賃、抵押和以其它方式處理房地產的法人和自然人，必須遵守本辦法。

房地產開發經營是指，在依法獲得使用權的國有土地上進行房屋（包括其它地面建筑物）的建設，或按土地出讓合同規定進行投資，然后將其使用權轉讓、出租或抵押的行為。

第三條  房地產開發經營活動應遵守國家法律、法規的規定，依法納稅，不得損害社會公共利益。

城市規劃所確定的合理利用土地、空間布局、建設標準、基礎配套設施、公共設施和城市環境保護等要求，所有房地產開發經營企業都必須遵照執行。

第四條  房地產開發經營的行業管理由縣級以上政府的房地產或建設行政主管部門負責。

房地產開發經營中，涉及土地使用權轉讓、出租、抵押的由縣級以上政府的土地管理部門依法對其監督檢查和按規定辦理登記手續。

第二章  房地產開發企業的設立與經營

第五條  設立房地產開發企業必須具備下列條件：

（一）有企業名稱、法人代表、組織機構、組織章程和辦公地點；

（二）有與經營規模、經濟責任相適應的注冊資本或自有流動資金和專職技術、經營管理人員，能獨立承擔民事法律責任；

（三）中華人民共和國境外的法人和自然人，必須在本省境內已獲得（或預約）一定數量可用于房地產開發的國有土地使用權。

第六條  房地產開發企業設立的程序：

（一）國內房地產開發企業的設立由當地縣級以上政府建設主管部門審查后報請省建委審核批準。中外合資、合作和外商獨資的房地產開發項目建議書或投資報告由所在地縣級以上政府計劃與對外經貿主管部門審查后，報請省計委會同省經貿委審批，省建委、省土地局參與項目立項和可行性研究報告的會審；其合同或設立外資企業申請書、章程報省經貿委審批后頒發給企業批準證書。

（二）房地產開發企業憑政府審批機關頒發的批準文件，在30日內向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照，并在銀行開戶和到稅務機關辦理稅務登記后，方準從事房地產開發經營活動。

（三）新設立的房地產開發企業須向其所在地縣級以上建設主管部門申請資質審查，經審查合格的由省建委發給資質等級證書。

第七條  國內房地產開發企業在領取營業執照時，注冊資本或自有流動資金應不低于建設部頒發的《城市綜合開發公司資質等級標準》規定的相應等級開發企業的最低限額。

中外合資、合作和外商獨資的房地產開發企業注冊資本和到位時限，審批機關應依照國家規定，根據項目投資總額、建設時限等情況在企業批準證書中予以明確。開發企業應按企業批準證書規定的時限到位注冊資本。開發企業有續期房地產開發項目的，應比照上述規定相應地追加注冊資本。

注冊資本未全部到位的，不得把企業經營盈利部分用于追加注冊資本。

第八條  縣級以上工商行政管理部門負責對房地產開發企業的注冊資本到位情況依法進行檢查、監督。

第九條  房地產開發企業須向當地縣級以上政府的建設主管部門申請資質年檢，年檢辦法由省建委確定。

建設主管部門根據其自有資金、技術力量、年開發規模等方面實際達到的標準重新核定企業資質等級。

第十條  用于商業性房地產經營的土地必須通過國有土地使用權有償有期使用方式取得。

受政府委托，不以盈利為目的的房地產開發項目可以行政劃撥方式獲得土地使用權。但在未經批準并補交差價之前，不得轉讓、出租、抵押。

第十一條有償有期使用的土地，房地產開發企業可從政府的土地使用權一級出讓市場受讓取得；也可以在房地產交易市場依法接受他人轉讓取得。

第十二條所有房地產開發企業都必須按照土地出讓、轉讓合同中有關土地用途、規劃要求、環境保護的規定使用土地。如要改變合同規定的土地使用性質和規劃要求，必須事先向土地所在地縣級以上政府土地管理部門提出申請，由土地管理部門會同城市規劃部門審核批準后，補交出讓金，重新簽訂土地出讓合同。

第十三條國內房地產開企業項目的立項，經建設主管部門提出審核意見后，按審批權限由各級政府的計劃主管部門審批。

第十四條房地產開發企業預售房屋必須具備下列條件：

（一）已領有擬預售房屋用地的土地使用權證或用地許可證，地價款已付清；

（二）施工圖紙經審核批準并領有建設工程規劃許可證。

（三）工程施工進度和交付使用日期已經確定，基礎工程已完工。

第十五條房地產開發企業預售的房屋應按售房合同約定的時間提供給購房者使用，逾期提供的應承擔經濟賠償責任。

第十六條中外合資、合作、外商獨資的房地產開發企業，應按項目審批機關批準項目文件所確定的比例向境外銷售其所開發的房地產。

第十七條開發后的房地產轉讓時，須按規定繳納稅費。

第十八條房地產開發公司有下列原因之一的應宣告終止，并向工商行政管理部門辦理注銷登記：

（一）領取《營業執照》后，滿一年未開工建設的，或者中途停止經營活動滿一年的；

（二）領取《營業執照》后滿三個月未獲得資質等級證書或超過規定時限未申請資質年檢的；

（三）無法繼續經營而申請解散的；

（四）依法宣告破產的；

（五）被依法撤銷、取締的。

第三章  房地產市場的管理

第十九條房地產市場分三級管理。政府出讓國有土地使用權為一級市場；房地產開發企業依法銷售、出租其開發的房地產為二級市場；除上述以外的法人、自然人之間依法轉讓、租賃和抵押房地產為三級市場。

第二十條一級市場為政府壟斷，由政府的土地管理部門負責，建設、計劃、財政、城市規劃等主管部門根據各自的職能參與管理。

第二十一條  二級、三級市場由政府的房地產管理部門牽頭，土地、工商、物價、稅收等部門根據各自的職能參與管理和監督。

第二十二條  縣、市（區）設立房地產交易管理所（以下簡稱交易所），具體負責對二級、三級市場的日常管理工作。交易所歸口當地房地產管理部門領導。

同級政府的土地、工商、稅收、物價等管理部門在交易所內集中設立辦事機構，按照本部門的職能參與對房地產交易行為的監督與檢查，履行本部門的有關管理職責。

第二十三條  交易所的主要職責：

（一）運用行政、經濟和法律手段，對從事房地產交易的法人和自然人在交易合同監證、價格評估、質量等級鑒定、征收各種稅費，出具交易證明文件，以及調解糾紛等方面實行管理和服務；

（二）為供需雙方提供信息，以及進行有關房地產交易的法律咨詢。

第二十四條  房地產價格實行分類管理：

（一）受政府委托不以盈利為目的，以行政劃撥獲得土地使用權開發的房地產出售、出租價格，應報當地物價部門會同房地產管理部門審核；

（二）其余的房地產買賣、出租價格以國家指導下的市場調節定價為主。

第二十五條  開發企業將其開發的房地產推向二級市場出售、出租時，應在開始出售、出租前十天，將擬出售、出租房地產所處的地理位置、使用功能、數量、價格、開發現狀、交付使用的時間和有關合法證件等資料，送交所在地房地產管理部門備案。

房地產管理部門對開發企業送來擬出售、出租房地產的資料進行審核，對尚不具備本辦法規定的出售、出租條件的，房地產管理部門有權要求開發企業待條件具備后出售、出租，但須在接到資料后十日內將其意見以書面形式送達開發企業；在十日后沒有提出意見的，開發企業即可開始出售、出租其開發的房地產。

第二十六條  開發企業和購買者或承租者應簽訂買賣或租賃房地產的合同，并經當地房地產交易所監證后才能生效。合同應確定房地產處所的位置、數量、價格、付款方式、交付使用時間、違約責任等。

第二十七條  開發公司和用戶雙方應持房地產買賣或租賃合同、交易所開具的房地產轉移或租賃證明以及納稅憑證，分別到土地和房地產管理部門依法辦理土地使用權與房產所有權轉移或租賃登記手續。

第二十八條  符合下列條件之一的土地使用權可以進入三級市場轉讓、出租或抵押。

（一）土地使用權為國有土地使用權有償有期出讓，并按出讓合同規定進行投資的；

（二）依法接受他人轉讓的國有土地使用權的；

（三）劃撥的國有土地使用權經政府批準，補交出讓金，并由土地管理部門補辦出讓手續的。

土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上的建筑物、附著物也隨之轉讓、出租、抵押。

第二十九條  領有國有土地使用權證和房屋所有權證的城鎮房屋，可以進入三級市場轉讓、出租或抵押；但房屋占用的土地使用權為行政劃撥取得的，按照《福建省劃撥土地使用權管理辦法》的有關規定辦理。

房屋所有權發生轉移的，其占有的土地使用權也隨之轉移。

第三十條法人、自然人在三級市場轉讓、出租、抵押房地產可自行選擇對象，也可在政府指定的交易場所內公開掛牌來選擇對象。

第三十一條  實施房地產買賣、租賃、抵押時，當事人雙方應委托當地交易所對擬轉讓、出租、抵押的房地產進行價格、租金或抵押值的評估，并以評估值為基準，協商確定實際成交價格、租金或抵押值。

當事人雙方協商確定的房地產轉讓價格或出租租金低于評估價格或租金的，政府有優先購買或承租權。

第三十二條  參與房地產買賣、租賃、抵押的當事人雙方應簽訂房地產買賣、租賃、抵押合同，并經交易所監證后才能生效。

第三十三條  在三級市場轉讓、出租、抵押房地產的，雙方當事人應依法繳納稅費。繳納稅費時，業主報價比評估值低10％的，按評估值來計算應繳納的稅費，其它則按實際成交價來計算應繳納的稅費。

房地產贈與應按規定收取有關稅費，但贈與房地產給公益事業的除外。

第三十四條  房地產買賣、租賃、抵押成立后，當事人雙方應持雙方簽訂的合同，交易所開具的房地產買賣、租賃、抵押的證明和稅務機關開具的納稅憑證分別到土地管理部門和房產管理部門，依法辦理土地使用權與房產所有權的有關登記手續。

第四章  法律責任

第三十五條  中外合資、合作和外商獨資房地產開發企業領取營業執照后，注冊資本未按規定到位的，由工商管理部門給予警告；警告滿六個月注冊資本仍未按規定到位的，由工商行政管理機關吊銷營業執照。

第三十六條  房地產開發企業未按法律規定直接使用集體所有制土地、受讓行政劃撥土地進行房地產開發的，由當地政府無償收回土地（包括地上建筑物）；情節嚴重的由工商行政管理機關吊銷其營業執照。

第三十七條  房地產開發企業不按國有土地使用權出讓合同規定的用途、建筑密度、容積率等要求使用土地的，由城市規劃和土地管理部門責令其限期改正，逾期不改正的，由縣、市（區）人民政府處以罰款，直至無償收回土地。

第三十八條  未經交易所監證私下進行房地產買賣、出租、抵押的，政府的土地管理部門和房產管理部門不給予辦理土地使用權與房屋所有權的有關登記手續；受讓人、承租人和抵押權益不受法律保護；轉讓人、出租人和抵押人由工商行政管理部門視情況依法予以處罰。

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近幾年來，房地產市場持續升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產開發企業優勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發展，是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。在相同的區域環境中，除了開發適銷對路的產品外，最重要的是降低項目開發成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產開發企業的關注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發成本，提高投資效益?對房地產開發的造價進行有效地控制與管理是關鍵。

1.房地產開發全程造價的分類及其特點

目前，根據我國建設工程項目的建設程序，房地產項目從醞釀、規劃、建設到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規劃設計階段（項目規劃設計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結算階段。

在項目投資決策階段，開發商依據建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數據資料信息有時難以真實的反應實際情況。在項目規劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為四個小階段：第一，方案規劃階段，該期間開發商應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設計階段，開發商根據初步設計圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術設計階段（擴大初步設計階段，簡稱擴初），開發商應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算；第四，施工圖設計階段，開發商應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計概算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統。

2.房地產開發企業造價控制技術與方法

2.1 立項階段的造價控制措施

房地產市場是不完全競爭市場，房地產開發企業在對收入與造價分析時，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發項目可行性進行造價相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價控制也十分重要，把造價控制由事后控制做到事前控制。在造價估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在造價控制時能夠有的放矢。同樣一個項目，不同的企業因為其信用、融資能力的不同而造成造價與風險是不相同。因此要根據企業自身的特點和把控風險能力的不同，合理安排好風險與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

2.2 設計階段的造價控制措施

有資料表明，初步設計階段影響投資的可能性是75%～95%，技術設計影響投資的可能性是35%～75%，施工圖設計階段影響投資的可能性是25%～35%，而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經只有10%。由此看來，控制工程造價的關鍵在于設計階段。因此影響建設項目投資造價控制的主要階段是設計階段，設計階段是投資造價控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，認真做好設計階段投資控制對控制建設項目投資至關重要，是控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經濟的合理性。長期以來，建設單位普遍對建設項目的設計階段重視不夠，較少過問設計方案的經濟合理性，致使一些設計項目的設計質量不高。

2.3 基建階段的造價控制措施

按基建程序辦事，就是要遵循工程建設的客觀規律辦事，它是多年來基本建設正反兩方面經驗的科學總結。要合理安排開工順序和提高交用標準。積極引進市場機制和競爭機制，在承發包上實行招投標，是全面造價管理工作的重點。把競爭機制引入全面造價管理，在相對平等的條件下進行招標承包，擇優選擇工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。

3.結語

長期以來，人們習慣于把尋找開發項目、項目實施作為重點工作來抓，而把造價的控制與管理工作集中在竣工結算審核階段，畢竟是被動控制、事后控制。筆者認為，房地產開發企業應該將“開源”與“節流”并重，切實重視開發項目的造價控制與管理。在項目運作的各個階段施行全過程、全方位的造價控制，以利房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環，為企業實現效益最大化、獲得持續健康發展奠定堅實的基礎。

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中圖分類號： [F235.91] 文獻標識碼： A

引言

工程管理在房地產開發項目中占有很重要的地位。它是一個系統工程，同工程建設的各方面緊密相關，建筑工程管理的好壞在很大程度上取決項目實施的各個階段的措施.在房地產開發項目中工程建設的各個階段，只有運用合理的工程管理手段、管理的職能與科學的技術方法，才能在建筑市場競爭中占有一席之地，本文就工程項目管理目前所存在的主要問題及采取的措施作了簡要的闡述，以求達到房地產業的健康發展。

一、我國房地產業工程管理工作中存在的主要問題

目前建筑工程管理工作中存在很多有待解決的問題。這些問題主要體現在以下的幾個方面：

1.質量責任不明確，沒有有效的獎罰制度

工程管理中，沒有明確的確認工作人員的責任，質量與責任掛鉤不緊，當出現質量問題時，往往找不出其責任人，造成工作人員責任感的淡薄，從而直接影響到工程的總體質量。同時，還缺乏健全有效的獎罰制度，功而沒有獎，錯而沒有罰，造成工作人員積極性的降低，從而敷衍了事、潦草施工。只有加強考核，制定嚴明有效的獎罰制度，切實落實該賞的賞，該罰的罰，才能提高員工的積極性，確保工程質量。

2.規定的管理制度難以深入基層

近年，各級建筑有關部門都加強了對建筑行業的監督檢查力度，同時也出臺了一系列的建筑政策法規和管理文件來宏觀調控建筑行業的體制。但是，這些制定的工程管理制度難以深入，只存在于表面工作中，當工程管理制度文件下發到各單位以后，沒有運用到工程管理與施工建設中，而只是在應付上級檢查察的時候應付一下，沒有起到應有的作用。

3.在管理體制中沒有科學完善的管理部門機構與工作人員

為了節省開支，增加利潤效益，工程管理部門不是精簡機構，就是有機構而無工作人員形同虛設，沒有起到調節管理工程進度的作用。而且工作人員一人身兼數職或多人在同一工作崗位上的現象時有發生。

4.缺乏專業技術人員，不注重技術開發與科研成果的應用

缺乏項目管理軟件的高級管理人才，高素質的且能按照國際通行項目程序、管理模式、標準進行項目管理的人才尤其是缺乏，而且科技創新機制不健全。

5.質量監管核心與機制的不健全

施工工程質量監督與控制工作是建筑管理工作的一重要內容，該工作的實施需要施工、監理及質檢機構三方參與。三者由于利益出發點的不同，并且三者之間不存在隸屬關系，這就形成了沒有明確的監管工程質量的核心機構的局面，缺乏明確的質量監管部門，導致工程管理的混亂，從而為想要提高工程質量的安全增加了難度。

二、提高工程管理的措施

1、認真貫徹各項技術管理制度

貫徹好各項技術管理制度是搞好技術管理工作的核心，是科學地組織企業各項技術工作的保證。技術管理制度的主要內容有：(1)編制施工組織設計與施工場地總平面圖；(2)施工圖的熟悉、閱讀和會審制度；(3)工程技術變更聯系單管理制度；(4)施工圖技術交底制度；(5)材料及半成品試驗、檢驗制度；(6)施工質量管理制度；(7)工程質量檢驗與評定制度；(8)隱蔽工程的檢查和驗收制度；（9）工程結構的檢查、驗收與竣工驗收制度；（10）工程技術檔案與竣工圖管理制度。

施工的技術管理

在工程施工前，設計單位、建設單位及監理單位要嚴格審查施工設計圖紙，保證有配套的施工項目的設計圖紙說明和地質勘查資料，施工人員要熟悉施工的圖紙，充分的理解設計的意圖，并能夠把設計圖紙當中的內容準確無誤的應用到施工的現場當中去，同時還要掌握一些關鍵環節的專業技術。在施工階段，每一道的工序都要進行及時準確的技術交底，把有關的技術經驗反饋到下一步的施工工作中去，不斷的提高土建的專業施工水平，對于施工過程中的一些比較特殊的環節，容易出現安全隱患的部位以及一些特殊的建材進行施工時，對于所采用的新設備、新工藝更要嚴格的進行技術交底的工作，確保整個建筑工程施工進度和工程的質量。

3.制訂企業施工標準，逐步完善成套的技術

這就要求施工企業制訂企業的標準，它是落實規范標準的規定，是確保工程質量，提高投資效益的重要舉措，是施工規范標準體系改革的重要方面。工程技術標準分為國家標準、行業標準、地方標準和企業標準。他們之間的關系是國家標準最低，企業標準最高，嚴格執行企業自身制定的標準，才能保證國家標準的真正貫徹落實。企業標準有補充標準、產品標準、方法標準、工藝半成品標準、工作標準和生產經營活動中的管理標準等。通常施工企業制定的施工工藝標準都會選擇企業最優的特長或專業，結合本企業的管理水平和技術水平，制訂出該項的施工工藝或操作標準。

4.激勵、競爭、約束和監督四大機制的建立和完善

鼓勵技術工作人員進行施工的辦法就是給人才加薪，以促進技術人員的刻苦工作。對施工質量進行管理，對施工圖紙進行檢測，以確保準確的進行，并有利于提高競爭力。用相關的法律法規進行約束工人的施工狀況，不能出任何差錯。監督部門要嚴格按照制度進行監督，不對的地方直接指出來進行完善。

三、優化方案，提高工程管理質量

在工程管理過程中，房地產開發商的工程管理人員應根據工程實際，建議設計單位采取技術與經濟相結合的有效設計方案，對原有的設計進行優化。

某工程項目，設計單位依據《巖土工程詳細勘察報告書》對樁基礎進行設計時，在計算受力時，因不能準確判斷灰巖石埋深，對樁端持力無計算依據，設計考慮仍以摩擦為主，樁端持力為輔的計算方法。樁尖持力層為地質報告中的勃土層或灰巖層，預估單樁承載力極限值取值以勃土層以上各土層的摩阻力為主的計算約為1600kN，此時設計總樁數為510根，選用直徑為400mm的預應力管樁，有效樁長為27m-28m.

該工程經過試樁，在試驗過程中有意選擇近50%以上試驗樁端置于灰巖層上。檢測報告表明，當樁端置于灰巖層上時，試驗樁最大壓力為2OOOkN已大于預設靜壓樁機壓力，單樁試驗承載力為2200kN，也大于預設最大靜荷，且仍未出現極限沉降跡象，試驗樁長為28m.

針對上述情況，房地產開發商的工程管理人員為輔的計算方法。經計算，最終樁基設計為:樁長28m，單樁豎向極限承載力標準值為2200kN，樁端持力層為第6層一灰巖層，樁數減少到301根。

通過對設計的優化，經濟效益是明顯的，初步統計減少樁基施工量約5800m，節約投資約58萬元。工程完工后，經過多期的沉降觀測證明:房屋觀測點的最大沉降量為5.Omm，與規范比較，遠遠小于允許沉降量。

結語

雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術管理，培養技術人才，合理運用管理的職能與科學的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產行業的健康發展。

參考文獻：

[1]劉澤權.建筑工程管理的現狀研究[J].山西建筑,2009,(14).

[2]王文忠.建筑工程管理現狀和改進[J].消費導刊,2008,(15).

篇（4）

摘 要：隨著我國人民生活水平的不斷提升和建筑市場日益變化，我國的房地產行業存在著更大的機遇和挑戰，風險和競爭也不斷加大，使房地產財務管理存在著一定的問題。由于房地產行業具有投資周期長、不確定性強等特點，因此我們應深入了解房地產開發和經營過程中財務管理的特點，并探尋完善房地產財務管理體系的具體途徑。

關鍵詞 ：房地產；開發和經營；財務管理；構造

中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772-（2015）05-0039-01

收稿日期：2015-02-06

作者簡介：朱利亞（1974-)，女，河北贊皇人，本科，會計師。研究方向：財務管理。

隨著房地產行業的快速發展，越來越多的人開始重視房地產開發和經營的情況，與此同時，房地產企業的資金投入量變大，使得房地產企業具有很大的資金風險，如果不注重對房地產開發和經營過程的財務管理，就可能限制房地產企業的長遠發展。

一、房地產企業財務管理現狀

1.財務風險增加

隨著城市化進程的不斷加快，房地產行業獲得了很大的發展優勢，越來越多的房地產項目得到了開發和建設。但是與此同時，房地產企業的財務管理周期加長，使得房地產企業在開發和經營的過程中存在著很多不確定因素，使得房地產投資存在著很大的風險。為了能夠降低經營中的風險，房地產企業對財務管理人員也提出了更高的要求，希望他們可以以專業的角度來使風險得到分散和降低。

2.財務管理難度提高

由于房地產開發和經營呈現出復雜性，使得房地產企業的財務管理也呈現出復雜的關系，增加了財務管理的難度。一般情況下，房地產企業的財務管理不僅包括了開發企業、投資人、債權人、內部職工等，還包括的上級管理部門、勘察單位、設計單位等，房地產企業與這些單位都有著資金上的往來，使得房地產企業的財務管理難度加大。唯有正確處理好企業自身與各個單位的關系，才能夠更好地促進房地產企業的開發和經營工作順利進行。

二、完善財務管理系統，保障房地產企業經營活動

如今房地產企業的現狀是資金缺乏合理監管，籌集資金困難很多，流動資金緊缺，成本管理制度不夠完善造成房地產企業的生存狀況讓人擔憂。由于房地產開發和經營活動具有不確定性、復雜性、周期長等特性，給財務管理帶來了很大的困難，為了能夠更好地保障房地產開發和經營過程中的資金安全，降低財務管理中的風險，我們應積極完善財務管理系統，以促進我國房地產行業的穩定發展。

1.拓寬籌資渠道

由于房地產行業的特殊性，在開發的過程中需要大量的資金投入，使得財務人員具有很重的籌資任務。為了能夠保障資金來源和可靠性和資金的穩定性、快速性，應加強對多個籌資渠道的開發，使企業能夠具備多元化的籌資渠道，從而使資金能夠快速到位，完成籌資任務。首先，企業應發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，例如商業匯票、銀行承兌匯票等結算方式；其次，企業應積極尋找進入資本市場的最佳途徑，例如發行債券等方式進行籌資，最后，房地產企業可以實施并購、重組等措施，加大自身在市場中的份額，既能夠使企業更加壯大，也能夠成功籌集資金。

2.采用現代化財務管理制度

在新形勢下，企業如果想得到良好的發展，就需要采用現代化的管理制度，使企業的內部管理能夠符合時展的需求，才能夠更好地完善財務管理體系。并且，隨著時代的發展，企業內部的審計職能也向著多元化方向發展，不僅限于企業的核算，也向著評價與咨詢的方向擴展。隨著企業規模的不斷增大和內部管理層級增多，公司內部審計工作也逐步向著經營管理方向滲透，不僅局限于財務管理方面，還滲透在公司經營管理的各個方面中。

3.進行動態性財務管理

房地產企業的開發和經營不應只局限于一個項目中，而應從全局的角度來對多個項目工程進行分析，從而進行歸類總結。財務管理人員應從紛繁復雜的資料中對有用的信息進行提取，使投資者能夠進行科學的投資決策，并且，應在企業內部建立動態的管理模式，使整個房地產開發和經營的環節相互連接，使其能夠在財務管理人員的監督下進行，從而能夠保障房地產企業運行過程中的真實性和有效性。

三、結語

在新形勢的推動下，房地產企業的財務管理也應順應時代的發展，探索更多創新管理理念和方法，完善企業財務管理體系，從而使房地產企業的項目開發和企業內部經營活動能夠順利開展，使企業的資金風險降低。在本文中，我們對當前房地產企業財務管理的現狀進行了分析，并探索了完善房地產企業財務管理體系的具體措施，希望能夠與業內同仁共同努力、共同進步，為房地產行業的蓬勃、快速和長遠發展提供良好的保障。

參考文獻：

[1]許艷榮.新形勢下完善房地產企業財務管理體系的探討[J].中國外資,2011(14):93.

[2]周俊峰.我國房地產企業財務風險及其防范研究[D].湖南大學,2008.

[3]周彬彬.新形勢下完善房地產企業財務管理體系的探討[J].財經界,2010(2):122-123.

篇（5）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A

引言

隨著我國國民經濟水平的迅猛發展，推動我國房地產事業的規模不斷擴大，也加劇了房地產行業內部的競爭。因此，針對目前房地產開發項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發項目工程管理的質量。

一、當前房地產開發項目工程管理存在的主要問題

1、開發前期準備和調研工作不夠

當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進行技術、經濟方面的考量和論證，造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，使后期出現了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優化配置。

2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在進行開發時，對項目管理的理解不夠深入，照搬項目管理的模式，與預期目標出現了很大的偏離，如近年來出現的延遲交房，開發成本過高，管理費用居高不下等等，超出預期很多。

3、不夠重視施工許可規定，致使施工不能如期進行

房地產開發企業開發項目時，通常都希望工程盡快結束，實現經濟效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經過政府建設主管部門施工檢查與辦完相關手續之前就開始施工，容易在施工過程中被強制暫停，而施工單位會遭受罰款，房地產項目開發企業也會被實施經濟懲罰。

4、設計監理制度不夠規范

當前，設計單位和監理單位存在配合不緊密甚至脫節的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，變更圖紙比原設計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，使得工程進展變得緩慢。

5、造價預算出現嚴重偏差

一般的情況下，房地產項目的投資額度是在決策階段或者設計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現極大的偏差，比如開發商在設計階段不重視設計的合理性，導致在施工階段出現問題而對設計進行更改。這種更改往往引發連續性的一系列的變動而可能增加工程造價。

6、完工驗收與備案管理不夠嚴格

房地產開發單位對工程施工中分項驗收等主要環節管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而導致不能辦理相關的驗收手續，出現拖延交付等不良結果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環節與備案就更加重要，必須重視。

二、房地產開發工程項目管理難點的解決措施

1、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設;有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

2、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作

整合、招標或委托有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。

3、要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4、加強房地產開發工程項目中成本的控制

政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

5、工期的控制

工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。

6、安全的控制

房地產開發商和施工單位應該對地產開發的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

7、房地產施工質量管理

首先，積極使用先進的工藝技術，科學合理安排施工進度，科學調配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發生的技術問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數據要經有關人員復核后才能進行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質量信息反饋系統。設置專門機構作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質量動態信息給項目領導小組，便于領導小組對異常情況的數據信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執行工程部，及時調整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數據迅速反應、保證項目質量的信息網絡。現場質檢工作員要按時搜集班組相關質量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關的質量數據，為決策提供可靠依據。

最后對材料進場嚴格執行檢驗制度。根據材料計劃檢查材料的規格、名稱、型號、數量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質量關，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。

結束語

隨著房地產市場和建筑市場的進一步規范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。必須科學合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。

參考文獻

[1]曹懷.基于房地產開發項目工程管理措施分析探討.四川建材,2009,4.

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關鍵詞 房地產企業 財務管理 問題 對策

2012年政府把“堅定不移貫徹房地產市場調控政策”作為當年的主要任務，“限價”、“限購”、“限貸”政策繼續執行，房地產市場正式進入嚴冬，作為房地產開發企業管理核心的財務管理將面臨嚴峻考驗，房地產開發企業想生存和發展，就必須加強自身的財務管理，來應對挑戰，渡過難關。

一、房地產開發企業目前財務管理現狀和存在的主要問題

第一、資金周轉率下降，融資困難，財務風險加大。房地產開發企業普遍面臨資金短缺的窘境。一是因前期市場擴張過度，普遍面臨存貨高企，銷售緩慢，變現能力變差，資金周轉率降低；二是融資渠道單一，主要依靠銀行貸款，隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高，融資難度和成本加大；三是企業內資金管理分散，存在某些項目公司資金閑置，而另一些項目公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下，有效的資金管理體系尚未形成。

第二、財務管理“被動反映型”的現象較突出。財務停留在停留在記賬和編制財務報表等會計核算方面，出具的財務決算報告和財務報表適用于經營工作的事后評估，具有滯后性。很多企業日常管理忽視了財務管理的核心地位，在項目評價、前期策劃、招投標、合同簽訂、經營決策等重要經濟業務中往往沒有財務人員的參與，財務管理事前和事中的預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。

第三、內部控制薄弱，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不健全、不完善，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象；二是費用開支標準混亂，不規范，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理，隨意性大。

第四、成本管控工作線條較粗，管理責任不明確。缺乏成本的總體控制，無法掌握最新成本動態，財務成本控制的底線不明確，目標成本準確性差，成本控制效果不佳，實際成本和費用偏高。全員成本管理意識薄弱，整個開發過程缺少統籌成本管理，在項目發展、規劃設計、招標、簽約、銷售、物業管理等環節沒有及時進行財務成本的事前預測和事中控制，在項目完成階段財務成本核算顯得很被動。

二、房地產企業加強財務管理，提高財務管理效率的措施

（一）加強資金籌措，控制融資成本，加快項目資金流轉

面對嚴峻的經濟形勢，房地產開發企業要重視和運用“開源節流、現金為王”的財務策略，做好現金流向與現金流量的安排，以免發生資金鏈斷裂，引發財務危機。

一是資金的籌措管理方面，要加強企業的信用管理，拓展融資渠道。房地產企業可以嘗試股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道。成熟的企業可考慮引進境外機構參股，這將使企業國內融資受困的情況下，依然有騰挪空間。

二是加速項目資金周轉，應盡快處理掉“拖拉工程”，改變過去單純的成本加利潤式或與同區域項目類比的定價方法，更多考慮市場需求的現實狀況，將產品定位于自住購房者，滿足剛需市場。對于個別拿地成本處于高位的項目，應及時認虧，積極實行以價換量、組合優惠的方式，縮短項目銷售周期，用單個項目虧損或項目轉讓的代價來換回整個企業資金鏈的安全。

三是加強企業現金管理，一是做好現金流量預算，測算合理的現金流量循環周期，使企業現金流量保持平衡，二是做好現金收支的動態監控，按月編制資金收支預算，明確責任，三是合理使用企業信用，盡可能使應收款項與應付款項的期限保持一致，防止企業過度預支資金。

四是認真研究當前房地產市場，審慎項目投資決策。房地產企業在進行投資選擇和評估時不僅要關注銷售額的增長問題，更重要的是注重現金流問題。把握好項目開發節奏，在項目定位、戶型上下功夫，調整好開發項目類型和產品結構，謹慎布局，有效使用資金。

（二）完善財務管理系統，提高財務管控能力

一是房地產企業首先應當統一會計核算制度，統一科學設置會計科目、制訂核算程序和規則，構建核算管理體系，以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎，便于數據的對比、分析和考核。

二是建立資金管理中心，對項目資金進行統一集中管理，利用各項目公司的閑置資金進行內部調劑使用，可以使房地產企業相當于獲得無息貸款，提高了資金的整體使用效益。

三是要建立管理會計系統,通過設立成本中心和利潤中心，建立管理會計報告體系，通過財務管理報告向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持，強化考核和監督機制。

四是加強財務制度建設，完善內部審計。房地產企業應當遵循針對性、操作性和強制性原則設立專門的財務管理機構，制定相應的財務管理制度，實行財務管理的規范化和制度化。逐步展開財務收支審計、經濟效益審計、管理審計、內部控制評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等內部審計工作。要善于發現問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業的財務管理水平。

（三）組織內部授權管理，實施財務控制

規范企業法人治理結構，在人員配置過程中，應當遵循不相容職務相分離的原則，加強各經濟職位的業務牽制與監督。建立和完善明確的業務授權制度,平衡各級管理人員的權力與責任,做到責權對等，明確規定各項公司業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。

（四）強化成本管理控制

推行全員成本管理體系，抓住項目開發關鍵環節進行成本優化及有效控制。一是可行性方案的選定和投資估算的定位，通過控制項目獲取成本，對地塊獲取成本進行準確分析，嚴格控制項目風險；二是重視規劃設計工作，加強方案優化力度，在規劃設計階段引入成本控制和成本優化機制。通過設計方案招投標、限額設計、圖紙會審等來加強設計造價控制，根據項目定位和目標成本準確把握規劃設計方案；三是做好供方管理，通過競爭性招標和集中采購控制采購成本，做好工程合同的簽訂與執行，工程進度和設計變更簽證，嚴格材料、設備的定價和采購，控制工程款的撥付；四是做好工程結算，重點防止重復計算及收費，落實設計變更及簽證，核實工程量，審定取費程序和單價套用；五是嚴控工程交付和運營維護費用，降低營銷及管理費用；六是做好財務費用及稅務支出籌劃。

（五）推行全面預算管理

房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上應建立以項目預算、資金預算為基礎的企業預算管理模式。項目預算是以開發項目作為預算對象,將發生的項目前期可行性研究、規劃設計、報建審批、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃、稅金計劃等內容進行的整體預算。資金預算由開發企業在對各責任中心的年度資金需求和收支計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作制定形成。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,根據企業開發流程和開發計劃編制、匯總和完善本責任中心的項目預算及資金預算。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。

參考資料：

篇（7）

二、建立規范的房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構，設立審批和資質審查制度。一般按如下程序進行：

（一）由企業主管部門或股東向建委或房地產管理局提出申請；

（二）經建委或房地產管理局批準后，持批文到工商行政管理部門辦理公司（機構）名稱核準手續；

（三）經工商行政管理部門核準名稱后，持核準名稱文件到建委或房地產管理局申請資質審查；

（四）經審查合格發給資質證書，持資質證書到工商行政管理部門辦理工商登記等手續。

三、考慮到我省已有房地產開發公司的開發能力已遠遠超過房地產開發經營市場的實際需要，今后一段時期，除確實資金雄厚和承擔政府指定的開發項目外，不宜再批準設立新的房地產開發公司。已有的房地產開發公司，要加快建立現代企業制度的步伐，向股份制和有限責任公司過渡。并積極引導和鼓勵有實力的房地產開發公司兼并、收購中小型開發公司，培育和發展一批大型房地產集團企業，在我省房地產開發經營和住宅小區開發建設中起主導和骨干作用。

一個部門或企業原已設立有多家房地產開發公司的，在深化企業改革中，要積極創造條件，組建大型集團企業，形成資金、人才和管理優勢。

對設立后多年沒有開發業績的開發公司，要取消其房地產開發經營資格，以后需要開展此項業務再重新申請。

四、設立物業管理公司，一般要有比較明確的可管物業，并不少于5萬平方米。達不到要求的，市、縣建委或房地產管理局要做說服工作，盡可能動員開發建設單位將其移交給已有的專業化物業管理公司管理。一個開發公司，其開發經營的物業超過5萬平方米的，原則上也只準許設立一家物業管理公司，促使其形成規模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。

五、房地產中介服務機構，在房地產市場發展較快，房地產交易活動比較活躍的市、縣，可發展快一些。但也要充分考慮市場的需要和實際容量，避免出現失控和造成惡性競爭。一些部門申請設立房地產中介服務機構，容易造成壟斷性經營（服務）的，應予限制。同時，為促進房地產中介服務機構加快向專業化、社會化方向發展，一個部門或企業一般不宜申請設立兩個以上（含兩個）業務相同的房地產中介服務機構。

房地產開發公司設立的機構只銷售自己開發經營的商品房的，不需要申請房地產資格。

六、各級建委和房地產管理局對物業管理崗位人員、房地產估價員和經紀員的培訓和考試發證工作，也要從各地實際需要出發，基本滿足市場需要后可暫停一段時間，把培訓的重點放在已有專業人員的提高上來。通過對各類房地產專業人員培訓的控制，達到調控物業管理公司和房地產中介服務機構保持適度發展的目的。

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中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產項目開發的風險在于開發商在項目開發后的結果與預期收益的差別，目前在新時期市場經濟條件下，我國房地產開發企業面臨的風險有很多種，而如何做好風險防范，對于一個企業的生存發展來說十分重要，以下將展開詳細探討。

一、房地產開發存在的風險類型和風險產生的原因

1.環境風險。環境因素的影響包括自然災害，政策的不穩定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產項目造成破壞，使得投資商必須承受經濟損失。同時因為國家的國民經濟的調控和相應的政治經濟政策法律調整會給房地產投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術風險。科學技術的進步、建設材料、技術結構的變動給房地產項目投資帶來的投資風險為技術風險。例如科學技術的進步導致建筑材料、施工技術、建筑風格在不斷的更新換代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環境調查和預測的風險、技術設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關鍵性作用。產生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規模大；（3）開發周期長；（4）經濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產位置的固定性，地區經濟水平的限制作用，導致經濟對房產的消費起到制約作用，開發周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產項目帶來了風險。

二、房地產開發風險應對措施

1.風險回避。風險回避主要是在房地產開發的過程中，管理者必須對風險以及可能損失做出一個初步的估計和權衡，也就是風險發生的可能性。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。

2.風險控制。風險控制指的是管理者采用積極的策略減少風險發生的概率，盡量將風險和損失降到最小。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產生后遺癥。建議在處理房地產開發過程中的各種風險時，要優先采用風險控制措施。

3.風險轉移。風險轉移是開發商通過一定的措施和安排將風險轉移給另一方，減少企業的損失。與風險回避不同，風險轉移是將責任或者風險轉嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發；風險轉移與風險控制也有不同，風險轉移是將風險直接轉移出去，風險控制是自身調節風險因素。

4.風險自留。風險自留指的是房地產開發商將一些難以避免或者最終不能控制的風險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風險能夠為企業帶來較大的利益。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發商對損失的發生存在僥幸心理或對損失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。

5.風險利用。風險利用是在開發項目的過程中通過利用風險來為企業贏取利益的方式。一般是開發商利用現實存在的風險，通過風險管理技術化險為利。

三、房地產開發風險管理應注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產開發者通過科學的評級分析，明確房地產項目的具體風險系數，它是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。

2.選擇最佳開發區位。選擇最佳的開發區為對于房地產企業來說有著至關重要的作用，它關系到房地產項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。

3.推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設。房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

4.建立具有職業化的管理體系。房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

四、結束語

總之，房地產開發的過程中會遇到環境、技術、管理、決策等各個方面的風險，可以說風險存在于房地產運作的每個階段，只要我們對可能發生的潛在的危險事先預備，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，就能保證我國房地產企業的穩定發展。

參考文獻：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產風險防范對策[J].科技創業月刊，2009，05：50+52.

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合約管理是房地產開發企業項目管理的重要組成部分，項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合約的履行來實現的。房地產開發企業針對具體的項目、項目實施的各個環節和全過程進行有效的合約管理，有助于實現企業的目標，控制成本，獲得良好的收益。目前我國房地產企業在項目開發過程中普遍存在著履約意識不強、項目合約管理水平不高、管理機制不健全的現象，提高房地產開發企業建設項目合約管理水平是十分必要的。

一、合約管理的重要性

合約管理在房地產開發企業中有著特殊的地位和作用，國外許多房地產開發企業、工程項目管理公司和工程承包企業都十分重視合約管理工作。

1、合約確定工程項目的成本、工期和質量、功能等目標，規定著合約雙方責權利關系，所以合約管理必然是工程項目管理的核心。

2、房地產市場競爭日趨激烈的情況下，企業之間比拼不單單只是設計、品牌以及物業服務等，作為一個企業來講最重要的還是利潤，因此，對于房地產開發企業來說，做好成本管理至關重要，而與成本控制密切相關的，就是合約管理。

3、合約管理貫穿項目的全過程且復雜。工程項目建設要經歷項目立項、可行性研究、勘察設計、招投標、工程施工和運營等階段，各個階段都會有不同的企業參與其中，形成各式各樣的經濟關系。而合約正是維系這種關系的紐帶，所以房地產開發企業項目管理的過程在本質上是一系列合約簽訂和履行的過程，項目管理的過程是以合約管理為中心的過程。

4、合約管理在房地產開發項目管理中是最核心、最重要的，尤其在合約的簽訂過程中，必須謹慎，因為合約一旦簽訂，出錯之后將會付出巨大的代價，在合約的履行過程中也必須嚴格按照合約規定實行，使合約管理和工程管理有效結合。

二、如何加強房地產開發企業的合約管理

加強房地產開發企業的合約管理，需要從“三個到位”入手，做好全過程的合約管理。“三個到位”即組織到位，制度到位，工作到位。組織到位就是建立起規范的合約管理機構、配備稱職的合約管理人員。制度到位就是建立和完善合約管理相關制度，規范管理行為，從制度上保障合約風險降低到最低限度。工作到位就是在人員到位和制度到位的前提下，抓好合約過程中各個環節的具體工作。全過程的合約管理，就是說房地產開發企業對合約策劃階段、招標階段、合約實施階段、合約收尾階段等過程進行管理控制，不僅要重視合約履行階段的管理，也要重視合約形成和收尾階段的管理。

1、合約管理組織體系

房地產開發企業必須結合實際建立完善合約管理的組織機構，逐步建立公司、分公司、項目部各層次的合約管理機構，形成合約管理的網絡組織，配置專業的合約管理人員，負責合約管理的各項工作。針對合約管理人員，需要定期不定期地對其進行培訓，包括建筑、法律、管理等專業知識，提高相關專業知識水平。

2、合約管理制度

建立制度的目的是為了維護一種秩序，使企業形成良好的運行機制。健全的制度是約束組織和組織中個行為的依據，是管理工作績效的保障。在合約管理過程中的每個環節，建立和健全具體的、可操作的、嚴格的、行之有效的規章制度，通過制度來規范、協調各方的工作，從而使合約管理的有關各方做到分工明確、職責清晰。這些管理制度主要包括：招標管理制度、合約審查批準制度、簽證管理制度、付款管理制度、變更管理制度、合約考核制度、合約統計及歸檔制度等。

3、合約策劃

在招標工作開始前，房地產開發企業應根據本項目的規模、工程特點和施工進度計劃的要求，編制合約管理策劃報告，對合約管理進行總體的把握。合約管理策劃內容包括合約管理架構、招標計劃、時間節點控制、工程量清單編制原則、工程價款支付方式、成本控制計劃以及合約實施階段的不利因素和應對措施等。

4、合約訂立

合約的訂立階段也就是招投標階段，它對合約的整個過程起著決定性的作用，必須得到充分的重視。在這個階段，房地產開發企業掌握著主動權，應該充分把握這一權力，訂立一個對自己有利的合約。首先抓好招標文件的編制，尤其是工程量清單的編制和對工程工期技術等方面的要求，其次要對投標單位進行詳細的資格審查，選擇有能力的承包商，再次在評標過程中，不能單一的選擇最低價中標，要綜合考慮各個投標單位的報價以及施工技術等，最后在合約談判階段有意識地研究合約條款中存在的不確定因素，嚴格審查合約中的特殊條款，最大程度預測和消除施工過程中可能發生的對業主不利的索賠因素。

5、合約履行

合約履行過程就是在合約簽訂之后，整個工程施工階段，一直到竣工驗收為止，要使合約順利實施，必須重視合約履行階段的管理。首先，合約管理部門要向工程項目部門要做好合約交底，詳細分析合約內容，落實合約責任，預防合約執行過程中可能出現的索賠事件。其次，合約履行階段要做好工程簽證的管理、變更及變更價款的處理、付款的處理和索賠的管理等，形成固定的工作規范和程序。

6、合約評估

合約評估主要是在合約收尾階段進行的，是合約管理的總結階段，往往不為人所重視，其實合約后評估工作是件很重要的工作，是對合約好壞、管理得失的評估，可為下一工程項目管理提供可借鑒的經驗。合約后評估工作主要是總結合約執行情況，對合約管理好的經驗加以總結推廣，對過時、不符合現行法律法規，以及不嚴謹、容易被對方索賠的條款要加以改正。

參考文獻：

[1]成虎:建設工程合同管理與索賠（第四版）[M].南京:東南大學出版社,2008

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對于房地產開發業，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商，也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目，對房地業的發展功不可沒。但同時，聯合開發引發的糾紛也不在少數，且糾紛一旦發生，往往標的數額巨大，案情錯綜復雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯合開發的性質，如何確保聯合開發行為的合法有效，如何從法律角度預防糾紛的發生等問題，就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現呈現給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：

所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。

實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關系復雜。

聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。

根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。

（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。

（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。

筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。

二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。

聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：

（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。

（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。

（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。

篇（11）

引言

建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同，其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議[1]。現階段我國房地產開發企業在項目開發過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的問題，加強房地產開發企業建設項目合同管理水平迫在眉睫。

1.房地產開發企業建設項目合同管理的意義

1.1決定著項目的計劃與實施

房地產開發企業建設項目合同管理重要作用于對建設項目任務的分配，對建設項目一系列問題展開明確的規定，對建設項目所相關的設施設備、生產材料運輸供應，不同建設項目設計、施工分工協作關系，建設項目相關人員的行為進行協調統一，對建設項目相關人員不同內容的工作分配情況、經濟債權關系進行合理安排；房地產開發企業建設項目合同屬于房地產開發企業建設項目承接和委托的重要法律依據，房地產開發企業建設項目合同管理不僅能夠有效調節建設項目相關參與者相互間經濟從屬關系，還能夠為建設項目相關參與者相互最高行為準則、調解相互爭執提供有利依據[2]。

1.2是項目管理工作中的核心

房地產開發企業建設項目所涉及的周期長、內容繁多、面廣泛，房地產開發企業建設項目合同涵蓋的范圍寬、層面復雜、金額龐大，經房地產開發企業建設項目合同管理，對建設項目任務進行有效落實，將建設項目計劃工期、經濟成本以及質量任務進行和諧統一[3]。從房地產開發企業建設項目管理制度化內容出發，對建設項目合同管理進行嚴格規范，嚴格規范項目設計、項目施工以及項目運營，經科學合理的合同管理，積極促進房地產開發企業建設項目如期、保質保量的完成。

2.房地產開發企業建設項目各階段合同管理

2.1項目招投標階段

2.1.1分析合同合法性

在房地產開發企業建設項目招投標階段，務必要確保合同簽訂與實施是在合同有根據的法律基礎范圍之內，若合同沒有法律根據則會造成合同一定程度的無效，為合同簽訂雙方形成不可估量的損失，由此可見分析合同合法性是十分重要的一項工作。就分析合同合法性可從三個不同角度展開：①分析發包人的相關資格，即對發包人所具備的相關民事行為能力、民事權利能力等進行明確確認；②分析建設項目合法性，即對建設項目所擁有招投標、簽訂以及實施合同的所有條件，包括一系列批準文書、許可證及滿足法定招投標流程等，進行明確確認；③分析合同內容合法性；即對合同內容是否有法律依據，包括是否符合勞保護法、環境保護法等，進行明確確認。

2.1.2分析合同完備性

受房地產開發企業建設項目涉及內容復雜、周期冗長及未知因素繁多等影響，勢必會給合同的實施造成一定的風險，因此在項目招投標階段對合同完備性進行有效分析自然是不可或缺的。就合同完備性的分析，第一步應當分析合同文件的完備性，包括分析建設項目專業技術、建設項目環境等文件完備與否；第二步應當分析合同條款的完備性，針對為選取合同示范文本的合同條款分析，可通過選取相關合同示范文本作為參考，就實際使用合同進行逐一比對，找出合同潛在不完備的地方。

2.1.3明確合同雙方權益與職責

房地產開發企業建設項目招投標階段合同管理，應當明確合同雙方權益與職責，確保權益與職責的全面平衡性。合同管理過程中，若合同在先規定業主擁有某方面的特權，此時應當分析了解此類特權的使用會給承包商造成何種影響，此類特權應不應當得到一定的制約，針對業主就特權不正當使用情況下應當如何處理等；若合同在先規定承包商需要履行相關職責，此時應當分析了解履行這些職責存在何種條件前提，若這些條件前提需要得到業主的配合方能夠實現，則需要將其作為一項職責明確規定于合同中以展開共同制約；應當盡最大限度清晰明確的界定業主、承包商雙方權益與職責，同時要重視對權益與職責范圍的限定，業主、承包商需要特別注意合同中保障自身權益的保護條條款款。

2.1.4分析合同條款關系

合同條款所界定的合同事件問題具有各種建設項目技術相互依賴、建設項目開展流程以及權益與職責平衡和制約等邏輯關系，即促使合同條款方方面面存在一定的內在關聯性，相互結合成一個有機的系統，由此可見，分析合同條款關系是房地產開發企業建設項目各階段合同管理中十分重要的工作內容。分析合同條款關系，首先應當對建設項目工作范圍、進度計劃、建設項目質量、建設項目款項以及支付問題的方面展開計劃，然后在開展全面分析與實施工作，經對分析的結果展開控制，經對尋找出的相關問題展開解決，最后對合同文件展開持續地完善。

2.2項目建設階段

2.2.1合同對象選擇

第一步，結合我國現行的相關法律法規，在符合房地產開發企業自身需求的前提下，對合同對象展開選擇。房地產開發企業在項目建設過程中，通常選取的發包方式包括根據國家定額整體發包方式、定額發包并由甲方給予相關材料的方式、同建筑企業協同采取勞務+機械部分材料的發包方式等[3]。為了實現對項目建設成本的有利控制，當前一些房地產開發企業通常選用定額發包并由甲方給予相關材料的方式、同建筑企業協同采取勞務+機械部分材料的發包方式。由于這兩種發包方式存在相互推諉責任、責任分工不明確的潛在隱患，往往會導致項目建設后期出現管理困難、管理風險的局面，一定程度上提升了房地產開發企業的責任及風險；尤其是最后一種發包方式，事實承包商在結束自身項目建設任務后別撒腿走人，對項目后期質量、維修不進行一定的承擔，而由房地產開發企業對全部項目建設風險進行承擔[4]。

2.2.2合同洽商簽訂

合同的履行與實現是一個需要耗費很長時間的過程，在這個長周期內的各類影響因素，包括市場供求關系、設備材料價格及勞動工資等，均有著不確定性，無不對合同最終的順利履行與實現造成一定程度的影響。雙方通過對自身風險因素、利益因素進行評估，取得共識后簽訂合同，合同的簽訂不僅要明確規定雙方達成的標的物、合同額、價格、工期等常規要素，還要明確規定雙方為完成合同任務而務必傾心付出的職責范圍；防止由于雙方職責模糊，當合同出現難以根據約定有效履行與實現時，形成追究責任無果的情況[5]。

2.2.3合同文本制作

房地產開發企業建設項目項目建設階段合同文本制作可從三方面可能存在合同風險內容出發，風險一：對合同協議相關頁碼進行替換，以達到對合同條款變更的目的。為了防止一些不守承諾的承包對合同內容進行惡意變更，應當對合同文本進行改騎縫章、標注明確頁碼處理。風險二：針對合同條款手寫內容、文字間隙做惡意變更[6]。一些不良合同簽訂方為了謀求自身利益，對合同條款文字間隙大做文章，變換合同真實涵義；不良合同簽訂方還會針對合同出現手術方式進行做手腳，在合同中擅自增添對自身有利的條款。③風險三：合同簽訂對象疏忽對待。一些合同簽訂方為了快速簽訂合同，對合同中潛在紕漏不予以重視，讓擁有合同簽訂權的人員代替簽訂合同，造成不良后果。因此合同的簽訂必須是雙方企業法人代表或者授權委托人。

2.3項目銷售階段

2.3.1銷售合同內容分歧銷售合同內容分歧常見之處包括裝修內容分歧、房屋實際面積分歧等，這些分歧一定程度給房地產開發企業造成風險，為了防止這些風險形成，以相互負責為原則，于簽訂房屋銷售合同過程中，相互做好權利、義務約定工作，約定好合同中不明確的相關內容[7]。

2.3.2球銷售政策

一些房地產開發企業為了獲取眼前利益，針對國家實行的法律法規推行打球銷售政策。

2.4項目使用階段

項目建設完畢達到入住條件，業主入住后，在對房屋進行裝修時往往會根據自身喜好對房屋整體架構進行大肆修改，對房屋正常安全使用造成不良影響。由此可見，在項目使用階段要提升對合同文書的風險管理的重視程度，以將各流程可能產生的風險消滅在萌芽狀態下。

3.結束語

總而言之，在房地產開發各個階段總是會存在相應的合同風險，合同風險屬于房地產開發各階段的一個系統性風險，但經科學合理的房地產開發企業建設項目各階段合同管理，這一風險是能夠被控制的。提升對房地產開發企業建設項目各階段合同管理關注度、重視度，積極促進房地產開發企業各階段的規范、完善、效率，促進開發企業、承包商及業務相互關系的和諧、融洽。（作者單位：天津京鐵房地產開發公司）

參考文獻：

[1] 徐鳳廷. 房地產企業加強合同管理的策略分析[J].中國高新技術企業，2014，（09）：154-155.

[2] 楊皖蘇，朱遠，吳坤靈. 新形勢下合肥市中小房地產企業發展對策研究[J].工程管理學報，2010，（04）：212-213.

[3] 汪越成，司靜波. 我國房地產項目質量管理存在的問題及對策研究[J].黑龍江科技信息，2008，（03）：167-168.

[4] Iyer K C，Sagheer M. Hierarchical Structuring of PPP Risks Using Interpretative Structural Modeling[J].Journal of Construction Engineering And Management，2010，136（02）：151-159.