買賣合同的法律特征大全11篇

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篇（1）

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。

房屋買賣協(xié)議書

甲方（賣方）

身份證號(hào)碼： 電話：

乙方（買方）

身份證號(hào)碼： 電話：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議條款：

一、甲方自愿將坐落在_________市________區(qū)__________________________樓房出賣給乙方。

二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣（大寫）_________________________________， 即人民幣（小寫） ______________________.

三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民幣（大寫）_________________________，即人民幣（小寫）_____________.

四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民幣（大寫）____________________________，即人民幣（小寫）_____________.

五、經(jīng)甲乙雙方同意，甲方于________年____月____日將該樓房購(gòu)房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時(shí)將剩余款項(xiàng)一并付給乙方（乙方在付款時(shí)，為確保在以后的房產(chǎn)過(guò)戶順利，將暫時(shí)暫扣購(gòu)房款人民幣（大寫）________________，即人民幣（小寫）____________，待該樓房的房產(chǎn)證順利過(guò)戶給乙方時(shí)，乙方再把此款項(xiàng)付給甲方）

六、甲方保證該房，！產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）甲方保證在該樓過(guò)戶時(shí)積極提供協(xié)助，若因甲方原因造成產(chǎn)權(quán)不能過(guò)戶的，產(chǎn)生的一切費(fèi)用及法律后果由甲方承擔(dān)。

七、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)在____________________________將該房產(chǎn)交付乙方。屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用，無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。

八、經(jīng)雙方確認(rèn)，_____________________________乙方把剩余購(gòu)房款一次性付給甲方時(shí)，甲方屆時(shí)應(yīng)將該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購(gòu)樓的售樓合同及購(gòu)樓收據(jù)全部一并交給乙方。交付該房產(chǎn)時(shí) 甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件。

九、雙方違約責(zé)任如下：甲方如違反本協(xié)議，則雙倍返還乙方所付購(gòu)樓房款項(xiàng)。乙方如違反本協(xié)議，返還乙方所付購(gòu)樓房款項(xiàng)，則甲方不予退還購(gòu)樓房訂金。

十、附加條款：____________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________

甲方（賣方）

身份證號(hào)： 電話：

住址：

乙方（買方）

身份證號(hào)： 電話：

住址：

篇（2）

關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)書；商品房預(yù)售合同；商品房買賣合同 

        1  商品房買賣中的合同

        1.1 商品房認(rèn)購(gòu)書的基本內(nèi)容

        1.1.1 商品房認(rèn)購(gòu)書的概念  在商品房買賣過(guò)程當(dāng)中，開發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，作為買賣合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來(lái)訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。

        1.1.2 商品房認(rèn)購(gòu)書的特征  商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買賣合同作約定。

        1.1.3 商品房認(rèn)購(gòu)書的法律規(guī)定  最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”[2]該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

        1.2 商品房預(yù)售合同

        1.2.1 商品房預(yù)售合同含義  商品房預(yù)售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。[3]

        1.2.2 商品房預(yù)售合同特征  商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買賣合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買賣的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。

        1.2.3 商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定  在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專門的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”[4]

        1.3 商品房買賣合同

        1.3.1 商品房買賣合同  《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”[5]商品房買賣合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

        1.3.2 商品房買賣合同的法律規(guī)定  買賣合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類，所以商品房買賣合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買受人一項(xiàng)特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。

        2  商品房買賣中的合同之間的關(guān)系

篇（3）

將來(lái)物，是相對(duì)于現(xiàn)在物而言的，在德國(guó)民法中，它被稱為“將來(lái)財(cái)產(chǎn)”。它是指“現(xiàn)時(shí)不存在，將來(lái)才能存在的物，有時(shí)也指事實(shí)上已存在，不過(guò)訂約時(shí)還不屬于當(dāng)事人所有的物。”就大陸法系國(guó)家而言，立法明確規(guī)定買賣標(biāo)的物的，當(dāng)以日本和俄羅斯為代表。如日本民法典第506條就規(guī)定：“以他人權(quán)利為買賣標(biāo)的時(shí)，出賣人負(fù)有取得該權(quán)利并轉(zhuǎn)移于買受人的義務(wù)。”日本的學(xué)者和判例也都認(rèn)為，以他人權(quán)利為標(biāo)的之買賣有效。俄羅斯聯(lián)邦民法典第455條則明確規(guī)定：“買賣合同可對(duì)賣方現(xiàn)有的商品簽訂，也可以對(duì)賣方將來(lái)制造或?qū)?lái)取得的商品簽訂。”就英美法國(guó)家而言，在立法和判例中也大都承認(rèn)將來(lái)物可以成為買賣標(biāo)的物。如1979年頒布的英國(guó)貨物買賣法中就將“貨物”的定義擴(kuò)展到正在制造中和賣方在買賣合同訂立后將占有的物之上。而美國(guó)統(tǒng)一商法典第2―05條也將貨物分為現(xiàn)貨和期貨兩種，規(guī)定：“不是現(xiàn)實(shí)存在并已特定化的貨物稱為期貨。對(duì)期貨或期貨中任何權(quán)益作出的現(xiàn)售，效力上相當(dāng)于銷售合同”。不僅如此，將來(lái)物為買賣標(biāo)的的觀點(diǎn)已為有關(guān)的國(guó)際公約所接受。如（聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約）第3條第1款規(guī)定：“供應(yīng)尚待制造或生產(chǎn)的貨物的合同應(yīng)視為銷售合同。”

在我國(guó)，買賣合同標(biāo)的物是否包括將來(lái)之物呢？依合同法第130條的規(guī)定，買賣合同實(shí)質(zhì)是買賣雙方進(jìn)行所有權(quán)交換的合同；第132條規(guī)定，出賣的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或有權(quán)處分。據(jù)此，從理論上，法律并不承認(rèn)正在制造中和合同訂立后將有的物能夠成為買賣合同的標(biāo)的物。但是，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)生活實(shí)踐中，存在著大量以將來(lái)之物為標(biāo)的物的買賣合同。農(nóng)副產(chǎn)品預(yù)購(gòu)合同，都是以合同訂立時(shí)并不存在、需要過(guò)一段時(shí)間才會(huì)生產(chǎn)出來(lái)的農(nóng)副產(chǎn)品為標(biāo)的物的；許多工業(yè)制品定購(gòu)合同，也是要在合同訂立后再組織進(jìn)行生產(chǎn)加工的；許多技術(shù)開發(fā)合同，也是要在合同訂立后才進(jìn)行研制開發(fā)的。對(duì)于這些合同，不論是原經(jīng)濟(jì)合同法、涉外經(jīng)濟(jì)合同法、技術(shù)合同法，還是合同法，都是予以確認(rèn)和保護(hù)的。因此，雖然法律沒有明文規(guī)定，但我國(guó)實(shí)際上是承認(rèn)未來(lái)之物可以成為買賣合同標(biāo)的物的。

基于上述分析，在司法實(shí)踐中，對(duì)于出賣人在訂立時(shí)并不擁有所有權(quán)或處分權(quán)，但在合同履行過(guò)程中可以擁有所有權(quán)或處分權(quán)的合同，不能以標(biāo)的物不合法為由否認(rèn)合同的法律效力，而要依法予以確認(rèn)并保護(hù)。如關(guān)于“期貨”買賣的合同，只要不違背其他有關(guān)法律的特別規(guī)定，就要予以確認(rèn)、保護(hù)。否則，就違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，制約著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、買賣合同的標(biāo)的物是否包括權(quán)利

對(duì)于買賣合同標(biāo)的物是否應(yīng)當(dāng)包括權(quán)利，歷來(lái)有不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，作為買賣合同的標(biāo)的物是指具有特定物或種類物特征，并允許進(jìn)入民事流轉(zhuǎn)的有體物；其他類型的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)（如有價(jià)證券、智力創(chuàng)作成果、請(qǐng)求權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等），則歸入其他合同類型研究。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣的標(biāo)的包括物和權(quán)利兩種，物指有體物，物附著所有權(quán)，物的買賣即是所有權(quán)買賣；權(quán)利指所有權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括其他物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不含人身權(quán)和繼承權(quán)。上述兩種觀點(diǎn)均有其各自的道理，世界各國(guó)立法對(duì)此也有不同的規(guī)定，大體上有兩種觀點(diǎn)。英美法系國(guó)家大都認(rèn)為，買賣合同是關(guān)于有體物移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的活動(dòng)，權(quán)利不能成為一般買賣合同的標(biāo)的，而需接受其他法律的調(diào)整。大陸法系國(guó)家，大都承認(rèn)權(quán)利作為買賣合同標(biāo)的物。如德國(guó)民法典第433條規(guī)定：“因契約買賣，物的出賣人負(fù)有向買受人交付其物，并使其取得該物所有權(quán)的義務(wù)。權(quán)利的出賣人負(fù)有使買受人取得權(quán)利的義務(wù)。”法國(guó)民法典第1598條在對(duì)有體物買賣標(biāo)的物的范圍作了明確界定后，在第1607條也對(duì)無(wú)形財(cái)產(chǎn)的買賣作了明確的規(guī)定。俄羅斯聯(lián)邦民法典第1編第54條規(guī)定：“本節(jié)（指批發(fā)買賣合同一節(jié)）規(guī)定的原則適用于財(cái)產(chǎn)權(quán)利買賣。但如果該權(quán)利的內(nèi)容和性質(zhì)有其他不同的除外。”日本民法典則完全拋棄了將有體物買賣與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利分別定義的繁瑣做法，將買賣標(biāo)的統(tǒng)一于“財(cái)產(chǎn)權(quán)”這一概念里。

我國(guó)合同法基本上沿用了英美法上的規(guī)定，其所規(guī)定的買賣合同制度基本上只調(diào)整以有體物為標(biāo)的的買賣合同活動(dòng)，而不調(diào)整以權(quán)利為標(biāo)的的買賣合同活動(dòng)。而有關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、買賣分別由特別法予以調(diào)整和規(guī)范，如專利法調(diào)整有關(guān)專利轉(zhuǎn)讓合同、證券法調(diào)整股票和債券的買賣活動(dòng)、商標(biāo)法調(diào)整商標(biāo)的轉(zhuǎn)讓活動(dòng)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同則在合同法中列出專章作出專門的規(guī)定。這就形成了將實(shí)物買賣與權(quán)利買賣區(qū)分開來(lái)的，實(shí)物買賣由合同法調(diào)整，權(quán)利買賣則由其他特別法來(lái)調(diào)整的立法格局。對(duì)于沒有特別法或其他法律沒有規(guī)定的，則參照適用買賣合同制度的有關(guān)規(guī)定處理。合同法第174條對(duì)此也作了明確的規(guī)定：法律對(duì)其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)上述分析，在司法實(shí)踐中，對(duì)于以權(quán)利為標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓、買賣合同，應(yīng)當(dāng)首先適用有關(guān)專門法律或其他法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。在其他法律或行政法規(guī)沒有具體規(guī)定和處理原則時(shí)，才參照適用合同法中買賣合同的規(guī)定處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁園.買賣合同標(biāo)的物交付與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（19）

[2]李迪.買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則價(jià)值分析[J].法制與社會(huì)，2010（07）

篇（4）

[關(guān)鍵詞]商品房買賣訂購(gòu)書商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任

[目錄]

一、商品房買賣的基本理論問(wèn)題

二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題

三、商品房買賣按揭法律問(wèn)題

四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。本文在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見。

一、商品房買賣的基本理論問(wèn)題

（一）商品房的概念

廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。

狹義的商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說(shuō)明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。

（二）商品房買賣合同的概念及法律特征

商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予買受人，買受人支付價(jià)款的合同，是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來(lái)說(shuō)，商品房買賣合同具有如下法律特征：

1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。

在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。

2.標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買賣合同的主要法律特征。

我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（主要為不動(dòng)產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見我國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。

3.行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚。

由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，故各國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，對(duì)商品房買賣合同訂立和履行過(guò)程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等。

（三）關(guān)于商品房買賣中訂購(gòu)書的法律問(wèn)題

1.商品房訂購(gòu)書的概念

商品房訂購(gòu)書也稱認(rèn)購(gòu)書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時(shí)簽署正式買賣合同的合意等。

2.訂購(gòu)書的法律性質(zhì)

從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來(lái)締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來(lái)訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來(lái)應(yīng)訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。訂購(gòu)書為預(yù)約，則雙方在訂購(gòu)書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。

3.商品房訂購(gòu)書與購(gòu)房合同

（1）商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同的關(guān)系

商品房認(rèn)購(gòu)書不是購(gòu)房合同的從合同。商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。

（2）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)

在商品房認(rèn)購(gòu)書具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購(gòu)房合同，但書面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書視為購(gòu)房合同。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。首先，因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒有一份商品房認(rèn)購(gòu)書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認(rèn)購(gòu)書被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，無(wú)論合同名稱如何，都應(yīng)認(rèn)定其為本約，無(wú)須附加實(shí)際履行內(nèi)容。我國(guó)《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第12條規(guī)定合同一般條款有當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方法等，由此觀之，在雙方就當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三者未約定或約定不明時(shí)，不得依有關(guān)條款或交易習(xí)慣徑行確定。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同成立的要件應(yīng)較動(dòng)產(chǎn)買賣合同為嚴(yán)格，價(jià)款條款的確定或可確定性應(yīng)為必要。《法國(guó)民法典》第1108條規(guī)定，合同只有在其具有確定的標(biāo)的物時(shí)，方為有效。第1591、1592條規(guī)定，如當(dāng)事人未確定買賣的價(jià)金或指定第三人確定價(jià)金，則合同不成立。依解釋，所謂標(biāo)的物必須是具有特定品質(zhì)和可確定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購(gòu)書的內(nèi)容來(lái)看，其通常具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價(jià)款這幾項(xiàng)條件，應(yīng)有不容置疑的確定性，應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認(rèn)購(gòu)書確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件，除非有相反證據(jù)，否則訂購(gòu)書的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。

二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題

（一）商品房預(yù)售合同的概念

商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書面協(xié)議。預(yù)售是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房交易的主要形式。

（二）商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。買賣雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，達(dá)到雙方交易目的。

2.商品房預(yù)售合同的特征

第一，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。

第二，商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。

第三，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。

（三）商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力

1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記，是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力，故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。

2.商品房預(yù)售登記的效力

第一，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。通過(guò)預(yù)先登記，預(yù)購(gòu)人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。通過(guò)預(yù)售登記，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”我國(guó)法律通過(guò)預(yù)售合同登記對(duì)開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。

（四）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓

1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。

2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購(gòu)人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購(gòu)人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán)，并要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約上的過(guò)失責(zé)任，預(yù)購(gòu)人不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

三、商品房買賣按揭法律問(wèn)題

（一）商品房買賣按揭的涵義

按揭一詞來(lái)源于英文mortgage，在英國(guó)的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語(yǔ)mortu.，其基本的含義是“永久，永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押，擔(dān)保”。中國(guó)大陸所稱的“按揭”據(jù)稱是從我國(guó)香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國(guó)大陸地區(qū)所指的按揭，是指購(gòu)房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人，并以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)交與房地產(chǎn)商的法律行為。

（二）商品房買賣按揭的法律特征

1.主體包括三方：即購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷售商及按揭銀行。

2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn)，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷售商之間的買賣合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。

3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。

4.按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價(jià)或以拍賣變賣標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由房地產(chǎn)銷售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款。

（三）按揭中的各方法律關(guān)系

從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為：

1.購(gòu)房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購(gòu)買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

2.購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。

3.購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。

4.開發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中，銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。

5.購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人。

6.開發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開發(fā)商解除與購(gòu)房人的買賣合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。

上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。

（四）房屋按揭的若干實(shí)務(wù)問(wèn)題

1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關(guān)系

商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系，具體分析如下：

首先，購(gòu)房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款并應(yīng)購(gòu)房人的委托直接將貸款劃給開發(fā)商。由于按揭銀行是與開發(fā)商存在約定的特定銀行，購(gòu)房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購(gòu)房款，開發(fā)商和按揭銀行之間存在一對(duì)一的銷售和融資合作關(guān)系，相互依存。因此說(shuō)，借款合同在發(fā)生上對(duì)商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當(dāng)商品房借款合同被宣布無(wú)效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無(wú)效或被撤銷的情形出現(xiàn)，商品房借款合同在效力上對(duì)商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當(dāng)出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時(shí)便完成其義務(wù)，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。

通過(guò)以上分析可得出結(jié)論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。

2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系

抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無(wú)效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無(wú)效、被撤銷或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的，依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定，主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購(gòu)房人作為抵押人在抵押時(shí)可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記，也叫“預(yù)登記”，待購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再進(jìn)行房屋他項(xiàng)權(quán)登記。購(gòu)房人在抵押房屋的同時(shí)，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于銀行。買賣合同與房產(chǎn)證是購(gòu)房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。

四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開發(fā)商的法律責(zé)任

在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同時(shí)又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對(duì)其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來(lái)房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定：如果開發(fā)商對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)購(gòu)房人是否訂立買賣合同，或者對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說(shuō)明和允諾沒有寫到合同中，對(duì)開發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開發(fā)商在廣告中對(duì)上述內(nèi)容作了具體說(shuō)明或允諾，但實(shí)際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

虛假售樓廣告，曾使不少購(gòu)房人利益蒙受重大損失。所謂虛假?gòu)V告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營(yíng)利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假?gòu)V告致使購(gòu)房者與其簽訂合同的開發(fā)商，實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購(gòu)房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?duì)被侵權(quán)方的損失予以賠償，所以，如果開發(fā)商虛假?gòu)V告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。

二、已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人的法律責(zé)任

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金，有個(gè)別開發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購(gòu)房者的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國(guó)家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記，該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手中。如果此時(shí)開發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無(wú)疑是將自身沒有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購(gòu)房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任

開發(fā)商逾期交房的情況大致有：開發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn)；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用；未通過(guò)政府部門的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發(fā)商仍無(wú)法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項(xiàng)的利息。

篇（5）

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，謝康為陳薇安裝空調(diào)，系受興發(fā)商場(chǎng)指派，并非無(wú)償，也非其自愿幫助陳薇，不構(gòu)成義務(wù)幫工。同時(shí)，免費(fèi)安裝是買賣合同的附隨義務(wù)，安裝空調(diào)屬履行合同的過(guò)程，與陳薇無(wú)關(guān)，遂判決駁回了謝康的訴訟請(qǐng)求。

點(diǎn)評(píng)

胡勇軍（浙江聚點(diǎn)律師事務(wù)所律師）

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是謝康免費(fèi)為陳薇安裝空調(diào)的行為，是屬于義務(wù)幫工，還是在履行空調(diào)買賣合同的附隨安裝義務(wù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：“幫工人因幫工活動(dòng)遭受人身?yè)p害的，被幫工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”如果謝康的行為屬于義務(wù)幫工行為，謝康在安裝空調(diào)過(guò)程中受傷，陳薇應(yīng)對(duì)其相關(guān)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。謝康的行為是否屬于義務(wù)幫工行為呢？我國(guó)民法規(guī)定，義務(wù)幫工具有3個(gè)明顯的法律特征，且彼此相輔相成、缺一不可：一是具有實(shí)質(zhì)上的無(wú)償性。即幫工人不要求支付任何報(bào)酬，包括金錢、勞務(wù)或其他方式。二是具有互助、臨時(shí)、一次性的特點(diǎn)。三是被幫工人是實(shí)際受益者，且對(duì)幫工行為沒有表示拒絕。

篇（6）

現(xiàn)行《合同法》對(duì)試用合同相關(guān)的規(guī)定只有第一百七十條規(guī)定：“試用買賣的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期間。對(duì)試用期間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定”。第一百七十一條規(guī)定：“試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購(gòu)買標(biāo)的物，也可以拒絕購(gòu)買。試用期間屆滿，買受人對(duì)是否購(gòu)買標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買。”這樣的規(guī)定太過(guò)簡(jiǎn)單籠統(tǒng)，針對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況，儼然已經(jīng)無(wú)法滿足需要。這亟待立法者對(duì)其予以更加細(xì)化的規(guī)范。

試用買賣的性質(zhì)和特征

關(guān)于試用買賣的性質(zhì)，在學(xué)理上存在爭(zhēng)議。一 種觀點(diǎn) 認(rèn)為：試用買賣是附延續(xù)條件的買賣合同，故該買賣合同成/:請(qǐng)記住我站域名/立 ，但未生效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：試用買賣中雙方當(dāng)事人就試用達(dá)成合意，而未就買賣達(dá)成協(xié)議，故不為買賣合同 。

筆者認(rèn)為，試用買賣仍然屬于買賣合同范疇，買賣雙方并非未就買賣標(biāo)的物達(dá)成協(xié)議，而是已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，即賣者將購(gòu)買與否的決定權(quán)交由買者，在試用期結(jié)束前，買者既可以做出購(gòu)買的意思表示，也可以做出不予購(gòu)買的意思表示。 而在試用期間，合同雖然成立但并不生效。故試用買賣仍為買賣合同，只不過(guò)是一種特殊的買賣合同。我國(guó)《合同法》將試用買賣劃歸在買賣合同項(xiàng)下，顯然也是持此種觀點(diǎn)。魏振瀛先生在《民法》教科書中說(shuō)道：試用買賣的特殊性在于，由買受人試用標(biāo)的物并以買受人經(jīng)試用后的認(rèn)可為合同的生效條件。試用買賣合同自雙方意思表示一致時(shí)成立，但買受人試用后認(rèn)可標(biāo)的物的，買賣合同才生效；買受人不認(rèn)可標(biāo)的物的，則買賣合同不發(fā)生法律效力。從試用買賣的特殊性上分析，試用買賣應(yīng)屬于附條件買賣合同，至于這種條件既可理解為延緩條件，也可以理解為積極條件，還可以理解為隨意條件。延緩條件又稱生效條件，是指合同效力的發(fā)生決定于所附條件的成就。附積極條件的合同，是指以將來(lái)事實(shí)的發(fā)生為成就的條件。附隨意條件的合同是指依一方當(dāng)事人的意志決定其是否成就。根據(jù)試用買賣的定義可知，試用買賣同時(shí)滿足以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，只是三者考慮問(wèn)題的側(cè)面不盡相同。試用買賣作為一種特殊的買賣，其特征體現(xiàn)在以 下兩方面 ：

（一 ）試用買賣約定由買受人試用或者檢驗(yàn)標(biāo)的物。對(duì)于一般買賣，出賣人并無(wú)義務(wù)讓買受人適用標(biāo)的物，而在試用買賣合同中，出賣人有義務(wù)在買賣合同生效前將標(biāo)的物交付給買受人試用或者檢驗(yàn)，如將標(biāo)的物交給買受人試用或者試穿等。出賣人許可買受人試用或者檢驗(yàn)標(biāo)的物，是試用買賣成立的一個(gè)基本條件，出賣人不按約定讓買受人試用 或者檢驗(yàn)標(biāo)的物的，買受人可以請(qǐng)求交付標(biāo)的物由其試用或者檢驗(yàn)，也可以解除合同。

（二）試用買賣以買受人認(rèn)可標(biāo)的物為生效條件，試用買賣經(jīng)當(dāng)事人雙方意思表示一致而成立。但該種合同對(duì)買賣 權(quán)利義務(wù)關(guān)系的發(fā)生附有買受人認(rèn)可標(biāo)的物的生效條件。也就是說(shuō)，買賣在買受人認(rèn)可標(biāo)的物時(shí)才生效，若買受人經(jīng)試用或者檢驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物不認(rèn)可，則買賣不發(fā)生法律效力。可見，買受人認(rèn)可標(biāo)的物，為條件成就，買賣合同生效；買受人不認(rèn)可標(biāo)的物，則為條件不成就，買賣合同不生效。買受人的認(rèn)可完全取決于自己的意愿，而不受其他條件的限制。如果當(dāng)事人在合同中約定標(biāo)的物非經(jīng)試用或者檢驗(yàn)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)或者要求，買賣合同不生效，那么這種合同就只是一般意義上的附條件買賣合同，而非本法所規(guī)定的試用買 賣合同。

試用期間標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

關(guān)于試用期間的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)樣存在多種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為因交付已經(jīng)完成，應(yīng)由買受人承擔(dān)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)由雙方當(dāng)事人合理分?jǐn)偂５谌N觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)適用所有權(quán)人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)則。筆者認(rèn)為，根據(jù)以上探討，我們認(rèn)同試用買賣合同的買賣合同性質(zhì)，因此，就應(yīng)當(dāng)適用買賣合同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的一般規(guī)定。我國(guó)《合同法》第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的或者當(dāng)事人另有約定的除外。”該條是合同法關(guān)于買賣合同標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的一般規(guī)定。但是試用買賣與一般的買賣合同不同之處在于，試用買賣合同在最終完成交易前的交付行為，是一種事實(shí)上的交付，這種交付并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，就如同無(wú)償借用中的被借用物一樣，由于產(chǎn)品在買受人手中占有，買受人就應(yīng)該負(fù)有一定的保管、保護(hù)的義務(wù)。因此，在試用期間的標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)是合乎情理的。在買賣雙方最后決定產(chǎn)品交易之前，產(chǎn)品就已經(jīng)在買受人手里，但是產(chǎn)品的所有權(quán)并沒有如一般的買賣合同那樣，交付即完成轉(zhuǎn)移。“試用”顧名思義，是一種使用權(quán)的使用，并非是基于對(duì)物的所有權(quán)而使用。如果在試用期屆滿時(shí)候，買受人接受產(chǎn)品，那么只用完成一個(gè)簡(jiǎn)易的交付就可以成就物權(quán)的變動(dòng)。而如果買受人拒絕購(gòu)買的話，出賣人可以根據(jù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求買受人返還該產(chǎn)品。

綜上所述，試用買賣是一種附條件的買賣合同，對(duì)它的研究有助于試用買賣領(lǐng)域糾紛的解決，促進(jìn)試用買賣這種商業(yè)促銷模式的健康發(fā)展。（江西省新建縣人民法院 張小秀 歐陽(yáng)群）

參考文獻(xiàn)

篇（7）

對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”的定義，在我國(guó)，學(xué)者們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有不同的理解，目前占主流地位的觀點(diǎn)是：買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)是指買賣合同的標(biāo)的物由于不可歸責(zé)于買賣雙方當(dāng)事人的事由毀損、滅失所造成的損失。由于廣義上的風(fēng)險(xiǎn)中的可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致的損失，不管是故意還是過(guò)世，一般按照違約責(zé)任的原則來(lái)處理，所以本文探討的買賣合同標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，是指狹義的風(fēng)險(xiǎn)。相應(yīng)的，所謂風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，此種不利狀態(tài)或損失由誰(shuí)承擔(dān)。綜上所述，在買賣合同中，標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)是指買賣合同訂立后，不是由于雙方當(dāng)事人的故意或過(guò)失所引起的標(biāo)的物可能遭受的各種意外損失。買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指，當(dāng)買賣合同的標(biāo)的物因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由意外毀損、滅失時(shí)，其不利后果由哪方當(dāng)事人承擔(dān)。

（二）買賣合同標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)的特征

從上述風(fēng)險(xiǎn)的定義中我們可以看出風(fēng)險(xiǎn)的主要特征有：

1.買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性。它的發(fā)生、以及是否發(fā)生及后果都是不確定的。

2.風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)造成損害，而這種損害必須是給買賣合同當(dāng)事人帶來(lái)具有法律意義上的不利益。

3.買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)是由于意外情況所導(dǎo)致的結(jié)果，而且這種意外情況是當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見、無(wú)法比避免和無(wú)法克服的。也就是說(shuō)，雙方當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主觀上沒有過(guò)錯(cuò)，客觀上沒有實(shí)施損害行為。

2 買賣合同風(fēng)險(xiǎn)原因分析

風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是由不可歸責(zé)于合同任何一方當(dāng)事人的事由引起的。各國(guó)或地區(qū)立法及有關(guān)國(guó)際條約對(duì)于引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的事由未作明確規(guī)定。一般認(rèn)為，引發(fā)標(biāo)的物毀損、滅失的事由包括不可抗力、意外事件、合同當(dāng)事人以外的第三人的過(guò)錯(cuò)行為和標(biāo)的物的自然屬性。

（一）不可抗力。我國(guó)民法通則、合同法相關(guān)條文規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。從定義中可以看出不可抗力的構(gòu)成要件有四個(gè)方面，一般來(lái)說(shuō)，不可抗力包括：

1、由自然原因引起的不可抗力事故，通常有水災(zāi)、海嘯、地震等自然災(zāi)害。

2、由社會(huì)原因引起的不可抗力事故，主要有戰(zhàn)爭(zhēng)、武裝沖突等。

3、由國(guó)家原因引起的不可抗力事故，主要有政府或主管部門的行為，如國(guó)家征用等。

（二）意外事件。意外事件是指非因當(dāng)事人的故意或者過(guò)失而偶然發(fā)生的事故。其特征是

1、具有偶然性。

2、可預(yù)見性。側(cè)重于事件的發(fā)生超出普通人通常能夠考慮的范圍。

3、歸因于雙方當(dāng)事人自身以外的原因。出賣人或者買受人已盡到他在當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)并且能夠盡到的合理的注意。

（三）當(dāng)事人不能預(yù)見的第三人的過(guò)錯(cuò)行為。如果合同標(biāo)的物的毀損、滅失，是由當(dāng)事人不能預(yù)見的第三人的主觀過(guò)錯(cuò)引起，則在受損害的合同當(dāng)事人與該當(dāng)事人之間發(fā)生損害賠償關(guān)系。

（四）標(biāo)的物的自然屬性。又稱貨物的固有瑕疵。它是指貨物天生、自然、正常的那種經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后可能導(dǎo)致變質(zhì)或毀損的固有性質(zhì)。它的主要特點(diǎn)是，貨物的自然屬性只是更容易導(dǎo)致貨物變質(zhì)或損壞，而不是必然導(dǎo)致貨物受到意外的損失。

3 我國(guó)合同法風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則

我國(guó)在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題上以交付主義作為一般原則，肯定了交付主義的合理性，與大多數(shù)國(guó)家的立法及國(guó)際條約保持一致。以交付時(shí)間劃分風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)，只是法律的一般性規(guī)定。當(dāng)事人之間有約定或者法律另有規(guī)定的優(yōu)先適用。

（一）合同違約與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

我國(guó)《合同法》采用交付轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)。這樣的規(guī)定，為我國(guó)司法實(shí)踐中存在的模糊風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移認(rèn)識(shí)提供了較為明確的界限。《合同法》第142條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外。”

1、買方違約與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

依《合同法》第143條規(guī)定，因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)自約定日至實(shí)際交付時(shí)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。依《合同法》第146條規(guī)定，出賣人按照約定的交付地點(diǎn)，買受人沒有收取的，或者因買受人的原因遲延受領(lǐng)的，標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。這主要是基于公平原則，防止出賣人按時(shí)履行義務(wù)卻因?yàn)橘I受人不受領(lǐng)而無(wú)法消滅債務(wù)。

2、賣方違約與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

《合同法》第148條，因標(biāo)的物的質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

3、不完全履行與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

不完全履行是指?jìng)鶆?wù)人雖已完全給付的意思為給付，而未符合債務(wù)規(guī)定的給付。包括質(zhì)的不完全履行（包括瑕疵履行和加害給付兩種類型，加害給付不適用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定，瑕疵履行適用違約責(zé)任的一般規(guī)定）和量的不完全履行（出賣人交付的標(biāo)的物的數(shù)量少于約定的數(shù)量，此時(shí)，買受人不得拒收，只能要求出賣人繼續(xù)交足約定的數(shù)量，對(duì)于已經(jīng)交付的標(biāo)的物，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)確定轉(zhuǎn)移；出賣人交付的標(biāo)的物的數(shù)量大于約定的數(shù)量，買受人對(duì)多交的部分有權(quán)拒收，多交的部分的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)）。

（二）在途貨物買賣風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

在途貨物買賣是指貨物已在運(yùn)輸途中，出賣人尋找買受人，將該運(yùn)輸途中的貨物出賣給買受人。在途貨物買賣的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移原則上自合同成立時(shí)轉(zhuǎn)移。

（三）試用貨物買賣風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

試用買賣，是指當(dāng)事人雙方約定試用標(biāo)的物，以買受人認(rèn)可的標(biāo)的物為條件的買賣。我國(guó)《合同法》對(duì)此買賣沒有規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則，但可適用合同法規(guī)定的交付主義。

4 我國(guó)買賣合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度建議

（一）明確相關(guān)法律概念。

《合同法》第142條規(guī)定是合同法中初次使用“風(fēng)險(xiǎn)”這一法律術(shù)語(yǔ)，但并未對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”作出準(zhǔn)確定義。筆者認(rèn)為應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵和外延通過(guò)法律規(guī)定的形式確定下來(lái)，完善這一概念。

（二）明確風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則適用的前提條件。

根據(jù)傳統(tǒng)理論，標(biāo)的物分為種類物和特定物兩類。所謂種類物特定化就是把處于可交貨狀態(tài)的貨物無(wú)條件地劃歸于合同項(xiàng)下的行為。劃歸于合同項(xiàng)下的方式為：或在貨物上加標(biāo)記、或另行排放、或裝船、或以其它方式列明，且賣方得向買方發(fā)出貨物已劃歸于合同項(xiàng)下的通知。標(biāo)的物特定化具有穩(wěn)定買賣關(guān)系和保障買方所有權(quán)的作用，主要是為了避免賣方一物數(shù)賣的多重買賣現(xiàn)象，《公約》第67條（2）款就強(qiáng)調(diào)了貨物特定化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響。筆者建議，《合同法》對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件應(yīng)采用與國(guó)際接軌的立法，以貨物的特定化作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件，即非特定物在清楚地劃歸于合同項(xiàng)下以前，風(fēng)險(xiǎn)不轉(zhuǎn)移至買方承擔(dān)。

（三）明確風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則的調(diào)整范圍。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則具體調(diào)整著哪些方面，特別是買賣合同在有效、無(wú)效或被撤銷的情況下，是否均發(fā)生標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題？這是適用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則所要解決的基本問(wèn)題。

但《合同法》對(duì)此問(wèn)題卻并未做出詳細(xì)的規(guī)定。《公約》也并未對(duì)該問(wèn)題作出規(guī)定，而有的學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)是在買賣合同訂立后債權(quán)債務(wù)清結(jié)前發(fā)生，另外一些學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)在合同生效后才能發(fā)生。筆者個(gè)人傾向于后～觀點(diǎn)，買賣合同只有在有效的前提下，標(biāo)的物因不可歸責(zé)于買賣雙方當(dāng)事人的事由而造成毀損、滅失時(shí)，才能適用風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的原則。

（四）完善違約對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移影響的規(guī)定。

首先，關(guān)于賣方違約對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響。《合同法》僅規(guī)定了賣方根本違約對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響。《合同法》第148條的規(guī)定與第94條關(guān)于根本違約的規(guī)定有些不符，數(shù)量不足，遲延交付等可能構(gòu)成根本違約的情形沒有被考慮進(jìn)去，顯然是不夠全面具體的，筆者建議可以將“質(zhì)量不符合要求”改為“與合同的約定不符”。這樣才能包括所有根本違約的情形，以維持買賣雙方利益的平衡。

其次，關(guān)于買方違約對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響。《合同法》第143條，第146條的規(guī)定可以有效防止買方故意拖延時(shí)間而產(chǎn)生對(duì)賣方不利的情況，對(duì)于平衡雙方利益是合理的。但這兩條忽略了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件，將導(dǎo)致賣方有機(jī)可乘，將自己已經(jīng)損毀的貨物謊稱是合同標(biāo)的物而進(jìn)行欺詐，這對(duì)買方是十分不利的。另外，如果賣方已采取補(bǔ)救措施，如將貨物轉(zhuǎn)賣他人，則顯然不應(yīng)再由買方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，《合同法》應(yīng)對(duì)買方違約情況下由其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的期限做出明確規(guī)定。

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中圖分類號(hào)：D915.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A文章編號(hào)： 02575833（2013）09008107

作者簡(jiǎn)介：唐烈英，西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師（重慶401120）

以按揭貸款為付款方式購(gòu)買商品住房的買受人，與出賣人簽訂的商品住房買賣合同發(fā)生訴訟糾紛，會(huì)涉及貸款人銀行的利益，銀行是否有權(quán)參與訴訟？在何種情況下能夠參與訴訟？參與訴訟，其地位如何確定？發(fā)放購(gòu)房貸款的銀行不是商品住房買賣合同當(dāng)事人，銀行在商品住房買賣合同糾紛中的訴訟地位，學(xué)界和司法部門有爭(zhēng)議。2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同問(wèn)題解釋》）第25條規(guī)定：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的

收稿日期：20120520

*商品房分為商品住房和商用商品房。本文僅對(duì)商品住房的買賣貸款按揭糾紛進(jìn)行研究。文中作者撰寫部分，使用“商品住房”；因不能修改最高人民法院的規(guī)定，在使用相關(guān)司法解釋名稱及引用其規(guī)定時(shí)，使用“商品房”一詞。本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”這一規(guī)定，確立了商品住房買賣合同糾紛中銀行參加訴訟的三種處理方式：（1）銀行對(duì)商品住房買賣合同糾紛沒有提出訴訟請(qǐng)求的，不將銀行列為訴訟主體，僅處理商品住房買賣合同糾紛；（2）商品住房買賣合同發(fā)生糾紛，銀行就按揭貸款合同糾紛另行的，法院合并審理；（3）銀行對(duì)商品住房買賣合同糾紛提出訴訟請(qǐng)求的，作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，法院將擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理。細(xì)細(xì)體會(huì)這一規(guī)定，對(duì)商品住房買賣合同發(fā)生糾紛，銀行可以或不，可以參加到商品住房買賣合同糾紛的訴訟中，也可以不參加而另行。銀行的訴訟地位是以銀行的態(tài)度來(lái)決定。這一規(guī)定切實(shí)體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人訴權(quán)的原則《民事訴訟法》第13條2款：“當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。”，對(duì)銀行的訴訟地位作了初步規(guī)定，具有重要的意義。但是，從《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱《民事訴訟法》）有關(guān)第三人的法律規(guī)定以及從相關(guān)理論看，第25條的規(guī)定有一定缺陷。

一、 商品住房買賣合同與按揭貸款合同具有連帶關(guān)系

購(gòu)買商品住房的人（以下簡(jiǎn)稱買受人）需要以所購(gòu)商品住房按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，除與開發(fā)商出賣人（以下簡(jiǎn)稱出賣人）簽訂商品住房買賣書面合同外，買受人作為借款人，還需與貸款人銀行（以下簡(jiǎn)稱銀行）簽訂書面貸款合同。銀行發(fā)放購(gòu)房貸款為買受人購(gòu)房提供了幫助，也使出賣人能夠盡快地實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。但是，銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買受人，將面臨貸款不能收回的巨大風(fēng)險(xiǎn)。為化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行并非對(duì)任何買受人都發(fā)放購(gòu)房貸款，只有與銀行簽訂有合作項(xiàng)目的開發(fā)商出售住房、買受人需要借款時(shí)，銀行才會(huì)與買受人簽訂購(gòu)房貸款合同。同時(shí)，銀行要求買受人以其所購(gòu)買的房屋作為還款的擔(dān)保；買受人所購(gòu)房屋為期房的，銀行要求出賣人為買受人的貸款歸還提供連帶責(zé)任保證的擔(dān)保。這種以所購(gòu)住房為抵押、以出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任保證（或者以回購(gòu)住房保證貸款歸還）而產(chǎn)生的買賣、貸款、擔(dān)保三方關(guān)系的合同，司法解釋稱為“商品住房擔(dān)保貸款合同”參見最高人民法院《商品房買賣合同問(wèn)題解釋》。，購(gòu)房貸款實(shí)踐中，多稱為“按揭我國(guó)法律沒有規(guī)定“按揭”擔(dān)保方式。關(guān)于“按揭”的定義，參見唐烈英《商品住房買賣按揭貸款法律問(wèn)題研究》，法律出版社2008年版，第68頁(yè)。貸款合同”。

商品住房買賣合同的當(dāng)事人是買受人和出賣人；商品住房買賣合同的買受人又是按揭貸款合同的借款人，按揭貸款合同會(huì)形成買受人與銀行之間的借貸關(guān)系、物的擔(dān)保關(guān)系；商品住房買賣合同出賣人為買受人歸還貸款承擔(dān)保證責(zé)任的，又是按揭貸款合同的擔(dān)保人，與銀行形成保證擔(dān)保關(guān)系。

在商品住房買賣中，出賣人買受人的情況極為少見，其原因在于，出賣人擬定商品住房買賣合同格式條款時(shí)就已經(jīng)相當(dāng)?shù)刈⒁饩S護(hù)自身利益；在買受人與銀行簽訂的按揭貸款合同生效后，銀行就以買受人名義一次性將購(gòu)房款劃歸出賣人；出賣人收取銀行劃撥買受人借款支付的購(gòu)房余款后，其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)就已經(jīng)收取，在商品住房買賣合同中約定的權(quán)利就已經(jīng)全部享有，就很難出現(xiàn)買受人侵犯出賣人民事權(quán)利的情況；相反，在商品住房買賣合同訂立后，出賣人履行合同義務(wù)時(shí)，在如下七種法定情況下，會(huì)侵害買受人的權(quán)利：（1）出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或者出賣給第三人，導(dǎo)致商品住房買賣合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買受人無(wú)法取得該商品住房。（2）出賣人故意隱瞞沒有取得商品住房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品住房預(yù)售許可證明；或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。（3）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。（4）房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。（5）房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%。（6）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)買受人催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。（7）依照規(guī)定辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記參見《商品房買賣合同問(wèn)題解釋》第8、9、12、13、14、15、19條。。

買受人的權(quán)利受到侵害，引發(fā)商品住房買賣合同糾紛，買賣雙方協(xié)商不能解決時(shí)，買受人會(huì)尋求公權(quán)救濟(jì)而出賣人。買受人從大的方面講，有請(qǐng)求退房和不請(qǐng)求退房?jī)煞N情況。

商品住房買賣合同是債權(quán)關(guān)系，是出賣人和買受人之間建立的以交付商品住房和給付購(gòu)房款為內(nèi)容的法律關(guān)系，銀行不是商品住房買賣合同的當(dāng)事人。在出賣人擅自改變合同中約定的商品住房?jī)r(jià)款、結(jié)構(gòu)、房層、質(zhì)量等條件，出賣人遲延交付商品住房，出賣人沒有按照合同約定及時(shí)通水、通電、通氣等違反買賣合同約定買受人權(quán)利受到侵犯的情況下，如果買受人訴訟請(qǐng)求不是要退房，不是要求退還已經(jīng)收取的購(gòu)房款，只要求出賣人承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，且買受人仍然在按期歸還貸款、履行按揭貸款合同；同時(shí)，出賣人也有條件繼續(xù)履行合同，則商品住房買賣合同仍然有效。雙方的這類糾紛原則上與銀行無(wú)關(guān)。司法實(shí)踐中，法院受理后，銀行沒有也不參加訴訟的，法院只處理商品住房買賣合同糾紛，審判結(jié)果不涉及也不損害銀行利益，也就不會(huì)通知銀行參加訴訟，銀行也沒有必要加入到訴訟中。第25條關(guān)于銀行“未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛”的規(guī)定合情合理。

但是，出現(xiàn)上述七種法定情況，侵害買受人的權(quán)利，買受人要求退房或者出賣人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，會(huì)導(dǎo)致商品住房買賣合同無(wú)效或者被撤銷、解除。

商品住房買賣合同與按揭貸款合同，各自的主體、客體不同，合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不同，簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)不同，等等。從形式上看、從債權(quán)獨(dú)立理論來(lái)講，商品住房買賣合同與按揭合同是兩個(gè)各自獨(dú)立或者相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系。但是，人們是需要住房才購(gòu)房，是沒有錢購(gòu)房才貸款。商品住房買賣合同無(wú)效終止后，如果按揭貸款合同仍然有效，這就會(huì)意味著，買受人沒有實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的還要為一個(gè)喪失權(quán)利的商品住房繼續(xù)按期支付貸款本息；但住房問(wèn)題沒有解決還需要錢另行購(gòu)房。需要貸款才能購(gòu)買住房的人，有財(cái)力履行一個(gè)無(wú)法購(gòu)房的按揭貸款合同？會(huì)有人一處購(gòu)房?jī)商幐犊顔幔窟€會(huì)履行無(wú)法購(gòu)房的還款義務(wù)嗎？如果不履行有效的按揭合同、支付按揭款，是不是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？如果要承擔(dān)違約責(zé)任，于情于法是否說(shuō)得過(guò)去？是否顯失公平？這些問(wèn)題的答案顯而易見。即或是買受人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致商品住房買賣合同無(wú)效，認(rèn)定按揭貸款合同仍然有效，也行不通。其理由也是一樣的：要解決住房的錢有限，需要借款才能購(gòu)房的人，難以承受一處購(gòu)房?jī)商幐犊睢ＹI受人簽訂按揭貸款合同的目的是為了購(gòu)買商品住房，當(dāng)購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人的購(gòu)房貸款即失去意義，如果不允許解除合同，對(duì)買受人不利。實(shí)際生活中，無(wú)法購(gòu)房時(shí)，買受人不僅必然會(huì)停止支付剩余的購(gòu)房款，還會(huì)要求出賣人返還已經(jīng)交付的首期購(gòu)房款和已經(jīng)交付的貸款本息。因此，從商品住房買賣、按揭貸款整體運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況看，按揭貸款合同并非能夠完全游離于商品住房買賣合同這一基礎(chǔ)性法律關(guān)系之外，商品住房買賣合同無(wú)效，必然引出按揭貸款合同是否仍然有效、是否繼續(xù)履行、銀行能否對(duì)按揭物行使優(yōu)先受償權(quán)等一系列問(wèn)題。對(duì)此，《商品房買賣合同問(wèn)題解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”

由此可見，商品住房買賣合同與按揭貸款合同兩者并非各自獨(dú)立，而是具有連帶關(guān)系；商品住房買賣合同無(wú)效，按揭貸款合同亦無(wú)效。

二、 商品住房買賣合同終止必然對(duì)銀行產(chǎn)生的不利后果

按揭貸款合同因商品住房買賣合同無(wú)效、被撤銷或者解除，銀行不是商品住房買賣合同當(dāng)事人，其利益是否會(huì)受到損害？

根據(jù)債的相對(duì)性理論，出賣人和買受人是商品住房買賣關(guān)系的當(dāng)事人，購(gòu)房借款是銀行以買受人名義劃撥給出賣人的，買賣合同終止，買賣當(dāng)事人雙方返還：房屋已經(jīng)交付，買受人應(yīng)當(dāng)退還給出賣人，尚未交付的，出賣人不再履行交房義務(wù)；出賣人應(yīng)當(dāng)將所收的購(gòu)房貸款本息以買受人的名義返還給銀行，將所收的購(gòu)房首付款返還給買受人。在商品住房買賣按揭貸款關(guān)系中，銀行的利益體現(xiàn)在按揭貸款合同中。商品住房買賣合同無(wú)效，銀行收回已經(jīng)劃撥給出賣人的購(gòu)房款，但銀行可否有權(quán)按照原約定期限要求借款買受人或出賣人償付利息？比如，原定貸款期限為20年，劃款后2年，商品住房買賣合同終止導(dǎo)致按揭貸款合同終止，出賣人將收取的購(gòu)房款全部返還給貸款銀行，但是，其貸款利息是支付2年？還是要另加18年的預(yù)期利息？

關(guān)于按揭貸款合同的變更，中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第27條規(guī)定：“借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。”各大商業(yè)銀行對(duì)于借款合同的變更，都有類似的規(guī)定如《中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第34條規(guī)定：“借款合同需要變更的，應(yīng)當(dāng)由借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議；有擔(dān)保合同的，應(yīng)事先征得擔(dān)保人同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效。”。

從這些規(guī)定可以看出，合同的變更，須經(jīng)合同的雙方同意。如果銀行不同意變更，堅(jiān)持要收取原約定期限的貸款利息，不修改原定的按揭貸款合同期限，按揭借款人和承擔(dān)保證責(zé)任的出賣人就不能單方修改或變更按揭貸款合同。但是，按揭貸款合同因商品住房買賣合同終止而終止，原定的貸款期限發(fā)生變化，其利息、利率應(yīng)當(dāng)如何處理，《個(gè)人住房貸款管理辦法》以及各商業(yè)銀行的住房貸款管理辦法都沒有明文規(guī)定。

根據(jù)《商品房買賣合同問(wèn)題解釋》第25條規(guī)定，商品住房買賣合同無(wú)效、被撤銷、解除導(dǎo)致按揭貸款合同終止的，“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”這里所說(shuō)的“購(gòu)房貸款的利息”僅指占用購(gòu)房貸款期間的利息，不是指按揭貸款合同正常履行情況下銀行可得到的全部貸款利息。這即是說(shuō)，按揭貸款合同無(wú)效，銀行沒有任何過(guò)錯(cuò)，借款買受人也只返還銀行貸款及其占用期間的利息。按揭貸款合同終止，如果銀行有過(guò)錯(cuò)時(shí)，須承擔(dān)責(zé)任，不能收取全部貸款本息，這對(duì)銀行而言，不存在不公平；但銀行沒有過(guò)錯(cuò)，僅以合同無(wú)效，雙方返還的方式處理銀行貸款本息，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，似乎就不公平。然而，約定按揭貸款期限20年，在2年后因各種原因致按揭貸款合同無(wú)效，借款買受人除將全部貸款和2年利息歸還銀行外，由有過(guò)錯(cuò)的出賣人或買受人，承擔(dān)另18年沒有占用款項(xiàng)的利息，又是否公平？是否就不損害買受人或者承擔(dān)連帶責(zé)任的出賣人的利益？銀行收回全部貸款和占用貸款期間的利息，又可再行發(fā)放，另收利息，又會(huì)有多大損失？

有人認(rèn)為，公平正義是社會(huì)主義法治理念的重要內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)追求的價(jià)值目標(biāo)；其中，在私人交易中起矯正作用也是公平正義之一種喻中：《實(shí)現(xiàn)公平正義的法律機(jī)制》，《法制文明》2012年第3期。。然而，必須承認(rèn)，法治的公平正義，并非絕對(duì)。商品住房買賣合同無(wú)效、銀行收取買房貸款約定利息對(duì)借款人不公平，但是，銀行依按揭貸款合同約定放貸的可得利益損失由誰(shuí)彌補(bǔ)？由借款人或出賣人彌補(bǔ)都于法無(wú)據(jù)。這就意味著，按揭貸款合同的解除會(huì)使銀行發(fā)放貸款的預(yù)期可得利益受到損害。這實(shí)際上是讓無(wú)過(guò)錯(cuò)的銀行承擔(dān)了按揭貸款合同無(wú)效的后果。

當(dāng)商品住房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的，擔(dān)保標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)權(quán)屬狀態(tài)將會(huì)發(fā)生變化。這種基于判決發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)在性質(zhì)上屬于依公法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)參見《物權(quán)法》第28條之規(guī)定。，與擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人以法律行為（如買賣）轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的追及效力繼續(xù)存在的情況不同，作為限制物權(quán)的擔(dān)保物權(quán)的追及效力因公法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)而喪失參見最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第311頁(yè)。。銀行行使住房抵押物權(quán)追及效力發(fā)生變化后，只能要求出賣人承擔(dān)住房回購(gòu)的連帶責(zé)任保證。當(dāng)出賣人經(jīng)營(yíng)管理不善、資不抵債時(shí)，銀行就會(huì)由一個(gè)享有優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保物權(quán)人淪為普通的債權(quán)人，對(duì)擔(dān)保物商品住房的優(yōu)先受償權(quán)隨之喪失，其貸款利益的實(shí)現(xiàn)，就難以得到充分的保障傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)受償?shù)男再|(zhì)，債權(quán)則具有平等受償?shù)男再|(zhì)，簡(jiǎn)稱物權(quán)優(yōu)先性和債權(quán)平等性。對(duì)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受償性質(zhì)，《物權(quán)法》第170條明確加以規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在商品住房買賣合同無(wú)效、銀行在行使住房抵押物權(quán)追及效力喪失、要求開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任保證時(shí)，其貸款債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)就喪失了。貸款債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)喪失，意味著銀行沒有權(quán)利全額優(yōu)先受償。。

《中華人民共和國(guó)合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”根據(jù)這一規(guī)定，當(dāng)商品住房按揭貸款合同被解除后，應(yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人恢復(fù)原狀和賠償損失的請(qǐng)求權(quán)參見最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第313頁(yè)。。為此，有律師認(rèn)為， 銀行有權(quán)就擔(dān)保貸款合同單獨(dú)提訟李正國(guó)、鐘瑾：《按揭購(gòu)房糾紛，銀行的權(quán)利如何保障？》，《中國(guó)律師》2004年第10期。。這是法律已經(jīng)明確規(guī)定的權(quán)利，但是，因商品住房買賣合同無(wú)效、被撤銷、解除導(dǎo)致按揭貸款合同終止，使銀行發(fā)放貸款的預(yù)期可得利益受到損害，以及銀行享有優(yōu)先受償權(quán)喪失受到的損害，如何請(qǐng)求恢復(fù)原狀？向誰(shuí)請(qǐng)求賠償損失？請(qǐng)求賠償損失有何法律依據(jù)？

由此可見，在商品住房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，按揭貸款合同隨之終止，會(huì)對(duì)銀行會(huì)產(chǎn)生極為不利的影響。

三、 銀行在訴訟中的地位應(yīng)當(dāng)是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人

當(dāng)商品住房買賣合同發(fā)生訴訟糾紛，銀行如何維護(hù)自己的利益？是否可以參與訴訟？能否提出自己的訴訟請(qǐng)求？

按照《商品房買賣合同問(wèn)題解釋》第25條的規(guī)定，銀行有三種選擇。當(dāng)銀行不參加訴訟、未提出訴訟請(qǐng)求時(shí)，不存在訴訟地位的問(wèn)題；當(dāng)銀行就商品住房買賣合同相關(guān)的按揭貸款合同另行，其訴訟地位是原告，沒有可置疑或爭(zhēng)議之處。然而，商品住房買賣雙方糾紛涉及到退房還款，銀行與商品住房買賣合同的當(dāng)事人存在實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系，解除商品住房買賣合同必然涉及銀行的利益，案件的處理結(jié)果與銀行有直接利害關(guān)系，當(dāng)銀行作為擔(dān)保權(quán)人參與商品住房買賣合同訴訟時(shí)，按照第25條的規(guī)定，法院“應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理”。將兩個(gè)合同糾紛合并審理，有利于案件事實(shí)的調(diào)查、減少訴累、提高訴訟效率和解決糾紛，以及避免作出相互矛盾的判決。

當(dāng)法院合并審理時(shí)，銀行的訴訟地位如何定位？能不能以銀行將款項(xiàng)劃給出賣人、出賣人違約又損害了買受人的利益為由，將銀行與開發(fā)商列為共同被告？這顯然不行，這會(huì)背離銀行不是商品住房買賣合同當(dāng)事人的法律前提。按照第25條規(guī)定，銀行的訴訟地位是“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人”。

何謂“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人”？《民事訴訟法》第56條1款規(guī)定：“對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提訟。”這即是說(shuō)，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人是指對(duì)原告、被告之間爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的，認(rèn)為有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)而參加到原告、被告已經(jīng)開始的訴訟中進(jìn)行訴訟的人。第三人請(qǐng)求權(quán)具有的“獨(dú)立”性是指第三人的請(qǐng)求權(quán)獨(dú)立于原、被告在訴訟中主張的權(quán)利，第三人既不同意原告的主張，也不同意被告的主張，而是以他們雙方為被告單獨(dú)提起一個(gè)訴。在涉及有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的民事訴訟中，原、被告之間存在一個(gè)爭(zhēng)議民事法律關(guān)系，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人同原、被告之間則存在另外一個(gè)爭(zhēng)議民事法律關(guān)系。在后一民事法律關(guān)系中，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人以獨(dú)立權(quán)利主體資格對(duì)原、被告主張請(qǐng)求權(quán)；該請(qǐng)求權(quán)既針對(duì)原告，也指向被告；第三人的請(qǐng)求得到確認(rèn)，原告和被告的主張就會(huì)全部或部分地被否定唐力：《論民事訴訟中的第三人》，《西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2000年第2期。。

商品住房買賣合同糾紛，因銀行與買受人訂立有貸款擔(dān)保合同，合同的有效無(wú)效與銀行發(fā)放的住房貸款存在利害關(guān)系，銀行為了維護(hù)自身利益，有權(quán)參加到這一訴訟中。但是，銀行參加訴訟并不意味著銀行就是商品住房買賣合同的當(dāng)事人，就有權(quán)利提出商品住房買賣合同是有效還是無(wú)效。在商品住房買賣合同糾紛中，買賣合同有效，不會(huì)影響貸款合同效力，銀行因合同有效能夠收取貸款利息，為維護(hù)自身利益，銀行提出的主張應(yīng)當(dāng)是商品住房買賣合同有效，這與被告出賣人的主張一致，而非同時(shí)既針對(duì)原告又針對(duì)被告，這就與有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人中“獨(dú)立”的含義不符。在有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加的訴訟中，原、被告訴訟地位的喪失，將導(dǎo)致有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人訴訟地位的轉(zhuǎn)換。在本訴中的原告撤回，第三人認(rèn)為其有必要繼續(xù)訴訟以保護(hù)自己的權(quán)利，那么其訴訟地位就會(huì)由有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人轉(zhuǎn)變?yōu)榈湫偷脑妗Ｈ欢?dāng)商品住房買賣合同糾紛的原告撤訴，銀行本來(lái)就與被告出賣人的主張一致，不可能又轉(zhuǎn)變?yōu)樵娑c出賣人對(duì)立；原告撤訴，銀行與商品住房買賣合同當(dāng)事人之間不存在其他的糾紛，更不可能轉(zhuǎn)變?yōu)榈湫偷脑妗＿@也與有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的特征不符。如果商品住房買賣合同最終被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，商品住房的所有權(quán)將因公法發(fā)生轉(zhuǎn)移，此時(shí)銀行對(duì)設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的住房沒有追及效力，其貸款的收回存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，銀行有權(quán)請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。但是，這是在本訴結(jié)束后的另一個(gè)新訴，不屬于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人訴訟請(qǐng)求的范疇。可見，將銀行的訴訟地位規(guī)定為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

除有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人外，“為了解決相互勾連的當(dāng)事人之間的權(quán)利保障和義務(wù)分擔(dān)的問(wèn)題，避免相互關(guān)聯(lián)的案件做出懸殊的裁決，同時(shí)節(jié)約訴訟成本，提高效率和減少訴累”于立剛、李司杰：《我國(guó)無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人制度的缺陷與完善》，《理論觀察》2012年第5期。，民事訴訟法還設(shè)立有無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，是指對(duì)原告、被告之間爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的沒有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，但案件的處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系，為維護(hù)自己的利益而參加到原告、被告已經(jīng)開始的訴訟中進(jìn)行訴訟的人常怡：《民事訴訟法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年版（第二版），第111頁(yè)。。無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟的根據(jù)是“案件的處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系”。

“法律上的利害關(guān)系”主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

首先，表現(xiàn)為本訴中原、被告雙方爭(zhēng)議的法律關(guān)系和原告或被告與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加的另一法律關(guān)系存在牽連性關(guān)系。牽連性主要體現(xiàn)在：（1）主體的牽連：法律關(guān)系發(fā)生爭(zhēng)議的原、被告的一方當(dāng)事人與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人之間存在一個(gè)民事實(shí)體關(guān)系；（2）內(nèi)容、客體的牽連：兩個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利、義務(wù)存在內(nèi)在聯(lián)系；在有特定標(biāo)的物的情況下，還存在標(biāo)的物的同一性。

篇（9）

【中圖分類號(hào)】D923 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

微信購(gòu)物是否受消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)范，重點(diǎn)在于對(duì)交易雙方身份的認(rèn)定

微信購(gòu)物的法律性質(zhì)，可以從幾方面來(lái)分析。一方面，微信購(gòu)物行為在雙方之間形成買賣合同關(guān)系，受合同法規(guī)范。微信購(gòu)物，即當(dāng)事人以微信作為媒介完成要約、承諾，最終達(dá)成意思表示的一致，在雙方之間形成買賣合同關(guān)系。在履行方面，微信購(gòu)物的價(jià)款交付往往也是通過(guò)微信支付完成的，標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移交付則因標(biāo)的物的性質(zhì)而有所不同。可見，除去表現(xiàn)形式上的不同外，微信購(gòu)物在實(shí)質(zhì)上符合買賣合同關(guān)系的一般特征，故而，微信購(gòu)物在當(dāng)事人之間形成買賣合同關(guān)系，要受合同法的規(guī)范。任何一方當(dāng)事人如果違約的話，要依合同法的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。另一方面，微信購(gòu)物行為在當(dāng)事人之間是否構(gòu)成經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的買賣合同關(guān)系，是否受到消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法（以下簡(jiǎn)稱消法）的規(guī)范，需要具體分析。經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的買賣合同關(guān)系屬于買賣合同關(guān)系的一種，要受消法的調(diào)整和規(guī)范，雙方要享有和承擔(dān)消法規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。換言之，雙方當(dāng)事人要享有和承擔(dān)不同于一般買賣合同關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)。這主要體現(xiàn)為，作為賣方的經(jīng)營(yíng)者，要承擔(dān)更多的法律義務(wù)；作為買方的消費(fèi)者，則要享受更多的法律權(quán)利。故而，某一買賣合同關(guān)系是否可以被認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的買賣合同關(guān)系，對(duì)雙方當(dāng)事人的具體權(quán)利義務(wù)會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的影響。

分析某一交易行為是否要受消法的規(guī)范，需要分析消法的調(diào)整范圍。消法第二條規(guī)定，消費(fèi)者為生活需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。第三條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者為消費(fèi)者提供其生產(chǎn)、銷售的商品或者提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本法。依此規(guī)定，受消法規(guī)范的買賣合同關(guān)系，合同當(dāng)事人除了具有賣方和買方的身份外，都同時(shí)還具有另外的身份，即經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者。而認(rèn)定某一合同關(guān)系是否受消法調(diào)整，關(guān)鍵是看交易雙方是否一方是經(jīng)營(yíng)者、而另一方同時(shí)是消費(fèi)者；只有買賣合同雙方一方是經(jīng)營(yíng)者、另一方是消費(fèi)者時(shí)，雙方的買賣合同關(guān)系才受消法規(guī)范和調(diào)整。

首先看消費(fèi)者的身份認(rèn)定。消法中沒有消費(fèi)者的具體定義。但是根據(jù)消法第二條，消費(fèi)者的特征是消費(fèi)，即其締約的目的是為了生活需要。至于購(gòu)買者對(duì)標(biāo)的物是否實(shí)際進(jìn)行了生活消費(fèi)，則在所不問(wèn)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)消費(fèi)者保護(hù)法中有消費(fèi)者的定義，是指以消費(fèi)為目的而為交易、使用商品或接受服務(wù)者。消費(fèi)者身份的認(rèn)定，是處理所謂“職業(yè)打假”問(wèn)題時(shí)爭(zhēng)議很大的一個(gè)方面。有觀點(diǎn)認(rèn)為，職業(yè)打假者比如最著名的王海，購(gòu)物的目的不是為了生活消費(fèi)，而是為了獲得法律規(guī)定的數(shù)倍賠償，故而不應(yīng)當(dāng)受到消法的保護(hù)。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，從消法維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的立法目的出發(fā)，對(duì)消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)從寬認(rèn)定。職業(yè)打假者的存在對(duì)于震懾不誠(chéng)信的經(jīng)營(yíng)者，增加欺詐行為的成本具有重要意義。

其次是對(duì)經(jīng)營(yíng)者的身份認(rèn)定。消法中也沒有經(jīng)營(yíng)者的明確定義，從該法第三條中也無(wú)法推定出經(jīng)營(yíng)者的特征，因此如何認(rèn)定經(jīng)營(yíng)者，成為需要解釋的問(wèn)題。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)消費(fèi)者保護(hù)法中使用的是“企業(yè)經(jīng)營(yíng)者”的概念。根據(jù)該法第二條第二項(xiàng)的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者是指以設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、制造、輸入、經(jīng)銷商品或提供服務(wù)為營(yíng)業(yè)者。至少?gòu)挠迷~上來(lái)看，臺(tái)灣地區(qū)消費(fèi)者保護(hù)法使用的“企業(yè)經(jīng)營(yíng)者”的概念，比大陸消法使用“經(jīng)營(yíng)者”的概念，在認(rèn)定賣方身份方面要明確得多。從立法目的上來(lái)看，“企業(yè)經(jīng)營(yíng)者”這一概念也更有助于說(shuō)明為何消費(fèi)者合同中買方要比一般買賣合同中的買方享受更多權(quán)益，而其相對(duì)的賣方為何要承擔(dān)更多義務(wù)。一方是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，一方是為消費(fèi)目的而交易使用商品或者接受服務(wù)的個(gè)人，二者之間在特定交易經(jīng)驗(yàn)、對(duì)特定交易標(biāo)的的專業(yè)了解程度方面都被推定為存在明顯的差異。故而，法律給相對(duì)弱勢(shì)一方更多權(quán)利，給相對(duì)強(qiáng)勢(shì)一方更多義務(wù)，有助于實(shí)現(xiàn)二者之間的實(shí)質(zhì)平等。

微信購(gòu)物中“經(jīng)營(yíng)者”如何認(rèn)定

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的概念，對(duì)我們理解和界定中國(guó)大陸地區(qū)消法上經(jīng)營(yíng)者的概念，也是有幫助的。只有交易雙方在特定交易經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)程度等方面存在明顯強(qiáng)弱差異的場(chǎng)合，法律才有必要通過(guò)調(diào)整雙方之間的權(quán)利義務(wù)，即強(qiáng)勢(shì)一方負(fù)擔(dān)更多義務(wù)、弱勢(shì)一方享受更多權(quán)利，使得雙方之間的形式平等，轉(zhuǎn)化為雙方之間的實(shí)質(zhì)平等。具體來(lái)看，盡管從文意解釋的角度，我們不能將大陸地區(qū)消法上的經(jīng)營(yíng)者概念，解釋為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，但是，中國(guó)大陸地區(qū)消法上的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)具有以下一些特征。

首先應(yīng)當(dāng)是專門從事商品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、制造、輸入、經(jīng)銷或者專門提供某項(xiàng)服務(wù)的人。這一特征強(qiáng)調(diào)的是專業(yè)性。即對(duì)某項(xiàng)商品或者服務(wù)的專業(yè)程度要強(qiáng)于一般的消費(fèi)者，以致于雙方在交易過(guò)程中存在著程度不同的信息不對(duì)稱。這種信息不對(duì)稱的差異如果導(dǎo)致雙方交易的利益失衡時(shí)，強(qiáng)調(diào)雙方平等的合同法的調(diào)整就需要讓位于基于特定身份而享有差異性權(quán)利義務(wù)的消法的調(diào)整。其次應(yīng)當(dāng)是進(jìn)行著連續(xù)重復(fù)的交易或者意欲進(jìn)行連續(xù)重復(fù)的交易的人。這一特征強(qiáng)調(diào)的是營(yíng)業(yè)性。即賣方不單單只與某一買方進(jìn)行過(guò)一次或者次數(shù)有限的交易，賣方要與不特定的第三人進(jìn)行連續(xù)重復(fù)的交易或者盡管沒有連續(xù)重復(fù)的交易，但是卻有連續(xù)重復(fù)交易的意圖，以該交易為業(yè)。這就意味著，同一個(gè)賣方，無(wú)論是第一單交易還是第一萬(wàn)單交易，在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)同樣認(rèn)定。

除上述特征外，還有幾點(diǎn)需要說(shuō)明。一是這里的人不限于法人或者其他組織，自然人也可以成為經(jīng)營(yíng)者。如前所述，臺(tái)灣地區(qū)消費(fèi)者保護(hù)法將經(jīng)營(yíng)者限定為“企業(yè)經(jīng)營(yíng)者”，中國(guó)大陸地區(qū)消法的措辭是“經(jīng)營(yíng)者”。可見，大陸地區(qū)消法規(guī)范的賣方的范圍要更廣些。法人或者其他組織等具有一定組織形式的賣方成為消法上的經(jīng)營(yíng)者不會(huì)引起太多疑義。有問(wèn)題的是自然人是否可以成為消法意義上的經(jīng)營(yíng)者。筆者認(rèn)為，不管是法人、其他組織或者自然人，只要具備了上述各項(xiàng)特征，則應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)者。是否領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否得到有關(guān)部門批準(zhǔn)等均在所不問(wèn)。因?yàn)樵诰邆淞松鲜龈黜?xiàng)特征后，買方和賣方之間就形成了信息不對(duì)稱，這種信息不對(duì)稱便構(gòu)成了消法調(diào)整的重要理由。

二是單單從某一交易中獲得利益，不足以認(rèn)定其為經(jīng)營(yíng)者。比如，因?yàn)橐鰢?guó)所以想把家里的一些日用品盡快處理掉。故而，單單從某一交易中獲得利益，不能作為認(rèn)定經(jīng)營(yíng)者的特征。另外應(yīng)當(dāng)假設(shè)，任何自愿的交易都是互利的。任何人只要自愿進(jìn)行交易，都是進(jìn)行了利弊權(quán)衡。經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的合同如此，一般的買賣合同也是如此。某一自愿交易中，不單單賣方獲利，買方同樣是要獲利的。否則要么就達(dá)不成交易，要么交易就不是自愿的。

三是作為經(jīng)營(yíng)者的賣方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力無(wú)需一定要比作為消費(fèi)者的買方更強(qiáng)。一般印象中似乎經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要比消費(fèi)者更強(qiáng)。但是并不必然如此。一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)來(lái)源往往不是單一的，尤其是，經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源往往不是同一的。一個(gè)銷售食品的賣方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力可能遠(yuǎn)不如一個(gè)金融行業(yè)從業(yè)者的買方。只不過(guò)，二者在特定食品方面的信息上，經(jīng)營(yíng)者的信息能力更強(qiáng)。在特定食品的買賣合同關(guān)系上，雙方構(gòu)成了由消法調(diào)整的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者之間的關(guān)系。故而，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差異不應(yīng)當(dāng)成為是否受消法調(diào)整的法律關(guān)系的特征。

微信購(gòu)物這種法律關(guān)系，能否受到消法的規(guī)范，重點(diǎn)在于對(duì)雙方身份的認(rèn)定。如果買方符合消費(fèi)者的身份，賣方符合經(jīng)營(yíng)者的認(rèn)定，則二者之間的關(guān)系當(dāng)然要受到消法的規(guī)范。反之，則不受消法的規(guī)范。可見，微信購(gòu)物是否受消法的規(guī)范，需要根據(jù)消法的規(guī)定結(jié)合個(gè)案的具體情況，具體問(wèn)題具體分析，不能一概而論。

微信購(gòu)物的消費(fèi)者享有哪些權(quán)利

如果將某種買賣合同關(guān)系包括微信購(gòu)物，認(rèn)定為消法規(guī)范的消費(fèi)買賣合同關(guān)系，消費(fèi)者要享受更多的權(quán)利，經(jīng)營(yíng)者則要承擔(dān)更多的義務(wù)，這些權(quán)利主要規(guī)定在消法第二章，義務(wù)主要規(guī)定在消法第三章。權(quán)利義務(wù)是相對(duì)的，消費(fèi)者的權(quán)利就是經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)。舉其要者，有如下幾點(diǎn)值得特別說(shuō)明。

第一，懲罰性賠償。消法第五十五條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。經(jīng)營(yíng)者明知商品或者服務(wù)存在缺陷，仍然向消費(fèi)者提供，造成消費(fèi)者或者其他受害人死亡或者健康嚴(yán)重?fù)p害的，受害人有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者依照本法第四十九條、第五十一條等法律規(guī)定賠償損失，并有權(quán)要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償。

如果購(gòu)買的食品，則可以適用食品安全法第一百四十八條的規(guī)定，即消費(fèi)者因不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品受到損害的，可以向經(jīng)營(yíng)者要求賠償損失，也可以向生產(chǎn)者要求賠償損失。接到消費(fèi)者賠償要求的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)實(shí)行首負(fù)責(zé)任制，先行賠付，不得推諉；屬于生產(chǎn)者責(zé)任的，經(jīng)營(yíng)者賠償后有權(quán)向生產(chǎn)者追償；屬于經(jīng)營(yíng)者責(zé)任的，生產(chǎn)者賠償后有權(quán)向經(jīng)營(yíng)者追償。生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品或者經(jīng)營(yíng)明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，消費(fèi)者除要求賠償損失外，還可以向生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者要求支付價(jià)款十倍或者損失三倍的賠償金；增加賠償?shù)慕痤~不足一千元的，為一千元。但是，食品的標(biāo)簽、說(shuō)明書存在不影響食品安全且不會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成誤導(dǎo)的瑕疵的除外。

第二，七日內(nèi)無(wú)理由退貨。消法第二十五條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者采用網(wǎng)絡(luò)、電視、電話、郵購(gòu)等方式銷售商品，消費(fèi)者有權(quán)自收到商品之日起七日內(nèi)退貨，且無(wú)需說(shuō)明理由，但下列商品除外：一是消費(fèi)者定作的；二是鮮活易腐的；三是在線下載或者消費(fèi)者拆封的音像制品、計(jì)算機(jī)軟件等數(shù)字化商品；四是交付的報(bào)紙、期刊。

第三，平臺(tái)的責(zé)任。消法第四十四條規(guī)定，消費(fèi)者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)購(gòu)買商品或者接受服務(wù)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者或者服務(wù)者要求賠償。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者不能提供銷售者或者服務(wù)者的真實(shí)名稱、地址和有效聯(lián)系方式的，消費(fèi)者也可以向網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者要求賠償；網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者作出更有利于消費(fèi)者的承諾的，應(yīng)當(dāng)履行承諾。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者賠償后，有權(quán)向銷售者或者服務(wù)者追償。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者明知或者應(yīng)知銷售者或者服務(wù)者利用其平臺(tái)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益，未采取必要措施的，依法與該銷售者或者服務(wù)者承擔(dān)連帶責(zé)任。

消法對(duì)其調(diào)整范圍已經(jīng)做了明確規(guī)定。某一交易是否要受消法的調(diào)整，不需要行政部門再做特別規(guī)定，消法對(duì)其調(diào)整范圍已經(jīng)做了明確規(guī)定。法律關(guān)于調(diào)整范圍的規(guī)定主要有三種方式。第一種是抽象概括式，第二種是列舉式，第三種是抽象概括加列舉的方式。三種方式各有利弊。消法關(guān)于其調(diào)整范圍的規(guī)定，采取的就是抽象概括式的規(guī)范方式。這種方式適用于規(guī)范對(duì)象比較復(fù)雜、法律不可能事無(wú)巨細(xì)一一列舉的情況。其優(yōu)點(diǎn)是可以簡(jiǎn)化條文，同時(shí)又能涵蓋大量的社會(huì)現(xiàn)象；但同時(shí)也會(huì)有邊界不清晰的不足。對(duì)于其規(guī)范對(duì)象采取了抽象概括式規(guī)范方式的法律，就不能說(shuō)法律在這點(diǎn)上存在空白。這時(shí)需要的不是拋開法律規(guī)定再制定不同于該法律規(guī)定的規(guī)范，而是需要盡量通過(guò)法律解釋的方法，維護(hù)法律的權(quán)威。某一交易或者某類交易是否要受消法的調(diào)整，需要由法院作出判斷。法院判斷的依據(jù)只能是消法本身。行政機(jī)關(guān)是執(zhí)行法律的機(jī)關(guān)而不是裁判的機(jī)關(guān)。某一行為或者某類行為是否該由消法調(diào)整，不需要行政部門制定特別的規(guī)范，也不需要行政部門的裁決。當(dāng)我們習(xí)慣把行為的是非對(duì)錯(cuò)的判斷都交給法院，法院的判斷標(biāo)準(zhǔn)只有法律時(shí)，法治國(guó)家的目標(biāo)也就會(huì)離我們?cè)絹?lái)越近。

（作者為北京大學(xué)法學(xué)院教授、博導(dǎo)）

篇（10）

一、如何理解最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》(以下簡(jiǎn)稱“《意見》”)第五十六條的規(guī)定《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題。《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。

二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對(duì)房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國(guó)房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……(二)購(gòu)買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國(guó)對(duì)城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說(shuō)是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國(guó)《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過(guò)戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國(guó)的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。

四、如何理解房屋過(guò)戶登記對(duì)房屋買賣合同效力的影響對(duì)買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過(guò)戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過(guò)戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過(guò)戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來(lái)否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過(guò)戶登記與合同效力的關(guān)系?我國(guó)《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。《房地產(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無(wú)效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無(wú)效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買賣合同的登記備案問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。《解釋》對(duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過(guò)戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響，故前面所說(shuō)的第二種理由也不正確。

五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購(gòu)買該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購(gòu)買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實(shí)際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽濉⒔M同意才發(fā)生法律效力。新晨：

篇（11）

1商品房買賣中的合同

1.1商品房認(rèn)購(gòu)書的基本內(nèi)容

1.1.1商品房認(rèn)購(gòu)書的概念在商品房買賣過(guò)程當(dāng)中，開發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，作為買賣合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來(lái)訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。

1.1.2商品房認(rèn)購(gòu)書的特征商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買賣合同作約定。

1.1.3商品房認(rèn)購(gòu)書的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”[2]該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

1.2商品房預(yù)售合同

1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。[3]

1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買賣合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買賣的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。

1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專門的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”[4]

1.3商品房買賣合同

1.3.1商品房買賣合同《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”[5]商品房買賣合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

1.3.2商品房買賣合同的法律規(guī)定買賣合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類，所以商品房買賣合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買受人一項(xiàng)特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。

2商品房買賣中的合同之間的關(guān)系

2.1商品房買賣中合同的相同之處商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，都是要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買受人支付一定的對(duì)價(jià)取得一定的權(quán)利，賣方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買受人處于弱勢(shì)地位；國(guó)家對(duì)這些合同都進(jìn)行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書。

2.2商品房買賣中合同的區(qū)別

2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房預(yù)售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。

2.2.2出賣方所具有的條件不同商品房出售方在買受方簽定認(rèn)購(gòu)書必須具備時(shí)前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預(yù)售合同出賣方還必須提供預(yù)售的商品房計(jì)算和確定施工進(jìn)度及竣工交付日期說(shuō)明；而商品房現(xiàn)售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

2.2.3合同的內(nèi)容不同商品房認(rèn)購(gòu)書不同于房屋預(yù)售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱；②房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國(guó)家法律對(duì)此有明確的規(guī)定。

2.2.4合同的法定形式不同法律規(guī)定商品房買賣雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)不需要到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進(jìn)行預(yù)售登記，以保護(hù)買受人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，即使房屋已實(shí)際交付也不行。

2.2.5法律后果不同認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同前訂立《認(rèn)購(gòu)書》，確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認(rèn)購(gòu)書》對(duì)雙方均有法律約束力。認(rèn)購(gòu)書是獨(dú)立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠(chéng)信進(jìn)行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時(shí)人如期來(lái)洽談，并將認(rèn)購(gòu)書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購(gòu)房合同，就認(rèn)為已經(jīng)誠(chéng)信履行了認(rèn)購(gòu)書的義務(wù)。

當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護(hù)買受方的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。[6]根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個(gè)購(gòu)房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無(wú)法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟(jì)則只能追究賣方的違約責(zé)任。

3簽訂合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范

3.1簽合同時(shí)要注意的共同事項(xiàng)

3.1.1審查賣方的資質(zhì)證書房屋認(rèn)購(gòu)方或者買受方在簽訂合同時(shí)一定要審查賣方的資質(zhì)證書，以確定賣方有出售房屋的資格。

3.1.2將賣方宣傳的優(yōu)惠盡量寫入合同賣方為了促銷房屋會(huì)使出渾身解數(shù)進(jìn)行宣傳，如“優(yōu)惠價(jià)格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號(hào)，但可能最終難以實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)為防止口說(shuō)無(wú)憑或者對(duì)方無(wú)法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)的后果。

3.2不同合同的風(fēng)險(xiǎn)防范

3.2.1防止被商品房認(rèn)購(gòu)書套牢的防范①交錢之前請(qǐng)多考慮。為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無(wú)權(quán)要求或您支付錢款。②簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認(rèn)購(gòu)書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書面通知之后的幾日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”。“定金”是指當(dāng)事人以定金形式擔(dān)保債務(wù)未履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金。“訂金”則屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還這種“沒收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢款。通常，在《認(rèn)購(gòu)書》中有這樣的約定，在簽署《認(rèn)購(gòu)書》后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)沒收定金。但由于認(rèn)購(gòu)書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購(gòu)房者在這段時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，面臨簽約后的風(fēng)險(xiǎn)和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對(duì)方違約要求返還款項(xiàng)。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。

3.2.2簽訂商品房預(yù)售合同的風(fēng)險(xiǎn)防范①審查是否具備預(yù)售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應(yīng)當(dāng)具備《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進(jìn)行公開銷售，簽訂商品房預(yù)售合同。《商品房預(yù)售許可證》是在具備了其他四證的基礎(chǔ)上予以核發(fā)的，是開發(fā)商具備預(yù)售資格的最后條件。有些開發(fā)商就可能會(huì)進(jìn)行違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，將有可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)該證的審查是預(yù)防購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。②對(duì)開發(fā)商“一房二賣”行為的風(fēng)險(xiǎn)防范。由于在預(yù)售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間，如果房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，開發(fā)商就可能在利益的驅(qū)使下，將已經(jīng)出售的預(yù)售商品房再次售于第三人。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可以在合同中與開發(fā)商約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。[7]

3.2.3現(xiàn)房買賣合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)房買賣合同和預(yù)售商品房買賣合同的不同之處是一個(gè)是現(xiàn)房一個(gè)是期房，所以，買賣現(xiàn)房合同時(shí)不僅應(yīng)注意預(yù)售商品房的防范注意事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)注意其他的一些事項(xiàng)：①對(duì)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》進(jìn)行審查，如果不具備，說(shuō)明房屋不具備交付條件，購(gòu)房者有權(quán)拒絕開發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個(gè)文件，就要與開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行共同驗(yàn)收。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題存在應(yīng)暫時(shí)不接收。如果問(wèn)題不嚴(yán)重，可與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商由其維修，但是應(yīng)當(dāng)讓開發(fā)商進(jìn)行書面確認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題的存在，并承諾維修期間及補(bǔ)償辦法。如果問(wèn)題比較嚴(yán)重，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定及時(shí)維權(quán)。②產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范。購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證是其訂立合同的主要目的，與之相對(duì)應(yīng)，交付房屋后開發(fā)商的義務(wù)并沒有履行完畢，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起60日內(nèi)完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購(gòu)房者自行完成分戶登記，此階段開發(fā)商還應(yīng)到盡協(xié)助義務(wù)。[8]由于購(gòu)房者對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產(chǎn)權(quán)證的原因而影響按揭貸款的辦理。

參考文獻(xiàn)：

[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.

[2][5]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、第一條.