房地產業涉稅風險大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產業涉稅風險范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

一、打折優惠

打折優惠是房地產開發企業最為普遍的一種營銷策略。在促銷不見成效情況下，“降價”自然成為房地產開發企業突圍的主要方法。我們經常會看到這樣的打折促銷活動：“成本價開盤，本周認籌額外8.5折，送1500元/平方米豪裝”、“精裝公寓項目，一次性付款享受9.3折、按揭貸款享受9.4折”、“交5000元抵3萬元，周末還有特價房”等。上述這些促銷方式，實際上就是價格直降，最大限度地讓利給購房人，卻贏得了買房人的認可，對資金的快速回籠起到了良好效果。

二、墊付首付

在樓市低迷的時候，不少房地產開發企業打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促銷。無論是“一成首付”還是“首付分期”，都是為了吸引顧客，加速回籠資金的促銷手段。房地產開發企業為購房者墊付首付，為其提供一筆半年至一年期的“免息”房貸，以一般住宅市價120萬元～150萬元/套計算，墊款首付款約為40萬元～50萬元，期限為2個月～1年，購房者約可省1萬元～2萬元貸款利息。房地產開發企業銷售的無論是期房還是現房，預收資金時都具備納稅義務，均應該按規定繳納營業稅以及預繳土地增值稅、企業所得稅等。

三、買房送禮

在制定“買房送禮”類營銷策略時，應關注個人所得稅代扣代繳問題：

1.企業在活動答謝以及業務宣傳等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，如在開盤活動時向所有前來的客戶贈送的小禮品，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。如果企業愿意承擔這部分的個人所得稅，就不需要向客戶收繳，但是這部分承擔的個人所得稅不得在企業所得稅稅前扣除！

2.企業在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如房地產開發企業采用“買一送一”的促銷手段，所贈送的自產開發產品（如買房送車庫）是不需要繳納個人所得稅的；如果是贈送的旅游項目，如歐洲10日游等，就需要按照“偶然所得”項目繳納個人所得稅；但是，如果是贈送的空調、洗衣機或者是小汽車等實物就不是簡單的個人所得稅的問題了，這還會涉及到企業的“兼營業務”需要繳納增值稅及相關的附加稅費，同時需要繳納個人所得稅。

四、購房補貼

一些房地產開發企業針對非普通住宅產品給予契稅補貼，如針對別墅、面積超過144平方米以上的商品房等，給予高于普通住宅部分的契稅補貼；有些房地產開發企業針對購買人不同時間段的物業管理費補貼，如購房免3年物業管理費等。對這類營銷策略，不如采取直接的折扣銷售策略來得簡單和實惠，不僅客戶繳納契稅的納稅基數降低，而且，企業承擔的應由個人繳納的契稅不能在企業所得稅前扣除，而且，需承擔按照“偶然所得”計算的個人所得稅。

五、售后回購

在商業地產以及車庫的銷售過程中，一些房地產企業為了吸引客戶，承諾客戶購買后一段時間內，客戶可以要求房地產企業按照約定的價格回購其銷售的產品。這種營銷策略，雖然其合同或協議的內容千差萬別，但概括起來可以分為三種情形：一是銷售方沒有回購的選擇權，且回購價格確定；二是賣方有回購選擇權；三是買方有要求賣方回購的選擇權。一般來說，第一種情形商品所有權上的風險與報酬并未真正轉移給購買方，房地產開發企業仍對售出商品實施控制，不符合收入確認的條件，不能作為銷售業務來處理，僅能作為融資業務進行處理。后兩種情形，則應具體分析每項交易的實質，根據行使選擇權的可能性大小，以及商品所有權上的主要風險和報酬轉移與否，確定是否符合收入確認條件如果符合收入確認條件，企業和客戶就商業或者車庫簽訂或者辦理了產權過戶手續，盡管企業與客戶簽有回購協議，但是，根據稅法規定，企業仍然需要分別按照銷售和購進不動產兩項業務處理，這樣企業就會承擔兩次銷售不動產的營業稅及其附加稅費、所得稅、印花稅等。如果不符合收入確認條件，雖將商鋪賣給了客戶，雙方簽訂了合同但尚未簽證、辦理相關產權過戶手續，就可以視為一種融資業務，可以通過變更合同或者協議的方式解決。

六、售后返租

售后返租是一種特殊銷售方式，是指房地產開發企業在銷售商品房給客戶的同時，與客戶簽訂該房的租賃合同。在售后返租方式下，在房地產開發企業與客戶之間，房地產開發企業同時是承租人，客戶同時是出租人；在房地產開發企業與入駐商戶之間，房地產開發企業又是出租人，商戶則是承租人。簡單地說，就是房地產開發企業將其開發的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業劃分成小面積出售給購買者。隨后與客戶簽訂返租合同，讓客戶將物業返租給房地產開發企業，在一定期限內，由房地產開發企業以固定利率包租。

篇（2）

內部控制是一個企業實現戰略目標的一種手段，在企業內部管理監控體系中發揮著至關重要的作用。對于很多企業來說，企業內部控制已經很熟悉，它已經充當著企業防范風險舞弊的一面“防火墻”。但是在企業內部控制制度起著一個重要成分的稅務內控，卻還沒有得到相應的重視。伴隨著我國稅收環境的不斷改善，國內很多企業整體的稅負在逐年的下降，稅負的下降給企業帶來諸多實惠的同時也導致了企業的稅務稽查風險也越來越高。這種外部稅務環境的變化對企業稅務內控水平提出了相應的要求。要求企業在加強內部控制的同時，更要防范稅務風險的意識，應將稅務內部體系融入到企業整體內控體系中。

一、稅務內控的背景、定義和目標

稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制的一個重要組成部分的―稅務內控，業界對此還沒有明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業的董事會、管理當局和企業的全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值”這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。從稅務內控的定義中可以得出：企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。

二、房地產企業構建稅務內控體系的意義

近年來隨著房地產業的快速發展，房地產企業已成為國民經濟的一個重要支柱產業，房地產稅收收入也隨著房地產市場的快速發展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當今政府對房地產業的宏觀調控影響下，政府部門（尤其是稅務管理的部分）對房地產業的管理日漸嚴格。自2002年起，房地產企業一直被國家稅務局列為當年度稅收專項必檢的對象。并且公眾目前普遍認為房地產企業偷漏稅現象特別的嚴重，這也說明了目前房地產企業涉稅風險很高。

首先對于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對房地產行業宏觀調控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺，2011年密集出臺的調控政策已經對整個房地產市場產生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個房地產行業的稅收收入在國家財政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務內控體系有利于引導房地產行業健康和諧的發展，對整個金融系統和國家經濟的健康發展意義重大。

其次對于企業自身來說，企業內部控制制度是現代企業制度的重要組成部分，能夠保證企業高效率地實現其經營目標。一方面成立稅務管理部門進行稅務內控管理可以使企業進行整體涉稅事項布局，合理安排稅務事項處置，并利用相關稅收法律法規進行有效的納稅籌劃，節約稅收成本，實現企業稅后收益最大化，創造稅務價值。另一方面可以經得起稅務機關的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業形象和信用評價。另外企業稅務內控機制紊亂會導致企業稅務風險的產生。稅務內控制度不健全或者涉稅事項處理的不正確都可能產生重大的稅務風險。企業能否進行有效的稅務內控管理會直接影響稅務機關對企業的納稅風險評估、檢查，進而影響企業正常生產經營。

三、構建適合房地產企業稅務內控體系的方法

為了盡可能的規避稅務風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。

(一)為了提高企業稅務內控管理水平

應在財務管理部門下設立專門的稅務管理部門，即使沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不單單指稅務申報的人員或者財務人員，還包括與公司稅收緊密聯系的其他部分人員（如業務、采購部門）還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報數據核算、填制申報，發票使用管理情況，稅務風險事項分析、評估、處置和監督；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行一定的稅務指導，杜絕經營過程中潛在的稅務風險；積極參與公司投資、籌資等方面稅務管理討論，并能提出有效的稅務評價意見。

(二)對各環節的風險管理流程進行控制

企業內部控制機制是一種防范性的控制機制，是企業防范風險的基礎，也是企業防范風險的前提。內部控制制度包括為企業保證企業正常運作、規避和化解風險等一系列的相應的管理制度和措施。作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須要建立科學的內部涉稅事物管理組織。還要加大稅務工作事前籌劃過程的控制力度。實現每個企業流程稅務價值的最優化。房地產企業可以根據自身的實際情況，對各個涉稅環節的風險點進行評估、控制，建立一套完整的風險控制體系，通過這些體系的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到控制涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。

(三)建立健全企業內部風險匯報制度

風險匯報，是包括匯報制度和匯報標準這兩個方面。它的主要作用是在于能明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度，涉稅內控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務情況。一些重大的涉稅事項的確定，是很難一概而論的。必須要根據實際的情況進行有針對性的分析。一般而言稅務的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用，稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須的匯報事項。匯報的標準決定了各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題。方便于匯報文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉中能得到統一理解。譬如，稅管人員在工作中發現問題一定要及時匯報，并且已標準化的內部文本進行簽字流轉。稅務主管再與其他部門人員協商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務風險，那么他應該向他的主管部門領導進行溝通交涉，并向公司高層領導進行匯報。

(四)建立內部稅務風險測評制度

所謂建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確的制度。并將其作為房地產企業日常管理的一部分。

一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。

二是各涉稅部門應當定期(每月或每季度)對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。

三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整，另外即使設計了清晰的目標和措施，但是由于相關部門和人員的不理解，可能會導致責任人不能有效的執行，實施的效果將會大打折扣，所以，信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。

四、結束語

以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。

參考文獻：

[1]方紅星,王宏譯.（美）COSO制定.企業風險管理――整合框架[M].東北財經大學出版社,2005

[2]郭偉,肖大勇.稅務內控為企業筑牢“防火墻”[N].中國會計報,2008

[3]林鳳羽.企業稅收風險產生的原因及控制對策[J].金融經濟,2007(16)

[4]張紅玫.論企業稅收內控[J].現代商貿工業.,2010(2)

[5]李建瓊.企業稅收風險管理機制研究[D].西南財經大學碩士論文,2007

篇（3）

一般來說，一個房地產項目按時間流程主要包括：土地獲取、規劃設計、融資、建筑施工、房屋預售、項目清算六大環節，房地產企業或多或少都存在有各種稅收問題及風險，只是程度不同而已。據筆者的實踐來看，至少涉及以下多個風險點。

1.在土地取得環節存在4個風險點：（1）傭金等支出沒有取得正規發票，導致利潤虛增，稅負加大；（2）沒有在簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天申報契稅；（3）虛增拆遷安置費，中介費逃避繳納土地增值稅和企業所得稅；（4）以收購股權方式取得土地使用權時，溢價部分無法列支土地成本。

2.在規劃設計環節存在3個風險點：（1）總體規劃設計未考慮財稅因素對成本、稅收和現金流的影響；（2）虛開規劃設計費，逃避繳納土地增值稅和企業所得稅；（3）境外的規劃設計費沒有代扣代繳稅金。

3.在融資環節存在6個風險點：（1）向非金融機構（包括企業和個人）融入的高息資金利息支出無法取得正規發票，從而導致利息支出無法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實債”形式支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據；（3）可控資金不夠支付利息或其他開支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務未履行；（5）與股東及其他關聯方資金往來支付利息，存在偷逃稅金問題；（6）借給自然人股東超過1年以上的借款，存在初認定為股息、紅利分配需要繳20%的個稅風險。

4.在工程建設開發環節存在4個風險點：（1）虛開建安發票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業所得稅；（2）為少繳稅，實際發生的工程支出，但不索要發票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規定時間繳納城鎮土地使用稅。

5.在房屋預售環節存在9個風險點：（1）取得預售收入（包括定金）沒有按規定及時申報納稅；（2）沒有按規定的預征率預繳土地增值稅和企業所得稅；（3）預售合同沒有足額及時繳納印花稅；（4）銷售合同為陰陽合同，未如實申報收入；（5）售后返租時，按返租后金額確認收入納稅，對小業主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規定申報納稅；（8）裝修收入沒有申報納稅；（9）賣給股東或關聯方的房屋價格明顯偏低。

6.在項目清算環節存在4個風險點：（1）取得發票不合規，比如發票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購買虛假發票虛增成本；（3）企業高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅；（4）關聯方交易定價不合理等。

二、規避房地產涉稅風險的途徑

一般來說，公司所有經濟活動都會對公司稅收工作產生影響。稅務工作有兩個過程，即稅收產生的過程和稅收繳納的過程。很多企業重視稅收繳納的過程而忽視稅收發生的過程。結果，往往是到需要繳納幾千萬元稅款，或者在稅收出現問題可能被稅務處罰的時候，才開始重視稅務工作并要求財務人員想辦法?？蓡栴}是，稅收發生的過程在前，稅收繳納過程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。

那么，有沒有一條既能規避涉稅風險，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項目前期進行整體系統的稅收籌劃。何為整體系統的稅收籌劃？就是在項目開始之前，決策者通過精心安排和統籌規劃來防范風險，并獲取“節稅”收益。因此，最佳的籌劃時機在項目前期，即在項目實施之前，企業負責人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產項目的規劃設計環節，經常會碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時修建在主體建筑之外，規劃時不同的選擇將導致不同的稅負。如果選擇臨時建在外面，項目結束予以拆除，樣板房的修建裝飾費用在財務上應計入營銷費用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費用可以計入到開發費用中。這兩種做法，費用雖然都可以在計算企業所得稅時扣除，但營銷費用不能在計算土地增值稅時扣除，而開發費用則可以扣除。

由于房地產開發企業的開發環節眾多，拿地、拆遷、設計、土建、裝修、營銷等等，每一項經濟行為的發生都會涉及稅金，因此，房地產稅收籌劃必須結合以上各個環節，提前進行系統的規劃。具體來說，房地產企業在各個環節開始之前，需要重點關注的籌劃節點有很多。如在土地獲取環節，企業取得土地的方式有招拍掛、股權收購、合作開發等，不同的拿地方式稅負差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問題，回遷、貨幣補償還是土地置換，都是涉及稅務成本。在規劃設計環節中，企業須考慮產品定位與產品類型的選擇，以及住宅、商業等項目如何配置，才能做到財稅成本最優。

實務中，房地產項目開發周期往往很長，不少項目有一期、二期、三期之分，從成立公司項目立項開始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長。時間一長，當初哪怕一個小小的錯誤決定，可能會釀成一個大的稅務問題。因此，事前的合理安排對房地產企業規避納稅風險，降低稅收成本，顯得至關重要。

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1.稅務內控的背景、定義和目標

公眾普遍認為房地產企業是涉稅風險很高的行業，偷稅漏稅現象十分嚴重，并且房地產企業投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產企業在建立一套完整的內控體系的同時建立一套適合本行業的稅務內控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財政部等五部委聯合印發了《企業內部控制基本規范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內實施，并鼓勵非上市的大中型企業執行。2009年5月5日，國家稅務總局以國稅發[2009]90號文印發了《大企業稅務風險管理指引（試行）》。2010年4月，財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會聯合頒布了《關于印發企業內部控制配套指引的通知》。根據《企業內部控制指引》，上市公司建立完善有效的內部控制制度，對加強企業的經營管理、保護企業的財產安全、保證企業會計信息真實、提高企業經濟效益等都有積極的推動和促進作用。在構建完善的的內部控制體系的同時，結合企業自身特點建立適合的稅務內控體系對于企業防范涉稅風險將起到積極的作用。由此可以看出，稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制一個重要組成部分的稅務內控，業界對此還沒有完全明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業董事會、管理當局和全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值” 這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。由稅務內控的定義可以看出，企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。

2.房地產企業構建稅務內控體系的意義

在當今政府對房地產業宏觀調控的影響下，政府部門（尤其是稅務管理部門）對房地產企業的管理日趨嚴格。從2002年起，房地產企業一直被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象。房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產企業要想在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利就必須高度重視稅務問題。房地產企業結合自身特點構建一套稅務內控體系無論是對企業本身還是整個國民經濟都有重大的意義。

3.構建適合房地產企業稅務內控體系的方法

為了盡可能的規避稅務封風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。

3.1為了提高企業稅務內控管理水平，應盡量在財務管理部門下設立專門的稅務管理機構，沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗，專門來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不僅僅指稅務崗的人或者財務部門的人，還包括與公司稅收聯系緊密的其他人員，還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報表的填制、管理發票、評估、處置和監督稅務風險事項；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行稅務指導，杜絕經營過程中的潛在稅務風險；盡量參與公司投資、籌資稅務管理評價，并能提出有效的稅務評價意見。

3.2對各環節的風險管理流程進行控制

作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須建立科學的內部涉稅事務管理組織與標準，加大對稅務工作事前籌劃和過程控制的力度，實現各個業務流程稅務價值的最大化。房地產可以根據自身的情況，對各個涉稅環節的風險點進行控制，即建立一套各稅環節的風險控制流程，通過這些流程的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到防范涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。

3.3建立完健全企業內部風險匯報制度

風險匯報，包括匯報制度與匯報標準兩個方面，主要作用是明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項，必須要向公司領導及時匯報。重大涉稅事項的確定，很難一概而論，必須根據實際情況進行針對性的分析，一般而言稅務檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用、稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須匯報的事項。匯報標準決定各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題，以便于匯報文本在不同部門、不同人員簽字流轉中的統一理解。

3.4建立內部稅務風險測評制度

建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確，并將其作為房地產企業日常管理的一部分。

一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。

二是各涉稅部門應當定期（每月或每季度）對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。

三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整。信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。

4.結論

以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。

參考文獻：

[1]方紅星，王宏譯.（美）COSO制定.企業風險管理——整合框架[M].東北財經大學出版社，2005.

[2]郭偉、肖大勇.稅務內控為企業筑牢“防火墻”[N].中國會計報，2008.

[3]林鳳羽.企業稅收風險產生的原因及控制對策[J].金融經濟，2007（16）.

[4]張紅玫.論企業稅收內控[J].現代商貿工業，2010（2）.

[5]李建瓊.企業稅收風險管理機制研究[D].西南財經大學碩士論文，2007.

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二、“營改增”對房地產企業的意義

目前我國現行的營業稅存在重復征稅的現象，給許多企業造成了經濟壓力，增值稅是以抵扣機制作為核心的，這也是增值稅的本質特征，根據已經實行“營改增”的企業實際核算情況來看，“營改增”的實行在企業的發展中表現出一定的促進作用。事實證明，“營改增”的實行是新時代企業發展的要求，房地產企業要順應潮流發展，改善以往的傳統管理模式，營業稅改增值稅對經濟結構的調整也有一定程度上的意義，其在促進企業發展的同時，也包括促進企業經營管理模式的發展。目前我國大部分的房地產企業還是處于傳統的粗放管理模式，稅負加重時有發生，“營改增”的出臺無疑是為房地產企業完善自身管理體制和提高企業管理水平提供了良好的機會。“營改增”之后，如何健全完善自身管理體制和提高企業管理水平，改善企業自身的財務管理水平和風險控制，對于房地產企業有著十分重大的意義。在我國的稅制改革之前，我國的稅收包括營業稅和增值稅兩個方面，但是兩個稅收同時存在使得企業稅負不能夠協調?！盃I改增”實行后能在一定程度上減輕企業稅負，消除重復征稅的弊端，減輕企業繳稅的負擔；另一方面，國家在實行稅制改革之后，建筑企業的“營改增”也得到了實行，建筑施工的材料眾多，稅制改革使得這些材料的采購都可以用獲取的發票，進行抵扣進項稅。“營改增”在房地產企業的實行，使得企業的稅收繳納和清算工作更加規范和嚴謹，減少了企業的稅收風險和稅負壓力，促進了企業的稅收管理工作。

三、房地產業“營改增”的動因

（1）利于完善稅收鏈條，優化稅收稅制改革是增值稅鏈條不斷完善的過程，“營改增”，使增值稅鏈條更加完整，從動態看，由于產品在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，消除了重復征稅，有利于促進分工，提高經濟效益，優化增值稅收入的增長。

（2）利于增強財務稅收管理，促進市場公平競爭因“營改增”后要求賬務處理規范，才能正確進行納稅申報，而現有的施工行業營業稅的申報方式基本上是粗放型，虛開發票現象嚴重，給后續稅收征管帶來困難，企業存在極大的涉稅風險。同時，規范行業市場經濟行為，有利于行業之間的公平競爭，形成良性循環。

（3）消除重復征稅，利于企業減輕稅負“營改增”后，房地產產業鏈各環節間避免了重復征稅，可以促進產業鏈上下游的分工與合作，提高經濟效益，促進了產業鏈總體稅負的降低。

（4）促進地方政府的房地產政策改革“營改增”后對中央和地方政府間收入分配發生變化，營業稅收入全部屬于歸地方收入，增值稅收入25%劃歸地方，差距較大，這就要求盡快推行地方稅制改革，促進倒逼機制的形成，從而推動地方主動改革地方稅制。

四、“營改增”對房地產業的影響分析

（1）可抵扣進項不足，稅負大幅上升由于房地產項目的成本費用構成主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本、財務費用、各類稅金，企業很難取得土地成本和公共配套成本的進項，主要原因為：土地成本占到開發成本的25%～35%之間，由于土地來源多樣，很難依法取得增值稅專用發票；“營改增”初期的存貨和固定資產將不能被抵扣，房地產業的存貨在企業資產中占比很高，按“營改增”政策的一貫性思維，房地產企業的初期存貨和固定資產會和交通、通信業一樣不能抵扣。目前，房地產企業存貨積壓嚴重，消化存貨大約需要2年～4年時間，這將導致房地產企業在“營改增”后銷售存貨時會產生大量的銷項稅額，同時缺少相對應的進項稅額進行抵扣，與稅改前繳納的營業稅相比，項目公司的增值稅稅負很可能成倍增長。

（2）賬務處理復雜，涉稅風險加大由于稅收政策的變化巨大，核算難度較原來大幅增加，財務人員面臨新舊稅制的銜接不適、業務處理和稅務核算的生疏等難題。由于財務人員業務素質參差不齊，可能造成財務核算不合規、申報不準確等風險?！盃I改增”不但改變了企業的會計核算體系，而且還帶來了開票、認證、報稅、稅款繳納等一系列新問題，稍有不慎便會產生涉稅風險。

（3）發票管理嚴格，違規處罰嚴厲代開、虛開增值稅發票的違法處罰比營業稅更嚴厲，刑法第205條規定了虛開增值稅專用發票罪；第206條規定偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪；第208條規定了非法購買增值稅專用發票、購買偽造增值稅專用發票罪等，個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產。當前，房地產和建安企業普遍存在較多虛開“甲供材”現象，在“營改增”新形勢下，商品買賣的合同、物流、資金流、發票等要素將相互印證，由“甲供材”引發的虛開、代開專用發票行為將被有效遏制。

五、提前籌劃，積極制定實施應對策略

（1）改革管理模式，適應稅改帶來的變革“營改增”絕不僅是簡單的稅務管理改變，而是會影響企業管理各方面的重大變革，對企業的組織結構、資質管理、業務模式、管理流程、關聯交易、供應商選擇、合同條款、管理環節等帶來一系列重大影響。例如，在選擇供應商時，一般納稅人和小規模納稅人進項稅抵扣差異達到13%。

（2）重視人員培訓，加強內部控制建設未雨綢繆，提前組織人員培訓，加強學習，增進對“營改增”的認識。增值稅計稅復雜，可抵扣項目的增值稅專用發票是影響成本和稅負的關鍵，不僅要求財務人員熟悉增值稅抵扣，更要求營銷、采購和工程人員熟悉財務和稅務知識，共同協作實現進項稅的充分抵扣。制訂增值稅內部控制體系和工作流程，內部控制對企業的管理具有重要的促進作用，面對“營改增”可能帶來的變化，加強內部控制顯得更加重要和迫切，提前應對和防范“營改增”后帶來的經濟和稅務風險。

（3）重視采購管理，避免合同條款陷阱對原有的采購模式，需按照“票、款、貨”三流一致的規定進行調整，即開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務的單位與接受貨款的單位一致，才能實現進項稅額的抵扣。對不同納稅類型的供應商進行評審，測算不同情況下不同供應商的價格平衡點。簽訂采購合同時，注意是否為含稅價格、開票時限與條件等，規避合同陷阱。

（4）借鑒“營改增”經驗，盡快適應過渡期借鑒其他行業的“營改增”經驗，規避各類風險。在2014年度結賬前，對本年稅收政策梳理學習，對賬務中存在的風險自查補救，做好“營改增”與匯算清繳準備。妥善處理“營改增”過渡期間事宜，確保企業利益最大化。

（5）延遲購貨，加快清理庫存房地產企業盡量在“營改增”前延遲購貨，或開具發票，保證購貨的進項稅額足額抵扣；“營改增”后稅率將提升為11%或17%，比“營改增”前大幅提高，應盡快銷售庫存房產及物資規避高額稅負。

篇（6）

1、建立會計核算標準規范，實現會計核算的標準化管理。財務部根據房地產項目核算的需要、根據納稅申報的需要、根據資金預算的需要，設計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產會計核算的教科書做為財務部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統一性、一貫性和連續性;有了這套會計核算標準規范可以使我公司的帳務不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務。值得一提的是，按照我們設的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設置得到了集團領導的好評。

2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現在的財務部內部會計核算流程更加突出了內部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規定。保證了財務信息能有序地、按時、按質地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現象減少了，財務報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務部的各類財務數據的及時性和準確性均達到集團財務部的要求。

3、加強各業務單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發傳真來清理核對帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應商往來帳目清楚準確。同時加強應收往來款的追討，在年內追回了xx的往來款xx萬元。

4、除此之外，財務部組織全體員工在20xx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統計報表xx份出具納稅申報表xx張，稅源統計表xx張。出具xx集團、xx集團相關財務報表xx張，出具預算報表xx張等。

二、 融資、預算與資金管理工作

資金對于企業來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產業進入了新一輪行業周期的歷史時刻，國家為調控房地產的經濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調控，目的就是為了抬高房地產業的資金門檻，對整個房地產業進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成xx改制投產、工業項目的全面掛牌啟動，xx的前期開發。最嚴重的是xx年樓市低迷，今年的銷售大大低于預期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風險。所以對于20xx年財務部來說，如何做好融資?如何做好資金預算?如何做好資金管理成了財務部擺在第一位的頭等大事。為此，財務部也投入了大量的時間和精力去做好相關資金管理工作，盡最大努力去幫助企業渡過資金難關。

1、財務部加強與七家商業銀行的聯系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業銀行的底線?？捎捎谑艿絿邑泿耪叩暮暧^調控的影響，商業銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業銀行為降低經營風險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產企業是慎之又慎。20xx年xx市各商業銀行對房地產業的貸款總量較去年已經下降xx%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環境下，財務部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創新與各家銀行展開艱苦的商業談判。這其中與銀行的各級主管領導洽談、會餐、應酬，跑了多少次銀行、復印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業余時間，財務人員已經無法用數字去統計了。值得高興的是，最終財務部在公司領導的正確指導下，憑借在工作中總結出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業項目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務，因為我公司的資產負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財務部可以驕傲地說，在融資方面，xx年xx財務部走在了同行業財務部的前面。

2、預算執行方面，在公司領導的大力推動下，在財務部的積極組織下，目前公司的全面預算管理工作已經融入到各個部門的日常工作當中，各個部門已經能熟練的運用全面預算這一管理工具來管理各個部門的資金流。財務部還定期組織預算差異分析會議，總結討論預算差異產生的原因，提高了各個部門對財務數據的重視程度。目前各個部門在財務部的組織下積極投入地參與全面預算管理，為來年的全面預算的編制和推行打下堅實的基礎。也正是因為有了全面預算，才使得公司領導對資金調度能做到心中有數，提前對資金進行合理的統籌安排。

3、在年初資金充裕時，根據已編制的預算，在較短時間內比較各家銀行的理財產品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財產品，六個月利率為xx%，為公司獲得理財收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財x次每次分別為x萬元(x天)、x萬元(x天)、x萬元(x天)，共獲得理財收益xx元。在x行理財x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財收益xx萬元。使得公司全年獲得理財收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。20xx年財務部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財務部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網上銀行業務，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況;建立了資金日報體系，每日向公司領導上報頭天的公司資金狀況，為公司領導進行資金調度提供了依據;每月定期編制各家銀行的銀行余額調節表，保證了公司資金的準確性和安全性;不定期地對庫存現金進行盤點;在大量收款的幾天，每天核對收款收據與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性;在付款流程上增加了資金經理對出納填制的支票和進帳單的復核程序;通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務部在資金管理的規范化管理方面上了一個新的臺階。

三、涉稅管理工作

由于房地產企業涉稅環節特別多，相關稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業的一項重要成本支出。在國家稅收法規的規定下進行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務部涉稅管理的首要工作。這要求財務部在事先、事中對各項經濟業務進行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規避涉稅風險。實現公司經濟業務的涉稅低風險甚至零風險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務稽查時會面臨三種不同性質的稽查：1、日常稽查。日?；槭侵富椴块T主要負責的對管轄區域內企業日常情況進行的檢查，要求被檢查的公司數量一般不得低于一定比例。2、專項稽查。專項稽查是指根據上級稅務部門的部署，對某個行業、某個地區、某個產品、某項減免稅政策進行全面的清理檢查。3、舉報稽查。舉報稽查是指任何單位和個人根據征管法的規定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務機關在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進行檢查。下面就對財務部xx年所做的主要涉稅管理工作進行回顧。

1、審核各類收入和付款合同。由于將財務審核加入到了各類經濟合同的簽訂訂環節，使得財務部在業務發生之初就能進行納稅評估和納稅籌劃。xx年財務部共審核相關經濟合同xx份。

2、xx月，財務部與稅務局充分溝通后認為我公司必須主動進行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細。如果等到明年清算條件成立由稅務局進場進行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務部征求公司領導和集團財務部的同意后組織人員進行了xx項目的土地增值稅清算工作。

3、通過分析國家增值稅的發展趨勢，工業項目的所有購進設備均未取得增值稅專用發票，將設備的增值稅開票時間拖到xx年，這樣就可以在XX年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了xx萬元的增值稅進項稅額抵扣的好處。

4、通過對銷售部員工年終獎金的發放方式進行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規履行了代扣代繳義務，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。

5、定期將各類大額的工程發票送到稅局進行發票真偽鑒定。由于房地產公司收到的發票金額巨大、數量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風險。為控制這一風險，財務部定期組織人員將相關發票送往稅局進行真偽鑒定。

6、x月x日—x日xx市稽查局對我公司進行稅務稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細，再根據情況進行實地稅務檢查。財務部立即組織財務人員進行全面稅務自查，一方面積極與征管稅務局溝通，取得征管稅務局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關人員聯系，建立了良好的人際關系。最后，由于及時將未交足的稅款補交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進行實地稅務檢查的涉稅風險。

7、x月份xx國稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報表列示的銷售收入xx萬元，對應的成本只有xx萬元提出質疑，要求立即出具收入確認的證明，即文件xx區的主體竣工證明，否則xx區對應的收入xx萬元不能予以確認。由于涉及調減我公司申報的所得稅xx萬元，財務部立刻將這一潛在的巨大涉稅風險匯報給集團財務部，因為根據稅法規定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據集團財務部的指示，財務部立即組織財務人員重新對xx年的所得稅重新進行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務機關協商并取得稅局相關主管領導的理解，只是調整了納稅申報表，并沒有認為我們惡意提前確認收入、濫用所得稅優惠政策。這也證明了財務部平時與稅務局的溝通做得比較到位，才不至于發生重大的涉稅風險。

8、通過與地稅主管稅務局主管領導的良好溝通，財務部積極爭取納稅a級企業，目前稅局的相關領導已經承諾明年將會將我公司申報納稅a級企業。如果申請納稅a級企業成功，就將意味著稅局將二年內不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。

9、加強了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網站上更新下載與房地產有關的稅收政策，并進行整理匯編。財務部在進行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務自查、日常申報時，將各工作底稿進行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關文件進行歸檔。為了以后進行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務管理人員能夠快速地了解了公司的相關涉稅管理工作提供備查。

四、財務分析與風險預警工作

財務分析是以財務報告資料及其他相關資料為依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業等經濟組織過去和現在有關籌資活動、投資活動、經營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經濟管理活動。它為了解企業過去、評價企業現狀、預測企業未來，做出正確決策提供準確的信息或依據。

過去我公司的財務分析幾乎是一片空白。但是企業的規模越來越大，資金調度也越來越大，如果沒有財務分析對企業的運營狀況進行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領導對此非常的重視，對財務部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務部在編寫財務分析經驗不足的情況下在網上大量收集相關資料，包括房地產的相關經濟政策，對比分析各房地產上市公司的財務報表，在x月份出了一份xx公司上半年的財務分析。所幸得到了公司領導和其他各部門同仁的認可。

篇（7）

前言

房地產隨著我國經濟的快速發展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經濟的主要組成部分。房地產的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產行業所涉及的稅種很多，如在購買土地的環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環節要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業所得稅等；在發放職工工資環節要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產行業的稅收管理工作內容豐富，稅率變化大，房地產行業應該加強稅收管理工作，減少企業涉稅風險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達11種之多，稅務機關每年對稅收稽查，也遇到涉稅風險。通過稅務稽查，我們認識到企業的稅務管理應該從項目部到公司都應該設立稅務會計師專職崗位，來專門管理項目及企業的稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業涉稅風險。

近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產市場，我國房地產開發和房地產市場發展迅猛。但透視房地產業稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產稅收面臨的問題作一點有益的探討。

一、房地產行業稅收征管面臨的問題

（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調劑收入

這是房地產企業最常用的偷逃稅手法。主要表現為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是客戶產權轉讓變更收取客戶的手續費用，不確認銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業所得稅；四是以租待售的商業營業房的租賃費用不確認收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉稅及企業所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應該作為銷售的綜合辦公樓轉為自用，不結轉固定資產，逃繳房產使用稅等等。

（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收

主要表現為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應分配給投資方的利潤；抵項應支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規定開具發票或開具假發票，少計收入或減少應稅所得稅額。

（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本

主要表現為：一是利用發票監管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路減少、小區綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。

（四）以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款

主要表現為：一是代政府有關部門及其他企業收取的費用，如煤氣管網費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖喊開發成本，導致營業額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續，假借“委托開發”、“合作建房”和“外商投資企業”等名義，騙取稅收優惠等，也都是房地產業偷稅逃稅常用的主要手段。

二、我公司設立稅務會計師后的納稅情況及其意義

房地產行業所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業所得稅繳納2516.95萬元。

通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業稅收工作，我公司從成立開始就設立了稅務會計師崗位，對企業的稅收工作進行全面的管理。公司依法進行稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系統地考察整個稅收管理活動內在的必然的聯系和活動規律，加強企業稅收內部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。

2.有利于正確制定和貫徹、實施、執行實施政策法規，實現稅收管理要素的優化組合，提高稅收管理水平和規模效率，合理規避企業納稅風險。

3.有利于充分發揮稅收管理職能，進行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進稅收征管的良性循環。

4.有利于促進實現依法治稅，建立市場經濟稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現稅企和諧統一。

三、關于稅務會計師

稅務會計師（CTAC）是由中國總會計師協會負責認證的國家高級財稅管理人才重點培養項目，是以國家現行稅收法律法規為依據，以貨幣計量為基本形式，運用會計學的基本理論和核算方法，連續、系統、全面地對納稅人應納稅款的形成，計算和繳納；即稅務活動所引起的資金運動進行核算和監督，以及稅務統籌管理、稅務檢查、納稅籌劃等一系列與稅務相關的稅務工作，以保障國家利益和納稅人合法權益的一種企業稅務會計專職崗位和專業會計人。

可以說由于稅務會計師這個管理崗位的產生，就使得企業原本的一些具有涉稅經驗，經常與稅務機關打交道會計人員，通過必要的培訓學習，在掌握了稅務會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關專業知識后，從傳統的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業核算反映、監督管理、預測和決策的職能管理中，從而達到節約納稅成本、降低納稅風險、提高資金使用效益、實現利潤最大化、以推動企業可持續發展。

四、稅務會計師在企業稅務工作中的作用及意義

（一）在稅務會計師這個定義沒有立法前，作為企業財務會計中的一名與稅務打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業務，填寫一些稅務機關要求填寫的稅務報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務糾紛。現階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現代化的越來越嚴格、計算方式的越來越復雜，企業會計準則、企業會計制度以及一系列稅收法律法規的完善，使得財務會計和稅務會計的目標逐漸出現差異，它們對會計事項的要求也隨之出現了分歧，現有企業的一些“稅務會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠遠不能滿足企業為了實現利潤最大化而必須進行的稅收籌劃業務。作為一名與稅務打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓學習中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業所接受。但是，當時老師的一席之言卻讓學員振動。他說，他在給一些企業、公司作納稅籌劃的時候發現，這些公司和企業可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務人員對稅收法規了解的不及時、對稅務理解的不全面、不到位，而給稅務機關多交了稅款。回公司后，筆者對我公司的繳稅情況進行了一次盤點，發現公司從開始就設立了稅務會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現象，充分說明了設立稅務會計師崗位與不設立該崗位，對企業稅收影響很大。

（二）企業為了提高稅務管理的有效性，設置專職的稅務會計，按照稅務會計的職責，一是根據稅收法規對應稅收入、可扣除項目、應稅利潤和應稅財產進行確認和計量，計算和繳納應繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關等利益主體對稅務信息的要求。二是根據稅法和企業的發展計劃對稅金支出進行預測，對納稅活動進行合理籌劃，發揮稅務會計的融資作用，盡可能使企業稅收負擔降到最低。

總結語

在設有專職稅務會計崗位和不設專職稅務會計崗位的情況下，所產生的結果和作用卻是截然的不同。前者產生的結果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規，或對稅法理解的不透徹，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業節約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業造成了經濟損失。增加了稅收負擔；而后者的結果則是稅務會計通過對稅收法規、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規定，在國家法律、法規及政策允許的范圍內，堅持合法性、事先性、適應性、綜合性的原則基礎，進行具體的籌劃操作和運作，為企業最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻。

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[4]孫樹營.完善我國房地產稅收制度的初步設想[J].涉外稅務,2005(6).

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21世紀房地產業在我國土地產業和商場產業占據較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎上存在一定的風險，涉及到眾多稅點。 主要稅種有營業稅、土地增值稅、房產稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

一、房地產企業稅務規劃及分析

房地產業大額投資隱形到了一定的風險及施工難度，涵蓋了一系列的稅點，筆者將在自己工作當中的一些遇到的問題進行分析將房地產業的稅務正確的運行及分配利用。促進多方面多方面稅務正確的分配，加強稅務在企業中的合法利用，完善稅務的避稅和漏稅。企業房地產稅務是遵守有關法規，在制定和施行相關稅務政策程序和措施的基礎過程上，來完善稅收。

我們將進一步的對稅務進行解刨及探析：

（一）合法性稅法是處理征納關系的共同準繩

稅務籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。

（二）籌劃性經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性

稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識， 結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。

（三）目的性房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標

直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、 最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護主體合法權益。

（四）多維性

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。

房地產業在我國國有產業中占有一定的領域，它的稅務率也占了一大部分。在企業中稅務這一方面占據好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系。現在好居民在購買房屋的同時房地產企業已經在銷售樓的同時包含了稅點進去。

二、房地產企業主要稅種的稅務籌劃

（一）營業稅籌劃

營業稅是我們稅務體系里最為主要的稅務， 在銷售的同時無形的已經形成了一種稅務。根據我國人口占據世界第一的要素上面，房地產業也普遍在國內外形成了一種史上以來的大體制的行業。尤其在房地產業售前服務，屬于不動產，稅率皆為5%。有些企業將售樓稅點降低在最低限度。

（二）增值稅籌劃

增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。增值稅已經成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環節的增值稅由海關負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。2011年10月31日，財政部公布財政部令，增值稅、營業稅起征點有較大幅度上調。

（三）房產稅籌劃

房產稅的征稅的是房產，在合法的條件下引領稅務在房產業多元化利用。如何從房產的土地轉入正確的使用效率，來權證中小型企業中存在的一些稅務因素。上文已經明確的闡述了房地產業給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內的裝備設施，都是進行核算及分析。

（四）企業所得稅籌劃

中小型企業在社會中占有一定的空間，公司內部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產業這一部分，闡述企業所得稅怎么籌劃的進程。來完善產地產業在企業當中的主營因素之一。企業所得稅在我國產業里占有博大的稅務，有些較為廣大的資產在一定程度上進行稅務查收。

三、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題

（一）考慮經濟環境配套性

現在房地產這行業銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產的投資的各種原因，有些單位采取各種相關行銷方式，建立和客戶良好的關系 盡量采取降低一些成本措施。 對稅務這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進行， 對購買房價的市民帶來了一些幫助和優惠。 一些相關部分的政府采取一些措施引領百姓對房間稅務有基本認識， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運營好稅收這一點，盡量取得一些稅務政策優惠。另外稅務機關單位對企業也有一定的影響。

（二）按照企業稅務規章，企業也有一定的利益效益

根據房產稅務籌劃條列， 大多數企業都在竭盡全力做好減稅務的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務加收。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優良的稅務必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當做是最小的稅務就是好優秀的了。

（三）稅法和會計制度的分離

由于會計核稅法的規則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產業和會計這一塊有一些不同的說法。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經濟的脊髓， 納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體和納稅主體是相同的，有的時候也完全不一樣。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同， 從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異― ―時間性差異和永久性差異。

四、房地產企業稅務籌劃的發展方向

房地產企業設備了會計，有會計規章制度和培訓的最基本的知識， 尤其是要掌握好一定的專業知識和精通稅務知識，這樣在企業中也突出了會計稅務的這一要點。稅務會計的本職工作：一是要根據會計稅收規章法條、可免除一些不需要的項目、利潤和稅務進行比較和計量，計算和繳納應交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關對稅務信息的要求。 二是根據企業的利潤進行預算和籌備，對稅務利潤進行運營和合理計劃，發揮房地產會計的實力和特點效果及作用，盡量保持在房地產稅收為最低。 稅務籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環節上看，包括預測方法、決策方法、規劃方法等；從學科上看， 包括統計學方法、數學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此， 房地產企業稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智 力的活動，需要周密的規劃、廣博的知識，深則精致的方案。

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一、房地產企業所得稅風險管理的必要性

近幾年，我國房地產開發投資逐年保持較高的增長幅度，房地產行業實現的稅收占稅收總量的比重也逐年上升，已成為我國稅源增長較快的行業之一。但其中還存在著一個不容忽視的問題，那就是營業稅增長較快，企業所得稅增幅卻較少。因此，加強房地產企業所得稅的風險管理尤為必要。對企業來說，有助于房地產企業實現財務利益的最大化；有助于其優化產業結構和投資方向；提高房地產企業的經營管理水平，強化法律意識。對于國家來說，則有助于提高國家的稅收總量；有利于貫徹國家的宏觀調控政策；實現國民經濟健康有序發展等。

二、當前房地產企業所得稅管理現狀

現階段我國房地產業發展呈現企業數量穩定、企業經營業績相對較高、企業的分布比較集中、企業的經濟類型具有多樣性等特點。據國家統計局網站公布的2011年全國房地產市場運行情況數據顯示，2011年全國房地產開發投資61，740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44，308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產開發投資的比重為71.8%。2011年全國稅收總收入完成89，720.31億元，比上年增加16，509.52億元，同比增長22.6%。2011年稅收增長的主要特點：一是稅收總收入平穩增長。2011年全國稅收總收入增長與上年增速基本持平。二是分季度來看稅收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走勢。2011年各個季度稅收收入增速分別為32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。三是與生產經營相關的主體稅種較快增長。國內增值稅、營業稅同比分別增長15.0%、22.6%，與上年增速持平；企業所得稅增長30.5%，比上年增速加快9.2個百分點。四是與汽車、房地產相關的稅種增速明顯回落。

三、房地產企業所得稅存在的風險和問題

1.管理性失控。由于房地產開發項目周期長、積壓的資金較多，工程結算復雜，涉及稅種較多，會計準則（制度）和稅法對房地產開發收入、成本的確認也存在著差異，使得征管難度加大。另外，稅務人員對房地產企業開發項目資料掌握不全面，稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的漏洞。

2.信息性失控。稅務人員對房地產開發項目不能進行全程跟蹤，涉稅信息失真，計稅依據可信度不高，有很多納稅人上報的財務會計報表和納稅申報表所反映的稅源狀況不真實，隱匿收入、少報收入，甚至造假賬的現象時有發生。另外，稅務管理人員的知識面較窄，面對納稅人日益“高明”的偷稅手段顯得力不從心。

3.機制性失控。稅務部門監管處于房地產開發企業管理鏈條的末端，對于其立項、審批、征地、開工、預售等信息分別有建委、土地、規劃、房管等部門掌握。由于信息交流不暢，稅務機關對無法針對房地產市場的經營行為和納稅環節形成全面及時和科學準確的征管體系，對房地產項目的立項、開發、建設、銷售等環節監控的不到位、不及時，造成了行業征管重點與行業經營特點的嚴重脫節。

4.誠信納稅意識不夠，偷稅現象比較嚴重。房地產行業納稅人的意識和素質問題是導致房地產業稅收征管困難重重的重要因素之一。一方面，房地產商一味地追求利益的最大化，導致納稅意識淡漠,法制觀念不強；另一方面,企業財務人員素質良莠不齊?，F房開企業大多為民營企業，一些企業聘請的財務人員多為老板的親戚朋友，沒有做房開企業會計的經驗，政策掌握不清，企業核算不完整，稅收政策執行不到位，從而未繳少繳稅款。主要表現在：一是隱匿應稅收入；二是成本項目不實；三是延時確認應稅收入。

四、強化房地產企業所得稅風險管理的若干對策

1.建立社會綜合治稅網絡，構筑信息交流平臺。所謂社會綜合治稅，是指以稅收法律、法規為依據，以加強稅源管理為目標，凝聚社會各界力量，合力構建嚴密的稅源管理體系，從而更好地堵塞稅收管理漏洞，提高稅收征收率的一種稅源管理方法。如《江蘇省地方稅收征管保障辦法》已于2008年8月19日經省人民政府第14次常務會議討論通過，自2008年10月1日起施行。要求有關部門、單位和個人應當支持、協助地方稅務機關依法執行職務。建立聯席會議機制、考核獎懲機制、信息利用機制，促進各成員單位間和地稅部門內部的橫向和縱向聯動，使各職能部門間各司其職、相互配合，建立起“政府主導、地稅主管、部門配合、司法保障、社會參與、信息化支撐”為主要特征的一體化稅源管理新模式，真正實現全社會齊抓共管地方稅源，促進地方稅收穩步增長。

2.制定房地產開發企業稅收征管操作規程，加強日管。結合房地產項目開發周期的特點，在稅務登記環節、開發項目批準立項環節、施工環節、預售環節、竣工驗收環節、注銷環節等，制定房地產開發企業稅收征管操作規程。

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1.涉及的稅費復雜，稅負相對較低：建筑業往往集工程設計、施工、管理、監理、自產自銷業務于一身。

2.異地經營管理不規范，稅源日常監控缺位：建筑企業多是異地承包工程，涉及的地域較為廣泛。建筑企業規劃立項手續不完整，缺乏稅務管理意識，未能為稅務機關提供準確的相關信息，造成稅務機關對建設項目的水源監控缺位。

3.對各類發票的使用不規范，只在項目結算的最終環節提現“以票管稅”：建筑企業對施工項目涉及的款項未能按照稅務征納管理的規定管理，如憑票收款、憑票付款，廣泛的存在以各種購買、自制的收據或開白條方式收取工程款項的現象。

4.稅收征管難度大，稅款拖欠現象嚴重：因建筑企業經常存在掛靠營現象，建筑勞務工程多次分包、轉包現象和異地施工情況，造成了企業經營信息與稅務機關的稅務管理信息不對稱，因此稅源監控難度大，建筑稅款流失、納稅不及時的現象明顯。

二、營改增后房地產業稅務風險點

（一）納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照本辦法應向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款，而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

風險點：納稅人應該向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款，也可以6個月內向原注冊地申報繳納稅款。就會造成難于管理。

（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

風險點：房地產開發企業可能通過甲供材料或者擴大精裝房占開發面積的占比，增加自行采購材料比重，然后通過與建材批零企業簽訂購銷合同，虛增購進金額。

（三）建筑業一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇簡易計稅，以收取全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，征收率為3%。

風險點：納稅人為簡易計稅項目取得的增值稅專用發票，可能轉移到一般計稅方法項目進行抵扣，從而形成稅收流失風險。

（四）一般納稅人和試點納稅人中的小規模那是人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

風險點：銷售額的計算要扣除分包款，建筑工程總承包單位為了扣除更多的分包款，將項目分包給更多的建筑商。

（五）一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

風險點：營改增前已經在地稅就申報繳納營業稅預收款，但還未開具增值稅發票?，F需在國家稅務局開票，導致國稅局管理難度加大，稅收征管成本增加，稅務執法風險增加。

三、針對風險點的政策建議

（一）跨縣（市、區）提供建筑服務，按照本辦法必須向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款。

將條款中的“應”改為“必須”，避免納稅人延遲申報交稅，有利于稅務機關管理、核查。此時對于案例中的建筑公司1-6月的收入，都會及時申報納稅。

（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程是指全部設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

將“或者部分”去掉，避免概念模糊。部分可以指1%也可以指代99%，而這其中千差萬別。從而會導致納稅的金額也不一樣。

（三）建筑業一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇簡易計稅方法（只能全部工程同時都選擇簡易計稅），以收取全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，征收率為3%。

建筑業一般納稅人選擇簡易計稅時，只能全部工程都選擇簡易計稅，不能部分選擇簡易計稅，部分為一般計稅，從而避免納稅人用簡易計稅取得的增值稅專用發票進行一般的抵扣。

（四）一般納稅人和試點納稅人中的小規模那是人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。對于分包款的規定應該細化，加大對分包工程數目的審查。

參考文獻：

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東莞房地產業是東莞國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產開發企業近年來也面臨市場競爭激烈、開發成本上升、土地成交價格攀高、銷售量縮減等問題。房地產開發企業進行稅務籌劃是且前東莞房地產業打造核心競爭力的有效方法之一。

一、東莞房地產開發企業稅務籌劃的風險與成本

稅務籌劃的風險是指實行稅務籌劃因各種原因失敗而付出的代價。主要包括：稅務籌劃基礎不穩、稅收政策變化、稅收執行不規范以及目的偏差。如果房地產開發企業的會計制度不健全，相關信息嚴重失真或領導部門對稅務聳劃缺乏足夠清醒的認識，就會造成稅務籌劃基礎的不穩定，增加風險性。稅務籌劃是一種事前行為，具有長期性和預見性，而國家政策、稅收法規在今后一段時間內有可能發生變化。如果稅收政策發生變化，就有可能使得按原稅收政策實行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預知性，可能使房地產開發企業的稅務籌劃風險大為增加。稅收執行不規范。即由于稅收行政執法不規范，從而導致稅務籌劃失敗的風險。東莞房地產開發企業進行稅務籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優惠政策，以實現在法律允許范圍內充分運用合法手段減輕稅負的目的。在稅法規定的范圍內，房地產企業往往面臨不同稅負的多種納稅方案的選擇。房地產企業可以避重就輕。選擇低稅負的納稅方案，合理減輕企業的稅收負擔，這是房地產企業增強競爭力的有效手段之一。但是，房地產企業的稅務籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會破壞房地產企業的信譽和形象，而且還會受到嚴厲的經濟制裁。造成無可挽回的負面影響。稅務籌劃和其他財務管理決策一樣，既有收益也有風險。東莞房地產開發企業在進行稅務籌劃時，不僅要考慮籌劃方案可能產生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風險。

東莞房地產開發企業在稅務籌劃時除了可能會產生意想不到的風險之外。也有可能會增加成本。稅務籌劃成本是房地產企業因進行稅務籌劃而增加的支出。稅務籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發企業在實施稅務籌劃時實際發生的相關費用和支出。具體表現為：支付稅務專家費用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質和信息的交流成本、制定和實施計劃的成本、談判成本、監管成本和相關聯的管理成本等。隱性成本是指房地產開發企業由于實施稅務籌劃所產生的連帶經濟行為的費用和支出。

成本效益分析是東莞房地產開發企業進行稅務籌劃時必須認真考慮和對待的問題。當東莞房地產扦發企業進行稅務籌劃的收益大于其籌劃成本時，應當積極開展和實施稅務籌劃：當東莞房地產開發企業進行稅務籌劃的成本高于其收益時。就應當主動放棄稅務籌劃。東莞房地產開發企業在進行成本效益分析時，還要認真考慮稅收籌劃的風險大小。在沒有風險時，自然是收益越大越好；但存在風險時。高風險往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產開發企業就不能簡單比較收益的大小。還應該考慮風險的高低以及經過風險調整后的收益大小。

二、東莞房地產企業稅務籌劃的主要方法

綜合運用國內外專家學者稅務籌劃的方法與技術，東莞房地產開發企業稅務籌劃的主要方法有轉讓定價法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點法、分劈法等。

轉讓定價法是指兩個或兩個以上有經濟聯系的經濟實體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動中進行的價格轉讓。這種方法普遍運用于母子公司、總分公司、有經濟聯系的企業之間。

因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產收益率為核心。將因素分解，提示各因素對凈資產收益率的影響。

遞延納稅籌劃法是指企業采用一些推遲實現銷售收入或加大前期成本費用扣除的方法，降低企業的應納稅所得額，達到推遲納稅的目的。

比較法是在不違法的情況下，對多個納稅方案計算納稅效果，比較其綜合稅負。從中選擇稅負最低、納稅風險最小的方案，

避稅臨界點法的關鍵是，尋找最佳稅負的臨界點。借以享受免稅或減稅等稅收優惠政策，保護企業及個人的合法權益。

分劈法是指在合理合法的情況下。把應納稅所得額、財產、交易合同進行適當分劈，達到節稅的目的。

三、東莞房地產企業稅務籌劃存在的主要問題

1、稅務籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產開發企業在稅務籌劃時沒有準確把握稅務籌劃的本質。偷稅是指納稅人在發生應稅行為、產生納稅義務后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務，達到不履行或者不足額履行納稅義務的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規定和財務制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務籌劃是符合稅法以及政府相關規定的合法行為。

2、只重稅負高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產開發企業受經濟利益驅動，單純從稅收籌劃的角度去考慮或實施一些方案，結果在實際工作中往往達不到預期效果，甚至是得不償失。例如，企業所得稅是企業開展稅收籌劃的重點，而有的企業許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達到減少所得稅目的的，這可能會給企業帶來利潤指標下降的負面影響。有些房地產開發企業沒有著眼于整個籌劃期間的稅負最小化，只考慮當年的稅負最低，而沒有考慮這種稅負減少對其他年份的影響。

3、缺乏稅務籌劃專業人才。東莞房地產開發企業在稅務籌劃方面普遍存在專業人才極度匱乏的現象。東莞有些房地產開發企業的財會人員往往對稅務知識一知半解，只能夠填寫會計報表和納稅申報表，卻不會對申報表進行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業、哪些不利，更談不上事先的稅務籌劃。

4、片面夸大稅務籌劃的作用。東莞房地產開發企業在運用稅務籌劃時，錯誤地認為稅務籌劃一定可以增加企業的鼐利。實際上，稅務籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。

四、東莞房地產企業稅務籌劃存在問題的對策

1、樹立法治觀念，依法實施稅務籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎和前提。東莞房地產開發企業在進行稅收籌劃時必須嚴格遵守國家和地方政府的相關稅收法規。任何違法的稅收籌劃，無論一時取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價的。東莞房地產開發企業既要熟悉國家和地方政府的稅收法規以及相關規定，又要仔細分析企業經營的特點，悉心掌握與自身生產經營密切相關的內容，最終將兩者有機結合起來，選擇既符合企業經濟利益又符合稅法規定的稅務籌劃方案。

2、提高稅務籌劃的專業化水平。東莞房地產開發企業在實施稅費籌劃時，籌劃人員必須要具有相當的稅收專業知識和水平。要對國家和地方政府的稅收征管形式、內容和方法有很深的認識和了解，才能對當前房地產的稅收政策進行充分的分析、研究和設計，才能降低企業的成本和納稅負擔。為實現企業經濟效益最大化提供條件。因此，東莞房地產開發企業要全面提高稅務籌劃人才的專業水平。

3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產開發企業實施稅務籌劃行為最終要達到的目的是節稅，而節稅目標的實現必須依賴稅務機關承認企業的稅務籌劃行為合法。只有得到稅務機關的認可。并且依照法定程序履行了相關義務和責任，稅務籌劃行為才會轉化為企業實實在在的經濟效益。東莞房地產開發企業必須與稅務機關工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業良好的納稅信譽和形象。取得稅務機關的高度信任和認同。力求實現與稅務機關的“雙贏”。

4、從整體和長遠戰略進行稅務籌劃。東莞房地廣：開發企業納稅籌劃要有整體的稅務籌劃思路和方案，應從企業的整體利益出發，不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，不能只注重戰術籌劃，輕視戰略籌劃，顧此失彼。稅務籌劃應在項目決策之初就開始，對整個項目要高瞻遠矚，合理規劃，并應充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實現納稅籌劃，以減輕企業的稅收負擔。