房地產泡沫論文大全11篇

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我國自1994年全國城鎮住房體制改革以來，房地產行業已經成為我國經濟的重要支柱，對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產業和建筑業增加值占GDP的比重超過10%。雖然各界對房地產是否存在泡沫一直沒有定論，但我國房地產投資增速和房地產開發投資占全國社會固定資產投資比重都超過了國際公認的警戒線。持續高漲的房價逐漸超出了消費者的承受能力，終究會引起社會矛盾的暴露。

1926年，美國以佛羅里達州為龍頭的房地產泡沫幻滅，間接引發上世紀30年代世界經濟危機。九十年代初，日本房產泡沫破滅使日本房價因此持續15年下跌，并直接導致日本經濟十年的蕭條。而東南亞金融危機使香港平均每位業主損失267萬港元。我國雖然沒有經歷過全國性的房地產泡沫危機，但20世紀90年代初期，我國海南和北海房地產泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來看，土地資源的稀缺性、房地產產品的特殊性、經濟環境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產泡沫的一般性因素，適用于各種經濟體制，我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產行業一些新的特征，本文將重點分析這些有可能引起房地產行業泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

我國自全國城鎮住房體制改革以來，福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，是符合我國從計劃體制經濟向市場經濟轉變的經濟體制的。但由于沒有有效區分住房改革政策和房地產政策，另外地方政府對無償劃撥土地建設經濟適用房缺乏積極性，使得商業房過度發展，而住房保障嚴重缺位。我國94%的住房開發定性為商品房，經濟適用房不到6%。我國經濟適用房建設從1994年“國家安居工程”開始起步，經歷了高峰之后迅速下滑，特別是2003到2005年，經濟適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度，全國累計用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元，僅有32.9萬戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。

二、土地制出讓制度缺陷

從房價的長期規律來看，土地價格可以說是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源，特別是中國正處于城鎮化快速發展時期，面臨世界歷史上最大規模的城鄉人口遷移，城鎮住房需求大，但土地資源承載力相對不足。在這種情況下，土地出讓市場是否健康，決定了是否能形成有效的土地供給機制，從而最終決定了房地產市場的供求價格。在我國1994年分稅制改革后，土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成為地方政府的財政外收入，這成為地方政府熱衷經營土地的驅動力。我國對城市經營土地實行招標、拍賣和掛牌方式出讓使用權，這對于顯化土地價值和消除土地協議出讓中的尋租具有重大意義，但同時在房地產行業的上升周期，竟拍中的地價往往被炒得很高，拍賣價格遠遠高出了土地價值。統計表明，在整個房地產建設交易過程中，政府稅費收入占到房地產價格的50%;而在歐美，地價稅費相加大約占到住房價格的28%。

三、房屋供給結構不合理

我國房地產市場上房屋供給結構不合理推動了房價的不合理增長，主要表現在:一是房地產存量市場和增量市場結構不平衡。房屋二級市場發展嚴重滯后，新增房產需求主要集中在增量市場。這樣不但導致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋變得相對稀缺，抬高了房價。二是房地產銷售市場和租賃市場發展不平衡。房產租賃市場并沒有提供更多更好的租賃服務來分流消費者的住房需求，從而將壓力都集中在銷售市場，導致房價上漲。三是住房產品供給結構不合理。具體表現在:大戶型住房多，中小戶型住房少;高檔住房多，中低檔住房少;一般商品住房多，限價商品房、經濟適用房以及政府廉租房少。低費用支出房屋供給不足，一方面導致其價格上升，另一方面也迫使部分消費者轉而購買高費用支出房屋，對高費用房屋維持其高價起到了支持作用，從而拉動住房平均價格上升。

四、特殊文化背景下的投資偏好

高漲的房價逐漸超出了我國普通消費者的承受能力，但其購房沖動和熱情依然沒有明顯得衰減，中國也是世界上自有房率最高的國家之一。截止2005年底，我國個人購買商品住房達1.42萬億，居民自有住房比例達72.8%。

中國百姓偏好住房投資，有以下幾個原因:第一，中國歷史文化傳統建構了中國人熱衷住房投資的特定慣習，住房過度投資是人們在這種慣習制約下的選擇。第二，在中國，住房已經成為階層區分和日常生活中一個重要的“信號”，是個人社會身份和生存能力的體現，這使得人們呈現過度投資的非理性傾向。

以上列舉的我國的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引導，必然會導致房地產市場的泡沫，給經濟發展和社會穩定帶來隱患。我國應盡早改善現有的土地出讓制度、加強住房保障體系、優化住房供給結構以及引導消費者的合理住房觀念，使房地產市場能夠健康持續的發展下去。

參考文獻:

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什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：

(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。

(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。

(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。

二、經濟泡沫的利與弊

在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。

另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

三、房地產業與泡沫經濟的關系

在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：

1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。

首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。

其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。

再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。

2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。

應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：

(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。

(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。

可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。

3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。

四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢

當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。

衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。

以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：

(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。

(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。

(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。

當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：

(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。

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一、房地產市場泡沫

所謂泡沫經濟，是指由于人們非理性的經濟活動，導致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經濟規律，經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經濟。當這種現象發生在房地產市場時，便形成了房地產市場泡沫經濟。

房地產市場泡沫的大規模爆發最早產生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經濟發展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進入日本的房地產業，導致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產市場。

二、我國房地產泡沫的產生

近年來，由于房地產業所帶來的巨大經濟效益，各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈，在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度，這使得房地產業的發展勢頭過于強勁，一躍成為國民經濟的支柱產業。但這種非理性的發展，使得房地產業已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現，房地產業已經成為暴利行業的代名詞，其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應求的狀態下，由于沒有政策的限制，開發商掌握了市場的主動權，在利益的驅動下，房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態，并且開始了惡性循環，使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態，而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值，從而促成房地產泡沫。

第二，我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限，由于房地產市場的高利潤性，眾多的大型企業紛紛介入，大量的國內企業資本進入房地產市場，導致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導致房地產開發成本的直線上升，開發商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。

第三，銀行等金融行業支持過度。我國房地產開發項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產市場，間接地促進了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規模，忽略了房地產市場的風險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。

第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業的高利潤性，其在很多地方都成為了當地的支柱產業，為地方的經濟發展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產行業，各地政府都給予了很大的支持，導致房地產的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發揮政府的監管作用，使得房地產市場的發展缺乏合理的規劃與管理，這也是房地產泡沫形成的重要因素。

三、房地產泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發展。

第二，泡沫破裂會引發嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出，無論是銀行、企業還是投機者，大量的國民資本投入了房地產行業，一旦泡沫經濟破裂，將會引發劇烈的金融危機，企業倒閉，投機者破產，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關系到國民經濟發展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的，不僅如此，這場經濟災難對國家今后的發展將會產生長久的負面影響。

四、房地產泡沫的對策

第一，銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業的主要資金來自銀行，要嚴格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規操作，嚴防不良貸款產生；同時，要嚴格控制房地產業銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產市場的穩定發展提供良好的金融條件。

第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標，因此要對土地市場進行嚴格規范，出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規范健康發展。

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(一)信息不對稱房地產市場信息的不完全

缺乏相對應的分析系統。若想精準的計算房地產、項目的貼現值就必須要依賴于租金、貼現比率、預期通貨膨脹、貶值預算等指標，但是這些指標很難得到證實，且存在信息不充分的情況，就算是在市場最好的階段，銀行也無法準確估計出房地產的具體價值，而造成當前的抵押物經常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當時市場價值及過去價值，并非變現價值，變現價值與市場價值差距較大，所以銀行很可能會低估房地產貸款風險。

(二)風險短視問題

由于房地產的周期相對比較長，極易造成短視的問題。目前房地產市場不斷興旺，尤其是在價格持續上漲多年以后，房地產的還款以及貸款回報都十分良好，會使大部分人認為市場還會保持良好狀態。價格的不斷攀升也造成了貸款額與價值比率的不斷下降，從而出現低估了房產風險現象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產品超過貸款額，銀行基本不會注意其它細節問題。大的經濟問題很少發生，從而導致銀行低估沖擊風險發生的概率，根據目前現有的經驗情況，銀行高層普遍會認為沖擊發生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關注樂觀預期信息而忽略了早期警告信號，從而造成金融風險。

(三)監督管理不完善

當銀行金融自由逐漸成為促進經濟發展宏觀政策的時候，管理部門或許會對應用高風險的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來，對于銀行來說，高風險策略會在一定程度上對銀行產生利益，利益的增長掩蓋了銀行風險。銀行部門的不斷發展與壯大，成為推動經濟增長的主要動力，管理部門的責任就變得更大。從利益的角度來說，監管部門采取拖延糾正的措施也許會是更好的選擇，但是今天的損失會在未來某一天變成現實，到那時就會產生更大的影響。

二、銀行金融對房地產泡沫的風險防范措施

房地產泡沫短期內會對銀行金融造成很大影響，如果不能進行及時解決，很有可能會出現更大的問題，甚至是爆發金融危機，與此同時，銀行的政策也會對房產泡沫產生短期影響，因此，短時間內銀行金融風險與價格泡沫會形成一定循環關系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產安全管理體系，同時需要銀行和政府才采取一定措施。

(一)完善健全的金融市場房地產

想要持續健康的發展，首先需要建立完善發達的金融市場。在金融市場相對比較發達的情況下，房地產出現投機行為相對比較少，有利于房地產行業的穩定、健康發展。此外，完善的金融市場對分散風險具有一定作用，減少房產泡沫給銀行金融帶來的影響。

(二)拓寬金融渠道，分散風險

拓展房產企業融資的渠道，將金融風險分散開，中國房地產融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產市場承擔了較高的風險，所以，要降低房地產市場的風險必經之路是拓展房地產融資渠道，將金融風險合理的分散，讓更多民眾和機構能夠參與房地產投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時收益更多，鼓勵房地產業建立基金制，上市融資，不單單擴大了融資渠道而且分散了房地產風險。

(三)加強政府宏觀調控，建立泡沫預警機制

為了降低房地產出現泡沫問題，相關部門應該制定完善的泡沫預警機制。通過對經濟波動規律的觀察以及宏觀形勢的研究，能夠確切的發現房地產行業的發展趨勢指標，并且對這些指標進行監控，以便于可以最大限度的發現市場動態。依據各界人士的研究結果表明：指標選擇大致上看可以分為房屋需求指標、房屋價格指標以及供給指標等三類，其中每一大類又分為許多具體指標，通過對這些指標的測算，可以發現房地產出現泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調控提供了有力依據。如果數據表明發展過熱，有關部門可以及時進行調控并發出警告，制定一定的政策，提高對投資者的教育力度，穩定市場情緒，改變以往的預期，從而化解泡沫風險。

(四)防止房地產出現投機行為房產價格上漲的最主要原因

就是房地產進行投機炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應該依據國家的法律政策，建立完善的信貸標準，并且根據家庭的實際情況，包括人口數、購買面積、購買套數等進行差異化標準，在滿足居民基本住房需求的同時也應該控制購房數量，避免出現金融風險。銀行與有關部門應該對房地產貸款資金流向進行密切關注，并依據具體實際情況，做出合理的調控，禁止出現炒賣期房現象，防止出現房地產投機行為。

(五)擴大物質財富標志組成擴大

物質財富標志組成，需要銀行等有關部門創造和開發更多的基金與債券等信用產品，并且促使這些產品都可以成為物質財富標志，以此來替代房產標志，最大程度促使房產回歸原有的居住價值。

(六)調整房產需求和供給結構需要

市場以及政府發揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎之上，努力對房產的供給與需求進行合理的調整與優化供應結構，促使人們可以在投資購房和需求購房等方面獲得最大收益。

(七)完善銀行內部機制

由于房地產是一項風險性比較高、收益也比較好的行業，因此就需要銀行在房地產進行信貸業務的時候把握好尺度，對自身行為進行規范，建設完善的內部機制，強化銀行管理制度。一方面，建立相對比較完善的個人信用制度，建設個人信用體系，提高個人信用評估環境以及風險識別機制，主要包含：個人信用監控、個人信用登記、風險管理制度、評估制度以及預警制度，通過建立這些制度，真實的反應信用情況，以便于銀行查詢，對貸款人的情況進行正確判斷，緩解銀行風險。另一方面，對房地產的貸款資格進行嚴格評審。在對房地產開發企業辦理貸款時，需要對企業貸款資格進行嚴格審查，對需要貸款的項目進行嚴格調查，包含企業的財務情況、信用記錄、開發資格等。與此同時，也應該關注企業與借款人的關聯交易，避免出現控股公司轉移經濟，挪用借款等問題。并且對擁有不良記錄、存在管理問題以及開發經驗相對比較薄弱的企業，進行嚴格控制發貸金額。

(八)注重措施靈活性與綜合控制與監管

現階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產中證券化資產逐漸擁有主導地位，銀行金融形勢逐漸更新與變化，促使金融市場逐漸變得復雜化，所以就需要我們不斷加強管理監督機制，并且對房地產行業進行綜合調控，改變經濟結構，最大限度促進經濟增長。對于不同的金融情況與地產需求應該采取不同措施，亦或是對于不同時期不同地區的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風險以及房產泡沫。

(九)完善和規范中介服務

對房地產金融服務進行完善與規范，推動房地產市場信心化發展以及中介服務的誠信體系建設，因此，可以建立相應的評估體系、信用評級、地產保險、貸款咨詢等機構，從而為了增加房地產信息透明化提供一定的基礎。除此之外，培育一定的金融機制和房地產金融渠道也是其解決房地產過度依賴銀行貸款的問題、發展地產融資以及分擔銀行和房地產風險的主要內容。所以，就需要我們不斷進行調控與改革。打破壟斷現象、發揮市場配置作用，最大限度的分散風險。一旦房產市場出現問題時，例如過熱問題，相關部門就可以通過降低貸款額度、提高利率以及購房首付等政策來進行宏觀調控，從而約束地產行業的擴大速度與規模。

篇（5）

一、房地產虛熱易發生泡沫累

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一、當前我國房地產行業的現狀

進入21世紀，我國的房價成了普通老百姓關心的話題和抱怨的對象。房價飆升到今天這個令人瞠目結舌的價位，決不是一朝一夕形成的。 回顧中國房地產市場的發展史：從1998年開始，住房分配貨幣的政策啟動了我國房地產產業的全面市場化，隨著福利化分房的結束，房地產業進入了持續快速發展的新時期。在這段時期內，盡管中國政府為應對高房價可能產生的泡沫，多次實施了宏觀調控政策打壓房價，但效果都不是太明顯。目前，中國房價的水平與中國人均GDP的比值，要遠遠高于美日歐等發達國家。房價這種持續走高的狀況直接導致了房地產價格嚴重脫離實際價值， 產生泡沫，并被越吹越大，房地產的泡沫一旦破滅所帶來的后果卻是無法想象的。

二、房地產泡沫產生的原因

改革開放以來，我國的房地產行業與經濟發展的狀況一樣，都取得了長足的進步。但是，我們也不應忽視因為房價過高所導致的房地產泡沫化趨勢的問題。為深入剖析這個問題，我們首先應該了解房地產泡沫產生的原因：

1、土地資源的稀缺性。土地資源的供給有一個顯著的特點：它是一種不可再生資源，無論房價如何變動，土地的總供給大體上是不變的，因為人類只有一個地球，雖然有時候，人類可以將其它類型的土地轉變為建設用地，但是受到各種各樣的條件約束和限制，大幅度增加建設用地的規模，這是不太可能的，因此土地供給的彈性具有很強的剛性。隨著土地需求的上升，土地價格大體呈現出越來越貴的趨勢。

2、城市化的進程。隨著經濟社會的發展，我國的城市化進程的速度越來越快。據統計，目前我國人口中占大部分的還是農村人口，而根據發達國家的發展經驗來看，經濟發展必然帶來農業人口下降這樣一個結果，因此，在相當長的歷史發展時期內，我國城市化的進程會持續推進，這意味著每年都有大量的農民轉變為城市居民，他們要在城市里立足就需要有住房，這也造成了對房屋的剛性需求，同時也推動著房價往上漲。

3、中國人的傳統觀念和消費習慣。中國人由于受到傳統觀念和消費習慣的影響，大多數人都希望擁有一套自己的住房，有沒有房子甚至成了年輕人能不能結婚的前提條件，因此，進入談婚論嫁的年輕人總是想方設法，要么靠父母贊助，要么靠銀行貸款，甚至不惜一輩子成為房奴也要去購買住房，這種不顧現實的消費觀造成了畸形的房屋需求，也造成了房價高企的結果。

4、房地產行業自身的特點。房地產這種商品與其它的普通商品在行業特點上有比較大的差別：首先，房地產這種商品具有較大的差異性，特別是它座落的地理位置是具有唯一性，因此，房地產這種商品的供給具有某種程度的壟斷性，而其它普通商品在地理上是可以任意流動的，哪里的價格高、利潤高，這些普通商品就可以流動到哪里，形成競爭性比較強的市場狀況，因此普通商品的價格不可能太高，而房地產行業的這種特點注定了它是一個不完全競爭的市場，這也造就了房地產行業的暴利；其次，房地產這種商品的使用期限要遠遠高于其它普通商品，這也使房地產成為一種比較理想的投資對象，隨著我國經濟的持續發展和人民物質生活水平的提高，特別是居民可支配收入的增加，人們的投資意識不斷增強，而我國投資的渠道還極其有限，為避免通貨膨脹引發資產縮水，購買房產成了不錯的選擇。

5、地方政府的土地財政政策。“土地財政”，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。土地出讓后，地方政府還能獲得建筑業、房地產業等營業稅為主的財政預算收入，這些收入全部歸地方支配，土地出讓金不折不扣地成了地方政府的“錢袋子”。由于地方政府現在的開支非常龐大，在沒有其它穩定的財政來源的情況下，土地財政自然成了地方政府增加收入的首選，而高房價是增加土地財政收入的重要前提條件。因此，地方政府對中央政府下達的調控房價的政策執行起來并不積極，甚至陽奉陰違，因為地方政府本身就是高房價的主要受益者。

6、銀行等金融機構的助推。在我國，大部分的銀行都已經商業化、企業化了，它們也要追求高利潤。目前，我國除房地產外的其它行業大多都不太景氣，利潤率不高，風險也大。因此，銀行等金融機構也看準了房地產產業的高回報的利潤，紛紛向房地產開發商貸款， 房地產開發商有了銀行的資金支持后，也不著急將手中的房子推向市場去變現，而是待價而沽。與此同時，銀行等金融機構又向普通購房者提供優惠的按揭利率，吸引他們去購房，這也造成房地產需求的膨脹。

三、消除房地產泡沫的措施

針對當前我國房地產行業出現的種種弊端，我們必須正視現實，采取措施，消除房地產泡沫。為了讓這一行業健康有序地良性發展，我們應采取以下有效措施：

1、建立有效的保障房制度，解決住房問題

房地產這個商品是一種涉及到千家萬戶利益的重要商品。根據我們之前分析的那樣，由于房地產行業自身的特殊性，若這個行業任由市場調控的話，必然會出現壟斷這種狀況，形成讓普通老百姓難以承受的高價。因此，政府在房地產供給方面不能置身事外，應該想方設方積極地為老百姓，特別是中低收入的老百姓提供保障性住房。令人頎喜的是，在2011年全國兩會前夕，國務院總理在一次與網友交流的過程中表態，今后五年，我國要新建保障性住房3600萬套，保障性住房應當以公租房和廉租房為主，這是一個非常龐大的數字，如果實現的話，屆時我國保障性住房的覆蓋率將達到20%，有力地緩解我國住房的壓力，壓抑目前不斷上漲的房價，化解房地產市場可能產生的泡沫問題。

2、改變地方政府過份依賴土地財政的現狀

目前的土地財政政策容易讓地方政府與房地產開發商的利益捆綁在一起，成為高房價助推器。要改變這種現狀，首先應當適當調整我國中央與地方的稅收分配的比例，因為我國地方政府要承擔的責任和事務很多，這都是需要用錢的，而目前我國地方政府在財稅分配比例中所占的份額過小，造成事權與財權不匹配；其次，必須改變目前土地出讓金由地方政府自收自支的財政體制，應該增加省級政府監督和審查這一環節，不能讓地方政府養成過份依賴土地財政的習慣。

3、整頓房地產金融市場秩序，規范房地產金融管理

銀行等金融機構的資金是房地產市場中最重要的資金來源，因此，管好銀行的房地產金融業務就顯得猶為重要。首先，銀行應當嚴格執行國家調控房地產市場的金融政策，比如應嚴格審查房地產開發企業的開發貸款發放條件，加強住房開發貸款管理；其次，要規范個人商品住房的按揭貸款管理，嚴格執行央行頒布的按揭比率和按揭利率的要求。只有整頓房地產金融市場秩序，規范房地產金融管理，才能有效防范房地產市場出現的泡沫化的可能。

4、強化土地資源的管理

土地資源是一種稀缺資源，一定要強化土地資源的管理。首先，要通過土地供應量的調整，控制房價不合理的上漲。其次，在土地出讓的過程中，一定要實行公開的招投標制度，避免土地交易的腐敗現象，因為如果出現腐敗現象，這些腐敗的成本最終都會加入到房價當中，讓房價居高不下。再次，要嚴厲打擊某些房地產商對土地資源的囤積積奇，對那些投標后不開發，只是坐等土地價格上升來牟取暴利的開發商，一定要采取有效的手段予以打擊。只有通過強化土地資源的管理，才能避免土地資源的浪費，使稀缺的土地資源得到充分利用。

5、可以考慮設立房產稅，打擊房地產行業中的投機行為

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。但房產稅的設立是一把雙刃劍，如果課稅范圍過大，容易誤傷普通老百姓，加重中低收入家庭的稅負負擔。因此，在制度設計的時候，一定要嚴格控制房產稅的征收范圍，只對那些豪華的、高價的、多套的房產才能征收房產稅，這樣才能起到精確打擊房地產行業中的投機行為的作用。目前，重慶、上海兩市正在試點運行房產稅，我們將根據試點的結果，進一步完善房產稅的實施細則。

總之，房地產行業是我國一個重要的行業，房地產行業的健康發展對我國宏觀經濟的平穩發展起到很重要的作用。我們要掌握房地產行業運行的客觀規律，不斷探索新方法、新路子，讓房地產行業真正成為我國經濟新的、好的增長點，從而解決廣大群眾關心的居住方面的問題。

參考文獻:

[1]曲波，《房價、地價與土地供應的前因后果》，中國土地期刊，2005.5

篇（7）

 

一、 引言

近年來我國房地產市場的急劇升溫引起了社會的廣泛關注，房價持續飆升的同時，不同利益集團基于自己的立場也發出了截然相反的聲音。住宅市場有沒有泡沫及泡沫度到底有多大已成為全社會共同的話題。但是，泡沫理論的研究尚未成熟，具有說服力且得到廣泛認可的泡沫檢驗及估量方法還處于探討層面。然而，隨著上海市房價每天突破性的上漲，房地產市場泡沫檢驗及測量已成為一個無法回避的話題。政府一攬子調控政策到底是釜底抽薪還是揚湯止沸需要相應的理論支撐與實踐檢驗。因此，全面、客觀檢驗、估量上海市房地產泡沫不僅具有一定的理論價值，還具有明顯的實踐意義和現實針對性。

二、 泡沫檢驗

（一）理論分析與制度背景

檢驗理性泡沫的基本方法根據國際經驗主要分為直接檢驗與間接檢驗。直接檢驗的基本思路是主要是利用實際經濟數據，直接檢驗特定形式理性泡沫的顯著性，并據此判斷是否存在該種形式的理性泡沫。間接檢驗方法的理論是基于用未來各期基礎現金流收益的理性預期貼現值所表示的理論價值作為零假設。若檢驗結果拒絕零假設，則可以認定存在泡沫。間接檢驗方法一般包括超常易變性檢驗（excess volatility）即方差邊界檢驗、設定檢驗等。

1、直接檢驗

直接檢驗的基本思路是明確分析一個具體的泡沫過程，并直接檢驗泡沫解的有效性。泡沫解的有效參數則可以得出這樣的結論：設定的泡沫過程比簡單的現值模型或許能夠更加具體的解釋泡沫資產價格的變動幅度，而泡沫解的無效參數意味著不存在這一設定的泡沫過程。到目前為止國內外學者只進行了兩種設定性泡沫的直接檢驗：一種是由奧布斯特菲爾德和弗如特通過對美國股票價格的分析，進行了一種內在性泡沫的檢驗；另一種是由加勃和弗魯德通過對德國惡性通貨膨脹的分析，首次提出確定性泡沫的檢驗。

2、間接檢驗

（1）超常易變性檢驗

當不存在泡沫時，假設實際利率r唯一，則資產價格為：

式中，表示期的基礎現金流收益。如果能夠計算出資產正常時的理論價格，并與存在泡沫時的實際價格進行比較，他們之間的實際差額就是價格泡沫的大小。

（2）設定性檢驗

設定性檢驗方法是由West（1987）首先提出。他提議利用Hausman檢驗來比較兩組估計參數。第一組參數是從一組方程通過數學模型間接套算獲得的；另一組是利用ARIMA方程推算的股票紅利過程的一組套利均衡方程。根據這組參數的穩定性，其無論是否存在泡沫都不會發生變化。第二組參數來自于股票價格對合時的一組阻滯后期紅利進行的回歸。因回歸方程模型假定股票價格不含有理性泡沫分量，自然這組參數對于理性泡沫的反映是極度敏感的。在零假設下，股票市場價格符合市場有效性模型，上述所有方程的回歸系數應該都將是一致的，因而對兩組參數的估計值進行比較時，除了樣本誤差以外都是相等的。如若出現不等，則意味著存在著泡沫。所以判斷兩組參數的差別是否顯著可利用Hausman檢驗。

（二）樣本變量與描述性統計

房地產的供給及需求，從經濟學角度來講主要由價格及預期決定，也是由房地產供給與需求共同作用的結果。根據古典經濟學理論，房地產需求與房價增長呈反比，需求隨著房價的增長而降低；而供給與房價成正比，隨著房價的上漲而上漲。因此，為探尋房價與需求、供給的真實關系，本文從房地產供需角度入手，結合我國政策因素，在國家政策的限制下，一定時期的房價與供給及需求的關系可用以下公式表示：

其中，為房地產的需求量，為房地產的供給量，為房價。

篇（8）

 

引言：在2007年9月份爆發的次貸危機中，美國出現了房地產泡沫，并且一發不可收拾，進而由此引發金融危機造成了美國經濟的衰退，房地產泡沫如何形成以及為了更好的發展我國經濟，有必要對房地產市場的運行情況進行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應的預防建議，我們這里以天津為例對其房地產市場進行預測分析。

1 房地產泡沫定義及天津發展近況

房地產泡沫本質上就是一種資產或者是一系列資產脫離了其自身的基本理論價值，而出現過度波動的經濟現象。國外像著名經濟學者金德爾伯格就認為“泡沫其實是一系列資產價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認為其還會繼續上漲的預期，形成一種“惡性”循環，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產價格相對于實體經濟內在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學者普遍對這個觀點持一致態度。

在國外學者研究的基礎上，中國的諸多學者主要從泡沫資產價格偏離其內在經濟基礎理解泡沫的經濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經濟基礎因素決定的理論價格（一般均衡穩定狀態價格）的非平穩性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現有的實體運行經濟與想象的虛擬經濟相聯系，認為資產的基本理論價值來源于現行的實體經濟，并認為理論價格是實體經濟體系達到最優動態均衡時的價格[3]。

天津市位于海河下游房地產理論價格，同時又是連接東北、西北及華北三地區的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優越性帶給了天津很大的發展機遇。2009年天津市生產總值達到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發展狀況[4]

在上圖中我們發現天津市全民生產總值總體上呈現穩健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發現，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產投資表現出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產投資達到了5006億元，在這個投資中城鎮投資占據了大量的比例。其中，房地產開發投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業的發展，天津市房地產市場的發展是否健康穩健，對此我們應用需求因素法對天津市的房地產發展情況作一個理論分析。

2天津泡沫測度分析

房地產價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產泡沫。

我們可以認為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規模與房地產理論價格有關。做這樣的假設之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規模成正相關，與貸款利率負相關。當人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產，更有甚者就是在房地產市場進行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據自己的情況可能進入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業的大學生等等都有購買房子的需求，一般認為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產的價格會在這種因素的驅動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關系是正相關。

那么房產t期的基本理論價格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關系描述成冪指數的關系進行研究）。

房地產t期的“收益價值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價值部分，表示t期預期收益。上述公式房地產收益價值的內在意義為房產的下一期收益在一定利率下折現的現值。這個是房地產價格預期價格變動將導致不動產收益的上下波動，所以說他是房產價格的投機部分。

這個預期的價格由于數據很難收集，并且收集來的數據又具有很大的不確定性，這里根據投資者對前一期看好房產價格上漲的預期心理，認為它與上一期的房產價格增長率有關，設這個增長率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來講房地產的價格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數據：

表2-1 天津市有關參數

 

參數

年份

天津商品房平均銷售價格P

（元/平方米）

房地產價格

實際增長率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

篇（9）

    一、房地產市場泡沫

    所謂泡沫經濟,是指由于人們非理性的經濟活動,導致某種交易物的價格劇烈增長,這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價,不能長期維持,按照經濟規律,經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上,這種現象就像泡沫的破裂一樣,所以稱作泡沫經濟。當這種現象發生在房地產市場時,便形成了房地產市場泡沫經濟。

    房地產市場泡沫的大規模爆發最早產生于日本。從1985年開始,日本政府為了刺激經濟發展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵資金流入房地產市場,同時由于美元貶值,大量國際資本進入日本的房地產業,導致房價飛漲,使得國民紛紛投機房地產市場。

    二、我國房地產泡沫的產生

    近年來,由于房地產業所帶來的巨大經濟效益,各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈,在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度,這使得房地產業的發展勢頭過于強勁,一躍成為國民經濟的支柱產業。但這種非理性的發展,使得房地產業已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭,房價一路飆升,許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力,“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現,房地產業已經成為暴利行業的代名詞,其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因:

    第一,居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家,國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平,加之近年來我國城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長期供不應求的狀態下,由于沒有政策的限制,開發商掌握了市場的主動權,在利益的驅動下,房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態,并且開始了惡性循環,使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態,而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值,從而促成房地產泡沫。

    第二,我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限,由于房地產市場的高利潤性,眾多的大型企業紛紛介入,大量的國內企業資本進入房地產市場,導致土地市場的競爭十分激烈,土地出讓金動輒幾十億上下,地價的猛漲導致房地產開發成本的直線上升,開發商為了獲得高利潤回報,只有不斷抬高房價,最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。

    第三,銀行等金融行業支持過度。我國房地產開發項目中有超過50%的資金是來自于銀行,銀行為了追求利潤,將資金大量注入房地產市場,間接地促進了地價的飆升;同時,銀行本身盲目的擴張信貸規模,忽略了房地產市場的風險性,致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。

    第四,各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業的高利潤性,其在很多地方都成為了當地的支柱產業,為地方的經濟發展和政府的財政收入做出了重大貢獻,所以,對于房地產行業,各地政府都給予了很大的支持,導致房地產的政策過于寬松,地方政府不能切實有效地發揮政府的監管作用,使得房地產市場的發展缺乏合理的規劃與管理,這也是房地產泡沫形成的重要因素。    三、房地產泡沫的危害

    第一,廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高,這使得人民大眾無力購房,或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務,成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產市場,另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會安定與發展。

    第二,泡沫破裂會引發嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出,無論是銀行、企業還是投機者,大量的國民資本投入了房地產行業,一旦泡沫經濟破裂,將會引發劇烈的金融危機,企業倒閉,投機者破產,最終銀行將會成為最大的買單者,由于銀行關系到國民經濟發展的命脈,銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的,不僅如此,這場經濟災難對國家今后的發展將會產生長久的負面影響。

    四、房地產泡沫的對策

    第一,銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業的主要資金來自銀行,要嚴格的控制銀行的信貸項目,杜絕信貸違規操作,嚴防不良貸款產生;同時,要嚴格控制房地產業銀行資金的比重,防止控制投機行為,為房地產市場的穩定發展提供良好的金融條件。

    第二,加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標,因此要對土地市場進行嚴格規范,出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為,保證土地市場的規范健康發展。

篇（10）

短短10年時間,“買房難”已經成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動著中國房地產價格的迅速上漲?筆者認為,有如下幾個因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結構、宏觀調控政策和房價泡沫程度等,下面我將逐個展開分析

1.人口結構的變化

這里的人口結構包括25―40歲人口占整個國家人口的比例和城市中城鎮人口與農村人口之比。從統計數據看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計劃生育政策的實施,這一數據下降到了2%以下。上世紀六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導致2000年以來我國房地產市場持續升溫的重要原因。

此外,98年開始的大學擴招使得近十年來每年都有幾百萬來自農村的大學生畢業生到城里工作,其中絕大部分人會成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮化不斷加速,農村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會永久留在城市,但他們在城里一樣需要住房,他們產下的第二代也會有相當部分留下。以上兩個城市人口構成的變化使得人們對商品房仍有巨大的需求。

2.國家政府的宏觀調控政策

在美國房價大跌引發危機后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時的巨大危害,從2007年7月開始陸續出臺措施,調整銀行的信貸政策、收緊房地產資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應直接的重要的因素,而資金供應又決定著房價走勢――當流向房地產的資金足夠多時,就可能同時在三個方面拉動房價:(1)開發商利用充足的資金囤積土地,導致土地供應緊張,推高地價,從而推高房價;(2)在房價將持續上漲的良好預期鼓舞下,開發商會故意囤積成品房,坐等房價上漲;(3)投機者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價。因此,資金是影響房價的“生命之源”,限制了資金供應,住房消費必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產行業,由此引發了再一輪房價瘋長,甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產的泡沫程度

2008年以前的10年,中國房地產處于“暴利時代”。何為暴利?根據已故諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠大于1,表明房地產業仍有200%―400%的暴利,房屋售價中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據顯示這一比率在未來有下降的趨勢。

二、中觀因素。中觀因素指房地產行業內部的影響因素

1.房地產的市場完全程度

房地產的固定性決定了其市場是地區性市場,不同國家、不同城市甚至一個城市不同地區之間都沒有可比性。同時,房地產市場的交易對象僅是一種權益,即所有權或部分所有權,這就使買賣雙方都不能及時了解市場的變化。此外,絕大多數購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對市場供求信息了解不足;而投資或投機者由于人數較少,對諸如市場上是否存在足夠多的買家,區域內房產替代性是否強等信息同樣較難獲得。但開發商對供給信息卻心中有數,彼此容易結成壟斷或價格默契(同盟)。因此,房地產市場是標準的不完全市場,市場不完全,壟斷高價就很容易產生。

2.信息對稱程度

目前,與房地產相關的信息基本掌握在開發商與政府有關部門手中,既得利益集團把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關部門還是開發商,公布信息時都是最大限度地讓數據“體現”自己的利益,于是不僅開發商提供的數據與政府部門經常沖突,地方政府與有關部門提供的數據也往往有巨大差別。各種數據互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結果就是民眾被既得利益集團牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產利潤是30%―40%,但開發商利用信息優勢,一方面對大眾質詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達100%甚至300%以上!

3.管理機制

中國房地產開發實行資質管理制度,對房地產實行專營。開發商只要拿到資質,通過前期運作,憑借優勢投入少量現金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進行土地抵押貸款付上地價款,開工建設后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時又可以進行按揭銷售刺激消費,每個環節都可實現空手套白狼,利用強大的銀行體系支持,大肆圈地,循環操作。管理機制的不合理加劇了房地產市場不完全性。高額的利潤使每個城市有限的幾片新規劃建設土地全被幾個開發商壟斷,高價幾乎不可避免。

中國人其實直到今天還是很傳統的,骨子里對家的歸屬感和認同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產商們坐擁高價房的自信來源。在這場一個愿打、一個愿挨的游戲里,中國房價要降,依然長路漫漫。

參考文獻:

[1]學位論文 人口年齡結構對住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學 2008

篇（11）

關鍵詞： 房地產；價格泡沫；模型

Key words： real estate；price bubble；model

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）11-0167-03

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作者簡介：賀婷婷（1987-），女，湖南常德人，在讀研究生，研究方向為區域經濟與房地產；朱紅梅（通訊作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向為土地資源利用與土地經濟。

1 房地產泡沫產生的原因

1.1 國外關于房地產泡沫產生原因的研究現狀 Hirshleifer認為，主觀信念是誘發投機的主要原因。市場中總有一些投資者明知房產價格高于實際價值，但他們確信將來會有更多人愿意以更高的價格購買，因此會不斷地購入，最終形成房產泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）認為，如果資產在流動中價值沒有增加，而投資者支付了更高的價格，說明這種資產存在著泡沫。

1.2 國內關于房地產泡沫產生原因的研究現狀 劉琳認為， 過度的投機需求、投資信貸的支持以及房產行業自身的特點是導致泡沫的原因[2]。易憲容認為，房產市場的泡沫是完全建立在銀行過度支持的基礎上的[3]。周京奎通過一個博弈分析認為，信念與金融支持過度是房地產泡沫形成的重要原因[4]。李濤等人認為，房地產不同于一般商品，當價格上漲時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產生[5]。張明用索羅斯的反射理論對房地產泡沫的形成機制做了新解釋。市場價格與參與者的預期之間是相互影響的，由于供給無彈性和需求的增長，直接引發了人們對房價正的預期，并在“反射”作用下逐漸被強化最終演變為房地產泡沫[6]。厲以寧則指出，從整體看不要輕易說房地產是泡沫，“泡沫”只是迷霧，根源在于結構。一是產品結構失調，經濟適用房、商品房與高檔房的結構不合理；二是各地房地產的定價與地方經濟發展水平不匹配，屬于地區發展結構問題[7]。

對于房地產泡沫的成因，主要包括消費者的投機心理導致房地產的價格偏離其基礎價格不斷上升，過度投機，信貸支持，金融系統支持等，“羊群行為”使整個行業的非正常發展不再顯而易見從而使得泡沫不斷產生。

2 房地產泡沫檢測模型

2.1 國外研究模型 Tirole[8]和Weil[9]通過世代交疊模型證明了只有在動態無效率中，資產泡沫才可能出現。泡沫存在性的檢驗緣自著名的希勒檢驗（Shi1Ier，1981），希勒認為，如果泡沫存在，資產的價格會在其基礎價值變化不大的時候異常的波動，引出了資產價格的超常易變性檢驗，希勒的研究結果拒絕了超常易變性的假設[10]。隨后，Flavin和Merton對于希勒檢驗方法中的變量平穩性發面提出質疑，Merton認為希勒拒絕了市場有效性假設和理性泡沫的存在性假設，由此West構造了兩步檢驗方法，結果同樣拒絕了資產價格超常易變性的存在[11]。可見早期對于泡沫的研究中，并沒有得出比較一致的結論，而且檢驗的結果似乎也出乎人們的意料。自從八十年代以來，關于泡沫的分析更多的結合了具體的市場結構以及行為金融的相關理論。

Campbell和Kyle（1988）[12]創建了股票市場的“噪聲交易”模型；DeLong（1990）[13]發展了一個基于行為人的正反饋行為的資產定價模型。Allen和Gorton（1991）[14]證明，即使所有的參與者都是理性的，投資者和資產組合管理者之間的問題也會產生泡沫，Allen的模型還指出，資產市場的信息不對稱使價格操縱成為可能，并最終導致資產的價格泡沫，等等。但是這類研究主要是針對于資本市場，其中又以股票市場的研究居多，主要針對房地產市場的研究并不多見，Abraham[15]和Hendershotf[16]分別于1993和1996年對美國的房地產市場泡沫進行了實證的檢驗，得出了沿海城市的房地產泡沫明顯大于內陸城市的結論。Hing Lin Clan，Shu Kan Lee and Kai Yin Woo[17]借鑒股票市場的泡沫檢驗方法建立了一個以預期房租收入現值為理論價格的泡沫檢驗模型，用1985-1998年的季度數據對香港的住房市場泡沫進行了實證研究。Kar-Yiu Wong以泰國地產泡沫為背景設計了一個動態模型，解釋了由于過度樂觀而形成的羊群效應是如何產生泡沫以及最終又是如何導致泡沫膨脹和破裂的。

2.2 國內研究模型 袁志剛和樊瀟彥通過局部均衡模型探討了房地產市場中理性泡沫存在的條件[18]。陸磊和李世宏參照Jean Tirole的模型來研究居民的房地產投資決策和泡沫的形成與破裂過程[19]。陳日清，李雪增在總結國內外房地產泡沫預警研究的基礎上。論述了二值響應模型在房地產泡沫預警研究中的應用。并以日本[20]為例進行了實證研究。結果表明，二值響應模型在房地產泡沫預警中有比較準確的預測作用[21]。何正霞，許士春建立了一個跨期替代模型，通過分析居民的微觀決策來說明房產泡沫的形成與破滅。研究表明：①只要存在預期房產實際價格上升，便有房產的投機行為引起房產泡沫；②居民預期收入增加和銀行過度金融支持會加大房產泡沫；③實際利率的上升和預期收入的下降是房產泡沫破滅的主要外生沖擊變量[22]。孫偉，扈文秀在布蘭查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基礎上，通過修改測度因子，提出了房地產泡沫的測度模型，描述了該測度模型中所需數據在我國房地產市場環境下的獲取方法[23]。彭建林建立了一個計量經濟模型對房地產市場價格泡沫進行了研究。首先選取了6個變量作為模型的解釋變量，然后利用我國2001-2003年三年間全國除外的30個省級行政區的相關數據共90對進行回歸，在經過檢驗后，采取了一個模型，據此來預測以后年份的房地產價格泡沫[24]。

王琳，王洪衛為檢驗北京、上海兩市住宅及寫字樓市場泡沫的存在性，根據Grant McQueen和Steven Thorley 提出的久期依賴理論對我國的房地產市場進行檢驗；最后得出結論：我國的房地產市場存在投機泡沫，其中上海住宅市場的泡沫更為顯著[25]。韓冬梅，劉蘭娟，曹坤建立了商品房供給與需求的狀態空間模型，把基礎價值作為一種狀態變量被納入到模型中，對上海市房地產價格泡沫問題進行了實證研究。研究結果表明上海市房地產價格泡沫已經出現，并且近四年來平均泡沫程度達到22.5%[26]。朱述斌，申云，周潔文（2011）通過蛛網模型理論分析我國房地產市場上銀行信貸和房地產價格泡沫化之間互相推動的循環[27]。

3 房地產泡沫的危害以及相應的應對措施

房地產泡沫除了對我國經濟造成嚴重的影響外，對我國政治的影響也不言而喻，作為支柱產業之一的房地產如果出現嚴重的泡沫最后泡沫破滅時，會造成整個國家經濟不同程度的癱瘓，民心不穩就容易引發暴亂，對我國政治體系也將是嚴峻的考驗。要采取恰當的措施使之“軟著陸”。

3.1 防止國際游資的侵擾 可以采取的措施包括：首先，制定相關政策嚴控外資投資我國房地產。商務部剛出臺規定嚴控外資進入我國房地產，但是具體措施還不完備；其次，建立更為靈活的匯率制度。我國雖然宣布匯率制度的改革，但由于浮動幅度仍然偏小，國際投機資本仍然不斷流入我國。因此，建立靈活的匯率制度，使我們不再受制于匯率而失去貨幣政策的獨立性。

3.2 銀行應該采取緊縮的信貸政策 在銀行利率、過戶登記、物業轉讓和稅費等各個環節加大管理力度。嚴格監控這部分資本的流向，避免過度的投資需求嚴重誤導居民形成的心里預期，造成房價的劇烈漲跌和市場的動蕩。

3.3 國家應該出臺合理的房地產稅收政策 應當盡快建立起一套規范合理的房地產稅收體系，根據住房面積征收不同比例的房產稅，全面發揮稅收對我國房地產市場的調節作用。政府通過開征空地稅以防止圈地、囤積土地，限制以投機為目的的炒地皮現象，同時還可促進土地資源的合理配置，提高土地利用效率。在房地產交易轉讓環節應強化增值稅的征收，增加投機者轉移成本，降低投機預期，以控制過快上漲的房地產價格。

3.4 消費者應該學會理性思考房地產價格的非理性波動 宣傳教育消費者轉變傳統的購房偏好。一旦購房，有些人一輩子為還房貸不敢消費，害怕失業，當外部因素變動，如貸款利率的增加、失業等，可能出現斷供，這樣因還不起貸款房產被收歸銀行，對社會的穩定是一個嚴重的考驗。其次，房地產的消費投資者應該量力而行，在自身的承受能力范圍之內進行購房消費或投資。

參考文獻：

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[2]劉琳，黃英，劉洪玉.房地產泡沫測度系數研究[J].價格理論與實踐，2003，（1）.

[3]易憲容.中國房地產市場過熱與風險預警[J].財貿經濟， 2005，（5）.

[4]周京奎.信息不對稱、信念與金融支持過度：房地產泡沫形成的一個博弈分析[J].財貿經濟，2005，（8）.

[5]李濤，伍建平.房地產泡沫的成因.評估與預控建筑經濟，2004，5：93，95.

[6]張明.從索羅斯的反射理論看房地產泡沫的形成機制建筑與房地產經濟2004，2：73，74.

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