房地產開發與經營大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產開發與經營范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

近年來，我國的房地產事業得到了前所未有的發展，建筑規模已經位居世界前列，而在現今社會中，房地產在經營管理當中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產行業的現狀，對經營與管理之間如何做的更好進行深刻的分析討論。

一、房地產經營管理的現狀

（一）在工程設計上的管理問題

我國多數的房地產開發企業，對于生產設計的管理并不重視，認為只要設計部門制定出可以通過設計院審查的方案就可以保證其專業性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業設計人員，往往不會太過于關注成本控制，而工程要求的進度、造價、安全、質量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產品，這對房地產開發商來說也是一種很大的承擔，而房地產開發商要想減去這些負擔，只有抬高最后的工程造價，最終導致投資者、開發商的經濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術、多元化結構和復雜的工藝手段的設計，對于后續施工的壓力十分巨大，很少在維持設計思路的同時又保證進度。

（二）預防風險的能力不高

我國的房地產事業并沒有過多考慮生產與經營的過程中產生的問題與風險，現今社會很多投資都會產生風險，例如：金融風險、財務風險、信用風險、政治風險、環保風險、經營風險、風險市場等多種類型，房地產開發者在經營的過程中無法保證把所有的風險隱患都建立風險預警機制當中。

（三）對于工程造價的掌控

房地產企業目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標、施工建設、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優異的成果。

二、就目前的現狀進行如何的改變

（一）建立優秀的品牌形象

現如今房地產事業競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產企業是一個重大的挑戰，而如果能在消費者的心中建立一種優秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產企業的自我美化，應該以優秀的產品品質和良好的服務來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標準，品牌形象對于房地產企業的幫助是非常大的。

（二）工程造價的控制

在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產開發者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標、有計劃的開展具體的施工計劃。在進行市場營銷決策時，需要根據所在位置的具體市場情況，場地附近的環境因素等，先規劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設計、財務三方面的協調工作，一起討論整體設計的合理性與準確性，為建設成本的管理打下一個良好的基礎，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。

（三）風險控制管理的加強

風險管理對于房地產開發來說是一個非常重要的事情，如何科學合理的進行風險規避是降低房地產開發成本的主要方法，成本的降低代表了企業利潤的提升。在初期建設的過程中應該制定出企業的承擔底線，如果在企業的決策過程中發現項目的風險遠大于企業所能承擔的底線時，果斷放棄現有項目，達到風險回避的目的。當然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風險轉移的方法來進行風險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產開發者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風險轉移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔風險。而保險作為現在最廣泛的轉移風險形式，無疑是非?？煽康?，雖然會增加企業一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業的巨大虧損。

三、結語

在國際經濟形勢的飛速發展下，未來會有很多國內外企業的合作與投資，這對中國房地產市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產質量的要求也有很大提高，為了更好的發展房地產事業，一定要做到良好的經營與管理，累積更多的經營，讓我國的房地產事業上升到一個新的高度。

篇（2）

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我國經濟在高速發展的過程中，給予了房地產領域極大的發展空間，經營者在過去很長一段時間里，為了追求經濟利益，不斷地進行土地的開發，卻嚴重忽視了土地資源的節省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產領域的發展，還將給我國未來的發展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產企業在積極進行土地開發和經營的過程中，應注重轉變傳統的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現我國的長期可持續發展奠定良好的基礎。

1 房地產開發與經營策略向土地集約利用方向轉變的原因

1.1 房地產業實現土地集約利用是城市化發展的關鍵

空間集聚是城市發展過程中的本質，也就是說城市在建設過程中，需要對各種生產要素進行有效的集聚，包括技術、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關鍵。房地產領域是我國基本的產業部門之一，開發、建設以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構成國民經濟的各個機構在運行過程中，需要對相關的物質載體進行利用才能夠從事社會以及經濟活動，這一物質載體就是房地產，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現階段，幾乎可以成為衡量城市經濟發展及建設水平的關鍵因素。在投資領域當中，房地產是一個關鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發揮功能?，F階段，我國的城市是房地產業快速發展的關鍵地區，產生這種現象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產市場需求量大。因此，房地產業的土地集約化直接影響著城市化建設水平。

1.2 我國未來的發展要求實現土地集約化利用

我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現可持續發展的過程中，節約土地資源勢在必行。房地產是對土地資源利用相對較多的領域，因此，房地產開發與經營策略向土地集約方式轉變至關重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節約城市規劃中的土地資源，提升城市規劃的科學性。在城市規模擴大的過程中，節約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態平衡在耕地總量中得以實現。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產業的發展，在利用行政管理方式限制房地產用地的過程中，政府可以對房地產的發展提供政策支持，對提升企業綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農業發展等因素之間的沖突減少，實現我國的協調發展。

2 房地產開發與經營中的土地利用問題

首先，房地產投資不合理?，F階段，我國房地產領域呈現出嚴重的滯銷現象，商品房空置面積越來越大。多數人認為產生這一現象最主要的原因是房價過高造成的，同時現階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產開發結構。而從房地產投資的角度來看，產生這一現象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產開發的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發，房地產領域在開發區廣泛建設的過程中迎來了更加廣闊的發展空間。與此同時，由于現階段我國的務農收入遠遠低于非農勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農經濟產出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規劃到工業建設所用，在有效提升農民生活質量的過程中，還能夠為我國經濟的發展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應經濟全球化的關鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設的關鍵措施之一。然而，由于過多地設置開發區，導致經濟規模嚴重不合理，失去了集聚效應，投資環境應由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發揮。

3 新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略

3.1 有效結合土地資源管理和資產管理

新時期，我國必須制定相關措施，保證房地產領域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節約土地資源。這就需要應用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉變需要傳統的土地資源管理與資產管理充分結合。我國房地產企業在開發和經營的過程中，充分證明其要想實現長期可持續發展，必須在優化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發揮宏觀調控的能力，提升土地利用模式的科學性。

從房地產領域來看，政策的導向作用得到充分發揮是得到理想投資環境的關鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環境應有較強的透明度，才能使房地產企業經營過程中面對的不確定因素和風險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠實現對土地資源的合理規劃和利用，這也是房地產領域提升市場競爭力的關鍵。

3.2 提升房地產企業市場競爭力

在房地產行業發展過程中，各企業之間的有效競爭是實現土地集約利用的關鍵。房地產企業在經營過程中，應首先進行詳細地分析投資環，并提升投資項目管理能力。企業在運行過程中，還應當詳細了解國家政策以及經濟發展政策，及時掌握市場經濟發生波動的過程中所帶來的發展機遇，并采取有效措施規避風險，提升自身競爭力。房地產企業還應當科學地預測該領域的需求及變化，科學地把握企業未來的發展方向。當房地產供大于求時，應詳細分析結構動態變化在房地產供求中的體現，并及時找到相關供不應求的因素，充分調動企業運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領全新的市場，將自身的優勢進行充分發揮的同時，創造更多的經濟效益，實現可持續發展。此外，還要應用創新性思維，科學地設計和規劃房地產，積極引進并應用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質量及工程實施速度，促進房地產行業的發展。

4 結 語

近年來，在科學和信息技術不斷發展的情況下，我國各行各業都迎來了廣闊的發展空間，房地產作為我國獨立的經濟實體，在長期的經營過程中，以追求經濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發展過程中，必須注重對各項資源的節約利用，在這種情況下，我國房地產企業必須轉變開發與經營策略，應用土地集約利用策略提升自身的競爭力。

主要參考文獻

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[3]施蕓卿.增長與道義：城市開發的雙重邏輯――以B市C城區“開發帶危改”階段為例[J].社會學研究，2014（6）.

篇（3）

隨著國民經濟的發展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產業進入一個蓬勃發展的時代。面對數不勝數的房地產開發公司和總體需求比較固定的市場，房地產開發公司競爭日益白熱化，各房地產開發公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發展壯大，制定各自的經營策略。而許多公司正是因為經營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發展提供必要的保障，導致公司最終為市場淘汰。

在制定企業的經營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產企業做全面的了解。

一、房地產企業是房地產產業鏈中最關鍵的一環

供應房地產產品的整個產業鏈，主要包括各類材料供應商、研究咨詢公司、設計院、工程承包商、工程監理公司、房地產企業、銷售公司、物業管理公司等。房地產企業在產業鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產企業是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應方、設計方、工程施工方和下游的商、物業管理商以及終端顧客的中心，整合整個產業鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產產品的飛躍。同時房地產企業既是批發商，又是金融中介與顧客服務商?？傊欠康禺a產業鏈中最關鍵的一環。房地產企業職能的核心是為顧客服務。

二、房地產企業經營決策理念

基于對房地產企業職能核心的理解以及我國房地產業的現狀，本人認為，要想經營成功，房地產企業應有以下理念。

1、以顧客需求和顧客價值為出發點，重視顧客需求

對于房地產企業而言，最好的設計師是住戶。為避免巨大風險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標市場的需求?；诜召|量的顧客滿意度是房地產企業品牌建設和企業競爭力之源。

2、加強企業信譽的管理

企業信譽是一個企業獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構成，其核心是信譽。信譽管理是對企業信譽的創建、維護和發揚，是建立并維持與社會公眾信任關系的一種具有戰略意義的現代管理方法。由于房地產產品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業欺詐行為偶見、市場風險較大時，購房者會極其在意房地產企業的信譽。此外，對房地產企業而言，融資能力極其關鍵，而企業融資能力較大程度上決定于企業的聲譽和信用度。

3、樹立終身服務觀念

從實際銷售看，一個企業的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數量可能還遠遠不止10人和25人。

4、基于價值鏈構筑競爭優勢

房地產產品的質量如何，是設計、材料供應、施工、監理等各個環節的綜合結果，但房地產企業要對消費者負全責。而要最有效地控制質量，房地產企業就須從設計環節開始抓起。質量大師戴明有一個基本觀點:質量不是靠檢驗出來的，質量要從源頭抓起?？紤]到材料供應商、設計方、施工方與房地產企業往往沒有縱向一體化，房地產企業對質量控制的難度巨大。作為業主的唯一人，房地產企業要提高成本質量控制的成效，須設法提高產業鏈前后環節的協作水平，特別注意盡早發現問題，從根本上杜絕失誤。

5、進行人文關懷，樹立社會責任

一個房地產企業能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業是否具有深度人文關懷的合理利潤觀和社會責任觀。企業的社會責任包括:為社會提供優質的產品和服務；重視經濟增長的質量和可持發展；為和諧社會做出貢獻。例如國內最知名的房地產企業――深圳萬科當許多房地產企業可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”。“不賺暴利”的原則為萬科公司在中國地產界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產企業不可能真正長久俘虜消費者的心。

以上理念早已深入到許多成功的房地產企業的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關于房地產企業服務本性及經營決策中應有的理念，歸結到一點就是：房地產企業必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優質服務為基礎構筑企業信譽和持續競爭能力，避免短期行為，從而實現企業、小業主和社會的共贏，為企業的經營成功和持續發展奠定基礎。

三、A房地產有限公司經營策略制定過程的分析

A房地產有限公司作為一家正在成長中的小型企業，起步晚、規模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產企業，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業也存在自身優勢：擅長策劃包裝、資源整合、創意。

該企業在結合上述理念及通過對房地產市場的調查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產市場的調查、分析、比較的結論如下。

1、2006年上海房產市場總體概況

去年以來，全國房地產市場遭遇了新一輪的宏觀調控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產市場新房依舊保持平穩發展的態勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數據來看，整個住宅銷售市場處于結構性調整之中。

“政策細分執行力加強，市場步入適應調整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態勢。

在2006年，非住宅類地產依然保持著強勁勢頭；商業地產在去年下半年呈現出增量迅猛的特點。

由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業地產項目開始向城市副中心和市郊轉移。

去年商業地產另一個值得關注的現象是境外資金整體收購商業地產項目增多；此外，作為泛商業地產的創意地產去年也亮點頻現。去年下半年被上海市經委授牌的創意產業集聚區新增27家，總數達到了75家。

總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預計今年的政策無論是廣度還是深度都應弱于去年，因為政策具有滯后效應；加上去年的“70”“90”政策會在今年發力，未來5年上海將形成國際經濟、金融、貿易、航運中心基本框架，因此房地產需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業項目都仍將穩中有升。

2、市場總體供求分析

2006年上半年，上海土地出讓面積延續了2005年持續減少的態勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。

3、上海市房地產市場客戶需求最新調查

根據調查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產交易中心的最新統計顯示，浦東新區商品房的交易量呈節節攀升之勢，其主要原因是其區域的總體房價的性價比頗高。調查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設施、物業管理、小區環境、房型、價格和地段。

4、高端住宅市場供求情況分析

高檔住宅市場供應總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。

2006年，隨著國家對房地產市場宏觀調控的措施具體落實，對高檔物業雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續上揚，但局部區域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續。

近日來，由于受到新一輪的舊區改造啟動和浦江兩岸規劃實施的影響，預計未來高檔住宅的開發將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區域，而沿江等具有獨特景觀資源的區域，黃浦江兩岸、北外灘等區域，也將成為豪宅的主要集中區。

近幾年來，消費者對高價位樓盤產品的品質要求有很大提高，高價位樓盤經過多年的激烈發展，競爭已不再是簡單的地段和部分產品要素的競爭，而面臨著全方位產品要素、品牌、環境、營銷企劃等綜合高指標項目的挑戰。消費者大致會從地段、品質、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區和建國路沿線區域，淮海路和鎮寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區域版塊等，也是高價位樓盤集中的區域?？蛻魠^域分布：從區域來細分，黃浦區主要以外省市私營業主居多，徐匯、長寧兩區以本區域高級白領、企業家為主，全市性客戶其次，浦東新區以境外人士、外籍華人為主。楊浦區因其淵源的教育背景，以大學教授、留學生、留學歸來人士居多，他們注重未來發展大環境和增值空間。

5、上海市寫字樓市場研究

市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產生的高額利潤的驅動，大量發展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應量自2006年開始出現了超常規的增長；良好的經濟運行態勢以及中國加入世貿組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續增長、絕大多數寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩度過市場適應期，價格還將繼續向上攀升，估計可能出現新的租金上漲。

從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環境的影響，各個區域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發區板塊及陸家嘴板塊。

市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應的出現輕微上揚至11.6％。上海大多數商業區出現了空置率下降的情形。

市場租金分析：一季度繼租金持續兩個季度上升后繼續保持長勢。

未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預計未來4年內還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應高峰期。

6、市場亮點――創意工業房地產

繼去年年末甲級辦公樓市場出現強勁需求態勢后，創意工業房地產也應運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。

其領軍代表包括近來頗受關注的“八號橋”創意時尚工業園區。

“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區內有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。

2003年，在市經委和盧灣區人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產場地實施改造，創立“八號橋”。

“八號橋”保留了工業老建筑特有的底蘊，注入新產業元素，從而成為一個激發創意靈感，吸引創意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。

經過一番設計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛的創意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。

目前，“八號橋”已成為各類設計創意企業的集聚區。來自歐美與港澳的80余家企業已入駐，如英國ALSOP設計公司等。這些企業主要從事建筑、產品、服裝、和企業形象的設計、影業制作。

創意產業將經濟、文化、技術和藝術有機的結合，成為二、三產業共同發展的結合點，這也是當今國際大都市產業發展的新趨勢?！鞍颂枠颉币殉蔀槿珖I旅游示范點中首個以創意產業為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。

通過對上海市房地產市場全面的調查、分析，A房地產有限公司領導班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產企業來說，風險太大，而創意工業房地產的開發和改造是一條適合中小型房地產企業持續發展的道路。

首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產企業的軟肋。大型房地產商由于品牌效應、規模效應的聚積，更能得到金融機構的垂青，因而愈發顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產有限公司力所能及的。因此，公司領導決定揚長避短，另辟蹊徑，把創意工業房地產的開發和改造作為公司生存發展的切入點和機會點。

其次，工業房地產的改造，創意為上。該公司可充分發揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規模的新產品，為企業的持續發展闖出一條新路。

通過以上分析，A房地產有限公司領導班子最終成功制定合理、科學的經營策略，并經過實踐取得成功。

最后，通過深入了解上海房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，A房地產有限公司制定了科學的經營策略，找準企業發展的專業化定位，明確努力方向，通過運作，該企業正不斷取得成功。

四、結束語

A房地產有限公司成功制定了科學的經營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，在此基礎上制定出先進、科學的經營策略是一個成功企業的關鍵所在?？傊?，作為一個企業，要想獲得成功，首先必須從經營策略下手，方可收到事半功倍的效果。

【參考文獻】

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[4] 孔令文：招商引資300問[J].外資利用，(2003)第079371號。

篇（4）

徐匯區檢察院審查認為：徐匯區人民法院（94）徐經初字第640號民事調解書，雖符合當事人的自愿原則，但違背事實和法律，使本無訴訟關系的華夏公司與百事公司成為原、被告。遂于1997年7月函告徐匯區人民法院，建議對該案審查糾正。理由如下：

一、原審材料中，有華夏公司為證實其與百事公司之間存在的法律關系，向徐匯區人民法院提供1992年11月18日雙方簽訂的假《參建協議》。

經查查明，華夏公司系領取營業執照的企業法人分支機構，發照日期為1993年2月23日。徐匯區人民法院未經審查，用調解書確認雙方于1992件11月18日簽訂的《參建協議》沒有依據。

二、華夏公司向徐匯區人民法院提供兩張進賬單，以證實百事公司已收到其支付的預付款及定金330.82萬元，純屬錯誤。

篇（5）

摘　要：房地產企業不僅具有投入資金多，建設周期長的特點，同時還面臨著越來越大的政策風險和市場風險。正是因為房地產開發企業的性質與企業獨有的特性，以及其面臨著的巨大風險，所以其規避風險的有效手段之一就是加強房地產企業的財務預算管理。現金預算和損益預算是房地產開發企業預算的兩個部分。文章就主要對房地產開發經營中的采取預算工作展開分析。

關鍵詞 ：房地產開發；財務預算；管理；應用

中圖分類號：F230文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）10-0069-02

收稿日期：2015-03-20

作者簡介：靳興德（1967-），男，漢族，河北石家莊市人，本科，高級經濟師，工商管理方向。

引言

財務預算管理是企業預算管理的核心部分。企業的預算是一個綜合性的財務計劃，包括了經營預算、資本預算和財務預算。財務預算則是在經營預算和資本預算的基礎上作出的現金流量安排，以及一定時期內的損益表和一定時期末資產負債表的預計。

一、財務預算管理在房地產開發經營中的必要性

房地產開發的根本目的是取得良好的經濟效益，因此在房地產企業的開發經營活動中，為了取得提高經濟效益與市場競爭力，就必須打破傳統職能管理的界限，將房地產開發與經營活動視為一個整體。只有這樣，才能讓所有的房地產開發與經營管理部門和所屬單位的子目標結合在一起，從而使得投資者的戰略決策與經營者的管理行為相一致。而這種管理格局無疑需要房地產企業具備一條主線，從而將房地產企業的各個職能部門的管理工作與其所屬單位的生產經營活動貫穿起來，進而提高整個房地產企業的管理效率與經濟效益。財務預算管理是在科學經營預測與決策的基礎上，圍繞房地產企業初期所制定的發展戰略目標，對一定時期內的企業資金的籌集、使用以及分配等財務活動所進行的計劃與規劃，從而實現房地產企業對財務進行有效管理與控制的目標。通過預算管理，可以合理配置房地產企業內部的資源，從而最大限度的滿足市場需求，進而長期在市場上獲得最大收益。

二、房地產開發企業財務預算的主要內容

資金預算和損益預算是房地產企業財務預算的兩大部分。損益預算能夠體現未來一定期間內，企業預計的生產經營成果和分配情況。而能夠反映房地產開發企業未來一定期間內現金收支情況的，則是資金預算。

1、損益預算

收入預算、成本預算、費用預算、稅費預算等是損益預算所包括的主要內容。房地產開發企業的通行辦法中規定房地產銷售收入的確認要符合如下條件：取得竣工備案表，并且商品房竣工驗收合格；商品房銷售合同已經簽定，銷售收入已確定；商品房的相關成本得到科學合理的計量；客戶對商品房進行驗收后，辦妥相關商品房移交手續。營銷部、工程部、成本管理部等各部門共同合作，為財務部門提供信息支持，才能高效完成收入預算、成本預算、費用預算。而稅費預算包含范圍較廣，有土地增值稅、營業稅及城市維護建設稅等，這些都跟項目管理和收入成本預算有直接關系。

2、資金預算

通過財務預算，強化資金集中管理，合理規劃與控制企業的現金流量，有效防范財務風險。房地產開發企業現金預算是由現金流入預算和現金流出預算兩大部分構成，其中現金流入包括銀行貸款、銷售回款等。銷售政策、市場環境的約束是制約銷售回款的重要因素。而工程進度和銀行信貸政策是制約房地產開發企業現金流出的重要因素。

三、房地產開發經營中財務預算管理中存在的問題

1、對編制財務預算工作的認識不夠全面

財務預算的主要作用有兩方面，一是企業未來一定預算期內可以預計的財務狀況，二是企業的經營成果。但是不能認為財務預算只是財務部門的一個部門的任務，這些應該是由財務部門牽頭，由多個部門合作完成。比如在取得土地前，營銷部就應開始預計銷售價格，通過產品市場定位和利潤預測，來確定最終的拿地價格，而房地產開發企業項目所有相關成本，可以通過取得土地成本、建造成本、開發間接費用、相關稅金等方面進行歸集，并在項目設計、營銷策劃、財務預算、工程管理、成本控制等多個環節中進行反映，在這些環節中需要公司多部門進行配合，才能完成一項較完整的財務預算。

2、財務預算準確率相對較低、成本項目分解不夠科學，執行力不夠

不同房地產開發企業的財務預算制定和執行不盡相同，存在較大的差異性。究其原因有兩個，一是在制定財務預算時缺少客觀性，沒有認真分析企業明年的計劃和財務狀況，使財務預算在編制目標分解與實際的經營情況相脫離，導致二者存在重大的偏差，忽略了房地產開發企業的特點，相關工程管理，成本控制和營銷策劃等重要工作流程，這樣做出來的預算在執行時與實際的情況偏差較大；二是因為各個業務部門的預算執行力不夠。

3、項目開發預算、企業戰略目標和年度財務預算，三者直接缺乏聯系

不確定因素較多是房地產開發項目的一大特點，其中開發周期長就是其中之一。在此條件下，編制財務預算顯得尤為重要。做好財務預算編制任務在能夠反映企業年度財務經營狀況的同時，也能夠綜合反映項目開況。當前，套用傳統的預算方式仍然是許多房地產企業的做法。其通常采用單獨預算的方式來完成年度經營計劃指導下編制開發項目的年度預算。這樣，就無法充分考慮到項目的開發期這一不確定因素，并且也存在與企業戰略目標聯系不夠緊密的問題出現。

四、加強房地產開發經營中財務預算管理的有效應用途徑

1、編制恰當的項目預算

由于企業不恰當的項目預算，會使得房地產企業的資金得不到充分的利用，從而造成企業資金短缺，加重企業的財務負擔等情況。企業應當在實施項目前，進行資料的收集，并且對收集的資料進行整理和分析，全面考慮項目的整體情況，制定出恰當的項目預算，讓各部門進行相互合作、相互監督。充分發揮整體大于部分的作用，讓項目的收益最大化。

2、加強各部門的密切配合，合理的估計現金預算和損益預算

房地產開發項目預算涉及多個方面，其中包括綜合地價、項目研發費用、建安工程費用、前期手續費等，通過收入成本的預算將現金預算分期進行規劃，同時做好籌資準備。為此，針對該情況，各個業務部門應密切配合財務編制預算，成為必然要求。根據各部門性質，具體分工如下：

2.1營銷部門負責資金預算方面的一些具體工作，包括銷售費用預算、銷售回款預算。而涉及編制地價支出和工程建設資金支出則由前期開發、工程管理部門負責。財務部門則需要編制償還銀行貸款本息支出預算和稅費支出預算。最后人力資源部門的職責是編制培訓費和人工成本預算等。

2.2根據房地產企業產品核算周期長，收入確認制約因素多，成本項目具有特定性的特點，應從取得土地前開始，就請營銷策劃部進行初步的預估地價、凈利等指標，再通過項目部、設計部、營銷策劃部和財務部等相關業務部門一起對開發前期、中期、后期的收入成本分期進行預算，最終完成整個項目的損益預算。

3、加大分析、考核財務預算的力度

一切經濟活動都是為了實現企業的目標而開展實行，是預算管理的本質要求。想要強化企業的管理，就必須在預算執行過程中落實經營策略。為此提高預算的控制力和約束力，實現企業的業務預算和財務預算是完善企業預算管理體系的有效方法。企業各部門在工作中，尤其是在房地產建設和銷售的工作中，必須切實落實好預算工作，按照預算范圍開展經濟活動。采用“以月保季，以季保年”為原則。把企業的方法策略運用到執行的過程中，保證預算政策的嚴格執行，并建立健全監督機制，實施反饋預算執行情況，最終形成全方位控制、全員參與的預算管理體系。

4、加強財務預算管理的執行和監督

房地產企業應當加強財務預算管理的執行和監督。在項目事前通過財務管理對各項工作進行控制，制定發展目標；在項目事中對各項工作進行監督，始終保持所支出的資產都在預算的控制范圍之內，及時的發現問題，解決問題；在項目事后，對該項目做一個客觀的、公正的評價，吸取好的方面，分析錯誤的地方，找出原因，以防在下一次的項目中再度出現。

結束語

房地產開發企業的決策正確與否離不開好的財務預算。建立健全財務預算管理體系，以控制現金流為主，加強財務預算的執行與考核，加強企業內部各部門間的溝通和協調，以保證財務預算目標順利實現。因此，只有根據實際情況不斷完善和改進財務預算，做好財務預算并嚴格執行的房地產開發企業才能實現長期的健康穩定發展。

參考文獻：

[1] 余文斌.國有房地產開發企業如何改革[J].城市開發，2013（25）：162-163.

篇（6）

自1978年12月以來，我國的房地產行業應運而生，且漸漸成長為獨立的產業。伴隨著房地產業的不斷發展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產業帶來的經濟效益越來越為明顯。因而，房地產業成為了越來越多人關注的行業，對房地產開發及投資經濟效應的話題關注度也越來越高。

一、房地產開發成本支出

（一）前期開發費用

土地成本是房地產開發公司在規范開發土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規劃設計支出是在開發的土地模塊中實行勘察及開采計劃而支出的費用；基礎設施以及公共配套設施項目支出是房地產開發公司在開發某一地帶的時候還會建立且完善相應的基礎配套設施，如醫療、文娛、教育及周圍的交通、植被規模等硬件配備需要的費用；信貸費用是房地產進行項目時在銀行貸款費用的基礎上生成的利息類費用。

（二）管理維護費用

實施房地產相關項目的過程中，房地產開發公司的相關部門進行項目所生成的各種支出，在外融匯各種費用生成的費用和對房地產開發地帶的修護建設的修護費用，對銷售給予人力成本等生成的各種費用等。

稅費是房地產公司本著遵法守法的運營態度，向相關部門交納的各種稅費。

預期之外費用是在進行房地產開發投資時，為應對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費用等。

二、影響房地產開發經濟效益的因素分析

房地產開發是有目的性的開發與投資，其開發構建業務的時長較為長久。怎樣把房地產開發與構建所關聯的效益最優化有多樣的限制因素的制衡，如房地產業開發與施工地帶的篩選、房地產施工水準及周圍環境等條件，這些條件都是影響房產項目經濟收益的關鍵部分。對此進行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：

（一）房地產開發項目地址選擇和規劃制約因素

房地產開發與構建項目的地理位置的優劣對房地產銷售業績的好壞有關鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產銷售的業績，面對消費群體和消費者需求的不一性，需要有針對性地配備相應的設施建設等。如天津市的海河開發公司，該公司的房產項目建設是在天津市政府加速海河下游兩岸調整開發的方針下，依照本地開啟的土地調整開發部署而組建的房地產開發公司，該公司在全面整理了當地的先決條件之后再進行科學開發，由此獲得了較為理想的經濟成效。

（二）房地產開發規劃原則上要科學合理

從之后，我國的房地產開發行業的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發使用、企業怎樣才可以在激烈的市場競爭環境中獨樹一幟站穩腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規劃、開發及開展長時間的開發區域人文研究是開發工作的主要內容。房地產開發公司理應用客觀求實的眼光去看待房產項目的開發，以科學的態度實施開發規劃，從而達到房產開發效益最大化的最終目的。

（三）房地產開發、周圍環境及配套設施的水平

伴隨著我國市場經濟的不斷成長，人們在住房條件方面的質量要求也在不斷提高，因此房地產開發商在開發房產項目的時候，選址所在地區的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習俗等要素，和選址所在地區的醫療水平、教育情況及通訊設施等基礎的配備設施的高低程度都對房產開發與規劃有直接的影響。由此，房地產開發公司在實施某地區的項目開發與規劃的時候，務必要對開發項目周圍的環境和配套設施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產項目的開發和規劃當中，不然，對公司未來的房產銷售將造成無法挽回的負面影響。

（四）對于房地產開發與構建項目的后期營銷

房地產開發公司的房產建設是面向多數消費群體的，但如若想要達到企業經濟最大化的目的，房地產開發與構建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內容滲透房地產開發與規劃的整個流程，在開發房產之前的營銷環節及開發房產之后舉辦的宣傳環節則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達到公司房產開發宣傳和推廣同時進行的目的，這樣對房產開發公司的預期收益目標與實際收益達到一致有積極的作用。

三、房地產開發及投資經濟效益分析

確切來說，房地產開發是一個付出與回報較為長時段的過程，在此期間，我們常說的經濟效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務項目等支出和開發項目的實際效益折合后的比例。如此而言，在房地產項目實施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產開發公司的項目實施產出的直觀收入有著緊密的關聯。以下是對此問題的全面探析：

（一）對于數據穩定性的剖析

利用對數據的每個方面匯總能夠得到：房地產開發投資與國內生產總值兩者之間的關系是呈先正相關而后負相關的演變，在國家強有力的可見調控手段的作用之下，國內生產總值呈現降低態勢。但因為房地產的可見調控手段，房地產開發投資的狂熱態勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個方面對協整變量的檢測精準性造成了影響，因而，我們則需消耗時間來對數據進行綜合分析以方便進行穩定性的檢驗。

（二）協整方式及檢驗

協整方式是解析非穩定經濟變量間正反相關的使用頻率最高的方法之一在兩個極端檢測時，則會限制兩個結果出現相對的偏差。如此，若要將平穩檢驗當做標準，則需要檢驗協整方式。從而，則能夠得到房地產的開發投入和國內生產總值兩者之間的平衡關聯，即房地產的投資與當地的經濟之間的正向關系。

（三）因果分析檢驗

曾經有相關學者發明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經濟變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關系檢測務必得是建立在時間的排序有穩定性的前提之上，在協整檢測當中，很明顯可以看出房產投資與經濟增長之間有某種長期平衡的態勢，接下來則是要論證房產投資與經濟增長之間是否具有這樣一種態勢和作用。最后，仍需采用因果關系的辦法剖析其因果關系。

綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個不同的角度對房地產開發與投資和經濟效益進行研究剖析，從而得出如下論點：房地產公司的開發及投資與經濟增長之間有著一種長期平衡的態勢，且從上述內容中，能夠清楚地知道房地產開發投資與當地的經濟增長是正向的關系，房地產投資的增加對經濟增長起著促進的作用，長此以往，房地產開發投資在地方經濟架構中的作用會越來越重要。房地產開發投資和國內生產總值兩者之間是相互影響的關系，事實證明房地產開發與投資和地方經濟增長之間是相互關聯的。房地產開發公司需清晰地認清與地方經濟發展的關系，與地方相互促進，共同發展 。如天津市的海河開發公司一般，該公司的成功正是由于結合了房地產投資與經濟效益二者，并使之達到一種平衡的狀態，從而推動二者互為彼此的推動力。

四、結束語

綜上所述，在現今房地產開發行業的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產公司在房地產開發投資中應全面斟酌其行為對我國經濟發展的長遠和近期作用，瞄準投資經營的平衡點，減少過熱和過冷情況的發生，在政府強力的指導和輔助下，科學規劃產業內部經營組織，組建對經濟收益有積極作用的經營體制，多層次多方面斟酌每個方面的關聯效應，確保我國房地產行業可持續地合理科學成長。

參考文獻：

[1]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模[M].清華大學出版社，2009

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關鍵字：財務；預算；房地產

Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate

中圖分類號：F812.3 文獻標識碼： A 文章編號：

在市場經濟條件下，企業存在的目的是追求利潤，而企業財務管理的目標是資本利潤最大化。要使資本真正能夠實現利潤最大化的功能，就必須建立和完善資本經營機制，促使企業按照資本經營機制的內在要求進行運作，廣泛有效地進行資本經營。

房地產開發企業的特點是投入資金多，建設周期長，投資風險大，所以在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策，這就是房地產開發企業中財務預算管理。實行財務預算管理是房地產開發企業資本經營機制運行的必然需要。房地產開發企業要進行資本經營，必然要引入財務預算管理機制。

一、房地產開發經營中財務預算管理的必要性

預算與預測密切相關。預算建立在科學的經營預測與決策基礎上，利用實物與價值等不同形態來反映相關企業在未來特定時期內的財務的成果及生產經營的一系列規劃和計劃。而預測是對未來不可知因素、變量以及結果的不確定性建立在科學基礎上的主觀判斷。預測為基礎，而預算則是針對預測結果而相應提出的對策性方案。所以，可以說預算是根據預測結果采用的一系列預先的補救措施及防御。市場競爭越激烈，市場經濟越發達，市場的風險度越高，就越發不能忽視預算以及預算管理。

房地產行業屬于典型的資金密集型行業，而其最大的風險來自于自身的資金管理。目前有相當多的房地產企業都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業的資金鏈安全。房地產開發企業的顯著特點是建設周期特別長，投入資金特別多，投資風險非常大，因此就必須在項目的初步規劃階段，對具體每一個開發項目進行投資與成本費用準確的估算，做出投資決策、經濟效益評價，這就是財務預算管理在房地產開發企業中的應用。

二、我國房地產開發企業在實施財務預算管理中存在的問題

（一）對全面預算管理的認識不足

很多房地產開發企業在進行預算管理時，重點考慮怎樣降低成本費用，預算的考核也直接與費用的節約或超支掛鉤，注重預算管理對成本費用的節約，缺乏價值管理和系統管理觀念。企業負責人往往在財務管理時，忽視了對其他部門的管理，將預算和計劃相混淆，使其成為財務報表。其他部門很少直接參與預算編制工作，往往只是對財務部門提交的具體結果進行確認，這樣的預算往往缺乏可操作性。

（二）預算管理機制不健全

有的房地產開發企業雖然編制了預算，但沒有建立相應組織機構，沒有具體和權威的機構對預算管理進行協調和監督。把全面預算管理交給財務部門，而沒有健全企業的預算管理機制。法人治理機構的不完善，對財務預算管理的認識不足，導致房地產開發企業的預算管理機制不健全。

（三）預算管理與企業的經營活動相脫節

房地產開發企業的預算管理往往缺少客觀性，很多企業通過對以往的經營情況和上一年度指標值來決定下一年度預算指標值，沒有認真地對企業下一年度的生產經營狀況進行分析，如果房地產開發企業外部環境、發展速度、業務范圍等因素變化比較大時，這種預算指標就會缺乏客觀性。

（四）缺乏預算的執行和監控

有些房地產開發企業的預算管理往往只停留在預算指標的下達、預算的編制和匯總上，而不注重對預算的執行和監控。房地產開發企業對預算的執行和監督重視不夠，企業的管理制度跟不上企業的經營活動。沒有建立有效的預算反饋機制，企業的預算管理和會計核算系統沒有密切配合。

（五）預算管理執行中缺乏有效的考核和激勵機制

很多房地產開發企業存在考核和激勵機制落實不到位的問題，成為影響企業預算管理目標無法實現的主要問題。在預算執行中，沒有簽訂預算指標經濟責任合同，也沒有建立預算獎懲制度，考核方常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進行，或考核結果缺乏激勵機制，沒有建立配套的預算考核制度，各級管理者重視不夠，使考核工作流于形式

三、房地產開發經營中財務預算管理的內容及舉措

1、編制資金預算

企業資金預算管理中的關鍵點于一個企業現金流和開發進度與開發項目數量的精確銜接和匹配。企業應通過形式各異的資金預算形式，平衡統籌開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金流，以能夠更好地合理調配、使用資金。

在項目拓展階段的可行性論證分析環節中，項目拓展部門應積極組織研發、財務、策劃、工程等部門，測算開發項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎上編制《項目啟動資金預算》及《項目投資匡算》，從而根據項目需要投入的啟動資金，以及企業可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

企業制定項目開發計劃后，應立即組織測算開發周期內的現金流量，隨之根據該測算編制《項目資金流量預算》。一個項目開發計劃以及項目投資匡算是該項目資金流量預算編制的基礎性資料。項目資金流量預算能夠完整地反映項目在周期內各關鍵節點的現金流情況，從而幫助企業對現金流能否實現平衡統籌進行提前預判。與此同時，通過編制該預算，可以調整企業項目開發計劃和項目投資匡算，為其提供決策依據。《項目資金流量預算》應該按季度反映，也可按月反映。如果按照月度來反映，對企業基礎資料的要求程度很細，也考驗一個企業的計劃管理水平，否則預算的準確度會大大降低。

對于同時進行多項目運作的企業來說，在短期內公司的資金能否在各公司和開發項目之間進行統籌，需借助于編制具體的資金執行預算來達到平衡。所以，對公司整體的資金執行編制短期預算，既可以解決項目資金流量預算和長期預算準確度不高的問題，又可以幫助公司短期資金收付，它在房地產開發企業的預算中，應該受到高度重視。

2、執行與控制資金預算

編制完成資金預算特別是執行預算后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應該依據資金預算，審核該筆款項支付是否在資金預算范圍內。如是，應該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預算的金額款項，都應先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應該作為預算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

3、分析調整預算

房地產開發企業要建立健全資金預算執行情況動態反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預算執行情況進行分析與調整，及時發現資金預算與執行過程中出現的差異，分析原因并調整后續資金預算，為下一步預算控制提供準確的基礎性的信息。

四、關于全面落實并完善財務預算管理的幾點建議

1、細致分解各項指標，科學確定財務預算管理的責任

通過預算管理，強化房地產開發企業內部管理，將企業所有的經濟活動都納入到預算管理的環節中，通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度，使各個部門方向明確、責權利清晰。同時通過建立嚴密的預算管理組織機構，強化對各部門預算執行過程和結果的監督、控制、管理和考評。避免由于內部管理不善、控制薄弱而造成的經濟損失。

2、強化資金集中管理 ，通過預算加強房地產開發企業的財務管理，有效地防范財務風險

篇（8）

當前，高職教育的教學與管理往往模仿普通高等教育，實施的是普通高等教育以學科為中心的教學模式，而沒有按照職業崗位去開發課程，因而培養的人才無法滿足生產第一線的實用型、技術型和技能型要求。這就出現了我國高職教育現在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴重短缺，另一方面，相當多的高職畢業生卻“有業難就”或“無業可就”。這種矛盾的現象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應社會實際需要。

因此，我們借鑒德國職業教育的成功經驗，以“熟練掌握崗位技能、專業技能”為教學主線，把“能夠勝任企業崗位要求”作為教學工作的出發點和落腳點，依據“以能力為根本，以就業為導向”的宗旨，以企業的實際“工作過程”為導向，設計出反映真實工作過程的教學過程，真正實現學校教育與用人單位就業崗位的“零距離”對接。

本專業培養目標

房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業，是我國的支柱產業。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產經營與估價專業培養的是能適應社會主義市場經濟發展的需要，系統掌握房產、地產和房地產服務經營與管理的基本理論知識和專業操作技能，熟悉國家房地產相關法規，在房地產經營管理部門與開發經營企業從事行政、經營、管理、策劃、業務和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業培養出來的畢業生應該具備以下幾點專業能力：（1）房地產法律、法規及其相關法律、法規運用的能力；（2）房地產項目策劃、風險與不確定性分析的能力；（3）房地產市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產估價報告的能力；（7）公關、危機處理的能力。

本專業的教學現狀

在現階段，雖然本專業已經設置了《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產統計》、《房地產開發》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產經紀實務》、《房地產估價理論與方法》等多門專業課程，但是，由于理論教學的局限性，畢業生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向將多門課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業生只能縱向、單一地運用《房地產經紀實務》課程中的相關知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產估價理論與方法》等多門課程的相關知識。因此，為了彌補課堂內理論教學的缺陷，我們要開發新的教學模式，縮短畢業生的上崗時間。

本專業綜合性職業技能訓練的開發

（一）開發依據

本專業的畢業生主要就業于房地產項目開發和租售流程的各個環節中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規劃設計、招投標準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環節。

從專業培養目標出發，為了能使本專業的學生鞏固所學的專業技能，提高橫向綜合運用所學理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業文化，我們開發了以該流程“工作過程”為導向的綜合性職業技能訓練。

（二）訓練目標

該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學生在就業前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學生不僅掌握資料搜集、數據分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產法規運用、房地產市場細分定位、房地產項目風險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、撰寫房地產估價報告等職業技能。

在訓練過程中，學生可以橫向綜合已學理論知識，將理論與實際有機結合，有效提高專業技能，為其自身就業條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應屆畢業生安排到房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等實際工作崗位上，縮短企業對新進員工的培訓周期。轉貼于

（三）訓練內容

與課堂教學知識點結合訓練以完成實際工作任務為出發點，把各門專業課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產市場第一線的崗位工作緊密結合，以“職業技術優先”、“動手能力優先”為指導思想，重點培養學生的實際動手操作能力。

以模塊為單位進行劃分訓練是以多個模塊為內容依次展開的。模塊設計是以房地產項目開發、租售流程“工作過程”中相關環節所對應的崗位工作為導向進行的，分為房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應環節，五個模塊包含了“工作過程”的所有環節。

（1）房地產投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了設計房地產市場調查方案、撰寫房地產市場調查報告、編制房地產開發項目可行性研究報告、編制房地產開發項目營銷策劃書等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生的房地產市場細分、房地產市場定位、房地產市場競爭者識別、房地產項目風險與不確定性分析、房地產開發項目策劃等職業技能，可以讓畢業生在房地產投資策劃崗位上從事房地產市場調查、房地產項目可行性研究、房地產項目策劃等典型工作。

（2）房地產估價模塊。該模塊由規劃設計、招投標準備、房屋使用、房屋租賃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬房地產估價等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生搜集資料、實地勘察、分析數據、選擇估價方法、撰寫房地產估價報告等職業技能，可以讓畢業生在房地產估價崗位上從事房地產價格評估等典型工作。

（3）房地產開發經營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續、模擬建設工程招投標、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產相關法規運用、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、租售接待、租售談判等職業技能，可以讓畢業生在房地產開發經營崗位上從事土地取得、建設工程招標、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產經紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務、模擬辦理貸款手續等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、公關、危機處理、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款等職業技能，可以讓畢業生在房地產經紀崗位上從事房地產經營、房地產等典型工作。

（5）物業服務模塊。該模塊由交房、房屋使用等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬小區入住辦理等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、危機處理等職業技能，可以讓畢業生在物業服務崗位上從事前期介入驗收服務、入住服務、使用期物業服務等典型工作。

以“工作過程”為導向的教學模式將學生作為學習行動的主體，以職業技能作為學習元素，在基于職業活動的學習情境中打破傳統的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關崗位的典型工作為最終目的。

篇（9）

2.不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效。

二、關于國有土地使用權的出讓問題3.國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定無效。

4.出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權，對于出讓集體土地使用權或未經依法批準的國有土地使用權的，應當認定合同無效。

5.出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權依法補辦了征用手續轉為國有土地，并依法補辦了出讓手續的，或者出讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。

三、關于國有土地使用權的轉讓問題6.國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。

7.轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發利用了土地，在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，補辦了土地使用權登記或變更登記手續的，可認定合同有效。

8.以出讓方式取得土地使用權的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發利用，與他人簽訂土地使用權轉讓合同的，一般應當認定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權轉讓合同，沒有其他違法行為的，經有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續。

9.享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。

10.以轉讓方式取得的土地使用權的使用年限，應當是土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應從當事人辦理土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。

11.土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續的，可認定合同有效。

12.轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。

13.土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

14.土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發利用的，經有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續的，可認定該合同有效。轉讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

四、關于國有土地使用權的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同無效。

16.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權抵押后，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續的，應當認定后一個抵押合同有效。

17.以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。

五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題18.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。

19.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。

20.以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。

21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。

22.名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。

23.合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。

六、關于商品房的預售問題24.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。

25.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。

26.商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。

27.預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。

七、關于預售商品房的轉讓問題28.商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。

29.商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。

30.商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。

八、關于預售商品房的價格問題31.預售商品房的價格，除國家規定“微利房”、“解困房”等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許。

33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的，可參照當地政府公布的價格、房地產部門認可的評估的價格，或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理。

34.在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。

九、關于違反合同的責任35.經審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規定履行。

36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續履行或繼續履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。

37.當事人以對合同內容有重大誤解或合同內容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：

（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。

（2）合同履行的結果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。

38.合同一方有充分證據證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。

39.合同一方違反合同，應向對方支付違約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數額支付違約金。約定的違約金數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。

40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。

41.合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。

42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。

43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。

44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實際損失的，應當賠償對方的實際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。

十、關于無效合同的處理問題45.經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產。

46.合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：

（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

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南京位于我國三大經濟圈之一的長江三角洲地區，是江蘇省省會和南京都市圈的中心城市。改革開放以來，在市政府舊城改造、產業結構調整和住房商品化改革等政策推動下，以城區人口、工業企業和部分城市功能向郊區擴散為主要內容的郊區化現象開始出現。在此背景下郊區房地產開發獲得較快發展，而郊區化的發展又離不開郊區房地產開發所創造的物質空間，郊區化與郊區房地產開發的關系成為南京現在和未來城市經濟的重要內容，兩者關系的協調與否對城市經濟會產生不同的影響。

一、南京郊區化與郊區房地產開發協調發展對城市經濟的積極影響

（一）促使城市人口分布趨于合理

雖然郊區化過程中南京城區的人口密度在大多數年份都有增無減，由1998年的9451人/平方公里增加到2002年的10805人/平方公里，但隨著城區原有部分人口向郊區遷移，對城區過密的人口起到了梳理作用，使整個城市人口分布趨于合理。這主要表現在人口郊區化與郊區住宅開發協調發展為人口在城區和郊區間重新分布創造了可能性和現實條件，人們居住的區位選擇變得靈活多樣。在南京舊城房屋拆遷過程中，得到貨幣補貼的原住戶可以自行購房，而享受房屋補貼的原住戶，往往一律遷往城郊的新住宅區，促進了居住郊區化。工業郊區化的發展使郊區工業提供的就業機會增加，一些郊區工業企業的職員為了方便上班而在郊區買房居住，這也促進了人口郊區化的發展。郊區普通商品住宅開發相對于城區同類住宅往往價格較低，這對于城區人口尤其是工薪階層有較大的吸引力，一些在城區上班的人也選擇在郊區購房。郊區自然環境相對較好，又有四通八達的公路與城區相連，一些高收入者傾向于購買郊區別墅，乘坐私家車往返于城區和郊區。

（二）優化了城市土地利用結構

城市土地有償使用制度和住房商品化改革使得地價和房價成為配置城市土地資源的重要經濟杠桿，從而影響城市工業企業和房地產開發企業的區位選擇。城區土地總量相對于需求更為稀缺，土地價格往往比郊區同類土地高出許多，商業、金融和貿易企業有著更高的收益率從而有著更強的租金負擔能力。相比之下，工業和倉儲企業收益率相對較低，往往又需要占用較多的土地，于是，在市場機制作用下，城市中心區的工業企業遷往土地較充裕而地價較低的郊區。郊區各類開發區和工業園區有著比較完善的配套設施，這對工業企業產生巨大的吸引力。而城市中心區的退出工業和倉儲用地被商業、金融、貿易企業以及城市基礎設施建設占用，從2000年年初到2003年年底，主城區退出工業企業累積114家，退出工業用地面積達97.34萬平方米，可以改變以往舊城區人口過密、交通緊張、房屋陳舊、設施落后和環境質量惡劣的狀況，并調整城市用地，提高土地利用效益，增強了新街口地區作為南京CBD的功能。工業郊區化和商貿企業在城市中心區的集中只有通過房地產開發才能順利實現，可見，房地產開發是城市土地利用結構優化的重要手段，有利于優化城市土地利用結構，提高整個城市土地利用效益。

（三）郊區化與郊區房地產開發協調發展促進城市經濟發展

一方面郊區化使郊區房地產開發市場需求增加，另一方面城區工業外遷和房屋拆遷也為城區房地產開發提供了大量土地，帶動了整個城市房地產開發的發展，而房地產開發有力地促進了南京經濟發展?！赌暇┓康禺a年鑒》的相關資料顯示，2001年南京房地產業增加值達到47.8億元，占GDP的比重為4.2%，推動經濟增長一個百分點以上，房地產開發和銷售還為政府提供了大量稅費。房地產業屬勞動密集型產業，對勞動力吸納量大，房地產開發促進了城鄉居民就業，2001年南京房地產開發、評估、經紀咨詢服務和物業管理等各類企業直接帶動城市就業約30萬人，房地產業發展還帶動建筑業和裝飾裝修業就業的增加。住宅開發帶動城市基礎設施建設和配套，改善了居住條件，優化了人居環境，南京城鎮人均住宅建筑面積由2001年的20.65平方米增加到2003年的22.97平方米。

二、南京郊區化與郊區房地產開發非協調發展對城市經濟的負面影響

（一）郊區化與郊區房地產開發的過度擴張導致郊區土地利用矛盾突出

1．郊區土地非農開發和郊區耕地保護的矛盾。南京的工業郊區化發展較快，而工業企業通常要占用較多土地用于產品生產和原材料、產成品的儲備以及道路的鋪設，這也會造成郊區耕地的減少。2000年到2003年，南京耕地面積從302.84千公頃減少到250.51千公頃，共減少52.33千公頃，耕地面積的大幅減少導致同期南京糧棉油總產量的波動。相對于城市人口持續增加對農副產品、鮮活副產品的龐大需求，南京耕地更為稀缺，耕地保護壓力十很大，而耕地過少反過來就會制約郊區化和郊區房地產開發的進一步發展。

2．郊區土地非農開發內部的矛盾。這一方面表現為國家建設征用土地和鄉鎮企業用地之間的矛盾。在郊區土地主要為集體所有的條件下，鄉鎮企業用地比較容易得到滿足，而鄉鎮企業的發展往往使郊區土地非農開發十分分散，不利于土地資源的合理利用和土地產出效益的提高，也不利于基礎設施的配套建設和環境污染的綜合治理。另一方面表現為南京郊區高級大戶型住宅的供需矛盾。對南京房地產市場的相關研究指出，戶型大型化是目前南京房地產市場中的重大誤區，這類住宅開發沒有重視郊區土地資源的稀缺和人們的實際購買能力，往往空置率很高。

（二）郊區化中居住和就業不一致造成郊區交通設施供給相對不足

距離是衡量區位條件的常用指標，由于路況、交通擁擠和時間對人們日益寶貴等原因，交通時間距離越來越重要，區位條件的好壞日益取決于交通的便捷性。南京的工區郊區化發展較快，郊區商業發展相對滯后，人口郊區化主要集中在近郊區；中心區作為城市商業中心的功能不斷增強，人口流動以向城區的加速集中為主，城區發達的生活服務設施對人口吸引力較強。這種居住和就業不一致的非同步郊區化過程使南京產生了職工白天和晚上在城區與郊區之間往返的通勤方式，通常在上下班的高峰期城區與郊區道路擁擠嚴重，交通時間成本較高，城市交通負擔加重。

目前一些公路建設實行封閉運輸，區位條件改善的只是那些擁有公路出入口的地方，其他地方并不能享受現代交通的便捷，這限制了郊區交通設施效益的發揮。南京郊區公共交通之間的換乘等聯系不夠密切，偏重于城區的軌道建設對郊區交通便捷性的提高十分有限，城區和郊區之間的通勤壓力未得到緩解。

（三）郊區化的簡單做法與郊區房地產不合理開發使郊區生態環境遭到破壞

在郊區化過程中，城區人口和工業企業在郊區不斷重新集中，對郊區生態環境的影響也日益增強。尤其是一些污染擾民的工業企業直接從城區外遷到郊區，沒有進行減少污染的技術改造，這些工業企業有相當一部分規模小、技術水平較低、經濟效益不高，污染嚴重，其對環境的破壞作用也轉移到郊區。郊區住宅開發在滿足住房需求的同時，也使日常生活垃圾不斷增長。與此同時，郊區由于缺少污水處理設施，使得生活污水和工業廢水未經處理或不達標直接排入郊區河道水網，導致水體的污染。此外，一些房地產開發商為了使物業增強吸引力，選擇在依山傍水的地帶進行開發，不但影響了周圍的自然景觀，對植被也造成一定破壞，導致山體滑坡和泥石流等地質災害的加劇。2005年南京環保污染治理投資只占全市GDP的0.12%，遠遠低于周邊城市，有限的環保污染治理投資難以滿足南京保護和整治環境的實際資金需要。

三、南京郊區化與郊區房地產開發非協調發展負面影響的解決對策

（一）加強對郊區土地利用的規劃引導，嚴格保護耕地

把郊區土地利用規劃納入南京城市總體規劃和各項具體規劃中加以考慮，并強化郊區土地利用規劃的指導作用，郊區非農開發用地要嚴格限制在規劃用地的范圍之內。這既要考慮滿足現期郊區非農開發的需要，又要具有一定的超前性，以增強對郊區土地供求關系的調控能力。郊區鄉鎮企業適當向工業園區集中，發揮規模經濟效益，統一安排道路、通信、水電等基礎設施和公共設施的配套建設，這有利于鄉鎮企業污染治理和提高郊區土地利用的集約化程度。同時應著力保護郊區有限的耕地資源，尤其是加強基本農田保護，嚴格征用基本農田的審批制度，不得隨意調整基本農田，嚴肅處理亂批、亂占、濫用耕地的行為。其中，對開發區占而不用的耕地，要限期恢復農業用途。加強住宅市場土地供應調控，加大對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅的土地供應。

（二）加大郊區交通設施投資力度

為了充分發揮道路交通的聯動輻射作用，建設“內連外接”的城市道路網絡，并進行交通節點和區域道路的改造，優化當地區位條件，這有利于使土地價格和沿路開發的房地產價值都得到提升。推進“一小時都市圈”建設的進行，建設寧杭高速公路南京段、寧淮高速公路南京段以及沿江高速公路，增強城區與江北郊區的聯系。加強城區與重點發展地區的道路聯系，繼續加快仙林、東山和江北等新市區的道路設施建設，尤其是在城區與上述新市區間建設一兩條軌道交通線，并且使軌道交通線路與公交站點合理銜接，以有效提高交通網絡的整體效率。努力增加郊區就業崗位，強調郊區居住和就業的平衡，形成配套設施完善的綜合社區，減少對城區的依賴，增強郊區的相對獨立性，密切郊區內部以及鄰近郊區之間的交通聯系，以緩解郊區與城區之間交通瓶頸壓力。

（三）保護郊區生態環境

良好的生態環境是郊區化和郊區房地產開發長期發展的重要前提，應切實重視保護郊區生態環境，促進郊區經濟與生態環境的協調發展。

1．促使工業向開發區集中，統一治理郊區環境污染。南京江北化工園區的建設正是為了促進石油化工產業的集中，對江南的一些化工企業進行搬遷，并實施油、化、纖、塑一體化建設，優先采用低消耗、低污染的清潔生產工藝。這既有利于化工企業實現規模經濟，進行配套設施的統一規劃建設，也可以從源頭上控制郊區環境污染。

2．加大環保治污投資力度，強化企業污染排放標準。政府應增加郊區環保和治污投資，建立污水處理廠等。同時加強環保治污科研投資，提高工業廢品和生活垃圾的回收處理能力，盡可能變廢為寶，提高廢舊物的再次利用。提倡工業企業采用節能環保的生產工藝，并引進環保設施，做到廢水、廢氣的達標排放，對不符合環保要求的工業企業在媒體上進行定期公示，并進行相應處罰。

3．進行城市綠化建設。南京政府重視適當增加城市建設中綠化用地的面積，并把綠地建設分為結構性綠地和便民型綠地，雨花臺已成為結構性綠地的主體之一。增加包括郊區在內南京全城的便民型綠地面積，保證80%以上的居民在10分鐘內能夠便捷地到達一塊公共綠地。此外，市政府還投資在江寧開發區秦淮河畔建設總面積為754公頃的秦淮河濕地公園。這些綠地建設項目對于調節郊區生態和美化人居環境都有著重要作用。

[參考文獻]

[1]宋楊．城市郊區化的理論分析與作用機制探討[D]．南京：南京航空航天大學經濟系，2005．

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第三條市建設行政主管部門負責全市《房地產開發經營權證明》的管理工作,由市城市建設綜合開發房屋拆遷管理辦公室具體負責實施。縣(市)建設行政主管部門負責本轄區《房地產開發經營權證明》的管理工作。

第四條房地產開發企業必須持有關合法證件,到房地產開發主管部門申請領取《房地產開發經營權證明》,方可進行房地產開發經營?！斗康禺a開發經營權證明》是開發企業依法取得開發項目經營權的法律憑證。

第五條開發企業申請《房地產開發經營權證明》必須提供下列證件:(一)房地產開發經營權證明申請書;(二)房地產開發合同和開發項目手冊;(三)《營業執照》和《房地產開發企業資質證書》副本;(四)交繳開發項目價款憑證;(五)開發項目情況簡介和總平面圖;(六)規劃、國土部門的意見和有關證明文件;(七)開發主管部門認為應當提供的其他證件。

第六條房地產開發主管部門接到開發企業申請后,應當在15日內按有關規定進行審查。符合條件的,應當簽發《房地產開發經營權證明》;不符合條件的,應當告知該申請企業原因,并退回有關申請材料。

第七條開發企業申領《房地產開發經營權證明》后,方可到有關部門辦理開發項目開工手續。

第八條《房地產開發經營權證明》實行一項一證制度,必須發到項目。未經房地產開發主管部門批準,任何單位和個人不得擅自更改、轉讓和借用。

第九條開發企業依法轉讓開發項目,應當與受讓人持開發項目轉讓合同到開發主管部門辦理《房地產開發經營權證明》變更手續。

第十條開發企業預(銷)售商品房時,必須出示《房地產開發經營權證明》并標明其編號。開發項目建筑工程公示牌、規劃公示牌應注明《房地產開發經營權證明》編號等內容。

第十一條《房地產開發經營權證明》的內容、規格、式樣,由市建設行政主管部門負責統一制定,*市城市建設綜合開發房屋拆遷管理辦公室和縣(市)建設行政主管部門負責組織發放、使用、監督和管理。

第十二條違反本辦法,未取得《房地產開發經營權證明》,擅自進行開發經營或轉讓開發項目的,由建設行政主管部門按照《山東省城市房地產開發經營管理條例》進行處罰。