商品房銷售管理辦法大全11篇

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篇（1）

《鄭州市商品房銷售管理辦法》業經2002年8月9日市人民政府第12次常務會議審議通過，現予公布，自2002年12月1日起施行。

市長：陳義初

2002年10月21日

鄭州市商品房銷售管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條、本辦法所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

第三條、在本市行政區域內商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第四條、房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條、商品房銷售應當遵循公平和誠實信用的原則。

第六條、市房地產管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產市場管理機構具體負責本市市區商品房銷售管理工作。

縣（市）、、上街區房地產管理部門主管本行政區域內商品房銷售管理工作。

第二章、預售管理

第七條、商品房預售實行預售許可證制度。

房地產開發企業預售商品房，應當向市、縣（市）、上街區房地產管理部門申請登記，取得《商品房預售許可證》后，方可預售。

禁止偽造、涂改、買賣、轉借《商品房預售許可證》。

第八條、房地產開發企業預售商品房應當制定商品房預售方案。預售方案應當載明項目名稱、商品房的位置、樓號、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、單元數、層數、房型、套數、預售價格及交付使用后的物業管理等內容，并附商品房預售總平面圖、底層平面圖及標準層平面圖。

第九條、商品房預售應當符合下列條件：

（一）、建設用地已辦理國有土地出讓手續，并已取得國有土地使用權；

（二）、已取得建設工程規劃許可證；

（三）、已辦理建設工程施工許可證，簽訂建設工程施工合同，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）、六層以下（含六層）、的商品房項目，完成基礎并施工至二層以上（含地下室）、結構封頂工程，七至十二層（含十二層）、小高層建筑完成三層以上（含地下室）、結構封頂工程，十三層以上（含地下室）、高層建筑完成五層以上結構封頂工程；

（五）、已簽訂商品房預售款監管協議；（六）法律、法規規定的其他條件。

第十條、申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件及材料：

（一）、預售申請書；

（二）、營業執照和資質等級證書；

（三）、國有土地使用權證；

（四）、建設工程規劃許可證及紅線圖；

（五）、建設工程施工許可證及施工合同；

（六）、商品房預售款監管協議的有關材料和預售款監管銀行專用賬戶證明；

（七）、商品房預售方案；

（八）、法律、法規、規章規定的其他證明材料。

第十一條、市、縣（市）、、上街區房地產管理部門受理房地產開發企業預售申請及有關證件、材料后，應當現場勘驗。對符合本辦法第九條規定條件的，應在接到申請后10個工作日內核發《商品房預售許可證》；對不符合條件的，應當書面通知申請人，并告知不予核發的理由。

第十二條、房地產開發企業將已批準預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設的，當事人應當持下列文件到原發證機關變更《商品房預售許可證》：

（一）、商品房項目轉讓合同；

（二）、原《商品房預售許可證》；

（三）、城市規劃和土地管理等部門同意變更的有關手續；

（四）、受讓方的房地產開發資質證書、營業執照；

（五）、法律、法規、規章規定的其他材料。

轉讓的商品房項目符合轉讓條件的，市、縣（市）、上街區房地產管理部門應自受理申請之日起10個工作日內變更《商品房預售許可證》。

第十三條、房地產開發企業變更已批準預售的商品房項目的名稱、建筑面積、樓號等事項，應持有關部門的批準文件，到原發證機關變更《商品房預售許可證》。

第十四條、預售商品房，房地產開發企業應當向預購人出示《商品房預售許可證》或其副本，并以書面形式向預購人明示下列事項：

（一）、房地產開發企業的名稱、注冊地址及法定代表人；

（二）、項目開發進度及竣工交付時間；

（三）、商品房項目及其配套設施的平面示意圖；

（四）、商品房的結構類型、戶型、裝修標準及公共和公用建筑面積的分攤辦法；

（五）、預售商品房的價格及付款辦法；

（六）、物業管理事項；

（七）、其他應當明示的事項。

第十五條、房地產開發企業將已批準預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設的，受讓方必須是依法成立并符合資質等級要求的房地產開發企業。

轉讓預售的商品房項目，受讓方享有原房地產開發企業對預購人享有的權利，并承擔原房地產開發企業對預購人承擔的義務。

已批準預售的商品房項目轉讓后，轉讓方應當自合同簽訂之日起停止預售商品房；未變更《商品房預售許可證》，受讓方不得預售受讓的商品房。

第十六條、預售的商品房價格和代收稅費由房地產開發企業和預購人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國家和省規定新開征的稅費外，房地產開發企業不得向預購人收取其他費用。

第十七條、房地產開發企業在申請《商品房預售許可證》前，應當在項目所在地的銀行開立商品房預售款專用賬戶。開立賬戶時，房地產市場管理機構應當簽署意見。開立賬戶后，由房地產市場管理機構與開戶銀行、房地產開發企業簽訂監管協議。

房地產開發企業有多個商品房項目的，應當分別開立商品房預售款專用賬戶。

預購人交付商品房預售款時，應當直接存入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產開發企業換領交款收據。

第十八條、房地產開發企業收取的商品房預售款，在項目竣工前，只能用于購買該項目建設必需的建筑材料、設備和支付該項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用、不得用于償還與該項目無關的債務。

第十九條、房地產開發企業使用商品房預售款，應當編制用款計劃，經該項目的工程監理機構對房地產開發企業的用款計劃的真實性出具證明后，報房地產市場管理機構審核。

房地產市場管理機構應當自收到申請之日起5個工作日內作出答復，對符合前條規定用途的，應當同意其使用，并書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應當書面說明理由。

開戶銀行應當按房地產市場管理機構核準同意使用的數額撥付，并對資金用項進行監督。

該項目竣工驗收一個月內，房地產市場管理機構應當及時解除對商品房預售款的監管，并書面通知房地產開發企業和開戶銀行，房地產開發企業和開戶銀行接到通知后，應當按規定撤銷該賬戶。

第三章、現售管理

第二十條、商品房現售應當符合下列條件：（一）、現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）、已取得國有土地使用權；（三）、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）、已通過竣工驗收；（五）、拆遷安置已經落實；（六）、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

第二十一條、房地產開發企業在現售前應持下列有關材料和證明向市、縣（市）、上街區房地產管理部門辦理產權登記備案：（一）、商品房現房銷售方案；（二）、企業法人營業執照和資質證書；（三）、國有土地使用權證；（四）、建設工程規劃許可證和施工許可證；（五）、工程竣工驗收證明；（六）、法律、法規、規章規定的其他證明材料。

第二十二條、市、縣（市）、上街區房地產管理部門發現現售商品房不符合現售條件的，應當責令房地產開發企業限期糾正或停止銷售。

第二十三條、房地產開發企業不得采取下列方式銷售商品房：（一）、返本銷售或者變相返本銷售；（二）、售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；（三）、分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。

第四章、廣告與合同

第二十四條、房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房預售廣告，應當向廣告經營單位出示《商品房預售許可證》，并在廣告內容中載明《商品房預售許可證》的編號。

房地產開發企業、房地產中介機構商品房銷售廣告，不得含有誤導、欺騙公眾和與《商品房預售許可證》核準事項、產權登記備案事項不一致的內容。

房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房預售廣告，應當將擬廣告的樣式、內容報房地產市場管理機構審核。

第二十五條、銷售商品房時，房地產開發企業與買受人應當簽訂商品房買賣合同。買賣合同應使用統一的合同文本。

第二十六條、房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和印發的宣傳資料中所明示的事項，買受人有權要求在商品房買賣合同中約定。

第二十七條、商品房買賣合同應當附有預購商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標明買受人所購房屋的樓號、樓層和房號的位置。

第二十八條、房地產開發企業和買受人在依法簽訂商品房預售合同后，房地產開發企業應在30日內，報市、縣（市）、、上街區房地產管理部門登記備案。

第二十九條、商品房銷售可以按套（單元）、計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利、承擔義務。

按套（單元）、計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第三十條、按套（單元）、計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）、計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第三十一條、按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按下列原則處理：（一）、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）、的，據實結算房價款；（二）、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）、部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）、部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

第三十二條、按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

第三十三條、不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人另有約定的，從其約定。

第三十四條、房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房預售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人不解除合同的，應當簽署補充協議，買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第五章、銷售

第三十五條、房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法具有相應資格并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第三十六條、受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十七條、受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十八條、受托房地產中介服務機構在銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

第三十九條、商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

第六章、交付

第四十條、房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第四十一條、房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應與樣板房一致。

第四十二條、交付銷售的商品房住宅時，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第四十三條、房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。

商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。但商品房住宅約定的存續期少于國家規定的最低保修期限的，按國家規定的最低保修期限執行。

第四十四條、房地產開發企業應當在商品房交付使用前委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產管理部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送市、縣（市）、上街區房地產管理部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第四十五條、商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第七章、罰則

第四十六條、房地產開發企業有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產管理部門責令改正，并可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）、未按規定將測繪成果和需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產管理部門的；（二）、商品房現售前未到房地產管理部門登記備案的；（三）、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）、分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；（七）、委托沒有資格的機構銷售商品房的。

第四十七條、違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產管理部門責令改正，并可按下列規定給予處罰：（一）、無《商品房預售許可證》預售商品房的，沒收非法所得，處以已收取預付款1％的罰款；（二）、違反規定用途使用商品房預售款的，責令歸還挪用資金，并處以挪用資金5％的罰款；（三）、偽造、涂改、買賣、轉借《商品房預售許可證》的，收繳證件，并處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）、未按規定將商品房預售合同報房地產管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）、房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；（六）、商品房項目轉讓后，轉讓方在合同簽訂后預售商品房的，責令退還預付款，并處以已收取預付款的1％的罰款。

第四十八條、違反本辦法規定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔連帶責任：（一）、廣告經營者、者明知或應知的房地產廣告虛假，仍設計、制作、的；（二）、房地產中介服務機構銷售不符合本辦法規定的銷售條件的商品房的。

第四十九條、房地產市場管理機構及其工作人員在商品房預售款監管工作中有下列行為之一的，應當依法承擔責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

篇（2）

第三條  國家質量技術監督局負責全國商品房銷售面積計量監督管理工作。

縣級以上地方質量技術監督部門負責本行政區域內商品房銷售面積計量監督管理工作。

第四條  商品房銷售面積的測量，按照《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規范執行。

商品房銷售面積的組成和共有建筑面積的分攤原則，按照有關規定和交易雙方的合同約定執行。

第五條  銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。

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商品房銷售面積的標注應當以平方米（m  ）為計量單位。

第六條  商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。

按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大于整幢商品房的實際總面積。

第七條  商品房銷售者應當接受質量技術監督部門對商品房銷售面積進行的計量監督檢查，并如實提供與商品房面積計量有關的圖紙、資料等。

第八條  從事商品房銷售面積計量監督和仲裁測量的機構應當具備的基本條件：

（一）具有法人資格；

（二）配備符合《中華人民共和國計量法》和《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規范要求，并經計量檢定合格的計量器具；

（三）測量人員熟悉《計量法》等法律、法規，掌握房屋面積測量的理論和基礎知識，經省級質量技術監督部門考核合格；

（四）具有保證計量數據公正、準確、可靠的管理制度。

第九條  從事商品房銷售面積計量監督和仲裁測量的機構應當按照本辦法第八條規定的條件取得計量認證合格證書。

第十條  商品房銷售面積的計量監督、糾紛調解和仲裁測量，以質量技術監督部門認可的符合本辦法第九條規定的測量機構出具的計量數據為準。

第十一條  商品房銷售者違反本辦法第六條的規定，質量技術監督部門責令改正，給用戶、消費者造成損失的，責令賠償損失，并處違法所得3倍以下、最高不超過30000元的罰款；沒有違法所得的，可處10000元以下的罰款。

第十二條  從事商品房銷售面積測量的機構使用未經檢定或者檢定不合格的計量器具的，依照《中華人民共和國計量法實施細則》第四十六條給予處罰。

第十三條  從事商品房銷售面積測量的機構破壞計量器具準確度或者偽造商品房銷售面積計量數據的，依照《中華人民共和國計量法實施細則》第五十一條給予處罰。

第十四條  各級質量技術監督部門開展商品房銷售面積計量監督檢查時，不得向被檢查單位收取任何費用。

篇（3）

    第三條  凡在我市行政區域內實行商品房銷（預）售的房地產開發經營企業和外埠來我市銷（預）售異地商品房的房地產開發經營企業，以及實行商品房銷（預）售管理的單位和部門均須執行本辦法。

    第四條  市房產管理局是我市商品房銷（預）售的行政主管部門；新民市、遼中縣、法庫縣、康平縣房產管理部門是本行政區域內商品房銷（預）售的主管部門；市房地產市場管理辦公室（以下簡稱市場辦）具體負責商品房銷（預）售管理工作。主要職責是：

    （一）審批并核發《商品房銷（預）售許可證》；

    （二）審核商品房銷（預）售面積；

    （三）審批商品房銷（預）售信息的和傳播；

    （四）辦理商品房交易手續；

    （五）配合物價等有關部門對商品住宅價格實施管理；

    （六）商品房銷（預）售合同管理；

    （七）依據法律、法規的規定，查處商品房銷（預）售活動中的違法行為。

    第五條  銷（預）售商品房必須符合下列條件：

    （一）已取得房地產開發經營企業《資質證書》和《營業執照》；

    （二）持有經批準的商品房建設計劃；

    （三）持開發建設項目所取得的土地使用權證書；

    （四）持開發建設項目已繳納的各種稅費票據證明；

    （五）持有開發項目的建設工程規劃許可證和建筑工程開工報告書；

    （六）已按政府規劃部門批準的規劃設計方案審定書進行全面施工建設，并提供有關證明及照片；

    （七）提供書面投入開發建設總投資25％以上的銀行資金證明及施工進度和竣工交付使用日期。

    向境外銷（預）售商品房的，應同時提交向境外銷（預）售的批準文件。

    第六條  商品房銷（預）售實行許可證制度。銷（預）售商品房的企業，須持本《辦法》第五條規定的證件、材料及預售方案到市場辦辦理審批手續，經審核符合在境內銷（預）售條件的，核發《商品房銷（預）售許可證》；符合境外銷（預）售的，核發《商品房外銷（預）售許可證》；外埠來我市銷（預）售異地商品房的，核發《商品房銷（預）售臨時許可證》。

    非房地產開發企業不得向社會銷（預）售商品房屋。

    第七條  取得《商品房銷（預）售許可證》、《商品房外銷（預）售許可證》或《商品房銷（預）售臨時許可證》的房地產開發經營企業，在銷（預）售商品房前，到市場辦辦理商品房銷（預）售面積審核手續。

    第八條  商品房銷（預）售面積，依據有關規定計算。異型建筑或公共（公用）面積分攤較復雜的工程項目須報市場辦確定計算方案。

    經審定的商品房銷（預）售面積作為雙方簽訂商品房購銷合同的依據。

    第九條  房地產開發經營企業轉讓投資額超過25％、尚未完工的開發項目屬整體銷售房屋行為，須辦理交易手續。

    第十條  銷（預）售商品房，購銷雙方應簽訂《商品房購銷合同》，并使用省建設廳、省工商行政管理局監印的統一合同文本，任何單位不得擅自印刷或復印使用。

    第十一條  新聞媒介憑市場辦批準文件予以商品房銷（預）售廣告，并在廣告中標明批準文號。無批準文件不予商品房銷（預）售廣告。

    第十二條  商品房銷（預）售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

    委托房地產經紀組織或經紀人時，應委托具有合法資格的房地產經紀組織或經紀人。

    第十三條  商品房銷（預）售價格實行政府定價和市場調節價兩種形式。

    （一）經市政府批準享受優惠政策的商品住宅銷（預）售價格由政府審定；

    （二）其他商品房實行市場調節價。

    第十四條  實行政府定價的商品住宅由市物價局會同市房產局等有關部門共同審核、批準后執行。

    實行市場調節價的商品房，由房地產開發經營企業確定價格，在銷（預）售前，將所定價格及有關資料報市物價局和市房產局備案。

    按市場調節價銷（預）售商品房的樓層差價比率，可由房地產開發經營企業確定。

    第十五條  銷（預）售商品房的陽臺價格：

    陽臺懸挑寬度為1.2米，銷售價格按常規計算；懸挑寬度超過1.2米的部分，封閉的陽臺每平方米銷售價格按70％計價，不封閉陽臺每平方米銷售價格按35％計價。

    第十六條  房地產開發經營企業在銷（預）售商品房時，必須使用稅務部門統一印制的專用發票。

    第十七條  房地產開發經營企業到市場辦辦理《商品房銷（預）售許可證》或《商品房外銷（預）售許可證》、《商品房銷（預）售臨時許可證》及辦理商品房銷售面積審核手續的同時，辦理商品房交易手續。

    第十八條  商品房交付使用兩個月內，房地產經營企業須將商品房銷（預）售許可證復印件送交房屋所在地房產產權監理部門備案。購房人持商品房購銷合同、遼寧省沈陽市商品房銷售（結算）專用發票、商品房交易批復、商品房準住通知，到房產產權監理部門辦理房屋所有權登記手續。

    第十九條  銷（預）售商品房必須先辦理土地變更及土地增值稅手續，其辦理程序，另行規定。

    第二十條  違反本辦法，由市場辦責令其停止銷（預）售，補辦手續，并處以罰款：

    （一）商品房銷（預）售單位未取得《商品房銷（預）售許可證》銷（預）售商品房的，責令其停止銷（預）售活動，補辦審批手續，并處以1至3萬元罰款；

    （二）未辦理銷（預）售面積審核手續銷（預）售商品房的，責令其停止銷（預）售活動，并履行審核手續；

    （三）未全面履行商品房購銷合同和開發建設期間有違法、違規行為的，責令其立即停止銷（預）售活動；

    （四）未經審批委托新聞媒介商品房銷（預）售廣告的，責令其補辦審批手續；

篇（4）

售房市場和工作人員版權所有

一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責任部門。

二、市場營銷工作以提高公司經濟效益，壯大企業經濟實力為目標，營銷人員必須發揚愛崗敬業、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。

三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。

五、房屋預售建筑面積由投資發展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學習業務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本；認真簽訂和及時發放房屋預售協議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內容真實、數字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經理上報銷售情況，及時報表。

九、房屋銷售后，要及時將預售協議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定銀行帳戶，嚴禁公款私存。

十一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務，負責從介紹房屋、交款、貸款、結算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。

十二、營銷人員要保守商業機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內部信息不泄露。

十三、除完成銷售任務以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務。

公司管理制度之合同的簽訂與管理

十四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規及有關規定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內容：當事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設標準、配套設施狀況、公共配套建筑的產權歸屬、面積差異處理方式、違約責任、雙方約定的其他事項。

十五、簽訂房屋買賣合同時要本著“重合同，守信譽”的原則，做到合法、嚴密、可行。

十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責建立合同管理臺帳（包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名），做到準確、及時、完整。

商品房按揭貸款和其它業務

篇（5）

本規定所稱商品房買賣包括商品房現售和預售。

第三條市房產行政主管部門負責商品房買賣合同網上登記備案的實施及相關管理工作。負責建立商品房買賣合同網上備案系統。

第四條房地產開發企業應向市房產行政主管部門申請辦理現（預）售商品房網上管理認證手續。

第五條房地產開發企業應當向市房產行政主管部門申報商品房擬銷售的價格。需要調整其商品房銷售價格的，應辦理網上變更手續。

房地產開發企業應如實提供網上樓盤的相關資料，不得提供虛假的信息資料。

第六條商品房銷售前，市房產行政主管部門通過網上管理系統公開商品房預售許可證號、房地產開發企業名稱、樓盤名稱等商品房銷售的相關信息。

第七條需要預留暫不銷售的商品房，房地產開發企業應當在網上公布預留期限，預留期內不得出售。

凡已在網上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業不得拒售。

第八條商品房買賣的當事人雙方根據合同示范文本協商擬訂合同條款，并經當事人雙方確認后，由房地產開發企業通過網絡管理系統將合同信息進行備案，并通過網絡管理系統在商品房樓盤表內注明該套商品房已銷售。房地產開發企業應當打印已經備案的商品房買賣合同，并與購房人共同在書面合同上簽字蓋章。

第九條商品房買賣合同備案后，商品房樓盤表上即時顯示該套商品房已備案，供購房人查詢。

第十條在房屋權屬登記前，當事人雙方經協商一致，需要變更商品房買賣合同的，應當持已備案的書面合同、變更合同的書面協議及其它有關材料，向市房產行政主管部門申請辦理合同變更備案手續。

第十一條當事人雙方協商一致，需要解除商品房買賣合同的，應當持已備案的書面合同、解除合同的書面協議及其它有關材料，向市房產行政主管部門申請辦理注銷備案手續。

篇（6）

《廣告法》規定，廣告內容必須真實，不得欺騙、誤導消費者。開發商虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。

2、商品房開發證照不全且沒有告知消費者商品房開發必須嚴格按照法律的規定辦理各種審批手續，依法取得各項批準證書后才能開工建設銷售，證照不全的建設項目因其不合法，通常不能為購房者辦理權屬證書，不僅直接導致購房者的購房目的不能實現。

篇（7）

商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。作為購房意向書或者是認購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關系的成立。

認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。

因此，房屋認購書或者房屋認購合同一般情況下和購房合同不一樣，也就是說，房屋認購書不等于購房合同。認購書的目的是約定雙方日后要簽訂購房合同，認購書是為簽訂正式的購房合同做準備。但是根據目前的法律規定，房屋認購書并不是完全與購房合同沒關系，在符合法律規定的情況下，房屋認購書會轉化為購房合同，這個時候，認購書就等于購房合同了。

二、房屋認購書什么情況下等于購房合同?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

篇（8）

2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶；

3、商住兩用房只能全款或用商業貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%；

4、商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。

篇（9）

期房沒有預售許可證不能買，房產公司未取得預售許可證就進行預售，這本身就是一種違法行為。嚴禁開發商無證預售。而購房者購買無證商品房的行為也是法律禁止的。

【法律依據】

根據《商品房銷售管理辦法》第五條，國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

（來源：文章屋網 ）

篇（10）

商品住房團購（也稱團體購買或集體采購），是指一定數量的購房消費者，由相關媒體或街道社區等組織，通過招標采購或與房地產開發企業協商談判等方式，以低于市場成交價格購買商品住房的行為。

積極利用拆遷安置補償資金公開采（團）購普通商品住房，用于拆遷改造中產權調換的拆遷安置，以加快拆遷進程，更好地保障被拆遷人的權益。

二、團購的組織

（一）市廣播電視總臺、“新聞網”等相關媒體或街道社區等組織（以下簡稱“團購組織單位”），可通過廣播、電視、報刊、網絡等渠道《團購公約》，發起團購活動。擬購買第一套自住性或第二套改善性住房的購房消費者需團購商品住房，響應《團購公約》的，可報名參加團購活動，并委托授權團購組織單位通過公開招標、競爭性談判、協商談判等方式與房地產開發企業達成團購協議，簽訂《商品住房團購協議書》。

（二）團購組織單位應當在制定商品住房《團購公約》，并報市工商局審查備案后，方可組織團購活動。《團購公約》應明確團購參與條件、團購程序、選房規則、購房款交繳與監管、風險承擔、退出機制、交驗房辦法、委托授權團購組織單位的權限和范圍等。在公開招標、競爭性談判、協商談判前，團購組織單位應充分聽取參團成員的意見，維護大多數人的利益。參與團購的購房消費者有權就擬購買商品住房的戶型、面積、價位、裝修標準、附屬設施、功能配套等發表意見，必要時可采用表決的方式決定有關事項。

三、開發項目的團售條件

擬通過團購出售商品住房的房地產開發企業其開發項目，應當取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，且經驗收完成基礎施工后，方可進行開發項目團售宣傳推介、參與團購投標、競爭性談判、協商談判和簽訂《商品住房團購協議書》。

鼓勵房地產開發企業開展商品住房團售營銷。

四、團購住房的銷售管理

團購商品住房應嚴格執行國家支持自住性和改善性住房消費，遏制投機投資性住房消費的差別化稅收、信貸政策，并按照有關商品房銷售管理的法規加強銷售管理。

（一）《商品住房團購協議書》自簽訂之日起10日內，團購（售）雙方應持《團購公約》、《商品住房團購協議書》、參團購房人名單及清冊、委托書、身份證明等材料，向市房管局辦理《商品住房團購協議書》登記備案。市房管局應將商品住房團購的相關信息在“網上房地產”網站進行公示。

（二）對已簽訂《商品住房團購協議書》的開發項目，房地產開發企業在申請商品房預售許可時，應在預售方案中載明清楚；取得商品房預售許可證后，房地產開發企業應根據《商品住房團購協議書》的約定和購房清冊，按照《市商品房銷售合同網上登記備案管理辦法》的規定，與參團購房人簽訂《商品房買賣合同》。

（三）簽訂《商品房買賣合同》和辦理《商品房買賣合同》網上登記備案后，預購人（參團購房人）轉讓商品房的，應當申請房屋轉移登記并領取房屋權屬證書后，方可上市交易；禁止預購人（參團購房人）將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。

五、團購資金的管理

商品住房團購資金應由購房人承擔，嚴禁利用單位或財政性資金（基金）購買商品住房。團售商品住房的開發項目，在未取得《商品房預售許可證》前，原則上不得收取任何形式的預訂款，但《商品住房團購協議書》約定需支付團購訂金或購房價款的，參團購房人可按照《商品住房團購協議書》規定繳款。參團購房人繳存的購房資金應按照《團購公約》規定的資金監管方式監管，或通過設立銀行、房地產開發企業、團購組織單位三方共管賬戶的方式監管；按照《商品住房團購協議書》的約定或工程進度支（撥）付資金。資金依約支（撥）付到位后，房地產開發企業須向每個參團購房人開具發票。

篇（11）

2、房屋產權登記費：有的開發商是辦證時才收取的，住宅每套80元，非住宅每件550元;

3、住房維修基金：購房者應當按購房款2%到3%的比例向售房單位交納維修基金。