緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇小產權買賣合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。
小產權房的買賣是指產權不全房屋的出售與購買，比如本集體經濟組織成員把房屋買給非本集體經濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產權房買賣可能破壞國家法律、法規的尊嚴，影響城市規劃及房地產市場的常態發展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產權房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農村集體經濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經濟組織成員，就不存在上述危害，應該是有效的。所以當前對小產權房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。
認定小產權房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規定?！靶‘a權房的買賣違反我國《土地管理法》關于宅基地使用權只有農村集體經濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經濟組織的成員一定不能夠享有的規定”。其二，違反了國家相關政策。小產權房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發規劃，影響了城市規劃和房地產市場健康發展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產權房問題影響擴大化的政策措施。
認定小產權房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產權房的權屬問題并不影響小產權房買賣合同的效力。小產權房買賣合同自成立時生效，不會受到小產權房嗍粑侍獾撓跋歟小產權房權屬是物權的范疇，小產權房買賣合同是債權范疇，分別屬于不同的范疇。依據《合同法》有關條文關于當事人之間訂立合同，無其他規定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規定，又根據《物權法》規定的區分原則，小產權房權屬問題，不影響小產權房買賣合同的效力，小產權房買賣合同在法律沒有另外規定，當事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產權房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現。國家所有的土地由國務院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規定不得流轉用于非農建設的土地理應有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發商，處于弱勢的農民就只能得到很少的征地補償。
二、小產權房買賣合同效力爭議的分析
我國現行法律、行政法規沒有對小產權房買賣合同的效力作出明確規定，只是對土地使用權的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應的民事行為能力，不違反法律、行政法規和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規定或約定的形式要件，所以該小產權房買賣合同有效。該合同有效的關鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關于小產權房的正式立法，因此盡快完善對小產權房相關問題的立法才是上善之策，才能對小產權房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規定作了自由裁量以及根據買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關鍵是因為李玉蘭是城鎮戶籍，法律依據是《房地產管理法》明確規定農民集體所有土地的使用權不得流轉用于非農建設，而且城鎮居民不得享有集體土地使用權。所以該案的買賣協議也就因為違反了法律的強制性規定而無效。
三、對小產權房買賣合同效力認定的方法
小產權房的大量出現和交易，相關政策和法律對小產權房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產權房的法律風險也是顯而易見的，小產權房開發的背后還存在著大量農村集體所有的建設用地和耕地被占用，無序的開發、流轉土地，導致土地的管理、利用和城鄉規劃被破壞，這些對我國的社會穩定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產權房買賣合同效力認定應當以無效為原則，有效為例外。首先對違反規劃建設的小產權房的買賣合同與質量不合格的小產權房買賣合同，應對認定為無效。其次，對農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣合同與簽訂時間已經較早并完成了相關手續的小產權房買賣合同，應對認定為有效。
我國《合同法》規定合同除了雙方具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規。而小產權房違反規劃建設，就是對《土地管理法》強制性規定的違反，小產權房買賣合同也就因為合同內容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規定時，就應該遵循政策。國土部的政策是對質量不合格的小產權房進行拆除。公民把質量不合格的小產權房作為標的簽訂小產權房買賣合同，該小產權房買賣合同就因為標的的不能而無效。
四、結語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產權房，為大規模清理小產權房做準備。小產權房主要集中到在大中城市城鄉結合部、城中村、旅游景區、休閑度假區，這些情況比較復雜的地區。對于小產權房的清理注重保護農民權益、依法依規行政。將會有更多的小產權房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產權房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規定小產權房買賣合同的效力，所以小產權房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規定小產權房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據政策和相關法律來推導總結，因此小產權房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任1、甲方應當于2017年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日
年月日
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于青島市市北區_____________________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據)
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購得。該房有/無儲藏室，面積： 平方米。該房現尚無房地產所有權證。
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協議簽訂時，該房屋尚不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權過戶手續。本協議發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
五、甲方將房屋以現狀交接給乙方，乙方已對該房屋的現狀有充分的了解。甲方應同時將該房屋的購房合同、付款收據、契稅單據、房產證等有關該房屋的手續交付乙方。
六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規規定導致本合同的解除、無效,甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補償由乙方獲得，甲方有義務協助乙方辦理相關手續。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補償。
八、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執一份。
村集體小產權房屋買賣合同范文二賣方(甲方):____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):____________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于___________縣__________區_______________________________________的房屋以人民幣_____拾____萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(___收據)
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。(含樓前車庫一間)
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權過戶手續。其他稅費按有關法律規定負擔。
五、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除,甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。
六、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的,甲方應當通知乙方,如有補償款發放,甲方應當全額退還乙方
七、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各執一份,見證人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
見證人:
年 月 日
村集體小產權房屋買賣合同范文三賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣 拾 萬 仟元整( )的價款出售給乙方(一次性付清，附收款收據，其中含甲方轉交安裝煤層氣20xx元在內)，甲方將所交村委出具購房款收據一并轉交于乙方，由村委、公證人見證，更正為乙方名下。
二、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
2002年7月，畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購得北京市通州區宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署購房協議。2006年年底，在房價高漲和高額拆遷補償款傳聞下，馬海濤將李玉蘭告上法庭，以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律的禁止性規定為由，請求判決合同無效，歸還房產。2007年7月10日，通州區法院宋莊法庭一審判決該協議無效，李玉蘭在90天內騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及增加部分房價款93808元。李玉蘭不服，向北京市二中院提起上訴，2007年12月，市二中院終審維持原判，同時判定李玉蘭可就賠償問題另行主張。2008年1月3日，李玉蘭馬海濤，要求對方賠償房屋現值和當初價格的差價48萬元。2008年10月20日，通州法院一審判決馬海濤賠償李玉蘭185290元，按法庭判決，加上第一次訴訟房屋及添附部分應賠償的93808元，李玉蘭最終應得到的房屋賠償價格為279098元。
[小產權房買賣合同效力判定]
對于小產權房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見。一種觀點認為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購買農民集體土地上的房屋而言，應認定合同有效。主要理由在于：（1）法院認定合同無效應以法律和行政法規為依據，而我國法律、行政法規并不明文規定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購買小產權房的主要相關文件有：1999年國務院辦公廳就發出了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年國務院的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）、2004年國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕234號）。這些都只是國務院的決定、通知、意見，不能作為認定合同無效的依據。（2）《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準?！睆倪@一規定可以看出法律并不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。（3）即使集體土地使用權不能轉讓的情況下，由于買賣的標的物只是房子，而房子是農民的私有財產，享有充分的處分權，所以法律沒有權力禁止。
另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，違犯了法律、行政法規的強制性規定，故合同應認定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉，但筆者仍認為買賣合同無效，主要是基于目前我國房地產交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據《物權法》第146條“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”（即“房隨地走”）和第147條“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”（即“地隨房走”）的規定，我國的國有建設用地實行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基于法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。對于集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權主體發生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權也發生流轉，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規定集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，內在包含了“禁止其上所建房屋的流轉”，否則該條文將形同虛設。
從《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準?！睆倪@一規定當然推出法律并不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。筆者認為，這種理由是不充分的，法律規范的邏輯構成主要包括行為模式和法律后果，但法律規范中的行為模式并不必然是法律所允許的，正如《刑法》第三十二條關于故意殺人的規定：故意殺人的，處死刑，無期徒刑或十年以上有期徒刑。根據這一規定，怎么也不會得出法律允許故意殺人的結論。退一步來說，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權流轉，那也只是在本集體經濟組織成員之間內部轉讓，因為法律允許這種流轉。
再者，由于合同標的不能而無效。除合法要件外，合同的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能性。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中，由于房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權的移轉，因為依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使愿意履行也不可能履行的狀態?；谶@一原因，也可以確定此類合同無效。
[合同無效后當事人利益的
平衡機制]
法院認定此類合同無效，是否能夠真正體現出法律的公平、公正，能夠起到定紛止爭的效果？實際上，近年來集體土地上房屋買賣糾紛案增多，大部分是由于當初賣房的農民反悔所引起的。以畫家村案為例，當年的買賣合同是在雙方平等協商、公平自愿的情況下簽訂的和約，如今畫家村房價上漲，又面臨拆遷，農民馬海濤受到巨大利益的促動，利用法律，背信棄義到法院。而對于畫家李玉蘭而言，面臨著舉家搬遷，流離失所的處境。所以筆者認為，合同無效后，應該建立一種利益平衡的機制，一方面使利益損害方得到應有的公平補償，另一方面也約束人們在交易中的誠實信用。
所謂小產權房就是只擁有房屋的使用權，沒有所有權。小產權房買賣合同是否有效，應該分情況討論。(一)合法小產權房的買賣合同有效。所謂合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規定可以在本集體經濟組織成員之間轉讓。(二)違法小產權房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。
【法律依據】
《民法總則》第一百四十三條規定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
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甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、 甲方自愿將其村證房位于市___________區_______________________________________的房屋（建筑面積 _________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______ 拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、 違約責任1、甲方應當于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本 合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___萬元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向__區人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰 _____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣 ________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
房屋買賣合同
賣 方：__________________________________（以下簡稱甲方）
買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）
甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權利義務轉讓事宜，達成如下協議：
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）
二、甲乙雙方商定轉讓價格為人民幣_____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應有一切權利和義務同時轉讓。
四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。
五、出賣的房屋如因政府規劃行為需拆遷，所得相關賠償的一切 權利自合同生效日起歸乙方所有。
六、本合同經雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權利、義務轉移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協議之時。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫__________元整。
七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
八、未盡事宜，雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方 協商解決；協商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。
九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力。
甲方（簽名或蓋章）_________________________________
身份證號：___________________________________________
乙方（簽名或蓋章）_________________________________
通州法院經審理認為：公民、法人的合法民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當事人真實意思表示，且雙方已辦理過戶手續，聞某已經取得了房屋產權證書。故駁回屈某的訴訟請求。
一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
二、相關法律問題
隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握?！段餀喾ā凡莅钢性鴮r村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。
從目前訴爭農村房屋轉讓協議中反映的情況來看，對于當事人之間的轉讓行為有的經鄉政府相關部門確認，有的經村委會蓋章確認，有的是當事人之間自行簽訂協議轉讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協議。由此可見，整體上農村房屋轉讓處于一種無序的狀態，而且對于鄉村兩級的確認行為的效力是否相當，當事人之間對此也存在非常大的分歧。
農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權的轉移是否經過合法批準。
在2006年9月14日北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要中，關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題作出了說明，即農村私有房屋買賣合同應當認定無效。2006年會議紀要重申了2004年會議紀要中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，同時指出雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力。例如：
1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
2.城市居民購買農村私有房屋后，如果已購房屋已經有批準權的機關批準并取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
3.買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，出賣人請求確認買賣合同無效的，不予支持。
4.買受方協議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
6.對同一房屋經多次轉讓的效力的判斷，可以依據最后一手買受人的身份情況結合前述處理原則進行判斷。
同時，2006年會議紀要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而。
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注解：
① “違章建筑”一詞最早出現于1980年國務院《批準中央氣象局關于保護氣象臺站觀測環境的通知》上，后來《城市規劃條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城鄉規劃法》等都使用了這一術語。
② 劉宗勝、喬旭升. 論違章建筑侵害賠償.學術交流.2006，（ 3）
③ 黃剛. 違法建筑上存在權利嗎[J] . 法律適用. 2005，（5）：56
④ 湯樹華主編.房地產案件司法實務[M].北京： 新時代出版社.1993，450
⑤ 韓蘇冬. 論違法建筑[J]. 廣西政法管理十部學院學報.2008，（4）：89-90
原告提供了搬遷安置合同、交房通知單，證明原告王玉祥系該訟爭房屋的所有人，該房屋系農村集體土地的安置房，屬于小產權房，安置人于2012年11月15日將房屋交付給原告。對于原告主張的租金損失，原告未能提供相應證據予以證明。
被告辯稱：原被告之間并非借用關系，而系房屋買賣關系，且因該房屋系小產權房，故不屬于人民法院的受案范圍，請求法庭駁回原告的。
被告為證明雙方系買賣合同關系，提供了三份錄音，并申請兩名證人闕文萍、闕文梅出庭作證。
經審理查明： 如皋市如城鎮大殷小區101幢204室系原告王玉祥所有的農民集中居住安置房，無產權證，即俗稱的“小產權房”。2012年11月，被告李海娟從原告之子處取得房屋鑰匙，后裝潢居住至今。
二、案情分析
本案的爭議焦點一：原被告雙方之間是否存在房屋買賣合同關系。
第一種觀點：原告認為，原告在拆遷的時候確實有過買賣房屋的意向，但后來雙方對于房屋的價格等具體事宜沒有達成合意，而且被告也沒有向原告支付房款，雙方之間不存在買賣合同關系。被告辯稱雙方存在買賣合同關系，對買賣合同成立的舉證責任在被告。被告提供的錄音，也只能表明雙方曾有買賣房屋的意向，并未談及價款及交付等具體事項。關于證人陳述的內容，大部分是聽被告本人陳述，并非自己親眼所見、親耳所聽，也僅能證明雙方曾有買賣房屋的意向，但是就價款一直存在爭議。且被告居住以來，一直未能給付原告任何款項。
當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。一方當事人發出要約，要約內容必須具體明確，另一方當事人作出承諾，承諾到達要約人時生效，承諾生效時合同成立。從原被告雙方的陳述及所提供的證據看，雙方曾有房屋買賣的意向，但是就房屋價款等合同的實質性內容一直未能達成一致意見，雙方之間未能產生一組有效的要約和承諾。且從買賣合同的法律特征看，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買賣合同屬于諾成合同，買賣合同自雙方當事人意思表示一致，即雙方達成協議之時起成立。從被告提供的證據來看，雙方就房屋的價款一直未能達成一致，未形成買賣房屋的合意。對于被告辯稱的雙方一開始談好價格是178000元，因未能提供證據予以證明，本院難以認定。且被告主張雙方采取口頭協議的方式形成房屋買賣關系，如依被告所說雙方是買賣關系，既然被告已經實際占有該房屋，就應該支付對價，但被告一直未能給付原告“購房款”，不符合買賣合同的特征，被告的該項主張，本院難以采納。故本院認定原被告雙方之間不存在房屋買賣關系。
第二種觀點：被告于2012年11月取得房屋鑰匙，之后進行裝潢入住，原告辯稱被告是未經原告同意從原告之子處取得鑰匙，其子不屬于房屋共有人，無權處分房屋。經查，被告占有的房屋與原告居住的房屋系對門，裝潢基本在同一時間段，原告稱其不知道被告入住，顯然不符合常理。原告在應當知道被告未經其同意取得訟爭房屋的鑰匙入住后，并未提出異議，可以視為其對兒子無權處分行為的追認。且從被告提供的錄音證據和申請出庭作證的證人證言可以看出，雙方確實產生過買賣房屋的意向，雖沒有簽訂書面合同，但是被告在取得房屋后，進行裝修并入住，被告是以所有的意思對房屋進行占有，而并非原告所說的借用。被告提供的錄音證據與證人證言中，均多次涉及房屋買賣和價款的問題，各項證據可以相互佐證，形成完整的證據鏈，證明原被告雙方之間系房屋買賣關系。
本案的爭議焦點二：是否應該支持原告的訴訟請求，判令被告從訟爭房屋中遷出。
第一種觀點：不管是雙方之間是否存在買賣合同關系，原告的訴訟請求都應該得到支持。一、如果雙方之間不存在買賣合同關系，則被告對房屋的占有屬于無權占有，占有的不動產被侵占的，占有人有權請求返還原物，對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害。二、如果雙方之間房屋買賣合同成立，因為本案訟爭房屋是所謂的“小產權房”，根據國務院辦公廳2007年下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》第2條規定：“關于宅基地農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或'小產權房'”。以及【1999】39號《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定：“農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；……農民的住宅不得向城市居民出售，……”。 “小產權房”是禁止買賣的。依據《合同法》第52條第5款的規定，雙方之間的買賣合同屬于無效合同。無效的合同自始沒有法律約束力，因該合同取得的財產，應當予以返還，故被告應當從訟爭房屋中遷出。