商業地產稅收籌劃大全11篇

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關健詞 投資性房地產 利弊 稅務 籌劃

房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產開發企業來說，確實是一個不利消息。客觀來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產公司為減少高利潤開發產品所帶來的高額土地增值稅轉向商業地產經營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產稅收籌劃逐步成為房地產開發企業發展思路中的重點。

一、投資性房地產的利弊分析

對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業地產部分的高額土地增值稅。開發企業自留商業地產項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：

1.減少現金流，增加企業財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產開發行業來說，房地產開發企業并非都具有自留商業地產項目經營的實力。另外由于商業地產一切要靠收益率說話，開發商為了營造商業氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。

2.投資性房地產避免了土地增值稅，但要負擔房產稅。

3.房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。

二、投資性房地產的稅務籌劃

投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產。自用和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。

（一）投資性房地產會計核算的計量方法

新會計準則對于投資性房地產的核算規定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發生了資產減值，因此減少的企業所得稅只能作為遞延資產，等到資產處置時才能確認。

（二）租金收入的籌劃

1.將出租業務策劃為承包業務

房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經濟的高速發展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區中心地段，現在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產稅負擔不公平的現象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產稅，還需繳納營業稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產余值作為計稅依據，其稅率是1.2%。如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經紀人，將房屋出租行為變為自辦商場再承包出去，收取資產管理費，那么原有的房產稅就可以按從價計征方法征收房產稅，也可以避免了營業稅及其附加，從而減輕了企業負擔。成都中心商業街則出現將40年的商業產權轉化成10年、20年的經營權出售給小商家，產權不變的情況。

2.租金收入分解為其他形式

如果房地產開發企業將投資性房地產出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業稅和房產稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現，這樣既可以減少租金進而減輕企業稅負，又不影響企業收入。

案例：某房地產開發公司將所開發的商住樓中的1-6層商業地產部份3萬平方米自留打造成童裝批發中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。

籌劃前公司需要繳納的稅金如下:

營業稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。

房產稅:企業的房產稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產稅為4500×12%=540萬。

企業所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。

籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業稅及其附加。可見合理的分解租金收入，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。

由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產稅收籌劃可以為企業帶來一定的節稅空間，而應結合企業的實際經營情況，并依據稅法的具體規定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。

參考文獻：

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1引言

自從1990年代開始我國的城鎮化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業也逐漸開始發展起來。在我國現階段的經濟結構當中房地產企業是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。

2現階段我國房地產企業涉稅賬務中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發展的階段，在此之后我的房地產企業數量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現了明顯的供大于求的現象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現階段我國大部分房地產企業都面臨著較大的壓力。其次，現階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業的調控，在政策方面房地產企業也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業存在惡意欠稅的現象，最終導致欠稅數量越來越大。

2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現象

從我國房地產企業的發展歷程來看，大部分房地產企業都是以粗放式的增長方式出現的，同時這種粗放式的運行模式也已經根植到房地產企業的企業本源當中。這就必然導致房地產企業在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產開發企業耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據筆者的調查研究發現，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數地區所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現象。

3加強房地產企業涉稅賬務問題的對策研究

3.1完善相關法律法規建設

雖然現階段部分房地產企業在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅。基于此種情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業稅務管理有關的法律法規建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現階段已有的法律法規進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業必須要按照相關法律法規中的規定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業法律法規。現階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規，因此在適用性方面還相對較為薄弱。基于此種情況，必須要針對房地產產業制定對應的法律法規，約束房地產企業涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業存在明顯惡意偷稅漏稅的現象需要通過法律法規建立懲罰制度。

3.2加強財務核算管理

針對當前階段房地產企業在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業性強的多法律、多環節的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業隊伍力量，有利于房地產業稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規劃、施工、銷售、結算、交稅等環節實行全方位、全過程的監控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯動，夯實協稅護稅網絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規劃設計等部門的協作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，及時全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態跟蹤管理。健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協作力量加強對房地產企業的管理。

3.3加強對小稅種的關注力度

針對現階段房地產企業在小稅種征收方面存在明顯漏征的現象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結語

綜上所述，現階段房地產企業是我國的支柱產業，只有進一步加強對房地產企業涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業以及我國經濟的發展。基于此種情況，在本文當中筆結合自己的經驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發。

參考文獻

[1]陸迪.商業地產開發業務的主要流程及各環節的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現代化,2014（28）.

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一、新會計準則對房地產行業的影響

1.對會計核算的影響。在舊會計制度中,將非房地產開發企業的投資性房地產納入固定資產或無形資產進行核算,而我國新的會計準則體系則對不同類型的房地產進行了明細分類,分為了投資性房地產、代建房地產、自用房地產和存貨。這種明細劃分,提高了會計信息的有用性,幫助財務會計報告使用者做出更為合理的經濟決策。

2.對投資性房地產后續計量的影響。新準則規定:企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得,則應當采用公允價值模式,而傳統會計全部采用歷史成本計量。新會計準則使投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值。

3.對損益確認的影響。一方面,當不同類型的房地產進行轉換處理時,房地產企業要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,而是記入資本公積,這將影響企業損益金額的大小,特別是擁有較多投資性房地產的企業,資產總額和凈資產規模都將大幅上升;另一方面,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,而以資產負債表的公允價值作為基礎調整其賬面價值,并將其差額計入當期損益,這會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。

4.對房地產企業融資能力的影響。引入公允價值計量模式后,被低估的投資性房地產更貼近市場價值,擴大了企業的總資產規模,使銀行等金融機構對企業的借貸規模隨之上升,有助于企業提升融資能力,并在一定程度上緩解目前房地產企業資金緊張的局面。

5.對房地產稅收體系的影響。由于不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,首次使用公允價值計量的房地產盈利會大幅上升,按現行的稅收政策會相應增加企業的應交所得稅。而按投資性房地產原值的80%征收1.2%的房產稅,若以公允價值作為征收依據,影響程度也會大幅上升。

6.對房地產公司借款費用資本化范圍的影響。舊準則認為只有固定資產符合借款費用資本化的條件,新準則擴大了其范圍,允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產上的借款費用也可以資本化。我國房地產業的開發資金回收期比較長,借款金額巨大,《借款費用》準則中對利息資本化條件放寬,有助于提高企業業績,使房地產企業的當前年度的會計利潤得以上升。

7.規范了投資性房地產的信息披露。新準則規定將投資性房地產從原來的固定資產中分離出來,并且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據,這使報表使用者能夠獲得更加真實的企業信息,從而做出準確的決策。

二、房地產開發企業的現狀

1.現金流量大,資金短缺。房地產開發企業面臨的最大難題就是在資金周轉過程中存在資金短缺的風險。許多企業的現金和現金等價物都呈負增長,尤其是籌資過程中的現金流量凈額大量為負。

2.高投入和高風險并存。房地產開發企業的項目資金籌集方式主要是債務籌資和股權籌資,債務籌資有償還本金和高額利息的風險,股權籌資有引訟的風險。有些企業就因為涉及多訟,無力償還銀行貸款,以及擔保糾紛等問題,負債累累,無法持續經營。

3.未開發房屋空置率較高,工程質量達不到要求。從我國開始實施住房改革至今,房地產投資平均每年增幅在20%左右,但房地產業的供給和需求的結構性矛盾仍較嚴重,商品房價格與居民購買力之間差距仍然較大,商品房空置率較高。許多企業盲目投資,資金得不到有效運轉,資金的缺乏和對利益的追求,直接影響工程的質量,損害企業的長期利益,最終走向破產倒閉。

4.稅收負擔較重,影響到企業的生存發展。若企業的項目未辦理決算,遺留了一些納稅事項,就會面臨沉重的稅收壓力。近年國家相繼出臺了調控房地產開發市場的政策,如對土地增值稅采用預征制度,規定了對完工和未完工開發產品、合作建造開發產品的稅務處理問題等,對納稅和會計核算提出了更高的要求。房地產企業必須按照相關規定進行會計計量和核算,使其可能會因納稅造成現金流量的變化。

三、利用新準則,加強企業管理,推動房地產行業健康發展

面對新準則,房地產企業需要積極采取有效措施迎接變革,這對房地產行業本身和國家的宏觀經濟都是有利的。企業應當注意以下幾點:

1.利用新準則關于公允價值和對借款費用資本化的規定,積極爭取銀行貸款。(1)企業可通過成本模式和公允價值模式之間的轉換,找到適合自身發展的資產的后續計量方法。(2)新準則對借款費用資本化的規定,促使房地產開發企業而通過將借款費用資本化而使當期利潤水平得到提高,從而努力加快開發進度,提高企業利潤水平。

2.選擇適當的投資比例。對于大多數房地產開發企業來說,一般既有投資性房地產,如出租的土地使用權和出租的建筑物,又有作為存貨進行開發的土地儲備,如何讓所取得的各項資產所占比例為最優,讓各項資產最大限度地為企業帶來效益,是一個非常關鍵的問題。

3.重視稅收籌劃。若以公允價值作為征收房產稅依據的設想得以實施,將會對企業的現金流量有重大影響。

4.加強結構調整。對于資金周轉困難,負債累累的企業,可以通過重組、兼并的方式對資產進行整合,優化資源配置,有利于企業的持續經營和國有資產的保值增值。

5.注意資金的多元化。作為房地產開發企業,資金應多元化,不能僅依賴于銀行貸款。房地產開發有將近80%的資金來源于銀行,銀行風險越來越大。在籌資策劃中,盡量選擇較多的渠道,完善合同、協議,避免訴訟風險。