房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議大全11篇

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篇（1）

1 概述

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)之間或企業(yè)與事業(yè)單位之間，通過(guò)簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同，組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合行為。

2 合作開(kāi)發(fā)的必要性及其主要形式

2.1 合作開(kāi)發(fā)的必要性

土地方面，國(guó)家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營(yíng)性土地全面實(shí)施“招拍掛”方式后，工業(yè)用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進(jìn)而提高了開(kāi)發(fā)商的拿地成本，獲取土地的難度進(jìn)一步加大。

資金方面，從2005年起，國(guó)家開(kāi)始運(yùn)用稅收手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，之后一系列稅收政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來(lái)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設(shè)，在來(lái)對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動(dòng)輒數(shù)億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動(dòng)投入，獲取最大的利潤(rùn)。因此，不僅需要從金融機(jī)構(gòu)融資，而且需要吸收社會(huì)資金參與開(kāi)發(fā)；另一方面，大量社會(huì)資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn)，也積極地希望進(jìn)入利潤(rùn)豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開(kāi)發(fā)的土地，但是因?yàn)槿狈﹂_(kāi)發(fā)資金和進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也希望通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，許多中小企業(yè)也在“抱團(tuán)”中尋求出路和發(fā)展。基于以上的客觀需要，本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的原則，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具備他的合理性和必要性。

2.2房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主要形式

2.2.1 擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)，然后按照上方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。

2.2.2 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。

2.2.3 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開(kāi)發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開(kāi)發(fā)，是為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險(xiǎn)主要由開(kāi)發(fā)商一方承擔(dān)。

2.2.4 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營(yíng)體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并以其名義承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。

2.2.5 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)商簽訂合同開(kāi)發(fā)合同，掛靠方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分期固定的利潤(rùn)；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合作以合作開(kāi)發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)為獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時(shí)，相關(guān)合同往往裁定無(wú)效。

3 合作開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，企業(yè)普遍存在規(guī)模偏小、資質(zhì)比較低、資金不足等問(wèn)題，在這樣的背景下，尋求企業(yè)外部資源，通過(guò)各自核心能力和優(yōu)勢(shì)資源的有效整合，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，快速適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，降低成本、提高競(jìng)爭(zhēng)力成了企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)的首要選擇。合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又帶來(lái)了新的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 合同法律效力認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)

合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益”,并且實(shí)際操作中也是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行投資和分配利潤(rùn)的才能視為合作開(kāi)發(fā),據(jù)此法院在審理合作開(kāi)發(fā)糾紛時(shí)有可能會(huì)認(rèn)為合同內(nèi)容不符合合作開(kāi)發(fā)合同的要求或認(rèn)為實(shí)際操作不符合作開(kāi)發(fā)規(guī)定而判定合同無(wú)效或部分條款無(wú)效,或推定合同為非合作開(kāi)發(fā)合同。

在訂立房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，如果沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的一方與他人合作時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核合作方是否具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)。如存在有與法律、法規(guī)、規(guī)定相違背的情況，則訂立的合同無(wú)效，不利于保證合作各方的合法權(quán)益。

3.2 納稅風(fēng)險(xiǎn)

許許多開(kāi)發(fā)商搞合作開(kāi)發(fā)是為了避稅。確實(shí)以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資人股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅出資金一方以土地方名義隱名合作開(kāi)發(fā),土地不過(guò)戶資金方還可節(jié)省契稅,還有的合作開(kāi)發(fā)可了節(jié)省一方土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當(dāng),不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負(fù)擔(dān)。

3.2.1 根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件規(guī)定對(duì)于以土地進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資或聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來(lái)讓利合作土地出資方就會(huì)利益受損

3.2.2 對(duì)于以土地出資方名義開(kāi)發(fā)的,資金出資方的投資利息不得在計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)扣除支付給土地出資方的價(jià)款也不能直接在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)扣除,土地成本只能以土地出資方原計(jì)稅成本為依據(jù),多支付的價(jià)款只能從稅后利潤(rùn)中列支

3.2.3 對(duì)于非法人型合作項(xiàng)目,項(xiàng)目利潤(rùn)要并人法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅, 對(duì)于企業(yè)所得稅的承擔(dān)問(wèn)題日后可能會(huì)有爭(zhēng)議對(duì)以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評(píng)估價(jià)與土地成本的差額在投資當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅,相比于自主開(kāi)發(fā)會(huì)提早支出企業(yè)所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出

3.2.4 一些項(xiàng)目在運(yùn)作時(shí)實(shí)際上只有一方控制,另一方只要收回預(yù)定的回報(bào)就行,該交的營(yíng)業(yè)稅及附加一般可以預(yù)計(jì),但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤(rùn)而偷漏,如資金投資方是個(gè)人,還可能偷漏個(gè)人所得稅,項(xiàng)目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補(bǔ)很可能就要由另一方承擔(dān)、

3.3 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然并非合作開(kāi)發(fā)所特有的風(fēng)險(xiǎn),但是我們?cè)诤献鏖_(kāi)發(fā)決策時(shí)仍需要認(rèn)真考慮。一般來(lái)說(shuō)原本就打算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一方在選擇合作開(kāi)發(fā)后由于合作者的共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)因而降低了其經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),但是當(dāng)合作雙方在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協(xié)調(diào)一致時(shí),此時(shí)不但不能降低風(fēng)險(xiǎn)反而還有可能加大風(fēng)險(xiǎn)。

4 合作開(kāi)發(fā)的控制模式

4.1房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方式有以下兩種，即法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和非法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

4.1.1 法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。《民法通則》第51 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方以組建新的法人，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的就是法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。在成立項(xiàng)目公司情況下，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方即成為項(xiàng)目公司的股東，合作開(kāi)發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來(lái)規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運(yùn)作模式。

4.1.2 非法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。《民法通則》第52 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營(yíng)可以不組成新的法人，采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)即是非法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，具體的合作方式、投資比例及利潤(rùn)分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。

4.2簽訂和履行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的對(duì)策

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，有以下一些對(duì)策供參考：

4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)。

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一、引言

自從1984年“房地產(chǎn)”被正式命名以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，并帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過(guò)市場(chǎng)途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房?jī)r(jià)連年攀升。高昂的房?jī)r(jià)在帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也吸引了眾多投機(jī)資金的進(jìn)入，越來(lái)越多的人開(kāi)始買不起房子。尤其是2003年以后，這個(gè)現(xiàn)象更為嚴(yán)重，很多人對(duì)連年高漲的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了不滿情緒。我國(guó)政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，雖然產(chǎn)生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒(méi)能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的根本問(wèn)題，房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其使用價(jià)值，市場(chǎng)中的投機(jī)行為依然盛行，房地產(chǎn)市場(chǎng)中蘊(yùn)藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)表現(xiàn)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈每年上漲的態(tài)勢(shì)，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增速高達(dá)19.37%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重來(lái)看，國(guó)際上公認(rèn)這兩項(xiàng)指標(biāo)的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重自2000以來(lái)均遠(yuǎn)超過(guò)15%，在2004年甚至達(dá)到18.7的高位；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機(jī)行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)過(guò)熱的局面。

2、商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲

雖然房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)處于波動(dòng)狀況，且2003—2010年商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較大，波動(dòng)幅度也較大，但房?jī)r(jià)始終呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。圖2顯示，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長(zhǎng)了1.38倍。面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上升的趨勢(shì)，投資者預(yù)期房產(chǎn)價(jià)值在未來(lái)會(huì)進(jìn)一步升值，因此房?jī)r(jià)持續(xù)走高的同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁，投機(jī)行為更為盛行。

3、土地價(jià)格顯現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)

住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)先權(quán)和主動(dòng)權(quán)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，因供給彈性越小的要素，價(jià)格增長(zhǎng)越快。土地的供給彈性很小，同時(shí)作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過(guò)低價(jià)買入地皮，等待土地升值之日高價(jià)賣出，以謀取暴利，這一循環(huán)模式導(dǎo)致土地價(jià)格呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)在所難免。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策

針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為引致的買房難等民生問(wèn)題，我們要采取一系列有效的措施來(lái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久健康的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)百姓長(zhǎng)久以來(lái)“居者有其屋”的理想。筆者認(rèn)為可從土地供給、稅收和政府角度出發(fā)制定政策措施。

篇（3）

筆者曾接觸過(guò)一個(gè)房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的案例：XX年X月XX日華德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（下稱“華德公司”）有一塊國(guó)家劃撥的土地9000多平方米，準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但由于其自有資金不足以支付所有的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，于是找到了凱特公司尋求合作，經(jīng)過(guò)雙方多次磋商，簽訂了一份合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的協(xié)議書(shū)，該協(xié)議書(shū)約定：華德公司將自己名下的9000多平方米土地作價(jià)200萬(wàn)元，另外再投資500萬(wàn)元，合計(jì)700萬(wàn)元；而凱特公司負(fù)責(zé)籌集地上建筑工程款650萬(wàn)元，由雙方聯(lián)合開(kāi)發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，對(duì)外則以華德公司名義組織施工及房屋銷售和售后服務(wù)等工作；該工程在實(shí)現(xiàn)了銷售收入并付清全部工程款后，首先歸還華德公司700萬(wàn)元、凱特公司650萬(wàn)元投資成本，剩余部分按4：6分配已竣工的房產(chǎn)。協(xié)議簽訂后，凱特公司先后陸續(xù)投入了600多萬(wàn)元用于建筑物的設(shè)計(jì)、施工，工程終于在一年后順利完工。在這一年中，正值全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格全面上漲，房子的平均價(jià)格跟一年前相比已經(jīng)增值了50%以上，而此時(shí)華德公司的領(lǐng)導(dǎo)班子調(diào)整，原來(lái)的老總調(diào)任了其他公司的總經(jīng)理，新上任的公司領(lǐng)導(dǎo)不承認(rèn)雙方的合建協(xié)議，堅(jiān)持凱特公司為其進(jìn)行的只是墊資的建筑行為，而不承認(rèn)雙方的合作是聯(lián)合開(kāi)發(fā)，只同意返還凱特公司為建筑物投入的全部資金及按同期的銀行利率支付利息，因此，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，凱特公司遂向法院，要求按照雙方的聯(lián)建協(xié)議在返還其所投入的650萬(wàn)元后對(duì)增值部分按照雙方確定的比例分享開(kāi)發(fā)的收益。

經(jīng)法院審理認(rèn)為，華德公司與凱特公司XX年X月XX日簽訂的《土地合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》雖然是雙方合法、自愿的行為，但由于華德公司提供的土地為國(guó)家劃撥土地，不得通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓，其行為因?yàn)檫`反法律的有關(guān)規(guī)定而導(dǎo)致合作協(xié)議無(wú)效，因此判決華德公司除返還凱特公司所投入的所有建設(shè)資金并向其按同期銀行利率支付利息外駁回了凱特公司其他訴訟請(qǐng)求。由于凱特公司對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)法律規(guī)定缺乏認(rèn)識(shí)和了解，導(dǎo)致了其錯(cuò)誤的判斷，本來(lái)認(rèn)為可以通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)獲得的巨大的預(yù)期利益也化為泡影。

本案就是一個(gè)典型的房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的案例，由于被告凱特公司在簽訂合作開(kāi)發(fā)的合同時(shí)未對(duì)有關(guān)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的法律和該劃撥土地能否進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)進(jìn)行深入的了解，導(dǎo)致其重大的投資行為失誤，最后只能以解除合同、返還投資而告結(jié)束。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資本密集性產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒要投入上千萬(wàn)甚至是上億的資金，而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)的土地，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必不可少的因素之一，如何將兩者有效地結(jié)合就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。在實(shí)際生活中，有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既有資金又儲(chǔ)備了充足的土地，其開(kāi)發(fā)起來(lái)自然是得心應(yīng)手；但更多的情況下是單個(gè)的開(kāi)發(fā)商只是占有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的部分資源，如只有土地卻沒(méi)有充足的資金用于開(kāi)發(fā)，而另一些公司卻有大量的剩余資金欲投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但苦于沒(méi)有土地或土地儲(chǔ)備不足，或不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)從而阻礙了其介入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這種資源的不足和需求的互補(bǔ)性促使他們聯(lián)合起來(lái)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，從而催生了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中大量的聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

一、 聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)及其法律特征：

所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。提供土地使用權(quán)的一方，可稱之為供地方；另一方一般為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可則稱之為建設(shè)方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。本文僅就狹義的房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)進(jìn)行有關(guān)的探討。

在現(xiàn)實(shí)生活中，從房地產(chǎn)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織形式和合同的性質(zhì)可以看出其為一種典型的聯(lián)營(yíng)合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的有關(guān)規(guī)定，聯(lián)營(yíng)可以分為如下幾種類型：法人型、合伙型及合同型聯(lián)營(yíng)，相應(yīng)地，根據(jù)雙方在合作方式及組織形式的不同，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取以下三種方式：

（一）組建新的法人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例或通過(guò)合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司的方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)，責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來(lái)需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，需支付較高的財(cái)務(wù)成本，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。

（二）組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”等不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。

（三）既不成立項(xiàng)目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益。這種方式主要用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。

上述第2、3種方式統(tǒng)稱為非法人型聯(lián)營(yíng)，由于其相對(duì)于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)是一種相對(duì)松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的一個(gè)問(wèn)題是：聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由雙方共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則作為利益共同體的雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必具體分清誰(shuí)的責(zé)任或哪一方對(duì)外簽字的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。但筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，而應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。上述第2種方式從其法律特征上來(lái)講符合合伙型的聯(lián)營(yíng)，即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”即其責(zé)任在充分尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，法律對(duì)其缺乏明確的定性和具體規(guī)則，當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營(yíng)則為合伙型聯(lián)營(yíng)，雙方應(yīng)對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任。而第3種方式，則是由合作雙方完全通過(guò)合同來(lái)約定彼此在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的，如果雙方為各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)的，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

而如果雙方通過(guò)合同的約定一方只提供資金而不參與項(xiàng)目的任何操作，只是在項(xiàng)目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)，并且通過(guò)合同約定自己不承擔(dān)在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的，則是以形式上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)達(dá)到實(shí)質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的非法目的，不符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

二、簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同應(yīng)注意的問(wèn)題

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)周期長(zhǎng)、投資大、涉及面廣的系統(tǒng)工程，涵蓋了從土地使用權(quán)獲得、拆遷安置、招投標(biāo)、工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備安裝到房屋的銷售、物業(yè)管理的全過(guò)程，是一個(gè)完整的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面的關(guān)系，因此顯得尤為復(fù)雜。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同則要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中內(nèi)外兩個(gè)方面的權(quán)利義務(wù)都要進(jìn)行詳盡的規(guī)定，因?yàn)樵诤献髦须p方利益既矛盾又統(tǒng)一，總的利益一致性中又存在著相對(duì)利益的沖突，所以在合作過(guò)程中雙方的關(guān)系一旦處理不慎容易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要慎之又慎，根據(jù)筆者在實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，除了一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的問(wèn)題和應(yīng)明確的內(nèi)容外，還應(yīng)該從幾個(gè)方面把握房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中的內(nèi)容及要點(diǎn)：

（一）合同的內(nèi)容應(yīng)該合法，禁止假借聯(lián)合開(kāi)發(fā)之名務(wù)融資之實(shí)

首先，應(yīng)該注意遵循我國(guó)法律關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的一些法律規(guī)定，特別是不得違反法律的某些禁止性規(guī)定，如上述的通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行企業(yè)間的融資，就違反了1996年由中國(guó)人民銀行下發(fā)的《貸款通則》第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同的無(wú)效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開(kāi)發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空。另外，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，對(duì)于劃撥土地的使用權(quán)不得與他人進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，劃撥土地使用權(quán)因其取得的無(wú)償性和低償性，法律對(duì)其轉(zhuǎn)讓由特殊規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以，在未辦理以上手續(xù)前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。最后，合作建房協(xié)議書(shū)應(yīng)在國(guó)家主管部門(mén)辦理審批手續(xù)，未辦理的則當(dāng)然無(wú)效。

（二）聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)注意手續(xù)的完備性

聯(lián)合開(kāi)發(fā)涉及到多方面的關(guān)系和手續(xù)，如成立項(xiàng)目公司則要將土地方的土地使用權(quán)及時(shí)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司名下，以免耽誤開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)；對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司來(lái)說(shuō)需要有專門(mén)的資質(zhì)，不及時(shí)辦理就會(huì)影響到項(xiàng)目的立項(xiàng)和審批；

（三）雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)規(guī)定得具體、明確

由于房地產(chǎn)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)中雙方的權(quán)利業(yè)務(wù)存在著很多交錯(cuò)，應(yīng)對(duì)之進(jìn)行明確的界定，并且在時(shí)間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計(jì)算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等，對(duì)雙方交接中的所有細(xì)節(jié)都應(yīng)做到有專人負(fù)責(zé)記載、簽字確認(rèn)，從而做到有章可循，有據(jù)可依，以免在問(wèn)題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無(wú)法收拾。另外，一方提供的土地上存在其他的系爭(zhēng)權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，給如何處理？造成的損失如何計(jì)算和承擔(dān)？等等，都應(yīng)該在合同中充分考慮到。

（四）收益的分享及風(fēng)險(xiǎn)和損失的分擔(dān)應(yīng)落實(shí)到位

在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，一般都以開(kāi)發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標(biāo)的的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對(duì)房屋的分配作出詳細(xì)的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對(duì)此爭(zhēng)執(zhí)不休。另外，雙方還應(yīng)對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)和損失的承受和分擔(dān)進(jìn)行事先的約定。如從項(xiàng)目公司申請(qǐng)到成立會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，在此期間雙方都會(huì)進(jìn)行一些投入和準(zhǔn)備，一旦項(xiàng)目公司沒(méi)有獲準(zhǔn)成立則如何處理這些財(cái)務(wù)帳和費(fèi)用的分?jǐn)偼蔀殡p方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。聯(lián)合開(kāi)放房地產(chǎn)合同由于要到國(guó)家主管部門(mén)辦理審批手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方式。

綜上所述，房地產(chǎn)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，可以充分利用合作雙方或各方的資源優(yōu)勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)在合作中充分實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化，是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中利益分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的良好機(jī)制，但由于在我國(guó)對(duì)此缺乏相關(guān)的法律規(guī)制，造成在實(shí)踐中產(chǎn)生了大量的矛盾和糾紛處于一種無(wú)章可循的狀態(tài)，從而要求合作各方在簽訂合作合同時(shí)應(yīng)充分考慮到其開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)、內(nèi)容龐雜等特點(diǎn)，在合同中予以充分的重視和約定，有備無(wú)患，從而才能在合作中提高開(kāi)發(fā)的水平，為雙方爭(zhēng)取雙贏的結(jié)果。

[參考文獻(xiàn)]：

1《律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》　 陳文 法律出版社

2《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)》

篇（4）

Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.

Key words: real estate; Cooperation development; The law.

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

引言

我國(guó)房地產(chǎn)立法雖然總體上數(shù)量眾多，體系也較為完整，適用范圍廣泛，但由于歷史和管理體制原因，關(guān)于房地產(chǎn)方面的規(guī)范性文件，總體而言強(qiáng)調(diào)行政管理的規(guī)范多、調(diào)整民事關(guān)系的規(guī)范少，政策文件多、法律法規(guī)范少，短期性規(guī)定多、穩(wěn)定性法律少，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制印痕多、市場(chǎng)前瞻性規(guī)定少，新法出臺(tái)后舊法仍未廢除的情況也較為普遍。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程中會(huì)遇到各種各樣的法律問(wèn)題，決不是通過(guò)研讀其中一本法律著作就可解決所有問(wèn)題，市場(chǎng)上形形的房地產(chǎn)企業(yè)法律指導(dǎo)叢書(shū)也決不是什么解決房地產(chǎn)法律問(wèn)題的萬(wàn)能鑰匙，必須尋找一種正確的分析和解決房地產(chǎn)法律問(wèn)題的途徑和方法。

一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的概念與法律特征

1、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的概念

合作是指兩人以上相互配合、共同完成某項(xiàng)既定任務(wù)的活動(dòng)，它是現(xiàn)代社會(huì)人與人之間在高度分工基礎(chǔ)上的一種較為普遍的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)就是指兩方以上的主體以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，并約定共享利潤(rùn)和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的一種經(jīng)營(yíng)行為。2000年10月30日最高人民法院第一次將這種合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)形式界定為“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同”；但在《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》施行前，我國(guó)的法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章及最高人民法院的司法解釋均未對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)下過(guò)法律層面的定義。《2005年第五號(hào)司法解釋》首次對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同予以定義，該司法解釋第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”

2、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征

合同是平等主體的自然入、法人及其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，它是一種發(fā)生民法上效果的合意。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同屬于合同的一種，它當(dāng)然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我國(guó)城市土地的國(guó)有性質(zhì)以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格行政管理，大量的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)對(duì)該類合同在相當(dāng)程度上排除了當(dāng)事人一定的意思自治，同時(shí)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的中國(guó)特色。因此，與一般民事合同相比，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同具有自己特有的法律特征。

《2005年第五號(hào)司法解釋》施行以前，司法實(shí)踐中對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合作各方是否需要同時(shí)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)意見(jiàn)不一，有的法院認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格遵照未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)不得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的規(guī)定，合作各方均需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，否則合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，有的法院則采取靈活的辦法，視不同情況個(gè)案處理。《2005年第五號(hào)司法解釋》對(duì)此首次予以明確，法律不要求所有的合作者均具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但至少有一方以上的合作者應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，否則合作各方訂立的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同就有可能被認(rèn)定為無(wú)效。

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的類型

從合作各方的資質(zhì)條件以及是否實(shí)際參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)角度，可作如下分類：1.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方都有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以雙方名義共同或各自開(kāi)發(fā)，并按照約定比例進(jìn)行分配。2.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方投入資金。以其中有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但實(shí)際由雙方共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，如雙方組建項(xiàng)目小組、開(kāi)設(shè)共管賬戶等，并按照約定比例進(jìn)行分配。3.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方投入資金。由一方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，另一方完全不參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，只按約定比例參與分配。4.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方共同組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配收益。

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力分析

一個(gè)合法有效的合同，是保證當(dāng)事人真實(shí)意思表示之下的合同目的得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。而無(wú)效的合同，不但對(duì)當(dāng)事人不具有約束力，而且一旦被確認(rèn)為無(wú)效，將給當(dāng)事人造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同存在著復(fù)雜的法律關(guān)系，其效力認(rèn)定除應(yīng)具備合同的一般生效要件外，還必須具備不同的法律關(guān)系所要求的合同生效的特殊要件。

1、影響合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力的因素

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資格證書(shū)，從而獲得一種能夠從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的身份和條件。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)是用來(lái)證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)，是國(guó)家用來(lái)管理、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。合作開(kāi)發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。合作雙方或多方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，在糾紛發(fā)生后、前也沒(méi)有一方當(dāng)事人取得資質(zhì)或合作合同當(dāng)事人沒(méi)有成立具有相應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)的，合作開(kāi)發(fā)合同將被認(rèn)定無(wú)效。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

《2005年第五號(hào)司法解釋》第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。"從該司法解釋的規(guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已達(dá)到法律規(guī)定的投資開(kāi)發(fā)條件并取得土地使用權(quán)證的土地。因?yàn)椋缥催_(dá)到法律規(guī)定的投資開(kāi)發(fā)條件或未取得土地使用權(quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對(duì)該土地不具有支配權(quán)利。

2、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的“名不副實(shí)”情形

(1)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

這種名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，是提供土地使用權(quán)方“以地謀利”，這種“利”可能為貨幣，也可能為房屋。故司法解釋對(duì)這種合同作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同予以認(rèn)定和處理，其與一般的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在內(nèi)容上有以下不同：一是“合作開(kāi)發(fā)”的房地產(chǎn)不需要辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即交由提供資金方進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；二是提供土地使用權(quán)方除承擔(dān)交付土地義務(wù)外，還要承擔(dān)協(xié)助、配合提供資金方辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)手續(xù)的義務(wù)，否則開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可能無(wú)法順利進(jìn)行。

(2)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為借款合同

該司法解釋第26條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。"這種合同實(shí)際上是提供資金方將約定的資金借給提供土地使用權(quán)方使用的一種特殊形式。這種合作合同之所以被認(rèn)定為借款合同，是因?yàn)槎哂幸韵鹿餐c(diǎn)：一是提供資金方不承擔(dān)使用資金方的任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二是使用資金方須向提供資金方支付固定數(shù)額的貨幣，因此借貸的實(shí)質(zhì)是相同的。

3、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效的情形及處理

(1)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效的情形

無(wú)效合同是相對(duì)于有效合同而言的，也是違反生效要件的合同的一種類型。合同無(wú)效，指當(dāng)事人所締結(jié)的合同因嚴(yán)重欠缺生效要件，在法律上不按合意的內(nèi)容賦予效力。但需要注意的是，合同無(wú)效，僅系不按當(dāng)事人合意的內(nèi)容賦予效力，但并非不發(fā)生任何效力；反之，合同無(wú)效場(chǎng)合得依法律規(guī)定發(fā)生賠償損失等法律效果。

(2)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效的處理

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同被認(rèn)定無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)依照《民法通則》第6l條、《合同法》第58條的規(guī)定進(jìn)行處理。因無(wú)效合同已取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

四、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范

由于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的法律關(guān)系復(fù)雜、標(biāo)的巨大、履行期限長(zhǎng)、雙方容易因?yàn)槔娣峙洚a(chǎn)生沖突，因此，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程中要注意風(fēng)險(xiǎn)防范，防忠于未然。

1、對(duì)合作伙伴的資信調(diào)查

首先，應(yīng)調(diào)查合作伙伴的資格條件。其次，還應(yīng)調(diào)查合作伙伴的信用狀況。另外，還應(yīng)調(diào)查合作伙伴的商業(yè)信譽(yù)。最后對(duì)作為合作開(kāi)發(fā)條件的建設(shè)用地狀況也要調(diào)查。

2、擬定完善的合同條款

合同中應(yīng)詳細(xì)約定合作各方的分配方案，共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的基本特征，因此，合同中約定的分配方案應(yīng)最大程度體現(xiàn)投資比例、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)比例和利潤(rùn)分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，確保合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的順利履行。合同中還應(yīng)設(shè)定具體明確的違約責(zé)任條款以及解除合同的條件，以防一旦一方出現(xiàn)違約情形，另一方可依據(jù)合同約定行使催告、索賠甚至解除合同等權(quán)利，以減少損失，保護(hù)自身的合法權(quán)利。

3、合理分配項(xiàng)目管理權(quán)

管理權(quán)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中最大問(wèn)題之一，應(yīng)事先在合作合同中做出合理安排和約定，有些項(xiàng)目還須單獨(dú)以管理協(xié)議的形式分配雙方管理權(quán)限。項(xiàng)目管理權(quán)主要包括財(cái)務(wù)支出審批權(quán)、項(xiàng)目定位決策權(quán)、管理團(tuán)隊(duì)聘用權(quán)、高層管理人員工薪?jīng)Q定權(quán)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中重大問(wèn)題的決策權(quán)等。在合伙型合作開(kāi)發(fā)合同履行中，合作各方為了監(jiān)督合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支活動(dòng)，通常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。在實(shí)踐中，因項(xiàng)目管理權(quán)分配不平衡或者“共管賬戶”管理不規(guī)范而產(chǎn)生糾紛的例子很多。因此，在擬定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目的管理權(quán)應(yīng)預(yù)先做出合理平衡的、具有操作性的、詳細(xì)的約定。

結(jié)束語(yǔ)

“共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和本質(zhì)屬性。共同投資是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的基礎(chǔ)和前提條件。沒(méi)有共同投資就無(wú)所謂合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。但投資的方式可以是多種多樣的，可以是資金、實(shí)物，也可以是技術(shù)或勞務(wù)，當(dāng)然也可以是某種權(quán)益。合作開(kāi)發(fā)的最終目的，自然是為了獲得投資回報(bào)，這符合經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域任何經(jīng)營(yíng)性合作投資者的愿望。因此，合作開(kāi)發(fā)的各方有權(quán)從合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)之中獲得利益，并無(wú)任何爭(zhēng)議。共享利潤(rùn)與共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在某種程度上其實(shí)就是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，如果合作者的真意是要共享一個(gè)共同投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)，則合作者必然承擔(dān)著利潤(rùn)不能產(chǎn)生或利潤(rùn)小于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，合作開(kāi)發(fā)的各方應(yīng)當(dāng)共擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)還包括項(xiàng)目不能完成或者項(xiàng)目虧損時(shí)其投資不能完全收回甚至完全不能收回的風(fēng)險(xiǎn)。不管風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容如何，總之，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是民事權(quán)利義務(wù)相一致的基本原則的內(nèi)在要求和具體體現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

無(wú)論在什么樣的社會(huì)形態(tài)，房地產(chǎn)終究都會(huì)是人類從事社會(huì)活動(dòng)和日常生活的重要載體，是人類社會(huì)生產(chǎn)和發(fā)展的不可或缺的生活資料和生產(chǎn)資料。而且房地產(chǎn)業(yè)正是伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步慢慢發(fā)展起來(lái)的。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的研究始于20世紀(jì)90年代，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮而興起和深入，目前國(guó)內(nèi)專家學(xué)者主要把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究集中于從投資到收益整個(gè)環(huán)節(jié)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的現(xiàn)狀

在通貨膨脹時(shí)期，當(dāng)物價(jià)上漲率超過(guò)一定限度時(shí)，在通貨膨脹壓力下，人們認(rèn)為房地產(chǎn)投資具有保值、增值作用。但事實(shí)上，房地產(chǎn)投資的這種優(yōu)越性是以長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)而言的，受特定經(jīng)濟(jì)條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)化、城市化地價(jià)上漲房地產(chǎn)增值” 并不是一成不變的簡(jiǎn)單的直線關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商不能盲目地開(kāi)發(fā)投資，要做好對(duì)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)的分析并做好防范措施。

1.2我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資指的是投資者將現(xiàn)有資金投入到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)以及服務(wù)等活動(dòng)當(dāng)中，以期望將來(lái)獲得明顯的收益。房地產(chǎn)投資能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)巨大的收益，這是由于其具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)投資的其中一個(gè)明顯的優(yōu)點(diǎn)就是可以用債務(wù)的形式來(lái)進(jìn)行籌資，如通過(guò)抵押的形式，充分發(fā)揮投資杠桿作用。其次，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品較一般的投資商品而言具有價(jià)值含量高、供需變化速度慢的特點(diǎn)。再次，相比于其他投資方式，房地產(chǎn)投資更加重視對(duì)于投資區(qū)位的選擇。最后，房地產(chǎn)投資區(qū)別于證券投資，流動(dòng)性較差，投資者往往很難在短時(shí)間內(nèi)將其由實(shí)物變換為現(xiàn)金，因此易產(chǎn)生資金流動(dòng)困難的風(fēng)險(xiǎn)。這也導(dǎo)致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應(yīng)妥善考慮好所投資房地產(chǎn)的利用類型。

2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

2.1宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

2.1.1國(guó)家需要完善房地產(chǎn)政策

目前的房地產(chǎn)政策，特別是近兩年出臺(tái)的政策都是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和銷售量上漲過(guò)快的情況下出臺(tái)的。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化，一二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒(méi)有人買也沒(méi)有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，還應(yīng)放寬制度和改善性的房貸利率，對(duì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。

2.1.2融資創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)獲取投資回報(bào)的最重要的因素在于財(cái)務(wù)杠桿利益，失去財(cái)務(wù)杠桿，便使得凈資產(chǎn)收益率大幅降低。過(guò)去企業(yè)一直都主要依賴銀 行信貸來(lái)獲得財(cái)務(wù)杠桿，隨著新的法律法規(guī)的出臺(tái)以及銀根縮緊，企業(yè)獲得信貸的能力越來(lái)越弱。房地產(chǎn)行業(yè)本是資本密集型產(chǎn)業(yè)，在新的形勢(shì)下，企業(yè)要想繼續(xù)獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創(chuàng)新人手，這是房地產(chǎn)企業(yè)能賴以生存的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新關(guān)鍵在于融資方式的創(chuàng)新。

2.1.3完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

2.2.1密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

經(jīng)營(yíng)管理階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段之一，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)營(yíng)銷方案，充分利用人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在快速發(fā)展的過(guò)程中也暴露出一些問(wèn)題亟需解決，其中房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)突出的問(wèn)題。人民銀行為降低金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的比例、個(gè)人貸款首付款比例等作出了規(guī)定，顯然僅僅通過(guò)這些手段還無(wú)法系統(tǒng)地解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至調(diào)控不當(dāng)還會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立全國(guó)性的住房擔(dān)保體系，利用其政策優(yōu)勢(shì)和資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善。

2.2.3與施工企業(yè)達(dá)成期權(quán)協(xié)議，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

如果房地產(chǎn)企業(yè)能和施工企業(yè)之間達(dá)成一個(gè)期權(quán)協(xié)議：所有工程款到竣工驗(yàn)收時(shí)結(jié)算，并且，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)按雙方在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)是約定的價(jià)格將該項(xiàng)目部分產(chǎn)品折抵全部工程款支付給施工企業(yè)，那么情況將完全不同了。我們發(fā)現(xiàn)在實(shí)際操作中，有實(shí)力的施工企業(yè)很愿意和房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成這樣的期權(quán)協(xié)議，施工企業(yè)有效地規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，只要工程項(xiàng)目能順利建成就不存在拖欠工程款的問(wèn)題，同時(shí)施工企業(yè)投入的資金也作為資本取得了利息回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)的也能利用這一期權(quán)交易降低風(fēng)險(xiǎn)。

3 總結(jié)

投資者在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和分析時(shí)，應(yīng)注重從宏觀和客觀兩個(gè)方面進(jìn)行考慮，采取必要的措施降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。投資者應(yīng)從主觀上樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)投資的可行性研究，采用定性分析的方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總體把握。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門(mén)戶區(qū)位。在繁華地段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。

3.5開(kāi)發(fā)類型的選擇與開(kāi)發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的。可是房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量

例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。

4.7盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

篇（7）

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門(mén)戶區(qū)位。在繁華地段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。

3.5開(kāi)發(fā)類型的選擇與開(kāi)發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的。可是房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量

例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。

4.7盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

篇（8）

如何確認(rèn)銷售收入成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展以至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟和局部出現(xiàn)過(guò)熱的情況下，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來(lái)越多的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)和成本控制管理等問(wèn)題。因此房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有特殊性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)銷售收入同稅法銷售收入的確認(rèn)有存在一定差距。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)

1.房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的范圍

房地產(chǎn)銷售收入通常可以理解為開(kāi)發(fā)商公司自主進(jìn)行房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并且進(jìn)行自主的進(jìn)行售賣，而獲得的經(jīng)濟(jì)收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關(guān)設(shè)施的售賣利益收入等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行自主售賣的房產(chǎn)存在這樣的情況，售賣之前并沒(méi)有和購(gòu)房者進(jìn)行相關(guān)合同的簽訂，或者是開(kāi)發(fā)商公司在房產(chǎn)還沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前就已經(jīng)和購(gòu)房者簽訂好了協(xié)議，然后根據(jù)協(xié)議進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。一般情況下，開(kāi)發(fā)商公司進(jìn)行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)，同時(shí)，用于開(kāi)發(fā)商固定資產(chǎn)的房產(chǎn)是一般不會(huì)被納入“房地產(chǎn)銷售收入”的核算范圍。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的原則

進(jìn)行房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)工作應(yīng)該達(dá)到以下幾點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)要求：第一，開(kāi)發(fā)商公司沒(méi)有對(duì)于房產(chǎn)商品的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)以及報(bào)酬所得的權(quán)利，而是將其一并給予購(gòu)房者；第二，開(kāi)發(fā)商公司已經(jīng)不具有商品房屋的管理以及保留的相關(guān)權(quán)利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計(jì)量；第四，所得到的經(jīng)濟(jì)利益可以在公司內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)使用。開(kāi)發(fā)商公司進(jìn)行出售的房屋可以簽訂購(gòu)銷合同，而簽訂時(shí)間也沒(méi)有十分嚴(yán)格的要求，在房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收之前之后都可以完成簽訂。依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在沒(méi)有獲得房屋的相關(guān)銷售或者預(yù)售的證件之前，使不得將房屋進(jìn)行售賣的。若進(jìn)行預(yù)售，那么預(yù)售的價(jià)錢(qián)只可以符合預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款，這是因?yàn)樗M(jìn)行售賣的房屋沒(méi)有進(jìn)行有效的驗(yàn)收，所以預(yù)收價(jià)款不可以等同為銷售收入。只有當(dāng)相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)以及證件齊全以后，才可以進(jìn)行預(yù)收款的轉(zhuǎn)換，將“預(yù)收施款”轉(zhuǎn)為“銷售收入”。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)限

（1）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用預(yù)售的手段將商品進(jìn)行售賣，售賣所得的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行利潤(rùn)率計(jì)算，并且計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，然后將所得數(shù)據(jù)加入同一時(shí)間段內(nèi)的企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行的收入計(jì)算，等到所售賣的房屋徹底交工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率，預(yù)售收入的利潤(rùn)率是需要相關(guān)稅務(wù)單位依據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行確定。當(dāng)進(jìn)行預(yù)售的產(chǎn)品竣工以后，開(kāi)發(fā)商公司需要將所得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行及時(shí)的計(jì)算，并且依據(jù)相關(guān)內(nèi)容將成本進(jìn)行計(jì)算，并且要將實(shí)際所得的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)進(jìn)行結(jié)算，同時(shí)要將納稅所用數(shù)額進(jìn)行計(jì)算，最后計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額。

（2）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的，以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取一次性全額收款方式售房的，應(yīng)于實(shí)際收到價(jià)款或取得了收款憑據(jù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取分期付款方式售房的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，應(yīng)在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取委托方式售房的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托售房的，應(yīng)按實(shí)際收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買斷方式委托售房的，應(yīng)在收到代銷單位代銷清單時(shí)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷方式委托售房的，應(yīng)在付款日按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，如包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)占據(jù)著飛鏟重要的影響作用，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行并不是孤立進(jìn)行的，與其有直接或者間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及領(lǐng)域是很多的，這就使得影響房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理的因素也非常的多。房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理不僅包括對(duì)于外界公司的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)，同時(shí)其主要的內(nèi)容是自身公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的管理活動(dòng)，以及公司內(nèi)部未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化情況，總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容包括內(nèi)外兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是相關(guān)公司的財(cái)務(wù)來(lái)往情況，一個(gè)是自身公司的財(cái)務(wù)情況。這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在其財(cái)務(wù)管理方面要做的科學(xué)并且合理，這樣才可以將復(fù)雜的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行有效的管理，并且取得很好的預(yù)想成果，進(jìn)而獲得更好的市場(chǎng)發(fā)展需求。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目前存在的主要問(wèn)題

（1）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)驗(yàn)和管理意識(shí)

很多開(kāi)發(fā)商企業(yè)總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權(quán)，并且在該土地上組織人員進(jìn)行工程的設(shè)計(jì)以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進(jìn)行售賣，最后便可以得到預(yù)想的經(jīng)濟(jì)效益，但是實(shí)際進(jìn)行中，卻并不是如此的。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行土地的收購(gòu)已經(jīng)相關(guān)事項(xiàng)方面沒(méi)有進(jìn)行應(yīng)有的預(yù)算以及統(tǒng)計(jì)，便開(kāi)始進(jìn)行工程的建造，那么這就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)目標(biāo)沒(méi)有辦法十分準(zhǔn)確并且正確的確定，這樣就會(huì)影響開(kāi)發(fā)商公司對(duì)成本的指標(biāo)分解以及合理的預(yù)算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運(yùn)行，而財(cái)務(wù)管理工作也就只能單純的落實(shí)在會(huì)計(jì)核算方面，對(duì)于成本的控制難以進(jìn)行把握，最后加大成本投資。

（2）前期工作準(zhǔn)備不夠

不少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備中，過(guò)于關(guān)注成本控制，缺乏成本預(yù)算、核算以及財(cái)務(wù)計(jì)劃制定等工作。企業(yè)沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，過(guò)度控制成本，致使后期工程建設(shè)時(shí)成本超標(biāo)，使得最終效益不理想。沒(méi)有正確的進(jìn)行成本預(yù)算、核算，一味的壓低成本，會(huì)使得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理不夠科學(xué)合理，最終給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能造成企業(yè)的財(cái)務(wù)體系崩潰，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（3）成本控制體系不夠完善

房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程建設(shè)，需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能完成，并且工程過(guò)程包含了多個(gè)方面，這使得企業(yè)的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進(jìn)行。而我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本控制和財(cái)務(wù)管理，多數(shù)是分開(kāi)管理，這使得最終效益和預(yù)計(jì)效果差異過(guò)大。成本從項(xiàng)目決策開(kāi)始，到拿地、建設(shè)、開(kāi)盤(pán)銷售，一直在增加，這些都是初期成本預(yù)算要統(tǒng)計(jì)分析的，而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系都不完善，無(wú)法科學(xué)管理建設(shè)項(xiàng)目的成本控制。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

（1）完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率；適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程；加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

（2）提升對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)的洞察和判斷能力

房地產(chǎn)行業(yè)需要其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有準(zhǔn)確并且長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)見(jiàn)以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財(cái)務(wù)管理方面，這需要相關(guān)專業(yè)能力及其強(qiáng)并且富有十分豐富經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理人員，這要求他們能夠?qū)τ谑袌?chǎng)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀以及將來(lái)的發(fā)展方向進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷以及定義。同時(shí)，還要求管理人員對(duì)于自身公司的財(cái)務(wù)情況有一個(gè)全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開(kāi)發(fā)生公司能夠?qū)τ谶M(jìn)行的項(xiàng)目有一個(gè)十分明確的認(rèn)知。總的來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)管理人員的市場(chǎng)判斷以及洞察能力是企業(yè)發(fā)展的必然所需，這就要求公司以及財(cái)務(wù)管理部門(mén)等相關(guān)人員的同時(shí)切實(shí)的努力。

（3）制定合理的協(xié)同管理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)，建立一套財(cái)務(wù)管理和成本控制有效結(jié)合管理的體系，促使成本控制和財(cái)務(wù)管理有效連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的高效性。并且定期對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，使他們不斷提高專業(yè)素養(yǎng)，全面了解新興技術(shù)，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制管理中的問(wèn)題，確保企業(yè)資金安全，而且還能推進(jìn)財(cái)務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理工作，促進(jìn)系統(tǒng)的快速建立。

（4）推行全面預(yù)算模式

依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的本身的特點(diǎn)，采取按照資金預(yù)算以及項(xiàng)目作為基礎(chǔ)依據(jù)，同時(shí)進(jìn)行公司年度責(zé)任的預(yù)算管理方式，這樣可以很好的實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。項(xiàng)目預(yù)算指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將進(jìn)行開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目當(dāng)作預(yù)算目標(biāo)，同時(shí)對(duì)于建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目對(duì)其建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)的投資成本以及其他可能產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行事先的預(yù)算以及整體的把控。

（5）明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)

明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)其中較為重要的內(nèi)容便是對(duì)于施工項(xiàng)目地點(diǎn)以及施工時(shí)間的準(zhǔn)確認(rèn)定，然后才是進(jìn)行一次的施工以及銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始，最先便是進(jìn)行項(xiàng)目地址的選擇與確定，通常情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于進(jìn)行住宅或者是辦公項(xiàng)目的地址選擇時(shí)時(shí)并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開(kāi)發(fā)商需要考慮的內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其也是十分重要的考慮內(nèi)容，只有購(gòu)房者對(duì)于相關(guān)條件因素感到滿意，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)才是有意義的。不僅如此，項(xiàng)目地址的確定對(duì)于相關(guān)投資商來(lái)說(shuō)也是非常重要的，只有地點(diǎn)選的科學(xué)合理，那么才會(huì)吸引更多的投資商。另外還有科學(xué)的項(xiàng)目選址，能夠幫助開(kāi)發(fā)商企業(yè)進(jìn)行接下來(lái)的一系列工作，對(duì)于財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，企業(yè)成本的核算和財(cái)務(wù)處理的效率都會(huì)有所上升。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著明顯的區(qū)別，一定程度上來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的收入確認(rèn)的客觀性要低于其他行業(yè)。當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)既是一個(gè)機(jī)遇，但同時(shí)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場(chǎng)的發(fā)展需求。進(jìn)行成本控制以及財(cái)務(wù)管理的有機(jī)結(jié)合，不僅可以保障企業(yè)內(nèi)容更加和諧的發(fā)展，同時(shí)還可以將企業(yè)的各項(xiàng)資源合理的分配優(yōu)化，進(jìn)一步提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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篇（9）

“十五”時(shí)期，上海全市固定資產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)(絕對(duì)值)13.63％，而這五年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資4700多億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)60.5％，占全市固定資產(chǎn)投資的35.5％；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)(絕對(duì)值)17.1％，高于同期全市固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

具體來(lái)看， “十五”時(shí)期上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快，主要是由于商品住宅投資增長(zhǎng)過(guò)快。其間，商品住宅累計(jì)投資3504.7億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)100.9％，占同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的74.5％；商業(yè)用房累計(jì)投資374.5億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)29.2％；而辦公用房累計(jì)投資311.8億元，比“九五”時(shí)期減少43.5％。在商品住宅投資中，別墅、高檔公寓投資增速較快，年均增長(zhǎng)40.8％；普通商品住宅年均增長(zhǎng)13.6％。

75％：土地協(xié)議出讓比例過(guò)大

上海市社科院呈現(xiàn)給市委市府的這份關(guān)鍵報(bào)告，赫然指出，“十五”時(shí)期上海土地一級(jí)市場(chǎng)共出讓土地32351萬(wàn)平方米，其中協(xié)議出讓24090萬(wàn)平方米、招拍掛出讓8261萬(wàn)平方米，分別占74.46％和25.54％。

高額利潤(rùn)刺激了各路資本紛紛涌入房地產(chǎn)。據(jù)調(diào)查，到2005年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有4812家，比2000年增加39％。而這些企業(yè)大部分是近五年新成立的。但有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的僅有1726家，占35.9％。顯然，目前上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量仍然過(guò)多，遠(yuǎn)多于在建項(xiàng)目數(shù)量。這種低門(mén)檻準(zhǔn)入的情況，一方面加劇了企業(yè)問(wèn)為爭(zhēng)奪項(xiàng)目而進(jìn)行的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，這些開(kāi)發(fā)企業(yè)中有相當(dāng)大部分是項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)銷售完房地產(chǎn)后，大部分都撤消，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的善后處理和管理不利。

不僅如此，此前，上海市曾通過(guò)協(xié)議出讓的方式，把成片土地供應(yīng)給一家開(kāi)發(fā)商，這往往延長(zhǎng)了土地開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，造成土地資源閑置浪費(fèi)，影響土地使用快速產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)導(dǎo)致少數(shù)企業(yè)囤積土地，大多數(shù)企業(yè)無(wú)地開(kāi)發(fā)，并產(chǎn)生倒賣土地的現(xiàn)象。

土地供應(yīng)：不能調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)

從具體數(shù)據(jù)看，“十五”時(shí)期，上海商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度過(guò)高，速度過(guò)快，尤其是2003-2005年上半年。根據(jù)中房上海住宅指數(shù)，上海商品住宅價(jià)格2005年6月比2002年12月上漲72.5％；根據(jù)上海二手房指數(shù)，2005年6月存量住宅價(jià)格指數(shù)比2002年12月上漲59.5％。

以上的數(shù)據(jù)可以看出，增加土地供應(yīng)并非可以調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，這是什么原因造成的?報(bào)告指出，住房?jī)r(jià)格非正常上漲，除成本增加因素外，主要是投資、投機(jī)需求大量增加，市場(chǎng)出現(xiàn)的供不應(yīng)求局面，從某種程度上說(shuō)，是人為造成的。

對(duì)于外界所說(shuō)的土地供應(yīng)不足或通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的問(wèn)題，報(bào)告也給予了回應(yīng)：“十五”時(shí)期，上海出讓了32351萬(wàn)平方米土地。其中，可建各類房屋建筑面積是2000年全市全部存量房屋面積的98.3％；工業(yè)用地可建工業(yè)用房建筑面積是2000年全市工廠面積的202.5％；供應(yīng)居住用地可建住宅面積(不包括綜合用地中可建住宅面積)是2000年全市城鎮(zhèn)全部存量住宅面積的73.8％。

由于供應(yīng)土地需在兩年內(nèi)開(kāi)工，工業(yè)、居住用地的過(guò)量供應(yīng)，將給“十一五”前期的開(kāi)工和施工規(guī)模造成壓力。更令人擔(dān)憂的是，按行政區(qū)域和用途分，遠(yuǎn)郊區(qū)供應(yīng)量更大：2003―2005年，市中心區(qū)出讓土地面積1199萬(wàn)平方米，占5.9％；浦東新區(qū)1801萬(wàn)平方米，占8.8％；近郊區(qū)5418萬(wàn)平方米，占26.6％；遠(yuǎn)郊區(qū)11222萬(wàn)平方米，占55％；崇明縣748萬(wàn)平方米，占3.7％。遠(yuǎn)郊區(qū)顯然是過(guò)量供應(yīng)。

而另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，“十五”時(shí)期，上海土地供應(yīng)平均容積率僅1.09。“土地利用效率過(guò)低，一方面浪費(fèi)了土地資源；另一方面提高了土地樓面地價(jià)。”

商品房：將大量過(guò)剩

2003年，上海商品住宅竣工面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米；2004年上海商品住宅竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積都超過(guò)3000萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)正常需求的能力，供遠(yuǎn)大于求的隱患逐漸增加。只是2003-2005年上半年市場(chǎng)投資(包括投機(jī))需求的大量進(jìn)入，才暫時(shí)掩蓋了這一矛盾。但隱患始終存在，且不斷加深。

“如果說(shuō)，遠(yuǎn)郊區(qū)出讓工業(yè)用地5888.9萬(wàn)平方米，是為了承接制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，那么出讓住宅用地面積3552萬(wàn)平方米，占全市的46.7％，顯然是過(guò)量和超前的。”上海社科院一位專家說(shuō)。

從環(huán)線來(lái)看，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)新開(kāi)工面積逐年下降；內(nèi)外環(huán)線間地區(qū)2004年以后逐年下降，外環(huán)線以外地區(qū)逐年較大幅度上升。可以預(yù)見(jiàn)，“十一五”中后期，上述地區(qū)商品住宅將大量空置，并將影響其房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

所以，未來(lái)幾年，從上海商品住宅潛在供應(yīng)量和潛在可實(shí)現(xiàn)需求量來(lái)看，將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面，空置量將持續(xù)上升。近期出臺(tái)的一系列抑制需求的政策，對(duì)上海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展是不利的，將加劇供遠(yuǎn)大于求的矛盾(包括空置累積產(chǎn)生的供應(yīng)量和新增供應(yīng)量)。

警惕：房地產(chǎn)硬著陸

上海當(dāng)?shù)匾晃粚＜抑赋觯瑥哪壳暗暮暧^調(diào)控措施來(lái)看，上海房地產(chǎn)將可能出現(xiàn)硬著陸，“這將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)重大傷害，并影響其他方方面面。”

一是房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)，對(duì)于這樣一個(gè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)重要地位的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍應(yīng)作為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

二是上海房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口規(guī)模龐大。據(jù)2005年經(jīng)濟(jì)普查，2004年上海房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員33.2萬(wàn)人，占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的8.3％。

三是金融安全的問(wèn)題。上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)年資金來(lái)源中最大的問(wèn)題是企業(yè)自有資金占比例過(guò)低，過(guò)分依賴定金、預(yù)付款。

篇（10）

從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個(gè)角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢(shì)及其所需考慮的問(wèn)題,協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層了解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(本文指有限責(zé)任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。

一、按直接投資者所在地劃分

按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。

(一)境內(nèi)控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批;(2)所采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無(wú)需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無(wú)需涉及外匯、外債等管理問(wèn)題。

2.需考慮的問(wèn)題

(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過(guò)境內(nèi)機(jī)構(gòu)尋求借款;(3)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外貿(mào)部門(mén)審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本可能較低。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,亦無(wú)需申請(qǐng)外匯登記。

5.財(cái)務(wù)管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按中國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表,不需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較外資企業(yè)簡(jiǎn)單,時(shí)間花費(fèi)較短。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格―資產(chǎn)凈值―清算費(fèi)用―相關(guān)稅費(fèi);投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當(dāng)于從被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積中應(yīng)當(dāng)分得的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過(guò)或者低于投資成本的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應(yīng)分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除。(4)在控股公司對(duì)內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營(yíng)業(yè)稅。(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問(wèn)題。

(二)境外控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤(rùn)分配給境外投資者;(4)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)需境內(nèi)審批機(jī)構(gòu)的審批且不涉及中國(guó)稅務(wù)。

2.需考慮的問(wèn)題

境外控股公司需考慮的是:對(duì)外投資的政策及對(duì)收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。

境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復(fù)雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時(shí),是否符合《10號(hào)令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”;(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度與境外控股公司可能不同,需適當(dāng)調(diào)整配合;(5)對(duì)境外支付款項(xiàng)時(shí),扣繳相關(guān)稅負(fù),但可進(jìn)行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時(shí),注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),且需要有較長(zhǎng)的審批時(shí)間,影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用效率。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會(huì)形成“返程投資”,具體實(shí)施需要考慮是否符合《10號(hào)令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本較高,需考慮境外控股公司當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營(yíng)運(yùn)成本。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

(1)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復(fù)雜,需外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,在商務(wù)部備案;(2)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門(mén)、土地開(kāi)發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買協(xié)議;(3)境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企注冊(cè)資本金未全部繳付的,未取得《國(guó)有土地使用證》的,或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

5.財(cái)務(wù)管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預(yù)提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當(dāng)?shù)嘏c中國(guó)收協(xié)議而定)。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較為復(fù)雜,時(shí)間花費(fèi)較長(zhǎng);若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國(guó)境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)可能將其視為《10號(hào)令》所指的規(guī)避對(duì)于通過(guò)設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國(guó)境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無(wú)需境內(nèi)商務(wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算的具體計(jì)算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預(yù)提所得稅。(4)在控股公司對(duì)外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過(guò)轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國(guó)的各項(xiàng)稅負(fù),但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響。(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準(zhǔn)后,向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門(mén)注銷外匯登記及外債登記(如有)。

二、按控股架構(gòu)層次劃分

按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對(duì)直接控股公司投資,直接控股公司再對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。

(一)單層控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)投資架構(gòu)直接、簡(jiǎn)單;(2)節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本;(3)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團(tuán)中心,有利于整合各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力,提高集團(tuán)貸款授信的融資能力,未來(lái)亦有機(jī)會(huì)成為集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心,從事集團(tuán)內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資。

2.需考慮的問(wèn)題

(1)須考慮投資及管理過(guò)于集中在一家公司時(shí)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn);(2)當(dāng)境外戰(zhàn)略性投資者對(duì)單一項(xiàng)目有投資興趣時(shí),需通過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核,資金進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需的時(shí)間較長(zhǎng);(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn),才能從事相關(guān)集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營(yíng)行為。

(二)多層控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)可以相對(duì)分散單一控股公司的風(fēng)險(xiǎn);(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當(dāng)直接控股地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。

2.需考慮的問(wèn)題

(1)投資架構(gòu)相對(duì)復(fù)雜,集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)向母公司分派。

三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析

1.境內(nèi)控股且單層控股

(1)以內(nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)由于其控股公司在境內(nèi),便于集團(tuán)在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(3)可以考慮控股公司擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。

2.境內(nèi)控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開(kāi)展企業(yè)的利潤(rùn)將愛(ài)到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。

母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號(hào)令》的相關(guān)規(guī)定;(2)若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。

3.境外控股且單層控股

(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團(tuán)在境外上市以及吸引境外投資者整個(gè)集團(tuán)進(jìn)行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對(duì)集團(tuán)單一項(xiàng)目有投資興趣,則涉及較復(fù)雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無(wú)法擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)分配給母公司時(shí)需繳納預(yù)提所得稅。

4.境外控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境外控股的部分;(2)便于集團(tuán)在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或者單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到一層提取法定積金的影響。

參考文獻(xiàn)

[1]商務(wù)部等六部委.《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》.[2006]第10號(hào)令.

[2]商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局.《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》.商資函[2007]50號(hào).

[3]商務(wù)部.《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》.商資函[2008]23號(hào).

[4]國(guó)家外匯管理局綜合司.《關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》.匯綜發(fā)[2007]130號(hào).

[5]國(guó)家外匯管理局綜合司.《關(guān)于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關(guān)業(yè)務(wù)操作問(wèn)題的通知》.匯綜發(fā)[2008]142號(hào).

篇（11）

從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個(gè)角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢(shì)及其所需考慮的問(wèn)題,協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層了解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(本文指有限責(zé)任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。

一、按直接投資者所在地劃分

按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。

第一、境內(nèi)控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批;(2)所采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無(wú)需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無(wú)需涉及外匯、外債等管理問(wèn)題。

2.需考慮的問(wèn)題

(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過(guò)境內(nèi)機(jī)構(gòu)尋求借款;(3)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外貿(mào)部門(mén)審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本可能較低。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,亦無(wú)需申請(qǐng)外匯登記。

5.財(cái)務(wù)管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按中國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表,不需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅;(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較外資企業(yè)簡(jiǎn)單,時(shí)間花費(fèi)較短;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格―資產(chǎn)凈值―清算費(fèi)用―相關(guān)稅費(fèi);投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當(dāng)于從被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積中應(yīng)當(dāng)分得的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過(guò)或者低于投資成本的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應(yīng)分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對(duì)內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營(yíng)業(yè)稅;(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問(wèn)題。

第二、境外控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤(rùn)分配給境外投資者;(4)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)需境內(nèi)審批機(jī)構(gòu)的審批且不涉及中國(guó)稅務(wù)。

2.需考慮的問(wèn)題

境外控股公司需考慮的是:對(duì)外投資的政策及對(duì)收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。

境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復(fù)雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時(shí),是否符合《10號(hào)令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度與境外控股公司可能不同,需適當(dāng)調(diào)整配合;(5)對(duì)境外支付款項(xiàng)時(shí),扣繳相關(guān)稅負(fù),但可進(jìn)行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時(shí),注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),且需要有較長(zhǎng)的審批時(shí)間,影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用效率。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會(huì)形成“返程投資”,具體實(shí)施需要考慮是否符合《10號(hào)令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本較高,需考慮境外控股公司當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營(yíng)運(yùn)成本。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

(1)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復(fù)雜,需外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,在商務(wù)部備案。(2)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門(mén)、土地開(kāi)發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買協(xié)議;(3)境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企注冊(cè)資本金未全部繳付的,未取得《國(guó)有土地使用證》的,或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

5.財(cái)務(wù)管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預(yù)提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當(dāng)?shù)嘏c中國(guó)收協(xié)議而定);(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較為復(fù)雜,時(shí)間花費(fèi)較長(zhǎng);若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國(guó)境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)可能將其視為《10號(hào)令》所指的規(guī)避對(duì)于通過(guò)設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國(guó)境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無(wú)需境內(nèi)商務(wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算的具體計(jì)算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預(yù)提所得稅;(4)在控股公司對(duì)外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過(guò)轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國(guó)的各項(xiàng)稅負(fù),但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響;(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準(zhǔn)后,向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門(mén)注銷外匯登記及外債登記(如有)。

二、按控股架構(gòu)層次劃分

按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對(duì)直接控股公司投資,直接控股公司再對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。

第一、單層控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)投資架構(gòu)直接、簡(jiǎn)單;(2)節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本;(3)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團(tuán)中心,有利于整合各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力,提高集團(tuán)貸款授信的融資能力,未來(lái)亦有機(jī)會(huì)成為集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心,從事集團(tuán)內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資。

2.需考慮的問(wèn)題

(1)須考慮投資及管理過(guò)于集中在一家公司時(shí)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn);(2)當(dāng)境外戰(zhàn)略性投資者對(duì)單一項(xiàng)目有投資興趣時(shí),需通過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核,資金進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需的時(shí)間較長(zhǎng);(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn),才能從事相關(guān)集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營(yíng)行為。

第二、多層控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)可以相對(duì)分散單一控股公司的風(fēng)險(xiǎn);(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當(dāng)直接控股地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。

2.需考慮的問(wèn)題

(1)投資架構(gòu)相對(duì)復(fù)雜,集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)向母公司分派。

三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析

1.境內(nèi)控股且單層控股

(1)以內(nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內(nèi),便于集團(tuán)在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(3)可以考慮控股公司擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。

2.境內(nèi)控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開(kāi)展企業(yè)的利潤(rùn)將愛(ài)到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。

母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):①相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號(hào)令》的相關(guān)規(guī)定;②若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。

3.境外控股且單層控股

(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團(tuán)在境外上市以及吸引境外投資者整個(gè)集團(tuán)進(jìn)行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對(duì)集團(tuán)單一項(xiàng)目有投資興趣,則涉及較復(fù)雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無(wú)法擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)分配給母公司時(shí)需繳納預(yù)提所得稅。

4.境外控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境外控股的部分;(2)便于集團(tuán)在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或者單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到一層提取法定積金的影響。

參考文獻(xiàn):

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