房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)大全11篇

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篇（1）

中圖分類號(hào)：F239.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年5月26日

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

我國(guó)的內(nèi)部審計(jì)是在20世紀(jì)80年代以后發(fā)展起來(lái)的。1982年我國(guó)恢復(fù)審計(jì)制度，一系列法律法規(guī)的出臺(tái)表明我國(guó)推進(jìn)內(nèi)審工作的決心。《內(nèi)部審計(jì)暫行辦法》于1985年出臺(tái)，《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》在1994年出臺(tái)，《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》緊隨其后。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》和《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》相繼出臺(tái)，這無(wú)疑有力地推動(dòng)了我國(guó)內(nèi)審工作的發(fā)展。但改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)才大力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，并沒(méi)有給企業(yè)內(nèi)審的發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，尤其是新近發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，還存在諸多不足和問(wèn)題：

（一）不合理的內(nèi)審機(jī)構(gòu)設(shè)置。在大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家，內(nèi)部審計(jì)的產(chǎn)生主要是由于內(nèi)部管理的需要，它是內(nèi)部制衡機(jī)制的重要組成部分。而我們的內(nèi)部審計(jì)是在政府的推動(dòng)下建立和發(fā)展起來(lái)的，其機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備具有強(qiáng)大的行政命令色彩。另外，西方發(fā)達(dá)國(guó)家公司的董事會(huì)下設(shè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)及其審計(jì)委員會(huì)直接由董事會(huì)負(fù)責(zé)，其他部門無(wú)權(quán)干涉，獨(dú)立性很強(qiáng)。但我國(guó)大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)由總會(huì)計(jì)師或財(cái)務(wù)副總裁負(fù)責(zé)，一些公司還沒(méi)有專職的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，還屬于公司的會(huì)計(jì)部門或紀(jì)律委員會(huì)、監(jiān)察廳。這表明我國(guó)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置還不是很合理，這極大地影響了其權(quán)威性和獨(dú)立性。

（二）內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)偏低，缺乏綜合型高級(jí)管理人才。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于固定資產(chǎn)直接投資管理，涉及多學(xué)科、多專業(yè)的管理內(nèi)容，從前期科研、策劃到項(xiàng)目實(shí)施階段的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、成本控制管理，每個(gè)階段都需要多學(xué)科多專業(yè)知識(shí)的相互配合。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須是具有從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)多學(xué)科知識(shí)的綜合型人才，而且其知識(shí)構(gòu)成要不斷更新，否則，就會(huì)因其管理行為的局限而使企業(yè)的管理體系產(chǎn)生漏洞。但是，目前很多公司的內(nèi)審人員來(lái)自于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)，但由于專業(yè)知識(shí)面狹窄的限制，不具備現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)所要求的知識(shí)結(jié)構(gòu)；還有不少人既沒(méi)有接受過(guò)完整系統(tǒng)的專業(yè)訓(xùn)練，又缺乏必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部審計(jì)就難以發(fā)揮其作用。

（三）缺乏個(gè)人誠(chéng)信機(jī)制。我國(guó)每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬(wàn)億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)忽視了對(duì)其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評(píng)，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對(duì)崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問(wèn)題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的一些特殊問(wèn)題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。

（四）信息溝通不對(duì)等，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理難度加大。房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)模式，近年來(lái)集團(tuán)化、規(guī)模化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問(wèn)題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國(guó)，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問(wèn)題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問(wèn)題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過(guò)程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過(guò)程中無(wú)法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但損失已既成事實(shí)。

（五）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性。各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開(kāi)性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無(wú)法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開(kāi)的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來(lái)了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對(duì)策

篇（2）

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，促進(jìn)了我國(guó)各地稅收穩(wěn)定增長(zhǎng)。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)具備非常明顯的規(guī)劃性，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)繁忙復(fù)雜，投資金額量大，提高了會(huì)計(jì)審核的工作難度。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)審計(jì)核算涉及的范圍相當(dāng)廣泛，審核的周期較長(zhǎng)，核算環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，出現(xiàn)工作誤區(qū)日趨明顯，普遍存在調(diào)節(jié)利潤(rùn)、偷稅漏稅等問(wèn)題。因此，必須及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中出現(xiàn)的工作問(wèn)題，從而采取合理的應(yīng)對(duì)措施，才能確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作的順利進(jìn)行。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在審計(jì)中普遍存在的誤區(qū)

（一）利潤(rùn)操控

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了延長(zhǎng)時(shí)間，會(huì)對(duì)可收款的項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入成本、利潤(rùn)的確認(rèn)出現(xiàn)差錯(cuò)等。同時(shí)部分企業(yè)私下進(jìn)行小金庫(kù)的設(shè)置，開(kāi)發(fā)委托建設(shè)業(yè)務(wù)、商品房屋代收與出租業(yè)務(wù)等，隱瞞實(shí)際的經(jīng)濟(jì)收入。

（二）偷稅漏稅現(xiàn)象

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)需要繳納的稅金數(shù)額非常大，稅金種類復(fù)雜多樣，稅金的計(jì)算工作也很細(xì)瑣，因此，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的偷稅漏稅行為，虛報(bào)實(shí)際成本，同時(shí)隱瞞房租的實(shí)際收入數(shù)額等。

（三）虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本

之前我國(guó)沒(méi)有實(shí)施土地交易公開(kāi)競(jìng)價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以各種名義占得土地，通過(guò)各種途徑改變土地的用途，隨意找到評(píng)估部門，按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式得出價(jià)值評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行建立無(wú)形的投資資產(chǎn)和成本等，導(dǎo)致違規(guī)貸款現(xiàn)象的存在。

（四）合同虛假與材料管理不合理。

在售房簽訂中，企業(yè)利用虛假的合同與個(gè)人簽訂，來(lái)套取銀行方面兌換票。房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理比較隨意，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在大量原材料，長(zhǎng)期的建造的周期，提高了企業(yè)審計(jì)工作的難度，無(wú)法保持井然有序的固定資產(chǎn)清查管理程序，不斷提高于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中出現(xiàn)的誤區(qū)，應(yīng)該采取合理有效的應(yīng)對(duì)措施，才能保證企業(yè)審計(jì)工作保持正常的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，國(guó)家財(cái)政稅務(wù)資金保持逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

（一）合理籌劃稅收，杜絕出現(xiàn)避稅、開(kāi)假發(fā)票現(xiàn)象

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)到避稅與開(kāi)假發(fā)票是違法的，只有進(jìn)行正確核算會(huì)計(jì)成本，才能提高企業(yè)的管理效率。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以不建立獨(dú)立的核算部門，進(jìn)行合理的節(jié)稅，在房地產(chǎn)銷售中創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，不斷降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（二）完善資產(chǎn)管理，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的控制

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)工作還是存在很多問(wèn)題，因此，最關(guān)鍵的是不斷完善資產(chǎn)管理。為了增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部凝聚力，首先嚴(yán)格控制企業(yè)資產(chǎn)，完善資產(chǎn)管理責(zé)任的制度，將此制度落實(shí)到各個(gè)工作部門中，明確各個(gè)工作崗位的責(zé)任與任務(wù)。同時(shí)，不斷完善基層管理負(fù)責(zé)人員責(zé)任制度，提高各個(gè)部門的合作力度。為了增強(qiáng)日后審查的時(shí)效性，可為企業(yè)相應(yīng)設(shè)備實(shí)行統(tǒng)一編號(hào)管理制度，不斷優(yōu)化內(nèi)部工作流程的完善程度。

（三）建立完善的激勵(lì)制度，調(diào)動(dòng)審計(jì)人員工作積極性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中需要為企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)建嚴(yán)格的審計(jì)環(huán)境，對(duì)于工作比較馬虎，出現(xiàn)差錯(cuò)的人員，應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)章條例給予其嚴(yán)厲的批評(píng)、經(jīng)濟(jì)上的處罰，以改善工作人員的工作態(tài)度，提高其業(yè)務(wù)能力。對(duì)于工作表現(xiàn)優(yōu)秀、工作業(yè)績(jī)好的工作機(jī)構(gòu)人員相應(yīng)的表?yè)P(yáng)與經(jīng)濟(jì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，或者調(diào)整崗位，為工作人員提供晉級(jí)評(píng)優(yōu)的工作機(jī)會(huì)，不斷調(diào)動(dòng)審計(jì)人員工作積極性。

（四）完善會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力

完善會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作，優(yōu)化核算工作體系，才能提高企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算水平，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作過(guò)程中，應(yīng)該遵循會(huì)計(jì)法中的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特征，掌握實(shí)地核算方法與外調(diào)方法，保證企業(yè)納稅資料的真實(shí)性。為了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算的工作效率，最重要是提高工作人員的專業(yè)水平與綜合素質(zhì)，保證項(xiàng)目預(yù)算的精度，合理降低企業(yè)成本。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為我國(guó)的稅收和其他政策提供強(qiáng)大的支持，只有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，才能保證我國(guó)財(cái)政稅收保持逐年增長(zhǎng)的穩(wěn)定趨勢(shì)。綜上所述，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)出現(xiàn)的誤區(qū)，及時(shí)治理逃稅漏稅現(xiàn)象，完善資產(chǎn)管理制度與激勵(lì)制度，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)控體系，嚴(yán)格審查會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力等，切實(shí)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作的時(shí)效性，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]李志英.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)及應(yīng)對(duì)措施研究[J].科技與企業(yè)，2013，12

[2]凌杉.試析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)及應(yīng)對(duì)措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012，04

篇（3）

中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）01-0-01

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一般都具備較強(qiáng)的規(guī)劃性，同時(shí)還伴隨著高數(shù)額的投資，并具備較為復(fù)雜的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，因此，相關(guān)的會(huì)計(jì)審計(jì)核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難度加大，因此應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)工作中常見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，同時(shí)針對(duì)常見(jiàn)的審計(jì)問(wèn)題應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠正常運(yùn)行。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)工作過(guò)程中存在的誤區(qū)

1.對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)實(shí)行人為調(diào)節(jié)

(1)對(duì)于滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件的預(yù)收房款實(shí)施長(zhǎng)期掛賬，同時(shí)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入成本、利潤(rùn)的確認(rèn)工作錯(cuò)誤的延遲。新企業(yè)會(huì)計(jì)制度中明確規(guī)定，在對(duì)銷售商品資金收入進(jìn)行確認(rèn)的同時(shí)，還應(yīng)充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權(quán)和管理權(quán)，同時(shí)還要停止對(duì)已售商品的控制措施；與出售商品有關(guān)的資金利潤(rùn)必須有效地流入到企業(yè)中；實(shí)現(xiàn)相關(guān)成本與利潤(rùn)的審計(jì)工作。綜合上述有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所收取的預(yù)售房款，應(yīng)在成品房已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收工作并與房屋購(gòu)買者之間辦理相應(yīng)的商品交付和使用手續(xù)之后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本、稅金和利潤(rùn)，正確反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。然而目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結(jié)算工作進(jìn)行人為調(diào)節(jié)，致使商品房屋的竣工結(jié)算手續(xù)不能得到及時(shí)的辦理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的操縱。

(2)對(duì)實(shí)際收入私自隱瞞，同時(shí)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)公開(kāi)的情況下，進(jìn)行小金庫(kù)的設(shè)置。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)有自行開(kāi)發(fā)的相應(yīng)業(yè)務(wù)之外，還私自設(shè)立很多類似于合資經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與委托建設(shè)業(yè)務(wù)，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)還不在國(guó)家一些法律法規(guī)的制約范圍之內(nèi)，因此造成了這些額外業(yè)務(wù)較大的可操作空間，這邊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小金庫(kù)資金的重要來(lái)源之一，例如在進(jìn)行投資比例分配的合資商品房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)中，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般情況下都不會(huì)對(duì)分配的產(chǎn)品進(jìn)行入賬工作，而對(duì)其進(jìn)行賬外銷售，將所得的利潤(rùn)排除在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時(shí)在委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統(tǒng)，這也是小金庫(kù)的主要來(lái)源之一，然而上述這兩點(diǎn)都極易造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難以正常進(jìn)行的主要因素。

2.出現(xiàn)嚴(yán)重的偷稅漏稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是我國(guó)目前收入較高、利潤(rùn)巨大的重要產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)向國(guó)家財(cái)政部門繳納的稅金數(shù)額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計(jì)算工作也較為復(fù)雜，這就給一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機(jī)。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實(shí)際成本數(shù)額缺少真實(shí)性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存合同》，從而對(duì)房租的實(shí)際收入數(shù)額進(jìn)行了隱瞞，同時(shí)還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過(guò)其他的方式來(lái)進(jìn)行漏稅和欠稅活動(dòng)。

3.虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本。在我國(guó)的土地交易公開(kāi)競(jìng)價(jià)沒(méi)有實(shí)施之前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來(lái)占得土地，將實(shí)際的支付金額記到土地使用權(quán)上，之后通過(guò)各種途徑來(lái)對(duì)土地的用途進(jìn)行改變，隨后便找到評(píng)估部門來(lái)對(duì)他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)所給的數(shù)據(jù)來(lái)創(chuàng)設(shè)無(wú)形的投資資產(chǎn)和成本。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)常見(jiàn)的問(wèn)題應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)過(guò)程中常出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)采取有效的應(yīng)對(duì)措施，保證企業(yè)審計(jì)工作正常進(jìn)行以及國(guó)家財(cái)政稅務(wù)資金的增長(zhǎng)。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)事先對(duì)稅收進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，以保證合理的避稅，同時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還要在主觀認(rèn)識(shí)上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立的核算部門來(lái)進(jìn)行節(jié)稅，這可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)銷售上取得較高的利潤(rùn)，又可以使企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)有所降低。

2.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理與控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部加大力度，對(duì)資產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)格的控制和管理，建立并完善資產(chǎn)管理責(zé)任制度，同時(shí)要將該制度落實(shí)到實(shí)際工作中，明確各管理基層的基本任務(wù)，并對(duì)各基層管理負(fù)責(zé)人員實(shí)施相應(yīng)的責(zé)任制度，使各級(jí)層相關(guān)人員明確自身的責(zé)任和義務(wù)，要對(duì)企業(yè)所購(gòu)置的相應(yīng)設(shè)備實(shí)行統(tǒng)一編號(hào)管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內(nèi)部工作流程的完善程度，在企業(yè)內(nèi)部要形成一種較為嚴(yán)格的審計(jì)環(huán)境，對(duì)于出現(xiàn)遺漏的人員和機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定給予處罰，對(duì)于工作業(yè)績(jī)好的人員或機(jī)構(gòu)應(yīng)給予相應(yīng)的嘉獎(jiǎng)，從而調(diào)動(dòng)了審計(jì)人員的工作積極性。

3.采取措施使會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作得到進(jìn)一步完善，對(duì)核算工作體系進(jìn)行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算水平得到有效提高，同時(shí)還為風(fēng)險(xiǎn)防范能力的提高提供有力的條件。會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作需要進(jìn)一步的完善，會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作要滿足會(huì)計(jì)法中的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，應(yīng)采取實(shí)地核算和有效的外調(diào)方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準(zhǔn)確性。

三、結(jié)束語(yǔ)

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)財(cái)政稅收收入有著至關(guān)重要的作用，只有使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展才能保證我國(guó)財(cái)政稅收的穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此，應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)稅收方面出現(xiàn)逃稅漏稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作過(guò)程中應(yīng)對(duì)短期借款方面進(jìn)行認(rèn)真的審查，要求無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)成本等方面保留最原始的報(bào)表，作為審計(jì)的主要憑證，同時(shí)還應(yīng)加大力度對(duì)審計(jì)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行排查，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

一、前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)源于政策、市場(chǎng)、自身運(yùn)營(yíng)方式等多個(gè)方面，這些風(fēng)險(xiǎn)不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，負(fù)面影響極為顯著。所以，要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)就必須要正視風(fēng)險(xiǎn)管理工作的意義，并借助強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)等方式，來(lái)不斷提升管理的有效性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)管理措施

（一）內(nèi)部審計(jì)工作現(xiàn)狀概述

在當(dāng)前階段，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)聯(lián)已經(jīng)有了較為清晰的認(rèn)識(shí)，但內(nèi)部審計(jì)工作的開(kāi)展中依舊還存在不少問(wèn)題，其中尤以下述兩項(xiàng)最為突出。首先， 監(jiān)督意識(shí)不強(qiáng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職位者大多是技術(shù)專家，他們對(duì)于工程項(xiàng)目的要求大多側(cè)重于開(kāi)發(fā)以及建設(shè)，對(duì)于財(cái)政問(wèn)題他們往往是既不十分了解也不十分關(guān)注，這就導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)工作處境尷尬，很難得到足夠重視，開(kāi)展時(shí)阻力重重。內(nèi)部審計(jì)本質(zhì)上屬于內(nèi)部監(jiān)督，但現(xiàn)實(shí)中卻有很多領(lǐng)導(dǎo)將內(nèi)部控制與計(jì)劃管理等同起來(lái)，認(rèn)為沒(méi)有必要再進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)。薄弱的監(jiān)督意識(shí)反映了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)方面的不足，極易引發(fā)工期延后、項(xiàng)目成本過(guò)高等問(wèn)題。其次，內(nèi)控監(jiān)督停留在表面層次。受到流程不規(guī)范、設(shè)計(jì)不合理等因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程之間的制約與監(jiān)督作用比較有限，再加上相關(guān)制度執(zhí)行不力，內(nèi)部監(jiān)督存在嚴(yán)重的剛性不足問(wèn)題。比如，部分企業(yè)不重視付款控制，導(dǎo)致工程款超付問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。上述問(wèn)題的產(chǎn)生與內(nèi)控監(jiān)督不力有著密切關(guān)系，是此項(xiàng)工作流于形式的間接后果。

（二）通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)提升風(fēng)險(xiǎn)管理有效性的措施

1、健全內(nèi)控制度

在內(nèi)部審計(jì)工作中，制度發(fā)揮著指引、衡量與約束作用，關(guān)系到實(shí)際工作的規(guī)范程度。所以，現(xiàn)階段有必要針對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作效率低下問(wèn)題，加緊制度建設(shè)步伐，以健全制度的方式來(lái)降低不規(guī)范問(wèn)題產(chǎn)生的可能性。內(nèi)控制度具有整體性特點(diǎn)，涵蓋范圍非常廣，其中不僅包括財(cái)務(wù)制度和合同制度，還包括人力資源規(guī)章及風(fēng)險(xiǎn)管理制度。為了充分利用內(nèi)控制度的作用，在對(duì)其進(jìn)行完善的過(guò)程中，就要格外重視制度的銜接與配合，以防出現(xiàn)信息孤島現(xiàn)象。唯有這樣，才能避免管控脫節(jié)，防止企業(yè)陷入效能抵銷困境。

2、創(chuàng)新監(jiān)督模式

工程管理并非是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的唯一來(lái)源，招投標(biāo)環(huán)節(jié)、結(jié)算環(huán)節(jié)、簽合同環(huán)節(jié)、落實(shí)合同環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題同樣可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。所以，企業(yè)唯有以全過(guò)程監(jiān)督模式取代傳統(tǒng)模式，方有可能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。為此，企業(yè)需注重構(gòu)建全過(guò)程監(jiān)督模式，并通過(guò)科學(xué)評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)效益、減少舞弊等方式，來(lái)達(dá)到控制損失的目的。這樣做可以為內(nèi)部審計(jì)工作價(jià)值的充分展現(xiàn)提供機(jī)會(huì)，既有助于風(fēng)險(xiǎn)的降低，還有助于改變領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)。所以，現(xiàn)階段企業(yè)有必要在樹(shù)立全過(guò)程監(jiān)督意識(shí)的基礎(chǔ)上，抓緊落實(shí)此項(xiàng)機(jī)制的建設(shè)，綜合運(yùn)用控制手段。比如，成品管理環(huán)節(jié)中，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)材料收集及數(shù)據(jù)整理等工作的重視，并通過(guò)有效的雙向溝通，來(lái)保證涉及的數(shù)據(jù)真實(shí)可信。而在銷售環(huán)節(jié)中，企業(yè)則需要采取一切可行手段，來(lái)盡可能的減少庫(kù)存，以保證資金的正常周轉(zhuǎn)，進(jìn)而達(dá)到降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3、加強(qiáng)審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)

高效的內(nèi)部審計(jì)工作需要以高素質(zhì)的審計(jì)隊(duì)伍來(lái)保障，所以，提升審計(jì)工作的有效性也需要從這支隊(duì)伍的建設(shè)入手。為此，企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)兩個(gè)方面的工作，其一為對(duì)現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，其二為重視人才的培養(yǎng)及引進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有復(fù)雜性，過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，所以，保證每個(gè)環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量是優(yōu)化工作總體質(zhì)量的必然要求。審計(jì)人員對(duì)審計(jì)工作的影響極為顯著，在人員素質(zhì)不高、無(wú)法適應(yīng)崗位要求的情況下，審計(jì)的有效性也會(huì)偏低。所以，加緊人才培養(yǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前必須格外重視的一點(diǎn)。為了達(dá)到這一目的，企業(yè)可考慮通過(guò)培訓(xùn)的方式，來(lái)增強(qiáng)審計(jì)人員的綜合素質(zhì)。比如，企業(yè)可通過(guò)對(duì)審計(jì)人員實(shí)施定期培訓(xùn)，來(lái)促使他們?cè)诠ぷ髦胁粩噙M(jìn)步。或者，企業(yè)也可以通過(guò)崗位輪訓(xùn)的方式，來(lái)提升審計(jì)人員實(shí)際能力與其崗位要求的匹配度。人員素質(zhì)提升可帶動(dòng)審計(jì)工作質(zhì)量的改善，有助于管理有效性的增強(qiáng)，如此一來(lái)，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之減少。

三、結(jié)束語(yǔ)

結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的內(nèi)部審計(jì)工作開(kāi)展情況來(lái)講，監(jiān)督意識(shí)薄弱、“監(jiān)督形式化”問(wèn)題依舊非常突出。此種局面不僅限制了審計(jì)職能的發(fā)揮，還會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)管理效率低下，使得管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。所以，現(xiàn)階段企業(yè)有必要在加強(qiáng)反省的基礎(chǔ)上，針對(duì)導(dǎo)致上述局面的原因，采取有針對(duì)性的改進(jìn)措施，以盡快擺脫對(duì)自身發(fā)展形成制約的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但資金投入大，而且建設(shè)周期長(zhǎng)，極易受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)與政策的影響；從2013年起，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控力度不斷加深，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度持續(xù)放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)加大，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)在2月了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)提示函，要求會(huì)計(jì)師事務(wù)所充分考慮房地產(chǎn)類上市公司所處行業(yè)狀況及特點(diǎn)，重點(diǎn)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。例如，收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本費(fèi)用是否真實(shí)、房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在減值跡象、內(nèi)部崗位設(shè)置與會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性以及相關(guān)事項(xiàng)的披露等。由此可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要原因源于起步較晚，內(nèi)部控制制度薄弱，未能形成規(guī)范的內(nèi)部控制體系；企業(yè)內(nèi)部存在諸多控制上的缺陷，未能在內(nèi)部規(guī)范部門之間、上下級(jí)之間以及崗位之間的制約。

同時(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加劇，加上國(guó)家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決當(dāng)前困難，應(yīng)該把工作重心從對(duì)外發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)內(nèi)加強(qiáng)管理。因此，為形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，需要深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所存在的內(nèi)部控制問(wèn)題，從而提供有針對(duì)性的解決對(duì)策。

本文對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，就存在的問(wèn)題提出解決對(duì)策，為我國(guó)內(nèi)部控制規(guī)范政策和監(jiān)管改進(jìn)提供借鑒。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但大部分企業(yè)內(nèi)部控制制度不全面，在內(nèi)部控制環(huán)境、控制程序、會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業(yè)管理的、有針對(duì)性的完整內(nèi)部控制體系。完善的內(nèi)部控制體系能讓企業(yè)快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業(yè)信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)與內(nèi)控意識(shí)薄弱

隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部存在的問(wèn)題也逐漸暴露，尤其是企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題：一是完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未制定，企業(yè)無(wú)法有效地采取對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，使得企業(yè)容易遭受到外界環(huán)境的影響，可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)等情況出現(xiàn)。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)較為片面，認(rèn)為制定內(nèi)部控制制度就是建立企業(yè)內(nèi)部管理制度，只要執(zhí)行好現(xiàn)有工作制度，就是較好地實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部控制，從而導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，執(zhí)行力度不足。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理不到位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督管理一直被認(rèn)為是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的保障基礎(chǔ)。但目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少健全的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門缺乏應(yīng)該擁有的獨(dú)立性，不能充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)所應(yīng)有的功能，對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行效果、執(zhí)行力度、修訂等缺乏客觀獨(dú)立的監(jiān)督，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的監(jiān)督管理不到位，執(zhí)行力度不足。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工素質(zhì)參差不齊，員工對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的理解能力與執(zhí)行能力差異較大，不能完全滿足企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行要求，從而影響企業(yè)的發(fā)展與內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行需要全體員工的配合，若員工不能充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，企業(yè)快速健康發(fā)展就會(huì)受到限制性約束。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作流程缺乏控制

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作流程較為復(fù)雜，項(xiàng)目可行性分析、拿地、規(guī)劃、市場(chǎng)推廣、成本控制等工作進(jìn)度緩慢，需要長(zhǎng)期進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)工作流程所蘊(yùn)含的內(nèi)部控制是管理層建立健全內(nèi)部控制制度的關(guān)鍵。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)需求，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只注重結(jié)果，降低了對(duì)分散的工作流程的關(guān)注度，缺乏工作流程內(nèi)部控制，甚至忽略了對(duì)工作流程的不斷優(yōu)化與完善。

（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制信息溝通不暢

內(nèi)部控制理論中提出了內(nèi)部控制信息共享有利于企業(yè)員工之間的溝通，也有利于加強(qiáng)各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理層次較多，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)分工不明、工作效率低、內(nèi)部控制溝通不暢等問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然大部分建立了內(nèi)部信息溝通渠道，但是在實(shí)際中應(yīng)用效果不佳，一方面缺乏上下級(jí)的有效溝通，只是簡(jiǎn)單的從上到下傳達(dá)工作，缺少及時(shí)反饋；另一方面內(nèi)部職能部門之間協(xié)調(diào)性較差，不能有效快速傳達(dá)內(nèi)部控制信息，影響企業(yè)內(nèi)部控制的有效運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題解決對(duì)策

（一）建立健全完善內(nèi)部控制制度

建立完善的內(nèi)部控制體系以及健全的內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前解決內(nèi)部控制問(wèn)題的首要任務(wù)，主要包括建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度與完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。

（1）建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的出發(fā)點(diǎn)是如何控制企業(yè)內(nèi)部的工作流程，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度要根據(jù)企業(yè)的工作流程，將各項(xiàng)主要工作和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入內(nèi)部控制制度管理的范圍內(nèi)，具體的來(lái)說(shuō)是要制定企業(yè)內(nèi)部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權(quán)審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預(yù)算資金管理內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化預(yù)算資金的監(jiān)管，防范舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；建立會(huì)計(jì)獨(dú)立核算內(nèi)部控制制度，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，等等。

（2）完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。除了建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需重視內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度的建立，開(kāi)展定期或不定期的內(nèi)部控制制度評(píng)估，對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行評(píng)價(jià)考察，分析其現(xiàn)階段存在的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，如何修正與完善，從而使得內(nèi)部控制制度越來(lái)越健全。通過(guò)實(shí)施內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題進(jìn)一步實(shí)施準(zhǔn)確且有針對(duì)性的措施，改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，更好地完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，促進(jìn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制法制建設(shè)

許多國(guó)家都已經(jīng)頒布相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，如美國(guó)、日本、韓國(guó)等，而當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制法制建設(shè)依舊處于部門規(guī)章層面，并未上升至國(guó)家法律層面，沒(méi)有強(qiáng)制的法律約束力。內(nèi)部控制要得到有效執(zhí)行，內(nèi)部控制信息能及時(shí)準(zhǔn)確披露，投資者與企業(yè)信息不對(duì)稱問(wèn)題得以緩解，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的法制建設(shè)，使得企業(yè)能夠有法可依，違法必究，加大對(duì)隱瞞內(nèi)部控制缺陷、虛假披露內(nèi)部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)、外部審計(jì)人員對(duì)內(nèi)部控制制度的監(jiān)督與評(píng)估是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保障內(nèi)部控制制度有效性與開(kāi)展內(nèi)部控制工作的重要組成部分。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所暴露出來(lái)的內(nèi)部控制問(wèn)題，實(shí)際上是內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)工作與外部審計(jì)監(jiān)督工作不嚴(yán)格密切相關(guān)。我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)踐普遍存在重建設(shè)、輕執(zhí)行與監(jiān)督的現(xiàn)象，內(nèi)部控制評(píng)價(jià)走過(guò)場(chǎng)及外部審計(jì)審核走形式。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門對(duì)內(nèi)部控制的評(píng)價(jià)工作，強(qiáng)化外部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)管責(zé)任，才能更好地建立企業(yè)完善的內(nèi)部控制工作。

同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的積極促進(jìn)作用，具體做法：一是要設(shè)立獨(dú)立性較高的內(nèi)部審計(jì)部門，是內(nèi)部審計(jì)工作能獨(dú)立有效地開(kāi)展。二是要明確內(nèi)部審計(jì)部門的具體職責(zé)，明確獲取的審計(jì)信息是真實(shí)可靠的，確保其監(jiān)督職能有效發(fā)揮。三是注重內(nèi)部審計(jì)工作人員的素質(zhì)，通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方式提升工作能力。四是要改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范內(nèi)部審計(jì)工作程序，明確參與各方的職責(zé)行文，確保內(nèi)部審計(jì)工作的準(zhǔn)確性。

（四）拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷擴(kuò)大發(fā)展，分、子公司的數(shù)量逐漸增多，企業(yè)不僅應(yīng)關(guān)注自身的內(nèi)部控制體系的建設(shè)，同時(shí)也要規(guī)范分、子公司的內(nèi)部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點(diǎn)與業(yè)務(wù)范圍，協(xié)助建立健全完善的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)整體內(nèi)部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內(nèi)部控制缺陷，企業(yè)總部也有不可逃避的連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系，保證整體內(nèi)部控制體系的健全與完整。

（五）提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量

我國(guó)目前沒(méi)有明確指出內(nèi)部缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部控制缺陷沒(méi)有嚴(yán)格的等級(jí)劃分以及未披露內(nèi)部控制缺陷整改措施等等，政府相關(guān)部門需要針對(duì)內(nèi)部控制缺陷衡量、整改等進(jìn)一步完善，出臺(tái)相關(guān)政策，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自身內(nèi)部控制存在的缺陷有所了解，如何準(zhǔn)確披露內(nèi)部控制缺陷、如何按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行整改等有據(jù)可循。因此，政府需要完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷披露機(jī)制，提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量。

篇（6）

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)近幾年發(fā)展極為迅速，逐漸成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。財(cái)務(wù)管理作為唯一的價(jià)值管理手段，是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的核心。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進(jìn)行有效預(yù)測(cè)、規(guī)劃、核算、控制、分析與考核，并對(duì)整個(gè)過(guò)程中所涉及的財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行有效處理的經(jīng)濟(jì)管理工作。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額通常比較大，企業(yè)成本的回收期相對(duì)較長(zhǎng)，資金鏈條可以說(shuō)是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要生命線。在較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期當(dāng)中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的資金可以說(shuō)是點(diǎn)多面廣，因而資金籌集任務(wù)重、財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)高成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的基本特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容及任務(wù)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是由企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程決定，資金運(yùn)動(dòng)包括資金的取得、使用、耗費(fèi)、收入和分配，即以價(jià)值形式反映企業(yè)對(duì)生產(chǎn)資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產(chǎn)成果的實(shí)現(xiàn)和分配。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌集的管理

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用的管理

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投資運(yùn)用的管理

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的管理

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配的管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理任務(wù)

籌集、管理和用好資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，加速資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運(yùn)用的效能；

積極組合資金，開(kāi)辟房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住宅商品化；

通過(guò)財(cái)務(wù)活動(dòng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益；

4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務(wù)成本，盡量最大限度地提高稅后利潤(rùn)；

5、按照企業(yè)實(shí)際情況，做到合理分配稅后利潤(rùn)，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)勁堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）資金管理體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，管理工作涉及到企業(yè)發(fā)展及投資項(xiàng)目建設(shè)的方方面面，部分地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)要求進(jìn)行年度投資規(guī)劃的制定，卻并未對(duì)規(guī)劃的目標(biāo)進(jìn)行有效分解，季度及月度計(jì)劃管理也基本不存在；同時(shí)，因項(xiàng)目投入的不同以及制度規(guī)范約束性不足的影響，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財(cái)務(wù)管理無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中的管理與使用。

管理制度形式化

財(cái)務(wù)管理制度基本流于形式，無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的積極作用是多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中面臨的首要問(wèn)題。多數(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)于收支的審批流程缺乏規(guī)范性，審批人員并未在制度授權(quán)的范圍之內(nèi)開(kāi)展審批工作，審批手續(xù)不完整的問(wèn)題普遍存在；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，存在費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)不清的問(wèn)題，費(fèi)用開(kāi)支所執(zhí)行的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)混亂。可以說(shuō)，財(cái)務(wù)管理并未依照管理制度的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行嚴(yán)格地落實(shí)與開(kāi)展，管理制度基本流于形式。

審計(jì)監(jiān)督力度不足

盡管多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部設(shè)有相應(yīng)的審計(jì)監(jiān)督部門，也制訂了必要的審計(jì)監(jiān)督制度，但我認(rèn)為通過(guò)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，還有一個(gè)作用那就是通過(guò)對(duì)前一階段的總結(jié)、回顧，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出客觀的評(píng)價(jià)，找出存在的問(wèn)題并在下一階段中避免并解決這些問(wèn)題。但基于各種因素的影響，審計(jì)工作對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督作用無(wú)法得到切實(shí)發(fā)揮，企業(yè)審計(jì)監(jiān)督部門對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)控力度嚴(yán)重不足。同時(shí)對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展形成一定的制約，而加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化與完善可謂勢(shì)在必行。

融資渠道單一

目前，我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道相對(duì)單一，基本依靠于銀行的貸款來(lái)推進(jìn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。但近年來(lái)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投入門檻可以說(shuō)越來(lái)越高。而財(cái)務(wù)管理在融資渠道上的這種單一性對(duì)其資金鏈的運(yùn)行構(gòu)成了直接的影響與威脅。

稅負(fù)居高不下

一直以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是高稅負(fù)的行業(yè)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中所承擔(dān)的平均稅負(fù)要遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但目前，企業(yè)財(cái)務(wù)管理中稅收籌劃工作的開(kāi)展不佳，因?qū)ΜF(xiàn)行稅法及相關(guān)會(huì)計(jì)政策缺乏深入且到位的理解，企業(yè)財(cái)務(wù)管理無(wú)法運(yùn)用恰當(dāng)?shù)亩愂栈I劃手段來(lái)降低企業(yè)稅負(fù)，企業(yè)稅負(fù)居高不下，而這無(wú)形中加劇了企業(yè)財(cái)務(wù)及財(cái)務(wù)管理的負(fù)擔(dān)。

四、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理措施

建立健全資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)現(xiàn)有的資金管理體系進(jìn)行完善與健全，根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面預(yù)算的編制，在此基礎(chǔ)上將企業(yè)資金規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行有效分解，依據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)展進(jìn)度制定出資金使用的整體規(guī)劃表，依照有計(jì)劃不超支、無(wú)計(jì)劃不開(kāi)支的基本原則對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行有效使用；同時(shí)，企業(yè)還必須設(shè)置專門的臺(tái)賬，定期對(duì)專項(xiàng)資金的使用狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤與管理，保證企業(yè)每一筆資金都可以得到規(guī)范的使用。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行加強(qiáng)，首先要對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的基本職能進(jìn)行有效強(qiáng)化，加強(qiáng)會(huì)計(jì)崗位的監(jiān)督職能；對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的收支及審批程序等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，并明確審批人員的職責(zé)、權(quán)限和義務(wù)；對(duì)費(fèi)用開(kāi)支的管理口徑進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需求制定出資金費(fèi)用的管理方式，并通過(guò)核算與監(jiān)督手段的融入來(lái)保證財(cái)務(wù)管理制度的有效落實(shí)。

加強(qiáng)投資項(xiàng)目中期的資金管理

在現(xiàn)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，由于不良的資金管理而導(dǎo)致在建項(xiàng)目資金不足，后續(xù)資金跟不上的情況時(shí)有發(fā)生。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)運(yùn)作中的資金管理，杜絕不良資金流動(dòng)。資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。在資金使用過(guò)程中，企業(yè)要合理調(diào)撥、統(tǒng)籌安排、把資金分配搞好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立以結(jié)算為中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)，起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。

建立完善內(nèi)部控制制度

內(nèi)控制度是為保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整，維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)和妥善進(jìn)行危機(jī)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有效實(shí)施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定、經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對(duì)上述環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資金借貸管理、擔(dān)保管理、資產(chǎn)管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息系統(tǒng)安全管理、信息披露管理等多項(xiàng)專門管理制度進(jìn)行規(guī)范、控制。

（五）加強(qiáng)外部監(jiān)督、充分發(fā)揮外部監(jiān)督的作用

在會(huì)計(jì)監(jiān)督中單純強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)監(jiān)督是不夠的，必須強(qiáng)化對(duì)會(huì)計(jì)工作的外部監(jiān)督，也就是加強(qiáng)政府監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督。我國(guó)審計(jì)、稅務(wù)、財(cái)政、物價(jià)等部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)資料實(shí)施會(huì)計(jì)監(jiān)督檢查。審計(jì)、稅務(wù)、財(cái)政、物價(jià)是代表政府利益的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督部門。在執(zhí)法中，應(yīng)加大政府綜合力度，審計(jì)監(jiān)督主要應(yīng)放在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行、計(jì)劃完成、財(cái)務(wù)收支情況及承擔(dān)國(guó)家投資項(xiàng)目的監(jiān)督上；財(cái)政監(jiān)督應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量為主，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的事業(yè)收入應(yīng)監(jiān)控其(收支兩條線)的落實(shí)執(zhí)行情況；稅務(wù)監(jiān)督是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人依法納稅情況的監(jiān)督。審計(jì)、財(cái)政、稅務(wù)等部門應(yīng)加強(qiáng)溝通，加大處罰力度，對(duì)違房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法違紀(jì)的行為決不講情面，樹(shù)立政府整體形象的監(jiān)督權(quán)威。

（六）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制缺損、風(fēng)險(xiǎn)管理弱化的現(xiàn)象，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的前提，也是建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的思想基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)必須滲透到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)層次和各個(gè)方面，在全體員工中普遍形成一種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和危機(jī)意識(shí)。特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，一定要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)觀念，每個(gè)經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)過(guò)程都要想到風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、投資期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)從策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到營(yíng)銷等階段。財(cái)務(wù)管理作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系中的核心環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理與發(fā)展都發(fā)揮著不可忽視的重要作用。企業(yè)要想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中站穩(wěn)腳跟、謀求發(fā)展，就必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理理念，優(yōu)化并完善順應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

一、引言

今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價(jià)格有所下降，一批中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，將直接影響到企業(yè)的正常運(yùn)行。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著多重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如利率、通貨膨脹等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)內(nèi)部控制不健全等，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都將影響到企業(yè)的發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）利率和通貨膨脹的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的利率變動(dòng)目前主要是由中央銀行決定，央行通過(guò)對(duì)利率的調(diào)整，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，但是市場(chǎng)上利率的變動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遭受到損失，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要向銀行借取大量的資金用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，一旦利率升高，資金成本將會(huì)增加，企業(yè)的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會(huì)增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值下降，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。從我國(guó)2004 年以來(lái)的CPI 變化情況，可以看出我國(guó)是通貨膨脹在最近十年比較嚴(yán)重，尤其是在2008 年以后，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以及我國(guó)4 萬(wàn)億的投放，導(dǎo)致通貨膨脹率高居不下。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實(shí)際的虧損，可見(jiàn)通貨膨脹是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資渠道單一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在我國(guó)的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)上難以獲得資金，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道十分的狹窄。通常企業(yè)的融資渠道可以分為三類，即借款、發(fā)行債券、股權(quán)融資。在我國(guó)的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以發(fā)行債券，股權(quán)融資也很少，基本上都是靠借款來(lái)補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流。銀行是目前我國(guó)金融體系的樞紐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的年凈利率，造成還款壓力巨大。

在股權(quán)融資方面，歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家有較為發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)，能夠?qū)Πl(fā)展前景較好的企業(yè)進(jìn)行投資，從而持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)，幫助企業(yè)發(fā)展壯大。但是在我國(guó)的資本市場(chǎng)中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業(yè)，發(fā)展規(guī)模小的企業(yè)很難獲得的資金支持，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以通過(guò)股權(quán)進(jìn)行融資。

（三）內(nèi)部控制較為薄弱

對(duì)于內(nèi)部控制的定義學(xué)者有不同的意見(jiàn)，本文以2008 年由財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)以及審計(jì)署、等機(jī)構(gòu)頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為依據(jù)，對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行定義。內(nèi)部控制是指公司為了保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)、可靠，確保企業(yè)制定的經(jīng)營(yíng)方針得到貫徹執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而制定的規(guī)章制度，除了內(nèi)部控制制度本身外，還包括在實(shí)施內(nèi)部控制制度過(guò)程中做出的獎(jiǎng)懲條款。是現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制下企業(yè)所必須的制度規(guī)范，其最終目的是為提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，保證企業(yè)的健康運(yùn)行。依據(jù)COSO 框架，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制缺陷表現(xiàn)在兩方面，即設(shè)計(jì)缺陷和運(yùn)行缺陷，設(shè)計(jì)缺陷是指企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制制度時(shí)有所缺失，缺少控制目標(biāo)所必需的控制程序，或者是現(xiàn)在使用的控制制度存在并不合理之處。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)需要提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要需要考慮兩方面，當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)著兩種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、應(yīng)對(duì)，能夠有效的降低投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。通常風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供有用的信息。在識(shí)別過(guò)程中，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因。對(duì)于已經(jīng)識(shí)別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須及時(shí)查找、分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，盡可能準(zhǔn)確的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。并在最短的時(shí)間內(nèi)報(bào)送相關(guān)部門，否則將會(huì)延誤風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，造成更大損失。

（二）拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道

由于融資渠道過(guò)于狹窄，嚴(yán)重的影響了企業(yè)的發(fā)展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力，在自身?xiàng)l件良好的情況下，能夠?yàn)橥庠慈谫Y創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強(qiáng)自身的建設(shè)，提升信譽(yù)外，企業(yè)要積極的進(jìn)行多方面的融資，股權(quán)融資雖然是較為快速的方式，但是股權(quán)融資面臨著企業(yè)估值、控制權(quán)等諸多問(wèn)題，一旦處理不善，可能導(dǎo)致企業(yè)控制內(nèi)部管理出現(xiàn)混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以進(jìn)行擔(dān)保融資，通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行資金的拆借，這能夠緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)短期的資金困境。

（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制

健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制和管理控制制度，公司的內(nèi)部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監(jiān)督這三方面進(jìn)行。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要建立一套嚴(yán)格的內(nèi)控規(guī)章制度，包括《企業(yè)財(cái)務(wù)管理辦法》、《企業(yè)預(yù)算管理暫行辦法》、《企業(yè)資金授權(quán)審批管理辦法》等一系列相關(guān)的制度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，要合理設(shè)置職能部門，明確各部門的職責(zé)，建立完善的財(cái)務(wù)控制和職能分離體系。充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部不兼容職務(wù)以及相互分離的制衡要求，形成內(nèi)部相互制約、相互監(jiān)督的格局。事中控制體現(xiàn)在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實(shí)盤點(diǎn)控制、庫(kù)存限額控制等方法。事后監(jiān)督也是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。在每個(gè)會(huì)計(jì)期間或者每項(xiàng)重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)完成之后，內(nèi)審部門都必須按照監(jiān)督程序，審計(jì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題以及薄弱環(huán)節(jié)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整難以避免，一批房地產(chǎn)企業(yè)將在調(diào)整中被淘汰。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)積極的應(yīng)對(duì)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)機(jī)制，拓寬融資渠道，加強(qiáng)自身的管理，企業(yè)能夠在行業(yè)不景氣的情況下繼續(xù)生存、發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（8）

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大,建設(shè)周期長(zhǎng),成本核算環(huán)數(shù)多,投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作,這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成和我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算,顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。按不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類,就其用途來(lái)說(shuō),大致可分為三部分:

1.土地及設(shè)備費(fèi)用

土地及設(shè)備費(fèi)用,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前,必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算,計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià)),以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2.配套及其他收費(fèi)支出

配套及其他收費(fèi)支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi),學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強(qiáng),標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出,一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%。

3.管理費(fèi)用和籌資成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),因此,大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好,對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的管理現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)靠過(guò)去那種高價(jià)格、高成本、粗放管理獲取高額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。但我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的管理仍存在以下問(wèn)題。

1.成本管理意識(shí)淺薄

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)企業(yè)實(shí)行的是一種以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ),以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式。受傳統(tǒng)觀念的影響以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高回報(bào)的利潤(rùn)率,導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。企業(yè)往往忽視了成本管理,成本管理意識(shí)淺薄,浪費(fèi)很大,財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)合同來(lái)控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形成全過(guò)程的成本控制卻顯得力不從心。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長(zhǎng)期性以及流動(dòng)性,也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨著更加嚴(yán)峻的考驗(yàn),隨著企業(yè)成本總額中不可控成本的比例增加。如果不加強(qiáng)成本管理意識(shí)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提高效益,將很難在市場(chǎng)當(dāng)中立足。

2.缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn),而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場(chǎng)、搶工期,往往走一步看一步,忽視了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略,導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)于企業(yè)成本管理的重要指導(dǎo)意義,但卻沒(méi)有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)果妨礙了戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向作用的發(fā)揮,企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo),使得成本管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié),成本預(yù)測(cè)、決策可有可無(wú)。成本計(jì)劃如同虛設(shè),再加上沒(méi)有建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序,成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。

3.內(nèi)部控制薄弱,偏重事后控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理工作,事前比較薄弱,總結(jié)多于過(guò)程控制,往往成為事后行為。尤其在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏對(duì)成本的事前預(yù)測(cè),對(duì)成本控制的重視不夠。對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具體業(yè)務(wù)活動(dòng)的控制,基本上也是采用事后控制,很多時(shí)候只能接受既成事實(shí),比如預(yù)算外費(fèi)用和現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生的支出等。成本預(yù)測(cè)和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性,有些企業(yè)雖有預(yù)算,但不夠科學(xué)、全面、系統(tǒng),只對(duì)一些費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算編制,還不能稱為預(yù)算管理更談不上建立預(yù)算管理控制系統(tǒng)。成本管理的關(guān)鍵部門和業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏控制標(biāo)準(zhǔn)。一些企業(yè)雖然在職能部門上單獨(dú)設(shè)置了審計(jì)部,但往往只對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行事后審計(jì),沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的功能。

三、如何加強(qiáng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算

成本核算向來(lái)是企業(yè)管理中的重點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,現(xiàn)在從四個(gè)方面加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算。

1.加強(qiáng)制度建設(shè)

加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè),使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠,促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素,在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下,合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu),配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目相應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作,大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái),形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。

2.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)展商品房成本核算的工作中,必須切實(shí)做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目預(yù)算和決算書,各類購(gòu)銷合同文件,項(xiàng)目成本費(fèi)用控制計(jì)劃、項(xiàng)目成本預(yù)算,各類成本費(fèi)用支出原始憑證及記錄、成本變動(dòng)因素分析表,現(xiàn)場(chǎng)各類簽證憑單,現(xiàn)場(chǎng)管理原始臺(tái)賬記錄,預(yù)決算原始臺(tái)賬記錄,項(xiàng)目預(yù)決算差異分析表等。成本核算的基礎(chǔ)工作重點(diǎn)在于建立和健全各類原始記錄,建立規(guī)范的開(kāi)發(fā)建設(shè)流程,嚴(yán)肅認(rèn)真地做好項(xiàng)目預(yù)決算工作,嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收簽證和計(jì)量工作,嚴(yán)格執(zhí)行成本預(yù)算及成本變動(dòng)因素分析制度,加強(qiáng)預(yù)決算差異分析。

正確劃分成本項(xiàng)目,可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,開(kāi)發(fā)成本屬一級(jí)科目,在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要,確定成本項(xiàng)目,進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開(kāi)列太多,對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用,特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)盡量合并,對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。

3.強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督,保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性

建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系,核算開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況、運(yùn)行時(shí)間、貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制,其中主要是貸款利息的降低。因此,應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期、降低資金占用時(shí)間,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。

企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門或人員,強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì),以保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性,其最終目的是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部審計(jì)應(yīng)以企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方面規(guī)章制度及工程預(yù)算書為依據(jù),對(duì)不符合制度的支出,堅(jiān)決予以制止。對(duì)于超預(yù)算的支出,要分析原因,其不合理或由于管理不善造成的支出,要追究責(zé)任者責(zé)任。這樣,可以降低成本,提高企業(yè)效益。

4.樹(shù)立成本意識(shí),加強(qiáng)成本宣傳

事實(shí)上,成本管理不只是專設(shè)的成本管理機(jī)構(gòu)及成本管理人員的職責(zé)。他們只是企業(yè)成本日常控制的組織者,比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的工程管理部門,只靠他們單方面的努力,難以實(shí)施好成本控制。企業(yè)決策管理層的決定對(duì)企業(yè)成本形成的基礎(chǔ)條件有很大的影響。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的策劃部門和工程部門的工作影響著房屋設(shè)計(jì)和成本材料管理;銷售部門人員的業(yè)務(wù)活動(dòng)影響著材料物資的采購(gòu)成本及產(chǎn)品銷售費(fèi)用;財(cái)務(wù)部門的融資方式影響著資金使用成本。這就是說(shuō),企業(yè)成本的發(fā)生與管理層、各部門、各人員的活動(dòng)密切相關(guān)。他們都應(yīng)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的成本負(fù)有管理與控制的責(zé)任。因此,成本控制的主體應(yīng)該是個(gè)全員概念,企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每一個(gè)人都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實(shí)施者。

參考文獻(xiàn):

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[3]胡亞麗:《淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的標(biāo)準(zhǔn)化》,現(xiàn)代商業(yè),2007.30

篇（9）

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)工作是一個(gè)企業(yè)的主要構(gòu)成部分，關(guān)系著企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)支出的合理性。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是如此，需要加以關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理工作，來(lái)提高自身的資源整合利用率，來(lái)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)開(kāi)拓能力，增加自身的實(shí)力和支出競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和理論闡述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行來(lái)進(jìn)行管理和開(kāi)發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷售和出租，對(duì)房地產(chǎn)需求人員來(lái)進(jìn)行服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點(diǎn)，具有自身的特殊性，其財(cái)務(wù)支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時(shí)間較多，具有較高的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)利益無(wú)法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導(dǎo)致前期成本和負(fù)債劇增，負(fù)債率達(dá)到離譜的地步，中期流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債維持增加但有所減緩，特點(diǎn)是這時(shí)期的有些負(fù)債不是真正的負(fù)債(預(yù)售款)，前中期都是虧損，越來(lái)越嚴(yán)重，后期收入、所有者權(quán)益猛增成本和負(fù)債劇減，負(fù)債率直線上升等等

二、財(cái)務(wù)管理工作闡述

(一)財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容闡述

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行闡述，主要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要管理主體。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部，主要是對(duì)財(cái)務(wù)工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來(lái)進(jìn)行管理，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運(yùn)作情況來(lái)進(jìn)行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作情況和資金流動(dòng)情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務(wù)，包括對(duì)資金的流向，財(cái)務(wù)的實(shí)際使用情況，財(cái)務(wù)的支出和走向，財(cái)務(wù)的收入，財(cái)務(wù)管理方案的構(gòu)建等等。資金的分配等等來(lái)進(jìn)行管理。細(xì)致化來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，主要是對(duì)企業(yè)的資金和財(cái)務(wù)籌集工作進(jìn)行管理，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作和資金的運(yùn)行進(jìn)行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)方案展示圖[2]。

(二)管理的主要特點(diǎn)闡述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，其財(cái)務(wù)管理體系的工作主要涵蓋以下幾個(gè)特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的消耗時(shí)間較長(zhǎng)，財(cái)務(wù)支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要工作，是對(duì)土地資源來(lái)進(jìn)行在利用，需要較高的土地建設(shè)資金，增加了自身發(fā)展的財(cái)務(wù)支出[3]。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長(zhǎng)時(shí)間的人力和物力的運(yùn)作，建設(shè)和發(fā)展周期長(zhǎng)，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開(kāi)發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)較高，投資的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任較重。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在發(fā)展過(guò)程中，較大的財(cái)務(wù)支出和建設(shè)壓力，建設(shè)和發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)受到不同外在因素的影響，包括市場(chǎng)變化因素和國(guó)家發(fā)展政策的影響，必然會(huì)增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財(cái)務(wù)管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資時(shí)，存在投資失誤，沒(méi)有把握好市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，一旦發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的后果無(wú)法想象[4]。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作有效進(jìn)行

(一)增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系

現(xiàn)階段，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸強(qiáng)烈。面對(duì)這一市場(chǎng)情形，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，也要增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，把財(cái)務(wù)管理工作和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃結(jié)合，來(lái)促進(jìn)自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。站在經(jīng)營(yíng)和管理人員的角度來(lái)說(shuō)，為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的有序開(kāi)展，其要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建過(guò)程中，對(duì)不同項(xiàng)目中設(shè)置核算機(jī)構(gòu)，保證會(huì)計(jì)工作人員的工作能力，保證其具備會(huì)計(jì)工作資格證書，不斷的學(xué)習(xí)管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營(yíng)和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎(chǔ)上，要不斷的學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)理論知識(shí)，學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)信息，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作中，資金和財(cái)務(wù)的流向的關(guān)注度，增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作中，現(xiàn)金流向的關(guān)注度，利于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作中發(fā)揮自身的價(jià)值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理報(bào)表，其增加了對(duì)不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)借鑒的方案。

(二)增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作來(lái)說(shuō)，其關(guān)系著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財(cái)務(wù)管理工作人員和會(huì)計(jì)從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開(kāi)展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的全面開(kāi)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場(chǎng)與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作年進(jìn)行監(jiān)督和管理時(shí)，可以全面發(fā)揮市場(chǎng)的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的關(guān)注，利用社會(huì)這一大集體來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理。增加我國(guó)的財(cái)政機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門和物價(jià)等等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實(shí)施過(guò)程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計(jì)監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進(jìn)行結(jié)合，利用稅務(wù)監(jiān)督來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的主體[6]。

(三)優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來(lái)進(jìn)行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對(duì)資金的運(yùn)作去向進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證資金利用時(shí)，需要經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構(gòu)建有序的資金管理流程，及時(shí)的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場(chǎng)營(yíng)銷的財(cái)務(wù)收益達(dá)到一定高度時(shí)，要及時(shí)的進(jìn)行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過(guò)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)管理的總部進(jìn)行審核，來(lái)保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性。其次，為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開(kāi)展，保證其財(cái)務(wù)管理工作的高效進(jìn)行，也要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，增加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的資金和財(cái)務(wù)的保護(hù)，來(lái)樹(shù)立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽(yù)與聲望，提高企業(yè)的危機(jī)意識(shí)，增加工作人員不斷危機(jī)的處理能力，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，來(lái)保證資金和財(cái)務(wù)運(yùn)作的科學(xué)性。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，是其在發(fā)展過(guò)程中的主要工作，其不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)力具有較大的影響。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在發(fā)展過(guò)程中，要增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系，增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要

傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審。”

2.3外部審計(jì)的影響

注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬(wàn)元。

3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問(wèn)題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開(kāi)具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。

4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中

4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過(guò)程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過(guò)程中。全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫(kù)存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開(kāi)發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。

4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。

4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益

注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、地面車位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 會(huì)計(jì)內(nèi)控 實(shí)施途徑

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)取得了較為快速地發(fā)展與進(jìn)步，從而推動(dòng)了各個(gè)方面的發(fā)展與創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度越來(lái)越大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也越來(lái)越強(qiáng)，由于經(jīng)濟(jì)地快速發(fā)展，使得各行各業(yè)得以迅速崛起。其中，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是在這樣的一個(gè)環(huán)境條件下發(fā)展起來(lái)的，而且發(fā)展的規(guī)模越來(lái)越大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位也是越來(lái)越高，為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了較大的貢獻(xiàn)。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其自身也存在著一些引人注意的問(wèn)題，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制方面就出現(xiàn)了一些問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。因此，新形勢(shì)下加強(qiáng)實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制是擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重大的任務(wù)。本文就是針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制過(guò)程中所存在的問(wèn)題，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的具體途徑。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控中存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)人民對(duì)高質(zhì)量生活地不斷追求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論從數(shù)量上還是從規(guī)模上都有了快速地發(fā)展，從而促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程之中也存在著一些問(wèn)題，其中一個(gè)較為突出的問(wèn)題就是企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制之中存在著問(wèn)題。具體而言，包括如下幾個(gè)方面。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)內(nèi)控的認(rèn)識(shí)不足

大家都知道，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制并不能產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，而且間接的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也需要很長(zhǎng)的一個(gè)周期才能夠?qū)崿F(xiàn)，且需要設(shè)置較多的人員崗位，需要制定出非常多的企業(yè)規(guī)章制度，要增加辦事的流程與環(huán)節(jié)，然而目前有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更多地關(guān)注房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)以及銷售上面。還有某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)片面地認(rèn)為企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制就是對(duì)企業(yè)運(yùn)行成本的控制或是會(huì)計(jì)控制或內(nèi)部牽制制度等。這就說(shuō)明了當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足，而且對(duì)其理解也存在著偏差，未能夠真正地理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的全面涵義，有的管理者認(rèn)為如果加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制就會(huì)束縛自己的手腳，那么就不能自由地參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，從而在很大程度上影響了企業(yè)的工作效率和質(zhì)量；甚至有的認(rèn)為搞內(nèi)控就是對(duì)自己的不信任，容易造成內(nèi)部的矛盾等。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到內(nèi)控系統(tǒng)是確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效進(jìn)行，保證資產(chǎn)的安全與完整，保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、完整，防止、發(fā)現(xiàn)以及糾正錯(cuò)誤與舞弊的一條有效措施，是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要一環(huán)，應(yīng)該把內(nèi)部控制制度當(dāng)作頭等大事來(lái)抓。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境較為弱化

當(dāng)前時(shí)期下，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以說(shuō)是在一個(gè)會(huì)計(jì)內(nèi)控環(huán)境較為弱化的環(huán)境下而發(fā)展的，這主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：（1）受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下陋習(xí)的長(zhǎng)期影響，企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制意識(shí)淡薄而且還受到了長(zhǎng)期行政、大鍋飯思想以及封建社會(huì)思想的影響。由于上述的因素的存在，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而也阻礙了我國(guó)整體的發(fā)展水平的提升，然后政府看到了這些因素存在的弊端，進(jìn)行了適合社會(huì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制改革，要求理論上的政企分開(kāi)在實(shí)際過(guò)程中卻并不明顯，在客觀上企業(yè)并沒(méi)有真正的自由理財(cái)權(quán)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理需要遵循國(guó)際的指令計(jì)劃，這就賦予了企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的行政色彩；從另一方面而言，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不科學(xué)的企業(yè)的進(jìn)行盲目地保護(hù)，從而又助長(zhǎng)了這種“吃大鍋飯‘的意欲。這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響是十分巨大的，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不能很好地實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制，加速了企業(yè)的不健康發(fā)展進(jìn)程。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)子虛烏有、形同虛設(shè)，對(duì)于構(gòu)建相互制約的法制環(huán)境極為缺乏。新形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來(lái)越大，新上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)大多數(shù)為“形備而實(shí)不至”，并不能很好地達(dá)到內(nèi)部權(quán)利制衡的良好效果。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，過(guò)于強(qiáng)調(diào)“放權(quán)讓利”，走向了經(jīng)營(yíng)權(quán)取得所有權(quán)的極端，這就造成了“內(nèi)部人控制”的現(xiàn)象較為普遍。這非常不利于新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度并不完備

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度并不完善、不科學(xué)、不規(guī)范、不合理。這主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：(1)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度尚未構(gòu)建，有的建立了但是沒(méi)有成為一個(gè)完整的系統(tǒng)，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度沒(méi)有任何依據(jù)可以參照；（2）企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度部分雖然建立了，但是卻不健全。例如建立了設(shè)計(jì)、施工、材料設(shè)備采購(gòu)和銷售的內(nèi)部控制程序，但缺乏相應(yīng)的監(jiān)督審計(jì)程序建立了成本控制和優(yōu)化的機(jī)制，但缺乏總體協(xié)調(diào)和制衡機(jī)制；（3）有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制程序不科學(xué)，目標(biāo)不明確與不夠精細(xì)。比如說(shuō)，有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有月度工程預(yù)算，企業(yè)的會(huì)計(jì)工作人員僅僅核算當(dāng)月成本，而沒(méi)有辦法對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制；某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然沒(méi)有制定了各種制度，但是不夠精細(xì)化，在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程之中常常地違規(guī)，只注重形式化。