房地產行業(yè)涉稅風險大全11篇

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一、加強房地產企業(yè)納稅籌劃的必要性

稅收具有強制性的特點，企業(yè)守法經營的重要評價標準就是依法納稅。房地產企業(yè)涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等諸多稅目，稅收已經成為眾多房地產企業(yè)除營業(yè)成本之外負擔最重的支出，在房地產行業(yè)形勢波動頻繁的現(xiàn)況下，控制稅收成本也成為房地產企業(yè)保持合理利潤的重要途徑。具體來講，充分進行納稅籌劃的意義體現(xiàn)在這幾點上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業(yè)支出，增加企業(yè)利潤，這些在籌劃中避免的支出對于房地產企業(yè)來講實際是不必要的成本支出，幫助企業(yè)充分發(fā)掘出潛在的免稅機會而不會多繳稅；其次，納稅籌劃也促進了房地產經營的更加合法化，企業(yè)在開展稅收籌劃的過程中必然要對企業(yè)所承擔的稅種特點、計稅、減免稅等方面的法律法規(guī)進行全面地了解，進而以此為基礎產生改進企業(yè)經營管理方式的見解，促進企業(yè)守法前提下的稅務減免；第三，納稅籌劃作為房地產企業(yè)財務管理活動的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業(yè)整體管理水平的層次高低，因此必須加強納稅籌劃管理。

二、房地產企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀分析

房地產企業(yè)與一般的商業(yè)企業(yè)在經營管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時，納稅籌劃是一項具有較高專業(yè)性的財務活動，而眾多的房地產企業(yè)財務管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過程中體現(xiàn)出不同的水平。從當前諸多房地產企業(yè)的籌劃情況來看，依然存在一些具有普遍共性的問題。

（一）納稅籌劃管理思想走不出錯誤的認識

所謂納稅籌劃的錯誤認識無非是那些老生常談的思想誤區(qū)。其一是靠與稅務征管部門搞關系爭取減免稅的錯誤思想，一些房地產企業(yè)以建立與稅務部門的良好關系為日常工作，想方設法的與稅務征管機構套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機會，有的房地產企業(yè)也千方百計的尋找稅收征管漏洞，以稅務部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務征管部門的工作帶來了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會的風氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯誤思想，某些房地產企業(yè)為達少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費用、少記收入等方式從會計處理上隱匿真實賬目，嚴重的擾亂財務核算的正常秩序，有些企業(yè)竟以合作建房為名來掩蓋開發(fā)房地產的事實，將空置房屋的租賃收入不入賬或計入往來款項，偷逃營業(yè)稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。

（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差

房地產企業(yè)財務部門開展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個方面的利益協(xié)調難題。首先是稅收最小化與稅后利潤最大化之間的利益協(xié)調問題。少納稅嚴格來說不是納稅籌劃的單一目的，房地產企業(yè)以少納稅為目的，從延遲預售款的入賬、費用開支的足額記錄等方面采取的會計政策也只是最大限度地利用了應該得到的稅收優(yōu)惠，這種方式下費用開支等的最大限度提高，企業(yè)的稅后利潤并不能得到很好地保證，產生納稅籌劃與利潤目標的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業(yè)整體稅賦最小的利益協(xié)調問題。房地產企業(yè)涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計稅基礎并不相同，但其計稅依據(jù)是同一項業(yè)務活動，在籌劃時會出現(xiàn)結點，產生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產企業(yè)并沒有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產企業(yè)也較為固守傳統(tǒng)的節(jié)稅方式，不同節(jié)稅途徑之間還不能很好的協(xié)調運用。

（三）納稅籌劃風險的管控力弱

房地產企業(yè)容易出現(xiàn)涉稅風險的方面包括稅務稽查的風險、會計政策和處理方式與稅法存在較大差異的風險、稅收法律變動的風險、納稅籌劃人員職業(yè)風險等等，這些風險是無法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業(yè)有必要建立稅收風險的管理機制體制。而很多房地產企業(yè)在這方面做得并不到位，風險管理與控制比較薄弱。一是對各種涉稅風險考慮不全面，缺少風險分析與評價的步驟，只是直接開展籌劃工作，沒有良好的準備；二是缺乏動態(tài)的涉稅風險監(jiān)測機制，對于涉稅風險來源的主體行為的情況、動向不能及時的了解，無法形成風險的預警體系，增加了風險應對的難度；三是對已發(fā)生或可能發(fā)生的納稅風險處理與應對措施不當，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無法將風險的不利影響降至最低。

（四）納稅籌劃的人員素質不高

房地產企業(yè)的納稅籌劃還沒有專業(yè)的部門和人才隊伍，大部分籌劃工作是由財務部門兼辦的，而財務部門一方面要擔負企業(yè)的財務管理和會計處理工作，業(yè)務繁瑣，另一方面，稅務籌劃具有很強的稅務專業(yè)性，大部分的財務或會計人員只是對納稅的會計處理較為在行，對于納稅籌劃涉及的較細節(jié)性的問題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。

三、改進房地產企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀的措施建議

（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務籌劃的開端

納稅籌劃是一項嚴肅的管理工作，房地產企業(yè)必須要從上至下形成一種正確的籌劃態(tài)度與思想。首先來講，房地產企業(yè)要理性對待與稅務征管部門的關系與業(yè)務往來，稅務征管部門代表著國家稅收的一定法定權利，房地產企業(yè)與其之間是執(zhí)行與被執(zhí)行的關系，而不可能成為平等的關系，因此房地產企業(yè)不應當設法成為其朋友，而應當以服從合法管理為基本態(tài)度來開展稅務往來。并且房地產企業(yè)要嚴格遵守稅務征管程序，不能利用稅務征管的漏洞來謀取稅務利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產企業(yè)要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產企業(yè)要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會計法規(guī)為納稅籌劃的基礎指引，對于預售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時入賬，對發(fā)生的費用支出據(jù)實扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。

（二）以整體納稅籌劃為主，協(xié)調稅務關系

房地產企業(yè)納稅籌劃的最終目標，合理來講應該是企業(yè)最終的稅后利潤最大，為實現(xiàn)這個目標，房地產產企業(yè)一定要處理好各種不同利益之間的關系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤最大的協(xié)調關系，房地產企業(yè)在努力增加扣除項目的同時，為保持稅后利潤的期望值，需要在費用支出的籌劃上尋找最佳平衡點，或者從收入的角度來通過增加加項的方式減小減項的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個稅目之間的關系，企業(yè)納稅籌劃要樹立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來尋找使企業(yè)所獲得的稅收利益最大的方案執(zhí)行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關系，企業(yè)納稅籌劃時節(jié)稅與避稅是不同的方式，其細分下的方法也有多種，可以進行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。

（三）健全稅務籌劃涉稅風險的管理與調控

涉稅風險管理是房地產企業(yè)納稅籌劃的必然主題，房地產企業(yè)要從以下幾個方面健全納稅籌劃風險的管控：一是強化企業(yè)納稅風險的自我檢測與評估，建立一定的風險預警機制，企業(yè)可以從征管、稅法與會計政策各個方面開展合理性分析，對可能的涉稅風險進行識別與評估，從而以此為基礎，能確立一些標準或項目作為涉稅風險的衡量標準，建立起可行的風險預警機制；二是健全涉稅風險的動態(tài)監(jiān)控機制，要充分對各種涉稅風險實現(xiàn)源頭監(jiān)測與控制，對稅收法律制度發(fā)展情況與變化動態(tài)進行實時的了解，對企業(yè)經營業(yè)務流程涉及的納稅環(huán)境進行充分的把握，對企業(yè)會計政策的調整及時更新，以便將各種潛在的風險發(fā)生或發(fā)展的苗頭控制在最低；三是增強涉稅風險的處理與應對的靈活性，企業(yè)不僅要對發(fā)生概率較大的風險制定備用的風險處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動性和可調整性，能根據(jù)風險的動態(tài)變化作出針對性的調節(jié)，以便可以采取最有效的方式來遏制住風險事態(tài)的進一步惡化。

（四）加強納稅籌劃人員隊伍的建設

納稅籌劃作為一項對業(yè)務知識全面性掌握要求較高的工作，需要對稅收政策熟悉且能夠融會貫通的運用的人員來執(zhí)行，基于此，一方面，房地產企業(yè)要盡量為納稅籌劃配備適當?shù)娜藛T，盡量將財務與納稅籌劃分開，以便增強納稅籌劃在企業(yè)管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業(yè)素質的限制可以達到最佳的結果。另一方面，房地產企業(yè)要對納稅籌劃人員進行專業(yè)技能的培訓，在日常工作中要求其密切關注國家稅收政策的趨勢與動向，對其進行企業(yè)經營戰(zhàn)略和業(yè)務流程開展的教育，使其可以緊密的結合企業(yè)發(fā)展實際來制定最有利的稅務籌劃方案，推動企業(yè)經營業(yè)績提高。

參考文獻：

[1]李桂芬.淺談房地產企業(yè)納稅籌劃[J].河北企業(yè)，2009；第10期

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（一）房地產無序開發(fā)促進實施土地增值稅條例

由于房地產的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產企業(yè)由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國民經濟可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加

土地增值稅是房地產企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業(yè)的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業(yè)的利潤減少。

（三）涉稅風險和監(jiān)管力度不斷變強

房地產市場不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監(jiān)管力度。

二、房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險分析

（一）確立風險評估指標

要?Ψ康夭?企業(yè)土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數(shù)據(jù)

本文根據(jù)國泰安數(shù)據(jù)庫的標準，選擇142家房地產企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產企業(yè)來作為房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據(jù)稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業(yè)的稅負差異率來評估風險。

（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果

倘若房地產企業(yè)的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業(yè)的土地增值稅稅負率比整個房地產行業(yè)的平均稅負率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個問題：首先，該房地產企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發(fā)現(xiàn)了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。

與此同時，還可以統(tǒng)計處于稅差異率區(qū)間上的房地產企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個企業(yè)的土地增值稅稅務風險。大多數(shù)的房地產企業(yè)的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業(yè)有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業(yè)的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產企業(yè)土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業(yè)的土地增值稅的稅務風險。

三、降低房地產企業(yè)土地增值稅稅務風險的途徑探討

（一）提高風險籌劃意識

土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業(yè)進行風險防范的關鍵是提高房地產企業(yè)納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業(yè)的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預測宏觀經濟環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業(yè)的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態(tài)，根據(jù)所在的房地產企業(yè)的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業(yè)的信譽，保證本企業(yè)能夠擁有一個良好的企業(yè)形象。

（二）與稅務機構保持高度的聯(lián)系

房地產企業(yè)應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當?shù)囟悇諜C構聯(lián)系。與此同時，房地產企業(yè)稅務部門的職員要積極建立和維護企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發(fā)展要求，這將為房地產企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業(yè)所在地區(qū)的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產企業(yè)如果不能與當?shù)囟悇諜C關保持聯(lián)系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業(yè)的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協(xié)調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業(yè)稅務風險內部控制管理制度

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一、房地產企業(yè)眾籌模式

眾籌模式是指借助互聯(lián)網手段通過線上平臺籌資項目向特定群體募集項目資金，與其他的融資方式相比，眾籌具有融資效率高，融資成本低等優(yōu)點，并且在眾籌時發(fā)起人可以通過投資平臺與投資人溝通互動，從而改變了以前信息只能單向傳遞的傳統(tǒng)模式，同時通過眾籌平臺項目信息，也可以提前鎖定有意向購房的人群。所以通過眾籌，房地產企業(yè)不僅能快速籌集資金，還能同時達到營銷、銷售等目的。目前，房地產眾籌模式可分為以下幾種:（1）營銷型眾籌，是指房地產商以營銷為目的開設的眾籌項目。通常是指房地產商以出讓部分房產轉讓收入作為廣告宣傳費，通過廣告的方式營銷吸引投資者，從而達到轉讓產品房產所有權或相關收益權目的，提升企業(yè)知名度的目的，或者是房地產企業(yè)通過抵押房產來獲得流動資金，并承諾在一定期限內將房產售出償支付投資者的投資收益。［1］（2）銷售型眾籌，是指房地產開發(fā)商為達到銷售房產，加快資金回籠速度目的，將房產或項目通過互聯(lián)網以低于市場的價格向投資者或社會公眾出售的眾籌項目。但是銷售型眾籌模式與傳統(tǒng)的直接交易房產還是存在一定差異，它是以產品房產作為標的物。其主要模式為:開發(fā)商通過眾籌平臺展示房產相關情況，眾籌參與人可通過眾籌平臺挑選中意的房產并進行線上預約。在預約期滿后，預約成功的投資者繳納款項并簽訂認購協(xié)議；最后，在開盤之后投資者與房地產開發(fā)商簽署房產買賣合同，完成購房。［2］（3）融資型眾籌，是指由于當前經濟下行壓力較大，房地產行業(yè)前景不太樂觀，房地產企業(yè)為了快速募集資金而發(fā)起的房地產眾籌項目，主要通過房地產企業(yè)的在建工程或待建房產為籌資標的物向公眾募集資金。融資型眾籌與其他眾籌的區(qū)別，主要在于融資型眾籌是由投資者通過眾籌平臺直接對房地產企業(yè)的地產項目投資，主要投資于房地產企業(yè)的前期工程。［3］

二、眾籌模式下企業(yè)的涉稅事項

（一）營銷型眾籌在2020年5月10日，甲公司是一家房地產企業(yè)，為增值稅一般納稅人，因籌資需要決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為將一套價值為400萬元的成品房。為了達到營銷目的，甲公司承諾給予投資人一定的折扣，將折扣后籌集的資金作為籌資目標，所以籌集的目標金額為標的物的價格的85%即340萬元。本次眾籌的截止時間為5月17日，房產出售時間為7月1日，資金托管機構為中國建設銀行。同時，在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，在本案例中，按稅法規(guī)定，A企業(yè)本次眾籌項目繳納稅額的時間為2020年5月17日，即眾籌資金款項到賬的當天，并且在現(xiàn)行稅法下，甲公司本次活動視同為預售。其納稅情況如下:首先甲企業(yè)需要按稅法規(guī)定在收到投資人支付額的押金時按照3%的預征稅率預繳增值稅，因此，甲公司需預繳納的增值稅稅額為:340/（1+9%）×3%=9.35萬元。甲公司的這套房產在7月1日以800萬元（不含稅價733.94萬元）的價格成交。按照相關稅法規(guī)定，還需補繳甲公司56.7萬元的稅額（733.94×9%-9.35=56.7萬元）。最后，在甲公司轉讓住宅產權過程中時還需要支付一定的土地增值稅以及印花稅等。所以營銷型眾籌主要涉及的風險是中介費、托管費等的抵扣問題。按照現(xiàn)行稅法，甲公司可以按照9%的稅率取得增值稅專用發(fā)票抵扣銷項稅額，達到節(jié)稅的目的。但是如果企業(yè)取得增值稅普通發(fā)票就不能抵扣進項稅額，有些企業(yè)對于取得的增值稅發(fā)票是否可以抵扣上存在一些問題，可能導致稅款繳納不足①；二是關于眾籌和售出價格之間的422.02萬元［733.94-340/（1+9%）］的差額，企業(yè)一般認定將其為銷售費用，費用會涉及稅前扣除的問題，按照稅法規(guī)定，如果企業(yè)獲得了合法原始憑證就可在稅前扣除。此外，近幾年，由于政府不斷加強對房價控制，如“限購”政策等政策的相繼出臺，投資者人數(shù)有限，房地產企業(yè)只能靠降低房價來銷售，導致企業(yè)的盈利空間縮水，同時也會改變投資者的風險偏好，導致企業(yè)資金籌措困難，給企業(yè)帶來一定的財務風險。第二，對于投資者來說，納稅風險主要在于他的投資者身份。如果是個人投資者，就僅按投資收益所得繳納個人所得稅；如果是法人投資者，其收益所得應計入企業(yè)所得稅，繳納完企業(yè)所得稅后的個人收益繳納個人所得稅。同時還應注意，投資者是否在眾籌項目中認購了房產，如有簽署商品房買賣合同，則應按合同金額繳納印花稅。第三，對于眾籌平臺來說，根據(jù)收取的中介費所得確認為主營業(yè)務收入，計入應納稅所得額。同時按服務行業(yè)稅率繳納增值稅1.54萬元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根據(jù)應交增值稅計提城建稅及教育費附加。

（二）銷售型眾籌甲公司是一家房地產企業(yè)，為增值稅一般納稅人，2019年4月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為一套價值300萬元的成品房產，標的價格為700萬。本次眾籌的截止時間為5月17日，甲公司所籌700萬元（不含稅價642.2萬元），在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，對于甲公司，適用9%的稅率，此時需要交納稅額為83.81萬元（642.2×9%=83.81萬元）。第二，對投資者來說，銷售型眾籌等同于房地產企業(yè)向投資者銷售房產，如果投資者的目的是為了以低于市場價獲得房產，那么投資者僅僅需要繳納契稅和印花稅，無須繳納個人所得稅。②因契稅的稅率受購房次數(shù)的影響，所以我們只計算印花稅。印花稅一般為是購房總價的0.05%，即3500元（700萬元X0.05%=3500元）。第三，對于眾籌平臺來說，需要根據(jù)收取的中介費和最終所得繳納增值稅和所得稅。按照銷售型眾籌和營銷型眾籌下所涉及的納稅情況基本相似，其所面臨的財稅問題也基本一致。

（三）融資型眾籌甲公司在2019年10月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為價值1200萬元的新建樓盤，本次眾籌的截止時間為11月10日，眾籌的約定利率為16%，甲企業(yè)承諾到期后還本付息，其他假設同上。由于需要支付給眾籌平臺8%的中介費即96萬元，支付給銀行36萬元的資金托管費，所以甲企業(yè)最終籌集的資金為1068萬元。在本次項目中，A企業(yè)適用9%的增值稅稅率，這次眾籌項目涉及利息，利息是否要在稅前扣除成了這種模式下的涉稅主要問題。一般來說，企業(yè)會使用利息支出來降低稅前利潤，從而達到降低所得稅的目。但在本項目中，由于眾籌平臺和銀行不是貸款方，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業(yè)不應進行稅前扣除，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業(yè)不應進行稅前扣除。但兩年期滿，A企業(yè)支付給投資者利息，企業(yè)可憑獲得的原始憑證進行抵扣。除此利息支出外，融資型眾籌的涉稅環(huán)節(jié)和營銷型眾籌大致相同。

三、眾籌模式下企業(yè)納稅籌劃的建議

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1.房地產行業(yè)經營特點。長期以來，房地產行業(yè)作為我國的支柱產業(yè)，在推動我國的經濟發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業(yè)也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購置和整體、房屋的開發(fā)和建設都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經營活動的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發(fā)過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產企業(yè)的財務杠桿也往往較高。房地產行業(yè)還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業(yè)的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區(qū)別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業(yè)一旦出現(xiàn)了產品結構不適應市場，業(yè)務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導致企業(yè)出現(xiàn)經營危機。

2.房地產行業(yè)的稅負情況。長期以來，房地產行業(yè)為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數(shù)十年里，房地產行業(yè)是我國所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產行業(yè)的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業(yè)產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業(yè)的整體稅負還是偏重。除了房地產行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實行差別定額稅率。在開發(fā)建設階段，房地產企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業(yè)需要按照不動產交納5%的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業(yè)持有房地產項目時，企業(yè)還需要租金交納營業(yè)稅與房產稅。同時，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預交企業(yè)所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據(jù)測算，房地產企業(yè)的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國的“營改增”總體規(guī)劃，房地產行業(yè)將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業(yè)的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負擔，實現(xiàn)公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。

二、房地產企業(yè)納稅籌劃的主要方法

1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產企業(yè)的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業(yè)融資及財務費用處理方式而實現(xiàn)企業(yè)的稅負最小化是的企業(yè)需要重點考慮的問題。房地產企業(yè)從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發(fā)建設時，則計入開發(fā)成本。同時，由于房地產企業(yè)的收入結轉的特殊性會通常使企業(yè)的會計業(yè)績產生波動，當企業(yè)的業(yè)績?yōu)樘潛p時，企業(yè)應當將借款的財務費用資本化，應變在后續(xù)會計期間進行攤銷;當企業(yè)取得正的業(yè)績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。

另外，房地產企業(yè)應當控制取得融資成本的限額及加強企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場是房地產企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產企業(yè)更應當重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負。

2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業(yè)的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規(guī)定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節(jié)企業(yè)稅負之外，企業(yè)還可以通過調節(jié)開發(fā)項目的銷售結算方式來降低企業(yè)的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業(yè)銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業(yè)通過繳納少量營業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負。

3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業(yè)成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現(xiàn)經濟效益最大化，而集團公司可以根據(jù)其內部企業(yè)的經營特點和財務狀況進行主營業(yè)務分割和調整，可以根據(jù)其內部企業(yè)的適用稅率高低進行合理的關聯(lián)交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業(yè)務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。

三、房地產企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題

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關鍵詞 ：房地產 企業(yè)稅務 稅務籌劃

隨著國家鼓勵房地產行業(yè)的健康發(fā)展，政府對房地產宏觀調控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產調控的方向之一。稅務籌劃作為企業(yè)財務管理的重要組成部分，日益成為房地產開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔、實現(xiàn)企業(yè)效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務籌劃，就是指納稅人在復雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業(yè)的經營活動，以規(guī)避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經濟效益最大化為目的的經濟活動。

一、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的意義

（一）稅務籌劃是房地產開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求

房地產開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務籌劃是房地產開發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復多變，這就要求房地產開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。

（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業(yè)長遠發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略

（一）前期準備階段稅務籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設階段稅務籌劃

開發(fā)建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優(yōu)于施工方采購。房地產開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經營業(yè)務的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務，又有裝修業(yè)務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務轉變?yōu)橥顿Y業(yè)務。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產稅和企業(yè)所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產稅以及附加稅費。

三、房地產行業(yè)稅務籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務籌劃能夠降低房地產開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)對稅務籌劃認識不足

房地產業(yè)內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業(yè)對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業(yè)基礎，而且要熟悉企業(yè)的整個經營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。

(三)房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃對風險管理重視不夠

稅務籌劃給房地產開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業(yè)未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規(guī)避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發(fā)企業(yè)真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃意識

要想增強房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學習，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業(yè)服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業(yè)整個生產經營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產開發(fā)企業(yè)應加大對稅務籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業(yè)務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。

（三）提升房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的風險管理

有效的風險管理能夠促使房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃達到預期節(jié)稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業(yè)稅務籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業(yè)知識。

參考文獻：

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二、房地產公司稅務風險

（一）拿地環(huán)節(jié)稅務風險

房地產公司開發(fā)過程中地價款數(shù)額較大，其為稅務檢查的重點，存在較高的稅務風險。公司購買土地過程中，政府會與房地產公司進行拿地談判，要求房地產公司代為建設市政工程等作為拿地條件，這種拿地方式會存在很多涉稅方面的問題，特別是后期土地增值稅清算時，帶來相當大的稅務風險。所以，公司交易土地過程中應將代建工程作為取得土地對價，降低稅務風險。

（二）開發(fā)過程中的稅務風險

房地產公司開發(fā)時，其建設需要投入的金額為較大的支出，涉稅風險同樣較高。鑒于建筑勞務納稅地點的特殊性，房地產公司與施工方簽訂相關施工合同，與材料、設備供應商簽訂購銷合同，涉及較多的稅務問題，應與施工方、供應商明確相關責任，公司需要尤其關注有關法律法規(guī)，防止出現(xiàn)偷稅漏稅的問題。

（三）銷售過程的稅務風險

房地產公司銷售過程中存在很多相關稅收問題，如所得稅、印花稅、城建稅、營業(yè)稅，其都是稅務審查時比較關注的稅務種類，存在很高的稅務風險。實際運行過程中，相關管理部分依照房地產公司預收賬款加以統(tǒng)計計算營業(yè)稅與其他稅額。所以，房地產公司與此相關的賬目如果沒在第一時間統(tǒng)計，則會出現(xiàn)稅務風險。房地產公司在銷售過程中支出的各種營銷費用，采取多樣的營銷手段以及樣板房的建造等，都會在操作過程中產生各種稅務問題。

（四）清算階段的稅務風險

房地產公司清算階段是土地增值稅的最終清算，由于土地增值稅稅率高，計算復雜，很容易使房地產公司在此階段造成較大的稅負支出，風險極大。土地增值稅的扣除標準是以票據(jù)為依據(jù)，對公司取得票據(jù)的合法合規(guī)是一次最終檢驗。由于土地增值稅是地方稅，該稅種的征收程序具有濃重的地方色彩，各地稅務機關在執(zhí)行過程中具有相當大的裁量權。房地產公司應提前做好土地增值稅的清算準備，將相關票據(jù)、合同、資料準備齊全，可聘請中介機構進行清算，減小稅務風險。

（五）其他稅務風險

稅務風險存在于房地產公司經營等各個環(huán)節(jié)中。其因為注冊地區(qū)差異，會有不同的管理部門進行監(jiān)管，因而會出現(xiàn)漏稅現(xiàn)象。如在公司控管發(fā)票的過程中，發(fā)票的客觀與否和開發(fā)票時間和預收賬款出現(xiàn)的階段不符同樣會引發(fā)風險。對于公司的征收環(huán)節(jié)與稅收存在很大相關性，同時稅收規(guī)定隨著時展發(fā)生改變，公司需要第一時間掌握稅法，防止發(fā)生不必要的稅務風險。

三、房地產公司控制稅收風險的可行性

國家及相關部門對于土地增值稅是這樣要求的：納稅人建造一般要求住宅售賣，增值額如果沒有多出扣除項目金額20%，則不必繳納土地增值稅。此政策利于房地產公司利籌劃土地增值稅，可采用銷售定價籌劃方式，建模計算，控制增值率

房地產公司核算項目開發(fā)成本過程中，其成本核算目的規(guī)劃合理與否、成本金額集合項目正確與否、成本分攤方式科學與否等問題都能作用于公司稅負。如A房產公司開發(fā)項目的土地款為20億，而政府土地收益是8.4億，土地開發(fā)補償金額是11.5億，開發(fā)成本發(fā)生12.9億。而其項目為240000m2，包括政府回購房120000m2和商品房120000m2。因為相關稅務法律要求政策性房不用繳納土增稅，政策性和普通房應當分別核算。這樣房產公司則應根據(jù)自身的房產情況和稅務政策進行合理籌劃，保證不違反規(guī)定基礎上節(jié)約稅金支出，降低稅務風險。

四、房地產公司稅務風險控制對策

（一）完善房產公司稅務管理體制

第一，房產公司應健全其稅管體制，做到權責明確，設立稅務會計崗，專人負責涉稅事項。創(chuàng)建公司內部控制制度，有效規(guī)劃稅務職位，保證稅務工作高效運行。第二，成立合規(guī)小組，提高合同審核標準和技術能力，確認條款內容，保證合同方掌握自身擁有的權責，防止由于不清楚合同引發(fā)的稅務風險。第三，務必依照相關部門的規(guī)定申報稅務，防止申報不符合規(guī)定帶來的風險。公司相關財務負責人應及時申報且根據(jù)相關報表進行納稅，防止公司受到處罰。第四，公司需要健全發(fā)票管理體制，規(guī)范流程，在發(fā)票購買、運用、開發(fā)、報銷不同階段全面監(jiān)管。最后，公司需要加強對稅務檔案的記錄和監(jiān)督，做好相關納稅文件資料，裝訂成冊，分類保存，保證文件全面健全。[1]

（二）健全監(jiān)督控制系統(tǒng)

房地產公司應樹立風險意識，具體稅務申報和繳納時，需要了解權責，持續(xù)加強對稅務的重視和了解。由于我國政府及相關部門制定的稅務政策隨著時代的發(fā)展而變化，房產公司應關注政策，及時掌握最新資訊，以此保證繳稅符合規(guī)定標準房產公司應健全稅務評價體系，科學認識稅務風險，制定有針對性的控制對策。稅務風險存在于房地產公司經營和管理的各個階段，公司應健全其監(jiān)督控制系統(tǒng)，將風險控制貫穿于整個稅務過程中。定期監(jiān)督檢查稅收狀況，第一時間發(fā)展存在的稅務問題，并且加以解決。公司應加強稅收籌劃管理水平，對事前、事中、事后實施完整的稅收籌劃工作。

（三）實施財產管理

第一，需要創(chuàng)建財務監(jiān)督系統(tǒng)，保證高效履行公司的相關政策，在原材料等的購買、利用、銷售等方面加以規(guī)范，避免發(fā)生差池，提高安全指數(shù)。第二，加強對存貨與應收賬款的控制。公司應提高存貨管理水平，科學利用庫存物品，防止資源浪費，保證存貨資金優(yōu)化構成。[2]同時需要依照信用對客戶進行評價和劃分等級，一定時間內核對應收賬款，并完善收款方案，防止賒賬時間延長。

五、結論

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發(fā)展，提高自身競爭力是眾多企業(yè)追求的戰(zhàn)略目標，而內部控制就是實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展目標的一個必要手段，監(jiān)控著企業(yè)內部管理。在所有企業(yè)看來，企業(yè)內部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業(yè)面臨的風險，可是關于稅務的內部控制體系，卻沒有被企業(yè)同等對待。當前形勢下，我國的稅收政策不斷調整，對企業(yè)實行了減稅、免稅等許多優(yōu)惠政策，在很大程度上減輕了企業(yè)的稅收負擔。可是任何事物都有兩面性，企業(yè)在減輕稅收負擔的同時卻增加了稅務稽查的風險。企業(yè)所面臨的稅務環(huán)境不斷變化，這就要求企業(yè)適應環(huán)境的變化，加強內部控制管理水平。企業(yè)一方面要做到樹立稅務風險的防范意識，另一方面要在企業(yè)整體的內部控制體系中滲透稅務控制體系。

一、構建稅務內控體系的必要性

一種普遍觀點認為，企業(yè)的董事會、相關管理部門以及全體企業(yè)職工等共同實行的，實施企業(yè)稅務內控的根本目的是防范稅務風險，提高稅務價值，增強企業(yè)競爭力，并針對這一目標實行系統(tǒng)的、規(guī)范化控制活動。

近幾年以來，我國房地產業(yè)的飛速發(fā)展也帶動了房地產業(yè)的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對房地產業(yè)采取了宏觀調控的政策，而且國家對房地產業(yè)的稅務管理力度在逐年加大。國家稅務局曾經在十年前就已經把房地產業(yè)列為稅收專項檢查的對象，并且是必檢對象。在人民群眾眼中，房地產業(yè)中經常出現(xiàn)稅收差錯，比如偷稅、漏稅現(xiàn)象，這就從另外一個角度證明了我國的房地產業(yè)的稅務征收存在許多問題，有很高的涉稅風險。

在我國，國家對房地產業(yè)實行宏觀調控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺了許多政策來調控房地產市場。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產市場。盡管如此，房地產業(yè)仍然是我國國民經濟的支柱產業(yè)，而且房地產業(yè)的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產業(yè)的稅務內控體系顯得十分有必要，有利于規(guī)范房地產行業(yè)，使其健康發(fā)展。這不僅僅對房地產業(yè)有巨大作用，而且對我國的整個國民經濟都有很重要的意義。

如果企業(yè)沒有建立健全的稅務內控體系將會加大企業(yè)面臨的稅務風險。沒有健全的內控制度可能會使企業(yè)的稅務籌劃出現(xiàn)問題。比如，本來是想節(jié)稅，可是籌劃不當可能會導致偷稅、漏稅，也可能因為不懂國家的稅收政策中的優(yōu)惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費。除此之外，稅務內控管理體系是否健全能夠影響企業(yè)的生產經營活動，也是企業(yè)能否長遠發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)。

二、構建適合房地產企業(yè)稅務內控體系的方法

（一）提高企業(yè)稅務內控管理水平

企業(yè)要設立專門的稅務管理部門，即使自身條件不夠，無法達到設立專門的部門的水平，也要由專業(yè)人才專門管理企業(yè)的稅務管理工作。企業(yè)一定要把稅務管理工作人員的責任明確到位，除此之外，企業(yè)其他一些人員，只要是涉及到稅務的崗位，比如采購部門，都要明確職責。企業(yè)領導要大力支持稅務管理工作。稅務管理工作內容有：核算稅務申報數(shù)據(jù)、管理發(fā)票使用、分析稅收風險、研究國家稅收政策，利用其中的優(yōu)惠部分，合理進行稅收籌劃、指導企業(yè)的相關部門，避免經營活動中的稅務風險、關注企業(yè)投資方向，提出稅務管理意見等。

（二）控制各環(huán)節(jié)的風險管理流程

企業(yè)的稅務內控體系屬于提前防范性質，對企業(yè)所面臨的風險要提前防范。完善稅務內控體系就要做到使企業(yè)各環(huán)節(jié)能夠正常運作，降低企業(yè)所面臨的各種稅務風險。企業(yè)的稅務內控管理是企業(yè)現(xiàn)代管理的重要內容，所以一定要在企業(yè)內部設立專門的涉稅管理部門，同時，要加大企業(yè)稅收籌劃的管理力度，使企業(yè)在運行中的每一個環(huán)節(jié)都能達到稅后收益的最大化。房地產企業(yè)首先要認真分析自身的每一個環(huán)節(jié)，正確評估，有效控制生產經營活動中的每一個涉稅環(huán)節(jié)，把風險降到最低。通過不斷完善稅務風險控制體系，并使之有效運行，達到控制涉稅環(huán)節(jié)的目的，從而實現(xiàn)稅務價值的提高。房地產企業(yè)有以下幾個環(huán)節(jié)可能會涉及到稅收，比如開發(fā)環(huán)節(jié)會涉及到土地增值稅；銷售環(huán)節(jié)會涉及到營業(yè)稅、土地增值稅以及印花稅等多個稅種，在這個環(huán)節(jié)中，企業(yè)所面臨的稅種最多；在保有環(huán)節(jié)中，房地產企業(yè)會涉及到房產稅、營業(yè)稅、城市建設維護費等若干稅種。

（三）企業(yè)內部要建立風險匯報制度

風險匯報制度，也就是企業(yè)內部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發(fā)，以大局為重，認真對待企業(yè)稅務管理工作。建立風險匯報制度能夠使每一個涉及稅收的企業(yè)職員都能夠明確自己的責任，樹立風險意識。對房地產企業(yè)來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項有時候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實際出發(fā)，針對企業(yè)的具體情況做出具體分析。對于一些重大的涉稅事項，比如稅務檢查、稅務籌劃、涉稅合同以及國家稅務優(yōu)惠政策的調整等，一定要及時匯報。企業(yè)相關部門的涉稅人員如何進行匯報是由匯報標準決定的，并且要遵從一定的匯報流程。這就會使匯報文本在各部門之間流轉起來更加方便，和諧統(tǒng)一。

（四）建立內部稅務風險測評制度

從管理房地產的角度出發(fā)，測評企業(yè)運行中的稅務風險，并將其制度化，這就是風險測評制度，它屬于企業(yè)日常管理的一個方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業(yè)職工控制風險的意識，培養(yǎng)其高度的責任感。所以，房地產企業(yè)要及時做好職工的培訓工作，使其充分了解稅務基本知識，深刻認識稅務風險。第二，各個涉及到稅務的相關部門要及時評估涉稅風險，并及時調整工作方向，把風險消除在萌芽之中。第三，要根據(jù)國家稅收政策的變化及時調險測評制度。房地產企業(yè)的各部門之間一定要加強溝通，及時進行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關系，得到他們的指導和建議，對于規(guī)避稅務風險具有很重要的意義。

三、結束語

總之，房地產業(yè)的稅務管理一定要加強。企業(yè)一定要結合自身的實際情況建立有效的稅務內控體系。只有這樣才能防范稅務風險，加快企業(yè)發(fā)展。

參考文獻：

篇（8）

近年來，房地產企業(yè)面臨空前嚴重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務總局配合宏觀調控的政策要求出臺了多項針對房地產業(yè)的稅收政策，房地產企業(yè)已成為各地稅務部門征管工作的重點；另一方面，購房者的維權意識在國家著力規(guī)范房地產業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務部門舉報開發(fā)商開票不規(guī)范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產企業(yè)的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務參與企業(yè)經營決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負責人對企業(yè)的稅收管理工作有準確、科學的認識。

一、偷逃稅款的危害

北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產注冊企業(yè)的稅務稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務稽查全市房地產企業(yè)罰款4301萬元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴重的企業(yè)，甚至會有滅頂之災降臨：總經理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉讓項目以補交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務局查證其稅收問題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內部的每一個毛孔。情節(jié)嚴重的將追究其刑事責任。

二、納稅遵從，防范風險

稅收是房地產企業(yè)經營中不可避免的一項支出。作為企業(yè)的經營者，希望盡量降低經營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應杜絕無意識的少申報稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項經濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內容是納稅申報，企業(yè)的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關的納稅申報表。

另外，稅務人員的業(yè)務水平對于能否有效降低納稅風險至關重要。在房地產企業(yè)的漏稅行為中，就有相當數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現(xiàn)實中，這種行為經常被稅務部門當作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財稅人員不精通稅法同樣會導致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業(yè)對納稅工作的重視程度。企業(yè)應組建與財務部并行的稅務部，重視納稅行為，建立防范風險發(fā)生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。

三、稅務籌劃，減輕負擔

房地產行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業(yè)在政策調控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負，成為房地產企業(yè)關注的焦點。企業(yè)應做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。

納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項經濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現(xiàn)涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內，通過對經營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應交由企業(yè)的股東會、董事會及其領導下的部門經理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業(yè)的財務人員和稅務人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經濟交易活動是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應的納稅事務就應該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應的納稅事務就可以依照納稅籌劃的原則。現(xiàn)實中，很多企業(yè)的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了這個前提和基礎，納稅籌劃就無從談起。假設一個企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。

四、納稅籌劃的必要性

對房地產企業(yè)而言，其面臨著復雜的市場環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產企業(yè)的經營者或投資者在從事經營活動或投資活動之前，應該把稅收作為影響企業(yè)最終經營成果的一個重要因素來設計和安排。

第一，房地產企業(yè)整體稅收負擔較重。根據(jù)一項權威統(tǒng)計，中國房地產企業(yè)的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數(shù)”中，中國內地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關系[4]；第二，稅務征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設和諧社會的角度看，這個行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經營方式，最后考慮風險。

五、結論

總之，企業(yè)要處理好納稅事務，既防范稅務風險，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經營者就應該有這樣的認識：企業(yè)的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業(yè)的稅務風險；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經營資源、調整企業(yè)的經營思路和經營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔。

參考文獻：

[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經濟學分析.上海：上海財經大學出版社，2009

篇（9）

房地產行業(yè)作為我國的支柱性行業(yè)之一，只有實現(xiàn)健康、快速發(fā)展，才能為國民經濟的有序運行提供可靠保障。面對企業(yè)全面實行“營改增”和金稅監(jiān)管下的各類財稅風險，各個行業(yè)該如何采取有效內部控制措施防控企業(yè)的各個環(huán)節(jié)風險，避免不必要的損失，并運用風險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業(yè)的首要任務。對此，房地產企業(yè)應對各業(yè)務流程進行調整與完善，加大內部管理力度，注重提升稅務管理水平，最大限度降低稅務，從而有效規(guī)避各種稅務風險。

一、房地產公司稅務風險分析

（一）稅務風險管理意識薄弱

“營改增”政策雖然已經全面實行，但是很多房地產公司仍然缺乏風險防范意識，仍實行“粗放式”的經營管理模式。公司領導與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強，工作上只關注財務風險，忽視了稅務風險，這樣不利于自身的可持續(xù)發(fā)展。

（二）缺乏健全的稅務風險機構

很多房地產公司還未成立專門的稅務管理機構，也沒有安排專業(yè)的稅務管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔報稅的職責，未履行稅務風險管理職能。且一些房地產公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業(yè)素質不能滿足規(guī)定要求。

（三）稅務風險內部防控制度不完善

現(xiàn)階段很多房地產公司還沒有建立完善的信息溝通機制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務人員與稅務機關溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務風險管理體系，無法及時識別稅務風險，缺乏對稅務風險評估、應對措施及控制、風險控制評價等環(huán)節(jié)。可見稅務風險控制過程中，加強內部管理，將防范措施做到位，是稅務風險控制首要任務。

（四）會計制度與稅法不統(tǒng)一

當前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產生了新的問題。在此背景下，財務人員需要認真學習、理解并掌握改革后的財務和稅務知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規(guī)定的差異協(xié)調好。這對財務人員提出了更高的要求，關系著對稅務風險的控制效果。

二、房地產公司稅務風險控制措施

（一）增強稅務風險控制管理意識

首先應在公司內部創(chuàng)建良好的稅務風險管理文化氛圍，公司領導要帶頭轉變自身的思想觀念，切實增強稅務風險意識，建立健全稅務風險管理體系，培養(yǎng)員工良好職業(yè)道德與專業(yè)素質，提高員工的風險防范意識。在實際工作過程中，財務部應根據(jù)各業(yè)務流程，制定相應的報銷制度，并進行全員培訓，強調各業(yè)務環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅務風險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務風險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務風險管理意識不斷增強。

（二）健全稅務管理體制

健全稅務管理體制是防范稅務風險的前提，應做好以下幾點工作：一、設置稅務會計崗位，由專業(yè)人員負責涉稅事項，明確職責權限。負責定期收集稅收政策并匯總上報，根據(jù)各項目具體情況制定切實可行的稅收籌劃計劃并監(jiān)督實施，加強與稅務部門溝通，保證稅務工作順利運行。二、成立合約規(guī)劃小組，合理分解項目成本，編制合約規(guī)劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執(zhí)行、付款審核過程中的權限。編制采購、施工等關鍵環(huán)節(jié)合同模板，明確重要條款內容，減少稅務及法律風險。三、根據(jù)稅法規(guī)定做好納稅申報工作，避免出現(xiàn)錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務部應加強發(fā)票管理力度，為避免出現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票的情況，應明確可抵扣進項，不可抵扣進項業(yè)務范圍，制定詳細的審核及付款流程，保證財務核算準確規(guī)范，促進稅收籌劃工作正常運行。

（三）完善內部控制管理制度

房地產公司企業(yè)組織架構、營銷模式、集中采購、財務管理、稅務管理、合同涉稅、信息系統(tǒng)等各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務風險，為確保將所有稅務風險問題解決好，除增強風險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內部管理制度。房地產公司稅務風險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯(lián)系，需要加強各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內部控制管理體系。在事前預防方面，應對公司組織結構進行優(yōu)化，將各業(yè)務流程中的審批、執(zhí)行、記錄、資料保管等職權分離，將不相容業(yè)務分離，形成權力制衡。

（四）加強會計核算實務與稅務風險管控

隨著營改增全面落地，國家稅務總局先后出臺了多項政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規(guī)定》的文件，同時，“金稅三期”系統(tǒng)的上線實施也使得稅務監(jiān)管手段不斷豐富，稽查力度進一步強化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎和會計科目設置，以及與之相關的納稅申報思路。其次財務人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項目增值稅納稅義務發(fā)生時間，及時申報納稅。項目開發(fā)過程發(fā)生的成本費用要合理歸集分配，可以抵扣的進項稅完稅憑證由專人負責保管、認證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務人員既要熟悉營改增相關政策又要做好會計核算和申報工作，才能規(guī)避相關稅務風險。

三、結語

總之，房地產企業(yè)如果不及時解決稅務風險，將不利于自身的穩(wěn)定發(fā)展。稅務風險存在于房地產企業(yè)所有業(yè)務活動中，需要企業(yè)領導提高重視程度，加大監(jiān)督管理力度，將稅務風險控制在合理范圍內，方能保證經營管理工作更加安全。此外，房地產公司還要結合稅法政策變動情況，及時作出相應的調整，提升稅務風險控制能力，為自身的進一步發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

參考文獻：

篇（10）

隨著我國轉讓定價稅制的進一步完善，稅務機關反避稅的矛頭開始指向內資企業(yè)，有關聯(lián)交易的房地產企業(yè)更是稅務機關反避稅關注的焦點。在實務中，房地產開發(fā)企業(yè)通過設立建筑安裝工程公司、設計公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司等關聯(lián)企業(yè)，在大量的關聯(lián)交易中實行轉讓定價，使得成本和利潤在關聯(lián)企業(yè)之間重新分配，從而達到避稅的目的。如果各關聯(lián)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收方式和稅率一致，轉讓定價不會必然導致企業(yè)所得稅避稅，但會嚴重影響地稅部門的土地增值稅的征收。

2011年12月13日-15日，全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產行業(yè)的反避稅問題進行了深入探討和研究，并對有關房地產企業(yè)的反避稅調查工作做出了具體部署。對于內資房地產企業(yè)的反避稅，不是利用傳統(tǒng)的稽查手段，而是利用轉讓定價的理論和方法對房地產關聯(lián)企業(yè)之間的交易進行反避稅調查和調整。對于內資房地產關聯(lián)企業(yè)的轉讓定價管理，也不再局限于對企業(yè)所得稅的關注，而是進一步拓展到了土地增值稅、營業(yè)稅等與房地產關聯(lián)交易相關的各項稅收。

一、房地產關聯(lián)企業(yè)的認定

所謂房地產關聯(lián)企業(yè)，是指在房地產開發(fā)與經營中與其他企業(yè)之間存在直接或間接控制關系或重大影響關系的企業(yè)，包括總機構與分支機構、母公司與子公司、同一總機構的不同分支機構、同一母公司的不同子公司等。

根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例釋義第一百零九條的規(guī)定，構成關聯(lián)關系的主要有以下八種情形：

1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25％或以上的；

2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到15%或以上的；

3、企業(yè)與另一企業(yè)之間借貸資金占企業(yè)自有資金50％或以上，或企業(yè)借貸資金總額的10％是由另一企業(yè)擔保的；

4、企業(yè)的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業(yè)委派的；

5、企業(yè)的生產、經營活動必須由另一企業(yè)提供的特許權利才能正確進行的；

6、企業(yè)生產經營購進的原材料、零配件等是由另一企業(yè)所控制或供應的；

7、企業(yè)生產的產品或商品的銷售是由另一企業(yè)所控制的；

8、對企業(yè)生產經營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯(lián)的企業(yè)（包括家族、親屬關系等）。

二、房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價分析

房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價是指房地產集團公司內部或關聯(lián)企業(yè)之間為了實現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標，在銷售貨物、提供勞務、轉讓無形資產等時違背市場交易原則而內部制定的價格。房地產關聯(lián)企業(yè)之間的轉讓定價將導致收入和費用在關聯(lián)企業(yè)之間的重新分配，從而達到避稅的目的。

在實務中，房地產關聯(lián)企業(yè)的關聯(lián)交易類型呈現(xiàn)多元化趨勢，轉讓定價表現(xiàn)形式日趨復雜化。具體包括：

1、貨物購銷業(yè)務中的轉讓定價

貨物購銷業(yè)務中的轉讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間在購銷建筑施工設備、原材料以及完工產品銷售等業(yè)務活動中，利用“高進低出”或“低進高出”的手段，將成本和利潤在關聯(lián)企業(yè)之間重新分配。例如，房地產開發(fā)公司高價從關聯(lián)企業(yè)購入施工設備或者是建筑材料，從而增加房地產的開發(fā)成本，增加土地增值稅的扣除項目，從而達到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產公司低價向其關聯(lián)公司轉讓剛建成的商業(yè)大樓，構成了房屋銷售中的轉讓定價。在房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。

2、勞務提供業(yè)務中的轉讓定價

勞務提供業(yè)務中的轉讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間通過支付設計、管理、廣告、咨詢等勞務費用的高低，影響房地產關聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。比如，房地產開發(fā)企業(yè)通過設立關聯(lián)建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發(fā)直接費用，以提高開發(fā)成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業(yè)所得稅。廣東某大型房地產公司下設全資設計公司、文化公司、技術咨詢公司，各子公司一年收到母公司設計、宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買母公司的藝術品作為各子公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移。

3、無形資產交易業(yè)務中的轉讓定價

無形資產交易業(yè)務中的轉讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間專利、專有技術、商標、商譽等無形資產的轉讓不按該類交易的市場價格收取特許權使用費，或故意將土地使用權在關聯(lián)企業(yè)間轉讓，從而影響房地產關聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。如：福州某房地產開發(fā)公司取得政府劃撥地使用權，又將該塊地轉讓到其全資子公司名下開發(fā)房產，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規(guī)避了土地增值稅。

4、資金融通業(yè)務中的轉讓定價

資金融通業(yè)務中的轉讓定價主要表現(xiàn)在關聯(lián)企業(yè)之間通過貸款利率的高低來影響房地產關聯(lián)企業(yè)的成本費用。例如，房地產集團母公司向房地產開發(fā)子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產開發(fā)子公司的費用。

三、房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價的動機

1、可以規(guī)避部分企業(yè)所得稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，我國企業(yè)所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點扶持的高新技術企業(yè)和小型微利企業(yè)分別實行15%和20%的優(yōu)惠稅率。根據(jù)納稅人的不同情況，企業(yè)所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產關聯(lián)企業(yè)通過轉讓定價，使得成本和利潤在關聯(lián)企業(yè)之間重新分配，規(guī)避部分企業(yè)所得稅。臨沭縣某房地產公司通過新投資成立一家建筑施工企業(yè)（其企業(yè)所得稅實行核定征收方式），二者構成關聯(lián)企業(yè)，其開發(fā)項目多由該施工企業(yè)承建。在施工過程中，建筑施工企業(yè)通過高開發(fā)票，增加建筑安裝成本，轉移利潤到關聯(lián)企業(yè)。雖然建筑施工企業(yè)按發(fā)票金額繳納了3%的營業(yè)稅，但由于關聯(lián)施工企業(yè)采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉移的利潤在施工企業(yè)相當于乘以應稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業(yè)所得稅。

2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)，依照四級超率累進稅率征收的一種稅。對房地產企業(yè)來說，轉讓房地產的收入和扣除項目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉讓收入越低，扣除項目越大，增值率越低，企業(yè)的適用稅率也會越低，從而減少應繳納的土地增值稅額。房地產企業(yè)通過轉讓定價，以低于市場的價格轉讓房地產，或者以高于市場的價格向關聯(lián)企業(yè)支付安裝工程費、設計費等途徑來增加扣除項金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產公司低價向其關聯(lián)公司轉讓房產，構成房屋銷售中的轉讓定價，涉案稅額達180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、還涉及土地增值稅。

四、房地產關聯(lián)企業(yè)轉讓定價涉稅風險

自2002年以來，房地產行業(yè)多次被列入全國稅收稽查的重點行業(yè)。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務機關已經擁有足夠的法律武器和技術手段對轉讓定價進行調查和調整，房地產關聯(lián)企業(yè)的轉讓定價已經成為稅務機關反避稅關注的焦點。

根據(jù)國家稅務總局的反避稅工作精神，各地稅務機關對于房地產關聯(lián)企業(yè)的轉讓定價監(jiān)管將會日益嚴格，全國范圍的行業(yè)聯(lián)查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關聯(lián)交易的房地產企業(yè)如何規(guī)范關聯(lián)交易，調整定價策略，有效預防、控制、避免轉讓定價風險成為一項頗具挑戰(zhàn)性的工作。

1、規(guī)范關聯(lián)交易。房地產企業(yè)要充分了解企業(yè)自身的關聯(lián)交易情況，正確認識轉讓定價的稅務風險，按照《特別納稅調整實施辦法》的有關規(guī)定進行關聯(lián)交易，對關聯(lián)企業(yè)之間的關聯(lián)交易及所采用的定價策略及時進行審閱和調整，保證交易價格的公允性，規(guī)范納稅行為，有效預防對于轉讓定價稅務審計的風險。

2、重視關聯(lián)申報。有關聯(lián)交易的企業(yè)向稅務機關申報關聯(lián)交易情況，是法納稅人的基本義務，不履行義務就會受到處罰，企業(yè)很可能被列為稅務機關轉讓定價調查的重點對象之一。全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議明確指出要利用轉讓定價手段，要求房地產行業(yè)各相關企業(yè)提供關聯(lián)交易的資料，并在全國實現(xiàn)聯(lián)查。《特別納稅調整實施辦法》列出的關聯(lián)交易類型主要包括有形資產購銷、無形資產使用、提供勞務和資金融通四大類，房地產企業(yè)要對企業(yè)內部的關聯(lián)交易進行準確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實披露房地產企業(yè)關聯(lián)交易的詳細情況，據(jù)實填報《企業(yè)年度關聯(lián)業(yè)務往來報告表》。存在重大關聯(lián)交易的企業(yè)應當向轉讓定價專業(yè)人士尋求幫助，以控制并降低轉讓定價風險。

篇（11）

房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營業(yè)稅：企業(yè)以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者，用于農業(yè)生產的行為，免征營業(yè)稅。房地產企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。以房地產進行投資聯(lián)營，投資聯(lián)營一方以土地（房地產）作價入股，將房地產轉到所投資的聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

1.稅收籌劃的必要性

房地產行業(yè)具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業(yè)降低經營風險和納稅風險，以實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。具體來講，房地產企業(yè)進行稅收籌劃的必要性在于：

1）房地產行業(yè)涉及的稅種較多，稅負較重。房地產行業(yè)涉及面較廣，故房地產企業(yè)涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。

2）合理的稅收籌劃可降低房地產企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經營管理的一項成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產企業(yè)的管理成本。如，房地產企業(yè)可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達到遲納、少納甚至不納稅款的目的。

2.稅收籌劃的實際應用

房地產開發(fā)企業(yè)一般要繳納的稅收項目繁多，如籌劃不當，會給企業(yè)帶來沉重的稅收負擔。以下通過列舉介紹幾種常見的納稅籌劃以供參考。

1）巧用起征點稅收優(yōu)惠進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其增值額按規(guī)定征稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加稅收負擔的關系，以獲取最大收益。

舉例如下：某房地產公司從事普通標準住宅開發(fā)，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設不能提供金融機構借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育附加2%，當?shù)卣?guī)定房地產開發(fā)費用允許扣除比例10%。

方案一：如銷售單價定為2400元，收入總額=2400萬元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬元，房地產開發(fā)費用=1424×10%=142.4萬元，加計扣除=1424×20%=284.8萬元，營業(yè)稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬元，扣除項目合計=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬元，增值額=2400-1985.6=414.4萬元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬元。

方案二： 如銷售單價定為2370元，收入總額=2370萬元，按以上計算營業(yè)稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬元，增值額=2370-1983.92=386.08萬元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬元。由此我們可以計算出免稅臨界點：設銷售收入總額為X，設不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計算的房地產開發(fā)費用為0.1Y，加計20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計算當增值率為20%時，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過臨界點定價系數(shù)為1.67238，對房地產企業(yè)的銷售單價的定價具有指導性意見。

2）變房地產銷售為股權轉讓納稅籌劃法

按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)定：股權轉讓只是股東權益的變化，原來企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產轉讓，不征土地增值稅，不征營業(yè)稅。如果購買方是法人企業(yè)，房地產企業(yè)就可以利用這一規(guī)定，先與購買方達成協(xié)議，以房產作價向購買方進行股權投資，后再以轉讓股權方式銷售房產。

舉例如下：甲房地公司是由兩個自然人出資設立的有限責任公司，實收資本3000萬元，以3000萬元的價格取得一塊土地10000平方米，隨后進行房地產開發(fā)，投入開發(fā)費用2000萬元，發(fā)生期間費用100萬元，現(xiàn)在因金融危機再無力開發(fā)，準備以10000萬元的價格轉讓給另一家乙房地產公司。

方案一：如轉讓在建項目，營業(yè)稅及附加=10000×5.6%=560萬元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬元，增值額=10000-7060=2940萬元，增值率=2940/7060=41.64%，應交土地增值稅=2940×30%=882萬元，印花稅=10000×0.05%=5萬元，企業(yè)所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬元，假設項目轉讓后，股東們將凈利潤全部分配，應繳納的個人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬元，應納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬元。

方案二：如轉讓股權，假設公司的資產總額5500萬元，負債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權并負責償債，應繳納印花稅=10000×0.05%=5萬元，個人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬元，應納稅總額=5+900=905萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費=2827.85-905=1922.85萬元。

3）收入分散籌劃法

收入分散籌劃法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離、分散，以達到享用較低檔的稅率，合理降低稅負。

舉例如下：甲房地產企業(yè)出售一幢房屋，房屋價值1200萬元，其中裝修費用360萬元，項目扣除金額720萬元，銷售房產營業(yè)稅及附加率5. 6%，勞務合同營業(yè)稅及附加率3. 4%，現(xiàn)有兩種方案以供選擇：

方案一：甲企業(yè)與購買方簽訂一份金額1200萬元的房屋購銷合同。增值額=1200 -720=480萬元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬元，營業(yè)稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬元，甲企業(yè)共應承擔稅負=156 +67.2 =223.2萬元。

方案二：甲企業(yè)與購買方簽訂兩份合同共計1200萬元，其中一份購房合同金額注明840萬元，另一份裝修合同標明金額360萬元，假設扣除項目金額仍為720萬元，其中購房合同扣除項目金額為600萬元，裝修合同扣除項目金額（成本費用）為120萬元。則甲企業(yè)增值額為840 -600= 240萬元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬元，營業(yè)稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬元，兩份合同共應承擔稅費為72萬元+59.28萬元=131.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費223.2-131.28=91.92萬元。

4）妙用利息扣除進行稅務籌劃

稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3.稅收籌劃應注意問題

房地產開發(fā)企業(yè)銷售活動金額大，稅負甚重， 稅收籌劃也較為復雜，因此，在稅收籌劃時應注意如下問題：

1）稅收籌劃應進行成本效益分析企業(yè)進行稅收籌劃，最終目標是為了合法節(jié)稅，使企業(yè)收益最大化，因此要充分考慮投入與產出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規(guī)和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務主管部門認可，否則將會承擔相應的法律責任，給企業(yè)帶來損失。

3）稅收籌劃應系統(tǒng)、通盤進行考慮在稅收籌劃時，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標去選擇有助于企業(yè)發(fā)展，能增加企業(yè)總體利益的方案。

4）稅收籌劃應注意風險防范納稅人進行稅收籌劃時應充分考慮其所處外部環(huán)境條件的變遷，未來經濟環(huán)境的發(fā)展趨勢，國家政策、法律、法規(guī)的可能變動對企業(yè)經營活動的影響，在收益與風險之間進行必要的綜合衡量，保證能夠取得財務利益。

4.結語

總而言之，稅收籌劃是一項涉及面廣而又復雜的專項工作，企業(yè)應當結合自身的具體環(huán)境和各種相互制約因素， 充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，制定最優(yōu)的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達到合理避稅和降低稅負，增加企業(yè)價值的作用。

[參考文獻]：