房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查大全11篇

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篇（1）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，為進(jìn)一步提高企業(yè)核心競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場營銷策劃問題。通過科學(xué)有效的營銷策劃，能夠準(zhǔn)確向消費(fèi)者傳遞營銷思想，滿足消費(fèi)者的根本需求，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)整體效益。然而不可否認(rèn)的是，當(dāng)前房地產(chǎn)在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。

二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵認(rèn)知

房地產(chǎn)營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標(biāo)及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營銷策劃，從實(shí)現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個(gè)階段。而為實(shí)現(xiàn)樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動(dòng)“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經(jīng)營與以人為本屬于其營銷活動(dòng)的基點(diǎn)，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營銷策劃的成效。

三、房地產(chǎn)市場營銷策劃中存在的現(xiàn)實(shí)性問題分析

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場營銷策劃存在著較多的現(xiàn)實(shí)性問題，具體可以表述為以下幾個(gè)方面：其一，缺乏準(zhǔn)確定位。在開展?fàn)I銷策劃之前，需要對(duì)市場狀況進(jìn)行深入客觀的調(diào)查，對(duì)客戶需求與市場條件等進(jìn)行充分了解，從而為策劃定位提供科學(xué)依據(jù)。然而在多數(shù)營銷策劃活動(dòng)中，多缺乏對(duì)調(diào)查活動(dòng)的關(guān)注，或所推行的市場調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場分析缺乏可靠性與準(zhǔn)確性，無法保障營銷策劃方案實(shí)施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場營銷策劃中，很多開發(fā)商受市場變化因素、消費(fèi)者心理因素及投資因素等影響，缺乏對(duì)營銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會(huì)選用一些廣告來吸引消費(fèi)者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對(duì)企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進(jìn)行深刻表達(dá)，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費(fèi)者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會(huì)選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實(shí)現(xiàn)其預(yù)期效益。

四、房地產(chǎn)市場營銷策劃的發(fā)展性路徑思考

（一）準(zhǔn)確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢

在營銷策劃中，為提高定位準(zhǔn)確性則需要以充分的市場調(diào)查為前提。考慮到房地產(chǎn)商品的特性，消費(fèi)者在購買行為中多不存在沖動(dòng)性購買狀況，其對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實(shí)際與未來經(jīng)濟(jì)預(yù)測為條件，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費(fèi)者心理需求為落腳點(diǎn)，在營銷策略上不應(yīng)過于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會(huì)精英階層為營銷對(duì)象，在營銷策劃時(shí)，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實(shí)現(xiàn)營銷策劃效果。

（二）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營銷

在開展房地產(chǎn)營銷策劃時(shí)，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨(dú)特點(diǎn)作為賣點(diǎn)，并充分分析目標(biāo)群體的整體特征，植入與目標(biāo)群體相符的文化元素，關(guān)注文化營銷以提高營銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點(diǎn)，重點(diǎn)營銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢與其他賣點(diǎn)相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學(xué)區(qū)房營銷領(lǐng)域。

（三）營銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價(jià)值

在營銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價(jià)值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價(jià)值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標(biāo)志。在房地產(chǎn)營銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價(jià)值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點(diǎn)，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營銷活動(dòng)之中，努力塑造良好的企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價(jià)值，從而增強(qiáng)營銷策劃的生命力。

（四）關(guān)注營銷策劃人才地培養(yǎng)

在房地產(chǎn)營銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價(jià)值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強(qiáng)化營銷策劃人才培養(yǎng)，提高營銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機(jī)制，通過相互交流及學(xué)習(xí)，提高營銷策劃的實(shí)際水平，從而為企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)提供人才支撐。

五、結(jié)語

在市場競爭的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對(duì)營銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當(dāng)前，房地產(chǎn)營銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實(shí)問題，如缺乏準(zhǔn)確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營銷策劃水平，從多個(gè)方面提出了發(fā)展路徑。實(shí)踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價(jià)值與品牌價(jià)值，方可實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的營銷策劃，并帶來相應(yīng)的營銷效益。（作者單位：承德石油高等專科學(xué)校）

作者：高麗君

參考文獻(xiàn)： 

[1]惠葉婷.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場營銷的理論與實(shí)踐[J].科學(xué)與財(cái)富，2014，（2）：99-99. 

篇（2）

房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場的脈搏。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用

房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用是市場調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場調(diào)查的認(rèn)識(shí)功能和信息功能，市場調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點(diǎn)：

1.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)

通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢，包括市場的供給情況、競爭對(duì)手的活動(dòng)意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向，在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。

2.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位

通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，包括市場定位和目標(biāo)消費(fèi)群體定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

3.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷策略

只有通過市場調(diào)查，才有可能了解市場供需情況，進(jìn)而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷售渠道策略和促銷策略。

4.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動(dòng)輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。通過市場調(diào)查，使房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有市場充分了解，對(duì)產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評(píng)估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

影響房地產(chǎn)市場營銷的因素有很多，對(duì)于不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各個(gè)因素影響大小也不一樣，一般來說房地產(chǎn)市場調(diào)查有下面幾個(gè)部分：

1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。

2.市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)查

包括消費(fèi)者對(duì)某類地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查；需求動(dòng)機(jī)調(diào)查；購買行為調(diào)查等。

3.市場競爭調(diào)查

一般來說房地產(chǎn)競爭樓盤可分為兩種情況，一是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤。對(duì)競爭對(duì)手的調(diào)研主要是對(duì)營銷策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

包括房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期；現(xiàn)有客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況；本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率等。

5.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查

包括房地產(chǎn)市場供求情況和供給彈性的大小；開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響；開發(fā)個(gè)案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格；價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)等。

6.房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

包括房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；商的數(shù)量、素質(zhì)及其情況；房地產(chǎn)客戶對(duì)商的評(píng)價(jià)。

7.房地產(chǎn)促銷調(diào)查

包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定；房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告預(yù)算與公司的調(diào)查；人員促銷的配備狀況；各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租賃績效的影響；各種營業(yè)推廣活動(dòng)的租售績效。

三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的制約因子

在房地產(chǎn)市場營銷中，市場調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場調(diào)研受到一些來自客觀和主觀因子的制約，具體如下：

1.時(shí)間的制約

提供給市場調(diào)研人員的時(shí)間一般很短，在較短的時(shí)間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場報(bào)告比較困難。這需要市場調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭取開發(fā)商最有力的支持。

2.技能的制約

經(jīng)驗(yàn)豐富的市場調(diào)研人員和沒有經(jīng)驗(yàn)的市場調(diào)研人員的技巧與能力會(huì)相差很遠(yuǎn)，這種個(gè)人的市場分析能力和技能對(duì)其研究報(bào)告的可信度有直接的影響。

3.費(fèi)用的制約

所有的研究報(bào)告都有其固定的預(yù)算。市場研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會(huì)感到無法充裕地執(zhí)行其研究計(jì)劃，造成研究成果受到多方面的限制。

4.偏見的制約

每一個(gè)人都會(huì)有主觀意識(shí)，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動(dòng)以及情緒化的人不太適合做市場的調(diào)查與研究工作。

四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序

營銷調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動(dòng)。系統(tǒng)性的市場調(diào)查需要一條主要線索，要經(jīng)過周密計(jì)劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個(gè)階段：

第一階段調(diào)查準(zhǔn)備階段。

本階段確定的問題及地域范圍，并對(duì)調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃（如調(diào)查方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類，經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等）。

第二階段正式調(diào)查階段。

本階段確定調(diào)研資料來源及收集方法。直接資料要采取訪談、問卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購買、委托等方法。

第三階段結(jié)果處理階段。

將調(diào)查收集的資料進(jìn)行交叉分析分類統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報(bào)告。

房地產(chǎn)市場調(diào)查研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項(xiàng)目本身的成敗，更關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商形象和口碑，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商開拓新市場效果和今后發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

一、引言

近幾年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，主要是由于影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)因素的變化。本文從不同的角度深入研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，并在此基礎(chǔ)上對(duì)能夠正向驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略進(jìn)行剖析。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素

1、外在的影響因素

（1）相關(guān)政策。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是以市場經(jīng)濟(jì)為關(guān)鍵，宏觀調(diào)控為輔助，但整個(gè)經(jīng)濟(jì)的正常、平衡的運(yùn)轉(zhuǎn)是絕對(duì)脫離不了政府相關(guān)的宏觀政策的調(diào)節(jié)與控制。從另一個(gè)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)觸及到的領(lǐng)域較為廣泛，自身的穩(wěn)定性不夠強(qiáng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)直接或間接地受到國家政府出臺(tái)的各種相關(guān)調(diào)控政策的影響，如貨幣調(diào)節(jié)政策、行業(yè)政策，甚至是政府所期望實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)等。因此，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)或者相關(guān)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，都會(huì)使得業(yè)界相關(guān)企業(yè)或部門進(jìn)行管理內(nèi)容或目標(biāo)的調(diào)整，在一定程度上決定了該行業(yè)的整體發(fā)展趨向。

（2）市場現(xiàn)狀。通過對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況進(jìn)行深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)面臨較為蕭條的市場環(huán)境時(shí)，由于地產(chǎn)的需求較少，甚至?xí)霈F(xiàn)供大于求的的供需嚴(yán)重不平衡的情況，就會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)不再具有市場的主動(dòng)優(yōu)勢，進(jìn)而導(dǎo)致地產(chǎn)的價(jià)格水平在一定程度上取決于供需失衡的程度，并在一定范圍內(nèi)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。面對(duì)如此緊張的市場現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)隨著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條而逐漸縮小規(guī)模與范圍。當(dāng)然，地產(chǎn)的需求大小在很大程度上取決于當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展現(xiàn)狀，如城市化的水平。

（3）土地資源。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最基本的前提是能夠獲得所需的土地資源。房地產(chǎn)開發(fā)商需要通過招標(biāo)或者拍賣的方式與相關(guān)的土地管理部門或其它企業(yè)爭取到一定的土地資源，并獲得該土地資源的使用權(quán)，進(jìn)而擁有建設(shè)用地的使用權(quán)。以上是房地產(chǎn)交易市場的第一個(gè)環(huán)節(jié)，供需雙方分別為土地管理部門與房地產(chǎn)開發(fā)商。在此之后，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑房屋使用者形成需求供給關(guān)系，在這個(gè)環(huán)節(jié)中涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)的交接等。由此可以看出，土地資源是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場不容忽視的關(guān)鍵因素，制約與影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（4）金融資本。房地產(chǎn)行業(yè)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，在很大程度上取決于是否能夠保持持續(xù)的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，不論是地產(chǎn)開發(fā)的過程還是房屋交易的過程，都需要有足夠的資金得以運(yùn)用，才能保證地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營與運(yùn)轉(zhuǎn)。其中，在房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)等方式獲得土地資源的使用權(quán)的過程中，需要向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，或者爭取投資者的資金。同樣，地產(chǎn)開發(fā)商與建筑公司進(jìn)行合作的過程也需要大量的資金。盡管在地產(chǎn)交易的過程中有部分來自房地產(chǎn)需求者的資金流，但該資金流不具有連續(xù)與穩(wěn)定性。由此，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)應(yīng)該足夠重視金融資本對(duì)地產(chǎn)經(jīng)營的影響作用。

2、內(nèi)在的影響因素

（1）供需不平衡。在房地產(chǎn)交易市場，往往很難達(dá)到供給與需求平衡的狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)的供給相對(duì)量超過需求的相對(duì)量時(shí)，在一般情況下會(huì)形成地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，甚至?xí)a(chǎn)生房屋的“庫存”，這時(shí)房屋的需求者便占據(jù)了主導(dǎo)地位，有一定的議價(jià)優(yōu)勢。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，如該地區(qū)的整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人們的消費(fèi)理念等。在這種市場狀態(tài)之下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)扭轉(zhuǎn)被動(dòng)的局面，主動(dòng)發(fā)掘需求者的潛在消費(fèi)點(diǎn)，有效地刺激需求。由此可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求與供給經(jīng)常處于不匹配的狀態(tài)，而且供給曲線往往是滯后于需求曲線的波動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。

（2）房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。尤其是最近十年的房地產(chǎn)行業(yè)，價(jià)格大體處于波動(dòng)式上升的趨勢，這在一定程度上源于房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)心理與盲目的追求高利潤。最近幾年，房地產(chǎn)的價(jià)格處于不規(guī)律的上升態(tài)勢，無疑會(huì)刺激大量的房地產(chǎn)開發(fā)商加大地產(chǎn)開發(fā)的投資力度，刺激房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這樣的發(fā)展趨勢看似獲得了較高的效益，但地價(jià)的不合理上升說明行業(yè)正處于極端化的發(fā)展，產(chǎn)生了許多價(jià)格泡沫，整個(gè)市場的發(fā)展是不健康的，可能會(huì)為之后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)留下隱患。

（3）房地產(chǎn)投資的變化。房地產(chǎn)行業(yè)的投資是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性因素，當(dāng)行業(yè)內(nèi)的投資商看好現(xiàn)有的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，會(huì)主動(dòng)地將大量的資金投入其中，持續(xù)、大量的資金流在短期內(nèi)會(huì)有效地刺激當(dāng)下的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相反，當(dāng)投資商不看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)，便會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的投資與交易，資金流的短缺與間斷會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)力度減小，交易量也會(huì)大幅度的下降。由此可以得知，投資力度的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生即時(shí)的影響，兩者的變化周期基本上是一致的，而且相對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化，地產(chǎn)投資的變化頻率更大。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略分析

面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)狀況，各界都極為關(guān)注影響其發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素及其相匹配的戰(zhàn)略分析。在深入調(diào)查與探究房地產(chǎn)行業(yè)及其內(nèi)部、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，從不同的角度發(fā)掘影響其發(fā)展的內(nèi)在與外在相關(guān)因素，本文有針對(duì)性地從以下幾個(gè)不同的視角進(jìn)行相關(guān)的戰(zhàn)略分析，進(jìn)而為有效地解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題提供借鑒，以求能夠保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

1、有效控制房地產(chǎn)市場

針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定性、供需不平衡以及市場現(xiàn)狀等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，必須采取必要的措施應(yīng)對(duì)市場變化。面對(duì)價(jià)格的不合理波動(dòng)，我國相關(guān)企業(yè)與部門應(yīng)保持足夠的重視，并需要有針對(duì)性地進(jìn)行市場價(jià)格的調(diào)節(jié)與控制。這并不意味著需要嚴(yán)格地控制房地產(chǎn)的市場價(jià)格，這會(huì)完全限制市場自身的調(diào)節(jié)作用；應(yīng)該通過適度的調(diào)節(jié)將房地產(chǎn)的市場價(jià)格保持在一定的正常的波動(dòng)范圍之內(nèi)，保證其不會(huì)出現(xiàn)極端化的非健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價(jià)格在合理范圍內(nèi)較小幅度的波動(dòng)，是出于市場的健康狀態(tài)，而且有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭，刺激地產(chǎn)企業(yè)的管理改善，進(jìn)而有效地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。但是，對(duì)于較高與較低的房地產(chǎn)價(jià)格，很有必要采取調(diào)節(jié)控制的措施，使其回歸到正常的范圍，否則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來極大的負(fù)面影響。

2、有效加強(qiáng)土地的管理

政府需要嚴(yán)格地把控用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源的價(jià)格，并保持在合理的水平。過高的土地資源價(jià)格會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而干擾房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格的管理土地資源的劃撥與拍賣，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對(duì)土地資源的使用方式進(jìn)行有效地監(jiān)管，最好對(duì)用于房地產(chǎn)開發(fā)與市場交易的土地資源供應(yīng)進(jìn)行規(guī)范化操作，設(shè)計(jì)相應(yīng)的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效、合理的配置。如減少或者取消非市場化的土地轉(zhuǎn)讓形式，取而代之的是招標(biāo)或者拍賣的方式進(jìn)行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對(duì)房地產(chǎn)土地資源的供給，構(gòu)建完善的體制，進(jìn)而能夠及時(shí)的調(diào)整與控制土地資源的使用。

3、完善房地產(chǎn)投資政策

房地產(chǎn)投資的變化與投資回報(bào)率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，應(yīng)建設(shè)與當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀相契合的房地產(chǎn)投資政策。首先，在清晰界定投資主體與投資對(duì)象，確保產(chǎn)權(quán)分明，有效降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，確保房地產(chǎn)有相對(duì)量的資產(chǎn)投資與整體規(guī)模的發(fā)展，避免投資的不合理化。其次，及時(shí)的通過市場調(diào)查來檢驗(yàn)原有制定的投資政策是否合理，進(jìn)而能夠進(jìn)行及時(shí)的糾正或者重新擬定相關(guān)的投資政策。

4、健全房地產(chǎn)開發(fā)的金融機(jī)制

針對(duì)金融資本對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約問題，有必要結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際情況，完善與健全現(xiàn)有的金融體制。對(duì)于多樣化的投資方式，如住房公積金的使用、政府的扶持優(yōu)惠政策以及常用的銀行貸款等方式，通過完善相關(guān)的金融機(jī)制來予以相關(guān)的扶持。另外，應(yīng)該及時(shí)地洞察當(dāng)下運(yùn)行的金融機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不契合的情況，保證有效地監(jiān)督與管理，進(jìn)而不斷健全金融機(jī)制，以求為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到正向驅(qū)動(dòng)作用。當(dāng)然這是需要房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)及政府等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)與合作，結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際情況，共同構(gòu)建完善的房地產(chǎn)的融資體制。

5、保證房地產(chǎn)投資的理性化

要有效地確保房地產(chǎn)投資的理性化。首先，應(yīng)該清晰構(gòu)建房地產(chǎn)投資主體的結(jié)構(gòu)，保證各主體權(quán)責(zé)分明。其次，應(yīng)該嚴(yán)格的把控房地產(chǎn)投資的力度與數(shù)量，以求能夠使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相契合，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展雖然是我國整體宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)，但是過度的不合理投資會(huì)打破整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈的平衡，甚至?xí)萍s或阻礙其它行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。再次，有效避免投資的盲目追風(fēng)，促使投資者在房屋需求分析的基礎(chǔ)之上進(jìn)行合理投資，可以通過全面的市場調(diào)研，也可以借助于高效或科研機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析，在此基礎(chǔ)上做出更為準(zhǔn)確的投資決策。最后，可以從宏觀的角度設(shè)計(jì)與規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定滾動(dòng)性的發(fā)展目標(biāo)，這樣就為房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)部門的開發(fā)與投資決策提供了指導(dǎo)與借鑒，有效地調(diào)整了房地產(chǎn)投資的規(guī)模與進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)

篇（4）

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)負(fù)債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時(shí)近幾年為了抑制房價(jià)，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，控制風(fēng)險(xiǎn)首先要提前認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險(xiǎn)，一類是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。

市場風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。首先是供求風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來，房價(jià)不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競爭壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對(duì)消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費(fèi)者需求，則會(huì)造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家政策變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，利率風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會(huì)減少消費(fèi)者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會(huì)提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對(duì)房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價(jià)，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財(cái)務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至超過100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究

（一）選擇正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財(cái)務(wù)管理水平

作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識(shí)市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

篇（5）

2戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

篇（6）

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對(duì)建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對(duì)原材料采購次數(shù)、平均采購成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購周期與采購次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對(duì)商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營的績效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來說，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對(duì)于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過市場調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場未來走勢預(yù)測為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場競爭力的價(jià)格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營;而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競爭對(duì)手優(yōu)劣勢方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

篇（7）

統(tǒng)計(jì)調(diào)查是根據(jù)調(diào)查的目的與要求，運(yùn)用科學(xué)的調(diào)查方法，有計(jì)劃、有組織地搜集數(shù)據(jù)信息資料的統(tǒng)計(jì)工作過程。市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查是企業(yè)營銷活動(dòng)中必不可少的重要組成部分。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場的脈搏。

一、市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查的意義

1、狹義的統(tǒng)計(jì)調(diào)查

狹義的市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對(duì)象，用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)、意見、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究的手段。

對(duì)于房地產(chǎn)市場，例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個(gè)案現(xiàn)場做調(diào)查，并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時(shí)間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。

所謂“消費(fèi)者購買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對(duì)該房屋的滿意程度如何，包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場調(diào)查

廣義的市場調(diào)查，其調(diào)查對(duì)象，除了消費(fèi)者，還包括所有一切市場上的營銷活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題資料，并予以分析研究的方法。

對(duì)于房地產(chǎn)市場，除了進(jìn)行公開個(gè)案市場的調(diào)查、研究之外，還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況，目標(biāo)市場狀況，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營銷計(jì)劃的執(zhí)行情況，以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣，就能夠隨時(shí)糾正營銷過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

二.市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方向相對(duì)比較宏觀，主要有：

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場信息的分析，了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。

相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料，可進(jìn)行市場供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

區(qū)域市場統(tǒng)計(jì)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對(duì)特定區(qū)域市場進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場發(fā)展方向。

（3）消費(fèi)需求趨勢統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。

2、中期

開發(fā)商在購置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。

（1）項(xiàng)目定位統(tǒng)計(jì)調(diào)查

考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，結(jié)合周邊競爭項(xiàng)目和區(qū)位特征的調(diào)查，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

（2）消費(fèi)需求統(tǒng)計(jì)調(diào)查

通過統(tǒng)計(jì)調(diào)查了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場細(xì)分，并確定各細(xì)分市場的規(guī)模。

（3）競爭樓盤統(tǒng)計(jì)調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

（4）產(chǎn)品測試統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括：1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。

3、后期

（1）樓盤媒體宣傳統(tǒng)計(jì)分析

對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營銷策劃活動(dòng)等市場營銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營銷方式分析，同時(shí)作為競爭研究的有力補(bǔ)充。

（2）銷售現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要實(shí)現(xiàn)市場推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競爭產(chǎn)品對(duì)比；4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；5、看房滿意度調(diào)查等等。

（3）銷售監(jiān)測統(tǒng)計(jì)調(diào)查

隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場的潛在消費(fèi)者，以及來電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。

篇（8）

一、市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查的意義

1、狹義的統(tǒng)計(jì)調(diào)查

狹義的市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對(duì)象,用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)、意見、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。

對(duì)于房地產(chǎn)市場,例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個(gè)案現(xiàn)場做調(diào)查,并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時(shí)間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。

所謂“消費(fèi)者購買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對(duì)該房屋的滿意程度如何,包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場調(diào)查

廣義的市場調(diào)查,其調(diào)查對(duì)象,除了消費(fèi)者,還包括所有一切市場上的營銷活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題資料,并予以分析研究的方法。

對(duì)于房地產(chǎn)市場,除了進(jìn)行公開個(gè)案市場的調(diào)查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況,目標(biāo)市場狀況,消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計(jì)劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣,就能夠隨時(shí)糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

二.市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方向相對(duì)比較宏觀,主要有:

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場信息的分析,了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。

相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。

(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料,可進(jìn)行市場供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

區(qū)域市場統(tǒng)計(jì)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對(duì)特定區(qū)域市場進(jìn)行定量分析,研究典型個(gè)案,對(duì)區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,追蹤市場發(fā)展方向。

(3)消費(fèi)需求趨勢統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。

2、中期

開發(fā)商在購置土地之后,需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。

(1)項(xiàng)目定位統(tǒng)計(jì)調(diào)查

考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域,通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,結(jié)合周邊競爭項(xiàng)目和區(qū)位特征的調(diào)查,對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

(2)消費(fèi)需求統(tǒng)計(jì)調(diào)查

通過統(tǒng)計(jì)調(diào)查了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場細(xì)分,并確定各細(xì)分市場的規(guī)模。

(3)競爭樓盤統(tǒng)計(jì)調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

(4)產(chǎn)品測試統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在項(xiàng)目定位之后,目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗,該階段的市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究,針對(duì)特定將建樓盤,依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。

3、后期

(1)樓盤媒體宣傳 統(tǒng)計(jì)分析

對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì),可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營銷策劃活動(dòng)等市場營銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營銷方式分析,同時(shí)作為競爭研究的有力補(bǔ)充。

(2)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要實(shí)現(xiàn)市場推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段,將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競爭產(chǎn)品對(duì)比;4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià);5、看房滿意度調(diào)查等等。

(3)銷售監(jiān)測統(tǒng)計(jì)調(diào)查

隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場的潛在消費(fèi)者,以及來電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息,并定期進(jìn)行必要的回訪,同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析,開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。

篇（9）

一、背景及意義

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)受到社會(huì)各界的關(guān)注。從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)使用的是國家的有限資源，并且是供小于求的狀態(tài)，物以稀為貴，這就決定了房地產(chǎn)市場盈利性強(qiáng)、資金回報(bào)率高，從而大批投資者把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。從社會(huì)角度來看，農(nóng)村的勞動(dòng)力正在逐年增加的流向城鎮(zhèn)，尤其是一線城市，這就造成了一線城市人口居住的問題成了不可避免的。特定的空間隨著人口的增多，每個(gè)人所占用的空間就會(huì)降低。為了保證人們的基本生活保障，做好民生工作，政府也十分重視居住問題，今年先后出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房價(jià)的調(diào)控措施。

從投資者―業(yè)主的角度來看，工程造價(jià)是指完成一項(xiàng)工程預(yù)期費(fèi)用或者實(shí)際開支的全部固定資產(chǎn)的投資費(fèi)用。這是一個(gè)廣泛的概念，在不同的領(lǐng)域根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)和性質(zhì)工程造價(jià)會(huì)有更詳細(xì)的要求和具體的說明。房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)就是指在一定時(shí)間內(nèi)在一定的費(fèi)用內(nèi)完成規(guī)定質(zhì)量的房屋建設(shè)，即在規(guī)定的費(fèi)用內(nèi)，把人力、物力、財(cái)力利用最大化。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中時(shí)間、費(fèi)用、質(zhì)量時(shí)非常重要的衡量進(jìn)度的指標(biāo)。通常情況下，項(xiàng)目的完成率是非常低的，即很少比例的項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)規(guī)定的預(yù)算內(nèi)提交了合格質(zhì)量的工程。調(diào)查顯示，美國幾乎有55%的項(xiàng)目超出了預(yù)算。所以，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的控制是十分重要和必要的工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)周期長、任務(wù)多、工程量大的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制，就是在項(xiàng)目的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、基建階段，運(yùn)用一定的管理手段和技術(shù)方法把建設(shè)項(xiàng)目的成本能控制在合理的范圍內(nèi)，確保該項(xiàng)活動(dòng)所使用的資源都達(dá)到了最高的使用率。一是投資決策階段。這個(gè)階段是決定要不要開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段，在分析可行性的時(shí)候，對(duì)工程造價(jià)的準(zhǔn)確估算也是十分重要的一項(xiàng)工作。現(xiàn)在一些大的項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)方式，企業(yè)中標(biāo)的最大優(yōu)勢就是相對(duì)較低的成本。企業(yè)計(jì)算成本的過程就是實(shí)施造價(jià)控制的計(jì)劃階段。因?yàn)樗浞挚紤]了項(xiàng)目各個(gè)階段的任務(wù)以及完成任務(wù)需要的人力、物力和財(cái)力，這是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的預(yù)演，也是事前控制的最有力的證明。它是造價(jià)控制的最有力的依據(jù)，以及以后監(jiān)督工作的憑證。二是設(shè)計(jì)階段。這是影響房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的關(guān)鍵階段。一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案不僅僅具有良好的社會(huì)效益，而且有很大的經(jīng)濟(jì)效益，這是投資者最關(guān)心的一點(diǎn)。所以在設(shè)計(jì)階段，就要從不同的角度充分考慮到各種情況的發(fā)生，并提出相應(yīng)的應(yīng)急措施，力圖把方案做到最好。三是基建階段。項(xiàng)目經(jīng)理嚴(yán)格執(zhí)行方案和計(jì)劃，合理安排開工順序、保證施工環(huán)境的安全、合理組織施工人員工作。積極引進(jìn)市場機(jī)制和競爭機(jī)制，在施工單位的選擇上盡量使用招投標(biāo)方式，讓商家在一個(gè)公平、公正的平臺(tái)上競爭。四是竣工結(jié)算階段。由建設(shè)方向業(yè)主提供竣工圖，進(jìn)行資金結(jié)算，合同的結(jié)束。

三、房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制的現(xiàn)狀

在我國建設(shè)項(xiàng)目長期存在著決算超過預(yù)算的問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場秩序的建設(shè)以及行規(guī)的確立，損害了整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段介紹工程造價(jià)的現(xiàn)狀。

1、投資決策階段

在項(xiàng)目計(jì)劃書階段，對(duì)工程做得估價(jià)一經(jīng)審批就會(huì)最后撥款或者甲方的交易額最高限額，然而一般這種估價(jià)準(zhǔn)確性不高。主要表現(xiàn)在：首先，工程量不確定。本階段的主要工作是分析可行性以及方案的確定，工作人員只能根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)判斷工程量，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有一次性、獨(dú)特性的特點(diǎn)，即工程之間的工程量由于功能、設(shè)計(jì)的不同也會(huì)有所區(qū)別。其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)一般都是招投標(biāo)方式選擇建設(shè)方或者供應(yīng)方，尤其是國有企業(yè)中鐵、中鐵建等這些大型建設(shè)企業(yè)，也是通過投標(biāo)方式爭取合同的。建設(shè)方為了中標(biāo)，就會(huì)在合同中模糊自己的責(zé)任，從而降低標(biāo)價(jià)又不引起對(duì)方的懷疑。一旦中標(biāo)，在具體的活動(dòng)中就會(huì)由于合同中不明確的事項(xiàng)要求投資方提高投資額，整體下來業(yè)主就會(huì)發(fā)現(xiàn)成本比招投標(biāo)的時(shí)候高了很多。

2、設(shè)計(jì)階段

這個(gè)階段是工程造價(jià)最薄弱的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制最重要的階段。該階段造價(jià)失控的因素主要有：首先，設(shè)計(jì)方案不合理。一般是由于設(shè)計(jì)之初沒有充分考慮或者錯(cuò)誤認(rèn)為目的地的地質(zhì)。有些項(xiàng)目在勘查時(shí)候發(fā)現(xiàn)土質(zhì)不符合已有的設(shè)計(jì)方案，這使得原有的投資全泡湯了，必須修改設(shè)計(jì)方案甚至重新設(shè)計(jì)，這些都大大浪費(fèi)了時(shí)間和資金。其次，設(shè)計(jì)方案不是最優(yōu)的。設(shè)計(jì)方案直接決定了人員數(shù)目、材料規(guī)格和數(shù)量，這些都直接和造價(jià)相關(guān)聯(lián)。設(shè)計(jì)人員的主要關(guān)注點(diǎn)在于建設(shè)本身，而與經(jīng)濟(jì)性關(guān)聯(lián)不大。有些設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)性不強(qiáng)或者經(jīng)驗(yàn)不足會(huì)出現(xiàn)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)計(jì)過于保守、設(shè)計(jì)出現(xiàn)缺項(xiàng)漏項(xiàng)等情況的發(fā)生。最后，沒有嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。沒有完全按照“邊勘查，邊設(shè)計(jì)，邊建設(shè)”的三邊原則，這造成了很多人力、物力、財(cái)力的不必要的損失。

3、基建階段

基建施工階段是對(duì)設(shè)計(jì)方案的執(zhí)行，如果方案設(shè)計(jì)非常完美，那么施工階段出現(xiàn)造價(jià)失控的可能性就較小。但是沒有一個(gè)設(shè)計(jì)是完美無缺的，由于設(shè)計(jì)人員的主觀問題、施工階段沒有預(yù)測到的事情，這些都使得原來的設(shè)計(jì)沒有辦法準(zhǔn)確的實(shí)施。應(yīng)付不可測事件或其他非程序性事件都會(huì)使成本大大的上升。其次，設(shè)建設(shè)過程中會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理的地方，如果不及時(shí)更改，勢必會(huì)造成更多錯(cuò)誤的發(fā)生。

4、竣工結(jié)算階段

這是建設(shè)方、業(yè)主最后的資金核算階段。有些施工方會(huì)利用這個(gè)機(jī)會(huì)在竣工圖守上標(biāo)注改進(jìn)的材料、設(shè)計(jì)來增加結(jié)算造價(jià)，對(duì)于自己不利的地方則不標(biāo)注。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制的建議

1、投資決策階段

投資決策階段是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭，在此階段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)進(jìn)行控制是資源優(yōu)化最直接、最重要的階段。一是做好市場調(diào)查工作。市場調(diào)查是任何經(jīng)濟(jì)行為的第一步。只有充分了解市場環(huán)境、市場需求，才能增加銷售量，獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。調(diào)查就是深入基層，深入市場，針對(duì)自己特定的問題搜集數(shù)據(jù)和信息，通過對(duì)數(shù)據(jù)和信息的篩選、分類、整理和分析，得出結(jié)論。二是做好財(cái)務(wù)分析工作。請(qǐng)資深的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)或者本部門的專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的贏利能力、資金回收期、資金籌集以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從整體上和經(jīng)濟(jì)的角度評(píng)價(jià)該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否可行。贏利能力說明了資金的使用效率，投資者傾向于投資回報(bào)率高的項(xiàng)目；資金回收期也是評(píng)價(jià)資金活動(dòng)的一個(gè)重要指標(biāo)，它直接影響了資金流向另一個(gè)項(xiàng)目的可能性，有時(shí)資金回收不回來，企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金不足失去投資的大好機(jī)會(huì)；企業(yè)也要做好自我信譽(yù)和能力的評(píng)價(jià)，這也是向銀行貸款時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)常見的籌資方式。

2、設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是除決策之外對(duì)業(yè)主投資額度影響最大的一個(gè)階段。設(shè)計(jì)階段的主要工作就是提供一張?jiān)诤侠眍A(yù)算內(nèi)、符合功能要求的建設(shè)圖紙。這是施工階段的依據(jù)，涉及方案的優(yōu)劣直接關(guān)系到成本的多少。一方面，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)方式。招投標(biāo)方式的優(yōu)勢在于能囿集所有專業(yè)人士在一起，比較各個(gè)方案，選擇規(guī)定功能下的低價(jià)標(biāo)。對(duì)于業(yè)主來說節(jié)約了成本，對(duì)于行業(yè)來說可以加強(qiáng)企業(yè)間的良性競爭和合作，有利于促進(jìn)技術(shù)共享以及場機(jī)制的建設(shè)。招投標(biāo)方式也有其缺點(diǎn)就是費(fèi)用高，成功組織一次招投標(biāo)并不是一件容易的事，事前的溝通、招投標(biāo)方式的確定以及召開都是耗時(shí)耗力的。但其回報(bào)也是很高的，與其在施工階段不斷解決層出不窮的問題不如提前優(yōu)中選優(yōu)，選擇最好的方案。另一方面，選擇限額設(shè)計(jì)。所謂“設(shè)計(jì)人員一條線，業(yè)主千千萬”，這充分說明了設(shè)計(jì)圖紙對(duì)于節(jié)約費(fèi)用的重要性。解決此問題的方法就是讓設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)之初就有一個(gè)大概的費(fèi)用概念，在一定的約束條件下利用自己的專業(yè)知識(shí)設(shè)計(jì)圖紙，而不是任憑自己的經(jīng)驗(yàn)不考慮經(jīng)濟(jì)因素。

3、基建階段

一是盡量減少設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更在房地產(chǎn)行業(yè)是不可避免的，施工方應(yīng)該對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行管理和監(jiān)督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費(fèi)用的增加，要確定變更的界限，規(guī)范變更的程序。二是加強(qiáng)施工隊(duì)的管理。一般的現(xiàn)場施工人員文化素質(zhì)比較低，自我約束能力較差，項(xiàng)目經(jīng)理要加強(qiáng)對(duì)這些工人的管理。管理內(nèi)容包括：合理調(diào)度工種人員、科學(xué)安排機(jī)械設(shè)備的進(jìn)出、加強(qiáng)施工人員的成本意識(shí)等。這些可以讓員工最大條件的利用各項(xiàng)資源，節(jié)約材料，以及現(xiàn)場安全管理。這樣就能減少浪費(fèi)，同時(shí)預(yù)防危險(xiǎn)事故的發(fā)生。三是加強(qiáng)施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)管理。運(yùn)用項(xiàng)目管理的工具和知識(shí)充分掌握項(xiàng)目的進(jìn)展、時(shí)間進(jìn)度、費(fèi)用使用情況，這樣能讓項(xiàng)目經(jīng)理清楚項(xiàng)目進(jìn)行到什么程度，進(jìn)展如何，為經(jīng)理安排下一步工作提供信息。

4、竣工結(jié)算階段

業(yè)主應(yīng)認(rèn)真核對(duì)合同條款，查看建設(shè)項(xiàng)目是否完整竣工，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同條款。以及檢查在費(fèi)用核算中是否出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，材料的價(jià)格是否合理。另外，需要檢查隱蔽工程驗(yàn)收記錄，隱蔽工程要經(jīng)過監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)才算合格，才能進(jìn)行結(jié)算。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)比較大的工程項(xiàng)目，具有資金多、周期長、工程量大的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了其在較大的造價(jià)基礎(chǔ)上不好管理的問題，如何控制工程造價(jià)，使結(jié)算在預(yù)算之內(nèi)是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)急需解決的問題。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段出發(fā)分析了各個(gè)階段可能出現(xiàn)造價(jià)脫離控制的可能，并在每個(gè)階段提出了加強(qiáng)造價(jià)控制管理的建議。由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性決定了我們不可能解決所有的問題，為了共同的利益，業(yè)主、投資者和第三方需要共同合作、相互監(jiān)督實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制目標(biāo)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 羅勤：淺談房地產(chǎn)開發(fā)全程造價(jià)控制[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2010（2）.

[2] 王慶春：房地產(chǎn)開發(fā)概論[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.

篇（10）

對(duì)項(xiàng)目成本合理、有效的控制和科學(xué)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理，幫助企業(yè)建立健全完善有效的管理制度，可以提高企業(yè)的管理水平與管理質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率，從而獲得更高更多的經(jīng)濟(jì)利潤。

一、目標(biāo)成本管理的具體內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，成本一般包括：建設(shè)費(fèi)用、土地費(fèi)用、管理費(fèi)用以及開發(fā)期間稅費(fèi)等費(fèi)用。因此目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)成本管理的核心。目前我國大中小房地產(chǎn)企業(yè)公司缺少全面成本管理意識(shí)，且沒有規(guī)范有效的管理制度，因此對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本管理，建立健全的成本管理制度是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前就必須對(duì)其做好全面充分的了解，然后在復(fù)雜多變的外部環(huán)境下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)算；在項(xiàng)目實(shí)施過程中還要加強(qiáng)對(duì)工程的監(jiān)督與指導(dǎo)；在項(xiàng)目后期要全面檢查成本資金使用情況，并將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，找出差異，制定相關(guān)的管理措施并不斷加強(qiáng)控制與改正。實(shí)施具體的成本管理措施，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的支出，從成本中要效益，增強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制的具體措施

1、預(yù)測項(xiàng)目總成本。

通過市場調(diào)查和科學(xué)的分析，在開發(fā)項(xiàng)目之前要做好項(xiàng)目總成本預(yù)測。項(xiàng)目投資決策階段就要考慮到全面，并對(duì)該項(xiàng)目要有一個(gè)總體設(shè)計(jì)，給出一個(gè)總成本上限。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要以預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)方案、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)指標(biāo)等進(jìn)一步落實(shí)，有一個(gè)全面詳細(xì)可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)。投放標(biāo)階段，要選擇價(jià)格優(yōu)惠產(chǎn)品質(zhì)量高并符合市場規(guī)律的施工單位，且要嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待合作項(xiàng)目，雙方協(xié)商好成本控制，一定程度上達(dá)成一致。因項(xiàng)目施工過程中，成本變化復(fù)雜頻繁，因此要特別加強(qiáng)成本管理控制與監(jiān)督，項(xiàng)目竣工時(shí)要將預(yù)算成本與實(shí)際成本相比較，找出差異，有針對(duì)性地進(jìn)行控制與指導(dǎo)，降低生產(chǎn)成本。

2、逐級(jí)分解成本。

對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)總體成本預(yù)測后，要把成本目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的過程逐級(jí)地分解下去，將成本的目標(biāo)分到企業(yè)的各個(gè)部門，讓每個(gè)部門都有自己的成本目標(biāo)，并讓每一個(gè)人員工都成為責(zé)任主體。在分解目標(biāo)成本時(shí)，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，帶動(dòng)全體員工參與到成本管理上來，讓成本管理觀念貫徹到每一個(gè)員工的執(zhí)行中，這樣不僅有利地推動(dòng)了員工的工作積極性，還提高了工作效率，實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

3、對(duì)項(xiàng)目施工過程加強(qiáng)成本控制。

預(yù)算和分解成本并不能一勞永逸，還應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際成本運(yùn)用加強(qiáng)控制，讓目標(biāo)成本管理在實(shí)踐中執(zhí)行與完成。

(1)項(xiàng)目開展前期。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場為導(dǎo)向，并根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎的調(diào)查與考核，對(duì)土地建設(shè)規(guī)模、施工設(shè)備價(jià)格以及各種配套設(shè)施等都要進(jìn)行成本預(yù)算和控制，在開工之前做好一切準(zhǔn)備工作，盡量壓低成本。

(2)項(xiàng)目建設(shè)過程中。

計(jì)劃往往趕不上變化。因此在保證施工設(shè)計(jì)的可行性前提條件下，對(duì)于建筑材料、安裝設(shè)施等建筑成本在施工購買階段要根據(jù)市場價(jià)格購買，盡量壓低價(jià)格，降低成本。且對(duì)于項(xiàng)目工程要采取動(dòng)態(tài)管理的成本管理方式，這樣可根據(jù)實(shí)際情況控制成本，降低開支。

(3)項(xiàng)目收尾階段。

要準(zhǔn)時(shí)對(duì)實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較找出差異，找出差異原因，以便可作為將來預(yù)算成本的依據(jù)，累積經(jīng)驗(yàn)。確認(rèn)施工單位是否按照合同完成施工內(nèi)容，并對(duì)成本使用進(jìn)行檢查核實(shí)，對(duì)于不實(shí)的資金使用，要及時(shí)查清資金使用情況，以防資金被挪用或貪污。

三、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的內(nèi)容

1、建立以人為本的健全完善的目標(biāo)成本管理制度。

企業(yè)將目標(biāo)成本逐級(jí)分解，每個(gè)部門都有自身的成本目標(biāo)，由此，管理者將會(huì)加強(qiáng)自己的管理水平與管理質(zhì)量，堅(jiān)決執(zhí)行、落實(shí)好每項(xiàng)決策。為了加強(qiáng)管理和提高員工整體素質(zhì)，企業(yè)要積極開展各類培訓(xùn)，使員工有參與與執(zhí)行目標(biāo)成本的能力與行動(dòng)力，將目標(biāo)成本理念深入到企業(yè)日常的生產(chǎn)生活當(dāng)中，讓員工自覺執(zhí)行完成成本管理的目標(biāo)。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有效的獎(jiǎng)懲制度，充分發(fā)揮激勵(lì)制度在成本管理中的作用，將員工的績效與企業(yè)的目標(biāo)成本掛鉤，形成良好競爭的工作環(huán)境，充分激發(fā)員工的工作積極性，提高企業(yè)的工作效率和經(jīng)濟(jì)效益。

2、構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫，提高成本管理效率。

房地產(chǎn)行業(yè)巨大的工程規(guī)模、復(fù)雜的工作以及繁多的賬目要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)成本進(jìn)行信息化管理才能及時(shí)掌握有效的信息，跟上時(shí)代的步伐，掌握市場優(yōu)勢。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，可以對(duì)成本資金進(jìn)行控制與追蹤，了解項(xiàng)目的進(jìn)程，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，還能有效地提高資金周轉(zhuǎn)速度。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，在企業(yè)內(nèi)部還可實(shí)現(xiàn)資源共享，讓員工清楚資金的流動(dòng)情況，可以防止貪污、挪用等情況的發(fā)生，同時(shí)，還可將目標(biāo)成本分?jǐn)偟较鄳?yīng)的部門，甚至可以分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)員工身上，這樣將目標(biāo)成本具體化，更好地實(shí)現(xiàn)成本管理。相反，如果某個(gè)部門的成本使用情況超支，在數(shù)據(jù)庫里通過信息傳播即刻就能查出來，并能馬上做出相應(yīng)的解決方案。

3、與建筑施工企業(yè)的合同加強(qiáng)管理，并做好相應(yīng)的補(bǔ)救措施。

房地產(chǎn)行業(yè)在施工過程中會(huì)遇到一些不可預(yù)知的情況，有時(shí)不得不變更合同，因此企業(yè)在項(xiàng)目施工之前就應(yīng)考慮到突況，做好相應(yīng)的補(bǔ)救措施。為了防止這些情況和降低不必要的成本開支，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)與建筑施工企業(yè)合同的管理。在雙方協(xié)商好簽訂合同后，企業(yè)對(duì)成本內(nèi)容進(jìn)行拆分，在堅(jiān)持預(yù)算總成本不變的情況下，對(duì)各部門的工作進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，使目標(biāo)成本能落實(shí)到實(shí)際中。

四、結(jié)束語

在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)要想跟上時(shí)代，繼續(xù)獲得發(fā)展獲取更多的利潤，就必須不斷調(diào)整自身的企業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)自身內(nèi)部成本管理工作，制定健全完善有效的管理工作。在實(shí)踐中不斷調(diào)整步伐，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，積極學(xué)習(xí)目標(biāo)成本管理工作與制度，提高自身的目標(biāo)成本管理能力，增強(qiáng)自己的競爭實(shí)力，這樣才能激流勇進(jìn)，穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的定義

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的特定目標(biāo)為導(dǎo)向，根據(jù)全面的市場調(diào)查分析結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，并運(yùn)用各種策劃方法，按照一定的程序?qū)M開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動(dòng)[1]。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征及作用

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征

商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)特殊行業(yè)，是將房地產(chǎn)、商業(yè)與投資三者結(jié)合起來的產(chǎn)業(yè)，它既不同于單純的商業(yè)與投資，也不是屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)[2]。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征也與眾不同，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）市場導(dǎo)向性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要以市場需求為導(dǎo)向，從市場需要入手，善于捕捉市場空白，致力于滿足消費(fèi)者需要，根據(jù)消費(fèi)者的偏好開發(fā)建造合適的商業(yè)物業(yè)。

（2）地域性

地域性是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容之一。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過程中，我們要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行調(diào)查分析，包括項(xiàng)目所在地的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。同時(shí)也要對(duì)項(xiàng)目所在地的市場狀況進(jìn)行調(diào)查分析以及項(xiàng)目區(qū)位我們也要全面考慮，擬開發(fā)項(xiàng)目在該區(qū)位是否有發(fā)展前景。

（3）系統(tǒng)性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是由多個(gè)策劃子系統(tǒng)組成，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，各個(gè)策劃子系統(tǒng)主要包括市場調(diào)研、項(xiàng)目定位策劃、項(xiàng)目方案策劃、可行性研究、營銷推廣策劃以及物業(yè)服務(wù)策劃等。各個(gè)策劃子系統(tǒng)各自具有一定的功能，他們相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總體策劃。

（4）創(chuàng)新性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要以創(chuàng)新為核心，要敢于追求新意，主動(dòng)創(chuàng)新。要想在激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要追求創(chuàng)新，在項(xiàng)目策劃中要進(jìn)行概念創(chuàng)新，主題創(chuàng)新，能夠突出商業(yè)物業(yè)的個(gè)性化，使商業(yè)產(chǎn)品具有與眾不同的形式和內(nèi)容，能夠牢牢地吸引目標(biāo)客戶。

（5）切實(shí)可行性

商業(yè)地產(chǎn)策劃要立足于實(shí)際，能夠在實(shí)際的市場環(huán)境中進(jìn)行操作，實(shí)施方法簡單易行，不能脫離客觀的市場條件，或?qū)嵤┓椒y以操作，超出了開發(fā)商的實(shí)施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。

1.2.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用

（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供依據(jù)

（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的盲目投資

（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清市場形勢，鎖定目標(biāo)市場

（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃有助于企業(yè)創(chuàng)新、增強(qiáng)企業(yè)的競爭力

1.3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容

1.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容

項(xiàng)目策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是由項(xiàng)目多個(gè)方面的策劃共同組成的[5]。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：

（1）項(xiàng)目定位策劃

根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，包括項(xiàng)目的戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、主題、形象、功能、經(jīng)營以及目標(biāo)客戶等方面，突出項(xiàng)目的個(gè)性化，使項(xiàng)目能以與眾不同的形象進(jìn)駐市場，并被消費(fèi)者接受。項(xiàng)目定位是否正確直接關(guān)系到項(xiàng)目未來的經(jīng)營狀況。

（2）項(xiàng)目選址策劃

項(xiàng)目選址策劃主要是對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行選擇。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址重點(diǎn)考察項(xiàng)目是否在核心商圈內(nèi)，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費(fèi)者提供便利的購物條件等等。

（3）項(xiàng)目規(guī)劃策劃

項(xiàng)目規(guī)劃策劃主要包括項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)以及相關(guān)的配套設(shè)施等。

（4）項(xiàng)目實(shí)施策劃

項(xiàng)目實(shí)施策劃主要是圍繞項(xiàng)目的既定目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的相關(guān)工作進(jìn)行策劃，從而確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

（5）項(xiàng)目融資策劃

由于融資策劃是一項(xiàng)技巧性很強(qiáng)的策劃工作，因此在進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，綜合考慮各種融資方式的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，選址最優(yōu)融資方式。

1.4當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃存在的不足以及改進(jìn)的措施

1.4.1 我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃存在的不足

雖然我國商業(yè)地產(chǎn)目前處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，國家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施確保我國商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，但是在實(shí)際投資建設(shè)策劃過程中依然曝露出許多不足。

1、市場調(diào)研與分析不充分

一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于節(jié)約成本的目的，不愿花錢和時(shí)間在市場調(diào)研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案[3]。

2、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確

由于我國商業(yè)市場還不成熟，項(xiàng)目定位通常只是流于形式，通常是由個(gè)人或少數(shù)水平不高的咨詢企業(yè)來完成。

3、項(xiàng)目選址不正確

目前一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)周邊環(huán)境狀況、缺乏對(duì)商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、交通條件、客流規(guī)律和競爭對(duì)手等因素，盲目進(jìn)行投資建設(shè)。

4、項(xiàng)目規(guī)劃不合理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤，盲目進(jìn)行投資建設(shè)，往往忽視了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局以及項(xiàng)目內(nèi)部空間布局。

1.4.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃改進(jìn)措施

針對(duì)目前我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過程中出現(xiàn)的一些問題，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，保證我國商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的科學(xué)性和合理性。

1、重視市場調(diào)查分析

市場調(diào)查分析是否全面關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中一定要重視市場調(diào)查分析[4]。

2、抓住市場缺口，準(zhǔn)確定位

我們要善于發(fā)現(xiàn)市場隱形資源，能夠找到得到消費(fèi)認(rèn)可的市場缺口，進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，突出項(xiàng)目的個(gè)性化。

3、合理選擇項(xiàng)目地址

一個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能夠給企業(yè)帶來豐厚的利潤而且還能促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。在選址過程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利），以購物便利為主線，設(shè)身處地的找出消費(fèi)者便利性需求所達(dá)到的條件和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行項(xiàng)目的正確選址，滿足消費(fèi)者的便利購物需求。

4、策劃方案要切實(shí)可行

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場需求，科學(xué)合理的編寫策劃方案，使得策劃方案能夠體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的必要性和可行性，同時(shí)也能體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性和多樣性。

參考文獻(xiàn)

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