房產投資成本大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房產投資成本范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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一、確定項目成本目標

在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個詳細的市場調查和初步的估計，并對項目成本有初步的測算，并將成本的初步測算在項目設計過程中予以體現。

在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：V=F/C，即價值=功能/成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途； 成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研制、生產，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳經濟效益。

目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。房地產企業應在此基礎上利用自己的設計團隊對開發項目進行多方案比選，并做進一步測算優化，以達到項目最優功能并又降低成本的目的，以達到價值工程最大化，并確定項目最終目標成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。

二、項目目標成本的控制從以下幾方面關注

第一，合理安排工程周期。

項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工準備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規范施工，充分利用現有的資源，確保工程質量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。

同時，根據建設周期，施工進度，在不影響關鍵項目的關鍵線路的情況下相應安排各項配套工作的時間節點，使工程項目開展的各項工作有序進行。

第二，嚴格控制建安成本。

嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產項目目標成本管理的又一重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，合同中增加關于施工單位提出的在保證品質的前提下改進和優化設計的獎勵條款，并請有豐富實操經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建筑市場行情、建筑業的一般慣例和有關規范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，以法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。

成本管理部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析，應盡可能減少變更，對于必須變更或簽證的項目務必按合同計價方式先確定造價再進行施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。

聘請獨立的造價咨詢機構是個好辦法，該工作在項目實施之初就要及時介入，協助建設單位對項目施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項目最終結算和成本控制打下基礎。

第三，嚴格控制材料、設備價格。

材料設備費在工程的建安造價中約占 70%，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般采用甲方供應或限價的方式。房地產企業要建立價格信息網絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機及付款方案比選，避免資金占用費。大宗材料盡量采用與知名廠家簽訂戰略集中采購，可以大大降低招標采購成本和運輸成本。要樹立成本意識，形成材料成本控制機制和體系。

三、合理利用稅收政策

房地產開發企業應對企業的稅務進行科學的綜合籌劃，針對每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負擔。房地產開發項目的稅金主要為：營業稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務的增值而征收的一種間接稅。對于土地增值稅，相關文件規定是把它作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房產開發企業開具發票的，按發票所示金額予以扣除，未開具發票的，扣留的質量保證金不得計算扣除。因此，房地產開發企業可以根據實際情況，由施工單位提前開具質量保證金發票，進而在計算土地增值稅時予以扣除。由此可以看出，房地產用足用活優惠政策，可以做到合理避稅，能少交的盡量少交，能晚交的想法設法晚交，用以降低開發成本。

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隨著房地產業的發展，競爭越來越激烈，為了能夠立足于市場，爭取獲得更大的效益，就必須把握好項目開發的各個環節和階段，力爭把投入成本控制在最少范圍內，使項目取得更好的投資效益和實際效益。

房地產項目的開發是一個周期較長，影響因素較多，較復雜的過程，要想以最少投資獲得最大的目標，就必須對各個環節和階段進行全面分析，有效的進行控制成本。

一、首先是在項目投資的決策階段

投資決策前，應對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。作為投資決策的重要資料，在編制可行性研究報告時，應深入市場調查并充分掌握各類資料，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。關鍵是對土地成本的估算上，在總的成本中，該項費用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至達到項目總成本的80%，因此，要確定合理的土地買價，把土地成本控制在論證的目標之內。

二、其次是在規劃、設計階段

項目設計的優劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長度，而且也影響建設項目的使用價值和投資收益。因此，選定優秀的設計單位可以為建設單位在技術、服務等方面提供良好的服務，自然有利于成本的控制。 在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。設計階段作為控制開發成本最重要的階段，可鎖定可控成本80％以上。通過限額設計指標來實施項目的成本控制，要求在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，對鋼筋、砼、節點等限定上限指標，設計完成后對實際指標進行評定，采取一定的獎懲措施；同時，著重抓好事前的設計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費；強調設計方案的經濟合理性，如建筑設計時盡可能功能分區相對集中，避免不必要的裝飾，環境配套上做到實用美觀，不求奢華但求新穎；在設計時通過合理利用法規如設計錯層陽臺、飄窗、空中花園及局部挑空等手法，在容積率不變的情況下增加實際使用面積，本質上攤薄樓面地價；在建筑布置上充分根據項目的地形地貌及鉆探數據考慮基礎形式從而節約地基處理成本，準確計算土方平衡量，確定場地標高以節約土方成本，等等。

三、施工前期階段

根據開工計劃預決算部編制完成工程量清單預算，合理確定招標控制價，并審查招標文件和合同的有關造價條款提出造價建議，通過招標確定合同造價，從而進一步鎖定目標成本。在實際工作中也碰到過類似于在招標前缺乏成熟的方案及確定的技術標準、或者在招標完成后圖紙出現較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會產生很多分部分項的綜合單價需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。在今后的工作中，我們要提前研究和完善設計圖紙、確定材料樣板，盡量減少后期成本增加的可能性。

四、施工階段

1、嚴格現場簽證制度：建立工程、造價、監理、跟蹤會簽制度，分清簽證性質，了解每單費用，加強各部門互相監督，并由分管領導把關確認。

2、建立動態成本臺帳：根據公司預先制定的《工程聯系單業務規程》規定，對每單設計變更聯系單和現場簽證聯系單做造價跟蹤，預決算部接單后啟動《造價調整內部聯系單》，完成材料詢價建議、調整造價的測算報公司簽閱審批，根據審批意見由開發部對外簽署生效《工程洽談記錄》作為工程結算依據。推進跟蹤審計制度后，下步準備啟動《造價控制動態分析報告》，定期披露合同額的動態移動情況，掌握目標投資額的偏離狀況。

3、嚴格控制材料、設備價格：材料設備費在工程的建安造價中

約占70%，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般采用甲供和定牌核價方式。房地產企業要建立價格信息網絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，材料會有差異，就是同樣品牌的設備由于銷售級別不同，價格也會有差異。因此要樹立成本意識，形成控制成本機制。

4、準確履行合同對外簽署審批和合同款項支付審批，掌握合同條款精神并監督其執行情況，及時編報決算審核表和成本登記表。

五、竣工階段

該階段是對項目成本的最終反映和鎖定。根據竣工結算資料受理情況完成工程結算審核，待項目所有合同完成結算后編制《項目工程結算報告》，該報告內容包括：項目工程概況、合同結算情況列表說明、工程預決算受理及審核情況表、典型單體造價解析、造價預測和結算對比分析、經驗分享及建議等。對于竣工結算項目，我們認真做好總結和統計分析，把經驗數據納入《工程造價預測分析系統》數據庫，以此作為今后開發項目制定目標成本和采取改善措施的重要依據，達到實施一個項目，在成本控制方面提高一個水平。

總之，房地產項目成本動態控制是一個系統工程，總體要從管理和技術兩個方面來加強：

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中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1、工程投資估算的重要性

從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關心的莫過于工程建設投資，據此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設前期重要工作內容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據；(2)進行項目經濟評價的基礎；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據。

2、投資估算要求

估算編制人員應深入現場，搜集工程所在地有關基礎資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設項目的資金籌措、實施計劃、水電供應、配套工程、征地拆遷補償等情況。具體應做到以下方面：(1)據主體專業設計階段和深度，結合行業特點，所采用生產工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區、行業或部門相關投資估算基礎資料和數據的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設項目投資估算；(2)應做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；(3)應充分考慮擬建項目設計的技術參數和投資估算所采用的估算系數、估算指標在質和量方面所綜合內容，遵循口徑一致原則；(4)應將所采用的估算系數和估算指標價格、費用水平調整到項目建設所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設項目的邊界條件所產生的與主要生產內容投資無必然關聯的費用，應結合建設項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應能滿足控制初步設計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

3、房地產開發項目投資的影響因素分析

3.1 項目投資環境

(1)外部因素

政策因素，燃料動力供應，運輸及通訊條件，環保。要力求全面、細致地了解、掌握這些因素的詳細資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現項目價值的最佳。

(2)技術配套因素

先進的生產技術及裝備是項目規模效益賴以存在的基礎，相應的管理技術水平是實現規模效益的保障。若獲取技術的成本過高或當前技術及裝備還沒有達到與經濟規模生產相適應的先進水平，將會給項目日后的發展帶來危機，導致項目投資效益低下，工程造價支出嚴重浪費。

(3)市場因素

根據項目本身的要求，結合建設期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規律，盡可能準確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發生范圍，從而做到心中有數，保證資金的充足供應。

3.2 項目的技術方案

(1)市場定位

項目的市場定位可通過市場調查，運用市場顧問和物業顧問以及建筑師等專業力量，在充分了解項目目標客戶情況和需求的基礎上，結合已建項目的市場反映情況、使用過程的優缺點和未來發展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設計有據可依，使設計標準有一個預先的控制。只有將項目定位進一步細化、分解、明確，才一能以此為指導確定項目各分項建設標準。

(2)建設標準

建設標準的明確是投資估算準確的前提。在根據方案設計進行投資估算時，要充分了解設計意圖及建設標準。只有明確了相應的建設標準和設計思路，并結合對同類項目經驗指標的分析，才能準確地估算出各項目的投資。對于機電設備工程要發揮機電專業顧問作用，根據定位要求提出主要設備配置標準。根據各方意見經充分討論。形成指導工程建設的項目材料設備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎形成準確完整的投資估算。

(3)項目規模

項目規模的大小直接關系到造價的高低。有效的實際的項目規模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準確性。應堅持經濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設規模。

(4)設計參數的確定

隨著科技的發展，現代建筑的功能要求和設備標準在不斷提高和完善，設計內容也日趨復雜。設計參數的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設計參數有較全面的認識，這對估算精度的影響是較大的。房地產開發項目的主要技術參數包括：建筑面積、層高、層數、結構形式、基礎形式、各種動力參數等。主要設備材料選型、價格。建設地區及建設地點的選擇：建設地區的選擇是指在幾個不同地區之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區或范圍的選擇。建設地區選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經驗、設計師的經驗水平、估算者的經驗水平也會影響投資估算的準確性。

3.3 選擇的項目投資估算編制方法

(l)估算資料的適用性

在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結果的影響是非常重要的。例如，同為框架結構形式的多層建筑，如果地基條件和基礎形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應確認造價資料的適用性。

(2)估算資料的精度

根據己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。

(3)估算資料的完善性

由于建設項目的日趨復雜化和施工工藝的不同，導致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。

4、房地產開發項目投資估算工作中存在的問題

房地產開發項目的投資估算一經確定，參建各方都要圍繞著這一目標開展工作，成本管理就蘊含在項目建設的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結算>預算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現在以下幾個方面：

4.1 指標收集、編制、發行的時限性

指標的收集、編制、發行都有時限要求，應根據項目實際情況分別確定現金、應收賬款、存貨和應付款的最低周轉天數，并考慮一定的保險系數；此外，在不同生產負荷下的流動資金，應按不同的生產負荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產負荷下的流動資金承壓生產負荷百分比求的；最后還應該考慮不同時期匯率變化對涉外建設項目動態投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數據，同時使用數據的來源應盡量可靠。

4.2 政策、法規的不了解

隨著我國基本建設管理體制改革的不斷深入，地區建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業承攬工程設計、施工的單位和企業逐年增多。由于我國現行的預算定額、取費基礎、取費標準和預算編制的規定因地區和行業的差別而有所不同，致使一些跨地區跨行業承擔工程設計與施工的企業不甚了解工程所在地或相關行業的有關規定，在實際編制工程造價過程中，難免出現差錯。所以，應當通過對工程經濟指標的測算，確定合理的工程投資估算指標和設計概算依據。

4.3 建設地點選址不當

建設地點的選擇，對建設項目投資的總額，效益的影響都是非常關鍵的。代征地的比重增大，相應的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調查足夠細致，否則將造成大幅度的追加投資。

4.4 投資估算編制不夠重視

有些合資建設項目在合資雙方協議立項階段，往往對編制投資估算的準確程度重視不夠，造成多數合資項目估算漏項或估價不準確，使得工程建設過程中不得不修正概算，追加投資。

5、房地產投資估算工作的改進建議

5.1 明確項目定位

房地產項目的設計主要是根據建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標準、空間、平面布置、結構形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數以及結構方案進行定位，例如根據項目的功能要求，并結合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。

5.2 加強基礎資料的搜集和積累

要確保工程造價的真實性、科學性、合理性就需要準確采集基礎數據，增強編制依據的可信度取得全面、正確的調查資料。就我國當前的估算、概算的現狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術經濟指標并實時更新，在通過預定的計算規則進行自動分析之后，形成案例數據庫。在使用的時候，根據時期、地域等指數來進行調整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。

5.3 加強不同專業人員之間的溝通

在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業人員的工作成果。例如，方案設計人員本著技術先進性的原則，注重工藝技術方案，不考慮項目經濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導致項目的投資遠遠超過建設單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業人員的溝通，避免在工作中出現不能有效銜接的情況。

結束語

房地產開發項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設貸款計算的依據，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標，只有將投資估算編制合理才能有效的實現項目成本的控制。

參考文獻

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中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-02

前言

房地產項目開發有句俗話：“做得好不如結算得好，結算得好不如項目清算得好，項目清算得好不如成本設計和控制得好”就是這個道理。

一個房地產項目的成本控制成功，是把成本，利潤率控制在最理想狀態，合理合法地避稅，特別是營改增后的合法地避稅。

一、房地a投資項目前期的成本設計

1.房地產開發的六大成本：前期費用成本，土地和拆遷成本，建筑安裝成本，公共設施成本，基礎設施成本，開發間接費用成本，所占房地產開發成本的比例是多少？準予六大成本中的攤消抵扣是多少？要先與房地產項目所在地的稅務部門的溝通，我們所做的成本設計工作才是有效的，否則，稅局不認，我們也白做。所以要先做足與稅局的功課，這些都是真金白銀的大事。

（1）前期費用成本：包括規劃，設計，項目可行性報告，水文地質勘探，測繪，三通一平等費用，特別是高壓電，自來水管線，燃氣站，前些費用成本要根據具體情況去預算落實，特別是三通一平是無定額限制的，一定要把成本設計好。

（2）土地和拆遷成本：包括土地出讓金，土地補償費，安置補償費，地上附著物和青苗補償費，舊市政設施的遷移費，新的市政設施的配套費，特別是高壓電線路與國防光纖的遷移費，成本的設計彈性空間很大，舊城改造拆遷開稅票是免稅的，一定要把這部份成本設計用足優惠政策。

（3）建筑安裝成本：就是建房子的成本，特別是在樁基礎工程，地基處理工程、地下室工程、深基坑專項支護工程、附屬工程、土方工程、護壁工程、螺旋鉆成孔、阻水幕灌注樁工程等的成本設計空間大，一定要用足定額上限。另外還要用好勞務公司的政策.裝修工程的成本設計要把精裝修費用轉到購買業主去負擔。

（4）公共設施成本：包括公共的行政，信息，衛生，體育，文化，交通，教育，綠化等設施的投入成本，特別是園林綠化，古樹與珍稀植物、建筑小品，空中花園的成本設計要用好用足國家政策。

（5）基礎設施成本：包括道路，供熱，給排水，供電，，供氣，通訊，照明，排污，排洪，環衛等設施成本，特別是消防、電梯、高壓配電，二次加壓供水、立體車庫、雙回路供電等成本設計彈性空間大，要用好設備定額上限。

（6）開發間接費用成本：包括職工薪酬，辦公費，差旅費業務招待費，車輛費用，會務費，通訊費，抓舊費，租賃費，維修費，保險費，低值易耗品攤銷，資產攤銷水電費，物管費，其它費用，要用足國家政策的扣除額。

（7）財務費用成本設計：要靈活使用過橋資金，降低成本資金占用率，用好最高利息不超過銀行基準利率的四倍的政策。

2.成本設計需要預結算單位、建設單位、監理單位，設計單位，各分包專業施工單位、銷售公司，物業公司和其它供貨商的配合，才能達到預先設計的目的，所以要選擇信得過的合作伙伴，在談合作合同初期，對方為了取得合作的機會都會答應這些條件。

3.這些功課都要做在先，事前控制是以目標成本編制為準。以往的經驗告訴我們：到項目開發后期想補做這些功課已經來不及了，有了以上成本設計的事前控制，就為后面的事中與事后成本控制工作打下堅實的基礎。

二、房地產投資項目成本設計后的控制管理

好的成本設計只是紙上談兵，要把成本設計的計劃落實到實處才是最終目的，要實現成本設計的節支和合理避稅的目的，要做好以下事中成本控制的工作：

1.把握全面成本控制的的發展方向

全面成本控制的發展方向是多變的，從成本預算到成本設計，從成本設計到成本過程控制，先把成本設計的計劃分解到各個系統，分解到各個部門，分解到具體責任人，各部門在執行過程中不斷地進行補充和完善，進而解決上一階段成本控制的弊病，把握全面成本控制的的發展方向，滿足現代企業的發展，不讓成本控制偏離成本設計的方向。

2.成本設計不如變化快

對于房地產開發企業而言，市場變化和政策調整非常頻繁，這是房地產開發企業成本都面臨的風險。成本設計是對未來經營行為的規劃，成本控制的作用很大程度上取決于對未來預測的準確度，預測的準確度會嚴重的影響到成本設計與控制、分析和考核，成本控制的效果就會大打折扣。因此，要防范這種成本風險，必須采取一系列措施，加強對市場信息的獲取和利用，加強對企業內部經濟運行過程和成本控制過程的監控。

3.科學管理成本控制的過程

房地產開發企業決策層，作為全面成本控制管理主體和成本目標的審批者，應該注意：一是追求成本控制目標百分之百的準確沒有意義。成本控制目標的制定必須經過科學系統的決策程序，采用先進的研究分析方法，這樣形成的成本控制目標，不一定百分之百的準確和公平，但從全面看是科學、合理和不斷貼近實際的。二是全面成本控制作為一種控制手段，并不是要通過成本控制目標把某一項目控制在收入或利潤的某一個點上，而是把項目的運營和發展控制在一個區間或是一種趨勢之中。只要項目的整體戰略目標能實現，作為成本控制管理者就應該給該項目一定的自主空間，以充分調動各部門負責人的積極性。

4.把成本控制落實到實處

在業務上，以成本和利潤之間的依存關系為依據，以變動成本法為基礎，編制不同業務量水平下的相應成本計劃。并把成本設計的計劃落實到實處，公司要定期召開成本控制的專題會議，成本控制的資料要與項目進度同步，留出機動的余地，房地產開發企業的成本設計的編制通常是以銷售預算為起點，根據企業實際情況和對市場的預測來確定相關成本費用，進而得出下一年度的預計利潤。要避免高層管理者或股東經常提出不符合實際的計劃利潤目標，再交由下一級管理者制定銷售預算、成本計劃等。這樣得出的成本設計根本沒有實際基礎，違背了房地產營運的經濟規律，不僅得不到企業成本控制部門的支持，而且往往由于成本設計不切實際，很難有效執行而適得其反。要取得成本管理的成功，必須保持成本管理工作的科學性和合理性，應當從企業實際出發，實事求是，不能只憑主觀意愿，忽視基本的經濟規律。

5.事后成本控制主要在項目結算與清算階段

所以強調成本設計與控制要以“管控”為基礎，以已經結算的項目的數據為分析值，充分做好房地產市場的信息調查，并得到房地產企業的高層領導支持，設立成本控制層的獎勵機制，調動普通員工或考核涉及不到的中層人員積極性，鼓勵在各自領域對成本控制規律提出預測，有利于房地產開發企業應對多變的成本市場環境。同時，為每一個成本控制人員提供了與管理層交流看法、參與決策的通道，在編制成本設計與控制中迅速成長為所在領域的專家；使得成本設計與控制合理，合規，合法，成為思想交流和碰撞的平臺。

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一、概述

房地產建筑產品除了安全、科學、適宜、美觀的功能價值外，怎樣進行投資成本控制，對創造社會物質文明和提高人們生活水平，以及房地產企業的發展具有非常重要的意義。

（一）投資成本控制的含義

投資成本控制就是在把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，保證開發項目投資控制目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益[1]。

（一）投資成本控制的意義

房地產業經過高速發展，已經走出了暴利時代，微利時代的房地產投資成本控制的意義比房地產規模擴張更為重要。在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，成本控制不力的企業必將被市場逐漸淘汰。

二、項目決策階段的投資成本控制

本階段基本上決定了項目的投資總額。

可靠的投資估算是項目決策的關鍵依據。投資估算的準確程度，直接影響項目的可行性和投資效益。在該階段應全面認真收集有關資料，通過與類似工程的對比和各類技術參數的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預計各種因素對工程造價的影響，使投資估算符合實際并留有必要空間，使其真正起到控制項目總投資的作用。

由于可行性研究報告和項目建議書階段主要是以經濟分析和方案為主，內容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內容都比較簡單和粗略，漏項嚴重，所以準確性較差。甚至有時建設單位為了所報項目能被批準，在做投資估算時有意低估，增加了投資估算的不準確性。 因此，在投資決策階段應該充分做好基礎資料的收集，以及同類項目的相關資料等。投資管理人員要對資料的準確性、可靠性進行認真分析和選用。

（一）進行政策風險研究

房地產業隨時都有可能受到國家調控政策的影響，投資風險較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國家對該產業的政策及其今后發展趨勢。

（二）進行市場和受眾分析

進行周密的市場調查，分析項目所在地的人文風俗、經濟特點、消費觀驗等，充分掌握市場需求，掌握項目所在地施工行業的狀況，定位產品檔次和風格、樓盤布局和戶型等。

（三）可類比項目分析等

收集周邊項目的情況，研究類似項目的實施情況等，進行類比分析，確認競爭的激烈程度，并做好對策預案。

（四）進行財務經濟分析和評價，確定評價指標數據和開發的可行性

1、主要評價指標如下：

（1）項目資本金財務內部收益率（所得稅后）；

（2）項目動態投資回收期；

（3）項目總投資收益率；

（4）項目投資財務內部收益率（所得稅前）；

（5）項目財務凈現值（所得稅前）等。

2、做好稅務籌劃工作。《企業涉稅零風險操作手冊：合理避稅、稅務稽查、權益維護》對怎樣房地產企業進行納稅籌劃減輕稅負、節約稅賦，智慧經營進行了深入的分析[3]。

3、合理確定評價基準。在財務評價中，評價指標的選用是項目經濟評價的關鍵，直接影響評價的質量。合理確定評價指標和基準參數，以合理評價投資效益對項目取舍實行效益否決制，達不到經濟效益標準的項目不予立項。

（五）項目實施的時間跨度也直接影響項目成本和效益，必須制定切實可行的項目總體進度計劃。

三、嚴格設計和監理單位的招標工作

嚴格資質要求，采取招標方式，通過競爭，選擇信譽和業績良好，并且有長期同類工程經驗的設計和監理單位。

四、項目設計階段是進行投資控制最關鍵的環節

設計階段的投資控制是項目投資成本控制的重點[4]。

一個房地產項目盈利與否，除了政策的因素，對投資影響最大的就是設計因素，它延伸和執行了項目決策的意圖，。因此，設計階段是進行項目投資成本控制最關鍵的環節。

投資成本控制并非一味強調投資成本越少越好，而是要積極運用價值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項目造型、安全和功能等要求，即合理進行資源配置，選擇最優的技術經濟方案。

（一）初步設計階段

實行限額設計是設計過程中行之有效的投資成本控制方法。

初步設計階段各專業設計人員應掌握設計任務書的設計原則、建設方針、以及各項經濟指標，根據可行性分析和市場變化情況，調整和細化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關鍵設備和工藝流程等，多做幾套方案，同時建立造價控制系統，細化和修正決策階段的投資估算，通過多個方案的技術經濟比選，把初步設計造價嚴格控制在投資限額內。

（二）技術設計階段

1、進行基坑支護選型、建筑與結構匹配的經濟技術比較論證。在住宅建筑中，基礎的施工占著極為重要的地位，它的施工質量直接影響著建（構）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項目造價。

2、合理選擇設備。高層建筑尚需合理設置轉換層和設備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。

3、合理采用新技術、新材料、新工藝。

4、掌握項目所在地的建設施工市場情況，因地制宜、就地取材，從設計源頭降低投資成本。

（三）施工圖設計階段

1、施工圖設計文件的規范性、深度、細度和精度對造價文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實施清單報價模式，更對這方面提出了更高的要求。若上述方面達不到要求，一方面不能滿足準確編制招標清單的需要，另一方面容易導致施工圖設計階段變更頻繁，給投資控制工作帶來不確定性。

2、嚴密的編制投資預算和招標控制價。

（四）各專業人員必須共同參與，密切配合

投資控制目標的實現，需要各專業技術人員共同參與，密切配合，造價工程師、物業管理人員、銷售管理人員必須全面全過程全方位的參與設計工作。

五、做好施工招標準備是前期投資控制的又一個關鍵環節

（一）合理確定發包模式，選擇資質符合要求、信譽、實力和業績良好，且有同類工程經驗的施工單位

（二）做好編制施工招標文件及招標控制價的準備工作

往往由于招標文件編制不嚴密，有關表述模棱兩可，造成投標報價不準確，給施工階段帶來爭議。

（三）做好編制施工招標清單的準備工作

應高度重視分部分項工程量清單工程量的準確性，及其項目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過程中產生分歧，導致糾紛和索賠。

（四）明確施工合同中以下方面的內容尤其重要：承包范圍、合同價款方式的約定、合同價款調整的約定、計量支付合同條款的約定、風險責任的約定、措施費的約定等

六、結論

房地產項目的投資成本控制貫穿于項加強對設計、招標和施工建設三個階段的工作，進行主動投資控制，過去較長時間卻普遍忽視了設計與招標這兩個階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉這種觀念，認真做好上述各方面的工作，才能達到房地產項目投資成本控制的預期目標。

參考文獻：

[1]卜一德：《房地產開發經營管理手冊》第二版，中國建筑工業出版社出版，2006年1月第二版

[2]中華人民共和國住房和城鄉建設部：《建設工程工程量清單計價規范》GB50500-2008，中國計劃出版社，2008年9月第一版

篇（6）

一、房地產企業投資開發中的成本核算特點

成本核算和成本管理是企業實現自身財務目標的重要手段。尤其是對于資金密集型的房地產企業而言更是如此。近些年來，隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產價格的不斷升高，土地拍賣價格以及辦公樓租售價格也節節攀升，房地產企業之間的競爭越來越趨向于價格競爭了。因此，我國房地產企業要想在今后激烈角逐的市場環境下獲得更多的利潤，就必須加強自身的成本控制和成本管理。然而，房地產企業作為一個特殊的行業又有著與別的傳統行業不一樣的特征，主要體現在以下幾個方面：

首先，跟傳統行業比較起來，房地產企業的項目開發的會計周期都比較長，大概需要經過土地使用權取得、規劃設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業管理移交等六個階段，這六個階段的總計時間大約需要三年左右。因而，作為房地產企業而言如何在這么長的時間內進行工程項目的預算計劃、成本核算、以及成本決算成為很多房地產企業不得不面對的一個難題。

其次，成本核算方法和費用分配方式也存在差異。一般的制造類企業成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產企業的開發組織方式只分為自營和發包兩種，并且在具體成本核算時只能夠根據具體單個項目設計圖紙進行施工；費用分配方式傳統上制造類企業一般有約旦產量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點是生產成本在一次會計時點上分攤至每個品項的產品，而房地產企業則不行，基本上不存在一個時點上分攤所有費用的問題。

最后，房地產企業投資開發中具有巨大的經營風險性和業務復雜性。房地產開發的特點決定了房地產企業經營上不確定因素相對于一般企業而言會比較多，一旦房地產開發的產品滯銷，房地產企業的經營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產企業的事前成本核算具有十分重要的意義，可以從原則上幫助房地產企業規避不必要的經營風險，同時降低其經營業務的復雜性。

二、房地產投資開發中的成本構成

房地產投資開發的成本構成主要指的是房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出，包括全部開發中的成本投入、配套設施費的分攤、環境綠化費的分攤等。這些成本構成按照成本的使用途徑可以分為三個大的方面。

第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費以及建筑安裝工程費。土地征用及拆遷補償費指的是房地產企業開發時為征用土地所發生的各項費用，如土地征用費、耕地占用稅、安置居民拆遷房支出等；前期工程費指的是項目開工前所發生的費用，如項目規劃設計費、可行性研究費、勘察設計費等；建筑安裝工程費指的是房地產企業以出包方式支付繪承辦單位的安裝工程款或者自己承建發生的各項安裝費用，如水暖電器、土建施工中的料工費等。

第二，項目開發中與施工相關的配套以及其他費用支出。主要包括基礎設施建設贊、公共配套設施費以及開發間接費用三大塊。基礎設施費主要指開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污照明等相關的費用支出；公共配套設施費指的是開發項目中不能夠明確轉讓的公共設施配套設施發生的支出，如變電站、公用停車場等；開發間接費用主要指房地產企業所屬的管理各部門在施工中所發生的費用，例如施工人員的工資、福利費、施工設備的折舊費等。

第三，最后一個方面的成本費用支出則主要指的是房地產企業在整個項目開發過程中所發生的各種投融資成本，如銀行的利息貸款支出、業務上的招待費支出、為直接組織管理開發項目而發生的人員費用等。要知道房地產行業是一個投資周期長、風險高、市場競爭激烈程度很強的行業，這方面的費用比不可小覷。

三、我國房地產企業投資開發現狀中存在的問題

房地產企業投資開發的成本核算是一個關系著房地產企業利潤的大問題，房地產開發成本核算歸結起來主要體現在以下幾個方面，即成本核算對象的確認、成本費用的歸集和分配方法、成本計算周期等。

1　成本費用的歸集和分配方法不太合理

根據通常的企業成本會計處理方法，一個企業生產中如果發現能夠歸屬于生產產品的料工費的話，就應該直接歸屬于生產產品的直接成本。如果是交叉發生的多種產品發生的成本費用的話，就應該通過一定的程序先歸集料工費，再采用適當的方法進行分配，例如約當產量法等。然而，對于我國的大多數房地產企業而言，由于項目投資開發中發生的大部分成本費用都是屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、設施配套費等均屬于間接開發成本，這些料工費占用的比例還都是比較大的。但是怎么樣對這些開發過程中的間接成本進行歸集呢，到目前為止，獨立核算的房地產行業會計準則并為給出明確的說法，很多房地產企業在處理成本費用的歸集和分配上也是各有不同。口徑難以一致。

2　隨意調劑成本，工程款決算與成本費用支出存在較大差距

旁地產企業在同一個時間內可能有好多個項目在同時進行開發。當然，由于每個項目的地理位置、市場用途以及土地出讓價格等的不同。會導致每個項目的利潤率不一樣，這個也比較容易理解，例如經濟適用房和商品房開發、別墅等的利潤空間就會存在較大差距。因此，有些房地產企業在進行項目成本核算時出于某種目的如偷漏稅或者其他方面的原因，會人為地調整不同項目之間的成本分配，造成工程款決算與成本費用支出存在較大差距。例如一些房地產開發企業為了及時結轉應由商品房等開發產品負擔的配套設施費，一般多采用預提配套設施費的辦法，預提標準由企業自行規定。這樣會不可避免出現預提數與實際發生數發生較大的差異，不少房地產企業都會把其當成為調節當期利潤的重要關口。

3　會計成本核算不到位，虛列成本費用

房地產行業是屬于成本核算比較復雜的行業，涉及的會計期間也比較長，跟一般的企業成本會計核算存在較大差距。正是因為這種狀況的存在，導致很多房地產企業的成本核算不到位，成本費用列支不規范的現象。例如我國《施工、房地產開發企業財務制度》第六十二條規定“房地產開發企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時確認為營業收入的實現”。而在實際操作當期的收入和成本并不能夠準確預轉，這就為企業虛列成本費用提供了平臺。

四、我國房地產企業投資開發中的成本控制與成本完善對策

1　合理確定房地產開發企業的成本歸集和分配方法

目前，很多房地產開發企業對于前面提到的六大成本項目的歸集核算不夠重視，只是將前期工程費、基礎設施費等六個核算方面進行成本歸集，沒有明確進行分類歸集，也沒有進行費用組

成結構關系的分析。筆者認為我國房地產企業應當規范地對成本項目進行歸集，例如房屋開發中發生的供水、供電、排污、通訊、綠化以及道路等基礎設施支出，一般應該直接分配計人有關房屋開發成本信息對象的“基礎設施費”成本項目，借“開發成本一房屋開發成本”，貸“銀行存款”等科目。在成本費用的分配方法上，成本分配也應該選擇合適的方法，不能夠隨意分攤。具體方法的選擇應該結合具體項目的實際情況，例如基礎設施費用的分攤應主要采用因果關系法，即按照基礎設施費的歷史成本發生原因給以合理分攤。總之，成本的歸集和分配應該能夠提供準確的經濟決策信息、客觀的成本核算方式，為企業的會計預決算提供堅實的基礎。

2　強化會計監督，加大稅務監管力度

隨著我國房地產市場的慢慢成熟，針對于房地產行業的會計制度應該得到不斷完善和加強，尤其是對于房地產企業的一些會計監督制度。從近些年來看房地產行業會計造假現象嚴重，很多企業都存在不同程度的偷漏稅現象，其中隨意調劑成本便是一種相當重要的手段。因此，企業外部審計部門、財政稅務相關部門應該加大外部監管力度，對不真實核算工程預決算的企業、不按照規定核算收入和成本的房地產企業加大監管力度，從成本核算控制層面上確實提高房地產企業的會計核算水平。

3　制定科學的材料領用流程，節約現場管理監督費用

房地產企業在具體施工過程中應該針對主要材料制定科學的材料領用流程。實行限額發料，對于在成本領用中有良好表現的節約行為給予適當的獎勵，超出標準成本領用限額的或者超出項目預算材料限額的應當給予一定懲罰。另外，在現場施工中也應注意管理費用的支出限額，雖然這些費用與項目成本直接關聯性不是很大，但是這項費用的有效控制可以為其他成本費用項目的列支提供一個較好的影響典范。

篇（7）

關鍵詞：城市基礎設施;資本存量;資本流量;房地產開發;空間分布

中圖分類號：F83059 文獻標志碼：A 文章編號：

10085831（2015）04003007

一、研究背景與問題

世界銀行曾在一份年度發展報告中指出：“基礎設施可以為經濟增長、減輕貧困和改善環境等創造重大收益……”“基礎設施完備與否可以決定一國的成功和另一國的失敗……”[1]事實上，這不僅僅限于一個國家，對一個城市也是如此。可以說，城市基礎設施投資的規模和效率決定了“一個城市的成功和另一個城市的失敗”，尤其對現階段的中國而言，這種作用更加明顯。放眼中國各大中城市，大規模持續的城市基礎設施建設帶動了一個個“新城”或“城市新區”的誕生，這對當前城市發展空間延展、區位再造和提升都有著不可替代的貢獻。事實上，城市基礎設施這些特質對房地產開發投資的影響尤其顯著，房地產開發投資對城市空間的訴求、對區位優勢的依賴性以及對城市區位變動的敏感性，使房地產開發投資空間分布和城市基礎設施資本配置之間的關系異常緊密。但是，傳統對城市基礎設施資本配置與房地產開發投資之間的關注更多集中在城市基礎設施資本存量（代表著基礎設施完善程度）領域，即認為城市現有基礎設施完善程度對房地產價值變動、消費者購買行為以及開發投資行為有著決定性的影響，鮮有研究關注城市基礎設施資本流量（代表著基礎設施改善力度）與房地產開發投資之間的關系。同時還缺乏從理論上對城市基礎設施資本存流量配置差異如何影響房地產開發投資的空間分布予以有力的解釋。本文的研究具有一定的嘗試性，期待通過從理論上和實證上展開對城市基礎設施資本存流量和房地產開發投資空間分布關系的研究去明確這一問題。

二、研究綜述及理論機制

現有國內外文獻對基礎設施資本存流量的探討，多從公共資本存流量的視角出發，基礎設施資本僅是其中一個特殊領域。在公共資本存量領域，Eberts[2]、Munnell[3]研究了公共資本存量的產出貢獻問題。Aschauer[4]在研究中明確了公共設施資本存流量的轉化問題，指出公共設施資本存量增加的基本途徑。世界銀行對基礎設施資本作了更為明確的陳述，指出基礎設施發揮作用的基礎條件在于對其資本存量的使用效率[1]。與此同時，較之于學者們對城市基礎設施資本存量乏善可陳的研究，國內外學者對城市基礎設施資本流量（投資）的研究更為廣泛[5-9]。但從既往研究看，經濟學家們似乎沒有興趣對城市基礎設施資本存量和流量如何影響城市經濟社會發展加以區分，這種思維慣性在城市基礎設施與房地產關系領域也體現得淋漓盡致。諸多學者在各自的研究中分別證實了城市基礎設施對房地產投資會產生較為積極的影響，但并沒有明晰城市基礎設施資本存量和流量對房地產開發投資有何差異，也并未探討二者對房地產投資空間分布的影響問題[10-12]，而這正是本文嘗試探討的問題。

對于城市基礎設施資本存量和流量配置如何影響房地產開發投資空間分布變化，本文認為主要存在以下動力機制。

房地產開發投資對城市基礎設施資本存量和流量的依賴性本質不同。房地產開發投資對區位稟賦有天然的嗅覺，而城市基礎設施則是重要的區位因子，房地產開發投資對其自然有極強的依賴性，但是這種依賴性由于房地產開發投資在城市空間配置的時序差異而存在本質上的不同。

從房地產開發投資在城市空間的配置時序上看，城市基礎設施存量一定程度上反映了城市區位稟賦，它對房地產開發投資有著基礎性的、先導性的影響作用，它主導了房地產開發資本的初始空間布局。但是既定的城市基礎設施資本存量對房地產開發投資的初始“承載力”有限，存在一個承載的“邊界”問題。在既定的基礎設施資本存量配置下，若房地產開發投資過度，城市基礎設施會出現“超載”，這時“擁擠”就會出現并導致福利損失，該城市空間的區位優勢反而弱化。一旦出現“超載”的情況，由于固定資產投資的空間限定性，市場機制已無法完成對過量配置的房地產開發資本的“擠出”作用。此時要想化解公共服務的“擁擠”，增進福利水平，只能通過后期持續的城市基礎設施資本流量配置（投資）來實現，提升區位優勢。由此來看，持續有效的城市基礎設施資本流量注入能夠放大城市基礎設施“承載力”，減少城市基礎設施的“擁擠”程度，新的區位優勢形成，更大規模的房地產開發投資開始涌入并進行二次布局乃至后續的空間布局。

因此，城市基礎設施流量資本（投資）不僅刻畫了房地產開發投資的初始空間布局態勢，更重要的是它還左右著房地產開發投資后續的空間分布，這一連續的過程便促進形成了房地產開發投資在城市空間的分布及演化特征。城市基礎設施資本流量向存量轉化的過程是資本累積的過程，也是一個區位再造的過程。城市基礎設施資本配置之所以能夠對房地產開發投資產生影響，其關鍵在于它在很大程度上決定了城市區位優勢的變化過程，城市區位優勢的變動驅動了房地產開發投資在既定空間上總量的變動，從而形成房地產開發投資的空間分布特征。如果將城市區位優勢按其形成的時序過程劃分為“先天的區位優勢”和“后天的‘區位再造’過程”――前者由于地理位置的客觀差異和歷史發展積淀等形成，后者則是通過城市經濟社會的后續發展獲得，我們發現，城市間區位優勢在發展過程中會存在不斷強化或者弱化的情況，原先具備先天區位優勢的城市空間要想繼續保持強化這種優勢，以及原先不具備區位優勢的城市空間要想創造并升級區位優勢，二者都必須通過后天的“區位優勢再造”。在“區位優勢再造”的過程中，城市基礎設施流量資本的注入及向存量資本的轉化扮演了關鍵角色。而一旦新的區位優勢再造完成，依據“區位圣典”理論，區位因素將左右房地產市場主體――開發商的開發投資行為和消費者購買行為[13]。

三、城市基礎設施建設與房地產開發差異特征事實

（一）城市基礎設施建設影響房地產開發投資的基本過程

從基本的經濟理論看，在房地產市場中，房地產價格是反映房地產供求關系的重要變量，但同時又在一定程度上反作用于房地產市場的供給和需求。在一個典型的房地產市場中，房地產開發投資作為對房地產市場供給端的反映，與房地產價格的關系呈現出正向變動的關系。這意味著，當某一區域房地產價格上漲時，該區域房地產市場活躍，開發商為了獲取更高的投資收益，會加快在價格高的城市區域進行投資布局，體現在城市空間上就是既定空間范圍內投資強度的加劇。

城市基礎設施建設之所以能夠對房地產開發投資在空間布局上產生影響，也是借助于房地產價格這一核心變量來實現的。對城市基礎設施存量不足的區域而言，大規模的城市基礎設施建設會不斷改造并強化該區域的區位優勢，提升該區域房地產的功能價值，從而拉動房地產價格快速上升。區位的重構和強化以及房地產價格的快速上升會對房地產市場供給端――房地產開發投資帶來顯著的刺激作用，隨著房地產開發資本的不斷進入，區域內房地產開發投資強度逐步提升。至此，城市基礎設施完成了對房地產在城市空間內從價格到投資量的影響過程。

（二）中國城市基礎設施建設與房地產開發空間差異的特征事實

盡管理論分析證實了城市基礎設施對房地產投資的影響過程，但是現實特征是否與理論分析表現為一致的狀況，有待于通過對中國城市基礎設施投資、房地產價格和房地產開發投資的現實數據分析得出。

從全國總體情況看，為了便于投資類數據（房地產投資和基礎設施投資）和價格數據（房地產價格）的比較，我們將兩類數據以1998年為基期折算成指數的環比指數的形式作圖（圖1）。從圖中可以看出，城市基礎設施投資、房地產價格和房地產投資趨勢變化在大多數年份呈現出高度的一致性，這符合前文理論分析中描述的城市基礎設施投資―房價―房地產投資的影響過程。

圖1 全國城市基礎設施投資、房價和房地產投資變化趨勢圖

從全國數據可以看出三者變量之間的緊密關系，但是無法識別出區域的差異，特別是本文關注的不同基礎設施投資水平下房價和房地產投資的發展變化狀況。對此，鑒于數據可得性和可比性，本文采用省級數據并將其分為東部、中部和西部三個大區――分別代表了三個不同層次的發展水平，來進行這種差異的分析。

從基礎設施投資看，在2000-2012年間，基礎設施投資年均增速由低到高分別為東部18.7%、中部22.8%和西部23.5%。從房地產價格和房地產投資看，在2000-2012年間，商品房價年均增速由低到高分別為東部10.4%、中部10.7%和西部9.8%，房地產投資增速分別由低到高分別為東部26%、西部29.4%、中部30.2%

本文中基礎設施投資數據均在官方統計年鑒基礎上整理所得。

。具體表現如圖2所示。

圖2 不同地區基礎設施投資和房地產投資增速

從圖2可以看出，在基礎設施投資增速較大的年份和地區，相對應的房地產開發投資增速也表現出一致的變化，這也說明了城市基礎設施建設對房地產開發投資的影響無論是在時間維度還是在空間維度上都是存在的。

四、實證研究

（一）模型設定

為了研究城市基礎設施資本存流量配置差異對房地產開發投資空間分布的影響，本文建立如下回歸方程：

Yit=C+αmXmit+βnKnit+εit

上式中，下標i和t分辨代表省份和年度，其中樣本包含了全國1998-2010年31個省級行政區的面板數據。C為截距項，αm和βn分別為回歸系數，εit為殘差項。Yit代表各省份各年度房地產開發投資總量，其大小反映了在不同區位條件下房地產開發投資的選擇變動狀況。Xm代表各省份各年度城市基礎設施資本（流量或存量）配置狀況，是本文關注的解釋變量。Kn為控制變量，代表一系列影響房地產開發投資且在一定程度上能夠反映區位因素的變量。

（二）變量選擇及數據處理

本文研究所采用的數據為中國1998-2010年31個省級行政區面板數據，變量選取及解釋如下。

城市基礎設施資本流量（IFIit）：是指一定時點內投入（增加）到城市現有基礎設施資本存量中的資本總量，在本文以城市基礎設施投資額代替。依據前文理論分析，城市基礎設施投資規模反映了實施“區位再造”的強度，其投資規模越大，意味著“區位再造”的強度越大，越易形成新的區位優勢，從而引發房地產開發投資在區域間的變動。現有的統計資料中并沒有關于城市基礎設施投資的數據，依照《世界銀行報告（1994）》定義和《中國統計年鑒》分行業投資數據，選取各省經濟性基礎設施投資和社會性基礎設施投資進行加總，得到名義上的省級城市基礎設施投資（IFIit）總量數據依照世界銀行的定義和《中國統計年鑒》對行業的分類，經濟性基礎設施主要有電力燃氣水的生產供應、交通運輸倉儲及郵電通信、計算機服務和軟件業等;社會性的基礎設施主要有教育文化及廣播電影、衛生體育和社會福利業、社會服務業等。

。

城市基礎設施資本存量（IFSit）：是指在一定時點上城市經濟社會所積存的為城市提供公共服務的經濟性基礎設施和社會性基礎設施的實體資本總和，簡而言之就是城市現有的基礎設施配置狀況和提供公共服務的基本能力。現有統計資料中并沒有城市基礎設施資本存量的數據，因此，我們必須借鑒一定的方法對城市基礎設施資本存量實施估算。Goldsmith開創性地利用永續盤存法（Perpetual Inventory Method）來估算國民財富的存量[14]，隨后這一方法也被國內外學者廣泛用于估算物質資本存量[15-17]。尤其是金戈運用永續盤存法較為系統地估算了全國層面1953-2008年以及省際層面1993-2008年各年末的基礎設施資本存量，其估算方法為本文獲取城市基礎設施資本存量數據起到了很好的借鑒作用。但必須注意到，金戈計算出的基礎設施資本存量數據的局限性在于該數據僅僅限于經濟性基礎設施范疇，忽略掉了社會性基礎設施。本文在利用其估算方法的基礎上，將社會性基礎設施納入估算的范疇，使其能更準確地衡量城市基礎設施資本存量的規模。

房地產開發投資空間分布（REIit）：用各省級行政區房地產開發投資額替代。各省級行政區房地產開發投資額反映了各區域房地產開發投資規模，而房地產開發投資在不同空間（省級區域）的差別能夠反映出房地產開發投資的空間分布狀態。

由于本文重點研究的是城市基礎設施資本存流量差異對房地產開發投資空間分布的影響，為了更真實地實證研究這種影響差異，本文引入一系列控制變量：地區經濟發展水平（PGDPit）――用人均GDP水平來替代、城市化水平（ULit）、地區收入水平（INCit）――用人均可支配收入替代、城市空間規模（SQit）――用市區建成區面積替代。變量分別為表1所示。

表1 變量名及解釋說明

變量名解釋說明變量名解釋說明

REIit房地產開發投資IFIit城市基礎設施資本流量

IFSit城市基礎設施資本存量PGDPit地區人均GDP水平

ULit城市化水平INCit地區收入水平

SQit城市空間規模

（三）模型估計及分析

根據已設定的計量模型，運用軟件stata12.0對其進行估計，同時，對于選擇固定效應模型還是隨機效應模型，本文通過Hausman檢驗來完成。模型估計結果如表2所示。

表2 模型估計結果

IFIitIFSitULitSQitINCitPGDPit常數模型

全國REIit

0.293***

（8.9） --222.42**

（-2.56）0.417***

（10.17）2.198**

（2.00）0.757*

（1.87）-382.01***

（-7.86）固定

效應

-0.110***

（10.66）-199.24**

（-2.39）0.376**

（9.37）0.954

（0.88）1.032***

（2.63）-320.0***

（-6.64）固定

效應

東部REIit

0.334***

（5.57）--275.197

（-1.56）0.279***

（5.04）3.889**

（2.01）0.818

（1.23）-374.55***

（-3.09）隨機

效應

-0.148***

（6.28）-149.879

（0.39）0.221***

（3.80）-0.270

（-0.13）1.70**

（2.53）-226.183*

（-1.8）隨機

效應

中部REIit

0.543***

（6.48）-28.674

（0.24）0.273***

（3.20）4.867**

（2.41）-2.997***

（-3.17）-411.554***

（-4.03）隨機

效應

-0.257***

（8.73）69.782

（0.63）0.242*

（1，86）-1.502

（-0.66）-1.096

（-1.05）-263.428***

（-2.30）固定

效應

西部REIit

0.426***

（16.07）--17.711

（-0.3）0.110*

（1.93）1.565**

（2.38）-0.891***

（-3.29）-112.728***

（-2，84）隨機

效應

-0.104***

（18.65）-100.52*

（-1.92）0.601

（1.38）2.351***

（4.29）-0.345

（-1.50）-134.903***

（-4.13）隨機

效應

注：括號內數值為t值（固定效應模型）或z值（隨機效應模型）。***代表在1%的顯著水平上顯著，**代表在5%的顯著水平上顯著，*代表在10%的顯著水平上顯著。

表2顯示了全國層面和地區層面的模型估計結果，我們有必要從以下兩方面展開分析。

其一，對區域內部的城市基礎設施資本流量和存量回歸系數進行比較分析。從全國層面看，城市基礎設施資本流量對房地產開發投資的影響系數是0.293，而城市基礎資本存量對房地產開發投資的影響系數僅為0.11。這意味著，當城市基礎設施流量資本增加1個單位，會引發房地產開發投資增加0.293個單位，而當城市資本存量資本增加1個單位，僅會帶動增加0.11個單位的房地產開發投資。由此可見，城市基礎設施資本流量對房地產開發投資的影響遠遠大于城市基礎設施資本存量。即使從全國三大區域綜合來看，無論是東部還是中部和西部地區，城市基礎設施資本流量對房地產開發投資的影響均遠遠大于城市基礎設施資本存量。這意味著真正決定房地產開發投資空間分布規模變動的并非代表著城市基礎設施水平和完善程度的資本存量指標，而是取決于代表后期城市基礎設施整體水平改善力度的資本流量指標。這在一定程度上顛覆了傳統上對房地產開發投資在城市空間的變動完全依賴于城市基礎設施完善程度（資本存量）而非改善力度（資本流量）的認識。

其二，對三大區域城市基礎設施資本流量和存量回歸系數進行比較分析。如表2所示，從不同區域城市基礎設施資本流量回歸系數看，其大小排序如下：中部（0.543）>西部（0.426）>東部（0.334）。結合不同區域城市基礎設施資本存量回歸系數來看，其大小排序為：中部（0.257）>東部（0.148）>西部（0.104）。對于城市基礎設施資本存量規模大的區域，以東部地區為例，意味著該區域城市基礎設施完善，提供公共服務的能力較高，后期的城市基礎設施投資（資本流量）對現有的城市基礎設施整體水平改善的力度有限，即改善的邊際效應較小。與此同時，該區域房地產產業發展水平相對較高，房地產開發投資在時間上和空間上的變動相對穩定，即使城市基礎設施資本存量和流量規模有所變動也不能引致房地產開發投資大規模增加，因此就表現出房地產開發投資在該區域配置選擇的“惰性” 事實上這種“惰性”并非房地產開發資本不愿意在該區域進行選擇配置，很大程度上是受到城市可供開發土地供給的制約，從而限定了房地產開發投資的規模。這種情況在一線城市表現得比較明顯。。相反，在西部地區，由于地理和歷史原因，該區域城市基礎設施資本存量規模相對較小，城市基礎設施整體水平較低，房地產產業發展緩慢。但是，城市基礎設施發展具備顯著的“趕超效應（catchup effect）”[18]，隨著落后區域城市基礎設施投資的大力跟進，一定規模的城市基礎設施投資能夠顯著提升城市基礎設施整體水平，即城市基礎設施投資對城市基礎設施完善程度改善的邊際效應較大。與此同時，落后區域經濟快速發展，城市居民生活水平不斷提高，區位優勢得以提升，導致房地產開發投資更大規模涌入，從而表現為時間和空間上的迅速擴張，變化程度比較劇烈，因此就表現出房地產開發投資在該區域配置選擇的“激進”

如2011-2013年間大規模房地產開發資本瘋狂涌入二三線城市便是這種“激進”的表現。 。

五、結論及啟示

房地產開發投資對城市區位要素的依賴性以及城市基礎設施資本流量的區位再造功能，決定了房地產開發投資對城市基礎設施資本存流量依賴性的差異，這種差異進而影響了房地產開發投資的空間分布問題。研究認為：其一，對一個城市來講，城市基礎設施資本流量規模（投資力度）對房地產開發投資空間分布變動的影響力遠遠大于城市基礎設施資本存量，這意味著房地產開發投資空間分布和規模變動對城市基礎設施的依賴在很大程度上并不完全取決于城市基礎設施的現有水平和完善程度，而是取決于后期的城市基礎設施投資（資本流量）對當前的城市基礎設施整體水平改善的力度。其二，對不同城市來講，城市基礎設施資本存量大小會決定房地產開發投資的初始空間分布，因而基礎設施存量規模大的區域對房地產開發投資的初始分布影響較大。但是，基礎設施存量規模越大，后期一定規模的基礎設施投資（資本流量）對現有的城市基礎設施整體水平改善的邊際水平較小，因而城市基礎設施資本流量對房地產開發投資空間分布的影響并不如基礎設施落后區域。

基于以上研究結論，本文認為，在當前穩步推進新型城鎮化戰略的關鍵時點上，作為固定資產投資的兩大重要板塊，城市基礎設施投資和房地產開發投資將扮演關鍵的角色，而如何實現二者的科學匹配，無疑具備戰略意義。基礎設施在城市資本配置中的導向性作用，尤其是城市基礎設施對房地產開發投資的約束性以及城市基礎設施存流量資本對房地產開發投資空間分布的約束差異，將成為引導城市房地產開發資本合理配置的關鍵優勢。政策當局應當關注這種優勢，一則可以通過基礎設施的合理配置來改善當前部分城市因公共服務缺失導致的“鬼城”和“空城”;二則可以有效改善當前房地產供給的結構性缺陷。無論是對區域經濟發展還是未來房地產產業的良性發展，將起到積極作用。

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[15]范九利，白暴力，潘泉.基礎設施資本與經濟增長關系的研究文獻綜述[J].上海經濟研究，2004（1）：36-43.

篇（8）

    因為經濟形勢的變動給房地產開發商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時間,在此期間內,市場需求會發生很大的變動,消費者需求等各種因素的變化會直接導致投資收益與預期計算偏離很遠。

    2.開發成本受法律政策的影響

    對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動以及相應的法律政策調整,造成房地產開發商經濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發,從而影響到企業項目開發所需的成本費用。

    二、完善房地產開發項目投資決策經濟分析的措施

    1.建立科學的評估指標體系

    規劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經濟性以及環保、格調等等各個細節問題。在進行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產開發項目的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建筑平均層數和建筑密度,控制適當的建筑容積率,可以減少房地產開發項目的單位造價,同時節約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。

    2.規劃方案的優選

    要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產要求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優方案。在進行比較方案的優選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據項目的實際情況,選擇適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。

    3.盡可能地提高項目抵御風險的能力

    房地產市場是一個資金密集型的行業,資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調控政策的調整都會直接給房地產項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開發商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經濟、環境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質和程度,幫助投資者根據房地產項目風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產開發企業需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產開發項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產在開發的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發項目收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產開發項目中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。

    三、對房地產開發項目進行有效成本控制的方式

    1.轉嫁風險

    首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經濟補償的方式,但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過保險轉嫁風險并不能解決一切風險。

    其次,以合同的形式將開發風險轉嫁給其他的經濟單位。比如在房地產項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉包給經驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。

    2.透過目標成本控制方案進行投資決策

    開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業的虧損,嚴重者會導致企業的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經過反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數低之后,才能確認這個項目是可行的。如果高于建設成本控制數,則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統全面的測算,能夠確保企業開發項目的目的性,減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。

篇（9）

任何投資都有一個投資成本的測算問題。同其他投資領域比起來，投資房地產的投資成本測算要復雜得多，需要較多的專業知識。其投資成本除了資金成本外，還有各項費用，如購房入戶費用、稅費，還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響。投資房地產特別是中長期投資這些投資成本需要詳細測算，但又不易測算，這就產生了投資風險。

房地產本身所具有的區域性，決定了房地產市場帶有鮮明的地域特征，不像股市、郵市等，具有全國統一的市場。這也是投資房地產與投資其他領域的區別之一。

房市和股市一樣，也有其相應的周期。房市周期與經濟發展周期大致同步。舉例來說，對于以出租為目的購房的中長期投資，根據測算，當樓盤售價與月租金之比為85∶1時，基本保本，當這個比例達到或接近100∶1時，就可考慮適時投資購房入市。

住宅樓盤與股票一樣，有績優績劣之分。因此，要選擇抗跌能力強，具有較高升值潛力的樓盤投資。一般來說，應從價格、環境、區位、房型及功能、物業管理等方面綜合考察。房地產投資中商鋪物業的投資價值遠沒有普通住宅投資價值大。雖然現在不少房產中介不停鼓吹“旺鋪”的巨大潛力，卻也有不少投資商鋪有去無回的真實案例，原因是風險太大，只要地段不合適就滿盤皆輸，而目前的大中城市里居民消費力有限，好的地段都被占據了，挑選地段并不容易。

住宅投資的情況則很不同，雖然不大可能像商鋪一樣獲得幾倍的增值，但實用價值大，整體出租率高，風險小，比較適合普通人介入。一般家庭，但凡有三四十萬元的“閑錢”，不需要做太過深入的市場研究與技術分析，就可以投資一套中小面積的住宅，對外出租，獲得平穩收益。很多投資者經常擔心購置的房屋地段不好或者位置不佳，成為“有價無市”。目前，在房地產市場白領公寓、單身公寓等細分物業概念不斷創新之際，養老居住需求也開始被關注。帶電梯的多層公寓、2房1廳、兼顧社區會所老年社交活動的小區，已經成為中老年購房者青睞的物業類型。

篇（10）

一、引言

自從1998年,國家進行了城市居民住房改革,將居民住房推向市場后,房地產業開始了快速發展。從1999年全國房地產投資額4010.17億元到2009年全國房地產投資總額高達36232億元,增長了803.5倍。房地產投資總額占國內生產總值(GDP)的比重從1999年的4.9%上升到2009年超過10%。隨著房地產業的飛速發展,房價也隨之上升,尤其是近幾年,房價的增長速度遠遠超過了居民收入的增長速度。全國平均房價從1999年的1984元/平方米到2009年的4600元/平方米,增長了131.85倍,而1999年全國人均可支配收入5854元,到2009年全國人均可支配收入10755.252,增加了83.72%。目前我國的房價收入比也是明顯高于發達國家的6:1。

房價的非理性增長是目前政府面臨的一個不可避免的問題,而由于住房是一個特殊的商品,即可以作為消費品,又可以作為投資品,因此房價的形成是一個相當復雜的過程。作為消費品,住房價格必定受到商品經濟的一般規律(如供求機制、價格機制等)的影響;作為投資品,又要考慮到投資成本、投資收益及投資風險的因素。其中國民經濟的增長、居民可支配收入、就業等都是影響住房供求及價格的因素,而利率、地價、政府政策等都是影響投資成本、投資收益和投資風險的因素,而在眾多因素中,利率、居民收入、國民經濟增長是影響地價的主要因素。

二、文獻回顧

李輝等(2009年)通過DSSW模型分析得,居民人均收入的變化是引起房價變動的重要因素,要使房地產長期穩定發展就應該不斷提高居民收入,政府應建立一個公平、公正、和透明的房產信息平臺,來正確引導消費者的輿論導向,減少噪聲購房者的“羊群效應”。平抑噪聲購房者的觀望情緒,刺激透明理性消費的欲望,填補市場中有需求不足的缺口。張濤等(2006年)通過構建一個資產模型闡述房價與利率及信貸總額之間的關系,并用中國2002年1月到2005年3月的月度數據對該模型進行了檢驗,結果顯示中國房價水平與銀行貸款總額之間有顯著的正相關關系。Collyns和Senhadji(2002年)通過對包括中國香港在內的四個東亞國家或地區的房地產和信貸規模數據的分析發現,20世紀90年代這些國家或地區存在的房地產泡沫很大程度上的由于信貸規模的劇烈擴張所引起的。而Cerlach和Peng(2005年)所做的一項以香港作為考察背景的研究,結果顯示是房價上升導致了信貸規模的擴張。孔煜(2009年)利用中國2000年至2006年分省面板數據,通過聯立方程估計了房地產價格、銀行信貸與經濟增長的相互關系,認為今年來我國房價的迅速上漲與宏觀經濟的快速增長和房地產金融的大力支持有著緊密關系,目前,東中部地區房地產價格的波動已不足以用經濟因素進行解釋,而西部地區的經濟增長確實拉動了該地區的房地產價格上漲。

三、利率、居民收入、股經濟增長對房價的影響

1.利率調控對房價的影響

利率作為中央銀行實施貨幣政策、調控全國經濟的重要手段,對房地產市場中的供給與需求同時具有很強的調節作用。不管是對消費者還是房地產投資者來說,利率的大小直接決定了投資的成本。

(1)在供給方面,對于房地產投資者來說,利率越低,投資成本越低,投資收益越高,越能刺激房地產投資,增加房地產供給。

現假定房地產投資的邊際效率一定,企業投資的利潤等于投資的預期收益減去投資的成本之差,用公式表示:∏=TR(i)-TC(i)

其中,∏是投資的經濟利潤,TC(i)是投資的總成本,TR(i)是投資的預期總收益,假設它們都是投資函數,對其求一階導數可得投資的利潤最大化條件是:投資的邊際收益等于投資的邊際成本,投資的邊際成本就是實際利率。利率與投資水平之間存在反向變動關系,由投資邊際效率曲線所決定。現在假設投資的利率函數為:i=i(r),它反映了投資水平與利率之間的反方向變動關系,為更清楚解釋投資與利率的關系,建立模型,

其中,i是投資水平,是自主性投資,即利率為零,為滿足必要的住房需求而進行的投資,是利率對投資的影響程度(或是投資對利率的變化的靈敏度)。該式說明了,在投資的邊際效率不變的情況下,利率越低,投資成本越低,計劃投資越高。

因此,在房地產的投資邊際效率一定時,利率降低,能增加房地產投資,利率提高能降低房地產投資。然而,目前的情況卻不是如此,2010年年初,央行試圖通過提高利率來減少房地產投資,減少住房供給,然而效果卻不明顯。原因是,利率與投資總量呈反方向關系是有前提條件的,就是投資的邊際效率不變,而在實際情況中,投資者對房地產的預期收益率(或邊際效率)是遞增的,這時候,投資成本――利率的增加是有限的,而人們對房地產預期收益率的增加遠遠高于投資成本的增加,因此利率的提高對房價的調控顯得很無力。

(2)在需求方面,現代消費的方式中貸款、透支已經成為消費主流方式了,尤其在買房時,幾乎所有人都需要向銀行多多少少貸一些款,而利率就是消費者貸款的成本。很明顯,當銀行利率降低的時候,消費者的貸款成本降低,自然會促進消費者貸款買房,增加了住房需求。

2008年,房地產曾一度處于低迷狀態,銀行為刺激房地產恢復生氣,推出了一系列利率優惠政策,利率的降低確實使消費者的貸款成本降低了,在一定程度上刺激了需求的增加。

現建立住房的供求模型,P為房價,Q為住房供給數量, 為初始需求曲線,S為住房供給曲線,初始均衡點為A,為初始均衡時的房價, 為初始均衡時住房銷售量。當銀行降低利率時,購房者的貸款成本降低,房地產市場上對住房的需求便增加,由于利率的降低,使住房需求增加,從圖中表現為需求曲線從向右移動到,與供給曲線交與新的均衡點B,新的均衡價格為,對應的住房銷售量為,由圖,可清楚地看到房價上升了,而且銷售量也增加了。

因此,在住房的需求市場中利率的改變能在一定程度上影響房價,然而利率是一把雙刃劍,在房產過熱時,提高利率,能在一定程度上減少房地產的投資,但同時也使很多消費者的貸款成本增加了,而且,當投資者對房地產的預期收益率(或邊際效率)是遞增的時候,利率(投資成本)的增加低于預期收益率的增加,利率的增加仍然控制不了對房地產的投資,對房價的影響也極其有限。

(3)房價與居民收入

住房作為投資品與傳統意義上的投資品(如股票、債券、基金等)的不同在于,它還是消費品,對消費者來說,住房是具有使用價值的耐用消費品,消費者在購買住房時,當然要考慮到房價與自身的可支配收入,即房價收入比,發達國家的房價收入比為6:1,而目前我國的房價收入還高于這個數字。

所謂房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭年收入的比值,這一指標正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具,它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。從1996年到2008年期間,我國的房價收入比在5.5至7.5之間波動,其中最低的1996年為5.64,最高的為1997年7.44,總體水平高于發達國家的平均水平,可能大多數人的感受與這個結論截然不同,覺得房價收入比遠遠不止7.44,這是為什么?2008年一線城市中,深圳房價收入比最高為15.1,上海最低為9.7,北京為14.9,而在二線城市中,廈門、杭州的房價收入比處于高位,分別為13.1和10.9。(中國指數研究院2008)在這些城市中,居民的購房壓力明顯大于其他城市,房價遠遠超過了當地居民收入的可承受的范圍。雖然這些城市的居民的收入比其他地區的居民要高,但這些城市的房價遠高于他們的收入,所以,目前要減輕這些地方的居民的購房壓力,最好的方法就是控制房價的盲目上漲。

(3)經濟增長與房價

自從1998年城市住房改革以來,房地產業迅速發展,不可否認,房地產對中國經濟增長的貢獻卓著。消費、投資、出口是中國經濟增長的三大主要動力,其中,房地產是投資中主要力量。

在三大經濟增長主力中,投資與出口是經濟增長的核心動力,出口能增加政府和國民的收入,政府的收入一部分用于繼續投資于房地產業,居民的收入主要用于儲蓄和住房消費,房地產在此經濟基礎上不斷發展,為政府帶來豐厚的土地財政和稅收收入,房地產又通過高房價來吸收居民的儲蓄,

房產業在我國經濟發展中占有舉足輕重的作用,房地產市場的發展有力地促進和支持了我國的經濟增長,而我國經濟的持續增長也帶動了我國房地產市場的繁榮。石志華(1997)指出,房地產業的發展能帶動建筑、建材、冶金等50多個部門20多個大類近2000種產品的發展。還有李明啟(2002)從房地產業投資的誘發作用方面對該產業的帶動效應做了研究,認為房地產業對建筑業和制造業的誘發作用最大,王飛、黃滿盈(2005)則從房地產開發與銷售兩方面研究發現,2002年和2003年房地產開發和銷售對整個經濟的誘發額分別高達國民生產總值的7.6%和7.2%。在我們看到房地產對國民經濟的貢獻的同時,也應注意到,隨著我國經濟持續增長,房地產消費成為居民消費的一大亮點,各地的房地產市場也成為了最活躍最收關注的市場之一。

四、綜述

本文簡單論述了利率、居民收入、經濟增長與房價之間的關系。首先,利率在房地產的供給和需求市場上有不同的作用,它是一把雙刃劍,在房產過熱時,提高利率,能在一定程度上減少房地產的投資,但同時也使很多消費者的貸款成本增加了,利用利率來調節目前的房價效果不是很明顯。房地產的發展帶動了我國眾多行業的發展,在國民經濟增長中的貢獻不小,而經濟增長也為房地產的發展提供了一個好的投資環境。目前我國的東部發達地區和一線城市的居民收入比較高,但同時伴隨著更高的房價,這些地方的居民的購房壓力極大。

政府應從民生考慮,減輕這些地居民的購房壓力。直接方法,可以加速提供土地、加快保障房的建設、出臺物業稅等;間接方法,可以取消稅費優惠、嚴格執行差異化信貸、限制資本市場融資等,政府在進行調控時,切忌“一刀切”,應針對不同的地區不同的群體制定有針對性的政策。

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篇（11）

在國家稅務總局《關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》（國稅函〔2009〕285號）及《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）出臺前企業通常會選擇股權收購的辦法來達到資產收購的目的，因為該方法手續簡便，加上缺乏監管，不少企業采用按原價轉讓股權的方法逃避股權轉讓環節的稅費，但該方法存在很大的稅收風險，并且會將轉讓方的稅負轉稼給受讓方。下面我們通過一個例子分析用不同的方法進行實質性資產交易所產生的稅收成本及各自的利弊，以幫助企業選擇最佳方案。

例：A公司是一個有限責任公司，注冊資金為2000萬元，由甲（法人）投資1500萬元，占注冊資本的75%，甲公司是一個由自然人投資的有限公司，乙（自然人）投資500萬元，占注冊資本的25%。假設A公司賬面的主要資產為房產，賬面價值為1800萬元，其余為流動資產200萬元，A公司尚未開始生產經營。B公司欲以3820萬元的價格收購A公司的房產，交易完成后A公司將收益進行分配，甲公司也將投資收益向其股東進行分配（甲公司無虧損），即A公司將轉讓實質性資產的收益最終分配到自然人手中。

一、不同方法下交易產生的主要稅收成本

（一）A公司以房產作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產3515萬元的價格轉讓給B公司股東

所得稅：

①A公司以非貨幣資產投資，資產轉讓所得

3820-1800=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據國稅發〔2000〕118號關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知第三條規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。

②甲公司股權轉讓所得

（3820+200-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

根據國稅函（2010）79號關于貫徹落實企業所得稅若干稅收問題的通知第三條：企業轉讓股權收入，應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時，確認收入的實現。轉讓股權收入扣除為取得該股權所發生的成本后，為股權轉讓所得。企業在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。

個人所得稅：

①乙投資收益

（3820+200-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

契稅：A公司以房產投資，交易雙方需繳納契稅

3820*2%*2=152.80萬元

稅收成本合計為

505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05萬元

（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權

所得稅：

①甲公司股權轉讓所得

4020*75%-1500=1515萬元

1515*25%=378.75萬元

根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：企業股權收購相關交易處理規定，被收購方應確認股權轉讓所得或損失。

②A公司賬面房產不能按公允價值調整，公司不確認資產轉讓所得，賬面房產按公允價值計量與按賬面價值計量產生計稅基礎差異并產生所得稅差異。

計稅基礎差異：3820-1800=2020萬元

所得稅差異：2020*25%=505萬元

根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：企業股權收購相關交易處理規定，被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。

個人所得稅：

①乙投資收益

4020*25%-500=505萬元

505*20%=101萬元

②甲公司股東投資收益

1515-378.75=1136.25萬元

1136.25*20%=227.25萬元

稅收成本合計為

378.75+505+101+227.25=1212萬元

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元

所得稅：

①A公司清算所得

4020-2000=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：

企業合并，合并企業應按公允價值確定接受被合并企業各項資產和負債的計稅基礎；被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理。

②甲公司股權轉讓所得

（4020-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

個人所得稅：

①乙投資收益

（4020-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

稅收成本合計為

505+284.06+75.75+170.44=1035.25萬元

從上面的例子我們可以看出，在實質性資產交易中轉讓方的股權結構不同會產生不同的稅收成本，一般情況下法人資本占的比例越高，稅收成本越高，造成這種結果的原因為。一方面是由于企業所得稅比個人所得稅的稅率要高5%，另一方面是由于稅法規定股權轉讓收入不能等同于股息、紅利等投資收益，不享受免稅政策，其中包含著重復征稅的因素。如果上例中A公司的股權結構為甲（法人）投資500萬元，占注冊資本的25%，乙投資1500萬元，占注冊資本的75%，三種方法計算的稅收成本分別為1036.55萬元、1010萬元、883.75萬元，因此在公司成立時就應根據投資策略做好籌劃。

二、不同方法的利弊分析

（一）A公司以房產作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產3515萬元的價格轉讓給B公司股東

優點：

（1）A公司可以承續；

（2）交易的資產可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷。

缺點：

（1）需要繳納契稅，成本較高；

（2）需要進行兩次股權變更，房產權證需要進行變更，手續較繁鎖。

（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權

優點：

（1）A公司可以承續；

（2）只需進行一次股權變更，房產權證無需變更，手續簡便。

缺點：

（1）該方法雖然在交易的當時比另外兩種方法需要繳納的稅收較少，但由于該方法下，交易資產的賬面價值保持不變，會將稅負轉稼給受讓方，因此在交易時必須將該筆稅務成本考慮進去；

（2）在A 公司轉讓股權時，受讓方付出的股權投資成本將大于其在A公司所占股權的份額，該部分差額當受讓人為法人時可在其股權投資成本中體現，當受讓人為自然人時就無法體現，自然人股東在今后收回投資時存在被重復征收個人所得稅的風險。

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元

優點：

（1）交易的資產可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷；

（2）稅收成本較低。

缺點：