房地產(chǎn)的金融屬性大全11篇

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篇（1）

一、消費(fèi)性是房地產(chǎn)的基本屬性

房地產(chǎn)具有投資與消費(fèi)二重性。“企業(yè)固定投資、存貨和住宅是國民收入核算中三種主要投資形式”，[1]房地產(chǎn)是投資品，非住宅房地產(chǎn)或者作為一種生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)過程以獲得利潤；或者將其持有，待其價(jià)格上漲出售獲得利潤。不管以哪種途徑持有房地產(chǎn)都是以獲得利潤為目的，使房地產(chǎn)具有投資品屬性。住宅房地產(chǎn)因其固定性、耐久性及稀缺性，使之也成為重要的投資品。而且不管是否自住它也是一種財(cái)產(chǎn)，與購買黃金、股票一樣是一種投資途徑。“用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言說，投資指設(shè)備或建筑物這類新資本的購買。當(dāng)莫爾從銀行借錢建造自己的新房子時(shí)，他增加了一國的投資。”[2]房地產(chǎn)還具有消費(fèi)品屬性。非住宅房地產(chǎn)用于生產(chǎn)消費(fèi)，住宅房地產(chǎn)用于生活消費(fèi)。這里主要說的是住宅房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性。衣食住行是我們?nèi)粘Ｗ罨镜南M(fèi)，住房是最重要的生活必需品。住宅不管是自住還是出租都離不開房屋居住的功能，即便沒有能力購買自己的房子，也要通過租的方式來解決居住的問題，總是要找到一種辦法來解決這一居住需求。基于需求目的判斷住房的消費(fèi)品屬性，獲得了研究者的廣泛認(rèn)同。

房地產(chǎn)的消費(fèi)性是基本的屬性。投資是為了獲取利益，消費(fèi)是為了滿足需要。投資是由儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化而來的，它通過墊支資金或物質(zhì)財(cái)富以獲取利益，即投資實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)期消費(fèi)的抑制，投資的獲利是為了實(shí)現(xiàn)更大限度地滿足消費(fèi)的目的。“住房則是典型的兼具消費(fèi)與儲(chǔ)蓄二重性質(zhì)的耐用消費(fèi)品。”[3]居民購買新住房雖然使得當(dāng)期社會(huì)固定資產(chǎn)增加，但這種投資更多地是為了滿足居民的消費(fèi)需求，而沒有直接形成生產(chǎn)力，沒有增加未來的消費(fèi)水平。出租房屋的住房所有者雖然可以獲得租金收益，而房租屬于本期消費(fèi)的支出，對(duì)住房所有者來說，政府通過分?jǐn)偝杀竞屠ⅰ疤摂M租金”方式計(jì)算當(dāng)期消費(fèi)支出，只是具有統(tǒng)計(jì)學(xué)上的意義，不能作為把住房當(dāng)成經(jīng)營性固定資產(chǎn)的理由。所以消費(fèi)是目的，投資則是由消費(fèi)派生出來的，是實(shí)現(xiàn)更好消費(fèi)的一個(gè)手段。也就是說房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性是其基本屬性，投資品屬性是派生的。這就要求對(duì)房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)二重性及其關(guān)系要有清楚的認(rèn)識(shí)，否則就不能對(duì)房地產(chǎn)市場做出科學(xué)的定位，政府就不能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場制定客觀、科學(xué)的相關(guān)政策。

從理論上說由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)品的基本屬性，特別是從生存需求看它是生活的必需品，所以我國房地產(chǎn)市場定位應(yīng)為以消費(fèi)品屬性為主的市場。因?yàn)椤熬幼　毙枨笫菍儆谟行枨螅钦嬲饬x上的“剛性”需求，它受消費(fèi)者收入和可支配能力的約束，對(duì)價(jià)格敏感，房地產(chǎn)價(jià)格過高則有效需求受到壓抑，房價(jià)有向下調(diào)整的壓力而回歸均衡水平并保持相對(duì)穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)的消費(fèi)品的屬性使效用最大化約束成立，這種網(wǎng)狀調(diào)整形成消費(fèi)品市場的均衡價(jià)格，使供求關(guān)系定價(jià)理論可以在以消費(fèi)品屬性為主的房地產(chǎn)市場發(fā)揮其均衡價(jià)格的作用。從我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民的實(shí)際生活水平的現(xiàn)實(shí)看也應(yīng)該將房地產(chǎn)市場定位為以消費(fèi)品屬性為主的市場。但我國目前房地產(chǎn)市場的許多問題就是由于沒有根據(jù)我國的實(shí)際發(fā)展情況做出科學(xué)定位，房地產(chǎn)投資品屬性日益顯著，直接成為房地產(chǎn)價(jià)格顯著上漲的重要推動(dòng)力。因以投資為主的房地產(chǎn)市場，投資品是以價(jià)格差異為“賺錢”目標(biāo)的，其有推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，因而以投資為主的房地產(chǎn)市場是不可能依靠國家調(diào)控形成穩(wěn)定的均衡價(jià)格水平的。其結(jié)果人們感到居住需求受到危險(xiǎn)，即人的存在受到威脅。這勢必會(huì)引起個(gè)人焦慮及社會(huì)震蕩，后果是非常可怕的。所以有必要挖掘我國目前房地產(chǎn)市場投資性過強(qiáng)的原因，以便采取措施加以調(diào)整，回歸房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性，滿足人們的基本需要，使人民安居樂業(yè)，達(dá)到社會(huì)和諧目的。

二、房地產(chǎn)投資屬性過強(qiáng)的原因

（一）房地產(chǎn)市場投資性過強(qiáng)是房地產(chǎn)支柱性地位使然的結(jié)果

國家賦予房地產(chǎn)業(yè)支柱性地位使其吸入了大量資金。從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率可看到，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在這一定位下，國家把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)做為拉動(dòng)內(nèi)需、保GDP增長的手段，以應(yīng)對(duì)危機(jī)。1998年的房改可以說是為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)而通過住房消費(fèi)的釋放來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；2003年房地產(chǎn)業(yè)支柱地位的確定使房地產(chǎn)市場越調(diào)越熱，房價(jià)越調(diào)越高；2008年為應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)又成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的引擎。“房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際投資占固定資產(chǎn)總投資比重的變動(dòng)趨勢同房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重的變動(dòng)趨勢相似，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)實(shí)際投資的快速增長是支撐自身高位運(yùn)行的關(guān)鍵因素。”[4]在經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷之時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)起到了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用，但負(fù)面影響是在國家保增長的資金和民間資本更多流入了房地產(chǎn)市場的同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步失血，房地產(chǎn)價(jià)格虛高，擴(kuò)大的投資需求吸引大量資金投機(jī)，使進(jìn)一步被推高的房價(jià)遠(yuǎn)離國民的購買力，嚴(yán)重影響了國民的居住需求。

地方政府也把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)做了“支柱產(chǎn)業(yè)”，甚至采取不規(guī)范行為吸引大量資金，使房地產(chǎn)成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。土地作為全民所有，原先并不在可出售資產(chǎn)之列，所以土地出讓一直歸入預(yù)算外收入，再加上財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的財(cái)稅分配制度，使得各級(jí)地方政府的財(cái)政幾乎依賴于土地財(cái)政。當(dāng)然，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，不僅是財(cái)政收入，房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性，使GDP的增長也有賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果把房地產(chǎn)這一塊剔除，很多城市的GDP會(huì)大大下降。“房地產(chǎn)立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實(shí)。這就是房價(jià)與地價(jià)相互推高背后的主要原因之一。

（二）房地產(chǎn)投資屬性及融資環(huán)境的單一使大量資金被擠入房地產(chǎn)市場

我國金融市場還不夠健全與完善，“在現(xiàn)有的房地產(chǎn)投融資體制和金融市場環(huán)境下，房地產(chǎn)投資渠道有限，融資結(jié)構(gòu)失衡，股票、債券、基金融資比例低。”[5]金融產(chǎn)品的單一使投資渠道狹窄，大量民間游動(dòng)資本缺少選擇增值路徑。而在房地產(chǎn)成為最佳投資渠道的情況下，民間資本都涌向樓市，甚至使得制造業(yè)的資金也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)市場吸入大量資金不僅加劇了房地產(chǎn)的投機(jī)，推高了房地產(chǎn)價(jià)格，也對(duì)其他經(jīng)濟(jì)主體的資金來源造成了擠壓。本來能解決就業(yè)的一些實(shí)體企業(yè)卻得不到信貸，尤其是民營企業(yè)始終被資金不足問題所困擾，最終造成實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。改革開放三十多年來，民營企業(yè)雖然解決了大量就業(yè)，但由于資金來源渠道狹窄，缺乏高新技術(shù)，沒有高端產(chǎn)品，導(dǎo)致現(xiàn)在出口業(yè)仍舊依賴低附加值產(chǎn)品。同時(shí)因這些企業(yè)處于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的最低層，從業(yè)者勞動(dòng)報(bào)酬也增長緩慢，這個(gè)問題如不能解決，會(huì)拖累我國整體經(jīng)濟(jì)，外需內(nèi)需都將無從談起。在全民投資房產(chǎn)的情況下，房地產(chǎn)已經(jīng)造成對(duì)實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大擠壓。

（三）房地產(chǎn)投資屬性及土地稀缺性和城市化加劇了人們對(duì)房地產(chǎn)增值的預(yù)期

房地產(chǎn)的投資品特性直接成為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力。土地所有權(quán)的壟斷及其自然資源的品性決定了土地供給的稀缺性，在投資氛圍濃厚的條件下使地價(jià)的上漲預(yù)期不斷形成并自我強(qiáng)化，并進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)上漲的預(yù)期。而且房地產(chǎn)不僅僅是投資品，它還具有消費(fèi)屬性，但由于房地產(chǎn)供給剛性，這些屬性決定了房地產(chǎn)的價(jià)格長期趨勢是永遠(yuǎn)看漲。

伴隨城市化的是對(duì)工業(yè)、住宅與商業(yè)用地需求的增加，土地需求的激增必然產(chǎn)生地價(jià)和房價(jià)上漲的預(yù)期。而且城市土地價(jià)值隨著城市的不斷開發(fā)具有積累性，這就決定了城市土地隨著經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化，必將帶來未來的預(yù)期收益。若沒有外力的作用，作為房產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)與增加其實(shí)是很緩慢的。而現(xiàn)行房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，與城市化過程中政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入有關(guān)。政府在城市運(yùn)營中，使郊區(qū)土地的價(jià)值日益提高，從而實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的快速增值，并最終通過房價(jià)來反映，進(jìn)而促進(jìn)大量游資投資于房地產(chǎn)，最終形成擋不住的房價(jià)上漲趨勢，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的投資屬性。

三、抑制房地產(chǎn)投資屬性過強(qiáng)的對(duì)策

當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資過強(qiáng)，消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位正逐漸弱化。“特別是住房產(chǎn)品的特殊性，如果有人利用房地產(chǎn)市場的特殊性來炒作，那么這個(gè)市場就會(huì)陷入混亂。”[6]而房地產(chǎn)的居民消費(fèi)問題實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)的民生性問題，它關(guān)系到如何通過房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮來解決并改善全體國民的居住狀況及居住條件。若不能抑制房地產(chǎn)過強(qiáng)的投資屬性，房價(jià)就不能回歸理性，房價(jià)收入比與租金比就不可能合理化，房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位也就得不到體現(xiàn)。因此，如何抑制房地產(chǎn)的投資性，凸顯其消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位，筆者認(rèn)為可以從以下四方面入手。

（一）宏觀調(diào)控必須以房地產(chǎn)的必需品屬性為立足點(diǎn)

將房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性再進(jìn)一步細(xì)分為必需品和發(fā)展品，使國家的宏觀調(diào)控及地方政府的政策立足在房地產(chǎn)的必需品屬性上，擺正房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位，使房價(jià)能夠理性回歸。雖然目前國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，但房地產(chǎn)市場投資性過強(qiáng)、消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)地位弱化的局面并沒有大的改觀。要想抑制房地產(chǎn)的投資屬性，必須要重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性。發(fā)達(dá)國家對(duì)房地產(chǎn)屬性的認(rèn)識(shí)在宏觀調(diào)控上起到很大作用。“在住宅屬性上，美國雖然是間接地把握住宅的經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性，并且，在住房供給上也經(jīng)歷了由市場性住宅到公共住宅再到市場性住宅的復(fù)雜過程，但美國政府從始至終都在關(guān)注中低收入群體的利益，只是在保障這一部分人的住房權(quán)利時(shí)使用的方法不同。”[7]現(xiàn)行房地產(chǎn)市場投資性過強(qiáng)并不是人們沒有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性，而是貫徹對(duì)其消費(fèi)品屬性的方法不恰當(dāng)。筆者以為應(yīng)將房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性再進(jìn)一步細(xì)分，即分為必需品和發(fā)展品。基本的居住需要，在馬斯洛的需要五層次論中歸屬于第二層次――安全需要，與生理需要一道被認(rèn)為是人們生存的基本需要。住房對(duì)于絕大多數(shù)中低收入家庭來說，是用來滿足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是絕大多數(shù)普通家庭的生活必需品。至于高檔住房（大戶型、別墅等）是發(fā)展品，它體現(xiàn)了人們對(duì)發(fā)展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有階層投資品的屬性已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)可，在這里無需贅述。區(qū)分三個(gè)群體，意識(shí)到住房對(duì)這三個(gè)群體的不同意義和功能是房地產(chǎn)市場能實(shí)現(xiàn)有效調(diào)控的第一步，也是重要的一步。屬于發(fā)展品需要及投資品需要的房地產(chǎn)價(jià)格由市場決定，而作為生活必需品的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)由政府控制。政府通過行政干預(yù)，保障中低收入家庭的基本居住需要，這樣才不會(huì)使房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位缺失。

（二）強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性

從宏觀來說，國家要重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。雖然房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和GDP的增長貢獻(xiàn)非常大，但房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)整體的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，其發(fā)展必須與其他產(chǎn)業(yè)部門和整體經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展協(xié)調(diào)一致，過快的發(fā)展勢必引起經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡，資金積壓，風(fēng)險(xiǎn)增大。所以，資金的使用要本著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相一致的原則，以避免房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金的擠壓。

從地方政府的角度來說，要從觀念和制度兩方面入手改變地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支柱性地位的認(rèn)識(shí)及地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性。為此地方政府不僅要從其觀念上進(jìn)行糾偏，更重要的是要改變原來影響地方政府作為的杠桿作用方向，引導(dǎo)地方政府的行為回歸到政府應(yīng)為的職能上。具體對(duì)策可以從以下兩方面入手。

一是剔除地方官員的政績考核對(duì)GDP的依賴性，著重從民生角度改革原有的政績考核制度。中央政府應(yīng)該改變原來的激勵(lì)考核地方官員的杠桿作用的方向，不能只以GDP來說明其政績，更應(yīng)該注重地方政府在民生問題上的作為及民生問題解決的程度。這樣才能弱化地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性，使其作為的方向轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的消費(fèi)屬性，使政府承擔(dān)起在發(fā)展房地產(chǎn)必需品上的責(zé)任，調(diào)動(dòng)起地方政府合理發(fā)展房地產(chǎn)必需品的積極性，在使房地產(chǎn)市場回歸到消費(fèi)屬性基礎(chǔ)地位上的同時(shí)，很好地解決房地產(chǎn)市場的民生問題，也使地方政府的職能得以回歸到為民執(zhí)政的本性上。

二是改革土地收益制度。現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格虛高，其中土地價(jià)格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地產(chǎn)的價(jià)格，必須要從土地價(jià)格入手進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整土地價(jià)格的原則是既要使房地產(chǎn)在市場上體現(xiàn)其投資屬性，又要體現(xiàn)其消費(fèi)屬性，更重要的是要體現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位，即凸顯房地產(chǎn)必需品的屬性。這就要求地方政府在確定出讓土地價(jià)格的時(shí)候，要同時(shí)考慮房地產(chǎn)的投資品、發(fā)展品、必需品三個(gè)不同層次的屬性，進(jìn)而規(guī)定不同的土地價(jià)格，既發(fā)揮投資品的收益性，又凸顯發(fā)展品的市場性，還能體現(xiàn)必需品的民生性，使土地價(jià)格與房地產(chǎn)的不同屬性相適應(yīng)，土地物盡其用的同時(shí)真正體現(xiàn)政府為民執(zhí)政的職能。

（三）完善住房保障制度

房地產(chǎn)消費(fèi)屬性基礎(chǔ)性地位的回歸，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的必需品屬性的保障，如羅爾斯所言，“正義的主要問題是社會(huì)基本結(jié)構(gòu)”，[8]即通過合理的制度安排，解決低收入群體的住房保障問題。這就要求政府通過制度安排承擔(dān)保障居民住房的責(zé)任，恩格斯在《論住宅問題》中說過：“資本即使能夠辦到，也不愿意清除住房短缺，這一點(diǎn)現(xiàn)在已經(jīng)完全弄清了，于是只剩下其他兩個(gè)出路：工人自助和國家?guī)椭！盵9]通過市場確保房地產(chǎn)消費(fèi)屬性基礎(chǔ)性地位的回歸顯然是不可能的，所以必須得依靠政府的作用。具體措施有：

一是通過建立制度管理來保證保障性住房的土地供給。因?yàn)橥恋刭Y源的有限性，房地產(chǎn)的投資品、發(fā)展品、必需品之間必然會(huì)形成對(duì)有限土地資源的爭奪。要想使房地產(chǎn)投資性弱化，回歸消費(fèi)屬性，特別是保障房地產(chǎn)必需品的屬性，政府必須根據(jù)本地房地產(chǎn)必需品發(fā)展的實(shí)際需要制定計(jì)劃，并按計(jì)劃規(guī)定每年投放到保障房建設(shè)市場的土地?cái)?shù)量，而且不得改作其他用途，規(guī)定每年投放的土地在首先滿足保障房需要之后才能流向其他市場。這一過程不僅要有專門部門來管理，而且要將其制度化，避免其他兩個(gè)土地需求市場強(qiáng)勢需求的競爭威脅。

二是建立住房保障基金。穩(wěn)定的資金來源是保障房順利建設(shè)的必要保證。政府可以將保障房本身所需土地零價(jià)格無償劃撥，還可以把投資品和發(fā)展品市場所得的土地出讓金用作保障房的建房資金。

三是完善保障房的分配制度。為了提高保障房這一有限資源的利用效率，避免以前曾出現(xiàn)的開寶馬買經(jīng)濟(jì)適用房的問題，必須對(duì)原有的保障房分配制度進(jìn)行完善。前提條件是建立完善的信息網(wǎng)絡(luò)，并在此基礎(chǔ)上一方面建立收入確認(rèn)制度，并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保；另一方面加強(qiáng)監(jiān)管，發(fā)揮、加大社會(huì)和新聞單位的監(jiān)管作用與力度。

（四）抑制投機(jī)性需求

篇（2）

在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的作用不容忽視。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活質(zhì)量的不斷攀升，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有了更高的要求和關(guān)注度。房地產(chǎn)金融也就是在房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求之下逐步發(fā)展起來的，商業(yè)銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)紛紛參與了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入。由此，房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的聯(lián)系便愈發(fā)緊密，而金融泡沫也造成了房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱性。基于房地產(chǎn)行業(yè)在人們生活當(dāng)中的重要性，展開房地產(chǎn)金融方面的分析和探討是一件意義重大的事情。

1房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵與特點(diǎn)

1.1房地產(chǎn)與金融的關(guān)系

眾所周知，房地產(chǎn)的發(fā)展要依靠金融業(yè)提供的充足資金。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要用到不少的資金。所以除了開發(fā)商要有雄厚的資金基礎(chǔ)之外，金融機(jī)構(gòu)參與投資也是非常重要的。通過房地產(chǎn)的良好發(fā)展，金融業(yè)也能夠?qū)崿F(xiàn)更高的利潤收益，將房地產(chǎn)作為抵押品，比貨幣的有更穩(wěn)定的增長態(tài)勢，這也是金融機(jī)構(gòu)鐘情房地產(chǎn)投資的最大原因。

1.2房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵

在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)和消費(fèi)的整個(gè)流程中，通過多種方式獲得資金和金融服務(wù)等，統(tǒng)一稱為房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融也是房地產(chǎn)和金融行業(yè)在長期發(fā)展融合之后所產(chǎn)生的一種新型金融形式。通過各種金融方式和集資辦法，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金，支持房地產(chǎn)的良好發(fā)展和健康的資金循環(huán)。1.3房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融有保值增值性強(qiáng)、資金流量大和輪轉(zhuǎn)周期長的幾個(gè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)的抗通貨膨脹能力較強(qiáng)，這一特點(diǎn)也讓其有了較大的穩(wěn)定性。房產(chǎn)是生活必需品，也具有金融性質(zhì)，再加上土地的稀缺性和高價(jià)值的屬性，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目便需要大量的資金注入。房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到銷售需要的時(shí)間周期較長，如果消費(fèi)者是分期付款，付款期限便長達(dá)幾十年，這讓房地產(chǎn)周期有了輪轉(zhuǎn)周期長的特點(diǎn)。

2房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)籌集資金、清算等過程中，由于環(huán)境變化或是決策失誤等原因，可能會(huì)造成資金受損，這就是房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下方面：

2.1融資渠道單一

對(duì)于西方發(fā)達(dá)國家來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過各項(xiàng)基金金融融資，而我國房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量眾多，多數(shù)資金來自銀行貸款。這樣的情況下，銀行的某個(gè)舉措或變動(dòng)，將直接影響到房地產(chǎn)公司的資金鏈，由此可見，較為單一的融資渠道加大了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.2市場監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，國家的政策和規(guī)范也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成較大影響。一些地區(qū)過度追求GDP，對(duì)于樓市的非正常房價(jià)的情況，一些地區(qū)的政府采取縱容態(tài)度，監(jiān)管不到位導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫更嚴(yán)重，同時(shí)加重了房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3信貸規(guī)模增長過快

我國房地產(chǎn)行業(yè)和西方發(fā)達(dá)國家相比起步較晚，飛速發(fā)展的過程中，風(fēng)險(xiǎn)性也逐漸加重。人口增長和城市化進(jìn)程的逐步深化，導(dǎo)致房產(chǎn)供不應(yīng)求，房產(chǎn)價(jià)格有了較大的提升，很多地區(qū)出現(xiàn)了炒房熱潮。各大金融機(jī)構(gòu)面對(duì)高收益的誘惑，將大量的資金投入到房地產(chǎn)當(dāng)中，信貸規(guī)模的快速增長，造成了房價(jià)居高不下，泡沫化問題進(jìn)一步加重。

2.險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)對(duì)體制不完善

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和應(yīng)對(duì)體系缺乏完善，還沒有能力準(zhǔn)確識(shí)別和應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于市場上來講，如果出現(xiàn)泡沫破滅，銀行將會(huì)出現(xiàn)大量壞賬，房地產(chǎn)經(jīng)營將難以為繼；信用上，因?yàn)閷?duì)借款人的審核不規(guī)范，會(huì)出現(xiàn)房屋難以銷售，開發(fā)商可能會(huì)因?yàn)橘r錢而無法償還貸款。

3房地產(chǎn)金融的解決對(duì)策

3.1擴(kuò)大融資渠道

由于融資渠道單一，造成了風(fēng)險(xiǎn)集中的情況出現(xiàn)。針對(duì)這一點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)開發(fā)多元化的融資渠道，通過多遠(yuǎn)話的融資方式，轉(zhuǎn)變當(dāng)前融資渠道單一的局面。另外，可以加強(qiáng)推動(dòng)房地產(chǎn)貸款的證券化，通過對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的重視而引起更多大眾投資者的關(guān)注，把流動(dòng)性不高的房地產(chǎn)投資變?yōu)橘Y本市場當(dāng)中的證券資產(chǎn)，同時(shí)加強(qiáng)信托的管理機(jī)制，推進(jìn)信息公開化，推動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金在我國的良好發(fā)展。

3.2完善法規(guī)政策

房地產(chǎn)是和人們生活有緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)，不過當(dāng)前有大量的投機(jī)性需求出現(xiàn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的供小于求，所以，政府需要制定相關(guān)管控措施，來抑制房地產(chǎn)當(dāng)中的投機(jī)性需求，達(dá)到控制房價(jià)的目的；通過出臺(tái)相關(guān)法律政策，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)金融市場參與者的權(quán)益，讓房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定的軌道上進(jìn)一步發(fā)展。

3.3控制信貸規(guī)模

通過政府的力量，控制信貸規(guī)模，通過買房限制，避免炒房行為。另外，還可以結(jié)合房地產(chǎn)信貸，對(duì)不良貸款和盲目投資進(jìn)行篩選和規(guī)避。

3.4完善發(fā)展與監(jiān)管機(jī)制

想要解決房地產(chǎn)金融發(fā)展當(dāng)中的問題，除了要進(jìn)一步完善相關(guān)法律條例之外，還需要建立起長期穩(wěn)定發(fā)展的機(jī)制。想要達(dá)成這一目的，就要保證住房的居住屬性，通過制度的完善，保證城市建設(shè)的科學(xué)規(guī)劃。另一方面，展開房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格監(jiān)管也有重大意義，政府要通過對(duì)市場的全面分析，展開合理的調(diào)控，保證供需平衡，準(zhǔn)確預(yù)測發(fā)展態(tài)勢，合理引導(dǎo)投資。

4結(jié)束語

通過上述分析，我們可以看出房地產(chǎn)金融對(duì)金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。想要房地產(chǎn)金融有牢固的發(fā)展基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有足夠的保障力，就需要根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體狀況，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新性，保證其質(zhì)量的可靠性，通過多遠(yuǎn)化的發(fā)展方式，達(dá)到房地產(chǎn)金融長期、穩(wěn)固的進(jìn)步和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇（3）

1.房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到金融業(yè)的穩(wěn)定情況。

2.房地產(chǎn)企業(yè)具有的特殊屬性

房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)相比具有較為特殊的屬性，想要清楚地了解我國房地產(chǎn)市場波動(dòng)與金融穩(wěn)定的關(guān)系就必須首先明確房地產(chǎn)企業(yè)具有的特殊屬性。

（1）實(shí)物資產(chǎn)的屬性。房地產(chǎn)企業(yè)具有實(shí)物資產(chǎn)的屬性。按照政治經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)商品的定義可以得出，房地產(chǎn)屬于用于交換的勞動(dòng)商品，并且具有價(jià)值，并且能夠通過交換滿足人們生產(chǎn)生活的需求，所以，房地產(chǎn)企業(yè)具有其他金融業(yè)所不具備的實(shí)物資產(chǎn)屬性。

從價(jià)值方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?yàn)榫用裉峁┚幼〉膱鏊哂芯幼》矫娴氖褂脙r(jià)值。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)居住的要求也不斷提高，另外從需求量方面來看，也呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢，因此房地產(chǎn)在供給彈性方面會(huì)出現(xiàn)缺乏的現(xiàn)象，這是房價(jià)居高不下的基本原因。

從勞動(dòng)商品方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)能夠帶動(dòng)更多的企業(yè)發(fā)展，例如建材、機(jī)械、儀表、森工、五金、玻璃等，在一定程度上帶動(dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)具有虛擬經(jīng)濟(jì)的屬性。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭等投資主體的投資能力不斷提高，投資的領(lǐng)域也在不斷擴(kuò)大，除了傳統(tǒng)的金融投資以外，房地產(chǎn)也成為投資的重要方面，因此從這一角度上來說，房地產(chǎn)市場屬于金融行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)也具有虛擬經(jīng)濟(jì)的屬性，并且房地產(chǎn)的這種屬性不僅僅取決于居住效用方面的情況，還受到市場供求關(guān)系的影響。

二、金融穩(wěn)定相關(guān)論述

1.金融穩(wěn)定這一概念的提出

金融穩(wěn)定這一概念最早出現(xiàn)的時(shí)間是20世紀(jì)90年代，提出的國家是瑞典。這一概念提出的背景是：20世紀(jì)80年代初期，瑞典的經(jīng)濟(jì)快速地發(fā)展，并且國內(nèi)信貸總額處于高速增長的狀態(tài)，但是這一良好的發(fā)展勢頭并沒有得到充分的延續(xù)，在90年代其資產(chǎn)價(jià)格泡沫發(fā)生破滅的情況，陷入衰退的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷惡化，為了重新建立一個(gè)完整的、全面的、規(guī)范的金融框架，瑞典提出了金融穩(wěn)定這一概念。

2.金融穩(wěn)定的概念

金融穩(wěn)定是指一種狀態(tài)，即是一個(gè)國家的整個(gè)金融體系不出現(xiàn)大的波動(dòng)，金融作為資金媒介的功能得以有效發(fā)揮，金融業(yè)本身也能保持穩(wěn)定、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。上述只是對(duì)金融穩(wěn)定的一個(gè)初步的定義，即便是在西方國家，對(duì)金融穩(wěn)定也沒有一個(gè)詳細(xì)的論述。

3.影響金融穩(wěn)定的重要因素

影響金融穩(wěn)定的因素可以分為兩大類，一是金融機(jī)構(gòu)自身固有的脆弱性，二是房地產(chǎn)市場波動(dòng)。這兩種影響金融穩(wěn)定的重要因素并不能完全被消除，因此想要維護(hù)金融穩(wěn)定，就必須對(duì)金融行業(yè)的脆弱性和房地產(chǎn)市場波動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

金融機(jī)構(gòu)自身固有的脆弱性主要是由金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營和負(fù)債期限錯(cuò)配而導(dǎo)致的不穩(wěn)定性特征，是一種內(nèi)在屬性，很容易是金融機(jī)構(gòu)陷入經(jīng)營困難之中；房地產(chǎn)市場波動(dòng)就是指房地產(chǎn)市場的價(jià)格等方面出現(xiàn)較大的波動(dòng)，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)的收益造成不確定性，因此會(huì)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)情況。

三、房地產(chǎn)市場波動(dòng)與金融穩(wěn)定的關(guān)系

1.銀行穩(wěn)定是金融穩(wěn)定的基礎(chǔ)

在現(xiàn)代金融體系中，銀行的發(fā)展對(duì)金融的穩(wěn)定起著主導(dǎo)的作用。銀行具有創(chuàng)造信用、提供支付、實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)蓄的基本功能，被稱為“金融行業(yè)的金融中介”，通過大量的實(shí)驗(yàn)研究表明，銀行系統(tǒng)是否處于穩(wěn)定狀態(tài)決定了金融穩(wěn)定的情況。在銀行的正常運(yùn)營中也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在遭受擠兌。這一現(xiàn)象發(fā)生的原因主要是流動(dòng)的過程中沒有完全避免資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配的情況，因此，存款人出現(xiàn)擠兌的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)情況的出現(xiàn)很有可能動(dòng)搖公眾對(duì)銀行的信任，影響了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而對(duì)金融的穩(wěn)定造成了巨大的影響。

2.房地產(chǎn)市場波動(dòng)主要通過銀行體系影響金融穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場波動(dòng)、銀行和金融之間存在著復(fù)雜的關(guān)系，想要了解房地產(chǎn)市場波動(dòng)給金融穩(wěn)定造成的影響首先需要明確房地產(chǎn)市場與銀行之間的關(guān)系，這是了解房地產(chǎn)市場波動(dòng)給金融穩(wěn)定造成影響的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在房地產(chǎn)價(jià)格急劇上升的階段，其需要不斷增加財(cái)富，不斷地進(jìn)行投資，而投資的主要渠道就是貸款，貸款的主要對(duì)象便是銀行，引起提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)債率，增強(qiáng)了銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，從而增加了金融體系的脆弱性。在房地產(chǎn)市場受到各個(gè)方面的沖擊時(shí)，房價(jià)出現(xiàn)下跌的情況，房地產(chǎn)信貸就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮的情況，進(jìn)而違約幾率不斷提高。進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動(dòng)主要通過銀行體系影響金融穩(wěn)定的現(xiàn)象發(fā)生。

四、怎樣在房地產(chǎn)市場波動(dòng)的背景下維護(hù)金融穩(wěn)定

1.建立金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

金融風(fēng)險(xiǎn)累積到一定程度如果不及時(shí)將其化解掉，最終將演變?yōu)榻鹑谖C(jī)，因此金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警具有極其重要的作用。所謂的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警就是在數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行觀測，判斷其是否出現(xiàn)偏離境界水平的情況，如果出現(xiàn)偏離情況則需要對(duì)偏離的程度進(jìn)行確認(rèn)。此外，還需要對(duì)未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測，對(duì)即將發(fā)生或潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，必要的時(shí)候需要制定好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)方案。

筆者所說的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警則需要在房地產(chǎn)市場的背景下進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)市場中能夠影響到金融穩(wěn)定的各種因素進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估和判斷，看其是否出現(xiàn)偏離警戒水平的情況，如果出現(xiàn)偏離情況需要對(duì)偏離的程度進(jìn)行確認(rèn)。另外，與其他風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方式相同，還需要對(duì)位來的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測，對(duì)即將發(fā)生或潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，必要的時(shí)候需要制定好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)方案。只有做到上述的要求才能夠維護(hù)金融穩(wěn)定，在風(fēng)險(xiǎn)來襲之際占據(jù)主動(dòng)，從而達(dá)到金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的相關(guān)目標(biāo)。

預(yù)警這一策略主要來源于軍事，是對(duì)所面臨的軍事威脅進(jìn)行警示和安全保障的一種措施，最早將其運(yùn)用在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的是19世紀(jì)末期的經(jīng)濟(jì)學(xué)家福里利。隨著金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警相關(guān)研究的不斷深入，我國也必須將其運(yùn)用到維護(hù)金融穩(wěn)定中去，只有這樣才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行有效監(jiān)督，進(jìn)而達(dá)到維護(hù)金融體系穩(wěn)定、促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展的的目標(biāo)。

在房地產(chǎn)市場波動(dòng)的背景下建立金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制需要遵循全面性、重要性、前瞻性、可操性和相關(guān)性的基本原則。所謂的全面性就是指指標(biāo)的選取必須具有較為寬廣的覆蓋面積，能夠在最大的程度上反映房地產(chǎn)市場波動(dòng)給金融穩(wěn)定造成的影響；所謂的重要性是指在指標(biāo)選取的過程中著重選取與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系更為密切的、影響更大的指標(biāo)；所謂的前瞻性是指預(yù)警指標(biāo)必須具有預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)的能力；所謂的可操性就是指數(shù)據(jù)的來源必須可靠，不能夠只停留在探討層面上，必須將其進(jìn)行落實(shí)；相關(guān)性就是指指標(biāo)的選取必須能夠體現(xiàn)出房地長市場波動(dòng)情況與金融穩(wěn)定的關(guān)系。

篇（4）

【關(guān)鍵詞】

公允價(jià)值；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)影響；金融街

一、引言

現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》頒布于2006年，這意味著，企業(yè)持有的用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)，可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況選用成本或者公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。準(zhǔn)則頒布后的第四年選擇公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)比例僅占3%，大多數(shù)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式持有一種觀望態(tài)度。而作為受該準(zhǔn)則影響最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)金融街控股股份有限公司（金融街），則在準(zhǔn)則實(shí)行的第二年就宣布從2008年1月1日起，對(duì)公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。金融街是一家以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的公司，商務(wù)地產(chǎn)比例超過70%，與主攻住宅的房地產(chǎn)企業(yè)不同，金融街的多數(shù)房地產(chǎn)被劃為投資性房地產(chǎn)，而不屬于存貨。所以，金融街選擇在投資性房地產(chǎn)計(jì)量方面轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)政策，對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表的影響更為顯著。金融街轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)政策之后，投資者難免擔(dān)憂，認(rèn)為金融街的做法有失穩(wěn)健，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)水分比較大。本文旨在通過分析金融街會(huì)計(jì)政策轉(zhuǎn)變的動(dòng)機(jī)和由此帶來的財(cái)務(wù)影響以及后續(xù)持續(xù)的對(duì)業(yè)績的影響，試圖回答投資者是否需要區(qū)別對(duì)待以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在投資決策時(shí)是否需要特殊關(guān)注或者調(diào)整某些項(xiàng)目。

二、金融街以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因分析

（一）變更會(huì)計(jì)政策的官方解釋金融街在會(huì)計(jì)政策變更公告中稱原因有二，一是采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國際通行的成熟方法；二是公允價(jià)值模式具有可操作性。

（二）本質(zhì)原因公告中的理由看似充分，但實(shí)質(zhì)過于空泛，并沒有闡明公司選擇公允價(jià)值模式的最本質(zhì)原因。首先，針對(duì)原因一，雖然公允價(jià)值模式在國外較成熟，但是在我國還沒有被廣泛的接受，提早應(yīng)用可能會(huì)降低會(huì)計(jì)信息的可比性；針對(duì)原因二中有關(guān)公允價(jià)值的獲得，仍然存在很多不確定性和沒有解決的問題，這些都會(huì)影響會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。所以，金融街更改會(huì)計(jì)政策一定另有原因。公允價(jià)值模式和成本模式的最主要區(qū)別有兩點(diǎn)，一是后續(xù)計(jì)量的計(jì)量屬性是公允價(jià)值還是歷史成本；二是是否需要繼續(xù)計(jì)提折舊。企業(yè)的房地產(chǎn)類資產(chǎn)中通常會(huì)隱藏著一些溢價(jià)，而公允價(jià)值模式能夠?qū)⑦@些隱藏的溢價(jià)全部體現(xiàn)在賬面上，而且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)無需計(jì)提折舊，也會(huì)相對(duì)增加利潤，這些都是可以提高收益水平的途徑。所以，我認(rèn)為金融街選擇公允價(jià)值模式的原因之一是要美化盈利指標(biāo)，從凈資產(chǎn)收益率的角度看，金融街2007年凈資產(chǎn)收益率劇降，盈利下滑，管理層有通過對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，提升凈利潤的動(dòng)機(jī)。每股收益同樣呈下降趨勢，因此公司可能需要利用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的利好影響來緩沖這種下滑趨勢。此外，金融街在2008年有大規(guī)模融資的計(jì)劃，包括股權(quán)融資和和債權(quán)融資。2008年，公司股東大會(huì)通過了10億元短期融資券的融資方案并獲中國證監(jiān)會(huì)的有條件通過。2008年1月，公司實(shí)施了公開發(fā)行股票方案。由此看來，公司有動(dòng)機(jī)通過對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量屬性提升企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，提升資產(chǎn)價(jià)值、凈利潤，改善資產(chǎn)負(fù)債率，有利于其通過增發(fā)股票和債券進(jìn)行融資，幫助企業(yè)進(jìn)行更好地融資。

三、會(huì)計(jì)政策變更的財(cái)務(wù)影響分析

（一）公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的影響金融街的資產(chǎn)負(fù)債率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。資產(chǎn)負(fù)債率的忽然改善是得益于使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的政策變更。之前提到的金融街在2008年的債權(quán)融資計(jì)劃可能是企業(yè)選擇會(huì)計(jì)政策變更的動(dòng)因，也進(jìn)一步得到印證。

（二）采用公允價(jià)值模式對(duì)利潤表的影響1.公允價(jià)值變動(dòng)損益。在轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)政策之前，公司的公允價(jià)值變動(dòng)損益發(fā)生額幾乎可以忽略不計(jì)。但是采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，需要每年對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。2009年后，公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)利潤總額有十分明顯的正的效應(yīng)。2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈現(xiàn)下降趨勢，行業(yè)排名不斷下滑，因此，公司可能需要利用公允價(jià)值對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的利好影響遏止這種下滑趨勢。表中數(shù)據(jù)表明，政策變更后公司達(dá)到了這個(gè)目的。3.收益質(zhì)量。主營業(yè)務(wù)收入具有可持續(xù)性，是質(zhì)量高的收益。而營業(yè)外收入、公允價(jià)值變動(dòng)損益、投資收益的可持續(xù)性差，是質(zhì)量較低的收益。一個(gè)企業(yè)的收益越來越依賴主營業(yè)務(wù)以外的來源，是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。金融街在轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式后的收益結(jié)構(gòu)變化如下表。在金融街會(huì)計(jì)政策變更之前價(jià)值變動(dòng)凈收益占利潤總額的百分比穩(wěn)定在5%，而在會(huì)計(jì)政策變更并追溯調(diào)整了2007年的數(shù)據(jù)以后，該比例顯著增長，并且隨市場行情的變化不斷波動(dòng)。在2009年房價(jià)回暖的年份，該比例竟達(dá)到了50%以上，也就是說來自于這部分增值的收益超過了來自出營業(yè)務(wù)的利潤。這樣的結(jié)構(gòu)說明，在采用公允價(jià)值模式之后，金融街展現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上的利潤質(zhì)量可能是存在問題的。

四、結(jié)論

經(jīng)分析，金融街的凈資產(chǎn)規(guī)模增大、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)更加改善、凈利潤和每股收益也變得更加樂觀。但是需要注意的是，這些改變并不是因?yàn)楣镜馁Y產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化或者是經(jīng)營能力提升，而僅僅是因?yàn)楣咀兏藭?huì)計(jì)政策，是由于對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量導(dǎo)致的。也就是說，這種改善并不是實(shí)質(zhì)上的改善，而只是公司通過改變游戲規(guī)則而產(chǎn)生的結(jié)果。公司的公允價(jià)值變動(dòng)損益金額和占利潤比例增大、收益質(zhì)量變差也說明了這一點(diǎn)。對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，投資者們做財(cái)務(wù)分析和投資決策時(shí)應(yīng)該特殊對(duì)待。因?yàn)椋咦兏挠绊戯@著，使得采用成本模式計(jì)量的企業(yè)和采用公允價(jià)值模式的企業(yè)變成不同游戲規(guī)則下的競賽者，因此不能在同一平臺(tái)和基準(zhǔn)上進(jìn)行比較。對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的或者處于政策變更時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，應(yīng)該特殊關(guān)注其各種財(cái)務(wù)指標(biāo)變化的誘因，必要時(shí)應(yīng)該對(duì)其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，才能與其他企業(yè)具有可比性。這樣才能使投資決策更具合理性。

參考文獻(xiàn)

[1]謝獲寶，張亮子.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的盈余管理研究[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2012，1:018.

篇（5）

2006年,美國房價(jià)的突然暴跌,引發(fā)了次貸危機(jī),隨著次貸危機(jī)的惡化,以公允價(jià)值計(jì)量的眾多資產(chǎn)的價(jià)值也不斷下跌,隨之而來的是壞賬、信用等級(jí)下降等,這樣的惡性循環(huán)最終引發(fā)了全球性的金融危機(jī)。在這場危機(jī)中,有人將矛頭指向了“公允價(jià)值”。美國一些金融機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人稱,如果不采用公允價(jià)值計(jì)量,就不會(huì)使公司陷入這樣的危機(jī)中。

我國2006年的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中,在金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等多個(gè)準(zhǔn)則中使用了公允價(jià)值。如何認(rèn)識(shí)和使用公允價(jià)值,是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產(chǎn)為例,探討公允價(jià)值在我國應(yīng)用的有關(guān)問題。

一、公允價(jià)值產(chǎn)生的背景及其必要性

傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性是歷史成本,但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,歷史成本已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。20世紀(jì)70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開始質(zhì)疑歷史成本,認(rèn)為采用歷史成本計(jì)價(jià)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)報(bào)表信息沒有用,因?yàn)闅v史成本反映的信息與實(shí)際情況可能相差甚遠(yuǎn)。在這樣的質(zhì)疑聲中,產(chǎn)生了其他的計(jì)量屬性。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,公允價(jià)值開始走進(jìn)人們的視野,逐漸被大家認(rèn)可并廣泛應(yīng)用。

但正在公允價(jià)值日趨成熟的時(shí)候,由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的金融危機(jī)使得人們要求停止使用公允價(jià)值的呼聲增高,似乎公允價(jià)值是這場危機(jī)的根源。那么,是否公允價(jià)值不再適應(yīng)時(shí)代的需要了呢?

筆者認(rèn)為,從表面上看,是因?yàn)楣蕛r(jià)值的大幅下跌導(dǎo)致了次貸危機(jī)的發(fā)生,但不能因?yàn)楣蕛r(jià)值的下跌使企業(yè)陷入危機(jī)就否認(rèn)它,批判它。但當(dāng)公允價(jià)值上升時(shí),也會(huì)也給企業(yè)帶來利潤,使財(cái)務(wù)報(bào)表變得好看,那時(shí)并沒有人批判公允價(jià)值。應(yīng)該說,公允價(jià)值本身并沒有問題,問題在于我們?nèi)绾魏侠淼剡\(yùn)用它,如何客觀地估計(jì)公允價(jià)值。

與歷史成本計(jì)量屬性相比較,公允價(jià)值計(jì)量屬性有其明顯的優(yōu)勢,它能夠及時(shí)、全面地反映現(xiàn)行和未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化,更真實(shí)地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供更有價(jià)值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價(jià)值:國際會(huì)計(jì)前沿問題研究》中指出,公允價(jià)值符合包括經(jīng)濟(jì)收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價(jià)格會(huì)計(jì)假設(shè)、現(xiàn)代會(huì)計(jì)目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會(huì)計(jì)要素的本質(zhì)特征、未來會(huì)計(jì)確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價(jià)值理念、計(jì)量觀和凈盈余理論以及財(cái)務(wù)報(bào)表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。

因此,為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更真實(shí)地反映企業(yè)現(xiàn)狀,給財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供有價(jià)值的信息,會(huì)計(jì)還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持采用公允價(jià)值。目前研究的方向不在于是否應(yīng)用公允價(jià)值,而在于如何運(yùn)用公允價(jià)值。

二、當(dāng)前投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值中存在的問題

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí),通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 可見,由于我國對(duì)公允價(jià)值的使用有嚴(yán)格的限制,并且在選用公允價(jià)值后不允許再轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量,在初次應(yīng)用新準(zhǔn)則的時(shí)候,上市公司選擇了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。但隨著時(shí)間的推移,情況將會(huì)發(fā)生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼公告,將其投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),其公允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益,進(jìn)而影響當(dāng)期利潤。表1選取2007年上市公司年度報(bào)告中采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的8家公司,分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)其利潤的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發(fā)展A,其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津?yàn)I發(fā)展公司,其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤的影響達(dá)到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對(duì)利潤的影響達(dá)到了177.91%。也就是說,如果方大A沒有采用公允價(jià)值模式,當(dāng)年將表現(xiàn)為虧損。

企業(yè)對(duì)公允價(jià)值確定的依據(jù)和方法不同,其對(duì)利潤的影響也大相徑庭。正因?yàn)槿绱?“公允價(jià)值”很可能成為上市公司提升業(yè)績的一個(gè)工具。這與前些年有些公司利用計(jì)提減值準(zhǔn)備使企業(yè)扭虧為盈相似,運(yùn)用“公允價(jià)值”也可以使企業(yè)達(dá)到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價(jià)值的依據(jù)和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數(shù)公司是采用專業(yè)評(píng)估的方法,聘請(qǐng)獨(dú)立評(píng)估師確定公允價(jià)值的。如方大A委托專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)――深圳市國政房地產(chǎn)評(píng)估有限公司;白云山聘請(qǐng)廣州羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地估價(jià)有限公司等途徑來獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》,采用公允價(jià)值對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的18家上市公司中,對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格;有2家上市公司采用第三方調(diào)查報(bào)告中的價(jià)格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價(jià)下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。

由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值,但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤提供了機(jī)會(huì)。

公允價(jià)值的獲取應(yīng)該是在一個(gè)完全競爭的市場條件下進(jìn)行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況,信息不對(duì)稱的程度應(yīng)盡可能地縮小,任何商品或要求權(quán)的市場價(jià)格都可以公開查閱,并據(jù)此確定交易的價(jià)格。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值模式的應(yīng)用條件進(jìn)行了非常嚴(yán)格的限制,規(guī)定其公允價(jià)值的取得只能是同類市價(jià),不允許采用估值技術(shù)。但在實(shí)務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通常以該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定,這就很容易發(fā)生惡意會(huì)計(jì)職業(yè)判斷的情況。同時(shí),采用評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格還存在一個(gè)問題,即國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展還不夠成熟,在這方面的建設(shè)還比較薄弱,缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)、人才以及評(píng)估的具體標(biāo)準(zhǔn),使所取得的公允價(jià)值難以做到真正的公允。

另外,根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,通過從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格來確定公允價(jià)值,那么同類或類似的市場價(jià)格又如何確定?是根據(jù)二手市場的均價(jià)?還是其最低價(jià)格?

除此之外,公允價(jià)值也是一把雙刃劍。由于公允價(jià)值是隨市場大環(huán)境的變化而變化的,因此在它給企業(yè)帶來利潤的同時(shí),也有可能造成企業(yè)的虧損。例如2007年我國房價(jià)高攀,公允價(jià)值計(jì)量會(huì)給企業(yè)帶來不少的“利潤”,但這其中也存在著隱患,即如果企業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的增加而過高的估計(jì)了公允價(jià)值,那么當(dāng)泡沫被擠掉的時(shí)候,公允價(jià)值的大幅下跌將會(huì)給企業(yè)帶來新的危機(jī)。因此,如果不能正確地運(yùn)用公允價(jià)值,客觀地估計(jì)公允價(jià)值,那么“公允價(jià)值”將帶來負(fù)面的效應(yīng)。

三、對(duì)我國投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的幾點(diǎn)建議

由上述分析可以看出,“公允價(jià)值”不僅對(duì)會(huì)計(jì)人員提出了新的挑戰(zhàn),要求他們提高自身素質(zhì),并具有較高的職業(yè)判斷能力;另一方面也對(duì)相關(guān)部門提出了挑戰(zhàn),要求其制定更為詳細(xì)、科學(xué)的判斷標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系,減少利用公允價(jià)值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產(chǎn)市場的建設(shè)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求,采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件:1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)、合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備,缺一不可。

企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格(市場公開報(bào)價(jià))來確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值;無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產(chǎn)交易市場。同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該說是最為公允,也是最為公開的一個(gè)信息,是企業(yè)評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的一個(gè)比較客觀的依據(jù)。因此,健全房地產(chǎn)交易市場,有助于公允價(jià)值的評(píng)估,使公允價(jià)值的取得有理可依,有據(jù)可查,同時(shí)也降低了企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤的空間。

(二)提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì),增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用,要求會(huì)計(jì)人員必須具有較高的素質(zhì)。公允價(jià)值中存在許多不確定的因素,這就要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強(qiáng),由此增加了操縱利潤的可能性。因此,首先要提高會(huì)計(jì)人員的道德素養(yǎng),加強(qiáng)其遵紀(jì)守法的意識(shí),這是杜絕惡意職業(yè)判斷的根本。其次,要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培養(yǎng),增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力。在實(shí)務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通常以該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定,這時(shí)需要專業(yè)判斷。國際上常用的公允價(jià)值的估值技術(shù)包括市場法、收益法和成本法等,如通過未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行估計(jì),對(duì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量的利率選擇等都離不開會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷,因此,提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力有助于我們更合理地運(yùn)用公允價(jià)值。

(三)健全資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),保持其獨(dú)立性

從上面的分析可以看出,目前多數(shù)上市公司采用聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式來估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。這樣做有其便利性,可以借助資產(chǎn)評(píng)估師的力量,方便、快捷地得到比較準(zhǔn)確的公允價(jià)值。

既然選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是一個(gè)便捷的途徑,那么就要加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)。目前,我國還缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才,因此,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè),培養(yǎng)一支具有專業(yè)勝任能力并具有規(guī)模的注冊資產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍,同時(shí)應(yīng)提高現(xiàn)有評(píng)估師的職業(yè)道德素質(zhì)和技術(shù)水平。除此之外,還應(yīng)加快完善資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為的準(zhǔn)則體系,使得行業(yè)行為更為規(guī)范,為公允價(jià)值的取得提供更準(zhǔn)確的資料。

(四)促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展,逐步放寬要求

我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)的交易市場價(jià)格及相關(guān)信息對(duì)公允價(jià)值做出合理估計(jì);而按照國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的規(guī)定,除了能夠從房地產(chǎn)所在地的活躍市場上取得相關(guān)信息外,還允許參考最近交易價(jià)格、采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值。

由于目前我國市場經(jīng)濟(jì)還不夠完善,若放寬限制,可能會(huì)導(dǎo)致大批企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤的事情再次發(fā)生,因此,在新準(zhǔn)則下,對(duì)投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值有較為嚴(yán)格的限制條件。

我國應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值,并給予正確的引導(dǎo),同時(shí)不斷完善準(zhǔn)則,促進(jìn)估值技術(shù)的發(fā)展。等到市場發(fā)展的更成熟時(shí),再放寬要求,使更多的企業(yè)可以應(yīng)用公允價(jià)值,擴(kuò)大公允價(jià)值應(yīng)用的范圍。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 謝詩芬. 公允價(jià)值:國際會(huì)計(jì)前沿問題研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

篇（6）

前言：房地產(chǎn)的開發(fā)和利用，能夠?yàn)槿藗兩鐣?huì)生活提供有利的物質(zhì)保障，滿足人們的實(shí)際需求。政策性和商業(yè)性金融是房地產(chǎn)金融組織的兩個(gè)重要內(nèi)容，二者既互相依賴，又互相獨(dú)立。如果實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)同發(fā)展，則對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨著更為復(fù)雜的環(huán)境，對(duì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有不良影響。因此，我國有關(guān)部門有必要針對(duì)房地產(chǎn)金融的政策性和商業(yè)性進(jìn)行有效分析，以提出合理策略，促進(jìn)二者的協(xié)同發(fā)展。

一、政策性房地產(chǎn)的金融發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供政策性指導(dǎo)，其根本目的是縮小貧富差距，滿足人們對(duì)住房保障的基本需求，最大限度的實(shí)現(xiàn)國民的安居樂業(yè)。所以，促進(jìn)政策性房地產(chǎn)金融發(fā)展的策略應(yīng)從以下方面著手：首先，房地產(chǎn)公積金政策。以“積小錢為大錢，變死錢為活錢”的思想理念為主，既能為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)建設(shè)工作提供充足的資金保障，又能滿足人們的住房需求。其次，房地產(chǎn)的信貸政策。針對(duì)不同住房而實(shí)現(xiàn)不同的信貸政策，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。最后，保障性住房建設(shè)的政策，能夠滿足人們對(duì)住房的基本需求，既推動(dòng)安居工程建設(shè)的發(fā)展進(jìn)程，又提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率，為我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長提供重要保障[1]。

二、商業(yè)性房地產(chǎn)的金融發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)具有虛實(shí)二重性，并且介于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)之間。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，虛擬經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，使世界處于高度虛擬化階段中。住房信貸業(yè)務(wù)的有效開展，是商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要表現(xiàn)。但是，就我國目前的住房信貸現(xiàn)狀而言，其發(fā)展水平相對(duì)較低，表明我國商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展具有滯后性。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，促進(jìn)商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展具有必要性。首先，促進(jìn)房屋抵押貸款證券化的發(fā)展。隨著全球經(jīng)濟(jì)虛擬化水平的不斷提高，我國商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展應(yīng)朝著證券化的方向發(fā)展，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有利的融資環(huán)境，使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，滿足人們對(duì)住房的基本需求，對(duì)推動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步發(fā)揮著積極的作用。其次，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)選擇直接融資方式。政府等有關(guān)部門要放寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)采取直接上市的方式而促進(jìn)融資[2]。

三、互聯(lián)網(wǎng)+背景下政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨著尤為復(fù)雜的環(huán)境，既為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇，又提出了挑戰(zhàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)有必要積極促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展奠定有利條件。

（一）加大宣傳力度

要促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，有關(guān)部門有必要加大宣傳力度，以增強(qiáng)人們對(duì)二者協(xié)同發(fā)展的認(rèn)識(shí)和強(qiáng)烈認(rèn)同感。因此，制定二者協(xié)同發(fā)展理念尤為重要。首先，在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)不僅是消費(fèi)品，也是投資產(chǎn)品，需要相關(guān)人員從房地產(chǎn)虛實(shí)二重性角度而看待二者協(xié)同發(fā)展問題，進(jìn)而制定科學(xué)合理的發(fā)展理念。其次，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控手段在房地產(chǎn)金融發(fā)展中的積極作用，既要根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際，又要從全面角度加以思考，確保政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融協(xié)同發(fā)展思想理念的有效確立。最后，政府在房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展中占據(jù)重要地位和發(fā)揮重要作用，促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮著積極的作用[3]。

（二）積極借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，我國政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)面臨著復(fù)雜的市場環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展有重要影響，并關(guān)系著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展命運(yùn)。現(xiàn)階段，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為穩(wěn)定，有效促進(jìn)了政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)政策的結(jié)合。所以，我國有必要積極借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。首先，國外先進(jìn)國家對(duì)房地產(chǎn)的金融屬性有足夠的認(rèn)知，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融進(jìn)行精確的金融歸類。其次，國外先進(jìn)國家針對(duì)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展制定了完善的發(fā)展計(jì)劃，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)金融發(fā)展充分發(fā)揮引導(dǎo)作用。由此可見，我國在房地產(chǎn)金融發(fā)展中，有必要積極借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)情的基礎(chǔ)上，制定合理措施，促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展。

結(jié)論：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，我國房地產(chǎn)面臨著更為復(fù)雜的環(huán)境，尤其在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)金融的發(fā)展必須創(chuàng)設(shè)積極有利的環(huán)境，推動(dòng)市場宏觀調(diào)控和保障房建設(shè)的協(xié)調(diào)運(yùn)行。房地產(chǎn)的虛實(shí)二重性，決定了政策性和商業(yè)性是房地產(chǎn)金融組織體系的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展有重要影響。為此，有關(guān)部門有必要制定有效策略，促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)+背景下的協(xié)同發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張曉東.住房金融法律制度研究[D].西南政法大學(xué)，2012.

篇（7）

0引言

隨著2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動(dòng)了消費(fèi)、投資以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點(diǎn)。以下謹(jǐn)從市場失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展?fàn)顩r。

1房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)形式

市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機(jī)制在其運(yùn)行過程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實(shí)現(xiàn)某些合意的社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，只能通過或最好通過公共活動(dòng)的方式來解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)我國相對(duì)較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場失靈具有客觀必然性。

1.1房地產(chǎn)市場的壟斷性導(dǎo)致市場失靈

1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，固定在一個(gè)特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠(yuǎn)固定在某個(gè)位置的天然壟斷。同時(shí)，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動(dòng)的，每個(gè)房地產(chǎn)所處位置的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操作機(jī)制也就越強(qiáng)，削弱了市場機(jī)制的發(fā)揮，導(dǎo)致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。

1.1.2房地產(chǎn)價(jià)值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從土地的開發(fā)投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價(jià)值高昂的“奢侈品”，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷售都對(duì)金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對(duì)申請(qǐng)人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費(fèi)者，使得市場缺乏競爭，導(dǎo)致了市場資源配置的失效。

1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢。

1.2房地產(chǎn)的外部性導(dǎo)致的市場失靈

由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價(jià)格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負(fù)外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目之間相互影響。如福州大學(xué)城的落成直接導(dǎo)致大學(xué)城周圍房地產(chǎn)項(xiàng)目身價(jià)大增，表現(xiàn)出較強(qiáng)的正外部性。房地產(chǎn)對(duì)市政設(shè)施和各種社會(huì)職能部門有很強(qiáng)的依賴性。隨著政府公共設(shè)施的建設(shè)，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)大幅上漲。同時(shí)，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會(huì)極大地影響消費(fèi)者的效用。一般認(rèn)為，外部性的存在是市場機(jī)制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場僅靠市場機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。

1.3房地產(chǎn)市場信息的不對(duì)稱性導(dǎo)致的市場失靈

信息不對(duì)稱就是交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)時(shí)性、全面性、及時(shí)性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，涉及面極廣，導(dǎo)致消費(fèi)者難以確定商品的質(zhì)量。

1.3.2房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個(gè)工程的基礎(chǔ)上施工，又被后一個(gè)工程覆蓋，難以進(jìn)行全面的檢查。

1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設(shè)計(jì)構(gòu)造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費(fèi)者不能通過“貨比三家”的原則來進(jìn)行比較選擇，導(dǎo)致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。

1.4房地產(chǎn)的公共性導(dǎo)致的市場失靈

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，公共物品的市場一般會(huì)失靈。由于市場的本質(zhì)是以私人利益最大化為導(dǎo)向的，因此市場缺乏提供公共物品的動(dòng)力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構(gòu)成部分土地是國有的，同時(shí)房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應(yīng)、通信、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施聯(lián)系在一起，外部性極強(qiáng)。而這些公共設(shè)施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點(diǎn)，刻意炒高某些地段的房價(jià)，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會(huì)資源配置的不合理。

1.5社會(huì)分配的不公導(dǎo)致的市場失靈

篇（8）

房地產(chǎn)是指房屋和土地及其產(chǎn)權(quán)的總稱。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋交易也日趨活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)以外，出現(xiàn)了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，形成了投資性房地產(chǎn)。

(二)公允價(jià)值計(jì)量模式的概述

公允價(jià)值亦稱公允價(jià)格、公允市價(jià)，指在一項(xiàng)公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項(xiàng)資產(chǎn)或清償一項(xiàng)債務(wù)所使用的金額。在公允價(jià)值計(jì)量下，負(fù)債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對(duì)市場情況熟悉的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。

(三)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性和可能性

1.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質(zhì)特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值經(jīng)常并不隨著時(shí)間的推移而逐漸遞減，相反，其價(jià)值往往逐漸增加。如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值將不能如實(shí)地反映其真實(shí)市場價(jià)值。只有采用公允價(jià)值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力。

2.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量具有可能性。市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使得越來越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價(jià)格為公允價(jià)值計(jì)量提供了良好的參考價(jià)格，有利于公允價(jià)值的應(yīng)用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。財(cái)政部在2014 年1 月26 日了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39 號(hào)一一公允價(jià)值計(jì)量》，為公允價(jià)值的應(yīng)用提供具體操作指南，改善以前公允價(jià)值計(jì)量不一致的狀況，規(guī)范企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量和披露，有利于正確和全面地使用公允價(jià)值。

二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

從2007 年準(zhǔn)則實(shí)施以來，我國上市公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用效果與預(yù)計(jì)的相差甚遠(yuǎn)，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響

(一)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量改善了上市公司財(cái)務(wù)狀況

在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認(rèn)賬面價(jià)值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業(yè)選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，會(huì)在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表賬面價(jià)值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)的償債能力。

(二)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)波動(dòng)不可預(yù)見性增強(qiáng)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的大幅增長依賴于房價(jià)的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價(jià)沒有顯著變化或下跌，則會(huì)導(dǎo)致公司后期業(yè)績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場不再呈現(xiàn)出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)變化較大，采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下滑，這樣會(huì)使得上市公司的業(yè)績波動(dòng)較大。

四、建議

(一)加強(qiáng)信息披露

對(duì)于該類上市公司，應(yīng)該對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息披露予以加強(qiáng)。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，要結(jié)合表內(nèi)披露和表外披露，強(qiáng)調(diào)兩者間的勾稽關(guān)系。表內(nèi)披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表日的價(jià)值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價(jià)值計(jì)量引起的當(dāng)期賬面價(jià)值的變化情況、公允價(jià)值的確定方法及理由依據(jù)等。

(二)制定配套稅收政策

篇（9）

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人數(shù)、投資額不斷增加，社會(huì)關(guān)注度一度提升，房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是在飛速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)一些較為嚴(yán)重的問題。房價(jià)波動(dòng)較大、市場供需不均衡以及地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重失衡等現(xiàn)象都是表現(xiàn)較為突出的問題。針對(duì)逐漸凸顯的問題，國家開始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，包括采用金融調(diào)控手段和政策法規(guī)的手段促進(jìn)房價(jià)合理回歸，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1.文獻(xiàn)回顧

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)發(fā)展成熟的“第二金融”行業(yè)，帶動(dòng)了各界學(xué)者的研究熱情。梁云芳和高鐵梅（2007）劃分中部、東部、西部三個(gè)地區(qū)，首先定性地比較了各地的房價(jià)差異，再通過面板數(shù)據(jù)模型討論了房價(jià)地區(qū)波動(dòng)的差異以及來源。況偉大在2010年出版的《房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟(jì)》一書中通過模型實(shí)證分析了房地產(chǎn)投資、信貸與中國城市經(jīng)濟(jì)增長的互動(dòng)關(guān)系以及房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資本市場關(guān)聯(lián)度。張娟鋒和劉洪玉（2010）利用二階段最小二乘法系統(tǒng)分析了住宅價(jià)格與土地價(jià)格城市間差異的內(nèi)生決定因素和外生決定因素，得出住宅市場和土地市場是高度關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)市場、土地市場的微觀干預(yù)效果顯著等結(jié)論。周葛亮（2011）選取2009 年中國31個(gè)省市的截面數(shù)據(jù)，利用Probit模型分析房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素，將高于全國平均房價(jià)的省市房價(jià)定義為1，低于或等于全國平均水平的省市房價(jià)定義為0，在此基礎(chǔ)上建立模型，得到居民儲(chǔ)蓄額與城鎮(zhèn)人口數(shù)均與房地產(chǎn)銷售價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。

2.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素分析

房地產(chǎn)不是單純的消費(fèi)品，其還兼具了投資品的性質(zhì)。由于房地產(chǎn)本身具有的雙重屬性，在實(shí)際中所受到的影響也是由其雙重屬性決定的。因此本文從房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性和投資品屬性兩個(gè)方面分別分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主要影響因素。

2.1消費(fèi)品屬性

房地產(chǎn)作為消費(fèi)品，同其他消費(fèi)品一樣，價(jià)格的波動(dòng)通常會(huì)受到國民消費(fèi)水平以及市場供給變化等的影響。房地產(chǎn)尤其是商品房，在中國市場中的消費(fèi)品屬性表現(xiàn)并不突出，因此本文從一個(gè)較為綜合的層面選擇指標(biāo)，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)在消費(fèi)品屬性上的波動(dòng)可以反映在消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)中。一方面，房屋作為一種商品，其價(jià)格的變動(dòng)必然受到消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的影響；另一方面，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)可用于反映通貨膨脹率，對(duì)居民的實(shí)際收入、消費(fèi)能力產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)作為一種投資品，因此會(huì)對(duì)投資意愿產(chǎn)生一定影響，進(jìn)而影響價(jià)格。可見，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)影響房地產(chǎn)的雙重屬性。本文以2006年1月至2012年12月的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)作為宏觀經(jīng)濟(jì)因素之一，研究其與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系，剖析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)在消費(fèi)品屬性方面的影響。

2.2投資品屬性

經(jīng)濟(jì)景氣程度決定市場的投資熱度和消費(fèi)者對(duì)市場的信心，影響房屋的供求關(guān)系，進(jìn)而影響房價(jià)的變動(dòng)。經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)目前主要通過兩個(gè)指標(biāo)來反映，一是企業(yè)家信心指數(shù)，另一個(gè)是企業(yè)景氣指數(shù)；企業(yè)家信心指數(shù)是根據(jù)企業(yè)家對(duì)企業(yè)經(jīng)營情況及宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的判斷和預(yù)期來編制的，由此反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，度量當(dāng)期宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣程度，并用于預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化趨勢。本文選取經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)體系中的預(yù)警指數(shù)作為景氣衡量指標(biāo)。

2.3貨幣供應(yīng)量

貨幣供應(yīng)量是一國在某一時(shí)期內(nèi)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)的貨幣存量，是基礎(chǔ)貨幣與信貸擴(kuò)張能力的表現(xiàn)，影響房地產(chǎn)業(yè)信貸能力，因此與房地產(chǎn)價(jià)格也有緊密的關(guān)系。本文選擇最具流動(dòng)性的狹義貨幣供應(yīng)量（M1）作為指標(biāo)度量宏觀經(jīng)濟(jì)中的貨幣存量。

2.4投資

房地產(chǎn)作為新興的行業(yè)，社會(huì)的投資額度大小會(huì)影響其發(fā)展，而投資力度通過影響房地產(chǎn)業(yè)市場供求關(guān)系，對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生影響。投資不僅影響房地產(chǎn)的建設(shè)能力，也會(huì)影響消費(fèi)市場的投資能力。本文以2006年1月至2012年12月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資指數(shù)作為衡量投資的指標(biāo)。

3.實(shí)證分析

基于以上的房價(jià)理論分析以及模型假定和理論介紹，本文選取數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

3.1 單位根檢驗(yàn)

VAR模型是建立在變量平穩(wěn)或具有協(xié)整關(guān)系基礎(chǔ)上，否則會(huì)出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象。因此，首先對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)序列的平穩(wěn)性。

狹義貨幣供應(yīng)量序列具有遞增趨勢，從2006年至2011年有逐步上升的效應(yīng)，為非平穩(wěn)序列。另外，由于本文采用的稻萁暈月度數(shù)據(jù)，因此可能存在季節(jié)效應(yīng)。對(duì)CPI序列數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)。

對(duì)本文中所選的所有變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，得出平穩(wěn)性結(jié)論如表1所示。

由平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)論可知，各項(xiàng)指標(biāo)原數(shù)據(jù)均為非平穩(wěn)序列，因此需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步處理。

首先對(duì)存在季節(jié)效應(yīng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整，并建立新數(shù)列，本文采用Eviews軟件對(duì)數(shù)據(jù)序列進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。經(jīng)檢驗(yàn)，CPI數(shù)據(jù)序列存在較強(qiáng)的季節(jié)效應(yīng)，對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)采用census X12進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。經(jīng)過季節(jié)調(diào)整后的CPI序列更加平穩(wěn)，季節(jié)效應(yīng)得到了減弱；因此需要對(duì)其他指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)處理，并進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)序列的單整情況。

根據(jù)表2結(jié)果可見，指標(biāo)原始數(shù)據(jù)經(jīng)過一階差分后，除經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)數(shù)據(jù)處于10%水平上顯著，其余指標(biāo)均在5%水平上顯著，因此處理后的指標(biāo)皆為單整序列，即服從I（1）。

3.2 J ohansen協(xié)整檢驗(yàn)

經(jīng)過平穩(wěn)性檢驗(yàn)，驗(yàn)證PR、CPI、M1和INV都是單整序列，滿足進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)的前提條件。進(jìn)一步采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)法對(duì)多變量系統(tǒng)進(jìn)行向量協(xié)整檢驗(yàn)。特征根跡檢驗(yàn)和最大特征根值檢驗(yàn)結(jié)果見表3。

由表3的特征根跡檢驗(yàn)檢驗(yàn)結(jié)果可知，在95%的置信水平下，拒絕無協(xié)整向量、至多1個(gè)協(xié)整向量以及至多2個(gè)協(xié)整向量的原假設(shè)，接受至多3個(gè)協(xié)整向量的原假設(shè)，因此系統(tǒng)存在三個(gè)協(xié)整關(guān)系，即存在三個(gè)協(xié)積向量檢驗(yàn)結(jié)果，說明變量之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，這種長期均衡關(guān)系的存在是在短期動(dòng)態(tài)過程的不斷波動(dòng)下形成的。

該協(xié)整方程可表示為：

其中，Ut表示誤差修正項(xiàng)，t值及R2值、DW值均顯示均衡方程擬合效果顯著。從該方程可初步判斷，在長期均衡關(guān)系中，貨幣供應(yīng)量增加一個(gè)量，房價(jià)向下波動(dòng)0.000336%，影響比較微弱；經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)波動(dòng)1%，房價(jià)指數(shù)正向波動(dòng)3.77%，影響力度大；CPI波動(dòng)1%，房價(jià)指數(shù)同向波動(dòng)4.07%，CPI不僅影響消費(fèi)屬性，也間接影響房地產(chǎn)的投資品屬性價(jià)格波動(dòng)；投資變動(dòng)一個(gè)量，房價(jià)波動(dòng)反向變化1.27，這說明中國房地產(chǎn)市場已處于過于投資狀態(tài)，長期的過度投資不利于市場可持續(xù)發(fā)展。

3.3 Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

在實(shí)際經(jīng)濟(jì)中，很多經(jīng)濟(jì)變量在計(jì)量檢驗(yàn)中存在相關(guān)關(guān)系時(shí)，但它們未必有意義，甚至是一些毫無意義的相關(guān)關(guān)系，經(jīng)濟(jì)意義表明幾乎沒有聯(lián)系的序列計(jì)算出較大的相關(guān)系數(shù)，即出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象。

因此，在確定序列g(shù)存在三個(gè)協(xié)整關(guān)系之后，需要通過Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，來檢驗(yàn)序列間是否構(gòu)成因果關(guān)系，并且這種因果關(guān)系的方向如何，檢驗(yàn)結(jié)果略。

投資指數(shù)（INV）、CPI對(duì)房價(jià)指數(shù)產(chǎn)生顯著影響，經(jīng)濟(jì)景氣程度（JQ）、貨幣供應(yīng)量（M1）在90%的置信水平下影響房價(jià)指數(shù)。房價(jià)指數(shù)（PR）與投資指數(shù)（INV）是相互影響的關(guān)系。在實(shí)際中，投資力度大小影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，進(jìn)而影響房價(jià)波動(dòng)；高房價(jià)反過來又刺激投資，帶動(dòng)投資力度的加大，房價(jià)與投資相互影響。

經(jīng)濟(jì)景氣程度（JQ）是投資指數(shù)（INV）、狹義貨幣供應(yīng)量（M1）的原因，這與實(shí)際相符合。在實(shí)際中，房地產(chǎn)業(yè)的投資通常受到經(jīng)濟(jì)景氣程度的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣程度高的時(shí)候，市場投資熱情高漲，投資額度大；反之，投資熱情低；而經(jīng)濟(jì)景氣程度對(duì)貨幣供應(yīng)量的影響主要體現(xiàn)在國家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整上，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣程度低時(shí)，國家會(huì)相應(yīng)地根據(jù)市場情況調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，以調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

投資指數(shù)（INV）是CPI、房價(jià)指數(shù)（PR）的原因，CPI是貨幣供應(yīng)量（M1）、房價(jià)指數(shù)（PR）的原因。

3.4 VAR模型建立

單位根檢驗(yàn)結(jié)果顯示，指標(biāo)數(shù)據(jù)是非平穩(wěn)的，經(jīng)過適當(dāng)處理后序列平穩(wěn)，且經(jīng)檢驗(yàn)系統(tǒng)具有三個(gè)協(xié)整關(guān)系，存在長期均衡關(guān)系，且因果檢驗(yàn)顯示指標(biāo)間存在因果關(guān)系，可建立VAR模型。

3.4.1 模型滯后期的選擇

VAR模型重要問題是確定滯后階數(shù)，滯后階數(shù)越大，可以盡可能大地完整反映變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，但滯后階數(shù)過大，則會(huì)導(dǎo)致估計(jì)參數(shù)過多，自由度減少，本文樣本量為60，因此選擇適當(dāng)滯后期對(duì)模型建立的完整有重要的作用。在建模時(shí)首先根據(jù)系統(tǒng)默認(rèn)的2階建立VAR模型，再通過Lag length criterion命令進(jìn)行滯后階數(shù)優(yōu)化檢驗(yàn)，結(jié)果如表4所示。

根據(jù)優(yōu)化檢驗(yàn)結(jié)果可見， AIC檢驗(yàn)認(rèn)為3階最優(yōu)，SC檢驗(yàn)結(jié)果同于AIC檢驗(yàn)，且根據(jù)FPE檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行優(yōu)化，結(jié)果認(rèn)為3階是優(yōu)化的，因此本文選取3階作為滯后階數(shù)建模。

3.4.2 VAR模型估計(jì)

根據(jù)模型優(yōu)化檢驗(yàn)結(jié)果可見，選擇3階對(duì)模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，從模型的估計(jì)結(jié)果可知，房價(jià)指數(shù)（PR）滯后一期對(duì)自身產(chǎn)生顯著的正向影響，影響系數(shù)估計(jì)值為0.42886，表明本期房價(jià)銷售指數(shù)波動(dòng)一個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致未來一個(gè)月的房價(jià)銷售指數(shù)波動(dòng)0.42886個(gè)百分點(diǎn)，表明在實(shí)際中，當(dāng)房價(jià)上漲引起市場對(duì)房地產(chǎn)的信心，進(jìn)一步帶動(dòng)房價(jià)的上升；滯后兩期對(duì)自身產(chǎn)生正向影響，相應(yīng)系數(shù)估計(jì)值為0.078099，影響力度較小，顯示了模型的收斂性；滯后三期對(duì)自身影響系數(shù)估計(jì)值為0.341482，房價(jià)滯后三期對(duì)自身的影響表現(xiàn)在上漲過程中不斷帶動(dòng)的觀望投資者，進(jìn)一步加強(qiáng)市場信心，推動(dòng)房價(jià)上漲。

3.4.3 脈沖響應(yīng)分析

本文考查宏觀經(jīng)濟(jì)主要因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響，利用VAR模型的脈沖響應(yīng)函數(shù)來分析給CPI、投資指數(shù)（INV）以及貨幣供應(yīng)量（M1）一個(gè)正向的脈沖，房屋價(jià)格指數(shù)（PR）的脈沖響應(yīng)圖。

由圖1可以看出，當(dāng)在本期給CPI一個(gè)沖擊后，由于居民感覺生活用品價(jià)格上漲，即實(shí)際收入縮減，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)有所下降，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對(duì)CPI的脈沖第1期反應(yīng)為負(fù)向，且影響系數(shù)較高，為-0.479531；在第2期房地產(chǎn)的投資品屬性開始占據(jù)主導(dǎo)，居民開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，以尋求資金的保值，因此CPI對(duì)房價(jià)指數(shù)在第2期的影響轉(zhuǎn)為正向的影響，影響系數(shù)為0.342354；之后由于居民對(duì)收入縮減的感應(yīng)明顯，影響整體房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi)熱情，影響再次轉(zhuǎn)為負(fù)向，且影響力度逐漸減弱，直至最后逐漸趨于零。房價(jià)指數(shù)對(duì)CPI脈沖的反應(yīng)，驗(yàn)證房地產(chǎn)市場存在觀望者，隨著各方面因素改變而改變購買策略，且購買行為慎重。結(jié)果顯示，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著雙重角色，即消費(fèi)品的消費(fèi)功能和投資品的保值功能，這兩項(xiàng)功能在實(shí)際中相互影響，作用著市場。

據(jù)圖2的響應(yīng)圖可知，當(dāng)本期給房價(jià)指數(shù)一個(gè)脈沖，其自身在本期（2.575030）會(huì)表現(xiàn)為強(qiáng)的響應(yīng)，本期消費(fèi)者跟風(fēng)購買可能性較大，推動(dòng)房價(jià)波動(dòng)加劇；在第2期（-0.802276）反應(yīng)轉(zhuǎn)為負(fù)向。由此可見，房價(jià)波動(dòng)自身在市場中傳達(dá)一種信息，給消費(fèi)者帶來心理暗示，充分體現(xiàn)其投資品的屬性，也證明市場中的消費(fèi)者的理性選擇行為。隨著時(shí)間的推移，這種沖擊會(huì)波動(dòng)趨于零。從整體來看，市場對(duì)房價(jià)波動(dòng)有較快的反應(yīng)，且反應(yīng)由于消費(fèi)者的謹(jǐn)慎而轉(zhuǎn)變方向，持續(xù)較長時(shí)期，最后趨向消失。

4.結(jié)論和建議

本文以2006年1月至2012年12月的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，建立向量自回歸模型（VAR），并通過Granger因果檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)函數(shù)分析技術(shù)、方差分解分析，研究消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）、投資指數(shù)（INV）、貨幣供應(yīng)量（M1）以及房屋價(jià)格指數(shù)（PR）的長期均衡關(guān)系。

4.1實(shí)證結(jié)論

消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、投資指數(shù)以及貨幣供應(yīng)量與房屋價(jià)格指數(shù)之間存在均衡關(guān)系，這種均衡關(guān)系是長期動(dòng)態(tài)的均衡關(guān)系。

經(jīng)格蘭杰因果檢驗(yàn)顯示，投資指數(shù)、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)對(duì)房價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生顯著影響，經(jīng)濟(jì)景氣程度、貨幣供應(yīng)量也在一定程度上影響房價(jià)的走勢。其中，投資與房價(jià)的波動(dòng)是相互影響的關(guān)系，表現(xiàn)為短期的影響，持續(xù)期不長。

4.2相關(guān)建議

為房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、有序發(fā)展，根據(jù)分析得出的相關(guān)結(jié)論，結(jié)合實(shí)際，本文陣對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)主要影響因素提出以下建議：

第一，依據(jù)實(shí)際，`活采用金融調(diào)控手段。房地產(chǎn)業(yè)在寬松的金融政策下，容易滋生泡沫，在過去幾年的調(diào)控中，國家減少市場貨幣供應(yīng)量，并對(duì)房貸實(shí)行階梯式利率，滿足市場的不同需求，對(duì)房價(jià)的過高增長起到了積極的作用，促進(jìn)了房價(jià)往正常軌道上回歸。

第二，抑制非理性需求，適當(dāng)控制投資。過高的投資行為在市場中會(huì)轉(zhuǎn)變成投機(jī)行為，增加房價(jià)的波動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)存貨過多，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，國家需要嚴(yán)格控制社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資，盡量減少房地產(chǎn)存貨過多的情況。

第三，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保證收入穩(wěn)步增加。經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)以及消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的波動(dòng)都影響著房價(jià)的波動(dòng)。2008年的金融危機(jī)對(duì)房價(jià)有一定沖擊。國家可以從宏觀層面出發(fā)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，制定適合于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策、方針，促進(jìn)“居高不下”的房價(jià)合理回歸以及及時(shí)解決“高空置率”的矛盾。此外，政府需要及時(shí)根據(jù)通貨膨脹率調(diào)整人們的收入，保證人們收入穩(wěn)步增長，緩解高房價(jià)帶來的壓力。

參考文獻(xiàn)：

篇（10）

一、引言

為了保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國房地產(chǎn)市場長期存在投資和圈地?zé)岢保康禺a(chǎn)過度投機(jī)引起房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，有效需求不足導(dǎo)致商品房空置率一直處于居高不下的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象日益嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了市場回報(bào)率的信號(hào)，使得社會(huì)上資金都被吸引到房地產(chǎn)市場上來，使得其他行業(yè)很難在銀行得到貸款支持，抑制社會(huì)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)泡沫問題使得房屋已經(jīng)變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費(fèi)支出，導(dǎo)致內(nèi)需不足的問題愈加突出。研究房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響并采取針對(duì)性措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展十分必要。

二、房地產(chǎn)泡沫的成因

（一）建設(shè)用地供求關(guān)系失衡

在供給方面，建設(shè)用地是房地產(chǎn)的主要成本。隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國的建設(shè)用地購置費(fèi)用也在逐年上漲，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)，我國的建設(shè)用地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了建設(shè)用地的稀缺性，勢必會(huì)進(jìn)一步抬高建設(shè)用地價(jià)格。尤其是在我國很多地區(qū)存在著比較嚴(yán)重的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，賣地收入成為很多地方政府財(cái)政收入的主要來源，更成為了房地產(chǎn)價(jià)格上升的推手；在需求方面，隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模和進(jìn)程的擴(kuò)大和加速，人口從農(nóng)村到城市的流動(dòng)引起的聚集效應(yīng)產(chǎn)生了巨大的住房需求，加之我國目前租房對(duì)買房的替代效應(yīng)較小，從而推動(dòng)房屋租金及住房價(jià)格的相互交替上升。除此之外，人均國民收入的不斷提高使得人們對(duì)房產(chǎn)的購買意愿更大程度上轉(zhuǎn)化為對(duì)房子的現(xiàn)實(shí)需求。同時(shí)，由于我國目前可投資的項(xiàng)目較少，投資資金增值渠道狹窄，客觀上使得部分社會(huì)資金不斷轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。

（二）金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過度支持

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同時(shí)具有一般商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，它依靠銀行信貸的有力支撐得以保證在任意價(jià)格都能達(dá)到均衡。從房地產(chǎn)的供給一方來說，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模較大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長的特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。由于房地產(chǎn)具有保值增值的特性，這也促使金融機(jī)構(gòu)傾向于將信貸資金投放到該行業(yè)，客觀上造成部分開發(fā)商得以使用融資杠桿，導(dǎo)致過度開發(fā)、投機(jī)行為盛行。從房地產(chǎn)需求方分析，由于房產(chǎn)價(jià)格過高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)有的支付能力，僅靠自己擁有的資金無法支付商品房價(jià)，銀行的個(gè)人住房抵押貸款此時(shí)就給購買者帶來了便利，同時(shí)也為投機(jī)行為提供了便利，進(jìn)一步推高房價(jià)。金融市場的逐步放開，加劇了商業(yè)銀行之間的的競爭，而房地產(chǎn)市場由于存在政府支持、房產(chǎn)價(jià)格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)一步促使銀行加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，造成了房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)，泡沫化日趨嚴(yán)重。

（三）房地產(chǎn)買賣雙方信息不對(duì)稱

目前，我國房地產(chǎn)市場存在兩個(gè)明顯的問題。一方面是房地產(chǎn)規(guī)模增長很快，但市場發(fā)展不平衡，尤其是在服務(wù)方面相對(duì)滯后，表現(xiàn)在信息披露不全面、不規(guī)范和不及時(shí)，甚至存在大量虛假信息，同時(shí)主管部門對(duì)行業(yè)監(jiān)管缺乏規(guī)范，市場秩序混亂。另一方面，作為購房者的普通民眾因?yàn)槿狈ｉT知識(shí)，很難憑借個(gè)人擁有的專業(yè)知識(shí)對(duì)房產(chǎn)的性能、質(zhì)量、配套設(shè)施以及市場價(jià)格等作出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。在這種信息嚴(yán)重不對(duì)稱的情況下，消費(fèi)者的行為易受到媒體聲音和其他消費(fèi)者的影響，盲目跟風(fēng)一哄而上使得地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口規(guī)模的快速增加引起住房需求不斷上升，如果擁有健全的住房租賃系統(tǒng)很大程度上可以引導(dǎo)居民的住房需求選擇趨于理性化，在租房與購房之間做出合理的選擇。然而由于住房租賃系統(tǒng)無法起到應(yīng)有的作用，租賃市場不完善，加之受傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買房欲望比較強(qiáng)烈，使得房屋租賃市場無法實(shí)現(xiàn)對(duì)住房購買行為的替代。

三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿足企業(yè)的資金需求，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。在當(dāng)前市場形勢下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人住房貸款的審查程序，加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機(jī)制建設(shè)，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對(duì)首套房貸款的支持力度。

（二）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

要強(qiáng)化賣方信息披露責(zé)任，加強(qiáng)宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產(chǎn)信息的能力。鼓勵(lì)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)定期房地產(chǎn)分析報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來趨勢及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應(yīng)的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，增強(qiáng)企業(yè)信息披露的自覺性。

（三）發(fā)揮主管部門的監(jiān)管作用合理平抑房價(jià)

要完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強(qiáng)地方政府對(duì)平抑房價(jià)工作的積極性。完善地方政府政績考核機(jī)制，避免唯GDP論，將控制房價(jià)上漲幅度作為政績考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財(cái)政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對(duì)收費(fèi)金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)土地出讓金的監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)：

[1]季增峰.淺析我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因及對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2015（11）：96―97

篇（11）

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具主要有交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債。事實(shí)上，公允價(jià)值是金融工具最具相關(guān)的屬性之一，是衍生金融工具唯一相關(guān)的計(jì)量屬性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中運(yùn)用公允價(jià)值來確認(rèn)和計(jì)量金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，實(shí)際上是我國會(huì)計(jì)核算體系的巨大創(chuàng)新與根本改革。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，在進(jìn)行金融資產(chǎn)交易的時(shí)候，應(yīng)該以成本進(jìn)行初期計(jì)量，然后再根據(jù)公允價(jià)值對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其變動(dòng)應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入到當(dāng)期損益中去。那么，針對(duì)一些上市公司的短期股票投資行為，我們將直接采用純粹的公允價(jià)值計(jì)量法，這樣就可以把一些由于市價(jià)提高而獲得的賬面盈利作為凈利潤來對(duì)待。事實(shí)上，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于公允價(jià)值的引入是秉承著謹(jǐn)慎使用原則的，這與國際上對(duì)于公允價(jià)值的運(yùn)用仍然具有一些差距。我國的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要提出了企業(yè)的公允價(jià)值運(yùn)用，應(yīng)該為投資者與社會(huì)公眾提供更為真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息這樣的新理念，這在一定程度上與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)了有效連通，也在一定程度上構(gòu)建了一個(gè)較為完整的會(huì)計(jì)體系。但是，這種會(huì)計(jì)核算新理念與新體系的實(shí)施過程仍然不夠到位。因此，我們應(yīng)該加大行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與的相關(guān)力度，在市場上形成一套較為完善的監(jiān)督體系，讓引入公允價(jià)值的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能夠發(fā)揮出更大的監(jiān)督效力，保障每一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算情況更為清晰健康。

（2）公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算影響

根據(jù)《投資性房地產(chǎn)》中的規(guī)定，只有當(dāng)我們獲得了確鑿證據(jù)來證明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是能夠持續(xù)可靠取得的時(shí)候，我們才可以利用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。我們要以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)來調(diào)整其賬面價(jià)值，從而在房地產(chǎn)升值的情況下會(huì)增加利潤。當(dāng)然，我們在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，應(yīng)該要同時(shí)滿足這些條件，即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。只有在滿足了這樣兩個(gè)基本條件之后，我們才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值的計(jì)量，把公允價(jià)值與原賬面價(jià)值間的差額直接計(jì)入到當(dāng)期損益當(dāng)中去。那么，我們也應(yīng)該對(duì)公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)進(jìn)行一定的規(guī)范化操作，否則就有可能會(huì)出現(xiàn)一些企業(yè)利用公允價(jià)值變動(dòng)來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤的不良行為。因此，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式不得隨意更改。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，將會(huì)大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，也可以更為準(zhǔn)確的反映出企業(yè)賬面凈資產(chǎn)，具有更高的會(huì)計(jì)參考價(jià)值。

（3）公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)所得稅的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的企業(yè)利潤表中出現(xiàn)了一個(gè)新的會(huì)計(jì)科目，即公允價(jià)值變動(dòng)損益。那么，這就要涉及到納稅問題。根據(jù)我國相關(guān)部門的規(guī)定，對(duì)于那些公允價(jià)值變動(dòng)收益金額巨大的上市公司來說，可以暫時(shí)不計(jì)繳所得稅。這就可以在很大程度上減少了上市公司的納稅支出，減輕了公司的現(xiàn)金流壓力。這樣的規(guī)定并不會(huì)影響到公司的凈利潤。由于這是一項(xiàng)新的會(huì)計(jì)政策，因此，我們還發(fā)現(xiàn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定了企業(yè)的所得稅納稅情況，這主要就是為了協(xié)調(diào)執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后會(huì)計(jì)與稅收之間的其他政策差異，盡量使得新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值實(shí)施順利進(jìn)行下去，并幫助企業(yè)進(jìn)行合理合法的有效減稅或避稅，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益率。

（4）公允價(jià)值對(duì)債務(wù)重組與非貨幣性資產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算影響

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，債務(wù)人確實(shí)具有財(cái)務(wù)困難，而債權(quán)人則應(yīng)該給予一定的實(shí)質(zhì)性讓步，這就是債務(wù)重組。它可以把債務(wù)重組利得和損失計(jì)入當(dāng)期損益，對(duì)于那些以非現(xiàn)金資產(chǎn)方式清償債務(wù)和修改債務(wù)的時(shí)候，就可以使用公允價(jià)值的計(jì)量模式，并把債務(wù)重組收益計(jì)入當(dāng)期損益。因此，以公允價(jià)值計(jì)量的當(dāng)期收益反而會(huì)增加債務(wù)人的當(dāng)期利潤。此外新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定，對(duì)于一些換入資產(chǎn)的計(jì)量是否采用公允價(jià)值計(jì)量模式，將需要根據(jù)交易的性質(zhì)來進(jìn)行辨別。一旦按照換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的基礎(chǔ)，就不需要計(jì)算補(bǔ)價(jià)帶來的損益，這樣的會(huì)計(jì)核算方式較為簡單與實(shí)用。