房地產用戶分析大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產用戶分析范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

運用傳統手段對市場進行分析時，我們大多利用二元矩陣方法來分析所挑選的目標市場，然而，此種方法并不適合對具有多個影響因素的房地產市場進行分析，雖然我們在研究多因素問題時也具有許多研究方法，但是，對于某個地區的房地產市場的發展水平來說，則需要利用多個指標對其進行綜合性描述。由于描述時大多涉及模糊概念，很難利用傳統的數學模型對其進行分析，因此，本文采用模糊聚類分析法對房地產市場進行分析，進而對市場實行歸類。

一、模糊聚類分析法的使用步驟

一般情況下，依照某個規律以及要求，通過對事物所具有的實際數量關系進行分析，進而對事物實現分類的方法，我們稱為聚類分析法，而將聚類分析法應用于那些模糊的事物中時，該類方法又被叫做模糊聚類分析法。

通過利用模糊聚類分析法對房地產市場進行研究，我們將樓盤整體分成了4大類，研究結果表明，雖然東逸華庭所具有的其他物質條件比較普通，然而，它的居住環境以及性價比卻是最高的；對于上善若水、南奧花園和海倫堡這三個樓盤來說，其戶型和其他配套設施都相對較好，因此，這三個樓盤的價格都相對較高；無論居住環境、戶型、其他配套設施還是物業管理水平，新月明華和喜盈雅境都比其他六個樓盤低，因此，其價格也相對較低；金海岸以及祈福花園的綜合指標在所有樓盤中均為最高，是二次置業過程中的首選。

四、結語

通過上面的敘述我們了解了模糊聚類分析法的有關概念以及應用，由于房地產市場大多受到多個因素的影響，并且每一種影響因素均具有一定程度的模糊性， 所以，我們可以利用模糊聚類分析法對其進行分析，明確目標客戶，對具有不同需求的客戶進行物業的開發。綜上所述，采用模糊聚類分析法有利于房地產行業為自身客戶的實際置業以及開發商的開發提供十分重要的具有參考價值的資料。

篇（2）

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

隨著社會的發展和進步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產管理工作隨著網絡等新興媒體的發展，其實際工作中依附的高科技、信息化系統運用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產信息數據庫系統工作中的一些實踐進行具體的闡述和分析。

1企業建立房地產信息數據庫的意義

在房地產企業實際工作中，信息統計工作的地位已變得日趨重要，當前房地產管理和統計工作在實際操作中相較于之前的工作已經有了根本性的轉變。房地產管理工作中的各級部門已經認識到如果脫離了基本的統計數據分析，將對房地產管理工作進一步的如何設計規劃、如何制定目標、如何預測形勢、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發揮信息統計在實際工作中的運用，就要對房地產各項基礎信息進行統計數據并進行保存完整。因此，房地產管理工作中盡早建立一個完善的統計信息數據庫，才能充分發揮統計工作的在實際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產發展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學、較完備的房地產信息數據庫系統。

2構建房地產信息數據庫的目標需求

構建功能較為完善的房產管理信息系統是為了實現房產業務辦理的信息化、網絡化目標。具體需求如下：構建該系統要能能基本實現圖形數據與屬性數據的相互關聯功能，實現以圖管房、以圖管檔的思想；實現商品房的預售許可受理、審核、發證、歸檔及相關檔案管理功能。實現房產測繪圖形繪制、面積分攤與計算、生成分戶圖、成果報表自動輸出等功能。系統要能提供通過圖幅號或地號、姓名、證號等數據信息直接關聯到相應圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產權人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數據信息；系統所需要的基礎圖形由甲方提供。對于查封、抵押、凍結等情況的房屋如辦理過戶，系統要有自動提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統需具有較全面的統計功能，既能進行圖上統計，也要能按照所提供文字條件進行統計，為領導決策提供支持。系統需要提供較為強大的后臺管理功能，需要具備完善的權限管理功能，要能靈活控制每一個人對每一個作業環節的權限，并可根據需要由甲方安排指定人員進行調整。系統要能進行商品房的網上預售備案管理，能在網上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實現網上預售合同的管理等。

3房地產信息檔案數據庫系統的實現

針對目前的房產實物檔案管理存在的問題，要求采用最先進計算機數碼成像技術，開發房地產信息檔案數據庫管理系統，通過該系統，采信息化系統為基礎的集中管理房地產信息檔案網絡化管理手段，實現房地產信息數據庫共享，實現檔案數據庫的全數字化管理。

3.1基本需求

①人員權限設定

功能描述：實現用戶分組管理功能。實現用戶組權限管理功能（添加、刪除權限）、用戶在各個權限組之間切換，以達到科學合理利用房產管理系統的目的。可以列出系統所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用戶組和每個組擁有的權限，并可以添加、刪除每個用戶組的權限。

②管理員設置用戶密碼

選擇了一個用戶后，“設置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。

③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統檢查后把當前用戶的密碼修改成新密碼。

向組中加用戶：選擇一個組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。

從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個用戶，刪除。刪除時要求確認。

④修改用戶組的權限：打開組的權限列表，列出所有的權限，通過復選框來增加、刪除組的權限，并設置權限字段。

⑤性能需求：密碼管理符合國家標準的密碼管理體系。可管理的權限包括：房屋的范圍、各種功能操作。

3.2流程規則

流程定制是一個系統開放與否的標志，隨著時間的發展，很多房地產管理業務的處理方式和流程都在發生變化。在系統中，有權限的系統管理員可根據實際情況來設定業務流程，只要簡單的進行環節的調整和選擇，就能實現流程的更改，從而不因為一個簡單的流程的變化而需要系統的再開發、升級，影響正常的工作。

①業務操作流程：

②數據流圖：

3.3業務規則

業務規則主要是指業務受理和業務流轉的基本前提，是信息互動的關鍵。構建完善的業務規則庫，解決好數據互動及數據相互限制與約束的問題，系統中引入完整、科學的業務規則，在每個業務環節，配合用戶的操作，系統能自動提取業務規則庫中的相關信息，推送給用戶，并作自動判斷、驗證、關聯計算處理等，并將業務規則與工作流管理緊密結合起來。業務規則庫要像工作流一樣，是可靈活維護的。

①業務操作流程：

②數據流圖：

3.4要件定制

要件定制是設定每一業務所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據設定的標準來收取要件，避免漏收、錯收等現象，保證收件人員把好第一關，從而提高工作效率。

①業務操作流程：

②數據流圖

4構建房地產信息數據庫的應用需求

篇（3）

房地產網站總體可分為房地產專業網站，綜合網站的房地產頻道以及房地產企業網站三類。目前，對房地產網站的研究主要側重于房地產網站的現狀，分類以及發展趨勢。與各類專業性垂直門戶相比，對綜合性門戶網站的研究相對較少，其中綜合門戶網站的頻道專業化問題并未被深度探討。因此，本文以綜合門戶網站的房地產頻道為例，淺析綜合門戶網站頻道專業化的經驗和可信途徑。

一、綜合門戶網站房地產頻道專業化的必要性

在互聯網不斷發展和普及的今天，隨著海量信息的大量涌入，人們對信息資源的細分化和專業化要求越來越高。因此，垂直門戶網站應運而生，成為綜合門戶網站的競爭對手之一。為了順應互聯網的發展要求，開辟專業的門戶行業頻道保持網站持久深入的吸引力和注意力變得越來越有必要。

1、房地產市場發展加劇了網站日益激烈的競爭態勢

近幾年來，房地產行業規模逐漸擴大，發展迅速，成為百姓關注的熱點領域之一。由于該領域知識信息深度廣、難度大、專業性強，網絡的搜索和整合功能可為購房者提供一種比較項目優劣、了解市場行情的重要手段。

房地產行業與網絡聯姻，使得房地產網站的數量急劇增加。根據中國房網大全2006年的統計，中國擁有與房地產相關的各類網站共4282個①（其中房地產門戶類網站675個，房地產公司類網站725個，其他相關網站870個）。目前國內的綜合性網站如“新浪”、“搜狐”、“騰訊”等都設有房地產頻道，試圖利用網絡綜合性的優勢，凝聚更大的注意力經濟，然后完成向房地產業等行業的延伸。

2、綜合門戶網站房地產行業縱深力不足加快了垂直門戶網站的興起

由于資源限制，綜合性網站進入房地產領域后，對房地產市場缺乏深入的研究，難以找到適合自己的發展定位。在內容上不能及時準確地提供有關房地產的專業數據、調查和建議，在服務上由于沒有真正的市場操作經驗，缺乏配套服務能力②。另外，由于房地產信息與區域性因素聯系緊密，每個城市的房地產市場情況都千差萬別。而綜合門戶網站因立足于全國，往往只能粗略地介紹房地產行業的總體趨勢或主要城市的變化動向，不能為當地用戶提供有針對性而且深入的房產資訊服務。

房地產垂直門戶網站是以房地產業的信息產品、房屋租賃、房屋交易、網上銷售家居、建材采購為其主營業務，提供對房屋的房型、價格、物業管理及環境的分析資料。如搜房網、華居網、我愛我家網等。目前這類網站的數量基本穩定在200個左右，成為房地產網站的中堅力量，對消費者起到了相當大的引導作用, 也受到廣大消費者的歡迎。

二、綜合門戶網站與垂直房地產網站整合的可能性

1、三大門戶網站房地產頻道的發展經驗

（1）與專業房地產中介合作。2008 年2 月，網易與網勢公司聯合在廣州宣布在房產家居網絡廣告領域進行戰略合作。網勢公司負責全面運作網易房產、網易家居兩個頻道的內容建設與廣告經營③。無獨有偶，新浪與中國領先的房地產流通服務商易居中國聯合，宣布新浪將分拆其房產及家居頻道，共同打造房地產網絡媒體及信息服務平臺。在中國房地產傳媒領域，開創了門戶網站與專業房地產流通服務商的全面合作的先河④。

（2）與房地產垂直網站整合。房地產網站的“龍頭老大”――搜房網早在2001年就以千萬元的重金“買斷”新浪和搜狐的房地產頻道。搜狐與搜房雙方曾聯手推出“搜狐―搜房網上房地產社區”。垂直房地產門戶搜房網也曾將網易房產頻道收入囊中。綜合門戶搜狐以1600萬美元收購了房地產專業網站新起之秀――焦點房產網后，將其房地產頻道更名為搜狐焦點網，開始實現綜合門戶網站與垂直網站的融合之路。如今搜狐焦點已經與搜房網、新浪樂居在房地產網站中形成三足鼎立的局勢。

2、綜合門戶網站與垂直房地產網站可實現優勢互補

網絡與房地產業相互結合，在為迅速發展的房地產業注入了一股新鮮力量的同時，也為網絡經濟的發展開拓了更為廣闊的領域。

（1）資金成本方面。垂直房地產網站專注于特定領域，決定了它的受眾范圍狹窄，不容易通過流量和點擊率實現網站盈利。綜合性網站已經具有域名、服務器等必備的條件，在發展房地產頻道時不需要為此重新組織企業，節約了網站建設成本。綜合門戶網站擁有大量的網絡用戶，在房地產頻道開辟初期就可以獲得較大的注意力，擁有較大的點擊率和流量，較為容易獲得相應的客戶群，容易獲得較大的注意力經濟。

（2）內容專業性方面。綜合門戶網站其綜合平臺上的行業頻道往往是流于表面，房地產頻道也僅僅是充當房地產信息中介的角色。專業的房地產垂直門戶能夠整合權威的機構、專家資源，對有關的房源信息進行調查研究、系統收集、實地考察，并將研究結果以述評、專題的形式提供給用戶，給予用戶具有建議性的參考信息。在內容的專一性和權威性上，綜合門戶網的房地產頻道無法與垂直門戶房地產專業網站相媲美。這正是綜合門戶網站的房地產頻道最缺少的。

（3）覆蓋區域方面。房地產行業獨特的區位性決定了房地產專業網站在發展過程中呈現出區域化的趨勢。不同于綜合門戶網站的全面覆蓋，垂直房地產門戶網站則以相對發達的城市為核心區，將這幾個主要城市的房地產行業做深做細，樹立起該經濟輻射圈的行業品牌影響力。為了將其品牌效應擴大到全國，垂直門戶網站就將遇到自身資金與覆蓋能力的限制。這種情況下，綜合門戶網站的廣闊平臺和強大的搜索引擎便顯現出了優勢。用戶可輕松地根據城市、區位、種類、住宅類型、價格、戶型、住宅面積來查詢所需房屋，還可根據名稱（發展商名稱、物業名稱、商、經紀商名稱）查詢。更重要的是，綜合門戶網站能借助自己的全國影響力，將專業的房地產信息傳遞到各個省市，創立不同地區的網絡分站。

三、案例：搜狐焦點網的“門戶+垂直”策略

與搜房網的“買斷”合作結束之后，搜狐于2003年收購了垂直專業門戶網站――焦點房產網，并發展成為國內房地產行業為數不多的幾家專業而權威的房地產網站。與新浪樂居和網易不同，搜狐焦點走出了一種垂直與門戶相結合的發展道路。

1、搜狐與垂直專業房地產網站合作的原因

作為中國有名的綜合門戶網站，搜狐曾自行拓展過房地產行業頻道，但效果不佳，損失了時間也浪費了市場機會⑤。焦點房產網在北京、上海的業界影響力也越來越大，因其專業性而逐漸被網民熱捧，成為搜狐在這一領域的強勁競爭對手。借助搜狐綜合門戶的大品牌，焦點網可以實現兩個方向上的擴張：一是把區域化模式推廣至全國；二是將行業做深，開發細分市場⑥。

2、搜狐焦點網垂直和門戶深度整合的特點與效果分析

（1）收購而不整合，獨立管理。搜狐與焦點房產網采用的是外包的合作方式，只收購不進行整合。搜狐將焦點網專業工作團隊和資源作為搜狐矩陣的一部分，在保持其作為一個垂直專業網站的行業領先性和專業性的同時，網站的管理層基本不變，有自己獨立的經營團隊, 經濟上仍實行獨立的經濟核算，具有一定的獨立性。

（2）資源整合，擴大用戶群。搜狐和焦點網的合并是雙方品牌資源、營銷資源和用戶資源的深度整合。首先，門戶網站擁有龐大的用戶群和海量點擊，而垂直專業網站在用戶的粘性和精準度方面，都有獨特的優勢。搜狐門戶與焦點網互通用戶，實現2.5億搜狐用戶的共享。其次，發揮搜狐門戶矩陣的優勢，延伸整合資源，將海量用戶轉化為“搜狐焦點”房地產頻道的目標用戶，實現用戶群的拓展與累積。搜狐焦點與搜狐門戶建立各頻道無縫鏈接，并與汽車、財經等相關專業頻道建立會員中心和用戶數據庫，精確定位用戶需求，實現整合營銷。

（3）強化專業性，深耕房地產行業。借助搜狐強大的搜索功能和整合功能，搜狐的房地產頻道能夠精確的把握用戶的需求，能夠通過搜狐博客等途徑集中一批權威專業的房地產專家，為房地產行業提供更加準確的研究服務和信息服務，并為網友提供從宏觀市場走勢到微觀項目發展前景的全方位參考。值得一提的是，搜狗地圖在搜狐焦點上全面深入應用，用戶可以在地圖上直接察看項目周邊的環境與配套設施，克服了房地產專業網站搜索能力的缺陷。

（4）區域性與全國化相結合。搜狐與焦點整合后，既保持了焦點網區域化針對性的優勢，又兼顧了全國各地的資源。針對房地產用戶的地域性強的特點，搜狐焦點實現城市IP定向，各個城市用戶登陸搜狐首頁、搜狐問，搜狐焦點即可實時的了解所在城市的房地產動態和樓盤信息。據調查研究顯示，2009年第四季度房地產網絡收入中，新浪樂居，搜房網和搜狐焦點分別以27.8%，21.1%和16.2%的市場份額居前三位⑦。

結論

本文通過對綜合門戶網站的房地產頻道和垂直房地產網站的現狀總結，以及優劣勢的比較發現，門戶網站和專業垂直網站各有千秋。通過門戶與垂直行業的合作，實現了在廣度和深度上的融合和互補。在各行業和門戶網站競爭日益積累的今天，門戶與垂直的深度整合勢在必行，這也是綜合門戶網站的房地產行業頻道的專業化過程中重要途徑。■

參考文獻

①廖俊平、劉妍潔，《國內房地產專業網站的發展現狀》，維普網

②阮麗華，《網絡:房地產業發展的加速器》[J].《長江建設》, 2001（3）

③林華，《門戶網站的房地產圖謀》，《中國中小企業》，2008（4）

④李航，《對話新浪房產頻道變革》，《成功營銷》，2008（5）

⑤《焦點網為什么要找個東家》，《新經濟導刊》，P16-18

⑥《焦點網為什么做成了》，《新經濟導刊》，P18-20

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房產管理部門在實施信息化管理過程中，需要整理大量的房產信息檔案資料、對房地產開發商房屋買賣進行監管、精簡房地產辦公業務流程等。在房地產檔案管理過程中，運用計算機技術，建立電子檔案管理系統，該系統能夠快速的查詢房產檔案信息、降低產權檔案變更率、有效的整合大量房產數據信息，極大的提高了房產檔案管理水，為房地產業又好又快的發展做出貢獻。

1 房地產電子檔案管理系統設計理念

1.1 可擴展性

計算機技術具有發展速度快、硬件設備更新快等特點。將計算機技術應用在房地產檔案管理中可以極大促進房地產市場的發展，增添更多的房地產業務、刺激住房需求，因此，設計科學的房地產電子檔案管理系統是房地產業發展的大趨勢，在設計過程中要充分考慮電子檔案管理系統的可擴展性。

1.2 統一性

房地產業作為國民經濟發展的支柱產業，建立電子檔案管系統需要處理大量的數據信息和各種業務。房屋的數據信息是交易辦證、產權管理的重要依據，電子檔案管理系統通過統一的測繪數據管理，采用接口入庫的方式，統一房屋的各項數據信息，有效的避免了一房多買的現象發生，防止企業利用虛假信息欺騙購房者。建立房地產電子檔案管理系統后，房屋產權所有者對于房屋信息的修改變得方便快捷，只要在其企業相關部門登記修改，即可實現各個子系統的數據統一。采用統一性的理念設計房地產電子檔案管理系統，有利于開放系統，根據房地產業務發展的需要進行更深層次的應用開發。

1.3 安全性

房地產電子檔案管理系統設計過程中需要充分考慮房地產商、購房者、網絡系統的安全性需求，阻止外部的非法訪問和入侵。系統可以根據需要設置身份認證和管理權限。在系統授權數據信息資源的基礎上，確保用戶能夠快速游覽房屋信息，不同的用戶對應不同應用層次，有效的阻止非法訪問和非法入侵。

2 房地產電子檔案管理系統構架

2.1 網絡硬件層

為了滿足房地產業務的發展需求，適應系統技術的發展，方便Internet應用下面將以多層B/S體系為例對網絡硬件層進行介紹。網絡應用層包括各種硬件結構與實體，實體泛指數據信息的存儲、傳輸、處理等各類硬件產品。例如：硬盤、U盤、數據線等。

2.2 數據服務層

數據服務層包括圖形數據、房產數據、檔案數據等各種房屋信息數據的定義、維護與更新。數據服務層能夠有效的處理房產業務服務過程中的多種數據請求，通過管理數據信息來完成相關業務操作。

2.3 業務邏輯層

業務邏輯層是房地產電子檔案管理系統中的核心層，該層也是用戶服務連接數據服務的橋梁。業務邏輯層接收用戶發來的請求，并通過容器管理對請求進行相應的處理，業務邏輯層還可以與數據服務層相互交數據，通過系統將數據反饋給用戶。將計算機技術應用在房地產檔案管理中，形成完整的房地產檔案管理業務，這種業務主要功能為數據的匯總、提取、修訂和校驗。

2.4 表現層

表現層具有較大的開放性，它主要是面對廣大普通用戶，用戶通過游覽器登陸相關網站，根據網站上的界面提示訪問所需要的數據信息資源，確保用戶界面的適用性和數據信息的統一性。

3 房地產電子檔案管理信息系統總體設計

3.1 數據庫設計

數據庫信息設計需要建立以下六種信息表：第一，權限信息表。權限信息表在系統中顯示不同用戶的操作權限；第二，用戶信息表。用戶信息表主要是對用戶的基本信息進行存儲，如編號、姓名和用戶權限等；第三，房地產權屬基本信息表。房地產權屬基本信息表主要是管理房屋權屬信息；第四，街道坐落表。街道坐落表是儲存房屋周圍的街道地址、交通狀況等信息；第五，抵押信息表。抵押信息表主要用于儲存抵押類型、受理時間、受理人等基本抵押信息；第六，查封登記表。查封登記表是用來記錄房屋權屬查封的基本信息。圖1為房地產工程信息系統圖。

3.2 房地產電子檔案管理系統功能

建立房地產電子檔案管理系統對于房地產業的發展至關重要，它可以實現全方位的信息共享，方便了解房產業務以及相關業務的數據信息，并將數據信息劃分為相互關聯但又獨立存在的各個子系統，房地產企業的各個部門可以根據業務需求，選擇不同的子系統功能。例如：測繪管理系統是測繪部門將采集的實測、預測數據信息存儲在系統中，系統會根據業務需要將生成任務；遠程合同備案系統用于開發商遠程房屋買賣管理和合同樣本管理等，該系統可以根據房產審批的預售樓盤情況，控制開發商預售權限；企業建立專門的房產網站，用戶只需要通過網站窗口就可以查詢房屋信息、各項業務的收費信息、辦理備案申請等。

4 結束語

綜上所述，房地產電子檔案管理系統的建立有利于房地產業的發展，本文闡述了可擴展性、統一性、安全性等房地產電子檔案管理系統設計理念，探討了房地產電子檔案管理系統構架的網絡硬件層、數據服務層、業務邏輯層和表現層，分析了房地產電子檔案管理信息系統的數據庫設計和子系統功能，為房地產電子檔案管理系統的總體設計提供參考。

參考文獻：

[1]趙東.天津市大港區房地產權屬檔案管理系統的設計與實現[D].2012.

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中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類社會的進步和科學技術的發展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導致房地產銷售日益火爆。在房地產銷售行業競爭日益激烈的今天，房地產企業怎樣提高服務質量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產銷售業務形式復雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經不能適應現代房產銷售的需要，在這種形式下，房產銷售管理系統營運而生。

1國內外現狀分析

1.1國外現狀

通過網絡方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據美國房地產經紀人協會統計數據顯示,在房地產企業中約有75%的美國房地產商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯網找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產公司的房源信息就錄入在電腦系統中,到03年購房者就能夠在互聯網上查到各種房源信息。

1.2國內現狀

隨著計算機技術和Internet的迅速發展和普及,目前在國內通過Internet的方式成交的的房地產交易量也在日益增長,根據中國房產網站大全的統計顯示,目前在國內與房地產相關的網站總量已經超過了10000家,使用房地產網站的人數更是超過了1000萬人，所以房地產公司現在都比較重視網絡平臺,大部分的房地產企業已經擁有了自己的企業網站，但沒有很好地利用計算機和網絡技術來進行房產銷售和管理。

2系統開發的背景和意義

2.1系統開發的背景

目前社會上隨著房地產企業規模的不斷擴大，各種服務類信息同時也在成倍的增長,尤其對于部分規模較大的房地產企業來說,面對如此巨大的信息量，開發出一套與企業相適應的房地產銷售管理系統來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統，能夠做到對信息的規范管理、科學統計和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。

在房產銷售管理中，最基本的一項常規性工作——房屋銷售服務信息管理，常規卻繁瑣。長時間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進行，這樣不僅浪費了大量的人力、物力和財力，同時由于人工管理存在效率低、易出錯等問題，必然會造成售后信息管理的不規范。

開發房地產銷售管理系統就是為了使售后服務信息管理的管理朝規范化、簡單化、有效化的方向發展。

2.2系統開發的意義

傳統的房地產銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數據量非常大，而且不利于企業總體把握各種客戶的購買情況，消費行為情況，居住要求等情況，同時人工管理容易出錯。對于一個企業，尤其是銷售部門，若不能及時地對客戶的購買情況、當前的銷售情況和客戶的要求等情況進行分析，就會對整個銷售系統的運作產生非常大的影響。開發該套房地產銷售管理系統，可使房地產銷售管理系統化、規范化和自動化，從而提高房地產銷售管理水平。

2.3所做工作

針對目前國內房產銷售管理的落后現狀，提出一種動態房地產銷售的系統，采用c/s架構，開發工具采用VB語言，數據庫采用ACCESS小型數據庫。本系統根據房地產銷售的要求和特點構建而成，編寫相應的軟件，能夠實現對房地產銷售管理的系統化、規范化和自動化，提高房地產銷售管理水平。

3系統功能設計

3.1系統功能設計

房地產銷售管理系統是一個交互式查詢系統，在明確系統的目標與數據庫結構的前提下，設計該系統的主要功能，包括：用戶登錄、數據維護、數據查詢，文件打印等。

1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數據破壞，保證數據的保密性和安全性，本系統將事先設計好的用戶名和密碼放在數據表中，用戶登錄時系統將會把用戶輸入的數據與數據表中的數據進行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統，通過系統對用戶進行管理，這樣可實現添加新用戶并賦予相應權限以及用戶登錄密碼修改等功能。

2）數據維護：數據維護包括數據輸入、數據修改與刪除。根據自己的需要，用戶可對數據表中的數據進行操作，將改動的數據及時傳到后臺的數據庫中，將失效的數據從數據庫中刪除，保證數據庫中數據的實時性和有效性。

3）數據查詢：要判斷一個系統的優劣，主要看該系統的核心部分即系統的查詢功能，本系統可以對房屋的基本信息進行查詢、對合同信息和收支信息進行查詢，同時包含對購房客戶信息的查詢等。

4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對合同的進行管理。

3.2系統流程圖

系統流程圖如圖1所示。

圖1系統流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態管理等。

4結束語

由于時間和技術等多方面的原因，本系統仍存在一些不足。經過調研相關資料，為了更好地完善系統功能，現提出以下建議：

優化系統維護功能：增加系統管理功能，能夠有數據糾錯功能，同時為了保證系統中各個要素能夠隨環境的變化始終保持正確的工作狀態。系統維護不僅工作量很大，而且所占費用較大，通常占整個系統生命周期的60%，因此必須對系統維護給予重視。

參考文獻：

[1]張立科.數據庫開發技術與工程實踐[M].北京:人民郵電出版社,2004.

[2]孟小峰,王珊.數據庫系統導論[M].北京:機械工業出版社,2000.

[3]龔沛曾,楊志強,陸慰民.Visual Basic程序設計教程[M].3版.北京:高等教育出版社,2007.

[4]劉炳文.Visual Basic程序設計教程[M].北京:清華大學出版社,2006.

篇（6）

 

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，對發展城市基礎設施建設、加快城市化進程及帶動相關行業發展具有重要推動作用。利用大數據及信息技術實行互聯網+房地產營銷模式則具有鮮明的時代特征，同時針對消費心理并實現市場定位精準化，有利于提高房地產企業的營銷效率，降低企業的營銷投入成本，有效改善和彌補傳統營銷模式的短板與不足。

 

一、互聯網+房地產營銷模式現狀

 

(一)離線商務營銷模式：以互聯網為依托，將房地產營銷模式中的價格、服務和預訂等信息以線下的形式傳遞給經營商店，并由此推動給線下消費者，因此又稱之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場發展空間，極大節約營銷成本，有效提高營銷效率和質量。

 

(二)社交網絡營銷模式：借助于新型網絡交流平臺與網絡社交優勢建立社交網絡關系，通過消費者與營銷人員的互動性對消費者進行精準定位，充分了解滿足費者需求，具有高效的針對性、創新新與信譽度。

 

(三)大數據營銷模式：對多種網絡平臺的數據進行綜合性分析，充分運用大數據網絡信息技術對相關數據進行分析和處理，實現市場定位精準化，宣傳工作目標化，該模式對行業發展走向和前景能進行有效預測，增強企業的市場競爭力，獲得較高投資回報率。

 

二.消費心理

 

消費心理是指消費者在消費活動中的心理活動和心理特征的過程。消費者在購買行為時，會產生感覺、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動，呈現出一般規律的心理活動。大多數消費者在買房時，他們必然經歷一個理性的和復雜的消費決策過程：需求的認知，信息的收集，選擇和評價，這其中消費者購房心理占有主導因素。基于2014年新浪地產網與桂房網等網絡數據及統計分析顯示，影響消費者購房心理的主要因素包括：區位(22%)：如市區/城郊/商區等;配套設施(11%)：醫院/學校等;價格(30%)：平米售價/總房價/折扣/增值潛力等;房屋質量(20%)：建筑質量/風格/戶型/朝向采光等;環境(9%)：綠化/休閑設施;物業管理(3%)：服務水平/費用等;開發商品牌(5%)：聲譽/資質等。顯然消費心理分布的不同對房地產企業營銷策略具有重要影響。

 

三.考慮消費心理的互聯網+房地產營銷模式構建

 

(一)發揮互聯網優勢優化營銷資源：充分發揮互聯網優勢，對行業資源進行優化合理配置實現高效整合，并根據消費者心理制定針對性調研方案，發展潛在市場消費者，并建立高效暢通的互聯網溝通交流機制，根據反饋信息將潛在消費者進行專業化分類歸檔。

 

(二)針對消費心理拓寬營銷渠道：充分調研消費者心理，以互聯網為平臺拓寬房地產營銷渠道，利用多元化銷售途徑調節企業和消費者在需求、空間結構等方面矛盾，從實際供求情況出發，以最小成本為消費者提供服務。

 

(三)以互聯網為依托進行多元化推廣：充分發揮互聯網方便快捷、受眾人群廣泛的特點，將互聯網作為企業營銷信息的重要場所，將互聯網營銷推廣手段與傳統化推廣手段有機結合，強化與不同心理的消費者之間溝通交流，以分享網站等形式推廣品牌，擴大受眾數量。

 

(四)以消費心理為依據制定合理營銷價格：從消費者心理和市場需求的實際情況出發，制定有針對性、合理性和科學性營銷價格，充分發揮市場在資源配置中基礎性作用，充分發揮消費者在互聯網+房地產營銷定價模式中的主導地位，以拍賣和折扣等形式制定營銷價格。

 

四.互聯網+房地產營銷模式具體措施

 

(一)加強消費者數據庫建設

 

實現高效精準營銷，最根本的是消費者數據庫的建立和消費者行為的分析。企業需要以多種方式獲取消費者信息。在線網站是最直接訪問網絡上的互動信息流，網上活動實名用戶注冊、互動媒體等形式的互動可以增加到消費者數據庫。企業信息數據庫的進一步挖掘和分析消費者行為信息，如消費者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機的頻率，時間，以確定他們的需求，提供數據支持，制定精準營銷策略。

 

(二)加強交流途徑多元化管理：1、加強建設跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產信息網絡，提高用戶的使用頻率，可以通過整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動互聯網客戶端等資源，以增強購房意向。搜索引擎為企業推廣的房地產產品和服務創造了巨大的商機，不僅為房地產企業信息提供了一個極好的平臺，而且還提高了用戶的參與意識，實現互動營銷和口碑營銷。2、加強建設網絡聚合平臺。首先，收集國內主流的房地產開發商，利用3D技術全方位的立體顯示樓盤的地理位置，戶型和配置等，搜索建設并完善房地產行業的信息。第二，提高用戶搜索的準確性，精準整合房產戶型、價格、地理位置等，滿足消費者的相關檢索心理，提供高效、準確的檢索結果。最后，針對新房、二手房、旅游、旅游地產、商業地產等不同地段，根據消費者的心理和購買頻率進行合理的分配和廣告宣傳，達到開發商房產信息高效推廣的目的。3、加快移動客戶端應用程序的開發。對于消費者來說，移動客戶端應用程序實現了消費者高效便利了解房地產信息、參與企業互動的目的。對于企業來說，房地產移動客戶端應用程序不僅為企業帶來更多的潛在買家，同時是企業獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺。

 

(三)加強線上線下結合，提升用戶轉化率：1、在線整合資源，提供便捷服務。首先充分了解網上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨家等增值服務。其次，向開發商爭取折扣，為消費者提供優惠價格，同時創新房地產金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業要實現多樣化的購買方式，通過團購，秒殺和其他新的方式來提高購買消費者的購買欲望。2、線下優化服務質量，增加看房體驗。因為房地產不可移動的特殊屬性，房產營銷體系不可或缺的是線下看房的體驗。一方面，企業要保護消費者的利益，選擇優質的線下開發商及專業的物業顧問合作。另一方面，推出系列的看房體驗活動，以吸引消費者的關注，增加消費體驗。

 

(四)加強增值服務與反饋機制建設：1、加強增值服務。一方面，通過開發手機應用程序，匯聚共同地點和興趣的業主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準的項目宣傳，客戶維護等互動服務;另一方面，企業應整合社區資源，聚集衣食住行，休閑娛樂的商家信息，打造以社區為中心的新型商圈。2、創建用戶反饋機制。建立完善的用戶反饋機制，時刻與用戶互動了解用戶意見，根據分類、記錄等來改進產品或服務。主動處理客戶投訴，以良好的態度、及時的行動來解決消費者的問題，提高客戶滿意度。

 

五、結束語

 

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1 商業房地產開發流程

在國內的一般性教科書上，根據中國的國情和實際情況，將房地產開發分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統的經典房地產著作，一般將房地產開發分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協議、工程建設、竣工投入與資產管理。

2 房地產項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產開發模型并基于對其的分析，結合供應鏈管理理論，建立如下圖所示房地產項目供應鏈管理模型。

房地產項目供應鏈管理模型 1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈，而是橫向和縱向交叉的網絡供應鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環節或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產生影響。4個流程在職能內容上是緊密相關的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創造系統，從而生產出符合市場需要的有價值的房地產產品。 2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協調和統一。

決策、計劃和營銷：指的是商業房地產項目開發的整體決策和營銷管理活動，包含開發方式的決策，產品創意，開發流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運作管理，如：確定商業房地產房型結構，布置方式和數量，具體開發計劃進度，銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產企業亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產產品的“原材料”，如何“采購”至為關鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規劃設計和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質和水文勘察；規劃設計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設施的結合，施工圖設計等；施工包括施工單位、監理單位的選擇，質量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術性最強，也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統一來概括，就是統一招商、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結束。商業房地產開發的價值不僅體現在房地產產品的制造上，而且很大一部分體現在對項目的管理經營上，所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產企業供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發商若想可持續發展則必須根據企業和環境的特點，去發現、挖掘、整合內部資源和外部資源，運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰略聯盟的方式處理好合作伙伴相關行業關系，使得整個房地產開發流程的系統優化以達到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。 1 建立房地產企業供應鏈管理成本控制系統

按照房地產開發流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經過商品房生產準備、商品房生產和商品房銷售三個階段，通過供應鏈進行成本管理，開發商在不同的階段成本控制側重點應有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個房地產供應鏈劃分為上游、開發商核心企業和下游，成本也相應劃分為上游成本、開發商內部成本和下游成本，進一步細化得出房地產開發企業的供應鏈成本控制模型。 轉貼于

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值，特別是有助于實現用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產企業供應鏈不僅應使項目總成本優化，而且使房地產企業核心競爭力的特征體現在用戶看重的核心價值上，還要體現在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上，從而使房地產企業獲取持續競爭優勢基礎的核心競爭力。

2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質就是為了快速響應客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應商的響應周期，從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工，合作、風險分擔、利益共享的經營模式，企業的工作重心轉移到整合供應鏈內部資源，判定供應鏈的內部分工標準，分配價值活動，傳遞需求信息，制定供應鏈管理的整體戰略。

開發商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環境中開發商必須通過與房地產供應鏈的各組成部分進行討價還價，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉化，房地產企業在繼續依靠供應鏈內部的優勢地位獲得利潤的基礎上，需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產開發企業轉變思維和經營方式，站在全程供應鏈管理者的角度，從房地產供應鏈的內部競爭轉向與其他房地產供應鏈的競爭，與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環節結成伙伴關系。

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隨著社會主義市場經濟的發展，房地產業在市場經濟中占有重要作用。研究房地產周期與宏觀經濟間互動關系具有重要意義，關系著市場經濟更好的發展，也關系著房地產產業的發展。本文將影響房地產周期的國民經濟因素分為房地產利率、國民經濟生產總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素，分析房地產景氣指數與利率的相互關系。

一、影響我國房地產周期的宏觀經濟因素

在宏觀經濟上或者微觀經濟上，影響房地產周期的因素涉及廣泛，并且各個因素之間存在相互的聯系。房地產周期的微觀因素包括生產者與消費者心理因素或者經濟停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產的市場價格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價格。房地產周期的宏觀因素主要包括國民經濟因素、相關部門頒布的法律法規制度措施因素、社會風氣及地域文化等因素。

（一）房地產利率

通常情況下，房地產利率的變動與房地產周期的波動呈現相反關系。如果房地產利率上升，房地產市場經濟將處于衰落的趨勢；如果房地產利率下降，則房地產的周期波動范圍變大，市場景氣也就上升。房地產利率對房地產開發投資商投資規模有一定的影響，及對房地產用戶信用儲蓄及消費貸款有一定的影響。若房地產其它影響因素不變，房地產利率下降，則開發投資商比較容易擴大規模建設，其投資經濟成本也就較低，而對于房地產存款利率的下降，則可以帶動消費者的消費傾向，減少儲蓄的存儲，從而增加房地產市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費者購房的消費貸款，也擴大了房地產市場的消費分期付款信貸規模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。

（二）房地產國內生產總值

國內生產總值指在固定的時期內，一個區域經濟中的全部貨物和勞動力的生產總值。其不僅可以反映一個區域的生產經濟，也可以反映一個區域的經濟發展狀態。國內生產總值GDP主要受消費需求C、投資商投資規模I、政府補貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

國內生產總值GDP主要是體現一個區域的經濟發展處于何種狀態，若GDP的增長數字大于0時，則國內生產經濟處于上升階段；相反，若GDP增長數字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時期。要使國內生產總值體現一種真實的市場經濟現象，運用CPI指數，調整國內生產總值的變動，從而精確顯示市場經濟我國內生產總值的實際變動。一個區域GDP的大幅度增長，體現了該區域的經濟正在蓬勃發展，國民經濟收入的增加，隨之帶動了消費者消費的增加，同時也帶動了房地產消費水平的提高。相反，一個區域的GDP處于負增長狀態，則該區域房地產市場經濟處于衰退時期，同時消費者的消費能力也就降低，也減弱了房地產的消費供給，房地產市場經濟也停滯不前。

（三）貨物通貨膨脹

貨物通貨膨脹，將導致房地產市場價格與真實貨物價值的變動，從而影響房地產市場經濟的變化。房地產價格是體現總物價水平的關鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產價格的變化，其呈現正相關關系。若物價總體水平呈現上升趨勢，則房地產市場價格也呈上升趨勢，減掉通貨膨脹率，其房地產的真實價格也呈上升階段；相反，房地產市場價格及真實價值呈下降階段。

通貨膨脹因素，也影響房地產產品的保值功能與升值功能的變動，從而影響房地產市場經濟的波動。市場上物價上漲，導致引發通貨膨脹后，進而導致貨幣貶值，同時也影響了消費者的消費觀念。雖然通貨膨脹會影響房地產供給的需求，但房地產保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關的關系，因此，通過為消費者抵御物價上漲所帶來的通貨膨脹，進而推動房地產經濟的發展。另外，市場經濟中通貨膨脹現象與通貨緊縮現象的交替變化，將會周期性的影響房地產投資商投資的預期回報率，進而影響房地產市場經濟周期性的波動。

（四）市場經濟中貨幣供應量

貨幣供應量是指市場經濟中某一時期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲、企業單位及財政金融機構的存儲等不同的金融資產。根據我國人民銀行劃分的貨幣供應量有M0、M1、M2三個不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應量，其不僅體現房地產的購買力，也可以體現國民經濟的發展狀況。

二、房地產周期與宏觀經濟間互動關系分析

運用VAR模型，實現房地產周期與宏觀經濟間互動關系。VAR模型又稱為向量自動化模型，也稱為分機構化多方程模型。VAR模型可以應用在很多領域，如模型中的脈沖響應函數可以用來顯示任何一個變量的變動如何運用模型來帶動其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財政政策對市場經濟的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩還是趨勢平穩；若每個變量都不是平穩的，但是變量的線性組合是平穩的，這種現象就稱所選變量是協整的，特別注意的是協整不適合采用變量的一階差分進行房地產周期評估。

結束語

本文主要分析宏觀經濟中房地產利率、國民經濟生產總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素對房地產生產周期的影響，研究房地產周期與宏觀經濟間的互動關系。

參考文獻：

[1]尹惠媛.房地產周期與宏觀經濟間互動關系的研究[D].山東大學，2007.

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房屋狀企業標識和新版頁面也同步上線。此舉意味著已誕生10年的“焦點房地產網”品牌與“搜狐”品牌完全融合，以“搜狐焦點”

這一新品牌重裝出擊，打造中國最大的地產傳媒航母。

品牌融合發揮1+1>2影響力

據了解，全新的“搜狐焦點”一方面將擁有搜狐門戶矩陣的海量用戶，通過與搜狐各頻道的無縫銜接，細分搜狐2.5億用戶，與搜狐核心頻道的跨界營銷，以及橫向延伸搜狐門戶覆蓋地域，將門戶的海量用戶轉化為“搜狐焦點”的目標用戶，實現用戶群的拓展和積累，另一方面，依托搜狐網的品牌和平臺優勢，“搜狐焦點”強化垂直網站的專業性，加強對房地產行業的滲透和深耕，為行業發展提供更專業的信息咨詢服務。搜狐公司聯席總裁兼首席營銷官王昕表示：“搜狐焦點”將針對網友需求、行業需求開發產品，發揮1+1>2的影響力。

焦點房地產網成立于1999年，2003年11月正式并入搜狐，成為門戶矩陣的重要組成部分，焦點房地產網建立了完善的資訊平臺、購房中心、業主論壇以及裝修家居板塊等核心業務，已發展成為全國最具知名度、最專業的房地產門戶網站，以及中國購房人群獲取房地產資訊和交流的最大網絡平臺。

打造中國最大地產傳媒航母

隨著全新品牌標識的亮相，新版“搜狐焦點”也同時上線，“新盤路演”、“視頻看房”等新產品的亮相備受業界矚目。據搜狐焦點副總經理曾伏虎介紹，嶄新的“搜狐焦點”將在多個方面進行產品創新和拓展。如通過“搜狐焦點”購房中心，用戶可以直接進入5萬個新版樓盤詳情頁，全程觀看“搜狐焦點”的專利搖號現場；房鑒會推出的看房、評房、買房一站式服務，節選草根代表，點評知名樓盤，直到買到滿意的住房。搜狗地圖將在“搜狐焦點”上全面應用，用戶可以在選房地圖上直接查看樓盤周邊環境及配套設施。

此外，“搜狐焦點”也將為客戶提供更具價值的營銷服務。如在房地產行業內首次應用跨界營銷，整合搜狐首頁、新聞、財經、汽車等資源，為客戶帶來立體、縱深的多樣選擇，“搜狐焦點”推出的互動營銷產品如“名企購房季”、 “結婚主題月”等，均已成為業界矚目的新焦點。

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中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2013）13-2969-04

為了解決常規房地產管理信息系統在界面直觀性、網絡信息交流等上的缺陷，針對這些缺陷，引入WebGIS技術。用戶能夠在二維地圖上交互查詢數據庫信息，此外，GIS還為用戶提供了一項決策分析的功能。基于WebGIS的管理信息系統，在開放性上得到極大的提升，用戶只需要依靠瀏覽器客戶端，就可以訪問依照身份權限管理數據，實現信息管理的遠程交互。

1 基于WebGIS的房地產管理信息系統的基本目標

通過WebGIS技術及其與技術的結合，在一般瀏覽器上，用戶可以通過在線網頁管理房地產資源，將房屋與房地產地形圖緊密關聯，通過地形圖的精確坐標來定義房地產坐落，并能在圖層上經行交互操作，實現對房地產各類信息的查詢、修改等功能，實現真正意義上的以圖管房，以圖管檔的圖文一體化管理目標。令一方面，通過房地產GIS，可以進行任意地理范圍房地產的各類統計分析。管理員可以在前臺進行操作，維護系統的安全和信息的更新。對系統的功能要求[1]歸納于以下幾個方面：

1）可靠性高：系統允許一般用戶和管理員以不同身份的形式瀏覽前臺，后臺Web服務器、GIS服務器以及數據庫對前臺的操作指令作出相應并傳輸真實可靠的數據至前臺。系統在長時間工作時可連續運行而保持穩定狀態。

2）速度快：后臺服務器和數據庫在響應前臺用戶操作的速度要快，速度太慢，會因為網絡延遲這一缺陷導致整個系統性能的下降。這里，除了保證網絡傳輸帶寬以外，還要在規劃好服務器和數據庫的設計，減少查詢和訪問時間。

3）安全性高：每個登錄者具有不同的操作權限；系統應具有事件記錄功能，即“黑匣子”功能，對進入退出系統的時間、代號以及對系統各種組態參數的更改等情況，應作為事件自動記錄，以便事后查閱；系統按照規定的信息數據管理規則進行自動信息刪除及轉儲，而不提供人工刪除信息的手段來保證信息的安全性。

4）操作簡單、界面友好：系統前臺利用一般瀏覽器展現，提供二維場景視圖，用戶可以簡單地通過鼠標操作在線瀏覽二維視圖，查詢對應的數據庫信息，并提供一系列管理操作的接口。

2 房地產管理信息系統的關鍵技術

WebGIS，是利用Web技術來擴展和完善地理信息系統的一項新技術。由于HTTP協議采用基于C/S的請求/應答機制，具有較強的用戶交互能力，可以傳輸并在瀏覽器上顯示多媒體數據，而GIS中的信息主要是需要以圖形、圖像方式表現的空間數據，用戶通過交互操作，對空間數據進行查詢分析。這些特點，就使得人們完全可以利用Web來尋找他們所需要的空間數據，并且進行各種操作。

在Web上，存在著大量的信息，這些信息多數具有空間分布特征，如分銷商數據往往有其所在位置屬性，利用地圖對這些信息進行組織和管理，并為用戶提供基于空間的檢索服務，無疑也可以通過WebGIS實現。與傳統的地理信息系統相比，WebGIS[2]有其特殊之處，主要表現在：

1）它必須是基于網絡的客戶機/服務器[3]系統，而傳統的GIS大多數為獨立的單機系統；

2）它利用因特網來進行客戶端和服務器之間的信息交換，這就意味著信息的傳遞是全球性的；

3）它是一個分布式系統，用戶和服務器可以分布在不同地點和不同的計算機平臺上。

WebGIS是網絡GIS的一個重要組成部分，網絡GIS的一些概念，如客戶機/服務器模式、分布式數據管理等，也可以應用于WebGIS，但是在WebGIS實現時，還要著重考慮兩個問題，即控制網絡傳輸數據量以及必須通過瀏覽器與用戶進行交互[4]。

目前已經有多種不同的技術方法被應用于研制實現WebGIS，包括CGI（Common Gateway Interface，通用網關接口）方法、服務器應用程序接口（Server API）方法、插件（Plug-ins）法、Java Applet方法以及ActiveX方法等[5]。

3 基于WebGIS的房地產管理信息系統的系統結構和詳細設計

基于WebGIS的房地產管理信息系統采用B/S結構。服務器端平臺軟件采用中地公司自主研發的大型地理信息系統平臺MAPGIS的WebGIS版本：MAPGIS-IMS。MAPGIS-IMS是針對因特網、企業外部網和內部網所開發的平臺[6]。

在客戶端用戶通過瀏覽器訪問基于WebGIS的儲備房地產管理信息系統的web服務器，客戶向服務器端發送操作請求，web服務器端響應請求，web服務器提取位置信息，結合從地圖數據庫和屬性數據庫里提取的相關信息，組合成直觀的圖片信息發送到客戶端，呈現在瀏覽器中。用戶可以根據圖上顯示的位置信息，查詢相關房地產坐落信息并對其進行綜合統計分析。

3）房地產數據服務器和GIS數據服務器層分為兩部分，房地產數據服務器和GIS數據服務器，其中，房地產數據服務器是存放房地產業務數據的Oracle服務器。它完成數據的定義存儲、檢索、完整性約束以及有關的數據庫管理工作，GIS數據服務器是用來存放地圖數據的服務器、提供位置信息數據庫和地圖下載。該層接收到WebGIS服務器的數據請求，并將對房地產數據的信息處理結果、對地圖數據的處理結果交送WebGIS服務器。

基于WebGIS的儲備房地產管理信息系統的客戶端提供一系列的功能接口，供多用戶在線操作儲備房產信息數據庫和地圖數據，具體而言，其功能可以分為兩個模塊：地圖控制工具模塊，查詢與管理模塊。

1）地圖控制模塊

地圖控制模塊負責對視圖中地圖的放大、縮小、平移以及選擇等操作，該模塊的功能實現需要Web服務器和GIS數據服務器的支持，其實現途徑簡而言之，是用戶通過該模塊將相應的參數，比如比例尺大小、中心位置坐標等傳送至Web服務器，Web服務器中的地圖控制模塊將其傳送至GIS數據服務器，GIS數據服務器中存儲相應的地圖信息，得到參數后，設置顯示圖片的大小格式等，然后將其傳送給Web服務器，再傳給瀏覽器客戶端。通過這樣的方式，可以實現地圖的基本操作。圖2是地圖控制模塊的功能結構圖。

2）查詢與管理模塊

客戶端功能模塊除了地圖控制模塊之外，還有查詢與管理模塊，該模塊主要是對系統數據庫進行操作，對儲備房地產資源進行規劃管理，這也是基于WebGIS的儲備房地產管理信息系統的核心功能，其功能結構如圖3所示。

4 基于WebGIS的房地產管理信息系統的具體實現

基于WebGIS的房地產管理信息系統分為兩個功能模塊：地圖控制工具模塊和查詢與管理模塊。

1）地圖控制工具模塊

2）查詢與管理模塊

以按照條件查詢為例，查詢工具箱提供大量的查詢條件，可以對符合條件的坐落進行查詢。

①查詢條件

查詢條件包括：單位名稱（單位工具箱中），查詢工具箱和左側縮起的“更多查詢”工具欄。

②查詢效果

如果“單位名稱”選擇的是房管局，則查詢后自動跳轉到全國視圖。如果某單位中包含符合條件的坐落，則該單位的五角星變“黃”色，否則保持“紅”色。雙擊某符合條件的單位則跳入該單位視圖，此時情景與圖5一致。

5 結束語

本文設計的基于WebGIS的房地產管理信息系統，能夠解決常規房地產管理信息系統在界面直觀性、網絡信息交流等上的缺陷，通過引入WebGIS技術，可以在二維地圖上交互查詢房地產數據庫信息，也可以依照身份權限管理數據，實現信息管理的遠程交互，提高管理效率。

參考文獻：

[1] 杜新華.試論房地產企業項目信息化管理的必要性[J].財經界：學術版， 2012（7）：35-39.

[2] 李云，吳雷，吳時強.GIS發展動態及其應用軟件選擇[J].水利學報，2003（8）： 86-91.

[3] Pressman R S.Software Enginneering：A Practitioner’s Approach[M].Asia：The MaGraw-Hill，2007：103-105.

篇（11）

1  互聯網+的含義

什么是互聯網+？通俗來說，“互聯網+”就是“互聯網+各個傳統行業”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術以及互聯網平臺，讓互聯網與傳統行業進行深度融合，創造新的發展生態。它代表一種新的社會形態，即充分發揮互聯網在社會資源配置中的優化和集成作用，將互聯網的創新成果深度融合于經濟、社會各域之中，提升全社會的創新力和生產力，形成更廣泛的以互聯網為基礎設施和實現工具的經濟發展新形態。互聯網+是把將線下的商務機會與互聯網結合，這就為傳統的企業開辟了新的市場渠道。

百年工業史背后隱藏的是同樣的產業邏輯：“標準化”、“規模化”和“流水線”。隨著互聯網特別是社交網絡的發展，傳統工業時代正在遠去。未來經濟與社會組織將不再是凝固僵化的“矩陣式”形態，而呈現為互聯網社群支持下、個性張揚的“網狀”模式。這種轉變是革命性的。

古希臘哲學家赫拉克里特曾說過“人不能兩次踏入同一條河流”，就是說企業一定要跟上時代的步伐，踏準時代的節拍。互聯網時代，一定會是一次徹底的顛覆，不創新就會被時代淘汰。意識到這種變革，在互聯網時代，企業要有自我革命、自我顛覆的勇氣，才能取得涅槃重生的美好結局。

 

2  互聯網+房地產

據統計，美國已經有90%房地產商經常利用網絡和客戶交流，美國供方中，72%的房地產利用網絡銷售房屋；需方中，有80%購房者在買房之前都在網上進行搜集信息的活動。中國現在房地產網民已經占到了全國網民總數的三分之一。目前房地產網絡產業鏈初步形成，一年有三千多房地產網商，在網上投入八億多網絡廣告費，在全國各行各業中排第四。

就中國房地產與互聯網的結合而言，截止2014年之前，大部分房地產商對于互聯網平臺的應用還是體現在簡單的媒體化傳播、營銷、蓄客等方面，尚未形成完整的互聯網應用鏈條。到目前主流的房地產與互聯網的結合應用，從公司控制力角度，可以分為：互聯網公司平臺、金融公司平臺、房地產商互聯網平臺，涉及的業務收入主要有：新房業務、二手房業務、租賃業務、互聯網金融業務以及興起的社區O2O業務。從發展階段來看，互聯網與房地產的結合應用產生的行業影響，也正在發生劇烈變化。當下，互聯網正在快速改造相關行業，房地產在未來也有可能因為互聯網的介入被創新或者被顛覆，互聯網思維帶給房地產的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產品對于房地產行業的影響。互聯網網絡文化、互聯網生態、媒體化表現的基本認知，將會是房地產企業對于互聯網利用的基本法則，從基本的網絡營銷開始，未來的房地產應用，應該嘗試在建立互聯網入口級服務、房地產自身產品精細化改造、物業服務等領域進行改造和創新，一切以改變人類生活方式為目標，

 

3  互聯網時代下企業的管理要求

中國房地產的現狀目前大部分還是以傳統的住宅、辦公樓的建設加銷售開發模式為主，傳統的房地產營銷手法作用有限或已遇到瓶頸。隨著房地產市場的縱深化發展，作為房地產商，單純的鋼筋水泥的建筑和售賣已經遠遠不能滿足用戶的需求。誰能最大化的整合資源，誰才能真正贏得用戶的認可和信任。這就是這個時代的價值。

在沒有互聯網之前，企業和用戶之間是有距離的，信息是不對稱的，企業是中心，企業營銷就是對用戶我的信息，而廣告成了一個最主要的渠道。至于用戶，是被動接受企業的信息。而如今，網絡化階段，海爾集團首席張瑞敏提出互聯網思維的核心思維就是零距離和網絡化。零距離指的是企業和用戶之間信息流通的無障礙，網絡化指的是企業經營無邊界，所有用戶都可以參與。所以我們更應該堅持創新并敢于挑戰自己才能面對更大的挑戰和風險。

對于互聯網時代的企業而言，真正的互聯網思維是對傳統企業價值鏈的重新審視，體現在戰略、業務和組織三個層面，以及供研產銷的各個價值鏈條環節中。并且將傳統商業的“價值鏈”，改造成了互聯網時代的“價值環”即戰略制定和商業模式設計要以用戶為中心，業務開展也要以用戶為中心，組織設計和企業文化建設都要以用戶為中心。戰略層、業務層和組織層都圍繞著終端用戶需求和用戶體驗進行設計。這就是互聯網時代的“價值環”模式。其中，在業務層面，用戶端和供應鏈端聯接起來，形成了一個閉環，將不斷地實現價值動態地傳遞，用戶將需求反饋至研發生產，研發生產形成產品或服務再傳遞到銷售端，銷售端通過接觸用戶又形成了二次的循環。這種經過互聯網思維改造的“價值環”模式，將對傳統商業生態和商業理論帶來深刻的影響。“價值環”要求我們必須擁有互聯網思維（見圖一），持續不斷地關注用戶需求、聆聽用戶反饋并且能夠實時做出回應，這是未來企業建立商業模式的基礎。

 

4  互聯網時代下房地產的管理創新

總體而言，互聯網對于房地產的改變目前仍舊是局部的。就行業本質而言，房地產商不是 “蓋房子的”那么簡單，最核心的競爭要素是不動產的管理能力和社區服務水平。也就是說，管理的是物，那就要考慮讓“物業”保值增值，服務的是人，那就要考慮讓“業主”舒服滿意。要實現這兩個層面的管理升級，為了更好的觸網，房地產商就必須完成兩個轉變：一是角色的轉變，從生意人變為產品人。互聯網時代的成功是建立在好產品的基礎上，而好產品又不必局限在新房子上，好的舊屋改造方案，好的物業管理創新，好的社區服務升級，也都是“產品人”思維的體現。二是商業模式的轉變，從原來的單維度靠擠壓成本要利潤變為多維度憑服務增值要利潤。互聯網時代最重要的變化就是消費者主權意識迅速覺醒，以往由商家主導的市場已變為由消費者強勢主導，顧客變成真正的上帝。正所謂“粉絲經濟”的真諦，并非取決于商家自身有多強，而是取決于商家的姿態有多低。對房地產商而言，也必須積極轉換身份，全心全意地為業主服務。

為了實現真正的互聯網+，互聯網+房地產的運作過程大體可分為四個階段：

第一階段為傳播層面，即社會化營銷階段，要求企業能夠利用網站、微博、微信和APP來展示公司的產品和品牌。

第二階段為渠道層面，即B2C階段，就是把渠道從線下搬到線上，通過互聯網銷售產品。

第三階段為供應鏈層面，即廣義層面的電子商務—消費定制（C2B），消費者能夠參與到產品設計和研發環節。

第四階段為價值鏈層面，即用互聯網思維重新架構企業，從傳播、營銷、供應鏈到運營管理都能夠由互聯網來驅動，同時對組織結構和管理方式予以相應調整。

同時在房地產公司運作過程進行以下五個方面的管理創新。

首先，戰略層面

過去，所有企業都是以企業自身為中心，但在互聯網時代改變了，必須始終堅持以用戶為中心。未來5-10年內，房地產商將會面臨三大主力消費群體帶來的商機和挑戰。一是九零后為代表的居住消費需求，二是老齡化加快帶來的養老地產爆發式增長，三是城市升級帶來的公共空間或服務設施的改造需求。

在中國房地產商要做的是決策以及對生活方式的策劃，基于這個原因，為了適應這種改變，對于企業戰略的定義要予以升華，并不能只是單純的蓋房子賣房子，而是在大的互聯網戰略下，以地產作為實現產業協同的平臺，搭建一個包括家電、家居、物流、金融、地產等全產業鏈的生態圈，努力成為一個為用戶提供全方位智能化的生活方式倡導者或者服務商。

第二、從運營層面上，公司運營能力主要體現在兩個方面：

（1）財務指標，要重點關注營運能力的提升，營運能力體現企業的管理水平和資產運用能力，主要體現在現金周轉天數，也就是財務管理中的CCC，其中行業數據分析顯示，行業平均周轉天數為1200多天，房地產商可以通過信息化途徑提高銷售去化，降成本、降庫存，控制土地獲取節奏等方式，采用多渠道融資，加強籌資，投資，用資等各個經營環節的管理，創新財務管理，實現周轉天數的縮短，大大的打破資金成本過高的傳統局面。

（2）公司運營，作為房地產商要及時通過大數據模式提高公司運營能力，可以考慮與第三方公司合作自主研發成本、工程、運營、營銷等模塊信息化系統，大大提升全國項目的綜合管控能力。

第三，產品創新：設計方案要始終把用戶需求擺在首位，使用戶需求最大化，突出個性化、時尚化、智能化、環保化、平臺化。

（1）與用戶充分溝通：在前期，可以借助網站、微信、APP等渠道充分與潛在客戶進行網絡交互，通過互聯網，使用戶真正參與戶型設計，實現“按單定制”，滿足用戶的個性化需求。房地產商應從拿地前鎖定地塊開始，通過線上和線下各種渠道，有針對性的與潛在用戶進行交互，并重點對產品進行戶型、立面、價格、景觀等進行調研，實現用市場數據說話，營銷倒逼設計團隊。

（2）設計創新：除了傳統意義上的設計方案優化及人性化體驗外，增加智能化帶給用戶“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身邊”的智慧生活的家體驗。結合國家推崇的綠色、低碳、適老化、智慧化幾大方面，通過通訊網、互聯網、廣電網、電力網等多網融合的網絡平臺，采用有線與無線網絡相結合的方式，把所有設備通過信息傳感設備與網絡相聯，從而實現了“家庭小網”、“社區中網”、“世界大網”的互聯互通，并通過網絡實現3C產品、智能家居系統、安防系統等的智能化識別和管理以及數字媒體信息的共享。

（3）商業創新：商業產品線也可以全面觸網，同傳統商業地產不同，互聯網時代融合電商和傳統商業的定位是以云服務為線上交互平臺（O2O），以街體驗為線下運營模式，實現商家、消費者、物管360°交互的智慧型城市生活中心。通過強大的四網融合平臺，將入駐商家自動接入“云平臺”，獲取金融和大數據服務，直接為經營服務；對于消費者來講，購物和休閑娛樂都會有云平臺服務。

第四，組織創新。

美國企業史學者錢德勒說企業的成長主要是依賴于兩個變量，這兩個變量決定企業的成長，第一個是戰略，第二個是組織，且戰略從屬于時代，戰略是根據時代的變化來設計，但是組織又根據戰略的變化來變化。現在戰略改變了，組織也必須要進行改變。

傳統的管理理論有三個要素：第一個是管理的主體，第二個是管理的客體，第三個是管理的手段。它是封閉的不開放的。原來的組織是金字塔式，最底層的員工上面有很多領導，很難自主做出決策是被管理者。現在要做成一個開放的平臺生態圈，所以現在的組織從前期到設計、工程、成本、營銷，一直到售后全部要直面用戶，了解用戶需求，使用戶需求最大化，這樣的產品才會是被市場接受的產品。

第五，機制創新。

戰略和組織改變后，能不能可持續優化，取決于薪酬體系和機制層面。傳統行業的薪酬體系搭建一般會依據每個員工的職級和崗位等綜合測算進行設計，績效考核體系用的比較多的應該是KPI、360°考核等，但實際并沒有達到激發員工工作熱情的目的。在互聯網時代，用戶的需求是碎片化和個性化的，企業需要從“大規模生產”轉向“大規模定制”。同時，用戶的需求又是快變的，企業必須跟上“用戶點擊鼠標的速度”。因此，企業的管理模式必須做出改變——由最了解一線需求的員工做決策，之前的管理者則從“下指令者”變為“資源提供者”。把倒三角的科級組織變為網絡化的小微自組織，從而讓所有流程都能與用戶交互，贏得了用戶自然可以在互聯網時代游刃有余。

為了適應互聯網時代，以海爾集團為例，海爾從2006年開始推行的“人單合一雙贏”模式。“人”指的是員工，“單”指的是市場目標——不是狹義的訂單，而是廣義的用戶需求。“人單合一”即讓員工與用戶融為一體，而“雙贏”則指員工在為用戶創造價值的同時，體現出自身的價值。舉個例子，以前，除了案場的銷售人員，設計、工程、采購等環節根本無法真正接觸置業者，自然也無法得知用戶的需求，他們做出來的項目肯定也無法得到置業者的認可。而人單合一，小微化以后，從設計到采購到工程到營銷，他們可以通過網絡與置業者直接交互，反復交互的成果就是熱賣戶型和熱賣項目。各模塊的員工也在交互過程中創造了超值，參與了分享，真正實現使每個人成為自己的CEO

 

 5  結束語