房地產(chǎn)用戶分析大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)用戶分析范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

運(yùn)用傳統(tǒng)手段對(duì)市場進(jìn)行分析時(shí)，我們大多利用二元矩陣方法來分析所挑選的目標(biāo)市場，然而，此種方法并不適合對(duì)具有多個(gè)影響因素的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，雖然我們?cè)谘芯慷嘁蛩貑栴}時(shí)也具有許多研究方法，但是，對(duì)于某個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平來說，則需要利用多個(gè)指標(biāo)對(duì)其進(jìn)行綜合性描述。由于描述時(shí)大多涉及模糊概念，很難利用傳統(tǒng)的數(shù)學(xué)模型對(duì)其進(jìn)行分析，因此，本文采用模糊聚類分析法對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)市場實(shí)行歸類。

一、模糊聚類分析法的使用步驟

一般情況下，依照某個(gè)規(guī)律以及要求，通過對(duì)事物所具有的實(shí)際數(shù)量關(guān)系進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)事物實(shí)現(xiàn)分類的方法，我們稱為聚類分析法，而將聚類分析法應(yīng)用于那些模糊的事物中時(shí)，該類方法又被叫做模糊聚類分析法。

通過利用模糊聚類分析法對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，我們將樓盤整體分成了4大類，研究結(jié)果表明，雖然東逸華庭所具有的其他物質(zhì)條件比較普通，然而，它的居住環(huán)境以及性價(jià)比卻是最高的；對(duì)于上善若水、南奧花園和海倫堡這三個(gè)樓盤來說，其戶型和其他配套設(shè)施都相對(duì)較好，因此，這三個(gè)樓盤的價(jià)格都相對(duì)較高；無論居住環(huán)境、戶型、其他配套設(shè)施還是物業(yè)管理水平，新月明華和喜盈雅境都比其他六個(gè)樓盤低，因此，其價(jià)格也相對(duì)較低；金海岸以及祈福花園的綜合指標(biāo)在所有樓盤中均為最高，是二次置業(yè)過程中的首選。

四、結(jié)語

通過上面的敘述我們了解了模糊聚類分析法的有關(guān)概念以及應(yīng)用，由于房地產(chǎn)市場大多受到多個(gè)因素的影響，并且每一種影響因素均具有一定程度的模糊性， 所以，我們可以利用模糊聚類分析法對(duì)其進(jìn)行分析，明確目標(biāo)客戶，對(duì)具有不同需求的客戶進(jìn)行物業(yè)的開發(fā)。綜上所述，采用模糊聚類分析法有利于房地產(chǎn)行業(yè)為自身客戶的實(shí)際置業(yè)以及開發(fā)商的開發(fā)提供十分重要的具有參考價(jià)值的資料。

篇（2）

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產(chǎn)管理工作隨著網(wǎng)絡(luò)等新興媒體的發(fā)展，其實(shí)際工作中依附的高科技、信息化系統(tǒng)運(yùn)用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)工作中的一些實(shí)踐進(jìn)行具體的闡述和分析。

1企業(yè)建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中，信息統(tǒng)計(jì)工作的地位已變得日趨重要，當(dāng)前房地產(chǎn)管理和統(tǒng)計(jì)工作在實(shí)際操作中相較于之前的工作已經(jīng)有了根本性的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)管理工作中的各級(jí)部門已經(jīng)認(rèn)識(shí)到如果脫離了基本的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，將對(duì)房地產(chǎn)管理工作進(jìn)一步的如何設(shè)計(jì)規(guī)劃、如何制定目標(biāo)、如何預(yù)測形勢、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發(fā)揮信息統(tǒng)計(jì)在實(shí)際工作中的運(yùn)用，就要對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)基礎(chǔ)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并進(jìn)行保存完整。因此，房地產(chǎn)管理工作中盡早建立一個(gè)完善的統(tǒng)計(jì)信息數(shù)據(jù)庫，才能充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)工作的在實(shí)際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產(chǎn)發(fā)展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學(xué)、較完備的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。

2構(gòu)建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的目標(biāo)需求

構(gòu)建功能較為完善的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)是為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理的信息化、網(wǎng)絡(luò)化目標(biāo)。具體需求如下：構(gòu)建該系統(tǒng)要能能基本實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的相互關(guān)聯(lián)功能，實(shí)現(xiàn)以圖管房、以圖管檔的思想；實(shí)現(xiàn)商品房的預(yù)售許可受理、審核、發(fā)證、歸檔及相關(guān)檔案管理功能。實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪圖形繪制、面積分?jǐn)偱c計(jì)算、生成分戶圖、成果報(bào)表自動(dòng)輸出等功能。系統(tǒng)要能提供通過圖幅號(hào)或地號(hào)、姓名、證號(hào)等數(shù)據(jù)信息直接關(guān)聯(lián)到相應(yīng)圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產(chǎn)權(quán)人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數(shù)據(jù)信息；系統(tǒng)所需要的基礎(chǔ)圖形由甲方提供。對(duì)于查封、抵押、凍結(jié)等情況的房屋如辦理過戶，系統(tǒng)要有自動(dòng)提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統(tǒng)需具有較全面的統(tǒng)計(jì)功能，既能進(jìn)行圖上統(tǒng)計(jì)，也要能按照所提供文字條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供支持。系統(tǒng)需要提供較為強(qiáng)大的后臺(tái)管理功能，需要具備完善的權(quán)限管理功能，要能靈活控制每一個(gè)人對(duì)每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)的權(quán)限，并可根據(jù)需要由甲方安排指定人員進(jìn)行調(diào)整。系統(tǒng)要能進(jìn)行商品房的網(wǎng)上預(yù)售備案管理，能在網(wǎng)上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上預(yù)售合同的管理等。

3房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)

針對(duì)目前的房產(chǎn)實(shí)物檔案管理存在的問題，要求采用最先進(jìn)計(jì)算機(jī)數(shù)碼成像技術(shù)，開發(fā)房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)，采信息化系統(tǒng)為基礎(chǔ)的集中管理房地產(chǎn)信息檔案網(wǎng)絡(luò)化管理手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫共享，實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)據(jù)庫的全數(shù)字化管理。

3.1基本需求

①人員權(quán)限設(shè)定

功能描述：實(shí)現(xiàn)用戶分組管理功能。實(shí)現(xiàn)用戶組權(quán)限管理功能（添加、刪除權(quán)限）、用戶在各個(gè)權(quán)限組之間切換，以達(dá)到科學(xué)合理利用房產(chǎn)管理系統(tǒng)的目的。可以列出系統(tǒng)所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用戶組和每個(gè)組擁有的權(quán)限，并可以添加、刪除每個(gè)用戶組的權(quán)限。

②管理員設(shè)置用戶密碼

選擇了一個(gè)用戶后，“設(shè)置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。

③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統(tǒng)檢查后把當(dāng)前用戶的密碼修改成新密碼。

向組中加用戶：選擇一個(gè)組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。

從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個(gè)用戶，刪除。刪除時(shí)要求確認(rèn)。

④修改用戶組的權(quán)限：打開組的權(quán)限列表，列出所有的權(quán)限，通過復(fù)選框來增加、刪除組的權(quán)限，并設(shè)置權(quán)限字段。

⑤性能需求：密碼管理符合國家標(biāo)準(zhǔn)的密碼管理體系。可管理的權(quán)限包括：房屋的范圍、各種功能操作。

3.2流程規(guī)則

流程定制是一個(gè)系統(tǒng)開放與否的標(biāo)志，隨著時(shí)間的發(fā)展，很多房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的處理方式和流程都在發(fā)生變化。在系統(tǒng)中，有權(quán)限的系統(tǒng)管理員可根據(jù)實(shí)際情況來設(shè)定業(yè)務(wù)流程，只要簡單的進(jìn)行環(huán)節(jié)的調(diào)整和選擇，就能實(shí)現(xiàn)流程的更改，從而不因?yàn)橐粋€(gè)簡單的流程的變化而需要系統(tǒng)的再開發(fā)、升級(jí)，影響正常的工作。

①業(yè)務(wù)操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖：

3.3業(yè)務(wù)規(guī)則

業(yè)務(wù)規(guī)則主要是指業(yè)務(wù)受理和業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)的基本前提，是信息互動(dòng)的關(guān)鍵。構(gòu)建完善的業(yè)務(wù)規(guī)則庫，解決好數(shù)據(jù)互動(dòng)及數(shù)據(jù)相互限制與約束的問題，系統(tǒng)中引入完整、科學(xué)的業(yè)務(wù)規(guī)則，在每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，配合用戶的操作，系統(tǒng)能自動(dòng)提取業(yè)務(wù)規(guī)則庫中的相關(guān)信息，推送給用戶，并作自動(dòng)判斷、驗(yàn)證、關(guān)聯(lián)計(jì)算處理等，并將業(yè)務(wù)規(guī)則與工作流管理緊密結(jié)合起來。業(yè)務(wù)規(guī)則庫要像工作流一樣，是可靈活維護(hù)的。

①業(yè)務(wù)操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖：

3.4要件定制

要件定制是設(shè)定每一業(yè)務(wù)所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據(jù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來收取要件，避免漏收、錯(cuò)收等現(xiàn)象，保證收件人員把好第一關(guān)，從而提高工作效率。

①業(yè)務(wù)操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖

4構(gòu)建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用需求

篇（3）

房地產(chǎn)網(wǎng)站總體可分為房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，綜合網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道以及房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站三類。目前，對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)站的研究主要側(cè)重于房地產(chǎn)網(wǎng)站的現(xiàn)狀，分類以及發(fā)展趨勢。與各類專業(yè)性垂直門戶相比，對(duì)綜合性門戶網(wǎng)站的研究相對(duì)較少，其中綜合門戶網(wǎng)站的頻道專業(yè)化問題并未被深度探討。因此，本文以綜合門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道為例，淺析綜合門戶網(wǎng)站頻道專業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)和可信途徑。

一、綜合門戶網(wǎng)站房地產(chǎn)頻道專業(yè)化的必要性

在互聯(lián)網(wǎng)不斷發(fā)展和普及的今天，隨著海量信息的大量涌入，人們對(duì)信息資源的細(xì)分化和專業(yè)化要求越來越高。因此，垂直門戶網(wǎng)站應(yīng)運(yùn)而生，成為綜合門戶網(wǎng)站的競爭對(duì)手之一。為了順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展要求，開辟專業(yè)的門戶行業(yè)頻道保持網(wǎng)站持久深入的吸引力和注意力變得越來越有必要。

1、房地產(chǎn)市場發(fā)展加劇了網(wǎng)站日益激烈的競爭態(tài)勢

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，發(fā)展迅速，成為百姓關(guān)注的熱點(diǎn)領(lǐng)域之一。由于該領(lǐng)域知識(shí)信息深度廣、難度大、專業(yè)性強(qiáng)，網(wǎng)絡(luò)的搜索和整合功能可為購房者提供一種比較項(xiàng)目優(yōu)劣、了解市場行情的重要手段。

房地產(chǎn)行業(yè)與網(wǎng)絡(luò)聯(lián)姻，使得房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)量急劇增加。根據(jù)中國房網(wǎng)大全2006年的統(tǒng)計(jì)，中國擁有與房地產(chǎn)相關(guān)的各類網(wǎng)站共4282個(gè)①（其中房地產(chǎn)門戶類網(wǎng)站675個(gè)，房地產(chǎn)公司類網(wǎng)站725個(gè)，其他相關(guān)網(wǎng)站870個(gè)）。目前國內(nèi)的綜合性網(wǎng)站如“新浪”、“搜狐”、“騰訊”等都設(shè)有房地產(chǎn)頻道，試圖利用網(wǎng)絡(luò)綜合性的優(yōu)勢，凝聚更大的注意力經(jīng)濟(jì)，然后完成向房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的延伸。

2、綜合門戶網(wǎng)站房地產(chǎn)行業(yè)縱深力不足加快了垂直門戶網(wǎng)站的興起

由于資源限制，綜合性網(wǎng)站進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域后，對(duì)房地產(chǎn)市場缺乏深入的研究，難以找到適合自己的發(fā)展定位。在內(nèi)容上不能及時(shí)準(zhǔn)確地提供有關(guān)房地產(chǎn)的專業(yè)數(shù)據(jù)、調(diào)查和建議，在服務(wù)上由于沒有真正的市場操作經(jīng)驗(yàn)，缺乏配套服務(wù)能力②。另外，由于房地產(chǎn)信息與區(qū)域性因素聯(lián)系緊密，每個(gè)城市的房地產(chǎn)市場情況都千差萬別。而綜合門戶網(wǎng)站因立足于全國，往往只能粗略地介紹房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢或主要城市的變化動(dòng)向，不能為當(dāng)?shù)赜脩籼峁┯嗅槍?duì)性而且深入的房產(chǎn)資訊服務(wù)。

房地產(chǎn)垂直門戶網(wǎng)站是以房地產(chǎn)業(yè)的信息產(chǎn)品、房屋租賃、房屋交易、網(wǎng)上銷售家居、建材采購為其主營業(yè)務(wù)，提供對(duì)房屋的房型、價(jià)格、物業(yè)管理及環(huán)境的分析資料。如搜房網(wǎng)、華居網(wǎng)、我愛我家網(wǎng)等。目前這類網(wǎng)站的數(shù)量基本穩(wěn)定在200個(gè)左右，成為房地產(chǎn)網(wǎng)站的中堅(jiān)力量，對(duì)消費(fèi)者起到了相當(dāng)大的引導(dǎo)作用, 也受到廣大消費(fèi)者的歡迎。

二、綜合門戶網(wǎng)站與垂直房地產(chǎn)網(wǎng)站整合的可能性

1、三大門戶網(wǎng)站房地產(chǎn)頻道的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

（1）與專業(yè)房地產(chǎn)中介合作。2008 年2 月，網(wǎng)易與網(wǎng)勢公司聯(lián)合在廣州宣布在房產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)廣告領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作。網(wǎng)勢公司負(fù)責(zé)全面運(yùn)作網(wǎng)易房產(chǎn)、網(wǎng)易家居兩個(gè)頻道的內(nèi)容建設(shè)與廣告經(jīng)營③。無獨(dú)有偶，新浪與中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)流通服務(wù)商易居中國聯(lián)合，宣布新浪將分拆其房產(chǎn)及家居頻道，共同打造房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體及信息服務(wù)平臺(tái)。在中國房地產(chǎn)傳媒領(lǐng)域，開創(chuàng)了門戶網(wǎng)站與專業(yè)房地產(chǎn)流通服務(wù)商的全面合作的先河④。

（2）與房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站整合。房地產(chǎn)網(wǎng)站的“龍頭老大”――搜房網(wǎng)早在2001年就以千萬元的重金“買斷”新浪和搜狐的房地產(chǎn)頻道。搜狐與搜房雙方曾聯(lián)手推出“搜狐―搜房網(wǎng)上房地產(chǎn)社區(qū)”。垂直房地產(chǎn)門戶搜房網(wǎng)也曾將網(wǎng)易房產(chǎn)頻道收入囊中。綜合門戶搜狐以1600萬美元收購了房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站新起之秀――焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)后，將其房地產(chǎn)頻道更名為搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)，開始實(shí)現(xiàn)綜合門戶網(wǎng)站與垂直網(wǎng)站的融合之路。如今搜狐焦點(diǎn)已經(jīng)與搜房網(wǎng)、新浪樂居在房地產(chǎn)網(wǎng)站中形成三足鼎立的局勢。

2、綜合門戶網(wǎng)站與垂直房地產(chǎn)網(wǎng)站可實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)

網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合，在為迅速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)注入了一股新鮮力量的同時(shí)，也為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開拓了更為廣闊的領(lǐng)域。

（1）資金成本方面。垂直房地產(chǎn)網(wǎng)站專注于特定領(lǐng)域，決定了它的受眾范圍狹窄，不容易通過流量和點(diǎn)擊率實(shí)現(xiàn)網(wǎng)站盈利。綜合性網(wǎng)站已經(jīng)具有域名、服務(wù)器等必備的條件，在發(fā)展房地產(chǎn)頻道時(shí)不需要為此重新組織企業(yè)，節(jié)約了網(wǎng)站建設(shè)成本。綜合門戶網(wǎng)站擁有大量的網(wǎng)絡(luò)用戶，在房地產(chǎn)頻道開辟初期就可以獲得較大的注意力，擁有較大的點(diǎn)擊率和流量，較為容易獲得相應(yīng)的客戶群，容易獲得較大的注意力經(jīng)濟(jì)。

（2）內(nèi)容專業(yè)性方面。綜合門戶網(wǎng)站其綜合平臺(tái)上的行業(yè)頻道往往是流于表面，房地產(chǎn)頻道也僅僅是充當(dāng)房地產(chǎn)信息中介的角色。專業(yè)的房地產(chǎn)垂直門戶能夠整合權(quán)威的機(jī)構(gòu)、專家資源，對(duì)有關(guān)的房源信息進(jìn)行調(diào)查研究、系統(tǒng)收集、實(shí)地考察，并將研究結(jié)果以述評(píng)、專題的形式提供給用戶，給予用戶具有建議性的參考信息。在內(nèi)容的專一性和權(quán)威性上，綜合門戶網(wǎng)的房地產(chǎn)頻道無法與垂直門戶房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站相媲美。這正是綜合門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道最缺少的。

（3）覆蓋區(qū)域方面。房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特的區(qū)位性決定了房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站在發(fā)展過程中呈現(xiàn)出區(qū)域化的趨勢。不同于綜合門戶網(wǎng)站的全面覆蓋，垂直房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站則以相對(duì)發(fā)達(dá)的城市為核心區(qū)，將這幾個(gè)主要城市的房地產(chǎn)行業(yè)做深做細(xì)，樹立起該經(jīng)濟(jì)輻射圈的行業(yè)品牌影響力。為了將其品牌效應(yīng)擴(kuò)大到全國，垂直門戶網(wǎng)站就將遇到自身資金與覆蓋能力的限制。這種情況下，綜合門戶網(wǎng)站的廣闊平臺(tái)和強(qiáng)大的搜索引擎便顯現(xiàn)出了優(yōu)勢。用戶可輕松地根據(jù)城市、區(qū)位、種類、住宅類型、價(jià)格、戶型、住宅面積來查詢所需房屋，還可根據(jù)名稱（發(fā)展商名稱、物業(yè)名稱、商、經(jīng)紀(jì)商名稱）查詢。更重要的是，綜合門戶網(wǎng)站能借助自己的全國影響力，將專業(yè)的房地產(chǎn)信息傳遞到各個(gè)省市，創(chuàng)立不同地區(qū)的網(wǎng)絡(luò)分站。

三、案例：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的“門戶+垂直”策略

與搜房網(wǎng)的“買斷”合作結(jié)束之后，搜狐于2003年收購了垂直專業(yè)門戶網(wǎng)站――焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)，并發(fā)展成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的幾家專業(yè)而權(quán)威的房地產(chǎn)網(wǎng)站。與新浪樂居和網(wǎng)易不同，搜狐焦點(diǎn)走出了一種垂直與門戶相結(jié)合的發(fā)展道路。

1、搜狐與垂直專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站合作的原因

作為中國有名的綜合門戶網(wǎng)站，搜狐曾自行拓展過房地產(chǎn)行業(yè)頻道，但效果不佳，損失了時(shí)間也浪費(fèi)了市場機(jī)會(huì)⑤。焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)在北京、上海的業(yè)界影響力也越來越大，因其專業(yè)性而逐漸被網(wǎng)民熱捧，成為搜狐在這一領(lǐng)域的強(qiáng)勁競爭對(duì)手。借助搜狐綜合門戶的大品牌，焦點(diǎn)網(wǎng)可以實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方向上的擴(kuò)張：一是把區(qū)域化模式推廣至全國；二是將行業(yè)做深，開發(fā)細(xì)分市場⑥。

2、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)垂直和門戶深度整合的特點(diǎn)與效果分析

（1）收購而不整合，獨(dú)立管理。搜狐與焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)采用的是外包的合作方式，只收購不進(jìn)行整合。搜狐將焦點(diǎn)網(wǎng)專業(yè)工作團(tuán)隊(duì)和資源作為搜狐矩陣的一部分，在保持其作為一個(gè)垂直專業(yè)網(wǎng)站的行業(yè)領(lǐng)先性和專業(yè)性的同時(shí)，網(wǎng)站的管理層基本不變，有自己獨(dú)立的經(jīng)營團(tuán)隊(duì), 經(jīng)濟(jì)上仍實(shí)行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)核算，具有一定的獨(dú)立性。

（2）資源整合，擴(kuò)大用戶群。搜狐和焦點(diǎn)網(wǎng)的合并是雙方品牌資源、營銷資源和用戶資源的深度整合。首先，門戶網(wǎng)站擁有龐大的用戶群和海量點(diǎn)擊，而垂直專業(yè)網(wǎng)站在用戶的粘性和精準(zhǔn)度方面，都有獨(dú)特的優(yōu)勢。搜狐門戶與焦點(diǎn)網(wǎng)互通用戶，實(shí)現(xiàn)2.5億搜狐用戶的共享。其次，發(fā)揮搜狐門戶矩陣的優(yōu)勢，延伸整合資源，將海量用戶轉(zhuǎn)化為“搜狐焦點(diǎn)”房地產(chǎn)頻道的目標(biāo)用戶，實(shí)現(xiàn)用戶群的拓展與累積。搜狐焦點(diǎn)與搜狐門戶建立各頻道無縫鏈接，并與汽車、財(cái)經(jīng)等相關(guān)專業(yè)頻道建立會(huì)員中心和用戶數(shù)據(jù)庫，精確定位用戶需求，實(shí)現(xiàn)整合營銷。

（3）強(qiáng)化專業(yè)性，深耕房地產(chǎn)行業(yè)。借助搜狐強(qiáng)大的搜索功能和整合功能，搜狐的房地產(chǎn)頻道能夠精確的把握用戶的需求，能夠通過搜狐博客等途徑集中一批權(quán)威專業(yè)的房地產(chǎn)專家，為房地產(chǎn)行業(yè)提供更加準(zhǔn)確的研究服務(wù)和信息服務(wù)，并為網(wǎng)友提供從宏觀市場走勢到微觀項(xiàng)目發(fā)展前景的全方位參考。值得一提的是，搜狗地圖在搜狐焦點(diǎn)上全面深入應(yīng)用，用戶可以在地圖上直接察看項(xiàng)目周邊的環(huán)境與配套設(shè)施，克服了房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站搜索能力的缺陷。

（4）區(qū)域性與全國化相結(jié)合。搜狐與焦點(diǎn)整合后，既保持了焦點(diǎn)網(wǎng)區(qū)域化針對(duì)性的優(yōu)勢，又兼顧了全國各地的資源。針對(duì)房地產(chǎn)用戶的地域性強(qiáng)的特點(diǎn)，搜狐焦點(diǎn)實(shí)現(xiàn)城市IP定向，各個(gè)城市用戶登陸搜狐首頁、搜狐問，搜狐焦點(diǎn)即可實(shí)時(shí)的了解所在城市的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)和樓盤信息。據(jù)調(diào)查研究顯示，2009年第四季度房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)收入中，新浪樂居，搜房網(wǎng)和搜狐焦點(diǎn)分別以27.8%，21.1%和16.2%的市場份額居前三位⑦。

結(jié)論

本文通過對(duì)綜合門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道和垂直房地產(chǎn)網(wǎng)站的現(xiàn)狀總結(jié)，以及優(yōu)劣勢的比較發(fā)現(xiàn)，門戶網(wǎng)站和專業(yè)垂直網(wǎng)站各有千秋。通過門戶與垂直行業(yè)的合作，實(shí)現(xiàn)了在廣度和深度上的融合和互補(bǔ)。在各行業(yè)和門戶網(wǎng)站競爭日益積累的今天，門戶與垂直的深度整合勢在必行，這也是綜合門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)行業(yè)頻道的專業(yè)化過程中重要途徑。■

參考文獻(xiàn)

①廖俊平、劉妍潔，《國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的發(fā)展現(xiàn)狀》，維普網(wǎng)

②阮麗華，《網(wǎng)絡(luò):房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速器》[J].《長江建設(shè)》, 2001（3）

③林華，《門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)圖謀》，《中國中小企業(yè)》，2008（4）

④李航，《對(duì)話新浪房產(chǎn)頻道變革》，《成功營銷》，2008（5）

⑤《焦點(diǎn)網(wǎng)為什么要找個(gè)東家》，《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》，P16-18

⑥《焦點(diǎn)網(wǎng)為什么做成了》，《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》，P18-20

篇（4）

房產(chǎn)管理部門在實(shí)施信息化管理過程中，需要整理大量的房產(chǎn)信息檔案資料、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商房屋買賣進(jìn)行監(jiān)管、精簡房地產(chǎn)辦公業(yè)務(wù)流程等。在房地產(chǎn)檔案管理過程中，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，建立電子檔案管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)能夠快速的查詢房產(chǎn)檔案信息、降低產(chǎn)權(quán)檔案變更率、有效的整合大量房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，極大的提高了房產(chǎn)檔案管理水，為房地產(chǎn)業(yè)又好又快的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

1 房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)理念

1.1 可擴(kuò)展性

計(jì)算機(jī)技術(shù)具有發(fā)展速度快、硬件設(shè)備更新快等特點(diǎn)。將計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用在房地產(chǎn)檔案管理中可以極大促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，增添更多的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、刺激住房需求，因此，設(shè)計(jì)科學(xué)的房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢，在設(shè)計(jì)過程中要充分考慮電子檔案管理系統(tǒng)的可擴(kuò)展性。

1.2 統(tǒng)一性

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，建立電子檔案管系統(tǒng)需要處理大量的數(shù)據(jù)信息和各種業(yè)務(wù)。房屋的數(shù)據(jù)信息是交易辦證、產(chǎn)權(quán)管理的重要依據(jù)，電子檔案管理系統(tǒng)通過統(tǒng)一的測繪數(shù)據(jù)管理，采用接口入庫的方式，統(tǒng)一房屋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，有效的避免了一房多買的現(xiàn)象發(fā)生，防止企業(yè)利用虛假信息欺騙購房者。建立房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)后，房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)于房屋信息的修改變得方便快捷，只要在其企業(yè)相關(guān)部門登記修改，即可實(shí)現(xiàn)各個(gè)子系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)一。采用統(tǒng)一性的理念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)，有利于開放系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要進(jìn)行更深層次的應(yīng)用開發(fā)。

1.3 安全性

房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)過程中需要充分考慮房地產(chǎn)商、購房者、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全性需求，阻止外部的非法訪問和入侵。系統(tǒng)可以根據(jù)需要設(shè)置身份認(rèn)證和管理權(quán)限。在系統(tǒng)授權(quán)數(shù)據(jù)信息資源的基礎(chǔ)上，確保用戶能夠快速游覽房屋信息，不同的用戶對(duì)應(yīng)不同應(yīng)用層次，有效的阻止非法訪問和非法入侵。

2 房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)構(gòu)架

2.1 網(wǎng)絡(luò)硬件層

為了滿足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展需求，適應(yīng)系統(tǒng)技術(shù)的發(fā)展，方便Internet應(yīng)用下面將以多層B/S體系為例對(duì)網(wǎng)絡(luò)硬件層進(jìn)行介紹。網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用層包括各種硬件結(jié)構(gòu)與實(shí)體，實(shí)體泛指數(shù)據(jù)信息的存儲(chǔ)、傳輸、處理等各類硬件產(chǎn)品。例如：硬盤、U盤、數(shù)據(jù)線等。

2.2 數(shù)據(jù)服務(wù)層

數(shù)據(jù)服務(wù)層包括圖形數(shù)據(jù)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)等各種房屋信息數(shù)據(jù)的定義、維護(hù)與更新。數(shù)據(jù)服務(wù)層能夠有效的處理房產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)過程中的多種數(shù)據(jù)請(qǐng)求，通過管理數(shù)據(jù)信息來完成相關(guān)業(yè)務(wù)操作。

2.3 業(yè)務(wù)邏輯層

業(yè)務(wù)邏輯層是房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)中的核心層，該層也是用戶服務(wù)連接數(shù)據(jù)服務(wù)的橋梁。業(yè)務(wù)邏輯層接收用戶發(fā)來的請(qǐng)求，并通過容器管理對(duì)請(qǐng)求進(jìn)行相應(yīng)的處理，業(yè)務(wù)邏輯層還可以與數(shù)據(jù)服務(wù)層相互交數(shù)據(jù)，通過系統(tǒng)將數(shù)據(jù)反饋給用戶。將計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用在房地產(chǎn)檔案管理中，形成完整的房地產(chǎn)檔案管理業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)主要功能為數(shù)據(jù)的匯總、提取、修訂和校驗(yàn)。

2.4 表現(xiàn)層

表現(xiàn)層具有較大的開放性，它主要是面對(duì)廣大普通用戶，用戶通過游覽器登陸相關(guān)網(wǎng)站，根據(jù)網(wǎng)站上的界面提示訪問所需要的數(shù)據(jù)信息資源，確保用戶界面的適用性和數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)一性。

3 房地產(chǎn)電子檔案管理信息系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

3.1 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

數(shù)據(jù)庫信息設(shè)計(jì)需要建立以下六種信息表：第一，權(quán)限信息表。權(quán)限信息表在系統(tǒng)中顯示不同用戶的操作權(quán)限；第二，用戶信息表。用戶信息表主要是對(duì)用戶的基本信息進(jìn)行存儲(chǔ)，如編號(hào)、姓名和用戶權(quán)限等；第三，房地產(chǎn)權(quán)屬基本信息表。房地產(chǎn)權(quán)屬基本信息表主要是管理房屋權(quán)屬信息；第四，街道坐落表。街道坐落表是儲(chǔ)存房屋周圍的街道地址、交通狀況等信息；第五，抵押信息表。抵押信息表主要用于儲(chǔ)存抵押類型、受理時(shí)間、受理人等基本抵押信息；第六，查封登記表。查封登記表是用來記錄房屋權(quán)屬查封的基本信息。圖1為房地產(chǎn)工程信息系統(tǒng)圖。

3.2 房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)功能

建立房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，它可以實(shí)現(xiàn)全方位的信息共享，方便了解房產(chǎn)業(yè)務(wù)以及相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)信息，并將數(shù)據(jù)信息劃分為相互關(guān)聯(lián)但又獨(dú)立存在的各個(gè)子系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門可以根據(jù)業(yè)務(wù)需求，選擇不同的子系統(tǒng)功能。例如：測繪管理系統(tǒng)是測繪部門將采集的實(shí)測、預(yù)測數(shù)據(jù)信息存儲(chǔ)在系統(tǒng)中，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)業(yè)務(wù)需要將生成任務(wù)；遠(yuǎn)程合同備案系統(tǒng)用于開發(fā)商遠(yuǎn)程房屋買賣管理和合同樣本管理等，該系統(tǒng)可以根據(jù)房產(chǎn)審批的預(yù)售樓盤情況，控制開發(fā)商預(yù)售權(quán)限；企業(yè)建立專門的房產(chǎn)網(wǎng)站，用戶只需要通過網(wǎng)站窗口就可以查詢房屋信息、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的收費(fèi)信息、辦理備案申請(qǐng)等。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)的建立有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本文闡述了可擴(kuò)展性、統(tǒng)一性、安全性等房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)理念，探討了房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)構(gòu)架的網(wǎng)絡(luò)硬件層、數(shù)據(jù)服務(wù)層、業(yè)務(wù)邏輯層和表現(xiàn)層，分析了房地產(chǎn)電子檔案管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)和子系統(tǒng)功能，為房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)提供參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙東.天津市大港區(qū)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].2012.

篇（5）

中圖分類號(hào)：TP311文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對(duì)住房的要求也在日漸提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售日益火爆。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)形式復(fù)雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的需要，在這種形式下，房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)營運(yùn)而生。

1國內(nèi)外現(xiàn)狀分析

1.1國外現(xiàn)狀

通過網(wǎng)絡(luò)方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)企業(yè)中約有75%的美國房地產(chǎn)商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯(lián)網(wǎng)找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產(chǎn)公司的房源信息就錄入在電腦系統(tǒng)中,到03年購房者就能夠在互聯(lián)網(wǎng)上查到各種房源信息。

1.2國內(nèi)現(xiàn)狀

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和Internet的迅速發(fā)展和普及,目前在國內(nèi)通過Internet的方式成交的的房地產(chǎn)交易量也在日益增長,根據(jù)中國房產(chǎn)網(wǎng)站大全的統(tǒng)計(jì)顯示,目前在國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站總量已經(jīng)超過了10000家,使用房地產(chǎn)網(wǎng)站的人數(shù)更是超過了1000萬人，所以房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都比較重視網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)網(wǎng)站，但沒有很好地利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來進(jìn)行房產(chǎn)銷售和管理。

2系統(tǒng)開發(fā)的背景和意義

2.1系統(tǒng)開發(fā)的背景

目前社會(huì)上隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，各種服務(wù)類信息同時(shí)也在成倍的增長,尤其對(duì)于部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說,面對(duì)如此巨大的信息量，開發(fā)出一套與企業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統(tǒng)，能夠做到對(duì)信息的規(guī)范管理、科學(xué)統(tǒng)計(jì)和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。

在房產(chǎn)銷售管理中，最基本的一項(xiàng)常規(guī)性工作——房屋銷售服務(wù)信息管理，常規(guī)卻繁瑣。長時(shí)間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進(jìn)行，這樣不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于人工管理存在效率低、易出錯(cuò)等問題，必然會(huì)造成售后信息管理的不規(guī)范。

開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)就是為了使售后服務(wù)信息管理的管理朝規(guī)范化、簡單化、有效化的方向發(fā)展。

2.2系統(tǒng)開發(fā)的意義

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數(shù)據(jù)量非常大，而且不利于企業(yè)總體把握各種客戶的購買情況，消費(fèi)行為情況，居住要求等情況，同時(shí)人工管理容易出錯(cuò)。對(duì)于一個(gè)企業(yè)，尤其是銷售部門，若不能及時(shí)地對(duì)客戶的購買情況、當(dāng)前的銷售情況和客戶的要求等情況進(jìn)行分析，就會(huì)對(duì)整個(gè)銷售系統(tǒng)的運(yùn)作產(chǎn)生非常大的影響。開發(fā)該套房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，可使房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，從而提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

2.3所做工作

針對(duì)目前國內(nèi)房產(chǎn)銷售管理的落后現(xiàn)狀，提出一種動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)銷售的系統(tǒng)，采用c/s架構(gòu)，開發(fā)工具采用VB語言，數(shù)據(jù)庫采用ACCESS小型數(shù)據(jù)庫。本系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)銷售的要求和特點(diǎn)構(gòu)建而成，編寫相應(yīng)的軟件，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)銷售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

3系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

3.1系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)是一個(gè)交互式查詢系統(tǒng)，在明確系統(tǒng)的目標(biāo)與數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的前提下，設(shè)計(jì)該系統(tǒng)的主要功能，包括：用戶登錄、數(shù)據(jù)維護(hù)、數(shù)據(jù)查詢，文件打印等。

1）用戶登錄：為了防止非法用戶對(duì)數(shù)據(jù)破壞，保證數(shù)據(jù)的保密性和安全性，本系統(tǒng)將事先設(shè)計(jì)好的用戶名和密碼放在數(shù)據(jù)表中，用戶登錄時(shí)系統(tǒng)將會(huì)把用戶輸入的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統(tǒng)，通過系統(tǒng)對(duì)用戶進(jìn)行管理，這樣可實(shí)現(xiàn)添加新用戶并賦予相應(yīng)權(quán)限以及用戶登錄密碼修改等功能。

2）數(shù)據(jù)維護(hù)：數(shù)據(jù)維護(hù)包括數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)修改與刪除。根據(jù)自己的需要，用戶可對(duì)數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行操作，將改動(dòng)的數(shù)據(jù)及時(shí)傳到后臺(tái)的數(shù)據(jù)庫中，將失效的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中刪除，保證數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和有效性。

3）數(shù)據(jù)查詢：要判斷一個(gè)系統(tǒng)的優(yōu)劣，主要看該系統(tǒng)的核心部分即系統(tǒng)的查詢功能，本系統(tǒng)可以對(duì)房屋的基本信息進(jìn)行查詢、對(duì)合同信息和收支信息進(jìn)行查詢，同時(shí)包含對(duì)購房客戶信息的查詢等。

4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對(duì)合同的進(jìn)行管理。

3.2系統(tǒng)流程圖

系統(tǒng)流程圖如圖1所示。

圖1系統(tǒng)流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態(tài)管理等。

4結(jié)束語

由于時(shí)間和技術(shù)等多方面的原因，本系統(tǒng)仍存在一些不足。經(jīng)過調(diào)研相關(guān)資料，為了更好地完善系統(tǒng)功能，現(xiàn)提出以下建議：

優(yōu)化系統(tǒng)維護(hù)功能：增加系統(tǒng)管理功能，能夠有數(shù)據(jù)糾錯(cuò)功能，同時(shí)為了保證系統(tǒng)中各個(gè)要素能夠隨環(huán)境的變化始終保持正確的工作狀態(tài)。系統(tǒng)維護(hù)不僅工作量很大，而且所占費(fèi)用較大，通常占整個(gè)系統(tǒng)生命周期的60%，因此必須對(duì)系統(tǒng)維護(hù)給予重視。

參考文獻(xiàn)：

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[4]劉炳文.Visual Basic程序設(shè)計(jì)教程[M].北京:清華大學(xué)出版社,2006.

篇（6）

 

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快城市化進(jìn)程及帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展具有重要推動(dòng)作用。利用大數(shù)據(jù)及信息技術(shù)實(shí)行互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式則具有鮮明的時(shí)代特征，同時(shí)針對(duì)消費(fèi)心理并實(shí)現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的營銷效率，降低企業(yè)的營銷投入成本，有效改善和彌補(bǔ)傳統(tǒng)營銷模式的短板與不足。

 

一、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式現(xiàn)狀

 

(一)離線商務(wù)營銷模式：以互聯(lián)網(wǎng)為依托，將房地產(chǎn)營銷模式中的價(jià)格、服務(wù)和預(yù)訂等信息以線下的形式傳遞給經(jīng)營商店，并由此推動(dòng)給線下消費(fèi)者，因此又稱之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場發(fā)展空間，極大節(jié)約營銷成本，有效提高營銷效率和質(zhì)量。

 

(二)社交網(wǎng)絡(luò)營銷模式：借助于新型網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)社交優(yōu)勢建立社交網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，通過消費(fèi)者與營銷人員的互動(dòng)性對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行精準(zhǔn)定位，充分了解滿足費(fèi)者需求，具有高效的針對(duì)性、創(chuàng)新新與信譽(yù)度。

 

(三)大數(shù)據(jù)營銷模式：對(duì)多種網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合性分析，充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，實(shí)現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，宣傳工作目標(biāo)化，該模式對(duì)行業(yè)發(fā)展走向和前景能進(jìn)行有效預(yù)測，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力，獲得較高投資回報(bào)率。

 

二.消費(fèi)心理

 

消費(fèi)心理是指消費(fèi)者在消費(fèi)活動(dòng)中的心理活動(dòng)和心理特征的過程。消費(fèi)者在購買行為時(shí)，會(huì)產(chǎn)生感覺、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動(dòng)，呈現(xiàn)出一般規(guī)律的心理活動(dòng)。大多數(shù)消費(fèi)者在買房時(shí)，他們必然經(jīng)歷一個(gè)理性的和復(fù)雜的消費(fèi)決策過程：需求的認(rèn)知，信息的收集，選擇和評(píng)價(jià)，這其中消費(fèi)者購房心理占有主導(dǎo)因素。基于2014年新浪地產(chǎn)網(wǎng)與桂房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)及統(tǒng)計(jì)分析顯示，影響消費(fèi)者購房心理的主要因素包括：區(qū)位(22%)：如市區(qū)/城郊/商區(qū)等;配套設(shè)施(11%)：醫(yī)院/學(xué)校等;價(jià)格(30%)：平米售價(jià)/總房價(jià)/折扣/增值潛力等;房屋質(zhì)量(20%)：建筑質(zhì)量/風(fēng)格/戶型/朝向采光等;環(huán)境(9%)：綠化/休閑設(shè)施;物業(yè)管理(3%)：服務(wù)水平/費(fèi)用等;開發(fā)商品牌(5%)：聲譽(yù)/資質(zhì)等。顯然消費(fèi)心理分布的不同對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略具有重要影響。

 

三.考慮消費(fèi)心理的互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式構(gòu)建

 

(一)發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢優(yōu)化營銷資源：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，對(duì)行業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化合理配置實(shí)現(xiàn)高效整合，并根據(jù)消費(fèi)者心理制定針對(duì)性調(diào)研方案，發(fā)展?jié)撛谑袌鱿M(fèi)者，并建立高效暢通的互聯(lián)網(wǎng)溝通交流機(jī)制，根據(jù)反饋信息將潛在消費(fèi)者進(jìn)行專業(yè)化分類歸檔。

 

(二)針對(duì)消費(fèi)心理拓寬營銷渠道：充分調(diào)研消費(fèi)者心理，以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)拓寬房地產(chǎn)營銷渠道，利用多元化銷售途徑調(diào)節(jié)企業(yè)和消費(fèi)者在需求、空間結(jié)構(gòu)等方面矛盾，從實(shí)際供求情況出發(fā)，以最小成本為消費(fèi)者提供服務(wù)。

 

(三)以互聯(lián)網(wǎng)為依托進(jìn)行多元化推廣：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)方便快捷、受眾人群廣泛的特點(diǎn)，將互聯(lián)網(wǎng)作為企業(yè)營銷信息的重要場所，將互聯(lián)網(wǎng)營銷推廣手段與傳統(tǒng)化推廣手段有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化與不同心理的消費(fèi)者之間溝通交流，以分享網(wǎng)站等形式推廣品牌，擴(kuò)大受眾數(shù)量。

 

(四)以消費(fèi)心理為依據(jù)制定合理營銷價(jià)格：從消費(fèi)者心理和市場需求的實(shí)際情況出發(fā)，制定有針對(duì)性、合理性和科學(xué)性營銷價(jià)格，充分發(fā)揮市場在資源配置中基礎(chǔ)性作用，充分發(fā)揮消費(fèi)者在互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷定價(jià)模式中的主導(dǎo)地位，以拍賣和折扣等形式制定營銷價(jià)格。

 

四.互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式具體措施

 

(一)加強(qiáng)消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫建設(shè)

 

實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)營銷，最根本的是消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫的建立和消費(fèi)者行為的分析。企業(yè)需要以多種方式獲取消費(fèi)者信息。在線網(wǎng)站是最直接訪問網(wǎng)絡(luò)上的互動(dòng)信息流，網(wǎng)上活動(dòng)實(shí)名用戶注冊(cè)、互動(dòng)媒體等形式的互動(dòng)可以增加到消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫。企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫的進(jìn)一步挖掘和分析消費(fèi)者行為信息，如消費(fèi)者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機(jī)的頻率，時(shí)間，以確定他們的需求，提供數(shù)據(jù)支持，制定精準(zhǔn)營銷策略。

 

(二)加強(qiáng)交流途徑多元化管理：1、加強(qiáng)建設(shè)跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，提高用戶的使用頻率，可以通過整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端等資源，以增強(qiáng)購房意向。搜索引擎為企業(yè)推廣的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)造了巨大的商機(jī)，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)信息提供了一個(gè)極好的平臺(tái)，而且還提高了用戶的參與意識(shí)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)營銷和口碑營銷。2、加強(qiáng)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)聚合平臺(tái)。首先，收集國內(nèi)主流的房地產(chǎn)開發(fā)商，利用3D技術(shù)全方位的立體顯示樓盤的地理位置，戶型和配置等，搜索建設(shè)并完善房地產(chǎn)行業(yè)的信息。第二，提高用戶搜索的準(zhǔn)確性，精準(zhǔn)整合房產(chǎn)戶型、價(jià)格、地理位置等，滿足消費(fèi)者的相關(guān)檢索心理，提供高效、準(zhǔn)確的檢索結(jié)果。最后，針對(duì)新房、二手房、旅游、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等不同地段，根據(jù)消費(fèi)者的心理和購買頻率進(jìn)行合理的分配和廣告宣傳，達(dá)到開發(fā)商房產(chǎn)信息高效推廣的目的。3、加快移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序的開發(fā)。對(duì)于消費(fèi)者來說，移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序?qū)崿F(xiàn)了消費(fèi)者高效便利了解房地產(chǎn)信息、參與企業(yè)互動(dòng)的目的。對(duì)于企業(yè)來說，房地產(chǎn)移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序不僅為企業(yè)帶來更多的潛在買家，同時(shí)是企業(yè)獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺(tái)。

 

(三)加強(qiáng)線上線下結(jié)合，提升用戶轉(zhuǎn)化率：1、在線整合資源，提供便捷服務(wù)。首先充分了解網(wǎng)上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨(dú)家等增值服務(wù)。其次，向開發(fā)商爭取折扣，為消費(fèi)者提供優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)創(chuàng)新房地產(chǎn)金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多樣化的購買方式，通過團(tuán)購，秒殺和其他新的方式來提高購買消費(fèi)者的購買欲望。2、線下優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，增加看房體驗(yàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)的特殊屬性，房產(chǎn)營銷體系不可或缺的是線下看房的體驗(yàn)。一方面，企業(yè)要保護(hù)消費(fèi)者的利益，選擇優(yōu)質(zhì)的線下開發(fā)商及專業(yè)的物業(yè)顧問合作。另一方面，推出系列的看房體驗(yàn)活動(dòng)，以吸引消費(fèi)者的關(guān)注，增加消費(fèi)體驗(yàn)。

 

(四)加強(qiáng)增值服務(wù)與反饋機(jī)制建設(shè)：1、加強(qiáng)增值服務(wù)。一方面，通過開發(fā)手機(jī)應(yīng)用程序，匯聚共同地點(diǎn)和興趣的業(yè)主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準(zhǔn)的項(xiàng)目宣傳，客戶維護(hù)等互動(dòng)服務(wù);另一方面，企業(yè)應(yīng)整合社區(qū)資源，聚集衣食住行，休閑娛樂的商家信息，打造以社區(qū)為中心的新型商圈。2、創(chuàng)建用戶反饋機(jī)制。建立完善的用戶反饋機(jī)制，時(shí)刻與用戶互動(dòng)了解用戶意見，根據(jù)分類、記錄等來改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)。主動(dòng)處理客戶投訴，以良好的態(tài)度、及時(shí)的行動(dòng)來解決消費(fèi)者的問題，提高客戶滿意度。

 

五、結(jié)束語

 

篇（7）

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營銷和服務(wù)等4個(gè)階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究

依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對(duì)其的分析，結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。

房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型 1 模型基本說明

該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計(jì)劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程，而且這個(gè)流程對(duì)其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補(bǔ)充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 2 模型的四個(gè)基本流程

模型包括4個(gè)基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理這3個(gè)流程通過決策、計(jì)劃和營銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計(jì)劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動(dòng)，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運(yùn)作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度，銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制，竣工驗(yàn)收和移交等。相對(duì)來說這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng)，也比較容易控制。

運(yùn)營管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端，但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營上，所以運(yùn)營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn)，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系，使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。 1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個(gè)階段，通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。 轉(zhuǎn)貼于

供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值，特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對(duì)用戶新需求的預(yù)測、識(shí)別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。

2 做全程供應(yīng)鏈的管理者

全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期，從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個(gè)性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工，合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源，判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn)，分配價(jià)值活動(dòng)，傳遞需求信息，制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上，需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競爭，與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

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篇（8）

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中占有重要作用。研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系具有重要意義，關(guān)系著市場經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展，也關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將影響房地產(chǎn)周期的國民經(jīng)濟(jì)因素分為房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應(yīng)量等因素，分析房地產(chǎn)景氣指數(shù)與利率的相互關(guān)系。

一、影響我國房地產(chǎn)周期的宏觀經(jīng)濟(jì)因素

在宏觀經(jīng)濟(jì)上或者微觀經(jīng)濟(jì)上，影響房地產(chǎn)周期的因素涉及廣泛，并且各個(gè)因素之間存在相互的聯(lián)系。房地產(chǎn)周期的微觀因素包括生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素或者經(jīng)濟(jì)停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產(chǎn)的市場價(jià)格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價(jià)格。房地產(chǎn)周期的宏觀因素主要包括國民經(jīng)濟(jì)因素、相關(guān)部門頒布的法律法規(guī)制度措施因素、社會(huì)風(fēng)氣及地域文化等因素。

（一）房地產(chǎn)利率

通常情況下，房地產(chǎn)利率的變動(dòng)與房地產(chǎn)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)相反關(guān)系。如果房地產(chǎn)利率上升，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)將處于衰落的趨勢；如果房地產(chǎn)利率下降，則房地產(chǎn)的周期波動(dòng)范圍變大，市場景氣也就上升。房地產(chǎn)利率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資商投資規(guī)模有一定的影響，及對(duì)房地產(chǎn)用戶信用儲(chǔ)蓄及消費(fèi)貸款有一定的影響。若房地產(chǎn)其它影響因素不變，房地產(chǎn)利率下降，則開發(fā)投資商比較容易擴(kuò)大規(guī)模建設(shè)，其投資經(jīng)濟(jì)成本也就較低，而對(duì)于房地產(chǎn)存款利率的下降，則可以帶動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向，減少儲(chǔ)蓄的存儲(chǔ)，從而增加房地產(chǎn)市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費(fèi)者購房的消費(fèi)貸款，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的消費(fèi)分期付款信貸規(guī)模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。

（二）房地產(chǎn)國內(nèi)生產(chǎn)總值

國內(nèi)生產(chǎn)總值指在固定的時(shí)期內(nèi)，一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的全部貨物和勞動(dòng)力的生產(chǎn)總值。其不僅可以反映一個(gè)區(qū)域的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，也可以反映一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要受消費(fèi)需求C、投資商投資規(guī)模I、政府補(bǔ)貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要是體現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于何種狀態(tài)，若GDP的增長數(shù)字大于0時(shí)，則國內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于上升階段；相反，若GDP增長數(shù)字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時(shí)期。要使國內(nèi)生產(chǎn)總值體現(xiàn)一種真實(shí)的市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，運(yùn)用CPI指數(shù)，調(diào)整國內(nèi)生產(chǎn)總值的變動(dòng)，從而精確顯示市場經(jīng)濟(jì)我國內(nèi)生產(chǎn)總值的實(shí)際變動(dòng)。一個(gè)區(qū)域GDP的大幅度增長，體現(xiàn)了該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)正在蓬勃發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)收入的增加，隨之帶動(dòng)了消費(fèi)者消費(fèi)的增加，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)水平的提高。相反，一個(gè)區(qū)域的GDP處于負(fù)增長狀態(tài)，則該區(qū)域房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)處于衰退時(shí)期，同時(shí)消費(fèi)者的消費(fèi)能力也就降低，也減弱了房地產(chǎn)的消費(fèi)供給，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)也停滯不前。

（三）貨物通貨膨脹

貨物通貨膨脹，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格與真實(shí)貨物價(jià)值的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的變化。房地產(chǎn)價(jià)格是體現(xiàn)總物價(jià)水平的關(guān)鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化，其呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。若物價(jià)總體水平呈現(xiàn)上升趨勢，則房地產(chǎn)市場價(jià)格也呈上升趨勢，減掉通貨膨脹率，其房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格也呈上升階段；相反，房地產(chǎn)市場價(jià)格及真實(shí)價(jià)值呈下降階段。

通貨膨脹因素，也影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值功能與升值功能的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。市場上物價(jià)上漲，導(dǎo)致引發(fā)通貨膨脹后，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣貶值，同時(shí)也影響了消費(fèi)者的消費(fèi)觀念。雖然通貨膨脹會(huì)影響房地產(chǎn)供給的需求，但房地產(chǎn)保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關(guān)的關(guān)系，因此，通過為消費(fèi)者抵御物價(jià)上漲所帶來的通貨膨脹，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，市場經(jīng)濟(jì)中通貨膨脹現(xiàn)象與通貨緊縮現(xiàn)象的交替變化，將會(huì)周期性的影響房地產(chǎn)投資商投資的預(yù)期回報(bào)率，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)周期性的波動(dòng)。

（四）市場經(jīng)濟(jì)中貨幣供應(yīng)量

貨幣供應(yīng)量是指市場經(jīng)濟(jì)中某一時(shí)期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲(chǔ)、企業(yè)單位及財(cái)政金融機(jī)構(gòu)的存儲(chǔ)等不同的金融資產(chǎn)。根據(jù)我國人民銀行劃分的貨幣供應(yīng)量有M0、M1、M2三個(gè)不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應(yīng)量，其不僅體現(xiàn)房地產(chǎn)的購買力，也可以體現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。

二、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系分析

運(yùn)用VAR模型，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系。VAR模型又稱為向量自動(dòng)化模型，也稱為分機(jī)構(gòu)化多方程模型。VAR模型可以應(yīng)用在很多領(lǐng)域，如模型中的脈沖響應(yīng)函數(shù)可以用來顯示任何一個(gè)變量的變動(dòng)如何運(yùn)用模型來帶動(dòng)其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財(cái)政政策對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩(wěn)還是趨勢平穩(wěn)；若每個(gè)變量都不是平穩(wěn)的，但是變量的線性組合是平穩(wěn)的，這種現(xiàn)象就稱所選變量是協(xié)整的，特別注意的是協(xié)整不適合采用變量的一階差分進(jìn)行房地產(chǎn)周期評(píng)估。

結(jié)束語

本文主要分析宏觀經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應(yīng)量等因素對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)周期的影響，研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間的互動(dòng)關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

[1]尹惠媛.房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系的研究[D].山東大學(xué)，2007.

篇（9）

房屋狀企業(yè)標(biāo)識(shí)和新版頁面也同步上線。此舉意味著已誕生10年的“焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)”品牌與“搜狐”品牌完全融合，以“搜狐焦點(diǎn)”

這一新品牌重裝出擊，打造中國最大的地產(chǎn)傳媒航母。

品牌融合發(fā)揮1+1>2影響力

據(jù)了解，全新的“搜狐焦點(diǎn)”一方面將擁有搜狐門戶矩陣的海量用戶，通過與搜狐各頻道的無縫銜接，細(xì)分搜狐2.5億用戶，與搜狐核心頻道的跨界營銷，以及橫向延伸搜狐門戶覆蓋地域，將門戶的海量用戶轉(zhuǎn)化為“搜狐焦點(diǎn)”的目標(biāo)用戶，實(shí)現(xiàn)用戶群的拓展和積累，另一方面，依托搜狐網(wǎng)的品牌和平臺(tái)優(yōu)勢，“搜狐焦點(diǎn)”強(qiáng)化垂直網(wǎng)站的專業(yè)性，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的滲透和深耕，為行業(yè)發(fā)展提供更專業(yè)的信息咨詢服務(wù)。搜狐公司聯(lián)席總裁兼首席營銷官王昕表示：“搜狐焦點(diǎn)”將針對(duì)網(wǎng)友需求、行業(yè)需求開發(fā)產(chǎn)品，發(fā)揮1+1>2的影響力。

焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)成立于1999年，2003年11月正式并入搜狐，成為門戶矩陣的重要組成部分，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)建立了完善的資訊平臺(tái)、購房中心、業(yè)主論壇以及裝修家居板塊等核心業(yè)務(wù)，已發(fā)展成為全國最具知名度、最專業(yè)的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，以及中國購房人群獲取房地產(chǎn)資訊和交流的最大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

打造中國最大地產(chǎn)傳媒航母

隨著全新品牌標(biāo)識(shí)的亮相，新版“搜狐焦點(diǎn)”也同時(shí)上線，“新盤路演”、“視頻看房”等新產(chǎn)品的亮相備受業(yè)界矚目。據(jù)搜狐焦點(diǎn)副總經(jīng)理曾伏虎介紹，嶄新的“搜狐焦點(diǎn)”將在多個(gè)方面進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和拓展。如通過“搜狐焦點(diǎn)”購房中心，用戶可以直接進(jìn)入5萬個(gè)新版樓盤詳情頁，全程觀看“搜狐焦點(diǎn)”的專利搖號(hào)現(xiàn)場；房鑒會(huì)推出的看房、評(píng)房、買房一站式服務(wù)，節(jié)選草根代表，點(diǎn)評(píng)知名樓盤，直到買到滿意的住房。搜狗地圖將在“搜狐焦點(diǎn)”上全面應(yīng)用，用戶可以在選房地圖上直接查看樓盤周邊環(huán)境及配套設(shè)施。

此外，“搜狐焦點(diǎn)”也將為客戶提供更具價(jià)值的營銷服務(wù)。如在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首次應(yīng)用跨界營銷，整合搜狐首頁、新聞、財(cái)經(jīng)、汽車等資源，為客戶帶來立體、縱深的多樣選擇，“搜狐焦點(diǎn)”推出的互動(dòng)營銷產(chǎn)品如“名企購房季”、 “結(jié)婚主題月”等，均已成為業(yè)界矚目的新焦點(diǎn)。

篇（10）

中圖分類號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-3044（2013）13-2969-04

為了解決常規(guī)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在界面直觀性、網(wǎng)絡(luò)信息交流等上的缺陷，針對(duì)這些缺陷，引入WebGIS技術(shù)。用戶能夠在二維地圖上交互查詢數(shù)據(jù)庫信息，此外，GIS還為用戶提供了一項(xiàng)決策分析的功能。基于WebGIS的管理信息系統(tǒng)，在開放性上得到極大的提升，用戶只需要依靠瀏覽器客戶端，就可以訪問依照身份權(quán)限管理數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)信息管理的遠(yuǎn)程交互。

1 基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的基本目標(biāo)

通過WebGIS技術(shù)及其與技術(shù)的結(jié)合，在一般瀏覽器上，用戶可以通過在線網(wǎng)頁管理房地產(chǎn)資源，將房屋與房地產(chǎn)地形圖緊密關(guān)聯(lián)，通過地形圖的精確坐標(biāo)來定義房地產(chǎn)坐落，并能在圖層上經(jīng)行交互操作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)各類信息的查詢、修改等功能，實(shí)現(xiàn)真正意義上的以圖管房，以圖管檔的圖文一體化管理目標(biāo)。令一方面，通過房地產(chǎn)GIS，可以進(jìn)行任意地理范圍房地產(chǎn)的各類統(tǒng)計(jì)分析。管理員可以在前臺(tái)進(jìn)行操作，維護(hù)系統(tǒng)的安全和信息的更新。對(duì)系統(tǒng)的功能要求[1]歸納于以下幾個(gè)方面：

1）可靠性高：系統(tǒng)允許一般用戶和管理員以不同身份的形式瀏覽前臺(tái)，后臺(tái)Web服務(wù)器、GIS服務(wù)器以及數(shù)據(jù)庫對(duì)前臺(tái)的操作指令作出相應(yīng)并傳輸真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)至前臺(tái)。系統(tǒng)在長時(shí)間工作時(shí)可連續(xù)運(yùn)行而保持穩(wěn)定狀態(tài)。

2）速度快：后臺(tái)服務(wù)器和數(shù)據(jù)庫在響應(yīng)前臺(tái)用戶操作的速度要快，速度太慢，會(huì)因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)延遲這一缺陷導(dǎo)致整個(gè)系統(tǒng)性能的下降。這里，除了保證網(wǎng)絡(luò)傳輸帶寬以外，還要在規(guī)劃好服務(wù)器和數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)，減少查詢和訪問時(shí)間。

3）安全性高：每個(gè)登錄者具有不同的操作權(quán)限；系統(tǒng)應(yīng)具有事件記錄功能，即“黑匣子”功能，對(duì)進(jìn)入退出系統(tǒng)的時(shí)間、代號(hào)以及對(duì)系統(tǒng)各種組態(tài)參數(shù)的更改等情況，應(yīng)作為事件自動(dòng)記錄，以便事后查閱；系統(tǒng)按照規(guī)定的信息數(shù)據(jù)管理規(guī)則進(jìn)行自動(dòng)信息刪除及轉(zhuǎn)儲(chǔ)，而不提供人工刪除信息的手段來保證信息的安全性。

4）操作簡單、界面友好：系統(tǒng)前臺(tái)利用一般瀏覽器展現(xiàn)，提供二維場景視圖，用戶可以簡單地通過鼠標(biāo)操作在線瀏覽二維視圖，查詢對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)庫信息，并提供一系列管理操作的接口。

2 房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的關(guān)鍵技術(shù)

WebGIS，是利用Web技術(shù)來擴(kuò)展和完善地理信息系統(tǒng)的一項(xiàng)新技術(shù)。由于HTTP協(xié)議采用基于C/S的請(qǐng)求/應(yīng)答機(jī)制，具有較強(qiáng)的用戶交互能力，可以傳輸并在瀏覽器上顯示多媒體數(shù)據(jù)，而GIS中的信息主要是需要以圖形、圖像方式表現(xiàn)的空間數(shù)據(jù)，用戶通過交互操作，對(duì)空間數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢分析。這些特點(diǎn)，就使得人們完全可以利用Web來尋找他們所需要的空間數(shù)據(jù)，并且進(jìn)行各種操作。

在Web上，存在著大量的信息，這些信息多數(shù)具有空間分布特征，如分銷商數(shù)據(jù)往往有其所在位置屬性，利用地圖對(duì)這些信息進(jìn)行組織和管理，并為用戶提供基于空間的檢索服務(wù)，無疑也可以通過WebGIS實(shí)現(xiàn)。與傳統(tǒng)的地理信息系統(tǒng)相比，WebGIS[2]有其特殊之處，主要表現(xiàn)在：

1）它必須是基于網(wǎng)絡(luò)的客戶機(jī)/服務(wù)器[3]系統(tǒng)，而傳統(tǒng)的GIS大多數(shù)為獨(dú)立的單機(jī)系統(tǒng)；

2）它利用因特網(wǎng)來進(jìn)行客戶端和服務(wù)器之間的信息交換，這就意味著信息的傳遞是全球性的；

3）它是一個(gè)分布式系統(tǒng)，用戶和服務(wù)器可以分布在不同地點(diǎn)和不同的計(jì)算機(jī)平臺(tái)上。

WebGIS是網(wǎng)絡(luò)GIS的一個(gè)重要組成部分，網(wǎng)絡(luò)GIS的一些概念，如客戶機(jī)/服務(wù)器模式、分布式數(shù)據(jù)管理等，也可以應(yīng)用于WebGIS，但是在WebGIS實(shí)現(xiàn)時(shí)，還要著重考慮兩個(gè)問題，即控制網(wǎng)絡(luò)傳輸數(shù)據(jù)量以及必須通過瀏覽器與用戶進(jìn)行交互[4]。

目前已經(jīng)有多種不同的技術(shù)方法被應(yīng)用于研制實(shí)現(xiàn)WebGIS，包括CGI（Common Gateway Interface，通用網(wǎng)關(guān)接口）方法、服務(wù)器應(yīng)用程序接口（Server API）方法、插件（Plug-ins）法、Java Applet方法以及ActiveX方法等[5]。

3 基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和詳細(xì)設(shè)計(jì)

基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)采用B/S結(jié)構(gòu)。服務(wù)器端平臺(tái)軟件采用中地公司自主研發(fā)的大型地理信息系統(tǒng)平臺(tái)MAPGIS的WebGIS版本：MAPGIS-IMS。MAPGIS-IMS是針對(duì)因特網(wǎng)、企業(yè)外部網(wǎng)和內(nèi)部網(wǎng)所開發(fā)的平臺(tái)[6]。

在客戶端用戶通過瀏覽器訪問基于WebGIS的儲(chǔ)備房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的web服務(wù)器，客戶向服務(wù)器端發(fā)送操作請(qǐng)求，web服務(wù)器端響應(yīng)請(qǐng)求，web服務(wù)器提取位置信息，結(jié)合從地圖數(shù)據(jù)庫和屬性數(shù)據(jù)庫里提取的相關(guān)信息，組合成直觀的圖片信息發(fā)送到客戶端，呈現(xiàn)在瀏覽器中。用戶可以根據(jù)圖上顯示的位置信息，查詢相關(guān)房地產(chǎn)坐落信息并對(duì)其進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析。

3）房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)器和GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器層分為兩部分，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)器和GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器，其中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)器是存放房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的Oracle服務(wù)器。它完成數(shù)據(jù)的定義存儲(chǔ)、檢索、完整性約束以及有關(guān)的數(shù)據(jù)庫管理工作，GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器是用來存放地圖數(shù)據(jù)的服務(wù)器、提供位置信息數(shù)據(jù)庫和地圖下載。該層接收到WebGIS服務(wù)器的數(shù)據(jù)請(qǐng)求，并將對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息處理結(jié)果、對(duì)地圖數(shù)據(jù)的處理結(jié)果交送WebGIS服務(wù)器。

基于WebGIS的儲(chǔ)備房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的客戶端提供一系列的功能接口，供多用戶在線操作儲(chǔ)備房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫和地圖數(shù)據(jù)，具體而言，其功能可以分為兩個(gè)模塊：地圖控制工具模塊，查詢與管理模塊。

1）地圖控制模塊

地圖控制模塊負(fù)責(zé)對(duì)視圖中地圖的放大、縮小、平移以及選擇等操作，該模塊的功能實(shí)現(xiàn)需要Web服務(wù)器和GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器的支持，其實(shí)現(xiàn)途徑簡而言之，是用戶通過該模塊將相應(yīng)的參數(shù)，比如比例尺大小、中心位置坐標(biāo)等傳送至Web服務(wù)器，Web服務(wù)器中的地圖控制模塊將其傳送至GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器，GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器中存儲(chǔ)相應(yīng)的地圖信息，得到參數(shù)后，設(shè)置顯示圖片的大小格式等，然后將其傳送給Web服務(wù)器，再傳給瀏覽器客戶端。通過這樣的方式，可以實(shí)現(xiàn)地圖的基本操作。圖2是地圖控制模塊的功能結(jié)構(gòu)圖。

2）查詢與管理模塊

客戶端功能模塊除了地圖控制模塊之外，還有查詢與管理模塊，該模塊主要是對(duì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行操作，對(duì)儲(chǔ)備房地產(chǎn)資源進(jìn)行規(guī)劃管理，這也是基于WebGIS的儲(chǔ)備房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的核心功能，其功能結(jié)構(gòu)如圖3所示。

4 基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的具體實(shí)現(xiàn)

基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)分為兩個(gè)功能模塊：地圖控制工具模塊和查詢與管理模塊。

1）地圖控制工具模塊

2）查詢與管理模塊

以按照條件查詢?yōu)槔樵児ぞ呦涮峁┐罅康牟樵儣l件，可以對(duì)符合條件的坐落進(jìn)行查詢。

①查詢條件

查詢條件包括：單位名稱（單位工具箱中），查詢工具箱和左側(cè)縮起的“更多查詢”工具欄。

②查詢效果

如果“單位名稱”選擇的是房管局，則查詢后自動(dòng)跳轉(zhuǎn)到全國視圖。如果某單位中包含符合條件的坐落，則該單位的五角星變“黃”色，否則保持“紅”色。雙擊某符合條件的單位則跳入該單位視圖，此時(shí)情景與圖5一致。

5 結(jié)束語

本文設(shè)計(jì)的基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，能夠解決常規(guī)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在界面直觀性、網(wǎng)絡(luò)信息交流等上的缺陷，通過引入WebGIS技術(shù)，可以在二維地圖上交互查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫信息，也可以依照身份權(quán)限管理數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)信息管理的遠(yuǎn)程交互，提高管理效率。

參考文獻(xiàn)：

[1] 杜新華.試論房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目信息化管理的必要性[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版， 2012（7）：35-39.

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[3] Pressman R S.Software Enginneering：A Practitioner’s Approach[M].Asia：The MaGraw-Hill，2007：103-105.

篇（11）

1  互聯(lián)網(wǎng)+的含義

什么是互聯(lián)網(wǎng)+？通俗來說，“互聯(lián)網(wǎng)+”就是“互聯(lián)網(wǎng)+各個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，讓互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行深度融合，創(chuàng)造新的發(fā)展生態(tài)。它代表一種新的社會(huì)形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在社會(huì)資源配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)各域之中，提升全社會(huì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。互聯(lián)網(wǎng)+是把將線下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，這就為傳統(tǒng)的企業(yè)開辟了新的市場渠道。

百年工業(yè)史背后隱藏的是同樣的產(chǎn)業(yè)邏輯：“標(biāo)準(zhǔn)化”、“規(guī)模化”和“流水線”。隨著互聯(lián)網(wǎng)特別是社交網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，傳統(tǒng)工業(yè)時(shí)代正在遠(yuǎn)去。未來經(jīng)濟(jì)與社會(huì)組織將不再是凝固僵化的“矩陣式”形態(tài)，而呈現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)社群支持下、個(gè)性張揚(yáng)的“網(wǎng)狀”模式。這種轉(zhuǎn)變是革命性的。

古希臘哲學(xué)家赫拉克里特曾說過“人不能兩次踏入同一條河流”，就是說企業(yè)一定要跟上時(shí)代的步伐，踏準(zhǔn)時(shí)代的節(jié)拍。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，一定會(huì)是一次徹底的顛覆，不創(chuàng)新就會(huì)被時(shí)代淘汰。意識(shí)到這種變革，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，企業(yè)要有自我革命、自我顛覆的勇氣，才能取得涅槃重生的美好結(jié)局。

 

2  互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國已經(jīng)有90%房地產(chǎn)商經(jīng)常利用網(wǎng)絡(luò)和客戶交流，美國供方中，72%的房地產(chǎn)利用網(wǎng)絡(luò)銷售房屋；需方中，有80%購房者在買房之前都在網(wǎng)上進(jìn)行搜集信息的活動(dòng)。中國現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)民已經(jīng)占到了全國網(wǎng)民總數(shù)的三分之一。目前房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)鏈初步形成，一年有三千多房地產(chǎn)網(wǎng)商，在網(wǎng)上投入八億多網(wǎng)絡(luò)廣告費(fèi)，在全國各行各業(yè)中排第四。

就中國房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合而言，截止2014年之前，大部分房地產(chǎn)商對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的應(yīng)用還是體現(xiàn)在簡單的媒體化傳播、營銷、蓄客等方面，尚未形成完整的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用鏈條。到目前主流的房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合應(yīng)用，從公司控制力角度，可以分為：互聯(lián)網(wǎng)公司平臺(tái)、金融公司平臺(tái)、房地產(chǎn)商互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，涉及的業(yè)務(wù)收入主要有：新房業(yè)務(wù)、二手房業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)以及興起的社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。從發(fā)展階段來看，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合應(yīng)用產(chǎn)生的行業(yè)影響，也正在發(fā)生劇烈變化。當(dāng)下，互聯(lián)網(wǎng)正在快速改造相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)在未來也有可能因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的介入被創(chuàng)新或者被顛覆，互聯(lián)網(wǎng)思維帶給房地產(chǎn)的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產(chǎn)品對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響。互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)文化、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、媒體化表現(xiàn)的基本認(rèn)知，將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)利用的基本法則，從基本的網(wǎng)絡(luò)營銷開始，未來的房地產(chǎn)應(yīng)用，應(yīng)該嘗試在建立互聯(lián)網(wǎng)入口級(jí)服務(wù)、房地產(chǎn)自身產(chǎn)品精細(xì)化改造、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行改造和創(chuàng)新，一切以改變?nèi)祟惿罘绞綖槟繕?biāo)，

 

3  互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下企業(yè)的管理要求

中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀目前大部分還是以傳統(tǒng)的住宅、辦公樓的建設(shè)加銷售開發(fā)模式為主，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷手法作用有限或已遇到瓶頸。隨著房地產(chǎn)市場的縱深化發(fā)展，作為房地產(chǎn)商，單純的鋼筋水泥的建筑和售賣已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足用戶的需求。誰能最大化的整合資源，誰才能真正贏得用戶的認(rèn)可和信任。這就是這個(gè)時(shí)代的價(jià)值。

在沒有互聯(lián)網(wǎng)之前，企業(yè)和用戶之間是有距離的，信息是不對(duì)稱的，企業(yè)是中心，企業(yè)營銷就是對(duì)用戶我的信息，而廣告成了一個(gè)最主要的渠道。至于用戶，是被動(dòng)接受企業(yè)的信息。而如今，網(wǎng)絡(luò)化階段，海爾集團(tuán)首席張瑞敏提出互聯(lián)網(wǎng)思維的核心思維就是零距離和網(wǎng)絡(luò)化。零距離指的是企業(yè)和用戶之間信息流通的無障礙，網(wǎng)絡(luò)化指的是企業(yè)經(jīng)營無邊界，所有用戶都可以參與。所以我們更應(yīng)該堅(jiān)持創(chuàng)新并敢于挑戰(zhàn)自己才能面對(duì)更大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的企業(yè)而言，真正的互聯(lián)網(wǎng)思維是對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值鏈的重新審視，體現(xiàn)在戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)和組織三個(gè)層面，以及供研產(chǎn)銷的各個(gè)價(jià)值鏈條環(huán)節(jié)中。并且將傳統(tǒng)商業(yè)的“價(jià)值鏈”，改造成了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的“價(jià)值環(huán)”即戰(zhàn)略制定和商業(yè)模式設(shè)計(jì)要以用戶為中心，業(yè)務(wù)開展也要以用戶為中心，組織設(shè)計(jì)和企業(yè)文化建設(shè)都要以用戶為中心。戰(zhàn)略層、業(yè)務(wù)層和組織層都圍繞著終端用戶需求和用戶體驗(yàn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。這就是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的“價(jià)值環(huán)”模式。其中，在業(yè)務(wù)層面，用戶端和供應(yīng)鏈端聯(lián)接起來，形成了一個(gè)閉環(huán)，將不斷地實(shí)現(xiàn)價(jià)值動(dòng)態(tài)地傳遞，用戶將需求反饋至研發(fā)生產(chǎn)，研發(fā)生產(chǎn)形成產(chǎn)品或服務(wù)再傳遞到銷售端，銷售端通過接觸用戶又形成了二次的循環(huán)。這種經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的“價(jià)值環(huán)”模式，將對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)生態(tài)和商業(yè)理論帶來深刻的影響。“價(jià)值環(huán)”要求我們必須擁有互聯(lián)網(wǎng)思維（見圖一），持續(xù)不斷地關(guān)注用戶需求、聆聽用戶反饋并且能夠?qū)崟r(shí)做出回應(yīng)，這是未來企業(yè)建立商業(yè)模式的基礎(chǔ)。

 

4  互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新

總體而言，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的改變目前仍舊是局部的。就行業(yè)本質(zhì)而言，房地產(chǎn)商不是 “蓋房子的”那么簡單，最核心的競爭要素是不動(dòng)產(chǎn)的管理能力和社區(qū)服務(wù)水平。也就是說，管理的是物，那就要考慮讓“物業(yè)”保值增值，服務(wù)的是人，那就要考慮讓“業(yè)主”舒服滿意。要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)層面的管理升級(jí)，為了更好的觸網(wǎng)，房地產(chǎn)商就必須完成兩個(gè)轉(zhuǎn)變：一是角色的轉(zhuǎn)變，從生意人變?yōu)楫a(chǎn)品人。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的成功是建立在好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，而好產(chǎn)品又不必局限在新房子上，好的舊屋改造方案，好的物業(yè)管理創(chuàng)新，好的社區(qū)服務(wù)升級(jí)，也都是“產(chǎn)品人”思維的體現(xiàn)。二是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，從原來的單維度靠擠壓成本要利潤變?yōu)槎嗑S度憑服務(wù)增值要利潤。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最重要的變化就是消費(fèi)者主權(quán)意識(shí)迅速覺醒，以往由商家主導(dǎo)的市場已變?yōu)橛上M(fèi)者強(qiáng)勢主導(dǎo)，顧客變成真正的上帝。正所謂“粉絲經(jīng)濟(jì)”的真諦，并非取決于商家自身有多強(qiáng)，而是取決于商家的姿態(tài)有多低。對(duì)房地產(chǎn)商而言，也必須積極轉(zhuǎn)換身份，全心全意地為業(yè)主服務(wù)。

為了實(shí)現(xiàn)真正的互聯(lián)網(wǎng)+，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的運(yùn)作過程大體可分為四個(gè)階段：

第一階段為傳播層面，即社會(huì)化營銷階段，要求企業(yè)能夠利用網(wǎng)站、微博、微信和APP來展示公司的產(chǎn)品和品牌。

第二階段為渠道層面，即B2C階段，就是把渠道從線下搬到線上，通過互聯(lián)網(wǎng)銷售產(chǎn)品。

第三階段為供應(yīng)鏈層面，即廣義層面的電子商務(wù)—消費(fèi)定制（C2B），消費(fèi)者能夠參與到產(chǎn)品設(shè)計(jì)和研發(fā)環(huán)節(jié)。

第四階段為價(jià)值鏈層面，即用互聯(lián)網(wǎng)思維重新架構(gòu)企業(yè)，從傳播、營銷、供應(yīng)鏈到運(yùn)營管理都能夠由互聯(lián)網(wǎng)來驅(qū)動(dòng)，同時(shí)對(duì)組織結(jié)構(gòu)和管理方式予以相應(yīng)調(diào)整。

同時(shí)在房地產(chǎn)公司運(yùn)作過程進(jìn)行以下五個(gè)方面的管理創(chuàng)新。

首先，戰(zhàn)略層面

過去，所有企業(yè)都是以企業(yè)自身為中心，但在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代改變了，必須始終堅(jiān)持以用戶為中心。未來5-10年內(nèi)，房地產(chǎn)商將會(huì)面臨三大主力消費(fèi)群體帶來的商機(jī)和挑戰(zhàn)。一是九零后為代表的居住消費(fèi)需求，二是老齡化加快帶來的養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)式增長，三是城市升級(jí)帶來的公共空間或服務(wù)設(shè)施的改造需求。

在中國房地產(chǎn)商要做的是決策以及對(duì)生活方式的策劃，基于這個(gè)原因，為了適應(yīng)這種改變，對(duì)于企業(yè)戰(zhàn)略的定義要予以升華，并不能只是單純的蓋房子賣房子，而是在大的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略下，以地產(chǎn)作為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的平臺(tái)，搭建一個(gè)包括家電、家居、物流、金融、地產(chǎn)等全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)圈，努力成為一個(gè)為用戶提供全方位智能化的生活方式倡導(dǎo)者或者服務(wù)商。

第二、從運(yùn)營層面上，公司運(yùn)營能力主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

（1）財(cái)務(wù)指標(biāo)，要重點(diǎn)關(guān)注營運(yùn)能力的提升，營運(yùn)能力體現(xiàn)企業(yè)的管理水平和資產(chǎn)運(yùn)用能力，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)，也就是財(cái)務(wù)管理中的CCC，其中行業(yè)數(shù)據(jù)分析顯示，行業(yè)平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為1200多天，房地產(chǎn)商可以通過信息化途徑提高銷售去化，降成本、降庫存，控制土地獲取節(jié)奏等方式，采用多渠道融資，加強(qiáng)籌資，投資，用資等各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)的管理，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短，大大的打破資金成本過高的傳統(tǒng)局面。

（2）公司運(yùn)營，作為房地產(chǎn)商要及時(shí)通過大數(shù)據(jù)模式提高公司運(yùn)營能力，可以考慮與第三方公司合作自主研發(fā)成本、工程、運(yùn)營、營銷等模塊信息化系統(tǒng)，大大提升全國項(xiàng)目的綜合管控能力。

第三，產(chǎn)品創(chuàng)新：設(shè)計(jì)方案要始終把用戶需求擺在首位，使用戶需求最大化，突出個(gè)性化、時(shí)尚化、智能化、環(huán)保化、平臺(tái)化。

（1）與用戶充分溝通：在前期，可以借助網(wǎng)站、微信、APP等渠道充分與潛在客戶進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交互，通過互聯(lián)網(wǎng)，使用戶真正參與戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“按單定制”，滿足用戶的個(gè)性化需求。房地產(chǎn)商應(yīng)從拿地前鎖定地塊開始，通過線上和線下各種渠道，有針對(duì)性的與潛在用戶進(jìn)行交互，并重點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行戶型、立面、價(jià)格、景觀等進(jìn)行調(diào)研，實(shí)現(xiàn)用市場數(shù)據(jù)說話，營銷倒逼設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。

（2）設(shè)計(jì)創(chuàng)新：除了傳統(tǒng)意義上的設(shè)計(jì)方案優(yōu)化及人性化體驗(yàn)外，增加智能化帶給用戶“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身邊”的智慧生活的家體驗(yàn)。結(jié)合國家推崇的綠色、低碳、適老化、智慧化幾大方面，通過通訊網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、電力網(wǎng)等多網(wǎng)融合的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，采用有線與無線網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的方式，把所有設(shè)備通過信息傳感設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，從而實(shí)現(xiàn)了“家庭小網(wǎng)”、“社區(qū)中網(wǎng)”、“世界大網(wǎng)”的互聯(lián)互通，并通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)3C產(chǎn)品、智能家居系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等的智能化識(shí)別和管理以及數(shù)字媒體信息的共享。

（3）商業(yè)創(chuàng)新：商業(yè)產(chǎn)品線也可以全面觸網(wǎng)，同傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代融合電商和傳統(tǒng)商業(yè)的定位是以云服務(wù)為線上交互平臺(tái)（O2O），以街體驗(yàn)為線下運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)商家、消費(fèi)者、物管360°交互的智慧型城市生活中心。通過強(qiáng)大的四網(wǎng)融合平臺(tái)，將入駐商家自動(dòng)接入“云平臺(tái)”，獲取金融和大數(shù)據(jù)服務(wù)，直接為經(jīng)營服務(wù)；對(duì)于消費(fèi)者來講，購物和休閑娛樂都會(huì)有云平臺(tái)服務(wù)。

第四，組織創(chuàng)新。

美國企業(yè)史學(xué)者錢德勒說企業(yè)的成長主要是依賴于兩個(gè)變量，這兩個(gè)變量決定企業(yè)的成長，第一個(gè)是戰(zhàn)略，第二個(gè)是組織，且戰(zhàn)略從屬于時(shí)代，戰(zhàn)略是根據(jù)時(shí)代的變化來設(shè)計(jì)，但是組織又根據(jù)戰(zhàn)略的變化來變化。現(xiàn)在戰(zhàn)略改變了，組織也必須要進(jìn)行改變。

傳統(tǒng)的管理理論有三個(gè)要素：第一個(gè)是管理的主體，第二個(gè)是管理的客體，第三個(gè)是管理的手段。它是封閉的不開放的。原來的組織是金字塔式，最底層的員工上面有很多領(lǐng)導(dǎo)，很難自主做出決策是被管理者。現(xiàn)在要做成一個(gè)開放的平臺(tái)生態(tài)圈，所以現(xiàn)在的組織從前期到設(shè)計(jì)、工程、成本、營銷，一直到售后全部要直面用戶，了解用戶需求，使用戶需求最大化，這樣的產(chǎn)品才會(huì)是被市場接受的產(chǎn)品。

第五，機(jī)制創(chuàng)新。

戰(zhàn)略和組織改變后，能不能可持續(xù)優(yōu)化，取決于薪酬體系和機(jī)制層面。傳統(tǒng)行業(yè)的薪酬體系搭建一般會(huì)依據(jù)每個(gè)員工的職級(jí)和崗位等綜合測算進(jìn)行設(shè)計(jì)，績效考核體系用的比較多的應(yīng)該是KPI、360°考核等，但實(shí)際并沒有達(dá)到激發(fā)員工工作熱情的目的。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，用戶的需求是碎片化和個(gè)性化的，企業(yè)需要從“大規(guī)模生產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“大規(guī)模定制”。同時(shí)，用戶的需求又是快變的，企業(yè)必須跟上“用戶點(diǎn)擊鼠標(biāo)的速度”。因此，企業(yè)的管理模式必須做出改變——由最了解一線需求的員工做決策，之前的管理者則從“下指令者”變?yōu)椤百Y源提供者”。把倒三角的科級(jí)組織變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)化的小微自組織，從而讓所有流程都能與用戶交互，贏得了用戶自然可以在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代游刃有余。

為了適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，以海爾集團(tuán)為例，海爾從2006年開始推行的“人單合一雙贏”模式。“人”指的是員工，“單”指的是市場目標(biāo)——不是狹義的訂單，而是廣義的用戶需求。“人單合一”即讓員工與用戶融為一體，而“雙贏”則指員工在為用戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，體現(xiàn)出自身的價(jià)值。舉個(gè)例子，以前，除了案場的銷售人員，設(shè)計(jì)、工程、采購等環(huán)節(jié)根本無法真正接觸置業(yè)者，自然也無法得知用戶的需求，他們做出來的項(xiàng)目肯定也無法得到置業(yè)者的認(rèn)可。而人單合一，小微化以后，從設(shè)計(jì)到采購到工程到營銷，他們可以通過網(wǎng)絡(luò)與置業(yè)者直接交互，反復(fù)交互的成果就是熱賣戶型和熱賣項(xiàng)目。各模塊的員工也在交互過程中創(chuàng)造了超值，參與了分享，真正實(shí)現(xiàn)使每個(gè)人成為自己的CEO

 

 5  結(jié)束語