房地產規劃設計大全11篇

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1、前言

改革開放以來，隨著經濟的不斷發展，我國的城市化進程不斷加快，房地產項目作為城市基礎設施的重要組成部分，得到了很大的發展，舊城改造、新城建設等等，使得城市的面貌得到了極大的改觀，提升了人們的生活質量和生存環境。但是社會在進步，人們對住宅小區的要求也越來越高，房地產住宅小區的規劃設計也要與時俱進，只有這樣才能滿足人們的需要，才能實現房地產住宅小區的價值，取得良好的經濟和社會效益。而要提高房地產住宅小區規劃設計的質量并確?？蓪嵤┬?，就要從項目的品質定位、對原始地形地貌的理解、產品形態布局與社區配套的選取、建筑設計、景觀設計及對國家與地方政策法規的熟悉了解等方面著手，多措并舉。本文以下內容以某項目規劃設計的從業經歷，從采取何種措施形成高標準、高品質并且切實可行的規劃設計方案著手，對房地產住宅小區規劃設計進行簡要的分析，僅供參考。

2、項目概況

某房地產住宅小區位于某市濱臨長江與國道相重合的生態旅游度假區內，項目總占地約6000多畝，內有湖泊約600畝，呈盤龍狀，用地內丘陵起伏，山形優美，地勢南低北高，其最高海拔約147米，最低處約49米，地理位置較好，交通便捷。其中房地產規劃凈用地約570畝，建成后容積率不大于1.01，建筑密度不大于20%，綠化率不小于40%。

3、高品質房地產住宅小區規劃設計探析

作者根據此項目的從業經歷，總結經驗，吸取教訓，認為應從如下幾個方面著手才能設計出切實可行的高標準、高品質房地產住宅小區規劃設計方案：

（1）準確的房地產住宅小區檔次品質定位。項目的檔次與品質定位直接決定了項目的成本投入，同時也直接影響住宅的銷售價格，但成本的投入與預期的銷售價格并非嚴格成正比，如何對項目進行準確定位則至關重要。對該項目來說，其擁有優越的江、山、湖、林景觀資源，交通便捷的區位優勢，以及所在城市潛在利好的巨大發展空間，最終將項目定位為“某市首席、區域一流、低密度、低容積率、高綠化率”的城市山水經典大盤，從目前來看所定位的檔次標準是非常正確的。

（2）充分的理解原始地形地貌。本項目地形地貌復雜，原始地形高差接近100m，規劃設計前首先考慮了如何充分利用自然地形、原有水系和植被等原有生態環境，例如針對項目內的遺棄水塘改造成景觀水系，保留了大量原生態大樟樹，其中為了能夠保留一棵“一家三口”造型獨特年代較長的大樟樹，不惜調整建筑單置拉大樓棟間距，以上等等因地制宜的舉措對項目品質的體現起到了立竿見影的效果。此項目規劃設計充分尊重原始地貌，并加以合理的改造，生態在社區中不僅沒有遭到破壞，而是形成依山傍水的獨特格局，具有很強的標志性和唯一性。

此外，在規劃設計前期即進行深入的豎向設計研究及土方平衡計算，而非通常的房地產住宅項目到實施階段方重點考慮豎向設計的深入研究或忽略此事宜，往往會對項目的開發周期及成本投入造成很大的不利影響。此項目規劃設計伊始，即委托專業咨詢單位進行專項的土石方平衡測算，經測算項目總體挖方量達260萬m3，填方量約為50萬m3，在意識到項目土石方工程量及成本太高后，對總平面的豎向設計進行了仔細推敲，對小區園路系統及樓棟單體的豎向設計進行了優化，并調整思路重點在項目的低洼溝壑處布置集中大地下車庫，優化后的豎向設計促使項目土石方工程量將減小30萬m3以上，不僅大大節約了成本，更提高了項目品質，并確保了可實施性。

（3）合理的產品形態布局和社區配套選取。該項目在產品形態布局上遵循依山就勢，景觀資源利用最大化的原則。在面臨良好的湖面景觀或運動休閑果嶺景觀區域布置雙拼別墅或聯排別墅，視野開闊，私密性良好；隨山勢層層遞增的園區道路布置多層電梯花園洋房，依次排布，建筑形態富有變化而不失韻律感；在坐擁氣勢磅礴的江景和氣質婉約的山林景觀區域布置臨江高層，戶戶觀景，比擬空中別墅；同時在地塊最內側高層住宅依山而建，逐漸提高，形成了城市中一道獨特的景觀天際線。前述產品形態的布局不僅確保了容積率，同時大大提高了項目品質。

在戶型方面，本小區在詳盡調查的基礎上，確定所開發的產品包括雙拼別墅、聯排別墅、電梯花園洋房、18-33層的高層景觀住宅，戶型面積區間由60平方米到近300平方米，各種戶型需求應有盡有，囊括了市場上大部分物業形態，為客戶提供了多種居家選擇。

在社區配套設施方面，包括室內恒溫親水景觀游泳池、湖畔晨跑道、網球、籃球、羽毛球場、3500余平方米的商務活動中心與健身場所、風情商業廣場、親水平臺、濱湖公園、社區服務中心、幼兒園等，讓每一位業主不僅擁有恬靜安逸的居家生活，還享有便捷、高效、全方位的社區服務。

（4）人文化的建筑設計。此項目整體建筑形象以巴黎的浪漫休閑文化為基礎，以古典主義為藍本，取用現代建筑設計中簡潔而富有邏輯性的體塊關系，塑造一種全新的折中建筑形象，同時強調建筑天際的豐富性、美觀性，建筑群落的樓層高低起伏，錯落有致，恰當地表達了建筑特有的美感。在建筑手法上，采用“歐式古典技法”與“現代技法”相結合的新古典主義，針對古典建筑中的山花尖頂、飾花柱式、通花欄桿、石膏線腳等，加以簡化或局部使用，使有著干凈利落的體塊的“形”和符合經典審美原則的“神”有機結合，現代與古典相融合。同時，建筑設計將地形自然形成的高差有效的利用起來，合理組織車庫和部分生活空間，使居住功能更加完善。

（5）生態化的園林景觀設計。此項目園林景觀取材于地中海的景觀設計風格，定位為安養、休閑、浪漫的生態化的花園景觀，同時充分利用優越的江、山、湖、林景觀資源項目特有優勢，形成山水五重奏：第一重開闊大氣的濱江景觀，第二重碧波蕩漾的湖體景觀，第三重起伏延綿的運動休閑果嶺景觀，第四重各具特色的組團景觀，第五重綠意盎然的屋頂花園和私家花園景觀，將項目景觀表現得淋漓盡致。這五重景觀通過建筑布局，道路組織，親水平臺，園區會所，休閑步道等要素組織串聯起來，形成整體有機的空間效果，為業主提供絕佳的生態居住環境。

（6）充分熟悉和了解國家、地方最新規范、標準及政策。判斷一個項目規劃設計方案的好壞與是否可行最直接的方式之一就是方案本身能否順利通過當地規劃部門的行政審批，因此對國家、地方的最新規范、標準及政策的熟悉與了解則至關重要。該項目一個深刻的教訓就是在規劃設計創作過程中沒有充分的了解地方標準、政策，而項目所在城市屬于建筑市場管理相當規范的地域，很多地方標準、規定都高于國家的規范、標準、規定，在日照、間距、建筑面積計取、容積率計算、停車位配比與尺寸等技術經濟指標方面的規定都高于國家標準，導致本以為可行的規劃設計在報建審批過程中進行了反復的調整修改，進而浪費了大量寶貴時間。

（7）此外，一個成功的房地產住宅小區規劃設計離不開深入的市場調查、準確的市場定位、精明的策劃以及正確的決策等等，而充分的市場調查更包括房地產市場環境調查、市場需求和消費行為調查、房地產價格調查、房地產產品的調查、市場競爭調查等?？傊?，一個好的規劃設計方案是由全方位的人力、物力、財力等多方資源在合理的時間內科學整合的過程。

通過該小區的住宅銷售情況及所形成的建筑、景觀實體展示情況來看，此房地產住宅小區的規劃設計還是十分成功和切合實際的，不僅取得了良好的經濟效益，更取得了廣泛的社會效益。

4、結尾

以上內容首先根據作者所從業的某小區規劃設計的實際經歷，從小區定位、原始地形地貌的利用、產品形態布局與社區配套的選取、建筑設計、景觀設計及政策規定的研究等方面對如何形成高標準、高品質住宅小區規劃設計方案進行了探討，表達了觀點，提出了自己的見解，但是作者深知，高品質的住宅小區，最根本的是以人為本，只有滿足了住戶的需求、方便了住戶的生活、提高了住戶的生活質量，才算是高品質的住宅小區規劃設計真正地落在了實處。

【參考文獻】

[1] 《城市居住區規劃設計規范》（GB50180-93）

[2]《住宅設計規范》（GB50096-1999）（2003年版）

[3]《居住區規劃與環境設計》白德懋等，中國建筑工業出版社

[4] 《當代居住小區規劃設計方案精選》韓秀琦等，中國建筑工業出版社

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中圖分類號：K928.73 文獻標識碼：A

前言

房地產開發，特別是商業住宅的開發，已經成為我國目前經濟發展中及至今后的一大熱點。商業住宅開發對于社會和人民來說，具有積極的意義。中國的住宅開發經歷了幾個截然不同的發展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個經歷與西方國家的住宅發展相比，具有很大的差異，真正的商業住宅區的開發，是在改革開放之后，住宅進入商品化階段的產物，因此時間相當短暫，在發展水平上與西方國家，特別是房地產業已經發展到高度成熟階段的美國這類國家之間存在著一定的差距。

根據對景觀設計的界定，居住區景觀設計可分成二種:一種在建筑設計之前直接參與居住區的景觀規劃設計，以景觀的方式對居住區規劃起到一定的限定，為之后的建筑設計，具體的景觀設計起到統一協調的作用;另一種，也是當前比較普遍的一種，景觀設計師進行居住區景觀設計時，規劃與建筑已經定稿，可改變的東西已經很少，景觀設計只是在限定的空間中發揮。

1 居住區規劃設計的重要技術經濟指標

解讀居住區規劃設計一般需掌控以下幾項技術經濟指標:小區總規劃用地面積；居住戶數；居住人口；戶均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會所、居委會及物業管理用房；住宅層數；容積率:也稱建筑面積毛密度是每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬)與居住區用地(萬)的比值表示；建筑總占地面積:各類建筑的基底總面積；建筑密度:居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地；綠地率:居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率(%)；汽車泊位數:室內、室外；戶均汽車泊位數；自行車停車位；日照間距系數:根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

2 整體景觀的布局問題

園林設計的創意在房地產項目的開發過程中是至關重要的，一個好的創意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術壽命。因此，我們在房地產項目中做園林設計方案時，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區明確，根據項目的市場定位、業主的需求取向進行布局規劃。把外部空間環境劃分成不同的區域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區領域空間、鄰里領域空間、小組人群領域空間、家庭領域空間、個人領域空間等，由此呈現出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內、由表及里、由動到靜、由公共性質向私有性質漸進的過程：其次，要考慮小區整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負零，弱化通路。步道宜窄，線形宛轉曲勝直，以及廣場易小等，建立起一系列的戶外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區居民們能更好地享受環境帶來的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時可以制約外界的穿越性活動，保證小區住戶生活環境的安全。

3 公共建筑

3.1 居住區的規劃布局，應綜合考慮路網結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統及空間環境的內在聯系，構成一個完善的相對獨立的有機整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規模相對應的公共活動中心，方便經營、使用和社會化服務，合理組織人流、車流，有利安全防衛，構思新穎，體現地方特色。

3.2 幼兒園及中小學校布置應保證學生就近上學，不應穿越鐵路于線、廠礦生產區、城市干道和市中心，避開噪聲干擾大的地方，同時減少學校本身對居民的影響。托幼一般宜獨立設置在靠近綠地，環境安靜，接送方便。

3.3 空間環境中建筑應體現地方風格，突出個性，群體建筑與空間層次應在協調中求變化。合理設置公共服務設施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對居民的污染和干擾，精心設置建筑小品，豐富與美化環境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結合安排，公共活動空間的環境設計，應處理好建筑道路、廣場院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關系。

4 園林植物景觀配置問題

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創造風格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅，不能達到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應該凸顯出其中蘊藏的具有統一主題的深刻的文化內涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當地鄉土樹種，突出當地特有的植物景觀，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當地樹種，適應性強，便于后期管理，減少維護成本。

5 住宅景觀的未來發展

人類的需求是多方面和復雜的.根據社會發展的不同水平，人類需求的重點也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開始注意周圍環境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環境加重了人們生理和心理上的負擔，以自然美為主要的塑造對象的園林藝術，也自然地順應了這一潮流。這種情況造成了發達國家和發展中國家在住宅區的開發需求上的差異，根據瑪斯洛需求模型，人類的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級的自尊需求和自我需求發展，發達國家地區人口的需求已經完成了基本的需求，在住宅方面轉為注重交往，自尊和自我實現層面，而大部分的發展中國家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿足上，中國作為一個經濟高速發展的發展中國家，住宅規劃的需求開始從發展中國家的模型開始向發達國家的模型轉化。

結束語

園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設計則必須一絲不茍、有條有理地進行。對于住戶，住宅區景觀環境首先是一處可供使用的公共場所。這種公共場所既可向住戶提供開放的公共活動場地，也可滿足住戶個人的私密空間需求。住區公共場所不僅可以通過綠化的環境、美化小品設施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空問，還可以就近為住戶提供面積充足、設施齊備的軟質和硬質活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創造和諧融洽的社區氛圍。

參考文獻

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價值工程作為一種前沿的規劃、管理技術，有效的滿足了制造業降低成本、提升企業利潤價值等需求。隨著房地產業進軍新世紀國民經濟的支柱產業步伐的加快，價值工程也日益滲透到房地產業的項目規劃中。對于房地產業項目規劃而言，制定一套系統科學、操作性強的前期規劃設計所賦予的實際意義是非常重大的，這對于指導房地產的開發、增大競爭籌碼、切近市場需求具有重大實用價值。下面本文將在此背景下，具體來分析價值工程下房地產項目規劃設計的要求、內容以及設計方案優化的建議，促進房地產業項目規劃能夠更科學、價值性更高。

一、價值工程理論簡介以及價值工程在房地產項目規劃設計中的應用意義

（一）價值工程理論簡介

價值工程是一種新興的技術經濟方法，它的基本原理，即提升產品或作業價值的途徑，具體闡述如下：首先，第一途徑是在保持產品或作業成本不變的情況下，增加或提高產品的功能來滿足消費者的預期需求；其次，在產品功能不變的情況下降低產品成本，來迎合消費者“物美價廉”消費心理；再次，在前兩條途徑的基礎上增加變量，產品功能與成本實現不均衡增長。即通過提升較低成本來獲得較高額度功能的提升；此外，滿足購買力稍低消費者群的消費需求也是非常重要的一個方面，畢竟絕大多數消費者的購買力還停留在一般水平，為此，應該注重產品成本大幅度降低、產品功能略有下降的情況，適當生產價格低廉的中檔品來獲取較大的經濟效益；最后，提升價值最為理想的途徑是生產大規?！拔锩纼r廉”的產品，企業既能獲取高額利潤，又能節省生產成本，是本利結合的最佳點。

（二）價值工程在房地產項目規劃設計中的應用意義

1、可以強化用戶第一的觀念，更好的滿足社會需要。對于交易市場而言，買方市場最終會戰勝賣方市場贏得最后的話語權，這是我國商品經濟高度發展的必然趨勢，房地產業也不例外。因此，價值工程理論的運用，可以強化用戶第一的觀念，使得房地產品更好的滿足用戶的功能需求，實現功能與成本的完美結合。

2、可以有效控制目標成本，實現投資效益最大化。價值工程提升產品價值的最直接途徑是降低目標成本，實踐證明價值工程在控制房地產業成本方面的作用是巨大的。建筑業中運用價值工程理論進行建筑業開發前的項目前期規劃建設，可以有效控制項目投入成本，畢竟，建設項目成本節約的最大可能階段就是建設項目設計階段。隨著項目額逐漸進展，可以優化的目標范圍將越來越小。

3、有助于改變房地產業投入高、浪費大、質量差、造價高的畸形發展態勢。提升房地產業的經濟效益。投入高、造價高、浪費大、質量差是房地產業普遍存在的頑固難題，價值工程理論的運用可以在一定程度上有效克服這些問題。價值工程可以有效糅合傳統成本管理與質量管理的優點，使得成本與功能達到最佳結合點。

二、價值工程下房地產項目規劃設計研究的內容以及設計方案優化的建議

（一）價值工程下房地產項目規劃設計研究的內容

首先，是建筑群體組合即是通常所說的建筑平面布局、立面處理等內容，它是依據地面容積率、地面規模、形狀等來確定建筑布局、間距、朝向、高度、大小、個數等等。它是住宅小區規劃設計的最主要部分，需要遵循三個原則，功能原則、經濟原則、美觀原則。其次，是公共空間規劃，即對沒有建筑覆蓋的集體公共空間的規劃，它的規劃對象有兩部分，一是像圍墻、地面之類的硬性方面，再次是指樹木、草坪等軟性方面。再次是道路規劃，道路規劃應該在方便原則、安全原則與經濟原則的基礎上進行規劃，設計一個合理、經濟的路網。為此，需要對小區的地形地貌、氣候、地形規模、位置、出入口有一個詳細的了解。最后是綠地規劃，綠地規劃的對象具體包括住宅旁綠地、公共綠地、道路綠地、配套公共建筑綠地四部分，良好的綠地規劃有助于創造一個優美的環境，因此應該堅持方便生活、保證安全、設計獨特的原則。

（二）價值工程下房地產項目規劃設計方案優化的建議

1、增加成本，準確把握功能，滿足用戶需求。在房地產項目規劃設計的過程中，成本與功能之間的關系是一個非常重要又很難把握的問題，很多房地產開發存在著高成本、低市場的現象。為此我們要重視購買者關注的功能，要正確分析功能?？梢哉f，功能分析的準確與否，直接關系到房地產價值回報的大小。實際規劃中存在著現實成本偏低、功能不夠齊全的現象，因此，我們應該加大現實投入成本，注重基礎設施的建設，保證各項功能的達成，滿足用戶的各項要求。

2、注重環境設計，增加環境建設投入，提升環境效果。對于環境工程而言，投入的現實成本偏低，環境建設的投入相對來說是比較低的，因而所達到的環境效果也是很不理想的。當代追求高質量環境的心理還是非常普遍的，但是房地產業對于環境工程給予的重視不夠，沒有切合消費者的實際購房需求。為此，應該注重環境設計，增加環境建設投入，提升環境效果，滿足用戶環保養生心理。

結束語：

房地產業的發展速度如此迅猛，如何在價值工程理論下更加準確的進行房地產項目規劃，使得房地產開發商能夠在可接受的資金壓力下推行具有完善功能與合理價格的優質住宅是一個非常關鍵的問題。通過上述分析，筆者在對價值工程理論進行簡單闡述的基礎上，進一步分析了房地產項目規劃的具體內容以及設計方案優化的兩點重要建議，以期能夠促進房地產業真正打造出“以人為本”的優質居住環境，從而實現房地產業的最大價值。

參考文獻：

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一、房地產項目規劃設計過程中的成本控制

規劃設計是指項目的整體設計，包括項目初步設計、項目技術設計、項目施工圖設計準備、項目施工圖設計等。

規劃設計是可行性研究后的第一項工作，是項目后續工作的前導和方向。一旦設計完成，項目成本的數量級就基本確定了。統計資料表明：設計對工程造價的影響程度高達75%以上，而施工階段對工程造價的影響程度不超過25%。因此，在規劃設計過程中進行成本控制是管理房地產項目成本的關鍵環節之一。

二、房地產項目規劃設計過程中的成本問題

房地產項目的規劃設計是否合理、是否經濟直接影響整個項目的總投資及利潤水平。一個好的規劃設計既要滿足建筑物的使用功能也要合理控制建安投資，保持建筑物合理的性價比。

目前，房地產項目規劃設計過程中存在與成本相關的問題有以下幾個方面。

1.房地產企業和設計單位對規劃設計中的成本問題重視不夠

大多數房地產企業認為，在將項目委托給一家“可信”的設計單位、確定項目方案、功能后，具體設計工作是設計單位的事情。通常，房地產企業在設計合同中只會與設計單位約定設計進度、設計收費標準、設計范圍、設計質量、工程技術要求等基本因素，很少或幾乎不對設計單位進行成本約束。

對設計單位而言，目前常用的設計費取費方式使得設計人員缺少成本控制的動力。一般來說，設計費的取費標準有兩種：一是以建筑面積為基數，按照一定的設計費標準（如30元/平方米）計算；二是以雙方商定的項目總投資為基數，按照一定的百分比系數計算。這兩種取費標準都不利于強化設計單位的成本控制意識。在項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型等涉及成本控制的關鍵問題，設計單位往往從“技術可行，質量可靠”的角度出發，過分強調“安全”責任而忽視成本控制的問題，因為一旦發生安全問題，設計人員要承擔責任，成本節省的多少，對設計單位的設計費收入并無影響。

2.房地產企業和設計單位普遍存在“重技術、輕經濟”的現象

房地產企業在項目的規劃設計階段過分看重技術問題，往往造成主要指標的過分提高，如鋼筋、混凝土的含量等，使得項目成本增高。如某花園小區，原設計圖的鋼筋含量為69公斤/平方米，經過第三方審圖后，鋼筋含量下降到61公斤/平方米，僅此一項就節省成本600萬元。

設計單位內部技術人員與經濟人員分離，也造成了成本浪費的隱患。設計單位普遍認為工程設計是設計人員的事，而成本控制則是概預算人員的事情。于是，個別設計人員為過分強調安全而加大梁、柱、墻截面、提高混凝土標號、加大配筋等。

三、建立房地產項目規劃設計過程的成本控制系統

規劃設計階段的成本控制是一個有機的整體，設計單位應根據房地產開發企業的設計任務委托書的要求和設計合同的規定，將設計概算控制在委托設計的投資限額內。各設計階段的成本估算、概算和預算相互制約、相互補充，共同組成房地產項目設計成本控制系統。

1.設計概算

設計單位根據批準的可行性研究報告、投資估算和設計承包合同進行初步設計。在此階段，設計單位應根據初步設計圖紙和說明書及概算定額編制初步設計總概算。概算經過批準后，要作為房地產項目成本控制的最高限額。

2.施工圖預算

設計單位根據批準的初步設計文件或擴大初步設計文件和主要設備定貨情況進行施工圖設計。在此階段，設計單位應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段成本控制是否超過批準的初步設計概算。

四、房地產項目規劃設計過程中成本控制的具體措施

規劃設計過程中成本控制的主要措施可歸納如下。

1.采用設計招標

設計招標競爭，可以有效提高設計質量，最大限度地減少設計變更，縮短設計周期，提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”（概算超估算、預算超概算、結算超預算）。

2.推行限額設計

限額設計就是按批準的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計。通常，要將審定的投資額和工程量先行分解到各專業，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以確保總投資限額不被突破。

3.適應市場需求，優化設計

規劃設計要樹立“以人為本”的思想，一切從消費者需求出發，細分市場，確定目標客戶群，確定適銷對路的戶型和滿足不同功能的產品。在總體規劃確定后，優化設計是房地產企業控制成本的關鍵。如在滿足規范的情況下，層高每降低0. l米，就可節約成本1%左右；適當采用大進深戶型，可以提高容積率，增加建筑面積，無形中節約成本和造價。

4.加強圖紙會審

請專業審圖公司仔細地會審圖紙，減少設計變更，也是控制成本的重要措施。這是在設計階段克服設計方的不足或缺陷花費小、效果好的有效方法。會審重點是對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、成本上的經濟性進行審查，從各個不同的角度對設計文件進行全面審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來困難或造成經濟損失。

5.做好施工圖預算與審查

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近年來，房地產項目在發展過程中，取得了一定的進步，但依然存在很多問題，導致項目產品銷售額下降，給房地產帶來了經濟損失。本文圍繞營銷策劃和小區規劃設計進行闡述，分析了其在房地產項目中的應用。

1、房地產項目存在的問題

當今社會，由于某些房地產項目的營銷策劃與小區規劃設計等方面脫節，嚴重阻礙了房地產項目的作業進程。在實際生活中，開發商不重視對某些小區的科學規劃設計，導致項目出現缺陷戶型的情況；某些小戶型住宅被開發成大戶型住宅，導致硬件設施無法滿足大戶型住宅，使房地產項目出現滯銷情況。因此，房地產在營銷策劃項目的過程中，必須提前進行規劃謝十工作，保障項目銷售的質量，從而提高經濟利益與社會效益。

2、“前營銷”策劃的重要性

“前營銷”對小區規劃設計工作具有重要意義。因此，當項目具有良好的影響基礎時，房地產才能開發出科學地房地產產品，提高經濟利潤?！扒盃I銷”策劃工作能夠清晰定義住宅小區的檔次定位，利于小區后期的產品開發。在“前營銷”的策劃環節中，設計師必須保障小區規劃設計的合理性、規范性、科學性，必須堅持“以人為本”的設計理念。由于住宅小區的定位不同，因此高端型小區與經濟型小區在規劃設計中，存在很多不同點，主要體現為內涵、品質、建筑風格等。同時，個性化住宅小區規劃與中端型住宅小區規劃必須具有不同點，設計師在設計之前必須充分調查目標客戶的生活習慣，不斷滿足客戶的消費需求。當小區的檔次定位清晰后，利于后期的產品營銷策劃工作。“前營銷”策劃通過工作人員具體分析目標客戶的生活品質，提供給設計師詳細的市場依據，使設計師能夠根據小區的實際情況，不斷提煉出產品亮點，從而提高開發商的市場競爭力。因此，“前營銷”策劃對小區規劃設計工作具有重要意義。開發商在對小區進行營銷策劃的過程中，必須充分考慮目標客戶的消費需求。通過邀請專業的策劃公司參與項目開發環節，避免出現決策失誤的情況，提品的質量。

3、營銷策劃和小區規劃設計在房地產項目中的應用

成功的營銷策劃，利于房地產項目的后期運營，是開發商獲得經濟利潤的重要表現。由于小區規劃設計的質量直接決定了住宅產品的性能，對房地產項目的銷售具有重要影響。因此，設計師在對小區規劃進行設計的過程中，必須重視以下幾個方面。

3.1小區主題設計

設計師在對小區進行規劃設計的過程中，首先重視的內容應為小區主題。小區主題的理念直接關系到設計師對整個小區的規劃設計，體現了小區的特色風貌。小區規劃設計不僅僅是房地產在銷售產品過程中對產品的宣傳，而且是產品與服務的實質體現，對房地產項目的銷售具有重要意義。在設計過程中，小區理念是由設計師根據小區的實際情況，進行提煉得出的。由此可見，設計師在對小區進行規劃設計之前，必須充分了解市場信息，不斷提高小區主題設計的規范性、合理性、科學性。當住宅小區缺乏鮮明主題時，不利于開發商的市場競爭優勢。在對某些項目的景觀工作進行設計時，一旦缺乏主題化設計，常常導致產品中出現較多的景觀元素，不利于開發商的市場銷售。當設計師沒有設計出鮮明的小區主題時，營銷策劃師難以對房地產的主題進行營銷推廣工作，導致營銷質量不斷下降，對房地產造成了經濟損失。

3.2風格差異化設計

近年來，房地產市場產品出現了同質化傾向。在很多住宅產品中，風格相同的戶型設計、歐式建筑、園林景觀、坡屋頂等，同時，房地產不斷展示重復的理念、相同的設計，降低了客戶的購買欲望。根據相關數據顯示，成功的房地產項目具有獨特的風格，例如：楓林綠洲的陽光花房設計，設計師通過創新住宅，提高了房地產的營銷額，因此，差異化的產品具有重要意義。如今，很多產品的同質化傾向日益明顯，為了提高房地產的市場競爭力，房地產必須重視產品的差異化，突出自身項目的個性，不斷提高其競爭優勢。同時，房地產還應重視環境質量、住宅地段、實力等客觀因素。對于產品的差異化個性，是競爭對手不容易模仿的，屬于營銷策略的重要武器。如今，房地產市場的趨勢為差異化營銷。因此，設計師在對小區進行規劃設計的過程中，必須改變傳統的落后理念，建立創新理念，不斷提高產品的市場競爭力，從而為房地產帶來經濟利益與社會效益。

3.3小區前瞻性設計

隨著科技的發展，我國綜合國力不斷提高。人們越來越重視生活質量，對住宅小區規劃提出了更高的要求。在日常生活中，很多小區常常面臨這樣的問題：住宅小區的業主們總購車輛不斷提高，但是車位有限，導致后期車位出現供求失衡的狀態，無法滿足業主的生活需求。由于某些小區的智能化程度低，導致后期的運行過程中，小區無法滿足業主對小區智能化的需求與安全指數的需求等。因此，設計師在對小區進行規劃設計的過程中，必須具備前瞻性，充分考慮小區后期運行過程中可能會出現的變化。越來越多的開發商重視前瞻性理念，設計師在對小區的進行規劃設計的過程中，充分體現了前瞻性的設計理念。從房地產項目的開工到銷售結束這一過程中，為了提高市場競爭力，必須保持合適的超前性，不斷吸引客戶的注意力，充分滿足客戶的需求。根據數據調查顯示，具有前瞻性的房地產項目越來越多，具有較強的市場競爭力。某些房地產產品，雖然當前銷售業績良好，產品質量優良，但缺乏超前性，隨著時間的推移，將逐漸降低市場銷售量。因此，房地產必須重視小區規劃設計的前瞻性。因此，房地產必須重視設計師的設計理念，通過定期對設計師進行培訓，不斷增加設計師的建筑理論知識，同時提高設計師的專業水平。設計師還應建立前瞻性理念，不斷提高房地產產品的質量，從而提高開發商的經濟利益與社會效益。

篇（6）

近幾年來，在住宅小區的建設中，對住宅小區的合理規劃越來越重視。針對近年來國家提出將住宅建設作為國民經濟新的增長點和居民新的消費熱點，并將住房制度由福利型分配轉為貨幣型分配，住宅建設進人由“數量型”轉向“質量型”的開發建設階段。在居住區規劃與住宅設計中，積極推進“以人為核心”的設計觀念和“可持續發展”方針，通過規劃設計的創新活動，創造出具有地方特色，設備完善和達到21世紀居住標準的居住環境，從而使中國住宅建筑技術獲得整體的提高，城市居民對居住環境要求也隨之日益提高。規劃設計出一批居住環境良好、社區功能完備，具有當地特色的高水準的居住小區對我們來說已經成為一項急待解決的問題。

1 小區中空間布局的規劃

居住小區的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級。公共空間即居住小區的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規劃上應與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結合在一起考慮，營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團內的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂、休息的主要場所，也是防災避難的疏散的有效空間，以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規劃上應注重根據各居住組團的不同組合方式來考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動和健身的場地，在設計上應注重其設施的多樣化和完備性，把它規劃成小區中最具有吸引力的居民活動空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺與室外露臺。底層庭院的設置使居民可以自由種植，增加組團內的景觀，又使居民有安全感。樓層上陽臺可以眺望、休息、種植花卉，營造垂直綠化的景色。

2 小區中交通道路的合理規劃

住宅小區的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少對住的干擾，保證住的安寧為原則進行布置，以達到通達性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。

住宅小區道路系統應分級明顯、架構清楚，既要與城市公共系統銜接，又要避免城市公交道路穿住區而過。如果城市規劃確定公交道路必須穿過住宅小區時，在可能條件下可設計地下道路，以防止對住宅小區的嚴重干擾。小型住宅小區應避免機動車道進入居住區域。有的住宅小區建成“無車小區”，即把機動車道和停車場都設在地下，機動車從小區門口進入地下，居民在地下停車場可直接乘電梯到居室，車輛對住宅小區區域全無干擾，效果良好，居民滿意。小區內的交通組織在于創造方便、安全與安寧的居住環境。小區的交通現象可分為動態與靜態兩類。動態交通組織是指機動車行、非機動車行和人行方式的組織，靜態交通組織則指各種車輛存放的安排。

2.1 動態交通的組織

動態交通的解決在于道路布局應符合車流與人行的軌跡，實行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時，道路等級應設置清楚，區分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進入院落空間之內，以減少噪音與不安全因素。小區道路根據規劃結構可分別采用三級或二級路網。小區主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道它的線型應使居民能順利便捷地回到自己的住處或到達想去的地方，但不應暢通無阻，并需防止外界車輛任意穿行，做到“通而不暢，順而不穿”。

2.2 靜態交通的組織

私家汽車在小區的突然增多，引發出空氣污染、噪聲干擾、交通混亂、景觀惡化，也出現了如何合理存放的問題。目前存車方式有地面存車、室內存車、地下存車三種形式。隨著社會發展，汽車量的增多，小區內汽車存放只靠一種方式是很難解決好的，特別當停車率要求達到33%-50%或更高時，更需兼備多種存車方式。在地面停車應注意，一是停車場地應采用植草磚鋪砌以維持小區的綠地率；二是每隔3～4輛車距應植置大冠喬木以防日曬，而地下存車可作備用，也是可持續發展的途徑。

3 小區的生態環境系統的規劃

在住區規劃中要防止盲目提高容積率、只重建房不重環境的傾向。對住區空間的布置，必須首先考慮生態環境，并按生態要求，本著“以人為本”原則，在住宅布置、環境布置、交通系統等環節保證住區有充足的日照，清新的空氣，良好的通風，潔凈的水面，盡可能擴大綠化面積，提高植物的中面系數(多種樹)和造氧功能。不讓小區有泥地，以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹林和水面，并使其合理使用。絕不能盲目破壞自然山水，隨便推山建房，砍樹取地。同時要做到處理“三廢”，凈化空氣和水面，落實防風、防塵、防曬措施，改善小氣候，使住區生態環境比原來好得多。生態住區要提倡環保理念、節能理念，充分利用環保材料、節能材料，使用太陽能，節約用水，垃圾進行無害化處理。

4 小區中各功分區能的組合規劃

居住小區的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級。公共空間即居住小區的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規劃上應與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結合在一起考慮，營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團內的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂、休息的主要場所，也是防災避難的疏散的有效空間，以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規劃上應注重根據各居住組團的不同組合方式來考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動和健身的場地，在設計上應注重其設施的多樣化和完備性，把它規劃成小區中最具有吸引力的居民活動空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺與室外露臺。底層庭院的設置使居民可以自由種植，增加組團內的景觀，又使居民有安全感。

總之，未來住宅建設應推進居住小區產業現代化。推進住宅小區產業現代化的技術手段是:建立符合住宅小區產業化的住宅建筑體系;建立完善的質量控制體系;建立完善的質量控制體系;建立住宅性能綜合評價體系等，在住宅小區建設過程中，以科技進步為核心，從而全面提高住宅建設質量，改善住宅使用功能和居住環境。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國城市挽劃法)及建設部制定的《城市規劃編制辦法》和相關的法律、法規、標準規范.

篇（7）

中圖分類號：TB126 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）05-（頁碼）-頁數

1. 風環境模擬簡介

現代社會，人們對建筑的依賴程度非常高，對建筑內外環境的要求也越來越高。新的建筑環境標準受到關注，表現在相關的各個方面如室內的氣流組織控制，污染物消除與分布預測，舒適性分析，災害分析等和室外小區風熱環境等方面。傳統采用粗略大空間平均計算的結果，難以適應現代建筑物理精細化分析的數據需求。因此，在建筑行業，計算流體力學正被越來越廣泛使用于室內外風熱環境的模擬，CFD 技術在這些方面的細致研究中具有不可替代的優勢。隨著計算機軟硬件的發展和成本降低，使CFD 的應用也日益普及。同時，隨著對建筑內外流場研究的深入，對上述問題進行描述的專業模型越來越完善，模擬結果越來越接近真實，很高的可信度，對設計有著較強的指導作用。

另一方面，就建筑外環境而言，對建筑內部居者的生活確有著重要的影響。建筑小區二次風、小區熱環境等問題日益受到人們的關注。采用CFD 技術可以方便地對建筑外環境進行模擬分析，并結合地形地貌，建筑布局，綠化水景等設計，構建出良好的區域風環境。

計算流體力學（簡稱CFD）是建立在經典流體動力學與數值計算方法基礎之上的一門新型獨立學科，其基本原理是一組物理量守恒的方程組，即質量，動量和能量守恒方程等，通過數值解析的方法獲取此方程組在時間和空間上的確定解，并可采用圖像顯示技術將方程對應的傳熱與流動等過程的細節直觀展現，CFD 技術在相關各行研究中被廣泛采用，稱為數值試驗。

在本項目中，利用CFD技術并結合外流場分析與建筑節能設計方面的實踐經驗，對本項目進行夏季和冬季條件下的區域風環境模擬分析，以確定天鴻美和院風環境設計是否滿足相關法規和舒適性要求。

模擬計算采用的軟件為ANSYS? FLUENT 軟件，是目前最流行的通用流體力學軟件。

風環境模擬參考依據：在分析過程中，參照了《綠色建筑評價標準》GB50378-2006 及《綠色建筑評價技術細則》中對建筑周邊風環境的要求：建筑物周圍人行區距地1.5m 高處風速V

2.項目簡介

本次分析主要針對天鴻美和院規劃設計的建筑布局進行室外風環境模擬。該項目位于浙江省杭州市富陽銀湖320 國道南側。地塊內包括藝術中心、創意街區、SOHO辦公區、聯排花園辦公、聯排住宅區、高層住宅區和山地住宅等。天鴻美和院的總平面布

天鴻美和院總平面圖

3.CFD 數值模擬建模

3.1CFD 技術

CFD 技術的基礎是流動與傳熱過程中流體所遵循的基本規律，表現為一組守恒控制偏微分方程。由于方程和邊界條件的復雜性，目前可行和廣泛采用的求解方法是采用一定的數值方法利用計算機求解方程組的數值解，并通過可視化技術再現流體流動和傳熱情況。

對天鴻美和院所在整個區域建立三維的計算流體力學（CFD ）模型，使用FLUENT 軟件求解器求解，針對冬季和夏季主導風向與平均風速工況下的小區風環境進行模擬分析，并提出相應建議以確保小區風環境滿足《綠色建筑評價標準》的要求和指導建筑開窗設計，圍護結構設計和自然通風等節能策略設計。

3.2分析區域與CFD幾何模型

根據圖1 所示建筑總平面布局圖及其他相關設計圖紙，建立風環境分析的CFD幾何模型如圖2 所示。為了真實地模擬夏季與冬季條件下大氣邊界層效應對區域風環境的影響，將整個分析區域的取為長×寬×高約為：900×660×300 米，需要分析的天鴻美和院建筑放置在分析區域的中間區域。此外，將對項目的多功能中心B1以及V1-2 住宅的附近的室外風環境和表面風壓著重進行分析，以評價分析區域的風環境和自然對流設計。

3.3計算網格

使用四面體單元對整個分析區域進行網格劃分后轉化為多面體網格進行計算，在建筑表面和附近區域進行局部網格細化，如圖2 所示，圖中Y 方向為正北方向。多面體體網格單元數共計2，103，916 個。

風環境分析三維CFD 幾何模型和CFD 分析網格

3.4大氣邊界層條件與分析工況

本次風環境模擬主要進行常態風環境模擬，即以杭州當地主導風向與對應的平均風速為邊界條件，模擬該地塊內的全年或特定時間段內發生頻率最高的風向與平均風速時的小區風環境分析。其中平均風速（即常態風速）由已有的全年歷史統計數據得到。

本次分析對夏季，冬季兩個季節的主導風向與平均風速下的兩個工況進行分析，工況1：冬季，北偏東風（NNE），風速2.3m/s；工況2：夏季，南偏西風（SSW），風速2.2m/s。

4.結果分析與建議

4.1 工況1：冬季，北偏東風（NNE），風速2.3m/s

模擬得到了冬季主導風工況下的建筑物周圍人行區距地1.5m 高處風速如圖3所示：

考慮到杭州地區冬季氣溫較低，有必要對建筑外表面承壓面進行必要的熱工性能加強以防止滲透風，可計算得到冬季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布，并由風場及壓力分布可知：（1）在冬季典型風氣象條件下（風速為2.3m/s），風向為北偏東時，在室外地面人員活動高度上該分析區域內的平均風速低于3m/s 。因此，冬季小區區域風環境滿足風速不高于5m/s 的要求。（2）多功能中心以及V1-2 住宅北立面在冬天會形成高壓區，設計中需要注意增強該面墻和窗的氣密性參數，以減少或阻止墻體冷風滲透。

4.2 工況2：夏季，南偏西風（SSW），風速2.2m/s

參照了《綠色建筑評價標準》，模擬得到了夏季主導風工況下的建筑物周圍人行區距地1.5m 高處風速如圖3 所示：

圖3 離地1.5 米高處風速（m/s）分布圖（室外地面人員活動高度）

考慮到杭州地區夏季清晨和晚上氣溫相對較溫和，可以考慮使用自然通風策略，因此可以利用建筑外表面風壓分布對開窗設計，計算得到夏季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布。由風場及壓力分布可知：

（1）在夏季典型風氣象條件下（風速為2.2m/s） ，風向為南偏西時，在室外地面人員活動高度上該分析區域內的風速低于2m/s，滿足風速不大于5m/s 的要求。

（2）從圖3 還可以看出，由于大氣環境風速不高（2.2m/s）和復雜的地形地貌，導致建筑周邊風速普遍處于約1m/s乃至更低的風速范圍。更考慮到杭州夏季可能的靜風時段頻率較大和較強的夏季太陽輻照，因此有必要采取措施改善該區域室外舒適性：a、栽種高大的樹木達到遮陽效果；b、在地表種植草皮減少地面反射的熱輻射；c、進行適當外部水景設計，降低局部氣溫；與具有一定坡度的地表種植矮層草皮，高大樹木可以在保持水土的同時，有利于小區自然通風和降溫；d、在地形地貌方面，可以考慮利用小區天然的坡地種植林木形成早晚的山林風來加強通風效果；e、半開放式地下室的設計利用了天然熱質材料，即土壤的蓄熱蓄冷功能，如可能在建筑頂部加裝捕風器將室外的空氣導入地下室空間進行自然通風。f、在人員高度上不宜種植過密的林木導致通風惡化。

5.結論

由CFD 模擬計算得到的天鴻美和院規劃設計的風環境結果可見：當前規劃設計的建筑布局所處區域風環境能滿足《綠色建筑設計標準》的對風速小于5m/s的要求。在項目的規劃設計階段進行CFD的模擬分析工作，可對項目規劃設計的科學性進行判斷，體現以人為本的設計理念，并有效避免區域熱島或區域風速過大等不合理現象，為人們的在天鴻美和院提供一個健康舒適的生活環境。隨著科學技術的發展、人們生活要求的不斷提高和規劃設計者對技術手段的不斷重視，可以相信CFD技術的應用會更加廣泛。

篇（8）

Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.

Key words: city planning; design; real estate development; mechanism

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

1城市規劃與房地產開發

1.1城市規劃與房地產開發的基本內涵及特征。城市規劃是為實現一定時期內城市發展的目標和各項建設而預先進行的綜合部署和具體安排行動步驟,并不斷付諸實施的過程。它是建設城市和管理城市的基本依據,是保證城市進行合理的建設和城市土地合理的開發利用及正常經營活動的前提和基礎,實現城市社會經濟發展目標的綜合性手段。城市規劃是一種政府行為,要求反映城市全體公眾的意志,維護公共利益,保障公民的合法權利,創造優美的城市環境。與房地產開發關系密切的是城市總體規劃和詳細規劃(包括控制性詳細規劃和修建性詳細規劃).城市總體規劃是從宏觀上明確城市的性質、規模和發展方向,從空間上確定城市布局結構和土地使用功能以及道路交通和市政基礎設施網絡,是城市發展的總框架、總藍圖。詳細規劃是總體規劃的深入,是對各項建設的綜合部署和具體安排,是指導城市中某一區域進行當前開發建設的依據和藍圖。

1.2房地產開發是指房地產公司根據市場對商品房產的需求和城市規劃的要求及近期建設需要選擇一定規模的用地,有步驟的進行征地和搬遷,對基礎設施、主要用地功能項目及配套項目,進行開發建設和經營管理的一項綜合性的社會經濟活動。它包括立項、規劃設計、征地搬遷、土地開發、房屋建設、工程竣工驗收、經營銷售、交付使用直至物業管理的全過程.房地產開發大多由企業操作, 是一種投資性經濟活動。它的目標主要是追求利潤最大化,即盡可能的克服房地產開發項目周期長、投資大、風險高的不利因素,以期獲得最大的經濟收益,并求得自身的生存和發展。

1.3由于城市規劃與房地產開發的內涵及性質的不同,在編制城市規劃和進行房地產項目開發的過程中,各自考慮問題的側重點也相應的有所不同：從發展戰略方面看,城市規劃側重于從宏觀的角度分析城市的發展條件,確定城市的反戰方向,而房地產開發則多從表面上看微觀的角度考慮企業的發展；從時間上看,城市規劃側重考慮長遠的和遠景的效果,并兼顧近期的發展建設,而房地產開發更注重近期的效果；從空間上看,城市規劃注重整體的空間結構組織和各類用地功能的配置,而房地產開發則多從局部考慮項目的區位選擇；從效益上看,城市規劃注重研究經濟效益、社會效益和環境生態效益的相互統一,側重研究降低社會編輯成本,提高整體綜合效益,而房地產開發更關心開發項目、開發宗地或企業的經濟效益；從信息反饋角度看,城市規劃側重聽取市民的反饋意見或建議,滿足大多數市民需要,而房地產開發側重搜集市場信息,適應市場的需要。

2城市規劃視角的高層建筑形態設計要素

隨著經濟的發展與建筑技術的提高，我國城市高層建筑從土木結構到磚木結構、磚混結構，直到鋼結構、鋼筋混凝土和現代大跨度空間結構，建筑思潮相應地經歷了古典主義、現代主義、新現代主義等幾個階段。建筑技術的進步帶動了建筑思潮的發展，建筑技術的局限性則導致建筑思潮的滯后與手法上的停滯不前?？梢哉f，建筑技術水平的相對落后是我們在建筑創作上所持折衷主義觀點的根本原因之一。在新時期，基于城市規劃視角的高層建筑形態設計要素包括如下：

2.1 建筑立面的設計

篇（9）

二、建設目標

隨著我國高等教育事業的迅猛發展，我校占有和使用的房地產規模急劇膨脹，其構成也日趨復雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調整以及學校內部推行的后勤、財務、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產的綜合管理，推進房地產管理工作的科學化、規范化，促進我校各類房地產的優化配置和有效使用，全面實現我校房地產管理的計算機網絡化已是刻不容緩的首要大事。

房地產綜合管理信息系統旨在通過網絡和軟件為校內外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺，以便科學、規范、靈活、快捷地開展監督管理工作。

該系統應該適應本校的實際機構設置情況和現有流程，提供豐富而實用的系統功能。系統采用B／S結構，提供良好的維護性和可擴充性。系統應具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護性以及穩定性。系統應采用我校統一的管理信息標準格式，并與原系統良好兼容，實現校內外各部門機構間的信息順暢流轉。系統還需提供完善的身份驗證和靈活細致的權限控制，保證信息的完整性，不被無權限用戶獲取、修改，并能夠高效穩定地運行。系統要與我校數據中心實現無縫鏈接。

三、建設原則

房地產綜合管理信息平臺建成后將成為一個高度集成化的綜合業務管理系統，通過該系統可以方便、快捷、靈活地查閱學校內房地產的基本信息，可以形成監管統計，同時可根據實際需要生成打印相應報表，在考慮整體設計過程中應遵循以下原則：

1．實用性和可行性

主要技術和產品必須具有成熟、穩定、實用的特點，實用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統管理。

2．先進性和成熟性

系統設計既要采用超前思維、先進技術和系統工程方法，又要注意思維的合理性、技術的可行性、方法的正確性。不但能反映當今的先進技術和理念，而且具有發展潛力，能保證未來若干年內占主導地位。先進性與成熟性并重，并考慮到近年來的應用發展特點，把先進性放在重要位置。

3．開放性與標準化原則

應用平臺應是一個開放的且符合業界主流技術標準的系統平臺，并使網絡的硬件環境、通信環境、軟件環境、操作平臺之間的相互依賴小。嚴格執行我校有關信息系統的編碼規則。

4．可靠性和穩定性

在考慮技術先進性和開放性的同時，還應從系統結構、技術措施、系統管理等方面著手，確保系統運行的可靠性和穩定性，達到最大的平均無故障時間。

5．可擴充性及易升級性

為適應應用不斷拓展的需要，應用平臺的軟硬件環境必須有良好的平滑可擴充性。

6．安全性和保密性

在應用平臺設計中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護和隔離，應分別針對不同的應用和不同的網絡通信環境，采取不同的措施，包括系統安全機制、數據存取的權限控制等。

7．可管理性和可維護性

整個應用平臺是由多個部分組成的較為復雜的系統，為了便于系統的日常運行維護和管理，要求所選產品具有良好的可管理性、可定制性和可維護性。另外還包括平臺自身的可管理性和可維護性。

四、技術要求

房地產綜合管理信息系統采用面向對象的B／S結構，適合Unix、Linux、Windows操作系統。

（1）開發語言：JAVA。開發技術采用J2EE（Java2EnterpriseEdition）標準、組件技術及在數據交換上對XML的支持，使系統功能最優化，同時將整體系統內部在技術上的相互依賴性降至最低。

（2）數據庫：采用Oracle或SQLServer數據庫。

（3）中間件：適應WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中間件產品。

（4）服務器端：Linux或Windows。

（5）客戶端：安裝Windows98以上，IE5．0以上版本瀏覽器。

（6）平臺接口：能夠為第三方軟件提供相關接口、開發規范等，特別應提供與門戶平臺、統一身份認證平臺等對接開發。

（7）擴展性要求：應用建設的長期性和內容的廣泛性決定了系統在構建和使用過程中，必然面臨著各類擴展性需求，例如業務規模的擴展、業務類型的擴展、集成范圍的擴展等。本項目建成的應用平臺模塊間應相對獨立，接口清晰，內部的業務流程升級和改造與其他模塊無關，并為將來學校二次開發提供API等，因而應用需極具擴展性。

五、業務模塊

房地產綜合管理信息平臺（以下簡稱平臺）內容主要包括：

1．校區管理

校區總體概況、植物綠化情況、車庫車位（地上、地下）的整體情況。

2．房產管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實現全方位的、分類的精細管理。

要重點實現：

（1）全面了解并掌握房產的“家底”：房屋總面積、總套數和間數等。

（2）按照“房屋用途、房屋類型、建筑結構、坐落、區縣”分類統計。

（3）按照“使用單位（學院、科室、外單位等）或個人”分類統計。

（4）按照“自有、外租”的情況分類統計。

（5）動態顯示“空置房屋和床位”情況，及時掌握房源和床位變動。

（6）可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住，以前誰曾用過或住過。

（7）可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過或用過。

（8）自動匯總“一人或一戶多套用房”情況（優惠房、商品房等）。

（9）自動動態提醒“租房合同快到期、已過期”情況。

（10）任選項目生成“房產清單和卡片”，并保存到Excel表和網頁中。

（11）多媒體同步顯示功能可以在數據采集和查詢時，有針對性地加入“房產證、住戶身份證、協議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數據與證件同步，不用再翻找原始紙質資料。

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前言

隨著我國房地產業市場競爭的日益加劇，房地產的開發經營與管理工作成為了企業提高市場競爭的重點。房地產的開發經營與管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內容包括規劃設計管理、開發管理、項目施工管理、物業管理。為了企業的平穩發展和促進企業經濟效益的提高，企業應以完善的管理體系為基礎，運用現代化企業管理理論來開展房地產企業的開發經營與管理工作。

一、規劃設計管理

規劃設計管理就是對建筑工程規劃設計過程的管理，房地產開發商將所承包的建筑工程的規劃設計任務委托給相應的設計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標進行相應的控制和管理。房地產企業可通過建立完善的規劃管理系統來對規劃設計進行管理。

規劃管理和規劃設計的關系相當密切，規劃管理系統的建設就是為了提高對規劃設計成果的審查和管理水平。規劃管理系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。房地產開發項目是否成功主要取決于前期的規劃設計，規劃設計的一個重要環節是要根據客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規劃、設計、建造之間的良好聯系。

建筑工程的規劃設計管理首先要從工程規劃設計抓起，通過對市場細致的調研，建立起多方案的經濟比較。其次是施工圖的設計，房屋產品質量得到保證的第一步是從精確的設計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規劃設計管理的核心環節就是要選出最優的設計方案，對客戶需要的戶型、內部體系、結構功能、空間利用等都要有創新優化的設計。

二、開發管理

房地產的開發管理是指房地產開發商為了順利完成工程項目的開發而對企業內部的人事、財務及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理，也是企業為成功實現規劃設計管理、項目施工管理及物業管理所采取的經營手段。

工程開發管理的主要內容是房地產開發用地規劃管理、房地產開發工程管理與房地產開發項目風險管理，這三項管理的內容在房地產開發管理中處于重要地位。房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。然而這一規劃管理體制的不完善導致了我國房地產開發用地規劃管理中的一系列問題，如土地開發商盲目圈地囤地嚴重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴重供應不足等。為了避免上述問題的出現，就要求房地產開發商應重新界定管理規劃體制并充分運用管理中的規劃職能，同時明確規劃管理的內容，使土地結構利用更加合理。

房地產開發工程管理也是房地產開發管理的重要工作之一，它是現代房地產開發企業管理工作的重點。房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個基礎開展工程管理工作，以保障項目開發的經濟效益。

房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產開發競爭對手的競爭使得市場競爭越發激烈、銀行利率升高、房地產投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。因此房地產開發商要注意分析風險產生的原因，加大對房地產開發項目風險管理過程和方法的關注力度，再運用合適的方法來應對項目風險，這樣才能提高企業的效益。

三、項目施工管理

所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設過程的管理。其中質量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術質量管理，是提高房產質量的核心環節和重點，包括施工技術管理和現場施工管理兩個方面。施工的技術質量管理，包括對施工隊伍及監理隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質量和房產質量。現場施工的技術質量管理，是確保提高房產質量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：一是必須強化施工隊伍的質量意識；二是應不斷強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習，先進技術和先進經驗，也可以在施工現場扎實的普及基本知識，強化技能提高；三是強化施工現場的技術質量管理。

對房地產開發商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目的，開發商需要通過施工資質驗證、招標投標、現場施工檢查、監理單位的監督、工程款的有序發放等措施，充分發揮施工質量控制、進度控制以及成本控制的重要作用，以達到高質量、低成本的最終目標。

四、物業管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現建筑設施穩定持續的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是必不可少的。一般說來，房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。高質量的物業管理服務會成為房地產企業競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產企業以顧客的滿意度作為服務管理中的基本準則。為了保證高質量的物業管理，房地產企業應該以高素質的人才來建構企業的核心力量，并建立規范化的物業管理流程和制度，制定合理的物業管理費用、并實行財務透明制，創造人性化的生活空間。物業管理是房地產企業開發經營過程中的一項重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的作用。

五、規劃設計管理、開發管理與施工管理間的相互協調與整合

房地產的開發經營與管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的，只有將這四個方面進行整合協調才能夠實現目標。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互整合是建筑開發企業的核心工作。

房地產開發中的建筑規劃設計與施工管理的相互脫節雖然有利于各自專業化水平的提升，但是規劃設計與施工的脫節也帶來了許多嚴重問題，比如規劃設計者不了解施工工藝，從而使所設計的設計方案局限于理論指導，導致施工困難，影響了項目建設的成本和進度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識和經驗應用到項目的規劃、設計、開發和現場實施中，以實現項目總體目標的最優化。在房地產開發經營管理中，設計者應根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的經濟易行的方案；項目的開發管理人員依據該方案，整合所有人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和方法，在規劃設計階段對設計者給出相關建議，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性分析強調建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關的建筑工程設計內容進行討論、分析并提出改進的辦法。

許多情況下，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通或達成意見上的一致，導致不少建筑工程在竣工后和開發企業的規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工必須要具備以下條件：

1、房地產開發商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產開發商應該把可施工性研究及規劃設計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規劃設計人員、施工人員、相關專家、協調人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統化、專業化地完成工程項目的目標。

2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規劃設計階段、開發階段到施工階段、物業管理階段成遞減趨勢，產生的經濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發商和施工單位應該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。

3、在建設過程中持續開展研究?？墒┕ば苑治鰪娬{在項目實施的全過程中進行系統化的研究，充分發揮研究人員的知識和經驗。另一方面，通過系統的計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓進行完整的紀錄并改進，將業務流程中無序的知識進行系統化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現知識的共享和再利用。

六、結語

現代城市規劃的不斷進步與我國房地產市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產開發提供了巨大的發展空間。房地產開發商想要獲取長期的競爭優勢，就需要以高素質的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為基礎、運用專業化的管理模式為核心，在房地產開發經營的全過程中實行以顧客滿意度優先為宗旨的服務管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻

【l】李元明．房地產公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

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一、當前背景

新世紀以來，我國經濟保持持續、穩定、健康發展態勢，房地產行業逐步走強。到2005 年左右，已初顯過熱的跡象，部分地區的房價過高。此后，國家開始對房地產行業實施宏觀調控。國務院及相關主管部門先后出臺“國八條”、“國六條”等宏觀調控政策，對過熱的房地產市場進行宏觀調控。2013年2與20日，主持召開國務院常務會議，再次就房地產調控進行研究、部署。新“五條”規定暫停發放第三套房貸、推進房產稅改革試點、部分城市限購房套數、囤地捂盤房企業將停發股債不給貸款等。房地產企業要積極面對政府調控和企業內部日趨激烈的競爭，必須著力提高自身的競爭力，提高產品的價值，進一步降低生產成本，才能在價值中取勝。房地產項目的規劃設計包括對房地產項目的產品類型、項目用地與產品的匹配、項目容積率、環境景觀、公建配套等諸多因素的規劃和設計，是市場需求的結果，目的是為客戶提供較高的價值。

二、VE理論

價值工程（Value Engineering，簡稱VE），又稱價值分析

（Value Analysis，簡稱VA）、價值管理（Value Management，簡稱VM），是20世紀40年代產生的一門管理技術。它是研究如何使產品功能與成本達到最優結合的一門科學，主要目的是通過對工程項目、新產品開發、服務運營組織等對象進行功能分析和成本分析，以多學科團隊工作方式和創意流程，優化項目和產品的功能，同時在數十種甚至數百種方案中找到最低成本、最高價值的方案。價值工程最早在產品和設備制造中使用，后來逐漸應用到軍工、建筑工程、服務業等領域。進入 21 世紀后，價值工程作為一種強調價值、強調成本控制、強調綜合效益的管理科學，重新得到了廣泛的關注和重視。

三、VE理論與房地產項目的結合

運用價值工程理論對房地產項目規劃方案的選擇、規劃方案的優化進行研究，確立最優規劃方案，滿足用戶需要，降低生產成本，可以為企業帶來最大利潤。

四、重要性