房地產稅務管理大全11篇

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篇（1）

一、房地產業稅費征收范圍及有關規定

凡在安遠縣行政區劃內征用土地，發生土地、房屋權屬轉移，從事建筑安裝工程業務等行為，應分別按下列不同情形繳納稅費。

（一）境內征用、占用耕地用于建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，應按規定的稅額一次性繳納耕地占用稅。

（二）境內轉移土地、房屋權屬（包括土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、贈與、交換、抵債、作價投資、入股），承受土地使用權，房屋所有權的單位和個人，應當繳納契稅。

（三）境內轉讓土地使用權、銷售不動產（指建筑物或構筑物、其他土地附著物）的單位和個人，應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業所得稅（轉讓方為企業）和個人所得稅（轉讓方為個人）。

（四）境內從事建筑、安裝、修繕、裝飾及其它工程作業的單位和個人，應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業所得稅（企業）和個人所得稅（個人）。

（五）縣城、鎮（含鄉、工礦區）范圍內公民、法人和其他組織擁有土地使用權，將土地使用權再轉移的行為，劃撥土地使用權轉讓的，應按規定繳納土地出讓金和土地登記費，出讓土地使用權的應按規定繳納土地登記費，改變土地用途或容積率的還應按規定繳納土地出讓金。

（六）劃撥土地使用權轉讓，應補辦出讓手續，補交土地出讓金，出讓方要按規定補繳契稅。

（七）縣城、鎮（含鄉、村、工礦區）范圍內公民，法人和其他組織將擁有產權的房屋買賣、租賃、抵押、典當和其他有償轉讓的，應當繳納營業稅、契稅和房產交易的相關費用。

二、房地產業計征稅費的標準

(一)屬地稅部門征收的

1、建筑業

按下列稅目和標準繳納稅款：

（1）營業稅（建筑業）：按工程造價的3％申報繳納；

（2）所得稅：經主管地稅機關審核，符合查帳征收條件的，一律實行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按工程造價的3％（裝飾工程4％）申報納稅；

（3）城建稅；工程項目在縣城、建制鎮的，按應納營業稅稅額的5％申報納稅；在鄉的，按應納營業稅稅額的1％申報納稅；

（4）教育費附加：按應納營業稅稅額的3％申報納稅；

（5）印花稅：按合同金額的萬分之三申報繳納；

（6）縣外建筑公司除按上述規定向我縣主管地稅機關申報繳納營業稅（建筑業）、城建稅、印花稅及教育費附加外，應按下列規定繳納所得稅:在工程開工前持《外出經營稅收管理證明》（簡稱《外經證》）向我縣主管地稅機關申報報驗登記的納稅人，必須按季提供所在地主管稅務機關按完工進度或完成的工作量等據以計算繳納所得稅的完稅證明并經縣地稅局審批同意后，才可按規定在其機構所在地繳納所得稅，對未按規定持《外經證》向我縣主管地稅機關申請報驗登記，或未按時提供所得稅完稅證明的，以及雖提供《外經證》,在我縣經營累計超過180天,但不能同時符合下列三項條件的：①合法取得《外出經營活動稅收管理證明》；②按國家規定建立健全財務帳簿且在經營地屬非獨立核算單位；③未實行承包或掛靠經營,每月按工程完工進度或完成的工作量的3%繳納所得稅，由我縣主管地稅機關負責征收。

2、銷售不動產（含房屋轉讓）

按下列稅目和標準繳納稅款：

（1）營業稅（銷售不動產）：按不動產銷售額（或差額）的5%申報繳納；

（2）所得稅：經主管地稅機關審核，符合查帳征收條件的，一律實行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按不動產銷售額的4.95%申報繳納(個人轉讓住房的按1.5%征收)。

（3）土地增值稅：銷售普通標準住宅的，按銷售額的1%預征；銷售非普通標準住宅及別墅、度假村的，按銷售額的3%預征，其中店面按銷售額的5%預征。

（4）城建稅：不動產在縣城、建制鎮的，按應納營業稅稅額的5%申報繳納，在鄉的，按應納營業稅稅額的1%申報繳納；

（5）印花稅：按不動產銷售額的萬分之五申報繳納。

（6）教育費附加：按應納營業稅稅額的3%申報繳納。

3、轉讓土地使用權

按如下稅目和標準繳納稅款：

（1）營業稅（轉讓無形資產）：按轉讓額（或差額）的5%申報繳納；

（2）所得稅：2002年1月1日前設立的企業，經主管地稅機關審核，符合查帳征收條件的，一律實行查帳征收；不符合查帳征收條件的企業和個人，按轉讓額的4.95%申報納稅；

（3）土地增值稅：單純轉讓土地使用權的，按土地增值稅有關規定據實征收；

（4）城建稅：轉讓的土地在縣城，建制鎮的，按應納營業稅稅額的5%申報納稅；在鄉的，按應納營業稅稅額的1%申報繳納；

（5）教育費附加：按應納營業稅稅額的3%申報繳納。

（6）印花稅：按轉讓額的萬分之五申報繳納；

單位和個人銷售不動產或轉讓土地使用權中涉及到按差額征稅或減免稅的，按規定予以減免，但納稅人必須提供合法有效憑證（上次辦證或購買時的稅收完稅證、發票或國土、房管部門開具的財政收費收據的原件等有效證明），經主管地稅分局審核后按規定計征稅款。不能提供合法有效憑證的，或交易價格明顯偏低的，按主管地稅分局依法核定的收入計稅。

4、凡有新的稅收政策規定的，適用新的稅收政策規定。

（二）屬財政部門征收的

1、征（占）用耕地（含水田、旱地）、果園、菜地、苗地、花圃、茶園、魚塘、桑園和其他種植經濟林木的土地用于非農建設。

耕地占用稅：按欣山鎮5元/平方米，塘村鄉、雙蕪鄉3.6元/平方米，其他鄉鎮4.3元/平方米標準納稅，由征用地的建設單位和個人申報繳納。農民在本村內占用耕地建自用房的，減半征收。

2、銷售不動產（含房屋轉讓）

契稅：由受讓人按不動產銷售額的4%申報繳納，個人購買容積率在1.0以上，面積在144平方以下的普通住宅享受減半征收的優惠政策。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格中超過補償款的，對超過部分征收契稅。

3、轉讓土地使用權

契稅：由受讓人按實際成交額的4%申報繳納。以劃撥方式取得土地使用權經批準轉讓的，轉讓方先按該土地轉讓價的4%補繳劃撥土地契稅后，再由受讓方按該房地產總體轉讓價的4%繳納房地產交易契稅。

（三）屬國稅部門征收的

1、企業所得稅

（1）納稅人：凡2002年1月1日后按國家工商行政管理總局的有關規定，在各級工商行政管理部門新設立（開業）登記的企業，在我縣境內取得土地使用權的土地上進行基礎設施建設、房屋建設并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的房地產開發企業（不含個人獨資企業和合伙企業），均需向國稅機關申報繳納企業所得稅。

（2）征收標準：能準確核算經營成果，實行查帳征收的，按應納稅所得法定稅率征收企業所得稅。不能準確核算經營成果的，實行核定應稅所得率征收方式。

（3）外來房地產企業的管理：對外來房地產企業來本縣開發房地產的，如屬于國稅部門征管的企業，應加強對企業的管理，對不能出示企業主管國稅機關開具的《外出經營活動稅收管理證明》，企業經營所得應就地繳納企業所得稅。如果外來房地產企業在本縣開發房地產，在連續的12個月內經營時間累計超過180天的，應當自期滿之日起30日內，同時向經營所在地國稅機關申報辦理稅務登記，當地國稅機關核發臨時稅務登記證及副本，加強控管。

2、建筑安裝工程用材料的稅收管理

一項建筑安裝工程完工之后，建筑安裝耗用材料單位和個人必須在工程決算編制完成之日起5日內，及時、完整報送有關納稅資料（建筑安裝耗用材料明細表、轉讓建筑材料納稅申報表、工程決算書以及外購建筑安裝耗用材料發票等資料，以下統稱納稅資料）。凡未按規定報送納稅資料或拒不提供納稅資料以及提供的納稅資料不完整、不合理的，國稅機關可按相關標準核定其耗用材料金額，并按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國發票管理辦法》的有關規定處理。

（四）屬國土、房管部門征收

1、土地出讓金：原劃撥土地使用權轉讓，按不低于標定地價的40%征收；出讓土地轉讓時改變土地用途或改變土地容積率的，按規定繳納土地出讓金。

2、土地使用權登記費、房屋所有權登記費按件收取，具體標準按國務院有關部門標準執行。

三、房地產業計征稅費價格的確定

(一)據實征收。房地產市場交易計稅價格為實際成交價格，含支付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

（二）核定征收。根據土地、房屋地理位置、基礎設施及級差收益狀況，縣城土地、房屋劃分為五類區域（具體標準見附件1）；對未建賬或賬務不實的房地產交易行為或成交價格偏低且無正當理由的，由主管財稅部門，根據有關房地產政策，實行計稅依據下限管理。（具體標準見附件2）。

(三)建筑安裝營業稅最低計稅價格標準。對未建帳或帳務不實建筑工程按最低計稅價格標準征收。建筑最低計稅價格：框架結構400--430元/平方米，磚混結構300--330元/平方米。

（四）建立房地產計稅價格定期調整機制。鑒于房地產交易價格變化較大，為適應市場價格變化，建立依市場價格調整變化機制，每年年初由各主管部門對房地產交易價格開展調查，然后報縣政府辦公室備案，通過媒體進行公告后執行。

四、房地產業稅收的發票管理

（一）房地產稅收納稅人在收取款項時，必須按規定開具地稅發票，憑地稅發票收取轉讓款或銷售款。

（二）建筑業納稅人預付工程款時，必須開具地稅統一印制的建筑業預付工程款專用收據，待工程完工后統一結算，開具正式地稅發票。預收購房款必須開具地稅統一印制的預收款專用收據，待所有款項付齊后，分戶開具正式地稅發票。

五、房地產業稅收征管流程

（一）縣財政局、地稅局、國稅局指派專人駐縣辦證服務（收費）大廳，負責房地產稅費征管臺帳登記監管、辦證前完稅情況的審核等稅收監管有關工作，并及時將財政、地稅、國稅征管部門征稅情況與國土、建設、房管部門辦證情況進行比對。

（二）對從事房地產開發的單位和個人，由建設單位和個人攜帶有關資料先到財政、地稅、國稅派駐縣辦證服務（收費）大廳工作人員處進行申報登記（合伙（聯合）開發的必須注明每個合伙人名稱，以作為今后稅收管理的依據），然后憑財政、地稅、國稅管理機關公章和經辦人簽字齊全的《房地產開發項目稅收管理登記表》到國土、房管、建設部門辦理用地許可證、開發許可證和規劃許可證，無《登記表》的，國土、建設、房管等部門不予受理。

（三）對單位和個人轉讓土地、房屋權屬的，納稅人須攜帶相關資料先到財政、地稅派駐縣辦證服務（收費）大廳工作人員處審核，審查人員根據審核情況分別做出征稅、減免稅、不予征稅決定。凡屬征稅的,憑《應繳稅款通知單》，到財政、地稅辦稅服務廳繳納稅款，然后憑《房地產完稅證明通知單》、契稅完稅證，由縣辦證服務（收費）大廳財政、地稅人員錄入辦證系統，國土、房管部門據此辦理房地產權證；經審核屬于減免稅的，憑《辦理房地產免稅證明通知單》，由辦證大廳地稅、財政人員錄入辦證系統，國土、房管部門據此辦理房地產權證；經審核不屬征稅范圍的，憑《房地產不予征稅證明通知單》，辦證大廳地稅、財政人員錄入辦證系統，國土、房管部門據此辦理房地產權證。

六、強化部門協作，健全協稅護稅網絡，嚴格稅費征管責任

（一）在縣辦證服務（收費）大廳設立房地產交易稅費征收及辦證窗口，實行財政、地稅、國稅、國土、建設、房管等部門專職辦證（辦稅）人員集中辦公，實行一條龍服務，統一辦理有關證照和收取有關稅費，國土、建設、房管部門不得手工制證和在縣辦證服務（收費）大廳以外地方辦證。

（二）嚴格實行“先稅后證、以證控稅”管理制度。1、對單位和個人轉讓土地、房屋權屬的，國土、房管部門要憑財政、地稅機關出具的完稅證明（或銷售不動產、轉讓無形資產稅務發票，免稅審批表）相應給予辦理和發放《土地使用證》和《房屋所有權證》；2、實行聯合審核制度。辦理規劃許可證、《土地使用證》、《房產證》必須由建設、國土、房管、財政、地稅等部門聯合審核。3、聯合審核中發現應稅未稅或應補稅的，財政、稅務機關應當向納稅人依法履行一次性告知，下達相關法律催繳文書，告知納稅人在法定期限內繳清稅款。4、對從事房地產開發的，實行登記制度，在國土、房管、建設辦理用地許可證、開發許可證和規劃許可證之前，要求建設單位和個人先到財政、地稅、國稅機關登記，憑財政、地稅、國稅機關出具的審核證明材料給予辦理；5、建立健全稅源臺帳管理。在縣辦證服務（收費）大廳房地產辦證（辦稅）窗口建立規范和統一的房地產稅費征收臺帳，國土、房管、建設、財政、國稅、地稅在同一本臺帳上進行序時登記，互相審核、監督。

（三）縣國土、房管、建設等部門要積極配合和協助財政、地稅、國稅等部門的征管工作，要嚴格執行“先稅后證”制度辦理證照，對財政、地稅、國稅機關要求提供的資料，不得以任何借口拒絕提供，也不得提供虛假資料，經檢查發現“未稅辦證”行為導致國家稅款流失的，將嚴厲追究發證單位和經辦人的責任，并責成其10日內追回流失稅款，對逾期無法追回的，由縣財政直接從發證單位經費（含責任人工資）或預算外資金扣繳稅款，直至扣足為止。對于以上單位直接代征的稅款，縣財政另給予代征手續費。

（四）縣財政、地稅、國稅、國土、建設、房管等部門要各司其職、相互配合，加強房地產稅費征收管理法律法規政策宣傳，落實便民利民措施，依法征收稅費，嚴禁“吃、拿、卡、要、拖”。在稅費征管辦證工作中，造成惡劣影響的，將嚴厲追究相關人員責任。

（五）縣財政、地稅、國稅機關要加強對房地產稅收的稽查工作，嚴格按稅法規定征收稅款，要完善好有關代扣代繳手續，加強稅款的跟蹤管理，嚴格內部監督，每月10日前聯合組織一次對辦證和完稅情況的審核，杜絕“人情稅”和“關系稅”，對征管員擅自減免稅的，要嚴肅查處，對在房地產稅收征管和稽查中發現的各部門和工作人員的違法違規行為，要及時匯報，不得隱瞞。

（六）縣監察、審計部門要加強對房地產稅費的監管，嚴厲查處國家工作人員在房地產稅費征收中出現的違法亂紀、、不征或少征稅費行為；*部門要積極配合，指定專人協助地稅、財政部門，嚴厲查處和打擊房地產開發交易中的偷、逃、抗稅行為，維護稅收征管秩序；公證部門也要積極支持稅收征管工作，如實提供房地產的交易和公證信息。

篇（2）

對于現在的房地產經濟來講，其稅務是其經濟支出的重中之重，稅務和企業利潤的關系密不可分，對于房地產企業的經營管理來講，如何加強稅務管理工作以及合理控制稅務成本是必須要放在第一位的，目前，房地產行業的競爭愈演愈烈，豐厚的利潤對于房地產來講，即將成為過去式，在這樣的形式之下，必須加強對稅務管理的重視，將稅務管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產企業的稅務負擔，加大房地產的利潤。

一、企業稅務管理的基本概念

企業稅務管理是企業在法律允許的范圍內，按照本身的具體經營現象和經營目的，為在稅務管理基礎上實現完成在一定程度上減少企業納稅成本，而對企業的涉稅內容做出探討、規劃、監控、預測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產企業稅務管理的現狀

（一）對于稅務管理不夠重視

在嚴格的稅務制度下，在稅務方面仍然存在著很多問題，其中最重要的就是企業對于稅務工作的不重視。所以導致，偷稅、漏稅現象十分嚴重。部分房地產企業對稅務管理存在一定的誤區，因此在愈演愈烈的房地產競爭中，勢必會對自身的競爭造成影響，減少利潤的收入，同時在一定程度上也讓稅務工作存在著一定的安全隱患。

（二）相關部門對于財務的監管不夠

在利潤相對暴利的房地產企業，其中的從業人員，并不是每個人都很專業，甚至部分企業為了獲得更大的利潤，就偷稅、漏水，給財務的征收工作帶來了很大的困難，因此相關部門必須增強對房地產行業的調控。

三、房地產企業稅務管理中的風險防控

（一）確定防控重點

在進行房地產企業稅務管理的過程中，應該加強工作的效率，保證稅務管理的有效地進行。稅務管理不是一時的工作，它需要長期的管理，管理過程復雜、工作量巨大，因此在進行管理的過程中，房地產企業不僅需要了解各項稅務政策，還應該根據企業的實際情況進行稅務業務的管理，同時還應該增加稅務管理者的能力，保證稅務管理工作的運行。

（二）建立動態的基礎信息系統

現階段信息技術在企業各項管理中的應用越來越廣泛，信息技術可以為眾多企業的管理工作提供技術支持。所以，房地產企業也要建筑相應的信息系統。為了更好的檢查出企業的涉稅經營業務，就要建立時時更新的內部數據庫。同時更新企業發展的《稅法》法規政策系統，這樣可以保證企業財務會計系統與國家法律的要求步調一致。也能方便房地產企業的稅務工作人員和財務工作人員進行各項稅務數據的據算，稅務信息的輸出也能及時對法律法規的更新作出變化。

（三）加強稅務工作者的專業素養

對于房地產稅務工作者的專業水平一定要嚴格要求，時不時的對其進行培訓，增強其專業技能和綜合素質。第一就是房地產企業管理者必須具有責任心以及很大的強烈的管理意識；再者就是，從事相關稅務管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓的核心放在稅收法律法規、財務理論、管理技能、稅務風險及防范意識的綜合管理能力上，為減少稅務管理的分析做出貢獻。

（四）保證做好和單位外面的聯系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關稅務方面的負責人員。在稅務負責人這一方，它主要就是要做好監督管理的工作，同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領域的內容和知識，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責執法的，所以他們還有自由裁量的權力。針對于這些現象，房地產的公司就要及時的與部門進行溝通，不能錯過最近更改的信息，學習最新的知識，必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動地找相關部門進行溝通，以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學習的時候，還要與中介進行交流和溝通，運用中介的相關技能和知識來彌補在辦理稅務工作時所帶來的風險，涉及到不能夠直接和稅務機關溝通的事情時，可以和中介進行溝通，請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來積極的提高我們自身的素質和水平，必要的時候可以請中介對單位自身進行核查，最大可能的減少稅務造成的風險問題。

四、結束語

目前，中國在進行第三次稅制改革，盡管中國經歷了兩個對稅收制度的重大改革，但是全球化的經濟和中國經濟的發展，提高和改革稅制的任務仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統尚不完善，仍與成熟的現代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統國際的通行上也有一些缺點，需要稅收制度的創新。因此，積極平穩地推動調整和改革稅收制度更加需要持續的努力。

參考文獻：

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以現代企業的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務風險防控體系，良好的稅收籌劃環境，實現企業稅收管理的重要內容，也是企業實現經濟效益最大化的重要管理手段。

1.1 風控模式一

中糧地產（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內控機制建設、規范經營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養員工具有良好職業道德與專業素質及提高員工的風險防范意識作為基礎，通過加強或完善內部稽核、培養教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內部控制制度。

1.2 風控模式二

保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，業務涵蓋房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售以及商業會展、酒店經營等相關行業。國家一級房地產開發資質企業，由于加強企業風險管理，建立企業科學規范的風險管理體系，較好地把控房地產企業各類風險與關鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。

2 房地產企業稅務風險管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業稅收遵從的要求越來越高的環境下，專業科學的企業房地產稅務風險控制模式非常重要。

根據《關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發〔2014〕31號），房地產業再次成為指令性檢查項目，房地產業已連續13年被國家稅務總局列為年度專項檢查的行業。

房地產稅務風險管理的不良表現：

2.1 內部控制缺失或風險管理不健全

房地產經營業務多樣，經營活動復雜，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門，不僅使房地產企業的財務日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環節滯后，實際納稅遵從度時有差異

國家稅務總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。

3 房地產開發企業稅務風險控制模式的建立

企業日常的經營活動要及時、全面地了解有關稅收法規，或對相關稅收法規的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關稅收規定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產企業稅務風險管理控制模式：制定稅務風險控制方向、設置稅務風險管理邊界、組織稅務風險控制活動、分配稅務風險控制職責。使稅務風險控制在有效的規范的房地產商業模式下。

3.1 外部風控模式的建立

國家稅務總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經常會出現很多問題。

3.1.1 房地產行業的收入虛假主要表現在銷售價格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關聯交易銷售款不結轉或少結轉收入。開具收款收據，隱匿收入。

③代建轉開發，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規定確認收入。

④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時結轉收入。委托銷售房產不按規定確認收入。

⑥假承包經營少繳稅。假聯營將房地產對外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額。

3.1.2 房地產行業的成本虛假主要表現為建筑成本偏高

①建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發成本。

②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發間接費等。

③以假發票虛列成本。

④多結轉成本等。

3.1.3 房地產行業的費用虛假主要表現各項成本的分攤費用的問題

①工資、福利費、業務宣傳費超標準列支費用。

②稅法不允許列支的項目。

例如，某企業開發項目當年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業所得稅16.5萬元；次年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。

企業財務人員作賬：項目竣工清算應補繳企業所得稅258.5萬元。

稅務稽查：應納所得稅262.5萬元。

3.2 內部風控模式的建立

3.2.1 一般房地產開發建設與經營的主要環節

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環節，牽涉到企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅等項稅種。

3.2.3 房地產項目投入大工期長

有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結算等原因雖然已經完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結算，也不進行稅款申報。

3.2.4 稅務風險控制模式的建立

通過建立“基礎管理信息+風險統計分析+納稅評估管理+應稅稽查準備”稅務風險控制模式，從信息管理到技術分析，精細化運營和精細化管理，實現科學規范有效的風險管控。第一道防控由業務運營和生產建設部門搭建，第二道防控由風險管理、合規管理、財務管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統計部門搭建，第四道防線則由董事會和監事會搭建。

企業報表的基本信息來源以及賬面數字的變動趨勢，基礎信息、涉稅信息、財務信息 、運營信息，其相互關聯性可以測定企業的經營效率和合理分布，有助于降低經營生產的風險。也是企業公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業管理意識，特別要抓住關鍵的財務數據和相關指標，有針對性地研究企業公司稅控管理和運營方略。

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房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。

一、房地產業財稅特征

房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：

1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。

2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。

3.房地產業成本、費用結構復雜。

4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。

由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。

二、房地產業涉稅分析

房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。

主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。

1.營業稅分析

（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。

（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。

（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。

2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：

（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。

3.其他有關稅種的分析

（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。

（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。

三、房地產企業稅收籌劃技術

房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：

1.稅基籌劃技術

房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

2.實現技術

主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。

3.攤銷（分攤）技術

房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。

4.轉化技術

房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。

5.規避平臺籌劃

篇（5）

在當前，更加需要進一步的加強“營改增”工作，“營改增”對于企業的發展也會造成諸多影響，體現在下列兩大方面，由于實施“營改增”政策之后，房地產企業經常會出現資金不足、資金短缺的現象，這主要就是由于實施“營改增”政策之后可能會導致企業現金流量被占用。目前我國對于房地產行業也進行了全方位宏觀調控，通過宏觀調控避免房地產行業過熱，但是這樣的狀況之下，也會對于企業資金流動造成一定挑戰，導致資金短缺或不足現象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對于房地產企業當中的增值部分稅額進行抵扣存在著一定的難度，另外無法實現抵扣的情況導致企業稅負不降反升，對于企業發展反而會造成一定的阻礙［1］。

一、房地產企業稅務風險類型及原因

（一）稅務風險類型

對于房地產企業來講，其稅務風險主要劃分為下列幾大類型：第一，在房地產企業實際核算的過程當中，應當繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規要求，會出現稅款應繳未繳狀況，企業需要補稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴重狀況之下，還會受到政府部門的處罰［2］。另外，市場經濟條件之下很多房地產企業往往為了利益的驅使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤，影響到了房地產企業健康發展。第二，對于當前的房地產企業來講，在實際核算的過程當中缺乏規范性和合理性，少計收入或者虛增成本，財務管理流程不夠健全和完善［3］。成本費用方面不能夠根據會計準則核算，成本管理也相對較為混亂，導致稅款難以被正確計算，還面臨著稅務處罰的風險。第三，對于當前的房地產企業來講，由于自身錯誤也往往會導致稅款多繳納。對于稅款進行計算的過程當中，依據是國家所頒布的各項法律法規，需要相關的工作人員能夠嚴格地按照規范進行合理及科學操作，若房地產企業不能夠進行準確的操作，將會直接地影響到稅款的計算科學性和準確性。例如很多的企業自己已經繳納了稅款卻不能知曉，企業無形成本大幅度的增加，讓企業稅收負擔過重。

（二）稅務風險產生的原因

對于當前房地產企業而言還依然面臨著涉稅風險問題，主要包括了稅收法律法規缺乏完善性，主觀趨利動因以及財務人員整體素質和能力不足等等。此外，內部控制制度缺乏完善性和健全性也會造成重大的稅務風險。第一，對于當前的房地產開發商來講，在市場經濟的背景之下，往往由于主觀趨利動因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業故意違反誠信原則以及違背國家法律法規，導致稅款被少繳或者不繳。第二，當前房地產行業發展的過程當中，相關的法律法規還依然不夠完善和健全。對于我國市場經濟而言，其正處于高速發展背景之下，但是，與之相關的法律法規以及有關制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規實際操作的過程當中存在著諸多阻礙性因素，需要進一步提高其適用性。房地產行業屬于國家的支柱性產業，尤其是其稅收政策相對較多以及變化較快，容易導致企業忙中出錯。第三，對于當前的企業內部相關財務管理人員來講，其專業能力和專業素質相對較為有限，雖然我國已經成為一個財會大國，但是卻依然不是財會強國，缺乏能力突出的高級財會人才。對于財務會計人員來講，其綜合素質、專業能力、專業水平都相對較為低下，這也是經常導致企業出現財務風險。第四，在當前企業開展內部控制過程當中，內控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業的健康穩定的發展，同時也難以防范風險事件，這在很大程度上為稅務風險的產生提供了相應的條件。

二、“營改增”后稅務風險管理探討

（一）專用發票管理存在的風險及控制措施

針對增值稅專用發票來講，從某種意義上可以將其認為一種有價證券。目前，發票方面有關的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關的，主要就是由于增值稅發票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發票能夠抵扣企業所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機會在發票上大做文章。比如虛開增值稅發票來開展違法犯罪活動，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務機關需要高度重視，如果發現在增值稅發票方面存在著違規違法的行為，就需要及時采取措施對于相關企業進行處置、處罰。對于當前的企業來講，在對發票管理的過程當中需要采取合理及科學的措施，要從下列幾個方面進行必要的防控：第一，對于增值稅專用發票進行充分認知，同時也需要了解增值稅專用發票的管理規定。第二，要通過采取更加合法以及科學的手段來獲得抵扣進項稅發票，并且要在合適時間之內將其交給稅務機關進行必要的認證，保障企業稅務風險得到降低。由于增值稅發票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價證券，在目前的背景之下，更加需要企業加強發票嚴格管理，避免產生抵扣聯丟失的狀況。第三，增值稅發票也是一種價外稅。換言之就是稅款、價款二者相互分離開。對于當前財務人員來講，在實際財務核算工作開展的過程當中需要對于稅款和價款準確合理歸集。第四，在實施“營改增”政策之后，對于當前納稅人來講，在利用增值稅專用發票的過程當中，要保障按照國家的法律法規來進行操作，尤其是不能夠虛開發票。否則一旦發現，就會遭受到稅務機關嚴厲處罰，對于企業的健康穩定的發展會造成重大的影響和阻礙。

（二）進項稅額抵扣存在的風險及控制措施

在實施“營改增”政策之后，對于當前的房地產而言，還是面臨著進項稅額抵扣風險。第一，對于當前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經知曉情況之下利用虛開增值稅發票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴重的違法行為，需要引起重視。第二，對于當前的企業而言，購進貨物以后，增值稅發票用在了非應稅項目或者是個人消費上，卻沒有根據稅法相關要求和規定將進項稅額進行必要處理。第三，應稅服務已經出現不能抵扣進項的狀況。第四，納稅人在實際稅額抵扣的過程當中產生較多的稅務風險，為此，需要企業能夠采取合理以及科學的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發票，需要保障和企業的業務實現相互的對應，這樣才能夠讓發票更加具有有效性和真實性。第二，實際財務核算工作開展的過程當中，也需要切實做好進項稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進項稅額的也應當實現進項稅額轉出。這樣才能夠促使其符合稅法相關規定和要求，并且也可以理順邏輯關系。第三，對于當前的企業來講，也需要組織員工針對增值稅條例進行深入的學習和研究，讓員工能夠意識到增值稅條例的重要價值和重要意義，并且通過條例來對于自身的行為進行規范和約束。第四，對于當前的企業人管理人而言，要采取措施提高企業財務管理人員的專業素質和專業能力，這樣才能夠促使會計核算工作更加具有科學性和合理性，否則難以準確有效的對于進項稅額進行科學的把握控制。

（三）增值稅政策上存在的風險及控制措施

“營改增”也設置了增值稅免征項目以及退稅項目免征項目，主要包括了退伍軍人就業、殘疾人就業、著作稅轉讓、以及相關的免稅業務等等。對于當前的企業而言，也需要解讀相關的政策，避免錯誤的運用稅收優惠政策而對于企業發展造成一定風險和影響。其主要采取的措施包括下列幾項，第一，要對于自身的業務進行深入的研究和分析，切實保障自身所開展的各項業務符合稅收的各項政策。尤其是對于優惠政策當中的內容，要進行熟練地掌握和了解。另外，對于當前納稅人來講，也需要明確各項稅收優惠政策的內涵，不能夠根據個人理解或者是感覺來理解稅收優惠政策。不能優惠的必定不能優惠。第二，要在符合稅收優惠政策的基礎之上，給稅務機關提供相關的資料。第三，要對于增值稅專用發票以及企業免稅項目之間關系進行合理及科學的處理。

（四）偷逃稅風險及控制措施

在當前，依然存在著一部分企業管理人士為了能夠有效提高企業利潤水平，實際經營管理的過程當中鋌而走險，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現金收入，企業也不開正規發票，獲得了更多的賬外收入。稅務機關會對于偷逃漏稅行為進行嚴厲的處罰，甚至情節嚴重的情況之下還會追究刑事責任，所以，企業也需要端正好自身態度，不要存在任何的僥幸心理，平時也需要嚴格按照規范進行合理科學的操作。

三、結語

綜上所述，“營改增”政策就是為了能夠有效減少企業的稅負，房地產企業更加需要高度重視稅務風險問題，要采取措施有效規避稅務風險，這樣才能夠提高企業利潤水平，實現企業健康、穩定及持續性的發展。

參考文獻

［1］張慧慧.淺析房地產企業稅務風險防范［J］.科技經濟導刊，2020（9）.

篇（6）

我國的經濟高速發展帶動了房地產業的成長，房地產業經過近二十幾年的發展已經較為成熟，追逐暴利的時代已經過去了，為實現企業價值最大化，就必須不斷提高企業經營管理水平，降低企業經營成本。有效的稅務管理能夠優化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業獲利能力，提升企業的綜合實力，從而推動企業的可持續發展。因此，加強房地產開發企業的稅務管理工作尤其重要。

一、房地產企業稅務管理的原理及現狀

企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。

從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。

二、房地產企業常用的避稅措施

房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。

(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。

(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。

(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設立關聯的公司，進行流程再造。

(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。

三、房地產企業涉稅管理

房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。

(一)代收款項的稅務處理

1、營業稅

篇（7）

房地產包括土地使用權取得、房地產開發、交易和保有等環節提供的建筑安裝、銷售不動產等業務。建筑安裝包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業。銷售不動產包括：新建房屋銷售、二手房交易。房地產稅收一體化管理，是以土地使用權取得和房地產開發、交易、保有等環節稅種日常管理為基礎，通過各部門間涉稅信息的傳遞與共享，開展信息比對，加強行業管理，實現房地產稅收科學化、精細化、規范化的一種管理手段。

**城區系指**市中心城區建成區范圍，包括東寶區、掇刀區和**經濟開發區相關區域。

任何單位或個人在**城區開展房地產經營活動，應持用地許可證、權屬轉讓合同、不動產銷售合同、建筑工程合同及施工許可證等有關資料向稅務、土地、房管、建委、規劃管理部門申請辦理各項業務。

二、建立**城區房地產稅收一體化管理信息建設系統平臺

以現有的房地產信息建設系統平臺為基礎，依托現行的房地產管理條件，整合國土、房產、建設、規劃、稅務等部門基礎信息與管理流程，改造升級形成新的軟件控管平臺。各部門以軟件控管平臺為把手，始終堅持“先稅后證”、“以票控稅”的工作原則，嚴格履行各崗位工作職責，增強信息采集和反饋工作深度，做好軟件各節點終端環節的應用管理工作，實現軟件操作環環相扣、實際管理步步相連。

國土、房產、規劃等權屬許可證照管理部門負責提供建設系統的各自開放接口和控制模塊所需的讀取寫入權限，并按平臺內容需求及時錄入相關涉稅信息。

房產部門負責提供房地產信息建設系統數據寫入接口和建設平臺所需數據的明細列表，并按平臺內容需求及時補充相應信息。同時，負責制定信息平臺管理制度，做好軟件的養護、管理工作，及時聯系解決平臺運行中遇到的各類技術問題。

稅務部門負責提供核心征管軟件數據導入與讀取接口和信息需求明細列表，并將相應稅款征收數據反饋至信息平臺。地稅、國稅部分共享信息平臺，國稅部門為終端用戶。

房地產稅收一體化管理各部門要明確信息交換、協調配合專人，以及相關人員工作職責，建立信息共享機制，定期召開協調會，研究解決存在的問題和不足，建立完備的共享數據庫信息平臺，完善房地產稅收及“一體化”管理機制。

三、加強領導，明確責任，確保**城區房地產稅收一體化管理工作落到實處

為加強**城區房地產稅收一體化管理，市政府成立由常務副市長任組長，市地稅局、國稅局、發改委、財政局、建委、國土局、房管局、規劃局及東寶區、掇刀區政府分管負責人為成員的城區房地產稅收一體化管理領導小組。領導小組具體負責**城區房地產業稅收一體化管理工作的組織協調。領導小組辦公室設在市地稅局，具體負責土地使用權取得、房地產開發、交易和保有諸環節稅收管理。領導小組各成員單位應加強協調配合，建立綜合信息傳遞機制，共同抓好房地產業各環節稅收控管。

國土部門應加強土地登記管理，及時向稅務部門提供現有的地籍資料和相關的地價資料。包括權利人名稱、土地權屬狀況、價格、等級、用途、面積等。對于通過征用或者出讓、轉讓方式取得的土地，以及出租土地或變更土地登記的，在辦理用地手續后，應及時將有關信息傳遞給稅務部門。

房管部門應加強房屋權屬登記管理，做好市場平均交易價格公布工作，及時向稅務部門傳遞房屋轉移登記、商品房屋預售、商品房屋銷售許可證信息。包括房屋權屬雙方的名稱、房屋位置、價格用途、面積等。

發展改革委應作好房地產項目立項審批工作，并及時將立項信息傳遞給稅務部門。

規劃部門應及時將規劃許可證、容積率等規劃信息傳遞給稅務部門。

篇（8）

1引言

我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。

2找出房地產面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險。房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。2.2房地產行業運營風險。房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產生的原因

首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識。房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司

篇（9）

 

房地產稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產業發展迅速，成為拉動 經濟 發展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產業經濟發展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產行業就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據房地產稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規范和促進房地產行業的稅收征管。 

 

一、房地產企業稅收征管的現狀和問題 

 

1、相關的稅收法規制度不完善 

據了解，我國現行的有關房地產稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，盡管后來根據不同的 歷史 時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經不能滿足現實社會的變化和需求，尤其是我國財產評估制度、財產登記制度不健全，而私人財產登記制度還沒有明確的 法律 規定。房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。 

2、房地產企業納稅意識不強 

一方面，有些房地產開發企業的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產開發企業大多數都是在取得土地開發權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發企業的股東也只是房地產行業的行家里手，對稅收法規和政策了解不多、學習不多，加上工程開發前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產開發企業一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們為了追求高額利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。 

3、財務管理比較混亂 

在房地產企業，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現象普遍存在。還有些房地產公司不按規定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在 會計 上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。 

4、房地產經營項目難以管理 

房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。使得一些房地產企業有機可乘，造成國家稅款的大量流失。 

5、稅務征管能力不強 

一是稽查人員配備不足，業務水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強，違規違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業發展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發現的違法違規行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執行，往往流于形式。第三是行業征管手段滯后。目前，許多地方對房地產行業的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應 科學 化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。 

二、加強我國房地產企業稅收征管的措施 

 

1、完善相關稅收政策 

我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發產品的房地產企業，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產開發企業建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。 

2、提高納稅意識 

一個良好的納稅 企業 服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少 教育 的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規章、規定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著 現代 信息技術產業的 發展 ，稅務機關不但可以通過 網絡 獲取企業和個人房地產方面的信息，為稅收征管其他環節提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯網了解納稅人的收入及經營情況。而納稅人也可以通過網絡獲得多數納稅相關信息。尤其是 電子 郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現信息化管理對于稅收征管的各個環節，都有促進作用。 

3、加大房地產稅收稽查力度 

為了防止房地產企業的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產業開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產開發企業作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、 金融 、審計等機構應加強聯手配合，互通營業稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯合開展對房地產的重點、交叉稽查。 

4、實現房地產稅收一體化 

在房地產稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環節所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當地的房地產管理部門取得聯系，建立有效的協作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創新，開發“房地產稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產企業的涉稅信息。同時建立健全部門間的協調與配合機制，明確部門職責。 

5、提高稅務征管能力 

一是要提高稽查人員的業務水平和 政治 素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業水平較高的人才，并定時組織培訓和學習， 提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現網絡互聯、信息共享。可由房地產稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產稅收一體化管理信息共享系統”，規劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產發票。 

 

【 參考 文獻 】 

[1] 趙晉林：當前我國房地產稅制中存在的主要問題[j]．涉外稅務，2004（4）. 

篇（10）

Abstrict:Real estate reform is the process of related everyone mutually fight for their own benefits.This text passes establishment model combine as to it's carry on analysis the real estate tax system's reform wants some problems for noticing currently ,for example the worth valuation of house property and control the cost of collects tax etc., and put forward some suggestions.

Keyword: Real estate taxreformsuggestion

自國家實行土i地有償出讓、轉讓制度以來，房地產市場發展非常迅猛，私人擁有房地產的數量不斷上升，全國房地產開發投資增長強勁，2000－2003年間房地產開發投資年均增速20%以上，遠遠超過同期GDP的增長速度。2004年全國房地產完成投資13158億元，占當年GDP的9.64%，而與此相關的房地產稅收雖然絕對量增長較快，始終維持在4.4%左右，與房地產業發展不成比例，說明我國現行房地產稅制存在許多不合理的方面。

中國房地產業的迅速發展使房地產稅收日益受到重視，國內目前對房地產稅討論激烈，然而改革房地產稅收制度，特別是建立適應社會主義市場經濟要求的新型不動產稅，是一項十分復雜艱巨的任務，牽涉到億萬群眾，涉及各方面利益的調整，從博弈論的角度出發房地產稅制改革是參與各方利益的博弈過程，房地產改革能否達到預期效果，取決于雙方的力量對比和策略選擇。

一、模型分析

博弈論基本假定人是有理性的，從理性經濟人前提出發，各博弈參與方都會考慮自身的目標和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關度出發，房地產稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產開發商、消費者。政府出于發展經濟的目的，針對房地產市場發展現狀，積級推動房地產稅制改革，通過稅收調節，對納稅人的利益進行合理分配，對穩定市場物價，防范房地產開發潛存的泡沫風險，促進房地產市場健康發展；改革整頓房地產行業市場，抑制過高房價，減輕了居民的購房負擔，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調控的決策者；從短期來看，房地產稅制改革以及各配套措施的實施抑制房產開發商操縱、炒作價格，壓縮了他們的利潤空間，因此房地產納稅人是改革的利益受損者。政府處于強勢地位，他對納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進行合作。消費者作為房價的承受方沒有太大的發言權，但他們人數眾多，當房價超過一定程度就會產生消費者逆向選擇，如個人集資買地合伙建房，或放棄購買意愿，使開發的房地產束之高閣，長期閑置，造成資源浪費。

（一）模型假設

政府出于經濟長遠發展的目的推行房地產稅制改革，抑制房價的過度攀升，緩解購房負擔，為了簡化分析，我們假設政府與消費者為改革博弈中的推動方，推動方的策略是檢查或不檢查，而檢查會促使納稅人依法納稅，但也會產生檢查成本，博弈的接受方則根據時局相機選擇納稅或不納稅策略。

如果推動方采取檢查策略。在改革初期，開發商依法納稅，政府財政收入增加，同時房地產稅收作為一種良稅發揮其作用，推動房地產行業乃至整個國民經濟的發展，同時消費者走出購房困境，有利于整個社會穩定。假設此時推動方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對納稅人進行征稅，使其利潤減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當這種行為被稅務機關發現，將對其進行罰款，金額為F，則開發商福利損失為T+F；通過對接受方進行懲罰可以彌補推動方部分損失，彌補的這部分損失為M，想當然M＞T。

如果推動方采取不檢查策略，當接受方選擇納稅時，其福利損失為T，推動方的收益為R，檢查成本為0；當接受方選擇不納稅時，其福利損失為0。

（二）博弈分析

在完全信息條件下，博弈雙方知道對方面臨的選擇以及相應的收益，并根據對方的策略作出最優的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實現自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。

現設推動方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1- p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1- p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：

二、結論及建議

如前分析，房地產稅制改革的過程是一個改革的推動方和接受方競合博弈的過程，要想使改革達到最佳效果，控制政府部門在檢查中所耗用的財力、物力、人力，同時對違反新稅制的行為處以嚴厲懲罰。近年來學術界對房地產稅改革的爭論如火如荼，全體改革的實施還必須做好有關基礎準備工作，搞好各項配套改革措施，尤其要注意以下幾個問題：

1、建立公告、公示制度

上述博弈分析的前提是市場信息透明，而事實房地產從開發、流通各環節都存在信息不對稱的問題。比如，政府部門對開發商的利潤和開發商手中的土地儲備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門應當從消除信息不對稱的角度對房地產管理體制進行制度性改革，減少房地產行業私人信息擁有量，增加房地產開發建設的信息透明度，建立一個集土地供應信息、住宅開發信息、市場交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺，并定期向社會公告、公示，以引導房地產市場持續、穩定發展。

2、建立完善的價格評估制度

房地產征稅的基礎是對不動產價值的評估。如果采用單個不動產評估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費時間，我們可以借鑒美國的整體評估（mass appraisal）方法，這是運用經濟計量模型和計算機系統進行評估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計算機數字化，而且要求有訓練有素的專業人員，我國這方面的條件還不具備，這也是房地產稅制改革滯后的原因之一。

3、控制稅收征管成本

房地產的征稅包括評估與征管，針對征管工作，美國各級政府征稅不是由稅務人員上門征收，而是由納稅人通過銀行系統將支票直接寄到稅務部門。目前我國已經廣泛實行銀行存款實名制，銀行也已經實現全國聯網，可以提供高效的個人支票服務，提高稅務部門征稅效率，降低稅收征管成本。

4、征收房地產稅要遵循“納稅受益”原則

房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務，地方政府通過房地產稅收收入提供地方公共產品和服務供給，使納稅人直接體會納稅受益，降低納稅人對交納房地產稅的抵觸，有利于改革的順利實施。

參考資料：

1.易加元稅費改革中競合博弈分析及其治理 稅務研究 2006.3

2.丁成日改革和發展中國房地產稅：理論問題與現實挑戰財政與稅務20063

3.王誠堯房地產稅收要進行區別征稅的重大制度改革財政與稅務20063

4.郭松山黃紹華我國現行房地產稅制的博弈分析稅務研究20055

5.中國不動產稅收政策研究中國大地出版社2005

篇（11）

一、各級地方稅務、財政部門和房地產管理部門，要認真貫徹執行房地產稅收有關法律、法規和政策規定，建立和完善信息共享、情況通報制度，加強部門間的協作配合。各級地方稅務、財政部門要切實加強房地產稅收征管，并主動與當地的房地產管理部門取得聯系；房地產管理部門要積極配合。

二、*5年5月31日以前，各地要根據[*5]26號文件規定，公布本地區享受優惠政策的普通住房標準（以下簡稱普通住房）。其中，住房平均交易價格，是指報告期內同級別土地上住房交易的平均價格，經加權平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產管理部門會同有關部門測算，報當地人民政府確定，每半年公布一次。各級別土地上住房平均交易價格的測算，依據房地產市場信息系統生成數據；沒有建立房地產市場信息系統的，依據房地產交易登記管理系統生成數據。

對單位或個人將購買住房對外銷售的，市、縣房地產管理部門應在辦理房屋權屬登記的當月，向同級地方稅務、財政部門提供權屬登記房屋的坐落、產權人、房屋面積、成交價格等信息。

市、縣規劃管理部門要將已批準的容積率在1．0以下的住宅項目清單，一次性提供給同級地方稅務、財政部門。新批住宅項目中容積率在1．0以下的，按月提供。

地方稅務、財政部門要將當月房地產稅收征管的有關信息向市、縣房地產管理部門提供。

各級地方稅務、財政部門從房地產管理部門獲得的房地產交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責任予以保密。違反規定的，要追究責任。

三、各級地方稅務、財政部門要嚴格執行調整后的個人住房管業稅稅收政策。

（一）*5年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。

（二）*5年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。

（三）*5年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。

（四）個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。

（五）個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票。

（六）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。

（七）各級地方稅務、財政部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位；對個人承受不享受優惠政策的住房。不得減免契稅。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人的責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

四、各級地方稅務、財政部門要充分利用房地產交易與權屬登記信息，加強房地產稅收管理。要建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；要定期將從房地產管理部門取得的權屬登記資料等信息，與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。

各級地方稅務、財政部門在房地產稅收征管工作中，如發現納稅人未進行權屬登記的，應及時將有關信息告知當地房地產管理部門，以便房地產管理部門加強房地產權屬管理。

五、各級地方稅務、財政部門和房地產管理部門要積極協商，創造條件，在房地產交易和權屬登記等場所，設立房地產稅收征收窗口，方便納稅人。

六、市、縣房地產管理部門在辦理房地產權屬登記時，應嚴格按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，要求出具完稅（或減免）憑證；對于未出具完稅（或減免）憑證的，房地產管理部門不得辦理權屬登記。

七、各級地方稅務、財政部門應努力改進征繳稅款的辦法，減少現金收取，逐步實現稅銀聯網、劃卡繳稅。由于種種原因，仍需收取現金稅款的，應規范解繳程序，加強安全管理。