綠化養護管理論文大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇綠化養護管理論文范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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2高速公路綠化養護管理工作的重點

2.1病蟲害的防治工作

高速公路由于存在線路較長、貫穿區域廣泛，因此不同地理未知的氣候條件也存在差異，加大了植物病蟲害的防治工作。防治工作應該以預防為主，從歷年來病蟲害發生的實際案例來看，不同地區的植物所引發的病蟲害在影響范圍、程度、時間等方面都存在一定的規律，應根據實際經驗做好預防工作。綠化養護人員要積極學習養護專業知識，加強對養護管理不同路段的巡查檢測，及時了解植物生長最新動態，避免蟲害發生。如果發生病蟲害，不僅會給人們的正常生活帶來影響，還會使高速公路綠化喪失了其建設意義。如果病蟲害帶有一些感染性的疾病，對人們的身體健康必定會造成影響；如果防治措施不得當，不僅破壞了公路綠化景觀的觀賞性，還會造成環境污染。所以面對病蟲害必須采取防患措施，并且對已經發生的危害及時采取科學高效的防治手段，建立起系統、科學、長期的防治體系，堅持防預原則。傳統的蟲害防治主要通過藥物噴灑等方式，容易導致化學藥物的二次污染及害蟲的抗藥性，會增加病蟲害防治工作的難度，因此可以采用新型的物理防治、生物防治等方法，既可以高效解決害蟲對樹木的危害問題，對環境的污染也降到了最小程度。中央分隔帶中植物種類較單一，并長期處于干燥、暴曬的環境中，很大程度上提高了病蟲害的發生幾率，因此噴灑的蟲藥應加大劑量，通過機動噴霧器爭取一次性完成消滅工作。①物理防治，不僅不會對人產生影響，對病蟲害的防治更具有事半功倍的效果。對于以往的電擊、振落、燈光等誘殺方式防治效率低，因此在靠近居民區的路段綠化，采用物理機械防治法最為有效。②生物防治，在高速公路綠化養護中生物防治更是不容錯過的防治措施，這種方式不僅對人、動物無絲毫影響，并且對該害蟲的天敵以及其它生物都不會造成影響，這也是對自然環境的一種有效保護，并對病害蟲建立起了長期的控制作用。

2.2完善綠化養護管理方式

由于高速公路存在路線長、范圍廣等特點，應提高養護管理的設備機械化應用，選擇有資質、專業性強的綠化養護管理單位；其二，根據植物生長特性以及養護知識建立養護檔案管理制度，詳細記錄不同植物的生長概況，為綠化養護管理單位提供科學可靠地數據參考，有助于提高養護管理質量；其三，高速公路的綠化養護管理要積極引入現代化管理模式，計算機信息化通過文字、圖像等方式真實準確的發映出高速公路的綠化情況，并且具備對不同物種、不同路段可實現隨時查詢，實現高速公路綠化養護的動態監視與分析，進一步促進了綠化養護管理準確性、科學性的發展進程，對日常養護工作的病蟲害防治、施肥、灌溉以及林木修剪、除草等進行全面分析，計算出最佳防治時間，有助于降低養護管理成本，對提高高速公路綠化養護管理水平與效率具有重要作用。

2.3建立完整的生態系統

人工化的植被種植設計應符合自然生態系統中的相互依存、相互制約、相互協調的生長關系，把實現生態平衡，作為首要任務。如果生態系統中忽略了物種間相互制約的關系，以病蟲害為例，這種制約關系的缺失會導致公路綠化作用范圍急劇縮減，喪失綠化作用。挑選、培育抗蟲性植物，并結合之前曾發生的蟲害，總結經驗尋找規律，加強防范措施，嚴格控制育苗、出苗、選苗等各個環節。在植物的后期生長中，及時有效的對氮、磷、鉀等進行施肥工作，結合實際情況控制肥料施用量，通過植物良好的生長狀態強化抵抗能力。栽植人員要嚴格按照規范制度進行植被的栽植工作，避免植被的斷根、破皮等損傷。在多雨的地區進行栽種時，為避免因雨水沖刷造成的散坨現象，需要用塑料薄膜等遮雨設施保護好。在引入品種種植中，需要經過一定時間的定植，脫離原來的環境，更好的適應新環境，降低死亡率，從而有效的避免了資源浪費。為營造出最佳的植物景觀效果應注重植物搭配、植物層次等。若出現斑禿等應及時補植，達到百分之八十五的植被覆蓋率。車速快、空間較為封閉是高速公路最顯著地特點，必須保證司機的行車安全不受綠化植物的影響。以行車角度所能觀測到的植物景觀應作為重點綠化養護區域，定期對該區域的草坪修剪，對其景觀效果不可強求，要始終以增強生態效益為中心。公路出口或轉角處的喬木、路側的灌木進行定期修剪。在暴風雨較為頻繁的區域預先實施全面疏剪，防治意外事故保證來往的行車安全。中央分隔帶的植物應優先考慮草坪、矮喬木、花卉、灌木等低矮的種類，例如丁香、衛茅、側柏金銀木、珍珠梅、檜柏等，避免遮擋司機行駛視線。

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1.1修剪

對于成年的大樹，要除去不規則的樹枝，灌木應當保持有形整齊，我們可以把它修建為方形或者圓形，也能變成扇形或者不同抽象的圖案，要確保喬木枝干能夠挺拔筆直地生長。此外，無論是喬木還是灌木，都應當對它們的廢果殘花進行及時清理，避免養分被消耗。

1.2灌溉

植物在生長過程中所需要的水分，主要都是從土壤中吸收來的，倘若地表的水分出現了太大的消耗或者土壤中的水分含量不足時，就應當進行灌溉。各種植物都有對應的水分需求，對于抗旱類植物來說，它們需要的水分不多，無需頻繁地灌溉，但是有些種類的植物需要大量的水分，就必須時常進行灌溉，在園林植物的養護工作中，灌溉是一項基本工作。

1.3排水

在園林土壤里面，要是存在太多的水分，會導致植物不能良好地生長，更甚有的時候會出現死亡。由于各植物具有不同的生長習性，因而應當對水分的含量進行嚴格控制，倘若土壤中的水分太多，就要及時排水。

1.4施肥

在植物的根系損失得以恢復并開始生長以后才可以對其進行施肥。當樹木的生長正常以后，因為園林里面不同土地具有不一樣的土壤成分，同時不同的植物需求不一樣的肥料，于是進行養護的過程中，我們應當合理地進行施肥。施肥能夠使植物的生長速度更快，如果播撒的肥料不合理，有時導致植物的葉片變黃，有時讓他們生長變慢，更甚的是導致死亡。同時施肥需要選擇在土壤干燥以及多日未下雨并在除草松土之后進行。

1.5病蟲害防治

喬木是病蟲害防治的重點，因為經過移植后，喬木的根系以及樹枝都已經遭受到了較大的損害，恢復期也會比較長，從而導致抗病蟲害功能也會降低，所以要認真地查看喬木，要是有病蟲害，馬上噴撒農藥，避免病蟲害繼續蔓延。進行養護的時候，應當重視病蟲害的防治工作，要堅持以預防為主的原則，還要建立起科學長效的病蟲害防治機制。

2園林景觀的綠化管理與養護要有機結合

進行園林綠化的過程如下：園林的設計人員將本身的設計意圖變為園林景觀，園林養護促使園林的設計理念得以實現與延續。因而，我們必須要加強綠化管理與養護工作，只有這樣才能達到預期的綠化效果，使他們之間保持密切的關系，相輔相成。進行園林綠化管理與養護的時候，還要有針對性地安排資金，以便讓綠化管理和養護工作落實到位。

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2城市園林綠化景觀設計的方法

(1)利用地勢條件科學搭配園林植物。

城市景觀設計中要首先考察下當地的地形，地勢，以及土壤性質等自然條件，景觀設計時要充分利用原有的自然資源，這樣不僅可以節約建筑成本，還可利用自然條件創造出更為真切，自然的景觀。利用自然起伏的多變的地形可創造出輪廓清晰，有起伏的構建物等;根據土壤的性質，可適當的選擇配置具有觀賞性，又適應性的植物進行多樣化的結構配置栽植，科學合理的搭配，可實現四季觀景的需要，使景觀四季呈現出不同的變化。

(2)從立體角度打造設計城市園林景觀。

園林景觀工程不是簡單的平面栽植綠化，涉及到的元素有很多，如，墻體，燈柱，高架綠棚，亭臺樓閣，假山疊石，樹木，花卉，草坪，柵欄等等。景觀設計過程中，要遵循多年植物的運用原則以及植物生長習性，根據地勢，以及各個元素之間的合理搭配，立體化的構思進行設計，打造持續性的綠化立體景觀。立體景觀設計是進行空間上的劃分，可給人視覺上的空間擴大，同時也利用立體綠化景觀達到吸附浮塵凈化城市空氣的目的，為提高城市環境奠定基礎。

(3)開闊城市園林景觀規劃設計。

近年來，城市園林小區景觀綠化設計中大多采用假山，亭臺，綠化草坪等打造的景觀也都大多相似，多數已出現審美疲勞，越來越不能滿足人們的生活，心理需求。這就要求園林景觀規劃設計人員能夠不斷的開闊設計思路，開闊視野，以多種形式，多樣元素的構思結合設計提高園林景觀的綠化面積，打造有創新性的園林景觀。例如，泥地零散鋪石的方式為增加園林內的綠化面積提供便捷條件，在路的兩旁，石子間縫隙種植綠化模擬郊外自然景觀等。

(4)園林綠化設計從人性化角度出發。

城市園林景觀完工后，是要給人們提供一個進行休閑，運動和交流的充滿生活氣息的氛圍，所以，設計時要從人性化的角度出發，使人們盡可能多的接觸到綠色，能夠使人們在休閑時盡情的呼吸新鮮空氣，享受陽光雨露，從而構建和諧美好的人際關系。

3園林綠化景觀養護管理的注意點

(1)春季養護階段的養護管理幾點注意內容:

①春季天氣適合種植，對于缺苗或者冬天的死苗等是進行補植缺株的好時節。②春季是萬物復蘇的季節，苗木都開始正常生長，要注意這時在冬季整型修剪的基礎上進行復剪，并適時的進行除草，剝芽，去蘗等。③拆除防寒物，對冬季的植被防寒物拆除時，要防治病蟲害的滋生，可利用人工捕打誘殺及噴藥對刺蛾、蚜蟲、白粉病、花葉病和銹病等進行防治清除。④對植物進行施肥，改善土壤的營養條件，注意灌溉澆水，保證樹木的正常需要。

(2)夏季養護階段的養護管理幾點注意內容:

①夏季天氣炎熱，陽光充足，雨量也較大，雨季前要將過于高大的樹冠，適時疏植，截短修剪，可增強抗風能力。并進行注意夏季專項病蟲害防治。②根據需要適時的追施磷，鉀肥料，有機肥等，并進行中耕除草。③汛期排水防澇，例如大風大雨可能導致樹木倒伏，影響交通。這些情況都需要及時排除。④汛期對發生倒歪傾斜的樹木及時扶正，補植常綠樹，利用雨季補植常綠樹，竹子等。

(3)秋季養護階段的養護管理幾點注意內容:

①秋季天氣逐漸有暖變涼，此時應對一些需要偏冠的、樹型不整齊或需要造型的喬灌木進行整型。也要準備好防寒措施，不耐寒的樹種，可根據不同耐寒性采取不同的防寒措施，以保安全越冬。②施底肥、灌凍水:落葉后，封凍前施有機肥作底肥;落葉后到土壤封凍前灌足水，水后及時封高堰。③進行入冬前的病蟲防治，并進行補植工作，以耐寒樹種為主。④進一步組織維護巡查，以保證園林植被安全越冬。

(4)冬季養護階段的養護管理幾點注意內容:

①整型修剪:各種樹木除常綠樹木和一些冬季不宜修剪的樹木，應在休眠期作一次修剪。②防治病蟲:用挖蛹蟲，刮樹皮等方法消滅各種越冬蟲害。③積肥、積雪:利用冬閑時期應大力積肥;下雪后，及時堆雪于樹根處，以增加土壤水封，對植被安全越冬和次年生長大有好處。④維護巡查:加強對各路段、公園等處樹木的看管保護，以減少人為的破壞。⑤檢修機械:冬季時期應安排把一年內樹木養護管理工作中所需要用的機械、車輛、工具等檢修保養完備，以便來年使用。

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隨著城市化建設步伐的加快，城市規模日益擴大，人們對于精神文明的建設水平也提高了要求，對園林綠化的需求也隨之增加，許多的專業人士積極投身到園林綠化的建設中去，使園林綠化建設得到了飛速發展。市政園林綠化是城市建設的一個重要組成部分，是改善城市生態環境、提高城市知名度的重要手段，也是城市文明程度主要標志。城市園林綠化的好壞，客觀地反映了整個城市的環境質量及人文形象，對經濟持續發展和人民安居樂業與生活健康也有深遠景。因此，加強綠化養護管理工作對加快現代城市建設、為百姓營造幸福生活意義深遠。

1.當前市政園林綠化管理中存在的常見問題

1.1居民對城市綠化養護認識不夠。城市綠化是服務于民的，但也離不開大家的維護和愛護。廣大居民普遍認為市政園林綠化的建設對于綠化效果來說是非常重要的，但卻輕視了綠化養護管理的重要性，使綠地養護管理工作不受重視。目前，一些居民對園林中花草樹木不愛護，對孩子們的踐踏、玩耍不管不顧，有的人將草坪變成了停車場，任由汽車隨意停放，毀壞綠地，也有在綠地上搭違章建筑，或將其變為自家菜地，更有甚者將豢養寵物隨意放進去拉屎拉尿，這樣不僅污染了城市環境，也極大地破壞了園林的平衡及美化效果。

1.2園林綠化養護管理方法滯后。當代市場經濟機制下，園林綠化管理也應與時代接軌，積極適應市場競爭的大環境，但目前園林綠化管理機制和競爭機制比較匱乏，加之管理組織結構變化頻繁，導致了政府在園林綠化養護管理上束縛的被動，從而使園林綠化養護管理的效率降低。養護管理工作方法不夠科學，所采取的一系列綠化養護管理措施技術含量不高，一些工作人員是通過臨時招聘的，技術業務素質較低，僅憑自己的經驗操作，缺乏創新意識和精神。此外，有些地區還照搬照套普遍的管理方法，沒有能夠結合實際情況，采取適合于本地區的工作管理，導致管理工作與實際相差甚遠。

1.3綠化管理技術不到位。園林綠化管理不是單一的清潔和修剪所能夠完成的，而是需要多種知識互相配合的。由于管理者對各類植物的特點不夠熟悉，對各種類植物生長所需土壤、水分、溫度等重要因素模糊不清、混為一談、一概而論，從而導致生存率的降低。一些地方園林綠化養護管理技術培訓、開發不到位，人才資源流失，都不利于綠化養護工作的管理。此外，一些管理人員缺少園林美化的相關知識和創新意識，園林美化不僅要和城市建設相吻合，更重要的是要與時代共進步，使其具有鮮明的時代特點。

2.加強園林化養護管理的必要措施

2.1提高市民綠化養護意識。當代市政園林綠化養護管理工作僅靠政府、園林綠化養護工作人員是遠遠不夠的，園林綠化養護的服務對象是整個城市的居民，因此，必須盡快提高市民對綠化養護的重視，促進全民參與。可以通過開展法制教育，提高市民自覺守法意識；進行綠化養護宣傳教育，利用廣播電視、報紙報刊、網絡等媒體，加強對市民愛護環境、保護綠化意識的培養；設立環保標牌，如“小區是我家，美化靠大家”等標語，倡導護綠，增強人與自然和諧相處的生態理念；還可以通過舉辦“綠色觀光”、“生態種植”等實踐活動，增強廣大市民的綠化意識，激發他們參與保護園林綠化效果的積極性，以達到園林綠化的建設效果，推動整個城市“護綠”事業的健康發展。

2.2運用科學的綠化養護管理方法。首先，建立完善的綠化養護工作體制。要使其與當代市場經濟相吻合，與所在城市實際狀況相吻合，并對城建、規劃、執法、市容等部門建立一個明確的責任分工，加大園林綠化監察執法力度，嚴肅查處各類侵占破壞綠地的案件，切實保護綠地資源，鞏固綠化成果。其次，明確養護管理的重點。養護管理工作的重點是綠地的保潔，以及樹木、灌木、草坪的修剪，難點是病蟲害的防治。園林綠化管理部門在進行養護管理工作的時候，要抓住重點和難點，同時要分清主次，抓出精品工程，尋找亮點，把有限的經費和精力放到主要工作中去。最后，建立高素質的養護管理人員隊伍。要定期地舉行園林法律法規、業務知識的培訓和考核，不斷提高他們的理論業務水平，使他們能夠掌握養護的新手段、新趨勢。加強對養護人員在園林植保技術方面的指導，讓他們了解常見病蟲害的預防及治療，提高他們的養護專業技能。

2.3創新綠化養護管理技術。第一，正確把握園林的設計技術。科學的園林設計和合理的布局是綠化養護管理的前提和基礎。不同種類的植物有著不同生活習性，如果在植物類型搭配上出現錯誤，很可能會出現植物相克，導致病害、無生長，或者死亡。在種植品種上，既要考慮植物的成活率、是否適應當地水土，也要考慮其搭配效果。在不影響各自品種生存、生長的前提下，可以采用喬木搭配灌木、常青搭配落葉、花叢搭配草地等形式。第二，嚴格執行綠化養護管理技術準則。要加強對防治植物折斷、病蟲害等問題的預防；注意定期清潔，保證無雜草、塵土、黃葉等現象；在科學的時間內進行澆水、施肥；園林的大型樹木必須注意做好科學防病，并進行定期合理的修剪，使園林既達到綠化效果，也達到美化效果。

結束語：總之，在綠化養護管理中，只有建立完善的管理機制、科學的管理手段、先進的管理技術，才能使綠化養護管理工作達到預期的效果，從而為整個城市帶來生機和活力，促進園林綠化建設的不斷發展。市政園林綠化養護管理，是一門值得廣大園林工作者認真研究的學問，也是擺在我們面前的一個重要課題，值得大家去學習和探討。我們要積極重視園林綠化的養護管理在城市綠化建設中的作用，切實抓好市政園林綠化養護管理工作，為園林綠化事業作出我們應有的貢獻。

參考文獻：

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關鍵字：房地產;開發管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

一、前言

房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業、建材工業等諸多產業發展。

隨著我國社會主義市場經濟的發展，對其他行業經濟關聯度高、帶動性強的房地產業已經成為我國國民經濟的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農村對住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對拉動我國經濟持續增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。因此，保持房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。一般來說，一個城市的房地產價格水平與經濟發展水平是成正比的。在國外，房地產業通常被視為一個國家經濟發展的晴雨表。目前，市經濟水平與全國平均水平差不多，但是房地產價格卻低于全國平均水平較多(全國房地產平均價格水平約2200元/平方米)。這說明，該市房地產業發展空間還是相當廣闊的，對本市的發展也是起著很大的發展作用。 對于金華的房市來說其經濟影響力也是一樣的。

二、房地產開發管理體制

房地產開發管理是指房地產開發企業為了較為順利完成工程項目的投資，對開發項目人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理，這也是開發企業實現規劃管理和施工以及物業管理的前提。其中企業工程部主要是代表開發商對整個工程項目的建設進行管理，主要的內容包括與施工單位協調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業財務部主要負責企業的資金管理‘并且定期制作企業財務狀況及經營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結算以及企業營業費用結算。銷售部門主要是負責企業開發產品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發管理的目的以及原則就是要整合企業物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，開發出受市場歡迎的產品，房地產開發管理的重點企業的內部經營，核心是工程項目的開發過程，具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創新開發運營等。

三、房地產開發管理的主要內容

在我國房地產開發管理中主要的內容包括規劃管理、施工管理、物業管理。

3.1房地產開發規劃管理

房地產開發中規劃管理是指對規劃設計的管理，設計單位完成開發商所委托的建筑樓盤設計，重點在于對規劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發企業建立采用完善的規劃系統對規劃設計進行管理，規劃管理和規劃設計是相輔相成的，在規劃管理系統中提高規劃設計審查和管理水平是重要的目標。規劃管理系統與規劃設計的核心是保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過各種審查手段，提高規劃設計管理的水平。

首先開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，在管理系統中輸入確定的要求要點，在規劃完成后對規劃方案進行檢驗與評估，適當的采取反饋及修正的控制方式進行調整，最終選擇最佳設計方案，其次規劃管理中應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規劃設計成果審查，如果規劃設計單位報送的設計方案符合系統規定的一定格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統計。審批通過的規劃圖，首先由開發商確定規劃設計的要求的原則，然后由參與設計單位開始進行規劃設計，通過進度控制和計算機審查，最終設計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發商，根據開發商提出的意見進行修改最終確定。

3.2房地產開發施工管理

施工管理就是對工程項目的施工建設工程進行管理。房地產開發公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產的施工建設一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向專業化、精細化方向的發展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產開發商應該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。

對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括人員資質、機械設備、材料質量、施工技術程序、施工環境)監理工作、工程款發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度以及成本進行掌控。

3.3 房地產開發的物業管理

物業管理是指專業組織機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主進行管理和服務。房地產的業務管理，一般包括對房屋及附屬配套設備、設施及場地以經營方式進行管理，對房屋周圍的環境、衛生、安保、綠化、公共設施、道路養護等等實施專業化管理，并向業主提供多方面的經營服務。物業管理是為了使物業發揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區環境和家居生活。在社會分工日益發展的背景下，發地產開發在規劃設計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優選出專業的物業管理服務公司。

四、房地產開發項目管理的注意問題

房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現，因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作司開發商協調重要內容。作為投資者，房地產開發商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規劃階段、設計階段、到施工階段、物業管理階段呈現出明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而開發商更要做好前期的項目決策。

五、結束語

當前，由于受到我國宏觀調控政策以及市場環境變化因素的影響，這對房地產開發企業的發展來說產生一定的影響，而控制項目成本，加強項目成本控制管理的水平在現代房地產企業發展中就顯得尤為重要。

參考文獻：

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1、體現物業管理的內含。物業管理是指居住和非居住物業的產權人委托物業管理企業按合同以住戶的根本利益為出發點，對業主及物業提供的一系列服務。物業管理的主要內容是提供物質和精神相結合的服務。在物業管理實踐中，我們把物業管理歸納為一種服務，這種服務包括了對物業的管理、維護、修繕。物業管理必要條件是必須迎合住戶的需要去進行，必須站在一個服務者的角度去實施，這樣才能考慮到業主的需要，從而使業主滿意。所以，我們要以住戶的根本利益為出發點，并為其提供一系列的服務。我局的物業管理工作中，幼兒教育、醫療保健、餐飲服務、超市購物、環境綠化、職工娛樂等等方面設施的建設，使其物質、精神方面的需求基本得到了滿足。

2、強化物業管理的機制。我局的模式就是自管自建物業管理。物業管理與各單位的關系最為密切。當業主利益與單位的利益發生利害沖突時，作為物業管理公司應該怎么做?從物業管理的定義看，物業管理公司應該代表業主利益，替業主說話。但我們物業公司與局以及各單位之間又有著種種的關系，所以，每當業主利益與局以及各單位之間利益發生利害沖突時，物業公司就不是很好地代表住戶利益替業主說話，反而代表局的利益。出現了物業公司兩頭為難的狀況，尤其是物業小區建設時遺留的質量問題，使我們的工作非常被動。強化物業管理的機制建設是我們的重點。

3、強化為業主服務的意識。只有樹立了為業主服務的意識，才能考慮住戶需要什么，才能不斷地完善物業管理。作為一名業主、住戶如果自己的需要物業管理公司都給予了，住戶必定產生滿足感。住戶的滿足感會給企業的發展產生動力，“凝聚產生力量，團結誕生興旺”是從我們企業工作的點點滴滴中體現的，我們局的發展，物業管理是一項不可少的內容。住戶的滿足感還會帶來業主對物業管理公司的好感。住戶一旦有了好感，即使我們的工作中出現不足，住戶也會諒解我們的，問題自然就減少了。相反，物業管理者不能提供業主的需要，住戶的需要滿足不了，住戶就會產生不滿情緒，對物業管理公司產生反感。再加上物業管理工作中出現的不足和工作中的疏忽，業主自然就會反映情況、指出問題。所以，物業管理增強為業主、住戶服務的意識是至關重要的。中國公務網20__-7-2214:57:32

在物業管理中外因是業主（住戶），外因在事物的變化中也起著很重要的作用。物業管理反映出的各種問題實質都是由建筑物區分所有權問題所派生出的。我們不能一味地只去要求物業管理公司怎么做，也要考慮一下作為業主應該怎樣去做。企業是我們的企業，我們的目標和利益是共同的，業主（住戶）應該自覺地與物業公司配合，不能一味的讓物業公司包容一切，有些投訴和不滿意，其責任并不在于物業管理公司，而是在業主方面。同時有些問題也是需要由社會來解決的，我們局和物業公司也沒有辦法解決。因此，我們應該認真考慮業主、住戶對物業管理工作的影響，走出誤區。業主、住戶對物業管理的影響主要表現在三個方面：

1、業主、住戶的價值觀念，樹立服務也是商品的意識。馬克思說：“任何時候，在消費品中，除了以商品形式存在的消費品外，還包括一定量的以服務形式存在的消費品。”物業管理公司所提供的服務是一種無形的商品，但這種無形的商品應該是有償的。業主、住戶要得到物業公司的服務，首要條件是業主出錢，物業公司出力。我們又是經濟欠發達地區，特別是我們企業，享受了多年的多種多樣福利型服務，花錢買服務的意識顯的更淡薄。馬克思說：“服務這個詞，一般地說，不過是指這種勞動所提供的特殊使用價值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用價值一樣。”因此，一旦將服務置于市場中，以贏利為目的，獲得了報酬，則顯示服務具有交換價值。與其它通用產品不同的是，它的特點是活動過程的結果與顧客的消費同步，也就是說服務在成為產品的同時就成為商品。由此看來，業主得到物業管理公司的服務，實際上是得到了勞務這一特殊商品的使用價值。在日常生活中人們要想得到商品的使用價值是要付出金錢的。所以，花錢買服務是一種很正常的現象。但是，我們很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受。只有相應的付出，才能得到相應的服務，物業管理公司有了足夠的經費才能更好地為業主服務，沒有經費怎么運行？另外，物業管理者的服務應得到業主的配合與支持。每位業主都應該把這些設施看作是自己家的東西。遺憾的是在這方面做的遠遠不夠。個別業主、住戶過分強調自己“上帝”的作用，過分的強調自身的權利，濫用權利，而不承擔自己應履行的義務，造成“業主角色錯位”，造成了業主自我心理的不平衡，從而背離了物業管理法律關系的平等、公平、誠實信用、尊重社會公共利益的基本原則。小區的綠化、消防設施、電梯的安全運行等等，我們的維護、維修是應該的，是我們的工作，但必須得到業主的配合與支持。業主和物業公司之間應有一種平和的心態，有一種合作過“日子”的心理，以誠相待、以心相處、以和為貴，共同管好居住區，我們局會更加興旺發達，我們的生活條件和環境會更美好。

2、業主的支付能力和相應的購買力。業主、住戶有了價值觀念，有花錢買服務的意識還不行，除了考慮恩格爾系數外，重要的是有足夠的錢去付享受服務所需的那一 部分，就是說應有相應的購買力。但是，如果業主有了花錢買服務的意識，可購買力達不到，物業管理公司也沒辦法。所以購買力這一問題應由社會來解決，由政府來解決。像我們這樣的行業必須由企業來解決。不久的將來，物業管理要成為人們日常生活中必不可少的一部分，如同交通、讀書閱報、吃飯、上學、工作等一系列問題一樣。既然在我們員工工資中有房補、糧補、書報、交通、通信、衛生等組成部分，那么，何不再加上物業管理這一項呢？給人們一定的補貼，提高人們在物業管理方面的購買力，這樣有利于物業管理的普及和發展。購買力中所反映的有些問題是需要由社會來解決的，而我們局，我們物業公司根本沒有辦法解決。

3、環境建設的作用。環境熏陶，對人的行為起著極其重要的作用。從哲學的角度而言，在人的素質提高過程中，環境就是外因。好的文明的環境，通過潛移默化催人進取，擯棄陋習，從而具有文明優雅、健康向上的良好素質；相反，長期生活在陳規陋習的環境中，人容易喪失上進心而隨波逐流。因此，物業管理要特別注重環境建設。

一是硬環境建設。也就是狹義的“環境”，包括辦公場所的寬敞、整潔、美化、綠化等等。除了整潔和寬敞外，濃厚的文化藝術氣息和高雅的審美意境也重要，有利于在儀表、言行等方面不斷改進，自覺地向優環境靠攏，從而漸漸形成人和環境和諧統一的良性循環。文明優美的環境的長期熏陶，還會激勵員工努力工作，積極向上，使工作成為員工一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。

二是軟環境的建設。軟環境更側重于氛圍、風氣的營造。小區的良好風氣、業主的舉止文明、身邊榜樣、小區集體榮譽感等等，都有助于小區業主養成積極上進的好習慣和心態。軟環境的建設比硬環境的建設要艱難的多，它不僅需要物質的支撐，更需要機制的配套，需要全體業主和業主所在單位一致的努力。而且，良好風氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長一段時間的堅持不懈的工作。軟環境的建設比較漫長，值得我們為之努力。環境建設必須要有業主和小區各單位的支持和配合。

誤區之二：物業為主，用多種經營彌補物業管理經費不足。這只是物業管理企業在物業管理價格不到位的情況下不得已而為之的一種手段，我們物業公司管轄的幼兒園、醫務所、員工餐廳，是我們物業管理和拓寬服務范圍的主要方面，對我們來說是必須要有的，但是，讓其賺錢來彌補物業管理經費，用物業管理的經營機制去衡量，是物業管理經營機制扭曲的表現，而不是物業管理正常的運行機制，不能作為物業管理經驗來推廣。任何一個行業都必須有正常的生存機制。作為市場行為，物業管理不僅自身的消耗應該得到補償，而且還應該有盈利，如果靠“多種經營”收入來彌補物業管理經費的不足，反而成了物業管理的負擔，結果必將削弱甚至放棄物業管理，受傷害的還是廣大業主自身。20__-8-1823:54:00

因此，過多地強調物業管理企業用多種經營收入彌補物業管理收入的不足，只會給業主形成誤導，業主會習慣地與計劃經濟時的福利型管理相比較，到我們真正的實行物業收費管理時候，就會阻礙物業管理正常價格的形成和物業管理機制的建立。

誤區之三：物業管理企業是微利企業。大家都知道，一百多年前馬克思就說過，利潤必然趨向平均化，就是資本至少必須獲取平均利潤。我們局建局近三十年，住宅建設共有9萬平方米。但是，近幾年來，我局的住宅建設飛速發展，尤其是20__年到20__年近三年多的時間內，我們局新建和在建的職工住宅12棟，達6萬平方米，成為建局以來建房最多，面積最大的時期。我們不要與三十年比，就從近三年看，沒有任何理由說物業管理投資就應該微利？至于我們沒有實行物業管理收費，是局領導從長遠看，從各個方面考慮的，與物業管理企業是微利企業沒有因果關系。在物業管理價格不到位的情況下，只有背靠主業，維持公司運行。但是，我們必須要有的這樣的共識：公益事業和商業行為是一個行業兩個不同的領域，[，！]如果作為公益事業，政府就應該給予補貼，如果是商業行為就應該遵循市場規律——等價交換。一個游戲不能有兩種規則，這是最起碼的常識。

誤區之四：物業管理＝房屋管理。我們承認房屋管理是物業管理的一項內容，我們局目前的職權在行政事務部，一部分的維修維護在我們公司。但是，物業管理是市場經濟條件下的一種新的體制，我們不能簡單的用數學加法來理解和解釋物業管理的含意：物業管理＝房屋管理。我們局將生活服務公司改制成立的物業管理公司，對實行物業管理邁出了關鍵的一步，隨著企業改革的深入，物業管理完全市場化是必然趨勢。因此，逐步進行管理收費和住宅商品化是實現物業管理的關鍵環節。在目前物業管理收費不到位的情況下，我們不妨嘗試小區內的物業公司、業主和各單位共同管理的模式，首先由各單位出點水電、取暖費，以維持物業公司的正常運行，并且在住宅樓的建設過程中加強管理，建成使用以后質量問題實行終身保修。

誤區之五：物業管理中職責界定問題。職責界定不明確是當前物業管理的一個重要問題。在我局的物業管理中，職責界定是指施工單位、行政事務部、物業管理公司、業主（住戶）四方，在以物業為中心而發生的責任確定，由于職責界定欠明確，往往會造成某些責任的盲點。實踐中，物業開發建設遺留的質量問題，使得物業管理承擔了本該由建設單位在建設時承擔的責任，使住戶和物業公司發生了種種矛盾，其實，事情的責任并不在物業管理公司，但是由于職責界定的不明確造成了雙方本來完全可以避免的沖突，這類事件在當前我們的工作中反映的尤為突出。目前，我們的物業管理要成立業主大會和業主委員會應解決問題。

誤區之六：××物業公司＝××生活服務公司。20__年我們局將××生活服務公司改制為××物業公司，這不只是名稱的改變，而是將我局 后勤管理向市場化過渡邁出關鍵的第一步，是質的變化。物業管理公司不是福利機構，而是企業。公司的成立告訴居住在我們各個小區的住戶，物業管理要開始收費了。物業收費是必然趨勢，因為企業要服務于社會，但必須減輕企業辦社會的壓力。目前我們局暫時沒有實行收費是出于大環境考慮的。隨著后勤體制改革的不斷深入，我局最終也要實行物業管理收費。當然，物業管理收費我們必須遵循市場規律。現在，物業管理費普遍實行的是按物業面積大小收取，而且這種辦法似乎已經被人們所接受。這種辦法表面上看起來公平，其實掩蓋著不公平。比如住房面積大的每天產生的垃圾量未必就大。相反，住房面積小，居住人口多的住戶產生的垃圾要多一些，對環境和安保的影響要大一些。而物業管理只是管住戶門口以外的公共部分，住戶室內的面積大小似乎與物業管理沒有多大關系，實際上住宅面積的大小只與住戶的維修有關。因為住房面積大，相應的屋頂等面積分攤就大，而維修費與通常收取的物業管理費無關。因此，我認為，我們局將來實行物業收費，收費價格應考慮以下三個因素的影響：20__-7-2214:57:32

一是住戶人口的多少。從物業管理角度看，人口多少與每天產生的垃圾量、對環境的享有、對保安的工作量有直接的關系，而這些方面直接關系到物業管理的工作量。

二是住房及小區環境的新舊程度。對不同的物業來講，物業越陳舊，小區共用設施、共用設備越陳舊，日常清掃維護工作量越大，因此，同一物業隨著年代的增加，物業管理費用應逐年增加（這里還不涉及房屋、共用設施設備維修基金的收繳），如綠化基礎差、工作量大的收費應越高。