房地產法論文大全11篇
時間：2023-03-17 18:03:44緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產法論文范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。
篇（1）
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
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[3]張元再,柳洪斌.我國實行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.
篇（2）
1.2科技新成果在生產上推廣應用入戶低，技術服務不健全，蔬菜科研和技術推廣經費少，立項難，蔬菜生產第一線的專業人員少，嚴重影響生產技術推廣。
1.3無公害蔬菜生產不規范，質量安全監督難以全程貫徹實施，制約卡倫蔬菜生產向無公害蔬菜發展。在生產上，農民標準化生產水平低，在病蟲害防治上和化肥施用上，農民無序使用農藥，化肥超量施用。制約卡倫無公害蔬菜產業發展，直接影響無公害蔬菜產業的持續穩定發展。
1.4采后商品化處理水平低，加工技術滯后，產品結構單一。蔬菜深加工能力不強一直是卡倫蔬菜產業發展瓶頸。另一方面，農業產業循環能力差。農業大部分處在賣“原字號”產品的階段，產品以初級產品和。粗加工為主，下游產品少，附加值低，競爭力差，受市場供求關系影響較大。初級產品多，高附加值、高科技含量、高創匯產品少。企業生產加工品種單一，并過分依賴單一銷售市場，極易受到市場制約，經營風險較大。
2卡倫鎮政府蔬菜產業開發設想
將都市農業、農副產品加工業作為現代農業發展的重點。
2.1將鎮區以外地區作為卡倫鎮都市農業區，依據自身的資源和區位形成各具特色的都市農業類型區。以現代化的生態養殖和無公害糧食、蔬菜的種植吸引城市游客進行都市農業生產體驗，觀田園風光、吃農家飯、體驗農家樂趣。農業、旅游業的一體化發展必將為地區經濟發展注入新的活力，并且為農民增收創造條件。
2.2重點發展綠色食品和有機食品。依托豐富的農產品資源優勢，全力推進食品、蔬菜加工體系，積極培育龍頭企業，拉長產業鏈，提高市場競爭力，建成國內最大的農產品加工基地。
2.3預計未來二年內建成占地面積15000平方米的專業化蔬菜批發市場。
3對策及建議
推進蔬菜產業發展，要實行示范性帶動、規模化生產、標準化管理、產業化經營，全面提高產品質量，增強優勢蔬菜產品競爭力。在多措并舉、加快推進蔬菜產業發展的同時，應著力做好以下幾個方面的工作：
3.1實施科技示范，增強服務功能。樣板示范、典型引路、用事實說話，是引導菜農采用新技術的有效途徑。要從“抓多數”向“抓少數”轉變，在抓整體推動的同時，更加注重抓增效增收典型、引導農民生產方面轉變。要培育農民能真正看得見、學得會、學得起的示范園、示范場、示范戶、示范棚，發揮其培訓、示范和引導作用，帶動農民自我調整、自我發展，通過示范帶動蔬菜生產工作的開展。
3.2實行無公害蔬菜標準化生產，提高蔬菜產品安全質量。為了提高廣大生產者農產品質量安全意識，合理用藥和施肥，規范其栽培管理技術，從源頭抓起，保障蔬菜產品安全。指導農民進行標準化生產，提供優質無公害蔬菜，從而保障農產品質量安全、保護農業生態環境，實現農業可持續發展。
3.3強化質量意識，實施名牌戰略。創蔬菜名牌，實施名牌戰略，對推動蔬菜產業化的發展具有十分重要的意義。同時大力發展名優新蔬菜品種和無公害蔬菜生產，利用網絡媒體宣傳和長春農業博覽會等時機大力推出一批新品牌。品牌戰略和蔬菜產業發展相互促進，使產品有效地擴大市場占有率。
篇（3）
按照目前房地產市場管理體制，“規劃”和“土地”是順應潮流，把握大勢的主要手段。
（1）城市規劃的指導。城市規劃以合理利用土地，協調城市物質空間布局，指導城市健康有序的發展為己任，對土地開發，利用起指導作用。目前我國的城市規劃分為總體規劃，分區規劃，控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規劃由獲得土地使用權的土地使用者委托編制，土地使用者還要進行市政工程的規劃設計和建筑設計[51]。高層次的規劃應能指導土地的開發和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過程中確定規劃要點提供依據。同時還要使社會經濟發展計劃、城市規劃和土地供應計劃相互協調，形成土地配置及調控房地產市場的計劃體系。在經濟一體化的背景下，城市規劃尤其是總體規劃，要充分認識到兩個城市發展的現實，遵循經濟一體化發展的規律，本著房地產市場要與經濟一體化進程協調發展的原則進行，整個規劃力求體現超前性、科學性、動態性、和適應性。在西咸經濟一體化背景下，要保證房地產快速健康發展，除了科學、合理、完善的規劃體系外，還要作好規劃的實施管理。規劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理。報建審批管理主要是房地產項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產開發規劃管理的最關鍵的一環，要注意提高管理人員的業務素質和工作責任心，保證規劃得到切實的實施。同時，加強批后的監督管理。
（2）土地供應計劃的調控。政府作為國有土地的所有者，對土地一級市場實行壟斷經營，是通過制定和調整年度土地開發供應計劃來調控整個房地產市場的發展。一個城市的土地開發和供應計劃，一般由城市土地管理部門和規劃管理部門按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。計劃包括：年度土地開發的面積、地點、修建的市政工程及所需經費，出讓土地的面積、地點、上蓋建筑物的性質、建筑面積及所需經費，預計的地價款收入[52]。科學的土地供應計劃應與總體規劃相協調，有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏反應。要增強土地供應計劃的透明度，避免市場的盲目競爭和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲備是實施土地供應計劃調控房地產市場的必要條件，因此要建立有效的土地儲備制度。通過完善土地儲備制度，引入市場機制，盤活閑置廠房、倉儲等用地，提高建設用地效率。鼓勵和引導企業依法轉讓或出租閑置廠房，實施廠房加38層、改造老廠、內部整理和余缺調劑，引進先進設備，節約生產空間等途徑將存量變增量，提高土地利用效率。通過合理補償等途徑，建立企業用地退出機制，對于已出讓但無資金開發的土地適當收取閑置費或收回土地使用權。
6.1.2加快市政基礎設施建設的步伐
在統一規劃和集中開發的基礎上，抓好基礎設施的超前配套，提高城市的凝聚力，發揮對項目選址和私人投資的導向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點構筑兩張交通“網”。一是解決車流的高速公路網，全面建成城外環線與郊區環線；二是解決客流的中心城區軌道交通網，形成地鐵與公交相結合的交通網絡。同時還要建設一系列樞紐、換車、停車設施，在郊區和城區間組成較強的交通流，使咸陽的交通更加的便捷。為了促進西安咸陽兩市各類生產要素的快速流動，加快兩市進一步的密切聯系，應該考慮：（1）規劃建設西安咸陽快速交通系統，包括快速路和軌道交通，并直接進入兩市中心或與城市快速路順接，進一步拉進兩市的時空距離，使兩市聯系更加便捷，使周圍地區客流可以便捷地到達西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規劃應將咸陽一并考慮，在建設時序安排上將西咸軌道交通建設列入優先建設項目。（3）西安城市環線將咸陽統一考慮。在城市內部道路交通規劃建設上：（1）規劃建設橫貫城市東西的城市快速路系統，并形成環線，聯系渭河兩岸片區。（2）將西寶高速公路彎向城區的弓背段拉直，擴大渭河南分區發展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽城區過境交通，但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數量嚴重不足且級別低不通暢的問題，加大南北向城市道路建設。（5）建成東西向北環路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽路、世紀大道、陽光大道等7條主干道；建設朝陽四路、東風路、西蘭路、西環路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網。進一步實行“公交優先”政策，努力降低市民通勤成本。對教育、醫療衛生等設施布局做適當的規劃調整，完善郊區教育、醫療、商業、金融等配套服務設施體系，提高設施等級，減少到中心城區的交通流[53]。其實要從根本上解決郊區交通瓶頸問題，關鍵還是要解決就近就業，實現人口和工作崗位的同時一體化。
6.1.3增加經濟適用房供給，加強經濟適用房的開發管理
經濟適用房是目前針對住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對住房條件改善的主要手段。一方面經濟適用房的供需矛盾緊張,另一方面經濟適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經濟適用房要價過高、有的經濟適用房面積過大或過小、有的經濟適用房的區位過偏,交通不便。經濟適用房用途“不經濟”的現象普遍存在。針對經濟適用房開發管理中出現的問題提出如下建議：（1）合理規劃，嚴格控制經39濟適用住房的總規模。根據咸陽市市政府出臺的新規定，今后經濟適用房的建設規模要控制在住房建設總規模的20%左右。同時限定住房面積和開發地域，做到按比例、有計劃、有組織的開發經濟適用房。既要防止供不應求，又要防止供過于求，努力實現供求平衡。（2）嚴格審定程序，把經濟適用房的銷售對象限定在中低收入的家庭，并優先向危房棚戶區和市政府批準的城市建設重點工程拆遷居民出售。嚴格處罰導致銷售對象錯位的各種違規違法行為，嚴重者應追究刑事責任。（3）經濟適用房的政府稅費優惠,必須體現在房價上。所以,增加經濟適用房供給的關鍵是“限房價”。“限房價”就是要從開發商的建筑成本入手,限制開發商的利潤空間,在供給土地的時候就規定其最高限價。2003年頒發的《經濟適用住房價格管理辦法》規定,經濟適用房實施政府指導價售樓利潤≤開發成本×3%。這在一方面對經濟適用房的利潤空間起到了一定的限制。（4）加強經濟適用房開發中設計、建筑和工程質量的管理。通過公開招標，讓那些信譽好、勢力強的房地產開發企業承擔經濟適用房的開發項目。加強對項目實施全程質量監控和完工后的驗收工作，確保工程質量[54]。
6.1.4加大整頓和規范房地產市場秩序的力度
目前，一些國有或集體企業以集資房為名變相搞房地產，不但直接導致國有土地資源和政府應收稅費的流失，而且嚴重干擾和沖擊了房地產市場。由于集資房減少了土地出讓金和相應的稅費，建筑成本遠遠低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯合開發，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當一部分以低于市場的價格進行出售，以絕對優勢的價格和較高的利潤沖擊了房地產市場的發展。到目前為止，住宅建設中，房地產開發企業的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時咸陽西安的交接處及城鄉結合部，個人建私房的現象沒有得到真正的遏制，一些人利用各種關系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開發，咸陽市以北及以南的大學城區域這種現象猶為突出，也同樣干擾了房地產市場。因此，政府要加大整頓房地產開發市場的力度，堅決制止非商品房的開發，并應對所有商品房實行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說明書》，以保證廣大購房者的利益[55]。（1）深入開展房地產市場的專項整治工作。（2）加強房地產市場的體系建設，為廣大消費者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區竣工綜合驗收、交付使用法律和房地產經紀管理制度。（4）積極推行按套或套內建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復抵押、超價抵押等不法行為，降低房地產抵押登記風險[56]。40
6.2開發商角度
6.2.1加大中小戶型商品房供應，調整產品結構市場永遠是第一位的，只要是符合市場需要的產品就有銷路。研究市場，在項目開發的前期做好詳盡的市場調查和分析，找準目標市場，準確定位，建設市民需要的商品房，而不應該盲目上項目，去建設市民已經不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽市房地產市場的結構性矛盾仍然相當突出，一方面，規劃設計落后、戶型不合理、通風采光不好、交通不方便、環境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價格合理、設計優良、配套完善、環境幽雅的質優價廉商品住宅卻嚴重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時，適合廣大老百姓需要的中低價實用性質優商品房卻非常缺乏。適應市場變化，針對老百姓的需要，提高樓盤的規劃設計水平，提高施工質量，提供高素質的物業管理服務，提供質優價廉、物超所值的高素質商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂業，使開發商和買家獲得雙贏，樹立起產品的品牌，走可持續發展道路，是開發商需要迫切解決的問題[58]。
6.2.2樹立品牌，提高行業信譽
隨著房地產業的長足發展和房地產市場的不斷完善，特別是房地產市場競爭的加劇，樹立品牌、提高質量、擴大規模、降低成本和提高信譽才能提供更多市民需要的高質量商品房，擴大商品房的有效需求，才有利于提高房地產企業的競爭力，為企業的可持續發展創造條件。房地產企業首先應該適應市場變化，研究市場，選定準確的市場定位。其次，也應努力提高商品房的質量，規劃設計質量要能體現可持續發展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當前需要，又能為未來發展留有充分余地，工程質量包括設計、建筑、結構、裝修等全部是高質量的。一個房地產企業要創出名牌、維護名牌地位，必須在質量上常抓不懈，精益求精，永無止境。另外，完善的售后服務是創名牌的保障。完善的售后服務、良好的物業管理，在創名牌小區中，有特殊的重要作用。任何產品都不可能完美無缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務可以彌補住宅建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風險和損失，消除消費者的怨氣和不滿，維護企業的名牌的信譽和形象[59]。
6.2.3提高商品房質量
商品房的質量涉及到居住者的人身安全、居住環境是否舒適，也決定了房地產開發企業的生存與發展及適應市場變化。房地產開發企業要提高商品房的規劃設計、施工建設、園林綠化、環境配套的水平，引進先進的設計、建筑技術和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質量。尤其對于咸陽與西安的交界處及南邊的大學城的購房客戶，相對于其他的人口素質較高，質量要求也應相對較高。房地產開發企業應該提高商品房的規劃設計水平，改善居住環境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅41持綜合開發、配套建設的社會大生產方式；加快科技進步，鼓勵技術創新，重視技術推廣，積極開發和大力推廣先進、成熟的新材料、新技術、新設備、新工藝，提高科技成果的轉化率；促進建筑成果的集約化、標準化生產，加快房地產業的發展；堅持可持續發展戰略，保護生態環境；加強基礎技術和關鍵技術的研究，建立商品房技術保障體系；健全管理制度，建立完善的質量控制體系[60]。
6.2.4轉換商品房營銷理念
伴隨著“賣方市場”向“買方市場”的轉變，進入“春秋戰國時代”的房地產市場正在經歷殘酷的生死之戰。眾開發商為了爭奪更多的市場份額，確立自己的市場主導地位，成為呼風喚雨的龍頭企業，除了傳統的競爭手段外，房地產營銷日益成為開發商的“新寵”。于是，房地產廣告鋪天蓋地而來，新聞炒做席地而起。但是，房地產開發商的過度的熱情卻燒得房地產營銷有點變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產營銷步入了一個又一個誤區。咸陽的房地產開發商要想在以后的激烈競爭中立于不敗地位，就應貫徹以下先進的營銷理念。
（1）品牌營銷隨著市場發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產產品也不例外。當前業界普遍存在的一個誤解是將房地產的品牌效應簡單的等同于案名效應，片面注重樓盤的案名設計，而忽視了對房地產這種復雜商品在質量、服務、功能等方面進行全方位的品質提升。同時，由于市場激烈的競爭，以及資金周轉等方面的原因，不少開發商不愿進行較長時間的品牌營造，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產業的健康發展[61]。開發商們如果能靜下心來，腳踏實地的進行一流的規劃設計、提供一流的配套服務和物業管理，對于品牌形象進行良好的構建，營造名牌企業和名牌產品，必然會成為未來房地產市場的贏家。
（2）競爭營銷開發商能否在當前激烈的競爭市場中站穩腳跟，對競爭對手的深入分析和準確應對以及培育自身獨特的競爭優勢很重要。為此，開發商必須樹立競爭營銷理念，練好內功，不斷提高自身素質，加強培養企業的核心競爭力。開發商要在各區域市場上取得競爭優勢必須建構完善的企業治理機構，創造一種持久的發展動力和動力支持系統，以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網絡等區別于競爭對手的策略占領市場。
（3）合作營銷開發商在運做中既要講求競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機構和其他社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開發商為了獲得更大的市場份額而展開各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，應多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發商之間通常采用松散性的結42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區域品牌，以達到合作各方都有所收益的理想效果。
（4）文化營銷現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內涵。開發商如果發現了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。開發商必須把創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，采取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品位，以及小區內大部分住戶的文化層次。為此，開發商不僅要注意在建筑風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，而且要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園和中小學來營造小區的文化氣息。
（5）綠色營銷隨著環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境，更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有污染源。開發商應該以環境保護為經營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園[62]。現在不少開發商提出的“搞房地產要先搞環境”、“賣房子也是賣環境”，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。
（6）知識營銷悄然臨近的知識經濟時代使企業經營法則開始發生變化，企業營銷活動不再只關注物質分配，更強調為消費者提供更多的應用支持，以此確定新的產品概念和市場秩序，引導消費者產生對新產品的現實需求。在這一背景下，以知識普及為先導，以知識推動市場的營銷新思想，應該為精明的開發商所注意和接受[63]。開發商通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建設選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也增加了消費者對開發商的認同感。這必然會在引起社會反響的同時，也使開發商的銷售業績不斷上升。
6.3消費者角度
6.3.1切合實際選擇合適的住房面積
住大房子是很多中國人的夢想，為了這個夢想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場購物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經濟條件和資源條件，脫離實際承受能力或者超過實際需求，片面追求過大住房面積的消費行為43是一種浪費行為，只會加劇城市住房的緊張程度，推動房產價格不斷上漲。國家住宅與居住環境工程技術研究中心主任劉艷輝認為，消費者購房要及時走出“貪大求闊”的誤區，減輕不必要的生活壓力[64]。消費者應樹立正確的梯度消費觀及健康住宅的消費理念。居民購房要與自己的生命周期和收入能力結合起來，摒棄貪大求闊的不良心態，堅持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進行適度消費、合理消費，形成健康文明、節約資源的消費習慣。長期住房實物分配政策和凝固的存量市場，造成了“一房伴終生”的消費模式。現在，隨著二三級房地產市場的啟動和成熟，消費者完全可以根據自己當前的經濟狀況和家庭情況，先買一套小一點的房子，再逐漸擴大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務實的住房觀念由于目前房價普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統觀念“有恒產者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵住房私有化的影響。消費者普遍認為：只有購買了商品房才稱得上實現“居者有其屋”。其實這是一個消費誤區，正是這個觀念導致城鎮居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經濟基礎很好，能夠承受目前的房價，但是其中也有部分中低收入家庭為了實現這個目標，超越了正常的支付能力，因為供房背上了沉重的負擔，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實際上“居者有其屋”應該是指每個公民都有住房。居民可以購買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場經濟比較發達的西方國家，仍有相當一部分居民由于經濟的、社會的原因選擇租房的消費方式見表6-1,出租房在住房商品市場上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀末各國自有住房與出租房的比率美國英國德國日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀中國住宅業的發展及政策選擇》，中國社科院經濟研究所網,2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長期固定在一個地方,不利于人員的自由流動,是與市場經濟的發展方向相背離的。市場經濟的發達,人員流動的頻繁,工作崗位的變換,人們對租房的需求會越來越大。居民樹立一種務實的消費觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費能力不能夠承受一次性的購房負擔，就應該采用租房的方式改善居住條件。實際上，比較目前很多城市的購房價和租房價可以發現，租房住更經濟。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應選擇在自己的能力范圍內量力而行。
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篇（4）
2、房地產開發面臨的主要風險
2.1政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
2.2經濟風險
是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
2.3自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。
2.4技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經營風險
是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3、導致房地產開發風險的因素剖析
3.1政策環境與經濟形勢
房地產開發由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。
經濟繁榮時，由于各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。
3.2房地產市場的發育程度與供求狀況
在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決于潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由于開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。
3.3開發時機的選擇
經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發地點的選擇
房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發類型的選擇與開發規模的確定
房地產開發過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。
3.6開發周期的長短
房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。
4、處置房地產開發風險的具體措施
4.1事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測
要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。
此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據開發商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。
參考文獻
篇（5）
1.1土地開發成本的涵義土地開發成本是指房地產開發企業為了獲取土地使用權而付出的所用費用。根據《城鎮土地估價規程(試行)》及工業用地的特點,影響工業用地的區域因素主要有:工業區的位置、交通便捷程度、基礎設施完善度、產業集聚規模、環境質量優劣度、城市規劃限制等。因此,在進行土地開發成本管理時,相關管理人員必須站在房地產開發角度,在保證其開發質量的前提和基礎下,盡可能地降低土地開發成本,提升其資金利用效率,保證其經濟利潤水平。同時,管理人員還必須進行必要的走訪調查,及時了解和掌握開發區周圍的環境情況,分析和評價其土地開發價值。
1.2土地開發成本估算的方法在土地開發成本估算過程中,常見的土地開發成本估算方法主要有基準地價系數修正法和假設開發法。這兩種估算方法各有其優勢與不足,其對應的估價對象也不完全相同。
1.2.1基準地價系數修正法基準地價系數修正法,是在求取一宗待估宗地的價格時,根據當地基準地價水平,參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表,根據兩者在區域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等的差異,確定修正系數,修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。
1.2.2假設開發法假設開發法又稱剩余法,是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和銷售稅費等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。
2土地開發成本估算方法
在房地產開發項目中的應用隨著我國房地產行業的不斷發展成熟,其開發項目管理逐漸呈現出大型化、系統化、復雜化特點。因此,為進一步提升其項目開發質量,管理人員必須積極轉變其管理理念,運用各種高效化成本估算方法進行成本估算,明確企業在整個開發過程中的權力與義務,并進一步優化資源配置,做到產權明晰,分配合理。
2.1項目概況
①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。
②權利狀況。待估宗地的土地所有權屬于國家所有,土地使用權為JDC房地產開發公司合法取得。待估宗地來源合法,產權清楚。
2.2土地開發成本估算采用基準地價系數修正法估算該項目宗地土地使用權獲取費用,本次評估的土地處于遼陽市五級地段,設定為住宅。根據遼陽市新調整的土地級別和遼陽市基準地價資料,對應的50年期基準地價為690元/平方米。
①日期修正系數K1的確定。由于自2008年以來,遼陽市的地價指數變化較大,平均漲幅約為20%,根據遼陽市的地價指數,確定期日修正系數K1=120/100=1.2。
②確定土地使用權年期修正系數K2。由于遼陽市商業、辦公、工業用地基準地價均設定為50年期土地使用權價格,此次土地使用年期為70年。
③容積率修正系數K3的確定。根據基準地價技術工作報告及其說明,其地價內涵定義為單位樓面地價,故直接乘以建筑面積即可得出單位地價,或許直接乘以容積率1.0修正。
④開發程度修正的確定。因本次評估所使用的基準地價設定開發程度與本次評估宗地設定開發程度相同,因此不需再進行開發程度修正。
篇（6）
1.1土地開發成本的涵義土地開發成本是指房地產開發企業為了獲取土地使用權而付出的所用費用。根據《城鎮土地估價規程（試行）》及工業用地的特點，影響工業用地的區域因素主要有：工業區的位置、交通便捷程度、基礎設施完善度、產業集聚規模、環境質量優劣度、城市規劃限制等。因此，在進行土地開發成本管理時，相關管理人員必須站在房地產開發角度，在保證其開發質量的前提和基礎下,盡可能地降低土地開發成本,提升其資金利用效率，保證其經濟利潤水平。同時，管理人員還必須進行必要的走訪調查，及時了解和掌握開發區周圍的環境情況，分析和評價其土地開發價值。
1.2土地開發成本估算的方法在土地開發成本估算過程中，常見的土地開發成本估算方法主要有基準地價系數修正法和假設開發法。這兩種估算方法各有其優勢與不足，其對應的估價對象也不完全相同。
1.2.1基準地價系數修正法基準地價系數修正法，是在求取一宗待估宗地的價格時，根據當地基準地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等的差異，確定修正系數，修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。
1.2.2假設開發法假設開發法又稱剩余法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。
2土地開發成本估算方法
在房地產開發項目中的應用隨著我國房地產行業的不斷發展成熟，其開發項目管理逐漸呈現出大型化、系統化、復雜化特點。因此，為進一步提升其項目開發質量，管理人員必須積極轉變其管理理念，運用各種高效化成本估算方法進行成本估算，明確企業在整個開發過程中的權力與義務，并進一步優化資源配置，做到產權明晰，分配合理。
2.1項目概況
①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。
②權利狀況。待估宗地的土地所有權屬于國家所有，土地使用權為JDC房地產開發公司合法取得。待估宗地來源合法，產權清楚。
2.2土地開發成本估算采用基準地價系數修正法估算該項目宗地土地使用權獲取費用，本次評估的土地處于遼陽市五級地段，設定為住宅。根據遼陽市新調整的土地級別和遼陽市基準地價資料，對應的50年期基準地價為690元/平方米。
①日期修正系數K1的確定。由于自2008年以來，遼陽市的地價指數變化較大，平均漲幅約為20%，根據遼陽市的地價指數，確定期日修正系數K1=120/100=1.2。
②確定土地使用權年期修正系數K2。由于遼陽市商業、辦公、工業用地基準地價均設定為50年期土地使用權價格，此次土地使用年期為70年。
③容積率修正系數K3的確定。根據基準地價技術工作報告及其說明，其地價內涵定義為單位樓面地價，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價，或許直接乘以容積率1.0修正。
④開發程度修正的確定。因本次評估所使用的基準地價設定開發程度與本次評估宗地設定開發程度相同，因此不需再進行開發程度修正。
⑤影響地價區域因素及個別因素修正系數之和（∑K）的確定。根據《遼陽市市區基準地價測算技術工作報告》，結合待估宗地的各項因素具體條件，編制出遼陽市河東村各項樓面地價修正因素調查及修正系數表，故宗地基準地價修正系數為0.27。
篇（7）
對于房地產開發業，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商，也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目，對房地業的發展功不可沒。但同時，聯合開發引發的糾紛也不在少數，且糾紛一旦發生，往往標的數額巨大，案情錯綜復雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯合開發的性質，如何確保聯合開發行為的合法有效，如何從法律角度預防糾紛的發生等問題，就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現呈現給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：
所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。
根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。
筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。
二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：
（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。
（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。
（五）、聯合開放房地產合同由于需要辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應當具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。
四、做好聯合開發審批備案工作，確保項目的合法性。
以協議方式（即不組建項目公司）聯合開發房地產，雙方應當共同獲得政府部門對土地使用、規劃許可、項目建設等所有批準手續。實踐中，可以采用共同列名的方式，即在批準文、證照的中將聯合開發雙方的名稱一一列明；也可以在批文、證照中列明主要建設方的名稱，在批文或證照的備注中注明其他聯合開發單位的名稱。行政審批的操作過程是否完善，是司法實踐中衡量聯合開發是否有效的關鍵。
參考書目：
1、《民法學》鄭立王做堂北京大學出版社
2、《房地產開發法律實務》朱樹英法律出版社
3、《房地產合同實務》符啟林邵挺杰人法律出版社
篇（8）
作者：楊靜 汪貴秀 單位：臨沂市國土資源局
存在問題
（1）規模化開采程度偏低。現有的527個礦山企業中，小型礦山占到了66％，產業集中度、企業規模度存在較大差距，缺少規模大、競爭力強的龍頭企業，特別是特大型礦山基本沒有，礦產資源開發小、散現象比較突出，礦產資源規模開發效益不明顯。（2）資源利用率較低。采選技術相對比較落后，綜合回收率和綜合利用率較低，一些礦種，比如石膏礦回采率僅為32％，資源利用比較粗放。礦山企業用于科技研發的投入不足，大多數礦山以出售原礦為主，礦產品深加工技術水平和能力薄弱，附加值不高，企業核心競爭力不強，存在產業鏈條短腿、缺項現象。（3）市場調控能力較弱。礦產品市場體系不夠完善，市場配置資源機制仍不成熟，缺少市場動態監控機制，造成資源投放總量得不到有效控制，石膏等部分礦產品趨于飽和，石英砂等礦產市場價格過低，有些優勢資源產業布局不合理，區域配套水平差，“小、散、弱、粗”現象突出。（4）部分礦種后備資源不足。資源勘探資金投入不足，勘探機制尚未建立，經過長期開采，部分礦種資源日益減少，地質勘查新增儲量抵不上消耗速度，包括一些優勢礦種的資源后備嚴重不足。（5）地質環境保護不容樂觀。受高利潤、高回報率的驅使，違規非法采礦、盜采資源、超層越界開采等現象仍有發生，對生態環境造成一定程度的破壞［2］。臨沂市露天開采的礦山429個，占礦山總量的81％，因采礦造成的土地、植被、山體破壞及次生的地災隱患仍然存在，地質環境恢復治理任務重、難度大。
對策建議
全面實施礦業權設置方案制度，保障和促進礦產資源勘查開采合理布局，深化礦山整合，集中扶優扶強，提高礦產資源開發規模化、集約化水平［4］。鼓勵大集團和中小礦山企業自主聯合，采取聯營、兼并、參股、控股、收購等多種形式，穩步推進資源整合，促使有限的礦產資源向優勢企業集中。嚴格落實礦山企業準入制度，提高企業辦礦門檻，凡地下開采礦山核定能力或生產規模煤礦達不到規定要求的一律不予審批［5］。帶技術、帶資金的尖端人才，努力做到引進一個人才、攻克一項技術、培育一個項目，帶動礦產開發的層次躍升和結構優化。培育優勢龍頭企業。通過招商引資、激活民資等方式新上一批礦產品精深加工項目，形成一批帶動作用大、市場占有率高、競爭能力強、資源消耗低、環境污染少、綜合效益好的骨干龍頭企業。積極探索“以項目配置資源”開發新模式，對落戶臨沂的礦產資源精深加工大項目、大企業，具備礦產資源開采條件和能力的，可優先獲得采礦權，建設礦山基地。支持現有礦業企業技術改造，不斷擴大生產規模，提高深加工比重。支持龍頭企業創辦循環經濟、節能減排、資源綜合利用項目，在項目申報和政策扶持上給予傾斜［6］。規范資源開發秩序。科學編制礦業權設置方案，合理有序地實施資源開發。嚴厲打擊礦產資源違法開采行為，對無證勘查開采、超層越界開采、擅自轉讓、以采代探和關閉礦山復采等行為進行專項整治［7］。加強礦山安全生產，對存在安全隱患的礦山進行停產整頓，整頓后仍達不到安全生產條件的，依法予以取締。推廣應用衛星遙感、遠程監控等監管手段，提高科技管礦水平。加強礦山環境保護。強化各部門協作聯動、各負其責，嚴格執行環境影響評價制度、環保設施“三同時”制度、礦山地質災害環境評價制度，督促礦山企業增加環保投入，履行環境保護、植被恢復、水土保持、地質災害防治和占用土地復墾等法定義務。依法關閉破壞資源和污染環境的土法采礦、選礦工藝及與資源儲量規模不相適應的小礦山［8］。嚴格執行礦山生態環境恢復治理保證金制度，完善生態環境恢復治理補償機制，加強環境污染治理和礦山植被恢復。臨沂市擁有得天獨厚的資源優勢。大力發展礦業經濟，盡快把資源優勢轉化為經濟優勢，是推動區域經濟發展的強力支撐和最大潛力，是臨沂市未來經濟發展的重要增長點。要充分抓住“資源山東”建設的有利契機，把礦產資源開發置于培育主導產業重中之重的位置，大力推進資源節約與綜合利用、綠色礦山建設和礦業循環經濟，盡快實現由資源大市向資源強市的轉變。
篇（9）
一、立項、規劃環節的預算控制
新項目開發應進行財務預算管理，即以資本預算為中心的預算管理模式。新項目的開發面臨極大的經營風險，這是因為必須投入大量的資本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發初期必須以資本投入為中心進行財務預算管理。
1.立項環節的控制
各開發公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：
成本費用估算和控制目標及措施；
投資及效益測算、利潤體現安排；
稅務環境及其影響；
資金計劃；
《競投方案》；
投資風險評估及相應的對策；
項目綜合評價意見。
2.規劃設計環節的控制
總體規劃設計方案，應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設計階段（如小區設計、單體設計、施工圖設計）。每一階段都須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標。
關于施工招標環節的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環節的成本控制、工程結算管理等一般均由各開發公司依據各自的特點在預算范圍內靈活處理。
由此可見，集團總部的成本管理工作前期最為關鍵。新開發項目經認證審核后，各開發公司在財務分析子系統中，編制有關項目的階段性預算，從財務管理的角度，把各種控制項用相應的科目和部門進行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進行預算管理科目的設置，如“在建工程”設置為“部門核算”以便在各成本費用發生的同時，可以在總賬中按部門錄入其發生額，在進行數據處理時，可以按照部門進行歸類匯總，在將數據轉化為信息輸出時，按部門、科目將預算和實際發生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據管理需要，對項目進行預算控制。
二、項目開發環節的財務控制
1.房地產開發成本的核算
（1）成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本核算時，像其他行業一樣。首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，利用信息系統對集團公司所屬的分公司、分小區、分區塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關系。
（2）成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。
企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。筆者認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售后，再轉入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。
2.網絡化反饋式成本控制
公司高級管理層根據管理需要，根據期初編制有關項目的預算信息系統，隨著項目的進展，將有關業務信息錄入賬務系統，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數據庫，經各開發公司、總公司經理等授權逐級批準后，由網上到執行分公司或部門，按批準計劃分配資金。計算機系統通過不相容崗位分離和權限的設置，使各業務崗位相互稽核，資金在授權范圍內審批和使用，杜絕先斬后奏現象，以往具有權力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統得到規范。資金的使用在網絡上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統對超預算的項目給予報警提示，實現對項目的事中控制。通過項目計算機系統功能提供多種條件進行統計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析，不僅可以了解該項目的當前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態的明細事項，從而可以從源頭對異常現象進行分析，有針對性地采取措施。期末，管理者通過項目進行預算分析，為對相關責任中心和責任人進行業績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高，同時也對高層管理人員形成了制約。
篇（10）
為呈現我校生的真實的潛在的消費需求，且不以現有的消費結構判斷其需求走向，而是根據其需求滿意程度調查阻止需求實現的原因，為文化產業的發展提供更可靠全面的信息，我們開展此次問卷調查。本論文結論基于對我校大學生隨機分層抽樣問卷調查，本次發放問卷200份，問卷有效率達到97.5%，回收的有效問卷195份。發放的問卷中有大一60份，大二60份，大三80份，比例為3：3：4。
數據表明，被調查的我校大學生月生活費主要集中在500--1000，占57%，其次是1000--1500，占28.7%。低于500元的比例為10.7%，高于1500的不足5%。我校大學生可支配生活費用差距不大且數額不大。在可供支出的生活費中，支出前三甲分別是食物，生活日用品和服飾，其百分比分別為31.3%，25.7%，23%，此三項為生活基本支出，這表明，我校被調查學生的基本生活支出占總支出的絕大部分，占總支出的80%，而開支最少的兩項分別是戀愛支出與培訓考試支出。
月花費為500--1000的大學生中，其消費支出前三甲依然是食物，生活日用品和服飾。這表明我校的大學生生活安排相對合理，在總可用的消費金額較低的情況下沒有出現超前消費的現象，但是同時高比重的基本生活支出也反映出我校生消費水平較低，恩格爾系數過高。
與此同時不可忽視的一個現象是，雖然食物，服飾和生活日用品支出占到了總支出的30%，但在剩余的可支出金額中，大部分支出又分布在通訊和網絡上，比書籍支出，培訓與考試支出和戀愛支出三項支出總和還多，占到了8.7% 。這表明，我校大學生的文化消費總支出不高，而且文化消費主要形式是依賴于網絡，屬于自發性的獨立完成的消費。
文化消費有許多不同內容，不僅包括專門的精神、理論和其他文化產品的消費。也包括文化消費工具和手段的消費；既包括對文化產品的直接消費，也包括為了消費文化產品而消費各種物質消費品，此外也需要各種各樣的文化設施。[4]
不同的消費內容需要借助不同的載體完成，所以實現不同的文化消費內容的形式是不一樣的。在本次調查中，被調查的我校大學生文化消費的支出占總支出的比重低，大部分資金用于基本生活開支。但是在這基本生活開支中，網絡通信消費確不能歸類于其中，據調查，超過57.4%的同學利用網絡經行信息咨詢查詢，且被調查者的主要文化消費也是屬于借助于網絡平臺的各種信息查詢和娛樂享受。這表明我校大學生對文化信息的需求量大，但是迫于經濟因素只能依賴成本較低的消費行為實現媒介——網絡。而接受調查的大學生中，除去57.4%的同學借助網絡實現自己的信息專業信息需求，22.5%的同學選擇詢問他人，而只有19.9%的同學選擇報班參加相關機構的培訓。
網絡成為我校大學生文化消費的主要實現載體，通訊和網絡支出成為我校大學生文化消費的主要支出，這表明，網絡對我校大學生的消費具有著重大的影響。
在我校大學生文化消費滿意度調查中，73%的學生選擇了不滿意，認為自己的文化消費支出過少，沒有滿足自己的消費需求和需要。這表明，依賴于網絡媒介的文化消費雖然能夠滿足于多元化的信息需求，但是無法從根本上代替其他的文化消費內容。
文化消費載體的狹隘影響著我校大學生文化消費的實現，而主要影響我校大學生文化消費的形式和頻次只要是經濟因素，48.7%的同學認為文化消費的費用過高，文化產品的價格過高。
據調查，我校大學生在自己現有的消費結構上都有自己希望增加的支出部分，尤其對于文化需求（書籍和咨詢培訓），其比重占到了35%，為比重最大的希望增加支出的項目，其次是服飾支出為28%，再次是戀愛支出8.2%。這項調查顯示，以往對大學生的消費結構以及消費心理的闡述是具有普遍性的。[6，7]
但是我校生對于在希望增加支出比重較大的服飾上，雖然其意愿比強烈，但是對于是不是愿意或者希望服飾店進駐我校創業孵化基地這一問題中，只有22%的同學明確表示希望，而高達78%的同學的態度則是無所謂或者不希望。這表明，雖然我校大學生有著相對較強的增加服飾方面支出的欲望，但是對于校服飾店的青睞程度表現頗為冷淡。
與此同時，在被問到是不是希望增加創業孵化基地書店的時候，只有14.3%的學生明確表示不希望，高達56.4%的同學明確表示希望增加書店，這表明，我校大學生對于紙質書籍有較高的消費需求，希望改變依靠網絡看書的方式。
在被問到“如果創業孵化基地開設各經營專業考試資料及專業相關信息咨詢的店您覺得如何？”這一問題時，54.8%的同學表示覺得很好，13.3%的同學認為不好，而21.9%的同學認為沒有感覺。超過一般的學生認為在創業孵化基地增加與專業考試資料及相關信息咨詢的店很好，并且在后續的“如果創業孵化基地開設各經營專業考試資料及專業相關信息的店，并且其收費適當，您會報名嗎”問題中，69%的同學表示可能會去參加報名，13%的同學表示一定會參加報名，而只有18%的同學明確表示不愿意報名。這表明，我校大學生對書籍和專業信息考試信息需求很大，且消費意愿強烈。在文化需求的種種內容中，書籍和專業信息考試信息需求最為顯著。
在對我校大學生進行問卷調查的過程中發現，我校大學生文化消費需求呈現出一個顯著的特點，即重視文化教育方面的支出（例如書籍和考試信息專業信息）和對技能的培養的支出（例如美體美容，包括舞蹈化妝健身等等）。而大三大四的同學對這一方面的需求更為明顯，在“如果您是大三或者大四的學生，你覺得您在大一大二時缺少哪一方面的支出？問題中，超過80%的同學希望在大一時增加書籍和專業培訓考試信息方面的支出，相對于另一項調查希望增加的支出方面占有率達到28%的服飾支出，對于大三大四同學的希望增加的消費意向項目中，其比重只占到了4%，而與此同時，對于文化教育相關的支出大幅增長。這表明，我校大學生的文化需求受就業以及未來規劃的強烈影響，大學生注重對自己的能力的培養，信息的掌握，技能的提升，形象的塑造，為將來事業的發展奠定基礎。
而根據調查，在希望增加的文化消費支出中，只有34.3%希望增加音像影視支出，其余的65.7%的同學希望增加專業信息考試信息支出和美容美體支出。根據數據分析，我校大學生的文化消費需求，最突出的是希望增加關于知識、信息和技能方面的支出，而對于文化享受文化娛樂方面比重相對較小。這種消費意向的形成一方面在于資金的限制，大學生希望利用有限的資金培養自己的技能增強自己入社會競爭的砝碼，文化消費注重實用價值。根據調查，影響文化娛樂或文化享受消費因素中，20%是因為時間因素，32%是因為經濟因素，而高達47%的同學認為是由于在接觸的我校大學生創業孵化基地的文化產品沒有新意。
調查綜合表明，我校大學生對于文化消費的主要特點是注重實用性和新穎性，對文化教育方面的需求大，希望提升自己的專業素養或是技能，注重對未來發展的自身素質投資。同時對于文化娛樂方面需求相對較小，對于文化娛樂的消費注重其新穎性。這一現象的主要是，我校大學生對于文化娛樂消費范圍不廣，網絡資源大多可以滿足自己的文化娛樂需求。在文化娛樂需求不廣的一大特點之外的另一大特點是十分注重其新穎性，潮流性。
據調查，我校大學生文化需求主要集中在文化教育需求，其滿足程度低，消費意愿強烈，一方面受資金的影響，主要是因為孵化基地現有的經營項目中缺乏這一類的項目，供不應求，消費無處。48.7%的同學認為目前市場上文化消費的費用過高，文化產品的價格過高。希望在我校大學生創業孵化基地出現價格相對低的文化教育服務項目。
江西科技師范大學生創業孵化基地建設于2009年12月，基地由大學生創業教育領導小組直接領導，以公益性、引導性、專業性為主要特征，以信息產業和現代服務業，創意產品為主體，搭建集政策理論研究，創業指導培訓和綜合服務為一體的創業孵化平臺。入駐我校大學生創業孵化基地的項目主要分為三大類：科技類、勞動服務類、商品貿易類。江西科技師范大學創業孵化基地現在有17個被批準入駐的項目，在這些項目中，設計類的占8項、培訓類的2項、商貿類的7項。
對于現有的入駐企業，大部分是以租賃為主的服務業，在策略上采取的是價格策略，即通過低價的服務來吸引消費者。受訪的經營者表示，我校大學生大部分消費額有限，為確保企業的盈利，創業人員主要將自己的經營范圍設定在需要程度大頻次廣且價格相對低端的服務項目上，例如出租服飾、洗衣店等等。而與設計相關的項目，雖是抱著發揮文化創意的初衷，但在真正執行上，為減少風險，往往創意工作室變成了打印室。而這些策略的形成主要是經營者基于對我校大學生消費水平不高甚至偏低，基礎服務類的消費相對盈利保障大。
據調查，我校大學生創業孵化基地所有的創業項目均沒有虧損現象，只是盈利多少的問題但這并不意味著大學生創業就一帆風順，實際上，由于學校免除店面租金、水電費加上政府稅費減免的政策，如果將這些成本算在內，起碼有三成企業將關門。這也就是孵化基地的目的，讓大學生真正了解創業艱難。
根據以上數據，我校大學生創業孵化基地可以發展與專業相關的咨詢服務業，書店，美體美容咨詢等項目。同時，對于文化娛樂方面的項目，應注重符合大學生時尚品味的新穎產品的開發。
對于大學生創業孵化基地的經營項目定位，一定要注重其專業性實用性，同時對于主打文化娛樂產品的定位要突出新穎性。
為輔助定位的成功，適當的宣傳必不可少。“瓷緣”是我校大學生創業孵化基地廣告投入最多的一家公司，但對其知名度的調查中，只有不超過40%的同學知道這家店的存在，28%的同學購買過這家店的商品。根據調查，這家店的文化產品的價格相對商業街的飾品店的價格要低，顧客購后口碑較好，但是其知名度有限，因此，建議我校大學生創業孵化基地的經營者增加廣告的投放，增加知名度。同時大學生對網絡媒介的依賴較大，可以通過網絡媒介發展和聯系消費者。
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我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。
房地產投資基金概述
基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。
房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。
由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內外房地產投資基金的比較分析
美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。
在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。
我國發展房地產投資基金的意義
完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。
整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。
我國房地產投資基金的障礙
現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。
專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。
我國發展房地產投資基金的對策
健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。
開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。
拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。
