房屋毀約合同大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房屋毀約合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

內(nèi)容提要: 預(yù)約合同是當(dāng)事人訂立合同的重要方式并在實(shí)踐中廣泛采用。預(yù)約合同是一種獨(dú)立的合同。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 2 條首次在法律上正式承認(rèn)了預(yù)約合同，具有重要意義。預(yù)約合同在是否具有訂立本約合同的意圖、包含訂立本約合同及一定期限內(nèi)訂立合同的內(nèi)容、受意思表示拘束、交付定金等方面有別于訂立合同的意向。只有具備預(yù)約合同條件的訂約意向書才能認(rèn)定為預(yù)約合同。預(yù)約合同和本約合同在是否具有設(shè)定具體法律關(guān)系的意圖及合同內(nèi)容上有所不同。違反預(yù)約合同構(gòu)成獨(dú)立的違約責(zé)任，不能涵括到締約過(guò)失責(zé)任中，一般有定金責(zé)任、實(shí)際履行責(zé)任、損害賠償責(zé)任及合同解除責(zé)任。

預(yù)約合同，是當(dāng)事人訂立合同的重要方式并在實(shí)踐中廣泛采用，如訂購(gòu)房屋、預(yù)訂座位、預(yù)購(gòu)機(jī)票和車船票等，許多國(guó)家也對(duì)預(yù)約合同作了規(guī)定。2012年《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》)第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”該條首次在法律上正式承認(rèn)了預(yù)約合同，但對(duì)預(yù)約合同的認(rèn)定、法律效力等問(wèn)題并未作出明確規(guī)定，仍然有待于從理論上進(jìn)一步探討。

一、預(yù)約的獨(dú)立性

所謂預(yù)約，或稱為預(yù)備性契約，是指當(dāng)事人約定為在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同而達(dá)成的允諾或協(xié)議。[1]根據(jù)《布萊克法律詞典》的定義，“預(yù)約，是指由一個(gè)人作成的契約或約定，它具有排除這個(gè)人合法地進(jìn)入另一項(xiàng)性質(zhì)相同的合同的屬性。”[2]將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同，稱為本約合同，而約定訂立本約的合同，稱為預(yù)約合同。如當(dāng)事人購(gòu)買飛機(jī)票的合同為本約合同，預(yù)先約定將來(lái)購(gòu)買飛機(jī)票的合同則為預(yù)約合同。在預(yù)約合同訂立時(shí)，本約合同尚未成立，當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)按照預(yù)約合同約定的條件訂立本約合同的義務(wù)。當(dāng)事人之所以訂立預(yù)約合同，是因?yàn)楫?dāng)事人遇到某些事實(shí)和法律上的障礙暫時(shí)不能訂立本約合同，或者為了防止一方當(dāng)事人將來(lái)不訂立本約合同，從而采取訂立預(yù)約合同的辦法，使一方當(dāng)事人預(yù)先受到訂立本約合同義務(wù)的拘束。[3]

預(yù)約制度起源于羅馬法。有學(xué)者考證，羅馬法的定金制度具有防止毀約的功能，因此附有防止毀約功能的合同可稱為預(yù)約合同。[4]在法國(guó)法中，預(yù)約通常被稱為“出賣的許諾”?！斗▏?guó)民法典》第1589條規(guī)定：“雙方當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，買賣的預(yù)約即轉(zhuǎn)化為買賣。”德國(guó)學(xué)者將預(yù)約正式稱為預(yù)約合同。早在19世紀(jì)，德國(guó)學(xué)者曾就預(yù)約合同是否屬于獨(dú)立的合同展開討論，德國(guó)學(xué)者德根科爾布在1887年在其《論預(yù)約》一文中，最早提出預(yù)約為獨(dú)立合同的觀點(diǎn)。[5]但《德國(guó)民法典》并沒有對(duì)預(yù)約作明確規(guī)定，有學(xué)者認(rèn)為，該法典第610條關(guān)于消費(fèi)借貸的規(guī)定類似于預(yù)約。[6]但一般認(rèn)為，《德國(guó)民法典》并沒有對(duì)預(yù)約合同作出規(guī)定。《奧地利普通民法典》第936條最早在法律上認(rèn)可了預(yù)約合同，其他一些國(guó)家也先后在其民法典中規(guī)定了預(yù)約合同，如《俄羅斯民法典》第429、445條就明確對(duì)預(yù)約合同作出了規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行合同立法并未明確規(guī)定預(yù)約合同，按照合同自由原則，當(dāng)事人可以自由約定預(yù)約合同。

在交易實(shí)踐中，預(yù)約合同可能表現(xiàn)為意向書、議定書、認(rèn)購(gòu)書、備忘錄等一系列文件。但由于我國(guó)現(xiàn)行合同立法沒有對(duì)預(yù)約合同作出明確規(guī)定，因此，在發(fā)生爭(zhēng)議后，法院如何裁判一直缺乏法律依據(jù)，這可能影響交易安全和秩序。例如，甲向乙購(gòu)買房屋一套，交付了定金5萬(wàn)元，雙方簽訂了購(gòu)房意向書，后因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲，出賣人乙將房屋轉(zhuǎn)讓給丙。甲要求乙承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。但是，乙可能會(huì)主張房屋買賣合同并沒有成立。實(shí)踐中，預(yù)約究竟是一種合同，或者僅僅是合同草案或草約，一直存在爭(zhēng)議，《買賣合同司法解釋》第2條的規(guī)定在一定程度上解決了上述爭(zhēng)議，其已形成了關(guān)于預(yù)約的基本制度，具體表現(xiàn)在：

第一，確立“預(yù)約”的概念。根據(jù)該條規(guī)定，所謂預(yù)約，就是約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同。一方面，預(yù)約應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人在未來(lái)的一定期限內(nèi)訂立合同。也就是說(shuō)，當(dāng)事人在預(yù)約合同中應(yīng)當(dāng)約定在何時(shí)訂立本約合同。另一方面，該司法解釋強(qiáng)調(diào)，預(yù)約的內(nèi)容是未來(lái)訂立合同。雖然該司法解釋在內(nèi)容上限于買賣合同，但實(shí)際上預(yù)約的適用范圍非常寬泛，還包括租賃、承攬等各種合同類型。

第二，承認(rèn)預(yù)約本質(zhì)上是一種合意。也就是說(shuō)，雖然預(yù)約合同是為了將來(lái)訂立本約合同而簽訂的，但其本身具有獨(dú)立性，是當(dāng)事人以未來(lái)訂立合同為內(nèi)容的合意，該合同旨在保障本約合同的訂立。[7]既然當(dāng)事人已就此內(nèi)容達(dá)成合意，并且符合法律規(guī)定的合同成立和生效要件，其就應(yīng)當(dāng)受到該合意的拘束。例如，預(yù)約租賃某個(gè)房屋，就使當(dāng)事人負(fù)有訂立房屋租賃合同的義務(wù)。又如，訂購(gòu)某件商品的預(yù)約合同，使當(dāng)事人負(fù)有訂立買賣該商品的合同的義務(wù)。正是因?yàn)轭A(yù)約是一種獨(dú)立的合同，必須要雙方完成要約、承諾的過(guò)程并達(dá)成合意。

第三，承認(rèn)預(yù)約是和本約相區(qū)別的合同。從性質(zhì)上看，預(yù)約和本約是相互獨(dú)立且相互關(guān)聯(lián)的合同的兩個(gè)合同。[8]盡管預(yù)約是為了訂立本約合同而訂立的，而且是在訂立本約合同的過(guò)程中訂立的，但當(dāng)事人已經(jīng)就訂立預(yù)約形成合意并且該合意具有相對(duì)獨(dú)立性，因此可以與本約合同相分離，作為獨(dú)立的合同類型。[9]例如，當(dāng)事人在實(shí)踐中預(yù)訂房間，雖然是為了將來(lái)訂立租賃合同，但是該預(yù)約本身也屬于獨(dú)立的合同。從合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)來(lái)看，預(yù)約合同僅產(chǎn)生締約請(qǐng)求權(quán)，而本約合同則產(chǎn)生本約合同履行請(qǐng)求權(quán)。[10]

第四，承認(rèn)違反預(yù)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。既然預(yù)約是一種獨(dú)立的合同，因此違反該協(xié)議就構(gòu)成違約，而非僅僅承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。《買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人以認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等形式達(dá)成預(yù)約合同時(shí)，如果一方當(dāng)事人未按預(yù)約合同的約定訂立合同，構(gòu)成違反預(yù)約的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。該規(guī)定確認(rèn)違反預(yù)約的責(zé)任不同于締約過(guò)失責(zé)任。在締約過(guò)失的情形，通常并沒有成立有效的合同，因此其責(zé)任在性質(zhì)上不是違約責(zé)任，而違反預(yù)約則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

總之，雖然我國(guó)現(xiàn)行立法沒有規(guī)定預(yù)約合同，但是，因《買賣合同司法解釋》第 2 條規(guī)定了預(yù)約合同，這就在法律上第一次承認(rèn)了預(yù)約合同，不僅豐富了合同形式，而且為統(tǒng)一實(shí)踐中預(yù)約合同糾紛的解決提供了法律依據(jù)。

二、預(yù)約與訂約意向書的區(qū)別

《買賣合同司法解釋》第2條給人一種印象，似乎訂約的意向都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約。所謂訂約意向書(意向書)，是指當(dāng)事人之間用以表達(dá)合作交易意愿的文件。例如，當(dāng)事人雙方簽訂書面?zhèn)渫洠谄渲幸?guī)定，“甲方愿意購(gòu)買乙方的建筑材料，乙方也愿意與甲方長(zhǎng)期合作。”在該約定中，只是表達(dá)了當(dāng)事人愿意訂立合同的意愿，并愿意將來(lái)就訂立合同進(jìn)行進(jìn)一步的磋商。

意向書與預(yù)約合同確實(shí)存在一定的相似之處，二者都是發(fā)生在本約合同訂立之前，都表明當(dāng)事人有訂立本約合同的意愿，意向書主要是當(dāng)事人對(duì)未來(lái)訂立合同所表達(dá)的意愿。當(dāng)事人訂立意向書表明其愿意就將來(lái)訂立正式的合同進(jìn)行進(jìn)一步的磋商，即表明當(dāng)事人有進(jìn)一步合作的意愿。許多預(yù)約合同也是以意向書的形式表現(xiàn)出來(lái)的。正因如此，二者很容易混淆。但是，意向書與預(yù)約在性質(zhì)上存在區(qū)別。一方面，預(yù)約是一種合同。意向書并非訂約的合意，也就是說(shuō)，其并沒有形成能夠?qū)Ξ?dāng)事人產(chǎn)生約束力的合同。從表現(xiàn)形式來(lái)看，意向書并不包含合同成立的主要條款，也不包含當(dāng)事人受合同拘束的意思，而只是表明當(dāng)事人存在訂立合同的意愿。另一方面，意向書僅產(chǎn)生繼續(xù)磋商的義務(wù)，而預(yù)約合同則可產(chǎn)生請(qǐng)求締約的義務(wù)。在違反意向書的情形下，通常僅在構(gòu)成締約過(guò)失的情形下，一方才有可能承擔(dān)責(zé)任。而違反預(yù)約則將產(chǎn)生違約責(zé)任。當(dāng)然，意向書并非沒有法律意義，因?yàn)楫?dāng)事人在表達(dá)訂約的意愿之后，就表明當(dāng)事人在訂立合同方面已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)質(zhì)階段，有可能使一方對(duì)另一方產(chǎn)生可能訂立合同的合理信賴，當(dāng)事人一方惡意違反意向書的約定，造成對(duì)方損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

筆者認(rèn)為，凡是當(dāng)事人之間達(dá)成的希望將來(lái)訂立合同的書面文件都可以稱為意向書，但未必所有的意向書都是預(yù)約合同，只有那些具備了預(yù)約條件的意向書才能認(rèn)定為預(yù)約合同?！顿I賣合同司法解釋》第2條雖然存在表述上不十分清晰，但是通過(guò)解釋應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，其本意是僅僅要將符合預(yù)約認(rèn)定要件的意向書確定為預(yù)約合同，而并非要將所有意向書都認(rèn)定為預(yù)約合同?？傮w而言，預(yù)約合同與表明訂約意向的意向書存在如下區(qū)別：

第一，是否具有訂立本約合同的意圖。預(yù)約合同的特點(diǎn)就在于，其以訂立本約合同為目的，因此，“只有當(dāng)對(duì)未來(lái)合同的內(nèi)容具有足夠的確定，并且只要內(nèi)容未變就會(huì)訂立合同時(shí)”預(yù)約合同才具有效力。[11]由于本約合同的締約目的是要形成特定的法律關(guān)系，如買賣、租賃、承攬等關(guān)系，因此預(yù)約合同只是向本約合同的過(guò)渡階段。當(dāng)事人訂立預(yù)約合同的目的主要是為了有足夠的時(shí)間磋商，或者避免對(duì)方當(dāng)事人反悔，從而選擇以預(yù)約合同的方式為本約合同作準(zhǔn)備。因?yàn)橐庀驎皇潜砻鳟?dāng)事人愿意繼續(xù)磋商的意圖，也就不可能通過(guò)定金的方式來(lái)?yè)?dān)保這一意圖的實(shí)現(xiàn)。通常，要認(rèn)定是否存在訂立本約合同的意圖，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人在意向書中的約定、當(dāng)事人的磋商過(guò)程、交易習(xí)慣等因素，綜合認(rèn)定是否存在此種意圖。因此，當(dāng)事人必須明確表達(dá)要訂立本約合同的意思表示，且當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)有受意向書拘束的意思。[12]例如，在“仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司買賣合同糾紛案”[13]中，人民法院認(rèn)為，當(dāng)事人已經(jīng)在意向書中就商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成合意，如協(xié)議已經(jīng)約定了擬購(gòu)買商鋪的面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等條款，上述條款在內(nèi)容上具有確定性并且明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)，不同于未達(dá)成一致意見的初步意向，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同。再如，一方在向另一方發(fā)出的函電中首先提出標(biāo)的價(jià)格、數(shù)量，然后明確表示，“可在一周內(nèi)答復(fù)。如無(wú)異議，一周后正式訂立合同”?？梢?，該方?jīng)Q定在一周后訂立本約合同的意思是十分明確的，訂約的目的是十分清楚的，該意思表示一經(jīng)承諾，便可以產(chǎn)生預(yù)約合同。如果該方在函電中聲稱“一周后可以考慮訂合同”，可見該方并沒有明確的訂約表示，該聲明只是一種意向書，對(duì)該聲明不可能作出承諾并使預(yù)約合同成立。在實(shí)踐中，如果當(dāng)事人在相關(guān)訂約文件中使用“原則上”、“考慮”等詞語(yǔ)，都表明當(dāng)事人沒有受其意思表示拘束的意思，談判過(guò)程還在繼續(xù)。[14]

第二，是否包含了訂立本約合同的內(nèi)容。預(yù)約所確定的當(dāng)事人義務(wù)究竟是誠(chéng)實(shí)信用談判的義務(wù)，還是必須締約的義務(wù)?筆者認(rèn)為，與意向書相比較，預(yù)約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具有一定的確定性。[15]預(yù)約和意向書的重要區(qū)別在于，前者確定了當(dāng)事人負(fù)有訂立本約合同的義務(wù)，而不是依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行談判的義務(wù)。預(yù)約包含了在未來(lái)一定期限內(nèi)要訂立本約合同的條款，因此在當(dāng)事人簽訂預(yù)約之后就負(fù)有簽訂本約合同的義務(wù)。在未來(lái)要訂立本約合同這一點(diǎn)上，預(yù)約合同的內(nèi)容必須十分明確和確定。

一般而言，預(yù)約合同的成立需要具備當(dāng)事人、標(biāo)的以及未來(lái)訂立本約合同的意思表示這三個(gè)必備要素。其中，標(biāo)的主要是指當(dāng)事人在將來(lái)所欲訂立的合同類型及性質(zhì)。而本約合同實(shí)際上是對(duì)預(yù)約合同中所約定訂立的合同類型的落實(shí)。就預(yù)約合同而言，當(dāng)事人雖然會(huì)就未來(lái)所欲訂立的合同類型作出約定，但該預(yù)約自身合同并不屬于該合同類型。例如，當(dāng)事人約定在某年某月某日訂立買賣合同。但就該預(yù)約而言，其自身并不屬于買賣合同。而意思表示則是指當(dāng)事人必須在預(yù)約合同中就將來(lái)成立某種類型的合同作出明確的約定。其中，意思表示應(yīng)當(dāng)僅是對(duì)于未來(lái)訂立某種類型而作出的表示，而不應(yīng)當(dāng)包含此類合同的主要內(nèi)容(如買賣合同的價(jià)款等)。例如，當(dāng)事人在合同中只是規(guī)定，“提貨時(shí)有關(guān)價(jià)格問(wèn)題面議”?？梢姡瑢?duì)于具體合同類型的必備條款，則應(yīng)當(dāng)由本約合同進(jìn)行約定。此種約定通常不可能是本約合同，而可能構(gòu)成預(yù)約合同。如果將包含本約合同必備條款的合同視作預(yù)約合同，將會(huì)導(dǎo)致預(yù)約合同與本約合同之間的混淆。而單純的訂約意向并不構(gòu)成預(yù)約合同，其僅僅表達(dá)繼續(xù)進(jìn)行合同磋商的意向，當(dāng)事人沒有就訂立本約合同的問(wèn)題達(dá)成合意，也不負(fù)有簽訂本約合同的合同義務(wù)。因此，訂約意向和預(yù)約合同區(qū)分的關(guān)鍵在于，前者僅使當(dāng)事人負(fù)有繼續(xù)磋商的義務(wù)，而后者明確了當(dāng)事人負(fù)有締結(jié)本約合同的義務(wù)。

第三，是否包含了在一定期限內(nèi)訂立合同的內(nèi)容。如果當(dāng)事人約定了應(yīng)當(dāng)訂立本約合同，但是對(duì)于在什么期限內(nèi)訂立并沒有作出約定，則很難認(rèn)定預(yù)約合同的成立。因?yàn)轭A(yù)約合同在性質(zhì)上是一個(gè)獨(dú)立的合同，其必須符合合同成立的基本條件，如果預(yù)約合同中不能確定當(dāng)事人在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同的義務(wù)，則對(duì)當(dāng)事人不具有拘束力，那么預(yù)約合同的有效性就無(wú)從談起。[16]一般的意向書并不確定當(dāng)事人在一定期限內(nèi)訂立合同的義務(wù)，而只是使得當(dāng)事人要繼續(xù)磋商，何時(shí)訂立合同并無(wú)時(shí)間限制。意向書的訂立僅使得當(dāng)事人負(fù)有繼續(xù)磋商的義務(wù)，而繼續(xù)磋商很難對(duì)當(dāng)事人形成嚴(yán)格的拘束。例如，當(dāng)事人在合同中表明，“一周后可訂立合同”，則表明訂立本約合同的意圖仍具有不確定性，因此，其可能只是訂約意向。但如果當(dāng)事人在合同中載明“一周后訂立合同”，則很可能被認(rèn)定為屬于預(yù)約合同。

預(yù)約合同中確定要在未來(lái)一定期限內(nèi)訂立某個(gè)合同，這似乎與附期限的合同相類似。所謂附期限的合同，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來(lái)作為合同生效和失效的根據(jù)。在附始期的情況下，在特定期限到來(lái)之后，合同才開始發(fā)生效力。而如果預(yù)約合同中規(guī)定要在未來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同，預(yù)約合同的締結(jié)似乎也是在本約合同之上附加了期限。事實(shí)上，預(yù)約合同和附期限合同之間具有顯著的差異，主要表現(xiàn)為：一方面，在附期限合同中，合同已經(jīng)成立，只是因當(dāng)事人在合同中規(guī)定了一定的期限，在該期限到來(lái)后合同才能正式生效。而在當(dāng)事人達(dá)成預(yù)約合同的情形，本約合同還沒有訂立，當(dāng)事人只是就未來(lái)訂立本約合同達(dá)成了合意。另一方面，在附期限的合同中，即便是合同生效期限尚未到來(lái)，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)受到合同的拘束，或者說(shuō)，合同已經(jīng)具有拘束力。而在當(dāng)事人訂立預(yù)約合同的情形，因?yàn)楸炯s合同尚未訂立，其不可能受到本約合同的拘束。

第四，是否受意思表示拘束。在預(yù)約合同的情況下，當(dāng)事人作出了意思表示，而且，具有受該意思表示拘束的意思。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同實(shí)際上是意向聲明或意向書，也可以采取僅使一方受訂約拘束的意愿的方式進(jìn)行。[17]此種觀點(diǎn)是值得商榷的，在預(yù)約合同中，當(dāng)事人具有受預(yù)約效力拘束的意思，而訂約意向中，當(dāng)事人一般并沒有受訂約意向拘束的意思。訂約意向并不包含將來(lái)可能訂立合同的主要條款，而只是當(dāng)事人之間用以表達(dá)合作意愿或交易意愿的文件，也就是說(shuō)，它僅僅表達(dá)了當(dāng)事人愿意在今后達(dá)成合同的意愿，但并沒有形成能夠?qū)Ξ?dāng)事人產(chǎn)生約束力的合同，當(dāng)事人僅負(fù)有依據(jù)誠(chéng)信原則進(jìn)行協(xié)商的義務(wù)。[18]

第五，是否交付了定金。如果當(dāng)事人交付了定金，就表明其具有締約意圖，則可能成立預(yù)約合同。一般來(lái)說(shuō)，在實(shí)踐中，只要當(dāng)事人交付了定金，就可以表明其具有訂立本約合同的意圖。因?yàn)榻桓抖ń鹁鸵馕吨?，交付定金的一方要通過(guò)定金的方式擔(dān)保其履行訂立本約合同的義務(wù)，而接受定金的一方接受定金的行為也表明其具有訂立本約合同的意思。但是，訂約意向本身因?yàn)椴⒉痪哂泻贤木惺?，因此，?dāng)事人往往不可能交付定金。

第六，效力不同。在預(yù)約合同的情況下，當(dāng)事人作出了意思表示，而且，具有受該意思表示拘束的意思。而在典型的意向書中，當(dāng)事人通常只是表明當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商，訂約意向本身并不具有法律約束力。[19]與此相應(yīng)，預(yù)約在性質(zhì)上屬于獨(dú)立的合同，預(yù)約合同的重要效力之一是當(dāng)事人負(fù)有訂立本約合同的義務(wù)，違反預(yù)約合同也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;而訂約意向通常并不屬于合同，當(dāng)事人并不會(huì)據(jù)此而負(fù)有訂立本約合同的義務(wù)，違反訂約意向也無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任，而只是可能要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。因?yàn)橛喖s意向中也可能包括了未來(lái)合同的主要條款，但由于該聲明中并沒有包括聲明人明確、肯定的預(yù)約表示，因此在聲明發(fā)出以后，除非此種聲明確已使他人產(chǎn)生信賴并將因聲明人撤銷聲明而給他人造成信賴?yán)娴膿p失，否則聲明人原則上不受聲明的拘束，他人對(duì)聲明作出同意的表示也不能成立合同。

三、預(yù)約合同與本約合同的區(qū)別

《買賣合同司法解釋》第2條嚴(yán)格區(qū)分預(yù)約合同和本約合同。所謂本約合同，是指當(dāng)事人依據(jù)預(yù)約合同所最終訂立的合同。早在德國(guó)普通法時(shí)代，學(xué)者曾就預(yù)約獨(dú)立于本約而展開激烈的爭(zhēng)論，并一直延續(xù)一百多年。迄今為止，從各國(guó)判例學(xué)說(shuō)來(lái)看，關(guān)于預(yù)約合同和本約合同的關(guān)系，主要形成以下三種觀點(diǎn)：

(1)“合同更新說(shuō)”。根據(jù)此種觀點(diǎn)，預(yù)約合同是獨(dú)立的合同，但本約合同簽訂后形成合同的更新。[20]筆者認(rèn)為，預(yù)約并非合同的更新。所謂合同更新，又稱合同債務(wù)的更替，它是以一個(gè)新的合同代替一個(gè)舊的合同，[21]或者說(shuō)，以形成新的債權(quán)債務(wù)的方式使得原債權(quán)債務(wù)歸于消滅。而不是使舊的債權(quán)債務(wù)由一方轉(zhuǎn)至另一方。但是在訂立預(yù)約合同后，并不一定簽訂本約合同，也并不意味著必然以本約合同代替預(yù)約合同，以負(fù)擔(dān)新債務(wù)的方式使得原債務(wù)消滅。所以，前述“合同更新說(shuō)”并不能妥當(dāng)?shù)亟忉岊A(yù)約合同和本約合同之間的關(guān)系。

(2)“同一合同說(shuō)”。根據(jù)此種觀點(diǎn)，預(yù)約合同和本約合同并非兩個(gè)合同，而是一個(gè)合同。預(yù)約合同只是締結(jié)了框架性合同，具體的合同在本約合同確定后才確立。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)約合同只是前期談判的結(jié)果，其內(nèi)容有待于本約合同來(lái)確定，本約合同簽訂后，預(yù)約合同的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為本約合同的內(nèi)容。[22]筆者認(rèn)為，同一合同說(shuō)混淆了預(yù)約合同和本約合同。雖然預(yù)約合同是本約合同的準(zhǔn)備階段，預(yù)約合同的目的就是要簽訂本約合同，而且預(yù)約合同和本約合同具有密切的聯(lián)系。例如，預(yù)約合同的內(nèi)容在本約合同簽訂后能夠轉(zhuǎn)化為其內(nèi)容。再如，當(dāng)事人在預(yù)約時(shí)支付的定金，可以作為本約中的預(yù)付款。但兩者畢竟是兩個(gè)獨(dú)立的合同。一方面，兩者的締約目的不同。預(yù)約合同只是為了訂立本約合同而達(dá)成的合意。預(yù)約合同和本約合同不是同一個(gè)合同。雖然預(yù)約合同也可能包括了本約合同中的主要條款，而且預(yù)約合同的目的就是要訂立本約合同，但是其只是就訂立本約合同達(dá)成合意，不能等同于本約合同。另一方面，兩者的內(nèi)容也不相同。預(yù)約合同的內(nèi)容是雙方約定將來(lái)訂立本約合同，而本約合同的內(nèi)容是雙方之間的給付和對(duì)待給付。預(yù)約合同和本約合同的效力也不相同，預(yù)約合同只是產(chǎn)生締約請(qǐng)求權(quán)，而本約合同則是要產(chǎn)生履行本約合同的請(qǐng)求權(quán)。如果認(rèn)定兩者構(gòu)成同一合同，則可能混淆了兩者的區(qū)別，無(wú)法準(zhǔn)確地進(jìn)行法律的適用。

(3)“兩個(gè)合同說(shuō)”。在德國(guó)，判例學(xué)說(shuō)一般認(rèn)為預(yù)約是一種債權(quán)契約，在預(yù)約的外部架構(gòu)范圍內(nèi)，進(jìn)一步訂立另外一個(gè)債權(quán)契約，這就是本約。[23]我國(guó)學(xué)者也大多認(rèn)為，預(yù)約和本約都構(gòu)成合同，而且是兩個(gè)獨(dú)立的合同，二者應(yīng)當(dāng)在法律上分開。[24]

根據(jù)《買賣合同司法解釋》第2條，預(yù)約是當(dāng)事人“約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”由此可見，不僅預(yù)約合同的內(nèi)容與本約合同不同，而且，違反預(yù)約合同的法律后果也與本約合同存在差異。因而，預(yù)約合同和本約合同是既存在聯(lián)系，也存在區(qū)別的兩個(gè)合同。該司法解釋區(qū)分預(yù)約合同與本約合同，對(duì)完善我國(guó)合同法律制度具有重要意義。

筆者贊成“兩個(gè)合同說(shuō)”，其基本理論依據(jù)在于，一方面，從合同自由層面來(lái)看，當(dāng)事人訂立預(yù)約合同的真實(shí)意圖在于訂立預(yù)約合同而非訂立本約合同，從尊重當(dāng)事人意思自治的角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)肯定預(yù)約合同的獨(dú)立性。另一方面，從法律關(guān)系的性質(zhì)來(lái)看，預(yù)約和本約屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，也屬于不同的合同，雙方當(dāng)事人在兩個(gè)合同中的權(quán)利義務(wù)不同。不過(guò)，兩者雖然為不同的合同，但不可能同時(shí)存在，因?yàn)轭A(yù)約合同是為了訂立本約合同而訂立的，預(yù)約合同的作用在于保障本約合同的訂立，其本質(zhì)上也是一個(gè)獨(dú)立的合同，即便主合同的訂立存在障礙，預(yù)約合同對(duì)當(dāng)事人仍有一定的拘束力。[25]但本約合同一旦訂立，預(yù)約合同即終止。因此，預(yù)約合同和本約合同作為兩個(gè)合同，是不可能并存的。但是，從法律關(guān)系的層面來(lái)看，兩者是兩個(gè)不同的合同，有必要加以區(qū)別。

問(wèn)題的關(guān)鍵在于，在實(shí)踐中，如何區(qū)分預(yù)約合同和本約合同?通常，當(dāng)事人訂立預(yù)約合同時(shí)可能不會(huì)明確的說(shuō)明預(yù)約合同內(nèi)容為本約合同的訂立，需要進(jìn)行解釋，確定當(dāng)事人的真實(shí)意思，確定其為預(yù)約合同。尤其應(yīng)當(dāng)看到，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第1條的規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。”因而，本約合同只要具備當(dāng)事人、標(biāo)的等就可以成立，而預(yù)約合同也存在著當(dāng)事人和標(biāo)的，這就使得兩者之間的區(qū)分比較困難。

筆者認(rèn)為，兩者的區(qū)別應(yīng)當(dāng)從如下方面確定：

(1)是否具有設(shè)定具體法律關(guān)系的意圖。如前所述，預(yù)約合同的內(nèi)容也要具有一定的確定性，因?yàn)轭A(yù)約合同一定要明確注明，當(dāng)事人要訂立某個(gè)本約合同。當(dāng)然，在內(nèi)容的確定性方面，預(yù)約合同與本約合同是有區(qū)別的，例如，德國(guó)聯(lián)邦最高法院的多數(shù)意見認(rèn)為，對(duì)于預(yù)約在合同規(guī)范上的完備性要求顯然要比本約合同低得多。[26]除了訂立本約合同之外，預(yù)約合同不能形成其他的具體的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，否則，預(yù)約合同的性質(zhì)可能就會(huì)發(fā)生變化。因此，預(yù)約合同發(fā)生糾紛，就要求能夠明確的解釋出當(dāng)事人具有訂立本約合同的意思。[27]但是，預(yù)約合同中并不需要注明當(dāng)事人要訂立某個(gè)具體的合同。所以，是否具有設(shè)定具體法律關(guān)系的意圖，是區(qū)分預(yù)約合同和本約合同的標(biāo)準(zhǔn)。例如，當(dāng)事人在合同中約定訂立租賃合同，如果當(dāng)事人已經(jīng)就租賃的期限、租金等達(dá)成合意，則應(yīng)當(dāng)將其認(rèn)定為本約合同。

(2)合同的內(nèi)容是否不同。本約合同和預(yù)約合同的標(biāo)的存在不同，預(yù)約合同的標(biāo)的就是訂立本約合同。因而預(yù)約合同和本約合同具有不同的內(nèi)容。以買賣合同為例，本約合同的主要條款包括了標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款等，但在預(yù)約合同中是否需要具備上述條款?筆者認(rèn)為，預(yù)約合同只是以訂立本約合同為目的，只需要具備標(biāo)的并包含將來(lái)訂立合同的意愿即可，而無(wú)須包含本約合同的主要條款，如當(dāng)事人在合同中已經(jīng)明確約定了合同的價(jià)金等主要條款，但在名稱上仍然使用預(yù)約合同，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的內(nèi)容解釋為本約合同。[28]預(yù)約合同的唯一目的是為了訂立本約合同，這就決定了預(yù)約合同的內(nèi)容較為簡(jiǎn)單，主要是約定關(guān)于訂立本約合同的事項(xiàng)。預(yù)約合同并不直接指向具體的權(quán)利變動(dòng)內(nèi)容，否則就已經(jīng)轉(zhuǎn)化為本約合同。[29]而本約合同則根據(jù)合同的具體類型而各有不同的內(nèi)容。例如，如果本約合同是買賣合同，其內(nèi)容就是關(guān)于標(biāo)的物買賣的內(nèi)容來(lái)約定;如果本約合同是融資租賃合同，則應(yīng)當(dāng)圍繞融資租賃進(jìn)行約定。本約合同標(biāo)的的范圍則較為廣泛，合同雙方可自主確定其給付和對(duì)待給付內(nèi)容。但預(yù)約合同則不需要針對(duì)本約的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，只需要當(dāng)事人在合意中有訂立本約合同的約定即可。因此，較之于預(yù)約合同，本約合同的條款較多、內(nèi)容也較為詳細(xì)。就預(yù)約合同而言，其一般不包括形成具體的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的內(nèi)容。預(yù)約合同的當(dāng)事人僅享有請(qǐng)求對(duì)方訂約的權(quán)利，而本約合同的當(dāng)事人享有請(qǐng)求對(duì)方給付的權(quán)利。[30]

(3)是否約定違反本約合同的責(zé)任后果不同。在預(yù)約合同中，一般不可能出現(xiàn)關(guān)于違反本約合同的責(zé)任的約定。當(dāng)事人通常只是約定要在一定期限內(nèi)訂立本約合同，因?yàn)楸炯s合同還沒有最終訂立，因此，也不可能就違反本約合同的責(zé)任問(wèn)題達(dá)成合意。而本約合同通常都要明確約定違反該合同所要承擔(dān)的責(zé)任，這也可以理解為是當(dāng)事人愿意受其意思表示拘束的具體體現(xiàn)。而違反本約合同，并不產(chǎn)生請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人訂立合同的違約責(zé)任，此時(shí)的違約責(zé)任，是根據(jù)合同的具體內(nèi)容而產(chǎn)生的繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任。

需要探討的是，法律法規(guī)對(duì)本約合同訂立形式的要求是否能夠及于預(yù)約合同?一般而言，法律對(duì)預(yù)約合同的形式并沒有特殊要求，其既可以采用書面形式訂立，也可以采用口頭形式訂立，但當(dāng)事人也可以對(duì)預(yù)約合同的形式作出特別約定。[31]一般來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)事人對(duì)本約合同的形式作出約定時(shí)，這種約定的效力僅及于本約合同，而不及于預(yù)約合同，畢竟預(yù)約合同和本約合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，對(duì)本約合同訂立形式的要求不能及于預(yù)約合同，這也是法律將預(yù)約合同和本約合同作為兩個(gè)獨(dú)立的合同的意義之所在。[32]但如果法律對(duì)合同的形式有強(qiáng)制性規(guī)定，那么這種規(guī)定能否及于預(yù)約合同?有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)楹贤问降囊蟛粌H僅是為了證明方便，而且是為了證明安全以及保護(hù)訂約人，所以可以及于預(yù)約合同。[33]筆者認(rèn)為，預(yù)約合同與本約合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，預(yù)約合同并不包含當(dāng)事人旨在訂立本約合同的主要內(nèi)容，其目的僅在于保障本約合同的訂立，法律關(guān)于本約合同的形式要求并不能及于預(yù)約合同。

四、預(yù)約合同的違約責(zé)任

《買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定了違反預(yù)約合同的責(zé)任，這是十分必要的。之所以要區(qū)分預(yù)約合同和本約合同，是因?yàn)樵诤艽蟪潭壬线`反兩者的責(zé)任是不同的。預(yù)約合同既然獨(dú)立于本約合同，因此其應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的效力，確立預(yù)約合同的重要目的也在于此。預(yù)約合同雖然是在本約合同的訂立中發(fā)生的，但也不應(yīng)適用締約過(guò)失責(zé)任。因?yàn)榧热活A(yù)約已經(jīng)構(gòu)成獨(dú)立的合同，而且，當(dāng)事人已經(jīng)就未來(lái)訂立合同達(dá)成了協(xié)議，就應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化該合意的拘束力。如果僅僅通過(guò)締約過(guò)失責(zé)任制度來(lái)追究責(zé)任，就難以實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的締約目的。更何況，締約過(guò)失責(zé)任也無(wú)法替代違反預(yù)約合同的責(zé)任，如違反預(yù)約合同的責(zé)任首先是繼續(xù)履行簽訂本約合同的義務(wù)，這種責(zé)任顯然是締約過(guò)失責(zé)任所無(wú)法包括的。

筆者認(rèn)為，在違反預(yù)約合同的情況下，如果當(dāng)事人有特別約定的，應(yīng)當(dāng)尊重其約定。例如，預(yù)訂賓館的客房，并交付了1000元的訂金，雙方在預(yù)訂時(shí)就約定，如果到期不租，就喪失訂金。此時(shí)對(duì)于訂金的約定，就是當(dāng)事人約定的特殊責(zé)任，因此在違反預(yù)約合同時(shí)就依據(jù)該約定承擔(dān)責(zé)任，在承擔(dān)該責(zé)任后也不必承擔(dān)其他責(zé)任。如果當(dāng)事人沒有特別約定，則依據(jù)《買賣合同司法解釋》第2條的規(guī)定，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)如下責(zé)任。

(一)定金責(zé)任

《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第115條規(guī)定了定金責(zé)任。《買賣合同司法解釋》第2條并沒有明確定金責(zé)任，這顯然有所疏漏。鑒于該司法解釋明確列舉了違約責(zé)任和損害賠償責(zé)任，而沒有規(guī)定定金責(zé)任，似乎該解釋已排斥了定金責(zé)任，但筆者認(rèn)為，鑒于預(yù)約是一個(gè)獨(dú)立的合同，因此也應(yīng)當(dāng)可以適用《合同法》總則中關(guān)于定金責(zé)任的一般規(guī)定。不過(guò)，在預(yù)約合同定金數(shù)額的約定上，應(yīng)不受《擔(dān)保法》關(guān)于定金數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%的限制。[34]這是因?yàn)?，在預(yù)約合同訂立時(shí)，本約合同標(biāo)的的數(shù)額很可能還未明確;同時(shí)，預(yù)約合同自身的合同標(biāo)的在于訂立本約合同，通常并無(wú)明確的標(biāo)的數(shù)額約定。也正是由于定金數(shù)額不再受法定約束，因而在一般情形下，定金和法定損害賠償不能并用。

(二)依具體情形作出實(shí)際履行

關(guān)于在違反預(yù)約合同的情形下，當(dāng)事人是否負(fù)有繼續(xù)履行，即訂立本約合同的義務(wù)?對(duì)此存在幾種不同的觀點(diǎn)：(1)“強(qiáng)制締約說(shuō)”。德國(guó)聯(lián)邦最高法院曾經(jīng)在一個(gè)案件中明確了“實(shí)際履行”預(yù)約合同即“強(qiáng)制締(本)約”的規(guī)則。按照該規(guī)則，原告先向法院告知本約合同的內(nèi)容，如果被告對(duì)此沒有異議，則由法院確定本約合同的內(nèi)容，法院并依誠(chéng)信原則要求被告履行本約合同的內(nèi)容。[35]因此依據(jù)預(yù)約合同債務(wù)人也具有一定的履行義務(wù)，即建立了強(qiáng)制締約義務(wù)。[36]但是，也有些國(guó)家的法院拒絕做出實(shí)際履行的判決，認(rèn)為這種責(zé)任承擔(dān)方式有違公平原則。[37](2)“請(qǐng)求實(shí)際履行說(shuō)”?！抖砹_斯民法典》第429、445條規(guī)定，當(dāng)簽訂預(yù)約合同的一方當(dāng)事人拒絕訂立本合同時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)向法院提出強(qiáng)制對(duì)方簽訂合同的請(qǐng)求。[38]在非違約方請(qǐng)求對(duì)方實(shí)際履行時(shí)，本約合同并不當(dāng)然成立，應(yīng)當(dāng)由法院決定是否成立本約合同。(3)“繼續(xù)磋商說(shuō)”。根據(jù)此種觀點(diǎn)，在一方違反預(yù)約合同的情形下，另一方有權(quán)要求其繼續(xù)磋商，當(dāng)事人雙方均負(fù)有義務(wù)齊心協(xié)力協(xié)商本約合同的具體條款;[39]如果一方拒絕協(xié)商，并且導(dǎo)致最終合同無(wú)法訂立，則會(huì)被認(rèn)為違背公序良俗原則。[40]

鑒于是否允許實(shí)際履行的問(wèn)題十分復(fù)雜，《買賣合同司法解釋》回避了這一問(wèn)題。[41]筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)考慮具體情形而要求預(yù)約合同當(dāng)事人作出實(shí)際履行。如果預(yù)約合同僅僅使得當(dāng)事人負(fù)有繼續(xù)磋商的義務(wù)，則難以與意向書區(qū)分開來(lái)。既然認(rèn)定預(yù)約是獨(dú)立的合同，就應(yīng)當(dāng)賦予其與其他合同相同的效力，在違約的情況下，違約責(zé)任的形態(tài)包括了實(shí)際履行。因此，對(duì)于違反預(yù)約合同的責(zé)任，顯然也可以適用實(shí)際履行的方式。而且從法律上看，之所以承認(rèn)預(yù)約是獨(dú)立的合同，也是為了使其產(chǎn)生此種效力，從而督促當(dāng)事人履行其承諾，簽訂本約合同。我們還要看到，對(duì)于預(yù)約合同的簽訂，通常當(dāng)事人都簽字蓋章，而且雙方都產(chǎn)生了合理信賴，因此為了保護(hù)此種信賴，不使得合同落空，應(yīng)當(dāng)使其負(fù)有簽訂合同的義務(wù)。

不過(guò)，法律也不能一概要求預(yù)約合同當(dāng)事人必須訂立本約合同，是否要求其訂立本約合同應(yīng)當(dāng)依據(jù)具體情形判斷。例如，甲乙雙方約定，在奧運(yùn)會(huì)期間要訂立旅店住宿合同，而且，交付了定金1000元。但是，甲為獲得更多的利益，取消了該合同并雙倍返還定金。在該合同中，因?yàn)楹贤梢岳^續(xù)履行，所以法院可以判決甲繼續(xù)履行。但是，在一些案件中，合同無(wú)法實(shí)際履行，法院也不能要求當(dāng)事人繼續(xù)訂立合同。因此，不能籠統(tǒng)地認(rèn)為，預(yù)約合同當(dāng)事人負(fù)有訂立本約合同的義務(wù)，必須考慮案件的具體情形而定。這是因?yàn)橐环矫?，如果要求?dāng)事人實(shí)際訂約，則使得當(dāng)事人負(fù)有強(qiáng)制締約的義務(wù)，而預(yù)約與強(qiáng)制締約制度應(yīng)當(dāng)存在明顯差異。另一方面，在合同法中，實(shí)際履行本身在法律上也受到限制，并非在所有的情況下都可以請(qǐng)求實(shí)際履行。因此，即使在預(yù)約合同中也不能要求當(dāng)事人都作出實(shí)際履行。還要看到，在當(dāng)事人訂立預(yù)約合同時(shí)，一方當(dāng)事人所支付的對(duì)價(jià)是有限的，如果要求對(duì)方當(dāng)事人負(fù)有實(shí)際締約的義務(wù)，則會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人之間的給付均衡受到影響。[42]因此，筆者認(rèn)為，預(yù)約合同可使當(dāng)事人產(chǎn)生締約請(qǐng)求權(quán)，但在一方違約時(shí)，并非一概產(chǎn)生強(qiáng)制締約的效果，是否實(shí)際履行應(yīng)由法院依具體情形而定。

(三)損害賠償

在違反預(yù)約合同的情形下，非違約方不僅享有請(qǐng)求違約方訂立本約合同的請(qǐng)求權(quán)，而且可產(chǎn)生損害賠償請(qǐng)求權(quán)。[43]《買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定，違反預(yù)約合同一方也要承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。但關(guān)鍵在于，如何確立損害賠償?shù)囊罁?jù)和范圍?上述司法解釋并沒有對(duì)此作出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，此處所說(shuō)的損害賠償，應(yīng)當(dāng)采完全賠償原則，即當(dāng)事人訂立合同時(shí)違約方可以合理預(yù)見到的損失。[44]例如，甲要在“十一”國(guó)慶黃金周期間預(yù)訂某個(gè)賓館的房間，甲應(yīng)當(dāng)預(yù)見到，在黃金周期間賓館房間會(huì)爆滿，臨時(shí)退房會(huì)給賓館造成一定的損失。當(dāng)然，也要考慮取消預(yù)訂的時(shí)間，如果在“十一”的前幾天退房，賓館也可以采取減輕損害的方式。但是，如果在“十一”當(dāng)天退房，賓館將無(wú)法采取補(bǔ)救措施。因此，甲要承擔(dān)賓館的一定的租金損失。因此，損害賠償應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案按照可預(yù)見性規(guī)則進(jìn)行判斷，法律上很難確定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論如何，此處的損害賠償不能完全等同于違反本約合同的賠償。由于本約合同還沒有成立，未產(chǎn)生可得利益，所以違反預(yù)約合同不應(yīng)當(dāng)賠償可得利益的損失。例如，一方預(yù)訂房屋后，因各種原因而退房，此種損失的計(jì)算與違反租賃合同的責(zé)任是有區(qū)別的，即使當(dāng)天退房，也不能完全按照租金賠償，否則就混同了違反預(yù)約合同和違反本約合同的責(zé)任。

還應(yīng)注意的是，違反預(yù)約合同與締約過(guò)失責(zé)任的損害賠償范圍存在一定區(qū)別。在締約過(guò)失情況下，由于損害賠償范圍主要局限于信賴?yán)?，因此有過(guò)錯(cuò)一方的賠償數(shù)額一般不可能達(dá)到合同有效或者合同成立時(shí)的履行利益的范圍。而在違反預(yù)約合同的情況下，則應(yīng)采取完全賠償原則，賠償范圍不受信賴?yán)娣秶南拗啤?/p>

(四)解除預(yù)約合同

在一方違反預(yù)約合同的情況下，另一方也可以解除該預(yù)約合同。在德國(guó)法上，在預(yù)約合同一方當(dāng)事人不按照約定訂立本約合同或者不按照約定進(jìn)行磋商時(shí)，另一方當(dāng)事人可以依據(jù)《德國(guó)民法典》第323條的規(guī)定解除預(yù)約合同。[45]但是，在違反預(yù)約合同的情況下，非違約方并沒有遭受實(shí)際損失，因此很難用根本違約來(lái)衡量其違約的程度。畢竟當(dāng)事人之間只是訂立了預(yù)約合同，因此違反預(yù)約合同對(duì)于非違約方造成的損失是有限的。依據(jù)《買賣合同司法解釋》第2條的規(guī)定，預(yù)約合同的當(dāng)事人“要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。這實(shí)際上明確承認(rèn)了預(yù)約合同的解除與損害賠償可以并用。這與《合同法》第97條確立的合同解除與損害賠償可以并用的規(guī)則是一致的。而且，從實(shí)際來(lái)看，當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同后，即便對(duì)方解除了預(yù)約合同，也會(huì)遭受一定的損失。當(dāng)事人通過(guò)請(qǐng)求賠償損失，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)其的充分救濟(jì)。

此外還須指出的是，在預(yù)約合同中是否可適用違約金責(zé)任?《買賣合同司法解釋》第2條未作明確規(guī)定。但從該條所提到的“違約責(zé)任”中，可解釋為應(yīng)當(dāng)包括了違約金責(zé)任。筆者認(rèn)為，違約金是一種特別約定，只要當(dāng)事人特別約定了違約金，只要不是過(guò)高或過(guò)低，則應(yīng)當(dāng)執(zhí)行該違約金條款。但是，在實(shí)踐中，當(dāng)事人通常不會(huì)約定違約金，在此情形下也就不可能適用違約金責(zé)任。

注釋:

[1][7][11][31] Werk, in MünchenerKommentarzum BGB, Vor§145, Rn.60, Rn. 60, Rn. 62,Rn. 64.

[2] Black's Law Dictionary, 5th edition, West Publishing Co. , 1979, p. 1060.

[3] 參見鄭玉波：《民法債編總論》，陳榮隆修訂，中國(guó)政法大學(xué)出版社2004年版，第30頁(yè)。

[4] 參見唐曉晴：《預(yù)約合同法律制度研究》，澳門大學(xué)法學(xué)院2004年版，第40頁(yè)。

[5][14][35] 參見吳從周：《論預(yù)約：探尋德國(guó)法之發(fā)展并綜合分析臺(tái)灣最高法院相關(guān)判決》，《臺(tái)大法學(xué)論叢》第42卷特刊。

[6] 參見白玉：《預(yù)約合同的法理及其應(yīng)用》，《東岳論叢》2009年第7期。

[8] 參見宋曉明、張勇健、王闖：《〈關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋〉的理解與適用》，《人民司法》2012年第15期。

[9] S. auch BGH DB 1961, 469 = LM §313 Nr. 19; LG Gie? en NJW -RR 1995, 524; Henrich, Vorvertrag, Optionsvertrag, Vorrechtsvertrag, 1965, S. 116 f.

[10][14] 參見劉俊臣：《合同成立基本問(wèn)題研究》，中國(guó)工商出版社2003年版，第156頁(yè)，第162頁(yè)。

[12] 參見陳進(jìn)：《意向書的法律效力探析》，《法學(xué)論壇》2013年第1期。

[13] 參見上海市第二中級(jí)人民法院(2007)滬二中民二(民)終字第1125號(hào)民事判決書。

[15] Vgl. BGHZ 97, 147, 154 = NJW 1986, 1983, 1985; BGH BB 1953, 97 = LM§705 Nr. 3; NJW 2001, 1285, 1286.

[16] Vgl. Werk, in Münchener Kommentar zum BGB, Vor§145, Rn. 63; BGH NJW 2006, 2843,Rn. 11; NJW-RR 1992, 977, 978; 1993, 139, 140; RGZ 73, 116, 119.

[17] 參見黃立：《民法總則》，臺(tái)灣三民書局1994年版，第30頁(yè)。

[18] 參見許德風(fēng)：《意向書的法律效力問(wèn)題》，《法學(xué)》2007年第10期。

[19] 參見湯文平：《德國(guó)預(yù)約制度研究》，《北方法學(xué)》2012年第1期。

[20] 參見隋彭生：《合同法律關(guān)系成立新探--從“法律事實(shí)”出發(fā)的理論分析》，《政治與法律》2012年第7期。

[21] 參見周林彬主編：《比較合同法》蘭州大學(xué)出版社1993年版，第311頁(yè)。

[22] 按照附停止條件說(shuō)，預(yù)約在本質(zhì)上是一種附條件的本約，因此預(yù)約和本約是同一合同。參見奚曉明主編：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與使用》，人民法院出版社2012年版，第53頁(yè)。

[23] BGH NJW 1962, 1812.

[24][41] 參見奚曉明主編：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與使用》，人民法院出版社2012年版，第51頁(yè)，第60-61頁(yè)。

[25][27] Vgl. LarenzSchuldrecht AT, 14.Aufl. 1987, §7 I, S. 85, S. 86.

[26] Vgl. BGHZ 97, 147, 154 = NJW 1986, 1983, 1985; BGH BB 1953, 97 = LM§705 Nr. 3; NJW 2001, 1285, 1286.

[28] 參見陳自強(qiáng)：《契約之成立與生效》，臺(tái)灣學(xué)林文化事業(yè)有限公司2002年版，第108頁(yè)。

[29] Vgl. OLG Karlsruhe NJW 1995, 1561, 1562.

[30] Vgl. Vgl. Ritzinger, Der Vorvertrag in der notariellen praxis, NJW 1990, S. 1202.

[32] Vgl. BGH LM§154 Nr. 4 = NJW 1958, 1281; Henrich, Vorvertrag, Optionsvertrag, Vorrechtsvertrag, 1965, S. 182 f.

[33] Vgl. BGHZ 61, 48, 48? Ff. = NJW 1973, 1839.

[34] 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第121條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過(guò)主合同標(biāo)的額20%的，超過(guò)的部分，人民法院不予支持。”

[36] Vgl. Brüggemann JR 1968, 201, 206.

[37] 參見錢玉林：《預(yù)約合同初論》，《甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2003年第4期。

[38] 參見[俄]E. A. 蘇哈諾夫主編：《俄羅斯民法》第3冊(cè)，叢鳳玲譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2011年版，第859-860頁(yè)。

[39] Vgl. BGH NJW 2006, 2844, 2845 Rn. 26; WM 1958, 491, 492; WM 1981, 695, 697? F.

[40] Vgl. BGH JZ 1958, 245 = LM§305 Nr. 3.

[42] 參見韓強(qiáng)：《論預(yù)約的效力與形態(tài)》，《華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2003年第1期。

[43] BGH NJW 1990, 1233.

[44] 參見陸青：《〈買賣合同司法解釋〉第2條評(píng)析》，《法學(xué)家》2013年第3期。

篇（2）

被告：某房地產(chǎn)公司

案由：羅先生交了30萬(wàn)元定金認(rèn)購(gòu)的房子，卻遲遲簽不了合同，被開發(fā)商拖了近兩年后，突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已將房子賣給了第三人，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。

開庭時(shí)間2007年8月17日

審判結(jié)果：擇日宣判

2005年3月9日，原告羅先生與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房訂購(gòu)書一份，訂購(gòu)由被告開發(fā)的位于市內(nèi)的某小區(qū)05幢502室商品房，該房屋建筑面積161.68平方米，當(dāng)時(shí)的售價(jià)是每平方米6115元，房屋總價(jià)為98.86萬(wàn)元。簽訂訂購(gòu)書的當(dāng)日，原告羅先生向被告支付了30萬(wàn)元的購(gòu)房定金。之后，被告一直借口不與原告簽訂商品房買賣合同，原告一次次催促也無(wú)濟(jì)于事。

2006年6月6日，在原告的一再要求下，原、被告雙方補(bǔ)充簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)書，除開始約定的內(nèi)容之外，雙方另約定在被告取得銷售許可證后，雙方即正式簽訂《北京市商品房買賣合同》。然而補(bǔ)充認(rèn)購(gòu)書簽訂后，被告仍一直沒有通知原告簽訂正式契約，原告羅先生疑竇頓生。

今年3月，羅先生從北京市房地產(chǎn)網(wǎng)上查知，被告已將他訂購(gòu)的房屋出售給了第三人，經(jīng)與北京市房產(chǎn)管理部門求證，獲知被告早在今年1月就與第三人辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，原告希望買房的愿望徹底落空。原告通過(guò)網(wǎng)上查詢還發(fā)現(xiàn)，其訂購(gòu)的該小區(qū)的房?jī)r(jià)此時(shí)已漲到每平方米8750元。

交涉無(wú)果之下，原告于今年8月17日將該房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法院，除主張被告雙倍返還定金外，還要求被告返還超過(guò)主合同標(biāo)的額20％部分的定金10.22萬(wàn)余元，同時(shí)要求被告賠償因房?jī)r(jià)上漲造成的損失18.46萬(wàn)余元，并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。

法庭調(diào)解期間，原告主張被告須給付70萬(wàn)元的損失方能接受，而被告雖承認(rèn)違約事實(shí)，但表示最多只能返還40萬(wàn)元，由于數(shù)額懸殊太大，導(dǎo)致法庭調(diào)解失敗。主審法官表示，法庭將在綜合評(píng)判案件事實(shí)的前提下，于近日對(duì)案件做出官判。

主要法律關(guān)系

羅先生原告，主張被告雙倍返還定金、承擔(dān)案件訴訟費(fèi)等共計(jì)70萬(wàn)元。

某房地產(chǎn)公司：被告，承認(rèn)違約事實(shí)，但只能返還40萬(wàn)元。

矛盾焦點(diǎn)：羅先生索賠數(shù)額與開發(fā)商接受數(shù)額懸殊太大。

律師說(shuō)案

法律對(duì)定金有什么樣的規(guī)定?

定全是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權(quán)利等，按照約定向另 方支付的金錢或其他有價(jià)物的一種擔(dān)保方式。按照定金的性質(zhì)，定金又可以分為立約定金，履約定金，解約定金。按照《擔(dān)保法》等規(guī)定，定金的有效、合法成立，需具備書面條款，及采用書面形式。定金的約定必須是在主合同(即商品房買賣合同)有效成立后才具備法律效力。定金的給付額由雙方當(dāng)事人約定，但總數(shù)不得超過(guò)商品房買賣合同中房屋價(jià)款總額的20％。其超過(guò)的部分不具有定金的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際數(shù)額退還給購(gòu)房人或者作為預(yù)付款使用。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

從本案例看，羅先生與開發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書中，對(duì)預(yù)購(gòu)房屋的總價(jià)款為98，86萬(wàn)，羅先生支付定金30萬(wàn)，已經(jīng)超過(guò)商品房買賣合同中房屋價(jià)款總額的20％的規(guī)定，對(duì)其在房屋總價(jià)款的20％(98，86×20％＝19.772萬(wàn))內(nèi)的部分，是有效部分，對(duì)其超過(guò)部分(30-19.772＝10.228萬(wàn))不具有定全性質(zhì)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際數(shù)額予以返還。

在購(gòu)房過(guò)程中，如何適用定金罰則?

商品房認(rèn)購(gòu)書中的購(gòu)房定金，在法律性質(zhì)上屬于立約定金，給付定金一方，即購(gòu)房人，如不按認(rèn)購(gòu)書上約定的時(shí)間與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的，無(wú)權(quán)從開發(fā)商處收回定金；收受定金的一方，即開發(fā)商，如不按認(rèn)購(gòu)書上約定的時(shí)間與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同的，或者不履行合同生效條件的，則須向購(gòu)房人雙倍返還定金。

按照《審理商品房司法解釋》規(guī)定，如商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽?，或無(wú)法預(yù)見的客觀情勢(shì)的變化，或雙方就認(rèn)購(gòu)書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則可認(rèn)定非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。除此之外，因一方原因違約的，應(yīng)適用定全罰則。

從開發(fā)商不與羅先生簽訂商品房買賣合同的原因看，是開發(fā)商把雙方約定的房屋提高價(jià)格賣與第三人，擅自毀約，不遵守商品房認(rèn)購(gòu)書的違約行為造成的，應(yīng)適用定金罰則，應(yīng)向羅先生雙倍返還定金。

篇（3）

朱子娟夫婦在北京找房子時(shí)，一般通過(guò)中介，簽合同時(shí)“要面對(duì)各種不可預(yù)知的問(wèn)題”。每次都要看很多房子，很少遇到滿意的。他們對(duì)月租的心理上限是六七千元，這個(gè)價(jià)位范圍內(nèi)房子的質(zhì)量，有時(shí)會(huì)讓她的德國(guó)丈夫感到憤慨：“這樣的房子為什么會(huì)被允許出租？”

第一個(gè)房子特別新，裝修的氣味還未散盡，他們簽了1年合同，精心布置后搬了進(jìn)去，當(dāng)時(shí)小區(qū)的入住率還比較低。不久，樓下鄰居開始裝地暖，他們受不了噪音，住了3個(gè)月就搬走了?！暗聡?guó)的房子要完全竣工才能入住，法律還對(duì)裝修時(shí)間作了詳細(xì)規(guī)定，避免打擾其他住戶?！敝熳泳暾f(shuō)，在德國(guó)，各種施工現(xiàn)場(chǎng)都比較安靜，速度也比較快，因?yàn)槭┕し揭话銜?huì)盡量提前裝配好部件，減少在現(xiàn)場(chǎng)的勞動(dòng)量和工作時(shí)間。

付了1個(gè)月租金作為違約金提前終止合同后，他們繼續(xù)在北京的租房生活。

記得在德國(guó)，租房的生活質(zhì)量和住在自家房子里幾乎沒有區(qū)別。“德國(guó)的房子，建筑和裝修質(zhì)量普遍都很高。出租房也很干凈，上一任房客搬走時(shí)會(huì)主動(dòng)打掃，然后物業(yè)再收拾一遍?！敝熳泳暾f(shuō)，她之前在德國(guó)租的房子，是20世紀(jì)80年代建的，內(nèi)外看起來(lái)都還很新，而在中國(guó)，很多剛建沒幾年的房子就“不能看了”。此外，在德國(guó)參與社區(qū)事務(wù)時(shí)，房客和正式業(yè)主擁有同等權(quán)利。

而且，在德國(guó)找房一般是自己翻報(bào)紙廣告欄，當(dāng)然也有人找房屋中介。但德國(guó)《住房中介法》規(guī)定，如果中介隨意提高傭金，會(huì)被處以高達(dá)2.5萬(wàn)歐元的罰金。

在德國(guó)時(shí)，朱子娟身邊大部分人都租房住，經(jīng)濟(jì)情況相當(dāng)好的人也很少買房，所以德國(guó)的自有房率很低。德國(guó)聯(lián)邦數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局在2009年公布的數(shù)據(jù)稱，只有約43％的德國(guó)人有自己的房子，這一數(shù)據(jù)低于歐盟國(guó)家的平均值――60％。在英國(guó)、西班牙和意大利，這一比例大約在70%～80％之間，美國(guó)則為69％。

事實(shí)上，對(duì)大多數(shù)德國(guó)人來(lái)說(shuō)，買房并不是什么困難的事。在首都柏林，市區(qū)的房屋均價(jià)為1500歐元～2000歐元／平方米，而柏林2009年的人均月收入為約2400歐元。即使在GDP占德國(guó)首位、房?jī)r(jià)也最高的慕尼黑，市區(qū)房屋均價(jià)僅約4000歐元/平方米。

不可承受的房租“年漲制”

第一次主動(dòng)終止合同后，朱子娟夫婦搬到了偏遠(yuǎn)一點(diǎn)兒的地方。他們很快發(fā)現(xiàn)，在龐大的北京，郊區(qū)的概念和德國(guó)城市郊區(qū)有很大區(qū)別。于是，他們有了第二次搬家――距離辦公室太遠(yuǎn)，她不能忍受每天上班單程就需要一個(gè)半小時(shí)。

后來(lái)，他們住過(guò)三環(huán)邊上一處80平方米的房子，覺得空間太小，只簽了3個(gè)月；還住過(guò)四環(huán)邊上的酒店式公寓，卻因?yàn)橐淮伍L(zhǎng)期停水而再次搬走。

現(xiàn)在的房子還不錯(cuò)，但住了一年臨近續(xù)約的時(shí)候，房東提出租金要漲20％。“德國(guó)法律規(guī)定，兩年可以漲一次租金，最多不超過(guò)7％。”朱子娟說(shuō)，所以她覺得北京房東的要求很難接受。經(jīng)過(guò)講價(jià)，他們最終把上漲幅度降到了18％。

后來(lái)，他們才發(fā)現(xiàn)北京房租幾乎一年漲一次，也不受任何限制――他們的一個(gè)朋友在雍和宮附近的胡同租了個(gè)四合院，一年期滿續(xù)約時(shí)，房東提出要漲30％，朋友只好搬家。

對(duì)于房租的上漲，德國(guó)《民法典》作了規(guī)定：房東必須提交正式的書面說(shuō)明，闡明合理的漲價(jià)理由，還須舉出3個(gè)同類住房漲價(jià)的例證。中國(guó)人很難想象為什么在一個(gè)資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家，法律對(duì)房客的保護(hù)顯得那么“反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”。

這種保護(hù)在《租房法》中得到進(jìn)一步細(xì)化：如果3年內(nèi)房租上漲超過(guò)20％，就屬于違法行為；如果房東要求的房租超出“合理房租”的20％，會(huì)遭到巨額罰款；超出50％則構(gòu)成犯罪。

《租房法》要求，德國(guó)所有人口超過(guò)5萬(wàn)的城市，都應(yīng)設(shè)專門機(jī)構(gòu)，在當(dāng)?shù)胤繓|協(xié)會(huì)、房客協(xié)會(huì)和中介公司等共同參與下，根據(jù)地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況制定表格，指明當(dāng)?shù)氐摹昂侠矸孔狻?，兩年更新一次?/p>

對(duì)提前終止合同的規(guī)定，德國(guó)法律也側(cè)重房客利益。房客想解除合同，可以不闡明任何理由，只需要提前5個(gè)月提出申請(qǐng)。而除非有非常特殊的理由（如房客去世），房東無(wú)權(quán)單方面終止固定期限合同。如果房東想提前終止合同，而房客不同意，即使是由于房客沒錢交房租，房東也不能將其趕出去，必須由訴訟裁決。而走法律程序往往耗時(shí)耗力，用七八年才把交不起租金的房客趕走之類的事例不時(shí)出現(xiàn)在新聞里。

為什么在德國(guó)可以一輩子租房住

德國(guó)政府為什么對(duì)房客的保護(hù)有著如此高的熱情呢？

德國(guó)現(xiàn)行《租房法》的前身，是1917年頒布的《租房緊缺時(shí)期保護(hù)法》。第一次世界大戰(zhàn)中，由于住房緊缺，當(dāng)時(shí)的政府制定了法案，限制房東的解約和漲租行為。之后的幾十年中，執(zhí)政黨的更替帶來(lái)《租房法》的多次修正。該法律在20世紀(jì)60年代的一次修訂，放寬了對(duì)房東的限制，結(jié)果導(dǎo)致60年代末房租飛漲，嚴(yán)重?cái)_亂了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

第二次世界大戰(zhàn)之后的幾十年里，聯(lián)邦德國(guó)政府興建大量“社會(huì)住房”，還通過(guò)多種形式資助個(gè)人或機(jī)構(gòu)建造房屋，通過(guò)不同的補(bǔ)貼方式低價(jià)供應(yīng)給低收入人群。同時(shí)，不論是租房、買房還是自主建房，人們都能拿到各種補(bǔ)貼。

德國(guó)實(shí)施的是“社會(huì)福利市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度”，聯(lián)邦政府將保障居民住房列為首要的政策目標(biāo)之一。在競(jìng)選中，房地產(chǎn)政策始終是主要議題，如果有人提出的政策會(huì)導(dǎo)致抬高房?jī)r(jià)，他喪失的可能不僅僅是選票，甚至是整個(gè)政治生命。

同房租類似，房屋買賣市場(chǎng)也有第三方評(píng)值、設(shè)定基準(zhǔn)價(jià)的制度。如果售房者定的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20％，購(gòu)房者可向法院，如果房?jī)r(jià)不立即降到合理范圍內(nèi)，售房者將面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款。超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的50％便構(gòu)成犯罪，最高可被判處3年有期徒刑。除了基準(zhǔn)價(jià)制度，政府還對(duì)房屋買賣征高額稅收。

多種措施作用下，1977年至今的30多年里，德國(guó)房?jī)r(jià)平均每年僅上漲2％?？鄢飪r(jià)因素，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上基本保持不變，甚至略有降低。2008年，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅，英、法、西等歐洲國(guó)家房?jī)r(jià)隨之大幅下跌，德國(guó)卻基本沒受影響。

“德國(guó)基本沒有人炒房?！敝熳泳暾f(shuō)。有人通過(guò)計(jì)算得出，由于德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期沒有多大變化，如果買一套房子，10年后出售的話，將所有附加費(fèi)用都計(jì)算在內(nèi)，甚至要損失10％～11％的價(jià)值。

篇（4）

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，提高城鎮(zhèn)化水平具有極其重要的作用。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快和中國(guó)法制建設(shè)的完善，重慶的中小房地產(chǎn)企業(yè)開始面臨各種與法律相關(guān)問(wèn)題，這些問(wèn)題有的甚至是致命的。對(duì)此，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須采取積極有效的應(yīng)對(duì)措施，預(yù)防并防控法律風(fēng)險(xiǎn)，才能獲得企業(yè)生存和發(fā)展的空間。法律風(fēng)險(xiǎn)屬于操作性風(fēng)險(xiǎn)，是可預(yù)見可防控的；因此，加強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)的防控，企業(yè)可以避免不必要的損失。法律風(fēng)險(xiǎn)存在于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，只要能夠做到事前預(yù)防、事中控制、事后補(bǔ)救，就能減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)造成的損失。

企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)是指在法律實(shí)施過(guò)程中，由于企業(yè)外部的法律環(huán)境發(fā)生變化，或由于包括企業(yè)自身在內(nèi)的各種主題未按照法律規(guī)定或合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，而對(duì)企業(yè)造成負(fù)面法律后果的可能性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程進(jìn)行中，由于房地產(chǎn)企業(yè)行為在民事法律或者行政法律上的違法性，致使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際效果達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益而導(dǎo)致企業(yè)必須承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)所涉及的階段的不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有外部法律風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)，外部法律風(fēng)險(xiǎn)又主要由工程階段法律風(fēng)險(xiǎn)和銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。本文將從工程階段、銷售階段以及企業(yè)內(nèi)部來(lái)分析重慶中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)以及提出相應(yīng)的對(duì)策。

1 工程階段法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

1.1 城市規(guī)劃變更法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

根據(jù)我國(guó)《城市規(guī)劃基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，城市規(guī)劃是行政機(jī)關(guān)對(duì)“一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理?！背鞘幸?guī)劃修改是指城市規(guī)劃生效以后沒有實(shí)施前，又或者是實(shí)施還沒有完成之時(shí)對(duì)原有的城市規(guī)劃的修改。 市政對(duì)城市規(guī)劃的變更，鑒于信息不對(duì)稱，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)處于弱勢(shì)地位。常見法律風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)自城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整和市政基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)整。突如其來(lái)的城鄉(xiāng)規(guī)劃變更將對(duì)企業(yè)開發(fā)商的項(xiàng)目利益巨大影響。好在，城市規(guī)劃修改中十分注重公眾參與，主要體現(xiàn)為“保障公民權(quán)利的規(guī)劃參與方式”。行政機(jī)關(guān)在城市規(guī)劃修改趨勢(shì)必牽涉到各種利益的權(quán)衡與選擇，這種權(quán)力行使的合法化，在很大程度上依賴于各種利益的充分代表和有效參與。而公眾參與程序中最核心的程序就是聽證程序，在聽證程序中，城市規(guī)劃修改實(shí)施機(jī)關(guān)和其他與規(guī)劃修改的事項(xiàng)有關(guān)的行政機(jī)關(guān)以及所有利害關(guān)系人能夠充分的發(fā)表意見，為第三方機(jī)構(gòu)作出合法且合理的評(píng)估提供足夠的信息，并最大程度地避免行政機(jī)關(guān)的主觀恣意與偏見。因此，面對(duì)這種程序不公開的城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)劃變更和市政基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)整，救濟(jì)對(duì)策如下：

（1）關(guān)注與項(xiàng)目用地相關(guān)的城市規(guī)劃，遇到可能對(duì)項(xiàng)目造成影響的政策，可申請(qǐng)聽證。我國(guó)《行政許可法》第四十六條規(guī)定：“法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)施行政許可應(yīng)當(dāng)聽證的事項(xiàng)，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，并舉行聽證。” 第四十七條規(guī)定：“行政許可直接涉及申請(qǐng)人與他人之間重大利益關(guān)系的，行政機(jī)關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利；申請(qǐng)人、利害關(guān)系人在被告知聽證權(quán)利之日起五日內(nèi)提出聽證申請(qǐng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)組織聽證?！庇纱丝梢姡?dāng)企業(yè)遇到城市規(guī)劃調(diào)整可能影響其用地規(guī)劃指標(biāo)時(shí)，企業(yè)應(yīng)該積極行使其聽證權(quán)利，使其減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

（2）政策影響其利益的，應(yīng)當(dāng)積極行使請(qǐng)求行政補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。根據(jù)我國(guó)《

孫綺璐 陳詩(shī)思 王可

（西南政法大學(xué)，重慶 401120）

【摘 要】 重慶中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占重慶房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%之多，在法制建設(shè)飛速發(fā)展的今天，防控法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。城市規(guī)劃變更、施工招標(biāo)民事合同、民工工資是造成工程階段法律風(fēng)險(xiǎn)的主要原因；購(gòu)房合同法律風(fēng)險(xiǎn)和銷售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)是銷售階段常見的主要法律風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)公司管理和人事管理可以有效預(yù)防企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)。本文將從工程階段、銷售階段以及企業(yè)內(nèi)部來(lái)分析重慶中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 中小型企業(yè) 法律風(fēng)險(xiǎn)

孫綺璐 陳詩(shī)思 王可

（西南政法大學(xué)，重慶 401120）

【摘 要】 重慶中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占重慶房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%之多，在法制建設(shè)飛速發(fā)展的今天，防控法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。城市規(guī)劃變更、施工招標(biāo)民事合同、民工工資是造成工程階段法律風(fēng)險(xiǎn)的主要原因；購(gòu)房合同法律風(fēng)險(xiǎn)和銷售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)是銷售階段常見的主要法律風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)公司管理和人事管理可以有效預(yù)防企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)。本文將從工程階段、銷售階段以及企業(yè)內(nèi)部來(lái)分析重慶中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 中小型企業(yè) 法律風(fēng)險(xiǎn)

孫綺璐 陳詩(shī)思 王可

（西南政法大學(xué)，重慶 401120）

【摘 要】 重慶中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占重慶房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%之多，在法制建設(shè)飛速發(fā)展的今天，防控法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。城市規(guī)劃變更、施工招標(biāo)民事合同、民工工資是造成工程階段法律風(fēng)險(xiǎn)的主要原因；購(gòu)房合同法律風(fēng)險(xiǎn)和銷售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)是銷售階段常見的主要法律風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)公司管理和人事管理可以有效預(yù)防企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)。本文將從工程階段、銷售階段以及企業(yè)內(nèi)部來(lái)分析重慶中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 中小型企業(yè) 法律風(fēng)險(xiǎn)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。”因此，當(dāng)城市規(guī)劃調(diào)整損害到企業(yè)開發(fā)利益時(shí)，企業(yè)可以積極履行自己的權(quán)利將損失降低到最小。

1.2 施工招標(biāo)民事合同法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的事前防范取得的效果遠(yuǎn)比事后補(bǔ)救的效果好得多，事后救濟(jì)不如事中控制，事中控制不如事前防范。房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)應(yīng)放在事前防范。企業(yè)民事法律風(fēng)險(xiǎn)防范最有效的途徑就是加強(qiáng)項(xiàng)目合同預(yù)設(shè)管理。做好各種項(xiàng)目合同預(yù)設(shè)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)民事法律風(fēng)險(xiǎn)防范起到重要作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)中，不可避免地會(huì)遇到法律風(fēng)險(xiǎn)，這種法律風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在各個(gè)環(huán)節(jié)，其中最常見的一種形式就是合同法律風(fēng)險(xiǎn)。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，施工企業(yè)方在工程項(xiàng)目的承發(fā)包交易中因合同訂立以及運(yùn)作中遭遇各種風(fēng)險(xiǎn)而處于不利的地位。如果沒有指定有效的防范對(duì)策，則會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。招標(biāo)人和中標(biāo)人簽署的合同可能遭遇的法律風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自招標(biāo)人改變招標(biāo)結(jié)果、中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)文件與投標(biāo)文件和合同不一致以及投標(biāo)文件與招標(biāo)文件和合同不一致。對(duì)于這類風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)策主要如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工項(xiàng)目合同預(yù)設(shè)應(yīng)當(dāng)盡量爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)，要求企業(yè)內(nèi)部管理部門和人員負(fù)責(zé)擬定，或由企業(yè)聘請(qǐng)的專業(yè)律師事務(wù)所或?qū)I(yè)律師來(lái)起草。項(xiàng)目合同擬稿，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)簽，合同定稿后，盡量采用格式文本，維護(hù)企業(yè)在合同設(shè)立中的話語(yǔ)權(quán)。

（2）采用嚴(yán)密的語(yǔ)言表達(dá)。一般的合同都沒有進(jìn)行定義，出現(xiàn)不一致時(shí)，雙方的認(rèn)知可能產(chǎn)生偏差。譬如，甲方認(rèn)為應(yīng)該按照文件上的確定，而乙方卻依照合同的確定。若合同采取嚴(yán)密的語(yǔ)言表達(dá)可以減少紛爭(zhēng)甚至訴訟危險(xiǎn)。

（3）合理分配風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)人改變招標(biāo)結(jié)果、中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目都會(huì)造成不必要的損失，而目前建筑市場(chǎng)處于買房地位，造成招標(biāo)人在招標(biāo)時(shí)作出不對(duì)稱的條款轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致中標(biāo)人放棄項(xiàng)目。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則，任何一種風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)該由最適宜承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)或最有能力進(jìn)行損失預(yù)防的一方承擔(dān)。因此，遇到這類問(wèn)題，應(yīng)采用符合工程項(xiàng)目的慣例。

（4）正確區(qū)分工程變更和索賠的性質(zhì)。工程變更和索賠是合同管理的核心工作，在工程實(shí)施階段應(yīng)規(guī)范工程變更和索賠。工程變更產(chǎn)生的原因是多方面的，提出工程變更的單位可能是設(shè)計(jì)、業(yè)主、工程師、施工企業(yè)。應(yīng)根據(jù)合同條款和技術(shù)條款的規(guī)定，正確區(qū)分是增加費(fèi)用的變更還是不增加費(fèi)用的變更。處理工程索賠應(yīng)正確區(qū)分索賠的性質(zhì)，根據(jù)合同索賠條款，結(jié)合索賠事件具體情況去處理。

1.3 民工工資法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

伴隨著我國(guó)城市化的進(jìn)程，我國(guó)建筑業(yè)也迅速發(fā)展，建筑業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的內(nèi)在特征和我國(guó)農(nóng)民工的特征共同決定了龐大的建筑業(yè)農(nóng)民工群體的產(chǎn)生，工資支付是用人單位的主義務(wù)，但由于建筑業(yè)包工現(xiàn)象拉長(zhǎng)勞動(dòng)關(guān)系鏈條，虛幻勞動(dòng)法上的雇傭關(guān)系，造成用人單位缺位是拖欠工資的首要原因。拖欠民工工資是對(duì)勞動(dòng)報(bào)酬權(quán)的侵犯，防范民工工資風(fēng)險(xiǎn)是維護(hù)施工企業(yè)與社會(huì)和諧穩(wěn)定、避免的重大問(wèn)題，如果處理不好這類問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度耽擱，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。造成這類風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有兩點(diǎn)：一是承包人因未對(duì)民工工資專款專用而使支付民工工資的責(zé)任轉(zhuǎn)移給了發(fā)包人；二是在實(shí)踐中對(duì)農(nóng)民工工資支付保證金制度執(zhí)行不到位。對(duì)于此類問(wèn)題，有如下幾點(diǎn)建議：

（1）選擇施工單位時(shí)要慎重，該行業(yè)最大的問(wèn)題是虛假?gòu)V告泛濫，所以選擇施工單位千萬(wàn)不能輕信廣告。在選擇過(guò)程中應(yīng)綜合考察施工單位，要注重選擇資金實(shí)力強(qiáng)、管理規(guī)范、信譽(yù)好的單位。

（2）應(yīng)在合同訂立中就農(nóng)民工工資支付作出專項(xiàng)約定，避免承包方對(duì)農(nóng)民工的權(quán)力進(jìn)行濫用。務(wù)必將農(nóng)民工責(zé)任條款以醒目的方式列入招標(biāo)文件合同條款中，對(duì)承包方?jīng)]有及時(shí)支付農(nóng)民工工資的情形進(jìn)行認(rèn)定，同時(shí)對(duì)承包方違約責(zé)任作出詳細(xì)規(guī)定。

（3）記錄考勤。在建筑工地，農(nóng)民工的出勤情況與工資直接相關(guān)，在建筑企業(yè)直接用工的情況下，人力資源部門應(yīng)設(shè)立記工員崗位，由記工員負(fù)責(zé)農(nóng)民工出勤情況記錄，人力資源部門負(fù)責(zé)人抽查和核對(duì)出勤記錄，這能為勞動(dòng)保障監(jiān)察部門解決工資拖欠問(wèn)題提供直接依據(jù)。

（4）依法支付工資，建立工資支付記錄。建筑企業(yè)應(yīng)按照勞動(dòng)合同約定的日期和工資標(biāo)準(zhǔn)按月支付工資，勞動(dòng)合同約定的工資標(biāo)準(zhǔn)不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目部和班組長(zhǎng)共同參與下，將工資直接支付給農(nóng)民工本人，并向勞動(dòng)者提供一份其個(gè)人的工資清單，農(nóng)民工本人應(yīng)當(dāng)在工資清單上簽名。在依法支付工資的同時(shí)，建筑企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立工資支記錄，書面記錄支付勞動(dòng)者工資的數(shù)額、時(shí)間、領(lǐng)取者的姓名以及簽字，并保存兩年以上備查。

2 銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

2.1 購(gòu)房合同法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

在重慶，不少人因商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議或者銷售廣告將房地產(chǎn)企業(yè)告上法庭。重慶市第一中級(jí)人民法院近對(duì)商品房買賣案件分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行《商品房買賣合同示范文本》對(duì)公共區(qū)域約定、宣傳材料和實(shí)景示范區(qū)沙盤能否視為合同補(bǔ)充、逾期交房賠付方式等問(wèn)題語(yǔ)焉不詳，成為許多購(gòu)房糾紛的爭(zhēng)議源頭。而商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬于預(yù)約合同，對(duì)雙方都具有拘束力。對(duì)企業(yè)而言，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)需要注意購(gòu)房人因提出新的主張以無(wú)法達(dá)成一致而毀約。

基于關(guān)于簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)會(huì)發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議在簽訂協(xié)議時(shí)約定：“簽訂本協(xié)議前，開發(fā)商已向購(gòu)房人明示《商品房買賣合同》示范文本及補(bǔ)充協(xié)議，雙方將按照上訴文本關(guān)于付款方式、交房條件、面積差異處理方式、商品房裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容簽訂正式的《商品房買賣合同》。購(gòu)房人不得以其他理由拒簽正式合同，否則開發(fā)商有權(quán)依據(jù)本協(xié)議沒收定金。”另外，根據(jù)《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)取得房屋行政管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證，并應(yīng)向預(yù)購(gòu)人出示預(yù)售許可證。售房廣告應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。”第二十九條：“商品房銷售當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂書面合同。合同應(yīng)載明商品房建筑面積、使用面積、公攤面積、價(jià)格及其所包括的全部?jī)?nèi)容（含代收費(fèi)）、商品房交付使用的日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式、違約責(zé)任等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房面積的計(jì)算必須符合國(guó)家規(guī)定。”第三十條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供商品房使用說(shuō)明書和商品房質(zhì)量保證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照質(zhì)量保證書的內(nèi)容，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品房購(gòu)買人應(yīng)按照使用說(shuō)明書的要求使用商品房?！?/p>

2.2 銷售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

廖女士2007年買了重慶市北部新區(qū)一套新房。綠化率超高、小區(qū)景觀超好、樓間距超大。開發(fā)商的宣傳廣告和實(shí)體沙盤讓廖女士怦然心動(dòng)，于是掏錢訂購(gòu)。但是交房后，廖女士發(fā)現(xiàn)小區(qū)的綠化率、容積率、游泳池和網(wǎng)球場(chǎng)這些都和當(dāng)初宣傳的不一樣。一怒之下，廖女士將開發(fā)商告到渝北區(qū)人民法院。法院經(jīng)審理查明，該開發(fā)商的宣傳資料中載明的小區(qū)的容積率、綠化率、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等情況確實(shí)與實(shí)際情況存在較大差距，但雙方簽訂的購(gòu)房合同上，并未就上述事項(xiàng)專門約定。對(duì)于商品房銷售廣告，我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！绷硗猓_發(fā)商在銷售廣告中的承諾具體確定的將視為要約，對(duì)合同簽訂有重大影響的，即使未包含在購(gòu)房合同內(nèi)，對(duì)開發(fā)商也具有拘束力?；谏显V法律風(fēng)險(xiǎn)，有如下防范方法：

對(duì)于廣告的認(rèn)定，開發(fā)商在做廣告時(shí)對(duì)于自己無(wú)法做到的承諾可采取模糊性處理，譬如使用一些抽象的詞來(lái)表達(dá)。對(duì)約定定金條款，開發(fā)商應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，同時(shí)向購(gòu)房者出示事先擬好的合同文本，在認(rèn)購(gòu)書中約定雙方因已在待簽買賣合同時(shí)對(duì)合同書進(jìn)行了審查，任何一方不可以不在約定的時(shí)間內(nèi)與另一方簽訂買賣合同，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。建議房地產(chǎn)企業(yè)在制作商品房銷售廣告的宣傳資料時(shí)，避免過(guò)于絕對(duì)化且內(nèi)容具體的宣傳，標(biāo)明“資料僅供參考”等字樣可以避免此類風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于約定的商品房質(zhì)量問(wèn)題所存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同中》以補(bǔ)償協(xié)議的形式作出，細(xì)化瑕疵，使其具體化。

3 企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

3.1 公司管理法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

如今，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)是家族式企業(yè)，在設(shè)立時(shí)草率制定公司章程或合伙協(xié)議，對(duì)股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)規(guī)定不明確，監(jiān)事會(huì)形同虛設(shè)，高級(jí)管理人員，，收受賄賂，不接受內(nèi)部監(jiān)督，給企業(yè)帶來(lái)無(wú)窮的隱患，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部矛盾層出不窮。公司治理包括很多方面，最為重要的無(wú)疑是公司治理的組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題，如股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和公司管理層的構(gòu)建方式，職權(quán)、權(quán)限的配，以及權(quán)力行使方式和程序的規(guī)范。公司治理中的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有股東會(huì)治理中的法律風(fēng)險(xiǎn)、董事會(huì)治理中的法律風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)事會(huì)治理中的法律風(fēng)險(xiǎn)、高管人員治理中的法律風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)此，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該做到如下：

（1）強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。首先，要加強(qiáng)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)控制能否到位、能否實(shí)施關(guān)鍵在于企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)。其次，要增加法律風(fēng)險(xiǎn)方面的投入，一方面要加大企業(yè)員工法律知識(shí)方面的投入，根據(jù)不同的崗位定期對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行有針對(duì)性的法律知識(shí)培訓(xùn)；另一方面要建立法律顧問(wèn)制度，設(shè)專門的法律事務(wù)部門或者崗位，企業(yè)有了這些部門或崗位后，就可以讓這些部門和員工對(duì)企業(yè)潛在的法律問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的預(yù)測(cè)，并采取相應(yīng)的法律措施加以防控。

（2）建立規(guī)范的企業(yè)內(nèi)部管理制度。規(guī)范和完善的內(nèi)部管理制度，應(yīng)當(dāng)包括法律事務(wù)管理制度、重大決策法律論證制度、合同管理制度、人力資源管理制度、招標(biāo)投標(biāo)管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理制度、安全管理制度等。通過(guò)完善的管理制度，把企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全部納入法制化、規(guī)范化的軌道，從而增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的可預(yù)測(cè)性，把企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。規(guī)范、完善的管理制度只有得到了執(zhí)行和落實(shí)才有生命力，因此，企業(yè)不僅要有完善的管理制度，更重要的是要嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的管理制度。

3.2 勞動(dòng)人事法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

隨著勞動(dòng)法制的不斷健全完善、職工法律意識(shí)的提高及人才流動(dòng)的增多等因素，對(duì)企業(yè)勞動(dòng)制度的要求也越來(lái)越高。目前中小企業(yè)中比較常見的相關(guān)問(wèn)題是：企業(yè)不與職工簽訂勞動(dòng)合同或勞動(dòng)合同不規(guī)范；不按照法律程序解除勞動(dòng)合同。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵守法律法規(guī)，減少因與勞動(dòng)者發(fā)生勞動(dòng)法律糾紛產(chǎn)生的賠償金和補(bǔ)償金。《重慶職工勞動(dòng)權(quán)益保障條例》第十二條：“用人單位與職工未訂立書面勞動(dòng)、聘用合同，或者勞動(dòng)、聘用、合同期限屆滿，用人單位與職工未續(xù)訂合同，形成事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系，職工要求簽訂或者續(xù)訂勞動(dòng)聘用合同的，用人單位不得與之解除勞動(dòng)關(guān)系，并應(yīng)當(dāng)與職工簽訂或者續(xù)訂勞動(dòng)聘用合同。雙方就合同期限協(xié)商不一致的，合同期限從雙方應(yīng)當(dāng)簽訂之日起不得少于一年。用人單位與職工可以協(xié)商解除事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。解除事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系，用人單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向職工支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金和賠償職工的經(jīng)濟(jì)損失?！钡谑艞l：“用人單位必須建立健全勞動(dòng)安全衛(wèi)生責(zé)任制；為職工提供符合國(guó)家規(guī)定的安全生產(chǎn)設(shè)施、勞動(dòng)衛(wèi)生條件和必要的勞動(dòng)防護(hù)用品；對(duì)從事有職業(yè)危害作業(yè)的職工定期進(jìn)行健康檢查；對(duì)存在的重大事故隱患及時(shí)整改，對(duì)發(fā)生的職工安全生產(chǎn)傷亡事故和職業(yè)病危害事故按照規(guī)定及時(shí)報(bào)告，并采取應(yīng)急措施妥善處理，以保障職工的身體健康和生命安全?！睂?duì)勞動(dòng)者的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，也規(guī)定了用人單位的義務(wù)，當(dāng)企業(yè)對(duì)自身義務(wù)進(jìn)行實(shí)施時(shí)就要注意相關(guān)法律規(guī)定，并加以避免違法行為的產(chǎn)生，真正做到法律風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防?！?/p>

同時(shí)，企業(yè)在預(yù)防自身違法行為也要對(duì)勞動(dòng)者的行為進(jìn)行有效的判斷，以避免欺詐敲詐的嫌疑。在《勞動(dòng)合同法》中，對(duì)用人單位的利益也進(jìn)行了保護(hù)，例如第十九條：“有下列情形之一的，依照勞動(dòng)合同法規(guī)定的條件、程序，用人單位可以與勞動(dòng)者解除固定期限勞動(dòng)合同、無(wú)固定期限勞動(dòng)合同或者以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同：用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商一致的；勞動(dòng)者在試用期間被證明不符合錄用條件的；勞動(dòng)者嚴(yán)重違反用人單位的規(guī)章制度的；勞動(dòng)者嚴(yán)重失職，營(yíng)私舞弊，給用人單位造成重大損害的；勞動(dòng)者同時(shí)與其他用人單位建立勞動(dòng)關(guān)系，對(duì)完成本單位的工作任務(wù)造成嚴(yán)重影響，或者經(jīng)用人單位提出，拒不改正的；勞動(dòng)者以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使用人單位在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更勞動(dòng)合同的；勞動(dòng)者被依法追究刑事責(zé)任的；勞動(dòng)者患病或者非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期滿后不能從事原工作，也不能從事由用人單位另行安排的工作的；勞動(dòng)者不能勝任工作，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的；勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動(dòng)合同無(wú)法履行，經(jīng)用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商，未能就變更勞動(dòng)合同內(nèi)容達(dá)成協(xié)議的”。所以，在企業(yè)人力資源管理過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)中，從招聘開始，面試、錄用、使用、簽訂勞動(dòng)合同、員工的待遇問(wèn)題直至員工離職這一系列流程中，都有相關(guān)的勞動(dòng)法律法規(guī)的約束，企業(yè)的任何不遵守法律的行為都有可能給企業(yè)帶來(lái)勞動(dòng)糾紛，都有可能給企業(yè)造成不良影響。

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