房屋預售合同大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房屋預售合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

被告黃巖市房屋開發公司是1988年7月依法成立的房地產開發企業，其經批準的經營范圍是：主營商品房開發、銷售，兼營建筑材料。1990年12月，被告先后經原黃巖市（現改為臺州市）計劃經濟委員會、城鄉建設委員會、土地管理局、建筑工程管理處等有關部門批準，在 現臺州市路橋鎮解放路開發臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營業用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭金兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的營業房各1套，并按照被告預售商品房的有關規定，填寫了《訂購商品房申請登記表》，經所在居委會和路橋土地管理事務所審核，同意原告鄭金兵等11人申請購買營業房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開發公司的派出機構-路橋辦事處，分別在原告鄭金兵等11人的《訂購商品房申請登記表》中“公司審定房屋方位層 次”一欄，簽署了“同意購買解放路營業房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭金兵等11人收取了訂購營業房預付款各4萬元，并出具了收據。1992年6月24日，原告鄭金兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位-黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。 在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，路橋區的陳福增等部分廠長、經理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預付款。同年4月16日，原黃巖市計劃經濟委員會根據路橋區企業辦公室的書面報告，以黃計經字（ 1992）第113號文件，指定原路橋區企業辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區的陳福增等11戶廠長、經理。1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮鎮長、路橋區企業辦副主任及被告經理等人召開了協調會議，決定：（1）路橋鎮解放路第4、5號樓 的商品房賣給路橋區的廠長、經理；（2）已經繳款的鄭金兵等11戶個人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決，如果11戶個人不同意，由開發公司歸還預付款；（3）由路橋鎮通知施工隊停止施工。會后由路橋鎮城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程，被告及施工單位 據此停止建造，當時該工程已建至二層樓。 工程停建后，原告鄭金兵等11位商品房預購人在向黃巖市有關部門多次要求解決無果的情況下，于1994年3月1日向臺州市路橋區人民法院提起訴訟，要求依法確認與被告的商品房買賣關系有效，并要求被告及時交付房屋。 被告黃巖市房屋開發公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無法及時交付預售給原告的商品房。

「審判

臺州市路橋區人民法院經公開開庭審理，查明了案情事實和相關證據。認為：被告黃巖市房屋開發公司依法成立，具有開發、銷售商品房的主體資格。被告開發座落路橋鎮解放路第4、5號商品住宅樓，經有關部門批準，手續完備，被告有權自主簽訂預售商品房合同。原告鄭金兵等1 1人經有關單位審核同意，與被告簽訂了預售商品房合同，并交納了預付款。雙方簽訂的商品房預售合同應認定有效，依法受法律保護。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時交付，依法應予準許。但應給被告必要的建房時間。至于該商品房預售過程中受到有關行政部門干預，該 工程又被有關部門通知停建，應由被告自行與有關部門解決，不屬本案爭議范圍。臺州市路橋區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第（二）項、第一百一十一條的規定，于1995年4月14日判決： 原告鄭金兵等11人與被告黃巖市房屋開發公司簽訂的預購預售商品房合同有效，被告應于判決發生法律效力之日起一年內交付房屋。 本案訴訟費用由被告負擔。 宣判后，當事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程，經多方努力，已于1995年7月4日恢復施工。

「評析

本案是一起當事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區、鎮6個行政部門，爭訟房屋停建二年多，在當地影響較大的一起商品房預售合同方面的普通共同訴訟案件。法院受理后，堅持嚴肅執法，正確適用法律，取得了良好的社會效果。本案主要抓住了以下三個關鍵問題：

一、關于商品房預售合同的效力問題。 人民法院審理商品房預售合同案件，必須審查合同的效力，這是正確處理這類案件的前提。審查的內容，一般應包括：審查作為預售方的主體是否具有房地產開發經營權；作為合同標的物的房地產的所有人（土地使用權人）是否持有合法證件；合同是否是雙方當事人的真實意思表示， 其內容是否合法。根據本案事實，商品房預售方是依法成立的房地產開發企業，其開發的商品房用地業經土地管理部門和規劃部門批準，并已列入商品房開發計劃，持有合法證件；商品房預購方是當地城鎮居民，經有關部門審核符合購房條件；雙方以《訂購商品房申請登記表》的書面形式 簽訂了預購預售合同，預售方還實際收取了預購方交納的預付款，應當確認該商品房預售合同業已依法成立，對當事人具有法律約束力。需要指出的是，在1991年9月原告鄭金兵等11人與被告房屋開發公司簽訂了商品房預售合同之后，1992年4月7日，路橋區陳福增等部分廠長 、經理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，但此表沒有交給房屋開發公司，房屋開發公司既未承諾預售此商品房，也未收取分文預售款，這只能認為是部分廠長、經理的單方意思表示，不具有預購預售商品房合同的效力。

二、關于排除不當行政干預的問題。 本案原、被告之間的法律關系是清楚的，案情也并不復雜。但是由于受到原黃巖市（區、鎮）某些主管部門不當行政干預，特別是1992年9月10日召開的“協調會議”，指定將“路橋鎮解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區的廠長、經理”，置本案原告鄭金兵等11人的合法 權益于不顧，采取行政手段，違法解除鄭金兵等11人與房屋開發公司簽訂的商品房預售合同，直至“通知施工隊停止施工”，導致依法興建的商品房被迫停工達二年多，嚴重侵犯了房地產權利人的合法權益，影響了房地產業的健康發展。 在訴訟過程中如何排除不當行政干預，這成了正確處理本案的關鍵問題之一。有人認為，可以追加原黃巖市（區、鎮）有關部門為本案被告，因為鄭金兵等人與房屋開發公司之間沒有實質性的紛爭，造成糾紛及停止施工主要是由于某些部門的錯誤行為所致，如不追加他們為被告，糾紛 不能徹底解決。也有人主張追加陳福增等部分廠長、經理為本案第三人，因為案件的處理結果與他們有利害關系。

篇（2）

二、非直系親屬間的贈與:契稅3%,印花稅雙方各萬分之五,個稅贈與所得的20%,房產不滿五年的按照房產的全額征收5%的營業稅,滿五年的普通住宅免收營業稅,滿五年的非普通住宅按照差額征收5%的營業稅,有增值但不符合免稅條件的0.5%的土地增值稅。

房屋贈與合同范本

甲方(贈與人)：_____(寫明姓名、住址)住所：_____

有效證件號碼：_____

乙方(受贈人)：_____(寫明姓名、住址)

住所：_____

有效證件號碼：_____

甲方自愿將其下所有的不動產房產贈與乙方。按照合同法等有關法律規定，雙方自愿達成贈與房產協議如下：

第一條：甲方自愿將其房產贈與給乙方，乙方自愿接受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于_____，建筑面積_____平方米;

(二)贈與房屋的所有權證證號為_____;

(三)房屋平面圖及其四至范圍見附件一

(四)土地使用權取得的方式

該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并贈與。

該房屋的相關權益隨該房屋一并贈與。

第二條：因甲方_____，此房產所購的所有房款和稅費均已有乙方代甲方支付，由甲方所購該房產并取得該房產房產所有權證。經協商一致甲方愿將該房屋贈與乙方，并在乙方能辦理過戶手續時積極協助辦理。

第三條：甲方保證房屋在此贈與合同簽訂前以及合同簽訂后一直到過戶完畢期間該房屋權屬狀況完整和其他具體狀況完整，并保證房屋不受他人合法追索。

第四條：甲方沒經乙方同意不得將此房產抵押、轉賣或出租給他人，否則抵押、轉賣或出租行為無效。如因上述行為造成乙方不能取得贈與房產的，甲方應如數補償或退還乙方代為支付的所有房款和代交的其他等所有稅費。

第五條：甲方贈與乙方房產，本合同在雙方簽訂經公證處公正后不可撤銷。

第六條：在乙方能辦理該房屋過戶手續時，甲方應按約定積極協助乙方轉移辦理過戶手續。

第七條：甲、乙雙方定于_____時正式辦理過戶該房屋,雙方定于_____前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。在乙方領取《房屋所有權證》后，按有關規定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權變更手續。甲方未按規定履行以上義務的，則按下列約定承擔違約責任：

第八條：甲、乙雙方確認，雖然房屋所有權證未作記載，但依法對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意將該房屋贈與給乙方。

第九條：本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

篇（3）

郵 碼：_______________

電話：_____________

購買方（乙方）：_________________________

姓名：

性 別：

出生： 年 月 日

國藉：

身份證號碼：

地址：

郵 碼：

電話：

分 協 議 書

第一條 甲方經批準，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權。

地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。

第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號（第__層）。建筑面積____㎡，土地面積／㎡（其中：基底分攤____㎡、公用分攤____㎡、其他____㎡）。

第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災害；

2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。

第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／㎡，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號：_______________

分期（一次）付款（見附表一）

第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。

第七條 甲方出售的樓宇須經XX市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。

乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。

乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。

第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。

第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列（ ）項解決：

1.由仲裁機關仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。

篇（4）

1．本合同為示范文本，各方當事人簽訂本合同前，應當仔細閱讀合同條款和二手房購房指引（交易場所現場懸掛）的內容。

2．本合同文本由“深圳市二手房網上交易系統”生成，合同各方經協商,可對本合同的內容作修改、補充，修改、補充的內容應當符合法律、法規的規定。

3．買方在簽訂本合同前，應當對本合同所涉房地產進行實地考察，對房地產周圍的環境、交通、學校及附著于該房地產之上的學位、戶口等情況進行充分了解。賣方有義務如實提供包括產權狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。

4．為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過銀行第三方托管方式進行資金監管，并以協議方式明確約定資金監管帳戶及資金交付條件等相關事宜。

5．買賣雙方在委托他人辦理房地產贖樓、過戶過程中，應當仔細閱讀所簽署的公證委托書內容。對外所授權限，應當在可控范圍。在辦理房地產轉移登記手續時，應當親自到場，避免出現交易風險。

6．政府僅規定了房地產居間方傭金收取標準的上限，在房地產交易中，居間方不得超過規定標準收取傭金。

7．買方、賣方、居間方在本合同簽訂時應同時在場，以確保各方所執合同的同一性、有效性與真實性。

8．居間方應當具有主管部門核發的備案證書和營業執照。買賣雙方可通過網站（）“信用公示”查詢房地產經紀機構及房地產經紀人員的相關資料。

當事人基本信息：

賣方：_______________________________________

姓名：________________　國籍／地區：_________

身份證／護照號碼：___________________________

聯系電話：____________　通訊地址：___________

郵政編碼：____________　所占份額：___________

公司或機構名稱：_____________________________

營業執照號碼：________　所占份額：___________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

法定代表人：__________　聯系電話：___________

身份證／護照號碼：___________________________

人：______________　聯系電話：___________

身份證／護照號碼：___________________________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

共有權人：___________________________________

姓名：________________　國籍／地區：_________

身份證／護照號碼：___________________________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

聯系電話：____________　所占份額：___________

公司或機構名稱：_____________________________

營業執照號碼：________　所占份額：___________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

法定代表人：__________　聯系電話：___________

身份證／護照號碼：___________________________

居間方：_____________________________________

公司名稱：___________________________________

篇（5）

4月25日，吳女士與很多業主一樣，收到了開發商快遞的《金海岸入住通知書》，稱金海岸項目已于2009年5月1日“如期完成”建設，且于2009年5月1日起開始分批為業主辦理入住手續。

接到收房通知的業主們非常高興，由于當初業主與開發商簽定合同時，開發商稱可以提包入住。所以部分業主在5月1日帶了行李與餐具歡歡喜喜地去收房，還準備收房后順便享受下海景。

萬萬沒想到，此行不但沒有收到房，倒是收回了一肚子怨氣。

“當時看到現場后，我們失望透了，金海岸項目既不‘如期’，也未‘完成’。根本沒有達到交房條件。不僅門外裝沒有完成，綠化也未做。原本合同約定的精裝修包括家電、家具，可是開發商稱只有業主收房后才將這些家具、家電運到家中，那我們怎么把控質量?”業主張先生非常氣憤地對本刊記者描述，精裝修質量簡直慘不忍睹，門框是用兩塊板拼接的，衛生間天花板上有漏洞，地磚之間還有大縫。

據張先生介紹，當天近20名業主開始和開發商交涉，但是開發商態度并不積極，從上午9點到下午2點，才與開發商達成了初步的協議：5月1日當天與開發商談判的那部分業主可以免收從當日起到今年年底的物業費；交房時間兩個月內另行通知；延期交房按照合同約定補償業主違約金。

樓盤“長高”了兩層

然而，隨著越來越多的業主開始準備收房，發現的問題越來越多。“開發商無法提供《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》就交房，他們稱，獲得了分項的竣工驗收備案表，綜合竣工驗收備案表正在辦理。”業主吳女士對本刊記者訴說。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質量監督、消防、規劃、人防等有關部門或單位進行驗收”，即商品房只有經過了上述部門驗收并合格后，并提供《竣工驗收備案表》、《房屋面積實測表》、《住宅質量說明書》、《住宅質量保證書》等文件才算是達到了交房條件。

最讓吳女士擔心的是，合同里簽定的樓盤層高是17層，可是現在開發商竟然蓋成了19層。

“若由于私自加蓋樓層，開發商無法拿到《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》，那將無法獲取產權證。我原本購房的目的是投資，將用于出租或在合適的時機出售，沒有產權證，我的投資置業目的便成空了。”吳女士非常苦惱。

最關鍵的是，業主們認為，由于樓盤緊臨大海，開發商私自加蓋，樓盤很可能出現安全隱患和不可預見的生命財產安全的重大問題。

“業主不退房”霸王條款

然而讓業主們驚愕的還有，購房兩年后他們才發現當初與開發商簽定的購房合同里還存在著“霸王條款”。

根據吳女士為記者提供的合同復印件，合同第十五條關于產權登記的約定一條這樣寫道：出賣人應當在商品房交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買房人不退房，出賣人按照已付房價款的3％向買房人支付違約金。

為什么購買房屋已兩年，如今業主們才看到這條“霸王條款”?

“當時，我是在北京的一家媒體上看到‘金海岸’宣傳，便驅車前往實地看盤，到達售樓處時，路途中已較累，看到海心情非常舒暢，當時也沒做太多考察就購買了。”如今談起當時的購買，吳女士說，有點沖動。

同吳女士情況差不多，對于這次異地置業，張先生的評價也是非常倉促。

“當時，開發商不知道從哪里獲知我的手機號，收到他們的項目宣傳短信后，恰巧我也想在離北京較近的地方購買海景房，就在2007年7月去看了房。總共去了兩次，第一次去我就交了1萬元的定金，我想開發商既然已獲取銷售許可證，應該不會有什么大的問題。第二次去也是湊周末，辦理貸款占用很大一部分時間，時間非常緊，我根本就沒細看合同就糊里糊涂簽了。”張先生非常后悔地說。

開發商回應：業主預期過高

對于業主向本刊記者投訴的南戴河“金海岸”的幾大重要問題，記者采訪了開發商――秦皇島市星光房地產開發有限公司主管前期和銷售的負責人李文奇。

“由于收房前幾天南戴河下雨，造成現場看起來有些雜亂，不干凈。業主們預期過高，總用五星級酒店的要求來衡量項目，肯定達不到。”李文奇表示。

對于17層樓為什么蓋了19層，李文奇解釋，項目報規是按照19層報的，原本計劃有兩層是開發商自用，但當記者追問是否可提供規劃許可證復印件以及詳細的細節時，李稱不是自己親手經辦的，還需要進一步了解。

李文奇說，業主們不用擔心。產權證肯定能辦到。不過記者問其能否就辦理產權證與業主簽定補充協議，他并沒有給出明確的答復。

就“金海岸”無《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測表》為何敢交房的問題，李文奇稱，項目現在已有消防、主體等的分項驗收備案表，綜合竣工驗收備案表是因為上報時間晚了，在辦理過程中拖延了時間，大概6月15日左右能辦理完成。

“南戴河與北京不一樣，交房時沒有《房屋面積實測表》沒有太大影響。在辦理產權證時，還會有面積測繪，業主不用擔心，辦理產權證時我們依舊會‘多退少補’的。”李文奇表示。

律師提醒：異地置業謹防風險

篇（6）

一、房地產交易綜合服務費是指市、縣房地產管理部門設立的房地產交易機構和房屋產權登記機構為房屋權利人提供交易場所、對不同交易類別從收件、初審、查檔、外業查勘、測繪、復審、批準、結案、登記發證等工作和交易全過程所發生費用的合理補償。

二、房地產交易綜合服務費由市（縣）房地產市場或房屋產權登記部門負責一次性收取。南京市區凡涉及房地產交易行為和產權登記的，由市房地產市場統一收取，然后再由內部劃撥轉帳；凡不涉及房地產交易行為，僅辦理房屋產權登記手續的，由市房屋產權監理處收取。

三、房地產交易綜合服務費包括交易服務費、產權登記服務費（含產權證工本費）、產權圖測繪費。今后房地產交易從簽訂合同到領取房屋產權證書，不得以任何理由再向房屋交易雙方收取交易綜合服務費以外的其他費用。

四、房地產交易綜合服務費收費標準：

1.凡是發生房地產交易行為的，按成交價9‰收取，其中交易服務費為6‰，由交易雙方各負擔一半；產權登記發證、產權圖測繪費為3‰，由買方負擔。

涉及房地產贈與的，由受贈人按評估價（評估不得另行收費）的5‰負擔（其中交易服務費3‰，產權登記發證、測繪費2‰）。

2.房屋產權人因姓名、名稱發生變更（權屬或房屋現狀不變）而辦理變更登記的，按個人每件30元、單位每件50元收取。

3.職工按房改政策購買公有住房，辦理房屋產權登記的仍按寧價房字〔1995〕285號文件規定即每戶100元收取。

4.換發全國統一房屋權屬證書收費（含驗證）暫按寧價房字〔1998〕386號文件規定執行，即私房每件30元、單位房每件50元收取。

5.不發生交易行為的單位，個人自建房屋收費標準另文規定。

五、辦理房地產抵押他項權登記收費按省物價局、財政廳蘇價房〔1999〕12號通知規定并入房地產抵押管理費中，具體收費標準另文下達。

篇（7）

《房屋登記辦法》第70條規定申請預購商品房預告登記應當提交已登記備案的商品房預售合同，可見預售合同備案與預告登記有時間先后順序的。預售商品房合同備案是預告登記的必要前置條件，是二者發生銜接關系的基礎。

二者的區別主要體現在如下幾方面。

1.性質不同：預告登記是《物權法》規定的不動產登記制度，是將來發生的不動產物權的請求權，屬于民事制度。合同備案是《城市房地產管理法》規定的行政管理制度，使買受人取得有限購買權和期待權，可以預防一房多賣的效力，是行政管理制度。

2.功能不同：預售合同備案具有保護預告人、維護房地產市場制度、有助于房地產行政管理部門加強對房地產市場監督管理的作用。預告登記是保障其權利人將來實現物權，如未經預告登記的權利人同意，處分該不動產不發生物權效力。

3.強制性不同：合同備案具有強制性，是開發商的單方義務。預告登記不具有強制性，是開發商與買受人雙方約定的登記。

4.適用范圍不同：預售合同備案適用于商品房，僅指商品房預售合同的備案。預告登記適用于所有的不動產，包括商品房預告登記、商品房抵押權預告登記、房屋所有權轉移預告登記、房屋抵押權預告登記。

二、預告登記與預售合同備案銜接中存在的問題

從上述分析可以看出自預購人申請開始申請預告登記之時起，預售合同備案即與預告登記發生聯系，從實踐來看二者銜接過程中主要存在如下問題。

1.預售合同備案的預購人與預告登記申請的申請人不一致

案例一：單身的雷先生于2010年8月購買了住房一套，2011年2月雷先生與施女士喜結連理。2012年6月因雷先生購買的樓盤已具備按揭貸款的條件，銀行方面要求雷先生夫婦先共同申請辦理預告登記，后辦理預購商品房抵押權預告登記。雷先生及其配偶也同意銀行意見，要求房屋登記部門辦理共同共有的預告登記。因為預售合同備案與預告登記存在時間差，預購人因婚姻狀況變化導致預告登記申請人與預售合同備案中的預購人不一致。其他如離婚、繼承等狀況也有類似不一致的情況。

2.預售合同備案的事項與預告登記申請內容不一致

目前很多地方預售證發放及預售合同備案管理不嚴，也由于體制的原因存在預售合同備案與預告登記不是同一套信息系統，不是同一個部門辦理這兩類業務。這種做法的結果導致預售合同內容與預告登記申請的事項不一致。比如，由于規劃設計變更導致的預售合同備案的房屋面積與預告登記中房屋的預測繪面積不一致。另外，房屋樓盤坐落變更也會導致預售合同備案與預告登記申請內容不一致。預售商品房合同買受人及其購買房屋的基本情況是房地產市場監管的重點，也是預告登記登記簿的主要記載事項。

3.預售合同登記備案與已有預告登記矛盾

案例二：市民王先生購買了商品房，持經過備案的商品房預售合同以及其他證件申請辦理預告登記，登記機構工作人員經查詢后發現他所購買的房屋已被劉某預告登記，需劉某注銷預告登記后才能受理其申請。根據現行的法律法規，王先生先與房地產開發公司簽訂商品房預售合同，房地產開發公司將預售合同備案，其后王先生持預售備案后的合同到房屋登記部門辦理預告登記。如發生辦理預告登記后的房屋退房現象，則程序應為先注銷預告登記再撤銷預售合同備案再撤銷預售合同。由于不同部門分別辦理預售合同備案與預告登記，加之對新的登記辦法的不了解，劉某可能只撤銷預售合同備案與預售合同，沒有申請預告登記注銷，導致王先生申請預告登記的房屋已被劉某預告登記，登記機構無法受理其登記申請。

三、有效銜接商品房預售合同備案與預告登記業務的建議

1.著力整合“涉房”管理機構的業務職能，將商品房預售合同備案職能整合到房屋登記部門。房屋登記部門具有豐富的權屬登記管理經驗，對預售合同關鍵事項的審查將更到位，能更好地審查預購人與預告登記申請人是否一致。

2.大力實施商品房網上備案信息系統管理，將商品房網上備案系統與房屋登記系統一體化，實現兩者業務數據的無縫對接。

3.嚴格商品房的預售管理與預售合同備案管理，注重樓盤表技術在信息管理系統中的應用，以預測繪成果作為樓盤表建立的依據，嚴格其變更管理。

4.加大宣傳力度、創新宣傳方式，讓房地產開發公司明白合同備案與預告登記的聯系與區別，簽訂合同前告知購房人完整的辦事程序。

篇（8）

    （一）商品房預售合同是否為預約合同

    在合同法中，合同有預約合同與本合同之分，它們是根據訂立合同是否有事先約定的關系來劃分的。預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同，簡稱預約；本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力，二者不能混淆。預經合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。那么，商品房預售合同是否為預約合同呢？對此，學者們的看法并不一致。有的學者認為，商品房的預售是預約交易行為，商品房預售合同即商品房交易預約合同。（注：楊明剛：《預售房屋合同探微》，《法學》1994年第5期。）我們認為，因為商品房預售合同在成立之時；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的。當然，我們并不否定在商品房銷售過程中，雙方當事人不能訂立預約合同，而只是想明確商品房預售合同本身不是預約合同。明確商品房預售合同不是預約合同，在實踐中具有重要意義。因為如果將商品房預售合同看成是預約合同，那么，一方面，預售方與預購方必須在將來再訂立一個商品房買賣合同；另一方面，在一方當事人違反商品房預售合同時，對方只能要求其承擔不訂立合同的責任，而不能要求其承擔違反合同的違約責任。可見，上述情況對商品房預售合同的雙方當事人而言，都是不利的，也不利于解決商品房預售合同糾紛。

    （二）商品房預售合同是否為期貨買賣合同

    商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。正是由于商品房預售合同的這種特殊性，所以，有的學者將商品房預售合同稱之為房屋的期貨買賣合同（注：范成山：《建立期房抵押制度勢在必行》，《經濟與法》1995年第5期。）。我們認為，將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的，是對期貨買賣合同的一種誤解。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：（1）期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；（2）期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；（3）期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現，而不在于獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的：（4）期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發現的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標準化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。可見，商品房預售合同與期貨買賣合同是有很大區別的，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。

    （三）商品房預售合同是否為附期限的合同

    由于商品房預售合同是在將來的一定期限交付房屋的合同，所以，有的學者認為，商品房預售合同是附期限的買賣合同。（注：金儉：《析商品房預售合同》，《現代法學》1996年第1期。）我們認為，這種觀點是錯誤的。在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經成立，但沒有發生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人才開始履行義務；在附解除期限的合同中，合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，合同終止。在商品房預售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為：其一，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預售合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，但在期限到來時，商品房預售合同終止效力，雙方應當解除合同。這樣，作為預購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預售合同雖然已經成立，但還沒有發生法律效力，只在期限到來時，商品房預售合同才發生法律效力。這樣，作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預售合同的要求。可見，商品房預售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預售合同中的“期限”是一種履行期限，是當事人履行義務的具體時間。

    （四）商品房預售合同是否為分期付款買賣合同

    在商品房預售合同中，預購方于多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣。所以，有的學者認為，商品房預售合同是一種分期付款買賣合同。（注：耀振華：《房地產開發中的法律問題》，梁慧星主編《民商法論叢》第4卷，法律出版社1996年2月版，第93頁。）我們認為，商品房預售合同不是分期付款買賣合同。所謂分期付款買賣合同，指的是出賣方將出賣物交付給買受方，買受方將其應付的總價款，按照一定期限分批支付給出賣方的買賣合同。就分期付款買賣的出賣方的義務而言，出賣方應當按照合同的約定交付出賣物；就分期付款買賣的買受方的義務而言，買受方亦負支付價款的義務，唯買受方的付款須按期給付，具體分期支付的價款數額及時期，由合同加以約定。之所以說商品房預售合同不是分期付款買賣合同，其原因主要有三：一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的。可見，分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中，所以，在合同成立后，預售方不可能將標的物交付給預購方；二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物后，尚有二期以上的價款需要支付；但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。這種分期付款與分期付款買賣合同中的分期付款是不同的；前者是在取得標的物之前的分期付款，而后者是在取得標的物后的分期付款；三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

    綜上所述，商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預售合同定性，則商品房預售合同屬于遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。可見，從交付的期限角度看，商品房預售合同是一種遠期交貨合同。

    二、商品房預售合同的有效條件

    商品房預售合同作為一種具體的合同，其有效條件應符合合同有效條件的一般原理。所以，商品房預售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實、內容和形式合法。在這些有效條件中，當事人的意思表示真實和內容合法并沒有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認定。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預售合同有其特殊性。

    （一）商品房預售合同的主體必須合格

    商品房預售合同的主體雙方為預售方和預購方。我國現有的法律、法規，對商品房預售合同的當事人雙方都有條件的限制和要求。

    1、預售方應當具備的條件。根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件：（1）預售方必須是經過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發企業。房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業必須符合《城市房地產管理法》所要求的條件。如果不具備房地產開發經營資格的企業與他人訂立了商品房預售合同，則該合同為無效合同。但是，如果不具備房地產開發經營資格的企業，在《城市房地產管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產開發經營資格，則可以認定合同有效（見最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》—以下簡稱《簡答》第2條）；（2）預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。預售方必須是通過土地使用權出讓的方式取得土地使用權，并交付了全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。只有這樣，預售方才能建造房屋，并與預購方訂立商品房預售合同。如果預售方沒有取得土地使用證書而與他人訂立商品房預售合同，則該合同為無效合同。但是，在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得土地使用權證書，但投入了一定的開發建設資金，進行了施工建設，并與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權證書的，則可以認定合同有效（見《解答》第25條）；（3）預售方必須取得建設工程規劃許可證，投入的開發資金必須符合法律的要求。建設工程規劃許可證是進行工程建設的必備文件，是商品房建設的前提條件。房地產開發企業只有在取得建設工程規劃許可證的條件下，才能進行開工建設商品房。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預售合同是無效合同。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）預售方必須取得商品房預售許可證明。商品房預售許可制度是我國對商品房預售進行管理的必要措施。預售方必須向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。這是商品房預售的法定憑證。預售方沒有商品房預售許可證明而與他人訂立的商品房預售合同，屬于無效合同。但是，在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效？見《解答》第25條）。

    2、預購方應當具有的條件。在商品房預售合同中，對預購方是否有條件的限制，我國法律沒有特別規定。當然，從理論上講，預購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，是否還有其他條件的限制呢？這里有兩種情況需要探討：（1）中國境外的人能否成為商品房預售合同的預購方？對此，根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，預售方向境外預售商品房的，應當提交允許向境外銷售的批準文件。可見，中國境外的人經過批準，也可以成為商品房預售合同的預購方；（2）無當地戶口的居民能否成為商品房預售合同的預購方？對此，最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀要》中指出：“隨著市場經濟的發展，國家關于無當地戶口的人購買城鎮房屋的限制逐步放寬。無當地戶口的人購買城鎮房屋，對于符合本地區房屋買賣法規規定的，可以認定買賣有效。”換言之，如果本地區的房屋買賣法規規定不允許無當地戶口的人買賣本地城鎮房屋的，則他們所訂立的商品房預售合同因其主體不合格而無效。我們認為，這種認定是不合理的。在市場經濟條件下，戶口的作用已經越來越小，將戶口與一定的民事權利聯系起來，不符合市場經濟發展的要求，限制了公民民事權利的行使，違反了民法的基本原則。所以，我們認為，即使地方性法規規定不允許無當地戶口的人預購商品房的，也不應當以此認定商品房預售合同無效。

    （二）商品房預售合同的形式必須符合法律的規定

    商品房預售合同的內容復雜，履行期限長。因此，法律對其形式的要求也比較嚴格。根據法律的有關規定，商品房預售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的情況；預售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權證號、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構等等）；預售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責任及免責條件；糾紛的解決方式等。根據《城市房地產管理法》的規定，當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預售管理辦法》亦規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”

    這里有必要明確商品房預售合同登記的性質和效力。在實踐中，對商品房預售合同的登記是合同的有效要件，還是對抗要件，學者們的看法并不一致。我們認為，商品房預售合同的登記是合同的對抗要件，而不是有效要件。首先，從法律的規定來看，如前所述，《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》都規定，預售方應當將預售合同報有關部門登記備案。這就十分明確地說明，商品房預售合同簽訂在先，登記備案在后，而登記機關只能對有效的商品房預售合同予以登記備案；其次，在商品房預售合同中，預購方處于比較弱的地位，面臨的風險比預售方要大得多。所以，如果認為登記備案是商品房預售合同的有效條件，那么沒有經過登記備案的預售合同就是無效合同。這樣，一旦商品房預售合同沒有登記備案，預售方就不會受合同的約束，可以任意將商品房再預售第三人，預購方也就無法追究預售方的違約責任，這極不利于保護預購方的利益。所以，登記備案不是商品房預售合同的有效條件，而應當是對抗要件。我們認為，商品房預售合同的登記備案具有預告登記的性質。所謂預告登記，是指權利人在對未來取得的物權享有請求權時，法律為保護這一請求權的實現而對其進行的登記。預告登記的目的在于保全權利人的請求權，以確保權利人于將來能夠取得物權，它具有排他性，可以對抗第三人。預告登記是將物權法的規則施加于債權法，給予屬于債權法的請求權以排他的物權效力，其本質屬于物權法向債權法的擴張（注：孫憲忠：《論不動產物權登記》，《中國法學》1996年第5期）。在商品房預售合同中，由于商品房尚沒有建成，所以，也就不可能產生商品房的物權變更登記問題，而只能是進行預售合同的登記。預購方經過登記所取得的是待建房屋所有權的請求權，而不是一種物權。預購方根據這種請求權，就可以在商品房建成后，請求預售方交付房屋并辦理物權的變更登記。同時，在沒有交付房屋前，預售方將預售房屋轉讓給第三人的，對預購方也是無效的。可見，盡管預售合同登記所產生的僅是一種請求權，但卻具有物權的排他性質，有學者將其稱之為準物權（注：錢明星、姜曉春：《房屋預售制度若干問題理論問題研究》，《中外法學》1996年第5期）。所以，商品房預售合同的登記具有預告登記的性質。

    三、商品房預售合同糾紛的處理原則

    在目前的房地產糾紛案件中，商品房預售合同糾紛占有相當大的比例。這類糾紛具有標的金額大、涉訴人數多、法律政策性強等特點，處理起來比較困難。從實踐來看，商品房預售合同糾紛有價格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預售商品房轉讓糾紛、質量糾紛等，其中最常見的是價格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。我們認為，正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則和方法。

    （一）價格糾紛的處理

    商品房預售合同的投資數額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內，可能會由于市場行情的變化而引發商品房的價格糾紛。一方面，預售方常以建筑材料的價格上漲或房地產價格的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛；另一方面，預購方有時也會以房地產價格的下跌為由要求降低房價遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預售合同的價格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當事人分擔風險的風險負擔原則處理，有的按情勢變更原則處理。最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原則性規定。我們認為，這個《解答》對處理《城市房地產管理法》施行之后的商品房預售合同的價格糾紛亦有一定的指導意義。

    由于商品房預售合同的價格糾紛的形成原因比較復雜，所以，我們認為，不可能按照一個固定的方法處理，而應當根據具體情況加以解決。首先，應當堅持合同效力的原則。只要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，強調合同義務的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建筑材料或房地產的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應當支持。應當說，在房地產市場中，建筑材料或房地產的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風險，而不屬于國家政策性的風險。商品房預售合同的雙方當事人在簽訂預售合同時，是根據市場行情確定價格的，所以，當事人對于這種市場風險是能夠預見的。基于正常的市場風險所產生的房價的上漲或下跌，只能由預售方或預購方自己承擔，而不能將其轉嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔這種風險；其次，應當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現行法律中還沒有明確規定這一原則，但學者們都普遍承認之，我國的審判實踐也已經運用情勢變更原則處理了有關糾紛。在房地產審判實踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產開發規劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預售合同的價格糾紛時，應當特別注意正確區分情勢變更與正常的市場風險的區別。

篇（9）

作為不動產物權變動的必經程序，法律上的備案登記是不動產物權歸屬與變動的生效要件，根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等規定，預售人應當持商品房預售合同向縣級以上主管部門辦理登記備案手續，如果開發企業沒有辦理預售備案登記的，應當停止預售，補辦手續，沒收違法所得。對于商品房預售合同進行管理是預售合同登記備案的主要目的，應當對開發商的預售行為進行審查與規制，商品房預售合同備案屬于房地產管理部門與土地管理部門對于合同采取的一種行政管理措施，作為不動產登記的一種，其性質屬于預告登記，是為了保全將來發生的不動產物權變更而設置的請求權，這種制度的設計是為了規制開發商的行為，因為預購人在取得房屋所有權之前有可能將商品房出售給第三方，對于預售方的任意處分行為需要加以控制。

一、商品房預售合同備案的意義

在商品房的預購方與開發企業之間簽訂了《預售合同》以后，應當在規定的時間內向登記機構辦理預售合同登記備案，預售合同備案的意義在于：首先，房產登記機構可以對售房單位的預售行為進行審核，對其合法性進行審查，審查的對象并不包括一切，而只審核一定范圍的內容，包括預售房的限制情況、預售許可內容等，能夠有效的保護預購人的權利即可；其次，預購人與開發企業之間產生糾紛時，如在合同真實性上產生爭議等問題，應當審核登記機構存檔的合同文本，以該合同為準，有效的起到登記備案鑒證的作用；再次，開發企業因與第三人之間的債權債務關系不得影響預購人對于房產的期權，發生查封、拍賣等事由可以有效的保護預購人的權利；最后，辦理個人住房貸款事項的需要預購人提供合同登記證明，辦理公證、抵押登記等事項都不能受理。

實行商品房預購合同備案制度實質上是為了制約開發商，可以促使開發商在加快建房的同時，按照規章制度進行產權證明辦理，使得購房者更加放心，其權利也更加有保障。特別是近年來一房二賣的情形特別多，這種隱患亟待消除。開發商推遲《預售合同》的備案手續，可以將房子再次預售或者直接建成銷售，一房多賣損害的是多方市場主體的權利，因此在辦理完預售合同備案后，買賣交易的合法性與唯一性才能得到保障。對于合同的生效時間可以有當事人雙方自由約定，但是合同如果以備案之日為生效時間，如果沒有進行備案手續，開發商就可以以此為由確認合同無效。出賣人以及預購人都可以申請備案手續辦理，并且委托出賣人單方辦理，開發商負責辦理這一程序，而預購人需要提供相關的材料，一般來說備案的期限由法律規定，消費者應當及時向相關部門進行查詢。

二、商品房預售合同備案制度的發展趨勢

預售合同的當事人之間存在的是債權債務關系，在較長的履行期限內，可能會出現預售方將房屋產權轉移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續，起到公示效應，第三人優先獲得房產所有權。在房產預購中出現糾紛的，特別是一房二賣的情況，預購人需要舉證說明預售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請撤銷預售方與第三方之間的買賣合同，但是實際情況中預購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預購人雖然可以請求預售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產權。為了減少這類糾紛，維護不動產交易的安全，必須對現有的預售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預售合同一定的特殊效力。

作為不動產請求權的保全措施，對于預售合同進行備案預告登記，是一種對于不動產請求權的確認，作為與房產產權變更登記相對的一項制度，預告備案并沒有在我國民法中得到明確規定。這種典型的遠期交易行為，商品房預售包括了物權與債權兩種行為，簽訂商品房預售合同屬于債權行為，而進行備案則是物權行為，預售合同所確認的請求權是一種債權，不屬于絕對權，沒有普遍的對抗效力，無法對抗善意第三方，這種債的相對性對于預購方的權益保護難以有效的保障。而商品房預告備案則具有物權上的公示效力，這并不屬于物權登記，而是對請求權的公示，使得特定的債權可以對抗第三方，甚至高于其所要設定的物權。物權與債權之間的獨立性已經隨著時代的發展而越來越相對化，備案的作用是使得侵害請求權或者妨礙請求權的行為歸于無效，經過備案的債權行為具有排斥隨后發生的與該請求權有矛盾的任何處分行為，具有絕對性的排他效力。有效的限制不動產物權人隨意處分權利，確保將來只會發生與該請求權所期待相符的法律結果，必然保全預售人物權的請求權。

三、商品房預售合同的重要性

篇（10）

中圖分類號：D922文獻標識碼： A

引言

建設部《城市商品房預售管理辦法》第六條規定，商品房預售實行許可制度。商品房預售合同，作為一種遠期交貨合同，商品房預售合同中的法律關系屬于債權債務關系，預購方式債權人，其并沒有取得房屋的所有權，而是取得了所有權的期待權利。由于履行期限的時限較長，并且合同義務的履行的遠期性以及房屋在物理形態上的不確定性，開發商的合同義務履行必須得到規制，因此商品房預售合同備案是非常關鍵的。商品房預售合同除了具備房地產買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：房屋預售是一種附加期限的交易行為；商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在；房屋預售具有較強的國家干預性。為了有效的避免諸多不必要的糾紛，維護不動產交易的安全性，保護預購人的合法權益，必須完善商品房預售合同備案制度，建立起不動產預售登記制度，充分維護商品房銷售市場的秩序。商品房預售合同的效力，是指符合國家有關商品房預售法律、法規的合同具有的在法律上的認可效力，主要包括合同有效、合同無效、合同可撤銷和效力待定。

一、商品房預售合同的概念

商品房預售合同是一種預售方與預購方以書面形式簽訂的不動產買賣合同。這種合同要求預售方主體與合同標的物須滿足法律規定的條件,預售方按約交付房屋和轉移房屋所商品房預售合同備案的有效條件有權的義務以及購買方按約支付房價款的義務均是在遠期實現的。

二、商品房預售合同備案的有效條件

（一）預售方主體資格條件符合

開發企業進行商品房預售需要滿足以下條件：已經經過土地管理部門的核準，土地使用權出讓金全部交付，獲得了商品房開發項目土地使用的權利；商品房屋的開發項目已經在當地計劃管理部門立項，申領了固定資產投資許可證，并且要求其必須持有建設工程規劃許可證、（建設工程施工許可證）；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金超過工程建設總投資的25%，并已確定竣工交付日期和施工進度；預售方已向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得了《商品房預售許可證》的。房地產中介服務機構在進行商品房預售或預售商品房宣傳時，應出示房地產開發企業的委托書，委托書上必須注明委托單位的權限。

（二）預售合同雙方意思表示真實一致

如果合同雙方的信息不平衡，就會導致承購方的不公平的地位。所以，要求預售房根據預售合同內容，向承購方標明即將購買的商品房的真實情況，在知情的情況下最終做出正確的表達。

（三）預售合同內容和形式的合法性

內容合法是指合同的內容不能和相關的法律法規相違背，不許任何人利用預售商品房合同從事一些違法的活動。形式合法也就是指要訂購方和預售房簽訂書面合同的形式。

三、商品房預售過程中容易產生糾紛的環節

這些過程，看似簡單、容易，但是，在完成的過程中，經常會發生各種各樣的糾紛，當然，這主要是因為其實際程序較多。1.在辦理五證兩書的過程中，不存在開發商與預購人之間的糾紛，但是若開發商沒有辦齊《商品房預售許可證》等五證兩書就對商品房進行預售的，應根據相關規定對開發商施以懲罰。2.在宣傳的過程中，可能會涉及到開發商虛假宣傳，存在虛假宣傳便會引起糾紛，但對其是否為虛假宣傳人多都是在交付房屋以后才知道。3.簽訂《認購書》，在預售方與預購方協商好有關買賣商品房的所有事宜之后，便會簽訂《認購書》以確定預購方購買開發商的房子(具體到某套)，預購方支付雙方約好的定金。在《認購書》簽訂之后，簽訂《商品房預售合同》之前，容易產生一些糾紛，比如開發商隱瞞相關政策致使預購方造成經濟損失，預購方沒有能力支付全款又不能辦理按揭的糾紛等。4.簽訂《商品房預售合同》之后，容易產生糾紛的事項有預購方貸款辦不下來，開發商重復銷售，預購方在沒通知開發商的情況下把房屋轉讓給第三人。5.相對來說，在商品房交付之后，是最容易產生糾紛的。比如開發商逾期交房，所交付的房屋面積改變，質量有瑕疵，房屋結構改變，預購方拿不到房產證，還有其他合同中沒約定的、協商不出結果的事情。

四、商品房預售合同備案制度的發展趨勢

預售合同的當事人之間存在的是債權債務關系，在較長的履行期限內，可能會出現預售方將房屋產權轉移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續，起到公示效應，第三人優先獲得房產所有權。在房產預購中出現糾紛的，特別是一房二賣的情況，預購人需要舉證說明預售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請撤銷預售方與第三方之間的買賣合同，但是實際情況中預購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預購人雖然可以請求預售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產權。為了減少這類糾紛，維護不動產交易的安全，必須對現有的預售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預售合同一定的特殊效力。作為不動產請求權的保全措施，對于預售合同進行備案預告登記，是一種對于不動產請求權的確認，作為與房產產權變更登記相對的一項制度，預告備案并沒有在我國民法中得到明確規定。這種典型的遠期交易行為，商品房預售包括了物權與債權兩種行為，簽訂商品房預售合同屬于債權行為，而進行備案則是物權行為，預售合同所確認的請求權是一種債權，不屬于絕對權，沒有普遍的對抗效力，無法對抗善意第三方，這種債的相對性對于預購方的權益保護難以有效的保障。而商品房預告備案則具有物權上的公示效力，這并不屬于物權登記，而是對請求權的公示，使得特定的債權可以對抗。第三方，甚至高于其所要設定的物權。物權與債權之間的獨立性已經隨著時代的發展而越來越相對化，備案的作用是使得侵害請求權或者妨礙請求權的行為歸于無效，經過備案的債權行為具有排斥隨后發生的與該請求權有矛盾的任何處分行為，具有絕對性的排他效力。有效的限制不動產物權人隨意處分權利，確保將來只會發生與該請求權所期待相符的法律結果，必然保全預售人物權的請求權。

五、預售合同登記備案的效力

預售合同登記備案的效力影響商品房預售合同屬不動產買賣合同，根據相關法規，雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續。登記備案與預售合同本身的效力相分離，備案登記是商品房預售合同的對抗要件，只能對抗第三人，預售合同備案登記與否并不影響預售合同的效力。

結束語

商品房預售合同的效力問題，在理論上重要而復雜，在實務中對當事人尤其是購房者利益影響甚大，不應當簡單判別其有效或無效。將強制性規定進一步區分為效力性規范和取締性規范，只有違反效力性規范的合同才能被認定為無效。無預售許可證商品房預售合同存在瑕疵，不能僅僅因為開發商無預售許可證就宣布商品房預售合同無效，對其效力的分析應該區分不同情形，分別對待。如此才能真正實現法律的目的，并保護購房者的合法權益，保障商品房預售市場的規范。

參考文獻：

篇（11）

二零零零年印制

特別告知

一、本合同文本是根據《上海市房地產轉讓辦法》制定的示范文本，印制的和同條款為提示性條款，供雙方當事人約定采用。

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業性較強、法律規范較多，為更好地維護雙方當事人的權益，雙方簽訂合同時應當慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴密。

三、在簽訂預售合同前，房地產開發企業應向購房人出示商品房預售許可證。預售許可證真實性、合法性及該商品房屋是否存在重復預售和被司法機關查封等權利轉移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區縣房地產交易中心查閱。

四、為保護合同雙方當事人的合法權益，雙方可以將預售廣告、售樓書約定為商品房預售合同的附件。

五、預售的商品房是房地產開發企業正在建設中的房屋（或已建成但未經初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應對下列問題予以充分了解：

1．商品房預售時房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時則以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測建筑面積為準。預售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內建筑面積、公用分攤建筑面積。暫測面積與交付時實測面積不一致，按《上海市房地產轉讓辦法》第四十四條規定處理。

【第四十四條（預售商品房交付時建筑面積增減的處理）

預售商品房交付時，其建筑面積與預售合同的約定出現增減的，應當按照下列規定處理：

（一）因按照本辦法第二十七條第二款規定分攤房屋公用部位的建筑面積或者因具有相應資質的測量機構實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預售合同約定的轉讓總價格不變。

（附第二十七條 第二款：房屋轉讓時，房屋的公用部位、公用設備與自用部位、自用設備同時轉讓；公用部位的建筑面積按照國家和本市有關規定由房地產權利人分攤。）

（二）因預售商品房的建筑設計變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規定處理。

（附第三十九條：已經預售的商品房，房地產開發企業不得擅自變更其建筑設計；確需變更的，應當在征得預購人同意并報規劃管理部門審核批準后，與預購人訂立預售合同的變更協議。