房屋糾紛合同大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房屋糾紛合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

被上訴人（原審原告）：莊長第，男，1981年3月16日出生，漢族，住廣州市天河區園村二橫路44號。身份證編號：445281810316103.委托人：莊明義，男，24歲，住廣州市大沙頭路24號。

上訴人鐘松靈因房屋租賃合同糾紛一案，不服惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

本院審理查明：1999年4月16日，上訴人與被上訴人簽訂一份不同版本的《房屋租賃合同書》，但兩份合同均約定上訴人將座落于惠陽市淡水鎮人民五路17號樓房第一層左邊一間約20平方米的鋪位出租給被上訴人使用，租期為二年零六個月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上訴人于簽約時付押金900元，如被上訴人中途退房，押金不退等。合同簽訂后，上訴人依約將房屋交給被上訴人使用，被上訴人交押金900元，并在該鋪位經營蓄電池等生意。2000年12月21日，上訴人等人到被上訴人處催收租金，被上訴人只支付了租金600元，上訴人不滿，即叫人拿走被上訴人店里的貨物，并要求被上訴人寫下抵押條子，無奈，被上訴人只好搬出承租房屋，并向當地派出所報案。2001年2月28日，被上訴人已將2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交當地派出所轉交給上訴人，但押金上訴人沒有退還。同年3月1日，當地派出所在上訴人家里提取了蓄電池、電視機等貨物一批，并交回給被上訴人。

另查，被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只經營了五天。按天計，應交租金150元，被上訴人已付600元，上訴人多收租金450元。

原審認為：原被告的租賃關系雖有各自提交的租賃合同，但雙方均不能提交合同的原件，本院無法認定，視為雙方的租賃合同不存在。由于原被告的租賃關系并沒有依法登記，違反法律規定，應認定為無效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是實際無使用房屋的租金共1350元應退回給原告。原告稱從派出所領回的貨物與給被告拿走貨物數額不符，沒有充分證據證明，不予支持。因原告沒有任何證據顯示其人身損害，對其要求賠償經濟損失不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第53條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規定，于2001年6月18日作出判決：一、確認原被告1999年4月16日簽訂的房屋租賃合同無效。二、被告鐘松靈應于本判決發生法律效力之日返還1350元給原告莊長弟。三、駁回原告莊長弟的其它訴訟請求。案件受理費700元，原告負擔350元、被告負擔350元。

鐘松靈不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》是鐵的事實，且雙方在訴辯時均作了陳述。原審以雙方沒有提交合同原件為由，認定合同不存在與事實不符。二、《合同法》解釋第九條規定，法律行政法規未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續的，不影響合同效力。因此根據上述規定，原審認定該租賃行為無效是適用法律錯誤。三、按合同約定，中途退房不退押金；租金按月計取。原審按日計算租金，并判令上訴人退回押金和多收的租金是沒有依據的。請求二審撤銷原審第一、二項判決，改判合同有效，駁回被上訴人的訴訟請求。

上訴人在二審提交的新證據有：1、《房屋所有權證》；2、《國有土地使用證》。被上訴人對上述證據沒有異議。

被上訴人未作書面答辯。

被上訴人在二審提交的新證據有：1、租金收條；2、證人證言。上訴人對租金收條沒有異議。

本院認為：盡管上訴人提交的合同和被上訴人提交的合同內容不完全相同，且雙方均未提交原件核對，但該兩份合同約定的房屋位置、面積、租期、月租等主要內容一致，故應認定雙方簽訂了《房屋租賃合同書》。上訴人將房屋出租給被上訴人經營是雙方的真實意思表示。雖然上訴人未依《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條的規定到當地房地產管理部門辦理租賃登記手續及領取《房屋租賃許可證》，但根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋第九條第一項關于“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續，不影響合同的效力”的規定，上述合同并不因未辦理房屋租賃登記手續而影響其的效力，原審認定該合同無效欠妥，應予糾正。上訴人上訴認為該合同有效，理由充分，本院予以采納。被上訴人搬出承租房屋是因為上訴人拿走被上訴人的貨物而無法經營，并非被上訴人違約，中途退房。原審在租賃關系已經終止，被上訴人已付清所欠租金的情況下，判決上訴人退回押金是正確的。被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中僅經營了五天，原審按被上訴人的實際使用天數計算租金并無不當。

綜上所述，原審認定事實清楚，處理恰當，但適用法律不當。上訴人上訴要求駁回被上訴人的訴訟請求無理，本院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項規定，判決如下：

一、變更惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號民事判決書第一項判決為：上訴人與被上訴人于1999年4月16日簽訂的《房屋租賃合同》有效。

篇（2）

被上訴人（原審被告）：吳若飛，女，1953年7月12日出生，漢族，沈陽市商業銀行退休職工，住址沈陽市大東區大東路四段優秀里5號。

委托人：葛長勝，遼寧盛京律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：賈永東，男，1972年12月1日出生，漢族，住沈址陽市沈河區北熱鬧路9-1號223室。

委托人：葛長勝，遼寧盛京律師事務所律師。

上訴人王秀春因與被上訴人吳若飛、賈永東房屋買賣合同撤消權糾紛一案，不服沈陽市沈河區人民法院[XX]沈河民一房初字第45號民事判決，于XX年6月24日向本院提出上訴，本院于XX年9月19日受理此案后，由審判員董菁擔任審判長并主審，審判員馬巖、審判員李方晨共同組成合議庭，于XX年10月13日公開開庭進行了審理。上訴人王秀春及其委托人高金，被上訴人吳若飛、賈永東的委托人葛長勝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

經本院審理查明，被上訴人吳若飛所有的房屋，座落于沈陽市沈河區南清真路46號411，房屋所有權證記載建筑面積為67.68平方米，用途為住宅。賈永東系沈陽市沈河區經緯信息站的主要負責人，XX年10月20日，吳若飛出具委托書一份，委托事項為委托賈永東、曹明娟辦理沈河區南清真路46號411房屋（即爭議房）出賣一事，委托權限為：代本人簽訂合同、確定價格、代收房款、代為交付房屋。XX年12月2日沈陽市沈河區經緯信息站在《沈陽今報》上打出廣告，寫明：低售門市，奉天街70平，49萬。并留了賈永東的聯系電話。王秀春看到該廣告后，便和賈永東聯系買宜。在看房期間，賈永東向其提供了吳若飛的房屋產權證、吳若飛與廣全裝修公司簽訂的租賃協議書、委托書。王秀春看到所爭議的房屋已經將窗改成門，并正由廣全裝飾裝修工程有限公司承租。在提供的吳若飛與廣全裝飾裝修公司簽訂的租賃的協議中寫明：吳若飛將窗改門門市南清真路46號411室租給廣全裝飾裝修工程公司，租期為三年，年租金為3萬2千元等內容。XX年10月28日賈永東以吳若飛的名義與王秀春簽訂房屋買賣合同一份，合同規定，吳若飛將爭議的房屋以45萬元人民幣出售給王秀春（其中包括一年房租），王秀春先支付吳若飛定金2萬元，待雙方到房產交易部門簽字確認買賣關系查檔之后，王秀春支付吳若飛剩余全部房款。并由吳若飛負責結清房屋以前水、電、煤氣、采暖費等一切費用。XX年10月27日王秀春向吳若飛支付購房款2萬元，吳若飛給王秀春出具收據一張，明確寫明收到王秀春購房款2萬元。XX年10月29日，王秀春向吳若飛支付購房款19萬元，XX年11月1日，王秀春向吳若飛支付購房款20萬5千元并辦理了該房的契稅證，在房產部門辦理房屋過戶手續時，王秀春發現所購買的房屋沒有窗改門的審批手續，并非經營性用房，而自己是按照門市房的價格交付的購房款，遂雙方產生訴訟，在XX年12月26日王秀春起訴至法院，其訴訟請求是：

上述事實，有雙方當事人的陳述、房屋買賣合同、租賃協議、房屋產權證、房屋契稅證，經開庭質證，本院予以確認，在卷證明。

原審法院認為，依法成立的合同應當受到法律的保護。原告王秀春親自到合同標的物即房屋所在地查看了房屋狀況而與被告吳若飛簽訂了房屋買賣合同；原告王秀春亦看到了房屋的所有權憑證及使用用途，因此原告王秀春對房屋的性質、標的物的品種不存在錯誤認識，不構成重大誤解，現原告王秀春要求撤銷合同退還購房款及利息，并承擔違約責任的主張，缺乏法律依據，故不予支持。原審法院判決如下：駁回原告王秀春的訴訟請求。訴訟費9，335元，由王秀春負擔。

宣判后，王秀春不服，向本院提出上訴稱：一審法院僅以“原告王秀春親自到房屋所在地查看了房屋狀況”以及王秀春亦看到房屋所有權憑證及使用用途，就認定王秀春對購買的房屋的性質不存在認識錯誤，不構成重大誤解，是錯誤的。請求二審法院查明事實，予以改判。

被上訴人吳若飛、賈永東辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，要求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院認為，上訴人王秀春基于吳若飛的委托人賈永東在報紙上刊登低售門市房的廣告，并看到房屋已被窗改成門，并看到吳若飛與廣全裝修公司的合同內容后，才愿以45萬的價格購買建筑面積為67.68平方米的爭議房屋。被上訴人吳若飛、賈永東明知其出售的房屋沒有有關的“窗改門”的審批手續，不將真實情況告知買受人王秀春，使王秀春以每平方米5，928元的價格購買爭議房，爭議房屋為 年建造的普通民宅，座落于沈河區南清真寺街，該地點的新商品房平均價格為4，000元，商業網點門市房平均價格為5，000元，我國《民法通則》第四條：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”，我國《合同法》規定五十四條第二款第一項：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”，《合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還”。合同成立的主要條件之一是當事人的真實意思表示，本案中，

被上訴人賈永東、吳若飛以欺詐的行為導致上訴人王秀春在違背真實意思表示的情況下與吳若飛簽訂買賣合同應予以撤銷。上訴人王秀春在簽訂合同前沒有對爭議房屋狀況、性質、窗改門手續等進行全面、認真審查，造成此紛爭，負有責任，因此要求被上訴人吳若飛承擔違約責任的訴訟請求不予支持，按照合同被撤銷以后，合同無效和本案情況，吳若飛應將收取上訴人王秀春的買房款415，000元及利息返還給上訴人王秀春。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（三）項及《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款、第五十八條之規定，判決如下：

一、撤銷上訴人王秀春與被上訴人吳若飛之間的房屋買賣合同。

二、被上訴人吳若飛、賈永東于本判決生效起十日內返還上訴人王秀春的購房款415，000元及利息（自XX年11月1日起至返還日止，按同期銀行貸款利率計算）。

二審案件受理費9，335元，由被上訴人吳若飛、賈永東負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 董 菁

審 判 員 馬 巖

篇（3）

1、關于農村房屋拆遷補償利益進行轉讓（即關于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。

近幾年的舊村拆遷改造過程中,部分村民(有一些改為居委會)不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現為資金，于是將拆遷補償安置的房屋預先對外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買賣(轉讓)協議，約定:將其舊房拆遷后將來補償(回遷安置)的樓房轉讓給受讓人，受讓人支付一定的對價,受讓人以被拆遷人的名義,按照當地(本村)拆遷補償安置方案參入挑選回遷安置房,根據挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進行貨幣結算。簽訂轉讓（買賣）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數額的價款（有的是定金，也有的一次性給付全部價款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉讓了，遂發生糾紛。訴訟中，雙方對該（買賣）轉讓合同的性質和效力發生爭議，如何認定該合同的性質和效力。

第一種意見認為，轉讓雙方間實質上存在房屋拆遷補償合同的權利義務的概括轉讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補償合同的權利義務概括轉讓給受讓人，此種情況下，應當通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉讓的，則雙方間轉讓合同合法有效，否則就是無效。

第二種意見認為，轉讓雙方間實質上是房屋拆遷補償權利的轉讓，即出讓方將其依據當地（本村）拆遷補償政策取得補償安置房屋的權利轉讓給受讓人，受讓人給付相應價款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉讓行為，按照統一的拆遷補償安置辦法給與拆遷補償安置。因此，轉讓雙方當事人間轉讓合同合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉讓雙方通知拆遷人就可以了。

第三種意見，轉讓雙方就是單純的房屋轉讓合同，由于簽訂轉讓合同時，轉讓的房屋不確定，因此，雙方間轉讓合同不成立。

審判實踐中，贊成第一種和第二種意見的人較多，體現了當事人的意思自治，維護誠信交易。但也有部分贊成第三種意見。此類糾紛比較普遍，上級法院應當就本地發生的類是糾紛統一處理意見。

2、商品房買賣（預售）合同糾紛中，出賣人對逾期辦證行為免除違約責任的“出賣人的原因”如何理解和適用問題。

按照司法解釋的規定，由于出賣人的原因，買受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣人要承擔違約責任。此處“出賣人的原因”的范圍如何確定，能否認為：不是出賣人本身直接的原因，出賣人就不承擔違約責任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗收監督部門逾期驗收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣人都可以免除違約責任嗎？

實踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣方是否已經充分考慮和注意到了相關的因素，并已經為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣人已經充分做到了應盡的本職義務，就可以考慮將有關情況作為免責事由。具體主要體現在相關行政管理部門的職能（驗收備案、產權初始登記）行使的事項上，如果因該方面的原因，一般免除出賣人逾期辦證的違約責任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣人自己完成拆遷補償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應作為逾期辦證違約責任的免責事由。請上級法院對此能統一指導意見。

3、房屋買賣合同中關于稅、費負擔的約定條款的效力問題。

房地產轉讓過程中，在辦理房屋所有權或土地使用權變更（轉移）登記時，需要繳納登記費、工本費測繪費、印花稅、營業稅、個人所得稅、契稅等多種稅和費，多數轉讓合同中約定“交易過戶過程中發生的一切費用由受讓方承擔”。發生糾紛后，雙方對“一切費用”的解釋有爭議。受讓方認為，“一切費用”僅指登記費、工本費測繪費等各種費，不包括營業稅等各種稅，按照法律規定，營業稅、個人所得稅等稅應當由轉讓方交納；轉讓方認為，按照交易習慣，“一切費用”統指各種稅、費。

實踐中，一種意見認為，可以按照通常的交易習慣理解為“一切費用”包含了各種稅、費。其效力問題，雖然國家稅法規定出讓方（出賣人）是營業稅、個人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務，但是房地產轉讓的雙方當事人可以約定該繳費、繳稅義務由某一方承擔，該約定對雙方當事人具有約束力，當事人應當照約履行，但該約定不能對抗稅務機關及第三方。另一種意見認為，國家稅法規定營業稅、增值稅、個人所得稅等稅應當由出讓方(賣方)交納，這是法定義務，不能由當事人自行約定承擔義務人，此種約定條款無效，應當按照國家稅法規定確定稅費的承擔。

多數人同意第一種意見，因為民間交易中，一般是約定房屋轉讓的總價款，前提是將來過戶所需繳納的全部費用由買方負擔，與賣方無關，這也是民間通行的做法。

4、房屋買賣中的抵押限制問題。

出賣人將自己的房屋賣與買房人之后，在沒有辦理所有權轉移登記之前，又以該房屋設定抵押的，買房人可以要求解除房屋買賣合同并主張懲罰性違約金，但如果買受人堅持要求出賣人繼續履行合同，請求法院判令出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記手續的，如何處理?

在情況下，我們一般建議買房人首先另行訴訟，請求確認抵押無效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣房人協助辦理房屋所有權轉移登記手續，房管部門也因為存在抵押限制而無法辦理。但是，有個別少數當事人不同意提起確認之訴，是否應當判決駁回其請求，等抵押解除后再行主張權利。

5、關于單位與職工之間騰退福利房問題。

職工基于與工作單位原存在的勞動關系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進行處理。過去法院曾經處理過很多的此類案件，是按照房屋使用權糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開了原工作單位，就應當退出單位分配的房屋。但是現在，考慮到執行問題、社會穩定問題、等綜合問題，是否決定對此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產生的權利義務關系不是平等主體之間通過磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關系，故雙方因房屋的居住使用產生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應受理。

但是問題是，如果法院對此類問題不受理的話，職工離開工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒有救濟途徑了，單位的合法權益怎么保障。

對此問題，請上級法院統一明確指導性意見。

6、關于對違法建筑買賣（轉讓）合同中的拆遷補償利益的處理問題。

按照法律規定和上級法院指導意見，對于國有土地上的建筑物，如果沒有辦理建設工程規劃許可證（土地證和房產證都沒有），則屬于違法建筑，當事人要求確認權屬的，法院不受理。對于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應當作為民事案件受理，一般應判決認定買賣合同無效。對于此類合同的效力認定，比較簡單，但是問題是，違法建筑進行買賣后，違章建筑進行拆除時，拆遷人給與違章建筑補償安置（高區、孫家疃等地有這種情況），也就是說，盡管關于違法建筑的買賣合同無效，但是違章建筑確實帶來了拆遷補償利益，該拆遷補償利益應當歸誰？如何分配？存在不同的討論意見：

第一種意見認為，既然認定關于違章建筑的買賣合同無效，無效合同應當返還原物，因此，違章建筑帶來的拆遷補償利益應當歸出賣人。

第二種意見認為，雖然關于違章建筑的買賣合同無效，但是該買賣標的物確實具有較高價值，如果單純返還原物則對買受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據發生買賣關系的年限對拆遷補償利益按照一定比例進行分配。

對此問題，多數人認為第二種意見比較合理，但是目前缺乏依據，請上級法院對此能夠統一意見。

7、對于劃撥土地上房屋買賣合同效力問題

按照法律規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房屋的，應當經有批準權的人民政府批準并補繳土地出讓金。在處理具體糾紛時，凡是在審理過程中沒有經過政府批準的，是否都一律認定房屋買賣合同無效？但是，由于目前土地和房屋權屬登記是兩個行政部門分別管理的，房管部門在辦理房屋所有權變更登記時，不考慮土地性質和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權變更登記，在此情況下，是否還認定房屋買賣合同無效？此種情況多出現在已經農轉非（集體土地變為國有土地）的城中村里的舊房屋（有的是別墅），也有的是過去機關、事業或企業單位利用劃撥國有土地建設的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經政府批準轉讓房屋，轉讓的房屋已經辦理產權過戶，但沒有辦理土地使用權變更登記）的房屋買賣合同的效力如何認定。

多數人認為，如果轉讓的房屋已經辦理產權過戶，盡管沒有政府批準，也應當認定買賣合同有效，只是在辦理土地使用權變更登記時，由土地管理部門責令買受人補繳土地出讓金。

8、商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。

按照建筑法和房地產法規定，房屋（當然包括商品房）建成后必須經驗收合格后才能交付使用。此情況下的驗收合格應當是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗收。但是，近幾年的房地產開發建設中，開發商出售的房屋通常屬于成片開發（俗稱住宅小區），開發建設周期較長，整個小區綜合驗收的時間較長，但出售的單棟樓體一般不影響業主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而不是綜合驗收合格。對此，如何掌握？實踐中存在兩種不同意見：

第一種意見，按照合同約定，即如果商品房預售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而且交付的房屋也通過單體竣工驗收（建設單位組織施工、監理、設計、勘察等聯合驗收），同時，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設施齊全，具備基本的使用功能，就可以認定為具備交付條件。無需通過綜合驗收。

第二種意見認為，建筑法和房地產法規定房屋必須經驗收合格后才能交付使用，屬于強制性規定，且規定的驗收合格應當是綜合驗收合格，因此，合同約定的單體驗收之交付條件違反了法律的強制性規定，應當是無效，一律認定房屋交付條件必須是綜合驗收而非單體竣工驗收。

實踐中，多數采用第一種意見。省高院2011年的民事審判會議既要中提到該問題，但沒有具體的意見。

9、農村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認定和分配問題。

前幾年，對于因買受人資格問題（不是本村集體經濟組織成員）造成農村（集體土地上的）房屋買賣合同無效情況下，損失如何處理，我們已經統一了處理意見，即按照買賣關系發生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。但是，對于因出賣人無權處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。實踐中，有兩種意見：

第一種意見，按照買賣行為發生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。此種做法是參照因買受人資格問題造成農村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。

第二種意見，只是判令返還財產，出賣人退還買受人購房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。

以前多數情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理。請上級法院明確統一意見，應當按照哪一種意見處理。

10、關于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。

近些年，房產開發公司因為無力支付開發建設費用或工程款，開發公司以開發建設的房屋（有的建成，有的尚未開工或竣工）抵頂工程款或材料款，準許施工方或材料商對外出售（或預售）房屋。施工方或材料商與購房人簽訂房屋買賣（預售）合同，該些合同的效力如何認定。實踐中存在多種情況：

第一種情況，發生糾紛時，開發商已經將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同應當屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產權過戶手續時，應當追加開發商為第三人，判令第三人協助過戶，因為，開發商沒有將房屋所有權轉移登記給施工方或材料商，過戶時，需要開發商出手續。

第二種情況，發生糾紛時，開發商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人發生房屋買賣合同糾紛，也應當追加開發商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開發商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開發商不同意交付或無法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定還是無效？畢竟是施工方或材料商在還沒有取得抵債房屋的所有權或處分權的情況下與購房人簽訂的房屋買賣合同，應當認定無效。

第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購房人的房款，而為了讓開發商協助辦理按揭貸款和辦理房屋過戶手續，一般由開發商與買房人直接簽訂房屋預售合同（或買賣合同）。在此種情況下，開發商與買房人簽訂的房屋預售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權轉移登記等手續，開發商與買房人不存在實質上的房屋買關系，那么該房屋預售合同（或買賣合同）對開發商和買房人是否具有約束力？開發商是否應當按照合同約定履行交付房屋、協助辦理房屋所有權轉移登記手續的義務？是否該承擔逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責任。對此有不同意見：第1種意見認為，開發商與買房人簽訂的房屋預售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權轉移登記等手續，雙方并不存在實質上的房屋買關系，買房人也沒有向開發商支付購房款，因此，房屋預售合同對開發商不具約束力，無需承擔違約責任。第2種意見認為，由于開發商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應當屬于轉預售合同關系，只要在訴訟過程中開發商具備了房屋預售條件，就應當承認該合同有效，反之就無效。施工方或材料商與買房人間的房屋買合同應屬于房屋預售合同關系，如果開發商具備房屋預售條件，施工方或材料商接受轉預售，就可以承認合同有效。開發商與買房人簽訂的房屋預售合同屬于施工方或材料商將其與開發商間房屋預售合同中的權利（交付房屋、協助過戶）轉讓給買房人，開發商與買房人簽訂的房屋預售合同對開發商具有約束力。

以上情況下的處理原則和處理意見，請上級法院明確指導意見。

11、參入合作開發房地產的一方出售商品房的合同效力問題。

近些年，許多公司或個人參入與有開發資質的房產公司合作開發建設房地產，雙方約定，以開發公司名義開發建設，合作雙方對建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過戶手續時，買房人需與開發公司簽訂預售合同。此種情況下，由于參與合作開發的公司或個人不具備開發資質，分得的房屋需要登記在開發公司名下，在出售房屋時需要借助開發公司名義，因此，處于被動地位。參與合作開發的公司或個人與買房人發生房屋買賣糾紛時，也存在多種情況，且發生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開發的公司或個人能否取得分成樓房、開發公司與買房人簽訂的房屋預售合同的性質和效力問題。請上級法院，對此類問題也一并明確指導性意見。

12、關于“二手房”買賣合同效力問題。

對于近幾年盛行的“二手房”買賣，審判實踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣人將已經取得完全所有權的房屋對外出售，與新的買受人發生房屋買賣合同糾紛；（二）、出賣人只是與開發商簽訂房屋認購協議或預售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣人又將購買的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣人與開發商簽訂房屋預售合同，已經付清全部房款，房屋已經交付，但還沒有辦理房屋過戶，出賣人又將購買的房屋出售給他人，與新的買受人發生房屋買賣合同糾紛；

上述第（一）種情況下發生的房屋買賣糾紛一般情況下法律關系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買賣糾紛較為復雜，實際上屬于房屋買賣合同的權利義務的概括轉讓，發生糾紛時，如果買賣的房屋沒有建成或開發商不同意轉讓行為，則轉讓（買賣）買賣雙方間的買賣合同就會因出賣人無權處分而無效；

對于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經付清房款，房屋已經交付，但由于沒有辦理房屋過戶，出賣人沒有取得完全所有權，如果買受人要求繼續履行合同、協助辦理過戶手續，怎么辦？實踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣人已經付清房款，房屋也已經交付，房屋產權已經沒有爭議，出賣人有權處分該房屋，可以直接判決出賣人向買受人交付房屋并辦理過戶手續；第（2）種做法，由于出賣人尚沒有取得完全所有權，需要開發商（原始產權人）表態是否同意出賣人出售該房屋，如果同意，則出賣人有權處分，買賣合同有效，如果開發商（原始產權人）不同意，則出賣人無權處分，買賣合同無效；第（3）種做法，需要追加開發商（原始產權人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣人出售該房屋，則買賣合同有效，在此情況下，是判決開發商直接協助買受人辦理房屋過戶手續還是判決出賣人辦理過戶手續，因為，如果需要法院強制執行的話，必然涉及到開發商（原始產權人）的利益，但是，如果直接判決開發商（原始產權人））協助買受人辦理房屋過戶手續，則國家利益受到損害，因為，這樣就減少一次房屋交易手續，國家就少收取一次交易的稅費。正常情況下應該是，開發商（原始產權人）將房屋過戶給買房人（即下手買賣的出賣人），買房人（下手買賣的出賣人）再過戶給買受人。在此情況下，我們應當怎么掌握？請上級法院規范該方面意見。

13、自然人之間房屋買賣合同中的違約金標準問題。

自然人之間的房屋買賣合同中對于逾期付款、逾期辦證的違約金數額約定過高、或者沒有約定的情況下，當事人主張違約金或者請求降低違約金數額，參照什么標準計算，是否可以參照最高法院《關于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》的有關規定處理。請上級法院明確指導意見。

14、關于“擅自處分”房屋買賣合同效力問題，善意取得如何掌握

近年來，存在大量因為部分共有人處分共有的房屋而發生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。以上各種不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點，但也有一定區別。通常情況下，我們一般這樣掌握：

對于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對于此類合同的效力，一方面要看買受人是否構成善意有償取得，另一方面要看主張權利的其他共有人是否構成知道或者應當知道的情形。重點調查以下方面的事實：房屋的來源、房屋所有權證登記的產權人或共有人情況、買賣前房屋的占有使用情況，買賣行為發生的時間長短、買受人支付房屋價款是否符合當時的市場價格、房屋價款是否支付、買房人購買后占有使用情況、買賣房屋的交付以及權利憑證（產權證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買賣房屋的遠近及關心程度、其他共有人知曉房屋買賣行為的可能性大小、有無辦理所有權轉移登記。對于第（一）種情況的買賣合同，多數情況下按照善意有償取得來處理。

對于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點調查的事實除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時的夫妻關系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。

對于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。該種情況下多數存在處分人與子女惡意串通，故意轉移財產。除了考慮以上幾個方面因素外，重點要考慮：再婚夫妻的再婚時間、再婚后的感情、出賣房屋時的夫妻關系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買受人購買房屋的目的和實際用途（是自己居住、出租、轉賣、還是仍然由父母?。?、對支付房屋價款的真實性及數額的審查也很重要。

二、對于最高法院《關于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》適用中的有關建議意見

1、近些年，商品房開發建設和買賣的主體日趨復雜化，不僅有房產開發企業，也有其他企業或個人，而且房屋買賣合同糾紛的雙方當事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴大到非房地產開發企業或個人，或者規定非房地產開發企業或個人因房屋買賣合同發生糾紛的，參照該司法解釋規定執行。

篇（4）

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據有關法律和地方性行政法規的規定，筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮房屋租賃條例》第六條規定，不得出租的房屋有：1、未取得產權或者經營管理權的；2、產權有爭議或者產權受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標準的；6、已抵押，未經抵押權人同意的；7、法律、法規禁止的。

而建設部1995年以第42號令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經抵押權人同意的；（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

對于廣東法院來說，上述兩個法規都應適用。兩者規定基本相同。但筆者認為，兩個法規都存在值得研究的地方。一個是房屋租賃權源的問題?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》都認為房屋租賃的權源只能是所有權。而無論是法理分析，還是具體考察國外關于租賃的立法及審判實踐，都會得出房屋租賃的權源來自合法占有的結論。房屋租賃的權源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產權，是否就認為出租行為無效呢？還如大量存在的“二房東”現象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢？顯然，這些出租行為認為無效，極不利于經濟的發展，也會導致房屋資源的閑置和浪費。這與社會主義立法的目的和法律應適應事物發展規律的原則是相左的。從物權的角度來分析，所有權人出讓占有權是很常見的，合法占有權人在所有權人允許的范圍內享受收益權，理應恰當，否則光“占有”有何經濟價值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權的另一種形式，即他物權人實際上就是物的實際占有者，同時其又享有所有權人的諸如出租等的許多權利。如國有企業的承包經營權，難道說國有企業因為沒有對財產的所有權就不能把財產拿來出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權人為限，因為租賃關系體現的是占有的轉移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關系而言，各方均不與標的物的所有權發生直接必然的聯系，具有房屋所有權的出租人與通過其他方式合法獲得占有權的出租人之間并無不同，只是他們占有權的取得方式不同而已。據筆者所知，沒有一國的立法和我國當前立法一樣將出租人直接表述為所有權人。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權。至于轉租須經原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認為就是所有權人。綜上所述，把所有權作為房屋租賃的權源是不恰當的，而應以合法占有權作為權源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》中存在的另一個問題是對權屬受到諸如“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封的情形一般是因為權屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關系到房屋本身問題，肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認為應允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》的規定是建立在房屋租賃權源來自于所有權的基礎之上，所以所有權不清晰當然認為不能租賃。依合法占有權源理論，即使權屬有爭議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應有權出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應提供擔保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在“二房東”的情況，則依照所有權人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權屬糾紛的房屋后，在法院的監督和辦理一定手續情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經濟損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權人的，也利于充分發揮現有社會財富資源的最大作用。不過需強調的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔保手續，并在法院的監督下進行。

（三）審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，都規定了租賃各方應向房產管理部門登記備案的義務?！冻鞘蟹康禺a管理法》還規定登記備案后有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應是規范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經濟的發展和交易日益頻繁，一切交易手續應越簡便越好，登記制度會制約交易的進行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應有權屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權中占有權及使用權出讓，當然也應予以登記備案。還有人認為，現行合同法在規范租賃合同內容及出租人義務時，并未出現關于提供出租權證書以辦理租賃登記手續的規定。鑒于低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。合同法關于租賃的規定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財產的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產有特別法規來規定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法

與房屋租賃專門法規同時調整房屋租賃法律關系時，優先適用房屋租賃專門法規。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續的規定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的，租賃合同是無效的。

（四）審查房屋租賃合同的內容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3％計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

二、 承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理

（一）對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內根據租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現價值的確認問題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進行協調，這樣既解決了問題，同時也節省減少損失；如果協商不成，則由法院委托評估評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。

（二）對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條對添附物的規定是：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物的，財產所有權人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協商不成的，能夠拆除的可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規定，最高法院的司法解釋又過于籠統，所以在審判實踐中難以把握。筆者認為：對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：

1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現價值進行評估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆回的，進行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當的補償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當的補償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現價值進行評估，其裝修物的損失根據雙方違約責任的大小來分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。

篇（5）

被告：浙江益愛電子發展有限公司（以下簡稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。

第三人：中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。

第三人：杭州榮達裝飾材料有限公司（以下簡稱榮達公司）。

原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權書一份，明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司，授權期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權終止合同、收回房屋；本合同經雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協議為準。上述補充協議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建并增添設施（鑒定價值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協議，協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層（部分）1200平方米營業房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議，也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議，向杭州市中級人民法院提訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔訴訟費。

益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負擔訴訟費。

[裁判要旨]

杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現在無法審計，由此而造成的損失應由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租，已構成違約，益樂村據此要求終止租賃關系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止后，益愛公司應歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規定，該院于2000年2月2日作出以下判決：

一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內將其使用的位于杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。

三、益愛公司于判決生效后10日內支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。

四、益樂村在判決生效后10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

五、新時代市場在判決生效后10日內支付益樂村房屋使用費551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。

六、駁回益樂村的其他訴訟請求。

七、駁回益愛公司的反訴請求。

一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規定預交二審訴訟費，依法被視為自動撤回上訴。

大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協議，益樂村將其在租賃合同中的權利義務一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔騰退承租房，與事實和法律規定不符。請求查清事實，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協議為辦理營業執照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理由無異議。

文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場進行招商經營，且益樂村還出具授權書，將6幢房屋的出租權授予益愛公司，事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權的行為合法，且不存在履行合同義務的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規定。請求將案件發回重審或撤銷原判第二項，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續使用的權利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經我村同意，屬非法轉租，要求駁回分理處的上訴請求。

浙江省高級人民法院經審理認為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認定合理，符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權書，開辦電子市場招商轉租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達公司、新時代市場等原審第三人據此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規定，且符合本案各方當事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則，當事人各方的權利義務應從相互間合同的約定。據此，為穩定市場經濟秩序，保證當事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應繼續履行。鑒于本案實際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權利義務，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應由益樂村與益愛公司結算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實體處理，及對益愛公司應歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認定，均屬不當，應予以糾正。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：

一、維持杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項。

二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第二、五項及訴訟費負擔部分。

三、益愛公司應于本判決送達后30日內，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。

四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補償益愛公司343184元，于本判決送達后10日內付清。

五、2000年2月1日至房屋實際騰退之日的租金，益愛公司應按1996年9月租賃合同確定的月租金數額，于騰退之日據實償付給益樂村。

六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續履行，益愛公司的合同權利義務由益樂村承受。

[法理評析]

本案法律關系相對復雜，存在出租和轉租兩個法律關系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當出租合同被要求終止時，如何認定轉租合同的效力，成了本案的關鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認定、違約責任的處理、轉租合同權利義務的轉移等諸多法律問題，現擇其要進行分析。

（一）出租合同的效力及違約責任的處理

益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補充協議一份，雙方意思表示真實，內容合法，依法應認定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補充協議交回的4幢樓房進行有關費用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導致被改建后無法審計，對本案的糾紛負有一定的責任，其行為已構成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補充協議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據此可以認定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達成諒解，雙方的權利義務以新的租賃合同為準。一審法院駁回益愛公司的反訴應屬正當。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構成對新合約的根本性違反，益樂村根據合同規定，要求終止履行租賃合同理由正當，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實，一審法院根據《民法通則》第一百一十三條的規定，判令雙方各自承擔相應責任，即益樂村承擔怠于審計的風險，4幢樓房的修繕及修路費用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責任，可謂自負其責，符合民法的公平原則。

（二）轉租合同的效力及合同主體變更

對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉租合同的效力如何，是否應繼續履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應一并歸還。也即出租合同的效力及于轉租合同，出租合同被終止，轉租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經審理，否定一審對轉租合同效力的判定，改判繼續履行轉租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當的開創性的。

篇（6）

    被上訴人（原審原告）：莊長第，男，1981年3月16日出生，漢族，住廣州市天河區園村二橫路44號。身份證編號：445281810316103.委托人：莊明義，男，24歲，住廣州市大沙頭路24號。

    上訴人鐘松靈因房屋租賃合同糾紛一案，不服惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

    本院審理查明：1999年4月16日，上訴人與被上訴人簽訂一份不同版本的《房屋租賃合同書》，但兩份合同均約定上訴人將座落于惠陽市淡水鎮人民五路17號樓房第一層左邊一間約20平方米的鋪位出租給被上訴人使用，租期為二年零六個月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上訴人于簽約時付押金900元，如被上訴人中途退房，押金不退等。合同簽訂后，上訴人依約將房屋交給被上訴人使用，被上訴人交押金900元，并在該鋪位經營蓄電池等生意。2000年12月21日，上訴人等人到被上訴人處催收租金，被上訴人只支付了租金600元，上訴人不滿，即叫人拿走被上訴人店里的貨物，并要求被上訴人寫下抵押條子，無奈，被上訴人只好搬出承租房屋，并向當地派出所報案。2001年2月28日，被上訴人已將2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交當地派出所轉交給上訴人，但押金上訴人沒有退還。同年3月1日，當地派出所在上訴人家里提取了蓄電池、電視機等貨物一批，并交回給被上訴人。

    另查，被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只經營了五天。按天計，應交租金150元，被上訴人已付600元，上訴人多收租金450元。

    原審認為：原被告的租賃關系雖有各自提交的租賃合同，但雙方均不能提交合同的原件，本院無法認定，視為雙方的租賃合同不存在。由于原被告的租賃關系并沒有依法登記，違反法律規定，應認定為無效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是實際無使用房屋的租金共1350元應退回給原告。原告稱從派出所領回的貨物與給被告拿走貨物數額不符，沒有充分證據證明，不予支持。因原告沒有任何證據顯示其人身損害，對其要求賠償經濟損失不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第53條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規定，于2001年6月18日作出判決：一、確認原被告1999年4月16日簽訂的房屋租賃合同無效。二、被告鐘松靈應于本判決發生法律效力之日返還1350元給原告莊長弟。三、駁回原告莊長弟的其它訴訟請求。案件受理費700元，原告負擔350元、被告負擔350元。

    鐘松靈不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》是鐵的事實，且雙方在訴辯時均作了陳述。原審以雙方沒有提交合同原件為由，認定合同不存在與事實不符。二、《合同法》解釋第九條規定，法律行政法規未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續的，不影響合同效力。因此根據上述規定，原審認定該租賃行為無效是適用法律錯誤。三、按合同約定，中途退房不退押金；租金按月計取。原審按日計算租金，并判令上訴人退回押金和多收的租金是沒有依據的。請求二審撤銷原審第一、二項判決，改判合同有效，駁回被上訴人的訴訟請求。

    上訴人在二審提交的新證據有：1、《房屋所有權證》；2、《國有土地使用證》。被上訴人對上述證據沒有異議。

    被上訴人未作書面答辯。

    被上訴人在二審提交的新證據有：1、租金收條；2、證人證言。上訴人對租金收條沒有異議。

    本院認為：盡管上訴人提交的合同和被上訴人提交的合同內容不完全相同，且雙方均未提交原件核對，但該兩份合同約定的房屋位置、面積、租期、月租等主要內容一致，故應認定雙方簽訂了《房屋租賃合同書》。上訴人將房屋出租給被上訴人經營是雙方的真實意思表示。雖然上訴人未依《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條的規定到當地房地產管理部門辦理租賃登記手續及領取《房屋租賃許可證》，但根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋第九條第一項關于“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續，不影響合同的效力”的規定，上述合同并不因未辦理房屋租賃登記手續而影響其的效力，原審認定該合同無效欠妥，應予糾正。上訴人上訴認為該合同有效，理由充分，本院予以采納。被上訴人搬出承租房屋是因為上訴人拿走被上訴人的貨物而無法經營，并非被上訴人違約，中途退房。原審在租賃關系已經終止，被上訴人已付清所欠租金的情況下，判決上訴人退回押金是正確的。被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中僅經營了五天，原審按被上訴人的實際使用天數計算租金并無不當。

    綜上所述，原審認定事實清楚，處理恰當，但適用法律不當。上訴人上訴要求駁回被上訴人的訴訟請求無理，本院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項規定，判決如下：

    一、變更惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號民事判決書第一項判決為：上訴人與被上訴人于1999年4月16日簽訂的《房屋租賃合同》有效。

    二、維持惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號民事判決書第二、三項判決。

    本二審案件受理費700元由上訴人負擔。

    本判決為終審判決。

    審　判　長　溫紹東

    審　判　員　徐國華

    審　判　員　蘇丹紅

篇（7）

一審判決后，雙方當事人均提起上訴。二審福建高級人民法院經審理認為：雙方當事人簽訂的“意向書”，雖然名為“意向書”，但已經具備合同特征，應認為是合同。但是，根據我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定，商品房預售應當取得商品房預售許可證以及符合一系列條件，而林建益與永同昌公司簽訂該買賣合同時，雙方明知永同昌公司沒有取得預售許可證的事實的情況下，簽訂意向書，應認定為故意違反法律的強制性規定。根據當時生效的經濟合同法及現行的合同法有關規定，該合同應認定為無效，相關協議也認定為無效。因此，判決撤銷了廈門市中級人民法院的一審判決，判決合同無效，令雙方當事人返還財產。

本案提出了一個十分重要而且非常普遍的問題：即合同法實施前，未辦理商品房預售許可證訂立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生導師江平認為：合同法實施之前，我國城市房地產管理法第四十四條規定，商品房預售應當取得縣級以上人民政府房產管理部門的銷售許可，但是，并沒有規定不取得許可證明的買賣合同就無效。因此，沒有辦理許可證的合同僅僅是沒有生效，但不能認為是無效，只要在合理的期間內辦理許可證，合同還是可以生效的。

合同法頒布后，特別是在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》頒布實施后，這一問題得到進一步明確。該解釋第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續合同才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！睆倪@一條規定看，如果合同需要批準的，只要在一審法庭辯論終結前當事人辦理了批準登記手續的，合同就應當有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結前早已辦理了登記許可，合同當然應當是有效的。

另外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月24日）非常明確地提出：出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂閱的商品房預售合同，在前取得商品房預售許可證的，可以認定為有效。這就進一步明確了許可證對商品房買賣合同效力的影響究竟是什么。

民商法教授、博士生導師王家福認為：從誠實信用原則看，該案如確認合同無效將違反誠信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒有銷售許可證的情況下出售商品房，過后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買賣合同無效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠實信用原則及合同無效制度的立法目的不合。

篇（8）

    二、房屋買賣合同應采取何種形式《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協議；3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規。其次，我國《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規定的呢？目前，有關法律、法規沒有明確的規定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規及司法解釋的規定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據我國《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。

    三、如何理解《合同法》第四十四條的規定《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”?！冻鞘蟹康禺a管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續，則該合同屬于效力待定合同。

篇（9）

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-02

一、問題的提出

2008年4月1日起實施的 《民事案件案由規定》中取消房地產經紀合同糾紛案由，將此類糾紛統統定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規定房地產經紀合同糾紛案由，在服務合同糾紛中將房地產咨詢合同糾紛、房地產價格評估合同糾紛列為獨立的案由，但不規定房地產經紀合同糾紛案由。法院在審理房地產中介服務合同案件時，立案時就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對合同性質的理解，因此，合同糾紛案由的問題實際上是一個關于合同性質的問題。

本文認為，隨著市場競爭的加劇，房地產經紀行為已經進化成一種復雜的服務行為，當前中介機構業務已經多元化，遠不是以前那種僅提供信息促成房地產合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據居間合同關系對所有房屋買賣中介服務合同糾紛案件進行事實認定及責任分配。鑒于房地產中介服務合同的復雜性，最高法院將所有房地產中介合同案件的案由統統定為居間合同糾紛的做法不妥，應當將房地產中介服務合同糾紛的案由定為房地產經紀合同糾紛，在審理時再根據合同內容確定應當適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實不符

據筆者的實務經驗及在廣州地區調研所得，房屋買賣過程中，中介服務的整套流程大體如下：1.中介方獲得業主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機構從業人員私下交流或買方主動提請媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請求提供中介服務。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會派工作人員現場查看擬出售房屋的情況，登記造冊，錄入電腦管理系統。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購房意向人向中介方表明購房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據購房意向人的條件，推薦合適房源。在和購房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領購房意向人現場查看擬出售房屋的實際情況。4.購房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點在現有市場狀況下作用有限）。5.購房意向人對于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購房屋的產權狀況。查清產權狀況后，中介方約購房意向人（買方）和賣方見面，進一步協商交易條件，達成一致意見后簽署三方協議。協議內容一般包含中介服務合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據政府的相關管理規定辦理網簽手續的，買賣雙方一般會委托中介方根據其簽署的書面合同內容辦理網簽手續。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購房款的，如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方幫其聯系按揭公司并洽談按揭貸款相關事宜。在此過程中，中介方單獨或者和按揭公司一道進行房產評估等業務。8.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方指導并協助辦理房屋買賣的過戶手續，有些中介方甚至代買方繳納稅費、代辦產權過戶等延伸服務。9.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務流程中，第四至九項乃中介方應當提供的服務內容，也就是中介方的義務。需要特別指出的是，購房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務內容千差萬別，不是每個房屋中介服務合同中，中介方的義務都包括上述第三至九項內容的。據此，房屋買賣中介服務合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務僅涉及前述第三、四、五項的中介服務合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同；另一類是中介方的義務除三、四、五項外，還涉及第六至九項中一項或幾項義務內容的中介服務合同，本文稱之為促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同。

我國合同法第424條的規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務就是報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務。居間合同雙方當事人根據居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務即全部履行，居間人除負有附隨義務如保密義務以外，不再負有任何義務。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同，其性質顯然不能簡單地確定為居間合同了。并且，隨著市場競爭的加劇，房地產中介已經進化成一種復雜的服務行為，以前那種僅提供信息促成房地產合同成立的居間行為已經不占主流了。在這種情況下，再將這個房屋買賣中介服務合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當事人根據居間合同的法理來承擔舉證責任，要求當事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關于中介方的義務散見于各個條款，共有五項：原告提供的服務事項包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協助辦理房屋所有權過戶手續、協助被告和第三方辦理銀行按揭手續、被告辦理房屋買賣的網簽手續和代為根據買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網簽系統、見證房屋交付等。關于中介服務費的給付條款約定按編號為某某號確認書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務收費確認書》，被告同意向原告支付中介費及咨詢費51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現場查看房屋后，對房屋格局、價格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協議書》并通知了原告。原告認為其居間義務已經履行，被告應當按照約定支付居間報酬，協商遂向法院，要求被告支付中介費及咨詢費51000元并承擔訴訟費用。一審法院立案時將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務買賣中介服務合同定性為居間合同糾紛，那么，根據居間合同的原理，原告應當勝訴。因為原告確實促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務，有權要求被告支付合同約定的全部報酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務的時候，不能要求被告支付合同約定的全部報酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據合同法第三百九十六條的規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。我國合同法還規定，委托人可以特別委托受托人處理一項或者數項事務，也可以概括委托受托人處理一切事務。居間僅限于報告訂約機會或為他人訂約充當媒介，其服務范圍有限；而委托則是為他人處理事務，至于事務的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務法就明確規定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項。）在日本商法，通說為準委任契約。史尚寬先生認為：在雙務的居間契約，即居間人負擔盡力義務，同時委任人對于契約之成立付支付報酬之義務時，為準委任契約，唯于契約不成立時不得請求支付報酬之點，與委任有異。在臺灣民法中，居間契約雖然應解釋為獨立的無名契約，惟在雙務的居間契約，則可認為兼有委任指性質。居間人如負有為委托人報告訂約機會或者媒介訂約之事實行為之義務時，則兼有委任契約之性質。

但是，根據我國合同法的規定，居間合同和委托合同是兩者相互獨立的有名合同。在雙方的權利義務、合同解除條件、報酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區別的。史尚寬先生認為：居間之報告訂約機會，僅要求提供訂約之機會即可；而媒介訂約“不但報告訂約之機會，更應周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結約代辦商及行紀有異。蓋無論直接或為間接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人。”意大利民法典第1754條則規定，居間人是與當事人中的任何一方又沒有合作關系、隸屬關系或關系的人。但根據其1761條規定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結契約的活動中。”可見，依其規定，居間任務完成后（當事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認的是，房屋買賣中介服務合同中，也確實存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當。

四、廣義的房地產經紀合同糾紛——房地產中介服務合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產中介服務是一種包含居間和等多重服務事項的行為。當事人之間的合同性質不能簡單地一概按居間合同處理，而必須根據委托方要求中介方（受托方）處理的事項做個案分析。正如林誠二先生所言：民間慣行之不動產中介業所服務之范圍，實際上并不以居間為限，常伴有其他業務，例如代辦轉移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國建設部等三部委頒布的《房地產經紀管理辦法》第二條將其稱之為房地產經紀。該辦法明確規定，房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、等服務并收取傭金的行為。據此，房地產經紀的內涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產經紀。但是，建設部頒布的另一個規章《城市房地產中介服務管理規定》第2條第5款又規定，房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。照此，房地產經紀就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產經紀。

遺憾的是，《房地產經紀管理辦法》中關于房地產經紀服務合同的規定沒有將廣義的房地產經紀概念貫徹到底，前后規定存在著矛盾。《房地產經紀管理辦法》第十六條和第十七條的規定，房地產經紀服務合同僅僅指房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務時與委托人簽訂的書面合同。而房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。根據體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產經紀合同了，因為該辦法第十六條對房地產經紀服務合同應當包含的內容做了詳細規定，如果將第十七條規定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產經紀合同，第十七條的規定就屬于畫蛇添足。

本文認為：要求簽署兩份合同不符合實際情況，也增加成本。立法者在制定關于房地產中介服務的行為規則時，不能將尋求房地產中介機構提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應當將其假定為普通理性人。根據筆者在廣州地區的調查，由于房地產中介業務競爭越來越激烈，房地產中介機構在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務。一般人在和中介機構簽署房地產中介服務合同時，都是根據中介機構提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務條款隱含其中。如果再強求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產登記的房地產中介服務合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個條款構成狹義的房地產經紀合同（居間合同），那幾個條款構成其他合同？這個其他合同又如何稱呼？現實生活中的代辦貸款義務中，房地產中介方一般也是協助買方聯系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協議當事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產中介方的作用又僅僅是一個居間人而已。代辦房地產登記過程中，一般情況下，房地產中介機構只不過是和和買賣雙方溝通，指導其帶齊必要的文件資料，確定去房地產交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續。根據廣州市的做法，賣方不親自去房地產登記中心辦理過戶手續的，必須要對其委托行為進行公證，受托人必須向登記機構出具經過公證機關公證的授權委托書。

而且，在沒有進入實質審理階段就確定了內容復雜的合同糾紛之實質爭議和應當適用的法律規范，并不合理。因為在關于房地產中介服務合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對其權利義務并不是十分確定，對其糾紛的性質并不十分明確，其訴訟請求在開庭時還可以變更。在這種情況下，在立案的時候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質并照此承擔舉證責任，甚至據此要求當事人修改其訴訟請求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認為，應當針對房地產中介合同糾紛的特殊情況，確定一個獨立的案由。其名稱可以稱之為房地產中介服務合同糾紛，或者根據《房地產經紀管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產經紀合同糾紛。法律在審理后，再根據案件的實際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務合同定性為居間合同，適用居間合同的相關法律，將促成合同成立加后續服務型的房屋買賣中介服務合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號民事判決書。

參考文獻：

篇（10）

中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A 文章編號：1006-026X（2013）09-0000-01

一、 案件簡介

二零零一年至二零零八年間，王某（男）與楊某（女）同居生活，生育一女。二零零五年十二月，楊某出資8萬元，以王某名義與山東省濟寧市順康房地產開發公司（簡稱開發公司）簽訂了《房屋買賣合同》，購買門面房一間。約定房價16萬元，首付8萬，下余8萬三年內付清。2006年3月，開發公司交付房屋，王某、楊某使用該房屋。此后，王某按合同約定付清房款。但一直未辦理房屋所有權確權手續。

二零零八年三月，王某與楊某解除同居關系，書面協議財產分割，約定上述門面房歸楊某所有。但楊某未辦理確權手續。二零零九年九月，王某將門面房以16萬元價格賣給李方某。簽訂了《房屋買賣合同》，李方某付清了房款。但王某未交付房屋，也未辦理過戶手續。

二零一零年四月一日，楊某知曉此事后，將王某、李方某告上法庭，請求人民法院確認王某、李某簽訂的《房屋買賣合同》無效，房屋歸自己所有。山東省濟寧市**區人民法院開庭審理后認為：王某、楊某系同居關系，同居生活期間所購置的門面房是其共有財產。解除同居關系時，約定將門面房歸楊某所有，由此，楊某是門面房的唯一所有人。王某未經楊某同意，擅自處分楊某的門面房，侵犯了楊某的合法權益。一審法院判決為王某與李方某簽訂的《房屋買賣合同》無效，門面房歸楊某所有。

李方某不服一審判決，提出上訴。山東省濟寧市中級人民法院審理后認為：王某與楊某系同居關系，但同居期間所購置的房產，并不一定是共有財產。王某沒有辦理房屋確權手續，對該門面房沒有所有權，無處分權，王某與楊某簽訂的財產分割協議無效。王某與李方某簽訂的《房屋買賣協議》是雙方真實意思表示，合法有效。故判決為：一，撤銷一審判決；二，駁回楊某的訴訟請求。

二零一二年五月，楊某向山東省高級人民法院提出再審申請，省高院審理后認為：二審判決認定事實缺乏主要證據證明，適用法律錯誤。裁定：第一，中止二審判決的執行；第二，指令濟寧市中級人民法院再審。

目前，再審正在進行中，尚未結案。根據上訴案例，筆者做以下幾點分析。

二、 案件分析與點評

筆者對案件的認識和觀點是，王某與楊某系同居關系。本案的焦點是：第一，王某是否對涉案門面房享有所有權；第二，門面房是否是王某與楊某的共有財產。首先，分析第一個問題。王某與開發公司簽訂了《房屋買賣合同》，并已實際占有、使用該房，但沒有辦理房屋確權手續。這種情況，現實中并不少見。如果僅憑房產證作為所有權的憑證，那么，這種情況的房屋則處于一種無主狀態，以致不能處分、使用、收益。最高人民法院針對這種情況做了司法解釋，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款規定：“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主”。筆者認同這一觀點。可以認定王某是門面房的業主，享有房屋的所有權。另外，第二個焦點問題的認定為，該門面房是王某和楊某同居期間共同購置的房產，雖然是以王某的名義簽訂的合同，但楊某實際出資8萬元（有銀行轉帳憑證），其余8萬由王某出資。這實際是王某與楊某共同出資購置的門面房。根據最高人民法院《關于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第十五條：“當事人同居期間所得的財產，按共同財產處理。”顯然，門面房是王某和楊某同居期間共同出資購買的房屋，是共有財產。兩個焦點問題已經很清晰的表明，涉案門面房是王某與楊某的共有財產，未經所有權人的同意，任何人不得擅自處分。

本案中，王某兩次處分了涉案門面房，每次的處分行為有效嗎？第一次處分行為，即二零零八年三月，王某、楊某簽訂的《財產分割協議》中約定門面房歸楊某所有。這是公民間的民事行為，并不違反法律和社會公共利益，應是合法、有效的民事行為，但該協議只是王某與楊某之間關于債權的約定，所有權并未轉移。也就是說門面房還是王某、楊某共有。第二次處分行為，即二零零九年九月，王某與李方某簽訂《房屋買賣合同》，這是公民間的合同行為，也是債權行為。但這種行為不能侵害門面房所有人楊某的權益，如果楊某事后追認同意，該合同是有效的，反之，合同是無效的。由此，王某與楊某雖然簽訂了《房屋買賣合同》，但房屋沒有交付，也未辦理確權手續，不具備善意取得的構成要件。

下面對案件的一、二審進行點評：一審判決王某、李方某簽訂的《房屋買賣合同》無效，房屋歸楊某所有。筆者認為有不妥之處。王某與李方某之間的《房屋買賣合同》是一種效力待定合同，并非一開始就是無效合同。在合同簽訂之時延續楊某提出異議之時，合同處于一種效力待定狀態。當楊某提出異議時，合同就無效了。雖然，王某與楊某之間簽訂的《財產分割協議》有效，但只是債權的約定，所有權并未轉移，王某仍然是所有權人之一。法院直接判決房屋歸楊某所有，超越職權范圍。筆者認為一審法院作以下判決妥當：王某與李方某簽訂的《房屋買賣合同》自二零一零年四月一日起無效。

二審法院審理后認為：王某與楊某系同居關系，但同居期間購買的房屋并不一定是共有財產。王某對涉案門面房沒有辦理確權手續，不享有房屋的所有權，王某、楊某之間簽訂的分割財產的協議無效，王某、李方某的《房屋買賣合同》有效。故判決：撤銷一審判決，駁回楊某的訴訟請求。根據最高人民法院司法解釋，王某已是門面房的業主，是該房的所有權人。如果按照二審認定的王某沒有該房的所有權，其就沒有處分權，不但王某、楊某間的《協議》無效，王某與李方某間的《房屋買賣合同》也應無效。但二審的認定是自相矛盾的，一方面認定王某無處分權，又認定一個處分無效，另一個處分有效。二審法院認定的事實缺乏主要證據證明，且適用法律錯誤。筆者認為二審作以下判決：一，撤銷一審判決；二，王某、李方某簽訂的《房屋買賣合同》自二零一零年四月一日起無效。

三、本案啟示

購房者與開發公司已經房屋簽訂買賣合同，并且購房者已占有使用的，房屋的所有權已經轉移至購房者手中。雖然未辦理房屋確權登記手續，并不影響購房者對房屋的所有權。雙方當事人同居生活期間，共同出資購買的房屋是共同共有財產，一方當事人擅自處分的行為一般認定無效，但共有人追認的除外。

房屋買賣行為是公民之間重大的民事行為，所涉及的經濟交易額較大，一旦不謹慎，就會出現不必要的麻煩和糾紛。一方面，買賣房屋的當事人要遵守誠實信用原則，另一方面要仔細審查所買賣房屋產權是否清晰，有無糾紛瓜葛、抵押、出租、查封等，只有這樣，房屋買賣才會安全，自己的合法權益才能得到維護。而作為法律人的法官、律師，要具備深厚的法理知識和嫻熟的法律業務知識，正確把握每個案件的法律適用，只有這樣才能更好的勝任自己的工作，切實維護當事人的合法權益，實現社會的公平、正義。

參考文獻

[1] 文志敏.論房屋登記簿以及房產檔案的查詢[J].中國房地產，2010（01）

篇（11）

一審判決后，雙方當事人均提起上訴。二審福建高級人民法院經審理認為：雙方當事人簽訂的“意向書”，雖然名為“意向書”，但已經具備合同特征，應認為是合同。但是，根據我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定，商品房預售應當取得商品房預售許可證以及符合一系列條件，而林建益與永同昌公司簽訂該買賣合同時，雙方明知永同昌公司沒有取得預售許可證的事實的情況下，簽訂意向書，應認定為故意違反法律的強制性規定。根據當時生效的經濟合同法及現行的合同法有關規定，該合同應認定為無效，相關協議也認定為無效。因此，判決撤銷了廈門市中級人民法院的一審判決，判決合同無效，令雙方當事人返還財產。

本案提出了一個十分重要而且非常普遍的問題：即合同法實施前，未辦理商品房預售許可證訂立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生導師江平認為：合同法實施之前，我國城市房地產管理法第四十四條規定，商品房預售應當取得縣級以上人民政府房產管理部門的銷售許可，但是，并沒有規定不取得許可證明的買賣合同就無效。因此，沒有辦理許可證的合同僅僅是沒有生效，但不能認為是無效，只要在合理的期間內辦理許可證，合同還是可以生效的。

合同法頒布后，特別是在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》頒布實施后，這一問題得到進一步明確。該解釋第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續合同才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！睆倪@一條規定看，如果合同需要批準的，只要在一審法庭辯論終結前當事人辦理了批準登記手續的，合同就應當有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結前早已辦理了登記許可，合同當然應當是有效的。

另外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月24日）非常明確地提出：出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂閱的商品房預售合同，在起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定為有效。這就進一步明確了許可證對商品房買賣合同效力的影響究竟是什么。

民商法教授、博士生導師王家福認為：從誠實信用原則看，該案如確認合同無效將違反誠信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒有銷售許可證的情況下出售商品房，過后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買賣合同無效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠實信用原則及合同無效制度的立法目的不合。