土地增值稅暫行條例大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇土地增值稅暫行條例范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

1月16日晚，國家稅務總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。

業(yè)內(nèi)人士介紹，我國現(xiàn)行土地增值稅暫行條例及相關(guān)細則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的，應當繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目（即成本）金額50％的，課稅30％；最高的，增值額占扣除金額200％以上的，課稅60％。

但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用。《土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的1％至3％。這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤明顯不符。

對此，國家稅務總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發(fā)拖延清算的漏洞，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對于因賬務不全難以確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目金額，或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況，稅務機關(guān)可按當?shù)赝惼髽I(yè)的一般標準、且不低于預征稅率的稅負進行核定征收。

“土地增值稅從‘預征’轉(zhuǎn)為‘清算’，會壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。”上海萬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位銷售經(jīng)理說，“清算制”是使土地增值稅“恢復”到開發(fā)商應該交納的水準，并不是新增稅負――“不是現(xiàn)在要多繳，而是以前少繳了”。

業(yè)內(nèi)人士指出，與土地增值稅對應的是開發(fā)利潤并非成本，說土地增值稅會“加大開發(fā)商成本”是誤讀，它只會壓縮高利潤空間。況且，現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，可免征土地增值稅。土地增值稅“清算制”對房地產(chǎn)業(yè)高利潤究竟能有多大的沖擊，關(guān)鍵還要嚴格“扣除項目”的界定，否則，開發(fā)商做大扣除項目，增值額自然又會“縮水”。

樓市進入稅收調(diào)控新階段

即將實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具。

1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎上平均提高2倍，其中交納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎上提高1倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費二稅”上調(diào)政策。2007年房地產(chǎn)市場稅費政策調(diào)控正式啟幕。

中國社會科學院副研究員尹中立認為，調(diào)整相關(guān)稅收政策對樓市宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實意義，“中國的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮。”

復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認為：“如果現(xiàn)有政策尚不足以把病（房價逆調(diào)控高漲）治好，不排除物業(yè)稅適時出臺。此稅種在國際上通行，一般占財產(chǎn)稅的70％至80％的比重，在我國實施也只是遲早之事。”

看來，加大稅費政策在2007年的房地產(chǎn)調(diào)控中的作用很可能還只是開始。

要精準“打擊”不要稅負轉(zhuǎn)嫁

篇（2）

營業(yè)稅 根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發(fā)的《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第二十項之規(guī)定，營業(yè)額按照下面的方法計算。城市維護建設稅和教育費附加。以上述營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率征收城市維護建設稅和教育費附加

土地增值稅 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。

企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅要按照新企業(yè)所得稅法規(guī)定進行繳納。

印花稅 印花稅要根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定執(zhí)行，按0.5‰的稅率征收印花稅。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇（3）

【關(guān)鍵詞】

國有企業(yè)重組；國有資產(chǎn)無償劃；稅收政策

0 引言

黨的十八屆三中全會提出“要進一步深化國有企業(yè)改革，國有企業(yè)必須適應市場化、國際化新形勢，以規(guī)范經(jīng)營決策、資產(chǎn)保值增值、公平參與競爭、提高企業(yè)效率、增強企業(yè)活力、承擔社會責任。”然而很長一段時間我國國有企業(yè)存在著產(chǎn)權(quán)不明晰，主營業(yè)務不明確等問題。

國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)作為企業(yè)重組過程中一種特殊的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)方式，對合理配置資源、實施國有經(jīng)濟的布局和機構(gòu)調(diào)整起著重要作用。國有企業(yè)資產(chǎn)重組相關(guān)稅收法規(guī)的相繼出臺，大大減輕了企業(yè)稅收負擔。

1 無償劃轉(zhuǎn)的稅收政策及分析

1.1 增值稅

按照《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條：單位或者個體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物，應征收增值稅。另外根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（以下簡稱已使用過的固定資產(chǎn)），應區(qū)分不同情形征收增值稅：納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照4%征收率減半征收增值稅。銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。

1.2 營業(yè)稅

按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條：單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為的規(guī)定，征收營業(yè)稅。

根據(jù)國家稅務總局公告2011年第51號《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。

1.3 土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”

目前有關(guān)無償劃轉(zhuǎn)土地增值稅的規(guī)定主要是針對個案逐案進行審批，沒有統(tǒng)一政策。例如2013年6月3日重慶市地方稅務局關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)土地增值稅關(guān)問題的公告“根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細則以及財政部國家稅務總局的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)土地增值稅有關(guān)問題公告如下：經(jīng)縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門批準，按照國家國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理的相關(guān)規(guī)定，國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)等之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅”。

1.4 企業(yè)所得稅

按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，無償劃轉(zhuǎn)的應納稅所得額由收入計稅基礎來確定。而收入的計稅基礎考慮兩種，1）計稅基礎按照實際劃轉(zhuǎn)時的賬面凈值確定；2）計稅基礎按照劃轉(zhuǎn)時的市場價格或其他定價方法確定，應繳納企業(yè)所得稅。

目前財政部、國家稅務總局并未對無償劃轉(zhuǎn)涉及的所得稅問題作出明確規(guī)定，但河北省地稅局在2009年度《關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》（冀地稅發(fā)【2009】48號）第十一條關(guān)于企業(yè)無償劃撥資產(chǎn)的稅務處理問題明確規(guī)定：“國有企業(yè)無償劃撥資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等），劃出方按劃出資產(chǎn)的凈值確認視同銷售收入。劃入方可按收到資產(chǎn)的凈值確認其計稅基礎。”根據(jù)該文件規(guī)定，無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)需要按視同銷售處理，但由于系按賬面凈值確認收入，因此對當期應納稅所得沒有影響。

1.5 契稅

按照《契稅暫行條例實施細則》發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)出售、贈與和交換等情況的納稅義務人應按照核定價格由財產(chǎn)承受人繳納契稅。

對于國有企業(yè)重組過程中涉及到契稅的問題，財稅[2008]175號《財政部國家稅務總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》第七條規(guī)定：經(jīng)國務院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。

1.6 印花稅

按照《印花稅管理條例》簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議雙方應按照印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，對立據(jù)雙方按協(xié)議金額以0.05%的稅率征收印花稅。

根據(jù)財稅[2003]183號《財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)改過程中有關(guān)印花稅政策的通知》

2 關(guān)于資金賬簿的印花稅

實行公司制改造的企業(yè)在改制過程中成立的新企業(yè)（重新辦理法人登記的），其新啟用的資金賬簿記載的資金或因企業(yè)建立資本紐帶關(guān)系而增加的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花；以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)新增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)改制中經(jīng)評估增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)其他會計科目記載的資金轉(zhuǎn)為實收資本或資本公積的資金按規(guī)定貼花。

3 關(guān)于各類應稅合同的印花稅

企業(yè)改制前簽訂但尚未履行完的各類應稅合同，改制后需要變更執(zhí)行主體的，對僅改變執(zhí)行主體、其余條款未作變動且改制前已貼花的，不再貼花。

4 關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅

企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。

國家出臺國有企業(yè)重組相關(guān)的稅收政策，明確了重組企業(yè)的稅收責任，通過各項減免稅優(yōu)惠大大降低了重組成本。國有企業(yè)根據(jù)《國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，對產(chǎn)權(quán)不明確或與企業(yè)主營業(yè)務不相關(guān)的資產(chǎn)進行無償劃轉(zhuǎn)，從而使企業(yè)輕裝上陣，著眼于市場，使資源得到更有效合理的配置，充分激發(fā)了國有企業(yè)經(jīng)營管理的活力。

篇（4）

一石激起千層浪。通知一出，房地產(chǎn)股票應聲下跌，引起的震蕩不可謂不大。

土地增值稅究竟是壓倒房地產(chǎn)開發(fā)商的最后一根稻草，還是僅僅只是一根普通的稻草？

房地產(chǎn)商的滅頂之災

1993年底《土地增值稅暫行條例》就已頒布，一年后財政部頒布了實施細則。此后土地增值稅的征收也在持續(xù)中，但并不是按照《暫行條例》中的累進稅制征收，而是按照預征的方式執(zhí)行，比如在江西是按1%的額度預征。但江西鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李潤初表示，事實上，土地增值稅在一些地方也是有協(xié)商余地的。有的企業(yè)通過協(xié)商可以免除掉，這就使得土地增值稅的繳納幾乎成了一紙空文。

根據(jù)國家稅務總局提供的資料顯示，2006年土地增值稅只有231.32億元，僅占全國稅收的0.6%，盡管如此，與2005年相比已經(jīng)有了65.2%的增幅。在2006年以前，土地增值稅收入一直在很小的數(shù)額中緩慢增長，同時，這也預示著清算期到來時開發(fā)商將為此繳納的稅額之大。

山西靈石縣建設開發(fā)有限公司董事長馬界青接受《小康》采訪時表示，“30%～60%，這個稅要征收起來是相當厲害的。”

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，可免征土地增值稅。

馬界青對此評論說，“雖然毛利潤率在20%以下有免征規(guī)定，但在成本的計算中，很多項目都不能被計算入成本，比如招待費用、公關(guān)費用等，按那種計算方法，目前達不到20%的毛利潤率的樓盤屬于大多數(shù)，也就是說無數(shù)的開發(fā)商都必須支付至少30%的土地增值稅。”

李潤初也認為，按這個比例，整個房地產(chǎn)行業(yè)概莫能外，都是必須繳稅的主體。他為記者算了這樣一筆賬，一個房地產(chǎn)項目至少需要兩三年時間才能開發(fā)完成。如果按三年開發(fā)完成，而我們國家現(xiàn)在每年GDP增長都在7%以上，也就是說三年之后怎么說也要超過20%才行――如果房地產(chǎn)開發(fā)毛利潤額增長額在20%以下的話，開發(fā)商事實上在賠錢。這樣的情況是不可能出現(xiàn)的。所以真正執(zhí)行這一政策，整個房地產(chǎn)業(yè)都難達到免除標準。

秋后算賬合適嗎

對法律執(zhí)行8年之后再舊事重提，受采訪的房地產(chǎn)開發(fā)商都表示，感到突然，而且一上來就清算，“實在不可理解”。

上海東銀房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理陳萍對這一政策延數(shù)年后執(zhí)行表示了強烈的質(zhì)疑，他對記者說，這次忽然重提土地增值稅是延續(xù)了“用運動來解決問題”的慣性思維方式。“條例頒布之后，那時不執(zhí)行，等到這部分資金已經(jīng)化入繼續(xù)開發(fā)的資本后，忽然又來清算，這對于房地產(chǎn)就是很不公平的。”

他認為，如果1993年《暫行條例》頒布之后就按法律來收取土地增值稅，這對于所有房產(chǎn)商來說是公平的，但既然當時沒有開始征收，現(xiàn)在忽然舊事重提，那么就應該從2007年2月1日之后開始，就是從界定的時間點之后的項目開始征收，這才是合情合理的。

《小康》調(diào)查中也有業(yè)內(nèi)人士對土地增值稅本身提出了質(zhì)疑，“房地產(chǎn)公司通過較長時間的發(fā)展創(chuàng)建了自己的品牌，而增值稅是按項目來進行征稅，這就等于把房產(chǎn)所有利潤歸結(jié)于土地的增值，完全否定了房地產(chǎn)本身在項目上的附加值，比如設計、品牌、管理等。這將嚴重影響房產(chǎn)企業(yè)對于建筑品質(zhì)的追求，品牌的營造，設計的創(chuàng)新。因為無論企業(yè)怎么投入都將被稅收一把掏空了。”

該業(yè)內(nèi)人士認為，稅收本來是公民和市場主體用來購買政府公共服務的對價，如果僅僅因為炒房過熱就使用稅收政策調(diào)控，然后又不認真執(zhí)行，過了許多年后又來清算，這樣隨時破壞“游戲規(guī)則”，顯然也與稅收法定這一基本法治原則不符。而且當時《暫行條例》的制定也顯得匆忙。稅收這一關(guān)系國計民生的重大事件，常常是通過部門立法來解決，導致立法常常為一事而興，一事而息，失去了以法治國的本意，也將更多納稅群體的意見剝離在稅收這一重要決策參與過程之外。

土地增值稅可能被規(guī)避

有專家分析，土地增值稅舊話重提的原因有二：一是因為目前我國的土地增值很快，很多的房地產(chǎn)商傾向于囤地；二是近些年房地產(chǎn)業(yè)征稅情況不理想。但被寄予厚望的土地增值稅能否取得實際效果呢？

受訪多數(shù)開發(fā)商認為，實施效果難免要打折扣，中國的通常情況是開票據(jù)的是10元的話，不開票據(jù)的金錢往來則有可能達到90元。在這樣的情況下，很多事情都很難查得清楚。

北京市國稅局調(diào)查報告顯示：取得發(fā)票無付款單位名稱和取得發(fā)票付款單位名稱不符的票據(jù)進入成本，建設期多攤銷開辦費、設計費等等，都是全面“計提”之后房企違規(guī)攤銷成本的手段。而部分房企項目竣工達到清算條件，卻故意不向稅務機關(guān)提出申請，同樣導致清算困難，企業(yè)所得稅漏繳。

房地產(chǎn)研究專家顧海波指出，聯(lián)系到以往一系列稅費政策對房價影響甚小甚至反向影響的事實，人們不能不擔心稅負被轉(zhuǎn)嫁到消費終端。譬如，2006年出臺的征收20%個人所得稅被認為是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“精準調(diào)控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。

2006年，稅務總局規(guī)定，對于無房屋原值憑證、不能計算應納稅額的，稅務機關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%～3%核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按1%～2%的稅率征收，離20%的法定征收稅率相去甚遠。核定征收的本意是不給逃稅者可乘之機，地方在具體“落實”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對策。

當年《土地增值稅暫行條例實施細則》頒布時也給政策的執(zhí)行留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用至今。一個可以想象的結(jié)果是，在被擠壓得幾乎不能發(fā)展的開發(fā)商必然會從法規(guī)中找到各種的避稅空間，高稅率必然帶來全面避稅，從操作層面上這必然帶來稅收監(jiān)管的成本升高。

李潤初也認為，可以預料的是，將有很多的企業(yè)通過各種方式獲得免除。

房價堅挺依然

國家稅務總局雖然出來表明態(tài)度說，征收土地增值稅主要是針對開發(fā)商的利潤，而不會對房價帶來大的影響。但記者所采訪到的開發(fā)商和相關(guān)研究人員則普遍表示不樂觀。他們認為，解決房價問題總是拿房地產(chǎn)開刀，多半會讓事情變糟，而不是變好。一旦進入具體的征收環(huán)節(jié)后，在30%～60%之間又沒有具體衡量標準，這將給負責征收的公職人員提供巨大的權(quán)力尋租空間。可以預見的是新的腐敗溫床將伴隨此政策誕生。而就房價來說，增值稅不過是政府和開發(fā)商重新分配利益，沒有增值稅的時候開發(fā)商掙得多一些，有了增值稅，政府多拿一些，開發(fā)商掙得少一些，但這和購房者都沒有什么關(guān)系。

對于這一政策的后果，嘉興大陸置業(yè)有限公司總經(jīng)理陸健康認為，“想靠這個來控制房價是不現(xiàn)實的，正所謂羊毛出在羊身上，如果平抑房價的政策最終都著落在對房地產(chǎn)開發(fā)階段的征稅，那最終顯然所有的房價政策都將是失敗的。所以現(xiàn)在最要緊的不是想法從開發(fā)商這里征稅，而是對其他真正影響房價的環(huán)節(jié)進行考慮”。

篇（5）

1、確認收入金額扣除項目，計算增值額：（收入–扣除項目）；

2、增值率：增值額/扣除項目金額；

3、依據(jù)增值率，確定稅率、扣除系數(shù)，計算土地增值稅稅款，應交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

4、土地增值稅必須分項目、分類計算。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇（6）

土地增值稅清算分為兩種情況：一是納稅人應該主動進行清算；二是由稅務機關(guān)要求納稅人清算。對于前者是納稅人的法定義務，不清算則要受到處罰。而對于后者，稅務機關(guān)不要求納稅人清算的，則可以不必主動進行清算。《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

第二是要劃分清算單位。以什么單位作為清算單位也是土地增值稅清算需要把握的關(guān)鍵。因為對一個開發(fā)項目中劃分不同的清算單位，會產(chǎn)生不同的清算結(jié)果。《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。但是納稅人在最基本核算項目或核算對象中，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通標準住宅），有些是應稅的，因此，稅法要求，對于這種情況還要細分清算項目。《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）就清算單位問題規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。對于一個核算項目或核算單位中，納稅人不分開計算增值額的，則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策。

篇（7）

1、房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策：《中華人民共和國契稅暫行條例》要求，征稅對象為土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)的遷移個人行為，稅收分類為國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)證出讓(包含售賣、贈予和互換)，房產(chǎn)買賣、贈予和互換，征收率為3%—5%，經(jīng)營者是在我國地區(qū)承擔遷移農(nóng)田、房子所有權(quán)的企業(yè)和本人。國家要求對本人購買自購普通住宅，暫遞減征收房產(chǎn)契稅。國家在2020年房地產(chǎn)行業(yè)稅收優(yōu)惠政策調(diào)節(jié)中，從價格、總面積、建筑容積率三層面確立了享有優(yōu)惠現(xiàn)行政策的普通住宅規(guī)范。從2020年6月1日起，本人買房的房產(chǎn)契稅優(yōu)惠現(xiàn)行政策也將依照統(tǒng)一的普通住宅規(guī)范實行。

2、營業(yè)稅現(xiàn)行政策：國家營業(yè)稅暫行條例要求，企業(yè)和本人銷售不動產(chǎn)，按交易量價格征收5%的營業(yè)稅。1998年，以便相互配合國家住宅體制改革，進一步緩解本人交易普通住宅的負稅，國家頒布優(yōu)惠現(xiàn)行政策要求，對本人購買并定居超出一年的普通住宅，市場銷售時免稅營業(yè)稅。本人購買并定居不夠一年的普通住宅，市場銷售時營業(yè)稅按零售價減掉購買現(xiàn)價后的差值計稅。

3、個稅現(xiàn)行政策：依據(jù)國家個人所得的要求，本人出讓房子等資產(chǎn)個人所得，應按20%的征收率繳納個稅。

4、土地增值稅現(xiàn)行政策：土地增值稅于1983年剛開始征收，目地主要是以便標準農(nóng)田、房地產(chǎn)業(yè)交易紀律，有效調(diào)整土地增值盈利，維護保養(yǎng)國家利益。土地增值稅以經(jīng)營者在中國人民共和國地區(qū)出讓國有土地使用權(quán)證、地面上房屋建筑以及附屬物所獲得的增值額為征稅對象，按照要求的征收率征收的一種稅款。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇（8）

由于經(jīng)濟的發(fā)展，人們?yōu)榱税簿訕窐I(yè)，個人財富主要集中在住房方面。隨著萬眾創(chuàng)新和大眾創(chuàng)業(yè)，一部分創(chuàng)業(yè)人士將住房投資入股。

一、個人住房股權(quán)投資的涉稅問題

1.個人交易環(huán)節(jié)涉及的稅種

個人住房投資入股在稅法上視同銷售，涉及的稅種主要包括：

（1）增值稅

假設深圳市居民個人股東擁有住房，建筑面積120平米， 購買時間為2016年4月30日前，持有時間不足2年，價值500萬元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此進行演算。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號文件，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含兩年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。鑒于此住房不足兩年，需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

（2）附加稅種及印花稅

如城建稅7%、教育費附加3%、地方教育附加2%和印花稅0.05%。需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

（3）個人所得稅

稅率是1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋滿5年但不是首套房，個人所得稅1%也要繳納。需要繳納個人所得稅47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投資公司需要根據(jù)評估價格繳納3%契稅及0.05%的印花稅。需繳納契稅及印花稅145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。

此交易環(huán)節(jié)繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、契稅和印花稅等共計461，877.77元。

2.被投資公司持有環(huán)節(jié)涉及的稅種

假設該公司的經(jīng)營期限是20年， 涉及的稅種主要包括：（1）房產(chǎn)稅，該公司經(jīng)營期限屆滿需繳納房產(chǎn)稅800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用稅，土地級別每年每平米×土地使用面積（一般為建筑面積/樓房總層數(shù)）。假設該房產(chǎn)小區(qū)地塊容積率為4.0，地段屬于深圳市二級納稅等級即年每平米21元，該公司經(jīng)營期間應繳納土地使用稅12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企業(yè)所得稅，被投資公司將個人股東投資的住房可以作為固定資產(chǎn)按20年提取折舊，抵減企業(yè)所得稅，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）該公司在經(jīng)營期間持有房產(chǎn)在折舊費用遞減企業(yè)所得稅后仍需繳納稅款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。

以上（1）和（2）合計該住房在個人股東出售給被投資公司及被投資公司經(jīng)營期間，共需繳納稅款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。

二、個人住房出租的涉稅問題

個人住房出租涉及的稅種主要包括：

1.增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號文件，個人住房出租按5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。因此，每月8000元的租金無需申報繳納增值稅及相關(guān)附加稅種，稅率是萬分之五的印花稅可以忽略不計。

2.房產(chǎn)稅

2008年3月1日起，對個人出租住房不區(qū)分實際用途，均按出租收入4%的稅率征收房產(chǎn)稅，即每年應繳納房產(chǎn)稅3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投資企業(yè)在20年的經(jīng)營期需繳納房產(chǎn)稅73，142.86元（相對于被投資公司持有該物業(yè)按余值繳納房產(chǎn)稅減少726，857.14元）。

3.個人所得稅

對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。①每次（月）收入不超過4000元：應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元；②每次（月）收入超過4000元：應納稅所得額=〖每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）〗×（1-20%）

在被投資公司經(jīng)營期間，個人股東應繳納個人所得稅127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12個月×20年]

此外，被投資公司收到租金發(fā)票可以抵減企業(yè)所得稅，即=8000/1.05×25%×12個月×20年=457，142.86元，相對于被投資公司持有物業(yè)計提折舊抵減企業(yè)所得稅457，142.86元。個人股東將房產(chǎn)出租給被投資公司，個人股東所繳納的稅款房產(chǎn)稅及個人所得稅合計200，228.57元，相對于被投資公司取得租金發(fā)票抵減的企業(yè)所得稅457，142.86元，還節(jié)稅256，914.29元。

三、個人股東從被投資公司贖回住房的涉稅問題

如果個人財富獲得增長，需要從被投資公司贖回住房，相當于被投資公司向個人出售住房，由于涉及關(guān)聯(lián)交易，還需要稅局指定的專業(yè)評估公司評估作價。假設該房產(chǎn)沒有增值，個人股東原價贖回，被投資公司需要繳納的稅種主要包括：

1.增值稅及附加和印花稅

由于該物業(yè)系2016年4月30前取得，仍然使用簡易征收辦法，不分持有物業(yè)年限，統(tǒng)一按照5%的征收率全額征收。被投資公司還需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

增值稅附加稅種及印花稅，需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

2.土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含稅收入。

（1）增值額=申報價-扣除項目金額

（2）扣除項目金額=原值+原契稅+遞增額（原值×遞增年數(shù)×5%）

（3）增值額/扣除項目金額≤50%，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0

50%

100%

200%

雖然個人股東按原價贖回該住房，但根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，主管稅局對此交易的價格認為明顯偏低，應找有資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，以評估價來確認該筆交易是否繳納土地增值稅及計算應繳納的土地增值稅額。

3.契稅

個人需要繳納契稅（面積在90平米一下并且是首套房的可以繳納1%，，面積在90平米以上144平米以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）及0.05%的印花稅。個人股東贖回該住房需繳納契稅及印花稅50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）

四、個人住房股權(quán)投資和出租的籌劃建議

個人股東將住房進行股權(quán)投資在交易環(huán)節(jié)和被投資公司經(jīng)營期間，個人股東及被投資公司需要繳納各種稅款1，167，334.91元；而個人股東僅將住房出租給被投資公司收取租金，被投資公司以此租金抵減納稅所得額，個人股東及被投資企業(yè)雙方還少繳納稅款256，914.29元；至此，個人住房股權(quán)投資和個人出租住房給被投資公司，綜合繳納稅款差異達到1，424，249.20元。

綜上所述，如果避免繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅和土地增值稅、及每年繳納的房產(chǎn)稅、土地使用稅，還是個人持有物業(yè)出租較好。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法及實施條例》.

[2]《中華人民共和國企業(yè)房產(chǎn)稅暫行條例及實施細則》.

[3]《中華人民共和國增值稅暫行條例及實施細則》.

[4]《中華人民共和國土地使用稅暫行條例及實施細則》.

[5]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則》.

篇（9）

1.用足利息支出扣除的政策。

在該項目中，A房地產(chǎn)企業(yè)管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業(yè)在商業(yè)銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項目建設，充分利用財務杠桿效應。同時在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，通過比較（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%與企業(yè)實際發(fā)生的利息20000*10%*3=6000萬元，前者大于后者，故而建議企業(yè)選擇不提供金融機構(gòu)證明，從而按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%計算房地產(chǎn)開發(fā)費用。A房地產(chǎn)企業(yè)財務人員在稅法理解上存在偏差，認為必須同時滿足不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出和不能提供金融機構(gòu)證明兩個條件，才可以按照10%扣除，實際上只要滿足一個條件即可，這兩個條件是“或者”的關(guān)系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬元，借款利息還可以增加企業(yè)所得稅稅前抵扣金額3000萬元。

2.普通住宅與非普通住宅分別核算。

A房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節(jié)省大量的稅收。根據(jù)我國土地增值稅稅法的規(guī)定，普通標準住宅和非普通標準住宅扣除項目金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，或稅務機關(guān)認可的其他方式。建議A房地產(chǎn)企業(yè)使用按照建筑面積分攤。

3.A房地產(chǎn)企業(yè)Z項目籌劃三步曲：分立—合資—股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

A房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時，并未分別申請住宅用地、商業(yè)用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因為如果單獨申請了酒店用地，同時已經(jīng)聯(lián)系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負擔了。

（1）公司分立。從A房地產(chǎn)公司派生分立出B公司，將與此酒店有關(guān)的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益從A房地產(chǎn)公司中分離出來，B公司組建成為一個新的獨立核算的法人，A房地產(chǎn)公司仍然存續(xù)。①營業(yè)稅、土地增值稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，是營業(yè)稅的納稅義務人。提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供應稅勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償銷售不動產(chǎn)的行為，而有償是指通過提供、轉(zhuǎn)讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。由此可見，無論是營業(yè)稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對價，被分立方也未取得任何經(jīng)濟利益，因而無論是A房地產(chǎn)企業(yè)還是B公司都不需要交納營業(yè)稅、土地增值稅。②契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）等法律法規(guī)的規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。③印花稅。現(xiàn)行印花稅采取正列舉的形式，即只對《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產(chǎn)公司與B公司簽訂的企業(yè)分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時稅法規(guī)定，對于以分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經(jīng)貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業(yè)所得稅。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財〔2009〕59號）的規(guī)定，企業(yè)分立，被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規(guī)定進行稅務處理，被分立公司可暫不確認被分立資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)讓所得或損失，在不涉及非股權(quán)支付的情況下，分立公司應按原計稅基礎確定其在分立公司的計稅基礎，所以分立公司、被分立公司在分立環(huán)節(jié)都不需要繳納企業(yè)所得稅。對于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續(xù)的情況下，不涉及確認舊股轉(zhuǎn)讓所得或損失問題。因為此種情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權(quán)支付相當于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經(jīng)是稅后的了，也不需要再交企業(yè)所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關(guān)的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的分離需要交納營業(yè)稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅的情況，但是卻發(fā)生了酒店土地、酒店房產(chǎn)的權(quán)屬變動。

（2）合資。酒店建設竣工后，B公司也已經(jīng)宣告成立，此時可以去尋找有意向投資該酒店的企業(yè)。當然如果在酒店開工之前，就已經(jīng)與某酒店管理企業(yè)達成投資意向或簽訂投資協(xié)議，是受該酒店管理企業(yè)之托開發(fā)，按照對方的要求施工、建設，則稅收籌劃無需公司分立這一環(huán)節(jié)。B企業(yè)在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應的股份。根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交營業(yè)稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。

（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉(zhuǎn)讓給另一股東即某酒店管理公司。根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股后，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。B公司轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)，未轉(zhuǎn)讓公司名下的不動產(chǎn)物權(quán)等法人財產(chǎn)權(quán)，也不需到相關(guān)部門辦理物權(quán)變動的登記，不構(gòu)成轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的事實行為。同時從土地增值稅的征稅對象上看，只對有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收，沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為應當繳納土地增值稅，所以B公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉(zhuǎn)讓所得要交納企業(yè)所得稅。

篇（10）

[解析]1，A公司以底商出資，成立新公司，然后轉(zhuǎn)讓持有的新公司股權(quán)。

依據(jù)財稅[2002]191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，不繳納營業(yè)稅，將來再轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)，也不繳納營業(yè)稅。

依據(jù)財稅字[1995]48號《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。財稅[2006]21號《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定：對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因A公司為房地產(chǎn)公司，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應繳納土地增值稅。

依據(jù)《契稅暫行條例細則》規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。財稅[2008]175號《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》規(guī)定：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅(注：本規(guī)定從2003年以來一直執(zhí)行)。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應繳納契稅，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時就不用再繳納契稅了。

可見，本方案避免了營業(yè)稅。

2，A公司“象牙塔”項目其他房產(chǎn)銷售完畢后，由新成立公司或第三方公司對A公司吸收合并，A公司存續(xù)。

依據(jù)財稅[2009]59號《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》，吸收合并時，A公司可享有特別稅務處理規(guī)定，企業(yè)所得稅負將減少。

財稅[1995]48號《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

吸收合并一個公司和一個公司被吸收合并實質(zhì)為產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓行為。按國稅函[2002]165號《關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅的問題的批復》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅。A公司吸收合并不屬于營業(yè)稅征收范圍。

國稅函[2002]420號《關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的通知》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務及勞動力的行為，因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)涉及的應稅貨物的轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。按上述分析，A公司吸收合并不屬于增值稅征收范圍。

財稅[2008]175號規(guī)定：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。A公司吸收合并可以免征契稅。

財稅[2003]183號規(guī)定：以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。

篇（11）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營增值收益部分涉及的稅種主要有土地增值稅和企業(yè)所得稅，鑒于土地增值稅和企業(yè)所得稅都按照相關(guān)收入扣除相應支出的增值余額作為稅基計征稅款，本文結(jié)合國稅函[2010] 220號、國稅發(fā)[2009]91號、國稅發(fā)(2009)31號等幾個文件，分析土地增值稅與所得稅異同。

1 相似之處：

1.1 繳稅方式相似：

1.1.1 土地增值稅繳稅方式：按月度或季度營業(yè)收入的一定比例預征繳納，項目達到清算條件后進行清算。當房地產(chǎn)項目符合（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定清算條件時進行清算，將清算項目的各年度收入?yún)R總，減除該清算項目全部扣除項目金額后，按規(guī)定計算土地增值稅。計算各項目應繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預繳的土地增值稅，多退少補。

1.1.2 企業(yè)所得稅繳稅方式：按月度或季度預繳的方式繳納，年度進行匯算清繳。國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。”

1.1 成本項目扣除相似

1.2.1 土地增值稅的成本扣除項目：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目成本分別為：（1）土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。（2）房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用。

1.2.2 企業(yè)所得稅的成本扣除項目：根據(jù)國稅發(fā)(2009)31號文第二十七條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用

2 不同之處

2.1 預提成本

2.1.1 土地增值稅的預提成本規(guī)定：國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。有關(guān)未付款可扣除的規(guī)定，國稅函[2010]220號第二條規(guī)定：“地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。”

2.1.2 企業(yè)所得稅預提成本扣除規(guī)定：國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定：除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

2.2 加計扣除項目，作為一種稅收優(yōu)惠措施，加計扣除在土地增值稅和企業(yè)所得稅中都存在，但對于房地產(chǎn)企業(yè)適用各有不同。

2.2.1 土增值稅所涉及的加計扣除項目

我國《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

2.2.2 企業(yè)所得稅所涉及的加計扣除項目

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，安置殘疾人員及國家鼓勵安置的其他就業(yè)人員所支付的工資，在計算應納稅所得額時加計扣除，企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)費用不一樣

2.3.1 土增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用的規(guī)定：

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用即房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。

根據(jù)國稅函[2010]220號第三條房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除規(guī)定：

（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

此外，財政部、國家稅務總局對利息支出扣除作了兩點專門規(guī)定:一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

2.3.2 企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)費用的規(guī)定：

國稅發(fā)[2009]31號第十一條規(guī)定：企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。這里指的期間費用就是房地產(chǎn)開發(fā)費用，指的是銷售費用、管理費用、財務費用。

期間費用并不是全額可以抵扣，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)下列支出按規(guī)定扣除：

(1)對企業(yè)職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的稅前扣除標準分別為14%、2%、2.5%。

(2)對業(yè)務招待費稅前扣除范圍和標準按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰。

(3)對廣告費和業(yè)務宣傳費稅前扣除范圍和標準:除另有規(guī)定外，廣告費和業(yè)務宣傳費支出不超過當年銷售(營業(yè))收入15%準予扣除;超過部分準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

(4)對公益性捐贈支出稅前扣除范圍和標準:企業(yè)發(fā)生公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分準予扣除。

(5)企業(yè)支付境外機構(gòu)的銷售費用稅前扣除范圍和標準規(guī)定:不超過委托銷售收入10%的部分準予據(jù)實扣除。

2.4 可扣除的已繳稅金不一樣

2.4.1 土增值稅扣除稅金的規(guī)定：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：可扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅可扣除。其中印花稅則規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不允許抵扣，非房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣。

2.4.2 企業(yè)所得稅扣除稅金的規(guī)定：國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

參考文獻

[1]劉玉章著《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》.機械工業(yè)出版社

[2]蔡昌主編《房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實戰(zhàn)報告與涉稅指南》中國市場出版社

[3]段九利等著《房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃(第二版)》.中國市場出版社