房地產管理論文大全11篇

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篇（1）

隨著經(jīng)濟的全球化和信息時代的到來，世界各國企業(yè)都面臨著越來越激烈的國內和國際市場競爭。為了提高自己的競爭能力和適應能力，許多企業(yè)都在探索提高生產力和改善組織績效的有效途徑，組織結構調整、組織扁平化成為當代組織變革的卜流趨勢。但是，實踐證明:盡管上述的組織結構調整措施能夠減少本(因此提高產力)，他們并不一定能改善績效;不論是在哪一水平(組織、團隊、個人)評價績效和如何界定績效，他們只是提供了一個改善績效的機會，真正能促使組織績效提高的是組織成員行為的改變，也就是說，要建立學習型組織，形成有利于調動員工積極性、鼓勵創(chuàng)新、進行團隊合作的組織文化和工作氛圍。在這一背景下，研究者拓展了績效的內涵，并在總結績效評價不足的基礎上，于20世紀70年代后期提出了“績效管理”的概念。80年代后半期和90年代早期，隨著人們對人力資源管理理論和實踐研究的重視，績效管理逐漸成為一個被廣泛認可的人力資源管理過程。員工的工作績效是指那些經(jīng)過考核的行為、表現(xiàn)及其結果，而績效管理則是依據(jù)主管與員工之間達成的協(xié)議來實施的一個動態(tài)的溝通過程。它通常被定義為系統(tǒng)對個組織或員工所具有的價值進行評價，并給予獎懲，以促進系統(tǒng)自身價值的實現(xiàn)。從不同的角度出發(fā)去認識和理解事物，所得到的結果也會不盡相同。在績效管理思想發(fā)展的過程中，對績效管理的認識也存在分歧，主要表現(xiàn)在以下三種觀點:績效管理是管理組織績效的系統(tǒng):持有這種觀點的代表是英國學者羅杰斯和布瑞得魯普。這種觀點將20世紀80年代和90年代出現(xiàn)的許多理思想、觀念和實踐結合在一起。它的核心在于組織戰(zhàn)略以及通過組織結構、技術事業(yè)系統(tǒng)和程序來加以實施。它看起來更像是戰(zhàn)略或事業(yè)計劃等，而個體因素即員工雖然受到技術、結構、作業(yè)系統(tǒng)等變革的影響，但在此種觀點看來，卻并不是績效管理所要考慮的主要對象。績效管理是管理員工績效的系統(tǒng):這種觀點將績效管理看作組織對一個人關于其工作成績以及他的發(fā)展?jié)摿Φ脑u估和獎懲。其代表人物艾恩斯沃斯、奎因、斯坎奈爾等通常將績效管理視為一個周期。績效管理是管理組織和員工績效的綜合系統(tǒng):這種觀點將績效管理看作管理組織和雇員績效的綜合體系，但此種觀點內部卻因強調的重點不同而并不統(tǒng)一。例如:考斯泰勒的模型意在加強組織績效，但其特點確實強調對員工的干預，他認為“績效管理通過將各個員工或管理者的工作與整個工作單位的宗旨連接在一起，來支持公司或組織的整體事業(yè)目標”，而另一種認識卻是“績效管理的中心目標是挖掘員工的潛力，提高他們的績效，并通過將員工的個人目標與企業(yè)戰(zhàn)略結合在一起來提高公司的績效”。筆者認為績效是一個豐富的概念，在不同情況下，有不同的含義。對于績效，每個人都有不同的看法，在不同的情景下也有著不同的理解。有人認為績效是完成工作的效率與效能，也有人認為績效是員工的工作結果，是對企業(yè)的目標達成具有效益，具有貢獻的部分;更有人認為，所謂績效是個人知識、技能、能力等一切綜合因素通過工作而轉化為可量化的貢獻，包括有形的和無形的兩部分。我們一般認為的績效指的是那些經(jīng)過評價的工作行為、方式及其結果，在管理學上績效可分為員工績效和組織績效。員工績效是指員工在某一期間內的工作結果、工作行為和工作態(tài)度的總和。織績效是組織在某一時期內，組織任務完成的數(shù)量、質量、效率及贏利狀況。而績效管理是對績效實現(xiàn)過程各要素的管理，是以企業(yè)目標為導向的一種管理活動。績效管理是通過對企業(yè)戰(zhàn)略的建立、目標分解、業(yè)績評價，并將績效成績用于企業(yè)日常的管理活動中，以激勵員工業(yè)績持續(xù)改進并最終實現(xiàn)組織目標以及戰(zhàn)略的一種正式管理活動。績效管理是一個完整的系統(tǒng)，這個系統(tǒng)涉及組織績效、流程績效和崗位績效三個層次。從組織的角度來講，它更看重的應該是組織績效，因為員工的績效構成了組織績效，某個員工個體績效的好壞有時不足以對組織績效產生嚴重的影響。因此，組織績效可以說是績效管理中的關鍵業(yè)績指標。當然，組織績效還是由員工績效構成的，所有員工績效不好，組織績效也就不可能很好。同時，組織產出是通過員工按照一定的流程生產的，為了管理流程級的績效，人們必須要保證設定的流程滿足客戶需求，流程的工作要有效，流程的目的和手段要由客戶和組織的要求來驅動。

2.1.2績效管理和績效考核的區(qū)別

前面我們對績效管理做了理論上的介紹，這里之所以將績效管理和績效考核在進行一下比較是因為實踐中兩個概念經(jīng)常被混淆使用，即使字面上的意思已經(jīng)劃分的很清楚了，實施起來往往會發(fā)生管理者用績效考核簡單替代績效管理的行為，認為他們是一回事，只不過叫法有些差異。這里需要做出分析，為下文中公司的行為提供理論基礎績效管理的基本內容有以下三個方面:

(1)績效管理是管理者和員工就工作目標與如何實現(xiàn)目標達成共識的過程。該過程是由員工和他的管理者之間達成的承諾來保證完成的，并在協(xié)議中對下面的有關問題有明確的要求和規(guī)定:期望員工完成的工作目標;員工的工作對公司實現(xiàn)目標的影響;員工和主管之間應如何共同努力以維持、完善和提高員工的績效;工作績效如何衡量，即績效標準是什么;指明影響績效的障礙并提前排除或尋求排的辦法。

(2)績效管理是個完整的系統(tǒng)。這個系統(tǒng)包括幾個重要的構件:目標/計劃、輔導/教練、評價/檢查、回報/反饋，僅盯住一個構件，是不能很好地發(fā)揮作用的。績究效管理的構件共同組成了一個管理循環(huán)。

(3)正確理解績效管理。績效管理首先是管理，管理所有的職能它都涵蓋:計劃、組織、領導、控制。因此，績效管理本身就是管理者日常管理的一部分;績效理特別強調持續(xù)不斷的溝通，績效管理是一個持續(xù)不斷的交流過程，該過程是由員卜和他的管理者之間達成的協(xié)議來保證完成的;績效管理不僅強調工作結果，而且重視達成目標的過程，績效管理是一個循環(huán)過程。在這個過程中，它不僅關注達成績效結果，更強調目標、輔導、評價和反饋-一達成結果的過程。績效考核是指考評主體對照工作目標或績效標準，采用科學的考評方法，評定員工的工作任務完成情況，員工的工作職責履行程度和員工的發(fā)展情況，并且將評定結果反饋給員工的過程。績效考核是指一套正式的結構化的制度，用來衡量、評價并影響與員工工作有關的特性、行為和結果，考察員工的實際績效，了解員工可能發(fā)展的潛力，以期獲得員工與組織的共同發(fā)展。通過績效考核判別不同員工的勞動支出、努力程度和貢獻份額，有針對地支付薪酬、給予獎勵，并及時向員工反饋信息促使其調整努力方向和行為選擇組合，使他們最大限度地利用其人力資源來實現(xiàn)組織目標。績效管理和績效考核是不同的，績效考核是事后考核工作的結果，而績效管理是事前計劃、事中管理和事后考核所形成的三位一體的系統(tǒng)，可見績效考核只是績效管理過程中的一個重要環(huán)節(jié)。績效管理和績效考核主要區(qū)別如下:

(l)績效管理是一個完整的系統(tǒng)，績效考核只是這個系統(tǒng)中的一部分;

(2)績效管理是一個全過程，注重過程的管理，而績效考核是一個階段性的總結;

(3)績效管理具有前瞻性，能幫助企業(yè)和經(jīng)理前瞻性地看待問題，有效規(guī)劃企業(yè)和員工的未來發(fā)展，而績效考核是回顧過去一個階段的成果，不具備前瞻性;

(4)績效管理有著完善的計劃，監(jiān)督和控制的手段和方法，而績效考核只是提取績效信息的一個手段;

(5)績效管理注重能力的培養(yǎng)，而績效考核則只注重成績的大小;

(6)績效管理能建立經(jīng)理與員工之間的績效合作伙伴的關系，而績效考核則使經(jīng)理與員工站到了對立的兩面，距離越來越遠，甚至會制造緊張的氣氛和關系。他們之間的區(qū)別是:績效管理與績效考核不可同日而語，二者無論是從基本的概上，還是從具體的實際操作上都存在著較大的差異。但是，績效管理與績效考核又是一脈相承、密切相關的。績效考核是績效管理的一個不可缺的組成部分，通過績效考核可以為企業(yè)的績效管理的改善提供資料，幫助企業(yè)不斷提高績效管理的水平和有效性，使績效管理真正幫助管理者改善管理水平和有效性，幫助員工提高績效能力，幫助企業(yè)獲得理想的績效水平;同時，績效考核成功與否不僅取決于考核本身，而且很大程度上取決于與績效考核相關聯(lián)的整個績效管理過程。有效的績效考核有賴于整個績效管理活動的成功開展，而成功的績效管理也需要有有效的績效考核來支撐。

2.1.3企業(yè)進行績效管理的意義

前面已闡述提高績效的有效途徑是進行績效管理。企業(yè)要對績效進行管理，因為無論從組織的角度，還是從管理者或者員工的角度，績效管理都可以幫助我們解決很多從前難以解決的問題，并能給企業(yè)和員工帶來非常多的好處。第一，績效管理可以促進組織的發(fā)展。一個企業(yè)、一個組織都是要完成一定的工作目標。一個企業(yè)的目標要完成必須被分解到各個業(yè)務單位及每個崗位。由此可見，組織的整體目標實現(xiàn)是要靠員工的績效來支持的，它需要全體員工都積極向著共同的組織目標努力。對于組織而言則需要監(jiān)控員工和業(yè)務單元在各個環(huán)節(jié)上的工作情況，了解各個環(huán)節(jié)上的工作產出，及時發(fā)現(xiàn)阻礙目標有效達成的問題并予以解決。組織需要得到最有效的人力資源，以便高效率地完成目標，為人員調配、培訓和發(fā)展提供信息，來增強組織的實力。而績效管理恰恰是解決上述問題的有效途徑。通過目標的設定與績效計劃的過程，組織的目標被有效地分解到各個業(yè)務單位或個人，通過對團隊和個人的績效標的監(jiān)控以及對績效結果的評價，組織可以有效了解目標的達成情況，可以發(fā)現(xiàn)阻礙目標達成的原因，可以為人員的調配和培訓發(fā)展提供有效信息。因此，它是組織要的一項活動。

第二，績效管理可以提高企業(yè)的管理水平。績效管理提供管理人員一個將組織標分解給員工的機會，并且使管理者能夠向員工說明自己工作的期望和工作的衡量標準，也能使管理者能夠對績效計劃的實施情況進行監(jiān)控。績效管理提高計劃管理的有效性，由于CW集團的管理基礎普遍差，企業(yè)的年度預算計劃不是很科學，企業(yè)經(jīng)營基本處于老板控制狀態(tài)，而績效管理可部分彌補這一問題。績效管理也能提高各級管理者的管理水平，由于各級部門主管基本上都是從業(yè)務骨干中提的，他們中的大部分缺乏基本的管理知識和技能，不知道如何去管人，如何去發(fā)揮組織資源的效用。而績效管理的制度性要求強迫部門主管必須制訂工作計劃目標，必須對員工的工作做出評價，必須與下屬充分的探討工作績效，并幫助下屬提高績效。另外績效管理和企業(yè)的招聘、培訓、薪酬管理形成良勝的互動關系。

第三，績效管理可以促進員工個人成長。從需要層次理論看，員工在基本需要滿足了以后，更多的高級需有待于滿足。員工內心希望能夠了解自己的績效，希望通過有效途徑知道自己做得怎么樣;員工希望自己的工作績效能夠得到他人的認可與尊重;員工也需要了解自己有待于提高的地方，使自己的能力得到提高，技能更加完善;員工需要有一個有效的途徑將員工的績效表現(xiàn)反饋給員工，員工不希望只憑自己的猜南京理工大學碩士學位論文CW房地產集團績效管理側!究測來了解。總之，員工希望了解自己的績效表現(xiàn)，更多的是為了提高自己的績效，提高自己的能力。此外，除了以上三個層面的作用外，績效管理還是構建和強化企業(yè)文化的_是企業(yè)價值分配的基礎。

2.1.4績效管理與企業(yè)發(fā)展的關系

績效管理對于組織的持續(xù)發(fā)展具有重要意義，這一點早已取得共識，而將績效管理與企業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，則是近年來績效管理的顯著特點。戰(zhàn)略是對未來結果的一種期望，這種期望的實現(xiàn)要依靠組織的所有成員、按一定的職責和績效要求、通過持續(xù)努力和發(fā)揮創(chuàng)造性來實現(xiàn)。因此，績效管理的系統(tǒng)已成為戰(zhàn)略管理控制系統(tǒng)中不可缺少的管理工和手段。企業(yè)目標的實施必然通過組織體系落實到每個人頭上，通過發(fā)揮組織中人的作用來實現(xiàn)目標。而職位說明書只羅列了每一職位的責任，他不能指出在不同歷史時期每一個職位的主要責任，如果每一個人只按職位說明書內容去行使責任，他就會找不到工作的方向，想象一下，如果一個企業(yè)所有員工都迷失了工作的方向，那是多么!怕的事情。績效管理就像一根繩索把每個職位的螞炸串在一起，給每一個職位都賦予戰(zhàn)略任務。通過為每一員工制定有效的績效目標，可以使戰(zhàn)略、職位與人合為一體。績效目標的制訂必須是自上而下的，通過績效目標的制定使公司的戰(zhàn)略目標層層傳遞下去。可見，績效管理是企業(yè)戰(zhàn)略落實的載體。

2.1.5基于戰(zhàn)略目標的績效管理

基于戰(zhàn)略的績效管理首先是績效管理，在實施的過程中自然也是包括績效計劃、績效輔導、績效考核、績效反饋和績效結果應用等過程。所不同的是他們和企業(yè)戰(zhàn)略之間的關系有所側重:一般的績效管理雖然也強調基于目標來制定目標體系，但因其落腳點是在人身上，因此，這樣的績效管理更關注一些個體或團隊的行為，弱化了對企業(yè)整體績效的把握;同時對于企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)更多的現(xiàn)到中短期目標的達成上，對于企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略卻幫助不大，再加上該項職能一般由人力資源部門負責，而中國的大部分企業(yè)并沒有賦予人力資源部門評估業(yè)經(jīng)營績效的職能。而基于戰(zhàn)略的績效管理除了要考慮以上問題外還需從企業(yè)長期的戰(zhàn)略層面、經(jīng)營層面來考慮如何實現(xiàn)目標以及衡量這些目標的指標、監(jiān)控狀況，組織、流程和崗位績效在組織中的戰(zhàn)略定位。

2.2績效管理常用的幾種工具

前文講述了績效管理理論以及績效考核作為績效管理的一個重要環(huán)節(jié)，目前企業(yè)對于績效管理和績效考核的方法有很多，比如360度考核、團隊績效考核，以員工比較為基礎的考核等。這些方法都沒有以戰(zhàn)略為基礎，下面介紹三種基于企業(yè)戰(zhàn)略的績效管理的方法:KPI、BSC、MBO。

2.2.1關鍵業(yè)績指標法(KPI)

關鍵業(yè)績指標是通過組織某一流程的輸入端、輸出端的關鍵參數(shù)進行設置、取樣、計算、分析來衡量流程績效的一種目標式量化指標，是把企業(yè)的戰(zhàn)略目標分解為可運作的遠景目標的工具，是企業(yè)績效管理系統(tǒng)的基礎。KPI是現(xiàn)代企業(yè)受到普遍重視的業(yè)績考評方法。KP工可以使部門主管明確本部!‘一的主要責任，并以此為基礎，明確本部門人員的業(yè)績衡量指標，使業(yè)績考評建立在量化的基礎之上。建明確的切實可行的KPI指標體系是做好績效管理的關鍵。KPI的精髓，或者說是對績效管理的最大貢獻是指出企業(yè)業(yè)績指標的設置必須與企業(yè)的戰(zhàn)略掛鉤。其關鍵兩字的含義即指在某一階段一個企業(yè)戰(zhàn)略上要解決的主要問題。關鍵業(yè)績指標法有以下特征:首先將員工的工作與公司遠景、戰(zhàn)略與部門相連接，層層分解，層層支持，使每一員工的個人績效與部門績效，與公司的整體效益直接掛鉤;其次保證員工的績效與內外部客戶的價值相連接，共同為實現(xiàn)客戶的價值服務;再次員工績效考核指標的設計是基于公司的發(fā)展戰(zhàn)略與流程，而不是崗位的功能。所以，關鍵績效指標與一般績效指標相比，把個人和部門的目標與公司整個成敗聯(lián)系起來，就更具有長遠的戰(zhàn)略意義。由此可以看出關鍵績效指標的主要優(yōu)缺點。該考核工具有如下優(yōu)點:首先目標制定準確。避免了因戰(zhàn)略性目標本身的整體性和溝通風險造成的傳遞困難，給各級管理者以客觀的標準和角度，幫助制定基于戰(zhàn)略、支持戰(zhàn)略的各級目標;其次使各級管理者意識到自身、本部門在組織戰(zhàn)略實現(xiàn)中的位置和職責。KPI體系是屬于整個系統(tǒng)的，相應的部門要承擔起相應的KP工，而其承擔的KPI代表了部門對整個企業(yè)的價值。這有助于打破部門本位主義，使管理者真下著眼于整個組織看待自己。當然關鍵業(yè)績指標法的缺點是在于雖然它正確地強調了戰(zhàn)略地成功實施，必須有一套與戰(zhàn)略實施緊密相關的關鍵業(yè)績指標來保證，但卻沒有能進一步將績效目標分解到企業(yè)的基層管理及操作人員;另外關鍵業(yè)績指標法很難能提供一套完整的對操作具有具體指導意義的指標框架體系。

2.2.2平衡記分卡(BSC)

平衡記分卡是圍繞企業(yè)長遠規(guī)劃，制定與企業(yè)目標緊密聯(lián)系，體現(xiàn)企業(yè)成功關鍵因素的財務指標和非財務指標而組成的業(yè)績衡量系統(tǒng)。這個系統(tǒng)有助于企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)南京理工大學碩卜學位論文CW房地產集團績效管理側究略目標，幫助企業(yè)去尋找成功的關鍵因素，建立綜合衡量的指標，以促使企業(yè)競爭的成功、戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。平衡記分卡作為一種戰(zhàn)略績效管理及評價的工具，主要從四個方面來衡量企業(yè)。財務角度:企業(yè)經(jīng)營的直接目的和結果是為股東創(chuàng)造價值。盡管由于企業(yè).錢}咯的不同，在長期或短期對于利潤的要求會有所差異。但毫無疑問，從長遠角度來看，利潤始終是企業(yè)所追求的最終目標。客戶角度:如何向客戶提供所需的產品和服務，從而滿足客戶需要，提高企業(yè)競爭力，己經(jīng)成為企業(yè)能否獲得可持續(xù)發(fā)展的關鍵。客戶角度正是從質量、性能、服務等方面，考驗企業(yè)的表現(xiàn)。內部流程角度:企業(yè)是否建立起合適的組織、流程、管理機制，在這方面存在哪些優(yōu)勢和不足。內部角度從以上方面著手，制定考核指標。學習和創(chuàng)新角度:企業(yè)的成長與員工和企業(yè)能力素質的提高息息相關，而從長遠角度來看，企業(yè)唯有不斷的學習和創(chuàng)新才能實現(xiàn)長遠的發(fā)展。平衡記分卡與KPI的區(qū)別是:KPI同樣是基于戰(zhàn)略的，它的根本出發(fā)點也是企業(yè)戰(zhàn)略目標，是在公司高層領導對企業(yè)戰(zhàn)略達成共識之后，通過價值樹或者魚骨分析來分解找出關鍵成功因素，再分解找出關鍵業(yè)績指標，再把關鍵業(yè)績指標按部門和崗位向下分解，是自上而下的。可以說KP工很好的突出了公司發(fā)展的要點，并且實施成果導向的考核。但在部門之間的平衡作用上效果不明顯，忽視了部門間的關系和權重。而平衡記分卡以總體戰(zhàn)略為核心，分層次、分部分不同設置。與BSC相比，KPI的要素基本是相互獨立的，沒有體現(xiàn)彼此的聯(lián)系，在時間的維度上也沒有超前與滯后之分。它的分解與落實都是以即定目標為核，合的，因而不能突出部門或個人的特色及職能。比較而言，使用KPI績效考核的落實層面沒有得到戰(zhàn)略管理意義的深化。對應平衡記分卡中的四個方面，KPI最適用的應該是財務指標與任務指標，但對于能力指標、學習指標之類，就很難應用KPI來進行分解。企業(yè)在應用平衡一記分卡的優(yōu)點是:它能使財務與非財務的指標達到平衡。在BSC中既包括了財務指標如:營業(yè)收入、利潤、投資回報等指標，又包括了非財務指標，如客戶保持率、合格品率、員工滿意度等指標。這就體現(xiàn)了財務與非財務的平衡。它能使結果與動因達到平衡。在BSC中，既包括了結果指標，又包括了動因指標。如客戶滿意度指標能夠促使企業(yè)大銷售，從而提高企業(yè)的利潤。在這里，利潤作為一種結果指標，則戶滿意度指標就是它的動因指標。它能使企業(yè)長期指標與短期指標之間的達到平衡。在BSC中，既包括了短期指標，如成本、利潤等，又包括了長期指標，如客戶滿意度、員工培訓次數(shù)等。這就體現(xiàn)了長期與短期的平衡。它能使企業(yè)外部指標與內部指標達到平衡。在BSC中，既包括了外部評價指標，又包括了內部評價指標。如客戶滿意度，反映了外部人員對本企業(yè)的評價，是外部評價指標。而合格率，員工滿意度等指標是企業(yè)內部對本企業(yè)的評價，是內部評價指標。它能使主觀評價與客觀評價達到平衡。在BSC中，既包括了客觀評價指標如:利潤、投資回報率、合格率等，又包括了主觀指標如:客戶滿意度、員工滿意度。另外各方面之間貫穿著因果關系。在一個結構合理的平衡記分中，四個方面的目標和衡量指標既保持一致又互為因果，彼此之間存在緊密的因果關系，系統(tǒng)地傳達企業(yè)地策略。如:利潤(財務)是因為低價供應客戶滿意(客戶)，這又是因為成本地降低(內部經(jīng)營)，它的動因又是員工技術(學習與成長)。相對應，企業(yè)應用平衡記分卡會產生以下缺點是:首先，平衡記分卡使用難度比較大。沒有明確的組織戰(zhàn)略，高層管理者缺乏分解和溝通戰(zhàn)略的能力和意愿，，「，高層管理者缺乏指標創(chuàng)新的能力和意愿的組織不適合使用平衡一記分卡。其次，應用平衡記分卡的工作量極大。在對于戰(zhàn)略的深刻理解外，需要消耗大量精力和時間把它分解到部門，并找出恰當?shù)闹笜恕６鋵嵉阶詈螅笜丝赡芏噙_15一20個。在考核與數(shù)據(jù)收集時，也是個不輕的負擔。再次，平衡一記分卡不適用于個人。并不是說平衡記分不能分解到個人，而是相比較成本和收益，沒有必要把它分解到個人。對于個人而言，要求績效考核易于理解，易于操作，易于管理，而平衡記分卡并不具備這些特點。

2.2.3目標管理法(MBO)

目標管理的概念是管理專家德魯克1954年在其名著《管理實踐》中最先提出的，其后它又提出了目標管理和自我控制的主張。德魯克認為，并不是有了工作刁有淚標，而是相反，有了目標才能確定每個人的工作。所以企業(yè)的使命和任務必須轉化為目標，如果一個領域沒有目標，這個領域的工作必然被忽視。因此管理者應該通過目標對下級進行管理，當組織的高層管理者確定了組織目標后，必須對其進行有效分解，轉變成各個部門以及各個人的分目標，管理者根據(jù)分目標的完成情況對下級進行考核和獎懲。所謂目標管理是一種程序或過程，它使組織中的上級和下級一起協(xié)商，根據(jù)織的使命確定一定時期內組織的總目標，由此決定上、下級的責任和分目標，并把這些目標作為組織績效考核和考核每個部門和個人績效產出對組織貢獻的標準。從戰(zhàn)略目標層層分解，從而建立各個層級的關鍵績效指標，這是創(chuàng)建關鍵績效指標體系的基本思路。如果將KPI和目標管理做一比較的話，可以得出以下結論:第一，如果每一個KPI指標都可以單獨拿出來看作是一個可操作化的具體任務的話，這個指標就可以看作是一種目標，對該目標的管理可以是目標管理;第二，目標管理中設立的目標最多不會超過5個，而每個部門或崗位的K附可第一，能會有多個，這些指標并不能單獨拿出來作為一個具體目標而操作，他們在一起反映的是一個組織經(jīng)營績效各個方面的測度，它可能會反映基礎性管理數(shù)據(jù)，如合理化建議、員工任職資格達標比例等，這些指標可以說是組織運營的過程指標。所以KP工本身是根據(jù)組織發(fā)展需要而分解下來的，并不完全與工作任務對應，所以它的考核也是對眾多指標進行分配權重考核后計算總分。這樣對于某一指標，對于它進行目標管理的成分就很小。應用目標管理的優(yōu)點在于:

第一，對于組織內易于度量和分解的目標會帶來良好的績效。對于那些技術仁具有可分性的工作，由于責任、任務明確目標管理常常會起到立竿見影的效果。

第二，有助于改進組織結構的職責分工。由于組織目標的成果和責任力圖劃歸一個職位或部門，容易發(fā)現(xiàn)授權不足與職責不清等缺陷。

第三，啟發(fā)了自覺性，調動了員工的主動性、積極性和創(chuàng)造性。由于強調自我控制，自我調節(jié)，將個人利益和組織利益緊密聯(lián)系起來，因而提高了士氣。

第四，相當實用且費用不高。目標的開發(fā)不需要像開發(fā)行為錨定式評定量表或行為觀察表那么花力氣。必要的信息由雇員填寫，由主管批準或進行修改就可以了。

篇（2）

2如何進行房地產管理的創(chuàng)新和實踐工作

房地產行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環(huán)境,而要促進房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場中站穩(wěn)腳步,就必須針對房地產管理工作進行創(chuàng)新。因此,對房地產管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當前房地產面臨的首要問題,房地產管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動部門工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產管理創(chuàng)新工作應從以下幾個方面來進行。

2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式

21世紀,人才優(yōu)勢是增強房地產競爭力、促進房地產可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對日益激烈的市場競爭,房地產企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產行業(yè)特色的人才培訓體系。也就是說,通過建立相應管理人員培訓機制,一方面根據(jù)不同層次的人才進行不同層次的培養(yǎng),根據(jù)培訓的實際要求來細化內容。另一方面,還應對房地產現(xiàn)有的管理人員進行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質。與此同時,提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產事業(yè)中,共同努力管理好房地產企業(yè)事務。

2.2創(chuàng)新管理模式

市場經(jīng)濟遵循的是供求規(guī)律、價值規(guī)律以及競爭規(guī)律等規(guī)則,而對著信息技術的發(fā)展,房地產企業(yè)只有不斷針對自我進行管理創(chuàng)新,才能進一步適應信息時代的要求。因此,創(chuàng)新房地產企業(yè)管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的道路上,不斷吸取先進的管理模式,根據(jù)我國當前的市場實際情況,采取適當?shù)拇胧?促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。可以通過建立相應的獎懲制度和激勵制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。

2.3創(chuàng)新評估體系

良好的管理模式和管理方式必須要有一個標準的評估體系來衡量,管理評價體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評估體系是保證房地產健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應通過建立科學規(guī)范的管理評估體系,對房地產企業(yè)的人員、部門的行為進行規(guī)范與約束,進而形成一整套體系,保障房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。

篇（3）

（一）設計與采購的關系。設計與采購同屬EPC模式中，在相關環(huán)節(jié)協(xié)調配合、不可分割。設計向采購提供設備材料請購單及詢價技術文件，由采購加上商務文件后組成完整的詢價文件。采購負責組織詢價，設計負責對制造廠商的報價進行技術評審；供采購確定供貨廠商，設計負責對供貨廠商提供的技術文件及圖紙進行審查與確認。在設備制造過程中，設計協(xié)助采購處理有關設計技術問題，必要時設計參加由采購組織的關鍵設備材料的檢驗工作。

（二）設計與施工的關系。工程設計完成后，設計向施工方提供工程項目設計圖紙、文件。在參建各方審圖的基礎上及時進行圖紙會審設計交底，向EPC工程總承包項目的施工方和監(jiān)理方說明設計意圖，解釋設計文件，明確設計要求。根據(jù)施工需要及時提供設計服務，解決施工中出現(xiàn)的有關設計問題，并對設計變更進行有效管理和控制。施工方應參與設計可施工性的分析論證，參加重大設計方案討論。

（三）設計與試運行的關系。在EPC工程總承包項目試車調試階段，設計提出必要的試運行操作原則和技術要求，配合項目業(yè)主對工程的試車調試給予必要的技術指導與服務，針對工程試運行過程中的問題，由設計提出處理方案并及時解決。

二、基于EPC的設計管理思考

EPC模式很好地解決了當前設計管理中的問題，這種模式的優(yōu)勢在于：（1）設計、采購、施工均由總包單位負責，統(tǒng)籌協(xié)調非常方便，可以很快地解決項目建設中出現(xiàn)的問題，提高了效率；（2）有利于設計、采購、施工的整體方案優(yōu)化。合同承包商在設計的早期階段已介入項目，能把自己在施工工藝、降低成本、縮短工期等方面的技術知識體現(xiàn)在設計文件中，減少施工中出現(xiàn)問題的可能性；（3）有利于實現(xiàn)項目目標，能有效地對項目全過程進行進度、費用和質量的綜合控制；各合同承包商在控制成本、工期、質量等方面都有獨特的優(yōu)勢，總承包商可以集這些優(yōu)勢于一身，使固定價格合約的實現(xiàn)成為可能；（4）業(yè)主只與一個單位打交道，便于合同雙方協(xié)調，避免了多頭協(xié)調產生的障礙。總承包方不僅提供設計、采購和施工統(tǒng)籌服務，也提供建設項目的融資、項目建成后的使用培訓和維修等全過程服務。鑒于目前EPC模式還是一個新興的工程管理模式，市場上采用還不廣泛，為此本文提出如下建議：

（一）轉變觀念意識。從根本上轉變傳統(tǒng)的設計觀念和意識，樹立工程項目建設全局統(tǒng)籌協(xié)調思想，建立適應EPC工程總承包項目特點的新型設計管理體制，逐步實現(xiàn)由過去傳統(tǒng)的設計管理體制向總承包設計管理方向的轉化，使工程設計逐步納入EPC工程總承包項目管理中，成為其中一部分，充分發(fā)揮設計的核心作用和優(yōu)勢，使工程設計更好地為EPC工程總承包項目服務。

（二）設計文件的質量和深度。在EPC模式下，工程項目對設計質量要求更高、設計深度要求更細。設計質量是決定工程質量、控制工程費用的主要因素，是決定工程項目成敗的關鍵。高度重視工程項目可行性研究報告、初步設計、施工圖設計工作，切實提高可研報告和各階段設計文件的質量和深度，確保其可行性、先進性、合理性。可行性研究報告是確定工程項目投資的依據(jù)，也是工程設計的重要文件。企業(yè)必須投入足夠的時間和精力到可行性研究中，對工程項目市場、技術、生產、經(jīng)濟等方面進行全面論證。得出的可研報告內容要全面、詳細、準確、適用，技術方案先進可行、經(jīng)濟合理，避免因投資估算不準而產生偏差。初步設計是施工圖設計的依據(jù)，在編制初步設計文件時，其內容與深度應按照EPC工程總承包項目的要求進行。設計方案和設備選型明晰合理、初設概算完整準確，確保初步設計文件內容的完整性、準確性，確保初步設計文件的深度滿足施工圖設計的要求。避免因初步設計文件編制深度不夠、初步設計概算不準而產生設計偏差。施工圖設計作為項目實施的依據(jù)，必須做到內容全面，表達清晰，預算準確。避免出現(xiàn)無謂的錯誤和不必要的變更，保證項目實施流暢，節(jié)約成本。

篇（4）

房地產爛尾項目是指已經(jīng)進行前期投入，后來由于受市場、政策等各種因素的影響，工程停滯，并留下大量歷史遺留問題的房地產開發(fā)項目。從項目外觀和現(xiàn)狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。

一、房地產爛尾項目的成因

房地產爛尾項目的大量產生，有著特殊的歷史背景。當時，房地產管理制度不健全，市場不規(guī)范，監(jiān)管不到位，產生了過度投機行為，導致市場泡沫。隨著泡沫破滅，政策趨嚴，資金鏈斷裂，建設項目停滯下來。目前，全國很多城市的房地產爛尾項目，基本上都產生于上世紀九十年代經(jīng)濟體制轉型時期。這是房地產項目爛尾的最常見原因，所有的爛尾樓和絕大多數(shù)的爛尾地塊都屬于這種情況。

此外，也有少數(shù)爛尾地塊是由于規(guī)劃調整（例如，為了保護文物古跡、改造路網(wǎng)）等行政行為造成的。

二、房地產爛尾項目的困境

市場原因造成的房地產爛尾項目，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：

（一）被拆遷戶尋求法律保護的困境。房地產爛尾項目，小者牽涉十余被拆遷戶、幾十人，大者牽涉數(shù)百被拆遷戶、幾千人眾。多數(shù)被拆遷戶經(jīng)年累月處于臨遷過渡狀態(tài)，長期被拖欠拆遷補償安置本金（包括被拆遷房屋的補償費、臨遷費或者租金）、滯遷費和違約金。他們手握一紙回遷協(xié)議，即使打官司也無濟于事──開發(fā)商沒有可供執(zhí)行的財產。即使偶爾有幸參與執(zhí)行分配，又因合同糾紛，屬一般債權，沒有優(yōu)先受償權，幾乎“血本無歸”。

（二）開發(fā)商身陷巨額債務糾紛的困境。除對被拆遷戶的債務外，開發(fā)商往往還背負銀行貸款債務，與材料供應商、承建商等之間存在這樣、那樣的債權債務糾紛，可謂官司纏身，積重難返。除了逃逸的開發(fā)商外，留下來的大多是資不抵債或者瀕臨倒閉的開發(fā)商。

（三）完全依靠市場尋求項目出路的困境。由于建設項目長期停頓，開發(fā)商的資質或者項目規(guī)劃、用地手續(xù)等許多方面都存在問題。在嚴格限制經(jīng)營性用地加名、改名，以及禁止不采取公開招拍掛方式而私自轉讓經(jīng)營性土地使用權等一系列宏觀調控政策的背景下，僅僅依靠市場主體的努力，僅僅發(fā)揮市場機制的作用，這些爛尾項目幾乎只剩下一條絕路。

當被拆遷戶持久不斷地進行反復、群體性、上訪，以至嚴重影響社會和諧安定之際，一些地方政府開始著手處理房地產爛尾項目。可是不久發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)有法律制度和政策框架下，處理房地產爛尾項目近似一道無解之題。

三、有關房地產爛尾項目的法律問題

調研房地產爛尾項目，始終無法回避這樣一些法律問題：

（一）市場和政府的界線究竟在哪兒？政府如何才能不為市場主體的市場行為“買單”？

（二）從法律角度考慮，這些項目的出路在哪里？

（三）怎樣保障眾多被拆遷戶的基本財產利益，從根本上消除危害社會穩(wěn)定的隱患？

（四）如何清理爛尾項目錯綜復雜的各種關系，明確各類主體的責任？

四、思考

（一）對于房地產爛尾項目，必須實行政府干預。

除了行政行為導致房地產項目爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場缺陷造成的后果，諸如資本的逐利性、個體市場行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取信息的不對稱性、開發(fā)商的不誠信行為等等。同時，作為公共產品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶的弱勢群體地位，以至于被拆遷戶身為債權人卻無力自救、無法自救。其實，這正是市場不能發(fā)揮“無形之手”作用的體現(xiàn)。這時候，政府不應該無所作為，而應該積極發(fā)揮“有形之手”的調節(jié)作用，主動介入、干預。考慮到這些爛尾項目產生的歷史背景，政府更應該負起責任來，有所作為。

但是，干預并不意味著政府應當為市場主體的市場行為“買單”。干預的目的，在于盡快消除爛尾項目妨礙社會與經(jīng)濟正常發(fā)展的不良影響和消極作用，其中重點是最大限度地保護被拆遷戶的基本財產利益；在于彌補市場機制缺陷，恢復市場機制的功能。在實現(xiàn)這一目標的過程中，政府以市場監(jiān)護人的身份出現(xiàn)，理順各種關系，幫助市場主體分清責任、落實責任，解決問題，而不應該由政府一律“買單”。不分青紅皂白，輕率主張甚至決定政府“買單”，將會給市場經(jīng)濟的發(fā)育和發(fā)展帶來長遠后患。

政府干預，采取行政手段和法律手段密切配合的干預方式。只有采取行政手段，干預才有顯效；只有采取法律手段，才能分清責任，確定責任主體和責任大小。

（二）應當分類處理，并且主要應采取司法途徑，才能解決房地產爛尾項目的根本出路問題。

對于行政行為導致的房地產爛尾項目，自然應由政府負責解決有關遺留問題。對于其他爛尾項目，同樣要分別不同情況進行處理：

1．對于開發(fā)商已經(jīng)取得國有土地使用權的爛尾項目，在不違反法律，不規(guī)避宏觀調控政策，并體現(xiàn)處理結果社會效益最大化的前提下，不排除通過盤活等市場的途徑來處理。但是，鑒于前述種種困境，主要還是應該通過司法途徑來解決。

所謂司法途徑，這里指為被拆遷戶提供法律咨詢，幫助他們提訟，訴請法院判決開發(fā)商支付拆遷補償安置本金；法院受理了同一爛尾項目一定比例的案件后，查封該項目并強制執(zhí)行，優(yōu)先償付被拆遷戶的拆遷補償安置本金。顯然，采取司法途徑，在很多細節(jié)問題上需要司法機關和行政機關的相互默契和密切配合。

2．對于開發(fā)商因未繳齊國有土地使用權出讓金，沒有取得國有土地使用權的爛尾項目，可以通過解除國有土地出讓合同或者采用閑置土地處置的辦法，予以收地，收回后作為儲備用地，增強政府的宏觀調控能力。當然，對這類爛尾項目，也可以結合司法途徑來處理。

司法途徑、收地以及盤活等市場途徑，都是依法而為，都屬于法律手段。

對于不涉及被拆遷戶的其他債權債務，不是處理爛尾項目的重點，宜由當事人自行通過訴訟或者其他途徑解決。

（三）創(chuàng)新制度，為解決房地產爛尾項目提供合法并且更有力、有效的手段支持。

如前所述，在目前的制度框架內，處理市場原因造成的房地產爛尾項目，幾乎沒有出路。為了解決長期困擾當?shù)厣鐣c經(jīng)濟發(fā)展的房地產爛尾項目，一些地方克服了種種困難，在行政機關和司法機關的密切協(xié)作下，出臺了一些處理房地產爛尾項目的特殊政策，實踐證明行之有效。但是，長遠來看，有市場就有市場風險，即使建立了充分的預防機制，也難以完全避免房地產爛尾項目的產生。因此，創(chuàng)新制度，為處理房地產爛尾項目提供法律保障，才更具根本性和長遠性。

1．設立拆遷補償安置本金優(yōu)先受償?shù)姆芍贫取１徊疬w戶用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補償安置協(xié)議后，依照現(xiàn)行法律，物權就轉化為債權，而且是普通債權，沒有優(yōu)先受償性。為此，可以采取兩種辦法解決：

第一，通過司法解釋，確立拆遷補償安置本金在法院執(zhí)行分配順序上，優(yōu)先于其他債權受償；

第二，基于物權優(yōu)先于債權的民法原則，在物權法上創(chuàng)設一種擬制所有權，規(guī)定：“房屋被拆除，所有權人在獲得全部補償安置之前，房屋所有權視為未消滅。”這樣，通過訴訟，在法院進行執(zhí)行分配時，被拆遷戶的拆遷補償安置本金就可以順理成章地優(yōu)先于一切債權受償。

2．建立針對弱勢群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產爛尾項目的被拆遷戶納入弱勢群體的范疇，針對弱勢群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費、訴訟保全費和執(zhí)行費，免交財產保全擔保金等；并且規(guī)定，對于經(jīng)當?shù)卣_認的房地產爛尾項目，財產保全的范圍可以是整個項目。

篇（5）

1、房地產投資穩(wěn)步上升，地域熱點顯現(xiàn)

發(fā)展經(jīng)濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實現(xiàn)從農業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉變。對于中國一個人口快速增長的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。近兩年，全球經(jīng)濟增速放緩，我國經(jīng)濟實現(xiàn)7.3%和8%的高增長率，其中投資貢獻率高達3.6%左右。在國內產業(yè)結構在調整中，房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補了傳統(tǒng)產業(yè)投資增長率下降的遺缺，其對經(jīng)濟增長的貢獻率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從總量分析，在1997～2001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產開發(fā)投資增長率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會固定資產投資增長率，但并沒有出現(xiàn)1992～1993年增長率高達117%和165%的過熱現(xiàn)象（圖1）。

房地產開發(fā)投資結構基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。

從房地產持續(xù)投資熱點的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為

主導的三大城市群（圖2），從2002年1-9月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客觀地講，這些地區(qū)房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。三大地帶是中國經(jīng)濟增長最快的地區(qū)，經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產投資就不可能持續(xù)的增長。那么，我國的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐？

2、銷售率空置率，地域分化明顯

近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率（當年銷售面積占當年竣工面積的比例）分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平（圖3）。

但是，在銷售率回升的同時，空置面積也在上升，達到12000萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線10%。對于空置率需要我們做認真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少？以住宅為例，我國房地產開發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區(qū)經(jīng)濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當?shù)胤康禺a業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。

仍以房地產投資三大熱點地區(qū)為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔憂。同期，上海的銷售率為73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷售率和空置率是房地產前期投資經(jīng)營活動的一個結果，因此，全面的、動態(tài)地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動關系，才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷。

3、價格基本平穩(wěn)，結構變化突出

2002年1-9月份，全國一些大中城市的房屋銷售價格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門的銷售價格指數(shù)分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國總體平均價格的走勢力基本平穩(wěn)，特別是與百姓相關的商品住宅價格漲幅很小，在北京等大城市還出現(xiàn)了小幅回落（圖4）。

可是面對走低的價格，廣大百姓卻仍找不到自己能負擔得起的住房，這就需要我們仔細分析平均價的構成，或者說住宅的結構。我們的統(tǒng)計分析中，只提供住房價格的平均數(shù)，卻很少提供不同價位住宅所占的比例，或每套住宅的價格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設，低價位住宅的供給增加無疑會拉低平均價格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運會，城市建設攤大餅式的急劇擴張，大量遠郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠郊土地成本低，別墅的平價為7583元/平方米，低于近郊區(qū)11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤的推出，也有壓低整體房價的作用。

因此，總體房價的合理并不意味著住房供給結構的合理，單位價格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價位走低。北京等城市經(jīng)濟適用房單位價格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標準高，造成每套住宅總價位過高，結果許多工薪階層還是買不起。加之低價位住宅的地段不近人意，靠公交車上下班的工薪階層多希望購買京城四環(huán)以內的住房，可低價位的住宅多在五環(huán)和郊外，在地鐵、公交車等多種基礎設施建設不配套的情況下，買經(jīng)濟適用房多為經(jīng)濟收入可觀者也就不足為奇了。

4、炒地圈地熱，成為房地產業(yè)發(fā)展的隱憂

實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚；但是，土地市場的不規(guī)范，炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多地產商借“舊城改造”之機或趕在2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》實施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲備，致使2001年北京購置土地面積增幅達到173%，在全國名列前茅（圖5）。

圈地炒地讓地產巨頭從中獲得了暴利，地價經(jīng)多次轉手越抬越高，房價也就跟著上去了，這種圈地炒地熱對北京房地產業(yè)的發(fā)展可以說是貽害長遠。熟話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產的價格也不可能無休止地長下去。因為任何來京創(chuàng)業(yè)的企業(yè)或個人都不可能無視生產與生存的成本，短期的漲價也許在可承受范圍之內，但是，當房地產價格上漲過快超過可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢。香港土地成本高、房價高已成為其經(jīng)濟發(fā)展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎？

5、房地產信貸發(fā)展有喜也有憂

房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都不離開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業(yè)來說無疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環(huán)。

從房地產開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小，致使國內貸款占企業(yè)資金來源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年負債率高達76%的情況，自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發(fā)房地產泡沫、金融風險？在現(xiàn)代信用經(jīng)濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施，表面上熱得不得了，實際上供求關系嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長速度只是一個變量，關鍵是看資金的投向和資產的質量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產質量（壞帳率）、經(jīng)營管理水平、收益率和流動資產比率等。在1997東亞危機中，香港和新加坡的房地產信貸占銀行資產的30～40%，卻能在房地產價格大幅縮水時安然無恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15～20%，不良資產率僅為3%，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產比率在6～10%，不良貸款率高達22%，因此，房地產價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災難（Collyns，2002）。在我國銀行資本金不足，不良資產率居高下的情況下，個人住房信貸和房地產企業(yè)貸款應在銀行資產中應占多大的份額才有利于優(yōu)化資產結構？在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產信貸的質量？這些都是急待解決的問題。

二、防范房地產泡沫的舉措

上述分析表明：我國房地產市場總體形勢看好，且此輪房地產熱主要是消費需求拉動的，與1992～1993年單一的投資熱有質的區(qū)別，但是，總體形勢看好并不意味著不存在問題和隱憂。我們認為，我國房地產業(yè)潛在的風險不在總量，在結構；不在速度，在質量。因此，對于不同的房地產熱，政府的調控方式也應有所不同。根據(jù)房地產泡沫的生成機理，我們認為，防范房地產泡沫應采取如下措施：

1、從土地源頭入手，規(guī)范土地市場

土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認為：首先，應通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟長遠發(fā)展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，實現(xiàn)國有土地使用權交易的公正、公開、公平。今后，國有土地無論使用者是誰（政府或其他企事單位），土地出讓都應納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標并不是簡單的價高者得標，政府可用綜合指標，包括企業(yè)的資質，以往的開發(fā)業(yè)績、土地使用方向、開發(fā)項目的市場前景等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調控土地供給的規(guī)模、條件、時序和位置，同時，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應對所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結構、規(guī)劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利；第四，對違規(guī)違紀者應給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。

2、靈活運用利率、稅收政策，調控房地產市場

近兩年的房地產熱，在一定程度是政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟緊縮時，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業(yè)、個人涉足于高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業(yè)投資與開發(fā)更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，并可采取累進稅。這對于中國一個仍處在發(fā)展階段的國家來說，有利于抑制奢靡之風泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實現(xiàn)城鎮(zhèn)和工業(yè)化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調控市場的重要內容。

3、完善房地產金融體制防患于未然

我國銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業(yè)務，從外部環(huán)境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊，多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經(jīng)營風險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國，人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產的18%，占抵押銀行資產的50%，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態(tài)蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業(yè)應從基礎設施建設入手，提高自身抵御金融風險能力；金融監(jiān)管部門應從制度建設入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才有利房地產業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

4、努力提高企業(yè)競爭力，迎接21世紀的挑戰(zhàn)

21世紀全球經(jīng)濟結構的大調整、中國工業(yè)化、城市化的進程加快，都為我國房地產業(yè)的發(fā)展提供了新的機遇。我們的房地產企業(yè)應該認清自己的使命與責任：我們不僅是未來城市的開發(fā)建設者，還是未來城市、地域空間設計者；我們?yōu)槿藗兲峁┑牟粌H僅是實物資產、價值的載體，還有全新的知識技術、全新的生產與生活方式。因此，我們的房地產企業(yè)應堅持“以人為本”的理念，在投資與經(jīng)營中少一點盲從，多一點理性；少一點炒作，多一點真誠，給消費者多一點實惠。認認真真的在產品的質量、功能與服務上下功夫，我們的房地產企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

主要參考文獻：

篇（6）

構建科學的房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系，是房地產企業(yè)營銷能力評價的基礎性工作。構建評價指標的目的是為了描述系統(tǒng)狀態(tài)或方案效果，為決策提供相關信息。所謂指標體系是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標組成的科學完整的總體，各指標間相互關系是該系統(tǒng)的結構。

3.2房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系設立的原則

(1)系統(tǒng)性原則房地產企業(yè)營銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內部因素的影響，也有外部環(huán)境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系的設立必須遵循系統(tǒng)性的原則。

（2）科學性原則房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系是一個龐大的工程，涉及的評價指標很多，并且每一級的評價指標又涉及很多的因素，這些評價指標的設定應滿足科學性的要求。首先，評價指標的設定應符合國際慣例，向國際權威的評價結構過渡，又要符合房地產營銷的特性；其次，評價指標是房地產企業(yè)自身狀況和實踐經(jīng)驗的理論概括和抽象；再次，評價指標體系的設計應規(guī)范科學、有充分的理論依據(jù)。

（3）針對性原則該營銷能力評價指標體系的設立必須針對房地產企業(yè)市場營銷的特點進行，因為房地產市場營銷自身的特性，導致房地產營銷能力評價指標的確定在借鑒營銷能力評價指標的基礎上，還必須針對房地產全程營銷的特點。

3.3房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系的邏輯框架

房地產企業(yè)營銷能力的評價指標體系是由房地產營銷的各方面特征及其相互關系的多個指標所構成的具有內在結構的有機整體。在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對房地產公司深入調查之后，將房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系分為三層，既包括目標層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標層（Bij，j＝1，2，……，n），同時確定衡量指標層各個指標的具體評價因素。

3.4指標構建的方法

指標體系的建立主要是指標選取及指標之間結構關系的確立。對于營銷能力評價指標體系這樣一個復雜系統(tǒng)，指標的選取和指標體系的確定比較困難，既要求對相關理論（房地產全程營銷理論，模糊綜合評價理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經(jīng)驗。因此，本指標體系的建立過程是定性分析和定量研究相結合。定性分析主要是從評價的目標和原則出發(fā)，考慮評價指標的充分性、穩(wěn)定性、可行性、必要性以及指標與評價方法的協(xié)同等因素，是主觀確定指標和指標結構的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗，使指標體系更加科學和合理的過程，二者相輔相成。本章在構建房地產企業(yè)營銷能力評價指標體系時采用了德爾菲法，具體的構建過程如下：

（1）確定目標采用德爾菲法進行調查的目的是要通過調查確定一套適合房地產企業(yè)的營銷能力評價指標體系。

（2）設置指標預選集在對目標分析的基礎上，對目標進行分解，分解出一系列與目標有關的基本概念，如營銷戰(zhàn)略、營銷策略、營銷推廣等等。然后再對這些概念進行深入加工或進一步分解，最后形成一系列描述目標屬性的指標。在得出指標后,還要對指標間的關系以及指標與目標間的關系進行分析，對一些指標群按一定的標準進行聚類，最后得出一個初步的指標集。這一階段要盡可能多地選取指標以構成候選指標集。最后設置調查表對指標體系進行選擇。

（3）調查表的設計調查表是運用德爾菲法向專家征詢意見的重要工具和信息的主要來源，它制定的優(yōu)劣直接關系著調查結果的優(yōu)劣。本文設計調查表的目的，是在保證指標全面性前提下，對設置的指標預選集進行指標篩選，盡可能把那些對目標影響很小的指標剔除出去，以保證評價評價指標體系的效率，以盡量少的“主要”指標來評價研究對象。

（4）選擇專家在調查表制定完之后，就要根據(jù)此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時，應選擇那些在市場營銷領域、房地產經(jīng)營管理領域的專家和在房地產開發(fā)企業(yè)和房地產策劃企業(yè)一線工作的營銷人員和策劃人員。經(jīng)驗證明，一個身居要職的專家匆忙填寫的調查表，往往不如一般專家經(jīng)過深思熟慮填寫的調查表更有價值。為保證專家的代表性，應注意專家代表的構成和分布。由于房地產營銷的實踐性的特點，本次調查選擇專家30名，筆者請該公司銷售策劃部的8位管理和技術人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農林科技大學經(jīng)管學院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產企業(yè)評價指標體系的確定。

（5）發(fā)函在擬定好調查表后，將調查表交給各位專家，請他們盡快填寫并返回。

（6）回收調查表，綜合處理確定結果本次調查發(fā)出調查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對調查結果進行檢驗。

（7）指標體系構建各指標經(jīng)過上述檢驗，得到了較滿意的評價指標體系。

3.5房地產企業(yè)營銷能力評價指標的設定

目前房地產市場營銷已處于全程營銷階段，全程營銷包括：制定房地產營銷戰(zhàn)略，市場調研，項目定位，營銷組合策略和營銷實施保證五大部分組成，基本包括了市場營銷中的各個主要環(huán)節(jié)[13]。所以，每個環(huán)節(jié)的營銷競爭力都會影響到房地產企業(yè)的整體市場競爭力。因此，對房地產企業(yè)營銷能力進行評價就必須運用一定的方法對房地產企業(yè)市場營銷各環(huán)節(jié)的營銷能力進行全面評價，得出總體評價結果。房地產企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況，依據(jù)全面性、靈活性、可測性和敏感性原則來確定市場營銷評價指標體系。筆者在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對該房地產公司深入調查之后，確定該企業(yè)營銷能力評價指標體系，見表3-1。

（1）房地產營銷戰(zhàn)略（B1）房地產營銷戰(zhàn)略是房地產企業(yè)根據(jù)自身的狀況所作的企業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，房地產營銷戰(zhàn)略規(guī)定了營銷活動的基本方向，使營銷能力聚焦，進而使營銷能力得到最大程度的發(fā)揮。房地產企業(yè)營銷戰(zhàn)略的指標層包括戰(zhàn)略目標、土地戰(zhàn)略、資金戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略。a戰(zhàn)略目標（B11）。評價戰(zhàn)略目標從戰(zhàn)略目標是否與企業(yè)的總體經(jīng)營目標一致和戰(zhàn)略目標是否切合企業(yè)自身情況兩個因素來衡量[14]。b土地戰(zhàn)略（B12）。土地是房地產業(yè)的命脈。土地戰(zhàn)略通過土地的區(qū)位和土地獲得的成本兩個因素來衡量。c資金戰(zhàn)略（B13）。資金戰(zhàn)略通過融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營銷過程中有無資金缺乏現(xiàn)象這三個因素來衡量。d品牌戰(zhàn)略(B14)。品牌戰(zhàn)略通過品牌戰(zhàn)略規(guī)劃是否明確，項目品牌定位是否明確，項目品牌是否帶動企業(yè)品牌的樹立三個因素來衡量[15]。

（2）房地產市場調查（B2）房地產市場調查是房地產營銷策劃的前提和基礎，即是企業(yè)活動的起點，又貫穿于企業(yè)營銷策劃活動的全過程，是企業(yè)營銷策劃活動必不可少的組成部分。房地產市場調查的指標包括營銷環(huán)境調查（B21），消費者行為調查（B22），房地產市場狀況調查（B23），房地產市場競爭情況調查（B24），房地產價格調查（B25）五部分。房地產市場調查的這五個指標可通過市場調查信息的可利用度、可信度，市場調查的投入產出比，企業(yè)是否定期有目的進行市場調查，市場調查內容是否全面來衡量[16]。

篇（7）

二、企業(yè)稅務風險的防范

1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。

2．從制度入手，建立健全稅務風險內控體系。通過執(zhí)行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發(fā)銷售的全過程，實現(xiàn)對企業(yè)稅務風險的事前、事中自我防控。

3．注重對稅務會計人員素質的培養(yǎng)。加強稅收法律法規(guī)和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。

4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業(yè)實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。

三、設立稅務會計，建立稅務核算體系

針對稅收管理的越發(fā)嚴格和越發(fā)精細化，要求企業(yè)的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統(tǒng)。

1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業(yè)應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業(yè)經(jīng)營過程中的每一筆經(jīng)濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據(jù)，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業(yè)各項稅金計算的完整性和正確性。

2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經(jīng)濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業(yè)的稅收負擔最小化，維護企業(yè)的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當?shù)倪x擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。

四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務

企業(yè)應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數(shù)據(jù)準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。

1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯誤及時自行糾正。

2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。

3．由于企業(yè)習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時不排除聘請專業(yè)的稅務師事務所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規(guī)范納稅業(yè)務。

篇（8）

眾所周知建筑設計信息管理在整個建筑設計中具有極其重要的位置，直接影響設計管理的整體效率。目前我國的建筑設計的信息管理存在幾個問題：一方面是信息的準確性，如信息不完整、不準確、使用不當?shù)龋袝r設計院為了掩飾設計中的一些小失誤或錯誤往往虛報信息，造成建筑施工可能出現(xiàn)安全問題，同時也會造成設計單位相互之間的溝通中出現(xiàn)信息失準。另一方面是信息的及時性，很多時候存在信息傳遞滯后的現(xiàn)象，如某一設計單位需參考另一設計單位的資料時，信息傳遞滯后導致后續(xù)的設計無法進行，最終將影響整個建筑設計的整體效率。

1．3設計質量評價問題

現(xiàn)階段我國的建筑設計質量的評價主要由設計單位、政府主管部門、業(yè)主對建筑設計質量進行評定，某種程度上這種評價制度可以促進建筑設計質量管理，但仍然存在一些問題，如非常規(guī)性與有限性，主要體現(xiàn)在評價主體和評價時點上。在評價過程中主要是專業(yè)人士進行的，主要的利益主體卻很少參加其中，因此這樣的評價體制很難反映不同主體的意見，那么其產生的影響也是有限的。有些評價是在階段成果產生后開展的，有的甚至是在施工結束后進行，缺乏對設計的評價和控制，作用非常有限。

2提高建筑設計管理的有效措施

隨著人們生活水平的提高，人們對于建筑的追求也從原來的保暖與遮擋惡劣天氣上升到居住舒適性、美學上的要求，同時人們也有足夠的時間與能力去改善自己的生活情況和追求精神上的享受。為了設計出更好的滿足人們要求的建筑，這就需對建筑設計加強管理。

2．1建立完整的建筑設計管理制度

在建筑設計中包含了諸多的專業(yè)且涉及的內容較廣，設計是群體性的活動，要保證建筑設計管理正常有序有效的進行，建立一個完整的組織框架是必須的，所設計的設計管理制度使相關人員的責任與義務明確，指令傳達路徑簡單明確。這樣可以避免逐級或多級請示造成問題得不到及時的解決，進而避免整個設計進度難以推進。一個完整明確的建筑設計管理制度不僅有助于提高設計質量與建筑工程的整體質量，而且對于促進我國建筑業(yè)的持續(xù)發(fā)展也有非常重要的意義。

2．2加強建筑設計質量控制

一個完整明確的設計質量管理體制建立后，為充分發(fā)揮組織的作用以達到設計質量控制的目的，必須制定健全的質量管理制度。質量管理制度的建立為把好質量關、進度關打下堅實的基礎，做到未雨綢繆，不要等問題出現(xiàn)才去尋找解決措施。在建立質量管理制度時，將質量責任制細化，責任明晰，責任落實到具體的人，制定獎罰制度以對管理人員進行有效管理；做好不同部門相互銜接，職責與分工明確及緊急情況的備用方案，各部門之間質量信息的溝通與協(xié)調。在設計質量控制中需加強設計圖紙的審查，查看使用功能機質量要求是否達到設計規(guī)范與業(yè)主標準，檢查設計中易忽略的、易出錯的常見問題，將可能產生的安全隱患與可能阻礙施工與設計進度的地方盡早地消除。建筑設計管理體制中管理人員作為其重要組成成員，每個管理人員的專業(yè)技術水平參差不齊，需對管理人員進行必要的培訓。在培訓的過程中應針對不同的人員進行不同深度的培訓，使培訓具有針對性，實行考核制度，提高管理人員質量意識，重視質量的宣傳工作，使質量意識深入人心，把質量這根弦繃緊在每一個管理人員的腦海里。在建筑工程施工開始前，做好相應的質量控制計劃、圖紙會審、技術交底等工作。在建筑工程施工過程中加強質量通病以及易出現(xiàn)質量問題處的檢查力度，對重點工序、關鍵環(huán)節(jié)施工進行嚴格控制。

3建筑設計管理需考慮的方面

3．1建筑設計與環(huán)境關系

在科學發(fā)展觀、可持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，人們的環(huán)保意識也在逐年增強，在房地產建筑設計建造的過程中會產生一定的建筑垃圾，這些建筑垃圾的卸放位置與處理是否妥當對周圍環(huán)境有非常重要的影響。環(huán)境設計，一方面是充分利用周圍的環(huán)境構成內外環(huán)境的多樣的、自由的、協(xié)調統(tǒng)一，將建筑建造過程中的垃圾妥善的處理，避免對環(huán)境造成污染與破壞，做一份環(huán)境影響報告以評價修建建筑物后對周圍環(huán)境的影響；另一方面是合理的選擇建筑外墻裝飾材料與建筑周圍綠化植物以免對環(huán)境及周圍的植被等造成破壞。

3．2社會習慣的改變

在人們生活與教育水平獲得極大提高之后，人們的追求不僅僅停留在解決自身的溫飽問題，更加注重生活品質與精神上的享受，同時人們對環(huán)境的保護意識也得到極大的提高。隨著這些社會觀念、社會習慣、社會趨勢的變化對建筑物建造設計等方面都會造成一定的影響，應根據(jù)實際的情況建設符合社會習慣的建筑物，如智能建筑與綠色建筑等，這就需要設計人員在建筑設計之前對這些進行調查研究。

3．3技術進步的思想

科技日新月異，在建筑設計管理過程中，應將一些新技術、新材料應用于房地產建筑設計中。計算機獲得了極大程度的發(fā)展，采用計算機模擬與結構的優(yōu)化，使分析的結構更加精細準確，如鋼管混凝土柱的設計，可以采用ANSYS等有限元對其分析，建模過程中分別考慮整體的鋼管、采用焊接形式的鋼管、采用螺栓連接的鋼管對核心混凝土的約束程度，同時對鋼管壁厚、螺栓個數(shù)、螺栓預緊力等參數(shù)進行分析。近些年來，我國自然災害頻發(fā)，建筑設計中應考慮風荷載、地震作用，在地震設計中采用鋼管混凝土，在地震發(fā)生前，這樣的設計在某種程度上是一種資源浪費，一旦自然災害發(fā)生，這樣的結構能充分發(fā)揮鋼管對混凝土的約束，提高混凝土的承載能力。在科技發(fā)達的今天，在建筑物設計時，應結合當前的科學技術與行業(yè)發(fā)展的前沿，將最新的施工技術與材料、設備應用于所建的建筑物中，這樣不僅有利于控制建筑物的設計成本與防止安全事故的發(fā)生，而且也有利于推動建筑設計與科學技術繼續(xù)向前發(fā)展。同時，房地產建筑設計施工所應用的新技術有可能存在著不適用現(xiàn)場的情況，這樣將有利于科技新技術的進一步完善。

篇（9）

首先是房地產金融業(yè)務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發(fā)市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業(yè)集團。與之相比，我國的房地產企業(yè)相對弱小，經(jīng)營機制落后，國內企業(yè)過去在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負債將經(jīng)營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業(yè)務很有經(jīng)驗，早已形成一整套完善的運作規(guī)范，有相當豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有高素質的專業(yè)人才。而我國房地產金融業(yè)務還處于起步階段，不少房地產金融業(yè)務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經(jīng)驗不足，處于不利地位。

其次是國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟環(huán)境動蕩，國內房地產投資、房地產開發(fā)經(jīng)營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產金融業(yè)務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發(fā)房地產泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。

再次是房地產金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業(yè)性房地產金融機構、貸款的創(chuàng)造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。

入世給我國房地產金融帶來了新的發(fā)展機遇。

一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業(yè)務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務有豐富的業(yè)務拓展經(jīng)驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業(yè)帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質將得以提高。我國房地產金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業(yè)水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經(jīng)營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓、金融工具創(chuàng)新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業(yè)整體水平的提高。

三是促進我國房地產金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業(yè)，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業(yè)務和對境內房地產開發(fā)項目的貸款業(yè)務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業(yè)務相當發(fā)達，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網(wǎng)絡和先進的管理技術涉足房地產金融業(yè)務，尤其是抵押擔保業(yè)務和不動產證券化業(yè)務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業(yè)務的發(fā)展。

面對挑戰(zhàn)和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰(zhàn)。

1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創(chuàng)新力度并且要有實質性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業(yè)務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業(yè)務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。

篇（10）

相比于其他行業(yè)而言，房地產動拆遷行業(yè)的成本管理更為復雜，一個項目的時間可能比較長，尤其是動遷的工作既要求細致又要求效率。因此，房地產動拆遷公司的成本具有其自身的特點，成本核算上也存在一些問題。

1、由于動拆遷工作歷時較長，加上相關財務人員水平不高等，往往不重視建設過程的成本管理，致使財務指標縮水，成本反映不真實，造成公司財務狀況及經(jīng)營成本無從考核。

2、成本不進行分攤或隨意分攤。用于拆遷的商品房成本沒有根據(jù)實際用途轉出，在同一筆費用用于支付不同成本對象時，相關科目有時根本不做任何分攤。由于成本費用分攤的隨意性，造成拆遷工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。

3、拆遷工程的實物工作量與財務的賬面成本結轉不一致。在購買或自建拆遷用房等項目上，沒有一套規(guī)范的操作程序，造成賬面與實物的數(shù)量嚴重不符。

4、拆遷工程成本核算的依據(jù)無法及時取得。拆遷工程如果采用外包形式，其成本的核算必須先取得施工方開具的發(fā)票。公司有時會出現(xiàn)不能及時取得正式發(fā)票進行成本核算的情況，導致成本核算缺乏真實性，給經(jīng)營決策造成影響。

5、動遷工作中人力成本難以計量。動遷工作涉及大量的人力成本，需要時間和耐心與被動遷對象進行講解政策、說服、簽約和安置工作。工作中不確定性較大，花費的人力和其他成本難以具體計量，相關費用難以審核，這部分成本既不透明也難以控制。

二、成本控制策略及程序

房地產動拆遷公司是以資金和人才資本，整合土地資源、政策資源、設計、施工、監(jiān)理等資源，來實現(xiàn)自身目標。因其產品具有社會屬性、技術屬性及產品生產的復雜過程屬性，造成了其產品成本控制的復雜性。對于其成本管理工作的開展，應從戰(zhàn)略高度給予重視，首先轉變成本觀念，設計符合公司特點的成本管理程序和指標，然后開展具體的成本控制工作。

（一）成本控制觀念的轉變

1、全員成本管理觀念的創(chuàng)新

很多人認為，成本管理是專設的成本管理機構及成本管理人員的職責。但事實上，他們只是公司成本控制的組織者，比如房地產動拆遷公司的拆遷工程管理部門，只靠他們單方面的努力，難以實施好成本控制。這就是說，公司成本的發(fā)生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關，他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此，成本控制的主體應該是個全員概念。

2、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新

長期以來，公司進行成本管理時往往比較重視某一領域或階段成本的控制，而忽視對其他領域或階段的成本的分析與研究。公司應該樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項系統(tǒng)工程，強調整體與全局，對企業(yè)成本管理的對象、內容、方法進行全方位的分析與研究。

（二）預算管理

實行預算管理是進行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于預算的編制，結束于預算的執(zhí)行分析。全面預算管理是普遍采用的現(xiàn)代管理模式，全面預算管理系統(tǒng)為公司預算的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個平臺。

（三）成本控制程序設計

想要進行有效率的成本控制，首先必須要有明確的思路，不僅要有符合實際的考核指標，還要有有力的監(jiān)督，兼顧效率與公平。對于房地產動拆遷公司而言，進行成本控制可以采取上圖程序。

根據(jù)上圖，成本控制是一項涉及公司各個部門、每個員工的系統(tǒng)工程，在轉變公司成本觀念后，對員工進行充分的思想動員。由公司高級管理層發(fā)起，與財務部門一起設計預算和考核指標，具體分析公司實際情況，找出控制成本的幾個關鍵點。財務部門將控制成本的指標層層分解至部門、項目、員工，形成科學有效的責任成本體制。每個員工在保障公司利益的前提下，都承擔一定的責任成本。至一個會計期限或項目結束，指標結果反饋回財務部門，進行考核與獎勵，這樣有利于發(fā)現(xiàn)成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，進一步改善、加強控制的措施和方法。公司高管層在整個成本控制的過程中，要盡力給予支持，并起到關鍵的監(jiān)督作用。

三、具體成本控制方法

（一）財務部門成本控制

1、嚴格執(zhí)行年度經(jīng)營計劃及財務預算

嚴格執(zhí)行預算，將總成本控制在預算內。對于超出預算的費用要按有關規(guī)定辦理。對于即將要開始的拆遷工程項目，要求工程部門對該項目提前做出規(guī)劃設計，財務部門根據(jù)工程圖紙做出預算，并在工程過程嚴格監(jiān)督。待項目完成后，財務人員要對支付款項等嚴格把關，審核成本和決算表，準確真實地反應工程成本。

2、加強資金管理

資金管理是財務管理的中心。房地產動拆遷項目屬于房地產開發(fā)的前期項目，在整個項目過程中，往往項目的前幾個階段只產生費用，在項目快結束時才產生收入。因此，為了防止資金鏈斷裂的情況發(fā)生，要求公司統(tǒng)籌安排，合理調度，把資金用活。

在公司資金管理中，對所有財務往來都要嚴格按規(guī)章制度辦事，要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉移，據(jù)實填制憑證，認真審核，落實個人責任范圍避免出現(xiàn)問題。

3、長期堅持成本控制

成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齊心合力的系統(tǒng)工程。要求財務部門不僅做好記賬、編制報表的工作，而要主動參與到公司各階段的成本控制工作中。如，動遷工作中，財務人員可以到工作現(xiàn)場，了解工作進展狀況，評估工作難易程度，有利于評價風險，做好資金安排。又如，在拆遷工程中，隨時監(jiān)督工程進度、物資采買等，有利于強化建筑物資的日常管理，減少成本。

（二）行政部門成本控制

公司行政部門主要負責公司日常運營的工作，不屬于公司主營業(yè)務部門，對公司業(yè)務給予支持。行政部門主要發(fā)生的費用在于管理費用，如通信費、辦公費、交通費、職工報銷等等。對于房地產動拆遷公司而言，對于管理費用也納入預算管理范疇，針對每項費用分析其因由，總量控制，個別實行定額制，將管理費用控制在一個合理范圍。

（三）動拆遷成本控制

1、動遷要有明確的時間和人員安排計劃

明確的計劃是做好工作的前提條件，這樣有利于公司進行資金安排和人員安排，不僅可以提高工作效率，也可以減少不必要的人力資源浪費。每戶被動遷對象都有固定的經(jīng)辦人負責，這些經(jīng)辦人不僅幫忙分析被動遷對象的實際情況，宣傳動遷政策，簽約后還幫動遷戶找過渡房看二手房。由于動遷牽扯的利益較大，因此“人盯人”戰(zhàn)術做到了責任到位，將動遷戶利益放在首位，可以加快動遷工作的進程。

2、拆遷補償安置成本控制

這部分成本是構成房地產動拆遷公司成本的重要組成部分，也直接關系到動遷工作的難易程度。該部分成本主要由被動遷對象房地產評估值構成，一般有政府相關政策規(guī)定，并且受當時當?shù)氐姆康禺a的市場價制約。而實際工作中，評估對象的補償金額最難進行。因此，準確評估直接影響公司成本控制，可以從以下幾個方面入手：

1）評估之前首先應明析評估對象的產權文件

產權文件是每個評估師在進行估價時，首先必須掌握的重要資料，是正確估價的基礎。各種房地產產權文件所記載的房地產權屬內涵各不相同，但都與房地產估價息息相關。例如在動遷評估中，經(jīng)常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質，有些是出讓，有些房產證注明用途為住宅，而實際上有商業(yè)價值，對于這種情況在選用評估方法時應堅持“合理、合法、合情”的原則。

2）把握對等原則

在動遷工作中，動遷公司與被動遷對象處在不對等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟地位，參與拆遷的主動性，補償安置協(xié)議中所處的地位。因此，為了消除被動遷對象的抵觸情緒，進行房屋拆遷補償時，其標準應略高于(至少不低于)所在地區(qū)同類普通住房的正常市場價格水平，保障動遷工作的順利進行。

3）根據(jù)房屋種類采用有針對性的評估方法

隨著加快城鎮(zhèn)建設的步伐，帶來了大量的農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多為農村集體土地，沒有房產證和土地證，如果以實物安置(拆一補一)，就應采用成本法對房屋裝修以及附屬物進行估價。采用貨幣補償時，往往由政府定區(qū)位地價，然后再考慮房屋重置價。

工業(yè)廠房作抵押評估時，往往采用重置成本法，其中基本重置價、城市建設配套費、投資管理費、財務費，建設工程后三通費用，這樣做通常不夠精確。例如工業(yè)廠房建設規(guī)模不大，后三通費細化為道路、場地、綠化、上下水道等，這樣做會更精確一點。

篇（11）

目前，房地產集團財務會計記賬工作基本使用財務軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財務記賬功能，沒有合同管理，預算管理，成本控制，財務分析，項目管理等各個方面的管理軟件。金融信息化業(yè)務的實施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現(xiàn)代企業(yè)財務管理發(fā)展的腳步的。

(二)房地產集團的投資決策不夠科學

由于前幾年的房地產行業(yè)比較火。回報率也比較高，這使得一些房地產集團只注重利潤的獲得，而忽視了行業(yè)發(fā)展的周期性關系和一些潛在的風險，造成企業(yè)對未來的評估存在的不足，在進行一些投資時比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預期收到投資的匯報，使得企業(yè)的投資很難收回。

(三)房地產集團的融資形式比較單一

由于我國的市場經(jīng)濟剛剛起步，使得房地產的融資市場也屬于起步階段，常見的融資形式一般是短期和長期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國外那樣通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資，另外由于這幾年國家對房地產市場也加大了干預手段，使得房地產集團很難通過發(fā)行股票來進行資金的籌集。

二、如何做好房地產集團的資金管理

(一)更新房地產集團資金管理的觀念

對于房地產集團而言，資金管理的重要性要充分認識到，在管理的過程中，財務和會計部門應積極參與。要充分認識這項工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創(chuàng)新和發(fā)展，集中精力做一些相關資金管理的實際工作，科學的進行資金管理。還需要結合房地產集團的具體情況，并積極運用一系列先進的技術，在過去的業(yè)務流程和運作模式背后進行創(chuàng)新，在降低成本的基礎上，最大限度地提高經(jīng)濟效益。

(二)更新房地產集團資金管理人員的素質

財務人員只有提高了工作素質，嚴格執(zhí)行財務制度，才能保證房地產集團的質量誠信，繼而開展各種經(jīng)濟活動。主要從以下方面來提高財務人員的素質，首先在招聘過程中工作人員必須對應聘者進行仔細的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業(yè)知識，并是一個踏實肯干的人才。其次，隨后進入財務人員的培訓工作，通過定期對財會人員進行培訓，不斷提高財務人員的專業(yè)知識的整體素質和水平，財務人員也需要不斷的學習，了解新的會計方面的政策和對自己的專業(yè)知識進行更新。

(三)擴展房地產集團的融資渠道

目前我國的房地產企業(yè)已經(jīng)開始探索其他的融資方式，資本市場直接融資和間接融資需要增加開發(fā)工作，應進一步完善房地產金融市場的多元化制度，包括投資基金、股權融資、債務融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營部門能夠擺脫房地產基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問題，同時也促進了房地產業(yè)內人士適者生存以及提高其質量。

(四)更新房地產集團資金管理的有關制度

房地產集團應建立和完善企業(yè)的內部財務管理制度，建立會計，內部審計，內部牽制，財產清查，內部審計，原始記錄管理等一系列的企業(yè)財務管理制度，從而為企業(yè)規(guī)范財務管理，奠定有章可循的良好基礎。企業(yè)管理中必須以財務管理為中心，大力加強財務管理，首先要做的就是是要建立一個強大的財務管理制度，加強財務管理和控制，以提供組織保障。