房地產(chǎn)管理論文大全11篇

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篇（1）

隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和信息時(shí)代的到來(lái)，世界各國(guó)企業(yè)都面臨著越來(lái)越激烈的國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。為了提高自己的競(jìng)爭(zhēng)能力和適應(yīng)能力，許多企業(yè)都在探索提高生產(chǎn)力和改善組織績(jī)效的有效途徑，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織扁平化成為當(dāng)代組織變革的卜流趨勢(shì)。但是，實(shí)踐證明:盡管上述的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整措施能夠減少本(因此提高產(chǎn)力)，他們并不一定能改善績(jī)效;不論是在哪一水平(組織、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人)評(píng)價(jià)績(jī)效和如何界定績(jī)效，他們只是提供了一個(gè)改善績(jī)效的機(jī)會(huì)，真正能促使組織績(jī)效提高的是組織成員行為的改變，也就是說(shuō)，要建立學(xué)習(xí)型組織，形成有利于調(diào)動(dòng)員工積極性、鼓勵(lì)創(chuàng)新、進(jìn)行團(tuán)隊(duì)合作的組織文化和工作氛圍。在這一背景下，研究者拓展了績(jī)效的內(nèi)涵，并在總結(jié)績(jī)效評(píng)價(jià)不足的基礎(chǔ)上，于20世紀(jì)70年代后期提出了“績(jī)效管理”的概念。80年代后半期和90年代早期，隨著人們對(duì)人力資源管理理論和實(shí)踐研究的重視，績(jī)效管理逐漸成為一個(gè)被廣泛認(rèn)可的人力資源管理過(guò)程。員工的工作績(jī)效是指那些經(jīng)過(guò)考核的行為、表現(xiàn)及其結(jié)果，而績(jī)效管理則是依據(jù)主管與員工之間達(dá)成的協(xié)議來(lái)實(shí)施的一個(gè)動(dòng)態(tài)的溝通過(guò)程。它通常被定義為系統(tǒng)對(duì)個(gè)組織或員工所具有的價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，并給予獎(jiǎng)懲，以促進(jìn)系統(tǒng)自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。從不同的角度出發(fā)去認(rèn)識(shí)和理解事物，所得到的結(jié)果也會(huì)不盡相同。在績(jī)效管理思想發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)績(jī)效管理的認(rèn)識(shí)也存在分歧，主要表現(xiàn)在以下三種觀點(diǎn):績(jī)效管理是管理組織績(jī)效的系統(tǒng):持有這種觀點(diǎn)的代表是英國(guó)學(xué)者羅杰斯和布瑞得魯普。這種觀點(diǎn)將20世紀(jì)80年代和90年代出現(xiàn)的許多理思想、觀念和實(shí)踐結(jié)合在一起。它的核心在于組織戰(zhàn)略以及通過(guò)組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)事業(yè)系統(tǒng)和程序來(lái)加以實(shí)施。它看起來(lái)更像是戰(zhàn)略或事業(yè)計(jì)劃等，而個(gè)體因素即員工雖然受到技術(shù)、結(jié)構(gòu)、作業(yè)系統(tǒng)等變革的影響，但在此種觀點(diǎn)看來(lái)，卻并不是績(jī)效管理所要考慮的主要對(duì)象。績(jī)效管理是管理員工績(jī)效的系統(tǒng):這種觀點(diǎn)將績(jī)效管理看作組織對(duì)一個(gè)人關(guān)于其工作成績(jī)以及他的發(fā)展?jié)摿Φ脑u(píng)估和獎(jiǎng)懲。其代表人物艾恩斯沃斯、奎因、斯坎奈爾等通常將績(jī)效管理視為一個(gè)周期。績(jī)效管理是管理組織和員工績(jī)效的綜合系統(tǒng):這種觀點(diǎn)將績(jī)效管理看作管理組織和雇員績(jī)效的綜合體系，但此種觀點(diǎn)內(nèi)部卻因強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)不同而并不統(tǒng)一。例如:考斯泰勒的模型意在加強(qiáng)組織績(jī)效，但其特點(diǎn)確實(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)員工的干預(yù)，他認(rèn)為“績(jī)效管理通過(guò)將各個(gè)員工或管理者的工作與整個(gè)工作單位的宗旨連接在一起，來(lái)支持公司或組織的整體事業(yè)目標(biāo)”，而另一種認(rèn)識(shí)卻是“績(jī)效管理的中心目標(biāo)是挖掘員工的潛力，提高他們的績(jī)效，并通過(guò)將員工的個(gè)人目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合在一起來(lái)提高公司的績(jī)效”。筆者認(rèn)為績(jī)效是一個(gè)豐富的概念，在不同情況下，有不同的含義。對(duì)于績(jī)效，每個(gè)人都有不同的看法，在不同的情景下也有著不同的理解。有人認(rèn)為績(jī)效是完成工作的效率與效能，也有人認(rèn)為績(jī)效是員工的工作結(jié)果，是對(duì)企業(yè)的目標(biāo)達(dá)成具有效益，具有貢獻(xiàn)的部分;更有人認(rèn)為，所謂績(jī)效是個(gè)人知識(shí)、技能、能力等一切綜合因素通過(guò)工作而轉(zhuǎn)化為可量化的貢獻(xiàn)，包括有形的和無(wú)形的兩部分。我們一般認(rèn)為的績(jī)效指的是那些經(jīng)過(guò)評(píng)價(jià)的工作行為、方式及其結(jié)果，在管理學(xué)上績(jī)效可分為員工績(jī)效和組織績(jī)效。員工績(jī)效是指員工在某一期間內(nèi)的工作結(jié)果、工作行為和工作態(tài)度的總和。織績(jī)效是組織在某一時(shí)期內(nèi)，組織任務(wù)完成的數(shù)量、質(zhì)量、效率及贏利狀況。而績(jī)效管理是對(duì)績(jī)效實(shí)現(xiàn)過(guò)程各要素的管理，是以企業(yè)目標(biāo)為導(dǎo)向的一種管理活動(dòng)。績(jī)效管理是通過(guò)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的建立、目標(biāo)分解、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，并將績(jī)效成績(jī)用于企業(yè)日常的管理活動(dòng)中，以激勵(lì)員工業(yè)績(jī)持續(xù)改進(jìn)并最終實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)以及戰(zhàn)略的一種正式管理活動(dòng)。績(jī)效管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)涉及組織績(jī)效、流程績(jī)效和崗位績(jī)效三個(gè)層次。從組織的角度來(lái)講，它更看重的應(yīng)該是組織績(jī)效，因?yàn)閱T工的績(jī)效構(gòu)成了組織績(jī)效，某個(gè)員工個(gè)體績(jī)效的好壞有時(shí)不足以對(duì)組織績(jī)效產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。因此，組織績(jī)效可以說(shuō)是績(jī)效管理中的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)。當(dāng)然，組織績(jī)效還是由員工績(jī)效構(gòu)成的，所有員工績(jī)效不好，組織績(jī)效也就不可能很好。同時(shí)，組織產(chǎn)出是通過(guò)員工按照一定的流程生產(chǎn)的，為了管理流程級(jí)的績(jī)效，人們必須要保證設(shè)定的流程滿足客戶需求，流程的工作要有效，流程的目的和手段要由客戶和組織的要求來(lái)驅(qū)動(dòng)。

2.1.2績(jī)效管理和績(jī)效考核的區(qū)別

前面我們對(duì)績(jī)效管理做了理論上的介紹，這里之所以將績(jī)效管理和績(jī)效考核在進(jìn)行一下比較是因?yàn)閷?shí)踐中兩個(gè)概念經(jīng)常被混淆使用，即使字面上的意思已經(jīng)劃分的很清楚了，實(shí)施起來(lái)往往會(huì)發(fā)生管理者用績(jī)效考核簡(jiǎn)單替代績(jī)效管理的行為，認(rèn)為他們是一回事，只不過(guò)叫法有些差異。這里需要做出分析，為下文中公司的行為提供理論基礎(chǔ)績(jī)效管理的基本內(nèi)容有以下三個(gè)方面:

(1)績(jī)效管理是管理者和員工就工作目標(biāo)與如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)達(dá)成共識(shí)的過(guò)程。該過(guò)程是由員工和他的管理者之間達(dá)成的承諾來(lái)保證完成的，并在協(xié)議中對(duì)下面的有關(guān)問題有明確的要求和規(guī)定:期望員工完成的工作目標(biāo);員工的工作對(duì)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的影響;員工和主管之間應(yīng)如何共同努力以維持、完善和提高員工的績(jī)效;工作績(jī)效如何衡量，即績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)是什么;指明影響績(jī)效的障礙并提前排除或?qū)で笈诺霓k法。

(2)績(jī)效管理是個(gè)完整的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)包括幾個(gè)重要的構(gòu)件:目標(biāo)/計(jì)劃、輔導(dǎo)/教練、評(píng)價(jià)/檢查、回報(bào)/反饋，僅盯住一個(gè)構(gòu)件，是不能很好地發(fā)揮作用的。績(jī)究效管理的構(gòu)件共同組成了一個(gè)管理循環(huán)。

(3)正確理解績(jī)效管理。績(jī)效管理首先是管理，管理所有的職能它都涵蓋:計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制。因此，績(jī)效管理本身就是管理者日常管理的一部分;績(jī)效理特別強(qiáng)調(diào)持續(xù)不斷的溝通，績(jī)效管理是一個(gè)持續(xù)不斷的交流過(guò)程，該過(guò)程是由員卜和他的管理者之間達(dá)成的協(xié)議來(lái)保證完成的;績(jī)效管理不僅強(qiáng)調(diào)工作結(jié)果，而且重視達(dá)成目標(biāo)的過(guò)程，績(jī)效管理是一個(gè)循環(huán)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，它不僅關(guān)注達(dá)成績(jī)效結(jié)果，更強(qiáng)調(diào)目標(biāo)、輔導(dǎo)、評(píng)價(jià)和反饋-一達(dá)成結(jié)果的過(guò)程。績(jī)效考核是指考評(píng)主體對(duì)照工作目標(biāo)或績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的考評(píng)方法，評(píng)定員工的工作任務(wù)完成情況，員工的工作職責(zé)履行程度和員工的發(fā)展情況，并且將評(píng)定結(jié)果反饋給員工的過(guò)程。績(jī)效考核是指一套正式的結(jié)構(gòu)化的制度，用來(lái)衡量、評(píng)價(jià)并影響與員工工作有關(guān)的特性、行為和結(jié)果，考察員工的實(shí)際績(jī)效，了解員工可能發(fā)展的潛力，以期獲得員工與組織的共同發(fā)展。通過(guò)績(jī)效考核判別不同員工的勞動(dòng)支出、努力程度和貢獻(xiàn)份額，有針對(duì)地支付薪酬、給予獎(jiǎng)勵(lì)，并及時(shí)向員工反饋信息促使其調(diào)整努力方向和行為選擇組合，使他們最大限度地利用其人力資源來(lái)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。績(jī)效管理和績(jī)效考核是不同的，績(jī)效考核是事后考核工作的結(jié)果，而績(jī)效管理是事前計(jì)劃、事中管理和事后考核所形成的三位一體的系統(tǒng)，可見績(jī)效考核只是績(jī)效管理過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。績(jī)效管理和績(jī)效考核主要區(qū)別如下:

(l)績(jī)效管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，績(jī)效考核只是這個(gè)系統(tǒng)中的一部分;

(2)績(jī)效管理是一個(gè)全過(guò)程，注重過(guò)程的管理，而績(jī)效考核是一個(gè)階段性的總結(jié);

(3)績(jī)效管理具有前瞻性，能幫助企業(yè)和經(jīng)理前瞻性地看待問題，有效規(guī)劃企業(yè)和員工的未來(lái)發(fā)展，而績(jī)效考核是回顧過(guò)去一個(gè)階段的成果，不具備前瞻性;

(4)績(jī)效管理有著完善的計(jì)劃，監(jiān)督和控制的手段和方法，而績(jī)效考核只是提取績(jī)效信息的一個(gè)手段;

(5)績(jī)效管理注重能力的培養(yǎng)，而績(jī)效考核則只注重成績(jī)的大小;

(6)績(jī)效管理能建立經(jīng)理與員工之間的績(jī)效合作伙伴的關(guān)系，而績(jī)效考核則使經(jīng)理與員工站到了對(duì)立的兩面，距離越來(lái)越遠(yuǎn)，甚至?xí)圃炀o張的氣氛和關(guān)系。他們之間的區(qū)別是:績(jī)效管理與績(jī)效考核不可同日而語(yǔ)，二者無(wú)論是從基本的概上，還是從具體的實(shí)際操作上都存在著較大的差異。但是，績(jī)效管理與績(jī)效考核又是一脈相承、密切相關(guān)的。績(jī)效考核是績(jī)效管理的一個(gè)不可缺的組成部分，通過(guò)績(jī)效考核可以為企業(yè)的績(jī)效管理的改善提供資料，幫助企業(yè)不斷提高績(jī)效管理的水平和有效性，使績(jī)效管理真正幫助管理者改善管理水平和有效性，幫助員工提高績(jī)效能力，幫助企業(yè)獲得理想的績(jī)效水平;同時(shí)，績(jī)效考核成功與否不僅取決于考核本身，而且很大程度上取決于與績(jī)效考核相關(guān)聯(lián)的整個(gè)績(jī)效管理過(guò)程。有效的績(jī)效考核有賴于整個(gè)績(jī)效管理活動(dòng)的成功開展，而成功的績(jī)效管理也需要有有效的績(jī)效考核來(lái)支撐。

2.1.3企業(yè)進(jìn)行績(jī)效管理的意義

前面已闡述提高績(jī)效的有效途徑是進(jìn)行績(jī)效管理。企業(yè)要對(duì)績(jī)效進(jìn)行管理，因?yàn)闊o(wú)論從組織的角度，還是從管理者或者員工的角度，績(jī)效管理都可以幫助我們解決很多從前難以解決的問題，并能給企業(yè)和員工帶來(lái)非常多的好處。第一，績(jī)效管理可以促進(jìn)組織的發(fā)展。一個(gè)企業(yè)、一個(gè)組織都是要完成一定的工作目標(biāo)。一個(gè)企業(yè)的目標(biāo)要完成必須被分解到各個(gè)業(yè)務(wù)單位及每個(gè)崗位。由此可見，組織的整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)是要靠員工的績(jī)效來(lái)支持的，它需要全體員工都積極向著共同的組織目標(biāo)努力。對(duì)于組織而言則需要監(jiān)控員工和業(yè)務(wù)單元在各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作情況，了解各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作產(chǎn)出，及時(shí)發(fā)現(xiàn)阻礙目標(biāo)有效達(dá)成的問題并予以解決。組織需要得到最有效的人力資源，以便高效率地完成目標(biāo)，為人員調(diào)配、培訓(xùn)和發(fā)展提供信息，來(lái)增強(qiáng)組織的實(shí)力。而績(jī)效管理恰恰是解決上述問題的有效途徑。通過(guò)目標(biāo)的設(shè)定與績(jī)效計(jì)劃的過(guò)程，組織的目標(biāo)被有效地分解到各個(gè)業(yè)務(wù)單位或個(gè)人，通過(guò)對(duì)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人的績(jī)效標(biāo)的監(jiān)控以及對(duì)績(jī)效結(jié)果的評(píng)價(jià)，組織可以有效了解目標(biāo)的達(dá)成情況，可以發(fā)現(xiàn)阻礙目標(biāo)達(dá)成的原因，可以為人員的調(diào)配和培訓(xùn)發(fā)展提供有效信息。因此，它是組織要的一項(xiàng)活動(dòng)。

第二，績(jī)效管理可以提高企業(yè)的管理水平。績(jī)效管理提供管理人員一個(gè)將組織標(biāo)分解給員工的機(jī)會(huì)，并且使管理者能夠向員工說(shuō)明自己工作的期望和工作的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也能使管理者能夠?qū)?jī)效計(jì)劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控。績(jī)效管理提高計(jì)劃管理的有效性，由于CW集團(tuán)的管理基礎(chǔ)普遍差，企業(yè)的年度預(yù)算計(jì)劃不是很科學(xué)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本處于老板控制狀態(tài)，而績(jī)效管理可部分彌補(bǔ)這一問題。績(jī)效管理也能提高各級(jí)管理者的管理水平，由于各級(jí)部門主管基本上都是從業(yè)務(wù)骨干中提的，他們中的大部分缺乏基本的管理知識(shí)和技能，不知道如何去管人，如何去發(fā)揮組織資源的效用。而績(jī)效管理的制度性要求強(qiáng)迫部門主管必須制訂工作計(jì)劃目標(biāo)，必須對(duì)員工的工作做出評(píng)價(jià)，必須與下屬充分的探討工作績(jī)效，并幫助下屬提高績(jī)效。另外績(jī)效管理和企業(yè)的招聘、培訓(xùn)、薪酬管理形成良勝的互動(dòng)關(guān)系。

第三，績(jī)效管理可以促進(jìn)員工個(gè)人成長(zhǎng)。從需要層次理論看，員工在基本需要滿足了以后，更多的高級(jí)需有待于滿足。員工內(nèi)心希望能夠了解自己的績(jī)效，希望通過(guò)有效途徑知道自己做得怎么樣;員工希望自己的工作績(jī)效能夠得到他人的認(rèn)可與尊重;員工也需要了解自己有待于提高的地方，使自己的能力得到提高，技能更加完善;員工需要有一個(gè)有效的途徑將員工的績(jī)效表現(xiàn)反饋給員工，員工不希望只憑自己的猜南京理工大學(xué)碩士學(xué)位論文CW房地產(chǎn)集團(tuán)績(jī)效管理側(cè)!究測(cè)來(lái)了解。總之，員工希望了解自己的績(jī)效表現(xiàn)，更多的是為了提高自己的績(jī)效，提高自己的能力。此外，除了以上三個(gè)層面的作用外，績(jī)效管理還是構(gòu)建和強(qiáng)化企業(yè)文化的_是企業(yè)價(jià)值分配的基礎(chǔ)。

2.1.4績(jī)效管理與企業(yè)發(fā)展的關(guān)系

績(jī)效管理對(duì)于組織的持續(xù)發(fā)展具有重要意義，這一點(diǎn)早已取得共識(shí)，而將績(jī)效管理與企業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，則是近年來(lái)績(jī)效管理的顯著特點(diǎn)。戰(zhàn)略是對(duì)未來(lái)結(jié)果的一種期望，這種期望的實(shí)現(xiàn)要依靠組織的所有成員、按一定的職責(zé)和績(jī)效要求、通過(guò)持續(xù)努力和發(fā)揮創(chuàng)造性來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此，績(jī)效管理的系統(tǒng)已成為戰(zhàn)略管理控制系統(tǒng)中不可缺少的管理工和手段。企業(yè)目標(biāo)的實(shí)施必然通過(guò)組織體系落實(shí)到每個(gè)人頭上，通過(guò)發(fā)揮組織中人的作用來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。而職位說(shuō)明書只羅列了每一職位的責(zé)任，他不能指出在不同歷史時(shí)期每一個(gè)職位的主要責(zé)任，如果每一個(gè)人只按職位說(shuō)明書內(nèi)容去行使責(zé)任，他就會(huì)找不到工作的方向，想象一下，如果一個(gè)企業(yè)所有員工都迷失了工作的方向，那是多么!怕的事情。績(jī)效管理就像一根繩索把每個(gè)職位的螞炸串在一起，給每一個(gè)職位都賦予戰(zhàn)略任務(wù)。通過(guò)為每一員工制定有效的績(jī)效目標(biāo)，可以使戰(zhàn)略、職位與人合為一體。績(jī)效目標(biāo)的制訂必須是自上而下的，通過(guò)績(jī)效目標(biāo)的制定使公司的戰(zhàn)略目標(biāo)層層傳遞下去。可見，績(jī)效管理是企業(yè)戰(zhàn)略落實(shí)的載體。

2.1.5基于戰(zhàn)略目標(biāo)的績(jī)效管理

基于戰(zhàn)略的績(jī)效管理首先是績(jī)效管理，在實(shí)施的過(guò)程中自然也是包括績(jī)效計(jì)劃、績(jī)效輔導(dǎo)、績(jī)效考核、績(jī)效反饋和績(jī)效結(jié)果應(yīng)用等過(guò)程。所不同的是他們和企業(yè)戰(zhàn)略之間的關(guān)系有所側(cè)重:一般的績(jī)效管理雖然也強(qiáng)調(diào)基于目標(biāo)來(lái)制定目標(biāo)體系，但因其落腳點(diǎn)是在人身上，因此，這樣的績(jī)效管理更關(guān)注一些個(gè)體或團(tuán)隊(duì)的行為，弱化了對(duì)企業(yè)整體績(jī)效的把握;同時(shí)對(duì)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更多的現(xiàn)到中短期目標(biāo)的達(dá)成上，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略卻幫助不大，再加上該項(xiàng)職能一般由人力資源部門負(fù)責(zé)，而中國(guó)的大部分企業(yè)并沒有賦予人力資源部門評(píng)估業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的職能。而基于戰(zhàn)略的績(jī)效管理除了要考慮以上問題外還需從企業(yè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略層面、經(jīng)營(yíng)層面來(lái)考慮如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)以及衡量這些目標(biāo)的指標(biāo)、監(jiān)控狀況，組織、流程和崗位績(jī)效在組織中的戰(zhàn)略定位。

2.2績(jī)效管理常用的幾種工具

前文講述了績(jī)效管理理論以及績(jī)效考核作為績(jī)效管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，目前企業(yè)對(duì)于績(jī)效管理和績(jī)效考核的方法有很多，比如360度考核、團(tuán)隊(duì)績(jī)效考核，以員工比較為基礎(chǔ)的考核等。這些方法都沒有以戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，下面介紹三種基于企業(yè)戰(zhàn)略的績(jī)效管理的方法:KPI、BSC、MBO。

2.2.1關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法(KPI)

關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)是通過(guò)組織某一流程的輸入端、輸出端的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行設(shè)置、取樣、計(jì)算、分析來(lái)衡量流程績(jī)效的一種目標(biāo)式量化指標(biāo)，是把企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)分解為可運(yùn)作的遠(yuǎn)景目標(biāo)的工具，是企業(yè)績(jī)效管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)。KPI是現(xiàn)代企業(yè)受到普遍重視的業(yè)績(jī)考評(píng)方法。KP工可以使部門主管明確本部!‘一的主要責(zé)任，并以此為基礎(chǔ)，明確本部門人員的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)，使業(yè)績(jī)考評(píng)建立在量化的基礎(chǔ)之上。建明確的切實(shí)可行的KPI指標(biāo)體系是做好績(jī)效管理的關(guān)鍵。KPI的精髓，或者說(shuō)是對(duì)績(jī)效管理的最大貢獻(xiàn)是指出企業(yè)業(yè)績(jī)指標(biāo)的設(shè)置必須與企業(yè)的戰(zhàn)略掛鉤。其關(guān)鍵兩字的含義即指在某一階段一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略上要解決的主要問題。關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法有以下特征:首先將員工的工作與公司遠(yuǎn)景、戰(zhàn)略與部門相連接，層層分解，層層支持，使每一員工的個(gè)人績(jī)效與部門績(jī)效，與公司的整體效益直接掛鉤;其次保證員工的績(jī)效與內(nèi)外部客戶的價(jià)值相連接，共同為實(shí)現(xiàn)客戶的價(jià)值服務(wù);再次員工績(jī)效考核指標(biāo)的設(shè)計(jì)是基于公司的發(fā)展戰(zhàn)略與流程，而不是崗位的功能。所以，關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)與一般績(jī)效指標(biāo)相比，把個(gè)人和部門的目標(biāo)與公司整個(gè)成敗聯(lián)系起來(lái)，就更具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。由此可以看出關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)的主要優(yōu)缺點(diǎn)。該考核工具有如下優(yōu)點(diǎn):首先目標(biāo)制定準(zhǔn)確。避免了因戰(zhàn)略性目標(biāo)本身的整體性和溝通風(fēng)險(xiǎn)造成的傳遞困難，給各級(jí)管理者以客觀的標(biāo)準(zhǔn)和角度，幫助制定基于戰(zhàn)略、支持戰(zhàn)略的各級(jí)目標(biāo);其次使各級(jí)管理者意識(shí)到自身、本部門在組織戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)中的位置和職責(zé)。KPI體系是屬于整個(gè)系統(tǒng)的，相應(yīng)的部門要承擔(dān)起相應(yīng)的KP工，而其承擔(dān)的KPI代表了部門對(duì)整個(gè)企業(yè)的價(jià)值。這有助于打破部門本位主義，使管理者真下著眼于整個(gè)組織看待自己。當(dāng)然關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法的缺點(diǎn)是在于雖然它正確地強(qiáng)調(diào)了戰(zhàn)略地成功實(shí)施，必須有一套與戰(zhàn)略實(shí)施緊密相關(guān)的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)來(lái)保證，但卻沒有能進(jìn)一步將績(jī)效目標(biāo)分解到企業(yè)的基層管理及操作人員;另外關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法很難能提供一套完整的對(duì)操作具有具體指導(dǎo)意義的指標(biāo)框架體系。

2.2.2平衡記分卡(BSC)

平衡記分卡是圍繞企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，制定與企業(yè)目標(biāo)緊密聯(lián)系，體現(xiàn)企業(yè)成功關(guān)鍵因素的財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)而組成的業(yè)績(jī)衡量系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)南京理工大學(xué)碩卜學(xué)位論文CW房地產(chǎn)集團(tuán)績(jī)效管理側(cè)究略目標(biāo)，幫助企業(yè)去尋找成功的關(guān)鍵因素，建立綜合衡量的指標(biāo)，以促使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的成功、戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。平衡記分卡作為一種戰(zhàn)略績(jī)效管理及評(píng)價(jià)的工具，主要從四個(gè)方面來(lái)衡量企業(yè)。財(cái)務(wù)角度:企業(yè)經(jīng)營(yíng)的直接目的和結(jié)果是為股東創(chuàng)造價(jià)值。盡管由于企業(yè).錢}咯的不同，在長(zhǎng)期或短期對(duì)于利潤(rùn)的要求會(huì)有所差異。但毫無(wú)疑問，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，利潤(rùn)始終是企業(yè)所追求的最終目標(biāo)。客戶角度:如何向客戶提供所需的產(chǎn)品和服務(wù)，從而滿足客戶需要，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，己經(jīng)成為企業(yè)能否獲得可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。客戶角度正是從質(zhì)量、性能、服務(wù)等方面，考驗(yàn)企業(yè)的表現(xiàn)。內(nèi)部流程角度:企業(yè)是否建立起合適的組織、流程、管理機(jī)制，在這方面存在哪些優(yōu)勢(shì)和不足。內(nèi)部角度從以上方面著手，制定考核指標(biāo)。學(xué)習(xí)和創(chuàng)新角度:企業(yè)的成長(zhǎng)與員工和企業(yè)能力素質(zhì)的提高息息相關(guān)，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，企業(yè)唯有不斷的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。平衡記分卡與KPI的區(qū)別是:KPI同樣是基于戰(zhàn)略的，它的根本出發(fā)點(diǎn)也是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，是在公司高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略達(dá)成共識(shí)之后，通過(guò)價(jià)值樹或者魚骨分析來(lái)分解找出關(guān)鍵成功因素，再分解找出關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)，再把關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)按部門和崗位向下分解，是自上而下的。可以說(shuō)KP工很好的突出了公司發(fā)展的要點(diǎn)，并且實(shí)施成果導(dǎo)向的考核。但在部門之間的平衡作用上效果不明顯，忽視了部門間的關(guān)系和權(quán)重。而平衡記分卡以總體戰(zhàn)略為核心，分層次、分部分不同設(shè)置。與BSC相比，KPI的要素基本是相互獨(dú)立的，沒有體現(xiàn)彼此的聯(lián)系，在時(shí)間的維度上也沒有超前與滯后之分。它的分解與落實(shí)都是以即定目標(biāo)為核，合的，因而不能突出部門或個(gè)人的特色及職能。比較而言，使用KPI績(jī)效考核的落實(shí)層面沒有得到戰(zhàn)略管理意義的深化。對(duì)應(yīng)平衡記分卡中的四個(gè)方面，KPI最適用的應(yīng)該是財(cái)務(wù)指標(biāo)與任務(wù)指標(biāo)，但對(duì)于能力指標(biāo)、學(xué)習(xí)指標(biāo)之類，就很難應(yīng)用KPI來(lái)進(jìn)行分解。企業(yè)在應(yīng)用平衡一記分卡的優(yōu)點(diǎn)是:它能使財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)的指標(biāo)達(dá)到平衡。在BSC中既包括了財(cái)務(wù)指標(biāo)如:營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)、投資回報(bào)等指標(biāo)，又包括了非財(cái)務(wù)指標(biāo)，如客戶保持率、合格品率、員工滿意度等指標(biāo)。這就體現(xiàn)了財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)的平衡。它能使結(jié)果與動(dòng)因達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了結(jié)果指標(biāo)，又包括了動(dòng)因指標(biāo)。如客戶滿意度指標(biāo)能夠促使企業(yè)大銷售，從而提高企業(yè)的利潤(rùn)。在這里，利潤(rùn)作為一種結(jié)果指標(biāo)，則戶滿意度指標(biāo)就是它的動(dòng)因指標(biāo)。它能使企業(yè)長(zhǎng)期指標(biāo)與短期指標(biāo)之間的達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了短期指標(biāo)，如成本、利潤(rùn)等，又包括了長(zhǎng)期指標(biāo)，如客戶滿意度、員工培訓(xùn)次數(shù)等。這就體現(xiàn)了長(zhǎng)期與短期的平衡。它能使企業(yè)外部指標(biāo)與內(nèi)部指標(biāo)達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了外部評(píng)價(jià)指標(biāo)，又包括了內(nèi)部評(píng)價(jià)指標(biāo)。如客戶滿意度，反映了外部人員對(duì)本企業(yè)的評(píng)價(jià)，是外部評(píng)價(jià)指標(biāo)。而合格率，員工滿意度等指標(biāo)是企業(yè)內(nèi)部對(duì)本企業(yè)的評(píng)價(jià)，是內(nèi)部評(píng)價(jià)指標(biāo)。它能使主觀評(píng)價(jià)與客觀評(píng)價(jià)達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了客觀評(píng)價(jià)指標(biāo)如:利潤(rùn)、投資回報(bào)率、合格率等，又包括了主觀指標(biāo)如:客戶滿意度、員工滿意度。另外各方面之間貫穿著因果關(guān)系。在一個(gè)結(jié)構(gòu)合理的平衡記分中，四個(gè)方面的目標(biāo)和衡量指標(biāo)既保持一致又互為因果，彼此之間存在緊密的因果關(guān)系，系統(tǒng)地傳達(dá)企業(yè)地策略。如:利潤(rùn)(財(cái)務(wù))是因?yàn)榈蛢r(jià)供應(yīng)客戶滿意(客戶)，這又是因?yàn)槌杀镜亟档?內(nèi)部經(jīng)營(yíng))，它的動(dòng)因又是員工技術(shù)(學(xué)習(xí)與成長(zhǎng))。相對(duì)應(yīng)，企業(yè)應(yīng)用平衡記分卡會(huì)產(chǎn)生以下缺點(diǎn)是:首先，平衡記分卡使用難度比較大。沒有明確的組織戰(zhàn)略，高層管理者缺乏分解和溝通戰(zhàn)略的能力和意愿，，「，高層管理者缺乏指標(biāo)創(chuàng)新的能力和意愿的組織不適合使用平衡一記分卡。其次，應(yīng)用平衡記分卡的工作量極大。在對(duì)于戰(zhàn)略的深刻理解外，需要消耗大量精力和時(shí)間把它分解到部門，并找出恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)。而落實(shí)到最后，指標(biāo)可能多達(dá)15一20個(gè)。在考核與數(shù)據(jù)收集時(shí)，也是個(gè)不輕的負(fù)擔(dān)。再次，平衡一記分卡不適用于個(gè)人。并不是說(shuō)平衡記分不能分解到個(gè)人，而是相比較成本和收益，沒有必要把它分解到個(gè)人。對(duì)于個(gè)人而言，要求績(jī)效考核易于理解，易于操作，易于管理，而平衡記分卡并不具備這些特點(diǎn)。

2.2.3目標(biāo)管理法(MBO)

目標(biāo)管理的概念是管理專家德魯克1954年在其名著《管理實(shí)踐》中最先提出的，其后它又提出了目標(biāo)管理和自我控制的主張。德魯克認(rèn)為，并不是有了工作刁有淚標(biāo)，而是相反，有了目標(biāo)才能確定每個(gè)人的工作。所以企業(yè)的使命和任務(wù)必須轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，如果一個(gè)領(lǐng)域沒有目標(biāo)，這個(gè)領(lǐng)域的工作必然被忽視。因此管理者應(yīng)該通過(guò)目標(biāo)對(duì)下級(jí)進(jìn)行管理，當(dāng)組織的高層管理者確定了組織目標(biāo)后，必須對(duì)其進(jìn)行有效分解，轉(zhuǎn)變成各個(gè)部門以及各個(gè)人的分目標(biāo)，管理者根據(jù)分目標(biāo)的完成情況對(duì)下級(jí)進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲。所謂目標(biāo)管理是一種程序或過(guò)程，它使組織中的上級(jí)和下級(jí)一起協(xié)商，根據(jù)織的使命確定一定時(shí)期內(nèi)組織的總目標(biāo)，由此決定上、下級(jí)的責(zé)任和分目標(biāo)，并把這些目標(biāo)作為組織績(jī)效考核和考核每個(gè)部門和個(gè)人績(jī)效產(chǎn)出對(duì)組織貢獻(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。從戰(zhàn)略目標(biāo)層層分解，從而建立各個(gè)層級(jí)的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，這是創(chuàng)建關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系的基本思路。如果將KPI和目標(biāo)管理做一比較的話，可以得出以下結(jié)論:第一，如果每一個(gè)KPI指標(biāo)都可以單獨(dú)拿出來(lái)看作是一個(gè)可操作化的具體任務(wù)的話，這個(gè)指標(biāo)就可以看作是一種目標(biāo)，對(duì)該目標(biāo)的管理可以是目標(biāo)管理;第二，目標(biāo)管理中設(shè)立的目標(biāo)最多不會(huì)超過(guò)5個(gè)，而每個(gè)部門或崗位的K附可第一，能會(huì)有多個(gè)，這些指標(biāo)并不能單獨(dú)拿出來(lái)作為一個(gè)具體目標(biāo)而操作，他們?cè)谝黄鸱从车氖且粋€(gè)組織經(jīng)營(yíng)績(jī)效各個(gè)方面的測(cè)度，它可能會(huì)反映基礎(chǔ)性管理數(shù)據(jù)，如合理化建議、員工任職資格達(dá)標(biāo)比例等，這些指標(biāo)可以說(shuō)是組織運(yùn)營(yíng)的過(guò)程指標(biāo)。所以KP工本身是根據(jù)組織發(fā)展需要而分解下來(lái)的，并不完全與工作任務(wù)對(duì)應(yīng)，所以它的考核也是對(duì)眾多指標(biāo)進(jìn)行分配權(quán)重考核后計(jì)算總分。這樣對(duì)于某一指標(biāo)，對(duì)于它進(jìn)行目標(biāo)管理的成分就很小。應(yīng)用目標(biāo)管理的優(yōu)點(diǎn)在于:

第一，對(duì)于組織內(nèi)易于度量和分解的目標(biāo)會(huì)帶來(lái)良好的績(jī)效。對(duì)于那些技術(shù)仁具有可分性的工作，由于責(zé)任、任務(wù)明確目標(biāo)管理常常會(huì)起到立竿見影的效果。

第二，有助于改進(jìn)組織結(jié)構(gòu)的職責(zé)分工。由于組織目標(biāo)的成果和責(zé)任力圖劃歸一個(gè)職位或部門，容易發(fā)現(xiàn)授權(quán)不足與職責(zé)不清等缺陷。

第三，啟發(fā)了自覺性，調(diào)動(dòng)了員工的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。由于強(qiáng)調(diào)自我控制，自我調(diào)節(jié)，將個(gè)人利益和組織利益緊密聯(lián)系起來(lái)，因而提高了士氣。

第四，相當(dāng)實(shí)用且費(fèi)用不高。目標(biāo)的開發(fā)不需要像開發(fā)行為錨定式評(píng)定量表或行為觀察表那么花力氣。必要的信息由雇員填寫，由主管批準(zhǔn)或進(jìn)行修改就可以了。

篇（2）

2如何進(jìn)行房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新和實(shí)踐工作

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)和不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境,而要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳步,就必須針對(duì)房地產(chǎn)管理工作進(jìn)行創(chuàng)新。因此,對(duì)房地產(chǎn)管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的首要問題,房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動(dòng)部門工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行。

2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式

21世紀(jì),人才優(yōu)勢(shì)是增強(qiáng)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產(chǎn)行業(yè)特色的人才培訓(xùn)體系。也就是說(shuō),通過(guò)建立相應(yīng)管理人員培訓(xùn)機(jī)制,一方面根據(jù)不同層次的人才進(jìn)行不同層次的培養(yǎng),根據(jù)培訓(xùn)的實(shí)際要求來(lái)細(xì)化內(nèi)容。另一方面,還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有的管理人員進(jìn)行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質(zhì)。與此同時(shí),提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產(chǎn)事業(yè)中,共同努力管理好房地產(chǎn)企業(yè)事務(wù)。

2.2創(chuàng)新管理模式

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遵循的是供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律以及競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律等規(guī)則,而對(duì)著信息技術(shù)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷針對(duì)自我進(jìn)行管理創(chuàng)新,才能進(jìn)一步適應(yīng)信息時(shí)代的要求。因此,創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的道路上,不斷吸取先進(jìn)的管理模式,根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)實(shí)際情況,采取適當(dāng)?shù)拇胧?促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。可以通過(guò)建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度和激勵(lì)制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結(jié)合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。

2.3創(chuàng)新評(píng)估體系

良好的管理模式和管理方式必須要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系來(lái)衡量,管理評(píng)價(jià)體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產(chǎn)企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評(píng)估體系是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應(yīng)通過(guò)建立科學(xué)規(guī)范的管理評(píng)估體系,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人員、部門的行為進(jìn)行規(guī)范與約束,進(jìn)而形成一整套體系,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

篇（3）

（一）設(shè)計(jì)與采購(gòu)的關(guān)系。設(shè)計(jì)與采購(gòu)?fù)瑢貳PC模式中，在相關(guān)環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)配合、不可分割。設(shè)計(jì)向采購(gòu)提供設(shè)備材料請(qǐng)購(gòu)單及詢價(jià)技術(shù)文件，由采購(gòu)加上商務(wù)文件后組成完整的詢價(jià)文件。采購(gòu)負(fù)責(zé)組織詢價(jià)，設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)制造廠商的報(bào)價(jià)進(jìn)行技術(shù)評(píng)審；供采購(gòu)確定供貨廠商，設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)供貨廠商提供的技術(shù)文件及圖紙進(jìn)行審查與確認(rèn)。在設(shè)備制造過(guò)程中，設(shè)計(jì)協(xié)助采購(gòu)處理有關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)問題，必要時(shí)設(shè)計(jì)參加由采購(gòu)組織的關(guān)鍵設(shè)備材料的檢驗(yàn)工作。

（二）設(shè)計(jì)與施工的關(guān)系。工程設(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)向施工方提供工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙、文件。在參建各方審圖的基礎(chǔ)上及時(shí)進(jìn)行圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)交底，向EPC工程總承包項(xiàng)目的施工方和監(jiān)理方說(shuō)明設(shè)計(jì)意圖，解釋設(shè)計(jì)文件，明確設(shè)計(jì)要求。根據(jù)施工需要及時(shí)提供設(shè)計(jì)服務(wù)，解決施工中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計(jì)問題，并對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行有效管理和控制。施工方應(yīng)參與設(shè)計(jì)可施工性的分析論證，參加重大設(shè)計(jì)方案討論。

（三）設(shè)計(jì)與試運(yùn)行的關(guān)系。在EPC工程總承包項(xiàng)目試車調(diào)試階段，設(shè)計(jì)提出必要的試運(yùn)行操作原則和技術(shù)要求，配合項(xiàng)目業(yè)主對(duì)工程的試車調(diào)試給予必要的技術(shù)指導(dǎo)與服務(wù)，針對(duì)工程試運(yùn)行過(guò)程中的問題，由設(shè)計(jì)提出處理方案并及時(shí)解決。

二、基于EPC的設(shè)計(jì)管理思考

EPC模式很好地解決了當(dāng)前設(shè)計(jì)管理中的問題，這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：（1）設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工均由總包單位負(fù)責(zé)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)非常方便，可以很快地解決項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)的問題，提高了效率；（2）有利于設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工的整體方案優(yōu)化。合同承包商在設(shè)計(jì)的早期階段已介入項(xiàng)目，能把自己在施工工藝、降低成本、縮短工期等方面的技術(shù)知識(shí)體現(xiàn)在設(shè)計(jì)文件中，減少施工中出現(xiàn)問題的可能性；（3）有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，能有效地對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量的綜合控制；各合同承包商在控制成本、工期、質(zhì)量等方面都有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，總承包商可以集這些優(yōu)勢(shì)于一身，使固定價(jià)格合約的實(shí)現(xiàn)成為可能；（4）業(yè)主只與一個(gè)單位打交道，便于合同雙方協(xié)調(diào)，避免了多頭協(xié)調(diào)產(chǎn)生的障礙。總承包方不僅提供設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工統(tǒng)籌服務(wù)，也提供建設(shè)項(xiàng)目的融資、項(xiàng)目建成后的使用培訓(xùn)和維修等全過(guò)程服務(wù)。鑒于目前EPC模式還是一個(gè)新興的工程管理模式，市場(chǎng)上采用還不廣泛，為此本文提出如下建議：

（一）轉(zhuǎn)變觀念意識(shí)。從根本上轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)觀念和意識(shí)，樹立工程項(xiàng)目建設(shè)全局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)思想，建立適應(yīng)EPC工程總承包項(xiàng)目特點(diǎn)的新型設(shè)計(jì)管理體制，逐步實(shí)現(xiàn)由過(guò)去傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)管理體制向總承包設(shè)計(jì)管理方向的轉(zhuǎn)化，使工程設(shè)計(jì)逐步納入EPC工程總承包項(xiàng)目管理中，成為其中一部分，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)的核心作用和優(yōu)勢(shì)，使工程設(shè)計(jì)更好地為EPC工程總承包項(xiàng)目服務(wù)。

（二）設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量和深度。在EPC模式下，工程項(xiàng)目對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量要求更高、設(shè)計(jì)深度要求更細(xì)。設(shè)計(jì)質(zhì)量是決定工程質(zhì)量、控制工程費(fèi)用的主要因素，是決定工程項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。高度重視工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)工作，切實(shí)提高可研報(bào)告和各階段設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量和深度，確保其可行性、先進(jìn)性、合理性。可行性研究報(bào)告是確定工程項(xiàng)目投資的依據(jù)，也是工程設(shè)計(jì)的重要文件。企業(yè)必須投入足夠的時(shí)間和精力到可行性研究中，對(duì)工程項(xiàng)目市場(chǎng)、技術(shù)、生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行全面論證。得出的可研報(bào)告內(nèi)容要全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確、適用，技術(shù)方案先進(jìn)可行、經(jīng)濟(jì)合理，避免因投資估算不準(zhǔn)而產(chǎn)生偏差。初步設(shè)計(jì)是施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)，在編制初步設(shè)計(jì)文件時(shí)，其內(nèi)容與深度應(yīng)按照EPC工程總承包項(xiàng)目的要求進(jìn)行。設(shè)計(jì)方案和設(shè)備選型明晰合理、初設(shè)概算完整準(zhǔn)確，確保初步設(shè)計(jì)文件內(nèi)容的完整性、準(zhǔn)確性，確保初步設(shè)計(jì)文件的深度滿足施工圖設(shè)計(jì)的要求。避免因初步設(shè)計(jì)文件編制深度不夠、初步設(shè)計(jì)概算不準(zhǔn)而產(chǎn)生設(shè)計(jì)偏差。施工圖設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)，必須做到內(nèi)容全面，表達(dá)清晰，預(yù)算準(zhǔn)確。避免出現(xiàn)無(wú)謂的錯(cuò)誤和不必要的變更，保證項(xiàng)目實(shí)施流暢，節(jié)約成本。

篇（4）

房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目是指已經(jīng)進(jìn)行前期投入，后來(lái)由于受市場(chǎng)、政策等各種因素的影響，工程停滯，并留下大量歷史遺留問題的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。從項(xiàng)目外觀和現(xiàn)狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。

一、房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的成因

房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的大量產(chǎn)生，有著特殊的歷史背景。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)管理制度不健全，市場(chǎng)不規(guī)范，監(jiān)管不到位，產(chǎn)生了過(guò)度投機(jī)行為，導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫。隨著泡沫破滅，政策趨嚴(yán)，資金鏈斷裂，建設(shè)項(xiàng)目停滯下來(lái)。目前，全國(guó)很多城市的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，基本上都產(chǎn)生于上世紀(jì)九十年代經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時(shí)期。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的最常見原因，所有的爛尾樓和絕大多數(shù)的爛尾地塊都屬于這種情況。

此外，也有少數(shù)爛尾地塊是由于規(guī)劃調(diào)整（例如，為了保護(hù)文物古跡、改造路網(wǎng)）等行政行為造成的。

二、房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的困境

市場(chǎng)原因造成的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：

（一）被拆遷戶尋求法律保護(hù)的困境。房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，小者牽涉十余被拆遷戶、幾十人，大者牽涉數(shù)百被拆遷戶、幾千人眾。多數(shù)被拆遷戶經(jīng)年累月處于臨遷過(guò)渡狀態(tài)，長(zhǎng)期被拖欠拆遷補(bǔ)償安置本金（包括被拆遷房屋的補(bǔ)償費(fèi)、臨遷費(fèi)或者租金）、滯遷費(fèi)和違約金。他們手握一紙回遷協(xié)議，即使打官司也無(wú)濟(jì)于事──開發(fā)商沒有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。即使偶爾有幸參與執(zhí)行分配，又因合同糾紛，屬一般債權(quán)，沒有優(yōu)先受償權(quán)，幾乎“血本無(wú)歸”。

（二）開發(fā)商身陷巨額債務(wù)糾紛的困境。除對(duì)被拆遷戶的債務(wù)外，開發(fā)商往往還背負(fù)銀行貸款債務(wù)，與材料供應(yīng)商、承建商等之間存在這樣、那樣的債權(quán)債務(wù)糾紛，可謂官司纏身，積重難返。除了逃逸的開發(fā)商外，留下來(lái)的大多是資不抵債或者瀕臨倒閉的開發(fā)商。

（三）完全依靠市場(chǎng)尋求項(xiàng)目出路的困境。由于建設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)期停頓，開發(fā)商的資質(zhì)或者項(xiàng)目規(guī)劃、用地手續(xù)等許多方面都存在問題。在嚴(yán)格限制經(jīng)營(yíng)性用地加名、改名，以及禁止不采取公開招拍掛方式而私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)等一系列宏觀調(diào)控政策的背景下，僅僅依靠市場(chǎng)主體的努力，僅僅發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，這些爛尾項(xiàng)目幾乎只剩下一條絕路。

當(dāng)被拆遷戶持久不斷地進(jìn)行反復(fù)、群體性、上訪，以至嚴(yán)重影響社會(huì)和諧安定之際，一些地方政府開始著手處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目。可是不久發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)有法律制度和政策框架下，處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目近似一道無(wú)解之題。

三、有關(guān)房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的法律問題

調(diào)研房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，始終無(wú)法回避這樣一些法律問題：

（一）市場(chǎng)和政府的界線究竟在哪兒？政府如何才能不為市場(chǎng)主體的市場(chǎng)行為“買單”？

（二）從法律角度考慮，這些項(xiàng)目的出路在哪里？

（三）怎樣保障眾多被拆遷戶的基本財(cái)產(chǎn)利益，從根本上消除危害社會(huì)穩(wěn)定的隱患？

（四）如何清理爛尾項(xiàng)目錯(cuò)綜復(fù)雜的各種關(guān)系，明確各類主體的責(zé)任？

四、思考

（一）對(duì)于房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，必須實(shí)行政府干預(yù)。

除了行政行為導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場(chǎng)缺陷造成的后果，諸如資本的逐利性、個(gè)體市場(chǎng)行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取信息的不對(duì)稱性、開發(fā)商的不誠(chéng)信行為等等。同時(shí)，作為公共產(chǎn)品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶的弱勢(shì)群體地位，以至于被拆遷戶身為債權(quán)人卻無(wú)力自救、無(wú)法自救。其實(shí)，這正是市場(chǎng)不能發(fā)揮“無(wú)形之手”作用的體現(xiàn)。這時(shí)候，政府不應(yīng)該無(wú)所作為，而應(yīng)該積極發(fā)揮“有形之手”的調(diào)節(jié)作用，主動(dòng)介入、干預(yù)。考慮到這些爛尾項(xiàng)目產(chǎn)生的歷史背景，政府更應(yīng)該負(fù)起責(zé)任來(lái)，有所作為。

但是，干預(yù)并不意味著政府應(yīng)當(dāng)為市場(chǎng)主體的市場(chǎng)行為“買單”。干預(yù)的目的，在于盡快消除爛尾項(xiàng)目妨礙社會(huì)與經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的不良影響和消極作用，其中重點(diǎn)是最大限度地保護(hù)被拆遷戶的基本財(cái)產(chǎn)利益；在于彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制缺陷，恢復(fù)市場(chǎng)機(jī)制的功能。在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的過(guò)程中，政府以市場(chǎng)監(jiān)護(hù)人的身份出現(xiàn)，理順各種關(guān)系，幫助市場(chǎng)主體分清責(zé)任、落實(shí)責(zé)任，解決問題，而不應(yīng)該由政府一律“買單”。不分青紅皂白，輕率主張甚至決定政府“買單”，將會(huì)給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育和發(fā)展帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)后患。

政府干預(yù)，采取行政手段和法律手段密切配合的干預(yù)方式。只有采取行政手段，干預(yù)才有顯效；只有采取法律手段，才能分清責(zé)任，確定責(zé)任主體和責(zé)任大小。

（二）應(yīng)當(dāng)分類處理，并且主要應(yīng)采取司法途徑，才能解決房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的根本出路問題。

對(duì)于行政行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，自然應(yīng)由政府負(fù)責(zé)解決有關(guān)遺留問題。對(duì)于其他爛尾項(xiàng)目，同樣要分別不同情況進(jìn)行處理：

1．對(duì)于開發(fā)商已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)的爛尾項(xiàng)目，在不違反法律，不規(guī)避宏觀調(diào)控政策，并體現(xiàn)處理結(jié)果社會(huì)效益最大化的前提下，不排除通過(guò)盤活等市場(chǎng)的途徑來(lái)處理。但是，鑒于前述種種困境，主要還是應(yīng)該通過(guò)司法途徑來(lái)解決。

所謂司法途徑，這里指為被拆遷戶提供法律咨詢，幫助他們提訟，訴請(qǐng)法院判決開發(fā)商支付拆遷補(bǔ)償安置本金；法院受理了同一爛尾項(xiàng)目一定比例的案件后，查封該項(xiàng)目并強(qiáng)制執(zhí)行，優(yōu)先償付被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償安置本金。顯然，采取司法途徑，在很多細(xì)節(jié)問題上需要司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的相互默契和密切配合。

2．對(duì)于開發(fā)商因未繳齊國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，沒有取得國(guó)有土地使用權(quán)的爛尾項(xiàng)目，可以通過(guò)解除國(guó)有土地出讓合同或者采用閑置土地處置的辦法，予以收地，收回后作為儲(chǔ)備用地，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力。當(dāng)然，對(duì)這類爛尾項(xiàng)目，也可以結(jié)合司法途徑來(lái)處理。

司法途徑、收地以及盤活等市場(chǎng)途徑，都是依法而為，都屬于法律手段。

對(duì)于不涉及被拆遷戶的其他債權(quán)債務(wù)，不是處理爛尾項(xiàng)目的重點(diǎn)，宜由當(dāng)事人自行通過(guò)訴訟或者其他途徑解決。

（三）創(chuàng)新制度，為解決房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提供合法并且更有力、有效的手段支持。

如前所述，在目前的制度框架內(nèi)，處理市場(chǎng)原因造成的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，幾乎沒有出路。為了解決長(zhǎng)期困擾當(dāng)?shù)厣鐣?huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，一些地方克服了種種困難，在行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的密切協(xié)作下，出臺(tái)了一些處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的特殊政策，實(shí)踐證明行之有效。但是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有市場(chǎng)就有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即使建立了充分的預(yù)防機(jī)制，也難以完全避免房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的產(chǎn)生。因此，創(chuàng)新制度，為處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提供法律保障，才更具根本性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性。

1．設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置本金優(yōu)先受償?shù)姆芍贫取１徊疬w戶用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，依照現(xiàn)行法律，物權(quán)就轉(zhuǎn)化為債權(quán)，而且是普通債權(quán)，沒有優(yōu)先受償性。為此，可以采取兩種辦法解決：

第一，通過(guò)司法解釋，確立拆遷補(bǔ)償安置本金在法院執(zhí)行分配順序上，優(yōu)先于其他債權(quán)受償；

第二，基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的民法原則，在物權(quán)法上創(chuàng)設(shè)一種擬制所有權(quán)，規(guī)定：“房屋被拆除，所有權(quán)人在獲得全部補(bǔ)償安置之前，房屋所有權(quán)視為未消滅。”這樣，通過(guò)訴訟，在法院進(jìn)行執(zhí)行分配時(shí)，被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償安置本金就可以順理成章地優(yōu)先于一切債權(quán)受償。

2．建立針對(duì)弱勢(shì)群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的被拆遷戶納入弱勢(shì)群體的范疇，針對(duì)弱勢(shì)群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費(fèi)、訴訟保全費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)，免交財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保金等；并且規(guī)定，對(duì)于經(jīng)當(dāng)?shù)卣_認(rèn)的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，財(cái)產(chǎn)保全的范圍可以是整個(gè)項(xiàng)目。

篇（5）

1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)

發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，任何國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對(duì)于中國(guó)一個(gè)人口快速增長(zhǎng)的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。近兩年，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)7.3%和8%的高增長(zhǎng)率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3.6%左右。在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率下降的遺缺，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。

從總量分析，在1997～2001年間，全社會(huì)投資增長(zhǎng)率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，但并沒有出現(xiàn)1992～1993年增長(zhǎng)率高達(dá)117%和165%的過(guò)熱現(xiàn)象（圖1）。

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟(jì)適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在以廣州、上海和北京為

主導(dǎo)的三大城市群（圖2），從2002年1-9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長(zhǎng)率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客觀地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。三大地帶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費(fèi)升級(jí)換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長(zhǎng)。那么，我國(guó)的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長(zhǎng)是否有需求的支撐？

2、銷售率空置率，地域分化明顯

近幾年，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購(gòu)房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率（當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年竣工面積的比例）分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達(dá)到歷史最高水平（圖3）。

但是，在銷售率回升的同時(shí)，空置面積也在上升，達(dá)到12000萬(wàn)平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬(wàn)平方米，占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%，高于國(guó)際警戒線10%。對(duì)于空置率需要我們做認(rèn)真的分析。首先，空置率上升無(wú)論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占?jí)恒y行資金多，由此會(huì)影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場(chǎng)上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫(kù)存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫(kù)存期、庫(kù)存比率應(yīng)該為多少？以住宅為例，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的房屋多是高層和多層，國(guó)外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國(guó)外的空置率是以全部存量房為分母，而我國(guó)城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個(gè)未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國(guó)內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對(duì)空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年?yáng)|亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬(wàn)平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來(lái)重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬(wàn)平方米，占全國(guó)的七分之一，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。

仍以房地產(chǎn)投資三大熱點(diǎn)地區(qū)為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國(guó)的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔(dān)憂。同期，上海的銷售率為73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬(wàn)平方米，當(dāng)期竣工面積為1194萬(wàn)平方米，銷售量大于竣工面積無(wú)疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)結(jié)果，因此，全面的、動(dòng)態(tài)地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對(duì)銷售率和空置率的變化做出正確判斷。

3、價(jià)格基本平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)變化突出

2002年1-9月份，全國(guó)一些大中城市的房屋銷售價(jià)格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門的銷售價(jià)格指數(shù)分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國(guó)總體平均價(jià)格的走勢(shì)力基本平穩(wěn)，特別是與百姓相關(guān)的商品住宅價(jià)格漲幅很小，在北京等大城市還出現(xiàn)了小幅回落（圖4）。

可是面對(duì)走低的價(jià)格，廣大百姓卻仍找不到自己能負(fù)擔(dān)得起的住房，這就需要我們仔細(xì)分析平均價(jià)的構(gòu)成，或者說(shuō)住宅的結(jié)構(gòu)。我們的統(tǒng)計(jì)分析中，只提供住房?jī)r(jià)格的平均數(shù)，卻很少提供不同價(jià)位住宅所占的比例，或每套住宅的價(jià)格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，低價(jià)位住宅的供給增加無(wú)疑會(huì)拉低平均價(jià)格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運(yùn)會(huì)，城市建設(shè)攤大餅式的急劇擴(kuò)張，大量遠(yuǎn)郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠(yuǎn)郊土地成本低，別墅的平價(jià)為7583元/平方米，低于近郊區(qū)11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤的推出，也有壓低整體房?jī)r(jià)的作用。

因此，總體房?jī)r(jià)的合理并不意味著住房供給結(jié)構(gòu)的合理，單位價(jià)格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價(jià)位走低。北京等城市經(jīng)濟(jì)適用房單位價(jià)格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標(biāo)準(zhǔn)高，造成每套住宅總價(jià)位過(guò)高，結(jié)果許多工薪階層還是買不起。加之低價(jià)位住宅的地段不近人意，靠公交車上下班的工薪階層多希望購(gòu)買京城四環(huán)以內(nèi)的住房，可低價(jià)位的住宅多在五環(huán)和郊外，在地鐵、公交車等多種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套的情況下，買經(jīng)濟(jì)適用房多為經(jīng)濟(jì)收入可觀者也就不足為奇了。

4、炒地圈地?zé)幔蔀榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂

實(shí)事求是的講，北京等大城市房?jī)r(jià)高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來(lái)人口多、高收入者多和集團(tuán)購(gòu)買多都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)；但是，土地市場(chǎng)的不規(guī)范，炒地圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績(jī)r(jià)盤升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機(jī)或趕在2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲(chǔ)備，致使2001年北京購(gòu)置土地面積增幅達(dá)到173%，在全國(guó)名列前茅（圖5）。

圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利，地價(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，房?jī)r(jià)也就跟著上去了，這種圈地炒地?zé)釋?duì)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說(shuō)是貽害長(zhǎng)遠(yuǎn)。熟話說(shuō)“沒有能長(zhǎng)到天那么高的大樹”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無(wú)休止地長(zhǎng)下去。因?yàn)槿魏蝸?lái)京創(chuàng)業(yè)的企業(yè)或個(gè)人都不可能無(wú)視生產(chǎn)與生存的成本，短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快超過(guò)可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢(shì)。香港土地成本高、房?jī)r(jià)高已成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展一大制約因素，這難道不應(yīng)該引起我們的警覺和深省嗎？

5、房地產(chǎn)信貸發(fā)展有喜也有憂

房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無(wú)論其投資與消費(fèi)都不離開金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)，對(duì)于多年來(lái)習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一重大突破，對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來(lái)說(shuō)更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(zhǎng)，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。

從房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小，致使國(guó)內(nèi)貸款占企業(yè)資金來(lái)源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來(lái)源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年負(fù)債率高達(dá)76%的情況，自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來(lái)自銀行貸款。因此，無(wú)論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)？在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求，增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設(shè)施，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長(zhǎng)速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量（壞帳率）、經(jīng)營(yíng)管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。在1997東亞危機(jī)中，香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30～40%，卻能在房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無(wú)恙，因?yàn)橄愀酆托录悠裸y行的資本充足率高達(dá)15～20%，不良資產(chǎn)率僅為3%，而韓國(guó)、菲律賓和泰國(guó)銀行的資本資產(chǎn)比率在6～10%，不良貸款率高達(dá)22%，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國(guó)家的銀行陷入前所未有的災(zāi)難（Collyns，2002）。在我國(guó)銀行資本金不足，不良資產(chǎn)率居高下的情況下，個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款應(yīng)在銀行資產(chǎn)中應(yīng)占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)？在我國(guó)信用制度、抵押保險(xiǎn)制度不健全的情況，如何提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量？這些都是急待解決的問題。

二、防范房地產(chǎn)泡沫的舉措

上述分析表明：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)看好，且此輪房地產(chǎn)熱主要是消費(fèi)需求拉動(dòng)的，與1992～1993年單一的投資熱有質(zhì)的區(qū)別，但是，總體形勢(shì)看好并不意味著不存在問題和隱憂。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)不在總量，在結(jié)構(gòu)；不在速度，在質(zhì)量。因此，對(duì)于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調(diào)控方式也應(yīng)有所不同。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理，我們認(rèn)為，防范房地產(chǎn)泡沫應(yīng)采取如下措施：

1、從土地源頭入手，規(guī)范土地市場(chǎng)

土地資源短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問題，如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認(rèn)為：首先，應(yīng)通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次，加快建設(shè)有形的土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正、公開、公平。今后，國(guó)有土地?zé)o論使用者是誰(shuí)（政府或其他企事單位），土地出讓都應(yīng)納入有形市場(chǎng)，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標(biāo)并不是簡(jiǎn)單的價(jià)高者得標(biāo)，政府可用綜合指標(biāo)，包括企業(yè)的資質(zhì)，以往的開發(fā)業(yè)績(jī)、土地使用方向、開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景等，來(lái)確定中標(biāo)者的資格。這樣，政府才可以有效的調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置，同時(shí)，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應(yīng)對(duì)所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息公開，防止信息不對(duì)稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利；第四，對(duì)違規(guī)違紀(jì)者應(yīng)給予嚴(yán)厲的制裁，以保障市場(chǎng)秩序的正常運(yùn)行。

2、靈活運(yùn)用利率、稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

近兩年的房地產(chǎn)熱，在一定程度是政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無(wú)可非議，但是，長(zhǎng)期實(shí)施一種政策，或無(wú)視受益對(duì)象實(shí)施同一政策，就可能給市場(chǎng)一種錯(cuò)誤的信號(hào)：多次降息、資金成本低會(huì)誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足于高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而導(dǎo)致市場(chǎng)資源配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開發(fā)更符合市場(chǎng)的需求，政府應(yīng)適時(shí)調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應(yīng)對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)開征不動(dòng)產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅。這對(duì)于中國(guó)一個(gè)仍處在發(fā)展階段的國(guó)家來(lái)說(shuō)，有利于抑制奢靡之風(fēng)泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)和工業(yè)化上。此外，完善市場(chǎng)信息的供給，也是政府調(diào)控市場(chǎng)的重要內(nèi)容。

3、完善房地產(chǎn)金融體制防患于未然

我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，從外部環(huán)境上講，我國(guó)的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，從內(nèi)部機(jī)制上講，我國(guó)銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產(chǎn)過(guò)高，資產(chǎn)負(fù)債管理水平低等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但是，面對(duì)金融全球化的沖擊，多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國(guó)銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過(guò)高，也會(huì)增加資金成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這就是“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”的道理。在美國(guó)，人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18%，占抵押銀行資產(chǎn)的50%，銀行資金來(lái)源不同，資金的運(yùn)用也會(huì)有所不同。在香港，銀行要及時(shí)動(dòng)態(tài)蹤貸款的質(zhì)量。因此，我國(guó)的銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

4、努力提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，迎接21世紀(jì)的挑戰(zhàn)

21世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整、中國(guó)工業(yè)化、城市化的進(jìn)程加快，都為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇。我們的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)清自己的使命與責(zé)任：我們不僅是未來(lái)城市的開發(fā)建設(shè)者，還是未來(lái)城市、地域空間設(shè)計(jì)者；我們?yōu)槿藗兲峁┑牟粌H僅是實(shí)物資產(chǎn)、價(jià)值的載體，還有全新的知識(shí)技術(shù)、全新的生產(chǎn)與生活方式。因此，我們的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持“以人為本”的理念，在投資與經(jīng)營(yíng)中少一點(diǎn)盲從，多一點(diǎn)理性；少一點(diǎn)炒作，多一點(diǎn)真誠(chéng)，給消費(fèi)者多一點(diǎn)實(shí)惠。認(rèn)認(rèn)真真的在產(chǎn)品的質(zhì)量、功能與服務(wù)上下功夫，我們的房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

主要參考文獻(xiàn)：

篇（6）

構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)性工作。構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)的目的是為了描述系統(tǒng)狀態(tài)或方案效果，為決策提供相關(guān)信息。所謂指標(biāo)體系是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成的科學(xué)完整的總體，各指標(biāo)間相互關(guān)系是該系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的原則

(1)系統(tǒng)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內(nèi)部因素的影響，也有外部環(huán)境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)立必須遵循系統(tǒng)性的原則。

（2）科學(xué)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是一個(gè)龐大的工程，涉及的評(píng)價(jià)指標(biāo)很多，并且每一級(jí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)又涉及很多的因素，這些評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)滿足科學(xué)性的要求。首先，評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)符合國(guó)際慣例，向國(guó)際權(quán)威的評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)過(guò)渡，又要符合房地產(chǎn)營(yíng)銷的特性；其次，評(píng)價(jià)指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的理論概括和抽象；再次，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)規(guī)范科學(xué)、有充分的理論依據(jù)。

（3）針對(duì)性原則該營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)立必須針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)進(jìn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷自身的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定在借鑒營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，還必須針對(duì)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的特點(diǎn)。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的邏輯框架

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是由房地產(chǎn)營(yíng)銷的各方面特征及其相互關(guān)系的多個(gè)指標(biāo)所構(gòu)成的具有內(nèi)在結(jié)構(gòu)的有機(jī)整體。在參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的相關(guān)文獻(xiàn)和對(duì)房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，將房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分為三層，既包括目標(biāo)層（A）、準(zhǔn)則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標(biāo)層（Bij，j＝1，2，……，n），同時(shí)確定衡量指標(biāo)層各個(gè)指標(biāo)的具體評(píng)價(jià)因素。

3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法

指標(biāo)體系的建立主要是指標(biāo)選取及指標(biāo)之間結(jié)構(gòu)關(guān)系的確立。對(duì)于營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系這樣一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，指標(biāo)的選取和指標(biāo)體系的確定比較困難，既要求對(duì)相關(guān)理論（房地產(chǎn)全程營(yíng)銷理論，模糊綜合評(píng)價(jià)理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，本指標(biāo)體系的建立過(guò)程是定性分析和定量研究相結(jié)合。定性分析主要是從評(píng)價(jià)的目標(biāo)和原則出發(fā)，考慮評(píng)價(jià)指標(biāo)的充分性、穩(wěn)定性、可行性、必要性以及指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法的協(xié)同等因素，是主觀確定指標(biāo)和指標(biāo)結(jié)構(gòu)的過(guò)程。定量研究則是指通過(guò)一系列檢驗(yàn)，使指標(biāo)體系更加科學(xué)和合理的過(guò)程，二者相輔相成。本章在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)采用了德爾菲法，具體的構(gòu)建過(guò)程如下：

（1）確定目標(biāo)采用德爾菲法進(jìn)行調(diào)查的目的是要通過(guò)調(diào)查確定一套適合房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

（2）設(shè)置指標(biāo)預(yù)選集在對(duì)目標(biāo)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分解，分解出一系列與目標(biāo)有關(guān)的基本概念，如營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷推廣等等。然后再對(duì)這些概念進(jìn)行深入加工或進(jìn)一步分解，最后形成一系列描述目標(biāo)屬性的指標(biāo)。在得出指標(biāo)后,還要對(duì)指標(biāo)間的關(guān)系以及指標(biāo)與目標(biāo)間的關(guān)系進(jìn)行分析，對(duì)一些指標(biāo)群按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聚類，最后得出一個(gè)初步的指標(biāo)集。這一階段要盡可能多地選取指標(biāo)以構(gòu)成候選指標(biāo)集。最后設(shè)置調(diào)查表對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行選擇。

（3）調(diào)查表的設(shè)計(jì)調(diào)查表是運(yùn)用德爾菲法向?qū)＜艺髟円庖姷闹匾ぞ吆托畔⒌闹饕獊?lái)源，它制定的優(yōu)劣直接關(guān)系著調(diào)查結(jié)果的優(yōu)劣。本文設(shè)計(jì)調(diào)查表的目的，是在保證指標(biāo)全面性前提下，對(duì)設(shè)置的指標(biāo)預(yù)選集進(jìn)行指標(biāo)篩選，盡可能把那些對(duì)目標(biāo)影響很小的指標(biāo)剔除出去，以保證評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的效率，以盡量少的“主要”指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)研究對(duì)象。

（4）選擇專家在調(diào)查表制定完之后，就要根據(jù)此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關(guān)鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時(shí)，應(yīng)選擇那些在市場(chǎng)營(yíng)銷領(lǐng)域、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域的專家和在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)策劃企業(yè)一線工作的營(yíng)銷人員和策劃人員。經(jīng)驗(yàn)證明，一個(gè)身居要職的專家匆忙填寫的調(diào)查表，往往不如一般專家經(jīng)過(guò)深思熟慮填寫的調(diào)查表更有價(jià)值。為保證專家的代表性，應(yīng)注意專家代表的構(gòu)成和分布。由于房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)踐性的特點(diǎn)，本次調(diào)查選擇專家30名，筆者請(qǐng)?jiān)摴句N售策劃部的8位管理和技術(shù)人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的確定。

（5）發(fā)函在擬定好調(diào)查表后，將調(diào)查表交給各位專家，請(qǐng)他們盡快填寫并返回。

（6）回收調(diào)查表，綜合處理確定結(jié)果本次調(diào)查發(fā)出調(diào)查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。

（7）指標(biāo)體系構(gòu)建各指標(biāo)經(jīng)過(guò)上述檢驗(yàn)，得到了較滿意的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已處于全程營(yíng)銷階段，全程營(yíng)銷包括：制定房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略，市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，營(yíng)銷組合策略和營(yíng)銷實(shí)施保證五大部分組成，基本包括了市場(chǎng)營(yíng)銷中的各個(gè)主要環(huán)節(jié)[13]。所以，每個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力進(jìn)行評(píng)價(jià)就必須運(yùn)用一定的方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷各環(huán)節(jié)的營(yíng)銷能力進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，得出總體評(píng)價(jià)結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，依據(jù)全面性、靈活性、可測(cè)性和敏感性原則來(lái)確定市場(chǎng)營(yíng)銷評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。筆者在參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的相關(guān)文獻(xiàn)和對(duì)該房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，確定該企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，見表3-1。

（1）房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略（B1）房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的狀況所作的企業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)定了營(yíng)銷活動(dòng)的基本方向，使?fàn)I銷能力聚焦，進(jìn)而使?fàn)I銷能力得到最大程度的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略的指標(biāo)層包括戰(zhàn)略目標(biāo)、土地戰(zhàn)略、資金戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略。a戰(zhàn)略目標(biāo)（B11）。評(píng)價(jià)戰(zhàn)略目標(biāo)從戰(zhàn)略目標(biāo)是否與企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一致和戰(zhàn)略目標(biāo)是否切合企業(yè)自身情況兩個(gè)因素來(lái)衡量[14]。b土地戰(zhàn)略（B12）。土地是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。土地戰(zhàn)略通過(guò)土地的區(qū)位和土地獲得的成本兩個(gè)因素來(lái)衡量。c資金戰(zhàn)略（B13）。資金戰(zhàn)略通過(guò)融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營(yíng)銷過(guò)程中有無(wú)資金缺乏現(xiàn)象這三個(gè)因素來(lái)衡量。d品牌戰(zhàn)略(B14)。品牌戰(zhàn)略通過(guò)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃是否明確，項(xiàng)目品牌定位是否明確，項(xiàng)目品牌是否帶動(dòng)企業(yè)品牌的樹立三個(gè)因素來(lái)衡量[15]。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（B2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的前提和基礎(chǔ)，即是企業(yè)活動(dòng)的起點(diǎn)，又貫穿于企業(yè)營(yíng)銷策劃活動(dòng)的全過(guò)程，是企業(yè)營(yíng)銷策劃活動(dòng)必不可少的組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的指標(biāo)包括營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查（B21），消費(fèi)者行為調(diào)查（B22），房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查（B23），房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查（B24），房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（B25）五部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的這五個(gè)指標(biāo)可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查信息的可利用度、可信度，市場(chǎng)調(diào)查的投入產(chǎn)出比，企業(yè)是否定期有目的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容是否全面來(lái)衡量[16]。

篇（7）

二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的后果，端正誠(chéng)信納稅、合法納稅的觀念，絕對(duì)不能抱有僥幸心理，投機(jī)取巧、偷逃稅款。

2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。通過(guò)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)銷售的全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前、事中自我防控。

3．注重對(duì)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強(qiáng)稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認(rèn)真學(xué)習(xí)稅務(wù)會(huì)計(jì)的職能、分類、核算方法。

4．負(fù)責(zé)稅務(wù)的會(huì)計(jì)人員要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，及時(shí)注意信息的收集和比對(duì)，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實(shí)際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。

三、設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)，建立稅務(wù)核算體系

針對(duì)稅收管理的越發(fā)嚴(yán)格和越發(fā)精細(xì)化，要求企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)必須從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)中分離出來(lái)，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報(bào)的一個(gè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)。

1．建立稅務(wù)會(huì)計(jì)的獨(dú)立核算。在稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對(duì)獨(dú)立的稅務(wù)會(huì)計(jì)部門或機(jī)構(gòu)。例如可在財(cái)務(wù)部下設(shè)稅費(fèi)管理科，明確對(duì)企業(yè)中所有涉稅事項(xiàng)、稅金計(jì)算、稅款申報(bào)與繳納等全面負(fù)責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計(jì)繳的及時(shí)性。該部門對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每一筆經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家稅收法令為依據(jù)，獨(dú)立地進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)核算，計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項(xiàng)稅金計(jì)算的完整性和正確性。

2．稅務(wù)會(huì)計(jì)的納稅籌劃。稅收籌劃是通過(guò)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負(fù)下限，以使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小化，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過(guò)會(huì)計(jì)核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃不是做假賬，而是會(huì)計(jì)方法適當(dāng)?shù)倪x擇。比如，在材料價(jià)格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當(dāng)期的成本費(fèi)用，成本影響利潤(rùn)，進(jìn)而影響所得稅的大小。

四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計(jì)算中有無(wú)漏洞和問題，不僅可以保證財(cái)會(huì)資料及涉稅數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準(zhǔn)備。

1．日常定期自查，結(jié)合財(cái)務(wù)核算過(guò)程的實(shí)際情況，對(duì)照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無(wú)漏報(bào)應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯(cuò)報(bào)代扣(收)稅項(xiàng)目、錯(cuò)用稅率或計(jì)算錯(cuò)誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤及時(shí)自行糾正。

2．對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的各類專項(xiàng)納稅檢查，按照通知的時(shí)間、要求和檢點(diǎn)，提前組織力量展開自查。對(duì)于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯(cuò)誤，主動(dòng)改正，及時(shí)補(bǔ)繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項(xiàng)檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。

3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時(shí)不排除聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。

篇（8）

眾所周知建筑設(shè)計(jì)信息管理在整個(gè)建筑設(shè)計(jì)中具有極其重要的位置，直接影響設(shè)計(jì)管理的整體效率。目前我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)的信息管理存在幾個(gè)問題：一方面是信息的準(zhǔn)確性，如信息不完整、不準(zhǔn)確、使用不當(dāng)?shù)龋袝r(shí)設(shè)計(jì)院為了掩飾設(shè)計(jì)中的一些小失誤或錯(cuò)誤往往虛報(bào)信息，造成建筑施工可能出現(xiàn)安全問題，同時(shí)也會(huì)造成設(shè)計(jì)單位相互之間的溝通中出現(xiàn)信息失準(zhǔn)。另一方面是信息的及時(shí)性，很多時(shí)候存在信息傳遞滯后的現(xiàn)象，如某一設(shè)計(jì)單位需參考另一設(shè)計(jì)單位的資料時(shí)，信息傳遞滯后導(dǎo)致后續(xù)的設(shè)計(jì)無(wú)法進(jìn)行，最終將影響整個(gè)建筑設(shè)計(jì)的整體效率。

1．3設(shè)計(jì)質(zhì)量評(píng)價(jià)問題

現(xiàn)階段我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量的評(píng)價(jià)主要由設(shè)計(jì)單位、政府主管部門、業(yè)主對(duì)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，某種程度上這種評(píng)價(jià)制度可以促進(jìn)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，但仍然存在一些問題，如非常規(guī)性與有限性，主要體現(xiàn)在評(píng)價(jià)主體和評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)上。在評(píng)價(jià)過(guò)程中主要是專業(yè)人士進(jìn)行的，主要的利益主體卻很少參加其中，因此這樣的評(píng)價(jià)體制很難反映不同主體的意見，那么其產(chǎn)生的影響也是有限的。有些評(píng)價(jià)是在階段成果產(chǎn)生后開展的，有的甚至是在施工結(jié)束后進(jìn)行，缺乏對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)和控制，作用非常有限。

2提高建筑設(shè)計(jì)管理的有效措施

隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于建筑的追求也從原來(lái)的保暖與遮擋惡劣天氣上升到居住舒適性、美學(xué)上的要求，同時(shí)人們也有足夠的時(shí)間與能力去改善自己的生活情況和追求精神上的享受。為了設(shè)計(jì)出更好的滿足人們要求的建筑，這就需對(duì)建筑設(shè)計(jì)加強(qiáng)管理。

2．1建立完整的建筑設(shè)計(jì)管理制度

在建筑設(shè)計(jì)中包含了諸多的專業(yè)且涉及的內(nèi)容較廣，設(shè)計(jì)是群體性的活動(dòng)，要保證建筑設(shè)計(jì)管理正常有序有效的進(jìn)行，建立一個(gè)完整的組織框架是必須的，所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)管理制度使相關(guān)人員的責(zé)任與義務(wù)明確，指令傳達(dá)路徑簡(jiǎn)單明確。這樣可以避免逐級(jí)或多級(jí)請(qǐng)示造成問題得不到及時(shí)的解決，進(jìn)而避免整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)度難以推進(jìn)。一個(gè)完整明確的建筑設(shè)計(jì)管理制度不僅有助于提高設(shè)計(jì)質(zhì)量與建筑工程的整體質(zhì)量，而且對(duì)于促進(jìn)我國(guó)建筑業(yè)的持續(xù)發(fā)展也有非常重要的意義。

2．2加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

一個(gè)完整明確的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理體制建立后，為充分發(fā)揮組織的作用以達(dá)到設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的目的，必須制定健全的質(zhì)量管理制度。質(zhì)量管理制度的建立為把好質(zhì)量關(guān)、進(jìn)度關(guān)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，做到未雨綢繆，不要等問題出現(xiàn)才去尋找解決措施。在建立質(zhì)量管理制度時(shí)，將質(zhì)量責(zé)任制細(xì)化，責(zé)任明晰，責(zé)任落實(shí)到具體的人，制定獎(jiǎng)罰制度以對(duì)管理人員進(jìn)行有效管理；做好不同部門相互銜接，職責(zé)與分工明確及緊急情況的備用方案，各部門之間質(zhì)量信息的溝通與協(xié)調(diào)。在設(shè)計(jì)質(zhì)量控制中需加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審查，查看使用功能機(jī)質(zhì)量要求是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范與業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)，檢查設(shè)計(jì)中易忽略的、易出錯(cuò)的常見問題，將可能產(chǎn)生的安全隱患與可能阻礙施工與設(shè)計(jì)進(jìn)度的地方盡早地消除。建筑設(shè)計(jì)管理體制中管理人員作為其重要組成成員，每個(gè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平參差不齊，需對(duì)管理人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)。在培訓(xùn)的過(guò)程中應(yīng)針對(duì)不同的人員進(jìn)行不同深度的培訓(xùn)，使培訓(xùn)具有針對(duì)性，實(shí)行考核制度，提高管理人員質(zhì)量意識(shí)，重視質(zhì)量的宣傳工作，使質(zhì)量意識(shí)深入人心，把質(zhì)量這根弦繃緊在每一個(gè)管理人員的腦海里。在建筑工程施工開始前，做好相應(yīng)的質(zhì)量控制計(jì)劃、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底等工作。在建筑工程施工過(guò)程中加強(qiáng)質(zhì)量通病以及易出現(xiàn)質(zhì)量問題處的檢查力度，對(duì)重點(diǎn)工序、關(guān)鍵環(huán)節(jié)施工進(jìn)行嚴(yán)格控制。

3建筑設(shè)計(jì)管理需考慮的方面

3．1建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境關(guān)系

在科學(xué)發(fā)展觀、可持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，人們的環(huán)保意識(shí)也在逐年增強(qiáng)，在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)建造的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一定的建筑垃圾，這些建筑垃圾的卸放位置與處理是否妥當(dāng)對(duì)周圍環(huán)境有非常重要的影響。環(huán)境設(shè)計(jì)，一方面是充分利用周圍的環(huán)境構(gòu)成內(nèi)外環(huán)境的多樣的、自由的、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將建筑建造過(guò)程中的垃圾妥善的處理，避免對(duì)環(huán)境造成污染與破壞，做一份環(huán)境影響報(bào)告以評(píng)價(jià)修建建筑物后對(duì)周圍環(huán)境的影響；另一方面是合理的選擇建筑外墻裝飾材料與建筑周圍綠化植物以免對(duì)環(huán)境及周圍的植被等造成破壞。

3．2社會(huì)習(xí)慣的改變

在人們生活與教育水平獲得極大提高之后，人們的追求不僅僅停留在解決自身的溫飽問題，更加注重生活品質(zhì)與精神上的享受，同時(shí)人們對(duì)環(huán)境的保護(hù)意識(shí)也得到極大的提高。隨著這些社會(huì)觀念、社會(huì)習(xí)慣、社會(huì)趨勢(shì)的變化對(duì)建筑物建造設(shè)計(jì)等方面都會(huì)造成一定的影響，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況建設(shè)符合社會(huì)習(xí)慣的建筑物，如智能建筑與綠色建筑等，這就需要設(shè)計(jì)人員在建筑設(shè)計(jì)之前對(duì)這些進(jìn)行調(diào)查研究。

3．3技術(shù)進(jìn)步的思想

科技日新月異，在建筑設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，應(yīng)將一些新技術(shù)、新材料應(yīng)用于房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中。計(jì)算機(jī)獲得了極大程度的發(fā)展，采用計(jì)算機(jī)模擬與結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使分析的結(jié)構(gòu)更加精細(xì)準(zhǔn)確，如鋼管混凝土柱的設(shè)計(jì)，可以采用ANSYS等有限元對(duì)其分析，建模過(guò)程中分別考慮整體的鋼管、采用焊接形式的鋼管、采用螺栓連接的鋼管對(duì)核心混凝土的約束程度，同時(shí)對(duì)鋼管壁厚、螺栓個(gè)數(shù)、螺栓預(yù)緊力等參數(shù)進(jìn)行分析。近些年來(lái)，我國(guó)自然災(zāi)害頻發(fā)，建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮風(fēng)荷載、地震作用，在地震設(shè)計(jì)中采用鋼管混凝土，在地震發(fā)生前，這樣的設(shè)計(jì)在某種程度上是一種資源浪費(fèi)，一旦自然災(zāi)害發(fā)生，這樣的結(jié)構(gòu)能充分發(fā)揮鋼管對(duì)混凝土的約束，提高混凝土的承載能力。在科技發(fā)達(dá)的今天，在建筑物設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前的科學(xué)技術(shù)與行業(yè)發(fā)展的前沿，將最新的施工技術(shù)與材料、設(shè)備應(yīng)用于所建的建筑物中，這樣不僅有利于控制建筑物的設(shè)計(jì)成本與防止安全事故的發(fā)生，而且也有利于推動(dòng)建筑設(shè)計(jì)與科學(xué)技術(shù)繼續(xù)向前發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)施工所應(yīng)用的新技術(shù)有可能存在著不適用現(xiàn)場(chǎng)的情況，這樣將有利于科技新技術(shù)的進(jìn)一步完善。

篇（9）

首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的大多為國(guó)外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營(yíng)機(jī)制落后，國(guó)內(nèi)企業(yè)過(guò)去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)將消失，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（尤其是國(guó)有企業(yè)）通過(guò)銀行負(fù)債將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國(guó)早在1934年就成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，開始了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的操作，而我國(guó)至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)），國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國(guó)外房地產(chǎn)金融競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。

其次是國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏與國(guó)際市場(chǎng)更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。

再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國(guó)還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。

入世給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。

一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來(lái)源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲(chǔ)蓄存款等會(huì)有所上漲。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對(duì)居民住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來(lái)，個(gè)人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國(guó)家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國(guó)外銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡(jiǎn)便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)，也給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國(guó)居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競(jìng)爭(zhēng)刺激，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對(duì)消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對(duì)金融從業(yè)人員的水平要求越來(lái)越高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營(yíng)機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。

三是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對(duì)境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國(guó)的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FHMA）近30年來(lái)為3100萬(wàn)個(gè)美國(guó)家庭購(gòu)房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且開辟了新的金融投資品種。國(guó)外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。

面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

1、要加強(qiáng)對(duì)國(guó)際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對(duì)壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢(shì)，如對(duì)國(guó)情熟悉、與企業(yè)有長(zhǎng)期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對(duì)應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷理念、市場(chǎng)營(yíng)銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢(shì)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國(guó)人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房?jī)?chǔ)蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

篇（10）

相比于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)動(dòng)拆遷行業(yè)的成本管理更為復(fù)雜，一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間可能比較長(zhǎng)，尤其是動(dòng)遷的工作既要求細(xì)致又要求效率。因此，房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司的成本具有其自身的特點(diǎn)，成本核算上也存在一些問題。

1、由于動(dòng)拆遷工作歷時(shí)較長(zhǎng)，加上相關(guān)財(cái)務(wù)人員水平不高等，往往不重視建設(shè)過(guò)程的成本管理，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)，造成公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成本無(wú)從考核。

2、成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)偂Ｓ糜诓疬w的商品房成本沒有根據(jù)實(shí)際用途轉(zhuǎn)出，在同一筆費(fèi)用用于支付不同成本對(duì)象時(shí)，相關(guān)科目有時(shí)根本不做任何分?jǐn)偂Ｓ捎诔杀举M(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成拆遷工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際，無(wú)法及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。

3、拆遷工程的實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在購(gòu)買或自建拆遷用房等項(xiàng)目上，沒有一套規(guī)范的操作程序，造成賬面與實(shí)物的數(shù)量嚴(yán)重不符。

4、拆遷工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得。拆遷工程如果采用外包形式，其成本的核算必須先取得施工方開具的發(fā)票。公司有時(shí)會(huì)出現(xiàn)不能及時(shí)取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算的情況，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給經(jīng)營(yíng)決策造成影響。

5、動(dòng)遷工作中人力成本難以計(jì)量。動(dòng)遷工作涉及大量的人力成本，需要時(shí)間和耐心與被動(dòng)遷對(duì)象進(jìn)行講解政策、說(shuō)服、簽約和安置工作。工作中不確定性較大，花費(fèi)的人力和其他成本難以具體計(jì)量，相關(guān)費(fèi)用難以審核，這部分成本既不透明也難以控制。

二、成本控制策略及程序

房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司是以資金和人才資本，整合土地資源、政策資源、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)。因其產(chǎn)品具有社會(huì)屬性、技術(shù)屬性及產(chǎn)品生產(chǎn)的復(fù)雜過(guò)程屬性，造成了其產(chǎn)品成本控制的復(fù)雜性。對(duì)于其成本管理工作的開展，應(yīng)從戰(zhàn)略高度給予重視，首先轉(zhuǎn)變成本觀念，設(shè)計(jì)符合公司特點(diǎn)的成本管理程序和指標(biāo)，然后開展具體的成本控制工作。

（一）成本控制觀念的轉(zhuǎn)變

1、全員成本管理觀念的創(chuàng)新

很多人認(rèn)為，成本管理是專設(shè)的成本管理機(jī)構(gòu)及成本管理人員的職責(zé)。但事實(shí)上，他們只是公司成本控制的組織者，比如房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司的拆遷工程管理部門，只靠他們單方面的努力，難以實(shí)施好成本控制。這就是說(shuō)，公司成本的發(fā)生與管理層、各部門、各人員的活動(dòng)密切相關(guān)，他們都應(yīng)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的成本負(fù)有管理與控制的責(zé)任。因此，成本控制的主體應(yīng)該是個(gè)全員概念。

2、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新

長(zhǎng)期以來(lái)，公司進(jìn)行成本管理時(shí)往往比較重視某一領(lǐng)域或階段成本的控制，而忽視對(duì)其他領(lǐng)域或階段的成本的分析與研究。公司應(yīng)該樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)企業(yè)成本管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析與研究。

（二）預(yù)算管理

實(shí)行預(yù)算管理是進(jìn)行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于預(yù)算的編制，結(jié)束于預(yù)算的執(zhí)行分析。全面預(yù)算管理是普遍采用的現(xiàn)代管理模式，全面預(yù)算管理系統(tǒng)為公司預(yù)算的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個(gè)平臺(tái)。

（三）成本控制程序設(shè)計(jì)

想要進(jìn)行有效率的成本控制，首先必須要有明確的思路，不僅要有符合實(shí)際的考核指標(biāo)，還要有有力的監(jiān)督，兼顧效率與公平。對(duì)于房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司而言，進(jìn)行成本控制可以采取上圖程序。

根據(jù)上圖，成本控制是一項(xiàng)涉及公司各個(gè)部門、每個(gè)員工的系統(tǒng)工程，在轉(zhuǎn)變公司成本觀念后，對(duì)員工進(jìn)行充分的思想動(dòng)員。由公司高級(jí)管理層發(fā)起，與財(cái)務(wù)部門一起設(shè)計(jì)預(yù)算和考核指標(biāo)，具體分析公司實(shí)際情況，找出控制成本的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。財(cái)務(wù)部門將控制成本的指標(biāo)層層分解至部門、項(xiàng)目、員工，形成科學(xué)有效的責(zé)任成本體制。每個(gè)員工在保障公司利益的前提下，都承擔(dān)一定的責(zé)任成本。至一個(gè)會(huì)計(jì)期限或項(xiàng)目結(jié)束，指標(biāo)結(jié)果反饋回財(cái)務(wù)部門，進(jìn)行考核與獎(jiǎng)勵(lì)，這樣有利于發(fā)現(xiàn)成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步改善、加強(qiáng)控制的措施和方法。公司高管層在整個(gè)成本控制的過(guò)程中，要盡力給予支持，并起到關(guān)鍵的監(jiān)督作用。

三、具體成本控制方法

（一）財(cái)務(wù)部門成本控制

1、嚴(yán)格執(zhí)行年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及財(cái)務(wù)預(yù)算

嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，將總成本控制在預(yù)算內(nèi)。對(duì)于超出預(yù)算的費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定辦理。對(duì)于即將要開始的拆遷工程項(xiàng)目，要求工程部門對(duì)該項(xiàng)目提前做出規(guī)劃設(shè)計(jì)，財(cái)務(wù)部門根據(jù)工程圖紙做出預(yù)算，并在工程過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)督。待項(xiàng)目完成后，財(cái)務(wù)人員要對(duì)支付款項(xiàng)等嚴(yán)格把關(guān)，審核成本和決算表，準(zhǔn)確真實(shí)地反應(yīng)工程成本。

2、加強(qiáng)資金管理

資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。房地產(chǎn)動(dòng)拆遷項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期項(xiàng)目，在整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中，往往項(xiàng)目的前幾個(gè)階段只產(chǎn)生費(fèi)用，在項(xiàng)目快結(jié)束時(shí)才產(chǎn)生收入。因此，為了防止資金鏈斷裂的情況發(fā)生，要求公司統(tǒng)籌安排，合理調(diào)度，把資金用活。

在公司資金管理中，對(duì)所有財(cái)務(wù)往來(lái)都要嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事，要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉(zhuǎn)移，據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真審核，落實(shí)個(gè)人責(zé)任范圍避免出現(xiàn)問題。

3、長(zhǎng)期堅(jiān)持成本控制

成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齊心合力的系統(tǒng)工程。要求財(cái)務(wù)部門不僅做好記賬、編制報(bào)表的工作，而要主動(dòng)參與到公司各階段的成本控制工作中。如，動(dòng)遷工作中，財(cái)務(wù)人員可以到工作現(xiàn)場(chǎng)，了解工作進(jìn)展?fàn)顩r，評(píng)估工作難易程度，有利于評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，做好資金安排。又如，在拆遷工程中，隨時(shí)監(jiān)督工程進(jìn)度、物資采買等，有利于強(qiáng)化建筑物資的日常管理，減少成本。

（二）行政部門成本控制

公司行政部門主要負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)營(yíng)的工作，不屬于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)部門，對(duì)公司業(yè)務(wù)給予支持。行政部門主要發(fā)生的費(fèi)用在于管理費(fèi)用，如通信費(fèi)、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、職工報(bào)銷等等。對(duì)于房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司而言，對(duì)于管理費(fèi)用也納入預(yù)算管理范疇，針對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用分析其因由，總量控制，個(gè)別實(shí)行定額制，將管理費(fèi)用控制在一個(gè)合理范圍。

（三）動(dòng)拆遷成本控制

1、動(dòng)遷要有明確的時(shí)間和人員安排計(jì)劃

明確的計(jì)劃是做好工作的前提條件，這樣有利于公司進(jìn)行資金安排和人員安排，不僅可以提高工作效率，也可以減少不必要的人力資源浪費(fèi)。每戶被動(dòng)遷對(duì)象都有固定的經(jīng)辦人負(fù)責(zé)，這些經(jīng)辦人不僅幫忙分析被動(dòng)遷對(duì)象的實(shí)際情況，宣傳動(dòng)遷政策，簽約后還幫動(dòng)遷戶找過(guò)渡房看二手房。由于動(dòng)遷牽扯的利益較大，因此“人盯人”戰(zhàn)術(shù)做到了責(zé)任到位，將動(dòng)遷戶利益放在首位，可以加快動(dòng)遷工作的進(jìn)程。

2、拆遷補(bǔ)償安置成本控制

這部分成本是構(gòu)成房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司成本的重要組成部分，也直接關(guān)系到動(dòng)遷工作的難易程度。該部分成本主要由被動(dòng)遷對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估值構(gòu)成，一般有政府相關(guān)政策規(guī)定，并且受當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)制約。而實(shí)際工作中，評(píng)估對(duì)象的補(bǔ)償金額最難進(jìn)行。因此，準(zhǔn)確評(píng)估直接影響公司成本控制，可以從以下幾個(gè)方面入手：

1）評(píng)估之前首先應(yīng)明析評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)文件

產(chǎn)權(quán)文件是每個(gè)評(píng)估師在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先必須掌握的重要資料，是正確估價(jià)的基礎(chǔ)。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)。例如在動(dòng)遷評(píng)估中，經(jīng)常會(huì)遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些是出讓，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，對(duì)于這種情況在選用評(píng)估方法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“合理、合法、合情”的原則。

2）把握對(duì)等原則

在動(dòng)遷工作中，動(dòng)遷公司與被動(dòng)遷對(duì)象處在不對(duì)等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動(dòng)性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。因此，為了消除被動(dòng)遷對(duì)象的抵觸情緒，進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于(至少不低于)所在地區(qū)同類普通住房的正常市場(chǎng)價(jià)格水平，保障動(dòng)遷工作的順利進(jìn)行。

3）根據(jù)房屋種類采用有針對(duì)性的評(píng)估方法

隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，帶來(lái)了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，如果以實(shí)物安置(拆一補(bǔ)一)，就應(yīng)采用成本法對(duì)房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)。采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定區(qū)位地價(jià)，然后再考慮房屋重置價(jià)。

工業(yè)廠房作抵押評(píng)估時(shí)，往往采用重置成本法，其中基本重置價(jià)、城市建設(shè)配套費(fèi)、投資管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)，建設(shè)工程后三通費(fèi)用，這樣做通常不夠精確。例如工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模不大，后三通費(fèi)細(xì)化為道路、場(chǎng)地、綠化、上下水道等，這樣做會(huì)更精確一點(diǎn)。

篇（11）

目前，房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)記賬工作基本使用財(cái)務(wù)軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財(cái)務(wù)記賬功能，沒有合同管理，預(yù)算管理，成本控制，財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目管理等各個(gè)方面的管理軟件。金融信息化業(yè)務(wù)的實(shí)施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的腳步的。

(二)房地產(chǎn)集團(tuán)的投資決策不夠科學(xué)

由于前幾年的房地產(chǎn)行業(yè)比較火。回報(bào)率也比較高，這使得一些房地產(chǎn)集團(tuán)只注重利潤(rùn)的獲得，而忽視了行業(yè)發(fā)展的周期性關(guān)系和一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，造成企業(yè)對(duì)未來(lái)的評(píng)估存在的不足，在進(jìn)行一些投資時(shí)比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預(yù)期收到投資的匯報(bào)，使得企業(yè)的投資很難收回。

(三)房地產(chǎn)集團(tuán)的融資形式比較單一

由于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，使得房地產(chǎn)的融資市場(chǎng)也屬于起步階段，常見的融資形式一般是短期和長(zhǎng)期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國(guó)外那樣通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資，另外由于這幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也加大了干預(yù)手段，使得房地產(chǎn)集團(tuán)很難通過(guò)發(fā)行股票來(lái)進(jìn)行資金的籌集。

二、如何做好房地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理

(一)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的觀念

對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)而言，資金管理的重要性要充分認(rèn)識(shí)到，在管理的過(guò)程中，財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)部門應(yīng)積極參與。要充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進(jìn)行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創(chuàng)新和發(fā)展，集中精力做一些相關(guān)資金管理的實(shí)際工作，科學(xué)的進(jìn)行資金管理。還需要結(jié)合房地產(chǎn)集團(tuán)的具體情況，并積極運(yùn)用一系列先進(jìn)的技術(shù)，在過(guò)去的業(yè)務(wù)流程和運(yùn)作模式背后進(jìn)行創(chuàng)新，在降低成本的基礎(chǔ)上，最大限度地提高經(jīng)濟(jì)效益。

(二)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理人員的素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員只有提高了工作素質(zhì)，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，才能保證房地產(chǎn)集團(tuán)的質(zhì)量誠(chéng)信，繼而開展各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。主要從以下方面來(lái)提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，首先在招聘過(guò)程中工作人員必須對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行仔細(xì)的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業(yè)知識(shí)，并是一個(gè)踏實(shí)肯干的人才。其次，隨后進(jìn)入財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，通過(guò)定期對(duì)財(cái)會(huì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)的整體素質(zhì)和水平，財(cái)務(wù)人員也需要不斷的學(xué)習(xí)，了解新的會(huì)計(jì)方面的政策和對(duì)自己的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行更新。

(三)擴(kuò)展房地產(chǎn)集團(tuán)的融資渠道

目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始探索其他的融資方式，資本市場(chǎng)直接融資和間接融資需要增加開發(fā)工作，應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元化制度，包括投資基金、股權(quán)融資、債務(wù)融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營(yíng)部門能夠擺脫房地產(chǎn)基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產(chǎn)公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問題，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士適者生存以及提高其質(zhì)量。

(四)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的有關(guān)制度

房地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)建立和完善企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，建立會(huì)計(jì)，內(nèi)部審計(jì)，內(nèi)部牽制，財(cái)產(chǎn)清查，內(nèi)部審計(jì)，原始記錄管理等一系列的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，從而為企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)管理，奠定有章可循的良好基礎(chǔ)。企業(yè)管理中必須以財(cái)務(wù)管理為中心，大力加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，首先要做的就是是要建立一個(gè)強(qiáng)大的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和控制，以提供組織保障。