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篇（1）

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）28-0172-02

引言

這幾年隨著中國城市化進程的加快，大量人口進城居住、就業(yè)以及廣大居民改善居住條件的愿望加強，綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛，同時受各種利好消息影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產(chǎn)消費需求和投資需求，此外近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內(nèi)，進入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，加大了市場投機需求成分。需求上升會拉動價格的上漲，現(xiàn)在房價上漲速度遠遠超過老百姓收入增加速度。這種現(xiàn)象使得購房支出占總收入很大的比例，造成許多“居者無其所”現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)業(yè)自實行住房市場化后，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐年增大。伴隨著城鎮(zhèn)居民生活、經(jīng)濟水平不斷提高購房需求也越來越大，使得房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國固定投資比例當中大約占1/4。對各級政府來說，土地財政收入是其主要財源。但由于中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展不均衡使人口由落后地區(qū)向發(fā)達地區(qū)流動，促使這些城市商品住宅剛性需求增加，引起住宅價格的上漲。目前，中國城市化率約為47%，正處在高速發(fā)展期。住房供給有限與住房需求無限的矛盾，進一步助長了商品房價格的上漲。此外房地產(chǎn)過熱、過度投資所造成的投資投機性需求使目前市場上房屋空置率過高，過多的房屋集中在少數(shù)人的手中，使得很多中低收入者無房可居。土地交易制度的不健全、行業(yè)管理的不完善，助長了投機活動。虛假的需求量與有限的土地供給相作用，導致了土地價格的飛漲，脫離了真實價值。

二、影響房地產(chǎn)價格的因素

1.政策因素。政策取向決定供求結(jié)構(gòu)，供求結(jié)構(gòu)決定市場走勢。1998年7月國務(wù)院《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。房地產(chǎn)需求由此釋放，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，需求的增長自然會促進房地產(chǎn)的增長。目前寬松的貨幣政策刺激了人們購買的欲望，增加了購買力。

2.需求因素。人民生活的改善，舊城改造拆遷，城市化進程加快，人口增長和家庭結(jié)構(gòu)的變化等，導致房地產(chǎn)需求的增長。

3.成本因素。商品房的開發(fā)成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發(fā)利潤。由于今年來土地招拍掛制度的實行，使得土地成本迅速上升，進而使得房價上漲。

4.市場預期。中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，今年來世博會、奧運會等一切利好現(xiàn)象影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產(chǎn)消費需求和投資需求。加上近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內(nèi)，進入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，都加大了市場投機需求成分，房地產(chǎn)價格由此上漲，房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。

5.利益集團左右。土地位置的固定性導致一定區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)的稀缺性，以及在中國經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化水平顯著提高，需求旺盛的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤遠遠高于社會平均水平，較高的超額壟斷利潤定位，必然導致房地產(chǎn)在高價位成交，使房地產(chǎn)價格一路走高。房地產(chǎn)開發(fā)商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。

6.國際市場的影響。金融危機的影響，大量的國外熱錢進入房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的一定的負面作用，造成了一系列虛假需求。

三、房地產(chǎn)價格調(diào)控的對策建議

1.從政府角度講，房價調(diào)控并不能僅僅局限于遏制價格上漲，更重要的是對房屋供給結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，從根本上降低房價。一方面國家應(yīng)堅持宏觀調(diào)控政策，通過限購或信貸政策調(diào)控來抑制房地產(chǎn)投資投機性需求的盲目擴大，加強對土地等資源的有效管理，完善財稅政策，從根本上解決地方政府土地財政收入問題；另一方面應(yīng)加大保障性住房的投資，大力扶植低端住房的供給，努力建設(shè)以消費功能為主，投資功能為輔的房地產(chǎn)市場，解決更多普通購房者的購房需求。

2.從開發(fā)商角度講，控制開發(fā)成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、經(jīng)營等各個部門在成本管理中的作用，通過全過程的有效整合來促使企業(yè)提高效率和加強成本控制，從而減少管理費用支出，減少消耗、降低成本，把期望利潤調(diào)整到一個合理的水平；同時政府有關(guān)部門要采取有效措施，盡快制定商品房價格管理辦法，積極指導、協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)建立健全價格行為自我約束機制，規(guī)范商品房價格構(gòu)成和銷售行為，有效地制止房地產(chǎn)企業(yè)在售房過程中損害消費者利益的行為。

3.從消費者角度講，不斷完善社會保障制度，提高居民的可支配收入，擴大居民的投資渠道，引導資金流向?qū)崢I(yè)，合理控制房地產(chǎn)投資投機。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存在許多問題，房地產(chǎn)價格的調(diào)控任重道遠，政府應(yīng)加強宏觀調(diào)控使房價控制在合理范圍內(nèi)，同時大力抓好各類保障性住房的建設(shè)及供應(yīng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和增加住房供應(yīng)量，引導合理的住房需求，從而解決住房難這一現(xiàn)實問題。

參考文獻：

[1]劉海燕，何玉付.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要充分考慮其投資品性質(zhì)[J].改革與戰(zhàn)略，2009，(3).

篇（2）

一、我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的背景分析

從2003年起，我國的房地產(chǎn)價格就開始持續(xù)走高，相應(yīng)的調(diào)控措施每年也在不斷的推出。這些調(diào)控政策在一定環(huán)境、一定的時間限度內(nèi)也發(fā)揮了一些作用，但是縱觀這十年房地產(chǎn)的發(fā)展，價格始終處于不斷上升的趨勢之中。房地產(chǎn)價格調(diào)控，并不僅僅關(guān)系到價格問題，其背后的復雜性、利益關(guān)聯(lián)性導致當前國家在房產(chǎn)價格調(diào)控工作上始終處于被動局面。比較明顯的就是，2005年至2008年，房地產(chǎn)價格進入了一個空前攀升的階段，國家在這一時期為了社會的均衡發(fā)展采取了一些金融政策來對房價進行調(diào)控，在2008年底，房產(chǎn)價格上升的趨勢被鉗制，但是與此同時導致了國民經(jīng)濟增長速度的降低，出現(xiàn)了大幅度的下滑。房產(chǎn)價格雖然得到了控制，但是國內(nèi)市場出現(xiàn)通貨緊縮的狀況。到2012年，國家對房產(chǎn)調(diào)控表明了決心與態(tài)度，但是從2013年房市反彈的現(xiàn)狀來看，房價繼續(xù)上漲是不爭的事實。這也告誡我們，對房地產(chǎn)價格的研究，不能僅僅從物價水平的角度來進行分析，而是要理清這背后的各種經(jīng)濟聯(lián)系和利益關(guān)系，這種復雜的現(xiàn)實背景，也是我國房產(chǎn)價格屢控屢漲的原因所在。

二、影響我國房地產(chǎn)價格的因素分析

房地產(chǎn)本身就是一個牽涉到多方利益主體的行業(yè)，利益的復雜性，導致任何一個利益相關(guān)方都可能對市場價格產(chǎn)生影響。這些影響因素之間通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影響，共同作用于房產(chǎn)市場價格。主要影響因素有以下幾個：

1.宏觀環(huán)境影響

我們這里所說的宏觀環(huán)境，包括供需、利率等細節(jié)問題。住房是整個社會的剛性需求，無論價格如何上漲，需要住房的人數(shù)并不會改變。這種穩(wěn)定的市場需求，也是導致房價居高不下的因素。除此以外，銀行利率的變化，對房價影響重大。近年來，國家對房價的調(diào)控，一個重要手段就是加息。銀行利率的上漲，影響的不是哪一方的利益，是整個社會公眾的利益，并且這種利益影響難以完全界定正確與否。銀行利率上升，間接增加了開發(fā)商的投資成本，投資成本增加，必然會反應(yīng)在房價上漲上。但是銀行提升利率，也會有效的遏制投資過熱，降低投資商對房產(chǎn)開發(fā)的熱情。但是從這些年銀行利率調(diào)整來看，究竟是對房價上漲起到遏制還是推動作用，還很難講。但是，這些客觀因素的存在，的確會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。

2.成本影響因素

從價值規(guī)律的角度來講，價值影響價格。從房產(chǎn)開發(fā)的角度看，價值與成本緊密相關(guān)，成本增加，必然導致房價上漲。一個房產(chǎn)項目從設(shè)立到完工，需要經(jīng)過多個步驟，項目前期需要解決的就是土地資源的開發(fā)利用問題，這是房產(chǎn)開發(fā)必須存在的客觀基礎(chǔ)。對于土地使用，我國采用的是有償使用的制度，土地可以依法轉(zhuǎn)讓，但是必須支付相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費用，也就是土地出讓金。商業(yè)用地，基本形態(tài)就是土地轉(zhuǎn)讓，劃撥用地的比例越來越小。在這個過程中，如果土地出讓金增加，那么相應(yīng)的商品房成本也要增加。隨著城市用地的日趨減少，土地出讓金也在增加，這也對當前房產(chǎn)市場的價格產(chǎn)生了重要影響。

三、我國房地產(chǎn)價格調(diào)控難的原因分析

上文我們分析了影響房產(chǎn)價格的一些客觀因素，但是當前我國房地產(chǎn)價格難以調(diào)控現(xiàn)象的產(chǎn)生，并不僅僅是由這些因素造成的。在調(diào)控過程中，涉及到的國家利益、企業(yè)利益、個人利益之間的取舍問題，所以調(diào)控往往是為了利益均衡。但是在開放的市場經(jīng)濟環(huán)境下，這種利益均衡并不是固定的，所以調(diào)控政策也并不能長期穩(wěn)定有效，這就導致了房價的調(diào)控難。具體來說，有以下幾方面的原因：

1.房地產(chǎn)本身就是一種屬性特殊的商品

房產(chǎn)不像我們?nèi)粘Ｉ钪械钠胀ㄏM品，僅僅具有使用價值和消費功能，在當前的社會環(huán)境下，房產(chǎn)還具備相應(yīng)的投資功能。房屋不僅可以供人們居住，而且在這個居住過程中隨著土地價格、城市級差等因素的影響，在滿足其使用價值的前提下，價值也在不斷提升。所以，當前的購房市場，并不僅僅是沒有住房的人想購買住房，一些已經(jīng)有住房甚至多套住房的消費者從投資的角度也愿意購買房產(chǎn)，這就使原本已經(jīng)存在的剛性需求更加白熱化發(fā)展，需求過度，使國家僅僅從首套房購買者的角度來調(diào)控房價很難全面的發(fā)揮調(diào)控作用。商品房自身所具備的雙重性質(zhì)，是導致政府調(diào)控難的一個重要原因。

2.大幅調(diào)控房價不現(xiàn)實，而且具有風險

從經(jīng)濟發(fā)展的角度看，我國在2012年雖然已經(jīng)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值大的突破，位居世界第二。但是這種繁榮經(jīng)濟的背后，不可避免的包含房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的因素。從上世紀90年代開始，我國的市場經(jīng)濟體制逐漸活泛，創(chuàng)造出來的經(jīng)濟價值也為整個國家和普通民眾有大的受益。所以這種穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟形勢是國家與民眾共同追求的結(jié)果，如果過度的調(diào)控房價，現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展速度必然會減慢，這通過2005年到2008年房價調(diào)控導致通貨緊縮的事實就可以證明。雖然當前通貨膨脹導致民聲載怨，但是從中央到地方，沒有一個政府愿意拿市場經(jīng)濟與社會環(huán)境的穩(wěn)定做籌碼，來對房產(chǎn)價格進行大的調(diào)控。誠如前總理所言，個人能力的確是有限，房產(chǎn)調(diào)控涉及到的是一個國家的體制問題。這個敏感因素的存在，導致大幅度調(diào)控房價成為一種不可能。因為一旦打壓房價，就會導致如下問題，銀行投入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有兩部分：一是提供給開發(fā)商的開發(fā)貸款；二是提供給購房人的購房貸款 房價大幅下降就意味著貸款抵押物房屋的貶值，當開發(fā)商或購房人不能增加有效擔保或提前還貸而實際破產(chǎn)時，銀行要面臨巨大的壞賬風險。所以，在當前，為了宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，不可能在短時間內(nèi)降低房價，因為這不僅會引起經(jīng)濟的倒退，甚至會導致一定的政治風險。這也是我國的房產(chǎn)調(diào)控總是呈現(xiàn)出左右為難狀態(tài)的一個重要原因。

3.住房制度的不完善

住房制度不完善，是導致當前我國房產(chǎn)價格難以合理有效調(diào)控的一個重要原因。我們以保障性住房制度為例，就能夠看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是國家為了緩解經(jīng)濟兩級分化，導致中低收入者住房困難的制度保障。但是，這項制度作為房產(chǎn)調(diào)控其中的一項政策，發(fā)揮的價值是有限的。在許多地方，土地已經(jīng)成為地方推動經(jīng)濟發(fā)展，展現(xiàn)政績的重要載體。所以，政府在土地價值上的趨利性，使保障住房的建設(shè)受到諸多制約。政府行為的趨利性，并不是不能被遏制的，其中一個重要的原因還在于，地方政府在當面受到的激勵不足，過于追求以土地為資源推動地方經(jīng)濟發(fā)展水平。如果調(diào)控政策一再緊縮，當房價調(diào)控政策真正取得實效時，由于地方經(jīng)濟、財政和金融對于房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這又會造成經(jīng)濟放緩地方財政吃緊，金融風險顯現(xiàn)，于是中央政府不得不默認地方政府的各種救市行為在房價的企穩(wěn)回升中，經(jīng)濟增長財政收入和金融風險才得以穩(wěn)定。所以，房地產(chǎn)價格的過度膨脹仍將重新顯現(xiàn)，實現(xiàn)房地產(chǎn)價格平穩(wěn)運行的調(diào)控目標則難以得到實現(xiàn)，從而造成房地產(chǎn)價格調(diào)控的兩難困境。

四、加強我國房地產(chǎn)價格調(diào)控難的對策分析

上文中，我們分析了影響我國房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素，以及導致調(diào)控難的一些具體原因。雖然面臨著重重困難，但是調(diào)控房價是必然之舉。過度的調(diào)控房價會對經(jīng)濟社會產(chǎn)生負面影響，放任房價的攀升同樣會帶來對社會穩(wěn)定不利的結(jié)果。所以，無論面臨何種困難，房產(chǎn)價格調(diào)控是不可避免的，只是在不同的發(fā)展時期會采取不同的調(diào)控措施。就現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀而言，對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控，可以嘗試從以下幾個方面入手：

1.對房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸予以控制

之所以對房地產(chǎn)價格的調(diào)控較為謹慎，其中一個重要原因就是過于壓縮房價，會對商業(yè)銀行帶來生存危機。為大宗房地產(chǎn)開發(fā)商提供信貸資金是商業(yè)銀行盈利的一項重要業(yè)務(wù)。從盈利的角度考慮，銀行業(yè)原因?qū)①Y金借給開放商用于開發(fā)。資金到位，項目就能啟動，相應(yīng)的社會宣傳多，營造了一個一房難求的社會氛圍，這就熱化了當前的房產(chǎn)市場。當前，金融機構(gòu)調(diào)控貸款規(guī)模的主要工具有利率貼現(xiàn)率和存款準備金率，政府機構(gòu)調(diào)控貸款規(guī)模的主要工具有行政指令財政政策和宏觀政策引導。上文我們已經(jīng)分析了，利率的上調(diào)是一把雙刃劍，對整個社會經(jīng)濟的影響既有積極一面也有消極一面，所以每次利率調(diào)控政策出來以后，學者、社會評論員、普通民眾對這項政策的意見看法都不一致。但是在當前，這仍然是我們調(diào)控房價的一個常見金融手段，能夠要求的，就是利率的上調(diào)頻率與上調(diào)幅度，應(yīng)該更加科學。既能夠觸動投資與需求，也不會對市場經(jīng)濟秩序產(chǎn)生負面的影響。所以，行政政策在必要的時候要限制“無形的手”，對經(jīng)濟秩序進行行政干預，使調(diào)控政策更加合理。例如2013年2月，國務(wù)院針對房產(chǎn)調(diào)控推出的“國五條”，可以說就是行政政策參與房產(chǎn)調(diào)控的有一個重要舉措，但是新規(guī)的實施效果，還需要市場與時間來進行檢驗。

2.構(gòu)建合理的價格體系

從上個世紀90年達以后，國民經(jīng)濟增長速度加快，人均生活水平也有了顯著提高。雖然從經(jīng)濟總量上看，我國經(jīng)濟發(fā)展成果顯著，但是從人均收入角度來看，還將長期位于發(fā)展中國家之列。住房，作為普通社會公眾的基本消費品，其價格增長指數(shù)與這種鮮明需求相關(guān)。按照消費品的使用期限，我們可以將其分為長期消費品和短期消費品兩種，在社會消費能力一定的情況下，二者之間呈現(xiàn)出來的是一種此消彼長的關(guān)系。一定期限內(nèi)，如果短期消費行為過剩，那么長期消費必然受到影響，反之亦然。所以，房地產(chǎn)價格體系的構(gòu)建，必須考慮到短期與長期的因素，使長期消費與短期消費的需求趨于均衡、合理，緩解房產(chǎn)市場的井噴與白熱化狀態(tài)。

3.房產(chǎn)調(diào)控不能僅僅著眼在對價格的調(diào)控上

雖然當前我國的房產(chǎn)市場，民眾普遍討伐的是房價過快增長，與經(jīng)濟收入的增長速度不相稱。但是我們在研究這個問題的時候，決不能簡單的將其作為一個價格問題來對待，因為如果僅僅是價格過高，那么有物價部門來對其作出調(diào)整與規(guī)范即可，但現(xiàn)實顯然并非如此。所以，在對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控時，我們必須從制度與市場的角度來更多的考慮調(diào)控措施。住房，不僅僅是公民個人消費的物品，也具有公共物品的屬性，所以，政府在調(diào)控中必須注意自身的定位，究竟是站在民生角度，還是社會建設(shè)角度，做出的調(diào)控政策都是不一樣的。構(gòu)建合理的土地轉(zhuǎn)讓制度，根據(jù)每一個地區(qū)不同的經(jīng)濟發(fā)展水平、發(fā)展速度來對土地供應(yīng)設(shè)置不同層次的規(guī)劃，確保土地供應(yīng)與當?shù)鼐用竦淖》啃枨笙嗥叫校⑶乙晟票Ｕ戏恐贫龋瑢⒈Ｕ闲宰》颗c商品房的比例控制在合理限度內(nèi)，重視對中低收入者需求的保護與滿足。

參考文獻：

[1]賀建清 鄧宏亮：房地產(chǎn)市場在貨幣政策傳導機制中的作用研究[J].區(qū)域金融研究，2011（1）.

[2]孫 瑩 高芳菲：近年來我國房地產(chǎn)價格調(diào)控政策的演變[J]. 中國物價，2011（2）.

篇（3）

這幾年隨著中國城市化進程的加快，大量人口進城居住、就業(yè)以及廣大居民改善居住條件的愿望加強，綠色住宅、走勢。健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛，同時受各種利好消息影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產(chǎn)消費需求和投資需求，此外近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內(nèi)，進入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，加大了市場投機需求成分。需求上升會拉動價格的上漲，現(xiàn)在房價上漲速度遠遠超過老百姓收入增加速度。這種現(xiàn)象使得購房支出占總收入很大的比例，造成許多“居者無其所”現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)業(yè)自實行住房市場化后，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐年增大。伴隨著城鎮(zhèn)居民生活、經(jīng)濟水平不斷提高購房需求也越來越大，使得房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國固定投資比例當中大約占1／4。對各級政府來說，土地財政收入是其主要財源。但由于中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展不均衡使人口由落后地區(qū)向發(fā)達地區(qū)流動，促使這些城市商品住宅剛性需求增加，引起住宅價格的上漲。目前，中國城市化率約為47％，正處在高速發(fā)展期。住房供給有限與住房需求無限的矛盾，進一步助長了商品房價格的上漲。此外房地產(chǎn)過熱、過度投資所造成的投資投機性需求使目前市場上房屋空置率過高，過多的房屋集中在少數(shù)人的手中，使得很多中低收入者無房可居。土地交易制度的不健全、行業(yè)管理的不完善，助長了投機活動。虛假的需求量與有限的土地供給相作用，導致了土地價格的飛漲，脫離了真實價值。

二、影響房地產(chǎn)價格的因素

1、政策因素。政策取向決定供求結(jié)構(gòu)，供求結(jié)構(gòu)決定市場1998年7月國務(wù)院《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。房地產(chǎn)需求由此釋放，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，需求的增長自然會促進房地產(chǎn)的增長。目前寬松的貨幣政策刺激了人們購買的欲望，增加了購買力。

2、成本因素。商品房的開發(fā)成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發(fā)利潤。由于今年來土地招拍掛制度的實行，使得土地成本迅速上升，進而使得房價上漲.

3、需求因素。人民生活的改善，舊城改造拆遷，城市化進程加快，人口增長和家庭結(jié)構(gòu)的變化等，導致房地產(chǎn)需求的增長。

4、市場預期。中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，今年來世博會、奧運會等一切利好現(xiàn)象影響所形成的房價必然上揚的“預期”，刺激了房地產(chǎn)消費需求和投資需求。加上近期受人民幣升值預期的影響，大量的國際熱錢和游資涌人國內(nèi)，進入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，都加大了市場投機需求成分，房地產(chǎn)價格由此上漲，房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。

5、利益集團左右。土地位置的固定性導致一定區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)的稀缺性，以及在中國經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化水平顯著提高，需求旺盛的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤

遠遠高于社會平均水平，較高的超額壟斷利潤定位，必然導致房地產(chǎn)在高價位成交，使房地產(chǎn)價格一路走高。房地產(chǎn)開發(fā)商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。

6、國際市場的影響。金融危機的影響，大量的國外熱錢入房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的一定的負面作用，造成了一系列虛假需求。

三、房地產(chǎn)價格調(diào)控的對策建議

1、從政府角度講，房價調(diào)控并不能僅僅局限于遏制價格上漲，更重要的是對房屋供給結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，從根本上降低房價。一方面國家應(yīng)堅持宏觀調(diào)控政策，通過限購或信貸政策調(diào)控來抑制房地產(chǎn)投資投機性需求的盲目擴大，加強對土地等資源的有效管理，完善財稅政策，從根本上解決地方政府土地財政收入問題；另一方面應(yīng)加大保障性住房的投資，大力扶植低端住房的供給，努力建設(shè)以消費功能為主，投資功能為輔的房地產(chǎn)市場，解決更多普通購房者的購房需求。

2、從消費者角度講，不斷完善社會保障制度，提高居民的可支配收入，擴大居民的投資渠道，引導資金流向?qū)崢I(yè)，合理控制房地產(chǎn)投資投機。

3、從開發(fā)商角度講，控制開發(fā)成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、經(jīng)營等各個部門在成本管理中的作用，通過全過程的有效整合來促使企業(yè)提高效率和加強成本控制，從而減少管理費用支出，減少消進耗、降低成本，把期望利潤調(diào)整到一個合理的水平；同時政府有關(guān)部門要采取有效措施，盡快制定商品房價格管理辦法，積極指導、協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)建立健全價格行為自我約束機制，規(guī)范商品房價格構(gòu)成和銷售行為，有效地制止房地產(chǎn)企業(yè)在售房過程中損害消費者利益的行為。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存在許多問題，房地產(chǎn)價格的調(diào)控任重道遠，政府應(yīng)加強宏觀調(diào)控使房價控制在合理范圍內(nèi)，同時大力抓好各類保障性住房的建設(shè)及供應(yīng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和增加住房供應(yīng)量，引導合理的住房需求，從而解決住房難這一現(xiàn)實問題。

參考文獻

篇（4）

中圖分類號 F832.4

文獻標識碼 A

文章編號 1006-5024（2013）02-0141-04

一、房地產(chǎn)價格變動與金融生態(tài)循環(huán)的關(guān)聯(lián)性分析

金融生態(tài)是各種金融組織與其生存環(huán)境之間及其內(nèi)部金融組織相互之間在長期的密切聯(lián)系和相互作用過程中，通過分工、合作所形成的具有一定結(jié)構(gòu)特征，執(zhí)行一定功能作用的動態(tài)平衡系統(tǒng)（徐諾金，2005）。金融生態(tài)本質(zhì)反映金融內(nèi)外部各因素之間相互依存、相互制約的有機價值關(guān)系。房地產(chǎn)價格的波動，與金融內(nèi)部各因素相互影響和制約，因此納入金融生態(tài)視角觀察房地產(chǎn)價格調(diào)控問題尤為必要。

（一）房地產(chǎn)價格變動對金融生態(tài)的影響

首先，房地產(chǎn)價格的大幅上漲容易誤導社會資金的流動方向。在房價高漲的背景下，房地產(chǎn)市場的投機收益大大高于實體投資收益。巨大的收益反差會導致社會資本游離于實體經(jīng)濟，而追逐房地產(chǎn)市場炒作。2005-2011年期間，我國各企業(yè)的社會平均利潤率是8%左右，而房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率卻達到30%。這種現(xiàn)象的存在導致主業(yè)不是地產(chǎn)的行業(yè)如鋼鐵、冶金、糧油、化工等行業(yè)的國有企業(yè)，迫于主業(yè)產(chǎn)能過剩的不良預期及房地產(chǎn)的利潤誘惑，不斷加大對房地產(chǎn)副業(yè)的投入；家庭、個人的閑置資金會從股市和銀行存款中撤離，涌入房地產(chǎn)投資。資金向房地產(chǎn)市場的“單向化”流動，促進了房地產(chǎn)的“資產(chǎn)化”和“虛擬化”，大大削弱了金融市場為實體經(jīng)濟提供資金的能力。

其次，房地產(chǎn)價格上漲，客觀上容易造成金融風險聚攏。房地產(chǎn)業(yè)既是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，又是一種技術(shù)層次偏低、高耗能型產(chǎn)業(yè)。實體產(chǎn)業(yè)資金紛紛向樓市轉(zhuǎn)移和集中，造成制造業(yè)升級缺乏資金支持，影響國家整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，由于缺乏多元化投資，金融市場沒有有效培育投資增長點，金融風險的聚攏就將嚴峻考驗經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

再次，高房價對內(nèi)需產(chǎn)生“擠出”效應(yīng)，金融生態(tài)良性循環(huán)受到威脅。高房價對內(nèi)需的擠出效應(yīng)，威脅著金融生態(tài)循環(huán)的可持續(xù)性。由于房地產(chǎn)價格與居民收入的嚴重背離，在既定的收入水平下，高房價是以絕大多數(shù)購房者削減其他消費為隱性代價的，不僅導致了其后續(xù)消費全面萎縮，還會影響其人力資本的提升，導致這部分家庭的收入水平固化和消費能力的削弱。高房價會對擴大內(nèi)需產(chǎn)生嚴重的擠出效應(yīng)，甚至侵蝕政府為擴大內(nèi)需而出臺的一系列經(jīng)濟刺激政策的實施效果。由于缺乏消費市場支持，企業(yè)資金回籠速度放緩，再加上融資困難，企業(yè)會出現(xiàn)嚴重的資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)倒閉。

（二）金融生態(tài)環(huán)境對房地產(chǎn)價格影響

首先，寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率會促動房地產(chǎn)投機盛行。從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源看，從1998-2008年，自籌資金僅占房地產(chǎn)開發(fā)資金的3%左右（月均），其余則由國內(nèi)貸款和外資來補充。2008年，受國際金融危機的影響，房價下跌，地方政府通過退地、延緩土地出讓金的繳納、減稅費等種種手段，減輕房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟的負面影響。貸款門檻的降低以及大量貸款資金的投放，無法被實體經(jīng)濟全數(shù)消化，大量信貸資金通過各種渠道流進房市，成為追逐短期投機利潤的熱錢。金融機構(gòu)在泡沫膨脹過程中往往起著推波助瀾的作用，但在泡沫破滅時卻會成為主要受害者。

其次，房地產(chǎn)泡沫破裂時銀行風險擴散又會加速房地產(chǎn)價格的下降。在經(jīng)濟危機還在延續(xù)的過程中，沒有盡快割裂金融與房地產(chǎn)的聯(lián)系，反而把信貸資金送入這個泡沫行業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)和金融機構(gòu)更緊密地聯(lián)系起來，房地產(chǎn)業(yè)將其風險通過銀行擴散到整個經(jīng)濟。

二、基于金融生態(tài)視角反觀我國房地產(chǎn)價格調(diào)控中存在的問題

為了金融生態(tài)的穩(wěn)定和金融、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)價格調(diào)控是十分必要的。因此，政府2010年出臺政策還是比較及時的，及時阻止了信貸泡沫向資產(chǎn)泡沫的轉(zhuǎn)化，避免了全國性的房地產(chǎn)大泡沫。“限購令”作為房地產(chǎn)價格調(diào)控的“利器”，其目的在于通過抑制需求、減少成交量，通過供大于求的市場法則降低房價，為市場供給的后期需求爭取時間。但是，“限購令”具有直接管制的特性，只能作為緩沖政策。房地產(chǎn)價格調(diào)控是一個非常復雜的工程，因此，及時發(fā)現(xiàn)政策的疏漏，果斷調(diào)整政策組合十分必要。

（一）房地產(chǎn)價格調(diào)控的目標不明確，實際調(diào)控措施很難找準調(diào)控的發(fā)力點

1 缺乏科學的測定房價合理的指標。當前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標就是要讓住房市場的價格回歸到一個合理水平。但是，如何判斷中國房價的合理水平是一個關(guān)鍵而復雜的問題。大多數(shù)分析人士采用國際上慣用的一些指標，如，房價與家庭收入比、房價與房租比，然后與其他國家進行比較來判斷中國房價的合理水平。筆者認為不應(yīng)該以發(fā)達國家的房價與收入之比作為中國房價合理水平的參照系。經(jīng)濟學的消費理論表明，不同收入水平的消費者在食品、住房、服裝等方面的支出比例大不相同。低收入家庭每年在食品和住房方面的支出占他們年收入的比重要遠高于高收入家庭。同理，低收入國家在食品和住房方面的平均年度支出占平均年度收入的比重要遠高于高收入國家。

2 經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)高度依賴，基于利益的各方博弈弱化了房地產(chǎn)價格調(diào)控效果。房地產(chǎn)業(yè)因其上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及諸多行業(yè)，對國民經(jīng)濟影響較大，一直作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。特別是近10多年來，我國GDP處于“房地產(chǎn)依賴”階段。房價上漲對消費具有抑制作用，會造成與消費相關(guān)行業(yè)投資的下降，因而導致投資結(jié)構(gòu)的改變，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成影響，房地產(chǎn)和與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)將會獲得較快的上漲，而其他產(chǎn)業(yè)將會受到抑制，從而使經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)形成高度的依賴，加大經(jīng)濟的運行風險（劉純彬，2011）。中央政府和地方政府，因?qū)⒎康禺a(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)和自身收入的來源而徘徊于自身利益與公眾利益之間；房地產(chǎn)商熱衷于擴大投資，高價售房追求自身利潤最大化；銀行積極借助各種優(yōu)惠條件增加信貸規(guī)模，追求收益最大化。各方市場主體本著不同的利益追求進行博弈的結(jié)果必然導致行為的非理性化，進而在對調(diào)控目標的認同、調(diào)控手段配合等方面發(fā)生變異，弱化政策調(diào)控效果，甚至導致房價越調(diào)越高。

（二）房地產(chǎn)價格調(diào)控政策缺乏差別化設(shè)計，打亂了供求規(guī)律和市場格局

房地產(chǎn)調(diào)控政策的初衷是抑制“投機型需求”，但實際結(jié)果是房地產(chǎn)供給也錯遭抑制。我國近幾年房價過快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出。因此，從長期來看，房地產(chǎn)市場的剛性需求將有效支撐房屋價格。如果市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加，未來供應(yīng)緊缺預期不變，房價上漲壓力仍然會比較大。

在房地產(chǎn)調(diào)控中，銀行嚴格限制向房地產(chǎn)行業(yè)放貸，使得房地產(chǎn)的供給狀況不但沒有緩解，反而更加嚴重。2011年度幾乎停止了90%以上按揭貸款的發(fā)放，僅2011年度因缺少資金等而破產(chǎn)退市消失的房地產(chǎn)公司達6000多家。筆者認為房地產(chǎn)市場應(yīng)該是壟斷競爭型市場，這樣，房地產(chǎn)的性價比可以在比較激烈的競爭中提升。但是，隨著調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)市場洗盤嚴重，市場格局具有了“寡頭壟斷”的特性。在技術(shù)含量和產(chǎn)品品質(zhì)不變甚至下降的條件下，我國的實際住房價格不斷上漲。除此之外，大房地產(chǎn)開發(fā)商還可以憑借其雄厚的資本或其他優(yōu)勢，通過對開發(fā)土地的大量獲得，在城市區(qū)域，甚至全國范圍內(nèi)形成壟斷地位，甚至構(gòu)成房地產(chǎn)市場的資源壟斷。

（三）房地產(chǎn)價格調(diào)控政策“堵”多，“疏”少，收效甚微

事實上，從2003年以來，房地產(chǎn)市場基本年年調(diào)控，調(diào)控措施逐步增加，調(diào)控力度也越來越大，調(diào)控政策也越來越細化，但是，房價卻節(jié)節(jié)攀升（如表1）。從2002年到2011年，我國的商品住宅均價（除2008年）基本呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢，2009年達到峰值24.69%。商品住宅均量的增加，體現(xiàn)在一套房的房價總值上就會造成巨額增加，遠遠超出了居民收入增長的幅度，這也說明房地產(chǎn)價格調(diào)控政策運用的實際效果不佳。

“限購令”政策出臺，其目的在于通過抑制需求、減少成交量，通過供大于求的市場法則降低房價，為市場供給的后期需求爭取時間。“限購令”通常具有立竿見影的作用，短期內(nèi)迫使市場成交量下降，使開發(fā)商做出降價讓步。但該政策具有較強的行政性色彩，需求只是在短期內(nèi)被抑制而不能從根本上有效化解，只能被暫時積壓，政策一旦放開，必然出現(xiàn)反彈，市場將重現(xiàn)搶購“現(xiàn)象”，致使房價再度走強。此外，供過于求的局面在政策干預下形成，即使后期市場供給大量推出，在現(xiàn)金流充裕的情況下，開發(fā)商也不會放過“千載難逢”的機會，力挺房價不衰。

三、基于金融生態(tài)視角實施有效的房地產(chǎn)價格調(diào)控

（一）制定科學的調(diào)控目標

房地產(chǎn)價格調(diào)控有序開展并能顯現(xiàn)成效的關(guān)鍵在于有正確的調(diào)控目標。機械地打壓房價、抑制漲幅和控制成交量都是對房價調(diào)控目標的誤判。因此，應(yīng)動員有關(guān)部門加強對房地產(chǎn)市場運行規(guī)律的研究，科學界定房地產(chǎn)價格調(diào)控的目標和參照系。筆者認為衡量房價是否在合理區(qū)間波動，可以用房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率與社會平均利潤率的偏離程度作為參照系。當偏離程度過大時，可以采用優(yōu)惠利率貸款引導產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。

（二）通過政策引導破解房價博弈困局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

1 改革土地征稅制度，瓦解各方博弈，抑制“投機性”需求。我國的“土地財政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財政收入，并千方百計地抬高地價賺取更多的土地出讓金來滿足財政需求。實際上，世界上很多發(fā)達國家也都依靠“土地財政”，但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入。限制地方政府對土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，既能修正地方政府的“畸形”財政收入機制，又能在一定程度上保護耕地，倒逼地方政府追求工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。

2 通過財政補貼鼓勵商業(yè)銀行對先進企業(yè)貸款。房價的快速上漲，不僅推動土地價格及租金上漲，倒逼工資上漲，促使制造業(yè)成本大幅上升，還分流產(chǎn)業(yè)資本，導致企業(yè)家創(chuàng)新的動力下降。因此，從發(fā)展戰(zhàn)略的角度看，我國的房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該被定位為“支柱產(chǎn)業(yè)”。各級地方政府開辟新的財源迫在眉睫。中央政府可以實施財政補貼政策，鼓勵商業(yè)銀行對高科技含量、高附加值、低能耗污染的先進制造業(yè)和服務(wù)業(yè)貸款，促進地方經(jīng)濟協(xié)調(diào)、平衡發(fā)展，減少經(jīng)濟運行的風險和波動。政府應(yīng)牽頭來調(diào)整投資方向，支持經(jīng)濟社會薄弱環(huán)節(jié)、就業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這種投資流向不僅會帶來就業(yè)的增加，而且能抑制經(jīng)濟波動，為地方政府尋找新的增長點，從而擺脫對土地財政的依賴。

3 對地方政府的考核不再單純采用GDP增幅。單純采用GDP增幅對地方財政進行考核，就會造成地方政府不惜環(huán)境污染、減少耕地的“粗放”式發(fā)展，政府靠賣地維持高經(jīng)濟增長，成為推高地價的“元兇”。實現(xiàn)GDP與發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、資源和環(huán)境保護、民生改善和社會建設(shè)綜合加權(quán)考核，抑制地方政府的賣地沖動。

（三）設(shè)計差別化房地產(chǎn)調(diào)控政策，優(yōu)化金融資源配置

1 對中小房地產(chǎn)商實施政策傾斜，減少地產(chǎn)壟斷。由于持續(xù)的調(diào)控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開發(fā)商都陷入了嚴重困境，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大規(guī)模、大范圍的并購和重組。不可否認，并購、重組有利于房地產(chǎn)市場環(huán)境的改善和秩序的規(guī)范，改變目前房地產(chǎn)市場魚龍混雜、投機泛濫的現(xiàn)象。但如果缺乏有效的引導與規(guī)范，就會使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大型房地產(chǎn)企業(yè)壟斷市場的現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)的壟斷驅(qū)動著大房地產(chǎn)商尋找更高的利潤來源。房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔房屋，面積越建越大，標準越來越高，價格越來越貴，能滿足中低收入階層住房需求的中低價位、中小套型的普通商品房越來越少。

從節(jié)約土地、滿足廣大中低收入階層購房需求的角度考慮，對中小房地產(chǎn)商實施政策傾斜，引導中小地產(chǎn)商開發(fā)中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房及廉租房，引入競爭機制，有利于改善房地產(chǎn)市場格局，使房地產(chǎn)供應(yīng)呈現(xiàn)多元化供給，從而真正解決剛性需求，降低房價。此外，房地產(chǎn)市場的競爭格局，有利于引導開發(fā)商注重房屋內(nèi)在質(zhì)量，促進房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

2 嚴格管理空置房，盤活房地產(chǎn)存量。大量房屋無成本的空置，是我國住房問題的一大毒瘤。一方面，有限的住房資源沒有最大限度地得到利用，造成資源浪費；另一方面，為房地產(chǎn)投機制造了機會。建議借鑒國際上關(guān)于空置房的管理方式。譬如，在荷蘭，法律規(guī)定，如果一套住房空置一年以上，業(yè)主就必須在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房給他人；在法國，如果業(yè)主閑置房屋就必須繳納罰金。嚴格管理空置房，可以弱化房屋的投機功能，有利于降低房價。

3 開發(fā)與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的信托業(yè)務(wù)，優(yōu)化金融資源配置。首先，由信托機構(gòu)取代房地產(chǎn)中介，規(guī)范房地產(chǎn)買賣、租賃市場現(xiàn)行的房屋租賃中介業(yè)務(wù)主要有兩種，一種是居間業(yè)務(wù)，另一種是全程業(yè)務(wù)。居間業(yè)務(wù)存在中介與租賃雙方之間信息不對稱，暗箱操作多，消費者容易受騙；全程業(yè)務(wù)中租金需要經(jīng)過中介商轉(zhuǎn)手，容易出現(xiàn)資金不能及時到達業(yè)主手中的情況。信托機構(gòu)作為金融機構(gòu)，資信度高于一般企業(yè)，由其取代房地產(chǎn)中介，可以排除客戶對交易安全的顧慮，增大市場容量；提高客戶交易資金的安全，避免交易資金被不法中介公司騙走的風險；規(guī)避少數(shù)中介公司挪用客戶交易資金及由此產(chǎn)生的風險。對低收入人群，政府還可以通過信托機構(gòu)，給予各種住房租賃優(yōu)惠政策。

其次，開發(fā)與房地產(chǎn)買賣、租賃相關(guān)聯(lián)的信托業(yè)務(wù)，挖掘房地產(chǎn)存量的潛力。例如，筆者認為在國內(nèi)可以發(fā)展以房產(chǎn)為依托的財產(chǎn)監(jiān)護信托，監(jiān)護信托是指利用信托方式，由信托機構(gòu)對某類人的人身財產(chǎn)及其他權(quán)益進行監(jiān)督和保護的行為。其最大特點是，信托機構(gòu)對人的責任重于對物的責任。計劃生育政策和人口的老齡化，使得失獨家庭的生活和養(yǎng)老成為中國不容回避的社會問題，房產(chǎn)是多數(shù)家庭的主要財富，財產(chǎn)監(jiān)護信托具有實際的社會價值。

再次，信托機構(gòu)代管住房公積金，釋放公積金“福利”。住房公積金制度是我國為了解決城鎮(zhèn)居民住房融資需求，實行的低息、強制住房儲蓄制度。這一制度在一定程度上解決了城鎮(zhèn)居民購房的融資問題，但在運行過程中也出現(xiàn)了很多問題。如公積金制度存在“劫貧濟富”的問題，越是收入高的人群，享受的公積金份額越大，低收入者沒有公積金，或者沒有能力使用公積金。筆者認為，將現(xiàn)在分散在各家商業(yè)銀行的委托代管住房公積金集中在信托機構(gòu)征繳、使用、提取、保值增值。信托機構(gòu)可以通過向租房者提供住房公積金配比的租金支持，釋放公積金“福利”，引導人們租房而不是買房，既能緩解租房者的購房壓力，又有利于分流房地產(chǎn)需求，降低房價。

（四）豐富房地產(chǎn)的融資渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

篇（5）

［中圖分類號］F832 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）2-0039-02

本文著重分析金融危機及后危機時代我國貨幣政策調(diào)控房價的主要途徑和困境所在。最后對今后可能出臺的貨幣政策提出自己的看法和建議。

1 我國貨幣政策對房價的調(diào)控分析

1.1 傳導機制分析

(1)利率傳導渠道。利率變化可以明顯的增減消費者的還款額,直接影響其購房成本。由于房地產(chǎn)價格富有彈性,購房成本變化會使消費者敏感進入或退出市場,從而達到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求,從而直接影響房價。例如央行加息,提高利率,則消費者的還款額增加,購房成本上升,敏感的消費者就會退出房市,需求下降自然會降低房價。其過程表現(xiàn)為：

利率還貸額購房成本房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)價格

(2)信貸傳導渠道。對消費者而言,現(xiàn)金流入的增加、資產(chǎn)負債表的改善,獲得銀行消費信貸的可能性增加,他們會增加在耐用消費品和住房等方面的支出。在二級銀行體制下,中央銀行通過運用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準備金等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量,這會改變商業(yè)銀行的準備金和存款,進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響房地產(chǎn)貸款的可獲得性,從而增加或減少房地產(chǎn)需求,引起其價格的相應(yīng)變化。如果央行采取擴張性的貨幣政策,商業(yè)銀行的準備金和存款增加,其發(fā)放貸款的能力提高,房地產(chǎn)貸款隨之增加,從而擴大了房地產(chǎn)的有效需求,導致房地產(chǎn)價格上升。這一傳導過程可以概述為：

貨幣供應(yīng)量房地產(chǎn)貸款房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)價格

(3)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇傳導渠道。貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)一起共同組成了投資者的資產(chǎn)組合。理性投資者會根據(jù)不同資產(chǎn)的收益、風險和流動性的變化,調(diào)整組合中各種資產(chǎn)的比例,以達到投資效用的最大化。如果央行實行擴張性的貨幣政策,降低利率和增加貨幣供應(yīng)量,那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降、邊際效用降低,原有資產(chǎn)組合的均衡被打破,投資者會減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例,而增加非貨幣資產(chǎn)的比例,以形成新的均衡,從而導致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價格上升。這一傳導過程可以概述為：

利率(貨幣供應(yīng)量)貨幣資產(chǎn)收益率、邊際效用房地產(chǎn)投資性需求房地產(chǎn)價格

1.2 貨幣政策調(diào)控房價的實際效果分析

自我國實行住房體制改革以后,我國房地產(chǎn)價格一直呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢。2009年全年在寬松的貨幣政策刺激下的房價更是一路高歌。通過這些數(shù)據(jù)可以看出,房價在持續(xù)上漲。雖然有少數(shù)城市的部分樓盤價格下降,但這種房價下調(diào)是在房價大幅上調(diào)的基礎(chǔ)上的,且局限于部分樓盤,不具有普遍性。房價上漲的總體趨勢并未改變。

圖1 2002―2007年全國商品房銷售面積和空置面積數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)。

圖2 2008年9月―2010年9月房價的走勢數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)。

近十年來,央行一直采取的都是穩(wěn)健的貨幣政策,直到2008年二季度才改為“適度從緊的貨幣政策”,也就意味著2008年中國宏觀調(diào)控政策發(fā)生轉(zhuǎn)向。面對房價上漲,政府不斷出臺政策對房價進行調(diào)控,貨幣政策逐步從緊。

2008年為應(yīng)對金融危機尤其是四季度,金融政策轉(zhuǎn)向“積極”：多次下調(diào)存款準備金率,5次降息。10月27日,央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%；緊接著12月中央經(jīng)濟工作會議將2009年定調(diào)為“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu),推動經(jīng)濟又好又快發(fā)展”；“131”號文件提出了若干促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施,強調(diào)落實地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責,這些促進住房消費的優(yōu)惠政策,的確對2009年樓市成交起到了極大地推動作用,成為促進2009年市場回暖的重要原因。2009年以來,在主基調(diào)仍然適度寬松的貨幣政策環(huán)境下,在抑制的市場需求集中釋放,投資性需求不斷釋放的大背景下,中國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn),1~11月全國商品房銷售面積和銷售額分別達到7.5億平方米和3.6萬億元,同比增長53%和86.8%。住宅銷售面積和銷售額分別同比增長54.4%和91.5%。規(guī)模和增速均創(chuàng)歷史新高。

從2010年1月18日起央行上調(diào)存款準備金率0.5%，到5月3日本年度第三次上調(diào)存款準備金率0.5%,存款準備金率已升至17.00%。10月19日,央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率,這一政策是政府出臺限購政策,問責制度等調(diào)控辦法這一系列組合拳的重要一擊,表現(xiàn)出政府抑制房地產(chǎn)過快增長的決心。這無疑也會對房價有一定的控制――商業(yè)銀行的放貸能力會受到限制,銀行會調(diào)整貸款投向,減少對房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款投放。

從總體來看,我國貨幣政策的調(diào)整雖然對房價上漲,投資過熱問題有一定的抑制作用,但部分貨幣政策的普適性的作用遠遠大于其純粹的經(jīng)濟上的作用,對房價的上漲和投資過熱的抑制作用比較明顯。

2 我國貨幣政策調(diào)控房價的不足之處

2.1 尚未市場化的利率及利率差的擴大，沖銷了利率作為政策操作指標的能力

貨幣政策從制定實施到對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響,這之間有一個較長時間的傳導過程,而利率是連接其中的重要紐帶,目前我國的利率尚未市場化且央行在連續(xù)幾年的加息的過程中,存貸款利率提高的比率卻是不對稱的。央行加息的行動,原本是控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,但存貸款利率差的擴大反而更加刺激了商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,高利差環(huán)境,已經(jīng)在某種程度成為了激勵銀行擴大貸款規(guī)模的最大動力,因為這種貸款能為銀行帶來更加豐厚的利潤(在當前我國商業(yè)銀行利潤組成主要來自存貸款利率差額)。

2.2 通貨膨脹進一步刺激了對房地產(chǎn)的需求

貨幣的流動性過剩進一步推動了通貨膨脹的加劇。央行在2009年貨幣政策執(zhí)行報告中坦言,我國的通貨膨脹壓力在不斷加大。在費雪方程式中,名義利率i等于真實利率ir加上預期通貨膨脹率ne即i=ir+ne。于是理性的投資者在投資時會考慮真實利率而不是名義利率。在高通貨膨脹率下,我國的真實利率實際已經(jīng)很低或者是負利率。對居民來說,如此低的真實利率以及對通貨膨脹上升的預期,促使人們不愿意持有貨幣,同時我國資本市場容量的限制,使得人們偏好對非貨幣資產(chǎn)的投資,主要集中在對房地產(chǎn)的投資,這就促使房地產(chǎn)價需求增加,導致房地產(chǎn)價格上升。

3 對今后我國貨幣政策調(diào)控房價的建議

3.1 完善金融市場,盡早實現(xiàn)利率匯率市場化

讓利率和匯率成為反映真實經(jīng)濟運行的指標,保證貨幣政策的傳導途徑的暢通。貨幣數(shù)量政策和貨幣價格政策是貨幣政策的兩個基本元素,作為貨幣價格的利率和匯率,我國的利率和匯率未完全市場化,因此數(shù)量型政策工具和價格型政策工具的混合作用難以發(fā)揮,貨幣政策的傳導渠道受阻,貨幣政策的獨立性和有效性不足。因此建議同步加大利率和匯率的市場化改革,制定貨幣政策時貨幣數(shù)量政策和利率,匯率政策協(xié)調(diào)一致加以考慮,同時完善間接調(diào)控的機制,靈活運用數(shù)量型政策和價格型政策工具的搭配,保證政策工具到中間目標間的傳導效果。

3.2 合理解決資本流動性過剩的問題

我國目前以金融機構(gòu)超額準備金水平合適為主,穩(wěn)定貨幣市場利率為輔的貨幣政策操作體系,在利率市場化改革加深的情況下,僅以數(shù)量型政策工具較難以實現(xiàn)操作目標從金融機構(gòu)超額準備金水平為主向貨幣市場利率為主的轉(zhuǎn)型,應(yīng)同時加大金融市場的建設(shè)和完善,建立多層次的金融市場體系,增加金融資產(chǎn)供給。充分利用當前股市的繁榮的大好時機,進行股市的增容,減輕房地產(chǎn)市場的壓力,減輕房價的繼續(xù)升溫,有效解決資本的流動性過剩。

3.3 應(yīng)注重選擇性貨幣政策的作用

鑒于貨幣政策是總需求調(diào)控政策,人民銀行對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點應(yīng)是通過選擇性貨幣政策調(diào)控商品房需求來調(diào)控房地產(chǎn)價格,應(yīng)注重區(qū)域性和差別化信貸政策的運用,對于中國這樣一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平差異比較大的國家來說,在統(tǒng)一的貨幣政策之下,還應(yīng)該有針對各地區(qū)不同經(jīng)濟發(fā)展水平而制定的各地區(qū)的區(qū)域性貨幣政策。在央行統(tǒng)一的貨幣政策前提下,應(yīng)提高區(qū)域貨幣政策的靈活性,因地制宜進行宏觀調(diào)控。

篇（6）

關(guān)鍵詞 房價 市場 政府調(diào)控 政策

一、引言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)擴張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發(fā)明顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年中國城鎮(zhèn)居民房價收入比為8.76：1（農(nóng)民工家庭房價收入比10.06：1），遠超過3-6的正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，以武漢為例計算房地產(chǎn)凈現(xiàn)值 約為四千元每平米，遠低于2010年七千元每平米的市場均價。通過一系列數(shù)據(jù)和信息的分析不難看出，當今我國房價虛重，市場泡沫給實體經(jīng)濟帶來極大不穩(wěn)定。同時，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數(shù)量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。根據(jù)國家電網(wǎng)統(tǒng)計，在全國660個城市查出總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6月為零。而央視“空置房”調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率達40%。

在微觀個體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時，房地產(chǎn)商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯(lián)盟，引發(fā)市場失效，房價虛高。

二、供求分析下的政策定位

調(diào)整房價，關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)供求均衡。從現(xiàn)行政策來看，無論是國十條、新國八條還是各地政府的相應(yīng)條款中的市場手段，都可以歸納為對房地產(chǎn)供給市場的調(diào)節(jié)和對房地產(chǎn)需求市場的調(diào)節(jié)。其中，供給方面又主要包括土地供給和資金供給兩方面，而需求方面則應(yīng)區(qū)分對待投資和居住兩類需求。

1．供給方面政策

在土地供應(yīng)方面，一是合理開發(fā)，增加住房有效供地，逐漸建立新城區(qū)、發(fā)展衛(wèi)星城，并優(yōu)先保證保障性住房用地，盡量確保中小套型普通商品住房用地，削減豪華住宅的建設(shè)用地。二是加強對開發(fā)商的市場準入資格的審核，嚴格控制和打擊哄抬地價的行為，對申報和開發(fā)過程嚴格審查，規(guī)范商品住房用地使用，規(guī)避可能的道德風險。另外，在人力資源充足情況下，重組土地儲備中心，由中央直接干預供給，充分發(fā)揮其原有作用，穩(wěn)定土地供給市場，從而從源頭上杜絕地王與各地方政府產(chǎn)生利益鏈的可能。

在資金供應(yīng)方面，密集提高法定存款準備金和利息率的全面緊縮政策對于房地產(chǎn)市場影響有限。由于空置率過高根本原因在于房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的不合理，因此，無論是財政政策還是貨幣政策，關(guān)鍵在于區(qū)分不同類型的住房開發(fā)，在銷售的上游實現(xiàn)資源的合理配置。首先，對房地產(chǎn)開發(fā)嚴格審查，調(diào)高諸如豪華型住房等投資性房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款利率，提高其預付款比例。對于保障性住房項目，給予一定的利率優(yōu)惠低預付款比要求。值得一提的是，在審批房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，應(yīng)嚴格監(jiān)控由國內(nèi)利率提高引發(fā)的外資流入。其次，設(shè)立資源占有稅等稅收科目，并通過差別化稅收政策鼓勵實施保障性住房建設(shè)工程，支持普通中小型住房建設(shè)，抑制投資性住房開發(fā)。

2．需求方面政策

對于居住需求，一方面調(diào)低無住房公民商業(yè)貸款及公積金貸款利率，降低居住性需求購房者首付金比例，刺激消費者對自住房的需求。具體來說，政府根據(jù)各地收入情況制定可操作范圍內(nèi)的家庭收入水平層級劃分，基于不同層級購房者賦予不同貸款利率，從而在縮小貧富差距的同時最大程度釋放居住性住房需求。另一方面，對于不同的戶型大小征收差別化稅收，基本原則是稅率隨戶型大小累進。制定適應(yīng)各地發(fā)展的戶型――稅收制度，旨在通過財政手段引導居民消費中小型普通住房，抑制對豪華型住房的需求。例如，對45-60平方米的住房征收較低物業(yè)稅，對60-80平方米的住房征收較高物業(yè)稅，依此累進。除此之外，針對調(diào)配住房過程中可能發(fā)生的腐敗行為，加強保障性住房、廉租房、經(jīng)濟適用房的管理，對申請入住該幾類住房的居民嚴格審查，切實保證低收入者的住房需求。

就投資需求政策來看，首先建立健全個人住房信息系統(tǒng)，加強對購房人資格審核，對大量購房者賦予較高個人所得稅和轉(zhuǎn)讓稅，同時整理各地二手房，形成較規(guī)范的二手房市場。其次，提高以投資為目的購房者的貸款利率和首付金比例，抑制投資者過熱的購房需求。再者，對于住房壓力過大的地區(qū)（諸如北京、上海等），頒布限購令，各相關(guān)部門實現(xiàn)信息共享，從法律層面規(guī)范住房需求市場，強制打壓投資性住房需求。

三、政府政策失效原因

作為一個非完全競爭市場，市場失靈不可避免。而政府干預的缺陷也將導致政策的失效，結(jié)合我國國情，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較嚴重的政策失控，主要原因包括：

1. 地方政府土地財政支撐，地價推動房價沖高。為維持地方財政支出，地方政府憑借公權(quán)和強行征地拆遷，低價收購他人土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上高價出讓土地，牟取暴利。開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)建立在昂貴的地價之上，就必將轉(zhuǎn)移成本至購房者。這是政策失效的政府內(nèi)部因素。

2. 房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過度商業(yè)化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高。超高的房價收入比嚴重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀行業(yè)乃至整個金融業(yè)的巨大動蕩以及國民經(jīng)濟支柱的轟然崩塌。使得當今市場在經(jīng)濟公平和社會公平之間進退兩難。這是政策失效的機會成本因素。

3. 地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設(shè)計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設(shè)僅完成投資394.9億元，完成率（23.6％）嚴重低于預期。這是政府行政因素。

4. 當今居民對房地產(chǎn)的過高偏好，個人借房投機思想泛濫。通脹預期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅(qū)使下，政策落實成難題。這是消費者自發(fā)因素。

四、政府調(diào)控創(chuàng)新型政策建議

市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來了極大挑戰(zhàn)，基于以上對業(yè)內(nèi)市場失效、政府失效及其原因的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：

1．規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈

為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實到地方，必須切斷當?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團之間的利益關(guān)系。通過中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門干部考核制度，將其業(yè)績與房價調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導作用。

除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復雜也對購房者提出了很高的經(jīng)濟學和法學要求，造成了不必要的購買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。

2．開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購房成本

房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導致售房和購房者均持未來上漲預期，風險厭惡下，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風險補償――提價，因此風險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風險。針對房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購房建設(shè)和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風險敞口，從而部分緩解房價泡沫。

3．加強輿論引導，抑制投資過熱

除了各類市場手段和法律手段，政府還應(yīng)當注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對政策的信心，同時，嚴懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。

綜上，房地產(chǎn)業(yè)作為一項混合產(chǎn)品，同時具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實現(xiàn)經(jīng)濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當今我國房地產(chǎn)市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。

參考文獻：

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房地產(chǎn)價格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關(guān)注，但是從研究的角度看，對影響房地產(chǎn)價格的各種因素爭議很大。當前需要從房地產(chǎn)市場的實際出發(fā)，運用系統(tǒng)科學的方法對其進行分析，總結(jié)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗，同時需要對影響房地產(chǎn)價格的各種因素進行綜合分析，對房地產(chǎn)價格進行有效的調(diào)控，從而保證房地產(chǎn)價格處于一個合理的狀態(tài)，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，取得了一系列的成就。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對加快我國住房建設(shè)步伐、有效啟動各類住房消費、改善社會環(huán)境和居民居住條件發(fā)揮了重要的作用，同時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進了人民生活水平的提高和國民經(jīng)濟的增長。從另一方面看，房價的過快上漲已經(jīng)引起民眾、企業(yè)、專家學者、媒體輿論和政府的高度關(guān)注。從當前的情況看，房地產(chǎn)價格的影響因素是多方面的，需要通過研究分析影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵性因素，找到更好的應(yīng)對策略。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會出現(xiàn)價格過快上漲的局面、影響其價格上漲過快的主要原因是什么、各類因素對房地產(chǎn)價格的影響程度有多大，此類問題一直是業(yè)界的研究重點，如何運用更加科學有效的方法對房地產(chǎn)價格進行分析和研究已經(jīng)成為當前的熱點問題，因此需要把理論和實踐結(jié)合起來，并且在此基礎(chǔ)上，找到房地產(chǎn)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展之路。

一、我國房地產(chǎn)市場價格影響因素分析

房地產(chǎn)市場價格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關(guān)系。從總體情況看，影響房地產(chǎn)價格的因素可以歸納如下：

1.從宏觀環(huán)境角度分析。銀行利率對房地產(chǎn)價格影響明顯，加息已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)界公認為是調(diào)控房地產(chǎn)需求和價格的重要的市場化手段。銀行利率會對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響，同時其也是影響房地產(chǎn)成本的重要因素。通常情況下，上調(diào)銀行利率必然提高房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本，同時對投資過熱的現(xiàn)象也可以進行有效抑制。商業(yè)銀行存款利率的調(diào)整，對房地產(chǎn)投機行為會產(chǎn)生最直接的影響，投機的減少可以有效降低房地產(chǎn)價格，促使房地產(chǎn)價格漲幅回落，否則大量的投機資本流入房地產(chǎn)市場會導致房地產(chǎn)價格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問題。

2.從金融存款角度分析。房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)價格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機構(gòu)的各類存款增加，那么整個資金的成本會降低，開發(fā)商在此環(huán)境下會增加投資，因此資金供給會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度的影響。同時，消費者的行為也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生很大的影響。金融機構(gòu)的存款變化可以反映出消費者的消費結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化。從中國的實際情況看，我國人均收入不高，住房消費一直是老百姓的主要消費，從大部分消費者的心態(tài)看，其“存款買房”的觀念一直很強烈，金融機構(gòu)存款的增加在一定程度上預示著住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房價過快上漲的局面。

3.從消費價格指數(shù)角度分析。我國當前正處于經(jīng)濟發(fā)展期，因此人均收入還處于較低的狀態(tài)，住房是人們最基本的消費和需求品之一。從消費品的特點看，消費品主要可以分為長期消費品和短期消費品。一段時期內(nèi)，如果消費者短期消費傾向重，必然會影響其長期消費； 相反，如果消費者長期消費傾向比較重，必然會影響其短期消費行為。消費價格指數(shù)主要是對短期消費情況進行集中反映。從實際情況看，消費價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈反比關(guān)系，因此在房地產(chǎn)價格調(diào)控過程中需要對此進行重點研究，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.從房地產(chǎn)開發(fā)成本角度分析。房地產(chǎn)的開發(fā)成本對其價格會產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)過程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進行開發(fā)利用。土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。前期工作主要包括確定用地規(guī)模性質(zhì)、項目地址的選擇、獲取土地使用權(quán)、對項目進行總體規(guī)劃等。我國實行國有土地有償使用制度，土地使用權(quán)在運行過程中可以依法轉(zhuǎn)讓。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過行政劃撥手段獲取土地使用權(quán)的情況呈現(xiàn)減少的態(tài)勢。土地使用者需要支付反映市場情況的土地使用權(quán)價格，也就是通常說的出讓金，開發(fā)商在項目開發(fā)過程中同樣需要支付土地費用，因此土地費用會對房地產(chǎn)的價格形成產(chǎn)生很大的影響。當前需要進一步完善土地使用權(quán)費用征收制度，不斷優(yōu)化土地管理制度，促使房地產(chǎn)行業(yè)科學發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的對策建議

1.不斷加強我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。土地對房地產(chǎn)市場價格會產(chǎn)生很大的影響，是其主要影響因素，同時土地價格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀調(diào)控對規(guī)范土地市場，促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當前政府需要鼓勵進一步開發(fā)利用存量城市用地，規(guī)范其流轉(zhuǎn)程序，嚴格控制土地市場的發(fā)展，優(yōu)先考慮普通住宅建設(shè)用地和經(jīng)濟適用房用地，保證用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。政府在宏觀調(diào)控過程中需要建立公開透明的土地轉(zhuǎn)讓、出讓、招投標制度，建立完善的土地交易市場，對土地使用制定供應(yīng)計劃，努力提升土地整體管理水平。

2.通過金融手段調(diào)控資金流向結(jié)構(gòu)。通過積極有效的金融手段調(diào)整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和具體數(shù)量，從而能夠更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗看，金融業(yè)的參與對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有很大的作用，當前我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展的階段，因此房價上漲速度與經(jīng)濟社會發(fā)展不匹配的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生，只有解決這種不匹配的問題，才能有效控制房價過快上漲的勢頭，促使房地產(chǎn)價格回歸理性狀態(tài)。我國房地產(chǎn)信貸還存在很多的問題，需要進一步優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu)，通過金融手段進行調(diào)控，促使房地產(chǎn)價格處于合理狀態(tài)。

3.通過財稅手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。積極有效的財稅手段對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式會產(chǎn)生重要的影響。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，有效利用調(diào)整財政預算支出、調(diào)整稅率、廢立稅種等手段，從而達到合理利用財稅手段調(diào)控房地產(chǎn)市場價格的根本目標。房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中需要每年從財政預算中安排一定的資金用于經(jīng)濟適用房建設(shè)，以有效滿足中低收入消費者的購房需求。國家通過積極有效的財稅手段，可以控制開發(fā)商的投資盈利規(guī)模，也能對消費者的支出水平進行有效的分析，為低收入群體買房創(chuàng)造積極有利的條件，為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境。

4.通過有效的法律手段規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。房地產(chǎn)市場的各種經(jīng)營活動，需要按照市場經(jīng)濟的具體要求進行，市場經(jīng)濟從一定程度上看就是法制經(jīng)濟，法制建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響，通過完善法律制度可以更好地維護市場秩序，發(fā)揮市場在資源配置方面的作用。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控需要政府通過有效的司法和立法途徑，運用法律法規(guī)來約束和規(guī)范各個利益主體的行為。利益主體主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)、政府、消費者等。各個利益主體必須按照法律法規(guī)的要求實施各種行為，這樣各個利益主體的權(quán)益才能得到有效的保障，房地產(chǎn)行業(yè)才能在市場經(jīng)濟環(huán)境下健康穩(wěn)定發(fā)展。

5.采取積極有效的手段干預房地產(chǎn)市場運作。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中需要對其核心問題進行規(guī)范，通過完善產(chǎn)權(quán)制度，可以保證產(chǎn)權(quán)在各個經(jīng)濟主體之間的合理轉(zhuǎn)移和讓渡。當前我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較混亂，這對政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定程度的影響。在市場經(jīng)濟的條件下，不斷完善房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度，對保證行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有很大的作用。

通過建立房地產(chǎn)價格評估機制，可以保證房地產(chǎn)業(yè)的市場運作更加科學、合理，促使房地產(chǎn)市場的運行更加規(guī)范。

6.積極引導和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要政府積極有效的引導，幫助其科學發(fā)展。具體實施過程中可以通過采取社會輿論、宣傳教育、信息引導等手段，對房地產(chǎn)業(yè)消費、投資主體和利益相關(guān)者進行引導教育，把其引上規(guī)范化的發(fā)展軌道。針對市場發(fā)展過程中一些不規(guī)范現(xiàn)象進行統(tǒng)計分析，通過完善制度等手段不斷規(guī)范市場秩序，這樣才能保證房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展的大潮中健康發(fā)展。

參考文獻

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篇（8）

中圖分類號：F830；F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1007-4392（2013）01-0022-04

自1978年改革開放三十五年以來。隨著國家住房制度改革的深入開展，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為我國新的經(jīng)濟增長點。尤其從1998年住房貨幣化改革開始，我國的房地產(chǎn)消費需求更是得到了極大的釋放，房地產(chǎn)市場日趨繁榮。作為國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對人們的生活及國民經(jīng)濟發(fā)展都起著十分重要的推動作用。然而，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。我國的商品房價格也在節(jié)節(jié)攀升。房地產(chǎn)價格的大幅波動不僅對我國實體經(jīng)濟的投資和消費產(chǎn)生了很大的影響，同時，也開始對我國的貨幣政策體系和金融穩(wěn)定產(chǎn)生了一定的影響。2010年以來。為了抑制我國房地產(chǎn)價格的過快上漲。國務(wù)院、國土資源部和中國人民銀行等部委相繼下發(fā)了多個針對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策來抑制房價。近些年來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況和貨幣政策實踐也不斷證實了我國房地產(chǎn)價格與貨幣政策之間的密切關(guān)系。因此，正確理解房地產(chǎn)價格在貨幣政策傳導機制中的地位和我國中央銀行針對予房地產(chǎn)價格的貨幣政策調(diào)控實踐。將有助于貨幣政策制定者有效地實施貨幣政策，進而維護我國金融和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)價格與貨幣政策反應(yīng)

發(fā)達國家和許多發(fā)展中國家在20世紀80年代后期都成功地控制了通貨膨脹。物價穩(wěn)定是當時大多數(shù)國家最重要的貨幣政策調(diào)控目標。然而，隨著金融市場的不斷發(fā)展和金融結(jié)構(gòu)的變化，使得資產(chǎn)價格波動對中央銀行的貨幣政策實行提出了新的挑戰(zhàn)，資產(chǎn)價格泡沫的形成和破滅也給許多國家的實體經(jīng)濟造成了不利影響。以此為契機。引發(fā)了20世紀90年代國際上學者們對于“中央銀行是否應(yīng)對資產(chǎn)價格波動做出反應(yīng)”的討論。

（一）貨幣政策應(yīng)該對房地產(chǎn)價格做出反應(yīng)

部分貨幣經(jīng)濟學家認為貨幣政策應(yīng)該對資產(chǎn)價格做出積極的反應(yīng)。因為資產(chǎn)價格不僅能夠反映當前消費的物價變動情況，還能預測到未來的通貨膨脹水平；另外，資產(chǎn)價格的過快上漲會形成資產(chǎn)價格泡沫，而資產(chǎn)價格泡沫的破滅會對整個國家的宏觀經(jīng)濟造成破壞性影響，因此中央銀行應(yīng)把資產(chǎn)價格作為貨幣政策的調(diào)控要素之一，并通過積極調(diào)整貨幣政策來避免資產(chǎn)價格出現(xiàn)較大偏離（Alchian和Klein，1977）。Cecehettiet al.（2000）通過研究認為，如果一國的貨幣政策工具對產(chǎn)出缺口、通貨膨脹和資產(chǎn)價格波動進行反應(yīng)則會提高宏觀經(jīng)濟績效并減少產(chǎn)出波動，因此，一國的中央銀行應(yīng)該對該國的資產(chǎn)價格波動進行反應(yīng)。具體措施為中央銀行應(yīng)該在該國資產(chǎn)價格高于基礎(chǔ)價值時提高利率水平，在該國資產(chǎn)價格低于基礎(chǔ)價值時降低利率水平。Goodhart和Hofmann（2000）在研究中發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價格不僅能夠反映當前的消費水平，而且還能預期到未來的通貨膨脹水平。因此中央銀行應(yīng)該把資產(chǎn)價格作為貨幣政策的重點關(guān)注對象。這些學者支持貨幣政策應(yīng)該對資產(chǎn)價格做出積極反應(yīng)的原因主要有以下兩點：

第一，資產(chǎn)價格的波動不完全是由于經(jīng)濟基本面變化所導致的。更有可能是由于資產(chǎn)投資者的非理和監(jiān)管體制不健全所導致。持有這種觀點的學者認為，如果資本市場是理性的并且其價格能夠完全反應(yīng)經(jīng)濟基本面的變化，那么中央銀行就不應(yīng)該對其進行干預，應(yīng)該順應(yīng)市場機制在資本市場中所發(fā)揮的作用；而如果事實恰恰相反，中央銀行就不能夠視而不見而應(yīng)該進行積極應(yīng)對。1997年爆發(fā)的東南亞金融危機就是很好的例證，在東南亞國家金融自由化的過程中，大量資金涌入到資本市場當中，房地產(chǎn)市場和股票市場大幅上漲。資本市場出現(xiàn)了諸如羊群效應(yīng)、過度自信等投資者的非理，進而催生了房地產(chǎn)泡沫和股市泡沫，像這樣不完全由經(jīng)濟基本面變化而導致的資產(chǎn)價格泡沫是需要中央銀行采用貨幣政策加以干預的。

第二，資產(chǎn)價格泡沫破滅會對一國的實體經(jīng)濟造成重大的負面影響。資產(chǎn)價格泡沫在產(chǎn)生和持續(xù)的過程中，會通過財富效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)以及資產(chǎn)負債表效應(yīng)等來對經(jīng)濟增長和通貨膨脹起到推動作用，并且不斷通過金融機構(gòu)增強其效果。泡沫膨脹到一定程度必然會破滅，當資產(chǎn)價格泡沫破滅時就會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生破壞性的影響。并且會對整個國家的金融穩(wěn)定造成很大的危害。因此，中央銀行應(yīng)該對資產(chǎn)價格波動予以更大的關(guān)注，在制定貨幣政策時也應(yīng)重點考慮資產(chǎn)價格因素，并積極調(diào)整使之回復到真實的基本價值。甚至部分經(jīng)濟學家認為，20世紀80年代開始的日本泡沫經(jīng)濟就是日本中央銀行未能及時關(guān)注房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價格泡沫并及時對其進行反應(yīng)所造成的后果。

（二）貨幣政策不應(yīng)該對房地產(chǎn)價格做出反應(yīng)

相反。也有部分學者認為中央銀行不應(yīng)該直接對資產(chǎn)價格做出反應(yīng)，貨幣政策當局的貨幣政策調(diào)整應(yīng)當實行有彈性的通貨膨脹目標制度。對資產(chǎn)價格直接作做出反應(yīng)的貨幣政策會加劇經(jīng)濟的波動，這其中最主要的代表人物是美國普林斯頓大學的伯南克和紐約大學的哥特勒。他們采用了加入“金融加速器”效應(yīng)和外生資產(chǎn)價格泡沫影響的標準動態(tài)新凱恩斯主義模型，得出結(jié)論認為中央銀行不應(yīng)該對資產(chǎn)價格變化做出直接反應(yīng)。除非這種資產(chǎn)價格變化能夠顯示出預期通貨膨脹的變化；他們還提出中央銀行應(yīng)該實行“有彈性的通貨膨脹目標”制度來同時實現(xiàn)價格穩(wěn)定和金融穩(wěn)定；另外，他們還進一步指出貨幣政策不應(yīng)該對資產(chǎn)價格進行直接反應(yīng)的原因，即我們并不知道給定的資產(chǎn)價格波動是由經(jīng)濟基本面因素還是非基本面因素導致的，抑或是兩者兼而有之。如果中央銀行關(guān)注于資產(chǎn)價格波動所引起的通貨膨脹或通貨緊縮壓力，則可以在不考慮資產(chǎn)價格波動原因的前提下有效地遏制資產(chǎn)價格泡沫興起及破滅所帶來的負面影響，此時的貨幣政策制定者在追求價格穩(wěn)定的同時還能夠間接地促進金融市場和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定。

總體上來說，持反對觀點的學者認為貨幣政策不應(yīng)該對資產(chǎn)價格進行反應(yīng)的原因在于：首先，中央銀行不能夠準確辨別出資產(chǎn)價格波動是基于經(jīng)濟基本面還是非基本面因素，也即中央銀行無法有效識別資產(chǎn)價格泡沫。如果中央銀行判斷錯誤，干預了由于基本面變化所導致的資產(chǎn)價格漲跌就會引起資產(chǎn)價格的不必要震蕩；其次，由于資產(chǎn)價格存在著與通貨膨脹和總產(chǎn)出之間的矛盾和沖突，那么盯住資產(chǎn)價格的貨幣政策將會引起一國通貨膨脹和經(jīng)濟增長的劇烈波動。此時的貨幣政策很可能與之前的政策目標背道而馳，進一步還可能加劇物價和總產(chǎn)出波動：最后，加入資產(chǎn)價格的貨幣政策多重目標可能會加大中央銀行的貨幣政策操作難度。在單一目標下，中央銀行的調(diào)控目標僅僅是物價穩(wěn)定，一般只需要盯住預期通貨膨脹率。如果一旦增加了資產(chǎn)價格這一貨幣政策目標。就會使中央銀行在物價穩(wěn)定和資產(chǎn)價格泡沫同時出現(xiàn)時顯得無所適從。Bemanke和Gertler（1999）還在文章中以美國和日本為例分析了不同貨幣政策實踐的效果。得出的結(jié)論是：盯住通貨膨脹率的美國在促進物價穩(wěn)定和保持經(jīng)濟增長方面效果比較顯著：而對資產(chǎn)價格關(guān)注程度相對較高的日本，其近些年來的貨幣政策實踐效果并不理想。

二、我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控特點

中國人民銀行根據(jù)幣值穩(wěn)定、促進經(jīng)濟增長的要求來制定貨幣政策，以達到宏觀調(diào)控的目標。縱觀我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控實踐，可以看出房地產(chǎn)市場的發(fā)展在我國貨幣政策制定中起到了越來越重要的作用。同時通過我國的貨幣政策調(diào)控實踐，本文總結(jié)出以下我國貨幣政策針對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控特點：

第一，在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)過熱時，中國人民銀行通常會采用一般性貨幣政策工具如調(diào)整存款準備金率和基準利率等方式來對經(jīng)濟中過熱的趨勢進行干預和調(diào)節(jié)，以實現(xiàn)物價穩(wěn)定和經(jīng)濟增長的最終調(diào)控目標。同時，人民銀行這種對宏觀經(jīng)濟的干預也間接地調(diào)控了房地產(chǎn)市場。也對房地產(chǎn)價格過快上漲起到了一定的抑制作用，但這些貨幣政策的干預并不是直接針對于房地產(chǎn)市場。如，現(xiàn)任中國人民銀行副行長的易綱曾表示：“貨幣政策的目標是反通脹。保持幣值的穩(wěn)定，保持幣值的穩(wěn)定主要是指以CPI衡量的通貨膨脹。房地產(chǎn)市場是一個重要的資產(chǎn)市場，所以各國的中央銀行對房地產(chǎn)市場都是關(guān)注的，中央銀行對房地產(chǎn)市場最準確說法就是關(guān)注，實際上在理論上和實踐中，都應(yīng)當把央行貨幣政策的調(diào)控理解為央行反通脹的措施，而資產(chǎn)價格是處于關(guān)注的范圍，但是房地產(chǎn)價格并不是制定和執(zhí)行貨幣政策的直接依據(jù)。”。

第二，中國人民銀行不僅僅只采用一般性貨幣政策工具來對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)，在很多情況下，為了控制房地產(chǎn)泡沫的進一步擴大、房地產(chǎn)信貸風險在銀行的過度積累和房地產(chǎn)價格高漲對金融穩(wěn)定所存在的潛在威脅等情況。中國人民銀行多采用選擇性貨幣政策工具，如優(yōu)惠利率、消費信用控制、房地產(chǎn)信用控制等方式來對房地產(chǎn)市場進行直接調(diào)控。房地產(chǎn)市場調(diào)控的選擇性貨幣政策工具主要是指中央銀行通過控制與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)貸款數(shù)額、價格和期限等方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場中銀行資金的投放量。根據(jù)以上對我國貨幣政策中房地產(chǎn)貸款政策調(diào)控的實踐。可以總結(jié)出我國中央銀行對房地產(chǎn)市場調(diào)控的選擇性貨幣政策工具主要有四種：一種是主體控制，即規(guī)定只有符合一定條件的主體才能得到銀行貸款；二是價格控制。即規(guī)定僅僅針對于房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款利率調(diào)整幅度；三是期限控制，即規(guī)定住房按揭貸款的最長償還期限；四是比例限制。即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中房地產(chǎn)項目自有資金的最低比例。由此可見，我國中央銀行在追求幣值穩(wěn)定和促進經(jīng)濟增長這樣中長期目標的同時。也對房地產(chǎn)市場和股票市場的過度波動予以特殊關(guān)注并采取了靈活的態(tài)度。由我國房地產(chǎn)市場調(diào)控過程也可以看出，中國人民銀行具體采用了控制房地產(chǎn)貸款、擴展銀行貸款期限、規(guī)定貸款首付比例等方式對我國房地產(chǎn)市場的異常波動予以了適度和靈活的干預。

三、我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控的發(fā)展

篇（9）

0.引言

雖然我國房地產(chǎn)市場價格的調(diào)控工作已經(jīng)取得了階段性的成就，但是仍然沒有達到預期目標，因此，我們應(yīng)堅定不移地抑制不合理需求，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，有針對性地抑制二、三線城市過快上漲的房價，促使房價回歸到合理的水平。本文就如何調(diào)控我國房地產(chǎn)的價格談幾點看法。

1.影響房地產(chǎn)價格調(diào)控的主要因素

1.1房地產(chǎn)需求兼有消費和投資的雙重性

房地產(chǎn)是一種特殊的商品,其不僅提供房屋供人們使用,滿足消費者的居住需求,而且由于其使用價值及價值實現(xiàn)的長期性,可以作為一種資產(chǎn),滿足購買者的投資需求,因此,房地產(chǎn)的需求兼有消費和投資的雙重性，導致房產(chǎn)需求過度。

1.2房地產(chǎn)市場存在“雷切德效應(yīng)”

由于房地產(chǎn)使用的耐久性和城市土地資源的稀缺性決定了房地產(chǎn)的供給價格是缺乏彈性的,房地產(chǎn)價格并未因需求增加、開發(fā)投資擴大而下降,即房地產(chǎn)市場存在“雷切德效應(yīng)”,這種反供求規(guī)律的現(xiàn)象正是由于房地產(chǎn)兼有消費和投資的雙重性所至。

1.3房價大幅下降存在現(xiàn)實風險

從現(xiàn)實的情況看，大幅度打壓房價是不可取的，房價如果在短時間內(nèi)迅速下降將引發(fā)以下問題：(1)銀行投入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有兩部分：一是提供給開發(fā)商的開發(fā)貸款；二是提供給購房人的購房貸款。房價大幅下降就意味著貸款抵押物(房屋)的貶值，當開發(fā)商(或購房人)不能增加有效擔保或提前還貸而實際破產(chǎn)時，銀行要面臨巨大的壞賬風險。(2)經(jīng)濟增長對增長方式存在一定的路徑依賴，經(jīng)濟政策存在一定的政策慣性，當前宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴不可能在短時間內(nèi)降低，房價大幅下降可能會引發(fā)宏觀經(jīng)濟整體衰退。

2.我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的措施

2.1政府控制地價

現(xiàn)行國家土地政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須通過國土部門組織“招、掛、拍”方式取得國有土地使用權(quán)，由于房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)利潤空間非常大，所以土地拍買價格漲幅快。因此，政府應(yīng)采取有效措施，控制地價上漲過快狀況。具體措施：根據(jù)規(guī)劃條件，一是限制土地出讓“招、掛、拍”的最高價；二是限制商品房售價最高價；三是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，提高房地產(chǎn)開發(fā)商條件，讓參與“招、掛、拍”的土地開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，提供規(guī)劃設(shè)計方案和組織實施方案，國土部門組織專家組進行方案選優(yōu)，由最優(yōu)方案獲得者取得土地開發(fā)權(quán)，政府嚴格監(jiān)督開發(fā)商按中標方案實施。

2.2嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)法規(guī)政策

房價是個令人頭痛的大難題，從歲末又說到年初，全國不管是大城市還是中小城市，仍然漲聲不斷，其實原因在于一些地方政府、開發(fā)商和金融機構(gòu)等強勢特殊利益集團，蓄意抬高房價，獲取高額利潤。因此，控制房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵就是要將調(diào)控政策、措施執(zhí)行到位，消除對樓市宏觀調(diào)控作用的消極因素。各級政府，特別是國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、金融、稅務(wù)等政府部門，要統(tǒng)一思想，提高認識，堅決貫徹執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于土地、住房、金融、稅收等法規(guī)政策，勇于承擔責任，切實保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

2.3建立中低收入者家庭住房保障制度

新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建設(shè)“政府組屋”，超過84%的新加坡人都居住在組屋里，同時嚴格租屋供給制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方國家城市居民租房：美國40%、瑞士60%、英國55%、丹麥100%。根據(jù)國發(fā)[1998]23號文件精神，政府應(yīng)建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭應(yīng)該是由政府提供的經(jīng)濟適用房和廉租房。“讓老百姓買得起房”成為現(xiàn)實，作為政府應(yīng)立法制定和完善住房保障制度，一方面明確經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)對象、建筑面積、房屋價格等，供應(yīng)對象應(yīng)重點向城市中低收入者、教師、公務(wù)人員、拆遷戶等傾斜；另一方面加強對經(jīng)濟適用房和廉租房申請者的審批、監(jiān)督，保證優(yōu)惠政策真正落實到需要保障的對象。

2.4房價收入比與國際接軌

房價中值倍數(shù)是指平均房價與居民家庭年收入的比值。統(tǒng)計結(jié)果顯示，中值倍數(shù)4.1以上，購房能力嚴重不足；中值倍數(shù)3.1至4.0之間，購房能力不足程度中等；中值倍數(shù)不超過3.0，房價屬能負擔范疇。西方國家排在前幾位的是：美國洛杉磯等6個城市8.5至11.4，澳大利亞悉尼8.5，英國倫敦8.3，美國紐約7.2。相比之下，顯示我國廣大城市居民在住房問題上負擔沉重，高房價明顯降低了城市百姓的生活質(zhì)量，影響了生活和諧度。國家在制定政策時應(yīng)該把“房價收入比”列入政府政績考核指標，實行地方官員指標負責制，使房價真正反映市場需求，把老百姓愿意買房、買得起房和買放心房作為實踐“三個代表”的一項重要工作來抓。

2.5規(guī)范個人集資合作建房制度

個人集資合作建房，顧名思義，就是城市居民自發(fā)地聯(lián)合起來進行住房建設(shè)。目的是居民個人為了居住而建，不存在商品房銷售環(huán)節(jié)。這樣，減小房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)中的稅收和開發(fā)商利潤，房價就是成本價。其實，世界上很多國家有住宅合作社（合作建房組織），成立宗旨是解決中低收入者住房問題。個人合作建房在我國剛起步，政府扶持是合作建房成功的基礎(chǔ)，有必要采取有效措施加以規(guī)范。一要確立個人合作住房建設(shè)的合法地位。需要強有力的法律保障，立法保護；二要在土地獲取時給予支持。政府在規(guī)劃時劃出小片土地供個人合作建房者競標；三要加強金融支持。金融機構(gòu)參與并扶持住宅合作開發(fā)建設(shè)，與住房公積金制度聯(lián)系，提供啟動資金，考慮建立住房儲蓄合作社；四要實施優(yōu)惠政策。在稅收上給予適當減免；五要完善管理機構(gòu)。政府加強住宅合作開發(fā)指導和監(jiān)督，規(guī)范個人合作建房行為，保證運作科學性、合法性。

2.6加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)管理

隨著房價高漲房地產(chǎn)中介機構(gòu)像雨后春筍遍地開花。房價高漲，同中介機構(gòu)違規(guī)操作關(guān)系密切。體現(xiàn)在：一方面中介機構(gòu)與開發(fā)商定價操盤包銷、抬高價格出售，動用不實報道制造脫銷氣氛，雇人排隊搶購、搖號選房，讓消費者心理緊張，交訂金后三天內(nèi)支付30%首期款簽合同，逼使購房者沒有選擇余地，利用優(yōu)勢新樓盤二手轉(zhuǎn)賣等手段獲取高利潤；另一方面在二手房中介中違規(guī)操作抬高房價，慣用“瞞天過海、買賣通吃”，“輪番壓價、逼人就范”，“空手套白狼”等手法獲取高額利潤。當務(wù)之急，加強并規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)管理是控制房價上漲有效手段之一，要嚴格控制中介機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍，嚴禁超規(guī)違規(guī)經(jīng)營。

2.7完善房地產(chǎn)稅收體系

目前我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重，這不利于房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和抑制房地產(chǎn)投機行為。而大多數(shù)國家都很重視在房地產(chǎn)保有階段征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少，高額的保有房地產(chǎn)稅率可以避免業(yè)主空置或低效利用其財產(chǎn)，刺激頻繁的交易活動，這既有利于繁榮房地產(chǎn)市場，又可以推動房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

3.結(jié)束語

篇（10）

一、房地產(chǎn)價格變動的影響因素

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，人們的住房需求越來越高，對住房水平的需求也不斷地增加，這樣就會給房地產(chǎn)市場帶來一定的影響。但是每個因素都不盡相同，每個因素影響房地產(chǎn)價格變動的情況也不同，有的因素可以促使房地產(chǎn)價格上升，有的因素可以促使房地產(chǎn)價格下降，有的因素是能夠間接地影響房地產(chǎn)價格的變動。所以，對這些因素的研究有利于更好的促進房地產(chǎn)的開發(fā)與管理。房地產(chǎn)價格的影響因素主要有以下幾個方面：

（一）供求因素

供求因素不僅能夠影響房地產(chǎn)的價格，也會影響其它產(chǎn)品的價格，供求就是供給與需求兩個因素，也是價格形成的因素。其它的因素，都是通過供給和需求來影響價格的。房地產(chǎn)的供給主要是靠土地資源的有限性來表現(xiàn)，由于城市發(fā)展的速度快，土地資源的緊缺性日益明顯決定了土地供應(yīng)的稀缺性。城市規(guī)模的不斷擴大要求土地的供給增加，這種情況下，土地的價格一定會上漲。但是也并不是絕對的，如果經(jīng)濟的發(fā)展受到阻礙，那么的供應(yīng)也會出現(xiàn)相對過剩的現(xiàn)象，導致土地的價格下降。房屋的價格本來就與土地的供求息息相關(guān)，房屋需求的增加，所以價格就上升，房屋的需求減少，所以價格就下跌。

（二）物理因素

物理因素就是指能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格有著很大影響的因素，這種因素能夠反映出房地產(chǎn)的自然狀況。主要是由以下幾個方面：第一是房地產(chǎn)所處的地理位置和經(jīng)濟位置，這兩個位置是十分不同的，地理位置一般情況下比較穩(wěn)定，不會有太大的變動，而經(jīng)濟位置往往會有改變，經(jīng)濟位置的改變也會影響房地產(chǎn)價格的變動。第二就是地質(zhì)、地形的影響。房地產(chǎn)所處的地形對房地產(chǎn)價格的影響很大，如果地形較為平坦，地質(zhì)堅固，地勢較高，那么房地產(chǎn)的價格就相對較高。第三是建筑物的結(jié)構(gòu)、內(nèi)部的整體格局、施工的質(zhì)量等因素。如果建筑物的結(jié)構(gòu)合理，配備設(shè)施齊全，質(zhì)量有保證，把么建筑物的價格就會很高。第四是建筑物的外形，外形主要包括漂亮、新穎，同時滿足這兩個方面的要求，那么建筑物的價格就會很高。這樣就是影響房地產(chǎn)的供求，人們在選擇房子的時候通常會考慮這幾個因素。除此之外，降水的因素也是影響很大的。這三個因素都要很合適，不能夠過高或者是過低，這樣都不利于生產(chǎn)和生活。

（三）行政因素

除了以上幾個因素以外，房地產(chǎn)的價格還會或多或少受到價格因素的影響。其中土地制度與住房制度對房地產(chǎn)價格的影響十分大，甚至能夠決定房地產(chǎn)價格的變動。我國傳統(tǒng)的土地制度有著自身的要求，比如禁止土地買賣、禁止出租土地或者是轉(zhuǎn)讓土地，這樣就根本不存在著地租或者是低價的問題。但是在傳統(tǒng)的制度下，也有很多因素能夠?qū)е路康禺a(chǎn)價格的下降，例如較低的房屋租金、福利制度等。還有一個間接影響房地產(chǎn)價格的因素，就是稅收制度，通過對房地產(chǎn)的稅率調(diào)節(jié)，可以對房地產(chǎn)商的收益實行調(diào)整，最終會影響價格的變動。另外，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對城市和土地的規(guī)劃也能夠在一定程度上影響房地產(chǎn)價格的變動。

（四）環(huán)境因素

環(huán)境因素中最重要的是自然環(huán)境，第一就是城市中的不同位置的自然環(huán)境條件都不同，空氣污染程度、水源的清潔程度、交通條件等都是不同的，即使在同一個區(qū)域內(nèi)，小區(qū)建筑物周圍的環(huán)境和氣候也是不同的，這些都能夠影響房地產(chǎn)的價格。二是市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，這些市政基礎(chǔ)設(shè)施主要包括交通運輸方面、郵電通訊方面的還有排水方面的措施，這些措施都是與當?shù)氐木用竦纳a(chǎn)和生活環(huán)境息息相關(guān)的，所以在很大程度上都會影響到房地產(chǎn)價格的變動。還有第三個環(huán)境就是公共建筑的配套措施，環(huán)境的配套措施很重要，包括商業(yè)的配套措施，還有衛(wèi)生等方面的措施。這些措施與配套設(shè)施都是人們生活中十分常用的。如果這些設(shè)施能夠配套齊全，那么房地產(chǎn)價格就會上升。

（五）經(jīng)濟因素

經(jīng)濟因素主要是由三個方面來表現(xiàn)的，第一是經(jīng)濟的發(fā)展狀況。當經(jīng)濟發(fā)展的良好時，人民的收入上升，生活水平提高，對房屋的需求增加，房地產(chǎn)的價格上升。第二是物價的水平，如果國家出現(xiàn)通貨膨脹時，建筑材料的價格就會上升，房地產(chǎn)的成本也逐步的提高，那么房地產(chǎn)的價格也會隨之提高，反之，則會下降。三是財政金融情況。同時，利率較高，房地產(chǎn)的成本提高，投資房地產(chǎn)的風險隨之加大，所以房地產(chǎn)會出現(xiàn)供求方面的低谷局面。

二、房地產(chǎn)調(diào)控的具體措施

（一）完善穩(wěn)定房價工作責任制

需要制定完善的房地產(chǎn)調(diào)控政策，按照當?shù)氐氖袌稣撸惨裱欢ǖ脑瓌t，按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并且公布年度新建商品住房價格控制目標。

（二）堅決抑制投機投資性購房

嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按照統(tǒng)一要求完善限購措施。

（三）加快對商品房的建設(shè)

2015年住房的用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。目前很多的大型城市都存在著住房緊缺的問題，這在一定程度上就會嚴重的影響人們生活水平的提高和人們生活質(zhì)量，所以，加快對商品房的建設(shè)能夠有效地緩解住房緊缺的問題，國家在這個方面要加大政策的傾斜力度，這樣才會促進城市的發(fā)展和人們生活水平的提高。

（四）建設(shè)保障性的住房

對于生活上有些困難的人，應(yīng)該增加一些保障性住房的供應(yīng)，這樣才能夠及時解決人們的生活問題，為人們的生活提供便利。

（五）加強市場監(jiān)管

加大對商品房的管理力度，可以通過嚴格的控制預售管理來實現(xiàn)，嚴肅查處中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為。設(shè)立一些個人的住房信息系統(tǒng)，及時監(jiān)測人們的住房使用情況，掌握房地產(chǎn)市場的情況。

參考文獻：

篇（11）

房地產(chǎn)市場何去何從，二手房漲價是否意味著房價將整體回升？

二手房漲價并不意味著房價回升

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受《投資者報》記者采訪時表示，整體上二手房與新房的行情是相互聯(lián)動，現(xiàn)在總體來說，新房房價往下走比較明顯，二手房房價的上漲應(yīng)該有些特定原因。

“有區(qū)域性的因素，有的區(qū)域較好，市場需求較為旺盛；最近一段時間，政策面也有一定松動，首套利率下降，對符合條件的人是個利好；再者帶有一定的季節(jié)性，每年的2、3月份，都會有恢復性的上升。”陳國強表示。

同時，北理工管理與經(jīng)濟學院教授、房地產(chǎn)研究所所長周畢文也對《投資者報》記者表示，二手房回暖是很正常的現(xiàn)象，因為二手房是現(xiàn)房，不會存在期房的質(zhì)量、交工期、面積等不確定因素，房產(chǎn)證手續(xù)也較為簡單。二手房一般都有明顯的地段優(yōu)勢，大部分是在城八區(qū)以內(nèi)的房子，有漲價空間。而且二手房臨近于完善多年的醫(yī)療、學校，商業(yè)便利，人文環(huán)境成熟。另外，目前價格相對低迷，購房者會認為出手的時機已到。

但受訪專家并不認為二手房價格的上升，意味著房價的回升。

在3月18日，國家統(tǒng)計局公布了2月份70大中城市住宅銷售價格變動情況，70個大中城市平均房價環(huán)比跌幅連續(xù)兩個月減小。對此，周畢文表示：“這一兩個月是春節(jié)前淡季的滯后效應(yīng)，并沒有什么代表性。”

“兩會期間，中央已經(jīng)明確表態(tài)房價調(diào)控政策要繼續(xù)，現(xiàn)在政策的預期已經(jīng)比較明確，肯定降的概率較大，而市場上庫存比較嚴重，開發(fā)商也需要適當降價已回籠資金。”陳國強說。

國務(wù)院總理日前在兩會后的答記者會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。

的“合理房價”是什么水平？按照德國柏林，房價是一家收入的3.9倍；紐約，房價是收入的6.9倍。但陳國強并不認同這種比對方式：“不同城市千差萬別，居民收入和房價基礎(chǔ)差別很大，不是簡單對照國際上的收入和房價比就能得出來什么是合理房價的。”

地方房產(chǎn)政策微調(diào)難改調(diào)控大局

“我們都是企業(yè)服從地方，地方服從中央，在目前，要相信中央對地方的掌控力度，地方根據(jù)自身情況作出適當?shù)奈⒄{(diào)，也是自身的靈活的需求。微調(diào)，不能對調(diào)控政策有大的觸動。”周畢文認為地方政府的房產(chǎn)政策微調(diào)不會改變調(diào)控的大局。

從公開資料看，全國已有18個城市對樓市政策進行微調(diào)，其中一些明顯意在放松調(diào)控的政策被迅速叫停。其中，佛山、成都、上海等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等嚴格限購的城市，通過調(diào)整普通住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔，政策可以繼續(xù)執(zhí)行。截至目前，去年執(zhí)行限購的46個城市全部延續(xù)限購。

而在政策層面，也有微調(diào)。從官方表示可以看，在政策側(cè)重上，去年重點是強調(diào)抑制投資投機，今年則明確要求保剛需；在保障房政策上，去年的重點是確保開工進度，今年則強調(diào)完善建設(shè)分配管理退出等制度；在政策目標上，去年重在落實房價控制目標，今年則格外突出長效機制。

周畢文指出，中央的態(tài)度已經(jīng)非常明確，就是要借這波調(diào)控把房價調(diào)到合適的水平。這也是在民生上打好牌，為保障房的建設(shè)和上市爭取時間。因為民眾的住房需求總要有出處。保障房1000萬套說了一年有余，從今年下半年到明年，竣工得會多起來，逐步進入市場，到時候可能會對商品房做反向的微調(diào)，但是具體的情況也要分地段考慮，比如11個新城區(qū)的房子，可能就不會限購，這樣才能吸引人過去購買和居住。

“‘十’之前，房地產(chǎn)政策不會動搖，要維護經(jīng)濟的平穩(wěn)過渡。”上述專家表示，“只要限購和限貸兩個核心信號沒變，其他的都是皮毛。”

貸款放松針對剛需

在房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，近日多家銀行將首套房貸利率下調(diào)到了基準利率，甚至重回打折時代。據(jù)記者了解，其中廣州已有銀行給優(yōu)質(zhì)客戶8.5折利率優(yōu)惠，北京、上海亦出現(xiàn)最低9折的利率優(yōu)惠。

在今年“兩會”的答記者會上，央行副行長劉士余也表示，“保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優(yōu)惠”。

社科院金融研究所研究員易憲容公開表示，無論是從今年政府工作中關(guān)于房地產(chǎn)政策來看，還是答中外記者提問對住房宏觀調(diào)控表態(tài)來看；無論是“兩會”代表對住房調(diào)控的關(guān)注及提案來看，還是地方政府軟性托市政策一個又一個夭折來看，2012年住房宏觀調(diào)控政策要改變是不可能的。既然現(xiàn)有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不可改變，如何在現(xiàn)有的住房政策基礎(chǔ)上來突圍“松綁”，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府只能找到購買首套住房的優(yōu)惠條件了，特別是把放這種“松綁”放在首套住房貸款優(yōu)惠利率上。

不過商業(yè)銀行降低首套房貸利率更多被認為是一種企業(yè)行為。“首套房利率下調(diào)，是銀行的企業(yè)行為，銀行有它的房貸需求，無需過度解讀。”周畢文表示。

中國人民大學金融與證券研究所副所長、教授趙錫軍對《投資者報》記者說：“各家銀行，到了年末資金比較緊張，放貸額度被用完了，而年初額度充足，房貸的需求較強，自然會調(diào)低利率，增加貸款額度。”