文化地產調查報告大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇文化地產調查報告范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

1.特色教材開發的背景

目前攀西地區作為中國西南經濟的重要增長極，正吸引各方企業家來此興業，必然需要大批的技術技能型人才。目前采用的學科式教材影響了人才的培養質量，缺少合適的教材是制約技術技能型人才培養的瓶頸。為了培養攀西本地企業需要的技術技能型人才，必須開發具有本地特色的課程和教材。

根據本地產業、生源特點，教材應具有以下特色：①教材內容反映攀西特有的利用釩鈦磁鐵礦生產鋼材、鈦制品和釩制品的復雜工藝；②教材表現形式文字、圖表、視頻相結合，通俗易懂，適合文化基礎相對較差的攀西地區少數民族學生學習；③教材邏輯結構以工學結合、理實一體的項目化教材為主。

2.特色教材總體結構設計

項目化教材總體設計，包括選擇項目以及項目的序化。[1]一般根據崗位工作任務分析，按照課程標準的要求選擇項目。作為相關廠的主體專業，冶煉、軋鋼等專業的課程體系需要覆蓋多個不同產品的工廠，一門專業課程又要覆蓋工廠不同工序的多個工種崗位，包括設備操作、工藝管理、生產調度、質量控制。

按照工作邏輯確定教材總體結構如下圖所示。

各個項目的功能和目標如下。

（1）認識工廠：能說出工廠產品、設備、生產工藝流程、安全管理、生產管理、質量管理等部分內容。

（2）原料準備：能按照作業標準， 進行原料驗收、入庫、出庫操作。

（3）原料加工（粗加工、中加工、精加工）：能按照作業標準，與上下游工序協調配合，進行物理、化學加工，使原料變成合格產品。

（4）質量控制：能進行半成品、成品檢驗，典型質量缺陷分析，典型生產故障、事故處理。

3.特色教材項目結構（體例）設計

項目結構設計就是項目化教材的體例設計，[2]設計內容包括各個項目的構成部分以及各部分的具體設計。

下面以“現代化的攀鋼軌梁廠調查”項目為例來說明項目結構設計[3]。項目名稱：現代化的攀鋼軌梁廠調查。項目導言：火車在鋼軌上的飛馳事實上是鋼軌引導火車輪前行并承受車輪壓力的軌道關鍵部件。攀鋼軌梁廠是中國著名的鋼軌生產廠，通過現場參觀或瀏覽有關企業網站，可以知道鋼軌和其他大型型鋼是如何生產出來的。學習目標：編寫有關軌梁廠產品品種規格、設備工藝、生產管理、質量管理等內容的調查報告。工作任務：①軌梁廠品種規格及主要產品生產工藝流程調查；②軌梁廠設備系統調查；③軌梁廠作業區調查；④軌梁廠安全管理、生產管理、質量管理調查。項目成果示例：軌梁廠XXX調查報告（略）。

工作任務1：軌梁廠品種規格及主要產品生產工藝流程調查。任務描述：軌梁廠生產的產品包括鋼軌、型鋼、方圓鋼三大類，各類生產工藝流程不同。任務分析：用word撰寫符合任務書要求的調查報告。調查方式有工廠現場調查、電話調查、網絡調查等。相關知識：①調查報告格式；②軌梁廠產品分類；③典型產品特征、規格、用途、技術要求；④典型產品生產工藝流程。任務實施：觀看有關視頻、圖片和文字資料，結合工廠現場感性認識，提取有用信息，用word撰寫符合任務書要求的調查報告，小組抽簽答辯。

工作任務2：略。拓展提高：①技術標準解讀。②產品缺陷特征。練習：有關軌梁廠產品的填空題、選擇題、判斷題或問答題。項目評價：評價表格式如下。

4.結論

過去出版的職業教育教材大多沒有教材設計環節，缺少對教材結構的研究，在教學實踐中實在不方便師生使用，影響了教學效果。本文對攀西特色教材結構做了一些研究和探索，材料生產類教材可以借鑒。

參考文獻：

篇（2）

2012年的中國公共關系市場延續了其快速增長的發展勢頭，雖與2011年相比，增長勢頭有所放緩，但整個市場的年營業規模達到了303億元人民幣，年增長率為16.5%。而TOP25公司的年營業額增長也達到了15.5%，接近行業平均增長速度。

調查顯示，2012年度中國公共關系服務市場除了汽車、快速消費、IT、金融市場份額占據前四位外，旅游、能源、文化、體育、公用事業、城市營銷等其他市場共占比例也到達近三成（26.6%）；制造業比重與去年相比有顯著增長；通訊、房地產也呈現比重上升趨勢；政府及非盈利機構依然保持不斷增長的態勢。

這些數據表明，中國公共關系行業的市場是巨大的，越來越多的企業和組織更加重視公關，它們對公關需求的增加，為行業發展提供了巨大的機遇。

但公關公司面臨的問題，是現實存在的，有些問題仍是行業的老問題，解決起來需要靠全行業的共同努力。比如，人才問題就是一個行業面臨的普遍問題，它已經成為制約行業發展的瓶頸之一。與2011年相比，中國公關市場人才專業化問題，并沒有得到緩解，反而有加劇現象。人才頻繁流動、無序流動、供需脫節等問題依然突出。

篇（3）

廣告公司調查報告范文1：在線國際商報訊 尼爾森媒體研究公司近日研究報告稱，本土品牌正在主導中國廣告市場，它們在電視和平面媒體上的廣告投入遠遠超過國外消費品巨頭。

就在中國市場的廣告支出而言，中國品牌在前10名中占據8席。5年前該趨勢逐漸顯現，本土公司開始對營銷和推廣投入巨資。

寶潔公司旗下護膚品牌之一玉蘭油，排在中國市場廣告支出榜首位，共投入人民幣16億元。排行榜的另一外資品牌為寶潔公司的飄柔洗發水，排名第10位。

然而根據該調查，排行榜中的其他品牌都是中國品牌，諸如青島健特生物投資控股有限公司的腦白金，該品牌去年廣告支出為人民幣15億元。國內主要移動電話運營商中國移動(香港)有限公司以人民幣13億元的廣告支出排在第5位。

該調查沒有包括諸如售點促銷和戶外廣告牌等其他形式的廣告投放，也沒有考慮廣告客戶按常規從媒體公司獲得的折扣。

專家表示，許多國外公司的廣告投放更為集中。它們的許多成功都來源于對細分市場的專注。

但是，他指出許多當地品牌運營良好是因為相對于國外公司而言國內品牌擁有更為廣泛的分銷網絡。國內品牌在廣告上投入巨資是因為它試圖將自己的產品由分銷主導轉為品牌主導。

中國公司的大量廣告支出正在影響外資廣告公司的經營戰略。外資廣告公司也期待在中國快速發展的消費市場中分得一杯羹。大多數外資廣告公司的國際客戶依然多于中國本土客戶，這意味著它們還未能從一些當地公司揮金如土的廣告投入中占據完全優勢。根據尼爾森媒體研究稱，上次外資品牌稱霸中國電視和平面媒體市場是在1998年期間。

據尼爾森稱，整個中國廣告市場價值逾100億美元，今年前8個月該市場較上年同期增長35%

廣告公司調查報告范文2：廣告公司調查報告

———廣告公司對廣告專業畢業生的需求

調查機構：文化與傳播學院影視廣告專業 調查小組：新意組 負責人：張國勝 撰寫人：劉佳靜 完成時間：2012.6.5

-1-

中州大學文化與傳播學院影視廣告專業

目錄

摘要.....................................3

引言.....................................4

正文...................................5-10

附錄..................................10-11

中州大學文化與傳播學院影視廣告專業

摘要

本次調查的目的是了解鄭州的個大廣告公司對廣告專 業畢業生的需求情況。通過對鄭州市廣告公司的拜訪了解企 業在招聘時的要求，廣告公司更需要哪些方面的人才。了解 鄭州市廣告公司的現狀及發展，為自己制定目標提供依據， 使自己做出最還得職業規劃，為自己提供一的努力地方向。 是自己在學習中有側重點。

鄭州市廣告行業的發展現狀

1.鄭州市的大大小小的廣告公司眾多，主要以小型的廣告公

司為主，一家廣告公司有 10 到 20 人左右。 2.公司眾多就導致行業的競爭較大，公司整體水平不高。廣 告行業沒有自己的領軍企業。 3.廣告行業的門檻較低，作為一個廣告人大多數會選擇自己 開公司。 4.廣告公司人員的保障較少，公司較小，沒有一個良好的人 才成長環境。 5.單獨的只從事廣告的制作的公司較少，更多的是向廣告與 營銷傳播一體化的方向發展。

中州大學文化與傳播學院影視廣告專業

引言

(一)調查背景

廣告作為一種有償的、付費的信息傳播形式，它利用各種 傳播媒介把廣告內容傳播給大眾。同時，廣告也是文化價值 觀念的載體之一，在一定的社會文化環境中就會產生適應這 種社會文化環境的廣告。一方面，廣告受到特定的社會文化 環境的影響，是反映特定社會文化的一面鏡子;另一方面， 廣告本身就是社會文化的一個組成部分，對整個社會文化有 著潛移默化的巨大影響。 因此， 廣告除了宣傳具體商品之外， 還宣傳了特定的社會價值觀和文化價值觀。

廣告所起的作用是重大的， 廣告的形式眾多， 電視， 平面， 雜志，報紙，車載，等等。同時廣告專業要求掌握的只是眾 多，如文化知識，策劃能力，市場營銷，文案寫作，品牌推 廣，傳播，制作等方面的知識。廣告是一個復雜的專業，涉 及的面廣，作為一個廣告專業的學生需要了解與掌握的知識 眾多。

中州大學文化與傳播學院影視廣告專業 現今社會的大學生越來越多，大學生面臨的壓力較大，在 找工作時，有許多人找不到與自己的專業相關的工作，了解 相關專業的信息很重要，只有這樣才能

更好的知道自己的學 習方向。

廣告專業要具備的能力

掌握廣告學基本理論、基本知識; 具有現代廣告的策劃、創意、制作、的基本能力，以 及市場調查與營銷的基本知識和市場場分析、數據處理的基 本能力; 熟悉有關廣告的政策法規; 具有公共關系的基本知識與活動能力; 了解中國廣告事業的現狀與發展趨勢， 了解外國廣告事業 的發展動態。

(二)調查目的 了解廣告行業的現狀，知道自己應該學習哪些方面的知 識。 了解廣告公司對廣告專業人才的需求，在招聘時對廣 告人才的要求，以及其需要掌握的知識及技能，給自己的學 習找一個明確的方向。

中州大學文化與傳播學院影視廣告專業

正文

(一)調查方法

調查公司：鄭州恒為廣告策劃有限公司，鄭州視覺圣火影視 制作公司，子昂影視傳媒，奧格威文化傳播有限公司。 調查對象：廣告公司的人力資源管理 調查方法：訪問法 調查人員：劉佳靜，王姣姣，劉云夢，朱麗潔，李姍姍，齊 亞威

(二)實施過程中的問題

1.調查對象不愿意接受訪問

2.得到的信息較籠統 3.得到的信息不是特別真實

(三)調查結果

1.調查的公司對學歷沒有較嚴格的要求，但要求專業技能較

強。 2.主要要掌握的技能有文案寫作，策劃，制作，傳播，創意， 等方面的技能。 3.對職員的要求：要能吃苦，敢承擔，有團隊意識。針對鄭 州的廣告公司由于廣告公司的規模較小，要求職員的綜合素 質較高，要能面面俱到。 4.廣告公司對剛畢業的大學生的看法：有熱情，有想法，敢 做，敢沖。但是對社會的了解不深，太理想化，在面對挫折 是心里的承受能力較低。 5.公司在招聘時主要判斷的依據：在校期間的的獲獎情況， 參加的社會活動，自己寫的文案，策劃案，實習情況。在招 聘時還要看獲得文聘，如四六級考試，計算機水平。還可以 再面試時當即出一個問題讓被招聘人員給出解決方案。還有 一些根據你的成績，招聘時的方法眾多。 6.大專學歷的學生的實踐能力較好，但是理論知識的掌握情 況較差，所以在工作是就有差距，所以要求學生在學好課堂 知識的同時要求要多讀書，提高自己的理論水平。在工作時 也要不斷的學習提高自己。

7.鄭州是一個大市場，發展潛力巨大。

廣告行業將朝著廣告 與營銷一體化，專業化與集團化是方向發展，鄭州的廣告業 也要與其接軌。 8.要學會選擇良好的傳播方式。這也是你在學習重要好好掌 握的知識。廣告的宣傳方式越來越多，其中互聯網在器中扮 演著重要的角色，平面，電視，廣播。充分利用傳播媒介傳 達出要傳達的信息， 用合適的方式傳播信息， 得到良好的 傳 播效果是廣告的目的。 9.由于產業的整體化，需要的人員有市場營銷，策劃，制作， 服務方面的人才。 10.廣告專業的學生學習的面較寬，如營銷，文案，傳播， 策劃，制作，創意，品牌管理等，所以廣告專業的學生的就 面較寬，可以由許多不同的選擇。 11.由于廣告專業的特性需要與大量的人員接觸，所以要求 有較好的交往能力，語言組織能力，要有敏銳的觀察能力， 要能說服顧客。

(四)結論及建議 結論： 1.廣告公司多，規模小，整體水平較低，沒有形成一 條完整的產業鏈是鄭州市廣告公司的現狀。 2.公司招聘時要求專業技能過硬,對文憑及工作能 力沒有嚴格的要求。 3.小公司要求全能，大公司要求專攻。 4.在招聘時不同的企業有不同的方式，要能遇事冷 靜的分析能力。 5.對畢業生要求不高，但要能吃苦，踏實。學習能 力強。

建議：

1.在學習中要不斷提高自己的專業技能。

2.要能吃苦，不要眼高手低，要能全面考慮問題，要 有團隊合作意識。 3.要有良好的素質，在面對問題時要冷靜思考，不可 盲目，要有自己的看法。多學傳統文化知識，只有有良好的 文化底蘊才能有好的創意，才能在工作時更好的分析市場。 有句話是： “越是民族的，越是世界的” 。文化很重要。 4.在在工作是要用全面與發展的眼光看問題，要選擇 對自己發展有利的公司， 從基層干起， 你會得到很大的特高。

中州大學文化與傳播學院影視廣告專業 不能有以金錢至上的思想。 5.在學校要關注廣告的發展，為自己未來的發展奠定 基礎。 6.多參加實踐活動，在實踐活動中提高自己處理事件 的能力。 暑假多實習， 讓自己學到的知識在實踐中發揮作用。 7.在學校時的實踐作業也是你的經歷，所以在校的實 踐作業要認真做，有的在完成以后，可以長期跟蹤調查不斷 完善，在找工作時是你的重要簡歷。

附錄 關于鄭州廣告公司對廣告專業畢業生需求 情況的問卷

1 貴公司對學歷有什么要求? 2 貴公司在招聘時對工作經驗有無要求? 3 貴公司在招聘時對員工有無性別要求? 4 貴公司對四六級證書及計算機證書等各種證件有無硬性要 求? 5 貴公司在錄用畢業生時其應具備的首要素質是什么? 6 貴公司在招聘新員工時對其能力方面有哪些要求? 7 貴公司是否要求廣告專業的求職者同時具備前期策劃和后 期制作能力?

中州大學文化與傳播學院影視廣告專業 8 貴公司認為廣告專業應屆畢業生最缺乏的是那方

面的能 力? 9 在錄用時，廣告專業畢業生那些方面的能力令貴公司心 動? 10 您認為廣告專業畢業生工作的優勢和劣勢在哪? 11 您對應屆廣告畢業生的看法? 12 現在廣告公司最缺少那種類型的人才? 13 您對鄭州現在廣告界的發展狀況有何想法? 14 對于未來廣告界的發展和市場人才需求有哪些觀點和想 法? 15 您覺得在校廣告專業學生應注重培養哪些方面? 16 請您給現今廣告教育提出寶貴建議。

參考資料 《中國廣告現狀與發張趨勢分析》 《中國廣告行業的未來發展方向》 《廣告學專業就業自我分析調研報告》——錢蓓蓓

廣告公司調查報告范文3：10級廣告設計與制作(2)班

調查對象:南京俊科廣告設計工程有限公司

調查目的:了解廣告公司的發展狀況和成績

調查主題:廣告公司的發展

調查范圍:南京地區的廣告公司之一

南京俊科廣告設計工程有限公司

公司簡介:南京俊科廣告設計工程有限公司(簡稱俊科廣告)是一家集廣告設計策劃、品牌推廣、戶外廣告設計制作安裝、企業標識標牌設計制作、戶外亮化工程、戶內外高清高精度寫真制作、吸塑發光字、金屬字制作于一體的綜合性廣告公司。公司擁有一支高端的廣告設計策劃團隊和高素質的專業生產隊伍，提供24小時全天候的優質服務，本著以“全力以赴、做到最好”為宗旨，籍著提供“質量好、交貨快”的口號，一直以來贏得了客戶公認的認同和支持!公司硬件條件優越，擁有一流的現代化設備、大型的制作加工廠房、專業的設計加工人才，精心的設計，科學的施工，盡心盡力的完成每一項工程。公司在不斷的發展壯大過程中，不斷引進高科技產品滿足客戶的需求完善公司的服務，本著人無我有、人有我優、服務不打折、質量精益求精、價格透明合理的原則，精誠的為廣大新老客戶服務.

中國一級廣告企業;江蘇省“AAA

年被中國廣告協會授予

業務領域涵蓋：

· 平面廣告：策劃、設計、制作、推廣;

· 戶內外寫真：設計、制作、安裝;

· 廣告裝飾：吸塑字、雕刻字、發光字、水晶字、鈦金字制作安裝;

· 標識標牌：商業標識標牌、企業標識標牌制作安裝;

· 亮化工程：霓虹燈設計制作、樓宇建筑亮化設計制作安裝; 企業文化:企業文化是一個企業在長期生產經營中倡導、積累，經過篩選提煉成的，是企業的靈魂和潛在的生產力，是打造企業核心競爭力的戰略舉措。

現在的中國，世界中國，伴隨著廣告產業的快速發展，廣告企業文化也取得了豐碩成果。南京俊科廣告設計工程有限公司形成了豐厚的企業文化積淀，培育了以“俊科精神”、“品質服務”等為代表的優秀企業文化，激勵了俊科廣告人艱苦奮斗、無私奉獻、追求創新，成為俊科企業優秀文化的重要組成部分，有力地促進了俊科廣告產業的不斷發展。

企業發展:

2009年9月南京高新開發區消防支隊宣傳標語制作

2009年10月南京浦口區紅月賓館招牌設計制作

2009年11月南京江寧區漢瑞斯精密機械有限公司招牌設計制作

2009年12月江蘇省溧陽市天目湖國際城市廣場項目指揮部廣告策劃制作

2009年12月安徽省馬鞍山市金匯地產售樓中心招牌形象設計制作

2010年1月南京市江寧“八味私房菜”店鋪形象設計制作

2010年1月安徽省滁州市海瀾之家店鋪形象制作

2010年1月安徽省滁州市水石購物廣場招牌設計制作

2010年3月江蘇省南京市地鐵一號線南延線標識牌導向系統制作

2010年3月安徽省滁州市時代超級購物中心招牌制作

2010年4月中鐵十五局集團南京混凝土制品有限公司形象標牌制作

2010年4月安徽省滁州市雄獅數碼廣場整體形象廣告推廣設計制作

2010年5月中國石油管道防腐公司南京分公司形象設計制作 2010年6月南京樂天瑪特超市招牌廣告制作

2010年7月先聲藥業總部 樓牌標識系統廣告制作

2010年8月 浩揚文化 立柱燈箱廣告制作

2010年10月 奧體中心奔馳杯網球大賽廣告制作

2010 10月 車爵士連鎖門店 梅山店廣告制作

2011 3月至善教育機構高樓門、銀城東苑店廣告制作

2010 12月 江東軟件園廣告制作

2011.2月江蘇明發集團

背景墻廣告制作

2011 4月中國移動 12580龍江總部廣告制作

2011年 1月 河西富士通空調旗艦店廣告制作

2011年 3月 大廠門店廣告制作

2011年 4月 君心服飾連鎖門店 橋北大洋百貨廣告制作 調查結論:

通過對南京俊科廣告設計工程有限公司的調查中可以看出該公司的業績還是挺好的,廣告承接項目不斷,公司潛力很大.實力強,團隊分工明確,協調合理.涉及領域廣泛,輻射范圍廣.生命力強.現代化設備、大型的制作加工廠房、專業的設計加工人才，精心的設計，科學的施工，盡心盡力的完成每一項工程。服務好,效率快.公司在不斷發展壯大著.前景廣闊.

篇（4）

[中圖分類號]F293.30　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672－2728(2011)03－0053－03

一、衡陽市房地產業發展的基本條件

衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱。全市轄5縣2市5區，總面積1.53萬平方公里，2008年末總人口731.14萬，其中，城鎮人口311.25萬人，占全市總人口的42.6％，為湖南第二大城市。

2008年衡陽市國內生產總值1000.09億元，繼長沙之后，與岳陽、常德一起跨入了GDP千億元俱樂部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮居民人均可支配收入12420元，城鎮居民人均居住面積為29.8m2，城鎮居民恩格爾系數42.2％。

2008年10月份，政府提出城市建設3年行動計劃和實現“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標，即2009－2011年，完成四大基礎性工程(東西南北暢通工程、基礎設施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬戶民心工程)、三大標志性工程(以商業步行街為主的商貿標志性工程、以湖湘文化為主的文化標志性工程、以生態為主的生態標志性工程)，把衡陽建設成為中國歷史文化名城、湖南先進制造業基地、具有鮮明特色湘南重鎮、衡陽人民引以為豪的現代宜居城市，這將為衡陽房地產發展起到非常重要的推動作用。

二、衡陽市房地產業發展現狀調查

1.開發企業數量逐年增長。外資企業成為市場供給規模的主要新增力量

目前衡陽市共有345家房地產開發企業，其中外資企業39家，內資企業306家。在這些企業中，有資質等級的企業193家，其中一級1家，二級6家，三級178家。這些企業目前在建在售的樓盤共計141個。衡陽作為湖南第二大城市，房地產市場發展空間較大，吸引了不少外地開發商，如浙江耀江集團正在開發的衡陽最大規模樓盤一雁棲湖項目，占地2000多畝，總建筑面積84萬m2。

2.土地購置、開發面積呈間歇性增長，土地購置面積遠超過完成開發面積

2004－2008年，衡陽市土地購置面積905.2萬m2，年均增長95.7％，而完成開發土地面積94.18萬m2，土地開發購置比平均只有20％，房地產企業在大量囤積土地的同時，完成開發土地面積不斷萎縮，商品房建設用地大量閑置。

3.房地產開發投資逐年增長，占固定資產投資比重偏低

2003年以來，房地產投資規模呈跳躍式增長。特別是2007年，受人民幣升值、奧運效應、證券市場回暖等多重因素的影響，全國房地產市場一片火爆，衡陽市共完成房地產開發投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產投資額占全市固定資產投資額保持在9％－10％，低于全國的17.8％的平均水平(見表1)。

4.房地產供求呈間歇式增長，供大于求的市場關系短期內難以改變

2003－2008年，衡陽房地產市場的發展態勢總體上呈上升趨勢，但是受內外部環境影響，起伏波動較大，從商品房供應情況來看，除房地產施工面積伴隨房地產開發投資逐年增長而增長外，新開工面積、竣工面積均出現同比下降的情況，從需求情況來看，2004－2006年，銷售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見表2)，這表明，衡陽的房地產市場尚未形成連續平穩快速的增長局面，間歇式增長的特征明顯。

5.商品房銷售價格漲幅過大，房價收入比合理

從商品房銷售均價來看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對于衡陽這樣的經濟欠發達三線城市來說，漲幅過大(見表3)，原因是受2003年火災事故影響，商品房銷售價格總體大幅下降。2004年房地產市場逐漸回暖，房價開始回升，特別是主城區上漲更快。隨后，商品住宅消費“井噴”，商品房銷售價格快速增長。

由表4可知，衡陽市城鎮居民人均可支配收入增幅與房價漲幅基本同步，房價收入比在國際公認的3：1－6：1合理區間內，衡陽市房地產市場整體價格較為合理。

6.房地產投資自有資金比例不斷提高

2004－2009年，衡陽市房地產投資資金來源累計為162.75億元，其中企業自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購房定金及預付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產開發的門檻不斷提高，入市的實力企業越來越多，衡陽房地產開發企業整體實力不斷得到增強，2005－2007年，企業自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開發企業的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。

7.住房保障工作有序推進，社會反響較好

一是成立了專門機構。衡陽市成立了住房保障工作領導小組，出臺了一系列政策性文件，基本健全了衡陽市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統，并把住房保障工作納入十項重點工作和市直單位目標管理考核范圍，為住房保障工作提供了機制、體制保障。二是工作有序開展。2008年，衡陽市共開工建設經濟適用住房13.7萬m2，竣工10.6萬m2，超出省定任務33％；對277戶低收入家庭每戶發放經濟適用房購房補貼3萬元；新建、改建和籌集實物配租廉租住房4.3萬m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區新建廉租住房項目12個，面積35.6萬m2，8050套，新增保障戶數2431戶，經濟適用房建設全年施工面積10.3萬m2，已全部竣工。三是保障范圍擴大，保障水平提高。從2008年開始，衡陽市發放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發放資金1300元／戶，比2007年提高900元／戶。經濟適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。

[參考文獻]

[1]衡陽市統計局，2005－2008年衡陽市國民經濟和社會發展統計公報[EB／OL]，中國衡陽黨政門戶網，2009－03－13

[2]唐新鈞，衡陽市房地產業市場若干問題的調查報告[D]，國防科技大學學位論文，2004

篇（5）

由于未來經濟情況在短期內不明朗，居民對未來的消費預期不確定性較大。調查顯示，40%的受訪者表示說不準自己家庭2012年的預期消費將如何變化，21%受訪者預期其2012年的消費將比2012年增加，21%的受訪者預期來年消費不變；18%的受訪者預期來年消費將減少。

在影響預期消費的諸多原因中，物價較高，醫療、養老、子女教育壓力大，以及攢錢以備不時之需是最主要的三類因素。此外，預期收入降低、購房壓力大也是影響城市居民家庭預期消費的重要原因。

縮減開支，家庭設備用品及服務首當其沖

居民消費結構在經濟危機下也發生變動。調查顯示，35%的受訪者表示，如果縮減開支，首先會減少家庭設備用品及服務支出；此外，教育文化娛樂服務、衣著、其他商品及服務支出也成為許多受訪者首先縮減開支的項目。

篇（6）

一、取得的主要成績及工作措施

（一）信貸規模、質量和效益實現同步增長。在過去的一年中，我部堅持以發展為主題、以效益為核心、以質量為基礎的經營管理思想，各項授信業務在更加合規和穩健的基礎上保持了快速發展。一是客戶數量有明顯增加。我部將新增客戶數納入考核體系，使全行的授信客戶由年初的1701個增加到年末的1983個，客戶群進一步擴大，表內外授信余額達到276.94億元，比年初凈增加了33.09億元。自營貸款余額為156.1億元，比年初凈增加33.62億元，增幅達到27，增長速度是近幾年來最快的一年。二是信貸資產的質量明顯提高。在轉化了“洲際酒店”等存量不良貸款的基礎上，嚴格控制新增不良貸款，使資產質量得到了明顯改善，不良貸款比率和余額實現雙降，不良貸款率已經降至1.53，不良率是我行成立以來的最低點。三是信貸資產效益有逐步改善。加強了利率和利息回收工作的業務管理，平均利率水平由年初的6.13提高到年末的6.61，較年初提高了0.48個百分點；年末的收息率為97.9，較去年末的80.35提高了17.55個百分點，盈利能力有所提高，信貸規模、質量和效益實現了同步增長。

（二）防范風險的能力進一步加強。為了有效控制新增不良貸款，提高我行的盈利能力和市場競爭能力，我部著眼于建立和完善風險監測、預警與防范的長效機制，狠抓貸款三查制度，從而使我行防范信貸風險的能力得到進一步提高。

1、在貸前調查方面。一是加強貸前調查工作，統一調查報告格式。我部下發了《文秘部落商業銀行關于加強公司類信貸業務貸前調查工作的指導意見》，要求客戶經理要深入到客戶中去，調查到詳細情況。在此基礎上，又在全行范圍內推行了統一的公司類授信業務調查報告格式，規范了信貸調查報告的內容。二是建立了客戶進入與退出標準，優化客戶結構。根據我行情況，結合市場實際，我部在年初就制訂了授信客戶的進入與退出標準，明確了房地產、汽車、商品流通等幾個重點行業的客戶選擇標準，指導支行進行客戶選擇，提高客戶質量，更好地防范授信風險。三是狠抓人員培訓工作，提高信貸隊伍素質。20__年我部采取舉辦培訓班、召開視頻會和崗位互動等多種方式，開展了5期信貸業務的培訓工作，使客戶經理在客戶選擇、風險評估、貸后管理以及銀行承兌、貿易融資等方面的業務知識和風險控制能力有所增強。

2、在授信審查方面。一是清理和完善規章制度，理順審查工作機制。20__年，我部對信貸管理制度進行了全面清理，并制訂和完善了《XX市商業銀行20__年授信投向指引》、《XX市商業銀行法人客戶公開授信管理辦法》、《XX市商業銀行關于進一步加強房地產貸款管理的通知》等11個辦法制度。二是嚴格執行政策法規，切實防范政策性風險。對不符合《貸款通則》規定的借款主體及貸款用途不予審批；對產能過剩、高污染、高能耗以及資源耗費型企業的授信業務實行嚴格控制。三是規范授信審查審批，切實防范信用風險和操作風險。重點是嚴格控制借新還舊、貸款展期和重組，同時，加強對股東背景的審查，嚴禁對信用等級在BBB以下的客戶進行授信。四是修訂合同文本，規避授信業務的法律風險。在法律部的配合下，我部牽頭完成了《貸款合同》、《最高額抵押借款總合同》、《抵押合同》等16個格式合同文本的修訂工作，更好地控制和規避了合同文本中的法律風險。

3、在貸后管理方面。一是建立分片聯系制度，完善風險預警機制。總行貸后管理中心按支行分片，實行定點聯系制度，在總行與各分支機構之間搭建起貸后管理信息溝通的雙向互動橋梁。同時，還建立了授信業務60日到期監控制度，先后下發整改通知和加強授信后管理通知39份，向總行領導和相關部門報送重要風險預警信息5條。二是現場檢查和非現場檢查相結合，加強貸后跟蹤管理。貸后管理中心在加強非現場檢查的同時，加大了現場檢查的力度，并針對貸后管理工作的薄弱環節和存量授信業務出現的風險苗頭，適時策劃和啟動了風險敞口300萬元以上公司授信業務調查、銀行承兌匯票簽發業務調查、房地產專項調查、年內到期授信業務調查、樓宇按揭業務調查等9項重點調查和現場檢查工作。全年共查出各類授信業務風險問題73個、管理問題11個，涉及問題授信金額7.49億元。三是編制貸后管理手冊，規范貸后管理行為。20__年，為了解決貸后管理不到位，基礎管理仍顯薄弱等問題，我部貸后管理中心編寫了《貸后管理手冊》，全面規范了貸后管理的制度、流程和標準，對提高我行的貸后管理水平必將起到積極作用。

4、在信息系統管理方面。我行信貸管理的電子化水平明顯改善，具體表現在以下幾個方

面：一是信貸管理系統進一步優化，數據質量得到提高。我行信貸管理信息系統通過一年的使用，在各部室、支行提出的相關需求基礎上，我部與科技部反復磋商，初步確定了信貸管理信息系統優化方案，使該系統得到不斷優化，系統的統計、查詢和監測功能開始發揮。二是企業征信系統正式上線，信息查詢更加快捷方便。按照人總行全面征信管理工作的要求，我部配合科技部成功完成了信貸管理信息系統與全國企業征信系統接口程序的開發、存量客戶信息的整理和有關數據的報送工作，經中國人民銀行征信管理局驗收，我行客戶信息已按時提交全國企業征信系統入庫，為全行查詢授信客戶信息、防范信用風險提供了信息保障。三是個人征信系統全面啟用，信用查詢實現全覆蓋。我行對私業務在個人征信系統中的查詢率達到100，該系統拓寬了我行個人客戶信用信息的查詢渠道，提高了個人貸款業務的審批效率，同時，在宏觀調控背景下，為預防假按揭提供了有效的防范工具。四是在線審批開始推行，電子化管理水平有所提高。在科技部的大力支持之下，借鑒其它先進銀行的經驗，我行遠郊支行的部分授信業務已經推行了在線審批，審批方式和審批效率進一步改善，也標志著我行授信業務向電子化審批邁出了重要的一步。（三）信貸結構調整工作取得初步成效。截止20__年12月31日，我行貸款余額為167.07億元（不含貼現38.24億元），存貸比為56.7％（含貼現的存貸比為69.7％）。其中，我行最大十戶貸款余額為32.26億元，占我行資本凈額的135.75，比去年末下降了62.67個百分點；余期一年以上的中長期貸款余額為47.18億元，中長期貸款比例為766.27，較年初增加了470個百分點；關聯交易授信余額為36.84億元，較年初的38.52億元下降了1.68億元，各項信貸結構調整指標均圓滿完成了董事會下達的目標任務，進一步推動了我行的結構調整工作，大額授信、集中度風險和行業風險有所釋放。

（四）反商業賄賂及案件防范工作扎實推進。為了弘揚誠信、敬業、創新、清廉的企業精神，防范商業賄賂，我在不斷加強思想建設，抵制拜金主義、享樂主義的同時，與部室員工一起認真學習了《銀監會關于進一步加強案件風險防范工作的通知》及銀行業案件專項治理工作第九次、第十次工作會議精神，輸理和查找了近兩年來本部室及業務管理條線內控管理中的薄弱環節和案件風險防范工作中存在的問題，并針對問題進行了整改，擬訂了《授信工作人員廉潔自律暫行規定》，簽訂了《信貸管理部治理商業賄賂承諾書》，進一步規范了授信行為，做到了警鐘常鳴，營造了一個反腐倡廉、人人自律的工作氛圍。

三、當前信貸管理工作中存在的問題

（一）關聯交易授信余額居高不下。由于歷史的原因，我行關聯交易授信余額一直較高，20__年末為33.3億元，是我行資本凈額的185，大大超過銀監局關于“關聯交易總額不得超過資本凈額50”的規定。實行結構調整以來，雖然加大了關聯交易的控制力度，但因資產重組的需要，20__年地產集團被列為我行的關聯方，關聯貸款余額增至38.5億元。今年，高發司又向我行申請了1.7億元中長期貸款，XX國際信托投資公司拆借資金4.5億元（目前歸還了3億元），致使關聯交易余額居高不下，目前仍高達36.84億元，占資本凈額的155.05，超出監管指標105個百分點。

（二）中長期貸款比例呈增長趨勢。12月末，我行余期1年以上的中長期貸款余額為47.18億元，余期1年以上的中長期存款余額為6.16億元，中長期貸款比例為766.27，超出XX銀監局年初給我行下達的監管指標（120）646.35個百分點。主要原因是：①余期一年以上的中長期存款降至6.16億元，比年初下降了6.74億元；②XX特鋼系列增加中長期貸款5億元；③XX國開行聯合貸款增加中長期貸款4.66億元；④為轉化XX酒店貸款，XX公司增加中長期貸款8000萬元，XX公司新增中長期貸款1.9億元。

（三）集中度風險仍很突出。主要表現在以下幾個方面：①截止20__年末，單戶貸款1億元以上的客戶共有32戶，占我行客戶總量的1.6％，貸款余額61.9億元，占全部貸款總額的37.06，即37的貸款資源集中在不足2的客戶中；②最大十戶貸款余額之和高達32.26億元，占資本凈額的135.75;③全行單戶超比例的企業共有6戶，授信總額為43.59億元，占全部授信總額的15.5，集中度風險比較突出。

四、明年的工作打算

為了充分發揮地方性商業銀行的優勢，提高我行的核心競爭力，促進我行業務又快又穩地發展，我在20__年的工作思路是：優化管理，提高效率；控制風險，促進發展。

（一）優化管理，提高效率

1、進一步明確信貸投向和客戶目標，使全行的營銷工作做到有有的放矢。為了明確業務方向，有效提高工作效率，我們的基本思路是圍繞“扶優扶強，以質量和效益為核心，穩步推進信貸結構的調整”這個指導思想，逐步將信貸資源向綜合回報高的優強企業集中；逐步降低市政及酒店貸款占比，提高優強的工業企業、優強的商貿流通企業、良好的小企業貸款和個人貸款占比；逐步退出現有回報低、風險高的貸款。

2、改進和完善信貸流程，建立與業務發展相適應的信貸管理模式。按照總行關于事業部制構想和流程銀行的要求，改進信貸流程，對授權和業務流程進行必要的調整，確保我行的審批流程能適應我行的業務發展的要求。

3、提高貸款審批的效率，適應市場競爭和拓展客戶的需要。在有效控制風險的前提下，為了提高審貸效率，重點要做好以下幾項工作：一是充實信貸審查人員，確保適當的人力資源；二是全面推行在線審批，通過提高電子化管理水平的方式提高業務審批效率。

4、加強貸款的后評價工作，為優質的合作項目及客戶開啟綠色通道。通過加強貸后管理，對存量客戶的合作情況實施后評價工作，從中篩選出合作回報高、業務風險低的優質客戶，并在貸款金額、期限、利率、合作方式等方面向優質客戶開啟綠色通道，實行差異化管理，進一步提高對優強企業授信項目的審批速度。

（二）控制風險，促進發展

1、繼續完善授信管理制度，為信貸業務的發展及風險控制提供制度保證。通過完善信貸管理的相關制度，防范授信業務的合規性及操作風險，修訂房地產貸款及按揭貸款管理辦法等一系列信貸管理制度。

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實習的地點：高橋建材市場、郁金香建材市場

實習的目的：拓展自己的視野，提升自己的實踐能力，增強我們的團隊意識和協作能力。此外，通過了解硅酸鹽系列水泥的發展趨勢，我們能更好地把握建筑工程的行情。

實習的方法：首先，通過上網和查閱相關書籍，熟悉調查的內容。然后，去建材市場，走訪不同硅酸鹽水泥的銷售商。接著，打電話向水泥生產廠家詢問。最后，自己整理所獲得的資料，形成調查報告。

實習所取得的成果：第一，熟悉了硅酸鹽系列水泥的市場價格，第二，了解不同硅酸鹽水泥的用途。第三，通過分析不同水泥銷售商的產品市場策略，使我們對銷售技巧有了一定的了解，豐富了自己的社會經驗。

一、硅酸鹽系列水泥的生產廠家和市場價格

在長沙市內，主要的水泥銷售廠家有長沙新星水泥廠、湖南省湘鄉水泥廠長沙經營部、長沙縣印山實業總公司水泥廠、長沙縣水泥廠。主要經營普通硅酸鹽水泥和復合型硅酸鹽水泥。

二、不同定位針對的客戶群

水泥的客戶們是在了解了不同的硅酸鹽水泥之間的主要性能、用途以及一些區別后，從而根據他們的不同需求來選擇硅酸鹽水泥種類。

硅酸鹽系列水泥可分為：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火灰硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥、復合硅酸鹽水泥。

普通硅酸鹽水泥：適用制造地上、地下及水中的混凝土，鋼筋混凝土及預應力混凝土結構，受循環凍融的結構及早期強度要求較高的工程，還可以配制建筑砂漿。()建筑客戶需求量大，直接從水泥廠家購買。

復合硅酸鹽水泥：32.5強度的適應于小型住戶的業主，進行室內裝修用。還有建筑單位少量的用于進行屋內粉刷；42.5強度的用于一些普通的房屋建筑的工程隊，以及一些鄉村道路的水泥路小橋梁等；52.5的適用于一些高層樓房建筑、大跨度的橋梁，還有一些小型堤壩等；62.5高強度的適用于比較大型堤壩像三峽等，還有一些核電站等。對于強度較低的復合硅酸鹽水泥，業主等客戶需求量不是很大， 可以直接到建材市場購買。而需要較高強度的客戶一般是建筑施工方，需求量大，直接從廠家購買。

火山灰水泥：適用于地下、水中及潮濕環境的混凝土工程，不宜用于干燥環境、受凍融循環和干濕交替以及需要早期強度高的工程中。粉煤灰硅酸鹽水泥：適用于大體積水工建筑，也可用于一般工業和民用建筑。

礦渣水泥：用于地面、地下、水中各種混凝土工程，也可用于高溫車間的建筑，但不宜用于需要早期強度高和受凍融循環、干濕交替的工程。不同的客戶有不同的需求，根據他們的需求來選擇不同的硅酸鹽水泥，有時會同時購買兩種或兩種以上不同的水泥。

三、對水泥生產廠家的產品市場策略的分析

每一個廠家在生產和銷售水泥之前，都會做一個市場需求分析，形成一個總體規劃，其基本步驟如下：

第一步、必須了解建設地址的政治、經濟、文化、資源、基礎設施等方面的情況，包括對建設地點的投資環境分析（稅收、土地等優惠政策）。如將來會建設什么的工程，對哪種水泥的需求量比較大。

第二步、對產品的生產規模，原料資源，生產設備，技術特點及生產工藝等情況進行分析，并對產品的市場服務做出規劃。

第三步、分析行業現狀與市場容量，對項目產品進行準確的市場定位，掌握項目的競爭情況、各競爭對手的優勢，然后再做出競爭策略分析。

第四步、做出產品營銷計劃，包括市場機構和營銷渠道的選擇，營銷隊伍和管理，產品或服務的定價和分銷，促銷計劃和廣告策略，價格決策。

第五步、資金籌措、運用與退出、公司目前資金籌集、使用的情況，融資方式，推出策略，投資的方式和條款。

第六步、對未來的財務做出預測與分析，包括財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期、敏感性分析、盈利能力預測和現金流量。

第七步、對公司運營過程中遇到的管理風險、市場風險、財務風險、政策風險等做出預測，并給出規避方法。

以上的市場策略的比較全面、客觀的。首先，廠家對投資的環境做了一個整體的分析。在長沙市內，土木工程的修建仍處在階段，由于市民的住房需求和房地產行業高溫不減，目前仍在大力修建住宅區，因此會用到大量的普通硅酸鹽水泥。而橋梁已基本上達到了飽和狀態，但是為了滿通需求，緩解地面的交通壓力，改變擁擠的局面，長沙市內正在修建地下隧道。廠商為了滿足這些需求和把握機遇，因此會生產比較多得普通硅酸鹽水泥和

其次，廠家對自己做了一個客觀的、準確地定位。了解職員的受教育程度、工作經驗和實際能力，再根據公司的資金籌集、使用的情況以及日后的投資風險，使得利益最大化確定公司的生產規模。然后制定營銷計劃，選擇合理的營銷渠道、強勁的營銷隊伍和科學的管理方式。通過對自己有一個準確的了解，清楚自己的優勢和劣勢，取長補短，從而提升自己的市場競爭力，為自己獲得長遠的發展打下基礎。

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目前房地產開發企業主要通過招拍掛方式取得土地，近幾年來，房地產業內的并購活動日益增多，同時并購方所面臨的陷阱也越來越多。為盡量避免并購風險，在并購前進行盡職調查顯得非常必要和重要。

一、盡職調查概述、作用及流程

盡職調查又稱謹慎性調查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個人在其調查過程中尋找合適的法律要求或解除義務時應保持的合理謹慎”。并購盡職調查是指，在并購活動中，并購一方對另一方一切與本次并購交易有關的事項進行現場調查、資料分析的一系列活動。盡職調查可以是并購雙方的互相調查，一般是并購方對被并購方（目標企業）的調查。完整的房地產項目并購盡職調查包括財務盡職調查、法律盡職調查、市場盡職調查等。

（一）實施盡職調查的作用

1、有利于評估和規避并購風險。對于并購方而言，最大的風險來源于信息不對稱。由于信息不對稱，并購方將可能面臨著目標企業的道德風險、財務風險、經營風險和法律風險等。通過盡職調查，可以降低信息不對稱，合理評估和有效規避上述風險。

2、為確定并購價格和并購方案提供依據。在并購談判過程中，雙方的焦點一般集中在并購價格的確定上，盡職調查有助于估算目標企業的預期價值和確定并購價格。如在盡職調查中發現目標企業存在或有負債和不良資產，并購方在對各項或有負債和不良資產進行評估后，可作為跟目標企業就并購價格進行談判的依據，并可在并購協議中加入有關限制性條款等。

3、有利于并購后的整合。并購是一項復雜的系統工程，收購工作的完成，僅僅是完成了并購的第一步，收購后的整合是并購成敗的關鍵。通過盡職調查，可以了解到雙方在戰略、管理理念、經營思路、企業文化等方面的差異，然后據此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面盡快融為一體，并留住核心人才。

（二）房地產項目并購盡職調查流程

在房地產項目并購活動中，一個較為規范、完備的盡職調查通常應遵循以下工作流程：

1、組建盡職調查團隊。并購方組建一個盡職調查小組，既可抽調內部的財務、法律、營銷、工程技術、成本、人力資源等專業人才，也可聘請外部的會計師、律師、稅務師、評估師等事務所。

2、簽訂并購意向書和保密協議。簽訂并購意向書和保密協議是開展盡職調查前的必要程序。并購意向書主要約定交易的基本條件、原則、基本內容、后續并購活動安排、排他性安排及保密條款（或另行單獨簽訂保密協議）等。雙方可約定，意向書不具有法律約束力，但通常會約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協議中雙方需要承諾，為促成交易將相互提供相關資料和信息，約定保密信息的范圍和種類、保密責任的具體內容和免責情形、泄密或不正當使用保密信息的違約責任等。

3、制訂盡職調查清單和問卷。在盡職調查前，并購方首先要制定盡職調查的目標，并根據并購目的、交易內容等設計制作盡職調查清單和問卷，然后由目標企業提供有關書面資料。并購方在收到資料后，將復印件與原件核對，由交接雙方簽字確認。同時要求目標企業及其管理層出具說明書，確認其提供的文件和資料內容屬實且無重大遺漏。

4、對目標企業進行內外部調查。調查渠道包括對目標企業及其開發項目進行現場調查，審閱書面資料，約談其管理層和員工；同時從目標企業所在地的工商、稅務、國土、規劃、房產、勞動、司法等政府部門，目標企業的開戶或貸款銀行、債權人、債務人、供應商、客戶等，及各類數據庫獲取信息，調查目標企業及其開發項目的基本情況、合法性等，調查目標企業信用狀況和重大債權債務狀況等。

5、形成盡職調查報告。調查小組在完成對有關資料和信息的調查分析后，應撰寫一份完整、詳實的盡職調查報告，并提交給公司決策層。調查報告應將調查所發現的問題逐一列出，說明問題的性質、存在的風險及應對措施，特別是對目標企業存在的可能構成收購重大影響的問題提出初步建議和風險提示。

二、房地產項目并購盡職調查主要內容

（一）目標企業的主體資格調查

主要從以下兩方面進行調查：一是其資格，即目標企業是否依法成立并合法存續，包括是否按照當時的設立程序設立，是否符合法律規定，注冊資本是否已到位，是否在驗資后抽逃資金。主要審閱其營業執照、機構代碼證、稅務登記證、公司章程、驗資報告等，而且要到工商登記機構查閱其工商登記檔案。二是資質，即其是否具備房地產開發資質，且是否在有效期內。主要審閱營業執照的經營范圍及房地產開發資質證書。

（二）開發項目的合法性調查

對于大多數房地產企業而言，其并購目的在于獲得目標企業的開發項目的開發建設權利，因此開發項目的合法性是必不可少的調查內容。主要調查開發項目是否已取得法律規定的批準和許可文件，如土地使用權證、建設用地規劃許可證、立項批準文件、環評報告、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證等，及未開發的土地的閑置時間及被收回的可能性。

（三）目標企業的資產權利調查

主要是調查目標企業的各項財產的權利是否有瑕疵，是否設定了各種擔保，權利的行使、轉讓是否有所限制等，以確保收購方取得的目標企業的財產關系清晰，權利無瑕疵，行使時無法律上的障礙。由于土地是房地產企業賴以生存的基礎，因此土地使用權是盡職調查的重中之重。

1、土地使用權、房產調查。（1）調查土地使用權的出讓（轉讓）合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費用的付款憑證、土地使用權證等是否齊全，是否按時付清土地出讓金等；（2）調查土地的面積、性質、用途、使用期限、規劃要點等；（3）調查土地使用權、在建工程、房產是否存在出租、設定抵押、被查封等情況；（4）自建的在售房產是否已取得“四證”和預售證等；（5）調查是否存在房產無法取得產權證明的情況。

2、其他資產調查。要求目標企業提供資產清單，逐一核查，審閱資產的權屬證明文件、購置合同、發票等

3、財產保險情況調查。如投保的財產清單、保險合同（保單）、保險費支付發票是否齊全。

4、擬收購股權的可轉讓性調查。包括調查擬收購的股權是否存在查封、凍結、設置質押等他項權利限制情形，也要調查股權出售方與第三方簽訂的限制股權轉讓的情形。

（四）目標企業的債權債務調查

目標企業的負債和不良債權均會給并購方帶來風險，還有或有負債具有義務性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此，對目標企業債權債務情況的調查，不能僅僅停留在財務報表上，還要調查其財務承諾、或有資產損失、或有負債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產負債等。

1、通過人行貸款卡查詢系統查詢目標企業的信用報告，調查其銀行借款及對外擔保情況；檢查其公章使用記錄及合同文本，調查其非銀行借款和對外擔保情況。

2、核查目標企業金額較大的應收款、應付款是否真實有效，是否有法律或合同依據。同時要審查債權的訴訟時效及實現的可能性，是否會變成不良債權。

3、調查正在進行的訴訟、仲裁、行政處罰情況，調查開發項目是否已通過環保評估，并評估已經造成或將發生的損失。

4、要求目標企業就并購日前存在的或有事項和未披露事項出具承諾和保證，承諾內容包括：或有資產損失、或有負債、未向并購方提供的商業合同引致的損失等，并在并購協議中對這些事項的責任歸屬和保障措施進行約定。

（五）開發項目的市場前景調查

1、調查擬并購的項目是否與公司的戰略吻合。不僅要考慮自己是否擅長開發擬并購的物業類型，而且要考慮擬進入的區域是否為自己的目標市場。

2、調查當地的經濟發展水平、發展規劃、房地產市場供需、地方購買力、消費者喜好、價格變動趨勢等情況，項目的位置、周邊自然和人文環境、交通狀況、配套設施等，分析主要競爭對手及項目競爭力，分析項目市場定位及目標客戶群體。對于已開始預售的項目，必須到其銷售現場考察，了解其人氣、銷售計劃和進度、資金回籠等情況。

（六）目標企業的重要合同調查

對公司的存續與發展有重要影響的交易合同，是盡職調查的重要對象。

1、規劃設計、設備采購、建筑施工、營銷等成本費用類合同在簽訂前是否經過立項、招標和會審等必要程序，合同內容是否全面、詳盡，價格、成本是否合理，是否存在關聯方交易，是否存在潛在糾紛，是否有權利、義務約定不明的情況等。并根據已簽訂的合同及其付款情況預測開發項目的成本。

2、對于已經在售的項目，需審查銷售合同中的收款方式，了解到目前的資金回籠情況，并預測今后的現金流入情況；審查銷售合同中是否存在無法履行的承諾以及其違約責任、可能造成的損失等，特別要關注是否能按合同約定交樓及其違約責任。

3、審閱目標企業與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔保合同和監管協議，一是了解目標企業的負債和對外擔保情況，二是了解銀行對注銷土地、在建工程等抵押登記的要求，對貸款資金和銷售回籠資金監管使用的要求，及還款計劃等。

（七）目標企業的關聯交易調查

1、調查關聯交易清單及關聯交易合同是否齊全，關聯交易合同的履行情況；關聯交易價格是否合理，是否背離市場公允價格；關聯交易是否存在現實或潛在的糾紛，是否存在損害公司或股東合法權益的情況。

2、重點調查目標企業是否存在關聯方借款，是否已簽訂借款協議，借款利率是否高于銀行同類同期貸款利率，已發生的利息是否已取得發票，按有關規定能否在稅前扣除。同時要重點調查目標企業是否與其母公司簽訂委托管理、品牌輸出等合同，其收費標準和合同期限，并決定是否與其協商終止此類合同。

（八）目標企業的稅務狀況調查

1、調查公司執行的企業所得稅、土地增值稅、營業稅及附加、土地使用稅等的稅率（含預繳稅率），因為這些與對目標企業的盈利、現金流預測息息相關。

2、調查目標企業是否享受的稅收減免、財政補貼等優惠政策，并關注所享受的優惠政策是否合法、合規。

3、調查目標企業是否持續依法納稅，納稅申報狀態是否正常，是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務機關處罰等問題。

（九）目標企業的并購審批調查

公司章程作為公司“憲法”，是盡職調查的必備項目。

1、調查公司章程“反并購條款”。在審閱目標企業的公司章程時，特別要關注章程中的“反并購條款”，如超級多數條款，即對于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項必須經代表絕對多數表決權的股東通過。以確保對本次并購交易不存在程序上的障礙，或可通過一定的方式消除該障礙。《公司法》規定，經股東同意轉讓的股權，其他股東在同等條件下具有優先購買權。因此在收購前最好能取得其他股東放棄優先購買權的聲明。

2、調查目標企業的并購的審批機構和程序。如公司制企業并購應當通過股東會或董事會批準通過。國有股權的轉讓需得到國資部門的審批。向外商轉讓上市公司國有股和法人股，涉及產業政策和企業改組的，由國家經貿委負責審核；涉及國有股權管理的，由財政部負責審核。并購涉及的外商投資產業政策及企業性質變更還要取得外經貿部的批準。

（十）目標企業的人力資源調查

1、調查員工總數、勞動合同和保密協議簽訂、薪酬福利、勞動糾紛情況，繳納個人所得稅、社保和公積金情況。

2、調查公司高管的職業道德、履歷等，審閱其勞動合同是否存在難以解除其勞動合同、職務或者因此需支付高額違約金的條款，調查管理層是否會以各種借口或使用各種手段阻礙并購或并購后的整合。

參考文獻：

1.劉勛,劉保玉．企業并購盡職調查的前期工作．中外企業家．2008，10：35-37

篇（9）

星期二，老師安排完任務，我們便組成調查小組，制作好調查報告表格，制定好調查計劃，一切準備就緒，就只等著明天的調查了。

星期三中午，吃過午飯，我們小組便開始行動了，我們走街串巷，上路上找不到一個錯別字，又走了一會兒，正當我們灰心時，真是踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫，我們找到了一個錯字——原來，房地產廣告牌上“盡請關注”的“關”寫成了“觀”，讓人怎么看怎么別扭。快，我們趕快拿出筆記本，記錄下這個錯別字。

很快，我們要上學了，我們懷著興奮的心情，大踏步的向學校走去。

到了學校我們仍在尋找，我們拿出一本課外書，翻著不一會，我們又找到了一個錯別字，書中的“剪刀”的“剪”字寫成了“箭”，因為這兩個字字形相近，都是描寫鋒利的東西，所以很容易寫錯。還有一個報紙上的錯別字，把你逗得前仰后合，寫這字的人真是一個“別字大王”，這也能寫錯，“墻壁”的“壁”寫成了“臂”，誰叫這兩個字字形相像，讀音也相同呢！可這兩個字的意思卻有天壤之別呀！

晚上，吃完晚飯，我們開始調查大家對錯別字的看法。大部分人都很配合，可是仍有一部分人卻不配合。有一回，我們走上前去問一個叔叔：“叔叔，請問您對錯別字有什么看法？”可是那個叔叔卻極不配合地說：“小孩子，你們不好好學習，管這些干嘛。”我們只好委屈地低著頭走了。

經過兩天的調查，我們大家用實際行動告訴了人們，漢字是非常重要的，絕不能濫用，所以，我們很高興。

篇（10）

一、xx年年團場各項指標制定、完成及與上級下達任務對比情況：

二、具體工作及完成任務情況

1．根據團黨委九屆四次全委（擴大）會議精神和團第七輪承包實施辦法規定，下達了xx年年度“四個計劃”（ 財務指標、固定資產投資計劃、生產指導性計劃、各單位上繳養老金、醫保統籌金計劃）通知，制定了基層各單位承包指標，對各單位應當完成的任務細化，有利于年底督促檢查各單位完成各項指標。

2.參與制定團內管理費用的實施細則辦法，特別是對xx年下發的團發〔xx〕25號文件——第七輪承包方案進行修改和完善，使團場經營管理制度進一步規范。

3.關于文具廠土地資產的盤活工作順利開展，豫疆房地產開發有限公司投資7000余萬元，建成了集住宅超市為一體的綜合大廈。

4.積極參與兵團十二師與烏魯木齊經濟技術開發區經濟合作區外業調查工作，編寫了《兵團十二師與烏魯木齊經濟技術開發區經濟合作區外業調查報告》調查報告，為十二師分區104團片區的規劃和前期工作提供了詳實的基礎數據，為開發區的建設入駐奠定了堅實的基礎。

5.項目編寫工作成績顯著：今年，我科室共完成西郊城區供水設施建設、西郊城區排污管網建設與改造、中學教學樓建設、104團綿羊良種繁育等大型建設項目的可行性研究報告的編寫工作。目前，十二師殯儀館設施建設已實施完畢；西郊城區排污管網建設與改造項目、人畜飲水項目、住院樓改造擴建項目的可研已獲批，正著手編寫初步設計文本。中學教學樓建設項目的初步設計已獲批復，明年就有望實施。

6.農業連隊連部的規劃工作取得了實質性的進展：今年，我科室協同工交建商科共同完成了青年連、四連、九連、五連、育肥羊場等5各單位的連部規劃的編寫工作，七連、八連居民定居點，八連文化活動室的規劃選址已經完畢，有利于指導團場連隊建設按照國家、兵團的規劃發展要求進行。

7.項目監督督促工作力度較大：目前，團場農電網改造項目、社區綜合活動中心、企業聯合辦公樓、動物防疫基礎設施建設、農貿市場項目、養禽場農貿市場、業余黨校續建項目、連隊（一連、七連、牧一場、牧二場、牧三場）綜合活動室及衛生室的規劃和建設、門球場建設、養禽場自來水改造項目、小學水沖式廁所建設、生態廁所建設、九連危舊住房改造平房等建設，在我科室得大力督導下，這些項目已順利完成。大大的促進了團場基層基礎設施的建設，改善了團場的生產生活條件和環境。

8.牧三場藥浴池建設、連隊道路建設、危房改造的規劃改造工作做的有聲有色。

9.為全面貫徹黨的十六大精神，遵照師黨委一屆三次全委（擴大）會議精神和師發[xx年]7號文件通知精神，結合我團黨委九屆四次全委（擴大）會議確定的具體發展目標，在我團農牧業單位開展“鞏固提高，創優增效”的競賽活動，并做了具體安排，競賽活動的指導思想和目標明確化，安排了領導小組的具體成員并明確各自的分工，確定競賽參考指標和獎勵條件及獎勵辦法標準。這次活動達到了預期的目的，有力地激發了團場農牧員工的積極性，鞏固和提高了“五個80%”，其他相關指標也得以完成，南區土地整理項目也正在實施，使我團農牧業發展呈現出新面貌。

10.摸底制訂、督促檢查年度生產計劃，固定資產投資計劃、財務計劃，發現問題，及時處理，提出解決問題的意見和建議，并書面呈報團領導。

篇（11）

對“十二五”時期我國產業結構調整的政策建議

金融媒介與社會媒介的融合——印度小額信貸反思

創建“一縣一品”文化品牌促進湖北縣域經濟發展——專訪湖北省委宣傳部副部長陳連生

扎實推進湖北“一縣一品”文化品牌創建工作

關于湖北省“一縣一品”文化品牌建設的經濟走向

以“一縣一品”助推湖北縣域經濟跨越發展

推動縣域文化科學發展的有效載體——關于湖北省“一縣一品”文化品牌創建的調查與思考

論企業內部控制與監督的完善

關于事業單位崗位設置管理的思考

論以稅收刺激對中小企業的長期投資

淺談房地產開發造價控制

財務共享服務及其在連鎖企業中的應用

淺議如何做好公司資金預算管理工作

完善事業單位財政專項資金管理的思考

淺析我國電網企業資金“零余額”管理

關于民營企業如何加強內部控制的思考

電力企業內部控制存在的問題及對策

我國企業內部控制問題探討

激情成就夢想創新締造偉業——記大禹電氣科技股份有限公司董事長王怡華

未來五年中國經濟和世界經濟展望

初次分配公平性研究綜述

美國巨額貿易逆差的歷史背景和現實原因

解決收入分配問題重在建機制增渠道

通江連漢興孝感——孝感市縣域經濟發展情況調查報告

我國企業內部控制的現狀及對策

企業物資采購風險及其管理防范

穩定傳統市場開發高鐵客源——馬鞍山森林公園積極應對“高鐵”經濟的思路與對策

基于農戶借貸需求的農村金融改革研究

淺析土地規模經營中農民專業合作社的作用

社區養老——新型養老模式的構建

寧德市居民收入與消費關系的實證分析

企業政治聯系與企業價值利弊分析

試論企業財務風險的防范

淺析企業管理會計應用的問題與對策

淺談“外圓內方”在管理職能上的應用

星級飯店員工高流失成因與對策研究——以連云港市為例

我國公辦高校財務困境的成因及對策

加強醫院財務管理的思考

著名金融學專家——王仁祥

領導者必須堅持城市現代化建設的和諧發展

經濟增長與能源消費之動態因果關系分析——基于東北三省的樣本檢驗

金融危機的國際傳導機制及發展趨勢新思考

新時期農業和農村經濟發展著力點分析

淺析房地產開發企業收入確認納稅籌劃

提升企業物資成本控制能力的途徑探析

企業集團財務控制的關鍵影響因素分析與控制

論國有企業固定資產的會計核算

淺談如何通過內部控制提高會計誠信

電網基建工程項目后評價研究

交通運輸企業內部控制的現狀與對策

淺談建筑企業施工項目成本控制

論上市公司關聯交易風險防范

電子商務對稅收征管的影響與挑戰

政策對新股發行市場的影響——基于《關于進一步改革和完善新股發行體制的指導意見》的分析

農村勞動力素質培訓機制創新研究——基于金華市的實證分析