房地產(chǎn)合同法律法規(guī)大全11篇

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篇（1）

不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來說也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱、過快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺滯后，造成海南房地產(chǎn)市場混亂，經(jīng)濟(jì)活動無章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過流階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或涉及房地產(chǎn)活動而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案件來具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國建設(shè)部、中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬元，一個(gè)月后再付100萬元，余額在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬元，被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營范圍是開展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的，首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，無權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開發(fā)和經(jīng)營；第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無效合同，按無效的合同來處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無效合同來處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來判決，并經(jīng)終審維護(hù)結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會效果。

上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

（一）遵循立法本意，維護(hù)社會穩(wěn)定原則

我國制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規(guī)存在不甚完善和出臺滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確訂無效是無疑的，但是一旦確認(rèn)合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。

具體來說筆者認(rèn)為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來處理，依據(jù)各方過錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合上述案例，被告沒有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就可以反過來說明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。

第二、對于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負(fù)面影響，而且作無效無理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。

（二）保護(hù)善意相對人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，也應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來具體闡述。

第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來說如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無效合同來處理。

其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開發(fā)商無能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無效，按無效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無效時(shí)，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。

對于一方提出異議，另一方確有過錯(cuò)或雙方均存在過錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當(dāng)事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)模@樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘彿空邅碚f，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會穩(wěn)定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無效。

三、無效合同的處理

原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

以上是法律對無效合同處理的規(guī)定，無效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是一返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；二賠償損失，這些主要是針對過錯(cuò)方而言的，對于非過錯(cuò)方也并非不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的無效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無效，承租方將房屋交還出租方，并且有過錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒有過錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來說，筆者認(rèn)為像有類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒有過錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過估價(jià)部門進(jìn)行評估。因建筑質(zhì)量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。

篇（2）

不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來說也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱、過快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺滯后，造成海南房地產(chǎn)市場混亂，經(jīng)濟(jì)活動無章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過渡階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)健在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或涉及房地產(chǎn)活動而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案例來具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳訴被告中華人民共和國建設(shè)部、中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬元，一個(gè)月后再付100萬元，余款在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬元，被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營范圍是開展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的。首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，無權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第

二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開發(fā)和經(jīng)營；第

四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無效合同，按無效合同來處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無效合同來處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來判決，并經(jīng)終審維持結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會效果。

上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

（一）遵循立法本意，維護(hù)社會穩(wěn)定原則

我國制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合同權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規(guī)存在不甚完善和出臺滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和矛盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確認(rèn)無效是無疑的，但是一旦確認(rèn)合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。

具體來說筆者認(rèn)為第

一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來處理，依據(jù)各方過錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合前述案例，被告沒有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就是可以反過來說明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。

第

二、對于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前例，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負(fù)面影響，而且作無效無理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。

（二）保護(hù)善意相對人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來具體闡述。

第

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來說如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無效合同來處理。

其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手買受人已明示或此后買受人已明知這一情況而以該理由主張合同無效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開發(fā)商無能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無效，按無效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無效時(shí)，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第

二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。

對于一方提出異議，另一方確有過錯(cuò)或雙方均存在過錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當(dāng)事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)模@樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無效而逃避租金的給付。

第

三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未辦預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘彿空邅碚f，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會穩(wěn)定的原則是一致的。

第

四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無效。

三、無效合同的處理

原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

以上是法律對無效合同處理的規(guī)定，無效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是（一）返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；（二）賠償損失，這些主要是針對過錯(cuò)方而言的，對于非過錯(cuò)方也并不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的無效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒有過錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來說，筆者認(rèn)為像類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒有過錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過估價(jià)部門進(jìn)行評估）。因建筑質(zhì)量引致的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。

篇（3）

不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來說也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱、過快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺滯后，造成海南房地產(chǎn)市場混亂，經(jīng)濟(jì)活動無章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過渡階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)健在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或涉及房地產(chǎn)活動而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案例來具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳訴被告中華人民共和國建設(shè)部、中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬元，一個(gè)月后再付100萬元，余款在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬元，被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營范圍是開展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的。首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，無權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開發(fā)和經(jīng)營；第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無效合同，按無效合同來處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無效合同來處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來判決，并經(jīng)終審維持結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會效果。

上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

（一）遵循立法本意，維護(hù)社會穩(wěn)定原則

我國制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合同權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規(guī)存在不甚完善和出臺滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和矛盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確認(rèn)無效是無疑的，但是一旦確認(rèn)合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。

具體來說筆者認(rèn)為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來處理，依據(jù)各方過錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合前述案例，被告沒有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就是可以反過來說明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。

第二、對于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前例，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負(fù)面影響，而且作無效無理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。

（二）保護(hù)善意相對人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來具體闡述。

第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來說如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無效合同來處理。

其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手買受人已明示或此后買受人已明知這一情況而以該理由主張合同無效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開發(fā)商無能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無效，按無效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無效時(shí)，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。

對于一方提出異議，另一方確有過錯(cuò)或雙方均存在過錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當(dāng)事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)模@樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未辦預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘彿空邅碚f，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會穩(wěn)定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無效。

三、無效合同的處理

原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

以上是法律對無效合同處理的規(guī)定，無效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是（一）返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；（二）賠償損失，這些主要是針對過錯(cuò)方而言的，對于非過錯(cuò)方也并不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的無效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒有過錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來說，筆者認(rèn)為像類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒有過錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過估價(jià)部門進(jìn)行評估）。因建筑質(zhì)量引致的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。

篇（4）

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

0引言

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，作為城市化的基本標(biāo)志之一，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)如火如荼，一個(gè)個(gè)新的住宅小區(qū)（本文主要以商品房住宅小區(qū)涉及的問題為研究對象）建成銷售并交付使用。但是，在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交付使用及管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱“開發(fā)商”）和業(yè)主地位不對稱等問題，存在不少矛盾和糾紛，甚至引發(fā)不安定因素和，影響社會治安秩序，妨礙和諧社會建設(shè)，已成為新形勢下影響城市社會穩(wěn)定的一大隱患。因此，有關(guān)職能部門必須對這類問題予以高度重視，

認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理，盡量減少矛盾糾紛的產(chǎn)生;同時(shí)，要運(yùn)用法律及其他有效手段，及時(shí)化解和處理矛盾糾紛。

一、城市房地產(chǎn)矛盾普遍情緒的原因分析

根據(jù)對近年因房地產(chǎn)引起矛盾普遍情緒的情況進(jìn)行了專門調(diào)查，并對其中的原因進(jìn)行了分析探討，歸納起來主要有：

（一）相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，操作性不夠強(qiáng)。在我國《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法規(guī)相繼頒布施行后，法律體系已經(jīng)初步形成。然而，由于我國處于社會的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，運(yùn)行機(jī)制復(fù)雜，利益群體出現(xiàn)多元化，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得不夠完善，房地產(chǎn)涉及的需要調(diào)整的各種關(guān)系，并未能完全納入法律規(guī)范之中。

（二）征地過程不透明，補(bǔ)償不到位、被侵占挪用甚至貪污私分，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)偏低，而且標(biāo)準(zhǔn)不一致，重復(fù)要求補(bǔ)償現(xiàn)象突出。征地是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，特別容易引發(fā)矛盾糾紛。補(bǔ)償款，補(bǔ)償款被侵占挪用甚至貪污私分，導(dǎo)致群眾群情激憤[1]。

（三）行政管理缺位，有法不依或監(jiān)管乏力。商品房是一種特殊的商品，涉及眾多消費(fèi)群體，對這一領(lǐng)域，行政的管理和指導(dǎo)必不可少。然而在施行管理和指導(dǎo)過程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的現(xiàn)象。

（四）開發(fā)商缺乏自律，違法違規(guī)操作。

相對而言，開發(fā)商和業(yè)主地位是不對稱的，開發(fā)商是強(qiáng)者，處于強(qiáng)勢地位，業(yè)主是弱者，是弱勢群體。因此，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房預(yù)售合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，為追求最大的利益，甚至無視消費(fèi)者的合法權(quán)益，違法違規(guī)操作，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．一些開發(fā)商違法開發(fā)、建設(shè)、銷售商品房，使消費(fèi)者無法取得合法房屋產(chǎn)權(quán)。

2．部分開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施和公用場所用途，引起業(yè)主集體采取維權(quán)行動，甚至引發(fā)其他社會問題。

3．開發(fā)商在銷售宣傳、合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，甚至故意設(shè)計(jì)陷阱欺騙消費(fèi)者，直接侵犯購房者利益。

（五）物業(yè)管理不規(guī)范。隨著城市新建住宅小區(qū)的迅速增加，物業(yè)管理行業(yè)也方興未艾。由于多種原因，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛頻頻發(fā)生。目前業(yè)主集中反映的物管問題主要是：開發(fā)商與物業(yè)公司存在“裙帶”關(guān)系;物業(yè)管理收費(fèi)缺乏透明度，執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一律是物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)的上限;物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)不符，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位;物業(yè)維修基金被挪用等[2]。

二、解決房地產(chǎn)矛盾糾紛的主要對策

城市房地產(chǎn)矛盾糾紛的存在是客觀事實(shí)，而且糾紛一旦產(chǎn)生，由于利益關(guān)系復(fù)雜，涉及的人數(shù)多，持續(xù)的時(shí)間比較長，解決的過程也相對困難。因此，要努力探尋有效的途徑和辦法，使矛盾糾紛減少發(fā)生和把可能產(chǎn)生的危害最大限度降低。筆者認(rèn)為，解決因房地產(chǎn)引發(fā)的矛盾糾紛，應(yīng)注重從以下幾個(gè)方面入手：

（一）完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)法制化建設(shè)必須加快進(jìn)程，特別是對房地產(chǎn)權(quán)的保護(hù)是當(dāng)前房地產(chǎn)法制建設(shè)急需解決的問題。

（二）制定征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，提高征地透明度。按我國現(xiàn)行的法律規(guī)定和一般做法，農(nóng)村集體土地并不能通過市場交易直接變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必須先經(jīng)政府征用，再行轉(zhuǎn)讓。在這一過程中，往往是政府代農(nóng)民行使其權(quán)利。因此，政府理所當(dāng)然地要承擔(dān)起保護(hù)農(nóng)民利益的責(zé)任，并應(yīng)根據(jù)城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和當(dāng)?shù)鼐用裆钏剑O(shè)置比較合理的征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）強(qiáng)化服務(wù)意識，嚴(yán)格行政管理，加強(qiáng)信息公開。國土、房管、規(guī)劃、建設(shè)和物價(jià)等行政部門嚴(yán)格依法行政，是房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要保障。從我國實(shí)際情況看，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，相比司法途徑及社會監(jiān)督，行政保護(hù)的實(shí)際效果會更好。在進(jìn)一步完善有關(guān)法律法規(guī)的同時(shí)，要充分發(fā)揮行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管職能。如房管部門統(tǒng)一制定的格式化合同要注意保護(hù)購房者合法權(quán)益;工商部門應(yīng)依《合同法》賦予的職權(quán)，主動加強(qiáng)對房屋買賣合同進(jìn)行監(jiān)督管理，對不執(zhí)行規(guī)定，侵害消費(fèi)者利益的要予以嚴(yán)厲處罰;建設(shè)部門對擅自變更規(guī)劃的行為要依法處理;物價(jià)部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的同時(shí)，細(xì)化物業(yè)服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)等。

（四）建立誠信監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)自律。有必要在政府部門指導(dǎo)下，通過房地產(chǎn)協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會等行業(yè)組織，建立行業(yè)誠信監(jiān)督機(jī)制。具體措施包括：一是行業(yè)協(xié)會建立誠信評級制度，以此代替當(dāng)前行政部門的資質(zhì)等級評審制度，設(shè)立企業(yè)誠信檔案，對故意侵害消費(fèi)者全法者權(quán)益的企業(yè)，及時(shí)向社會披露。當(dāng)前，房地產(chǎn)主管部門有必要對各小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)應(yīng)進(jìn)行一次全面檢查審核，對不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的物管企業(yè)，加以整頓或清除出市場，以消禍患。二是在行業(yè)內(nèi)推行服務(wù)規(guī)范等級標(biāo)準(zhǔn)，使行業(yè)自律有章可循。三是在比較成熟的小區(qū)試行由業(yè)主評選開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的制度，促進(jìn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)真正樹立以人為本的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。

（五）提高司法效率。隨著各種涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、管理等法律、行政法規(guī)的施行，當(dāng)事人的合法權(quán)益有了基本的法律保障。事實(shí)上，開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛大多屬于商業(yè)合同的糾紛，也是民事糾紛的一種，正常情況下，事主雙方應(yīng)該通過法律途徑，將對方當(dāng)事人的違約行為向人民法院提訟。但是，由于上法院打官司的訴訟成本較高，存在程序復(fù)雜、時(shí)間長、贏了官司執(zhí)行難等問題[3]，使許多業(yè)主感覺得不償失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、靜坐等極端方式來向開發(fā)商、政府施壓，在爭取自身合法權(quán)益的過程中，卻又觸犯其他法律法規(guī)，破壞社會秩序，影響社會穩(wěn)定。因此，應(yīng)提高司法效率，采取一些切實(shí)措施（如建立巡回法庭，定期到各社區(qū)，特別是有房地產(chǎn)糾紛較多的社區(qū)處理法律糾紛），簡化訴訟程序，深化執(zhí)行管理體制改革，解決因現(xiàn)行法律欠缺而造成的執(zhí)行難問題，努力提高執(zhí)行效率，在群眾心中真正樹立起法律的權(quán)威和尊嚴(yán)，使當(dāng)事人能自覺通過法律途徑解決矛盾糾紛。

（六）強(qiáng)化社區(qū)居委會的調(diào)解功能，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制。在我國傳統(tǒng)習(xí)慣上，當(dāng)矛盾糾紛產(chǎn)生后，人們首先考慮的并不是通過法律途徑去解決，而是求助于行政主管部門。因此，強(qiáng)化政府職責(zé)，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制是迅速化解矛盾糾紛的有效途徑。政府要提高管理社會的能力，必須充分組織和利用好社區(qū)資源，強(qiáng)化社區(qū)居委會的功能作用，因?yàn)樯鐓^(qū)居委會是一個(gè)自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的基層群眾自治組織。涉及房地產(chǎn)的政府各相關(guān)職能部門要積極參與矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制的構(gòu)建，加強(qiáng)社會監(jiān)控，發(fā)揮職能作用，當(dāng)前重點(diǎn)是要加強(qiáng)鎮(zhèn)街綜治維穩(wěn)中心建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

篇（5）

中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）09-0154-02

合同管理是指企業(yè)對以自身為當(dāng)事人依法進(jìn)行相關(guān)合同的訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列過程行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與合作企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)往來，主要是通過以簽訂合同的形式來實(shí)現(xiàn)的。房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨著許多合同管理風(fēng)險(xiǎn)，涉及到眾多的法律法規(guī)，如合同法、土地管理法、招標(biāo)投標(biāo)法、建筑法等。為了更好地控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)投資效益最大化的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對項(xiàng)目開發(fā)過程中所涉及的合同進(jìn)行有效管理。

1 合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

1.1 是確保企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)

合同是一種契約，是當(dāng)事人之間依法確定、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同作為房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù)，在實(shí)施過程中是合同雙方的最高行為準(zhǔn)則，合同中規(guī)定了雙方享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)義務(wù)，對合同雙方起著重要的制約、督促和保障的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常管理工作十分龐雜且各具特點(diǎn)，因此合同管理便成為了保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，項(xiàng)目實(shí)施過程中的一切活動都必須按照合同辦事，這樣才能保證項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

1.2 是規(guī)范企業(yè)管理的重要手段

市場經(jīng)濟(jì)是高度競爭的經(jīng)濟(jì)體制，為保障各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體能夠公平有序競爭，就要依靠法律法規(guī)來規(guī)范。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同簽訂涉及到多個(gè)領(lǐng)域，而且還涉及到企業(yè)內(nèi)部與合作單位之間的多個(gè)部門和人員。從房地產(chǎn)企業(yè)各部門相關(guān)專業(yè)人員到各級分管領(lǐng)導(dǎo)，再到合作單位的相關(guān)部門人員，所涉及的領(lǐng)域及人員相當(dāng)多。在這個(gè)過程中因各方溝通不暢、相互推諉以及等不良現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而合同能夠約束各方，維護(hù)公平競爭的秩序。因此簽訂具有法律約束作用的合同，才能夠更加規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的管理，維持好企業(yè)的良好社會形象。

1.3 是防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營通常具有投資額大、工程量大、建設(shè)周期長、國家政策干預(yù)等特點(diǎn)，項(xiàng)目自立項(xiàng)、實(shí)施至竣工備案驗(yàn)收為止，處處面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)因素。比如在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，因雙方供求信息不對稱，對供應(yīng)商的選擇要考慮各方面風(fēng)險(xiǎn)因素，開發(fā)企業(yè)往往無法做出最合理的選擇。而加強(qiáng)合同管理能夠有效判斷、規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，能更好地確保對開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

2 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題分析

2.1 合同管理制度不健全

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定合理健全的合同管理制度，沒有嚴(yán)格的管理流程，造成合同在執(zhí)行過程，風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)有發(fā)生，致使企業(yè)發(fā)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)項(xiàng)目合同涉及內(nèi)容較多，專業(yè)面廣，合同管理人員必須具備一定的工程、造價(jià)及法律專業(yè)知識。目前很多開發(fā)企業(yè)合同管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，合同管理制度及工作流程制定不夠完善，防范合同風(fēng)險(xiǎn)管理意識不強(qiáng)，把合同管理簡單地視為一種事務(wù)性工作，致使在合同履約過程中經(jīng)常遭受到一些本可避免的損失。

2.2 合同管理的重視度不夠

企業(yè)往往對合同談判和簽訂過程都比較重視，但合同簽訂后，在執(zhí)行和管控方面則經(jīng)常容易出現(xiàn)疏忽。有一些合同管理人員，僅僅是將合同文件交給項(xiàng)目相關(guān)的負(fù)責(zé)人員，而沒有對合同主要條款內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)的交底，這樣就導(dǎo)致了合同在簽訂與執(zhí)行過程中的嚴(yán)重脫節(jié)，致使相關(guān)執(zhí)行人員對合同條款的規(guī)定內(nèi)容了解不夠全面，工作責(zé)任劃分不明確，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中難免會出現(xiàn)不符合合同要求的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行有效全面的成本控制管理。

2.3 合同內(nèi)容表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)

合同是保障各方主體利益的根本。目前房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂量較大，依法訂立的有效合同，應(yīng)當(dāng)反映合同雙方的真實(shí)意思。但實(shí)際在合同簽訂時(shí)往往內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在執(zhí)行過程中增加了不少合同隱患和風(fēng)險(xiǎn)。其一，有的合同條款不完善，合同中常常對雙方權(quán)利和義務(wù)的條款內(nèi)容表述不明確，對違約責(zé)任規(guī)定得過于簡單，意思表達(dá)不清晰。在執(zhí)行中一旦出現(xiàn)違約，容易引起雙方合同糾紛。其二，有的合同內(nèi)容表述不準(zhǔn)確，由于沒有采用規(guī)范的格式合同文本，合同內(nèi)容表達(dá)不夠完整，對合同理解容易發(fā)生岐義和誤解，扭曲了雙方的真實(shí)意愿，使企業(yè)自身承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 合同執(zhí)行過程監(jiān)管力度不夠

在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險(xiǎn)。但是在實(shí)際中，很多企業(yè)對合同的監(jiān)管力度不夠，沒有對合同執(zhí)行過程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。合同管理不僅僅只是一個(gè)部門或者一個(gè)崗位的責(zé)任，而是需要多個(gè)職能部門相互配合共同完成的，這樣才能保證合同能夠得到全面有效執(zhí)行，保證開發(fā)項(xiàng)目能夠按照開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)正常運(yùn)行。

3 加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理的主要對策

3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程

合同管理制度是保障合同管理過程及房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的行為規(guī)范。合同工作流程是否健全是保證建設(shè)項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵所在。合同從簽訂到履行完畢，涉及到許多法律問題，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的許多專業(yè)管理部門，若哪一環(huán)節(jié)發(fā)生失誤，都有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企業(yè)合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部門的職責(zé)崗位權(quán)限制度，明確合同主管的責(zé)任；其二，制定一整套合同洽談、編制、審核、審批、監(jiān)督制度；其三，制定相關(guān)配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同歸口管理制度、合同跟蹤制度、合同臺帳及歸檔制度、合同考核制度等。同時(shí)，還要將這些合同管理制度、工作流程與整個(gè)工程項(xiàng)目的全過程成本管理有機(jī)結(jié)合起來。

3.2 加強(qiáng)實(shí)施合同示范文本制度

實(shí)行合同示范文本制度，是貫徹執(zhí)行《合同法》加強(qiáng)合同監(jiān)督管理，提高合同履約率，維護(hù)行業(yè)市場秩序的一項(xiàng)重要措施。一方面有助于當(dāng)事人熟悉有關(guān)法律、法規(guī)，使工程合同的簽訂符合法律規(guī)范的要求，避免出現(xiàn)顯失公平和違法條款；另一方面便于合同管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，提高合同的履約率，維護(hù)建設(shè)市場秩序。國家有關(guān)部門頒布的各類建設(shè)工程合同示范文本，對當(dāng)事人各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任作了全面、準(zhǔn)確的規(guī)定和約定，可操作性強(qiáng)，有利于防止當(dāng)事人主觀上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同糾紛的發(fā)生。因此，在訂立合同時(shí)，首先考慮使用合同示范文本，以提高合同質(zhì)量。對于自行草擬的合同文本，也應(yīng)參照合同示范文本，避免和有效控制合同風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項(xiàng)目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

3.4 不斷提高合同管理人員素質(zhì)

其一，認(rèn)真選好合同管理人員。工程合同管理人員需要熟悉工程項(xiàng)目的實(shí)施全過程，具備合同管理知識，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)知識，能夠熟練運(yùn)用合同管理技能管理各項(xiàng)活動。其二，抓好合同管理人員的教育培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和法律、行政法規(guī)的不斷完善，對合同管理人員進(jìn)行教育培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)合同管理法律知識，不斷提高其業(yè)務(wù)水平，以便保證開發(fā)企業(yè)合法地參與市場經(jīng)濟(jì)活動。其三，積極吸收和采納國外成熟的合同管理經(jīng)驗(yàn)。比如可以學(xué)習(xí)借鑒FIDIC合同條款，不斷嚴(yán)密和完善合同內(nèi)容，減少合同履約過程中的爭議，提高建設(shè)工程合同管理水平。其四，對合同管理人員實(shí)行崗位責(zé)任制。工程合同管理是專業(yè)性強(qiáng)、責(zé)任大、極為復(fù)雜的工作，合同管理人員要具備較強(qiáng)的責(zé)任心，才能在更好地在合同管理中發(fā)揮作用。

4 結(jié)語

合同管理工作，是房地產(chǎn)項(xiàng)目全面管理的重要組成部分，它是防范和控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，對房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制的意義十分重大。在現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)激烈競爭的環(huán)境下，企業(yè)只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地提高開發(fā)項(xiàng)目投資效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊洪.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].北京：中國計(jì)劃

篇（6）

1. 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1.1金融政策影響房地產(chǎn)市場。2003年至2008年上半年，對房地產(chǎn)市場調(diào)控采取的是較為趨緊的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消費(fèi)為主的金融政策，但這些政策調(diào)整滯后于房地產(chǎn)市場自身調(diào)整，2008年在房改以來房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)不景氣，一是成交量下跌幅度較大，二是70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，三是房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。

1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國房地產(chǎn)投資資金來源中，50%以上依靠銀行貸款，雖然我國已經(jīng)建立了銀行信貸、股權(quán)、信托等多種融資體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過程，是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3投資性買房誘發(fā)價(jià)格泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足。上漲過快的房價(jià)刺激房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下，大量社會資金為實(shí)現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購房投資。而投資性買房屬于不真實(shí)的購房消費(fèi)，本質(zhì)上是住房價(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié)，但由于炒作，投資或投機(jī)行為會進(jìn)一步不合理地推高房價(jià)。

1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)分析

由于我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場中.消費(fèi)者相對而言處于信息缺乏的一方，同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。

法律制定落后于市場的發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，要依靠強(qiáng)大的法律體系。目前我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔(dān)保法》，但有關(guān)住宅抵押貸款方面的規(guī)定不詳細(xì)這就有礙于銀行資金的安全性、流動性。同時(shí)我國尚沒有真正意義上的《投資基金法》，因此無法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以規(guī)定，房地產(chǎn)基金無法可依。

房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī)，嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范和安全運(yùn)行，因此，一是要完善《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文，增加有關(guān)房地產(chǎn)金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《投資基金法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企合作關(guān)系；三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，同時(shí)通過法律手段，盡量挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2. 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施及建議

僅就房地產(chǎn)金融運(yùn)行自身來說，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)和中國國情，可以主要通過抓住以下幾方面，來努力化解相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.1選擇符合企業(yè)發(fā)展的融資渠道

企業(yè)在選擇采取何種籌資方式時(shí)，要對各種融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)、獲利等做好分析和計(jì)算，設(shè)計(jì)出各種不同的融資方案，對各種方案進(jìn)行比較：第一，看其收益率是否會高于其投資成本；第二，其財(cái)務(wù)杠桿收益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否能達(dá)到均衡。然后，根據(jù)企業(yè)的自身情況選擇一種最佳方案。項(xiàng)目不同，對融資需求的量也就不同，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資并不能完全按照原有的資本結(jié)構(gòu)中各種資金所占比例來進(jìn)行，在指定多種方案的前提下，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下選擇最佳的融資方式，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)降低了投資成本，確保企業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。

2.2完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境和信用等級評估系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新需要政府的大力支持，政府要確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道穩(wěn)定的同時(shí)保證國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。政府必須制定相關(guān)政策，無論是金融體系還是國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)壓力，都能保證相互平衡發(fā)展，比如金融體系出現(xiàn)問題時(shí)，政府更多地考慮如何保持金融體系的安全與穩(wěn)定。在不同情況下相關(guān)機(jī)構(gòu)要做出相應(yīng)的調(diào)整，以適應(yīng)需求的變化。

當(dāng)前我國的證券投資基金還不能直接投資于房地產(chǎn)，沒有制定相關(guān)法律來規(guī)定對其房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立等，因此，必須推出相關(guān)法律，以建立長期的投資基金組織。

2.3扶持房地產(chǎn)企業(yè)證券化發(fā)展

資產(chǎn)證券化也是解決房地產(chǎn)企業(yè)資金瓶頸的一個(gè)選擇。資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)融資資產(chǎn)流通市場的前提條件，巨額的房地資產(chǎn)經(jīng)過證券化之后，就可以實(shí)現(xiàn)分割交易，極大地改善資產(chǎn)流動性。國外的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較豐富，主要有債券憑證、抵押權(quán)證券、不動產(chǎn)所有權(quán)證券、受益憑證和不動產(chǎn)共同基金等，但并非所有品種都適合我國的國情，因此應(yīng)根據(jù)我國現(xiàn)實(shí)情況，加快金融體制的改革和創(chuàng)新，盡快建立多層次的市場體系。此外，政府應(yīng)對房地產(chǎn)證券化予以扶持，一方面政府金融機(jī)構(gòu)參與債權(quán)的二級市場交易，為債權(quán)的流動提供擔(dān)保；另一方面對不動產(chǎn)投資基金給予某些稅收的優(yōu)惠支持，如免征投資者房地產(chǎn)證券利息所得稅，政府可給予政策支持，從稅收和法規(guī)制度等多方面入手，推動房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周俊、朱新蓉等.中國金融風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制〔M]. 2009.

[2] 張宗新.金融資產(chǎn)價(jià)格波動與風(fēng)險(xiǎn)控制[M].復(fù)旦大學(xué)出版社.2008.

篇（7）

確保抵押物合法有效

民間借貸抵押擔(dān)保很可能出現(xiàn)將不能設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)抵押的情形，因此，在抵押登記受理審查中，應(yīng)審查是否屬于《擔(dān)保法》第37條規(guī)定的不能抵押的情形（例如，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)就屬于依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)）。另外，民間借貸雙方雖然選擇了抵押擔(dān)保方式，但如果對抵押物價(jià)值認(rèn)定過高，則擔(dān)保效果難以達(dá)到。為確保抵押權(quán)人的債權(quán)對抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)能足額受償，借貸雙方應(yīng)當(dāng)按照《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行估價(jià)。

抵押期限及利率約定要合法

《合同法》第62條第1款第4項(xiàng)規(guī)定：“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。”因此，如果借貸合同上并沒有約定還款日期，借款方可以隨時(shí)還款，貸款方可以隨時(shí)要求還款。對于此類借貸合同，其抵押登記中的抵押期限由借貸雙方設(shè)定，但設(shè)定的期限應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)期限內(nèi)。

在民間借貸關(guān)系中，借貸雙方最容易在利息上發(fā)生矛盾。《合同法》第211條規(guī)定：“自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或約定不明確的，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款利率不得違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定。”同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條規(guī)定：“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。”由此可見，超過限額的高利貸利息不受法律保護(hù)，因此，公民之間借款約定的利率應(yīng)在法律規(guī)定范圍內(nèi)。

篇（8）

[分歧意見]

本案在審理過程中，有兩種不同的意見。一種意見認(rèn)為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 ，原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。另一種意見認(rèn)為，該房屋買賣合同是雙方自愿訂立的，不違反法律的規(guī)定，應(yīng)是有效合同。

[評析]

本案是一起比較典型的房屋買賣糾紛案例，在社會生活中屢見不鮮。筆者同意第二種意見，即該房屋買賣合同是有效的合同。被告應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)。理由如下：

1、從我國合同法的規(guī)定看。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定改變了長期以來我國法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，而認(rèn)為即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有規(guī)定房屋買賣合同在登記后才生效。

篇（9）

福州市工商行政管理局

福州市房地產(chǎn)管理局

20xx年八月

本合同文本使用說明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地產(chǎn)管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律法規(guī)制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)主管部門咨詢。

二、在福州市行政轄區(qū)范圍內(nèi)，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行存量房屋(二手房)轉(zhuǎn)讓適用本合同文本。

三、合同文本空格 [　] 中選擇內(nèi)容，可由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況自行選擇，并應(yīng)將選擇事項(xiàng)的序號大寫(壹、貳………)填入 [ ] ;對不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，各方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

五、本合同文本中涉及的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)優(yōu)先。

六、本合同加注*的條款，當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況不予約定，但應(yīng)用橫線將該條款劃除。本合同文本未盡事宜各方當(dāng)事人可另訂補(bǔ)充協(xié)議。

編號：

賣方(以下簡稱甲方)： 買方(以下簡稱乙方)：

身份證號碼：　 身份證號碼：

賣方人：　 買方人：

身份證號碼：　 身份證號碼：

中介服務(wù)方(以下簡稱丙方)

工商注冊號：

備案證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　本宗買賣房產(chǎn)狀況

1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市區(qū)

2、建筑面積：　 平方米(其中：私有面積：　 、共有面積 、附屬間面積 )。(詳見榕房權(quán)證　字第 號)(土地使用證　 字第號)

3、成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)(含裝修及附屬配套設(shè)施)的買賣價(jià)格為　(幣種)(大寫)：　佰　拾　萬 仟 佰　拾　元整(￥　)。

[其中：房產(chǎn)買賣價(jià)為　(幣種)(大寫)：　佰拾萬 仟 佰　拾　元整(￥);裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為　 (幣種)(大寫)：　 佰拾

萬　仟　 佰　拾　元整(￥)。

4、成交細(xì)目：

(1)、配套：

(2)、家電：

(3)、家俱：

(4)、其他：

(5)、固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性，所以，甲方應(yīng)保持其完整交付。

第二條　中介服務(wù)方承諾

1、丙方的服務(wù)行為符合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定;

2、丙方已取得工商局營業(yè)執(zhí)照等合法的經(jīng)營資格;

3、保證誠信服務(wù)，不收取合同外的任何費(fèi)用(不包含合同外其他服務(wù))。

第三條　委托中介服務(wù)事項(xiàng)

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買賣房產(chǎn)一事，提供中介服務(wù);

2、丙方應(yīng)甲、乙雙方的需求，為其提供房產(chǎn)成交后服務(wù)。

第四條　中介服務(wù)范圍

選擇下列第[　]項(xiàng)服務(wù)

1、為甲、乙雙方提供房產(chǎn)政策及法律咨詢服務(wù);

2、向甲、乙雙方提供交易機(jī)會，協(xié)助雙方簽訂本合同及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并促成交易成功;

3、房產(chǎn)行銷推介;

4、為當(dāng)事人代辦房產(chǎn)評估手續(xù);

5、代辦權(quán)屬過戶手續(xù);

6、為乙方辦理 (注：填寫①商業(yè)銀行按揭貸款、②公積金貸款、③商業(yè)銀行和公積金組合貸款)手續(xù);

7、代辦房地產(chǎn)公證、見證手續(xù);

8、協(xié)助甲、乙雙方收集過戶資料和為其房地產(chǎn)買賣契約代書;

9、協(xié)助辦理相關(guān)配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業(yè)交接過戶手續(xù);

10、協(xié)助甲、乙雙方完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的移交;

11、其他

第五條　中介服務(wù)段落

1、丙方提供的中介服務(wù)自接受甲、乙雙方委托之日起到甲、乙雙方達(dá)成本協(xié)議之日結(jié)束;

2、丙方提供的相關(guān)房產(chǎn)成交后的服務(wù)至甲、乙雙方辦結(jié)各項(xiàng)交易、過戶、交房、放款之日止。

第六條　中介服務(wù)費(fèi)(包含中介服務(wù)傭金和相關(guān)服務(wù)費(fèi))

1、中介服務(wù)傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同之日起　 日內(nèi)，丙方按政府有關(guān)規(guī)定向甲、乙雙方收取中介服務(wù)傭金。

a、丙方向甲方收取中介服務(wù)傭金為　 (幣種)(大寫) 萬 仟佰　拾　 元(￥　)。

b、丙方向乙方收取中介傭金為　(幣種)(大寫)　萬 仟佰　拾　 元(￥　 　)。

2、交易服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第三條有關(guān)款項(xiàng)約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后服務(wù)費(fèi)。

a、丙方收取甲方交易服務(wù)費(fèi)　 (幣種)(大寫)　 仟　佰拾 元(￥　 )。

b、丙方收取乙方交易服務(wù)費(fèi)　(幣種)(大寫)　 仟　 佰拾　元(￥　)。

3、按揭服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務(wù)。丙方收取乙方按揭服務(wù)費(fèi) (幣種)(大寫)　仟佰　 拾　 元(￥)。

第七條　當(dāng)事人配合與保密

1、丙方承諾按交易程序(另定補(bǔ)充協(xié)議)規(guī)定的工作日為甲、乙雙方妥善辦理有關(guān)事項(xiàng)。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實(shí)、合法、有效，并按時(shí)向丙方交付有關(guān)資料，配合丙方共同完成相關(guān)事宜。若因甲、乙方雙方提供的資料原因造成手續(xù)辦理的延誤或無法辦理，丙方無過錯(cuò)的，由資料提供的延誤方承擔(dān)責(zé)任，丙方的工作日相應(yīng)順延;

2、對交易過程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務(wù)承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)甲方或乙方的書面同意不得向第三人披露。同時(shí)，甲、乙雙方對丙方所提供的信息、成交機(jī)會等商業(yè)秘密也負(fù)有保密義務(wù)，未經(jīng)丙方書面同意不得擅自披露。

第八條　中介權(quán)益說明

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，且丙方無過錯(cuò)，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方的中介服務(wù)傭金。

第九條　丙方的權(quán)利義務(wù)

1、丙方在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動時(shí)，應(yīng)出示工商局營業(yè)執(zhí)照、《備案證》等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)出示《經(jīng)紀(jì)人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》;

2、丙方應(yīng)按照甲、乙雙方的委托，據(jù)實(shí)介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價(jià)格;

3、丙方對甲、乙方雙方提交的文件資料進(jìn)行核實(shí)并出具收件清單，對甲方提供的信息進(jìn)行現(xiàn)場勘察和積極配合乙方到相關(guān)部門查驗(yàn);

4、丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)狀況，并如實(shí)告知房屋以及配套設(shè)施等存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況。

5、丙方應(yīng)告知甲、乙雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)及其他當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用;

6、丙方應(yīng)配合甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù);

7、在合同履行期間，丙方應(yīng)當(dāng)積極告知并督促相關(guān)當(dāng)事人履行合同和提醒應(yīng)注意的事項(xiàng)及瑕疵。

第十條　甲方的權(quán)利義務(wù)

1、甲方提供真實(shí)、合法、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息;

2、甲方在簽訂合同時(shí)向丙方提供下列資料：

身份證復(fù)印件;

房屋權(quán)屬證書;

土地使用權(quán)證;

其它相關(guān)資料：　。

3、甲方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并告知房屋及其配套設(shè)施所存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

4、甲方應(yīng)配合乙、丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶的相關(guān)手續(xù)。

第十一條　乙方的權(quán)利義務(wù)

1、乙方有權(quán)與丙方到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并對上述房產(chǎn)現(xiàn)狀作充分了解，愿意購買上述房產(chǎn);

2、乙方應(yīng)在簽訂本合同之日起 日內(nèi)向丙方提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)材料;

3、乙方應(yīng)配合丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶的相關(guān)手續(xù)。

第十二條　定金

簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方約定乙方支付定金　(幣種)(大寫)： 萬仟　佰　拾　元整(￥　)給甲方(定金可抵作購房款)。

如果甲、乙雙方同意，可以選擇下列[ ]種方式確保交易安全：

1、暫時(shí)將全部定金在交易過程中交丙方代管，丙方出具加蓋企業(yè)公章的收據(jù);

2、暫時(shí)將部分定金 (幣種)(大寫)：　 萬　 仟　佰　 拾　元整(￥　)在交易過程中交丙方代管，其余定金直接交與甲方，丙甲兩方分別按照收取定金數(shù)額出具收據(jù);

3、　。

第十三條　費(fèi)用承擔(dān)方式

1、交易稅費(fèi)由　 方承擔(dān);

2、土地證費(fèi)：辦理甲方名下的土地證費(fèi)用　 承擔(dān)，過戶至乙方名下的土地證費(fèi)用承擔(dān);

3、配套設(shè)施過戶費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過戶費(fèi)用由承擔(dān);

4、原始費(fèi)用的結(jié)清：甲方應(yīng)結(jié)清移交前的水、電、物業(yè)管理、　 等的費(fèi)用。乙方在接收該房產(chǎn)時(shí)須驗(yàn)收上述約定的各項(xiàng)交付細(xì)目，交接確認(rèn)后甲方不再負(fù)責(zé);

5、 。

第十四條　購房款及其他費(fèi)用支付方式。

按交易程序(另訂補(bǔ)充協(xié)議)規(guī)定的方式支付。

第十五條　違約責(zé)任

1、依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，本合同簽定后，甲、乙、丙三方應(yīng)按照約定履行，乙方違約的其定金不予返還，甲方違約的雙倍返還定金。丙方違約的應(yīng)當(dāng)退還當(dāng)事人已交的服務(wù)費(fèi)用并支付違約金給甲、乙雙方，違約金數(shù)額;

2、甲乙保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛由甲方負(fù)責(zé)，如果丙方有過錯(cuò)的，由此而造成乙方經(jīng)濟(jì)損失由甲、丙承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;

3、除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議所約定交易程序規(guī)定的期限將該房產(chǎn)交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金(按成交價(jià)日萬分之　);乙方如未能按照交易程序(另訂補(bǔ)充協(xié)議)規(guī)定的時(shí)間付款，甲方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求乙方支付違約金(按成交價(jià)日萬分之　 );

4、丙方作為居間及服務(wù)方應(yīng)以國家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會行規(guī)為準(zhǔn)則為甲、乙雙方提供誠信服務(wù)，若因丙方服務(wù)不當(dāng)行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

5、丙方作為甲、乙雙方授權(quán)的代管方，對所代管的資金及權(quán)屬資料的安全負(fù)責(zé)，若因丙方責(zé)任造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

6、在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，丙方保證甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收該房產(chǎn)。因丙方工作不盡責(zé)，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期收到房產(chǎn)過戶的，丙方承擔(dān)違約責(zé)任。

第十六條　違約處理時(shí)限

自發(fā)生違約行為之日起超過10日，丙方即向違約方發(fā)出掛號信促其履約，寄出郵戳即日起超過15日仍未回復(fù)并履約的，依本合同相關(guān)條款處理。

第十七條　本合同解除條件

出現(xiàn)下列情況的，當(dāng)事人可以單方依法解除合同，并書面告知相關(guān)當(dāng)事人(本合同解除時(shí)，房屋轉(zhuǎn)讓等補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)解除)：

1、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

2、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

3、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

4、。

第十八條　因不可抗力或國家政策的改變因素導(dǎo)致本合同無法履行的，甲、乙、丙三方免責(zé)。在三方具結(jié)后，丙方將監(jiān)管的房產(chǎn)權(quán)屬資料交還甲方，將監(jiān)管的定金及購房款交還乙方，交易過程中產(chǎn)生的費(fèi)用由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

第十九條　合同爭議解決方式

本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以選擇下列第[　]項(xiàng)解決：

1、向仲裁委員會提請仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十條　生效條款

本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當(dāng)事人可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補(bǔ)充協(xié)議未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

本合同及補(bǔ)充協(xié)議共　頁，一式　份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，丙方　 份，具有同等法律效力。

第二十一條　、其它事項(xiàng)：(空格如不夠用，可以另接)。

甲方(賣方)：　乙方(買方)：

聯(lián)系電話：　聯(lián)系電話：

聯(lián)系地址：　聯(lián)系地址：

郵編：　郵編：

丙方(中介服務(wù)方)：

簽約代表：

經(jīng)紀(jì)人資格證號碼

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證號碼：

聯(lián)系電話：

簽訂地點(diǎn)：

簽訂時(shí)間：年　 月　 日

二、福州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同(乙種本--租賃)

福州市工商行政管理局

福州市房地產(chǎn)管理局

本合同文本使用說明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地產(chǎn)管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律法規(guī)制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同各款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)主管部門咨詢。

二、在福州市區(qū)范圍內(nèi)，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋租賃業(yè)務(wù)適用本合同。

三、合同文本空格[　 ]中選擇內(nèi)容，可由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況自行選擇，并應(yīng)將選擇事項(xiàng)的序號大寫(壹、貳……)填入[　 ];對不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，各方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

五、本合同文本中涉及的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)優(yōu)先。

六、本合同加注*的條款，當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況不予約定，但應(yīng)用橫線將該條款劃除。本合同文本未盡事宜各方當(dāng)事人可另訂補(bǔ)充協(xié)議。

編號：

出租方(以下簡稱甲方)：　 承租方(以下簡稱乙方)：

身份證號碼：　 身份證號碼：

出租方人： 承租方人：

身份證號碼：　 身份證號碼：

中介服務(wù)方(以下簡稱丙方)：

工商注冊號：

備案證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　、本宗租賃房產(chǎn)狀況：

1、房屋位置：甲方房產(chǎn)座落于福州市　區(qū)

2、建筑面積：　平方米(其中：單元面積為：　 、附屬間面積為)(詳見權(quán)屬證明)，租賃用途：

3、租金及支付方式：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)(含裝修及附屬配套設(shè)施)的租金為　(幣種)(大寫)：佰　拾　萬　仟　佰　拾 元整(　 )。

支付方式：[現(xiàn)金支付]、[轉(zhuǎn)帳支付]

開戶行：戶名：　賬號

付款時(shí)間為：公歷每個(gè)月 日前支付

4、租賃期限：

自　年　月　 日至　年　月　 日止，共計(jì)個(gè)月時(shí)間

5、配套及附屬：

1)、配套：

2)、家電：

3)、家具：

4)、其他：

5)、固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性。

乙方租賃期滿，應(yīng)保證配套及附屬設(shè)施的完整性并歸還業(yè)主。

第二條　、委托中介事項(xiàng)：

丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方租賃房產(chǎn)一事，提供中介服務(wù);

第三條　、中介及行為的承諾：

1、丙方的服務(wù)行為符合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定;

2、丙方已取得工商局營業(yè)執(zhí)照等合法的經(jīng)營資格;

3、丙方保證誠信服務(wù)，不收取合同外的任何費(fèi)用(不包含其他服務(wù))。

第四條　、中介服務(wù)范圍：選擇下列第項(xiàng)服務(wù)。

1、為甲、乙雙方提供房產(chǎn)政策及法律咨詢服務(wù);

2、向甲、乙雙方提供交易機(jī)會，協(xié)助雙方簽訂本合同并促成交易成功;

3、協(xié)助甲、乙雙方完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的交接;

4、其他　。

第五條　、中介服務(wù)段落：

丙方提供的中介服務(wù)自接受甲、乙雙方委托時(shí)起到甲、乙雙方達(dá)成本協(xié)議之日起結(jié)束;

第六條　、中介服務(wù)傭金：

自甲、乙雙方簽訂本合同后，丙方按政府有關(guān)規(guī)定向甲、乙雙方收取中介服務(wù)傭金。

1、丙方向甲方收取中介服務(wù)傭金為　 (幣種)(大寫)萬仟佰拾　 元()。

2、丙方向乙方收取中介服務(wù)傭金為　 (幣種)(大寫)萬仟佰拾　 元()。

第七條　、當(dāng)事人配合與保密：

對交易過程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務(wù)承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)甲方或乙方的書面同意不得向第三人披露。同時(shí)，甲、乙雙方對丙方所提供的信息、成交機(jī)會等商業(yè)秘密也負(fù)有保密義務(wù)，未經(jīng)丙方書面同意不得擅自披露。

第八條　、中介權(quán)益說明：

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，且丙方無過錯(cuò)，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方的中介服務(wù)傭金。

第九條　、丙方的權(quán)利義務(wù)：

1、丙方在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動時(shí)，應(yīng)出示工商局營業(yè)執(zhí)照等國家相關(guān)資格證明;

2、丙方應(yīng)按照甲、乙雙方的委托，據(jù)實(shí)介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價(jià)格;

3、丙方對甲、乙雙方提交的文件資料進(jìn)行核實(shí)并出具收件清單，對甲方提供的信息進(jìn)行現(xiàn)場勘察和到相關(guān)部門查驗(yàn);

4、丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)狀況，并如實(shí)告知房屋管道不通等瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

5、丙方應(yīng)告知甲、乙雙方房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)所涉及政府相關(guān)部門應(yīng)收取的各項(xiàng)稅費(fèi)及其他費(fèi)用;

6、丙方應(yīng)配合甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)租賃合同;

7、在合同履行期間，丙方應(yīng)當(dāng)積極告知相關(guān)當(dāng)事人履行合同并提醒應(yīng)注意的事項(xiàng)及瑕疵。

第十條　、甲方的權(quán)利義務(wù)：

1、甲方提供真實(shí)、合法、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)租賃信息，并保證該房屋符合國家及地方政府房屋出租的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定;

2、甲方保證房屋產(chǎn)權(quán)明晰，并在簽訂合同時(shí)向丙方提供下列資料：

(1)身份證復(fù)印件;

(2)房屋權(quán)屬證書;

(3)土地使用權(quán)證;

(4)其它相關(guān)資料： 。

3、甲方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并告知房屋有無漏水、管道不通等瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況，不得隱瞞;

4、甲方向乙方收取　 (幣種)(大寫)萬仟佰拾　 元()，作為有關(guān)費(fèi)用，如水、電、電信、物業(yè)等等的押金(無息)，待本合同期滿或終止時(shí)，甲、乙雙方結(jié)清一切費(fèi)用后，由甲方返還乙方;

5、除甲、乙方另有約定之外，甲方應(yīng)當(dāng)履行房屋維修義務(wù)，以確保房屋正常使用;甲方未及時(shí)進(jìn)行房屋維修，乙方可以自行維修，維修費(fèi)用由甲方承擔(dān);

6、甲方如出售該房產(chǎn)，應(yīng)提前 日書面告知乙方，在同等的條件下，乙方有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。甲方如抵押該房產(chǎn)，應(yīng)書面告知乙方。

第十一條　、乙方的權(quán)利義務(wù)：

1、乙方有權(quán)查閱租賃房屋的是否符合國家及地方政府有關(guān)房屋出租的規(guī)定，如各類批文、許可證、權(quán)屬證明等文件;

2、乙方有權(quán)知曉房屋是否權(quán)力受限制相關(guān)情況;

3、房地產(chǎn)租賃期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自將房地產(chǎn)整體或支解分割進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、抵押;

4、房地產(chǎn)租賃期間，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得擅自對房屋進(jìn)行裝修或其他形式的改造，經(jīng)甲方同意的裝修或改造，在租賃期屆滿后，可根據(jù)甲方的要求或修復(fù)原樣歸還或保持裝修、改造后的狀況進(jìn)行交接，不得擅自毀損;

5、乙方應(yīng)當(dāng)按約定及時(shí)交納租金，否則每拖欠一日按月租金的%支付違約金，逾期　 日不繳納租金的，甲方有權(quán)解除本合同;

6、乙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家和地方政府的法規(guī)和政策規(guī)定，辦理暫住證等相關(guān)證件，搞好計(jì)劃生育和防火防盜等相關(guān)事項(xiàng)，不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，不得利用租賃房屋進(jìn)行各類違法活動;

7、乙方按約定按時(shí)交納水、電、煤氣、有線電視、電話、物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用;若個(gè)月內(nèi)未繳清相關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)解除本合同

8、租賃期屆滿，在同等條件下，甲方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

第十二條　、違約責(zé)任：

1、依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應(yīng)按照約定履行，否則屬違約行為，應(yīng)當(dāng)支付違約金　 。違約金不足賠償損失的，還應(yīng)賠償守約方相關(guān)損失;

2、甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛由甲方負(fù)責(zé)，如果丙方在促成交易過程中有提供虛假信息或誤導(dǎo)等等過錯(cuò)的，由此而造成甲、乙方經(jīng)濟(jì)損失，由丙方承擔(dān)賠償責(zé)任;

3、丙方作為中介及服務(wù)方應(yīng)以國家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會行規(guī)為準(zhǔn)則為委托方(甲、乙雙方)提供誠信服務(wù)的義務(wù)，若因丙方服務(wù)不當(dāng)行為造成甲、乙雙方損失的，丙方承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

4、除合同另有約定外，任何一方需提前終止本合同的，應(yīng)提前 日書面告知對方，并支付違約金　;

5、丙方有責(zé)任督促甲乙雙方嚴(yán)格遵守本協(xié)議的所有條款，保障甲乙雙方的交易安全，并協(xié)助甲乙雙方辦理該房產(chǎn)租賃登記手續(xù)及房、款交接手續(xù)，因丙方原因給甲乙雙方造成損失，丙方做相應(yīng)賠償。

第十三條　、因不可抗力或國家政策的改變因素導(dǎo)致本合同無法履行的，甲、乙、丙三方免責(zé)，但當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)告知義務(wù)。

第十四條　、合同爭議解決方式：本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以選擇下列第項(xiàng)解決：

1、向 仲裁委員會提請仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第十五條　、生效條款：本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當(dāng)事人可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補(bǔ)充協(xié)議未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

本合同和補(bǔ)充協(xié)議共 頁，一式　份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，，丙方 份，具有同等法律效力。

第十六條　、其它事項(xiàng)：(空格如不夠用，可以另接)

甲方(出租方)：　乙房(承租方)：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

聯(lián)系地址：聯(lián)系地址：

郵編：郵編：

丙方(中介服務(wù)方)：

簽約代表：

經(jīng)紀(jì)人資格證號碼：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證號碼：

篇（10）

中圖分類號：F293. 3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷變化，房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求到漸趨飽和，上市房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)也面臨諸多的問題，不少企業(yè)出現(xiàn)資金緊張，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。盡管最近國家出臺一系列利好政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，但是，上市房企的股價(jià)卻在不斷創(chuàng)造新低，企業(yè)經(jīng)營面臨很多的困境。在這樣的背景下，上市房企需要更加重視資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)政策和市場發(fā)展現(xiàn)實(shí)，運(yùn)用新思維、新方法不斷優(yōu)化房企的資本結(jié)構(gòu)，推動企業(yè)健康發(fā)展。

1積極拓展多種融資渠道，降低對銀行貸款的過度依賴

成熟的房地產(chǎn)市場房企的融資渠道都比較多，比如，美國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比例都在三成左右，而我國大部分房企的負(fù)債比例超過七成，比美國的兩倍還要多。我國現(xiàn)在正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，我國調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的壓力比較大，對銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸也在壓縮，我國上市房企的融資渠道也處于發(fā)展時(shí)期，一直以來，大部分房企只能通過上市融資、銀行信貸以及企業(yè)債券等形式，銀行信貸是房企的資金的主要來源，造成當(dāng)前我國房企融資方式單一，融資渠道較窄。我國政府需要做成更多的努力，鼓勵(lì)企業(yè)拓寬融資渠道，制定和完善法律法規(guī)，對金融市場做好監(jiān)管，引導(dǎo)上市房企在較為健全的金融市場環(huán)境中獲取更多的融資渠道，減低對銀行的過度依賴，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

2增強(qiáng)企業(yè)償債能力，靈活應(yīng)對市場變化

我國上市房企負(fù)債比例較高，短期債務(wù)和長期債務(wù)是影響企業(yè)資金鏈的重要因素，企業(yè)在發(fā)展和經(jīng)營過程中需要不斷發(fā)生各種信貸關(guān)系，需要不斷獲取新的融資，又需要對已有的債務(wù)進(jìn)行償還。由于我國的上市房企負(fù)債比例較高，償還本息是很多上市房企的重要問題，這樣的債務(wù)比例使得上市企業(yè)無法更好地發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用，影響企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定，讓企業(yè)隨時(shí)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房企一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)必然是企業(yè)陷入困境甚至絕境。為此，上市房企必須未雨綢繆，一方面需要不斷提升企業(yè)的償債能力，防止企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生；另一方面，需要積極穩(wěn)妥地拓展融資渠道。我國上市房企獲取長期貸款的難度一般都比較大，由于國家政策要求房企必須具有較強(qiáng)的盈利能力，在資金使用和企業(yè)的凈資產(chǎn)等方面都有非常苛刻的要求，因此，上市房企要想獲得長期債務(wù)較為困難，房企需要不斷尋找更多的短期負(fù)債渠道，短期償債壓力非常大。所以，我國上市房企需要強(qiáng)化短期償債能力，優(yōu)化短期債務(wù)的時(shí)間和債主結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確把握市場變化，合理安排短期債務(wù)的增長速度。

3提高企業(yè)盈利能力，不斷優(yōu)化內(nèi)部融資比例

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的核心是盈利能力，只有企業(yè)的盈利能力提升了，企業(yè)才能更好地發(fā)展，企業(yè)的融資渠道才能暢通，才能不斷提升企業(yè)的償債能力，才能確保資本結(jié)構(gòu)合理和安全。很多的上市房企都處在高速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，需要儲備大量的土地，甚至為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，還要100%持有物業(yè)，這樣會讓上市房企占用很多的資金。無論是以商業(yè)還是住宅為主的企業(yè)，都需要不斷提升盈利能力，不斷增強(qiáng)企業(yè)的收益留存，改變單一的對外融資局面，降低外部融資比重。利用上市房企每年的利潤增加自由資金投入，既能降低對外部資本的依賴，又能夠降低融資和經(jīng)營成本，又有利于企業(yè)的資本優(yōu)化。為此， 上市房企土地積累到一定數(shù)量以后，對土地儲備的需求可以適當(dāng)降低，不必再跟風(fēng)拿地或者炒地，選擇那些具有更大開發(fā)價(jià)值和發(fā)展前景的項(xiàng)目。在經(jīng)營過程中，企業(yè)根據(jù)市場變化和自身發(fā)展積極嘗試多元化經(jīng)營模式，降低或者分解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，加快資金回籠，提高存貨的周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)企業(yè)資金的循環(huán)能力，不斷優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

4積極發(fā)展金融市場，構(gòu)建多元化融資渠道

我國上市房企的資金來源于國內(nèi)貸款、自籌資金、購房預(yù)付款、外商直接投資以及利用外資等，我國上市房企的融資渠道貌似很多，但是渠道確實(shí)非常狹窄。要想更好地優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，需要不斷拓展融資渠道，需要發(fā)展完善的金融市場。首先應(yīng)該健全法律法規(guī)，為上市房企營造一個(gè)較好的發(fā)展環(huán)境；其次，需要鼓勵(lì)房企積極探索各種融資模式，實(shí)現(xiàn)多元化融資，促進(jìn)上市房企根據(jù)市場環(huán)境和自身發(fā)展優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

5健全房地產(chǎn)市場法規(guī)制度，形成成熟的金融市場

我國房地產(chǎn)市場化起步晚，發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場化建設(shè)速度，很多的法律制度跟不上我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，造成房地產(chǎn)政策管理和服務(wù)相對滯后，出現(xiàn)很多不規(guī)范問題，前期影響房地產(chǎn)質(zhì)量，現(xiàn)在影響房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展壯大。尤其是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場缺乏完善的融資法律法規(guī)，無法對房企資金來源和用途進(jìn)行有效監(jiān)控，沒有對房企自由資金、金融信貸、海外直投等比例作出統(tǒng)一的規(guī)定，很多的政策、法規(guī)都處在不斷變化之中，不利于整個(gè)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。在比較成熟的歐美市場，可以更好利用房地產(chǎn)投資基金，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化模式經(jīng)營，而在我國才剛剛研討，缺乏較為完善的政策和法規(guī)支持。為此， 我國要確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，需要構(gòu)建較為完善的適合房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的金融法律體系。首先應(yīng)該在《公司法》《合同法》《商業(yè)銀行法》等基礎(chǔ)市場經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)中融入房地產(chǎn)金融方面的法律條款；其次，制定房地產(chǎn)金融專門法律，比如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金管理?xiàng)l例、房企融資法等，對融資方式、資金使用等方面做出嚴(yán)格規(guī)定；最后，為房地產(chǎn)信托、證券化、投資基金等融資模式提供較為完善的法律支撐。

總之，我國房地產(chǎn)走過了黃金十年，在推動我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民居住條件的同時(shí)，也是實(shí)現(xiàn)了發(fā)展壯大和升級，房地產(chǎn)企業(yè)完成了上市以后，規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)績不斷提升。但是，還應(yīng)做好上市房企資本結(jié)構(gòu)多元化，不斷拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)上市房企的健康可持續(xù)發(fā)展。

篇（11）

中圖分類號：F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)活動的金融機(jī)構(gòu)為該產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、清算等金融服務(wù)活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際收益與預(yù)期收益嚴(yán)重背離而遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)性很高的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，近年來隨著房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，其發(fā)展過程中存在或潛在的社會風(fēng)險(xiǎn)已嚴(yán)重威脅我國的房地產(chǎn)金融業(yè)，尤其是加大了資金支持房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，這極不利于我國房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。目前來說，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀主要有以下幾類突出性風(fēng)險(xiǎn)問題：商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人住房信貸違約風(fēng)險(xiǎn)、土地貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場的有序建立與健康發(fā)展，不能離開健全完善的法律法規(guī)支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應(yīng)法律規(guī)制的違規(guī)操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產(chǎn)金融體系的建立和金融規(guī)則的正常運(yùn)行，也使商業(yè)銀行系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)居高不下。

1.商業(yè)銀行之法律風(fēng)險(xiǎn)

一方面，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管制度，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)上的有關(guān)人員從職責(zé)上沒有進(jìn)行嚴(yán)格的劃分，對客戶的資信情況沒有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范的法律規(guī)制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)資格的企業(yè)以各種手段、各種方式，有時(shí)甚至采取違法措施尋求商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關(guān)的法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產(chǎn)登記制度相關(guān)配套法規(guī)還不完善，沒有嚴(yán)格的抵押住房登記制度。同時(shí)，涉及房地產(chǎn)處置的某些法律規(guī)定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產(chǎn)無法分割，抵押物往往很難處置。

2.個(gè)人住房貸款之法律風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預(yù)期，但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

3.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價(jià)土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價(jià)倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當(dāng)競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善

市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，法律法規(guī)建設(shè)對于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

（1）設(shè)立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時(shí)，要先對開發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時(shí)到有關(guān)部門交納相關(guān)費(fèi)用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（2）以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)各級領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊(duì)伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來抓。通過加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險(xiǎn)，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。

2.個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

（1）盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護(hù)和個(gè)人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時(shí)的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時(shí)，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個(gè)人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰，甚至對情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個(gè)體，應(yīng)對其借貸規(guī)模、資金運(yùn)用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動等等。

（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個(gè)人繳納稅費(fèi)、個(gè)人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個(gè)人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。

（3）建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對購房人及其信用真實(shí)性的調(diào)查工作，同時(shí)向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告，并為該報(bào)告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實(shí)可行的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，利用保險(xiǎn)也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的通常做法。這里的保險(xiǎn)指的是借款人的履約保險(xiǎn)，即保證保險(xiǎn)。在住房按揭貸款中，履約保險(xiǎn)主要是指在被擔(dān)保人因?yàn)樗劳觥⑹I(yè)等約定原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債。保險(xiǎn)公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國不能確保保險(xiǎn)公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險(xiǎn)，因此要加快完善相關(guān)立法，為開展個(gè)人住房按揭貸款履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

（1）建立嚴(yán)格的土地出讓考察制度。國家規(guī)定對于用于經(jīng)營性建設(shè)的必須采用招標(biāo)、拍賣形式，所以開發(fā)商要取得土地建設(shè)使用權(quán)必須要通過招標(biāo)、拍賣形式。在招標(biāo)、拍賣過程中，要建立起嚴(yán)格的土地轉(zhuǎn)讓制度，嚴(yán)禁招標(biāo)人和投標(biāo)人、投標(biāo)人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴(yán)禁政府土地管理部門收受開發(fā)商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)制度，嚴(yán)格要求政府考核開發(fā)商的資質(zhì)水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔(dān)該項(xiàng)建設(shè)的開發(fā)商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時(shí)，要加大土地市場的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的權(quán)力尋租現(xiàn)象；平抑地價(jià)，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。