房地產開發商業模式大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產開發商業模式范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

“房抵貸”看上去很美嗎？

據悉，合生創展此次計劃的具體內容為：購房者利用自己或親友名下房產，經過估值評測后，抵押給網上金融機構房金所申請“房抵貸”，半個月內即可獲得為期1年、最高50%抵押物評估價的專項資金作為購房首付款，剩余房款依然可以申請商業貸款。

另外，值得注意的是，“全貸款購房”實際也是“地產+互聯網+金融”相結合的實踐產物，是對傳統賣房模式的一次大膽挑戰。

就像之前萬科牽手淘寶，萬達牽手百度、騰訊，合生創展在此基礎上進行了創新，于是便有了“全貸款購房”。

其實，合生創展之所以推出“全貸款”購房計劃，也是為了緩解資金鏈壓力，加快回籠現金，提升項目周轉速度的試水。今年以來，合生創展與珠江地產兩個兄弟公司已經多次嘗試以金融手段刺激項目成交的銷售手段。

這個計劃牽手互聯網金融突破政策限制為購房者提供貸款，實際上也是在搶食銀行房貸蛋糕，是對傳統金融的另一次攪局。因為，房產首付貸款是傳統商業銀行不能碰的，而“全貸款購房”的新型金融模式，瞄準房地產市場，或能從一定程度上繞開限貸，為房企打開銷路。

此外，“全貸款”買房并沒有聽起來那么美，就如“零首付”一樣，也存在一定風險，而這些風險可能更多來自P2P網貸平臺。近年來，P2P網貸平臺如雨后春筍般呈現爆發式的增長，隨之而來的公司跑路就成了屢見不鮮的事情。“房抵貸”金融產品，就是目前火熱的金融P2P產品中的一種，雖然其可以讓購房者“100%房款可貸，0元輕松置業”，但這一新事物仍有待市場認可和接納。

不過，目前來看，市場對“全貸款”購房頗有“興趣”。合生摩爾公館項目營銷總監向表示：“‘全貸款’政策推出不到2天，項目收到了500多個購房者申請，售樓處現場已經有300多組客戶到訪并了解‘全貸款’購房的具體細節。”但是，還是要提醒投資者們，謹慎為好，切忌盲目跟風！

現實依舊骨感

其實，縱觀過去和現在，國內的住宅小區在經歷了過去10年的房地產大開發后，目前的規模的確已極其龐大，這也為房地產企業從事社區服務提供了廣闊的機會。利用互聯網發展社區服務將會使地產企業走向社區服務供應商，提供服務和商品成為房地產開發企業戰略轉型的一種選擇。

然而，到目前為止，盡管很多房企熱情投入，各種嘗試，互聯網社區掘金的模式依然沒有成型，輿論意義依舊大于現實意義。

以萬科、萬達、恒大為代表的一線地產商與以BAT為代表互聯網巨頭的合作仍處于探索期，但他們也都應該意識到未來可持續生存的關鍵還是服務。未來10年，他們或將會以城市、園（景）區、社區、家庭等不同規模物業的服務集成商的角色來定位自己。

雖然在國內地產企業過去的發展歲月中，借鑒學習國際先進地產企業是國內房企進步的主要途徑，但是在國內房企嘗試與互聯網合作試水社區服務方面，國際上還沒有可借鑒的成熟模本。

以美國為例，這個國家的住宅物業產權特別清楚，業主自己照顧住宅，或者請專業人員進行草坪維護及房屋清潔，他們并不需要開發商提供物業服務。而國內的社區周邊商業配套正在經歷從無到有的過程，所以我國房地產開發商有條件去做系統的規劃和前瞻性的思考。

條件相對較豐滿

當然，不可否認，西方發達國家自動化程度更高，互聯網技術的發展也更先進，但是，從服務的整合程度上來講，國內在全球范圍來看應該是最好的，這或許是國內地產企業的一個優勢。

譬如，一款互聯網工具，在一個小市場和一個大市場使用數量差異很大，那么，對社會資源的整合能力也大不一樣，互聯網需要發揮的就是規模效應和長尾效應，猶如只有在中國這么大的市場才能孕育出像阿里巴巴這樣大的商業公司。阿里巴巴就是因為國內線上的信用體系比線下的信用體系做得好，它以線上的優勢整合了線下的劣勢的規模，才遠超了亞馬遜，。

因此，國內房地產開發商也具有這種整合的優勢，加之趕上了互聯網的發展潮流，所以演化出這樣一種商業模式也是一種必然。

地產龍頭企業萬科已經連續多年成為全球最大的住宅地產開發商，而萬達則是全球最大的商業地產運營商。國內眾多一線房企也已經開始了國際化的實際動作，加之又處于全球移動互聯網應用最為巨大的市場，應該成為全世界的模本。

正如萬科集團高層日前的表態：“萬科下一步的商業模式將與蘇寧、阿里巴巴等商業模式如出一轍，將產業鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務，全方位地服務供應商和業主，以獲得更大的利潤空間和可持續的發展空間。”

夢想與現實或只是一步之遙

對于國內地產企業來說，互聯網技術支持固然重要，但是，對客戶的極致服務意識才是需要學習的精髓所在。房地產行業如要進軍互聯網，掘金新時代，那么，首先要改變的就是思維方式。

多年以來，房地產開發商的思維模式都帶有資源取向，好像擁有土地就擁有了廣闊的盈利空間。所以，對于地產企業而言，獲取土地資源就具有了核心競爭力。但對于互聯網企業來說，客戶意味著一切。

房地產開發企業的商業模式和互聯網企業的商業模式的基因的不同，決定了地產企業和互聯網企業對客戶服務的意識和敏感程度的差別。譬如互聯網企業小米公司，追求極客精神，就是對客戶服務的追求是極致的，要為客戶提供企業所能提供的最好的產品和服務。

篇（2）

從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了以商品房為核心的一元化住房供應結構。2000年后，全國各大城市都將房地產作為當地的支柱產業，房地產市場從逐漸形成到不斷壯大到取得了巨大成就。2003年開始，中國的房地產市場經過了近10年波瀾壯闊的價值大發掘，尤其在以銷售為核心的住宅地產市場，一線城市已經有超過10倍的價格上漲。2007—2008年這一輪宏觀調控，使得部分長期從事銷售型住宅地產開發商轉向持有型商業地產。傳統從事商業地產開發的開發商也因為整體經濟環境的良好取得了長足發展。隨著兩股力量的同時發力，以持有型為核心的商業地產在2008年以后逐漸走到了房地產大潮的前沿。

2010年以來的最近一次房地產宏觀調控，竭力擠壓銷售型房地產資金源頭及銷售回籠款，所以越來越多的銷售型房地產商轉向持有型。從根本上來說，銷售型房地產過分依賴于政策的呵護，尤其作為資本密集型行業，融資渠道的暢通是決定生與死的關鍵所在。此輪調控的主要手段之一就是控制銀行資金過度流入房地產市場。而對于長期經營的持有型房地產來說，他們的資金狀況要好很多。經營性持有型物業可以從兩個途徑獲得資金來源，一是物業租賃或經營所得的現金流，二是從銀行獲得的經營性物業貸款。

即便如此，在持續的緊縮政策下，主流開發商依然面臨著資金鏈緊張的困境。這意味著目前開發商的商業模式正在逐步改變，探索新的商業模式成為了行業的重要課題。

一、銷售型房地產

銷售型房地產是以獲得土地使用權后進行土地二級開發、建造，最終將開發完成的房地產銷售作為目的的開發形式。

1、銷售型房地產商業模型

銷售型房地產開發過程及模式如下：首先，房地產開發公司進行準備工作，在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。其次，規劃總圖審查及確定規劃設計條件；初步設計及施工圖審查；規劃報建圖審查；施工報建；獲得開工許可證。再次，施工階段建設單位辦理施工報建登記，開發商對工程進行發包，確定施工隊伍（招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包），進行施工并不斷監督施工進度與質量。最后，獲得商品房預售許證，制定商品房預售方案；進入銷售階段，實現銷售款回籠。

商業模式是公開的，無論持有型還是銷售型，開發過程基本一致。在正常情況下，銷售型房地產單個項目開發周期為24—36個月。36個月后基本可以實現銷售回籠，小產證辦理完成。

2、銷售型房地產財務模型

對于一家企業而言，財務模型往往是保密的，不會公開的。一般銷售型開發商在獲得土地使用權并開工之后不久，會從銀行獲得項目開發貸款，一般項目抵押率為65%以下。根據各地、各個開發商的背景、能力不同而有所不同。

后期的開發資金基本依靠銀行資金，一旦建設開發進度達到預售條件后，獲得預售權，并開始預售。預售開始后，則開發商后期的資金基本依靠銷售回籠款。銷售回籠款有兩個用途，一部分作為開發商日常開發費用和工程款，另外一部分則需要歸還銀行貸款。

從成本構成上來看，以一線城市為例，土地使用權獲得成本約占總成本的30%，市場營銷成本5%左右，融資成本10%以內，其余為建安成本和開發間接費等。銷售毛利率往往高達50%以上。

3、銷售型房地產特征及評價方式

銷售型房地產的特征：開發產品商品化類似于產品銷售，開發周期短，實現銷售后通常無經營周期，以獲得短期現金流為主，開發難度較低，對開發商自身開發能力、運營水平要求不高，對短期資金峰值要求高。所有開發成本都納入存貨，達到銷售收入確認要求后，轉為銷售成本。

在分析銷售型房地產投資回報與投資價值時，較多使用投資回報率ROI、凈現金流現值NPV、內部收益率IRR等，使用投資回收期意義不大。根據過去5年的經驗統計，銷售型房地產投資回報率在35%～50%，房地產最為火爆的時期可以高達80%甚至更高。而IRR即使在如今調控政策之下部分地區也可以達到30%以上。除非是土地使用權獲得價格過分高企的地王項目，IRR會在20%上下。

二、持有型房地產

持有型房地產開發是將土地開發完成后長期持有，類似于建設固定資產，獲得長期租金收益的經營模式。

1、持有型房地產商業模型

持有型房地產的開發過程，從獲得土地到報批報建、開工、開業基本與銷售型房地產沒有太大差異。但是開發前期對持有型房地產的定位、功能選擇、動線設計、建筑設計有著相當高的要求，因為這些所有前期規劃設計決定了未來持有型房地產的成敗。開發完成后，持續經營期間為了獲得更高的租金回報，對開發商或者后期的經營者提出了更高的要求，需要展現出相當的管理和運營能力。

通常持有型房地產開發周期控制在30個月以內，盡早開業代表著現金流的早日流入。房產證大都以大產證為主，房型分割僅僅為后期經營分割使用。

篇（3）

閆宗成：在家族企業，我也曾幫忙拿地，幫忙融資，這是我的作用；做房地產基金，我發起設立基金，同時還負責資金的募集，我們改變的是一個企業的現狀，但是如果做基金聯盟，我們可能會改變這個行業的現狀，不管最終能否實現，我們都需要努力。這本身也是一個事業，也是一件有成就的事情，而且聯盟本身也會在基金管理方面有所涉及，也可以推動房地產基金在民生地產方面有所作為。想拿老百姓的錢，就蓋老百姓的房，聯盟將會推動更多的社會資金及力量參與到發起設立民生保障住房私募基金中來，而基金管理人，應老老實實為老百姓的錢、投資人的錢打工。

《投資者報》：那你以前的生意就徹底不做了？是否感覺可惜？

閆宗成：最近幾年做房地產基金，珠寶生意就徹底停了。我現在全部精力都放在房地產基金聯盟上面，希望能夠做點事情。我沒有感覺可惜，追求理想，現在的生活對我來說很幸福。

《投資者報》：房地產商設立的基金與你們倡導的房地產基金有何不同？

閆宗成：房地產商發起設立的基金在前兩年是房地產基金市場中的主流，主要是由他們發起并設立，而管理人也是他們自己，主要的投資對象即為他們自己的項目，比如萬通地產、遠洋地產和世茂地產，還有復地集團、金地集團等設立的基金，都是類似的。

而我們倡導的房地產基金，則是房地產開發商可以作為LP參與，但具體到基金的管理和運營，投資什么項目，則是由決策委員會做決定，而不是一定要投到這些房地產商的項目當中。GP更獨立，更自由和專業化。

這種房地產基金要堅持“三個代表”：始終代表地產投資模式的先進發展方向；始終代表地產金融的先進商業模式；始終代表最廣大地產投資人的根本利益。

地產基金聯盟正是去濁揚清，規范行業發展路徑。

《投資者報》：房地產基金聯盟是一個什么性質的組織？是否有官方背景？

閆宗成：沒有官方背景，而是幾個房地產基金發起來的有點類似于FOF（基金中的基金）機構。

基金聯盟是基于地產行業、地產基金、金融管理行業，以聯盟合作、資源共享為形式的合作組織。在今后的發展中，基金聯盟將設立以聯盟基金管理為形式的基金總部和基金聯盟商。通過聯盟總部在提供基金管理公司股權投資、資金募集、人才培訓、管理機制等方面的支持及綜合服務解決方案，形成品牌系列基金。

《投資者報》：成立以后，該聯盟做了哪些事情？

閆宗成：我們現在的一個任務就是通過自身資源孵化一些新興地產基金管理公司，目前我們已經孵化了華夏雙大這只房地產基金。

對于基金聯盟的未來發展，我們的工作主要是推進地產基金投資機構的差異化生存及細分市場戰略，塑造成員品牌效應、信用累積及信用評級，建立資金池及項目池，在信息共享、資金共享、人力共享、資源共享、優勢互補的基礎上，推進中小基金聯合投資及基金間的多元合作。

《投資者報》：房地產基金逐步發展，是否會侵蝕房地產開發商的利潤，促使房價下降？未來房地產業的發展形勢怎樣？

篇（4）

0.引言

由于我國房地產行業的不斷完善和發展，加上我國逐漸出現的老齡化現象，開始形成了一個新興的地產模式――養老地產。這種地產不同于其他一般的房地產開發模式，它具有自己特殊的特點：養老地產對政府的依賴程度比較高，因此具有社會福利性；養老地產在開發的過程中會牽涉到很多其他的產業，服務配套設施要求也比較高，所以其產業鏈比較長；在融資問題上，養老地產也不同于其他房地產融資，它需要大量的資金來作為開發的支撐，并且國家政府也會給予一定的資助；還有就是面向客戶的不同。養老地產是專為老年人開發的，在營銷方法上也是和其他房地產銷售有所不同的。正是由于養老地產有著自身的特殊性，就應該給予特殊的對待和高度的重視，這樣才能促進我國的養老地產商業模式更好的向前發展。

1.養老地產的內涵

養老地產和養老產業是兩種不同的概念。養老產業是一種新興的產業，為了滿足不斷增長的老年化群體的物質生活需求而出現的，它是在第一產業、第二產業和第三產業的基礎之上發展的一個綜合性的產業。

而養老地產則屬于復合地產，是養老和地產兩者的結合[1]。房地產開發商從老年人的生活需求和特點出發，負責提供老年人居住所需的產品，并且提供后期的運營和管理設施服務，目的是為了給老年人營造一個舒適宜居的生活環境，讓老年人能保持一種健康輕松的生活心態。從目前我國養老地產的發展情況來看，基本以老年住宅、養老院、老年公寓、養老公寓等形式存在，這些存在形式在選址上也非常的講究，要綜合考慮交通和環境等各方面因素，而對老年人來說，最重要的還是服務質量，他們比較關注的是養老產業的配套設施以及后期服務等，這些就要求養老地產在開發的時候要全方面考慮各種因素，在大量的資金和土地支持的基礎上提高配套設施和服務質量。

2.我國養老地產的商業模式

在我國目前的養老模式中，最主要的是以居家養老為主，在家有子女的照顧，或者社區建有社會化的養老機構，另外再加上政府建立的養老院為補充，這些都為老年人提供了養老服務。養老地產雖然得到了國家政府的大力支持，但是仍然有市場化的投資，因而養老地產也呈現出了一些商業模式的特點[2]：養老地產的土地獲取方式是以出讓為主，房屋銷售也分為兩種，一種是購買產權，老人可以用來自己居住，也可以交給社區委托經營；第二種是居住權。老人可以自由的選擇居住地，不限定房屋類型，也不受到房屋產權的限制。養老地產的服務非常完善，有秘書二十四小時的服務，加上智能化的設備設施和ERP管理軟件等。在養老地產的商業模式中，實行會員同質化和資源最大化，即會員要有相同的養老價值取向和相接近的消費能力，實行可持續發展的商業模式，最終達到多贏的局面，實現候鳥型的養老生活目標。

從我國養老地產的商業模式上來看，站在給老年人提供的服務和管理的角度上來進行分析，我國的養老地產商業模式主要包括以下幾種模式：①綜合養老社區模式。這種模式綜合程度非常高，擁有料理生活、醫療救助和精神供養三大功能，專為老年人量身定制，給他們帶去了全程服務的養老模式，最典型的模式例子就是北京的太陽城社區；②會員制養老模式。這種模式采取的是會員制，它可以分為兩種，一種是過讓使用權，即把老年公寓的使用權讓給老年人，但是房屋產權卻保留在社區的開發者身上，這種模式可以提升相關的服務質量和水平，保證社區管理的有序進行；另一種是過讓產權，出讓公寓的房屋產權給老年人，這樣可以滿足老年人的思維習慣，并且老年人也可以享受到社區系統的服務，最典型的模式例子就是上海的親和源老年社區；③分時度假養老模式[3]。由公司出資與環境優美的村民簽好協議，對他們的房屋按照標準進行裝修，公司享有該房屋房間的30年使用權與經營權，這種模式把酒店、旅游、養老和房地產等相結合，整合了旅游業、房地產業和金融商業，實現了資源共享的合作模式，最典型的模式例子就是浙江的城仙居。

3.我國養老地產商業模式發展的方法

根據我國對養老地產的調查數據顯示得知，我國的老年化現象不斷加重，2011年老齡化人口比重已經占到總人口的13%，并且還將迅猛的發展下去，但是就目前我國的養老體制來說，不管是硬件設施方面還是醫療保健等相關方面，都還無法滿足養老地產的巨大需求[4]。如何促進養老地產商業模式的健康發展就成為了我國面臨的一個重大問題。筆者借鑒國外的一些成功經驗，加上自身的一些主觀想法，提出了以下幾點對策。

3.1樹立適宜的運營理念

我國目前剛剛踏進老年社會的起步階段，在不同的社會發展階段，老年人對養老地產的需求也不會相同，呈現出多元化的需求，這就要求開發商從老年人的實際需求出發，明確他們的養老需求，給提供的養老產品進行明確的定位，提出適宜的養老運營理念，整合養老建筑、醫療救助機構和休閑度假等，形成配套設施完善、服務質量好、健康輕松的老年人居住生活環境。

3.2建立有效的管理模式

對于養老地產的運營管理，可以通過兩種方式，一種是直接運營，另一種是專業公司運營管理。直接運營是開發商直接給本社區居住的老年人提供服務，擔當物業管理人員的角色，這種方式可以迅速的建立起完善成熟的服務體制，直接提升了服務的質量。如果把運營管理權交給專業公司進行掌管，可以有專業化的工作分工，建立專業化的服務體制，從而提高了養老地產的服務品質。

3.3 拓寬融資途徑

養老地產的開發需要大量的資金支持，而資金的籌集渠道不能只是依靠國家政府，開發商還必須要拓寬資金的來源渠道，發動社會力量的積極參與，比如企業、民間資本和其他投資機構等的贊助支持，這些資金的投資周期都較長，回報率低、風險低，為了能使這些力量投入到養老地產中，可以通過成立基金會，交銀行托管，或者設立債券等手段來獲取更多社會資本的參與度。

4.結語

我國的養老地產還處于剛剛起步的階段，隨著社會的不斷發展和社會老齡化現象的加重，養老產業的社會需求也必將增大。由于養老地產具有自身的一些獨特特點，這就需要房地產開發商給予養老地產一定的重視和特殊對待，對養老地產進行創新。在養老地產的開發建設中，找到最適宜的養老地產商業模式便成為了社會各界最關注的話題之一。從目前我國的養老地產商業模式的發展情況來看，仍然還有一些問題需要進一步的解決和完善，本研究提出的一些對策方法，希望能給相關部門和人員一些啟發，實現養老地產經濟效益和社會效益的最大化雙贏局面。

參考文獻

[1]馬麗娟.房地產測繪存在的問題及對策探討[J].民營科技，2014，45（01）：357-358.

[2]徐斌.歐美“以房養老”模式成明日黃花[J].經理人，2013，22（11）：341-342.

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通過與世界知名國際旅游島的對比，以及對海南自然資源、市場及經濟環境的分析，在對海南建設國際旅游島的相關政策的解讀中，我們發現，旅游休閑產業及旅游休閑房地產業是建設海南國際旅游島的兩大主打產業，兩者相輔相成、互相協同與共同發展。

首先，《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》中，明確鼓勵建設富有海南特色的旅游產品體系。同時，政府將積極引導和發展與旅游業相適應的房地產業，科學規劃房地產業發展的類型、規模和速度等。

其次，海南的資源優勢是惟一、稀缺和不可復制的，這也決定了海南房地產不同于一般的住宅地產，而是“資源型房地產”，以旅游休閑養老療養等為主要目的。所以說，海南得天獨厚的資源條件及“國際旅游島”概念為其房地產尤其是旅游旅游休閑地產的發展提供了最具競爭優勢的發展條件。（圖1）

第三，隨著中國富人群體及其資產規模的增長、交通條件的改善及閑暇時間的增加，投資和享受旅游休閑地產的需求激增。同時，國內居民收入持續提高，消費結構升級，通脹預期加劇，加之中國開始步入老齡化社會，這些都將催發海南市場向旅游休閑地產的轉型升級和快速發展。

第四，對比目前海南與三大國際旅游島的接待人數、人均旅游消費和旅游收入三方面，可以發現，海南的人均旅游消費遠遠低于三大旅游島，有待升級（圖2、表1）。對比世界上一些國際旅游島的建設歷程可見，政策對旅游業的發展具有極大的推動作用，海南島得到類似的政策后，加上國際旅游島的清晰定位，必將提升目前初具雛形的交通及旅游等基礎設施，同時大量添加旅游和休閑的配套元素和文化設施，這將為在海南大力發展和提升旅游旅游休閑地產創造獨有的歷史性機遇。

政府應統一規劃整體布局

筆者認為，海南省政府應強勢統一整體規劃布局國際旅游島的開發建設，并加強落實規劃的執行力度，設置專門監督機構和落實機構，建立考核機制，落實相關責任到部門與個人，實行問責制。學習印尼明丹島等國際旅游島（由六個分別來自印尼、新加坡、香港等不同的集團公司開發不同的度假村）的統一規劃經驗，以海南目前惟一由政府主導的整體規劃區域海棠灣為試點，推廣政府強勢規劃經驗。

可喜的是，目前國家已經明確了海南國際旅游島的戰略定位及發展目標，此外，“國際旅游島”的實施藍圖――《海南國際旅游島建設總體規劃》草案已完成制訂，正在等待國家發改委的批復。這為海南國際旅游島定下了地產布局。其中規定，將旅游度假的一線土地主要開發建設酒店，購物場所，不夜城、酒吧等娛樂場所，文化體育展館等滿足公眾消費的經營服務類旅游房地產項目，二、三線土地主要開發建設景區住宅（風格別墅）以及度假長居型地產。

從空間布局看，旅游地產和商業地產將形成三大圈層、南北兩極和東西兩翼。三大圈層。即海岸圈層，房地產重點發展區；臺地圈層，房地產適度發展區；山區圈層，房地產限制發展區。南北兩極。以海口、三亞為中心，形成海南房地產開發的南、北兩大極核，并輻射帶動周邊房地產發展。東西兩翼。東部沿海以旅游房地產為特色的房地產發展走廊；西部沿海產業配套與旅游度假相結合的房地產發展走廊。

旅游布局方面，2月7日，《海南省城鄉經濟社會發展一體化總體規劃》通過了評審，它結合國際旅游島建設的戰略目標，將構建海南“一海、兩市、三區、多片（點）”旅游新格局。

其中，一海，即南海。重點是發展“豪華郵輪南海旅游”；開發海上游船旅游；建設中國游艇業基地。

兩市，即海口、三亞。發揮海口、三亞兩個核心旅游城市的作用，將其周邊旅游資源和產品納入，打造海口和三亞核心旅游區。

三區，即東部旅游帶、中部旅游區和西部旅游帶。將東部旅游帶建設成中國椰樹海岸，突出濱海度假休閑特色；中部旅游區建設成海南島國家公園，突出風情民俗文化游和生態旅游；西部旅游帶建設成中國金色西岸，突出文化娛樂和工業觀光游。

多片（點），即特色旅游鎮、村。根據資源分布的特色，構建多個鄉村旅游發展區、生態旅游發展區和民俗文化旅游發展區，作為支撐城鄉特色旅游發展的重點。全省共規劃建設16個鄉村旅游發展區。

開發商應扮演什么角色

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順馳是一個幾年前才起步的民營房地產公司。當順馳在2004年提出年銷售額100億元的目標時候，引來的是業界的廣泛質疑。而當2004年底順馳盤點時交出95億元銷售額的“成績單”以后，人們終于相信了順馳高速成長的潛力。只是大家仍然疑慮，順馳是如何取得高速成長所需的巨額投資資金的。

本文通過對順馳在房地產經營中運用商業信用進行融資的案例研究，論述商業信用在房地產企業融資中的重要性。同時必須控制運用這種融資方式可能引起的財務風險。

順馳的高速成長原因分析

據《新財富》雜志披露，順馳在2001年的房地產開發銷售額只有4億元，在當時還只是一個小規模的開發商。2002年、2003年、2004年的銷售額則分別達到14億元、40億元、95億元，年增長率分別達到250%、185%和138%。連續三年的高速成長，使它迅速躋身于中國大型開發商的行列。如果保持這樣的速度，盡管年增長率是遞減的（這符合一般的規律，隨著規模擴大，成長率遞減），但3-5年內達到管理層預定的1000億元銷售額目標也并不是天方夜譚。

那么，順馳在典型的資金密集型產業房地產業中，又是如何解決資金問題的？這個問題的答案與商業信用融資在房地產行業中的作用是密不可分的。

商業信用融資在房地產行業中的運用

據順馳公司披露, 2004年順馳現金流的總量中，78%是銷售回款，10%是銀行貸款，12%是合作方、股東投的資金。這些都向我們展露了順馳駕馭百億銷售額的“秘訣”――充分運用商業信用融資的功能。

房地產企業的主要商業信用來源

應付土地出讓金 在房地產業的運作中，即使是通過“招拍掛”購買的土地，也有一個分期支付的條件。因此，在開發商取得一塊土地的控制權到交付全款會有一段時間。這等于讓開發商取得一段時間的商業信用融資。比如，順馳在拍賣會上取得北京領海項目，首期付30%，第二個30％是在一年后付的，其余的是在兩年內付清。

應付工程款 房地產商可以通過由施工單位墊資施工的辦法來獲得商業信用融資。一般預付一定比例的保證金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依據工期的進度分期支付。當然，施工單位也通過賒賬等辦法向材料供應商取得商業信用融資，甚至以欠薪等辦法解決資金周轉困難。這種模式形成了產業債務鏈，發展商是頂端的債務人，一旦支付發生問題，就影響整個產業債務鏈的清償。

據研究順馳的專家披露，順馳在取得以上兩種商業信用融資方面是不遺余力。首先，積極通過各種方法，獲得政府同意，緩交地價款，即所謂“推遲首付款時間并合理拉長后續付款”。其次，大量使用施工單位的墊付資金。順馳一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工單位取得的工程款還不到工程預算的50%，有的單位甚至做下一個工程時才能拿到上一個工程的部分款項。

預收帳款 地產商取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證、銷售許可證（即五證）就可以預售房屋。如果市場條件好、項目銷售策劃成功，地產商通過預售就可在正式交房以前預先收到房款。而為了推動預售，地產商往往給予一定的打折優惠。我們可以把這種折扣優惠理解為商業信用融資的成本。其實，房地產商在做這種預售的時候，有時候的“代價”可能是很大的。上海的物業價格過去幾年漲幅驚人，可是有些房地產開發商的利潤卻并不見得很豐厚，原因就是“預售”。由于物業價格在短期內急劇上升，開發商往往在交樓的時候發現，業主買樓的利潤率比自己開發商的利潤率高得多。

充分挖掘商業信用的潛力，繃緊資金鏈

為了盡可能縮短取得“五證”的時間，盡快進入銷售階段，順馳采取了一系列的辦法。

一般發展商在成功拍得一塊地之后才會花成本去做規劃設計等等的工作，否則“舉牌”失敗時損失太大。不過，順馳為節省拿地以后的策劃工作，不惜在拍賣會以前就提早做包括市場調查、規劃設計等工作。由于事先做好了工夫，對土地的價值有更實在的判斷，而且可以縮短從拿地到報送方案的時間。對于順馳這個重視現金流管理的房地產商來說，時間就是生命，就是效益。據稱，在蘇州“湖畔天城”項目中，“順馳”甚至在獲得土地的第二天就將開發方案匯報了上去。

“順馳”的另一個加快進度、縮短周期的辦法，就是“并聯作業”，即在保證工程時間的前提下，盡可能地將各項作業交叉進行。一般的開發商是串聯的，先拿地、規劃、設計、拿手續、開工、銷售等，而順馳則是拿到一塊地之后，所有的部門全都動起來，甚至包括銷售和物業部門。當然這樣的所謂“并聯作業”將引致較高的成本，但這樣做會比常規的開發程序快三個月到半年。

房地產項目最需要資金的時期是拿地以后到辦理完“四證”（土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證）以前，一旦走過這個階段，就有現金流入的可能性。這時可以向銀行申請流動資金貸款，還可以運用應付帳款和預收帳款的商業信用融資。

順馳的北京領海項目總投資是20億，在開盤之前，須支付2.7億的土地款，加上設計等費用需要幾千萬元，一共3個億的投資。開盤之后，項目就有正數的現金流入，就不必投入更多的資金。順馳拿地以后都全力爭取在半年內開盤銷售，這樣使投入的自有資金最小。如果是一年時間才能開盤的話，需要投入的就不是3個億，而是6個億。

當一個房地產商手頭的項目多達幾十個的時候，其賬戶上就可能沉淀大量現金，這樣便可以開發-預售-拿地-開發依此這般達到滾雪球式的發展。

房地產業的高收益與高風險

財務比率與收益率

據調查，北京市房地產行業利潤空間非常大，最次的開發商一個項目做下來，也能實現30%的利潤。比如，朝陽區某個樓盤的商鋪部分，綜合成本為1.2萬元/平方米，但售價卻達3.8萬元/平方米，這其中存在巨大的利潤空間。

為什么房地產開發的利潤率這么高呢？高財務杠桿顯然是重要的因素。正如上述“北京領海項目”，總投資20億，順馳只需要投入3億元的啟動資金就可以足夠運作，簡單的計算，這個項目的財務杠桿達到85%。如果這個項目能盈利2億元，總投資回報率為10%，但是股本回報率卻達到66.67%。

由于在運作過程中，開發商使用了大量的融資，包括銀行信貸、商業信用融資等，很大程度的提高了杠桿比率，使股權收益率大大提高。

財務杠桿與財務風險

財務杠桿比率高，說明財務風險大。設想上述“北京領海項目”不是賺2億元，而是虧2億元。投資回報率是-10%，但是股本回報率則是-66.67%。這就是杠桿比率這把“雙刃劍”的另一面。

經營風險導致財務風險 設想開發商的樓盤由于策劃管理方面跟不上而導致在取得“五證”過程中耽誤時間過長，或者整個房地產市場不景氣出現大幅下跌的情況，或者由于市場調研沒有做好而導致樓盤市場定位出現偏差，或者由于設計等原因導致產品不被市場所接受，凡此等等的各種原因，都可能影響到一個項目的銷售情況。

可以說，“銷售”是高杠桿運作房地產項目能否成功的關鍵。馬克思把商品的銷售環節形容為“驚險的一跳”確實是非常貼切。如果把“驚險一跳”用來形容房地產開發商的房屋銷售環節更是入木三分。如果項目不能及時回款，導致一系列的問題：不能及時支付施工單位的款項而影響施工進度、不能依期歸還銀行的本息而面臨銀行的追討、不能向業主如期交付房屋而引起違約訴訟以致賠償等等。

從財務上的營業收入確認來說，必須在房屋正式交付使用后才能算銷售的完成。還未交付使用以前，在財務上都按照“存貨”或“在建工程”等項目列項。這樣，即使是預售完畢，開發商收到錢了，也還存在風險。比如，原材料漲價使施工成本超出預算等等。

集團資金鏈的風險 理論上說，一個房地產開發商能夠在使用一部分啟動資金的情況下通過許多項目運作以各種融資途徑所產生的現金流進行“拿地-開發-預售-拿地……”的循環進行無限度擴張，但是開發商確實也面臨著各種不確定因素所造成的風險。如上所述，每一個項目都面臨經營風險，當集團公司以高杠桿比率運作很多項目的開發，繃緊的資金鏈能否維持下去取決于各個項目能否運作正常。

房地產經營通常以項目公司的方式進行，即一個項目成立一個專門的公司運作，集團公司以一個內部銀行結算的方式進行資金管理，就可以提高資金的運用效率。當一個項目公司出現現金富余，即調撥給總部帳戶（記入其他應收款），總部可以將資金集中使用（記入其他應付款），比如總公司可以用之于設立新的項目公司。如果項目運作順利，從拿地開始，半年內就可以銷售，即有可能實現現金流平衡，甚至出現正數的現金流。這樣，一個項目只有半年時間出現正數的現金流，需要總部的資金支持，半年后就可以獨立運作，并使資金向總部回流。如果集團內部下屬企業都以獨立法人的有限責任公司運作，互相之間的資金來往是按照商業準則進行的，但那么這些資金往來無可厚非。如果企業沒法做到這一點，則可能出現兩個問題。

首先，項目公司的小股東利益可能受到損壞，比如，子公司的富余資金被母公司無償或以很低的代價長期占用等等。

其次，母公司的財務狀況惡化的情況下，很可能影響到下面子公司的正常運作，比如，母公司由于資金緊張無法將占用下屬子公司的資金歸還而造成子公司無法完成所運作的項目。事實上，由于集團公司內部之間的擔保或資金往來關系，一旦其中一個項目的經營出現重大困難，集團內的其他項目就可能受到牽連。

順馳集團還沒有上市，筆者無從得到該集團及其下屬公司的財務報表。不過，當一個實力有限的房地產公司同時運作很多耗資巨大的項目時，也難怪業內人士和專家們的質疑。

順馳多次強調，其公司的資產負債率處于70%以下的安全水平。對于這一點，筆者無法進行考證。而且，從順馳所披露的零碎信息看，該集團用于香港上市的資產并不是集團的全部。所以，即使今后順馳的某個子公司上市了，所顯示的財務報表也不能反映整個集團的情況。

結論

順馳在短短時間內成為銷售上百億的房地產公司，主要是巧妙地運用了房地產行業的各種融資工具，特別是商業信用的融資功能。不過，一個理性的企業在運用融資條件的時候必須重視控制財務風險，才能保持企業的生存能力和持續發展的能力。

參考文獻：

1.《順馳董事孫宏斌：順馳商業模式其他企業學不到》載《21世紀經濟報道》2004年07月05日

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二、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能

第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。

三、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊

針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。

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[中圖分類號] F590.1 [文獻標識碼] A [文章編號] 1006-5024(2008)06-0147-03

[作者簡介] 劉 宇，北京大學政府管理學院在讀博士研究生，北京聯合大學旅游學院講師，研究方向為旅游規劃與管理。 (北京 100871)

旅游社區類型房地產，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區基礎上發展起來的、配套設施較為齊全、以居住為主要目的的房地產。旅游社區類型房地產是旅游產業與房地產業發展到一定階段后相互滲透與融合的產物。隨著我國城市化進程的加快，旅游社區類型房地產在我國旅游房地產實踐及城市發展中正扮演著日益重要的角色。

北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運會的重要配套設施，但面臨著會后如何經營以保護生態環境及維持日常運營的問題。由于帶有城市公園性質的奧林匹克森林公園很難從自身的運營收益上自給自足，因此，奧運賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業模式設計是關乎其可持續經營的關鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區的開發模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發展目標定位為大型體育主題旅游社區，并對其后續運營中可能出現的問題進行了思索。

一、旅游社區類型房地產開發的意義及開發模式演進

1.旅游社區類型房地產開發的意義。旅游社區類型房地產開發對于旅游產業發展、房地產業發展以及城市發展三個方面都有一定的促動作用。

對于旅游產業來說，旅游社區類型房地產是城市旅游產品的重要構成，它通過地產和旅游項目的嫁接與融合，構建了一個旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區，既是對現有文化旅游產品的延伸，又提升了房地產項目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質，增強了旅游經濟的整體競爭力，并成為一種具有持續活力與擴張力的新興城市旅游產品。

對于房地產業來說，旅游社區類型房地產是房地產開發的一個新業態，它所針對的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場，提供的也不僅僅是短期使用服務功能，它在經營上更加側重的是面向居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產權交易的范疇。旅游社區類型房地產往往是經營性景區發展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產業化的操作方式，因而其價格并沒有比普通樓盤超越太多，對于房地產開發商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區類型房地產既是對一般的房地產開發產品序列的重大補充，同時也是房地產開發商應對日益激烈市場競爭的一種戰略性擴張策略。

對于城市發展來說，旅游社區類型房地產是構建宜居城市的重要手段，對于優化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產的開發，多選址在城市的邊緣區，利用了城市邊緣區較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價格優勢，同時有效利用在城市邊緣區不斷興建與擴張的公共交通、水、電力、通訊等基礎設施，通過項目的商業運作和生態旅游環境的營造，構建了一個融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區。這種開發模式，在一定程度上優化了城市空間結構，促使大城市由單中心結構向多中心、組團式、開敞式的網絡狀結構轉變，促進了城市空間的有序發展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環境污染、交通堵塞、治安、房價居高不下等問題起到了一定的作用，成為構建宜居城市的一個重要手段。

但應注意的是，盡管旅游社區類型房地產在區位選擇上位于城市邊緣區，但旅游社區類型房地產并不是“遠郊房產”的另一個名稱。經驗證明，旅游社區類型房地產的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個城市。在這方面已有不少開發商欲在京津冀交界地帶開發旅游房地產而紛紛遭遇失敗的例子。

2.旅游社區類型房地產開發模式的演進。旅游社區類型房地產的實踐，最早是由主題公園類型景區演變而來。研究者們認為，旅游社區類型房地產的開發理念及實踐，經過了“單一的主題公園”、“綜合性、區域性開發的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區”三個階段。

最早的旅游社區類型房地產的雛形是主題公園，其實質是滿足現代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產品，如世界上第一個主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個字本身所固有的局限性，使主題公園的發展存在障礙，同時，主題公園的高投資、高風險也成為主題公園投資者的一個難題。在此背景下，迪斯尼的創造者開始綜合性、區域性開發嘗試，并建立了一個產品豐富的娛樂休閑王國，迅速帶動了區域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時代的到來及旅游業態的深刻變革，旅游與地產的結合走向深入，大型旅游社區開始出現。而作為旅游社區類型房地產的創造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。

我國旅游社區類型房地產開發的啟動，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創的“旅游主題社區”住宅地產經營模式算起。華僑城通過旅游社區地產的開發，成功地擺脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區向復合型的旅游社區類型房地產轉變的創新之路。

二、北京奧林匹克森林公園區域開發為大型旅游社區的可行性分析

北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運會的核心區域。其中，北部規劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環路為界，占地約680hm2，將成為一個以自然山水、植被為主的，可持續發展的生態地帶，成為北京市中心地區與邊緣組團之間的綠色屏障，對進一步改善城市的環境和氣候具有舉足輕重的生態戰略價值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區模式發展的可行性及意義在于：

1.解決賽后奧運場館及設施閑置這一世界性問題。奧運會的舉辦對一國經濟的影響全面而深刻，但同時，如何深挖“奧運”機遇的潛力，最大程度地發揮奧運效應和作用，尤其是避免“后奧運效應”，爭取更大的發展空間，是包括中國在內的任何一個奧運會舉辦國家都會面臨的問題。

在賽后，作為2008年奧運會的核心區域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運營又應該依靠何種經營模式來予以維持?以大型旅游社區的開發模式進行經營不失為一種思路。

2.改變旅游區“門票經濟”的尷尬狀況。我國旅游景區的發展一直處于“門票經濟”的困境，景區經營的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類型，應帶有一定的社會福利與公益性質，因此僅僅依靠門票的收入來維持公園的正常運營及生態旅游環境保護可以說是杯水車薪。而以奧林匹克森林公園的景觀價值及生態價值為核心旅游吸引物，嘗試拓展其運營的商業空間，開發為主題性的大型旅游社區，則既實現了資源在一個更高層面上的配置，同時也使得公共資源能夠在更廣闊的范圍內發揮輻射效應。

3.整合奧運圈內的房地產項目，構建大型品質社區。奧林匹克森林公園區域房地產項目較多，但缺乏整合，存在良莠不齊的現象。奧運區域內既有高檔別墅區如亞運新新家園、紫玉莊園，也有中檔地產項目，如北辰綠色家園、萬科星園等，同時還有中低檔項目或經濟適用房項目，如北苑家園、天通苑等。以奧林匹克森林公園為主題的大型旅游社區的構建，將是一個利用城市基礎設施改善的良好機遇整合、提升現有地產項目，構建北京又一品質功能區的契機。

三、北京奧林匹克森林公園的開發定位：功能及主題的兼顧

1.我國公園的分類。我國目前尚無明確的國家標準對公園進行分類，僅根據實踐經驗，并參考國家建設部、林業部、國土資源部等相關部門的管理規定，按照功能及性質對我國的公園作如下劃分：

城市公園：城市公園是城市集中的公共綠地、城市生態保護帶及本市居民日常休閑娛樂的活動場所及防災避難場所，具有一定的社會公益事業性質。如北京的北海公園、玉淵潭公園、東單公園、皇城遺址公園等，其中，城市郊野公園也屬城市公園范疇，如北京的頤和園、翠湖公園等。

主題公園：因具有一定文化主題而創造出的人造景點，具有明顯的商業性，以吸引游客和追求利潤為主要目的。如美國的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公園等。

科學公園：以科普教育為主要功能的旅游景點，目的是保護自然和提高公民素質，包括兩大類型：天然科學公園，如地質公園、濕地公園、森林公園等；人造景觀科學公園，如動物園、植物園、海洋水族館等。

和平公園：原來是戰爭發生地，為紀念戰爭受害者而建立的公園，是以和平公園的方式來保護特殊的生態和文化，促進和平與安寧。如日本廣島的和平公園，韓國與朝鮮欲在非軍事區建立和平公園，北京市的中山公園等。

風景名勝區：指風景資源集中、環境優美、具有一定規模和游覽條件，可供人們游覽欣賞、休憩娛樂或進行科學文化活動的地域，國家級風景區相當于國外的國家公園。

2.奧林匹克森林公園的功能定位：城市郊野公園的性質。城市郊野公園是指位于城市近、中郊綠化圈層，具有較大面積的呈自然狀態的綠色景觀區域，包括人為干擾程度小的傳統農田、處于原始或次生狀態的郊野森林自然景觀等。城市郊野公園滿足了現代都市居民踏青郊外，回歸自然，休閑度假的需要，仍屬于城市公園的范疇。

《奧林匹克森林公園規劃》中，對于賽后奧林匹克森林公園的定位是：奧林匹克森林公園在滿足2008年北京奧運會比賽需要的同時，還充分考慮了賽后利用，整個公園將成為北京市居民文化、體育、休閑的重要場所。

因此，應該把奧林匹克森林公園認為是城市公園中的郊野公園，仍具有一定的社會公益性質，一般由政府供給公園維護的日常經費，并不依靠公園的門票等收入彌補成本支出。

3.對奧林匹克森林公園開發為大型旅游社區的主題定位：中央體育區。中央體育區是指主要由體育、商業、居住、休閑等職能設施所構成，以綜合服務業的發展來促進城市產業結構和城市功能格局的優化，涉及體育運動、休閑娛樂及房地產等產業，聚集規模宏大的居住群及其與其匹配的商貿休閑部落的體育商貿休閑居住中心。目前，這種新興的產業形式及城市功能分區，在我國上海浦東、大連、青島等城市迅速發展，不僅為體育產業的發展注入了新的活力，也成為了城市中的新區。

奧林匹克森林公園賽后的發展目標是建設一個運動型、健康型的體育主題生活小區，既是北京大都市功能區的一種延伸，同時也是體育產業與城市功能有機融合的一種創新載體。

四、問題及后續思考

1.土地政策的限制。在我國城市發展的實踐中，由于房地產市場的持續升溫，導致宏觀層面對土地開發權的政策日益趨緊，也增加了旅游社區類型房地產的開發難度。另外，旅游項目立項及審批較之普通的商業地產項目成功性更大、成本更低，因此，一些房地產開發商就借旅游之名行房地產之實，將低價征得的旅游用地違規轉為房地產用地，從中牟利，并導致許多違規行為的發生。目前，為完善我國旅游住宅等房地產項目的開發，國家已經實施了嚴格的土地管理制度，相關土地招標及審批程序進一步完善和規范，尤其是對于風景名勝區、自然保護區周邊的旅游地產開發已有嚴格的限制。因此，土地政策的變化將使以奧林匹克森林公園為題材的旅游社區類型房地產的開發存在一定程度上的不確定性。

2.行業波動性的風險。旅游社區類型房地產模式是在近幾年房地產市場急劇擴張的宏觀背景下興起的，也受到了整個房地產業超出常規發展規律的市場泡沫的影響。實際上，旅游社區類型房地產中高端定位的特點使其面臨的消費市場規模比較有限，一旦市場波動必然導致經營風險。因此，行業自身的脆弱是旅游住宅房地產模式必須慎重面對的問題。尤其在后奧運階段，即奧運會后的一段時間內，由于受需求不足制約，可能產生房地產業波動、旅游業不景氣等低谷效應，因此，奧林匹克森林公園旅游社區類型房地產的開發同樣也會受到宏觀大環境的影響，存在著相當程度上的市場風險。

3.開發運營主體的問題。奧林匹克森林公園旅游社區類型房地產的運營主體，應是專業的城市運營商，是指那些承政府之上、啟市場之下的土地一級開發商，他們在政府的宏觀調控和指導下，充分運用市場化的機制和手段，通過開發大面積的土地來帶動城市和區域經濟的發展。我國目前城市運營商進行開發的模式尚不成熟，由于兼備開發商及部分政府職能的雙重身份，其融二者為一體的特殊的企業性質在開發運營中容易導致許多違規問題的出現。

參考文獻：

[1][美]阿瑟?奧沙利文.城市經濟學(第四版)[M].北京：中信出版社，2003.

[2]董觀志.旅游主題公園管理原理與實務[M].廣州：廣東旅游出版社，2000.

[3]文彤.城市旅游住宅地產發展研究[J].城市問題，2006，(9).

篇（9）

“房地產是創造最具價值的固定人造空間”

11月23日馮侖先生蒞臨西安睿中心項目，從”地產細分時代“探討了睿中心獨有的“睿模式”發展趨勢，馮侖先生的談話引起了西安業界人士、各界媒體以及同行同業的強烈反響。整個活動過程中，馮侖先生先是從歷史發展和人類進化的角度講述了人造空間的誕生、錢與人造空間的關系、人造空間與人的行為密不可分割到現代房地產的雛形，從此引申出他對房地產行業的理解“房地產是創造最具價值的固定人造空間”。接著馮侖先生從“地段、成本、技術和行為”四方面闡述了房地產行業如何創造價值及解讀了“睿模式”在這四方面的體現。

“地段優勢是房地產價值的永恒優勢”

地段位置決定了房子的價值，只有合適的位置才能賦予房子高的價值。地段是一個城市的區位――大空間，這個大空間包含了周邊的配套設施，好的地段就是好的空間，擁有完善成熟的配套。地段優勢永遠都是房子的強賣點。房子可以改造，但地段永遠不能改變。睿中心是一個跨界理念與創新思路結合的跨界地產項目，它位于西安市高新區CBD腹地的泛酒店式全精裝商務綜合體，周邊配套完善成熟，不管是在這里商務辦公，抑或是居住、休閑娛樂，都可以提供便利的條件。從這一點上來說，睿中心項目的跨界創新屬性與地段位置結合更是為項目加分不少。

“成本控制是房地產生存與發展的生命線”

在房地產開發過程中，成本的管理控制是非常重要的因素。在相同空間的前提下，成本的多少影響了房子價值的高低。在成本控制方面，睿中心聘請了中國著名建筑設計師吳新蕾先生規劃設計，專業人士領導的專業團隊，高效、合理地利用資源，節約資源，能促成項目的成功實現。在后期的運營管理工作方面，睿中心的酒店交由瑞士五星級酒店集團瑞斯麗打理，與品牌、高效的企業合作，除了保證帶給業主、客戶更好的服務與更多體驗，從另一種意義上來說，是資源的合理配置與應用，能有效地節約成本。

“技術是房地產開發中不可忽視的因素”

在擁有相同的地段位置、成本的前提下，將更多技術應用于房地產開發，增加項目的附加值，能帶給客戶更多的體驗。睿中心利用互聯網先進技術，將互聯網與“社區Mall”相結合，實現了“互聯網+地產”跨界創新型運營模式。同時直飲水、大金戶式中央空調、光纖入戶、wifi全覆蓋社區，這些高科技的應用，不僅能帶給業主更多便利，也增加了項目的價值賣點。在立體車庫設置方面，利用LED節能照明系統，個性化彩色裝飾路線，全面規劃了停車的動線，自動引導車主泊車，真正做到為業主帶來便利。

“空間的行為決定了空間的價值”

篇（10）

隨著我國社會主義市場經濟的建立和社會經濟環境的進步，房地產市場伴隨著整個國民經濟的發展而得到了發展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產業，為房地產市場的形成與發展開辟了廣闊的前景，應該說經過近十年多的發展，特別是《中華人民共和國城市房地產管理法》的頒布實施，我國的房地產業的結構體系，市場運行機制和政策法規的框架已經形成。房地產業在貢獻國家經濟建設的同時，正朝著“國民經濟支柱產業”的方向邁進。

研究房地產市場，必須了解房地產市場。作為房地產的投資者或為其服務的管理人員，了解房地產市場以及房地產市場的特性與功能是十分重要的，只有這樣，才能對房地產的發展趨勢，對房地產投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產市場的最新信息，實際地分析購買者的心理和和社會總需求。房地產市場研究的關鍵是影響整個房地產市場的因素和獲取市場信息的方法。下面分三個方面來論述。

一、 房地產市場的特性

房地產即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動性是其與勞動力，資本以及其他類型商品的最大區別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個人或某個機構所擁有。因此，就產生了交易。所以說房地產市場是令土地和各種類型物業(如:住宅、寫字樓、商店和工業廠房等)的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產交易價格達成一致的任何安排。而房地產開發則是一個動態的過程，它具有開發周期長，資金投入量大的特點，因此，房地產開發很難在一開始就對整個開發過程中的有關費用和建成后的效益情況做出精確的估計，也就是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經營收入都是理想狀態下的價值，而實際這些價值的確定取決于許多變量。因此，房地產市場是房地產權益的交易市場，是地區性的市場。房地產市場的交易對象實際上是隨著在每一宗具體房地產上的權益或權利，而不是土地或物業本身。這種權益可以是所有權，也可以是部分所有權。但這種權益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人購買了一塊土地，這就意味著他得到了這塊土地的占有權、使用權、收益權和處置權。這種權利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如:需要給其他人的通行權，還要受城市規劃，建筑條例的約束等。再如，我們在住房制度改革中，很多職工都以優惠的價格購買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產權。但在售房合同中明確規定，通過房改購買的房屋產權五年以后才允許在市場上公開轉讓，五年內如果轉讓，須按轉讓時的優惠價格賣給政府。這說明人們在房地產上享有的權力不是絕對的。

房地產的不可移動性和受制于區域性的需要，決定了房地產市場是一個地區性的市場，不同的國家、不同的城市，甚至一個城市內的不同地區，房地產的市場條件，供求關系，價格水平都是不可比的。例如:我們塘沽區的解放路商業街的商業用房和杭州道沿街的商業用房及洋貨市場的商業用房，他們所依托的大環境相同，所處的地理位置也近似，但解放路商業街的商業用房的價格比杭州道、洋貨市場的價格要高得多。一般商品市場上的買家和賣家都很了解市場價格變動的最新情況，買賣雙方都會去尋找有利于自己的價格，這就能使市場快速而容易消除同一種商品的價格差異。然而，房地產市場就沒有那么簡單了，這不僅在于買賣雙方都很難及時了解最新的市場行情，而且在交易過程中費用十分昂貴。目前，絕大多數房地產的購買者都是出于自用的目的去購買房地產，而這種購買行為在他們的一生中有可能只有一次，只有極少數人是想通過房地產投資或投機來達到獲取收益的目的。所以說對于絕大多數購買者來說，要想了解最新的市場行情，并根據自己欲購買的物業所處的位置、類型、建筑物及其附屬設施的物理狀況等確定購買價格是件非常困難的事。轉貼于

二、房地產市場的功能

在市場經濟條件下，市場供應和市場需求的相互作用形成了市場價格。所以說市場功能的核心形成了交易價格，因此，我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達成彼此都能接受的交易價格的任何安排。”那么擺在房地產投資者前面的重大課題是如何理解房地產市場的功能。

房地產市場是關于房地產權益交易的市場，這種權益可以具體地表現為所有權(永久產權)、租賃權、抵押權等。房地產市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產業，而后者則是為了投資目的而將物業(產業蹀出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供需狀況。市場不僅能預示市場的變化，還可以通過價格來指導買賣雙方的行為，所以，價格機制是通過市場發揮作用的。

開發商擬開發一個項目，首先考慮的是國家、地區或地方的經濟特性，以確定整體經濟的發展趨勢，一個地區的建設和發展通過對城市區域的經濟分析，城市土地的利用和工程建設的實施，達到城市物質環境的協調發展，給城市居民的現在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個城市的生活與工作環境能不能適應社會經濟發展的需求。因此，一個地區的建設發展涉及到一個地區的長遠和全局，從而確定這個地區的經濟形勢是處于上升階段還是衰退階段。例如:二十世紀八十年代末期，西方發達的資本主義國家的經濟普遍處于停滯和低速增長階段，投資前景黯淡，資金紛紛外流，以尋求理想的投資場所，而中國的經濟卻處在強勁的上升階段，政治的穩定，社會環境的穩定，使投資效益較高，因此吸引了大量的外來投資，尤其是國外及境外的投資者，由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益，所以他們紛紛涌入中國投資市場。例如:天津經濟開發區就是二十世紀七十年代末八十年代初興建的，美國獨資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關西涂料有限公司等等，就是因為這些外商的投資，提高了這個城市的生活和工作環境，同時繁榮了天津地區的經濟市場，更重要的是大量的應屆畢業生找到了就業崗位以及解決了很多下崗職工再就業的問題，做到了增收減負。經濟的發展，人口的增多，使城市建設越來越快。在舊城區，大多數房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設施的落后，給居民的生活帶來了很多不便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環境，適應城市的經濟發展，市場可以引導消費的潮流，從而適應供應條件的變化，甚至可以調整城市用地，提高城市用地的利用率。房地產開發商對市場的研究包括二個方面，即宏觀的戰略性研究和具體的針對某一項目而進行市場的研究。一般的開發商注重分析市場的交易情況，包括價格水平、成交量及其地區分布。而市場分析專家則側重研究國家、地區或當地的經濟活動與某類特定的房地產市場或不同地區特定類型使用者消費行為之間的內在聯系，想得到一幅有關房地產的完整圖像。房地產市場的研究，必須結合有關社會經濟的特性和發展趨勢進行分析，如果這種市場研究是針對某一具體項目而進行的話，那么，無論是房地產的投資者還是市場分析專家，都必須親臨現場獲取第一手資料，有針對性的進行市場調查。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個結論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項目發展中的未來使用者，這些使用者的態度和要求如何，總的需求數量有多大。了解了這些對一個開發商來說制定市場戰略，確定建筑設計都具有指導作用。

三、 獲取市場信息的方法

21世紀的房地產市場面臨著多種機遇和挑戰，房地產開發商已不像過去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過市場競爭定位。在推動房地產市場健康有序的發展過程中，城市規劃起著重大的制約和引導作用，在房地產市場中要實行理性化管理、理性化經營、理性化決策，就必須通過現代化信息系統深入了解城市規劃，深入了解房地產市場。

房地產市場的研究，有助于政府的宏觀調控和抑制投機，目前各種類型的物業有一定數量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業，這樣可以有周轉的余地。這也是房地產市場的特性之一。同時，房地產價格的變動也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時刻搭在市場的脈搏上，并通過與房地產租售，房地產咨詢機構的交流與接觸，獲得比較全面的市場信息，從而把握市場的變化，把握市場的價格，這只是獲得市場信息的一個方面。隨著我國房地產業的迅速發展，一個與房地產投資經營有關的信息產業和服務業為主的網絡經濟日益發展壯大。作為一種嶄新的科學技術，作為一種嶄新的經濟形態，他將信息技術和電子商務有機地結合起來，創造了以因特網為基礎的市場模式，人們可以通過網上了解房地產市場，了解每一個地區房地產的需求情況和價格，可以通過網上了解一個地區的人口、文化、教育、經濟等因素的影響以及房地產的型式和質量。因特網的廣泛運用實現了信息的價值，全面地改變著人們的生產、生活和思維方式。在宏觀上他是經濟增長方式和經濟結構的轉變，在微觀上則是新興商業模式的涌現，為房地產開發商、房地產中介機構以及消費者提供了房地產服務的經營實體。

對于不同的開發項目，市場研究的方式和內容就有很大的不同。如果是住宅開發，那么市場研究將包括與房地產機構、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價格水平和對現有住宅的滿意程序。如果是購物中心開發項目，要充分考慮該項目所處的地區流動人口和常住人口的數量，購買力的水平以及該地區零售業的特殊需求。

所以說，一個完善而靈活的房地產市場必須具備下述條件:①有一個穩定、明朗及長遠的房地產政策;②有一個完善的法制基礎，使有關城市規劃、土地房產出讓轉讓、房屋管理、房地產抵押等均有法可依;③有一個統一、簡化、靈活而有效的現代化管理制度;④擁有一個完善抵押法規及房地產抵押市場。

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旅游社區類型房地產，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區基礎上發展起來的、配套設施較為齊全、以居住為主要目的的房地產。旅游社區類型房地產是旅游產業與房地產業發展到一定階段后相互滲透與融合的產物。隨著我國城市化進程的加快，旅游社區類型房地產在我國旅游房地產實踐及城市發展中正扮演著日益重要的角色。

北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運會的重要配套設施，但面臨著會后如何經營以保護生態環境及維持日常運營的問題。由于帶有城市公園性質的奧林匹克森林公園很難從自身的運營收益上自給自足，因此，奧運賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業模式設計是關乎其可持續經營的關鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區的開發模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發展目標定位為大型體育主題旅游社區，并對其后續運營中可能出現的問題進行了思索。

一、旅游社區類型房地產開發的意義及開發模式演進

1.旅游社區類型房地產開發的意義。旅游社區類型房地產開發對于旅游產業發展、房地產業發展以及城市發展三個方面都有一定的促動作用。

對于旅游產業來說，旅游社區類型房地產是城市旅游產品的重要構成，它通過地產和旅游項目的嫁接與融合，構建了一個旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區，既是對現有文化旅游產品的延伸，又提升了房地產項目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質，增強了旅游經濟的整體競爭力，并成為一種具有持續活力與擴張力的新興城市旅游產品。

對于房地產業來說，旅游社區類型房地產是房地產開發的一個新業態，它所針對的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場，提供的也不僅僅是短期使用服務功能，它在經營上更加側重的是面向居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產權交易的范疇。旅游社區類型房地產往往是經營性景區發展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產業化的操作方式，因而其價格并沒有比普通樓盤超越太多，對于房地產開發商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區類型房地產既是對一般的房地產開發產品序列的重大補充，同時也是房地產開發商應對日益激烈市場競爭的一種戰略性擴張策略。

對于城市發展來說，旅游社區類型房地產是構建宜居城市的重要手段，對于優化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產的開發，多選址在城市的邊緣區，利用了城市邊緣區較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價格優勢，同時有效利用在城市邊緣區不斷興建與擴張的公共交通、水、電力、通訊等基礎設施，通過項目的商業運作和生態旅游環境的營造，構建了一個融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區。這種開發模式，在一定程度上優化了城市空間結構，促使大城市由單中心結構向多中心、組團式、開敞式的網絡狀結構轉變，促進了城市空間的有序發展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環境污染、交通堵塞、治安、房價居高不下等問題起到了一定的作用，成為構建宜居城市的一個重要手段。

但應注意的是，盡管旅游社區類型房地產在區位選擇上位于城市邊緣區，但旅游社區類型房地產并不是“遠郊房產”的另一個名稱。經驗證明，旅游社區類型房地產的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個城市。在這方面已有不少開發商欲在京津冀交界地帶開發旅游房地產而紛紛遭遇失敗的例子。

2.旅游社區類型房地產開發模式的演進。旅游社區類型房地產的實踐，最早是由主題公園類型景區演變而來。研究者們認為，旅游社區類型房地產的開發理念及實踐，經過了“單一的主題公園”、“綜合性、區域性開發的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區”三個階段。

最早的旅游社區類型房地產的雛形是主題公園，其實質是滿足現代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產品，如世界上第一個主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個字本身所固有的局限性，使主題公園的發展存在障礙，同時，主題公園的高投資、高風險也成為主題公園投資者的一個難題。在此背景下，迪斯尼的創造者開始綜合性、區域性開發嘗試，并建立了一個產品豐富的娛樂休閑王國，迅速帶動了區域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時代的到來及旅游業態的深刻變革，旅游與地產的結合走向深入，大型旅游社區開始出現。而作為旅游社區類型房地產的創造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。

我國旅游社區類型房地產開發的啟動，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創的“旅游主題社區”住宅地產經營模式算起。華僑城通過旅游社區地產的開發，成功地擺脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區向復合型的旅游社區類型房地產轉變的創新之路。

二、北京奧林匹克森林公園區域開發為大型旅游社區的可行性分析

北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運會的核心區域。其中，北部規劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環路為界，占地約680hm2，將成為一個以自然山水、植被為主的，可持續發展的生態地帶，成為北京市中心地區與外圍邊緣組團之間的綠色屏障，對進一步改善城市的環境和氣候具有舉足輕重的生態戰略價值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區模式發展的可行性及意義在于：