房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)流程大全11篇

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篇（1）

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)工作是一個(gè)企業(yè)的主要構(gòu)成部分，關(guān)系著企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)支出的合理性。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是如此，需要加以關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理工作，來(lái)提高自身的資源整合利用率，來(lái)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)開(kāi)拓能力，增加自身的實(shí)力和支出競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和理論闡述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行來(lái)進(jìn)行管理和開(kāi)發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷售和出租，對(duì)房地產(chǎn)需求人員來(lái)進(jìn)行服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點(diǎn)，具有自身的特殊性，其財(cái)務(wù)支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時(shí)間較多，具有較高的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)利益無(wú)法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導(dǎo)致前期成本和負(fù)債劇增，負(fù)債率達(dá)到離譜的地步，中期流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債維持增加但有所減緩，特點(diǎn)是這時(shí)期的有些負(fù)債不是真正的負(fù)債（預(yù)售款），前中期都是虧損，越來(lái)越嚴(yán)重，后期收入、所有者權(quán)益猛增成本和負(fù)債劇減，負(fù)債率直線上升等等

二、財(cái)務(wù)管理工作闡述

（一）財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容闡述

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行闡述，主要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要管理主體。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部，主要是對(duì)財(cái)務(wù)工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來(lái)進(jìn)行管理，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運(yùn)作情況來(lái)進(jìn)行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作情況和資金流動(dòng)情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務(wù)，包括對(duì)資金的流向，財(cái)務(wù)的實(shí)際使用情況，財(cái)務(wù)的支出和走向，財(cái)務(wù)的收入，財(cái)務(wù)管理方案的構(gòu)建等等。資金的分配等等來(lái)進(jìn)行管理。細(xì)致化來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，主要是對(duì)企業(yè)的資金和財(cái)務(wù)籌集工作進(jìn)行管理，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作和資金的運(yùn)行進(jìn)行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)方案展示圖[2]。

（二）管理的主要特點(diǎn)闡述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，其 財(cái)務(wù)管理體系的工作主要涵蓋以下幾個(gè)特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的消耗時(shí)間較長(zhǎng)，財(cái)務(wù)支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要工作，是對(duì)土地資源來(lái)進(jìn)行在利用，需要較高的土地建設(shè)資金，增加了自身發(fā)展的財(cái)務(wù)支出[3]。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長(zhǎng)時(shí)間的人力和物力的運(yùn)作，建設(shè)和發(fā)展周期長(zhǎng)，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開(kāi)發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)較高，投資的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任較重。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在發(fā)展過(guò)程中，較大的財(cái)務(wù)支出和建設(shè)壓力，建設(shè)和發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)受到不同外在因素的影響，包括市場(chǎng)變化因素和國(guó)家發(fā)展政策的影響，必然會(huì)增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財(cái)務(wù)管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資時(shí)，存在投資失誤，沒(méi)有把握好市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，一旦發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的后果無(wú)法想象[4]。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作有效進(jìn)行

（一）增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系

現(xiàn)階段，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸強(qiáng)烈。面對(duì)這一市場(chǎng)情形，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，也要增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，把財(cái)務(wù)管理工作和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃結(jié)合，來(lái)促進(jìn)自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。站在經(jīng)營(yíng)和管理人員的角度來(lái)說(shuō)，為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的有序開(kāi)展，其要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建過(guò)程中，對(duì)不同項(xiàng)目中設(shè)置核算機(jī)構(gòu)，保證會(huì)計(jì)工作人員的工作能力，保證其具備會(huì)計(jì)工作資格證書(shū)，不斷的學(xué)習(xí)管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營(yíng)和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎(chǔ)上，要不斷的學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)理論知識(shí)，學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)信息，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作中，資金和財(cái)務(wù)的流向的關(guān)注度，增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作中，現(xiàn)金流向的關(guān)注度，利于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作中發(fā)揮自身的價(jià)值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理報(bào)表，其增加了對(duì)不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)借鑒的方案。

（二）增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作來(lái)說(shuō)，其關(guān)系著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財(cái)務(wù)管理工作人員和會(huì)計(jì)從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對(duì)內(nèi)部務(wù)工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開(kāi)展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的全面開(kāi)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場(chǎng)與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作年進(jìn)行監(jiān)督和管理時(shí)，可以全面發(fā)揮市場(chǎng)的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的關(guān)注，利用社會(huì)這一大集體來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理。增加我國(guó)的財(cái)政機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門和物價(jià)等等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實(shí)施過(guò)程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計(jì)監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進(jìn)行結(jié)合，利用稅務(wù)監(jiān)督來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的主體[6]。

（三）優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來(lái)進(jìn)行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對(duì)資金的運(yùn)作去向進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證資金利用時(shí)，需要經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構(gòu)建有序的資金管理流程，及時(shí)的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場(chǎng)營(yíng)銷的財(cái)務(wù)收益達(dá)到一定高度時(shí)，要及時(shí)的進(jìn)行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過(guò)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)管理的總部進(jìn)行審核，來(lái)保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性。其次，榱吮Vし康夭開(kāi)發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開(kāi)展，保證其財(cái)務(wù)管理工作的高效進(jìn)行，也要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，增加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的資金和財(cái)務(wù)的保護(hù)，來(lái)樹(shù)立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽(yù)與聲望，提高企業(yè)的危機(jī)意識(shí)，增加工作人員不斷危機(jī)的處理能力，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，來(lái)保證資金和財(cái)務(wù)運(yùn)作的科學(xué)性。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，是其在發(fā)展過(guò)程中的主要工作，其不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)力具有較大的影響。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在發(fā)展過(guò)程中，要增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系，增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡思祥.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型分析及控制策略[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016（27）：49.

[2]陳敏，陳曉園.非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2015（18）：131-133.

[3]畢雪超.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015（11）：52-53.

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篇（2）

引言

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種財(cái)務(wù)系統(tǒng)無(wú)法預(yù)料和控制的因素，使財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期的目標(biāo)對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失和額外的收益。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在我國(guó)得到前所未有的發(fā)展，目前已經(jīng)成為投資的重要的領(lǐng)域，也是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)際金融變動(dòng)的時(shí)代下，房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)期健康持續(xù)的發(fā)展，必須不斷提高自身的財(cái)務(wù)管理水平和應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。下面我們重點(diǎn)進(jìn)行分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在經(jīng)濟(jì)全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國(guó)家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部原因

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過(guò)分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國(guó)家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理，預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力 。

3、缺乏現(xiàn)金流量管理，房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過(guò)融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問(wèn)題。

二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問(wèn)題，對(duì)如何完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。

（一）對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調(diào)控下，從而造成國(guó)稅局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅不斷的提高，進(jìn)而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進(jìn)行籌劃，或者規(guī)劃控制房地產(chǎn)建設(shè)的住宅檔次以及通過(guò)分散收入進(jìn)行籌等措施進(jìn)行降低稅收成本，從而有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、拓展籌資途徑的多樣性，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來(lái)拓展融資渠道。

（二）對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型，避免盲目開(kāi)發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略，由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù) 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過(guò)程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡。現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來(lái)保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入確定難

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)、實(shí)體龐大、社會(huì)勞動(dòng)消耗量大，前期、中期、后期，不同時(shí)段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業(yè)，由于整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)存在一定的不確定性，在開(kāi)發(fā)的前期和中期對(duì)收入是否可以確認(rèn)比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產(chǎn)權(quán)證書(shū)之后才可以確認(rèn)收入。而且資金回轉(zhuǎn)到企業(yè)的時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)于成本核算、成本控制都需要根據(jù)不斷的時(shí)期分時(shí)期進(jìn)行核算，整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作就顯得比較任務(wù)繁重龐大，也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以財(cái)務(wù)部門對(duì)于收入的確認(rèn)是比較有難度的。

（二）融資任務(wù)繁重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

在房地產(chǎn)整個(gè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要耗費(fèi)巨額的費(fèi)用，單是地皮購(gòu)入就需要一大筆資金，再加上工程造價(jià)更是一個(gè)天文數(shù)字的投入，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是存在著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金周轉(zhuǎn)性一般都比較差，并且資金分散在開(kāi)發(fā)周期的各個(gè)部分，管理也相對(duì)比較分散，房產(chǎn)建成之后銷售也需要一定的時(shí)間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務(wù)比較繁重，大大增加了控制和把握風(fēng)險(xiǎn)的難度。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)這一系列問(wèn)題的存在，才對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了較高的要求，如果財(cái)務(wù)管理缺乏有效的管制力度的話，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金使用處于無(wú)序混亂的狀態(tài)中。

（三）資產(chǎn)負(fù)債率較高，資產(chǎn)流動(dòng)性差

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，資金投入規(guī)模一般都比較大，單憑企業(yè)內(nèi)部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個(gè)項(xiàng)目一起開(kāi)發(fā)的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會(huì)導(dǎo)致公司出現(xiàn)債務(wù)償還的風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往都是高負(fù)債率、高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤(pán)，資金的回收周期比較長(zhǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)短期資金不足的情況，對(duì)于短期的債務(wù)有時(shí)候不能兌現(xiàn)償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機(jī)。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)人員缺乏績(jī)效考核

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，一般都有設(shè)置財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，也有規(guī)定比較完善的財(cái)務(wù)工作流程，但是由于配備的人員素質(zhì)參差不一，對(duì)流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)比較差，對(duì)于支付款項(xiàng)的核實(shí)不夠嚴(yán)格。目前很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)主管采用的是委派制，財(cái)務(wù)主管的審批權(quán)利比較大，但是又沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)主管設(shè)定績(jī)效考核，沒(méi)有相應(yīng)的細(xì)則和規(guī)定來(lái)對(duì)其行為進(jìn)行引導(dǎo)和約束，并激勵(lì)其在財(cái)務(wù)管理崗上最大限度發(fā)揮作用。所以說(shuō)，對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員不能只靠建立財(cái)務(wù)管理制度，而也應(yīng)該設(shè)置一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，以激勵(lì)他們從財(cái)務(wù)管理的角度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，合理有效的調(diào)度和使用資金。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方法

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理體系建設(shè)，保證資金鏈正常運(yùn)作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的使用管理制度，財(cái)務(wù)部門對(duì)在資金的調(diào)度使用和現(xiàn)金的支出審批應(yīng)當(dāng)擁有高度的批準(zhǔn)權(quán)，統(tǒng)一管理資金的使用。對(duì)于下屬財(cái)務(wù)單位則根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模需求設(shè)置兩級(jí)的資金使用權(quán)限，嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線的管理方式，對(duì)于下屬各單位已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入必須全額及時(shí)收繳，所需的費(fèi)用申請(qǐng)需經(jīng)由總部審核批準(zhǔn)再撥付使用。資金的批準(zhǔn)使用經(jīng)由三級(jí)權(quán)限管理可以及時(shí)回收資金，全面及時(shí)的掌握整個(gè)企業(yè)資金的使用狀況，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度，可以避免出現(xiàn)資金沉淀，出現(xiàn)呆賬壞賬的情況，并可以幫助實(shí)現(xiàn)工作流程制度化、規(guī)范化，明確各個(gè)分工環(huán)節(jié)，清除資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金密集型的行業(yè)，其具有較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理工作，以提高面對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響的應(yīng)對(duì)能力。目前有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還是比較單薄的，管理機(jī)制的建設(shè)不夠健全，風(fēng)險(xiǎn)管理方法比較落后，為了提高識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的能力，首先我們應(yīng)該樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，向每位工作人員滲透風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，杜絕在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)不訂立合同、或訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲的現(xiàn)象出現(xiàn)，并建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)，稍有操作不當(dāng)，不但會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)地位，更有可能致使整個(gè)項(xiàng)目流產(chǎn)，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層次和方面都要考慮到有可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能做到防范于未然。

（三）健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存面臨著重大的挑戰(zhàn)，作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，財(cái)務(wù)管理自然而然也成為了關(guān)系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層管理人員不但要懂得如何運(yùn)營(yíng)企業(yè)，也更要懂得如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理。首先，作為管理人員必須具備一定財(cái)務(wù)管理知識(shí)，懂得會(huì)計(jì)處理和會(huì)計(jì)信息，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是靠資金運(yùn)行和現(xiàn)金流量都是通過(guò)財(cái)務(wù)管理來(lái)體現(xiàn)的；其次，財(cái)務(wù)管理是否能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，很大程度上依賴于財(cái)務(wù)管理部門來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此，財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須要科學(xué)合理，并配備具有一定財(cái)務(wù)管理知識(shí)和能力人員，積極發(fā)揮作用。

（四）改善資金運(yùn)作模式

首先，拓寬負(fù)債資金的來(lái)源。目前情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金大多來(lái)源于銀行借款，但是隨著銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)銀行放款的限制，銀行資金的發(fā)放將越來(lái)越困難。所以，要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)預(yù)算等選擇不同的借款來(lái)源，并且多爭(zhēng)取最優(yōu)的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產(chǎn)的存貨一般是以儲(chǔ)備土地、在建工程和待售房產(chǎn)的形式存在，存貨周轉(zhuǎn)比較慢，流動(dòng)資產(chǎn)的比較高，不容易變現(xiàn)，因此很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。所以我們必須要合理科學(xué)的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計(jì)劃和收款疾患，保證銷售的順利進(jìn)行加快銷售資金的回收速度，為財(cái)務(wù)部門做好償債規(guī)劃提供必要的前提。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金的籌措、使用對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在改革開(kāi)發(fā)的三十年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的階段，也經(jīng)歷了受金融危機(jī)影響而出現(xiàn)的資金供應(yīng)受阻的階段，這也從一個(gè)方面證明了房地產(chǎn)行業(yè)不但容易受國(guó)家政策的影響，也跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境有著密切的關(guān)系。正是緣于這些原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)就顯得相當(dāng)重要，因此，面對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的諸如負(fù)債率過(guò)高、流動(dòng)性差、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢、融資任務(wù)繁重、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的問(wèn)題，我們應(yīng)該從企業(yè)的規(guī)模出發(fā)，通過(guò)建立健全的財(cái)務(wù)管理制度和提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。

參考文獻(xiàn)

[1]李越.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化財(cái)務(wù)管理問(wèn)題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010（09）：95.

篇（4）

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算而言，其內(nèi)容主要涉及資金預(yù)算和損益預(yù)算，其中前者旨在對(duì)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)金收支情況進(jìn)行反映，而后者則是對(duì)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的生產(chǎn)分配情況及經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行反映[1]。一方面，資金預(yù)算?，F(xiàn)金預(yù)算可以分為金流出預(yù)算和現(xiàn)金流入預(yù)算，其中現(xiàn)金流出涵蓋稅費(fèi)支出、工程建設(shè)支出、銷售費(fèi)用、綜合地價(jià)支出、管理費(fèi)用、償還銀行貸款支出等；而現(xiàn)金流入涵蓋銀行貸款、銷售回款、其他現(xiàn)金流入等，其中銀行貸款受工程進(jìn)度與銀行信貸政策的制約，銷售回款受市場(chǎng)環(huán)境、銷售政策、工程節(jié)點(diǎn)等因素的制約。

另一方面，損益預(yù)算。損益預(yù)算涵蓋稅費(fèi)支出預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、成本預(yù)算、收入預(yù)算等，其中費(fèi)用預(yù)算包括財(cái)務(wù)預(yù)算、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用；稅費(fèi)預(yù)算包括增值稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅及其他。通常以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通行處理方法為依據(jù)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入時(shí)要符合以下標(biāo)準(zhǔn)：①通過(guò)客戶驗(yàn)收后，買賣雙方才能辦妥商品房的移交手續(xù)；②商品房的成本可以進(jìn)行計(jì)量；③房款確信可取得或已經(jīng)取得；④已經(jīng)簽訂商品房的銷售合同；⑤竣工驗(yàn)收完商品房后，可以獲得竣工備案表。可以說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與各業(yè)務(wù)部門緊密相關(guān)，如成本管理部、工程部、營(yíng)銷部等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題

第一，不能正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算主要是對(duì)企業(yè)今后一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金收支情況、財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)計(jì)和反映，但不能以此為依據(jù)片面認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只屬于財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行控制即可。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目的投融資、工程管理、物資采購(gòu)、營(yíng)銷、成本控制等環(huán)節(jié)具有密切的關(guān)系，是相關(guān)管理的集中表現(xiàn)。

第二，流程預(yù)算和年度預(yù)算不協(xié)調(diào)。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)在于制定年度財(cái)務(wù)報(bào)告和年度預(yù)算，沒(méi)有深入分析資金運(yùn)作和項(xiàng)目運(yùn)作的預(yù)算工作，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有明顯的周期性，投資回收期的長(zhǎng)短直接影響企業(yè)的最終效益，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的流程預(yù)算至關(guān)重要[2]。有些企業(yè)采用傳統(tǒng)的年度報(bào)表方案及年度預(yù)算，不能彰顯出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性及階段性，將年度預(yù)算作為財(cái)務(wù)預(yù)算管理的戰(zhàn)略方向，影響企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第三，財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率不高。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同，在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行和制定方面也有所不同，存在明顯的差異性。究其原因，一是各業(yè)務(wù)部門缺乏較強(qiáng)的預(yù)算執(zhí)行力；二是財(cái)務(wù)預(yù)算的制定不夠科學(xué)和客觀，不能對(duì)企業(yè)整體的財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行綜合分析，致使實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)預(yù)算編制目標(biāo)分解相互脫離，繼而所做預(yù)算在執(zhí)行中與實(shí)際存在較大的偏差。

第四，考核機(jī)制缺乏有效性。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理考核機(jī)制，尚未構(gòu)建嚴(yán)格且系統(tǒng)的責(zé)任制度，并且財(cái)務(wù)部門在預(yù)算管理前未簽訂責(zé)任合同，缺乏科學(xué)有效的獎(jiǎng)懲制度，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算人員缺乏工作熱情[3]。當(dāng)然在后期考核環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部門往往主動(dòng)回避業(yè)務(wù)能力及主觀因素等問(wèn)題，著重強(qiáng)調(diào)政治環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境對(duì)預(yù)算結(jié)果的影響、預(yù)算過(guò)程中的客觀原因。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的路徑

（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債、高利潤(rùn)的行業(yè)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作中，必須要確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)健順暢?，F(xiàn)階段，有些城市的商品住宅成交數(shù)量有所回升，但受限價(jià)、限貸、限購(gòu)等政策因素的限制，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)募資、開(kāi)發(fā)貸款等方面受限，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流趨于緊張狀態(tài)。所以企業(yè)需要做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，以現(xiàn)金流為重點(diǎn)，科學(xué)支出各項(xiàng)費(fèi)用，及時(shí)回籠收入項(xiàng)目資金，資金優(yōu)先保證項(xiàng)目建設(shè)和償還銀行貸款利息及本金，從而有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)資金利用率的提高。

（二）注重國(guó)家政策的變化

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，國(guó)家政策的頒布與宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控極大影響了開(kāi)發(fā)的成本支出及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)情況，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要密切關(guān)注環(huán)境變化，對(duì)政策的變動(dòng)情況加以了解，優(yōu)化調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算管理項(xiàng)目。同時(shí)企業(yè)可以預(yù)測(cè)年度財(cái)務(wù)狀況或調(diào)控預(yù)算方案圍基礎(chǔ)，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的有序開(kāi)展提供有力的保障。

（三）科學(xué)估計(jì)損益預(yù)算和現(xiàn)金預(yù)算

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算涉及諸多方面，如建安工程費(fèi)、綜合地價(jià)、前期手續(xù)費(fèi)、項(xiàng)目研?l費(fèi)等，利用收入成本預(yù)算來(lái)科學(xué)規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算分期，做好相應(yīng)地籌資準(zhǔn)備。同時(shí)企業(yè)可要求各業(yè)務(wù)部門密切協(xié)商，以各部門的性質(zhì)為依據(jù)進(jìn)行合理分工，加強(qiáng)財(cái)務(wù)編制預(yù)算，具體分工如下：①由于產(chǎn)品的核算周期較長(zhǎng)，收入確認(rèn)受諸多因素的制約，所以要從取得土地之前進(jìn)行凈利、地價(jià)等指標(biāo)的預(yù)估，然后通過(guò)財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部等相關(guān)部門的協(xié)商，共同預(yù)算前期、中期、后期的收入成本分期，繼而完成項(xiàng)目的損益預(yù)算[4]。②營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)銷售回款預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算等資金預(yù)算工作，而工程管理部門負(fù)責(zé)工程建設(shè)資金支出地價(jià)支出的編制工作，財(cái)務(wù)部門則負(fù)責(zé)稅費(fèi)支出預(yù)算、償還銀行貸款本息支出預(yù)算的編制工作。

（四）健全財(cái)務(wù)預(yù)算考核體系

構(gòu)建完善系統(tǒng)的獎(jiǎng)罰和考核制度，比較分析實(shí)際執(zhí)行結(jié)果和預(yù)算指標(biāo)值，及時(shí)找出和解決問(wèn)題，完善對(duì)預(yù)算工作的管理，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于績(jī)效考核指標(biāo)而言，其強(qiáng)調(diào)過(guò)程性的業(yè)務(wù)指標(biāo)，涉及結(jié)果性預(yù)算數(shù)據(jù)，要求評(píng)價(jià)影響企業(yè)目標(biāo)的因素，對(duì)預(yù)算最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)加以考核[5]。同時(shí)以每一責(zé)任單位的特點(diǎn)為基礎(chǔ)，構(gòu)建日常的監(jiān)控制度，通過(guò)相應(yīng)的考評(píng)和及時(shí)的信息反饋，在具體環(huán)節(jié)落實(shí)預(yù)算過(guò)程，形成科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制。

（五）準(zhǔn)確分解財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)

篇（5）

一、營(yíng)改增的進(jìn)程

營(yíng)改增就是把繳納營(yíng)業(yè)稅改為征收增值稅。2012年，上海的交通運(yùn)輸業(yè)以及部分服務(wù)業(yè)開(kāi)始了營(yíng)改增試點(diǎn)；同年8月試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到北京、江蘇、廣東等10個(gè)省區(qū)市；2013年試點(diǎn)擴(kuò)展到全國(guó)，同時(shí)廣播、影視制作和發(fā)行也被納入試點(diǎn)；2014年鐵路運(yùn)輸業(yè)、郵政通信業(yè)以及電信業(yè)被納入試點(diǎn)范圍；據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，2012年到2015年間，我國(guó)試點(diǎn)營(yíng)改增已經(jīng)累計(jì)減稅5000多億元；2016年5月1日起我國(guó)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)重大的變革。

二、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的必要性

營(yíng)改增最大的變化在于改變了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅、無(wú)法抵扣、無(wú)法退稅的弊病，實(shí)現(xiàn)了增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)的抵扣，能有效降低企業(yè)稅負(fù)，完善我國(guó)財(cái)稅體制，這是我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲，也與國(guó)際趨同。營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)繳納的是營(yíng)業(yè)稅，在上游的安裝、裝修環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅，可是銷售房地產(chǎn)的時(shí)候又要繳納營(yíng)業(yè)稅，造成了重復(fù)征稅，不利于行業(yè)的發(fā)展。而增值稅是以增值額為依據(jù)計(jì)征，營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買材料、設(shè)備時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，就可以進(jìn)行抵扣，避免了重復(fù)納稅，減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。全面實(shí)施營(yíng)改增之后，不動(dòng)產(chǎn)也被納入抵扣范圍，有利于房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大有效投資，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

三、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正面影響

全面實(shí)施營(yíng)改增，將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的正面影響。首先，能夠一定程度上緩解企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)成本。在傳統(tǒng)的稅收制度之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收名目繁多，需要繳納的稅收費(fèi)用也相對(duì)較高，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。通過(guò)實(shí)施營(yíng)改增，削減稅收名目，抵扣部分稅收費(fèi)用，企業(yè)的稅負(fù)降低，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展極為有利。其次，營(yíng)改增的實(shí)施，將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。營(yíng)改增改變了價(jià)格體系，實(shí)行層層抵扣，企業(yè)就必須重新設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)流程，自覺(jué)調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)，實(shí)施精細(xì)化管理，這有利于正規(guī)企業(yè)降低稅負(fù)。相反，運(yùn)營(yíng)不正規(guī)的企業(yè)難以適應(yīng)，稅負(fù)反而會(huì)增加。

四、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)面影響

營(yíng)改增將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成一定的負(fù)面影響，甚至?xí)又仄髽I(yè)的負(fù)擔(dān)。與其他商品生產(chǎn)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)，項(xiàng)目預(yù)售之后就需要預(yù)繳稅款，卻需要等到竣工結(jié)算之后才能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，抵扣之后才能獲得進(jìn)項(xiàng)稅款，結(jié)果企業(yè)所承擔(dān)的增值稅成本大大提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往難以獲得足夠的建安成本增值稅發(fā)票，例如勞務(wù)費(fèi)和部分建筑材料等就難以獲得增值稅發(fā)票，結(jié)果進(jìn)項(xiàng)抵扣不足，造成企業(yè)資金短缺。另外，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中約占23%，按照現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策，土地成本無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)極有可能大大升高，特別是在一二線城市拿地這一點(diǎn)體現(xiàn)得更加明顯。營(yíng)改增之后，賬務(wù)處理難度加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，稅負(fù)有可能大幅度上升。

五、營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

（一）積極提高財(cái)務(wù)核算管理水平

會(huì)計(jì)核算機(jī)制包括了信息收集、整理分析、明細(xì)核算等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須健全會(huì)計(jì)核算制度，完善會(huì)計(jì)核算體系，不斷提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，通過(guò)全面、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理來(lái)提高稅務(wù)處理能力。企業(yè)要完善會(huì)計(jì)核算內(nèi)容，增值稅會(huì)計(jì)核算一般應(yīng)設(shè)置四個(gè)二級(jí)科目，分別為應(yīng)交增值稅、未交增值稅、增值稅留抵稅額和簡(jiǎn)易征收增值稅，在“應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目下，還應(yīng)在借方設(shè)置進(jìn)項(xiàng)稅額、已交稅金、減免稅款、轉(zhuǎn)出未交增值稅等欄目，在貸方設(shè)置銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出多交增值稅等欄目，使各稅收款項(xiàng)能夠更加清晰。在具體工作中要完善賬務(wù)處理流程，嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)核算程序開(kāi)展稅務(wù)籌劃，加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算以及竣工結(jié)算，及時(shí)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行認(rèn)證和抵扣。企業(yè)必須加強(qiáng)發(fā)票的認(rèn)證和收集，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，避免發(fā)票流失等問(wèn)題，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，防止由于進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣而造成的不必要損失。

（二）妥善處理期初稅款抵扣問(wèn)題

實(shí)施營(yíng)改增政策后，企業(yè)可以利用買房送裝修等營(yíng)銷策略，合理控制稅負(fù)，充分利用營(yíng)改增緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力。企業(yè)必須重點(diǎn)關(guān)注增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣和土地增值稅，做好增值稅發(fā)票的收集和整理工作，特別是在采購(gòu)環(huán)節(jié)，一定要加強(qiáng)供應(yīng)商管理，優(yōu)選那些資質(zhì)正規(guī)并且能夠提供足額增值稅發(fā)票的建筑安裝企業(yè)，取得對(duì)應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，使企業(yè)各項(xiàng)期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額得到抵扣，減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的主要來(lái)源，企業(yè)可以剝離建筑業(yè)務(wù)，獲得更多的進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票，以減輕稅負(fù)。在全新的營(yíng)改增政策之下，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅收管理模式的調(diào)整，利用營(yíng)改增提高企業(yè)整體收益，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供更為可靠的支持。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)和稅務(wù)的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增相關(guān)政策的研究和解讀，增強(qiáng)自身的稅收意識(shí)，確定全新的財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理重點(diǎn)。首先，企業(yè)要優(yōu)化部門設(shè)置，進(jìn)一步完善崗位管理制度，明確崗位職責(zé)，真正做到責(zé)任到人。其次，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，積極引入經(jīng)驗(yàn)豐富、財(cái)務(wù)能力出眾的財(cái)務(wù)管理人才，提升企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理整體水平。第三，根據(jù)稅收政策變化積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)流程，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，做好稅制銜接，在憑證認(rèn)證、管理和計(jì)算等方面加強(qiáng)管理，采購(gòu)部門要轉(zhuǎn)變思維方式，重視對(duì)供應(yīng)商的管理，以適應(yīng)新的稅收政策的轉(zhuǎn)變。第四，優(yōu)化會(huì)計(jì)處理流程，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和管理，反思、彌補(bǔ)稅務(wù)漏洞，規(guī)范增值稅發(fā)票的開(kāi)具、保管行為，各項(xiàng)財(cái)務(wù)和稅務(wù)材料必須留存，以減少企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（四）科學(xué)合理開(kāi)展稅收籌劃工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，梳理企業(yè)的所有進(jìn)項(xiàng)稅額，積極、科學(xué)、合理地開(kāi)展避稅工作：一是利用好納稅人身份?！盃I(yíng)改增”之后，對(duì)于小規(guī)模納稅人來(lái)說(shuō)，如果進(jìn)項(xiàng)稅超過(guò)了當(dāng)期銷售額的8%，稅負(fù)反而更重，所以這時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)成為一般納稅人更為有利。二是取得增值稅專用發(fā)票。在采購(gòu)工作中，要選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，采購(gòu)材料要求開(kāi)具增值稅專用發(fā)票；如果購(gòu)貨對(duì)象是小規(guī)模納稅人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求價(jià)格折扣多一些。采取批量采購(gòu)或集中采購(gòu)的方法，這樣既可以保證高質(zhì)量和低價(jià)格，還能獲取增值稅專用發(fā)票。三是利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是 11%，而一般物資的稅率是 17%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。四是項(xiàng)目外包。部分環(huán)節(jié)無(wú)法獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，就可以外包出去，進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)移。甚至某些職能部門也可以外包出去，以降低管理成本，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。五是利用時(shí)間差異。盡快取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，盡量延遲開(kāi)出銷售發(fā)票，有利于及時(shí)抵扣，推遲繳稅。六是爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對(duì)較多，企業(yè)應(yīng)熟練掌握國(guó)家政策，例如環(huán)保相關(guān)的的優(yōu)惠政策，以爭(zhēng)取各種優(yōu)惠。

六、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)施營(yíng)改增有利于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，也有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供更為可靠的政策環(huán)境。但是，應(yīng)對(duì)失策的話，企業(yè)稅負(fù)就可能大大增加，帶來(lái)巨大的資金壓力，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。營(yíng)改增已是大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須順應(yīng)時(shí)展形勢(shì)，改變經(jīng)營(yíng)模式，優(yōu)化管理架構(gòu)，以減輕企業(yè)稅負(fù)，在變革中謀求更大的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

摘　要：房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有投入資金多，建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，同時(shí)還面臨著越來(lái)越大的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的性質(zhì)與企業(yè)獨(dú)有的特性，以及其面臨著的巨大風(fēng)險(xiǎn)，所以其規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一就是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理?，F(xiàn)金預(yù)算和損益預(yù)算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算的兩個(gè)部分。文章就主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的采取預(yù)算工作展開(kāi)分析。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；財(cái)務(wù)預(yù)算；管理；應(yīng)用

中圖分類號(hào)：F230文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2015）10-0069-02

收稿日期：2015-03-20

作者簡(jiǎn)介：靳興德（1967-），男，漢族，河北石家莊市人，本科，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，工商管理方向。

引言

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理的核心部分。企業(yè)的預(yù)算是一個(gè)綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃，包括了經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算則是在經(jīng)營(yíng)預(yù)算和資本預(yù)算的基礎(chǔ)上作出的現(xiàn)金流量安排，以及一定時(shí)期內(nèi)的損益表和一定時(shí)期末資產(chǎn)負(fù)債表的預(yù)計(jì)。

一、財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本目的是取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，為了取得提高經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須打破傳統(tǒng)職能管理的界限，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)視為一個(gè)整體。只有這樣，才能讓所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理部門和所屬單位的子目標(biāo)結(jié)合在一起，從而使得投資者的戰(zhàn)略決策與經(jīng)營(yíng)者的管理行為相一致。而這種管理格局無(wú)疑需要房地產(chǎn)企業(yè)具備一條主線，從而將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)職能部門的管理工作與其所屬單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)貫穿起來(lái)，進(jìn)而提高整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率與經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是在科學(xué)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)與決策的基礎(chǔ)上，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)初期所制定的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè)資金的籌集、使用以及分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃與規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行有效管理與控制的目標(biāo)。通過(guò)預(yù)算管理，可以合理配置房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源，從而最大限度的滿足市場(chǎng)需求，進(jìn)而長(zhǎng)期在市場(chǎng)上獲得最大收益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

資金預(yù)算和損益預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的兩大部分。損益預(yù)算能夠體現(xiàn)未來(lái)一定期間內(nèi)，企業(yè)預(yù)計(jì)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果和分配情況。而能夠反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)一定期間內(nèi)現(xiàn)金收支情況的，則是資金預(yù)算。

1、損益預(yù)算

收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算等是損益預(yù)算所包括的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通行辦法中規(guī)定房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)要符合如下條件：取得竣工備案表，并且商品房竣工驗(yàn)收合格；商品房銷售合同已經(jīng)簽定，銷售收入已確定；商品房的相關(guān)成本得到科學(xué)合理的計(jì)量；客戶對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收后，辦妥相關(guān)商品房移交手續(xù)。營(yíng)銷部、工程部、成本管理部等各部門共同合作，為財(cái)務(wù)部門提供信息支持，才能高效完成收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算。而稅費(fèi)預(yù)算包含范圍較廣，有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅等，這些都跟項(xiàng)目管理和收入成本預(yù)算有直接關(guān)系。

2、資金預(yù)算

通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算，強(qiáng)化資金集中管理，合理規(guī)劃與控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算是由現(xiàn)金流入預(yù)算和現(xiàn)金流出預(yù)算兩大部分構(gòu)成，其中現(xiàn)金流入包括銀行貸款、銷售回款等。銷售政策、市場(chǎng)環(huán)境的約束是制約銷售回款的重要因素。而工程進(jìn)度和銀行信貸政策是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流出的重要因素。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

1、對(duì)編制財(cái)務(wù)預(yù)算工作的認(rèn)識(shí)不夠全面

財(cái)務(wù)預(yù)算的主要作用有兩方面，一是企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)可以預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)狀況，二是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。但是不能認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門的一個(gè)部門的任務(wù)，這些應(yīng)該是由財(cái)務(wù)部門牽頭，由多個(gè)部門合作完成。比如在取得土地前，營(yíng)銷部就應(yīng)開(kāi)始預(yù)計(jì)銷售價(jià)格，通過(guò)產(chǎn)品市場(chǎng)定位和利潤(rùn)預(yù)測(cè)，來(lái)確定最終的拿地價(jià)格，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目所有相關(guān)成本，可以通過(guò)取得土地成本、建造成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、相關(guān)稅金等方面進(jìn)行歸集，并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、工程管理、成本控制等多個(gè)環(huán)節(jié)中進(jìn)行反映，在這些環(huán)節(jié)中需要公司多部門進(jìn)行配合，才能完成一項(xiàng)較完整的財(cái)務(wù)預(yù)算。

2、財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率相對(duì)較低、成本項(xiàng)目分解不夠科學(xué)，執(zhí)行力不夠

不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算制定和執(zhí)行不盡相同，存在較大的差異性。究其原因有兩個(gè)，一是在制定財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)缺少客觀性，沒(méi)有認(rèn)真分析企業(yè)明年的計(jì)劃和財(cái)務(wù)狀況，使財(cái)務(wù)預(yù)算在編制目標(biāo)分解與實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況相脫離，導(dǎo)致二者存在重大的偏差，忽略了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，相關(guān)工程管理，成本控制和營(yíng)銷策劃等重要工作流程，這樣做出來(lái)的預(yù)算在執(zhí)行時(shí)與實(shí)際的情況偏差較大；二是因?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)務(wù)部門的預(yù)算執(zhí)行力不夠。

3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和年度財(cái)務(wù)預(yù)算，三者直接缺乏聯(lián)系

不確定因素較多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一大特點(diǎn)，其中開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)就是其中之一。在此條件下，編制財(cái)務(wù)預(yù)算顯得尤為重要。做好財(cái)務(wù)預(yù)算編制任務(wù)在能夠反映企業(yè)年度財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的同時(shí)，也能夠綜合反映項(xiàng)目開(kāi)況。當(dāng)前，套用傳統(tǒng)的預(yù)算方式仍然是許多房地產(chǎn)企業(yè)的做法。其通常采用單獨(dú)預(yù)算的方式來(lái)完成年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)下編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的年度預(yù)算。這樣，就無(wú)法充分考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期這一不確定因素，并且也存在與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠緊密的問(wèn)題出現(xiàn)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的有效應(yīng)用途徑

1、編制恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算

由于企業(yè)不恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算，會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金得不到充分的利用，從而造成企業(yè)資金短缺，加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)等情況。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在實(shí)施項(xiàng)目前，進(jìn)行資料的收集，并且對(duì)收集的資料進(jìn)行整理和分析，全面考慮項(xiàng)目的整體情況，制定出恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算，讓各部門進(jìn)行相互合作、相互監(jiān)督。充分發(fā)揮整體大于部分的作用，讓項(xiàng)目的收益最大化。

2、加強(qiáng)各部門的密切配合，合理的估計(jì)現(xiàn)金預(yù)算和損益預(yù)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算涉及多個(gè)方面，其中包括綜合地價(jià)、項(xiàng)目研發(fā)費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、前期手續(xù)費(fèi)等，通過(guò)收入成本的預(yù)算將現(xiàn)金預(yù)算分期進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)做好籌資準(zhǔn)備。為此，針對(duì)該情況，各個(gè)業(yè)務(wù)部門應(yīng)密切配合財(cái)務(wù)編制預(yù)算，成為必然要求。根據(jù)各部門性質(zhì)，具體分工如下：

2.1營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)資金預(yù)算方面的一些具體工作，包括銷售費(fèi)用預(yù)算、銷售回款預(yù)算。而涉及編制地價(jià)支出和工程建設(shè)資金支出則由前期開(kāi)發(fā)、工程管理部門負(fù)責(zé)。財(cái)務(wù)部門則需要編制償還銀行貸款本息支出預(yù)算和稅費(fèi)支出預(yù)算。最后人力資源部門的職責(zé)是編制培訓(xùn)費(fèi)和人工成本預(yù)算等。

2.2根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品核算周期長(zhǎng)，收入確認(rèn)制約因素多，成本項(xiàng)目具有特定性的特點(diǎn)，應(yīng)從取得土地前開(kāi)始，就請(qǐng)營(yíng)銷策劃部進(jìn)行初步的預(yù)估地價(jià)、凈利等指標(biāo)，再通過(guò)項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷策劃部和財(cái)務(wù)部等相關(guān)業(yè)務(wù)部門一起對(duì)開(kāi)發(fā)前期、中期、后期的收入成本分期進(jìn)行預(yù)算，最終完成整個(gè)項(xiàng)目的損益預(yù)算。

3、加大分析、考核財(cái)務(wù)預(yù)算的力度

一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)而開(kāi)展實(shí)行，是預(yù)算管理的本質(zhì)要求。想要強(qiáng)化企業(yè)的管理，就必須在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中落實(shí)經(jīng)營(yíng)策略。為此提高預(yù)算的控制力和約束力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算是完善企業(yè)預(yù)算管理體系的有效方法。企業(yè)各部門在工作中，尤其是在房地產(chǎn)建設(shè)和銷售的工作中，必須切實(shí)落實(shí)好預(yù)算工作，按照預(yù)算范圍開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。采用“以月保季，以季保年”為原則。把企業(yè)的方法策略運(yùn)用到執(zhí)行的過(guò)程中，保證預(yù)算政策的嚴(yán)格執(zhí)行，并建立健全監(jiān)督機(jī)制，實(shí)施反饋預(yù)算執(zhí)行情況，最終形成全方位控制、全員參與的預(yù)算管理體系。

4、加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督。在項(xiàng)目事前通過(guò)財(cái)務(wù)管理對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行控制，制定發(fā)展目標(biāo)；在項(xiàng)目事中對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督，始終保持所支出的資產(chǎn)都在預(yù)算的控制范圍之內(nèi)，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題；在項(xiàng)目事后，對(duì)該項(xiàng)目做一個(gè)客觀的、公正的評(píng)價(jià)，吸取好的方面，分析錯(cuò)誤的地方，找出原因，以防在下一次的項(xiàng)目中再度出現(xiàn)。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的決策正確與否離不開(kāi)好的財(cái)務(wù)預(yù)算。建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，以控制現(xiàn)金流為主，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行與考核，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門間的溝通和協(xié)調(diào)，以保證財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。因此，只有根據(jù)實(shí)際情況不斷完善和改進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)預(yù)算并嚴(yán)格執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 余文斌.國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何改革[J].城市開(kāi)發(fā)，2013（25）：162-163.

篇（7）

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開(kāi)發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（一）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，籌資金額大，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資的投入過(guò)程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng)；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過(guò)各種融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

（二）開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重，要求高

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng)，且房地產(chǎn)使周期也長(zhǎng)，在較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期性，還在著許多不確定的因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（三）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作繁雜

雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問(wèn)題有：

（一）財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒(méi)有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒(méi)有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來(lái)越高。 轉(zhuǎn)貼于

（四）過(guò)度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源，更是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開(kāi)市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過(guò)度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問(wèn)題。

（五）審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài)，在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問(wèn)題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問(wèn)題，筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議，希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。

第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

（一）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來(lái)較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開(kāi)發(fā)營(yíng)銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

篇（8）

    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則

    目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營(yíng)效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營(yíng)方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對(duì)性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國(guó)家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國(guó)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國(guó)家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對(duì)于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對(duì)于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡(jiǎn)單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對(duì)企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對(duì)崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會(huì)計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為和無(wú)效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。

    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問(wèn)題分析

    (一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場(chǎng)需求以及巨大的利潤(rùn)空間,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對(duì)民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對(duì)于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒(méi)有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠(chéng)度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來(lái)支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無(wú)縫集成是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。

    (二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營(yíng)銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會(huì)擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對(duì)子公司的資金管控過(guò)程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會(huì)在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對(duì)資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會(huì)大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對(duì)稱,信息不對(duì)稱又會(huì)導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過(guò)程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對(duì)資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大,評(píng)估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長(zhǎng),需要對(duì)將來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)繼而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過(guò)程,而未來(lái)利潤(rùn)的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,但目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤(rùn),卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒(méi)有認(rèn)識(shí)到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒(méi)有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對(duì)。

    (四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評(píng)審一般主要是依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門來(lái)實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門,由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對(duì)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核,對(duì)企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒(méi)有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒(méi)有成文的內(nèi)控制度。

    四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法

篇（9）

    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則

    目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營(yíng)效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營(yíng)方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對(duì)性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國(guó)家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國(guó)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國(guó)家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對(duì)于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對(duì)于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡(jiǎn)單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對(duì)企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對(duì)崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會(huì)計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為和無(wú)效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。

    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問(wèn)題分析

    (一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場(chǎng)需求以及巨大的利潤(rùn)空間,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對(duì)民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對(duì)于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒(méi)有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠(chéng)度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來(lái)支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無(wú)縫集成是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。

    (二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營(yíng)銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會(huì)擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對(duì)子公司的資金管控過(guò)程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會(huì)在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對(duì)資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會(huì)大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對(duì)稱,信息不對(duì)稱又會(huì)導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過(guò)程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對(duì)資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大,評(píng)估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長(zhǎng),需要對(duì)將來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)繼而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過(guò)程,而未來(lái)利潤(rùn)的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,但目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤(rùn),卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒(méi)有認(rèn)識(shí)到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒(méi)有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對(duì)。

    (四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評(píng)審一般主要是依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門來(lái)實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門,由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對(duì)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核,對(duì)企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒(méi)有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒(méi)有成文的內(nèi)控制度。

    四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法

篇（10）

目前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，也使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較大的發(fā)展，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了有關(guān)政策用以引導(dǎo)規(guī)范其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和房?jī)r(jià)的日趨合理，但面對(duì)土地的獲得成本越來(lái)越髙、市場(chǎng)日益規(guī)范的現(xiàn)實(shí)情況，各開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模小、管理粗放等問(wèn)題開(kāi)始明顯暴露出來(lái)。特別是成本管理水平低下的問(wèn)題在利潤(rùn)水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從粗曠的管理向精細(xì)化管理模式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要獲得最大限度的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，降低企業(yè)相關(guān)的成本是一條重要的渠道，而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，建立科學(xué)合理的成本管理體系則成了企業(yè)發(fā)展的重中之重。

一、企業(yè)成本管理體系概述

所謂企業(yè)成本管理，就是以企業(yè)的全局為工作對(duì)象，緊密結(jié)合企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，在理論到實(shí)用的層面所制定的規(guī)范和準(zhǔn)則也要從企業(yè)全局出發(fā)。在目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進(jìn)的地方，在管理上不規(guī)范的地方也很多，在這些企業(yè)中，構(gòu)建一套完整的成本管理體系已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)的基本思路

    無(wú)論是大型的比較成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是管理相對(duì)不太完善的中小型企業(yè)，都要構(gòu)建突出本企業(yè)特色的成本管理體系。在成本管理體系的設(shè)計(jì)上，要牢牢把握步驟，緊密結(jié)合自身實(shí)際。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)就是涉及范圍廣，投資規(guī)模大，只有加強(qiáng)成本管理，才能取得比較理想的經(jīng)營(yíng)效果。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理包括目標(biāo)成本、責(zé)任成本、動(dòng)態(tài)成本和事后評(píng)估等幾個(gè)方面的內(nèi)容，這些內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，既有時(shí)間上的全覆蓋，也有部門和項(xiàng)目上的全體性。通俗地說(shuō)，在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要考慮到具體每個(gè)項(xiàng)目的事前、事中、事后和長(zhǎng)效跟蹤，也要考慮到每個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)具體步驟，還要考慮到執(zhí)行項(xiàng)目的每個(gè)部門的具體動(dòng)作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質(zhì)量和時(shí)間的前提下切實(shí)降低成本，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)成本的有效運(yùn)作，取得經(jīng)營(yíng)上的主動(dòng)權(quán)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要注意下面幾個(gè)問(wèn)題。一是完善制度。要建立健全與成本運(yùn)作有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)章制度，如財(cái)務(wù)制度、月報(bào)制度等，同時(shí)要建立制約機(jī)制，確保這些規(guī)章制度能夠得以順利施行。實(shí)踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時(shí)也是前提條件；二是完善合同。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，除了要考慮相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)以外，還要把成本管理作為基本內(nèi)容，凡是與成本管理有關(guān)的內(nèi)容，都要在合同中有所體現(xiàn)，只有這樣才能真正保障自身的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，規(guī)避在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因合同完善而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)失誤和隱性風(fēng)險(xiǎn)；三是完善流程。在企業(yè)中執(zhí)行一套體系，一定要設(shè)計(jì)出嚴(yán)格完善的流程，按照流程操作，可以方便執(zhí)行，也可以方便責(zé)任到人，便于加強(qiáng)對(duì)體系的執(zhí)行力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一定要規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規(guī)經(jīng)營(yíng)，如真正需要技術(shù)處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進(jìn)行，不能轉(zhuǎn)漏洞，違反相關(guān)的政策和法律規(guī)定。也就是說(shuō)，要加強(qiáng)成本管理，必須保證經(jīng)營(yíng)行為的有序，只有在有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，才能使自己的經(jīng)營(yíng)行為變得越來(lái)越規(guī)范和科學(xué)，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這是因?yàn)椋S著國(guó)家法制的逐步完善和健全，惡意的競(jìng)爭(zhēng)最終會(huì)失去市場(chǎng)，通過(guò)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)也終究會(huì)受到法律的嚴(yán)格制裁；四是要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，要汲取大眾所長(zhǎng)，吸收他人的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標(biāo)成本之后，就需要通過(guò)責(zé)任成本將目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解，明確各責(zé)任部門的成本管理職責(zé)，并依據(jù)規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估、反饋，評(píng)價(jià)其成本職責(zé)履行情況，從而起到加強(qiáng)成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個(gè)復(fù)雜和系統(tǒng)，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同，具體的內(nèi)容和環(huán)節(jié)也有所區(qū)別，因此要做到有所區(qū)別，具體問(wèn)題具體分析。而且最主要的，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，情況是千變?nèi)f化的，企業(yè)所面臨的環(huán)境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項(xiàng)目和不同的情況時(shí)要做相應(yīng)的調(diào)整和補(bǔ)充完善，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要善于積累經(jīng)驗(yàn)和不斷的學(xué)習(xí)，包括數(shù)據(jù)的積累、方法的積累等。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要企業(yè)的全員努力才能實(shí)現(xiàn)，也需要企業(yè)的管理層足夠的重視，如果領(lǐng)導(dǎo)不重視注定是行不通的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)初探

（一）加強(qiáng)目標(biāo)成本管理

目標(biāo)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)依照現(xiàn)有信息對(duì)不同階段的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容作出的成本計(jì)劃，它是成本管理體系中的重要內(nèi)容，是成本管理的重要依據(jù)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難像其它工業(yè)企業(yè)一樣把成本目標(biāo)定額做得很細(xì)，但“事前做細(xì)”總比“事后補(bǔ)救”效果要好。

目標(biāo)成本是獲得利潤(rùn)的基本要素，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本管理的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從項(xiàng)目論證階段就要對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)致的分析，通過(guò)周密的研究，精心設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，盡量減少和消除經(jīng)營(yíng)中的非增值成分的內(nèi)容，把成本降到最低。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要考慮運(yùn)用新工藝、新產(chǎn)品、新能源，增加項(xiàng)目實(shí)施的科技含量。另外，還要考慮到與市場(chǎng)接軌，與國(guó)家的政策和大形勢(shì)掛鉤，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，一定要關(guān)注國(guó)家相關(guān)的政策法規(guī)，認(rèn)真分析當(dāng)前面臨的市場(chǎng)情況，明確企業(yè)自身面臨的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，自身企業(yè)的機(jī)會(huì)和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤(rùn)收益。

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的有效手段是要進(jìn)行細(xì)致的目標(biāo)分解。要把目標(biāo)成本落實(shí)到項(xiàng)目的每個(gè)分支和部門的每個(gè)人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細(xì)算，減少浪費(fèi)；從部門的角度，不論是項(xiàng)目經(jīng)理，還是具體施作人員，都要有嚴(yán)格的指標(biāo)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)人盡其才，才盡其用。在具體實(shí)施中，要密切注意項(xiàng)目進(jìn)展階段與階段之間的銜接，對(duì)目標(biāo)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，而這種動(dòng)態(tài)往往要在可行性研究的時(shí)候就要盡量考慮周全，估算要力求準(zhǔn)確貼近。進(jìn)行目標(biāo)成本管理的過(guò)程就是企業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀念不新、意識(shí)不強(qiáng)、方法不多，是目前急需完善和優(yōu)化的問(wèn)題。在實(shí)際的操作中，最關(guān)鍵的東西就是要把目標(biāo)成本管理與企業(yè)財(cái)務(wù)很好地銜接，達(dá)到財(cái)務(wù)與成本核算科目的統(tǒng)一、付款項(xiàng)目與總帳的統(tǒng)一、總帳與分支結(jié)算的統(tǒng)一、動(dòng)態(tài)成本與核算成本的統(tǒng)一等等。

（二）加強(qiáng)責(zé)任成本管理

在完善的目標(biāo)成本管理概念下，加強(qiáng)責(zé)任管理體系建設(shè)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本目標(biāo)管理的重中之重。因?yàn)檫@是完成目標(biāo)成本分解的必要手段，只有加強(qiáng)各部門的責(zé)任成本管理，才能使被分解的指標(biāo)得以完成。在設(shè)計(jì)責(zé)任成本體系時(shí)要包含四個(gè)方面內(nèi)容，也就是對(duì)責(zé)任范圍、責(zé)任部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門要進(jìn)行劃分和界定，要做到項(xiàng)目的每個(gè)子項(xiàng)都有責(zé)任部門，對(duì)于需要多個(gè)部門共同完成的項(xiàng)目子項(xiàng)，要確定重點(diǎn)部門，明確成本責(zé)任分工，解決好誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。責(zé)任成本管理的重要因素是實(shí)施人員的責(zé)任意識(shí)和責(zé)任心，要保證責(zé)任成本管理的順利實(shí)現(xiàn)，除了要加強(qiáng)教育、增強(qiáng)以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵(lì)機(jī)制，如向部門下發(fā)目標(biāo)成本管理責(zé)任書(shū)、制定部門責(zé)任成本管理要點(diǎn)等，依照責(zé)任成本管理清單對(duì)部門實(shí)行成本管理，做到責(zé)權(quán)明晰，有據(jù)可依。

    （三）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理

    房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是千變?nèi)f化的，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)政策的變化、客戶需求的變化、市場(chǎng)行情的變化等不確定因素都會(huì)對(duì)事前所做的目標(biāo)成本管理進(jìn)行沖擊和挑戰(zhàn)，因此，動(dòng)態(tài)成本的管理成為成本管理體系中的重要一環(huán)。實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理可以保證項(xiàng)目成本處于可控狀態(tài)，為成本決策提供可靠依據(jù)，同時(shí)可以滿足融資的需要，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的目的。實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理要把握好實(shí)時(shí)性這個(gè)核心內(nèi)容，隨時(shí)能掌握項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中最新的成本狀態(tài)，并嚴(yán)格按照合同的內(nèi)容規(guī)范動(dòng)態(tài)成本管理。從目前經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，實(shí)行項(xiàng)目進(jìn)展月報(bào)或周報(bào)制是一種比較成功的做法。動(dòng)態(tài)成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本和實(shí)付成本的因素，如果說(shuō)目標(biāo)成本是考慮周全，責(zé)任成本是做到周全，那么，動(dòng)砠成本要體現(xiàn)管理周全，具體體現(xiàn)在項(xiàng)目的任意時(shí)段、整體進(jìn)度、執(zhí)行效果等各個(gè)方面。

（四）加強(qiáng)成本評(píng)估

篇（11）

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在多年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中總結(jié)了不少經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)“營(yíng)改增”政策，將明確項(xiàng)目管理的關(guān)鍵內(nèi)容。“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)處理發(fā)生了相應(yīng)的變化，由原來(lái)5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規(guī)定稅率和增值額計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國(guó)家財(cái)稅政策的要求下進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度實(shí)施核算，滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的特殊性。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，受項(xiàng)目策劃、工程設(shè)計(jì)、報(bào)批審核因素影響，經(jīng)營(yíng)流程復(fù)雜，這將加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。增值稅作為中國(guó)第一大稅種，隨著財(cái)稅法制觀念日益完善，我國(guó)已為增值稅立法，這也為“營(yíng)改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入大，在開(kāi)發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用等流動(dòng)資金的占用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)較重。隨著社會(huì)的日益進(jìn)步和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，在當(dāng)前的稅制結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)財(cái)稅制度的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經(jīng)營(yíng)模式的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發(fā)票將降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有一定的必要性。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理

1.土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

土地增值稅的會(huì)計(jì)處理屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理中的重要環(huán)節(jié)。從會(huì)計(jì)核算層面分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會(huì)計(jì)權(quán)責(zé)發(fā)生制，在滿足配比原則要求的前提下計(jì)提。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置多類賬戶在稅法的規(guī)定下進(jìn)行土地增值稅的成本核算。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目，則需要分類核算各項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，當(dāng)前主要采取預(yù)售制度，即企業(yè)先取得客戶的預(yù)售款，待建設(shè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后再結(jié)算土地增值稅。根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設(shè)項(xiàng)目清算結(jié)束后進(jìn)行多退少補(bǔ)?！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理內(nèi)容如下：企業(yè)收取預(yù)售收入后，按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，計(jì)提時(shí)，借記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”。繳納時(shí)，借記改為計(jì)提時(shí)貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目竣工后，滿足收入條件時(shí)，按照稅法清算土地增值稅，清算內(nèi)容為當(dāng)期結(jié)算收入、成本等。當(dāng)期應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用為：借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調(diào)整預(yù)征的土地增值稅費(fèi)，核算計(jì)提的土地增值稅款。具體會(huì)計(jì)處理內(nèi)容即確定清算金額和取得清算報(bào)告后，借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計(jì)提的土地增值稅款）“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”（差額）貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”，清算補(bǔ)交時(shí)借記為前期貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)退稅現(xiàn)象時(shí)，做反向會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理后，“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”與“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”的余額為零。

2.增值稅科目的一般設(shè)置

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”和“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設(shè)置如下：（1）進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人購(gòu)買物資、不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)等，允許進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅額。在實(shí)際操作中，經(jīng)由退回的物資需要沖銷進(jìn)項(xiàng)稅額，并用紅字登記；（2）已交稅金。已交稅金是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當(dāng)月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)月已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后實(shí)際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；（3）減免稅款。減免稅款指在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人按當(dāng)前增值稅制度減免的稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)用和技術(shù)維護(hù)費(fèi)予以全額抵減；（4）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規(guī)定不得抵扣。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷售項(xiàng)目等為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)，在改變用途后允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目；（5）銷項(xiàng)稅額抵減。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，銷項(xiàng)稅額抵減是指記錄納稅人在當(dāng)前稅法規(guī)定下扣除銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額；（6）出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額。出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，納稅人按國(guó)家規(guī)定的退稅率計(jì)算貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額抵內(nèi)銷品需繳納的稅額；（7）銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人無(wú)形資產(chǎn)、產(chǎn)品銷售、不動(dòng)產(chǎn)收取的增值稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的應(yīng)稅勞務(wù)收取銷項(xiàng)稅額，在貸方處用藍(lán)字登記，出現(xiàn)退回情況時(shí)，銷項(xiàng)稅額在貸方處用紅字登記；（8）出口退稅。出口退稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人根據(jù)國(guó)家規(guī)定退回出口產(chǎn)品的增值稅；（9）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人的無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等受老項(xiàng)目中進(jìn)項(xiàng)稅票等不良因素影響不從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅費(fèi)，按照稅法規(guī)定轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額；（10）簡(jiǎn)易計(jì)稅。簡(jiǎn)易計(jì)稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人通過(guò)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅款。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中受社會(huì)各界的廣泛關(guān)注?！盃I(yíng)改增”是進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，有利于推動(dòng)我國(guó)的稅制改革。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，實(shí)施“營(yíng)改增”政策將降低企業(yè)的稅負(fù)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)試點(diǎn)的工作積極性，促進(jìn)企業(yè)稅負(fù)朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，明確了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必要性，通過(guò)分析土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，深入研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細(xì)設(shè)置，深化“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體實(shí)施，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。

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