房地產稅納稅籌劃大全11篇

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2006年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。

稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。

企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。

另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。

納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。

利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。

房地產素有“春節七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。

例如：某房地產開發企業趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業績，該月支付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業務招待費超支15 000元。該企業應納所得稅適用稅率為33%。

則該企業5月份應納稅所得額減少（600 000＋

85 000＋15 000）＝700 000（元）。

少預繳企業所得稅：700 000×33%＝231 000（元）

這部分少預繳的企業所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業流動資金的不足。可見，納稅義務的滯后可使企業獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。

利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。

例如：某房地產開發企業，當年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。

1、如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500）

÷11 500×100%＝30.43%

適用30%稅率。應繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）

2、如果分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%

增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。

豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%

適用40%稅率。應繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）

分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。

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2013年2月20日出臺的樓市調控“國五條”，這無疑給房地產行業的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產企業可以利用在不同時期的稅收優惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據企業自身的情況，從企業整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導致的財務風險。

一、房地產行業的財務特點

房地產在我國國民經濟中占據著非常重要的地位，為國家的經濟建設貢獻了較大的力量。但這個行業有自身的特點，那就是房地產銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產的過程中，遇到的風險系數也很大，例如債務繁重。國家對于房地產業所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。房地產業的經營模式有其特殊性，所以其資產負債率一般比較高、從事房地產業不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應該著重從減輕房地產行業的稅來著手，使得企業自身的利潤得到保證。

二、房地產行業納稅籌劃的意義

1、有利于提高企業的經營管理水平

對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現行的會計制度進行完善，以此來對企業的財務流程進行規范化管理，使得企業的管理者能夠來通盤的對企業的管理進行考慮，使得企業的財務管理更加的規范化。

2、有利于完善企業的財務管理制度

在企業的管理過程中企業的財務管理是非常重要的一個環節。目前企業所面臨的主要的問題還是經濟效益不高，其發展還往往借助的是規模效益也就是規模化的發展來形成的企業效益，最為重要的體現就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業所要繳納的稅費增加。作為企業可以選擇合適自身的會計核算方式，企業的納稅籌劃是企業完善其財務管理制度一個行之有效的手段。

3、可以直接給企業帶來經濟利益

對于從事房地產的企業來講其最大的問題就是企業的稅賦，這對于企業來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產業的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產業的發展，這樣才能夠真正促進房地產業的發展。

三、房地產行業主要稅種的納稅籌劃

房地產業的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產業的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關前提下進行的，通過對房地產業中涉稅的業務進行統籌規劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業的納稅，進而實現企業納稅減少使得企業的自身的利潤得到保證。本文從房地產中較為重要的稅種營業稅、土地增值稅和企業所得稅這三種稅種來對企業的納稅進行籌劃。

1、營業稅納稅籌劃

按照我國的稅法的相關的規定，如果企業的投資是以無形的資產或者是不動產進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業稅。房產地開發行業是資金密集型的企業，其每年的營業稅是一項很大的開支，如果能夠在營業稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業來講是非常有效的緩解企業資金壓力的一種方式。以下來對營業稅的延期繳納進行分析:案例:某房產企業對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產權的轉讓。分析:A在首期付款后財務開始確認收入，應繳營業稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據有關稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節省了一些利息。納稅依據為國稅發［2003］83號，政策名稱是《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》

2、土地增值稅納稅籌劃

根據我國稅法的相關規定:如果納稅人建設出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規定額度的20%的話，就能夠免除相應的土地增值稅。如果增值稅部分超過規定規定的20%，那么就應該繳納全部的增值額度。如果房地產開發商既開發了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產企業所開發地產項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產公司建設。該房地產公司預計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產公司應如何進行合作規劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產公司承建該項目。由此房地產公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應納營業稅:1100*5%=55(4)應納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權，房地產公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產的5%，租期為50年。根據當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業稅。在此情況下，房地產公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應納房產稅:1*12%*52=6．24(3)應納營業稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產公司通過合作來建設房屋，房地產公司可以節省納稅，對于甲公司來講，也節省了78萬元的支出。

3、企業所得稅納稅籌劃

目前國家針對房地產業的稅務的減免政策較少，對于企業的納稅籌劃來講就是通過對涉及業務統籌安排使得企業能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。

(1)對企業固定資產的納稅籌劃。

最新頒布的企業所得稅法律中規定，企業的固定資產如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業納稅固定資產的折舊的年限以及相應的預計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業所應該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產的折舊的年限進行縮短有助于企業能夠迅速的回籠資本，使得企業在前期所能夠預定的花費增多，但是企業后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預測。新的企業稅法沒有對預計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業可自行對企業的凈殘值進行分配，只要該數值在合理合法的范圍之內就是可行的。

(2)對于銷售環節進行納稅籌劃。

根據我國稅法的相關規定企業的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產業企業能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業的只能夠在企業的納稅之后的政策就能夠變為稅前的限額的扣除。房地產的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產而進行的一種推廣的行為。根據稅法的規定，房產企業每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產企業將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產市場競爭異常的激烈，作為房地產企業如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關鍵的，如果想要實現這個目的，那么企業做一定的推廣是不可避免的，但是企業最大的費用的列支是一個關鍵的問題，也是人們急切要求關注的問題。根據我國的稅務法的相關的規定，房地產企業用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業應該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業自身申請扣除的廣告費和企業所贊助的廣告費用應該嚴格的進行區分。由總公司進行統一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠實現統籌規劃盡量不超過15的限額。

綜上所述，因而作為房地產企業來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業的合法的利潤得到保證，為其進一步的發展提供資金的基礎。在各個地區房地產公司的項目開發過程中，通過財務納稅籌劃，有利于將企業的財務會計水平進行提高，同時為房地產企業贏得政策調條件下允許的合法利益，這能有效提高企業的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調控進行有力的發揮，配合大政策實現稅收這種隱形的杠桿功能，為國內房地產企業走向國際大型企業邁進。

【參考文獻】

［1］華貴生，谷穎．新企業所得稅法變化及納稅籌劃思路轉換［J］．吉林工商學院學報．2009(05)

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1 概述

2013年2月20日，國務院常務會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產調控措施，既打擊了那些投機行為，又規范了房地產市場的運作，隨著“營改增”的進一步深化，房地產企業如何更好地生存值得思考。一直以來，房地產稅務籌劃都是企業獲取更多利潤的一種選擇，如何充分運用稅收的各種政策以獲得稅收節約、提高企業利潤需要房地產企業加以分析和研究。

筆者認為房地產企業涉及的稅種多、稅負重，不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同，因此房地產企業應該在增值稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等方面分別入手，充分利用國家各項稅收優惠政策，這樣不僅減輕企業稅收負擔，而且能夠在一定程度上實現國家的宏觀調控，進而發揮稅收的經濟杠桿作用，實現企業和國家的“雙贏”。

2 房地產企業涉及的主要稅種的納稅籌劃方法

由于房地產行業的特殊性，整個運營過程主要涉及兩個方面：開發環節和銷售環節。在這兩個環節中，涉及的稅種主要是企業所得稅、營業稅、土地增值稅、房產稅等。

2.1 房地產企業所得稅的納稅籌劃方法

①適當調節營業收入。房地產企業應納稅申報前將預收賬款從營業收入中扣除，因為預收款不管是否確認都需納稅。如果房地產企業有閑置資金還可以將其作為投資和購買國債，獲得的投資收益和利息收入是免交企業所得稅的。

②將業務招待費轉化為其他的費用。稅法規定“企業發生的業務招待費可以按其全部的60%扣除，但是不能超過營業收入的0.5%”，如果發生的業務招待費超過限額，企業可以將超過的業務招待費轉為會議費，無需支出了還得納稅。

③公益捐贈籌劃。首先，從捐贈對象上看，企業應優先選擇那些可以全額扣除的捐贈對象；其次，如果無法選擇捐贈對象，可以捐贈到紅十字會等公益組織中，在后期做好資金流向監督。最后，如果超過了稅法規定的扣除比例時，可以將捐贈分跨到兩個會計年度。

2.2 房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法

①“臨界點”籌劃法。稅法規定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，否則應將其全部增值額按規定計稅”。在制定商品房的銷售價格時不僅要考慮到市場、成本等因素，還要考慮到企業的土地增值稅，這樣在20%以內可以扣除，降低企業稅收負擔。

②代建房方式籌劃法。代建房方式是指房地產企業受客戶的委托進行房地產開發，完工后客戶給予房地產企業一定的代建房屋報酬的行為。這樣的方式是不屬于繳納土地增值稅的情況的。如果房地產企業在開發之初便能確定最終用戶，可以采用代建房的方式進行開發。

③合作建房方式籌劃法。稅法規定“對于一方出土地、一方出資金、雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅”。這樣在一定程度上減少了建房過程中企業投入資金而帶來的稅賦，同時延長企業的現金流，降低企業為獲取資金而進行借貸所帶來的風險。

2.3 房地產企業營業稅的納稅籌劃方法

對營業稅進行納稅籌劃時，應考慮以下幾點：對按政府規定價格出租的廉租房、房地產企業自建自用的房屋、企業用自己的廠房等向其他企業投資入股的，不征收營業稅。

房地產企業可實施以下措施：

①銷售不動產適用的是5%營業稅稅率，而房屋裝修適用3%的稅率。所以，如果客戶提出需要精裝修時，應該與客戶分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同，裝修部分收入僅使用3%的稅率，減少了房屋在裝修上資金投入，同時降低稅負。

②如果房地產企業在開發的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進行開發，這樣就會適用3%低稅率繳納營業稅。

2.4 房地產企業房產稅的納稅籌劃方法

房產稅是以房產為征稅對象，是對房產所有人征收的一種稅。根據房產稅暫行條例，房產稅的征稅依據有從價計征和從租計征，從價計征房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，適用1.2%的稅率；從租計征以房產租金收入為房產稅的計稅依據，適用12%的稅率。如果企業出租房屋既要繳納營業稅，又要繳納房產稅，但如果將房屋作為企業的一項資產承包出去或將其對外投資，則會減少稅費。

3 萬科A納稅籌劃方案

3.1 公司基本情況及經營稅負情況

萬科A股份有限公司目前是中國最大的專業住宅開發企業，也是被人們所熟知的具有代表性的地產藍籌股。總部設在深圳，2012年公司完成新開工面積890.1萬平方米，竣工面積1036.4萬平方米，實現銷售金額1934.2億元，營業收入1031.162億元，凈利潤156.63億元。

從下表可以看出，萬科A在2011年至2012年稅負率增加了3.83%，而進行合理的納稅籌劃，可以盡可能避免以上情況的出現。

表3.1 公司經營稅負情況

3.2 公司主要稅種納稅籌劃分析

3.2.1 萬科A所得稅的籌劃分析

下面將著重通過萬科A因對外捐贈而享受的稅收優惠政策來分析其所得稅的納稅籌劃情況：

2012年從1月到9月萬科公司通過“愛佑童心萬科專項基金”、“春天里行動”、“社區故事：happy社區十年行”、“公益行動”等項目對外捐贈83588.02萬元。

2012年萬科A的年報顯示：概該年度的利潤總額為632228.56萬元。故公司捐贈可享受的最大扣除額為75867.43萬元（632228.56×12%）。而萬科A在該年度的捐贈總額為83588.02萬元，高于可享受的扣除額，還剩7720.59萬元不能扣除，增加了企業的負擔。

經過納稅籌劃，可以將捐贈的金額分為兩個會計年度，即將7720.59萬元作為下一年度的捐贈金額，這樣不僅幫助到需要幫助的人，提高了企業形象，也降低了企業的稅收負擔。

3.2.2 萬科A土地增值稅的籌劃分析

表3.2 萬科A土地增值稅的納稅情況

從上表可以看出萬科A在2012年土地增值稅和預繳土地增值稅都有很大幅度的增加，加重企業的稅收負擔，影響企業的盈利。

目前萬科A欲建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為400萬元，開發土地的費用為200萬元，新建房及配套設施的成本為980萬元，與轉讓房地產有關的稅金為100萬元，最終該批住宅以2410萬元的價格出售。根據稅法規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用，還可以加扣316萬元[（400+200+980）×20%]，該房地產企業的增值率為20.7%[（2410-600-

980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根據稅法的規定，應該按30%的稅率繳納土地增值稅124萬元[（2410-

400-200-980-100-316）×30%]，企業稅后利潤為290萬元（2410-400-200-980-100-316-124）。

經過納稅籌劃，將該批住宅的價格定為2390萬元，則該房地產企業的增值率為20%，根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為394萬元（2 390-400-200-980-100-316）。該納稅籌劃使企業減少稅收支出104萬元。經過納稅籌劃萬科A減少稅收支出104萬元，稅后利潤增加了104萬元。

3.2.3 萬科A營業稅的籌劃分析

2012年萬科A在深圳開發了一棟寫字樓，對外銷售其中的5萬平方米，收取6000元/平方米，該價格包括裝修費用，需要繳納營業稅及附加1650萬（30000×5.5%）。

經過納稅籌劃后，將裝修費從銷售收入中分解出來，由萬科A與客戶簽訂房屋銷售合同，銷售收入為25000萬，再由A下屬的裝修公司與客戶簽訂裝修合同，向客戶收取的裝修費為5000萬元。假設該裝修公司代收此款項的手續費收入為10%。那么企業應繳納營業稅及附加1390萬（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企業稅負。

3.2.4 萬科A房產稅的籌劃分析

①萬科A在深圳市中心擁有一幢廠房，賬面余值為300萬。若出租，每月租金收入60萬，每年租金總額720萬，應繳納房產稅86.4萬（720×12%）。

經過納稅籌劃將廠房承包出去，由承包人每月向其繳納60萬元的承包費。籌劃后，萬科A每年應繳房產稅變為按房屋余值的1.2%繳納，即應繳納的房產稅2.52萬（300×70%×1.2%），從中可以節稅83.88萬元。

②對普通房產可以將房屋對外投資。萬科A在深圳擁有一棟房產，其原值為2000萬元，如按房產原值計征房產稅，房產原值的扣除比例為30%。萬科A將它對外出租，應交房產稅為48萬元（400×12%）。

經過納稅籌劃分析后，萬科A將這一房產作價2000萬投資入股到企業甲，萬科A以房產投資入股，其房屋的所有權已發生變化，其應交的房產稅應由擁有房屋產權的甲繳納，并且投資獲得的利潤不用交營業稅金及附加和企業所得稅，所以萬科A在這一項目中的稅負為零。

綜上所述，房地產企業作為資金密集型企業，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業特殊性，作為房地產企業相關的財務人員來說，必須首先綜合了解企業的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎上，對房地產企業的稅收進行科學合理的籌劃，認真把好稅收籌劃關，在市場公平競爭原則的基礎上，從大處著眼，小處著手，去實現企業價值的最大化目標，并把企業的管理水平提高到了一個新的層次，實現企業的最優化資源配置，在合法合情合規范圍內創造企業的最小化稅費支出，這將有利于企業的生存和發展。

參考文獻：

篇（4）

中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0169-02

一、土地增值稅的征收規定

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

土地增值稅的稅率是以轉讓房地產的增值稅率高低為依據，按照累進原則進行設計的，實施分級計算。

二、土地增值稅納稅籌劃方法

（一）利用“起征點”選擇最優納稅方案

根據土地增值稅暫行條例的規定：房地產開發的納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過20%的，應根據其增值率分級適用不同稅率計算應納稅額。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時，應考慮增值額帶來的收益和放棄起征點的稅收優惠所增加的稅收負擔兩者的關系，避免增值額稍高于起征點而導致的得不償失。

例：某房地產開發企業（位于市區）建成一批普通標準住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100萬元。假如，銷售該商品房的收入為X萬元，則銷售稅金及附加為：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X萬元，此時全部可扣除項目金額為：100+5.5%X（萬元）。

1.納稅規定，增值額未超過取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的20%的可免征土地增值稅，即增值額/扣除項目金額≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48萬元。說明售價128.48萬元為該企業可以享受起征點免稅的最高售價。此時可扣除項目金額為100+5.5%×128.48=107.07（萬元）。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬元）。

2.納稅人如果想通過提高售價獲取更大收益。根據稅法規定，當增值率高于20%，低于50%時，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅。上例中假設房屋售價提高Y萬元，則此時允許扣除項目金額為：107.07+5.5%Y，增值額為：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，應納土地增值稅額為：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企業想通過提高售價獲取更大收益，則必須使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （萬元）。也就是說，最低售價應該為128.48+8.86=137.34（萬元），企業才能獲得更大利潤。

綜上所述，當該商品房售價X

（二）巧用利息支出選擇最優納稅方案

我國土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內計算扣除，即允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額）*5%以內；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述合計數的10%以內計算扣除包括利息在內的全部費用支出，即允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額）×10%以內。

由于土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，扣除項目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應先預計轉讓房地產可分攤利息支出，按照規定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費用較大的方式。

例：B房地產公司轉讓一處房地產，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本為100萬元，假設利息費用為A，規定的第一種扣除方式的扣除比例為5%，第二種方式扣除比例為10%。令A+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（萬元）。

所以，當預計利息A>5萬元時，按第一種方法計算的允許扣除的房地產開發費用>5+100×5%=10萬元，第二種方式計算的可扣除金額為100×10%=10萬元，故應該采用第一種方式。同理，當預計利息

（三）利用分散收入法選擇最優納稅方案

土地增值稅采用以增值額為基礎的超額累進稅率，而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節稅作用的。分散收入的方法通常有：

1.分離銷售公司。例：C房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權。房屋的市場價值是800萬元，其所附各種附屬設備的價格約為200萬元。允許扣除項目金額為500萬元。

（1）假如該企業和購買者整訂合同時，對房屋價格和附屬設備的價格不加區分，則銷售稅金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55萬元（5%的營業稅、7%的城建稅和3%的教育費附加），全部可扣除項目金額=500+55=555（萬元）。增值額=800+200-555=445萬元增值率445/555×100%=80.18%，按規定適用40%的累進稅率，應繳土地增值稅稅額=445×40%-555×5%=150.25萬元。

（2）假如該企業和購買者簽定合同時，僅在合同上注明800萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，則銷售稅金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44萬元（5%的營業稅、7%的城建稅和3%的教育費附加），全部可扣除項目金額為：500+44=544（萬元）。增值額=800-544=256萬元，增值率=256/544×100%=47.06%。按規定適用30%的累進稅率應繳土地增值稅稅額=256×30%=76.8萬元。

可見，分開單獨處理少納土地增值稅73.45（150.25-76.8）萬元。另外，由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產權用轉移用的稅率要低，也可以節省不少印花稅，可謂一舉兩得。

2.簽訂分售合同。這種方法的做法是：當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及裝璜、裝飾時，房地產開發企業便和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了節稅的目的。

例：D房地產公司出售一棟房屋，房屋總售價為1 000萬元，該房屋進行了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）

若該公司按1 000萬元售價直接開具銷售合同，則增值率=600/400×100%=150%，應繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240（萬元）。

但是如果將該房屋的出售分為兩個合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時土地增值率=400/300×100%=133%，應繳納的土地增值稅=400×50%-300×15%=155（萬元）。

由此可見，采用第二種方案應交稅比第一種方案少240-155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。

土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進行分析，要說明的是，在增加房地產開發費用時應注意稅法規定的比例限制，同時還應結合各省的實際情況進行籌劃。

參考文獻：

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關鍵詞 房地產 土地增值稅 納稅 籌劃

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的納稅人征收的一種稅。房地產開發企業以開發、銷售房地產為主營業務，土地增值稅是其最主要稅負之一，對房地產企業收益影響較大。如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃．減輕納稅負擔，增加企業的盈利，勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。土地增值稅是對增值額征稅，實行超額累進稅率，增值額越大，計稅額就越大，適用的稅率也越高，因此，土地增值稅籌劃應根據土地增值稅的稅率特點及有關政策，控制增值額，降低增值率，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

一、收入分散的納稅籌劃

目前，有許多房地產公司開發的房屋是已裝修并安裝了一些設施，房屋銷售時，合同價格中包含了裝修費用。如果將房屋的裝修、安裝的設施等作為企業的業務單獨核算，并在銷售時分為兩個合同：房屋銷售合同和裝修合同，則可一舉兩得。其一可以合法地降低房地產的銷售價格，控制房地產的增值率，從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔；其二原本計入房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要計算繳納土地增值稅，并按照5%的稅率計算繳納營業稅。分開核算后裝修、安裝等業務屬于建筑安裝業的營業稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅，只按照3%的稅率計算繳納營業稅，因此又減輕了企業所承擔的營業稅負擔。 例如：某房地產公司出售一棟房屋，該房屋進行了裝修。房屋總售價為1000萬元（含裝修費200萬元），假設根據稅法的規定該房地產開發業務允許扣的項目金額為600萬元，增值額為400萬元。土地增值率為：400／600×100%=66.67%。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，增值額超過扣除項目金額50%，末超過100%的土地增值稅稅額為：增值額×40%-扣除項目金額×5%。因此，應當繳納土地增值稅：400×40%－600×5%=130(萬元)。另外，需要計算繳納的營業稅為：1000×5%=50(萬元)。兩項稅款合計為：130+50=180(萬元)。

如果進行稅收籌劃，將該房屋的出售合同分為兩個合同，即：房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為800萬元，允許扣除的成本費用為500萬元，增值額為300萬元。房屋裝修合同，裝修費用200萬元，允許扣除的成本為100萬元。則該房地產公司只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅為：300×40%－500×5%=95(萬元)，需要繳納的營業稅為：800×5%=40(萬元)； 而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，只需要繳納的營業稅為：200×3%=6(萬元)，不用繳納土地增值稅。 兩項稅款合計為：95+40+6=141(萬元)。根據計算結果可以看出，經過納稅籌劃應納稅額明顯減少，達到了節稅的目的。二、利息支出的納稅籌劃

房地產開發企業屬于高負債的行業，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。稅法規定：借款利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產開發費用還可加按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除，即：可扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%以內計算扣除，其實際利息支出就不能扣除了，即：可扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅額；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出，這樣就可多扣除房地產開發費用，以實現企業利潤最大化。

三、費用遷移的納稅籌劃

在清算土地增值稅時，房地產開發費用即銷售費用、管理費用、財務費用不以實際發生數扣除，而是如上所述根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件，按房地產項目直接成本的一定比例扣除。如果開發費用較大，納稅人可以通過事前籌劃，把實際發生的開發費用轉移到開發間接費中去，增加房地產開發成本，從而增加可扣除的房地產開發費用。例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費等都屬于開發費用的開支范圍，由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了，而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。四、利用稅收優惠政策的納稅籌劃

按照稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。

在實際工作中，首先要測算增值率，如果增值率略高于“臨界點”，然后設法降低增值率，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，通過適當降低價格減少增值額，降低增值率。二是增加扣除額，納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加扣除項目，在降低了增值率的同時又提高市場競爭力。。例如：某房地產公司建成一棟普通標準住宅，扣除項目金額為800萬元，當地同類住宅的市場售價約l 000萬元。根據地增值稅的計算公式：

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=（收入額-扣除項目金額）÷扣除項目金額×100%

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

方案一：銷售價格定價為1 000萬元的獲利情況 增值率=（1000-800）÷800×100%=25%，應納稅額=（1000-800）×30%=60萬元，假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-60=140萬元。

方案二：銷售價格定價為960萬元的獲利情況增值率=（960-800）÷800×100%=20%， 由于納稅人建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元）。 兩種方案相比，銷售價格低的稅后利潤卻增加了20萬元。通過這個例子可看出，企業通過合理定價進行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價格獲得較高的利潤

按照稅法規定：如果納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他住宅開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。例如：某房地產開發企業，2009年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。 方案一：普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=（15000-11000）÷11000×100%=36%

應納稅額=（15000-11000）×30%=1200萬元。

方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%；

應納稅額=（10000-8000）×30%=600萬元；

豪華住宅：增值率=（5000-3000）÷3000×100%=67%；

應納稅額=（5000-3000）×40%-3000×5%=650萬元。

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內，則可大大減輕稅負。此時可采用降低普通住宅的售價或增加普通住宅的可扣除項目金額。當然，降低普通住宅的售價會導致銷售收入減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入與控制增值率減少的稅金支出兩者的大小，從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%， 則銷售收入從（A-8000）÷8000×100%=20%中可求出，A =9600萬元。 此時若不分開核算應納稅額=（9600+5000-11000）×30%=1080萬元，節省稅金1200-1080=120萬元，考慮減少的400萬元收入后，凈收益減少了400-120=280萬元，不可取；若分開核算，普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅，所以該企業只需繳納豪華住宅部分的土地增值稅650萬元，節省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節省200萬元稅金，收益增加了200萬元。

假定上例中其他條件不變，只是增加普通住宅的可扣除項目金額，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000-B）÷B×100%=20%，等式中可計算出，B=8333萬元。此時，該企業僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元（550萬元-333萬元）和267萬元（600萬元-333萬元）。 根據計算結果可以看出，在一個項目建造多種住宅的情況下，如果普通住宅和豪華住宅分開核算，且能使普通住宅的增值率控制在20%以內，可大大減輕稅負，以達到利潤最大。

五、開發方式的納稅籌劃

根據稅法規定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

第一種是代建房方式。稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，雖取得了一定收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，是營業稅的征稅范圍，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

篇（6）

房地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務,土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。在房地產開發項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性,不能不考慮成本。

一、下列房產免征土地增值稅

(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅;(3)對于以房地產進行投資、聯營的,投資聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到投資聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅,投資聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅;(4)企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征收土地增值稅;(5)對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉讓的,應征收土地增值稅;(6)對個人之間互換自有居住用房地產的,經稅務機關核實,可以免征土地增值稅。

二、納稅籌劃的基本方法

(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負,這種方法計算比較復雜,因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。(2)扣除法。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應納稅款,或調整扣除額在各個應稅期的分布而相對節減稅額的納稅籌劃方法,這種方法既可以實現應稅基數絕對額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法,這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值,幾乎所有企業都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。

三、充分計列利息費用及其他費用支出

篇（7）

房地產開發具有周期長、投資大、投入資金的回收速度較慢等諸多特點。而各房地產開發企業在運營過程中投資資金均是有限的。因此，為了讓企業能夠正常運營，房地產開發企業不得不尋求更多的融資渠道，以實現吸納更多的資金參與項目開發。合作開發便是一種有效的融資渠道，但是合作開發在給房地產開發企業到來利益的同時也增添了各種風險，導致其所得稅納稅中出現各種問題。

一、合作模式所得稅納稅存在的風險

通常情況下，在合作開發房地產中，主要由土地證所在公司來承擔納稅，而實際開發、做賬均為合作方。所得稅指的是土地證擁有方對合作方會計報表進行并帳并表后再向稅務申報納稅。在這個過程中往往存在各種風險，而這些風險的存在嚴重影響著合作開發房地產所得稅納稅籌劃。

1.合作開發涉及資金比例缺乏清晰度存在風險

在合作開發房地產過程中，資金分攤方案的含糊導致各種風險出現。具體的風險主要表現為預算不到位、投資約定不明確、資金投資不到位等。例如在合作開發過程中，部分合作合同約定的投資方式為按事項分攤。合作雙方進行分工是為一方主要負責提供開發土地，一方主要負責開發過程中的設計、勘查、施工等相關事宜。在這個過程中所涉及的資金問題各方自行解決。但是當合作中途出現廣告宣傳等被遺漏的事項時，其所產生的費用便不知由誰來承擔，進而使合作雙方在資金的分配上產生分歧，影響合作項目的正常運行。同時也對所得稅納稅的籌劃產生影響。

2.約定房屋預售款充抵投資中存在風險

約定房屋預售款充抵投資存在的風險主要表現在以下幾個方面：

（1）在合作開發房地產的過程中，可應用房屋預售款來進行投資，當出資不到位情況發生時，合作的違約方依然可以得到相應的好處。這種結果會催生違約行為，為所得稅納稅糾紛的出現埋下隱患。

（2）應用預售款進行投資相當于把合作所得利潤進行投資，使利潤分配復雜化，為糾紛地發生埋下隱患。此外，土地方對開發方報表監管、房款分配、開發方是以土地方名義簽訂的相關合同等均存在相應的風險。

二、合作開發房地產所得稅納稅籌劃措施分析

1.加強對企業資產進行監控

在各房地產企業中均擁有數額較大的固定資產，對這部分固定資產機械牛合理的處理也會在一定程度上對企業所得稅產生相應的影響。固定資產折舊可降低企業應納稅所得額，進而實現所得稅的降低。在新企業所得稅法中明確規定：只用應用直線法計算出的固定資產折舊才能在稅前進行抵扣。所以房地產企業需從使用年限、殘值著手來進行稅收籌劃，最大限度地促進企業現有資金的效率得到充分發揮。首先，需要對企業資產的凈殘值進行合理估計，應用相應的方法對固定資產在企業運營過程中的實際使用情況、消耗方式等進行精確估計，盡量避免少計消耗或者虛增資產。其次，有效將折舊年限縮短，前移后期折舊，使前期成本負擔增加，降低利潤，加快成本的回收速度，提高企業資金的實際使用效率，

2.加強對合作資金收入進行籌劃規劃

（1）收入的相應確認時間適當推遲，進而實現納稅籌劃。由于企業自身存在的特點，房產均為各房地產企業運營過程中的主要銷售產品。企業銷售額大，銷售過程中會占用較大數額的資金，各房地產企業會對各開發項目的風險進行評估，然后根據風險水平對結算方式進行合理選擇。在不違背相關法律的前提下，可應用延遲收入確認時間的方式來實現延遲相應稅收的納稅時間，從而實現資金的流動時間得以延長，有效解決資金短缺問題，避免企業在運營過程中發現金鏈斷裂現象。

（2）對收入類型進行轉換以實現納稅籌劃。當房地產企業在運營過程中存在較多閑置資金時，可將閑置的資金應用于國債或權益性投資，以促進企業非主營業務收入得到增加。

3.明確合作雙方的利益分享與風險承擔問題

合作開發房地產進行的主要目的是為了分享房屋開發過程中所獲得的經濟效益。但是由于在合作開發過程中受多種因素影響，其得到的經濟效益也存在一定差異性。因此，在合作開發過程中，合作雙方必須依靠合同對合作過程中所涉及的利益分享、利益分享等問題作出明確安排和規定，避免事后各種糾紛地出現。明確合作雙方的利益分享與風險承擔問題，可有效處理合作開發過程中出現的財務賬及費用分攤爭執等問題，促進所得稅納稅籌劃地有效進行。

三、結束語

合作開發房地產企業應在不違反相關法律法規的前提下積極進行納稅籌劃，促進企業在運營過程中具有良好的資金支持和資金流動。各房地產企業應密切結合自身發展特點、國家相關政策、市場發展特點等，合理選擇適當的財務處理方法，不斷優化納稅籌劃，提高企業的市場競爭力。

篇（8）

1當前情況下的房地產企業稅務

一是房地產企業在我國國民經濟的發展過程中起著重要的作用，它生產經營環節復雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產企業的經營業務橫跨生產和流通兩個樞紐環節，與之相關的行業較多。三是房地產企業在經營生產過程中需要大量的資金，在建設項目開發過程中需要進行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預售房款、股權資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產企業成本結構復雜。

因此，根據房地產企業的特點、實際經營運轉能力以及戰略發展目標，并結合市場環境的轉變和發展，對房地產企業全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。

2房地產企業全程納稅籌劃的意義

房地產企業全程納稅籌劃是以不違反我國現行稅收體系規定為前提，通過稅收優惠政策來實施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優惠，降低企業的稅負，提高企業的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產企業稅收的風險。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業知識水平，對現行國家稅收法律及當地的稅收規定了解透徹，從而合理、合法地進行納稅籌劃。做好房地產企業的全程納稅籌劃工作，不僅能夠為企業降低納稅負擔，而且能夠提升房地產企業的資金利用率；從而使房地產企業取得廣泛的經濟效益和社會效益，達到房地產企業提高自身核心競爭力的同時又促進我國經濟發展的目標。

3房地產企業的全程納稅籌劃工作

31融資階段納稅籌劃與風險管控

融資階段是房地產企業開發的早期階段。在這個階段，房地產企業需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進而決定了稅收負擔不同，所以要結合不同的融資方式進行合理的納稅籌劃與風險管控。

第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應，從根本上減少房地產企業開發過程中的稅務風險。房地產企業在融資前要充分考慮各融資方式對企業所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據。應充分考慮資金使用期限，對利息進行資本化。

第二，融資階段稅務風險的規避工作。首先，房地產企業在使用負債籌資的過程中，要發揮“稅盾”效應，控制最優資本結構，從而降低企業資產負債率，減少企業的財務風險。其次，嚴格遵守獨立交易原則，與母公司或關聯企業利息費用的結算工作要及時，從而防范稅務風險的發生。最后，房地產企業在進行借貸的時候，選擇向正規金融機構進行籌資。

32開發建設階段的納稅籌劃與風險管控

房地產開發建設階段是房地產企業稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細的考慮房地產企業在建設環節中的成本，合理劃分和歸納成本費用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實，以免發生不必要的麻煩。接受發票時，要檢查發票項目是否齊全：納稅人的信息與識別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發票專用章。遵守相關的會計準則和法律規范，進而有效地完成房地產開發建設階段稅收的籌劃工作；使房地產開發建設階段稅收籌劃工作科學、合理地開展。

第一，開發建設階段的納稅籌劃工作。房地產企業開發建設階段的納稅籌劃工作是通過在建設過程對建設項目的設計，對開發成本和核算成本進行結轉的籌劃來實施的。簡而言之，就是我國目前對于建設階段的納稅情況有明確的稅法規定，因此要嚴格遵守相關的法律條例，所以做好相關的納稅籌劃工作，達到從根本上降低房地產企業在建設階段的納稅負擔，減少房地產企業不必要的財產損失。

第二，開發建設階段的稅務風險的規避工作。?τ詵康夭?企業開發建設階段的稅務風險規避工作來說，重點是在合同管理上。與施工單位進行合同談判時，不但要對構成合同價款總額的費用項目進行明確規定，如工程建筑勞務費、材料費等，還要對合同的名稱、發票等進行明確規定。房地產企業營改增后，應根據政策規定，區分新老項目，收取合格的發票。新開發項目，應與對方談判，盡量取得增值稅專用發票，保管好增值稅專用發票并在規定時間內對發票進項進行認證。在此階段的稅收籌化工作，應充分考慮對增值稅、企業所得稅、土地增值稅的影響。

33銷售階段的納稅籌劃與風險管控

對于整個房地產企業的經濟效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產銷售階段的納稅籌劃工作。

第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點，對房源進行合理定價。值得注意的是，在開發設計階段，財務人員需要積極參與相關戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產生一定影響。

篇（9）

論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。

2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。

3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

篇（10）

關鍵詞房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃

近年來，隨著城市化進程的加快和城市居民住房制度改革的進一步深化，房地產開發行業取得了長足的發展，房地產開發投資對我國經濟增長的貢獻率明顯提高，稅收收入也呈現快速增長的態勢，成為我國地稅收入的重要支柱之一。因此對房地產企業來說，合理進行稅收籌劃，減輕納稅負擔，規避納稅風險很必要，而土地增值稅在房地產企業的稅負構成中占有較大比重，如何有效地進行土地增值稅納稅籌劃對房地產企業的發展來說十分必要。以下簡單探析房地產企業土地增值稅的納稅籌劃并提供風險規避的幾點建議。

一、對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾點建議

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優惠政策等。以下簡單探析：

（一）對不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途，產權未發生轉移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對于房地產企業而言，在銷售形勢不景氣的時候，可以考慮將房產出租，取得租金收入，由于沒有發生產權的變動，企業只需繳納出租的房產稅，不征收土地增值稅。

（二）屬于根據土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。對此，房地產企業的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項目是普通標準住宅，并且增值額未超過扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優惠。所以房地產企業在項目規劃時，應考慮普通標準住宅和非普通住宅的區分，分別計算增值額，在普通標準住宅增值率超過20%的臨界點時事先規劃，可以通過適當降低銷售價格，加大成本費用進行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤。

案例分析一：某房地產控股集團的一分公司，開發某一樓盤，支付的地價款為1.88億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目1.82億元，該公司開發標準普通住宅又開發非標準普通住宅和營業用房，其中標準普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標準普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。

1.不分開核算普通住宅和非普通住宅

增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%

應納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）

2.分開核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實際測繪面積分攤開發成本。

普通標準住宅的地價款為1.53億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目為1.48億元。

增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%

土地增值稅=0（億元）

非普通標準住宅按實際測繪面積分攤的地價款為0.35億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目為0.34億元。

增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%

土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）

合計土地增值稅0.093億元。

房地產開發企業不分開核算普通住宅和非普通住宅應交土地增值稅0.27億元，分開核算應交土地增值稅0.093億元，節稅效益明顯。

（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進行籌劃

房地產企業要達到節稅目的，可以從以下方面籌劃：

1.改出售為投資聯營節稅。

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房產再轉讓的，應征土地增值稅。這為房地產企業納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為購買方，可以考慮以土地、房產投資入股，再以向購買方轉讓股權的形式達到銷售房地產的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業獲得節稅收益。

2.利用合作建房節稅。

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產均不含土地增值稅，特別對于公司自用的房產，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產的成本，節約稅收負擔，實現出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。

（四）利用代建方式節稅

房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發，在開發完成后向客戶收取一定比例代建收入的行為。對房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營業稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負擔，所以房地產企業可以利用此政策，在開發開始時確定定向用戶，避免開發后再銷售時繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。

（五）對借款利息費用進行籌劃

房地產業開發周期長，專用資金量大，借入資金較多，利息開支較大。在土地增值稅扣除項目中，正確籌劃利息支出是計算房地產開發費用的重要一環。

根據國稅函[2010]220號第三條：房地產企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

對于房地產開發企業來說，從減輕增值稅稅負的角度，對利息支出的籌劃思路如下：

首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因為對房地產開發項目來說，開發周期長，資金量大，完全靠權益資本是遠遠不夠的。所以企業要事先籌劃，在計算土地增值稅利息扣除項目時要注意：房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤并按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對于房地產企業來說需要權衡利息是據實扣除好還是開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除好。企業應該對整個項目的開支有大體的預算籌劃，如按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算的金額與實際財務費用利息支出相比較，從而選擇有利于企業的扣除金額。

案例分析二：某房地產開發企業開發一標準普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權所支付的金額2.03億元，房地產開發成本1.35億元，營業稅金及附加稅費0.364億元，假設企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其他房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除，企業的其他房地產開發費用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產企業可按財政部規定的加計20%扣除數為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項目合計4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。

如果企業能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產企業可按財政部規定的加計20%扣除數為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項目合計5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業應該選擇據實扣除這樣節稅效果明顯。

如果企業的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項目合計4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據實扣除應納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據實扣除的金額，所以企業要統籌規劃利息開支，選擇有利于節稅的方案。

二、對房地產企業土地增值稅納稅籌劃風險防范的探析

對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的同時，我們應考慮到根據國家有關土地增值稅的相關法規，要充分考慮節稅的同時有可能產生的各種風險，要建立合理有效的防范措施。

（一）要考慮納稅籌劃符合相關法律、法規

房地產開發企業在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關規定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業的節稅活動，進行優化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。

（二）納稅籌劃應該具有超前性

土地增值稅籌劃應該從項目投資決策前開始納稅籌劃，而不是等到項目結束才想到籌劃，因為等到項目結束時，相應的納稅義務已經確定，往往沒有可以回旋的余地。隨著房地產企業的蓬勃發展和相關法律法規的進一步完善，對土地增值稅納稅籌劃的要求也越來越高。

（三）企業要根據自身實際情況進行籌劃

在以上所談到的利用稅收優惠政策進行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業實際經營規劃和策略，而且每個企業的差別很大，要根據實際情況，在合理和不違法的前提下進行納稅籌劃，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業利潤的最大化。

參考文獻

篇（11）

一、營改增與土地增值稅

根據國家稅務總局財稅（2016）18號文和財稅（2016）36號文的規定，自2016年5月份開始，房地產行業納入營改增試點范圍。隨著營改增全面試點的鋪開，所有行業的進項稅抵扣鏈條被打開，理論上講，房地產企業在實踐中若能取得足夠的進項稅抵扣發票，其所繳納的土地增值稅會因扣除項目金額的增加而有所降低。但是應當看到，由于行業的特殊性，勞務成本和沙子、水泥等建材主要成本取得進項稅發票的難度較大，土地增值稅可扣除金額增加有限，加之房地產企業稅率調增,因此稅負極大機率會增加。房地產企業要想適應市場競爭，提高盈利水平，就很有必要在“合法、穩健、成本效益”原則下進行土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法

考慮營改增對房地產企業收入的影響和可扣除范圍的增加以及當前房地產企業普遍存在財務費用較高的問題，因此筆者出于實用性及可操作性考慮，建議從以下幾方面著手進行土地增值稅的納稅籌劃：

（一）合理利用稅收政策

1.普通住宅稅收優惠政策

由于土地增值稅適用的是四級超率累進稅率，存在明顯的稅率跳躍臨界點，且還有普通標準住宅增值率低于20%免征土地增值稅的稅收優惠，因此開發產品如有符合地區規定的普通住宅，企業可以采用一定的定價策略，使得該業態增值率接近但低于20%，從而實現企業利潤最大化；另外，在銷售價格已定的情況下，可以測算，是否能通過合理的成本計算或分攤方法、在合理的范圍內將部分開發成本向普通住宅傾斜，將普通住宅增值率控制在20%以內，最大程度上保證可以享受免稅政策。

2.合理利用清算時間籌劃

我國土地增值稅實行先預繳后清算的方式，據此，可以尋找一個預征額和清算應納稅額相等的平衡點，當土地增值率高于此平衡點，則預征額將低于清算額，企業應當盡可能延遲清算來減小資金流動壓力，若增值率小于此平衡點，則預征額大于清算額，企業應當盡早清算，盡快回籠資金，降低財務風險。需要注意的是，應用此方法時，要根據實際情況不斷調整測算數據及方案，以保證最終切實可行，可以真正為企業帶來效益；同時，當選擇清算時點時，企業計稅成本需要是最完整的，要求成本結算全部完成并全部取得發票，這樣才可以確保測算扣除項目的完整性，保證土地增值稅稅額最低。另外，從土地增值稅和企業所得稅兩方面考慮，企業選擇的土地增值稅清算完成及稅款支付時間應盡量在清算對象成本結算全部完成、發票全部取得后到下一個年度5月31日企業所得稅匯算清繳之前這一段時間內。

（二）通過費用轉移進行籌劃

根據現行的會計準則，房地產開發企業在經營過程中發生的“管理費用”、“銷售費用”與開發項目中的“開發間接費”并未進行嚴格區分，并且在實務中也會存在交叉難以區分的情況，這為加大開發成本提供了空間。在進行會計核算時，企業可以將這些交叉、難以區分的費用列入項目開發支出中，如將總部或區域平臺的一些費用作為建筑咨詢服務費分攤至項目，增加項目的開發成本；通過會議、制度等形式，合理調整公司內部組織架構，將歸口于“管理/銷售費用”部門人員編制向“開發間接費”部門傾斜，變相放大會計口徑開發成本近1.3倍。需要注意的是，費用轉移要有依據，要合理合法合規，不能為了減稅而虛增開發成本，這樣會給企業帶來涉稅風險。

（三）合理增加扣除項目金額進行籌劃

1.合理增加開發成本

國稅發〔2006〕187號規定，計算與土地增值稅清算項目有關的扣除項目金額時，要提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的不予扣除。且特別規定“房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。”這給房地產企業的啟示是，在消費者能夠接受的范圍內通過提升公共配套設施的品質、提高商品房裝修標準以及改善小區硬件環境等方式來進行籌劃，享受開發成本的放大效應，增加扣除項目金額。需要注意的是，房地產企業取得的建安發票，發票的備注欄如果沒有注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，不允許計入土地增值稅扣除項目金額；另外，在土地增值稅清算時如果無法及時取得合法有效憑證，納稅人就會面臨可扣除項目不完整的情況，相應的就會多繳稅款，且以后即便取得成本費用的有效憑證，從目前有效的文件看，也難以進行土地增值稅二次清算扣除。因此，如果清算時仍有大量未實際付款的成本或已付款未取得發票的部分，建議加快結算并同時爭取盡量提前開回發票（包括質保金），以確保稅務機關在出具清算交換意見書前，項目成本能得到足額扣除。

2.合理利用利息費用

作為資金密集型企業，房地產企業一般有較大金額的利息支出，根據我國土地增值稅實施條例規定。選用兩種扣除方案的關鍵是孰大原則，即開發項目若權益融資較多，實際利息支出金額較小，則宜選擇方案二（即便具備方案一的前提條件），反之，若項目開發負債融資較多，利息支出額較大，則宜選擇方案一。在目前對開發企業限制放貸的情況下，如果房地產企業的資金全部來源于非金融機構借款，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增稅清算時開發費用只能按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內扣除，可能導致實際發生的利息費用超限額的問題，這是開發企業籌劃融資結構時應該預見的問題。因此，土地增值稅籌劃應與融資結構籌劃相結合，通過前置工作，更有效的做好土地增值稅籌劃。

三、結語

受營改增和國家宏觀調控的影響，房地產企業面臨的經營風險不斷增加，從內部管理挖掘潛力、增加利潤，成為提升競爭力的必要手段。土地成本作為房企的主要成本，其增值稅稅負的高低直接影響到企業的盈利水平，因此，做好土地增值稅的納稅籌劃具有現實意義。在實踐中，企業應當根據自身的具體情況，制定適合企業實際的籌劃方案，在不增加企業涉稅風險的前提下，實現收益最大化。

參考文獻：

[1]段淑芬房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃研究—以Y房地產公司為例.[D].廣東財經大學，2016（05）.

[2]馬思琳我國房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃.[D].云南財經大學，2016（03）.