房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃大全11篇

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篇（1）

一、引言

伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅速。但是房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈,稅收是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的重要組成部分,為了能夠更大限度的降低企業(yè)成本,如何進(jìn)行科學(xué)有效的稅收籌劃引起了廣大房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注,因此,本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題展開論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性分析

(一)涉及稅種范圍較廣,在開發(fā)成本中所占比例較大

就我國(guó)當(dāng)前的稅收體制來看,涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅種數(shù)量非常多,房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人難以在短時(shí)間內(nèi)使我國(guó)的稅收體制發(fā)生變化,面對(duì)各項(xiàng)繁多的稅種,房地產(chǎn)企業(yè)只能通過科學(xué)有效的稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的減輕。只有這樣才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的起步較晚,因此,我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策法規(guī)也相對(duì)不是十分健全,這在一定程度上為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠抓住我國(guó)當(dāng)前稅收政策的不完善之處,將會(huì)極大的提高其進(jìn)行稅收籌劃的水平。

(三)我國(guó)稅收環(huán)境不斷改善

伴隨著我國(guó)稅收法制的不斷健全,我國(guó)正在逐步走向依法治稅的新環(huán)境。企業(yè)減免稅的程序更加規(guī)范,各種形式的人為因素干擾稅款征收的現(xiàn)象日益得到控制。這種健康的稅收環(huán)境為我國(guó)當(dāng)前各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的貫徹落實(shí)提供了良好的基礎(chǔ),也為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的稅收籌劃措施的實(shí)現(xiàn)提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國(guó)當(dāng)前的稅收制度來看,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅種主要有以下八個(gè)類別:營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及印花稅。其中,營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅額的主要組成部分,因此,本文就這四種主要稅種的籌劃措施進(jìn)行分別論述與分析:

(一)營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的一個(gè)主要稅種,房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃策略應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行:

首先,有效運(yùn)用企業(yè)相關(guān)合同。由于房地產(chǎn)企業(yè)同建筑施工單位之間簽訂的合同性質(zhì)不同,因此也會(huì)產(chǎn)生不同的稅收結(jié)果。如果簽訂的是服務(wù)業(yè)的合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,如果簽訂的是建筑類合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率則為3%。這一差異為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如:甲企業(yè)有一個(gè)在2010年進(jìn)行的建筑項(xiàng)目,工程價(jià)款為2000萬元,但是由于某種原因需將該項(xiàng)目全部外包給乙建筑單位實(shí)施,甲企業(yè)負(fù)責(zé)其技術(shù)咨詢服務(wù),乙企業(yè)支付給甲企業(yè)200萬元的服務(wù)費(fèi)。基于這一事實(shí),在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時(shí)候,倘若簽訂的是技術(shù)服務(wù)性質(zhì)的合同,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為200*5%=10萬元;倘若簽訂的是工程承包合同的話,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額則為200*3%=6萬元。

其次,科學(xué)確定納稅主體。我國(guó)稅法明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)一并計(jì)入該房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算繳納。然而,我國(guó)稅法對(duì)服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)卻沒有類似規(guī)定。這樣一來,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)置專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi),以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅額的降低。比如,2008年,甲企業(yè)開發(fā)了兩處商品房,并且已經(jīng)全部售出,這兩處商品房的物業(yè)管理費(fèi)按照每平方米1元錢的標(biāo)準(zhǔn)收取。甲企業(yè)將物業(yè)費(fèi)放到了“其他業(yè)務(wù)收入”科目中進(jìn)行核算。2009年全年收入共計(jì)200萬元,在此基礎(chǔ)上按照代收款項(xiàng)的3%收取手續(xù)費(fèi),手續(xù)費(fèi)共計(jì)6萬元。基于這一現(xiàn)實(shí),如果甲企業(yè)不設(shè)置獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè),那么代收款項(xiàng)及手續(xù)費(fèi)都應(yīng)當(dāng)合并計(jì)入甲企業(yè)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅,甲企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為(200+6)*5%=10.3萬元;如果甲企業(yè)設(shè)置了專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司的話,那么該物業(yè)公司只需就手續(xù)費(fèi)收入繳納營(yíng)業(yè)稅即可,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為6*5%=0.3萬元。

(二)土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。對(duì)土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃,這是由于土地增值稅實(shí)行的是累進(jìn)稅制,只要稅基發(fā)生變化,就會(huì)對(duì)納稅額產(chǎn)生明顯的影響。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外,我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定:“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。”這樣就有可能出現(xiàn)因增值額僅稍高于起征點(diǎn)就造成稅負(fù)大幅度增加,導(dǎo)致稅后收入降低的現(xiàn)象出現(xiàn),這也就是稅收籌劃要研究的重要環(huán)節(jié)。

稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。例如,房地產(chǎn)企業(yè)自身?yè)碛幸粔K土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

(三)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式。從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的,依照房產(chǎn)原值,一次減除10%-30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù),按照1.2%的稅率計(jì)算征稅;從租計(jì)征的,以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),按12%的稅率計(jì)征。房產(chǎn)稅存在兩種計(jì)征方式,這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

(四)企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一個(gè)稅種,對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響是十分巨大的。所以,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃是整個(gè)企業(yè)稅收籌劃鏈條中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從分析影響應(yīng)納稅所得額的因素入手探討企業(yè)所得稅的稅收籌劃策略。

企業(yè)所得稅的稅收籌劃方式多種多樣,可以說涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)核算的方方面面,比如選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法、及時(shí)、靈活地計(jì)提存貨準(zhǔn)備金、選擇不同的存貨計(jì)價(jià)方法等等,同其他企業(yè)的稅收籌劃方式基本相同,本文不再贅述。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過上述幾個(gè)部分的分析論述,可以看到,運(yùn)用一定的稅收籌劃措施能夠科學(xué)、合法、有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅款,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金,最大限度的擴(kuò)展企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間,為房地產(chǎn)企業(yè)日后的持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

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稅收籌劃,對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力乃至促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。針對(duì)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環(huán)境的變化,通過多視角挖掘宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的空間及關(guān)注點(diǎn),在其基礎(chǔ)上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效、具有實(shí)踐意義的稅收籌劃思路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備工作包括規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等,此階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié),也是稅收籌劃的關(guān)鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨(dú)立法人資格,可以進(jìn)行獨(dú)立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨(dú)立承擔(dān)納稅風(fēng)險(xiǎn),而分公司與總公司則是共同承擔(dān)納稅風(fēng)險(xiǎn)。但一般情況下,選擇分公司具有以下優(yōu)點(diǎn):稅務(wù)部門對(duì)分公司的監(jiān)管相對(duì)要松,且項(xiàng)目初期分公司往往處于虧損狀態(tài),可以抵消總公司利潤(rùn),減輕企業(yè)稅負(fù),分公司與總公司之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移不必承擔(dān)納稅義務(wù),可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本;其次,新建和并購(gòu)的選擇,房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的來源有兩個(gè):國(guó)家購(gòu)買和從其他單位購(gòu)買,從其他單位購(gòu)買具體的操作方式可以是成立新公司購(gòu)買土地或是并購(gòu)出售土地企業(yè)的股權(quán),從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,因此無需繳納契稅,利于企業(yè)節(jié)稅,降低企業(yè)成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn),而房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式可以分為負(fù)債籌資和權(quán)益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費(fèi)用列支。

2.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃

一是,借款費(fèi)用資本化,根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定,在當(dāng)期企業(yè)所得稅中無法扣除資本化的借款費(fèi)用,而對(duì)于成本對(duì)象完工后的借款費(fèi)用則可以作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除,因此對(duì)于不同時(shí)期完工的開發(fā)產(chǎn)品,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)獨(dú)立核算,這樣可以相應(yīng)的減少企業(yè)所得稅支出;二是,利息扣除方式,計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)的利息費(fèi)用在會(huì)計(jì)處理上市不同的,前者在開發(fā)完工前計(jì)入成本,在開發(fā)完工后計(jì)入期間費(fèi)用,而計(jì)入成本的利息費(fèi)用只有當(dāng)房產(chǎn)出售時(shí)才能抵扣,同時(shí)對(duì)于土地增值稅,根據(jù)稅法規(guī)定,當(dāng)利息費(fèi)用較大時(shí)應(yīng)提供證明據(jù)實(shí)扣除,而當(dāng)利息費(fèi)用較少時(shí),則可不計(jì)入分?jǐn)偟睦?且可多扣除相關(guān)開發(fā)費(fèi)用,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本;三是,按照開發(fā)種類分別核算增值額,即分別核算不同開發(fā)種類的增值稅,以減少稅負(fù);四是,稅前扣除項(xiàng)目,新企業(yè)所得稅法的稅前扣除項(xiàng)目較多,包括可全額扣除的項(xiàng)目,如折舊、交通費(fèi)等,按照稅收標(biāo)準(zhǔn)列支的費(fèi)用,如業(yè)務(wù)招待費(fèi),可以遞延到下期扣除的項(xiàng)目,如廣告費(fèi),不能扣除的項(xiàng)目,如罰款;五是,預(yù)提費(fèi)用處理,稅法與會(huì)計(jì)核算對(duì)預(yù)提費(fèi)用的處理方式是不同的,雖然房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)完工后可以合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入,并按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的計(jì)稅成本,但實(shí)際中還未完工的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業(yè)稅收支出。

3.銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃

一是,銷售價(jià)格稅收籌劃,當(dāng)前土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率,同時(shí)為鼓勵(lì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開發(fā),規(guī)定其相關(guān)增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時(shí)不同的售價(jià)可能增加或減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn),在此情況下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用起征臨界點(diǎn)進(jìn)行定價(jià),以減輕企業(yè)稅負(fù),增加企業(yè)凈利潤(rùn);二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設(shè)立專門的房產(chǎn)銷售公司來減輕土地增值稅和企業(yè)所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規(guī)避裝修部分的土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅,給企業(yè)帶來節(jié)稅利益,通過區(qū)分代收收入以減少銷售收入,降低企業(yè)所得稅負(fù),通過折扣銷售,將銷售價(jià)款與折扣額開在同一發(fā)票上,以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額來繳納營(yíng)業(yè)稅。

4.保有環(huán)節(jié)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)未出售的房屋常以出租的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng),而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營(yíng)業(yè)稅(5%)、個(gè)人所得稅(20%)、房產(chǎn)稅(12%),以及城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及教育費(fèi)附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負(fù)較重,稅負(fù)水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對(duì)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業(yè)務(wù),對(duì)尚未出售的房產(chǎn)以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負(fù),而將這部分房產(chǎn)以投資入股的形式來參與被投資方的利潤(rùn)分配則可以有效降低企業(yè)稅負(fù);其次,先租后售的稅收籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)都存在大量的銀行貸款,會(huì)有大量的費(fèi)用需要在稅前扣除,因此企業(yè)可以以先租后售的形式持有房產(chǎn),期間企業(yè)所得稅較少,總體來說對(duì)企業(yè)是有利的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實(shí)務(wù)

1.營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃

從自建和代建模式選擇的角度來看營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃。案例:某企業(yè)以1億元的價(jià)格購(gòu)得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉(zhuǎn)讓給乙酒店管理公司,價(jià)格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預(yù)征率。(1)自建模式,某企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅為0,代建營(yíng)業(yè)稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發(fā)模式來看,自建的營(yíng)業(yè)稅稅額大,擠占企業(yè)資金,而代建模式的稅負(fù)較輕,但應(yīng)避免稅收征管上可能的風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地增值稅稅收籌劃

某開發(fā)項(xiàng)目共分為兩部分,一是普通住宅項(xiàng)目,銷售收入18000萬元,一是洋房項(xiàng)目,收入為91000萬元,而開發(fā)總成本為62000萬元,包括支付土地價(jià)款20000萬元,前期工程費(fèi)1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎(chǔ)設(shè)施支出8000萬元,公共配套設(shè)施支出1500萬元,開發(fā)間接支出1300萬元。籌劃前土地增值稅情況為:應(yīng)稅收入:109000萬元;扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金+其他扣除項(xiàng)目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負(fù)高達(dá)6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項(xiàng)目總成本劃分為普通項(xiàng)目和非普通項(xiàng)目,(1)普通項(xiàng)目的測(cè)算:應(yīng)稅收入為18000萬元,扣除項(xiàng)目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項(xiàng)目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項(xiàng)目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項(xiàng)目的測(cè)算:應(yīng)稅收入為91000萬元,扣除項(xiàng)目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項(xiàng)目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項(xiàng)目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃前節(jié)稅883.3萬元。

篇（3）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)到銷售涉及到十多種稅，占我國(guó)實(shí)體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、披露提出了明確要求。面臨國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的雙重壓力，如何在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負(fù)以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對(duì)稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營(yíng)銷售等諸多范疇，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財(cái)稅管理模式才能有效控制稅負(fù)成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等；經(jīng)營(yíng)成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。

2. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》等法規(guī)的出臺(tái)都為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所提供的會(huì)計(jì)政策如投資性房地產(chǎn)計(jì)量基礎(chǔ)、存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進(jìn)行稅收籌劃；此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債法對(duì)所得稅進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)概念、會(huì)計(jì)工具在會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時(shí)考慮到更多的問題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對(duì)企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅，而非按照計(jì)稅毛利率的方式來計(jì)算。針對(duì)于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、營(yíng)業(yè)稅及附加等，推遲完工時(shí)間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時(shí)間，使貨幣的時(shí)間價(jià)值得到有效發(fā)揮，進(jìn)而達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對(duì)土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進(jìn)行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開發(fā)項(xiàng)目之初確定最終用戶，定向開發(fā)，合作建房，開發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開土地增值稅的征稅范圍，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費(fèi)用、折扣價(jià)銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達(dá)到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項(xiàng)目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽(yù)度、促進(jìn)銷售的同時(shí)，也可以增加可扣除項(xiàng)目的金額，減少應(yīng)付稅額。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動(dòng)產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來看，由于房?jī)r(jià)趨勢(shì)走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營(yíng)銷策略。對(duì)此，為體現(xiàn)會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間和繳納各種稅款的目的，對(duì)于預(yù)售房款的會(huì)計(jì)處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，同時(shí)還獲取了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，側(cè)面達(dá)到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語(yǔ)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施是中國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)界與國(guó)際接軌的重要舉措，也是中國(guó)會(huì)計(jì)改革的歷史中的飛躍式進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財(cái)會(huì)人員尤其要重視新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來的諸多變化，深入了解企業(yè)實(shí)際狀況，熟練掌握國(guó)家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運(yùn)用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中的一些問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]蓋地.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[M].哈爾濱：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005

篇（4）

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土

地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

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[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學(xué)出版社，2006.

張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[j].應(yīng)用能源技術(shù)，2007，(11).

篇（5）

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中,營(yíng)業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為基數(shù)計(jì)稅的,它又是城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅的基礎(chǔ),同時(shí)也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營(yíng)業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價(jià)密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營(yíng)業(yè)稅的籌劃策略

對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃的直接目的就是降低營(yíng)業(yè)稅的納稅基數(shù),合理剝離價(jià)外費(fèi)用,恰當(dāng)分離稅種稅率。具體地,可以從剝離價(jià)外費(fèi)用和進(jìn)行稅率分離兩個(gè)方面進(jìn)行展開。(1)剝離價(jià)外費(fèi)用根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額是收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。在房地產(chǎn)銷售中,為了吸引客戶和提供更好的房源,房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)(如有線電視安裝費(fèi)、煤氣天然氣初裝費(fèi)、水表電表初裝費(fèi)等)提供到位。這部分代收的價(jià)外費(fèi)用需要計(jì)入銷售總額,無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅總額,需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的物業(yè)公司,負(fù)責(zé)這些代收費(fèi)用的收取,將這些費(fèi)用從總銷售收入中剝離,進(jìn)而減小營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額。例如,某企業(yè)年度總代收費(fèi)用為1000萬,這部分費(fèi)用不僅要按照5%的比例繳納營(yíng)業(yè)稅50萬,還要繳納城建稅和教育費(fèi)附加5萬左右,相應(yīng)的契稅和印花稅也會(huì)相應(yīng)增加;如果設(shè)立專門的物業(yè)公司,只要保證其經(jīng)營(yíng)成本低于這部分稅負(fù)總和,對(duì)于企業(yè)都是有利的。(2)分離稅率由于市場(chǎng)需求的變化,現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房,這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個(gè)行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進(jìn)行銷售,則需要對(duì)總價(jià)款繳納營(yíng)業(yè)稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅征收稅率是5%,而建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征收稅率則是3%。針對(duì)這種政策,房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)成立裝修公司,負(fù)責(zé)獨(dú)立簽訂裝修合同。即購(gòu)房者在購(gòu)買過程中簽訂購(gòu)買毛坯房合同和裝修合同,這樣,房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價(jià)款節(jié)約2%的稅負(fù)。或者,企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專門的裝修公司,只負(fù)責(zé)銷售毛坯房,然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行了一定的分析,銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會(huì)很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。由于土地增值稅適用的是超額累進(jìn)稅率,充分應(yīng)用稅收稅率變動(dòng)臨界點(diǎn),合理制定商品房銷售定價(jià),可以有效增加企業(yè)稅后利潤(rùn)。例如,某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,完工后計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為800萬元,而市場(chǎng)上同類商品的售價(jià)約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價(jià)為1210萬元,(1210-800)/800>50%,則應(yīng)繳納的土地增值稅為(1210-800)×40%=164萬元,稅后利潤(rùn)為1210-800-164=246萬元;如果企業(yè)將自身商品房?jī)r(jià)格定為1190萬元,則20%(1190-800)/800

二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項(xiàng)目和種類都較多,在整個(gè)管理和經(jīng)營(yíng)工作中各個(gè)環(huán)節(jié)都需要注意,進(jìn)行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計(jì)算過程中,會(huì)有一些相關(guān)的抵稅項(xiàng)目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要對(duì)象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時(shí)間價(jià)值或者費(fèi)用的合理安排爭(zhēng)取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實(shí)人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個(gè)年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

篇（6）

一、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析

近些年來，伴著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制不斷地成熟，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，緊接著房?jī)r(jià)日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會(huì)的不穩(wěn)定因素。？縱觀高房?jī)r(jià)的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房?jī)r(jià)的重要原因，可以看到其中稅費(fèi)較高且最具籌劃降低的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復(fù)雜。其幾乎涉及現(xiàn)在所有稅種。并且房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理過程中存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)方面也在稅務(wù)稽查面前屢屢出現(xiàn)問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃專業(yè)技術(shù)人員的缺失也是該行業(yè)面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)性業(yè)務(wù)知識(shí)和稅法知識(shí)都較為了解。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性稅收籌劃

首先介紹一個(gè)簡(jiǎn)要的流程：簽訂土地出讓合同――設(shè)立項(xiàng)目公司――立項(xiàng)――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設(shè)計(jì)審查審批――施工圖審查備案――工程招投標(biāo)及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預(yù)售許可――專業(yè)驗(yàn)收――竣工驗(yàn)收辦證、備案――交房

通過簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)完工流程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)階段性明顯，財(cái)稅人員按照階段性發(fā)展進(jìn)行稅收籌劃適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

（一）設(shè)立階段

1.注冊(cè)資本的選擇。注冊(cè)資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，資金需要量大，因此借款、融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金主要有銀行信貸、外資投入、發(fā)行股票、內(nèi)部積累等四個(gè)來源，即負(fù)債籌資和權(quán)益籌資。權(quán)益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據(jù)盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計(jì)算中扣除，又可作為所得稅的抵減項(xiàng)，而股息支付不能作為費(fèi)用列支。所以在籌劃角度來看，權(quán)益籌資效果是不如負(fù)債籌資的。

2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨(dú)立法人資格的，對(duì)子公司和分公司的稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策方面我們國(guó)家有不同的稅法規(guī)定，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立之前作出合適的選擇。

設(shè)立分公司，好處就在于：首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其監(jiān)管力度相對(duì)子公司來說更小；其次，在項(xiàng)目的建設(shè)初期公司基本會(huì)處于虧損狀態(tài)，分公司的虧損對(duì)總公司的稅前利潤(rùn)可以有一些減少以達(dá)到減輕總公司企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)的作用；最后，分公司和總公司之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)變，因而是沒有納稅義務(wù)的。然而在分公司的開發(fā)建設(shè)階段總公司是負(fù)有連帶的稅務(wù)責(zé)任的，因而會(huì)給總公司帶來一部分的危險(xiǎn)。對(duì)于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設(shè)立相反。

（二）銷售階段

1.銷售價(jià)格的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定依賴各個(gè)因素，對(duì)銷售價(jià)格的合理確定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價(jià)格的確定主要依據(jù)是土地增值稅的計(jì)算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠政策和土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。可見，房地產(chǎn)企業(yè)若提高房地產(chǎn)售價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅后利潤(rùn)可能增加、也可能減少，此時(shí)就要考慮如何做到利潤(rùn)最大。

2.銷售收入的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立銷售公司對(duì)新開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行代銷或是轉(zhuǎn)銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產(chǎn)企業(yè)銷售其產(chǎn)品，同時(shí)向企業(yè)收取一定的傭金作為報(bào)酬。由于雙方的關(guān)聯(lián)關(guān)系，傭金的多少便存在調(diào)整的空間。房地產(chǎn)企業(yè)向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費(fèi)用的范圍，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)項(xiàng)目作為扣除項(xiàng)目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營(yíng)業(yè)稅，但可作為企業(yè)所得稅的扣除。轉(zhuǎn)銷就是銷售公司先取得項(xiàng)目之后以自己名義銷售出去，此時(shí)同樣由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在，可以調(diào)整銷售價(jià)格，因而減少土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，由于銷售過程中的交易成本費(fèi)用增加，可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)增加扣除數(shù)額，使企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅方面都達(dá)到節(jié)稅效果。

篇（7）

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59515億元，比上年增加5291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

篇（8）

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 24-0000-01

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)非常的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速，已成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲令百姓苦不堪言，國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)持續(xù)的上漲，制定了一系列相應(yīng)的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國(guó)現(xiàn)行稅制中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊密相關(guān)的有企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅，直接關(guān)系到房地產(chǎn)的有土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。其中城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、印花稅6個(gè)稅種在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的所占的比重比較小，因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要稅種有：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要涉及營(yíng)業(yè)稅9個(gè)稅目中的3個(gè)：建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率分別為3%，、5%、5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以從降低營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)著手，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。我國(guó)稅法還規(guī)定從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)猓约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額作為營(yíng)業(yè)額①。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時(shí)往往還需要代收維修基金和水電初裝費(fèi)等各種配套設(shè)施費(fèi)，這些代收款項(xiàng)就擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅基，造成了企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托其他物業(yè)公司收取，而物業(yè)公司只是就收取這些費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅，這樣就可以大大的減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的繳納。

二、土地增值稅的納稅籌劃

我國(guó)土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ腥N：（1）合理確定房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己實(shí)際情況，分析比較按行業(yè)的市場(chǎng)利潤(rùn)率正常出售繳納土地增值稅負(fù)后的利潤(rùn)和降低房產(chǎn)價(jià)格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優(yōu)惠后的所得利潤(rùn)，據(jù)此調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)成本，加大公共配套設(shè)施費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的投入，不但可以改善住房環(huán)境，而且能夠增加扣除額，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。（3）合理利用混合建房模式，我國(guó)稅法規(guī)定納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對(duì)于采取不單獨(dú)核算的企業(yè)，為降低土地增值稅稅負(fù)，企業(yè)可以對(duì)各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同；或者，將價(jià)格不同的房地產(chǎn)銷售收入合并申報(bào)，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節(jié)省稅款。

三、企業(yè)所得稅的納稅籌劃

我國(guó)稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅率一般為25%，應(yīng)納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目。準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的、與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的納稅籌劃有兩個(gè)方向：（1）合理的分配業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，減少稅收成本。（2）在遵循新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據(jù)實(shí)扣除費(fèi)用的額度。對(duì)于有扣除限額的費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該竭盡全力爭(zhēng)取用夠標(biāo)準(zhǔn)，使其在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)達(dá)到最高限額。

所以我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：（1）變現(xiàn)金捐贈(zèng)為實(shí)物捐贈(zèng)我國(guó)稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的公益捐贈(zèng)支出不超過年度利潤(rùn)總額1.2%的部分準(zhǔn)予扣除③。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)實(shí)物捐贈(zèng)，一方面，所贈(zèng)房產(chǎn)的費(fèi)用和開發(fā)成本可以在企業(yè)繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)所贈(zèng)的房產(chǎn)可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費(fèi)用籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，按照我國(guó)稅法的規(guī)定，利息費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生的影響就會(huì)有很大的區(qū)別，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國(guó)稅法規(guī)定，固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除；房屋、建筑物計(jì)算折舊的最低年限為20年④。所以企業(yè)在此基礎(chǔ)上可適當(dāng)?shù)目s短折舊年限，加速房產(chǎn)價(jià)值回收，使企業(yè)前期利潤(rùn)后移，后期成本費(fèi)用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，這也是企業(yè)理財(cái)?shù)囊环N基本理念。（4）對(duì)于廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)出現(xiàn)超標(biāo)而面臨納稅調(diào)增的問題，可以考慮通過招聘一些促銷人員解決。對(duì)于未超標(biāo)的廣告促銷費(fèi)用在最高限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。

通過以上研究，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)當(dāng)針對(duì)企業(yè)的納稅特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業(yè)成本，達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造生機(jī)，獲取最大的利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁瑞泓.房產(chǎn)稅的納稅籌劃[J].企業(yè)家天地，2010（07）.

[2]曾程.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的納稅籌劃問題研究[J].北京：中國(guó)市場(chǎng)出版社，2011（09）.

[3]汪華亮，邢銘強(qiáng).最新企業(yè)稅收優(yōu)惠政策指南[M].上海：立信會(huì)計(jì)出版社，2011（07）.

注：

①《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》。

②《財(cái)政部、國(guó)家納稅總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第十三條。

篇（9）

一、引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動(dòng)國(guó)家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，其投資總額在國(guó)民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2008年至2012年的5年時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國(guó)國(guó)際化步伐加快，國(guó)家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，行業(yè)整體利潤(rùn)率在下降，尤其是對(duì)于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤(rùn)的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，合理管理企業(yè)資金，通過稅收籌劃手段降低稅負(fù)，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而且很好的貫徹了國(guó)家宏觀調(diào)控政策，有助于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

（一）開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級(jí)市場(chǎng)通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級(jí)市場(chǎng)上通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級(jí)市場(chǎng)，還是在二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，還會(huì)涉及到企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種，因工程項(xiàng)目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈(zèng)與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營(yíng)業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”，應(yīng)該征稅營(yíng)業(yè)稅，相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費(fèi)附加，而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時(shí)，需要繳納個(gè)人所得稅。

（三）持有使用環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時(shí)，一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)。總之，在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略

（一）營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅，計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)額全額，一般不受成本、費(fèi)用等的影響。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃通常可以從三個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，一是充分利用營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，對(duì)于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價(jià)值，對(duì)于以土地使用權(quán)出資的一方，因?yàn)楂@得了部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)于以資金出資的一方則無需繳納營(yíng)業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，一般會(huì)將房屋劃分為精裝修房和毛坯房?jī)煞N，通常情況下精裝修房的價(jià)格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售，會(huì)增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。對(duì)于毛坯房的銷售，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，對(duì)于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營(yíng)業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營(yíng)業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時(shí)都會(huì)采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而節(jié)省一定的營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，就可以將樓盤銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上。

篇（10）

在金融風(fēng)暴席卷全球的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可避免地受到影響，特別是地產(chǎn)置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，投資增速回落，預(yù)售情況不佳，再加上前期宏觀調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)幾乎枯竭的狀態(tài)。

在不違反稅法的前提下進(jìn)行精心的稅收籌劃，規(guī)避潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約合理納稅成本，是企業(yè)的合法權(quán)利。據(jù)專家測(cè)算，企業(yè)有15％~20％的節(jié)稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是典型的資金密集型行業(yè)，進(jìn)行必要的稅收籌劃，對(duì)企業(yè)有效降低運(yùn)營(yíng)成本，增加收入利潤(rùn)，具有相當(dāng)重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

企業(yè)繳納的稅款是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本之一，有效地進(jìn)行稅收籌劃、合理合法地減少企業(yè)繳納的稅款額，是一條有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的途徑。下面以一個(gè)案例進(jìn)行說明：

某公司2005年3月在湖南注冊(cè)成立，注冊(cè)資金2000萬元人民幣。該公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車租賃，年?duì)I業(yè)額達(dá)1000萬元人民幣。按照5％的營(yíng)業(yè)稅率，該公司每年至少交50萬元的營(yíng)業(yè)稅；按照10％的租賃行業(yè)利率，該公司每年應(yīng)繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應(yīng)繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過安置下崗失業(yè)人員獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2002年208號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置下崗失業(yè)人員達(dá)到其員工總數(shù)30％，可以免3年?duì)I業(yè)稅、3年企業(yè)所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車租賃，屬于服務(wù)性行業(yè)，對(duì)招收員工的學(xué)歷知識(shí)水平的要求不會(huì)太高，完全有能力招收一部分失業(yè)下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業(yè)人員，就可以免繳3年的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及附加稅。

（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2004年93號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置軍隊(duì)退役士官達(dá)到其員工總數(shù)的30％，企業(yè)可以免繳3年?duì)I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業(yè)租賃公司能夠依此招收部分軍隊(duì)退役士官作為其員工，就可以在3年內(nèi)免繳營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個(gè)小的運(yùn)用，可帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨成熟，由于納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識(shí)的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業(yè)家們所接受。稅收籌劃正走上經(jīng)濟(jì)前臺(tái)，成為企業(yè)控制成本的利器。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業(yè)發(fā)展快，會(huì)出現(xiàn)一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點(diǎn)、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會(huì)計(jì)處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業(yè)如何納稅，往往存在多個(gè)可選擇的方案。企業(yè)可以通過對(duì)自身行為的調(diào)整，避開稅收所要限制的方面，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，人們把稅收看作企業(yè)對(duì)國(guó)家應(yīng)有的貢獻(xiàn)，側(cè)重從作為征稅主體的國(guó)家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業(yè)在依法納稅過程中的合法權(quán)利。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者開始認(rèn)識(shí)到稅收在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中有不可估量的作用，研究企業(yè)納稅籌劃的思想障礙已經(jīng)基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家稅法體系的完善，國(guó)家對(duì)企業(yè)的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態(tài)度。2001年，國(guó)家稅務(wù)總局正式公開承認(rèn)了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業(yè)報(bào)紙《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實(shí)踐知識(shí)。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的具體做法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要有：營(yíng)業(yè)稅、上地增值稅、企業(yè)所得稅。由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營(yíng)業(yè)稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。兩種方式納稅義務(wù)不同，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)評(píng)估該建筑物價(jià)值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時(shí)，甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)額為2000萬元，甲應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業(yè)則無須繳納營(yíng)業(yè)稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時(shí)，建房屬于建筑業(yè)，適用3％的稅率；不簽訂合同時(shí)，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5％的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人在承包工程時(shí)，一定要與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也會(huì)相應(yīng)加重。

3．1．3減少應(yīng)稅項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)籌劃法

我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的，轉(zhuǎn)讓次數(shù)增加便會(huì)導(dǎo)致重復(fù)納稅。如：甲企業(yè)曾為建筑房屋向乙企業(yè)借入2億元人民幣，約定到期后以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，甲企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)稅70萬元及教育費(fèi)附加30萬元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬元。而乙企業(yè)接受這300套住宅后為收回欠款，轉(zhuǎn)手銷售，再次支付相關(guān)稅1100萬元，乙企業(yè)實(shí)際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營(yíng)業(yè)稅。若乙企業(yè)幫助甲企業(yè)銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。這樣使300套住房?jī)H被銷售一次，只需交納一次營(yíng)業(yè)稅，乙房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對(duì)象的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家獨(dú)立的裝飾公司，專門為購(gòu)房戶裝修。具體可與購(gòu)房戶簽訂兩份合同，一份是開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房戶簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購(gòu)房戶簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅。通過分散經(jīng)營(yíng)收入，從而減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資歷，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資歷，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

3．2．3合理確定增值額進(jìn)行籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時(shí)對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進(jìn)稅率，價(jià)格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價(jià)高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，要全盤考慮，既要考慮價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力又要考慮企業(yè)的最終收益。

3．3企業(yè)所得稅籌劃

與營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比，企業(yè)所得稅籌劃的效益更大也更直接。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)稅籌劃的效益并不是最終的節(jié)稅效益，只有扣除對(duì)企業(yè)所得稅的影響后才是真實(shí)的效益。

3．3．1選擇投資地區(qū)籌劃

選擇投資地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃，是伴隨著國(guó)家對(duì)部分地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)而產(chǎn)生的，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因此得到官方承認(rèn)與支持。納稅人經(jīng)過核算其成本和收益，可在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西部地區(qū)等稅收優(yōu)惠政策較多的地區(qū)注冊(cè)。如果企業(yè)已經(jīng)在無優(yōu)惠政策的地區(qū)成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)掛靠，使自己也能符合優(yōu)惠條件。

3．3．2選擇從屬機(jī)構(gòu)籌劃

篇（11）

所謂的企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，是指納稅人沒有對(duì)稅收法規(guī)進(jìn)行充分理解和利用或者是沒有對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施進(jìn)行利用，進(jìn)而導(dǎo)致失敗而需要付出代價(jià)的可能性。引起企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因有很多，比如經(jīng)濟(jì)活動(dòng)環(huán)境的多樣性、復(fù)雜性、納稅人認(rèn)識(shí)能力低以及對(duì)相關(guān)法規(guī)掌握和理解不到位等等。

1 房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅收風(fēng)險(xiǎn)

從上世紀(jì)末本世紀(jì)初期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格也處于不斷上漲的趨勢(shì)中。面臨著越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到主要的稅收風(fēng)險(xiǎn)，并要懂得如何應(yīng)對(duì)，進(jìn)而提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不完善。

通常房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理由繼承環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)以及交易環(huán)節(jié)三部分共同構(gòu)成。其中保有環(huán)節(jié)和繼承環(huán)節(jié)在我國(guó)基本上是不存在的，而交易環(huán)節(jié)也在“放行”。通常房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，因此相對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)也非常復(fù)雜。而且加工、設(shè)計(jì)、物業(yè)管理以及廣告等方面的關(guān)系也很混亂。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員的綜合素質(zhì)不高。

在房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常接觸稅法和法規(guī)的就是辦稅人員，由于他們的綜合素質(zhì)較低，造成了企業(yè)無法及時(shí)并且全面的了解相關(guān)的稅法和法規(guī)。有時(shí)由于辦稅人員沒有正確的理解稅法，這些都會(huì)造成企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)并沒有出現(xiàn)違規(guī)操作，但是因?yàn)檗k稅人員自身的素質(zhì)較低無形中就會(huì)出現(xiàn)逃稅或者是偷稅現(xiàn)象。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想防止稅收風(fēng)險(xiǎn)，就需要不斷提高辦稅人員的在綜合素質(zhì)。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算問題。

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)和一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比發(fā)展起步的比較晚，因此在內(nèi)部財(cái)務(wù)核算存在不少的問題，表現(xiàn)最為明顯的就是財(cái)務(wù)核算混亂。比如在申報(bào)企業(yè)所得稅的時(shí)候無法保證真實(shí)性，在做賬時(shí)，為了自身利益，給銀行提供的賬目所反映的是企業(yè)處于良好的盈利狀態(tài)，這樣方便企業(yè)籌備資金，而給稅務(wù)部門所提供的賬目所反應(yīng)的是企業(yè)處于虧損或者是盈利較少的狀態(tài)。這樣就無法保證賬目的真實(shí)性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部核算通常將收入少計(jì)，而對(duì)成本則多計(jì)。賬目極為混亂。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)在政策的掌握和執(zhí)行方面存在的問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，且相關(guān)法律法規(guī)更新快，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)學(xué)習(xí)、掌握才能實(shí)現(xiàn)正確的運(yùn)用。

例如：

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅預(yù)繳的稅收法規(guī)近幾年已做過幾次修改。國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)規(guī)定“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率預(yù)繳企業(yè)所得稅。” 國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)規(guī)定“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)期間費(fèi)用、稅金及附加后計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再調(diào)整。”很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時(shí)的掌握最新的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策，導(dǎo)致多繳了企業(yè)所得稅。前后兩個(gè)文件中所得稅預(yù)繳金額的計(jì)算已發(fā)生了巨大的變化。計(jì)稅的主要依據(jù)分別是原規(guī)定為：預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=（預(yù)售收入-計(jì)稅成本-稅金及附加-期間費(fèi)用）÷營(yíng)業(yè)收入；新規(guī)定為：計(jì)稅毛利率=（營(yíng)業(yè)收入-計(jì)稅成本）÷預(yù)售收入。兩種辦法的區(qū)別是顯著地：采用計(jì)稅毛利率法更加科學(xué)、合理、合法。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率法在取得預(yù)售收入的當(dāng)期卻不考慮納稅人實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加，一律實(shí)行統(tǒng)一比例，在完工后還應(yīng)當(dāng)對(duì)以前期間發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加進(jìn)行“秋后算賬”，從而給納稅調(diào)整帶來很多麻煩。計(jì)稅毛利率法，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加、已于當(dāng)期在企業(yè)所得稅前扣除，待開發(fā)產(chǎn)品完工后僅僅只需要考慮產(chǎn)品的計(jì)稅成本問題。這也導(dǎo)致二者在預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)計(jì)算出的金額老規(guī)定要大于新規(guī)定。

預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)是否可以扣除以前年度虧損。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2008]635號(hào)）文件規(guī)定，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）》第4行“利潤(rùn)總額”修改為“實(shí)際利潤(rùn)額”。

根據(jù)上述規(guī)定，從表間關(guān)系看，企業(yè)符合條件的以前年度未彌補(bǔ)完的虧損額，在季度預(yù)繳時(shí)可以減除。但在實(shí)踐工作中很多企業(yè)計(jì)算預(yù)繳金額時(shí)由于對(duì)法規(guī)掌握不透徹導(dǎo)致沒有扣除以前年度虧損使企業(yè)多繳了企業(yè)所得稅。

2 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

近些年來，房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速的發(fā)展，我國(guó)地方政府財(cái)政收入的主要來源之一就是房地產(chǎn)行業(yè)。然而，由于上述房地產(chǎn)企業(yè)的各種問題，也就是稅收的風(fēng)險(xiǎn)委托，企業(yè)在應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)方面還有待加強(qiáng)，所以想要確保房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素之一就是要提高應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的能力使其處于穩(wěn)定健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)中。

2.1 要建立健全完善的內(nèi)部稅法防控制度。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵就是建立和完善內(nèi)部稅收防控制度。企業(yè)內(nèi)部稅收防控制度和企業(yè)內(nèi)部的方方面面各個(gè)部門都有直接的關(guān)系，無論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)，還是財(cái)務(wù)控制，其也作為企業(yè)健康發(fā)展的重要保證。

2.2 不斷提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和辦稅人員的綜合素質(zhì)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)通常都有很大的業(yè)務(wù)量，而且交易復(fù)雜。所以就更需要做好稅收風(fēng)險(xiǎn)的防控。在房地產(chǎn)企業(yè)中，通常會(huì)涉及稅收的除了辦稅人員之外就是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，為了規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，他們必須要具有較高的綜合素質(zhì)，要全面掌握相關(guān)的法律法規(guī)，否則就談不上規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，一切都是空談。房地產(chǎn)辦稅人員應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)和新知識(shí)，促使其能更好的使用法律武器來規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃能力。

企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃需要建立在企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策層具有依法納稅觀念的基礎(chǔ)上，合理的稅后籌劃可以在很大程度使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)得到提高。所以企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的前提和基礎(chǔ)就是要保證所有財(cái)務(wù)賬目和報(bào)表的規(guī)范性和真實(shí)性，進(jìn)而不斷增強(qiáng)稅收籌劃能力，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 要加大涉稅業(yè)務(wù)自查力度以防出現(xiàn)違法行為。

在房地產(chǎn)企業(yè)中，相關(guān)的信息和稅務(wù)征收都十分復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)該依據(jù)自身的實(shí)際情況，要對(duì)相關(guān)的稅務(wù)票價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，要堅(jiān)決做到依法納稅，防止有違法行為出現(xiàn)。除此之外，企業(yè)要嚴(yán)格貫徹和落實(shí)稅法政策，并全面理解掌握相關(guān)稅法法規(guī)，使得自身防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力得到有效提高，為企業(yè)綜合實(shí)力的提高奠定基礎(chǔ)。

3 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)和我們?nèi)粘５纳a(chǎn)和生活息息相關(guān)，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)得到穩(wěn)定健康的發(fā)展，就必須要明白企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要懂得如何應(yīng)對(duì)，這樣才能不斷提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中長(zhǎng)期立足。

參考文獻(xiàn)

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