房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的特點大全11篇

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篇（1）

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國國民經(jīng)濟發(fā)展的速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況較好，是國民經(jīng)濟中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為其日常經(jīng)營對象，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理和服務等多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導性和基礎性，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著一定的帶動性作用。市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市化水平走勢穩(wěn)步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于買方市場。

但是，2011年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調(diào)存款準備金率和利息率等政策，強化了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀，其行業(yè)競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高收入和高利潤等特點被打破，出現(xiàn)了部分撤資現(xiàn)象，日常的資金營運工作質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況，企業(yè)在進行市場運作過程中需要面臨的市場風險系數(shù)增大。在這樣的經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)需要構建財務風險管理體系，轉變房地產(chǎn)企業(yè)在財務危機前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務管理工作的順利開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理目標

筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理目標是動態(tài)的，是在風險管理過程中不斷進行調(diào)整的，因此風險管理目標可以將風險作為管理目標區(qū)分的重要劃分線。

在風險對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之前，企業(yè)財務風險管理目標主要是為了實現(xiàn)成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種經(jīng)濟組織，其經(jīng)營管理的目標就是實現(xiàn)自身經(jīng)濟利益最大化，因此其會選擇預期收益或者是預期收益現(xiàn)值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經(jīng)濟收入。同時，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程項目安全生產(chǎn)，安全生產(chǎn)直接影響到企業(yè)對工程的投入成本，同時還影響企業(yè)的形象和工程項目的進度。

在風險對房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之后，企業(yè)財務風險管理目標主要是為了保證企業(yè)正常運營和實現(xiàn)企業(yè)的項目預期目標。財務風險的產(chǎn)生會直接對企業(yè)的財務狀況帶來負面影響，甚至對房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟損失，因此在風險產(chǎn)生之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能降低財務風險對企業(yè)造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業(yè)的正常運營。同時，房產(chǎn)企業(yè)財務風險管理需要控制風險對項目開展的影響，縮小并調(diào)整企業(yè)在實際運行和計劃過程中出現(xiàn)的偏差，使得工程項目的收益達到預期目標。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構建財務管理體系應該財務的措施

無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型的企業(yè)，其構建財務管理體系都需要從三個方面入手，即財務風險識別、財務風險評估和財務風險防控。

（一）財務風險識別方面應該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務風險管理體系構建工作，首先就要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)選擇科學合理的財務風險識別辦法，保證財務風險識別工作的嗜沸裕以便為風險防控和評估工作提供必要的信息，為風險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在風險識別方面要重視財務風險調(diào)查表的使用，可以使用風險調(diào)查表對企業(yè)的財務風險識別工作進行輔助，以便對風險定性因素進行識別，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速判定自身是否正面臨著財務風險。財務風險識別表簡單可靠，對企業(yè)的初步自查風險管理工作具有重要的積極作用。

（二）財務風險評估方面應該采取的措施

財務風險評估工作的開展需要有風險評估指標，可以將風險評估指標分為定量指標和定性指標。定量指標可以分為財務效益指標、資產(chǎn)運營指標、償債能力指標、發(fā)展能力指標等等，不同的指標下又可以分為不同的評估內(nèi)容和指標。風險評估的定性指標可以主要分為產(chǎn)品市場占有率、領導綜合素質(zhì)、員工綜合素質(zhì)、組織運行效率、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略、技術裝備等。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身的性質(zhì)和特點選擇科學的風險評估指標，根據(jù)典型性原則選擇并構建房地產(chǎn)企業(yè)財務風險評估指標系統(tǒng)，為風險評估工作提供必要的基礎。

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險評估管理工作可以從財務指標和非財務指標入手進行選擇，并將財務性風險評估指標和非財務性評估指標結合起來。房地產(chǎn)企業(yè)可以對財務性指標進行分層次管理，可以設定一級的財務性評估指標，在一級財務性評估指標下設置二級財務評估指標。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將短期償債能力設為一級財務性評估指標，在短期償債能力下設置流動比率、速動比率等二級評估財務性評估指標。非財務性指標可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設置、制度管理、戰(zhàn)略制定的科學性等方面。

（三）在財務風險防控方面應該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務風險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)周期較長，資金需求量大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續(xù)性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全財務預算管理機制，根據(jù)項目和各個部門的實際情況開展預算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進行科學的規(guī)劃。在資金的使用上，財務管理部門要嚴格按照預算計劃撥付資金，杜絕預算資金挪用和盲目借貸行為的出現(xiàn)。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務稽核，定期進行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風險防控監(jiān)督管理機制，保證風險管理制度的執(zhí)行效力。

篇（2）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財務危機對保證房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟因素、社會文化因素、自然環(huán)境因素和技術發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當國家和地區(qū)經(jīng)濟情況發(fā)展變化時（經(jīng)濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國家對房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時又由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場不成熟

我國房地產(chǎn)是20世紀90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進行前期市場調(diào)查的房地產(chǎn)項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應國民經(jīng)濟發(fā)展需要，政府多次出臺宏觀調(diào)控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢頭。當房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入低谷時，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經(jīng)濟平衡發(fā)展。

113風險意識淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現(xiàn)按照制度進行風險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務預算和財務管理意識

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發(fā)揮財務管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業(yè)務不了解，不能做到日常財務數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結構不當

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導致房地產(chǎn)項目開發(fā)后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。

123成本費用控制不嚴

由于目前房地產(chǎn)市場投資過熱，房價過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設項目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財務風險特點

21財務杠桿使用過度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應對房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產(chǎn)負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉率偏低

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉材料、存貨跌價準備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導致房地產(chǎn)公司流動資產(chǎn)和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現(xiàn)金流入較多的一年又會產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財務風險的對策

31加強財務活動過程管理

311籌資風險的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產(chǎn)行業(yè)財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風險的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產(chǎn)市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準確，導致開發(fā)商選址的錯誤判斷，最終會導致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風險管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。

32建立完善的風險預警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統(tǒng)至關重要。

321及時編制現(xiàn)金流量預算，建立短期財務風險預警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財務短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應該建立完善的預算及預測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現(xiàn)金流量和財務狀況等。

322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系

財務預警指標一般包含反映企業(yè)負債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運營能力等。房地產(chǎn)公司應該參照房地產(chǎn)特點，并根據(jù)自己公司的實際情況，具有側重的對企業(yè)財務指標進行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財務風險預警模型。

4結論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產(chǎn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實現(xiàn)國民經(jīng)濟的科學合理發(fā)展。

參考文獻：

篇（3）

目前，在我國的國民經(jīng)濟體制中，房地產(chǎn)業(yè)一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經(jīng)濟在改革浪潮大趨勢下逐步開始轉型，在轉型過程中房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國一、二線城市中，房價過高導致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現(xiàn);第二，目前我國中小城市中產(chǎn)業(yè)缺乏導致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在一、二線城市中面臨著高房價帶來的風險，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風險?？傊?，這些問題的存在都將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險

資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產(chǎn)領域的特點，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高、生產(chǎn)周期長，資金風險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風險，其實是在企業(yè)加速擴張的過程中，其面臨的風險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務風險并嚴格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財務風險是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實際財務收益與預期財務收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的可能性。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務風險的主要原因表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）政策不易把握，投資決策難

房地產(chǎn)業(yè)投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風險。所謂房地產(chǎn)投資風險是指在進行房地產(chǎn)投資過程中可能存在的回報率遠低于預期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過更多的調(diào)研，對投資可能帶來的風險進行更多的事先準備，以能夠及時把握其風險動向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時地掌控風險，將風險問題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國內(nèi)市場環(huán)境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢頭，這帶來了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機會，房地產(chǎn)企業(yè)會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟適用房的建設上。不管我國房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結構框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經(jīng)濟適用房。對房地產(chǎn)商而言，不可否認的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導致房地產(chǎn)商建設的高檔小區(qū)公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴重的財務風險。房地產(chǎn)開發(fā)與國家的宏觀經(jīng)濟政策密切相關，政府所頒發(fā)的任何一個政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財務風險中。在經(jīng)濟調(diào)控過程中，政府所采取的調(diào)控是難以預測的，企業(yè)也同樣無法預見。對于政府的不可預見的政策變動，企業(yè)只能參考市場的動向及行業(yè)發(fā)展特點及政府的最新策略進行預估，但預計結果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了隱形風險②。近年來，國家為了遏制房地產(chǎn)市場發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價格波動等。這無形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險?？梢哉f，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國家宏觀調(diào)控是密切相關的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產(chǎn)公司會十分關注國家政策的動向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機，對企業(yè)的長期發(fā)展不利③。

（二）融資渠道少，資本結構不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對資金的依賴性較強。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務性融資、權益性融資等等。其中債務性融資是我國房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進行的債務性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負擔，攤薄了其綜合成本，但由于債務性融資除了需要定期支付利息外，還應當在融資周期到達時歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了財務壓力④。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結構不夠科學，其中資產(chǎn)負債率過高的現(xiàn)象可能帶來重大的財務風險。近年來國內(nèi)的房價攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負債的現(xiàn)狀形成，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不利。自2000年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率大多都在80%左右，這遠遠高出了銀監(jiān)會的要求比例。因此導致房地產(chǎn)市場一旦有風吹草動，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重的財務風險，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡⑤。

（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)截至

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項目后一般都會繼續(xù)購進地皮，以保證新項目的連續(xù)性。但在工程項目快結束時，市場行情可能會存在急劇逆轉的情況，此情況的出現(xiàn)帶來的是房子難以再賣出、企業(yè)無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉勢必出現(xiàn)問題，最終引發(fā)拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發(fā)財務問題。對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金續(xù)不上意味著“生命的終結”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因為目前我國房地產(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來房地產(chǎn)市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產(chǎn)市場過快地發(fā)展，各地政府遵照國家意見陸續(xù)頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入?，F(xiàn)在大多數(shù)人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產(chǎn)企業(yè)的應收款項，最終造成壞賬損失⑥。

二、房產(chǎn)企業(yè)財務風險應對措施

（一）加強項目驗證，采取科學化決策

房地產(chǎn)投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準備的情況下貿(mào)然進行投資風險性極大，其可能造成的后果也極其嚴重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應當加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學性。對投資項目進行多方驗證分析是投資項目前的關鍵所在，也是是否能夠進行項目立項的主要依據(jù)。一個項目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤水平，因此，企業(yè)應當在進行項目投資前做好科學化分析驗證工作，及時制定出風險防范方案，以切實保障房地產(chǎn)企業(yè)的權益⑦。

（二）拓寬融資渠道，實現(xiàn)多渠道融資

房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務結構、維持企業(yè)的生命力，而且能夠為企業(yè)完成結構轉型提供資本支持。但是，當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結構合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應當積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結構，最終實現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。

篇（4）

一　前言

房地產(chǎn)作為人們進行社會活動的物質(zhì)基礎，與人們的生活息息相關，在社會發(fā)展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國國民經(jīng)濟的命脈。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，遠遠達不到西方發(fā)達國家的規(guī)范化程度，因此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在著許多的問題，潛藏了許許多多的風險，而財務風險便是其中較為重要的一個。如何加強企業(yè)的財務風險管理以使得企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展成為擺在諸多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。

二　房地產(chǎn)企業(yè)財務風險理論綜述

1．財務風險的含義

所謂風險是指對未來預期的不確定性。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，財務風險是指在企業(yè)的種種財務活動中，由于內(nèi)部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業(yè)在一定經(jīng)營時期內(nèi)的實際財務收益與預期值產(chǎn)生差異，從而使企業(yè)遭受損失的不確定性。財務風險的存在是必然的，是經(jīng)濟發(fā)展的客觀產(chǎn)物。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險是指在各種不可控因素的影響下企業(yè)的財務狀況產(chǎn)生不良現(xiàn)象甚至出現(xiàn)惡化，從而使得企業(yè)出現(xiàn)虧損的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險一般具有不確定性、風險規(guī)避性以及預測決策性等特點。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的原因

我國的房地產(chǎn)行業(yè)只有十幾年的發(fā)展歷史，還遠遠沒有達到成熟化和規(guī)范化，因此，企業(yè)在發(fā)展中必然會面臨著較大的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的原因通常有以下幾點：一是預期收益的不確定性的影響。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中債務資金所占比例較高，而房地產(chǎn)開發(fā)由于各種內(nèi)、外部因素的影響會使得預期收益有很大的不確定性，因此，一旦實際收益嚴重偏離預期值，企業(yè)將會面臨巨大的償債風險。二是市場利率的影響。市場利率是會經(jīng)常波動的，而對于房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)來說，企業(yè)負債比例高，一旦市場利率上升，企業(yè)將會面臨更多的負債利息，除此之外，市場利率上升還會降低消費者的購房欲望，嚴重者甚至會導致市場低迷，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨雙重困境。三是房地產(chǎn)企業(yè)自身管理不善的影響。首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一項相當復雜的工程，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范性標準，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有嚴格的質(zhì)量管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效發(fā)揮預算管理的職能，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)中負債的比例過高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏嚴格的成本管理，并且在籌資過程中不夠嚴謹，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本負擔較重。

三　房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理存在的問題

針對房地產(chǎn)企業(yè)的成因及特點，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中主要存在以下問題：一是負債比重高，不能形成合理的資本結構。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般規(guī)模較大，需要強大的資金支持，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行新項目開發(fā)時往往不是從企業(yè)內(nèi)部籌集資金，更忽視了應收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機構尋求大量貸款，使得企業(yè)負債加重，進而加大了企業(yè)的財務風險。在財務管理中，負債的提高會提高企業(yè)的財務杠桿，從而使得企業(yè)財務風險變大。據(jù)相關調(diào)查顯示，當前我國房地產(chǎn)上市公司的負債比率已經(jīng)遠遠超過了歷史的最高點。特別是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，企業(yè)負債不斷加重，資金鏈也變得愈發(fā)緊張，一旦企業(yè)的資金鏈條斷裂，企業(yè)便會面臨破產(chǎn)的危險。二是對日常資金的管理缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，存貨和應收賬款在資產(chǎn)中所占比重較高，而現(xiàn)金的比重則相對較低。當前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在只注重銷售而忽略資金管理的現(xiàn)象，而企業(yè)的財務管理也僅僅是進行一些簡單的會計核算，缺乏有效的成本預算和資金管理，不能對應收賬款及時回收，從而導致企業(yè)缺乏強有力的資金保障，使得財務風險加大。三是對項目開發(fā)的事前調(diào)查準備工作缺乏重視。在房地產(chǎn)投資中，企業(yè)往往存在一定的盲目性，認為只要有項目可做就可以進行投資，缺乏對項目的事前調(diào)查以及有效的財務分析工作，導致決策失誤或者投資失敗，增大了企業(yè)的財務風險。四是缺乏完善的內(nèi)部管理制度。當前國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)發(fā)展中對于內(nèi)部控制和內(nèi)部管理不夠重視，沒有有效的管理制度，財務人員整體素質(zhì)較其他行業(yè)偏低，不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制對風險的防范作用，企業(yè)內(nèi)部不能形成對財務風險的危機意識，從而導致企業(yè)管理不正規(guī)，最終導致財務風險加大。

四　房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理應采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想立足于競爭日益激烈的市場，必須加強對財務風險的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩(wěn)定的資金保障，實現(xiàn)企業(yè)持久穩(wěn)定地發(fā)展。針對房地產(chǎn)的行業(yè)特性以及財務風險管理存在的問題，財務風險管理措施具體有以下幾個方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業(yè)資本結構。房地產(chǎn)企業(yè)應開辟多種融資方式，降低企業(yè)對銀行貸款融資的依賴性，應從企業(yè)自身出發(fā)，挖掘內(nèi)部潛力，充分利用企業(yè)的留存收益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過適當擴大股權融資規(guī)模進行融資，合理控制股權和債務的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業(yè)的財務費用，降低財務風險。二是加強資金管理，提高利用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目的進度分批注入資金，而不是一次性注入從而導致資金閑置，分批注入能夠是企業(yè)有多余的資金進行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應加強應收賬款的管理。應收賬款在資產(chǎn)中所占比例較大并且回收期限較長，如果款項不能夠及時收回容易導致出現(xiàn)壞賬，從而影響企業(yè)的資金供應，造成企業(yè)資金鏈條緊張。企業(yè)應當采取適當?shù)男庞闷谙藜涌鞈召~款的回收，對于逾期尚未支付的款項應多及利息，進而督促款項的收回，保持資金的流動性。做好投資的事前準備工作。房地產(chǎn)企業(yè)新項目的開發(fā)所需資金數(shù)額巨大且周轉速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財務風險，企業(yè)應當做好項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作，對項目的可行性進行充分的分析并且做出預期的評價，同時對于不確定因素的影響做好充分的應對準備。完善內(nèi)部管理，加強企業(yè)合作。對于企業(yè)內(nèi)部：首先，在企業(yè)內(nèi)部要形成完善的管理制度和預算體系，保證財務管理的有效性，加強內(nèi)部控制，充分發(fā)揮其對風險的防范作用。其次，企業(yè)領導應加強財務知識的學習，提高財務風險意識，加強財務風險的宣傳，使財務風險意識深入人心。同時，財務人員應加強學習，提高自身素質(zhì)，做好項目的評估和成本預算，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對于企業(yè)之間要加強交流和學習，鞏固企業(yè)間的合作，從而達到雙贏的目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景備受看好，我國的房地產(chǎn)企業(yè)還有很大的上升空間，為了能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財務風險的管理工作，這既是經(jīng)濟發(fā)展的要求，也是企業(yè)生存的有力保障。

參考文獻

篇（5）

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的需求，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來取得了飛速的發(fā)展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業(yè)中，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特點，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險加劇。資金投入大，資金鏈和建設周期長，資金回籠的速度慢，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。同時，對于企業(yè)的發(fā)展來說，如果資金和融資能力不強，也很難接到收益較大的項目。在2008金融危機之后，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫；“中國房地產(chǎn)上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調(diào)控力度，繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，這個規(guī)劃，給予了房地產(chǎn)行業(yè)全新的成長空間也促進了房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環(huán)境下求生存、求發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升對財務風險的認識，如果增強對財務風險的抵御能力，如何將財務風險控制在一定的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的健康發(fā)展，降低遭受財務風險的可能性才是重中之重。

2 保利地產(chǎn)基本狀況

2.1 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

保利地產(chǎn)（集團）股份有限公司前身為廣州保利開發(fā)公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產(chǎn)在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發(fā)展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產(chǎn)實現(xiàn)了凈利潤123.45億，增長1%，實現(xiàn)營業(yè)總收入1235.08億元，同比增長13.25%。

2.2 保利地產(chǎn)基本財務狀況

從資產(chǎn)負債表主要數(shù)據(jù)表可以看出，從2010年-2012年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)翻了近3倍，是因為保利地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增加，在2010年投資性房地產(chǎn)金額為42.39億元。股東權益不斷擴大，而公司的負債速度跟不上股東權益擴大的速度，降低了保利地產(chǎn)抵抗外部風險的能力。

從利潤表的主要數(shù)據(jù)表可以看出，營業(yè)收入和營業(yè)成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業(yè)利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產(chǎn)的業(yè)務量增加是主要原因。

從現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)表中可以看出，現(xiàn)金流量凈額和投資現(xiàn)金凈額在2010和2011年都為負值，這是由于保利地產(chǎn)的高速發(fā)展，導致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經(jīng)營現(xiàn)金流量恢復到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現(xiàn)了負值，因為市場的供過于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。

從主要財務比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產(chǎn)的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩(wěn)定，是因為保利地產(chǎn)之前的大規(guī)模擴張，導致有大量的貸款，三大費用增加，特別是財務費用。

2.3 財務比率指標分析

財務比率指標可以反映財務風險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。

2.3.1 償債能力

2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標準值1，說明了保利地產(chǎn)短期償債能力不足。現(xiàn)金負債比率也不斷下降，說明保利地產(chǎn)用現(xiàn)金償還短期債務的能力變?nèi)?，加大了公司的資金風險。

2.3.2 資本結構

保利地產(chǎn)的資本負債率，一直居高不下，超出了行業(yè)的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務的風險。

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，雖然股東權益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應保持適中的水平，股東權益比率過小，說明企業(yè)負債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。

2.3.3 總資產(chǎn)的收益率

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，總資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率、成本費用利潤率和主營業(yè)務利潤率都是下降趨勢，說明保利地產(chǎn)在創(chuàng)造收益的時候花費的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應對財務風險的能力就被削弱。

2.3.4 營運能力

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，應收賬款周轉率持續(xù)下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經(jīng)營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風險增大。

2.4 保利地產(chǎn)財務風險的總體評價

綜合保利地產(chǎn)公司財務風險的財務比率指標分析、單變量模型分析。Z3和F分數(shù)模型分析結果，我們可以得出，保利地產(chǎn)的風險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態(tài)，暫時看不到財務危機，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產(chǎn)的償債能力和營運能力皆有不同程度的下滑，現(xiàn)金流量也不樂觀，結合目前的國家的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)形勢來看，同行業(yè)的格力地產(chǎn)，同樣是上市公司，但是格力地產(chǎn)的財務風險情況要低于保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)想要持續(xù)的健康的發(fā)展，確保可以在同行業(yè)中占據(jù)一個優(yōu)勢地位，就必須提高財務風險的意識，分析財務風險上升的原因，在日常的財務活動和經(jīng)營活動中加強管理和防范，及時的調(diào)整策略。

3 保利地產(chǎn)財務風險的成因

3.1 宏觀政策

3.1.1 宏觀調(diào)控

2010年，“國十一條”，發(fā)生違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫時取消新購置土地資格。

2011年，“新國八條”，加強對閑置房地產(chǎn)的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標拍賣等制度。

2012年，繼續(xù)促使房價回到正常，落實安居工程。

2013年，“新國五條”，打擊投資投機性購房。

2014年，國務院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，給予了房地產(chǎn)企業(yè)轉型的機會。

因為這些政策，保利地產(chǎn)作為國企的拿地優(yōu)勢被削弱了，所以保利在購進土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風險加大等。

3.1.2 稅收政策

我國房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納十幾種稅。在房產(chǎn)首次交易的時候，開發(fā)商需要繳納營業(yè)稅、所得稅、建設稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產(chǎn)二次交易時，個人所得稅、營業(yè)稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實際最后都是房價的一部分。由于房產(chǎn)稅的范圍的擴大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產(chǎn)的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風險。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業(yè)住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發(fā)商的利潤出現(xiàn)波動，財務風險增大。

3.2 行業(yè)形勢

3.2.1 市場競爭激烈

因為近十年的社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在加速發(fā)展，很多社會資源投入到了房地長行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量翻倍的增加，整個房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大。保利地產(chǎn)在面對這么多強勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。

3.2.2 市場需求

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過大熱之后，現(xiàn)在市場上的住宅等已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷的下降，保利地產(chǎn)也已經(jīng)告別了高速發(fā)展取得高利潤的階段，保利地產(chǎn)只有對財務風險進行防范，才能使實際盈利和預期盈利相差不遠。

3.3 內(nèi)部原因

（1）保利地產(chǎn)一直以來的高速發(fā)展策略，在當下嚴峻的形勢下，財務風險會不斷的加劇，對此，保利地產(chǎn)應該順應環(huán)境做出調(diào)整和改革。

（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，對資金的依賴程度高，又因為房地產(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入，從開發(fā)到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風險加劇。

4 保利地產(chǎn)財務風險防范的建議

4.1 決策者財務風險意識需加強

企業(yè)決策者對財務風險的重視程度直接影響整個企業(yè)的財務風險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經(jīng)營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產(chǎn)在過去是跨越式的發(fā)展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴格，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不佳，加之行業(yè)之間的競爭激烈，保利地產(chǎn)以前的發(fā)展廁所已經(jīng)不適合當下，所以保利地產(chǎn)需要謹慎的進行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。

4.2 財務人員的風險管理能力

財務人員要對財務風險的認識必須提高，順應社會發(fā)展的要求，將財務風險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務風險狀態(tài)進行及時的監(jiān)控和防范，也要及時和客觀的將保利地產(chǎn)的財務風險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務風險的防范措施。

4.3 保障償債能力

從本文的分析我們可以得知，保利地產(chǎn)的償債能力在不斷下降，要將長期負債和短期負債控制在合理的范圍內(nèi)，并且及時調(diào)整資本結構。加之國內(nèi)融資環(huán)境嚴峻，現(xiàn)金和應收賬款的周轉率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實現(xiàn)。

4.4 海外融資

篇（6）

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 成因 措施

我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房價持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經(jīng)嚴重影響社會經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財務風險問題凸顯出來，防范企業(yè)財務風險成為社會關注的問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險概述

財務風險是企業(yè)財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實際財務收益與預期收益產(chǎn)生偏離，導致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長，投資期內(nèi)資金流動不均衡的特點，因此相應的經(jīng)營特點與其他行業(yè)也會有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。

一是從償還債務風險的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發(fā)資金，資金的回收期進一步加長，投資規(guī)模進一步加大。考察房地產(chǎn)項目的開發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發(fā)期中均為高比例負債經(jīng)營，如果項目在開發(fā)過程中資金不能按照資金預算流入，企業(yè)會產(chǎn)生嚴重的財務風險。如果無法償還到期債務，將威脅到企業(yè)的生存。

二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風險問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中往往是多個項目滾動開發(fā)，通過控制各個項目進度，利用項目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點，以預售期的項目流動資金彌補一部分開發(fā)期的項目的資金不足。同時，可以以企業(yè)擔保方式在金融機構取得資金支持。這樣，整個集團公司就形成了一個相互關聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財務風險威脅到整個集團公司的生存。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的成因分析

（一）外部財務風險

外部性財務風險是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財務帶來的風險，這類風險一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預料和控制的，是一種間接性財務風險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調(diào)控房價、抑制房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過增加企業(yè)稅負和減少市場的資金供應總量，來直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時還通過相關政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負債水平攀升的同時存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，企業(yè)財務風險進一步提高。

（二）內(nèi)部財務風險

外部財務風險是無法控制的，它往往是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風險因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風險是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來的財務風險，其財務風險在于：

1.房地產(chǎn)開發(fā)周期風險

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風險也就越大。一直以來，開發(fā)周期長曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來超預期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進一步深入和細化，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，其資金成本等開發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風險就越大；其次，在崇尚追求個性的當今社會，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個性化也將成為趨勢，開發(fā)周期過長，將使開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場競爭力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結構風險

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債結構都存在或多或少的問題，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率都超過了60%的國際公認警戒線。過高的財務杠桿也使企業(yè)面臨較高的財務風險。過高的負債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營運資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現(xiàn)問題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時，雖然高負債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會加大企業(yè)的項目成本，會減少企業(yè)的收益。

自2010年樓市調(diào)控以來，銀行存款準備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產(chǎn)品、出讓股權等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風險。而股權交易雖沒有還款壓力，但公司控制權的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風險

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和人口紅利，有項目經(jīng)營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對財務風險的特性認識不足風險意識的淡薄是財務風險產(chǎn)生的重要原因之一。

在組織結構上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營活動受限于多個政府部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險防范措施

（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預警機制，提高企業(yè)自身的應變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強企業(yè)，在國家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來的財務風險，企業(yè)無法對其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，根據(jù)研究分析結果隨時調(diào)整自身的管理制度、銷售政策及財務政策。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風險。

（二）加強對投資項目的可行性分析的同時，制定科學后備措施

在項目設立初期，了解、熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)相關的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費標準和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。

同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。

（三）根據(jù)本企業(yè)的實際情況，尋求最佳資本結構和籌資渠道，降低財務風險

房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開發(fā)期，基本沒有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強的籌資的能力。在我國現(xiàn)階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢下，銀行的資金供應量有限，從銀行獲得開發(fā)貸款的可能性進一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)能否持續(xù)的有一個課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務風險。

同時，應該充分認識到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結構不合理的問題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。

（四）加強企業(yè)預算管理、資金管理，重視日常資金運營風險的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應建立全面預算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關鍵。準確的現(xiàn)金流量預算，可以為企業(yè)提供真實的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應的籌資預算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風險時點，便于企業(yè)及時采取相應的防范風險措施。

其次，當前形勢下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發(fā)揮集團公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業(yè)的抗風險能力。

（五）提高風險管理意識，加強內(nèi)部控制與監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要增強全員的風險意識，特別是項目管理者的風險意識。在當前政府干預日強，企業(yè)應及時評估面臨的相關風險，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機構，明確董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門的責權利關系，以風險管理為中心，加強內(nèi)部控制制度建設，以控制財務風險。

在當前市場環(huán)境下，以加強內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機制。在加強財務監(jiān)督的同時，建立定期內(nèi)部審計機制，對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評價以及監(jiān)督，以實現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計監(jiān)督職責。定期聘請外部審計，對企業(yè)內(nèi)部控制設計與運行的有效性進行評價，對內(nèi)部控制存在的缺陷與風險進行評估，以及時完善內(nèi)部控制體系。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻：

[1]鮑會穎.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險探究.黑龍江科技信息.2012（3）：167-167.

篇（7）

由于房地產(chǎn)呈現(xiàn)周期長、投資大、風險高的特點，屬于資金密集型的典型企業(yè)，從而就面臨較大的財務風險，倘若不采取積極措施應對，就會影響到房地產(chǎn)健康、持續(xù)地發(fā)展。因此，加強房地產(chǎn)財務風險管理顯得尤為重要，筆者就對該問題進行了探討。

1、當前房地產(chǎn)財務風險面臨的問題

1.1 資本結構不合理，負債率過高

簡而言之，企業(yè)的資本結構是指企業(yè)中自有資本與借入資本兩者的比例。倘若企業(yè)沒有具備科學的資本結構，就會直接影響到企業(yè)的收益，從而就會加大企業(yè)的財務風險。眾所周知，房地產(chǎn)的運作是需要大量的資金，足夠的資金是促進工程項目正常運作的重要保障，對企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展具有重要的作用。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中，往往會通過自身擁有的土地使用權去拿到銀行做抵押，以便獲得貸款，倘若借入資本的比例過高，就會到導致資產(chǎn)負債率過高，這樣企業(yè)所面臨的風險也會越大。

1.2 對日常資金管理不重視

這主要是因為很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金管理意識，未制定出明確的資金使用計劃。而且企業(yè)財務管理不完善，單純地局限于會計核算方面，對資金管理缺乏嚴格的管理，對成本未實施有效的控制，這樣就加大了成本的負擔，無形中也加大了房地產(chǎn)項目的投資風險。

1.3 財務管理人員風險意識薄弱，綜合素質(zhì)有待進一步提高

縱觀當前房地產(chǎn)財務管理，重視控制輕視管理的現(xiàn)象是普遍存在的。記賬的完整性以及規(guī)范性達不到標準要求，甚至一些賬目僅僅是為了應對相關部門的檢查。與此同時，財務管理人員的綜合素質(zhì)普遍不高，所具備的專業(yè)知識和業(yè)務技能不高，無法適應新經(jīng)濟時代下的財務管理工作。從而就會導致財務信息質(zhì)量普遍不高，不利于企業(yè)管理者正確決策。倘若決策出現(xiàn)失誤，就會給企業(yè)帶來較高的財務風險。

2、提高房地產(chǎn)財務風險管理的對策

2.1 逐步建立起多元化的融資渠道

從而就要求房地產(chǎn)企業(yè)最大限度發(fā)揮自身的潛力，開展多元化的融資渠道，改變過去以銀行貸款為主的籌資方式向著多渠道融資方式發(fā)展，例如采取信托計劃、資產(chǎn)證券化、采購融資等籌資方式，從而就可以立足于資產(chǎn)負債率現(xiàn)有狀況下，最大限度降低融資成本，減少財務費用，促進企業(yè)資產(chǎn)結構得到優(yōu)化。除此以外，實現(xiàn)融資渠道多元化還可以保證負債財務杠桿作用的充分發(fā)揮，努力將財務風險控制在企業(yè)能夠承受的范圍內(nèi)，對實現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮重要作用。

2.2 做好成本管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益

成本管理是企業(yè)財務管理活動中的重點，同時成本也是商品進行定價的重要基礎，對于房地產(chǎn)來講也是如此。做好企業(yè)成本管理具有重要的作用和意義，不僅對房地產(chǎn)商品價格產(chǎn)生重要影響，而且與企業(yè)經(jīng)濟效益有密切關系。房地產(chǎn)如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學制定成本的項目及范圍，并對其實施有效控制；第二，要在企業(yè)財務部門設置出二級成本核算的單位，而且要實施成本責任制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理活動中，堅持統(tǒng)一管理、分級核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協(xié)調(diào)，及時落實財務部門所下發(fā)的財務目標，確保成本核算工作的準確性，建立起完善的激勵機制。在經(jīng)過了大量的實踐表明，實施二級成本核算管理能夠為企業(yè)提供更真實、有效的財務信息，為企業(yè)管理者進行決策提供重要參考依據(jù)。

2.3 時刻關注宏觀形勢，建立健全風險預警機制

從廣義角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)和國家的宏觀經(jīng)濟形勢具有密切的關系，從而及要求企業(yè)為國家的政策導向做出正確的判斷，科學預測房地產(chǎn)行業(yè)以及商品房的走向，嚴格做好房地產(chǎn)貸款、施工、銷售等工作，合理規(guī)避風險。與此同時，企業(yè)要想最大限度控制財務風險，建立健全風險預警機制是很有必要的，而且風險預警機制要具備以下功能：第一，監(jiān)測功能。由于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動是一個非常繁瑣的過程，要求及時進行計量，而且要將當前的實際情況與所制定的目標、預算相比較，找出存在的差異，并進行分析，這樣就便于對財務風險實施有效預防；第二，預警功能。這主要是因為預警功能能夠及時對威脅到企業(yè)財務狀況的因素實施警告，從而企業(yè)管理者就會想方設法采取相關措施進行預防，消除潛在的風險；第三，診斷功能。在對監(jiān)測內(nèi)容進行分析后，就要找出企業(yè)在運行過程中所存在的問題，并采取針對性的措施進行診斷，以便促使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的順利進行。

2.4 切實提高企業(yè)管理者和財務人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)要想從根本上控制好財務風險，提高財務管理水平是重點。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者具備的財務風險意識較薄弱，工作的隨意性較強，這樣就加大了企業(yè)的財務風險。因此，提高企業(yè)管理者和財務人員的綜合素質(zhì)顯得尤為重要。從而就要求企業(yè)定期對管理者以及財務人員進行培訓，既要重視理論知識的培養(yǎng)，又要重視技能的培訓。同時要廣泛學習各方面的知識，切實提高自身的綜合素質(zhì)，以便保證企業(yè)科學、正確的決策，最大限度降低企業(yè)的風險。

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個高收益、高風險并存的行業(yè)，要想促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，強化財務管理顯得尤為重要，從而就應該正確認識當前財務風險管理存在的問題，并采取相關的措施。

參考文獻：

篇（8）

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展莊要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和建設進行租賃經(jīng)營以及相關的服務等形成的一種獨立性產(chǎn)業(yè)部門。其中主要內(nèi)容包括進行土地的開發(fā)、對房產(chǎn)的買賣和租賃、進行物業(yè)的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產(chǎn)經(jīng)營的周期性和社會經(jīng)濟發(fā)展的周期性有很大的關系, 同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對社會經(jīng)濟的發(fā)展具有基礎性的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務風險問題

(一) 債務方面的風險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)財務風險問題的重要原因。相關的資料顯示月前我國的房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產(chǎn)項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉。但是一般的房地產(chǎn)企業(yè)擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產(chǎn)企業(yè)的還款還要等到地產(chǎn)項目開始盈利所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負債率比較高的情況下進行經(jīng)營所以會產(chǎn)生很大的財務風險。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會給整個項目的運行產(chǎn)生影響, 對企業(yè)的經(jīng)濟效益造成很大的損失。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)進行再次融資的風險。由于房地產(chǎn)項目的投資比較大所以,一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難單獨完成一個地產(chǎn)項目往往需要一些金融機構來介入。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有機融機構介入的同時就盲目的開始建設項目,導致項目建設中進行融資出現(xiàn)問題。我國的銀行大部分屬于國有企業(yè)在社會經(jīng)濟的發(fā)展中起著一定的調(diào)節(jié)和保持平衡的作用,但是如果房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況受到影響池會導致銀行的運作出現(xiàn)問題始社會經(jīng)濟發(fā)展造成一定的影響。

(三) 利率變動給企業(yè)造成了財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經(jīng)濟政策會對利率變動產(chǎn)生很大影響所以這些因素的影響容易給企業(yè)造成比較大的財務風險這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產(chǎn)泡沫的抑制造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高增加了企業(yè)的還貨壓力。而且企業(yè)若經(jīng)營不善段有實現(xiàn)預期的發(fā)展目標就會影響到正常的投資和經(jīng)營這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的風險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中和許多部門有相關的經(jīng)濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業(yè)的債務人、股權人、企業(yè)的職工以及企業(yè)內(nèi)部的各個單位等。

由于房地產(chǎn)企業(yè)和這些方面的經(jīng)濟關系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險增加。同時許多的房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理方面的制度不是很完善, 也容易導致企業(yè)在財務管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業(yè)沒有建立規(guī)范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預期影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務風險防范的措施

(一) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資本結構。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,屬于資本密集型企業(yè)所以必須擁有比較合理的資金結構。目前,國內(nèi)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的資金是無法獨立進行項目開發(fā)的但是房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業(yè)的償還能力, 以及具體的房地產(chǎn)項目的收益情況。進行項目的開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要進行資本結構的優(yōu)化,雖然房地產(chǎn)企業(yè)的負債經(jīng)營能夠通過金融杠桿原理來增加企業(yè)的收益情況但是房地產(chǎn)企業(yè)的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內(nèi)。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資渠道。當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中應積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要擺脫以往的單一性融資方式根據(jù)自身的優(yōu)勢,豐富融資手段,例如采用產(chǎn)業(yè)基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業(yè)的債務比例減少財務風險。

(三) 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立財務風險意識。隨著市場環(huán)境的競爭日趨激烈房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立起一定的風險意識特別是企業(yè)的財務風險意識。所以需要企業(yè)對整體性的國民經(jīng)濟加強認識根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展形式預測相關的政策變化, 以及對企業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生的風險。目前我國的經(jīng)濟發(fā)展速度比較快而且相關的政策也需要進行調(diào)整和變化必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響, 因此就需要企業(yè)加強對經(jīng)濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現(xiàn)財務風險問題。

篇（9）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成原因

財務作為一個開放的系統(tǒng)，在按照自身軌跡進行運作時，也在不斷地和外部的市場進行聯(lián)系，因此財務風險地形成主要來自企業(yè)的內(nèi)部和外部，進而產(chǎn)生系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務系統(tǒng)性風險

因為公司外部風險因素變化而引起整個財務環(huán)境的不確定性，被稱為系統(tǒng)性風險，系統(tǒng)性風險對其他公司的財務經(jīng)營也會產(chǎn)生影響。而從性質(zhì)上看系統(tǒng)性風險也是環(huán)境風險。導致系統(tǒng)性風險形成的原因主要包括：宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、資源環(huán)境、政策法律環(huán)境。

1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境

經(jīng)濟發(fā)展的周期和國家的經(jīng)濟發(fā)展水平制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，會經(jīng)歷不同的發(fā)展階段。我國房地產(chǎn)業(yè)周期和GDP的增長有關，兩者的波動大致相同。我國房地產(chǎn)周期頻率隨市場發(fā)展和行業(yè)的成熟而變化，我國房地產(chǎn)發(fā)展周期中衰退期和低谷期較短，增長期和繁榮期的時間較長，由此可見，我國社會大眾對房地產(chǎn)市場的需求在不斷提升，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和發(fā)展需求明顯高于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)。從房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資的關系角度分析，房地產(chǎn)的銷售增長刺激了房地產(chǎn)投資的增長。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動了與房地產(chǎn)相關的周邊產(chǎn)業(yè)的興起，從而促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。相對的這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格以及產(chǎn)品更新速度等也影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.市場環(huán)境

市場環(huán)境作用下的市場風險主要包括：價格的風險、再投資的風險以及購買力的風險等。隨著我國房改制度的實施，在銷售方面?zhèn)€人的購買者正在成為購房的主要力量，因此對個性化的需求越來越高，對產(chǎn)品的細分以及客戶群體的細分要求也越來越高。如果產(chǎn)品開發(fā)前沒有做好項目的定位、項目的規(guī)劃設計以及銷售策略等方面的工作，會給產(chǎn)品帶來滯銷的風險?，F(xiàn)階段我國房產(chǎn)的產(chǎn)品差異性越來越小，因此開發(fā)商面臨著產(chǎn)品的同類化和同質(zhì)化的競爭問題，從而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)難度，同時也增加了銷售的費用。

3.資源環(huán)境

房地產(chǎn)的開發(fā)基礎是土地資源，但是土地資源作為不可再生資源，給房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)帶來了資源環(huán)境上的風險。土地的儲備受國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家土地政策、土地市場供求關系和土地本身位置的影響。其中土地政策的變化和土地價格的變化對房地產(chǎn)開發(fā)商有重要的影響。土地作為房產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，占用了前期投資的大量資金，土地資源影響著開發(fā)商資金的周轉和資金收益，如果開發(fā)商不能及時的對儲備土地進行開發(fā)，需要交納土地閑置費，甚至可能出現(xiàn)無償交回土地使用權的情況。因此在進行房產(chǎn)開發(fā)時要考慮到資源環(huán)境帶來的風險。

4.政策法律環(huán)境

國家通過使用稅收、金融、財政等多種經(jīng)濟形式對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，以此保證國民經(jīng)濟能夠換得健康有序的發(fā)展。宏觀調(diào)控的政策手段對房地產(chǎn)企業(yè)的收益有重大的影響，其影響主要表現(xiàn)為：首先，國家和政府對土地資源的開發(fā)、使用計劃會直接影響土地的市場供應關系，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設。其次，國家和政府制定的各項稅收會影響房地產(chǎn)的價格，對房地產(chǎn)的銷售情況有重要的影響。再次，國家和政府所采取的房地產(chǎn)交易政策，對房地產(chǎn)的流通情況有很大的影響;最后，國家和政府對金融政策的調(diào)整和更改，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有重要的影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務非系統(tǒng)性風險

由特定經(jīng)營環(huán)境變化引起的不確定性風險，稱為非系統(tǒng)性風險，同時可對個體產(chǎn)生風險影響。非系統(tǒng)性風險主要來自各公司自身的營業(yè)活動和財務活動，屬于公司特有的風險。從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的角度看，非系統(tǒng)性風險主要的表現(xiàn)形式是：籌資風險、經(jīng)營風險。由此可見，企業(yè)自身經(jīng)營特征、資金的結構、財務管理水平以及決策風險意識等是引發(fā)非系統(tǒng)性風險發(fā)生的主要因素。

1.房地產(chǎn)企業(yè)本身經(jīng)營特點

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期長、過程復雜、涉及部門多以及環(huán)節(jié)多等。房地產(chǎn)的完整開發(fā)程序是獲得土地、調(diào)研市場，投資決策、施工建設、推廣銷售、物業(yè)管理等，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中所涉及的合作單位較多，同時要接受多個政府部門的監(jiān)督和管理，主要包括規(guī)劃部門、國土部門、建設部門、環(huán)保部門等。這些方面加大了房地產(chǎn)開發(fā)建設的進度、質(zhì)量、投資、營銷控制的難度。如果其中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，例如：設計變更、施工條件變化、環(huán)境條件變化等，都會導致房地產(chǎn)項目的周期延長，同時增加營業(yè)成本，導致房地產(chǎn)的收益下降，甚至出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金結構

房地產(chǎn)企業(yè)的全部資金來源中，權益資金和負債資金的比例關系構成了企業(yè)的資金結構。房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要有自由資金、銀行信貸、銷售預付款以及經(jīng)營性欠款組成，其中房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例較小，而負債資金占房地產(chǎn)企業(yè)全部資金來源的60%以上，甚至有的已高達90%左右，因此企業(yè)如果不能有效的對各類風險進行控制，會提高本息到期支付的財務風險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理能力

我國房地產(chǎn)企業(yè)中的大型房地產(chǎn)企業(yè)是由國有資本控制的，或者大型房地產(chǎn)企業(yè)的前身就是國有企業(yè)。因此國有企業(yè)中存在的一些問題，例如：工作效率低、管理水平差、內(nèi)部激勵機制不完善以及內(nèi)部約束機制不健全等問題也會出現(xiàn)在大型房地產(chǎn)企業(yè)中。同時企業(yè)在進行資金管理和使用時，不能有效的進行資金使用和利益分配的管理和責任劃分，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率低，以及資金的安全性差等問題，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理能力無法提高。

4.房地產(chǎn)企業(yè)決策風險意識

房地產(chǎn)企業(yè)的財務決策是造成財務風險的一個重要方面，在決策中由于企業(yè)缺乏對投資項目可行性的研究和分析，對經(jīng)濟信息收集上的失誤以及決策者的決策能力低下等問題，造成投資決策的失誤，不但使投資項目的收益受損，而且使投資的成本無法及時收回，給企業(yè)帶來了嚴重的財務風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險治理

（一）加強財務管理

加強對房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，在進行融資時按照國家的法律法規(guī)進行。對于企業(yè)的投資風險決策問題，既要勇于進行風險投資，同時又要避免盲目投資和冒險投資，盡量降低投資的風險。房地產(chǎn)企業(yè)需要及時了解最新的市場資源信息，以此提高市場競爭力。對企業(yè)內(nèi)部的資源要進行合理的配置，對企業(yè)的資金使用和分配要進行合理的計劃，因此要加強對企業(yè)的收益分配風險的管理，使企業(yè)的收益分配可以科學合理的進行。

（二）建立風險預警系統(tǒng)

通過編制現(xiàn)金流量的預算，建立風險預警系統(tǒng)來更好的對企業(yè)的資金進行管理和監(jiān)督?，F(xiàn)金流量編制的準確性關系著企業(yè)風險預警系統(tǒng)是否能正常發(fā)揮作用，因此企業(yè)要將具體目標進行匯總處理，制定全面的企業(yè)預算計劃。以此來預測未來現(xiàn)金收支的情況，以周、月、季、半年以及1年為期限，建立滾動式的現(xiàn)金流量預算計劃。同時要確立長期的財務分析指標體系，建立財務的預警模式，企業(yè)的信息化為財務預警提供了基礎信息，可以對企業(yè)財務活動中隱藏的風險進行監(jiān)督，通過對企業(yè)內(nèi)部和外部理財環(huán)境的分析和研究，可以及時地發(fā)現(xiàn)財務的危機信號，從而可以根據(jù)危險信息的提示找到風險危機的源頭并及時解決。建立財務的風險預警系統(tǒng)可以為企業(yè)的決策提供依據(jù)，對企業(yè)的資源可以進行合理的配置，可以有效地對財務風險進行檢測，保證企業(yè)的財務管理工作的安全性和有效性。

三、結束語

現(xiàn)階段我國的國民經(jīng)濟不斷的發(fā)展，而這種發(fā)展決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)的高回報率和廣闊的發(fā)展空間，吸引了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的加入，同時也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一些問題。為了防范和解決財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對自身的企業(yè)特點和實際情況進行分析，找到原因并制定相關的解決措施及時解決問題，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展水平和整體的利益。

參考文獻：

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[2]周愛霞.后金融危機時代房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的思考[J].中國商界（下半月），2010，（8）：65-90.

篇（10）

近年來我國的購房需求猛增，經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)很景氣。但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了不同的風險。我國房地產(chǎn)行業(yè)中的財務風險最為明顯，因此正確認識我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的財務風險問題，并進行積極的風險防范與風險控制預警至關重要。

一、財務風險及特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動主要是事前準備活動，房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動籌集資金，進而開展房地產(chǎn)的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、再投資、再生產(chǎn)的循環(huán)過程。房地產(chǎn)的籌資活動是企業(yè)運營生產(chǎn)的起點，籌得足夠多的資金，然后進行資金的運營。然而目前中國房地產(chǎn)市場籌集資金的方式多樣化，同時就會有不同的財務風險。例如籌資方式不當、債務結構不合理等都可能造成資金浪費，增加企業(yè)的財務風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險

由于不確定因素，可能使投資項目不能達到預期的目標，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利和償債能力，這就是房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險。對于中國當前的房地產(chǎn)市場上投資環(huán)境的復雜性，投資過程中會出現(xiàn)很多風險。例如投資項目的滯后性，無法與時代接軌；投資項目大小的選擇無法適應企業(yè)的債務結構，有的企業(yè)負債經(jīng)營，可能會造成企業(yè)的債務負擔，影響企業(yè)的經(jīng)營效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風險

房地產(chǎn)企業(yè)在完成前面的籌資活動與投資活動后，接下來的工作就是資金回收。俗語說“有付出就會有回報”，這同樣適于房地產(chǎn)企業(yè)。資金在回收過程中，不論是從時間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國家的經(jīng)濟政策密切相關，受國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督、規(guī)定的影響，同時受國家財政金融利率政策的影響等。企業(yè)的管理水平也與資金回收有著密切的聯(lián)系。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風險

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過上述系列過程后，獲得了收益，會面臨收益如何分配的問題。在如何分配收益問題上，我們又面對留存收益和分配股息如何分配的問題。是用更多的資金去重新投資，擴大規(guī)模，還是在現(xiàn)有的規(guī)模上穩(wěn)定發(fā)展，分給股東更多的利益，不同的選擇會有不同的風險。企業(yè)的資金鏈至關重要，收益分配的好壞會直接影響投資者的積極性，影響企業(yè)的外在形象，可能會降低企業(yè)信譽。

二、加強財務活動的管理、建立預警防范體系

（一）加強籌資風險管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般通過兩種途徑進行籌資，一是增發(fā)股票，擴大規(guī)模，即所有者投資。房地產(chǎn)企業(yè)同時可以利用上一循環(huán)的留存收益進行第二次投資。二是從外界借入資金，負債經(jīng)營。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產(chǎn)證券化等途徑最大效益的利用資金的時間價值，實現(xiàn)利益最大化，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險。

（二）重視投資風險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資時，要認真分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，既要大膽迎接挑戰(zhàn)，又要謹慎對待投資風險，盡最大的努力降低投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)要充分掌握市場需求，土地信息，經(jīng)濟政策、相關利率等各方面的信息，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投資的最大效益、風險最小、穩(wěn)健發(fā)展的目標。

（三）完善現(xiàn)金流量風險管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收環(huán)節(jié)中，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在實踐上的上下不一致就會造成一定的資金回收風險。我們應盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的機會成本、應收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來實現(xiàn)資金的快速周轉，加大現(xiàn)金的流動比率，使企業(yè)能有更多的運營資金進行企業(yè)的運營管理，降低資金回收風險。

（四）提高收益分配風險的管理

留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯(lián)系，相互制約，此消彼長的關系。房地產(chǎn)企業(yè)應權衡兩者的關系與企業(yè)的實際情況，合理分配。企業(yè)如果處于快速發(fā)展的狀態(tài)，需要投入更多的資金擴大規(guī)模，這就需要更多的留存收益進行二次投資。企業(yè)如果利率過高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業(yè)的資金運營。

（五）建立風險預警體系，進行預警和分析

任何預測都是以數(shù)據(jù)為基礎的，企業(yè)應該注重財務報表數(shù)據(jù)的搜集整理，并進行相應分析，綜合考慮各種因素建立風險預警體系。通過對房地產(chǎn)企業(yè)長期指標、短期指標、動態(tài)指標、靜態(tài)指標等的分析對比，構建一個適合房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達到財務預警的作用。在建立預警體系的基礎上，要進行深入分析，降低企業(yè)的財務風險，為企業(yè)做出貢獻。

（六）樹立正確的成長觀念，堅持原則

面對房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭中的各種誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)首先要樹立風險意識，正視房地產(chǎn)企業(yè)中的“泡沫”風險等，不能盲目擴大規(guī)模，應在原有的基礎上穩(wěn)步發(fā)展。追求質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)信譽，堅持自己的原則，努力在大趨勢下穩(wěn)步發(fā)展。面對房地產(chǎn)企業(yè)的復雜性與風險性，積極采取防范措施，分散風險、順勢改革、打好基礎。從根本做起，從小事做起，努力實現(xiàn)企業(yè)的健康、經(jīng)濟、高速發(fā)展。

三、結論

綜上，在經(jīng)濟快速發(fā)展的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時代步伐，不斷適應市場需求，針對企業(yè)的現(xiàn)狀做出正確的分析，并提出相應的政策。正確對待房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，針對行業(yè)特點，尋找適于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與風險管理政策。如何在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中高效、全面的完善財務風險的防范系統(tǒng)與制定相應的預警措施，對我國房地產(chǎn)企業(yè)高速、穩(wěn)定發(fā)展起著至關重要的理論意義。

參考文獻：

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一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險定義研究

關于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的定義，一般有廣義和狹義兩種。其中狹義財務風險指由于資本結構不合理和融資方式不恰當所引起的財務杠桿隱患；廣義的財務風險定義則不僅包括融資，而且還涉及投資、償債等造成的現(xiàn)實收益小于預期收益的不利過程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)狀分析

國家各種房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的出臺，一定程度抑制部分剛需住房需求者的購房意愿和對未來房價持續(xù)上漲的預期。另一方面，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收從嚴，增加了購房者的資金成本和投資風險。關于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)狀的研究，主要由以下幾種類別：

（1）企業(yè)開放資金日益短缺，資金鏈斷裂風險不斷增加。尋靜（2013）認為房地產(chǎn)企業(yè)的樓市成交量出現(xiàn)了大量下降，這就給企業(yè)預售資金的回籠帶來困難，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力加大。

（2）資本結構不合理，財務杠桿作用偏大。楊（2012）指出，在籌融資方面，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對資本市場的運轉、理論缺乏研究，在籌資時資本結構和財務風險考慮較少。

（3）項目開發(fā)缺乏合理的全面預算和科學管理。楊軍芳（2013）認為由于不可移動性和物態(tài)固定性，房地產(chǎn)交易只能通過所有權或使用權的轉移來完成，從而影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險影響因素的分析

（一）外部政策環(huán)境因素

利率和稅率變動風險。盧利紅（2012）等認為利率和稅率的變動會導致財務風險的進一步擴大，會導致開發(fā)成本提高，預期收益降低。

國家宏觀調(diào)控政策的影響。迮玉琴（2013）認為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中巨大不穩(wěn)定因素，而國家對房地產(chǎn)行業(yè)推出的各種調(diào)控政策將會導致房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險發(fā)生。

通貨膨脹因素的影響。許國強（2013）認為當通貨膨脹率大幅度上升時，會增加企業(yè)的開發(fā)成本，降低企業(yè)收益。

房地產(chǎn)市場不成熟。劉佳（2013）認為，作為新興行業(yè)的代表，起步階段較晚，關于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)營管理方面的研究尚欠成熟；在投資運作上，房地產(chǎn)帶有很大的盲目性和投資模式單一性。

（二）企業(yè)自身和內(nèi)部管理因素

房地產(chǎn)行業(yè)本身性質(zhì)的影響。除了來自于其本身資金密集型、現(xiàn)金需求量大、投資收回期長和不易變現(xiàn)等特點外，還來自于投資該行業(yè)的高額利潤和營運模式單一性。

項目決策各環(huán)節(jié)風險影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險根據(jù)不同環(huán)節(jié)，可劃分為投資風險成因、償債風險成因、籌資風險成因和營業(yè)風險成因四種。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金帶來的資本結構不合理，加劇了財務風險。

財務管理人員職能意識不強和道德風險的存在。我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理機制不夠健全，主要表現(xiàn)在內(nèi)部控制不健全、缺少全面有效財務管理預算制度、內(nèi)部審計機制不健全等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警研究

（一）以Z-Scroe為基礎的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型

EdwardIAltman（1968 ）年提出的Z- Score 模型是一種運用多種財務比率加權匯總而構成線性函數(shù)公式來預測財務危機的一種多變量預警模型，該模型根據(jù)各個財務比率的警示作用大小給予了不同權重，通過得出的Z值與臨界值對比來綜合反映企業(yè)財務風險狀況。

（二）修正的Z-Score房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型

張紅等（2013）基于多元判別分析法修正了Z-Score基準模型，構建了適用于中國房地產(chǎn)上市公司的財務預警模型（FRE），該模型對中國房地產(chǎn)企業(yè)的財務危機預警平均準確度達90%以上。

（三）以模糊-層次分析法為基礎的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型

該方法將模糊分析法與層次分析法（AHP）相結合，是一種定性與定量相結合的多準則、多層次決策的綜合評價方法。宋銳林（2011）通過研究得出該方法可以比較有效的預測企業(yè)財務風險，起到財務預警的作用。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的對策研究

（1）加強全面預算管理和內(nèi)部監(jiān)督體系。通過引入全面預算管理和內(nèi)部監(jiān)督體系，做到財務籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財務管理處于一個規(guī)范有序的狀態(tài)。

（2）建立多元化融資渠道，改善企業(yè)資本結構。房地產(chǎn)企業(yè)應充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略。擴大等權益性的資金來源比重，降低非權益資金來源，擴大私募基金、房地產(chǎn)基金等融資規(guī)模。

（3）完善財務管理授權制度，提高資金利用效率。提高和強化資金管理、資金利用率有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)財務風險。此外，要重視現(xiàn)金、建筑材料和應收賬款的管理，完善企業(yè)授信制度。

（4）建立財務預警系統(tǒng)，提高財務人員職業(yè)素質(zhì)。在財務控制領域建立有效的財務制度、建立短期財務預警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預警信號，可使經(jīng)營者及早采取措施。

六、結語

關于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險未來的研究方向主要集中在以下幾個方面：一是財務風險對各個因素的敏感程度和受影響頻度；二是商鋪、商業(yè)性住宅、普通性住宅等房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部不同類別房產(chǎn)的財務風險差別；三是結合土地價格、銀行風險等和房地產(chǎn)關系密切因素的變動來衡量和預測房地產(chǎn)的財務風險和未來房價趨勢等。

參考文獻：

[1]申雪麗.財務管理風險防范措施在房地產(chǎn)企業(yè)的應用分析 [J].財會研究，2012，（13）.