房地產的開發與經營大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產的開發與經營范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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近年來，我國的房地產事業得到了前所未有的發展，建筑規模已經位居世界前列，而在現今社會中，房地產在經營管理當中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產行業的現狀，對經營與管理之間如何做的更好進行深刻的分析討論。

一、房地產經營管理的現狀

（一）在工程設計上的管理問題

我國多數的房地產開發企業，對于生產設計的管理并不重視，認為只要設計部門制定出可以通過設計院審查的方案就可以保證其專業性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業設計人員，往往不會太過于關注成本控制，而工程要求的進度、造價、安全、質量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產品，這對房地產開發商來說也是一種很大的承擔，而房地產開發商要想減去這些負擔，只有抬高最后的工程造價，最終導致投資者、開發商的經濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術、多元化結構和復雜的工藝手段的設計，對于后續施工的壓力十分巨大，很少在維持設計思路的同時又保證進度。

（二）預防風險的能力不高

我國的房地產事業并沒有過多考慮生產與經營的過程中產生的問題與風險，現今社會很多投資都會產生風險，例如：金融風險、財務風險、信用風險、政治風險、環保風險、經營風險、風險市場等多種類型，房地產開發者在經營的過程中無法保證把所有的風險隱患都建立風險預警機制當中。

（三）對于工程造價的掌控

房地產企業目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標、施工建設、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優異的成果。

二、就目前的現狀進行如何的改變

（一）建立優秀的品牌形象

現如今房地產事業競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產企業是一個重大的挑戰，而如果能在消費者的心中建立一種優秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產企業的自我美化，應該以優秀的產品品質和良好的服務來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標準，品牌形象對于房地產企業的幫助是非常大的。

（二）工程造價的控制

在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產開發者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標、有計劃的開展具體的施工計劃。在進行市場營銷決策時，需要根據所在位置的具體市場情況，場地附近的環境因素等，先規劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設計、財務三方面的協調工作，一起討論整體設計的合理性與準確性，為建設成本的管理打下一個良好的基礎，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。

（三）風險控制管理的加強

風險管理對于房地產開發來說是一個非常重要的事情，如何科學合理的進行風險規避是降低房地產開發成本的主要方法，成本的降低代表了企業利潤的提升。在初期建設的過程中應該制定出企業的承擔底線，如果在企業的決策過程中發現項目的風險遠大于企業所能承擔的底線時，果斷放棄現有項目，達到風險回避的目的。當然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風險轉移的方法來進行風險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產開發者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風險轉移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔風險。而保險作為現在最廣泛的轉移風險形式，無疑是非常可靠的，雖然會增加企業一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業的巨大虧損。

三、結語

在國際經濟形勢的飛速發展下，未來會有很多國內外企業的合作與投資，這對中國房地產市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產質量的要求也有很大提高，為了更好的發展房地產事業，一定要做到良好的經營與管理，累積更多的經營，讓我國的房地產事業上升到一個新的高度。

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在開發房地產的活動中，獲得一定的經濟效益是其根本目的，因而在開發經營房地產時必須將傳統管理職能的局限性打破，并將經營活動與房地產開發看做是一個整體，這樣才能有效地提升市場競爭力以及經濟效益。通過這種方式，有關從屬單位、經營管理部門以及房地產開發才能將子目標完美的結合起來，從而使得經營者的管理行為以及投資者的決策戰略能夠始終保持一致。因此房地產開發企業必須將所屬單位的經營活動與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來，這樣一來整個企業才能達到提高經濟效益以及管理效率的目的。而房地產開發經營中的財務預算管理，是圍繞其初期發展戰略目標，在科學合理的預測和決策經營的前提下，對一定時期內籌集、使用、分配企業資金的財務活動所制定出的有關規劃和計劃，財務預算管理能夠促使企業對自身的財務活動進行高效的控制和管理，從而達到滿足市場需求，獲取最大經濟效益的目的。

二、房地產開發企業財務預算管理情況

（一）損益預算

在損益預算中，成本預算、收入預算、稅費預算以及費用預算等都是主要的內容。在有關通行辦法中具有明確的規定，即房地產企業在確認銷售收入時，必須滿足以下要求：已經簽訂商品房銷售合同，已經確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗收竣工商品房合格；已經科學合理地計量了商品房的有關成本；客戶驗收商品房時，商品房移交的相關手續已經辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務預算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠將費用預算、成本預算以及收入預算等高效地加以完成。而稅費預算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護建設稅、營業稅以及土地增值稅等，且與收入成本預算以及項目管理存在一定的關系。

（二）現金流量預算

在房地產開發經營過程中，財務預算管理既能夠對企業的現金流量進行科學合理地控制和規劃，又能對資金進行集中強化管理。通常現金預算主要包括兩大部分，即流入現金以及流出現金的預算，而流入現金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進度等。

三、房地產開發經營中的財務預算管理問題

（一）財務預算編制認識不全面

在房地產開發經營的過程中，財務預算管理的作用主要有兩個，一是企業的經營成果，二是可以預計的企業未來一定時期內的財務狀況。但是目前當地產企業在進行財務預算管理的過程中，由于財務預算編制認識不全面，很多部門認為，財務預算管理僅是財務部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導致財務預算管理存在一定的問題。

（二）缺乏對財務預算項目的科學分解與準備執行

房地產企業不同，執行和制定財務預算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務預算進行制定時，客觀性不足，且沒有對企業明年的財務狀況以及計劃進行認真的分析，因此導致了實際經營情?r與編制目標分解聯系不足。其次是相關的業務部門缺乏較強的執行力度。

（三）項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足

在房地產開發經營中，存在較多的不確定因素，而開發周期長則是最重要的一點。而房地產開發經營中，由于套用了以往的財務預算方法，導致財務預算管理存在一定的問題，即項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足等。

四、房地產開發經營的財務預算管理實踐方法

（一）合理編制財務項目預算

在房地產開發經營中，如果項目預算存在問題，就不能充分利用企業的資金，進而會出現加重財務負擔以及造成資金短缺的情況。因此在項目實施之前，企業需要收集大量資料，并對其進行整理分析，以便對整體項目情況進行全方位的考慮，從而達到合理編制財務項目預算的目的。另外各個部門也需要加強監督和合作，并將整體大于部分的作用充分發揮出來，從而促使企業獲得最大的經濟效益。

（二）強化各部門的配合度、現金預算及損益預算

在財務預算管理的工作中，其涉及到前期手續費、建安工程費、項目研發費、綜合地價等多個方面，而通過預算收入成本，就能分期規劃現金預算，并將準備籌資工作做好。因此在財務預算管理實踐工作中，需要不斷強化各部門的配合度，同時對現金預算以及損益預算進行強化，這樣才能確保財務預算管理達到真正的目的。

（三）提高財務預算的考核程度

企業要實現發展目標，就必須展開一系列的經濟活動，而這是財務預算管理的基本要求。在執行財務預算管理的過程中，企業要想實現強化管理，就需要切實落實好經營策略。而企業在構建預算管理體系的過程中，提高財務預算考核程度，增強預算的約束力以及控制力，加強財務預算以及業務預算是最有效的方法。在實際工作中，特別是針對建設部門與銷售部門的工作，就必須根據預算范圍落實和開展好預算工作以及經濟活動。

（四）財務預算管理執行與監督的優化

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（一）科技、工業、農業、交通；

（二）旅游、商業、金融、娛樂、體育；

（三）高檔住宅、辦公樓。

香港、澳門、臺灣地區的企業、其他組織和個人以及華僑，也適用本規定。

第三條  本規定所稱房地產，是指城鎮國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）及其地上建筑物、其他附著物。

本規定所稱房地產經營，是指轉讓、出租、抵押土地使用權和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經濟活動。

第四條  投資者開發、經營房地產，必須遵守中國的法律、法規、規章，其投資成立的開發企業在法律和合同范圍內，有權自主進行經營活動。

投資者的合法權益，受法律保護。

第五條  投資者開發、經營房地產，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定，成立合資經營企業，或合作經營企業，或獨資企業（以上三類企業簡稱開發企業）。

本市行政區域內的企業、其他組織與投資者成立合資、合作經營開發企業的，必須具有房地產開發經營資格。

投資者成立獨資企業成片開發房地產和合資、合作經營企業或獨資企業以房地產從事商貿經營活動的，必須經市人民政府審核，報國務院主管部門批準。

第六條  開發企業從事房地產開發、經營，應按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》）的規定，取得土地使用權。

擬出讓土地使用權的地塊，經市人民政府批準，由房屋土地管理局公告，并依照《實施辦法》第十四條的規定向預期受讓人提供相應的資料。

第七條  開發企業可以向國內外的企業、其他組織和個人出售、出租房地產。但向國內（香港、澳門、臺灣地區除外）個人售房，須經市人民政府批準。

出售、出租房地產，買賣或租賃雙方應簽訂合同，并依照《條例》和《實施辦法》等規定辦理房屋產權和土地使用權過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報房屋土地管理局核準。

第八條  房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應在合同中明確規定該房屋所占有的土地使用權比例和剩余年限。房屋出租的期限，應與土地使用權屆期的期限一致。

出售房屋的價格，由開發企業自行確定。

第九條  預售房屋，必須符合下列條件，并經市房屋土地管理局批準：

（一）付清地價款，取得土地使用證；

（二）施工設計圖紙已經批準，并取得建設工程規劃許可證；

（三）已完成工程建設總投資額的25％以上；

（四）工程施工進度和竣工交付日期已經確定。

預售的房屋交付使用后，購房人應按規定辦理房屋產權和土地使用權登記。

第十條  出售、出租房地產可以在國內或國外進行。在國外進行的，適用中國法律。

出售、出租房地產，應按規定辦理公證、認證。

第十一條  開發企業可以向國內外的銀行或其他金融機構抵押其擁有的房地產，并按《條例》和《實施辦法》等規定簽訂合同，辦理抵押登記。

抵押人將已出租的房屋設定抵押權時，應書面通知承租人，原租賃合同繼續有效。

第十二條  開發企業開發、經營房地產，應依法交納稅費。

除國家規定和市人民政府公布的收費項目外，開發企業有權拒絕交納其他費用。

第十三條  開發企業的外匯收支，應堅持自求平衡。投資者從開發經營中所獲利潤中的人民幣部分，可按國家有關規定支配和使用。

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Abstract: in recent years, due to the rapid development of China's economy, the real estate industry have mushroomed, arises spontaneously. Domestic real estate industry is developing rapidly, and the produced great economic benefits in the meanwhile, the competition is becoming increasingly enormous pressure. Therefore, the real estate development enterprise for scientific and reasonable management and management is to ensure that its shares of market, in an increasingly competitive real estate industry to an invincible position in the inevitable requirement. This paper starting from this background, this paper mainly discusses the development and management of real estate management process problems, and in the light of the problems of the practical and effective solution to, aiming at China's real estate enterprise to provide necessary theoretical guidance.

Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產開發企業經營管理的主要部門

1.工程部門

工程部門主要代表開發商對其所建設的工程項目進行日常管理，其主要內容包括：工程材料的采購與庫存；確定施工企業并協調相關事宜；對施工質量和施工制度進行有效監督；對相關合同進行有效管理；在施工過程中給出適當的合理化建議等。

2.財務部門

財務部門主要負責企業的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業財務收支狀況和經營狀況的資金支配報表，主要包括三部分內容：其一，建立保證工程項目順利實施的融資計劃；其二，負責施工單位的各個款項的發放；其三，處理企業自身在經營過程中產生的營業費用等。

3.銷售部門

銷售部門主要負責把企業產品――樓房推向市場，其主要工作內容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價格的制定和銷售渠道的建立和探索等。

4.人事部門

企業人事部門的職責是：對企業項目開發的相關人員的工作進行科學分配、對企業員工的相關資料進行有效管理，對員工進行績效考核，建立行之有效的激勵體系等。

房地產開發企業的各個部門分工十分明確，其經營管理的過程就是各個部門相互協作的過程，因此，房地產企業必須加強各個職能部門的管理，同時還要不斷強化各個部門的協作意識，確保其經濟效益的順利實現。

二、當前房地產開發企業經營管理過程中出現的問題

隨著我國經濟的不斷發展以及經濟體制的不斷完善，房地產開發企業在經營中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現既有觀念的原因，同時也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個方面：

1.觀念上的危機

觀念危機是導致房地產開發企業經營管理出現問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內容：

第一、被動的市場意識。這種市場意識認為，用計劃經濟的體制和行政的手段能夠完全替代市場經濟自主調節的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預，這些部門認為：現有的市場體制并不完善，許多開發公司在面對市場競爭時，已經做了充足的準備，但卻無用武之地，只好被動的等待市場競爭的到來，進而導致了開發企業市場機會把握不準、競爭條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴重影響了房地產開發企業的經營和管理。

第二、盲目的市場意識。這種意識認為：房地產開發企業唯有靠引進外資才能帶動房地產開發企業的發展，而不是從企業自身的經營和管理模式入手，以至于使企業不能準確的進行市場定位，進而影響房地產開發企業的經濟效益。

第三、狹隘的市場經濟意識。這種經濟意識認為：市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，這種意識只注重企業的短期效益，不注重企業的長遠利益，專心于市場漏洞，無心于企業內部經營管理，最終導致了企業經營管理的失敗。

2.資源配置不合理

一些規模較小的房地產開發企業，其人、財、物配置不甚合理，資源浪費現象嚴重，以有限的資金進行多頭投資，經營規模小，其社會、環境以及經濟效益根本無法同步實現。這些問題也是房地產開發企業在經營和管理過程中必須考慮的問題，因為，資源配置不合理往往會導致這些企業難以應對由于市場擴張而產生的危機，進而面臨倒閉的危險。

3.部門協調能力差

部門協調是房地產開發企業經營和管理成敗的關鍵，同時也是其能否順利實現其價值的關鍵。然而就當前我國房地產企業的發展來看，也多企業不能夠徹底解決企業內部各個職能部門之間的關系，其管理缺乏系統性和有序性，各個部門之間缺乏協作意識和協調能力，這樣不僅使得企業各個部門的辦事效率大大降低同時也大大削弱了房地產開發企業的綜合實力。

三、房地產開發企業經營管理的有效途徑

針對房地產開發企業在經營管理過程中出現的問題，筆者認為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。

1.更新經營管理理念

房地產開發企業在其經營管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時刻以市場為中心，時刻關心相關政策法規，便被動為主動，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經營管理理念與市場相一致，與時代相契合。

2.合理配置企業資源

設置專門的企業資源管理機構，既包括人力資源的管理，同時也包括成產及投資資源的管理，完善企業人力資源管理和監督機制，充分發揮企業人力部門在員工考核、激勵以及機制設置的作用，確保房地產開發企業在經營管理過程中的有序進行。

3.強化部門協調

加強企業內部各個部門人員之間的交流，引入同級別換崗學習機制，強化員工的團隊精神和合作意識，強化團隊意識的注入和培養，定時對換崗人員進行考核，根除企業內部個人英雄注意的不良之風，企業各個部門要加強與其他部門的互助協作能力，以達到房地產開發企業產、銷系統化的經營和管理目的，確保房地產開發企業自身經濟和社會效益的順利實現。

參考文獻：

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負債經營是企業通過合法途徑，在擁有權益資本的基礎上，有償利用債務資本來進行生產經營和管理，借助財務杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經營的內涵從資本經營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產開發企業很大程度上得益于負債經營這種經營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產企業來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產經營，這種經營方式就是負債經營。但是，負債經營是一把“雙刃劍”，在運用債務進行經營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產開發企業負債經營現狀

據國家統計局公布的數據顯示，2009年至2011年全國房地產開發企業本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產業的宏觀調控，房地產開發企業的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產企業的資產負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產企業普遍采用的重要的經營方式。

二、房地產開發企業負債經營中存在的問題

負債經營模式已成為房地產企業目前重要的經營戰略。但企業不能盲目采用這一經營方式，因為負債經營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業蒙受損失，陷入債務危機。

1、負債經營會加大房地產開發企業風險

從理論上來講，企業經營風險和財務風險構成了企業經營的總風險。如果企業僅僅采用自有資金進行經營，則它只會面臨經營風險，如果采取負債經營，它就必須要既承擔經營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業破產，負債越多，則企業面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業的經營成本增加，導致企業保本銷售量增加，從而減弱了企業的抗風險能力，因此，負債經營不僅會使企業的財務風險增加還會使企業的經營風險增加。

2、房地產開發企業的資本結構不合理

權衡負債經營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，企業應根據自身企業的經營特點確定適合自己的負債比率。據有關數據顯示，目前我國房地產企業資產負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據財經日報在《2011年資產負債率前25的房地產公司》中報道，25家房地產公司中，資產負債率最低的為中華企業78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發展95.2%，園城109.95%。數據顯示，房地產開發企業資產負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。

3、房地產開發企業負債結構不合理

負債結構是指企業負債數量的比例關系，各種負債業務（如吸收存款、借款、發行證券等）之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現狀，決定了企業的融資環境，影響著企業的負債結構。很多企業在發展過程中都會進行負債經營，但是僅僅考慮資產負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發揮債務的最大經濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內部結構不合理，同樣也會引發財務危機。企業長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業既能使風險最小，又能使企業盈利能力提高的負債結構。

三、房地產開發企業負債經營存在問題的治理措施

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關鍵詞:精益供應鏈;房地產;集成開發

一、引言

隨著房地產市場結構從賣方市場向買方市場轉變，客戶的個性化需求日益突出，為顧客提供定制化產品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產開發商競爭的必然趨勢。這要求房地產開發企業創新房地產開發模式，重新認識房地產開發的現實，建立適合市場要求和顧客要求的新的開發模式。當前的房地產市場競爭已經從開發企業之間的競爭轉變為開發供應鏈之間的競爭，要以顧客為中心，快速地響應用戶需求，僅憑單個企業實現生產精益化已遠遠不夠，因此必須將精益生產LP(Lean Production)[1]的思想擴展到整個房地產開發供應鏈中去，這正是本文論述的重點。

房地產集成開發精益供應鏈，就是將房地產開發的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來，快速響應顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內關于精益供應鏈的研究2000年后才有出現[2]，相關文獻很少，基于房地產開發精益供應鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應用于房地產營銷中，主張把顧客需求作為房地產開發的源泉;陳偉寧，倪衛紅[4]對房地產企業運用供應鏈管理思想進行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運用供應鏈管理有關理論，結合房地產企業特點分析了房地產供應鏈合作伙伴關系管理的概念及組織模型;應憶[6]重點探討了供應商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應鏈的應用，使供應鏈本身能夠快捷地響應產品需求變化，為企業在復雜多變的競爭環境中生存、發展并擴大競爭優勢提供了理論研究。 

本文在房地產項目開發中導入精益供應鏈，建立了精益供應鏈房地產集成開發模式，并就房地產精益供應鏈集成開發子節點運作關鍵問題進行詳細分析，形成一套通用的業務流程，使得供應鏈的參與者更加專注于滿足消費者需求，為房地產開發沿著持續健康快速地軌道進行，提供一次有意義的理論探索。

二、房地產精益供應鏈集成開發模式

(一)房地產精益供應鏈

房地產項目開發一般要經歷投資決策——前期工作——建設施工——營銷服務四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設想、投資設想細化、可行性研究等內容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規劃設計等內容;建設施工階段包括招投標、施工管理、竣工驗收等內容;營銷服務階段包括銷售管理、物業管理等內容。由此形成了包含規劃設計、施工、營銷、咨詢機構等諸多專業機構的產業鏈。房地產開發商通常將規劃設計、施工、銷售等工作委托專業機構完成，使自己成為供應鏈的核心企業，組織引導各種有效資源，提高自身競爭力。

在房地產企業作為供應鏈核心企業的同時，將精益思想引入供應鏈中，形成基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式。將相對獨立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機的結合成一個整體，將精益管理思想應用于建設項目開發全過程，提供項目管理信息交流平臺，集成處理各階段所需信息，優化項目開發流程，協調項目開發戰略，實現項目開發的物質資源流、信息流和資金流在各個階段的優化運行，實現房地產開發項目從規劃設計、施工管理到銷售全過程的精益管理。

(二)運作架構

本文所探討的房地產精益供應鏈集成開發模式的運作體系如圖1所示。

運行體系中包括設計動態聯盟、施工動態聯盟、營銷動態聯盟、咨詢動態聯盟和最終顧客。房地產開發企業作為核心企業，首先在企業內部實現精益管理，然后要求在房地產精益供應鏈上各個節點的合作企業實現精益管理。房地產項目規劃設計單位實現精益設計，房地產項目施工單位實現精益施工，房地產營銷單位實現精益營銷，最終通過各節點上合作企業的相互合作與交流實現最優的精益供應鏈管理。在整個供應鏈上，房地產企業作為核心企業組建信息交流平臺，保證所有的精益企業都根據最終顧客的需求做出快速反應，信息資源從最終顧客出發實現對上游節點企業的拉動。

為實現房地產精益供應鏈的高效運作提供了兩個協助開發的機構:一個是精益管理平臺——核心企業項目開發聯合團隊，房地產開發企業整合精益供應鏈上所有參與者，包括了設計方、施工方、營銷方、最終顧客等，同時可以吸納材料供應、專業人士、政府機構、金融機構、物業管理公司等非精益供應鏈單位參與。在房地產開發流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應鏈上的合作企業提供了合作交流的平臺。另一個是咨詢機構聯盟，為了保證房地產項目實現精益化管理，在房地產開發全過程中，引入獨立的房地產咨詢機構。在房地產項目開發各個階段，由咨詢機構聯盟中的精益企業向精益供應鏈節點上其它成員企業提供管理與咨詢服務，協助核心企業促使供應鏈上其它成員企業實現精益化，進而達到整條供應鏈的精益化。

(三)外部支持條件

明確房地產開發企業在供應鏈中核心地位的同時，將精益思想融入供應鏈中去，應用精益技術工具，優化供應鏈合作伙伴之間的供應流程，消除浪費，達到降低成本、快速響應最終顧客需求的目標，需要房地產企業通過一系列的變革，滿足房地產集成開發供應鏈實現精益化的外部條件。

1.精益組織。精益供應鏈節點上的每一個企業都應是一個精益企業。精益企業內部的每一個員工都在從事減少浪費，提高效率的增值工作，精益企業的項目管理團隊能及時的發現問題同時自覺采取糾正措施，每個人都在積極的參與項目活動和項目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現實的要求。精益企業之間都要接受來自下游企業的需求信號，形成一個有效的拉動系統，實現精益企業之間的高效協作。對傳統模式下的企業組織的變革，是精益供應鏈上的成員企業實現精益管理所面臨的嚴峻挑戰。

2.精益文化。房地產開發企業，應充分認識到精益供應鏈上的每一個合作伙伴，都是房地產項目開發團隊的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價值的服務。房地產開發企業從管理層到基層員工都應有團隊協作的概念;房地產開發企業也要組織精益供應鏈上的合作伙伴通過定期會面、討論與信息交流等方式進行協作。那么房地產企業員工如何改變傳統的行事方式，改變傳統環境下人的觀點及企業文化理念的變革，都是房地產精益供應鏈順利實現亟待解決的問題。

3.精益供應鏈節點。精益供應鏈上的成員企業實現了精益管理，精益供應鏈整體未必能夠真正實現精益管理。精益供應鏈的各個結點也要符合精益的要求。房地產精益供應鏈包括了設計動態聯盟與施工動態聯盟、施工動態聯盟與房地產企業、房地產企業與營銷動態聯盟、營銷動態聯盟與最終顧客等多個節點。要實現設計、施工、營銷等各階段的有效合作，設計方與施工方的相互支持，營銷與設計方、施工方的合作等都需要進一步的優化整合。各參與方應在項目前期積極參與，并為項目設計、施工、營銷做出貢獻，實現信息集合與共享，減少中間費用，降低項目建設成本，縮短工期，提高組織效率與項目收益。

4.技術創新。計算機集成技術與網絡技術使企業與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應鏈上的精益企業可以與最終顧客方便的進行交流，最終顧客可以及時參與到設計、施工、營銷各個階段，使得產品開發變得更加適應市場的需求且成本變化很小。另外，先進生產技術的應用，也為降低房地產開發成本、提高產品質量、滿足房地產形式多樣化提供了可能性。

5.高效信息傳遞平臺。基于精益供應鏈管理的房地產集成開發，要求快速有效的實現信息共享與交流，供應鏈各節點之間、各結點內部都需要有效快捷的信息交流，房地產企業作為精益供應鏈的核心企業，必須建立可靠的信息交流平臺。

6.動態合作機制。房地產精益供應鏈要實現跨企業合作，房地產企業需要讓每個精益供應鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價值的服務。房地產企業要在精益供應鏈上的每個節點采取動態合作模式，不斷淘汰不符合標準的合作企業，保留為房地產項目能夠提供最大價值的優秀合作伙伴。通過優勝劣汰的動態合作機制，促使整個精益供應鏈在最優的狀態下運行。

三、房地產精益供應鏈集成開發子節點運作

從工作內容來看，房地產開發企業的合作伙伴包括了規劃設計、施工、咨詢、招投標、工程監理、營銷策劃、材料供應、銷售等諸多的單位。本文精益供應鏈集成開發模式中，為減少浪費、提高效率，最終將房地產精益供應鏈的合作企業歸結為:設計動態聯盟，施工動態聯盟，營銷動態聯盟和咨詢動態聯盟等。供應鏈合作伙伴動態聯盟，是指供應鏈子節點內部兩個或者兩個以上成員構成的合作與協調的關系。每個動態聯盟中有多家合作企業與房地產企業合作，采取動態合作機制。

(一)設計動態聯盟:精益設計

從項目管理的角度而言，項目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對于整個項目來說，降低成本，提高項目效益，重點主要是在設計階段。盡管設計費用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對工程造價的影響很大。所以設計動態聯盟中的精益企業，應該采取精益設計，實現設計、施工、營銷的整合。

精益設計要求詳細分析、理解和滿足施工企業、房地產企業和最終用戶需求;整合設計方案與施工流程;最小化后續工作變更，減少或消除返工，避免浪費;增進項目成員之間的溝通和理解。設計動態聯盟的精益企業應在精益管理平臺基礎上，形成設計、施工、材料供應、營銷、咨詢等多家合作企業組成的聯合團隊，團隊形成一個積極參與合作的整體，共同向房地產企業和最終顧客負責。

(二)施工動態聯盟:精益施工

市場經濟條件下，施工企業通過招投標取得建筑工程項目，多遵循合理低價的原則，因此企業利潤空間十分有限，企業競爭的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產精益供應鏈上的施工企業必然要實行精益施工，從而提高企業在施工動態聯盟中的競爭力。

精益施工是指工程進行時，根據最終顧客要求實現價值最大化、浪費最小化。與傳統的“推進式”施工方式不同，精益施工采用“拉動式”控制系統。只有“拉動式”控制系統才能真正做到適時適量的施工。施工計劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計劃，其他各分項工程及各工序根據各階段的最終計劃，按下道工序、各分項工程的需求來制定施工計劃，最終實現各工序之間、各分項工程的間隔時間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業在施工動態聯盟中獲取發展的關鍵。

(三)營銷動態聯盟:精益營銷

現代房地產企業在管理過程中堅持以“市場為導向、客戶為中心、效益為目標”的經營理念。這些理念正是房地產營銷的起點，精益思想提倡以客戶為中心，對于房地產企業而言，帶動營銷動態聯盟中的營銷合作企業實行精益營銷，正是房地產銷售中的重中之重。

精益營銷首先就要根據顧客需求設計出人性化的優質樓盤來保證銷售業績的提升;把完成優質的銷售服務當作新的起點，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時根據顧客的需求對產品做出創新。精益營銷同時需要真正落實房地產銷售流程標準化規范化，增強員工參與意識與質量意識。精益營銷核心目標就是營銷動態聯盟的精益企業消除銷售過程中的一切浪費，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。

(四)精益管理平臺

為了保證整個精益供應鏈的暢通，所有合作企業都圍繞客戶需求來進行運作，由核心企業組織整個精益供應鏈上的所有參與者組成核心企業項目開發聯合團隊，快速響應客戶個性化需求。核心企業項目開發聯合團隊構成如圖2所示。核心企業項目開發管理團隊通過有效地信息交流機制，在房地產項目開發各個階段，引入供應鏈上各環節中的合作伙伴共同參與，實現房地產項目的有效的精益化管理。

四、結論

基于當前房地產消費者的多樣化、個性化的需求，房地產企業的競爭開始從成本和質量的競爭轉向基于時間和客戶需求的競爭，由客戶的需求拉動房地產項目開發成為可能。本文通過導入房地產精益供應鏈，實現了房地產企業在項目開發運作過程中與合作企業的集成，構造了基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式，真正實現了以最終顧客為中心的房地產經營開發理念，增強了房地產開發企業核心競爭力。需要注意的是，應用精益供應鏈改造房地產開發流程，應該詳細透徹的了解開發企業特點，對癥下藥，具體的實施仍需要按照房地產企業的實際進行深入分析探討。

參考文獻

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[5]范豐秋.房地產開發企業供應鏈合作伙伴的選擇研究[J].商場現代化，2005(9):74-75.

篇（7）

問題啟發式教學法（Problem-Based Learning），是指從學生的實際出發，以真實事例或問題為基礎，以啟發學生的思維為核心，調動學生的學習主動性和積極性，促使他們生動活潑地學習的一種教學方法。問題啟發式教學模式是新加坡共和理工學院最為顯著的特點，每個專業的學生在3年的時間內要修完30個學科，每個學科設置成16個問題，學生在學習這門學科時就要解決這16個問題，每個學期為16周，每周解決1個問題，每個學期完成5個學科。通過實施這種教學模式，培養學生解決實際問題的能力、終身學習的能力，塑造學生的團隊合作精神。筆者學校借鑒這一教學經驗，對房地產開發與經營課程進行了問題啟發式教學的嘗試。

一、對房地產開發與經營課程進行問題啟發式教學改革的必要性

房地產開發與經營課程是高職房地產經營與估價專業的一門專業基礎課程，通過該門課程的學習，學生要認知房地產業的基本概念，以及對房地產開發有一個框架和整體上的認知。一般情況下，這門課程會安排在大一，作為各門專業課程的先導性課程。

目前，在高職教學中運用得較多的有任務驅動法和項目教學法。房地產開發與經營課程作為理論性較強的先導性課程，同時又涵蓋了房地產開發過程的各個重要環節，用這兩種方法教學，將使學生在完成學習任務時面臨大量的未知知識，從而使完成任務和項目變得不現實，降低了學生學習的積極性和興趣。

相比任務驅動法和項目教學法，問題啟發式教學適用于理論性較強的學科。問題啟發式教學要求建立在有感染力的真實事件或真實問題的基礎上，讓學習者到現實世界的真實環境中去感受、去體驗（即通過獲取直接經驗來學習），而不是僅僅聆聽別人（例如教師）關于這種經驗的介紹和講解。這種教學法的環節主要有：創設情境、確定問題、自主學習、協作學習和效果評價。因此，我們在房地產開發與經營課程中運用該方法，可以讓學生在房地產行業中所發生的真實事件或真實問題的基礎上，對房地產業的基本理論和工作內容進行深刻的認知，同時還可以提升學生的學習興趣，發揮其自主精神和合作精神。

因此，房地產開發與經營課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強調知識傳授，只把學生當做知識灌輸對象的傳統教學模式，進行問題啟發式教學的嘗試和挑戰。

二、房地產開發與經營課程問題啟發式教學的實施

通過對新加坡共和理工學院問題啟發式教學的分析，筆者學校對房地產經營與估價專業的核心課程進行了改革，實施的具體環節如下。

1.打破傳統教材的編排，以問題來統領該門課程

在房地產經營與估價專業的課程體系中，房地產開發與經營的計劃課時為72學時，筆者將該門課程設計成8個真實的問題：

（1）房地產開發與社會經濟的開發是怎樣的關系？

（2）房地產一級市場、二級市場、三級市場的關系是怎樣的，政府如何干預房地產市場？

（3）在房地產開發各個階段，政府如何實現監管審批？

（4）開展可行性研究工作的實施方案是什么，如何做好此項工作的資料搜集？

（5）房地產開發商如何獲得開發用地？

（6）房地產開發商在建設階段的主要工作任務有哪些？

（7）房地產營銷策劃的內容有哪些？

（8）房地產開發商資金籌措的渠道有哪些？

2.針對要解決的問題，設置有感染力的真實事件或真實情境

在該門課程中，教師要盡量創造接近真實情境的學習環境，激發學習者參與交互式學習的積極性、主動性。

以問題（2）為例，針對“政府如何實現對房地產市場的干預”，設置真實事件操作如下。教師在資料準備時，提取最近或具有代表性的國家對房地產市場的宏觀調控政策（如“國五條”），讓學生分析在這些政策中如何運用土地政策、金融政策、住房政策、城市規劃、地價政策、稅收政策實現對房地產市場的調控，這些政策會對房地產一級市場、二級市場、三級市場產生怎樣的影響。

學生在解決這一問題時，首先要完成基本概念的認知，包括房地產一級市場、房地產二級市場、房地產三級市場、房地產供給與需求、房地產宏觀調控政策。第二步是分析，學生在認知了基本概念的前提下，進行信息的收集與分析加工，分析在現實問題中具體采用了哪些政策，這些政策對房地產供給與需求、對房地產各級市場產生了怎樣的影響。

3.教學環節的實施

（1）分組。通過分組學習，實現問題啟發式教學所強調的協作學習。為更有效地利用學習時間，在本門課程開始前，教師需進行學生分組，每組成員4～5人。在分組過程中，教師要兼顧學生好、中、差水平的搭配，讓先進影響后進。

（2）“一天解決一問題”教學環節的展開。問題啟發式教學需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進行同門課程的編排，一天解決一個問題，亦即實現“一天一題”。將房地產開發與經營課程的72個學時安排在9天，每周安排1天，每天解決1個問題，1天作為機動。

①第一階段，每一輪會議和第一次自由討論或獨立探索。每天教學活動開始時，由教師召開第一次會議，第一次會議主要解決的問題為：教師問題，學生在教師的引導下，進一步思考、擬定和分配實際任務，會議時間一般為1小時。

會議一完，進入自由討論時段或獨立探索。學生在各自的組內進行獨立的探索，或發揮群策群力的精神，完成以下任務：搜尋和閱讀資料，開始建構初步的解題方案，進一步分析問題的核心議題。自由討論時段一般為1～2小時。

以第二個問題的教學開展為例。教師在第一輪會議中真實的情境和真實的問題。準備“國五條”或“國六條”方案，然后針對“國五條”問題：“國五條”分別運用了哪些土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規劃、地價政策、稅收政策？這些政策對房地產市場供需，以及房地產一、二、三級市場產生怎樣的影響？在充分了解問題后，學習小組確定解決問題的路徑，完成小組分工。

在第一輪會議完成后的自由討論或獨立探索時間，學習小組可以根據自己小組的情況集中討論或分開學習。在該階段，學生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來源于圖書館資料或網絡。學生收集和閱讀理解問題的相關資料，形成對問題解決的初步認知，如關于這個問題的基本概念，以及網絡上收集到的市場反饋信息或言論。

在完成該階段的任務時，教師要隨時了解小組討論的動態，及時解決學生在該階段中的疑問。

②第二階段，第二輪會議和第二次自由討論，準備演示PPT。在學生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學習后，進入第二輪會議。第二輪會議的主要內容是教師了解學生的學習進度，集中探討學生在學習過程中所碰到的難題，協助學生制定進一步解決問題的方案。會議之后，進入自由討論時段，該段時間為2～2.5小時。學生繼續在所屬的組內探討問題，閱讀和剖析資料，在取得共識的前提下，制定更精細的解決問題的方案，然后準備演示內容。

③第三階段，第三次會議。在該階段，學生和教師交流，演示研究成果，并進行答辯，學生觀摩并通過提問了解其他組如何制訂解決方案。教師進行探究和給予評價。若需要，教師可提供額外資料。

（3）課后完善及補充階段。一天的學習后，還有一些環節及細節需要進一步完善及細化，學生可在課后進一步進行，最后提交成果，教師給予反饋。

（4）教學評價。采用問題啟發式教學法，教師需要對傳統教學法下的教學評價方法作出改進。根據房地產開發與經營課程的特點，課程的評價方法為：小組成員互評占10%，成果質量占50%，成果匯報占15%，過程控制占10%，課后改進占15%。

三、房地產開發與經營課程實施問題啟發式教學體會

1.實施問題啟發式教學是一個先難后易的過程

在房地產開發與經營課程中實行問題啟發式教學，在8大問題的解決中，前兩個問題的實施是最困難的。原因之一是房地產開發與經營課程在大一開設，學生對專業知識的積累很少，相關概念難以準確把握。針對該種情況，教師可在第二階段的會議中增加基本概念與知識的集中講解時間，從而糾正在第一階段自由討論中學生所出現的理解上的偏差。另一個原因是，學生大多首次接觸小組學習方法，學生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學生的任務很重，而有些學生偷懶甚至不參與整個學習過程而“搭便車”的情況。針對該種情況，教師對每個小組的分工與學習進程要進行更為緊密的監督與跟蹤指導。因此，在前兩個問題的學習中，教師要對學生進行更仔細的指導，盡量協助學生解決他們在自主學習過程中碰到的困難，增加學生的信心和興趣。隨著對問題（1）和問題（2）的解決，學生逐步掌握了房地產行業的基本概念和理論知識，同時通過前期的相互了解和調整，小組協助學習也變得更加有效，因而后面6個問題的啟發式教學將變得更加容易和有效。

2.課后的完善和補充階段尤為重要

在完成第三階段的PPT匯報后，學生還應根據老師的意見，在課后進行進一步的完善，包括完成學習日志，總結學習的收獲和感悟。這一環節非常重要，因為課堂的時間有限，學生對問題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學生對問題的認知水平。學生通過進一步收集資料，擴充知識量，形成更好的解答問題的角度，這是對學生自主學習能力、分析和解決問題能力的進一步提升。教師應對學生改善后的方案或學習日志提出及時的評價，維持學生的積極性，提升其學習的興趣。通過實踐，很多學生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問題的角度和表述，都得到很大的提升。

四、問題啟發式教學改革的收獲與尚待解決的問題

1.收獲

在問題啟發教學方法下的房地產開發與經營課程，需要學生自己去查閱相關的資料，形成對基本概念的認識，同時要通過小組成員的討論，學生形成解決問題、完成任務的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學生的自主學習能力，使學生終身受益。同時，在該種教學方法下，強調小組團結協作，共同去完成任務，符合房地產經紀和策劃職業需團隊分工協作的真實情況，培養了學生的職業精神。

2.問題

（1）充足的信息資源。在問題啟發式教學方法下，教師需要確定學習本主題所需信息資源的種類、每種資源在學習本主題過程中所起的作用。這需要學校有充足的資料或信息資源，來滿足學生自主學習時查閱資料的需要。特別是該門課程具有很強的操作性，還應為學生準備充足的真實案例資料。

（2）合理的師生配比。在問題啟發式教學中，教師的任務是促進學生自主學習，既強調學習者認知主體作用，又不忽視教師的指導作用。教師是學生學習的輔導者和學生學習的合作者。在問題啟發式教學中，教師首先要檢測、了解學生對某一現實問題的解決能力；其次，應該確定具體的教學目標， 由直接傳授知識轉變為確定學生的學習目標；最后，教師應在可能的條件下組織協作學習，開展討論與交流，通過對話幫助學生分析所面對的問題，最終讓學生自主解決問題。

在該門課程的教學中，老師要非常了解每階段學生完成任務及討論的進度，及時解決在該過程中學生存在的問題。同時，老師還要對課后任務改進和完善給出具體的、持續的指導。因此，在該種教學方法下，教師的工作量遠大于傳統教學方法下的工作量，為了達到良好的教學效果，教師所帶班級的學生人數不宜過多。以新加坡共和理工學院為例，每班學生不超過25人，從而有條件實行小班教學，保障教學效果。

（3）教材建設。傳統的教材以教師為中心進行教授，學生以聽為主，而問題啟發式教學要求以學生自主學習為主，所以需要有全新的教材來適應新的教學方法，而目前適應的教師教材和學生學材無疑是最為缺乏的。

參考文獻：

[1]鄭深.建構主義：從結構主義到后結構主義的演變[J].佳木斯教育學院學報，2002（4）.

篇（8）

當前，高職教育的教學與管理往往模仿普通高等教育，實施的是普通高等教育以學科為中心的教學模式，而沒有按照職業崗位去開發課程，因而培養的人才無法滿足生產第一線的實用型、技術型和技能型要求。這就出現了我國高職教育現在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴重短缺，另一方面，相當多的高職畢業生卻“有業難就”或“無業可就”。這種矛盾的現象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應社會實際需要。

因此，我們借鑒德國職業教育的成功經驗，以“熟練掌握崗位技能、專業技能”為教學主線，把“能夠勝任企業崗位要求”作為教學工作的出發點和落腳點，依據“以能力為根本，以就業為導向”的宗旨，以企業的實際“工作過程”為導向，設計出反映真實工作過程的教學過程，真正實現學校教育與用人單位就業崗位的“零距離”對接。

本專業培養目標

房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業，是我國的支柱產業。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產經營與估價專業培養的是能適應社會主義市場經濟發展的需要，系統掌握房產、地產和房地產服務經營與管理的基本理論知識和專業操作技能，熟悉國家房地產相關法規，在房地產經營管理部門與開發經營企業從事行政、經營、管理、策劃、業務和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業培養出來的畢業生應該具備以下幾點專業能力：（1）房地產法律、法規及其相關法律、法規運用的能力；（2）房地產項目策劃、風險與不確定性分析的能力；（3）房地產市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產估價報告的能力；（7）公關、危機處理的能力。

本專業的教學現狀

在現階段，雖然本專業已經設置了《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產統計》、《房地產開發》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產經紀實務》、《房地產估價理論與方法》等多門專業課程，但是，由于理論教學的局限性，畢業生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向將多門課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業生只能縱向、單一地運用《房地產經紀實務》課程中的相關知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產估價理論與方法》等多門課程的相關知識。因此，為了彌補課堂內理論教學的缺陷，我們要開發新的教學模式，縮短畢業生的上崗時間。

本專業綜合性職業技能訓練的開發

（一）開發依據

本專業的畢業生主要就業于房地產項目開發和租售流程的各個環節中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規劃設計、招投標準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環節。

從專業培養目標出發，為了能使本專業的學生鞏固所學的專業技能，提高橫向綜合運用所學理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業文化，我們開發了以該流程“工作過程”為導向的綜合性職業技能訓練。

（二）訓練目標

該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學生在就業前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學生不僅掌握資料搜集、數據分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產法規運用、房地產市場細分定位、房地產項目風險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、撰寫房地產估價報告等職業技能。

在訓練過程中，學生可以橫向綜合已學理論知識，將理論與實際有機結合，有效提高專業技能，為其自身就業條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應屆畢業生安排到房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等實際工作崗位上，縮短企業對新進員工的培訓周期。轉貼于

（三）訓練內容

與課堂教學知識點結合訓練以完成實際工作任務為出發點，把各門專業課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產市場第一線的崗位工作緊密結合，以“職業技術優先”、“動手能力優先”為指導思想，重點培養學生的實際動手操作能力。

以模塊為單位進行劃分訓練是以多個模塊為內容依次展開的。模塊設計是以房地產項目開發、租售流程“工作過程”中相關環節所對應的崗位工作為導向進行的，分為房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應環節，五個模塊包含了“工作過程”的所有環節。

（1）房地產投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了設計房地產市場調查方案、撰寫房地產市場調查報告、編制房地產開發項目可行性研究報告、編制房地產開發項目營銷策劃書等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生的房地產市場細分、房地產市場定位、房地產市場競爭者識別、房地產項目風險與不確定性分析、房地產開發項目策劃等職業技能，可以讓畢業生在房地產投資策劃崗位上從事房地產市場調查、房地產項目可行性研究、房地產項目策劃等典型工作。

（2）房地產估價模塊。該模塊由規劃設計、招投標準備、房屋使用、房屋租賃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬房地產估價等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生搜集資料、實地勘察、分析數據、選擇估價方法、撰寫房地產估價報告等職業技能，可以讓畢業生在房地產估價崗位上從事房地產價格評估等典型工作。

（3）房地產開發經營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續、模擬建設工程招投標、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產相關法規運用、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、租售接待、租售談判等職業技能，可以讓畢業生在房地產開發經營崗位上從事土地取得、建設工程招標、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產經紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務、模擬辦理貸款手續等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、公關、危機處理、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款等職業技能，可以讓畢業生在房地產經紀崗位上從事房地產經營、房地產等典型工作。

（5）物業服務模塊。該模塊由交房、房屋使用等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬小區入住辦理等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、危機處理等職業技能，可以讓畢業生在物業服務崗位上從事前期介入驗收服務、入住服務、使用期物業服務等典型工作。

以“工作過程”為導向的教學模式將學生作為學習行動的主體，以職業技能作為學習元素，在基于職業活動的學習情境中打破傳統的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關崗位的典型工作為最終目的。

篇（9）

一、各地要按照《資質管理規定》的要求，對所有從事房地產開發經營業務的企業，重新核定資質等級，換發由建設部統一監制的新的《資質證書》，企業原持有的資質證書收回。

二、各地要結合清理換證工作，對房地產開發企業的經營管理狀況進行一次全面清理檢查。清理檢查的重點內容是：

（一）企業近三年的經營狀況。是否連續虧損、資不抵債，是否承擔開發項目；

（二）企業近三年承擔的開發建設項目的質量情況及對質量事故、質量問題的處理；

（三）企業經營行為是否規范合法，是否存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為；

（四）是否發生消費者對該企業的集體投訴，企業處理投訴事件的情況；

（五）商品房銷售中，是否按照《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》要求向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，是否依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修；

（六）是否按規定向房地產開發主管部門報送《房地產開發項目手冊》的；

（七）是否按規定進行房地產開發企業資質年檢；

（八）已預售的建設項目停建或緩建后，是否采取妥善措施保護購房者的合法權益。

三、根據清理檢查結果，對有下列行為之一的企業，房地產開發主管部門不予換發新的資質等級證書：

（一）發生重大質量事故，情節嚴重的；

（二）企業虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產的；

（三）持有開發企業資質證書未從事任何房地產開發經營活動兩年以上的。

對于因上述原因未換發新《資質證書》的企業，房地產開發主管部門應會同有關部門，監督企業采取措施妥善保護購房者的合法權益。

四、有下列行為之一的企業，房地產開發主管部門應根據有關法律、法規和《資質管理規定》，給予相應處罰：

（一）開發企業未經批準預售商品房，或經營中存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為，造成消費者損失，開發企業未予妥善解決的；

（二）商品房銷售中，未按規定向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修的；

（三）未按規定向房地產開發主管部門報送《房地產開發項目手冊》的；

（四）未按規定進行房地產開發企業資質年檢的；

（五）已預售的建設項目停建半年以上，不能按合同約定時間交房，購房者合法權益受到侵害的。

房地產開發主管部門應當將存在上述問題的企業列為重點監督、檢查對象，督促其盡快解決問題。對上述有關問題未妥善解決的企業，在這次換證時，換發《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期不得超過一年。有效期內，房地產開發主管部門暫不批準該企業承擔新的房地產開發項目。《暫定資質證書》有效期滿，符合條件的，可根據其實際業績換發相應等級的《資質證書》。

五、各地要做好房地產開發企業新舊資質等級的銜接過渡工作。此次清理換證原則上按照新的資質標準重新核定。因注冊資金達不到新標準的企業，給予3個月的過渡期限，3個月后注冊資金仍達不到標準的，重新核定資質等級。

六、原在國家工商行政管理局注冊的企業，由建設部負責清理換證。在地方工商行政管理部門注冊的資質一級房地產開發企業，由省、自治區、直轄市建設行政主管部門初審后報建設部審批，換發新證；二級以下企業的清理換證工作由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門統一組織。

七、各省、自治區、直轄市建設行政主管部門應在2000年8月底前完成清理換證工作。清理換證工作結束后，各地房地產開發主管部門應當及時將清理結果向社會公布。各省、自治區、直轄市建設行政主管部門應于2000年9月底前將清理換證結果報建設部。

八、換證結束后，未取得新資質證書的企業，不得再承擔新的房地產開發項目。

九、自2000年開始，我部對資質一級房地產開發企業的資質審批實行定期審批制度。每年審批兩次，5月31日前上報的企業，參加上半年的評審，11月30日前上報的企業，參加下半年的評審。

一級企業的申報材料由省、自治區、直轄市建設行政主管部門統一組織上報，申報需提供的材料見附件一。二級以下企業的審批程序和申報需提供的材料由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門規定。

十、資質一級房地產開發企業的資質年檢工作由建設部負責。省、自治區、直轄市建設行政主管部門按附件二的要求統一組織材料，提出初審意見后，分別在每年3月31日前，報建設部審批；二級以下企業的年檢工作的程序和辦法由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門規定。

十一、各地建設行政主管部門要將清理換證工作作為當前的一項重點工作來抓，充分利用清理換證的有利時機，加強對房地產企業經營行為的規范和管理。要通過這次清理換證，扶持一批實力強、規模大、信譽好，經營管理規范的房地產開發企業，堅決依法嚴肅處理直至淘汰一批管理混亂、經營行為不規范、有名無實的企業，為房地產業的發展營造一個良好的市場環境。

附件一：申報資質一級房地產開發企業需提供的材料1.省、自治區、直轄市建設行政主管部門關于申報資質一級企業的文件；

2.房地產開發企業資質申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

3.房地產開發企業原資質證書正、副本原件；

4.企業營業執照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；

5.企業（公司）章程（復印件加蓋公章）；

6.企業的驗資報告和上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；

7.企業法人代表、總經理的任職文件（復印件加蓋公章），企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件及職稱證件（復印件加蓋公章），企業專業技術人員的職稱證件（復印件加蓋公章）；

8.近3年房地產開發項目投資計劃批準文件（復印件加蓋公章）；

9.近3年房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；

10.近3年房地產開發統計年報基層表（加蓋統計報表主管部門公章）；

11.近3年房地產開發企業資質年檢的有效證明材料；

12.《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產開發項目手冊》樣本（加蓋房地產開發主管部門公章）。

附件二：資質一級房地產開發企業資質年檢需提供的材料1.省、自治區、直轄市建設行政主管部門關于申報資質年檢的文件；

2.房地產開發企業資質年檢申報表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；

3.《資質證書》正本（復印件）、副本（原件）；

4.房地產開發企業營業執照副本（復印件加蓋工商部門公章）；

5.企業上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；

6.上年度房地產開發項目實施情況證明材料（復印件加蓋公章）；

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房地產業政策性壟斷起因于房地產市場的失靈。傳統的市場失靈理論認為:完全競爭的市場結構是資源配置的最佳方式;但在現實經濟中,由于壟斷、外部性、信息不完全和在公共物品領域,僅僅依靠市場價格機制來配置資源無法實現效率――帕累托最優,于是便出現了市場失靈。“現代廣義的市場失靈理論又在狹義市場失靈理論的基礎上認為市場不能解決的社會公平和經濟穩定問題也需要政府出面化解,從而使得政府的調控邊界突破了傳統的市場失靈的領域而大大擴張。”目前,我國房地產市場由于注冊資本以及專業從業人員的要求已經形成市場進入的壁壘;由于房地產開發商與普通購房者的優弱勢地位,房地產市場已經形成信息不對稱;由于房地產與人民生活息息相關,房地產已經具有準公共物品屬性;另外由于房地產存在區域壟斷以及房地產價格的過快上漲影響了社會的公平和經濟的穩定等因素,房地場市場已經存在市場失靈,需要政府進行干預。政府對房地產業進行干預可以采取直接接管或者價格管制兩種形式,這兩種干預形式都可以歸結為政策性壟斷。

二、房地產業政策性壟斷的利弊分析

對房地產業進行政策性壟斷,可以有效的解決房地產市場失靈現象,有利于加強對房地產業的宏觀調控,促進房地產業的健康發展,降低房地產業的成本,發揮規模效益,降低房地產價格,并有效的保障房地產生產質量的安全。但是房地產業進行政策性壟斷也必然會產生一定的突出問題。

(一)房地產開放發商經營者成本最小化與利潤最大化的矛盾

對房地產業實行政策性壟斷后,當前房地產價格可以按照上期(比如是上年)房地產的成本加上一定的利潤后進行測算,上期成本越低則當前房地產的價格越低,如此以來降低房地產的成本盡管可以減少普通大眾的購房付出,卻無助于房地產開發商切身利益的提高,反倒會提高其工作努力的代價而又降低其利潤,在這種情況下,房地產開發商成本最小化與其利潤最大化發生矛盾,成本最小化不再是房地產開發商追求的目標,房地產開發商的經營無法進行有效的激勵,進而會造成房地產經營者懶散、松懈、工作效率低下的局面。

(二)房地產開發商私人利益與社會公共利益的矛盾

由于實行政策性壟斷后,房地產市場基本不存在競爭,生產成本的依據只能由房地產開發商自身提供,于是,房地產開發商為了提高自身的利潤和減輕為增加自身的利潤而要付出的工作代價,房地產開發商會采取虛報上期成本的手段,進而使得房地產的價格高于正常價格,從而危害到普通民眾的利益。

綜上可知,盡管政策性壟斷解決了房地產市場的失靈問題,但是因為政府對房地產業進行政策性價格管制,以上期成本為導向進行規制房地產經營者的利潤,由此造成房地產經營者利潤最大化和成本最小化的矛盾以及房地產經營者私人利益和普通公民公共利益的矛盾,因此,房地產業進行政府壟斷又陷入了“政府失靈”的困局。

三、房地產業政策性壟斷中“政府失靈”的解決方法

由于房地產進行政策性壟斷后,預期利潤的確定性比較強,這一低風險特征使其極具投標吸引力。因此,如果在房地產業政策性壟斷后引進有效的經營權投標競爭機制,可以有效的解決房地產業政策性壟斷的“政府失靈”現象。

(一)形成政府投資為主導、房地產開發商和社會其他投資主體參與的多元化投資形式

房地產的開發與經營無論是資本還是風險都較大,因此單純政府投資或者房地產開發商投資都難以承受,另一方面單純由房地產開發商投資房地產的公共傾向也很難保證。因此以政府投資為主導、房地產開發商和社會其他投資主體參與的多元化投資形式,全部投資者進行共同分紅,不僅可以將房地產開發的成本和風險進行分散,而且有利于進行資本的籌集和房地產公共傾向的保證。這不僅可以有效的解決目前地方政府靠土地財政吃飯的現象,而且有利于規制房地產開發商的暴利,并且可以引導眾多房地產投機者的資本的良性流動,避免房地產投機行為。

(二)房地產開發商以最優成本形式進行投標經營

房地產開發以眾多房地產開發商以成本報價的形式進行投標經營,由成本最低的報價者取得房地產開發的資格,這一方面不僅有利于激發房地產開發商努力提高生產效率,降低房地產開發的成本,穩定房地產的價格;另一方面以標書的約束可以保障房地產開發的質量。

(三)賦予政府對房地產的定價權

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一、旅游房地產的概念和分類

1、旅游房地產的概念。目前,我國對旅游房地產的概念沒有確切的定義,大多數認為:旅游房地產的概念可從廣義的和狹義的兩個角度來看,廣義的旅游房地產是以休閑度假為目的,直接銷售給旅游者的住宿設施和間接為旅游服務的房地產設施。狹義的旅游房地產是指以一定的旅游資源、旅游產品、旅游氛圍為依托,以滿足休閑度假或置業投資需求為目的,借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設施。旅游房地產的研究應該從狹義的角度來探析。

2、旅游房地產的分類。一般說來,旅游房地產可分為以下幾類:一是景區住宅、風景名勝度假村等,是指開發商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置而開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目。二是時權酒店,指將酒店的每個單位分為一定的時間份(如一年51周),出售每一個時間份的一定年限的使用權,消費者擁有一定年限內在該酒店的居住權。三是產權酒店,指將酒店的每一個單位分別出售給投資人,同時投資人委托酒店管理公司進行分時度假網絡管理,獲取一定的投資回報。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權。四是養老型酒店,指投資人在退休前購買退休養老度假村的某一個單位,委托管理公司經營至退休后自用。委托管理期間,將獲取一定的投資回報。一般情況下,該度假村在產權人去世后有管理公司回購再出售,收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村,指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發的度假別墅項目。

二、麗江旅游房地產的現狀分析

納西古樂、玉龍雪山、三江并流、東巴文化等構成了麗江旅游的質素,卓越的旅游環境,對旅游者形成強勢召喚,麗江也成為了云南最早進行旅游房地產開發的地區之一,隨著云南開發旅游小鎮的政策指導,麗江古城、束河古鎮、玉龍雪山高爾夫等被相繼開發出來,這些項目的開發推動了麗江旅游發展的同時,也豐富了麗江旅游房地產的業態。2008年,瑞安房地產已確定在麗江投資一個建筑面積約120萬平方米的新農村建設度假勝地;中邦置業和米丘環境公司也確定開發一個集休閑度假型和文化度假型的“瀘沽湖女兒國”項目。2009年,昭德酒店投資有限公司確定在麗江建設國際頂級度假酒店――古城阿曼(AMAN)酒店。到目前為止,麗江市共有149個招商引資國內合作項目,在建項目有112個,籌建項目有10個,已完成的項目有27個。

旅游房地產因其具有優越的環境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性,在麗江有著巨大的發展空間。然而在麗江旅游房地產逐漸升溫之時,許多問題也突顯了出來。

1、經營模式單一,缺乏創新。目前的旅游房地產經營開發方式普遍過于傳統和呆板,除了項目單純照搬沒有創新外,在經營操作上也普遍采用單一的模式,不能形成穩定的消費群體,難以形成一個整體的營銷網絡。

2、經營市場混亂,缺乏行業規范。我國與旅游房地產相關的法律法規不完善,旅游房地產方面相關信托、保險方面的法律體系也不健全,嚴重限制了旅游房地產業的健康發展。產權酒店、時權酒店等都屬新興行業,在其發展中存在法律地位不明確,無法可依等問題,從而引發缺乏誠信、酒店價值與價格不符,導致行業形象受損,甚至引發信用危機。

3、缺乏整體規劃,未能實現旅游與房地產的有效整合。近幾年麗江的旅游房地產發展迅速,遠遠高于同期旅游發展速度,市場上出現的項目開發較為零散,部分項目沒有結合麗江的旅游特色,旅游房地產的開發過多注重于房地產的開發,未能實現旅游與房地產的有效整合,多數項目沒有后續性,致使麗江較多項目處于閑置狀態,旅游經濟效應并未實現。

四、對麗江旅游房地產的建議

1、加強旅游房地產的創新,特別是營銷手段。旅游房地產項目的創新是良性發展的前提,在旅游房地產新項目開發中要找準在整個產業體系中的位置,避免同一地區項目結構的雷同現象,圍繞麗江旅游資源的特點,進行房地產開發和建設。與傳統房地產不同,旅游房地產的所有權不一定發生轉移,它出賣的是它的功能、服務及其軟性消費品。所以在營銷手段上,必須進行技術創新,向國際潮流靠攏,不一定將自己限定在房地產業的銷售模式上。例如推行貴賓會員卡、異業聯名卡,甚至可以進行跨行業結盟,跨國度聯動,實現對消費資源最大限度的挖掘。

2、制定有利于旅游房地產發展的法律法規。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定:“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這對于旅游房地產項目中的產權酒店、養老型酒店的開發進行了明確限制。《商品房銷售管理辦法》第十二條規定:“商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。”這也限制了時權酒店和度假村的開發。為此,國家旅游局應與建設部協商,對屬于旅游業的酒店、度假村的房地產,鑒于它使用變化大的特點,制定相關的法規,促進旅游房地產的發展。

3、健全法律約束機制,加強監督管理,做到違法必究。當前,關于旅游房地產的法律法規還不完善,發展過程中出現了違法亂紀的現象,投資者的利益受到嚴重損害。政府應進一步制定相關法規,使得執法部門能有法可依。同時,應加大執法力度,加強監督管理,對損害投資者利益的經營者堅決給予法律制裁,以營造一個公平公正的法治環境,使旅游房地產健康、快速地發展。例如在合同文本中加入信息公開條款,明確規定銷售旅游房地產產品中哪些信息是必須向購買者公開,使購買者在了解情況后做出購買決策,如果出現經營者在廣告宣傳資料中夸大投資回報,在購房者與酒店經營公司簽定的委托合同中,許下誘人的承諾,以此誤導消費者或采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利,要給予相應的制裁。

4、加強規劃,整合旅游與房地產資源。(1)大區域范圍內的規劃。大區域范圍內的規劃即旅游房地產項目在麗江的整體規劃。根據旅游房地產項目與麗江旅游資源環境的關系,麗江旅游房地產的布局可選擇位于城郊的各個度假區、旅游風景區等自然環境和交通條件較好的地區。服從旅游城市和旅游風景區總體規劃和發展需求,結合麗江的實際情況,圍繞旅游度假地本身資源特色,將人文環境、民俗文化等因素整合到旅游房地產項目中,努力為旅游者和居民創造一個舒適方便、經濟安全和優美的旅游、度假、休閑的環境,從而充分發揮項目的經濟、社會和環境效益。(2)小區域范圍內的規劃。旅游房地產應盡量接近環境優越的度假區,項目所在地的周邊環境破壞和工業污染要少,空氣質量和社會治安狀況要好,特別是分時度假村、產權酒店這類的旅游房地產項目,由于其目的就是為度假服務,且房產擁有者較多,項目應位于度假接待中心,使旅游度假功能得到充分發揮,優越的資源能為更多的人服務。

總之,現階段麗江的旅游房地產項目較多,因此在發展麗江旅游房地產過程中必須圍繞麗江自身旅游資源特色,加強創新,認真思考旅游房地產的核心點,多借鑒其他城市旅游房地產的成功經驗,引進在運作、管理、認識水平等具有優勢的實力開發企業進行旅游房地產開發,同時要加強規劃,實現旅游和房地產的完美結合,創造項目持續價值。

參考文獻: