房地產(chǎn)開發(fā)分類大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)開發(fā)分類范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

委托人孫延昌，男，46歲，該公司法律顧問，住該單位。

委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問，住本市西城區(qū)新外大街10號。

被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無業(yè)，住臺灣省臺北市忠孝東路5段236巷3弄5號2F.

委托人申偉，北京市大正律師事務(wù)所律師。

委托人向鋒，北京市大正律師事務(wù)所律師。

原審第三人中國銀行北京市分行，住所地北京市朝陽區(qū)雅寶路8號太亞大廈。

負責(zé)人孟慶斌，行長。

委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。

上訴人北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新協(xié)公司）因房屋買賣糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（1999）西民初字第3390號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新協(xié)公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國銀行北京市分行（以下簡稱北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

1999年6月，徐承雷以其購買投資廣場B座15層01號房屋，并依合同交齊全部房款，新協(xié)公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協(xié)公司與其簽訂的購房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費、公證費2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經(jīng)審理后確認，雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的北京市外銷商品房預(yù)售契約及補充協(xié)議，符合法律規(guī)定，且進行了公證，該契約及補充協(xié)議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協(xié)公司仍未履行交付房屋的義務(wù)，現(xiàn)徐承雷請求依法解除雙方契約及補充契約，應(yīng)予準許。合同解除后，徐承雷請求雙倍返還定金，返還已付房價款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關(guān)費用的訴訟請求，予以支持。據(jù)此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時止，26000美元自1995年10月10日至付清時止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時止，利率均按中國人民銀行同期固定資產(chǎn)美元貸款利率計付，上述之利息應(yīng)扣除原告徐承雷已以的被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費、其他雜費人民幣13428元、公證費815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時問及利率由被告北京辦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償還第三人中國銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時止的利息。判決后，新協(xié)公司不服，以原審判決認定事實不清、程序違反法律規(guī)定為由上訴至本院，要求撤銷原判，判令雙方繼續(xù)履行1998年12月所簽協(xié)議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。

經(jīng)審理查明，徐承雷與新協(xié)公司于1995年10月9日經(jīng)長安公證處公證簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補充協(xié)議》，并經(jīng)北京市房屋土地管理局辦理了預(yù)售房登記。雙方合同約定：徐承雷購買新協(xié)公司的投資廣場B座15層01號房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計算，總價款為263762美元。徐承雷于預(yù)售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內(nèi)付樓價款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應(yīng)付230386美元。該契約第5條約定：新協(xié)公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協(xié)公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權(quán)向新協(xié)公司追索違約金。逾期超過90日新協(xié)公司未交付房屋的，徐承雷有權(quán)終止本契約。契約終止自徐承雷書面通知送達新協(xié)公司之日起生效。新協(xié)公司除在契約終止后30日內(nèi)向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房價款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。雙方訂立的《補充協(xié)議》第4條約定，新協(xié)公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災(zāi)害；施工中異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決；違反新頒布的法律及規(guī)定；其他非新協(xié)公司所能控制的因素等原因致新協(xié)公司不能按期交房外，延期交付房屋超過90天，徐承雷有權(quán)在第91天起14日內(nèi)以書面形式通知新協(xié)公司解除預(yù)售契約。如徐承雷在規(guī)定期限內(nèi)沒有行使此項權(quán)利，則應(yīng)被視為同意繼續(xù)履行預(yù)售契約，但新協(xié)公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協(xié)議支付新協(xié)公司房價款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協(xié)公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協(xié)公司作為合同擔(dān)保人，徐承雷（抵押人〕以其所購置的投資廣場B1501號房產(chǎn)向北京市分行〔抵押權(quán)人）申請樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔(dān)保人之擔(dān)保數(shù)額為本合同項下貸款本金和由本金所產(chǎn)生的利息（包括違約加息）及其他相關(guān)費用。擔(dān)保期限從貸款發(fā)生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項下之擔(dān)保為不可撤銷擔(dān)保。抵押人確認若擔(dān)保人按本合同有關(guān)規(guī)定，代抵押人還清對抵押權(quán)人的所有欠款后，抵押人無條件同意抵押權(quán)人將抵押人名下抵押物業(yè)及其相應(yīng)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協(xié)公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書面提出終止雙方售房契約，新協(xié)公司未予答復(fù)，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達成協(xié)議，徐承雷同意繼續(xù)履行與新協(xié)公司簽訂之預(yù)售契約及其補充協(xié)議，同時約定新協(xié)公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補償?shù)取Ｍ?2月5日，雙方依協(xié)議履行，新協(xié)公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業(yè)管理費之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協(xié)公司向徐承雷發(fā)出入住通知，因徐承雷認為房屋未達到入住條件，未辦理手續(xù)。徐承雷于1997年11月15日致函新協(xié)公司要求驗收交房，新協(xié)公司未答復(fù)。1998年12月7日，雙方經(jīng)協(xié)商再次達成協(xié)議：新協(xié)公司同意賠償徐承雷購樓全款的利息，額度按中國銀行美元貸款的同期利率計算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協(xié)公司的原因致使徐承雷辦理入住手續(xù)遲延，新協(xié)公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協(xié)公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業(yè)管理費；如徐承雷需出租房屋時，新協(xié)公司免費為其招租，并同意按原合同約定標準對B1501房屋尚存在問題部分進行免費維修。協(xié)議簽訂后，新協(xié)公司認為此次協(xié)議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達成協(xié)議的給付期限有重復(fù)部分，應(yīng)減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項。徐承雷對此不予認可，并于1999年5月10日致函新協(xié)公司，以新協(xié)公司不履行1998年協(xié)議為由，要求解除售房契約及補充協(xié)議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計4821.88美元。新協(xié)公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現(xiàn)尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費815.28美元、律師費11237元人民幣，其他雜費2191元人民幣。上述事實，有雙方當事人陳述、售房契約、補充協(xié)議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協(xié)議書、1998年12月7日協(xié)議書、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據(jù)在案佐證。

本院認為，徐承雷與新協(xié)公司簽訂的《外銷商品房預(yù)售契約》及《補充協(xié)議》均系雙方真實意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)視為有效。新協(xié)公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協(xié)議，并已按約履行。此后因交付房屋的標準雙方仍存在分歧，雖然新協(xié)公司曾向徐承雷發(fā)出入住通知，但雙方未履行交房驗收手續(xù)。后經(jīng)徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書面要求解約時止，新協(xié)公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補充協(xié)議，理由正當，應(yīng)予支持。原審法院依事實判決解除雙方契約及協(xié)議，新協(xié)公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無不妥。新協(xié)公司上訴要求繼續(xù)履行與徐承雷簽訂的1998年12月協(xié)議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

篇（2）

2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個百分點。與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態(tài)勢。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.3百分點,與年初25.5個百分點的差距相比縮小了11.2百分點。

去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。

去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米,同比下降2.5%。

2、中部地區(qū)投資增速最快

去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額達到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。

從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看,31個省(區(qū)、市)中有18個省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平,增長居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快,同比增速超過40%。

分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。

二、企業(yè)資金壓力有所緩解

從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負轉(zhuǎn)正,流動性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢。另外,為應(yīng)對國際金融危機,擴大國內(nèi)需求,2009年5月份,國家下調(diào)了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠遠超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負增長勢頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產(chǎn)資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。

銀行貸款和其他資金是我國房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重超過 60%。受國內(nèi)貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業(yè)資金來源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。

三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)

從2008年下半年以來,針對房地產(chǎn)市場低迷、宏觀經(jīng)濟下行壓力較大的情況,國家連續(xù)出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導(dǎo)致通脹預(yù)期增強,在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進入2009年,尤其是二季度以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預(yù)期,銷售額顯著增長,企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴大1.8個百分點;環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。

1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴大2.2個百分點;環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。

2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。分地區(qū)看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。

篇（3）

估算我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：

1　根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。

2　利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級或各類(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來源進行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計2004年各級房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計算各級企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。

3　利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。

4　將步驟2推算出的各級或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

1　我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：

將表1的數(shù)值代入式(1)，可計算得出2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。

(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。

(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值

首先，計算2004年各資質(zhì)等級企業(yè)與一級企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。

其次，計算2004年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。

最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。

(4)計算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表3的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表6中各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。

2　我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表8所示。

估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個。

(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。

(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。

在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M。

由相關(guān)研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進行推算，得到2009年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。

(4)計算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值

將表10的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表12的各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。

3　我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表14所示。

估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個。

(2)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量

2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。

(3)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。

銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。

由《2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進行推算，得到2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。

(4)計算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表16中的各投資來源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。

篇（4）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

進行房地產(chǎn)開發(fā)，首要工作就是開發(fā)項目的成本測算，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的評估與分析，得出該開發(fā)項目的成本估計值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動量，從而大概得出該開發(fā)項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)方案。在確定開發(fā)方案后，在開發(fā)項目實際建造過程中，同時對開發(fā)成本進行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本測算的分類研究

房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，開發(fā)成本測算是將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準確地測算房地產(chǎn)開發(fā)成本，需要結(jié)合國家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩(wěn)定，開發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。

1.土地成本

土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。

2.前期工程費

前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費、地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。

4.市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。

5.開發(fā)間接費用

此項費用是指開發(fā)商運作該項目所需發(fā)生的開支，具體明細如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據(jù)各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項目內(nèi)容分析計算。③銷售稅費。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費，主要指營業(yè)及附加費、交易服務(wù)費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見費用。此費用是指一些事前不能準確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險等費用。上述項目開發(fā)成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分類研究

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是開發(fā)商對所有項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)企業(yè)項目順利實施，力求開發(fā)中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，以達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤最大化。

1.對征地和拆遷補償、安置費的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。

2.勘察設(shè)計和前期工程費的控制

對行政事業(yè)性收費通過爭取各項優(yōu)惠政策來降低；勘探設(shè)計必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計標準要與市場定位適應(yīng)，積極推行價值工程管理。

3.建筑安裝工程成本的全程控制

加強項目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設(shè)計監(jiān)理制度；加強監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應(yīng)充足、價格相對低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。

4.管理費用

定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專業(yè)公司，節(jié)省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。

5.對財務(wù)費用的全面控制

安排合理的融資方案，籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。

6.對稅金的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔(dān)。

7.建立動態(tài)成本控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)單位的成本控制，就是通過對估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標成本，找出偏差，最終達到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。

三、總結(jié)

篇（5）

中圖分類號：F275

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產(chǎn)項目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。

2.前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。

6.不可預(yù)見費。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。

7.開發(fā)間接費。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

（二）項目銷售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機關(guān)往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭取減免或緩繳。

（四）項目不確定性方面的評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設(shè)計要結(jié)合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預(yù)測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項目的各級明細構(gòu)成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測及控制表中可以反映實際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現(xiàn)投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項目投資用款計劃，結(jié)合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風(fēng)險應(yīng)對。

篇（6）

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預(yù)收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應(yīng)透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認標準

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。

(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇（7）

[作者簡介]何風(fēng)琴（1990―），女，東華理工大學(xué)碩士研究生，研究方向為不動產(chǎn)經(jīng)濟與管理；陳榮清（1973―），男，東華理工大學(xué)副教授，碩士研究生導(dǎo)師，研究方向為土地可持續(xù)利用、土地整理。（江西南昌 330013）

[基金項目]國家自然科學(xué)基金項目“土地整理中農(nóng)戶宅基地退出決策行為分析及管控措施研究”（41261041）

一、問題的提出

住宅商品化的推行，房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速興起和發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了令世人矚目的成就，然而中國房地產(chǎn)市場表面繁榮也難以掩蓋其深層次的癥結(jié)，一些問題還日趨嚴峻，為此，國家出臺一系列的宏觀調(diào)控政策。縱觀我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，都是采取了“一刀切”的調(diào)控模式，沒有充分考慮到房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域差異、空間差異。這些調(diào)控模式并沒有達到預(yù)期效果。我國局部區(qū)域房價上漲仍然過快，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)矛盾仍然突出，房價上漲速度遠高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度。房地產(chǎn)市場分類研究的研究方法、研究結(jié)論對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的制定有重要意義。

因房地產(chǎn)商品的不可移動性，關(guān)于房地產(chǎn)市場區(qū)域差異研究較多，主要是集中在從房地產(chǎn)市場發(fā)展單方面指標的差異分析、東中西部地區(qū)差異分析、35個大中城市的差異分析、采用多元統(tǒng)計分析方法研究區(qū)域差異性。如90年代張二勛就認為房地產(chǎn)市場的研究需要強調(diào)空間和區(qū)域差異，陳浮、王良健（2000）從土地出讓市場化程度、住宅私有化程度等指標分析了中國東部、中部、西部三大地區(qū)的差異，顧云昌（2004）從房價入手分析了北京上海廣州房地產(chǎn)市場差異，鄭大川（2008）在行政區(qū)域劃分基礎(chǔ)上運用聚類分析方法對房地產(chǎn)市場進行了區(qū)域分類的探索，把全國房地產(chǎn)市場分成了7類，辛園園、楊子江（2011）從住宅市場的規(guī)模、人均發(fā)展水平以及城市的經(jīng)濟發(fā)展水平等方面對35個大中城市住宅市場的差異性進行綜合研究，范莉麗（2014）用泰爾指數(shù)測度中國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異。

上述學(xué)者研究思路和方法為本文撰寫提供了借鑒和參考，但其研究也有不足之處，比如研究對象上主要集中在東中西部比較，研究內(nèi)容上側(cè)重單項指標的比較，不能系統(tǒng)地建立房地產(chǎn)市場發(fā)展指標體系進而分析這種差異性，本文主要針對江西省11個地市開展研究，以期從江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展綜合指標方面對這種差異性進行嘗試分析和探索。

二、江西省房地產(chǎn)市場發(fā)育現(xiàn)狀分析

本文數(shù)據(jù)來源于江西省2014年年鑒數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況、房地產(chǎn)市場供需方面、房地產(chǎn)信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)等四個方面分析了房地產(chǎn)市場發(fā)育狀態(tài)。以下利用的人均指標均采用市域地區(qū)人口數(shù)。

本文參照全國同類研究，采用人均指標來對比各地市房地產(chǎn)投資狀況差異。

從圖中可以看出，人均房地產(chǎn)開發(fā)投資差異較明顯。人均房地產(chǎn)開發(fā)投資較多的有南昌市、新余市、鷹潭市、景德鎮(zhèn)市、贛州市，分別為人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三個地市超過全省水平，較多的人均開發(fā)投資與其良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)有關(guān)系，南昌市與排在末位的吉安市人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額差距最大，達到6555.21元，與排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒數(shù)第二位的上饒市與吉安市相差322.92元。

新余市人均住宅竣工面積處于前列，遙遙領(lǐng)先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面積0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、贛州市0.30m2、上饒市0.26m2，江西省各地市房地產(chǎn)供給方面差異較大。

從圖中可以看出，2013年江西省各11個地市商品房銷售面積差異較為明顯，各地市銷售面積差異曲線起伏較大，也就是說各地市房地產(chǎn)市場需求有很大程度上的差異。商品房銷售單價雖然差異不明顯，但還是有略微差距。萍鄉(xiāng)市銷售面積最小，兩者相差777.77萬m2，商品房銷售均價相差2779.46元/平米，各地市銷售均價相差最大3302元/平米。贛州市其商品房銷售面積僅次于南昌，全省第二，兩者面積相差259.70m2，銷售均價相差1788.24元/平米。

11個地市國內(nèi)貸款來源所占資金來源比重差異較大，上饒市、南昌市、萍鄉(xiāng)市國內(nèi)貸款比例相對較大，達到16.47%、14.85%、13.06%，說明這三個地市利用金融水平能力相對其他地市較強。鷹潭市自籌資金比重在其他地市中最高，達到54.92%，國內(nèi)貸款比重最小，只有2.68%，說明鷹潭市房地產(chǎn)開發(fā)資金主要靠企業(yè)自身籌集，借助外界力量較小，景德鎮(zhèn)市、撫州市、贛州市、國內(nèi)貸款比重都較低，分別為5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信貸規(guī)模較小。

南昌市90平米及以下住宅銷售比重相對其他省市較大，達到24.49%，景德鎮(zhèn)市、九江市、撫州市90平米住宅銷售比重較大，但都沒有超過20%，分別為17.96%、16.58%、16.19%，而萍鄉(xiāng)市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重較小。

以上分析主要是從房地產(chǎn)市場發(fā)育單項指標分析了11地市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和其差異性，為了更全面的體現(xiàn)這種差異性，本文采用聚類分析方法深入綜合分析差異性。

三、江西省房地產(chǎn)市場區(qū)域差異綜合分析

（一）聚類分析原理與方法

聚類分析是用來對所研究對象進行分類的方法，通過簡化變量個數(shù)，以便針對性地進行研究。聚類分析的前提假設(shè)是研究的變量之間存在一定的相似關(guān)系。假設(shè)所研究的有N個變量，每個變量有M個特征，變量之間的某些特征有相似性。把相似程度高的變量劃為一類，再重新計算相似程度，把相似程度高的劃為一類。以此類推，直到所有變量劃為一類。聚類分析分為系統(tǒng)聚類法和非系統(tǒng)聚類法。而系統(tǒng)聚類法（Hierarchical clustering method）是通過產(chǎn)生一個層次樹，把T維向量中最近的向量連接到一起，再連接最近的下級組。不同的方法是因為對“最近”的不同定義。樣品與樣品之間的常用距離主要有，絕對值距離、歐式距離、明可斯基距離、切比雪夫距離、馬氏距離，本文主要用到歐式距離。

（二）聚類分析指標的選定

在對不同區(qū)域房地產(chǎn)市場進行分類時，需要對房地產(chǎn)市場的各個主要方面選取不同指標，如在市場規(guī)模、供求關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)展階段以及資金來源各方面中選取主要指標進行考核。這樣才能全面又主要地抓住各區(qū)域房地產(chǎn)市場的差異特性和共同性。

聚類分析指標的選擇應(yīng)該科學(xué)合理規(guī)范，所選取的指標基本上能反映房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況，同時具有數(shù)據(jù)獲取的可行性，本文擬選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速、房屋施工面積、人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額、人均房屋竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源占房地產(chǎn)開發(fā)總來源比重、房屋銷售額、房屋銷售面積、房屋銷售均價、房屋銷售均價增速等11個指標。該11個指標包含在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)信貸規(guī)模四個大類中，這四個大類較為全面地反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，能夠較為全面地反映房地產(chǎn)市場差異。

（三）分類結(jié)果及分析

在聚類之前，為消除指標的量綱不同帶來的誤差。要對表二的數(shù)據(jù)進行標準化處理，spss默認的標準化方法就是z-score標準化。這種方法基于原始數(shù)據(jù)的均值（mean）和標準差（standard deviation）進行數(shù)據(jù)的標準化。將A的原始值x使用z-score標準化到x'。z-score標準化方法適用于屬性A的最大值和最小值未知的情況，或有超出取值范圍的離群數(shù)據(jù)的情況。新數(shù)據(jù)=（原數(shù)據(jù)-均值）/標準差，然后再利用SPSS19.0統(tǒng)計軟件對標準化后的數(shù)據(jù)進行進行聚類分析，得出聚類分析樹狀圖如下：

為了結(jié)果的準確性，本文還采取了變量平方歐式距離法和類與類組間平均距離法的組合，得出和上文距離法組合一樣的分類結(jié)果。

通過對十一地市聚類分析的結(jié)果可以看出，全省的房地產(chǎn)市場可以劃分為四大類：省會發(fā)達區(qū)只有南昌一個省會城市；贛南較發(fā)達區(qū)包括贛州市；贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市；贛西欠發(fā)達區(qū)包括新余市。

根據(jù)分類指標對分類區(qū)域進行差異分析，結(jié)合各地市的經(jīng)濟發(fā)展狀況指標進行綜合分析。

1.省會發(fā)達區(qū)

省會發(fā)達區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平較高，多項指標均在其他地市之上，從表二可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速、人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源分別為406.14億元、17.94%、7834.06元、841.49萬m2、597.50億元、7100.52元/m2、3992.51萬m2、109.58億元，這些指標都位于全省前列，作為江西省的省會，宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供較為堅實的基礎(chǔ)，2004-2013年南昌市地區(qū)生產(chǎn)總值以年均15.78%的速度從770.46億元增加到3336.03億元，遠高于其他地市。各項指標的遙遙領(lǐng)先使得南昌市房地產(chǎn)市場較其他地市都發(fā)達。

2.贛南較發(fā)達區(qū)

贛南較發(fā)達區(qū)贛州市房地產(chǎn)市場發(fā)展雖然沒有省會發(fā)達區(qū)南昌的迅速，很多指標僅次于省會發(fā)達區(qū)南昌市，2004 -2013年贛州市地區(qū)生產(chǎn)總值以年均15.58%的速度從393.35億元增加到1673.71億元，經(jīng)濟發(fā)展水平相對高于其他9個地市，所以2013年贛州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房屋竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源等指標都僅次于省會發(fā)達區(qū)，分別為196.62億元、581.79萬m2、309.06億元、5312.28元/m2、1919.14萬m2、251.24萬m2、31.84億元。這些指標都高于其他九個地市，但由于贛州市人口規(guī)模最大，2013年達到847.80萬人，其人均指標處于全省較低位置。

3.贛東贛中潛力區(qū)

贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市，贛東贛中潛力區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的大部分指標均低于省會發(fā)達區(qū)和贛南較發(fā)達區(qū)，且指標間相差較大，但由于這些城市經(jīng)濟穩(wěn)步向前，各地市旅游開發(fā)較快，人均收入也在不斷提高，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿o限。宜春市被授予中國宜居城市、中國優(yōu)秀旅游城市等稱號，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供良好的社會環(huán)境，從一定程度上刺激買房需求，2013年宜春市房屋施工面積僅次于南昌、贛州市，在贛東贛中潛力中面積最大，為1189.80萬m2。九江位于長江、京九鐵路兩大經(jīng)濟開發(fā)交叉點，是長江中游區(qū)域中心港口城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展在贛東贛中潛力區(qū)中較發(fā)達，2013年九江市房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價在贛東贛中潛力區(qū)中均達到最高水平，分別為304.84萬m2、147.44億元、4836.69元/m2。景德鎮(zhèn)市是江西省重要的旅游與工業(yè)城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面積0.49m2，在贛東贛中潛力區(qū)中最大，僅次于南昌市。進入21世紀以來，上饒市市場經(jīng)濟體制框架基本形成，進入工業(yè)快速增長時期，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資達到106.75億元，僅次于南昌、贛州市，同時房地產(chǎn)開發(fā)資金利用金融工具的水平全省最高，房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源比重占16.47%。贛東贛中潛力區(qū)房屋銷售均價水平較一致，均遠低于省會發(fā)達區(qū)南昌的7100.52元/m2，略低于贛州的5312.28元/m2，八個地市均價相差不大，九江4836.69元/m2與4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。

4.贛西欠發(fā)達區(qū)

贛西欠發(fā)達區(qū)的新余市大多數(shù)房地產(chǎn)市場發(fā)展指標在江西省都處于較低位置，新余市人口規(guī)模較小，是房地產(chǎn)市場發(fā)展限制性因素，但同時也是其人均指標在全省水平較高的原因，新余市作為江西省的一個新興工業(yè)城市，城市化率達到56.6%。2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資額41.52億元，較2012年提高了67.91%，2012年開發(fā)投資額只有24.73億元。可見，新余市房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直以來較少，但其人均房地產(chǎn)投資額在全省處于高位，人均3592.98元，僅次于南昌，人均房屋竣工面積在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋銷售面積、房屋竣工面積、房屋銷售額分別為131.78萬m2，124.33萬m2，150.5億元，人均房屋銷售均價全省最低3798.52元/ m2，與全省最高均價水平相差3302元/m2，與全省均價水平第二的贛州市相差1513.76元/m2。

四、小結(jié)

本文通過利用房地產(chǎn)市場發(fā)展指標，采用聚類分析方法，把江西省房地產(chǎn)市場劃分為四個區(qū)域，即省會發(fā)達區(qū)、贛南較發(fā)達區(qū)、贛東贛中潛力區(qū)、贛西欠發(fā)達區(qū)，并且從房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)供給需求、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)信貸規(guī)模四方面詳細分析了四個區(qū)域的市場發(fā)育差異性。這種差異性的分析結(jié)果為江西省針對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展實行分區(qū)調(diào)控提供政策參考。

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為了提高自身競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實施了嚴格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應(yīng)于中小企業(yè)。因此，有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實不然，無論企業(yè)多小，在經(jīng)營的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。

1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點

1.1戰(zhàn)略制定的被動性

1.2決策信息的局限性

1.3戰(zhàn)略決策的個性化

1.4戰(zhàn)略計劃的短期化

1.5戰(zhàn)略影響的有限性

2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇

2.1目標集中化戰(zhàn)略。目標集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個細分區(qū)段或某一個地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務(wù)。

2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務(wù)上來，逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。

2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對自己所有的項目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。

2.1.3控制項目數(shù)量。為了控制風(fēng)險，中小開發(fā)商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發(fā)，另一個在辦理前期手續(xù)準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。

2.2差異化戰(zhàn)略

2.2.1經(jīng)營差異化：市場細分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強的優(yōu)勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。

2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設(shè)計理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。

2.2.3項目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個細分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。

2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級中小城市。

2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對市場的預(yù)期目標和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。

2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風(fēng)險，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關(guān)系風(fēng)險較高而運行風(fēng)險較低時。

第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發(fā)。當關(guān)系風(fēng)險和運行風(fēng)險較低時，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運行風(fēng)險并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。

第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來，企業(yè)之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎(chǔ)上實現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運行風(fēng)險非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。

2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實施路徑

第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。

第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。

第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強化價值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯(lián)盟各方獲得收益。

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中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我國房地產(chǎn)市場狀況概述

2010年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”,瘋狂的房價成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點。部分城市房價上漲過快,房價增速遠超居民人均可支配收入增長,一般居民越來越難以承受。房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產(chǎn)市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產(chǎn)市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且,房地產(chǎn)市場投機、投資行為較為普遍,哄抬房價現(xiàn)象較為嚴重,市場秩序需要著力進行治理。此外,商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,中小戶型和中低價位普通商品住房及經(jīng)濟型住房供應(yīng)不足、保障房建設(shè)投入不足。

為了防止地產(chǎn)市場的泡沫,國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,4月14日和17日,國務(wù)院連續(xù)通知,其中4月17日《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》被稱為樓市調(diào)控“新國十條”,由此拉開密集調(diào)控序幕。“新國十條”公布后,樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量價齊跌”。經(jīng)歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國樓市正面臨著新一輪調(diào)整期,而且本輪的調(diào)整才剛剛開始,未來房地產(chǎn)市場無論是成交量還是房價均面臨著較大的下滑可能。因此,商業(yè)銀行不能忽視對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場調(diào)整引起銀行風(fēng)險上升最為常見的渠道就是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監(jiān)會要求,各商業(yè)銀行公布了房地產(chǎn)貸款壓力測試結(jié)果。若房地產(chǎn)價格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2個百分點,個人按揭不良率提高0.9個百分點;興業(yè)銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個百分點,個貸不良率上升0.3個百分點。

目前,宏觀調(diào)控、市場調(diào)整和成本上漲成為中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場的深入調(diào)整,一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險將會增大。當前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中,銀行特別要關(guān)注下列風(fēng)險:一是“樓盤爛尾”;二是開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問題;三是小企業(yè)運作大項目;四是房地產(chǎn)開發(fā)項目運作不合規(guī)。

2.集團資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地產(chǎn)市場調(diào)整,可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團資金鏈緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往具有建設(shè)投資大、開發(fā)周期長的特點,涉及多種項目資金的運用,對資金的銜接運用要求很高。中國目前有集團背景的開發(fā)商較多。集團公司的資金實力和負債狀況以及對開發(fā)商投資的真實狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對開發(fā)商的業(yè)績有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運作――通過各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴大或使財務(wù)指標轉(zhuǎn)好而對外部投資者構(gòu)成吸引力,特別是如果形成少量資本運作巨額資產(chǎn)的情形,無論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問題,均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險,進而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險。此外,企業(yè)集團還存在資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險,相關(guān)資金鏈斷裂可能會對銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期,商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開發(fā)商在項目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險。

3.抵押品市場價格大幅下降使得銀行信用風(fēng)險增大。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期,房地產(chǎn)抵押品的市場價值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場低迷時期對房地產(chǎn)抵押品的處置通常會出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中,抵押擔(dān)保貸款額一般不超過抵押品變現(xiàn)值的70%,這通常意味著當房地產(chǎn)價格跌幅逾30%以上時,商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險將陡然上升。

4.房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時,銀行個人住房貸款風(fēng)險上升。中國商業(yè)銀行個人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占的比重。個人住房貸款常見的風(fēng)險是由于個人投機性需求引起的。當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲時,在“正反饋資產(chǎn)價格效應(yīng)”的影響下,個人住房投機性需求增加。而當房地產(chǎn)價格泡沫破裂時,由前期個人住房投機性需求產(chǎn)生的個人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險加大。當房產(chǎn)價格急劇下滑時,會出現(xiàn)“斷供”的銀行風(fēng)險。

當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時,銀行要留意兩類個人住房貸款信用風(fēng)險的爆發(fā)。一類是“理性違約”,當?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價下降到低于貸款余額時,借款者從自身利益最大化出發(fā)主動違約;另一類是“被迫違約”,房地產(chǎn)市場調(diào)整會與經(jīng)濟調(diào)整相互作用,經(jīng)濟下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。

5.假按揭、假首付、假房價等增多使銀行信貸風(fēng)險增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時,部分過度擴張的企業(yè)可能采取諸多冒險行為,例如通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風(fēng)險增大。“假按揭”主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產(chǎn)開發(fā)商利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或為購房者墊付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付;“假房價”主要是開發(fā)商通過虛構(gòu)的房價來套取更多的銀行貸款。

三、商業(yè)銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整的措施及建議

面對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整可能給銀行帶來的巨大風(fēng)險,商業(yè)銀行除應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場走勢的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動向以外,還應(yīng)進行內(nèi)部經(jīng)營管理的調(diào)整,加強房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理。

1.把好市場準入關(guān),實行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實企業(yè)、項目分類管理。一是實行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。二是實行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理,重點支持房價運行較為平穩(wěn)、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項目。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放,堅決退出房價高企、投機濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目。三是強化客戶資質(zhì)、信用評級、授信及貸款審批管理,加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強項目分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅項目,對于建設(shè)項目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設(shè)項目,要嚴格進行限制。

2.堅持房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理,嚴防信貸資金挪用。首先,要明確項目資本金審核等要求,確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時獲取最新項目信息。其次,貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏,要根據(jù)項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度,合理安排貸款發(fā)放。再次,要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個項目建設(shè)銷售過程,消除信息不對稱給銀行帶來的風(fēng)險。要根據(jù)房地產(chǎn)項目已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況,督促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。發(fā)放的個人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理,首付款以及項目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理,保證開發(fā)貸款能按期收回。

3.完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險監(jiān)控機制,做到風(fēng)險的早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警,建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標體系,及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點,為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險提供依據(jù)。二是加強對房地產(chǎn)項目的監(jiān)控和項目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強化跟蹤管理,通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項目建設(shè)和銷售進展等,及時預(yù)警和處置貸款風(fēng)險。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任,加強監(jiān)督管理,切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤活風(fēng)險貸款,積極化解項目風(fēng)險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險的項目,要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢,幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險。

4.高度重視個人住房貸款的潛在違約風(fēng)險。商業(yè)銀行要吸取美國次貸危機的教訓(xùn),采取嚴格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象;嚴格執(zhí)行首付款政策,并根據(jù)客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。

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1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵、特征及分類

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵和特征

房地產(chǎn)開發(fā)貸款指由商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放，用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有以下特征。

1.1.1 資金額度大，風(fēng)險較高。房地產(chǎn)項目開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)都需要大量資金，單個企業(yè)授信額度較大，銷售易受經(jīng)濟周期和政策環(huán)境影響，影響貸款發(fā)放及后期管理過程中出現(xiàn)問題，存在較高的信用風(fēng)險。

1.1.2 還款周期長，風(fēng)險因素多變。房地產(chǎn)項目從做出決策到上市銷售，開發(fā)周期較長，導(dǎo)致開發(fā)貸款的還款周期延長，土地政策、土地出讓價格、利率水平等因素發(fā)生變化的可能性加大，直接導(dǎo)致房屋建設(shè)成本和銷售情況的不確定性增加。

1.1.3 抵押物單一，價值不穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押物主要包括抵押土地使用權(quán)和抵押在建項目，二者價值并不穩(wěn)定，當房價處于下行周期，抵押物估值將縮水。

1.1.4 環(huán)節(jié)較多，鏈條效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)可分為土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)和租售三個階段，各階段資金鏈條相互影響、環(huán)環(huán)相扣，每個環(huán)節(jié)都包含政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險。只要其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)貸款分類

1.2.1 信用風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模也逐漸增大，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險成為商業(yè)銀行風(fēng)險的重要組成。開發(fā)商違約的主要原因是地產(chǎn)項目銷售不暢，資金回籠速度和規(guī)模沒有達到預(yù)期目標。受現(xiàn)行房地產(chǎn)限購政策、購房者持幣觀望和即將開征房產(chǎn)稅預(yù)期的影響，很多開發(fā)商存在在建或已建成項目銷售困難問題，房地產(chǎn)開發(fā)貸款可能無法到期歸還并發(fā)生延期或倒逼銀行進行貸款重組，造成信用風(fēng)險。

1.2.2 市場風(fēng)險。我國房地產(chǎn)價格的影響因素復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)通常按周邊樓盤銷售價或者當?shù)丶爸苓厖^(qū)域最新出讓土地價格來定價，房屋價格不確定性很高，隨意性較強，均衡的房價不能準確預(yù)測和評定。同市場上短期供求狀況不可能反應(yīng)社會的真實需求，消費者對房價走勢的預(yù)期一旦發(fā)生變化，就會持幣惜購，市場有效需求萎縮，形成市場風(fēng)險。

1.2.3 銀行操作風(fēng)險。受利潤驅(qū)使，銀行容易產(chǎn)生放貸沖動，如果不注意操作環(huán)節(jié)的監(jiān)管和控制，極易產(chǎn)生操作風(fēng)險。銀行操作風(fēng)險主要包括以下幾項：①違規(guī)發(fā)放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發(fā)放指標，不按照工程進度合理放款；②信貸資金無法執(zhí)行封閉運作，難以監(jiān)控；③抵押物變現(xiàn)存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。

1.2.4 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險指由于企業(yè)投資、出售、人事等方面經(jīng)營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達到預(yù)期，直接影響現(xiàn)金流，造成難以規(guī)劃銀行貸款的風(fēng)險。地產(chǎn)開發(fā)受到籌資方式、設(shè)計定位、成本估算、政策干預(yù)等因素的影響，某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個開發(fā)項目會產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，造成公司損失，資金回籠出現(xiàn)問題。

2 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險成因分析

我國市場經(jīng)濟體制并不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業(yè)銀行的資產(chǎn)定價機制尚未確立，并沒有實現(xiàn)真正意義上的商業(yè)化。由于房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟發(fā)展中的特殊地位，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的形成也受到眾多因素印象。

2.1 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險形成內(nèi)部因素

2.1.1 貸款發(fā)放監(jiān)管機制不足。商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能嚴格遵照合同條款，房地產(chǎn)企業(yè)在實際操作中，運用資金的范圍超過了當期的收益預(yù)期。商業(yè)銀行放使企業(yè)對借貸資金的用途超過了其未來收入的現(xiàn)值，造成在比較充裕的時間段內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。

2.1.2 短期利益高引發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模擴大。存款、貸款和中間業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行對下屬機構(gòu)、客戶經(jīng)理和前臺操作人員進行考核和評定的重要指標。對房地產(chǎn)公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業(yè)務(wù)，使得相關(guān)操作人員傾向于大規(guī)模發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，甚至存在違規(guī)方法貸款，重規(guī)模、輕質(zhì)量的現(xiàn)象。

2.1.3 風(fēng)險計量技術(shù)落后。我國商業(yè)銀行的風(fēng)險計量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風(fēng)險的審核，尚無法準確衡量整個組合的風(fēng)險特別是跨經(jīng)濟周期的風(fēng)險，對房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制更多來自于對基層經(jīng)營機構(gòu)的需求和高層管理經(jīng)驗平衡的結(jié)果。

2.2 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險形成外部因素

2.2.1 多方資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式簡單、投資回報率較高等因素的影響，大量企業(yè)或機構(gòu)進軍地產(chǎn)市場，投機性經(jīng)營增加，推動地產(chǎn)投資過熱。作為主要的資金來源，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也不斷擴大，易導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模膨脹，更多的資源向房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)集中，而將各類風(fēng)險推向商業(yè)銀行。

2.2.2 行政干預(yù)導(dǎo)致貸款風(fēng)險加劇。土地出讓金成為多數(shù)地方政府進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè)的重要資金來源，地方政府傾向于干預(yù)商業(yè)銀行決策，盡可能多的獲取資金來支持地方經(jīng)濟的發(fā)展。國有商業(yè)銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔(dān)保的長期貸款，政府干預(yù)下的貸款行為缺乏風(fēng)險約束，容易推動貸款資金過度擴張。

2.2.3 國家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性。2003年以來，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，國家相繼出臺了一系列引導(dǎo)和限制類調(diào)控政策。任何一項政策效果都需要經(jīng)過一段時間的實際操作才能顯現(xiàn)，過于密集的政策出臺不但不能很好的實現(xiàn)政策意圖，還有可能造成意料不到的負面影響。

3 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范建議

3.1 建立持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策。相關(guān)政策的出臺盡管有助于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱、房價過高現(xiàn)象進一步發(fā)展，但同時卻加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，商業(yè)銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，不能只靠一時的緊縮貸款發(fā)放、限購等政策，要從源頭上進行調(diào)控，改變地方政府的土地財政發(fā)展模式，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)，增加有效需求，在根本上減少房地產(chǎn)市場的投機行為，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

3.2 嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的流程。在發(fā)放貸款前，商業(yè)銀行就要根據(jù)這個特點對申請貸款的企業(yè)進行全面的資格審查，對抵押品價值是否滿足貸款要求等進行驗證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內(nèi)容包括：①要對項目開發(fā)的合法、合規(guī)及可行性進行審查；②自籌資金達到一定比例后，才能發(fā)放貸款，按照項目進度分批發(fā)放；③對商品房的預(yù)售過程進行深入的監(jiān)管，充分了解銷售和庫存情況，從而防止開發(fā)商隱瞞銷售事實，只要預(yù)售收入達到約定的還款點，就要要求開發(fā)商及時足額的償還貸款。

3.3 加大信用風(fēng)險度量量化模型的應(yīng)用。我國商業(yè)銀行信貸管理手段比較落后，對開發(fā)貸款項目的審查主要通過主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒有建立科學(xué)、完備的信用風(fēng)險指標度量體系。同時，也沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢的變化、信貸環(huán)境的變化、商業(yè)銀行信貸資金的流動性以及監(jiān)管制度要求的變化等，對房地產(chǎn)開發(fā)貸項目的量化指標及時的動態(tài)調(diào)整。缺少有效的信貸風(fēng)險度量工具，這就使得銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險控制很難實現(xiàn)精細化。所以，商業(yè)銀行要加大信用風(fēng)險量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應(yīng)用先進、科學(xué)、適用性強的信用風(fēng)險度量與預(yù)測模型提供數(shù)據(jù)和技術(shù)支持。

4 結(jié)語

在我國，不能簡單地將房地產(chǎn)視為一個行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈帶動效應(yīng)、資金聚集效應(yīng)和產(chǎn)品的特殊性，在我國經(jīng)濟社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產(chǎn)及其開發(fā)貸款特點的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的形成原因，理解關(guān)鍵控制點，有助于商業(yè)銀行制定有效的應(yīng)對措施和控制方法，防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。

參考文獻：

[1]楊晉麗，沈琨.全國房地產(chǎn)信用風(fēng)險壓力測試分析[J].云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2011（1）.

篇（11）

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A

針對新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場的風(fēng)險分析簡言之，主要是指：在當前我國房地產(chǎn)的開發(fā)活動實施過程中，其涵蓋的對房地產(chǎn)開發(fā)利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預(yù)料，控制難度較大。這就會造成房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其土地實際開發(fā)過程中所得到的利潤與其在開發(fā)前預(yù)估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商遭受嚴重的經(jīng)濟上的損失。要想綜合的對當前新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下房地產(chǎn)開發(fā)市場的風(fēng)險進行評估與思考分析，就必須對現(xiàn)在房產(chǎn)交易市場的發(fā)展情況進行分析，進一步推敲新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的風(fēng)險因素。

一、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.新時期我國的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步擴大的總體發(fā)展趨勢

隨著改革開放后經(jīng)濟的不斷飛速增長，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資范圍逐步擴大，使其占我國總體的固定資產(chǎn)份額投資比重逐步增加。不管現(xiàn)在我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展需要抑制對房產(chǎn)購買的需求，還是經(jīng)濟在衰退過程中需要拉動內(nèi)需進行發(fā)展經(jīng)濟，房地產(chǎn)開發(fā)投資在國民經(jīng)濟中仍處在不可忽視的地位。

2.房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場具有地區(qū)特性，導(dǎo)致一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場發(fā)展的不均衡現(xiàn)象出現(xiàn)

因為我國的國土面積較廣，每個省份或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況有所不同，因為東部地區(qū)較早的接觸對外開放經(jīng)濟發(fā)展政策，經(jīng)濟發(fā)展速度較快，所以這一地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展也較迅速，中西部地區(qū)則發(fā)展相對較慢。這樣就會對新時期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商帶來不同的風(fēng)險因素。

3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場供需總體結(jié)構(gòu)存在不均等、不平衡的現(xiàn)象

新時期，我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的供需結(jié)構(gòu)均存在一定的不均等與不平衡的現(xiàn)象：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經(jīng)濟適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。因為我國供給的經(jīng)濟適用廉租房較少，地方政府大多是在應(yīng)付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商較少。

（2）因為我國更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產(chǎn)交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經(jīng)濟的中小戶型、價格優(yōu)惠的普通商品住房供應(yīng)失衡，忽視了中低端購房消費者的購買需求和購買力，這樣的發(fā)展情況就使得我國新時期房地產(chǎn)開發(fā)不均衡的現(xiàn)象出現(xiàn)。

二、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的主要風(fēng)險因素分析與風(fēng)險的解決

1.政府的調(diào)控風(fēng)險（即政治風(fēng)險）

這方面的風(fēng)險因素主要是指：因為每個國家所處的國際地位和國際發(fā)展環(huán)境的不同，會以本國的政治環(huán)境和具體經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境不同而提出或制定一些經(jīng)濟發(fā)展的調(diào)控政策與相關(guān)法律條文規(guī)定。 這樣的國家宏觀調(diào)控政策和法律的制定就會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商造成一定經(jīng)濟上的虧損。例如：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商影響較大的就是財政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商影響最直接的政府宏觀調(diào)控政策，是影響其房地產(chǎn)開發(fā)的主要政治風(fēng)險因素。

因為房地產(chǎn)的開發(fā)與當前經(jīng)濟發(fā)展的總體形勢有著不可分割的關(guān)系鏈條。所以，具體分析房地產(chǎn)開發(fā)的政治風(fēng)險因素主要包括：地方政府的一些保護政策、政府對某地區(qū)房產(chǎn)租金與售價的控制政策規(guī)定、對外資投資的相關(guān)控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會給房地產(chǎn)開發(fā)投資商帶來不可規(guī)避的風(fēng)險。這就需要房產(chǎn)開發(fā)商對新時期提出的具體調(diào)控政策進行具體分析與實時關(guān)注。

2.房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然環(huán)境因素的影響

對于房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然地理環(huán)境因素的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險因素之一。這方面主要是指：因為某一地區(qū)的地形和自然氣候環(huán)境等因素出現(xiàn)變化，造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商的經(jīng)濟損失。例如：因為某一天災(zāi)的發(fā)生，造成房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的地形等發(fā)生的變化等。所以，這一風(fēng)險因素的影響，就要求房地產(chǎn)開發(fā)者對所開發(fā)地區(qū)的自然地理環(huán)境進行綜合、系統(tǒng)的分析，及早提前量的找到適合本企業(yè)投資與開發(fā)的地形，從而獲得更多的收益率。

雖然，自然地理環(huán)境等自然風(fēng)險因素對房地產(chǎn)開發(fā)的影響較小，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商也要對其進行風(fēng)險評估，以確保更好的規(guī)避不必要的風(fēng)險。

3．經(jīng)濟發(fā)展形勢的風(fēng)險因素

經(jīng)濟發(fā)展形勢對房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險影響主要是指：因為新時期經(jīng)濟發(fā)展形勢的波動，在樓盤上市的一定階段內(nèi)，市場需求發(fā)生改變，消費者對于房產(chǎn)的戶型供求出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤上市與預(yù)估的形勢發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不可避免風(fēng)險，導(dǎo)致經(jīng)濟損失。例如：受市場供需影響和某一地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況或消費水平等因素的影響，造成已開發(fā)的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)一定的風(fēng)險。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營策略的風(fēng)險影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營策略不利會給房產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險。例如：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有根據(jù)所開發(fā)地區(qū)面對的具體消費者進行綜合、系統(tǒng)的分析就會產(chǎn)生誤導(dǎo)經(jīng)營，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益與實際收益出現(xiàn)偏差，造成不必要的經(jīng)濟損失；或者房地產(chǎn)經(jīng)營者對房地產(chǎn)的成本預(yù)估不明確，造成租金或售價不能與成本達成互補等，都是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營策略不利引起的房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。

對于這方面的風(fēng)險因素影響，就需要房地產(chǎn)開發(fā)商和其企業(yè)的項目經(jīng)理對市場的需求和發(fā)展情況進行綜合且實時的分析，對房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與戶型做好系統(tǒng)評估。根據(jù)本房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況制定出相應(yīng)的經(jīng)營策略，從而使得房產(chǎn)能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規(guī)避經(jīng)營策略不利風(fēng)險因素對房地產(chǎn)開發(fā)造成的經(jīng)濟損失。

新時期隨著一些房地產(chǎn)泡沫、囤地、炒房等市場發(fā)展規(guī)律不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府的宏觀調(diào)控，市場的不穩(wěn)定發(fā)展等因素的影響，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了不可避免的風(fēng)險，風(fēng)險雖然不可避免，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取一些及時的補救措施，使風(fēng)險率降到最低，從而更好的促進本房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與盈利。

【參考文獻】