房地產(chǎn)建筑工程大全11篇

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篇（1）

中圖分類號：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)建筑工程施工管理是保證建筑工程施工質(zhì)量的重要手段，要想使施工管理充分發(fā)揮作用，就要從房地產(chǎn)建筑工程的全程出發(fā)，做好工程各個階段的施工管理和控制，保證工程的施工質(zhì)量和安全，防止房地產(chǎn)開發(fā)過程中的安全隱患。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)建筑工程施工管理中仍然面臨著一些問題，這些問題嚴(yán)重阻礙建筑工程的施工質(zhì)量，同時影響工程建筑效益水平的發(fā)揮。由此，本文根據(jù)房地產(chǎn)建筑工程的相關(guān)問題進(jìn)行分析，并提出施工管理要點(diǎn)，以供參考。

1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理問題

1.1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理意識薄弱

當(dāng)前，房地產(chǎn)建筑工程施工問題層出不窮，其根本原因是房地產(chǎn)建筑工程施工管理的意識薄弱。建筑施工方和開發(fā)商對施工管理不能從根本上加以重視，施工管理僅僅是一個口號。建筑工程施工過程中缺乏一個系統(tǒng)的施工管理體系，在施工過程中違規(guī)操作和違章操作的現(xiàn)象嚴(yán)重，但是施工管理卻無從下手，缺乏管理體系的引導(dǎo)作用，因此，施工管理的效率低下，影響施工的質(zhì)量，導(dǎo)致施工安全隱患的發(fā)生。而在施工中要做到將項目施工責(zé)任落實到施工的每一個最小的單位，將每一個人的安全和安全管理部門以及整個施工單位掛鉤，這就使得整個項目工程中形成了安全和效益并進(jìn)的局面，所有從事施工操作以及管理的人員都需要根據(jù)施工工作內(nèi)容從企業(yè)的施工部門和政府的監(jiān)管部門進(jìn)行較為全面的安全，做到每個施工工作人員都取得安全施工許可方可上崗。在施工過程中要杜絕各類施工工種的無證上崗，一旦發(fā)現(xiàn)在施工過程中出現(xiàn)無證上崗的情況時，施工管理的部門應(yīng)該受到處罰，如果因為這種情況造成了安全事故和經(jīng)濟(jì)損失，施工項目管理經(jīng)理需要對生產(chǎn)過程中的全部損失承擔(dān)責(zé)任。只有提高對建筑施工要點(diǎn)的認(rèn)識程度，才能真正從整體上提高我國建筑行業(yè)的整體發(fā)展質(zhì)量。

1.2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員是施工過程的重要參與者，因此，房地產(chǎn)施工管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量。每一個工程施工工作的參與人員需要同施工管理部門依法簽訂好勞務(wù)合同，同時和施工過程中的各類合同都做好詳細(xì)的記錄和較好的保存，將這些作為施工結(jié)束后發(fā)生事故的原始資料。在施工過程當(dāng)中要適當(dāng)?shù)嘏e行安全訓(xùn)練，在制定安全訓(xùn)練的過程中要注意合理性和多樣性，不可形式主義和，通過各種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩?xùn)練教育做到對每一個施工操作和管理人員進(jìn)行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通過將效率和安全同一的辦法促進(jìn)了工程施工安全系數(shù)的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提升。只有通過一系列科學(xué)合理的安全組織措施和施工方案，才能實現(xiàn)對建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面臨的最大問題就是：房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高，一些管理人員不能充分認(rèn)識其職責(zé)權(quán)限，在房地產(chǎn)建筑工程施工過程中，管理人員不能充分發(fā)揮其作用，對施工違規(guī)和違章操作視而不見，對施工管理存在僥幸心理，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程施工的質(zhì)量難以得到根本的保證。除此之外，一些施工管理人員與施工人員嚴(yán)重脫節(jié)，從而在出現(xiàn)施工問題時難以及時進(jìn)行解決，由此就可能拖延工期，損害工程建設(shè)效益。

2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理要點(diǎn)

在工程建筑項目施工的實際操作過程中，注意技術(shù)的管理同時提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對于控制施工工程的總體質(zhì)量具有重要意義，在實際的施工過程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運(yùn)用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項目工程的順利實施提供了有力的技術(shù)和管理保障。

2.1 房地產(chǎn)建筑工程施工準(zhǔn)備階段管理要點(diǎn)

在房地產(chǎn)建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規(guī)劃，要充分考察施工場地的環(huán)境，從而根據(jù)施工現(xiàn)場的狀況做好施工的準(zhǔn)備活動。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網(wǎng)工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學(xué)詳細(xì)的規(guī)劃，要與供電、供水等部門做好溝通，從而保證房地產(chǎn)的開發(fā)滿足使用群體對房地產(chǎn)性能的要求。做完相關(guān)規(guī)劃后，要進(jìn)行圖紙的設(shè)計。要充分保證房地產(chǎn)建筑工程的設(shè)計水平，要堅持發(fā)揮經(jīng)濟(jì)實用、美觀大方的設(shè)計理念。在設(shè)計好圖紙之后，要進(jìn)行圖紙會審工作，從而保證圖紙設(shè)計與施工具體環(huán)境的一致，保證圖紙的實施效果。圖紙審核完之后，要進(jìn)行施工的技術(shù)交底工作，設(shè)計人員要把設(shè)計理念與施工人員進(jìn)行溝通，技術(shù)人員要對施工人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，從而保證施工中技術(shù)的恰當(dāng)應(yīng)用。只有這樣，才能保證施工準(zhǔn)備工作的有效性，為后續(xù)施工過程提供支持。施工前期的準(zhǔn)備工作是保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)水平的根本保證。

2.2 房地產(chǎn)建筑工程施工階段的管理要點(diǎn)

在房地產(chǎn)施工階段，施工管理包括施工質(zhì)量管理、施工進(jìn)度管理和施工安全管理等環(huán)節(jié)。這一階段是房地產(chǎn)建筑工程的重要階段，該階段的施工管理效果直接關(guān)系到工程建筑的建設(shè)水平，由此需要根據(jù)施工管理的要求進(jìn)行施工的全程監(jiān)督。

（1）施工質(zhì)量管理

房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量管理直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，由此做好施工的質(zhì)量管理是至關(guān)重要的。具體來說，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)施工材料的質(zhì)量，要從材料的采購到應(yīng)用做好全程的跟蹤，在材料采購的過程中，要根據(jù)材料的規(guī)格要求進(jìn)行對比和檢測，要保證材料的質(zhì)量，堅決抵制不合規(guī)的材料。材料采購?fù)瓿珊?，要做好材料的保管和倉儲，防止保管不當(dāng)對材料質(zhì)量造成的影響。材料在進(jìn)入施工現(xiàn)場之后，要進(jìn)行二次檢測，最大限度的保證施工材料的質(zhì)量，防止材料質(zhì)量的瑕疵導(dǎo)致的工程質(zhì)量問題。除此之外，要提高房地產(chǎn)建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專業(yè)技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設(shè)的質(zhì)量，保證施工質(zhì)量管理水平的發(fā)揮。

（2）施工進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)建筑工程施工過程中，要加強(qiáng)建筑工程施工的進(jìn)度管理。要對施工地環(huán)境進(jìn)行分析，從而根據(jù)環(huán)境的特征確定施工的進(jìn)度。要編制科學(xué)合理的施工進(jìn)度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協(xié)調(diào)好施工建設(shè)方、施工方和監(jiān)理單位的關(guān)系，從而保證三方達(dá)成施工進(jìn)度的一致意見。要保證材料和設(shè)備的調(diào)度和安排，從而嚴(yán)格遵守施工進(jìn)度安排。在施工過程中出現(xiàn)問題時，要及時進(jìn)行處理和解決，防止施工問題對施工工期的拖延，要全程監(jiān)督施工的進(jìn)度，并根據(jù)施工的具體實際進(jìn)行進(jìn)度安排的調(diào)整，保證施工過程的有效性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的建設(shè)效益水平。

（3）施工安全管理

安全生產(chǎn)是施工過程的重中之重，安全事故的發(fā)生不僅會對施工人員的生命安全構(gòu)成威脅，同時會影響到建筑工程建設(shè)的效益水平，因此，施工安全管理至關(guān)重要。在施工現(xiàn)場，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，使其增長自我保護(hù)意識，要對施工人員進(jìn)行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時，在施工場地要設(shè)置安全網(wǎng)和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對一些違章操作的施工人員要予以相應(yīng)的處罰，防止類似事件的發(fā)生。

2.3 房地產(chǎn)建筑工程竣工階段的管理要點(diǎn)

在房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)完工之后，要進(jìn)行竣工驗收。在這一階段，也要加強(qiáng)管理的力度，為房地產(chǎn)的最后階段把好關(guān)。工程竣工驗收由建設(shè)方主持，邀請規(guī)劃、環(huán)保、房產(chǎn)管理等部門參與，同時，施工方和監(jiān)理方也是驗收的重要主體。在驗收過程中，要對房地產(chǎn)建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行客觀評估，對不符合要求的地方及時與施工方進(jìn)行協(xié)調(diào)，一旦出現(xiàn)不符合要求的情況要及時進(jìn)行返修，防止工程質(zhì)量問題造成的房地產(chǎn)效益水平的喪失。房地產(chǎn)工程竣工驗收階段是項目的最后一個階段，這一階段不容忽視，要根據(jù)工程建設(shè)的具體要求進(jìn)行分項驗收，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行處理和解決，保證房地產(chǎn)各個部分的質(zhì)量。

3 結(jié)語

當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步以及人們生活水平的提高，房地產(chǎn)建筑工程項目逐漸增多，人們對房地產(chǎn)的開發(fā)水平也更為關(guān)注。在房地產(chǎn)建筑項目施工的實際操作過程中，注意技術(shù)的管理同時提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對于控制施工的總體質(zhì)量具有重要意義，在實際的施工過程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運(yùn)用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講房地產(chǎn)建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項目的順利實施提供了有力的技術(shù)和管理保障。房地產(chǎn)建筑工程施工管理直接關(guān)系到建筑工程施工的質(zhì)量，由此會直接關(guān)系到房地產(chǎn)的開發(fā)效益水平，因此，必須加大房地產(chǎn)建筑工程施工管理的力度，保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)項目的質(zhì)量，防止安全隱患的發(fā)生，滿足人們對房地產(chǎn)建設(shè)的要求。只有這樣，才能從根本上保證房地產(chǎn)建筑工程的質(zhì)量，發(fā)揮建筑工程建設(shè)的效益水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和順利發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]于長杰.房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)[J].內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì)，2013（3）

[2]吳富斌.淺述建筑工程項目施工管理[J].門窗，2013（4）

篇（2）

前言

房地產(chǎn)建筑施工的工程質(zhì)量好壞，與國家長遠(yuǎn)利益、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、現(xiàn)代化建設(shè)息息相關(guān)。質(zhì)量好的工程，可以增加固定資產(chǎn)的耐久性，減少固定資產(chǎn)的使用維修費(fèi)，為人民生產(chǎn)和生活提供良好的條件。而質(zhì)量差的工程，不僅要進(jìn)行返工，造成人力、物力上的巨大浪費(fèi)，而且會延誤建設(shè)速度，影響投資效益的迅速發(fā)揮，還會造成生產(chǎn)、生活中的使用長期不合理，或者影響產(chǎn)品的正常使用，嚴(yán)重的更會造成人民生命財產(chǎn)的重大損失。因此，我們在組織施工中，必須高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，切實搞好工程質(zhì)量，為國家、企業(yè)、用戶提供一流的優(yōu)質(zhì)工程，所以房地產(chǎn)建筑工程管理尤為重要。

1、建筑施工管理中安全管理的關(guān)鍵問題探討

安全管理問題始終是房地產(chǎn)建筑工程施工管理中的首要問題。因為安全事故無論是對整體工期和社會輿論，對房地產(chǎn)公司的影響都是巨大的，所以，成熟的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在注重產(chǎn)品質(zhì)量和開發(fā)速度的同時，都不會忽視工程安全管理。作為施工管理者，必須要盡可能地使發(fā)生安全事故的風(fēng)險降到最低。

1.1存在的主要安全管理問題

①安全管理意識薄弱，缺乏正確的認(rèn)識。從現(xiàn)在的建筑施工管理中存在只注重生產(chǎn)而忽略施工安全管理的現(xiàn)象。②安全管理有待進(jìn)一步加強(qiáng)。必須完善安全生產(chǎn)監(jiān)督管理體系，健全和優(yōu)化安全生產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)制。

1.2建筑施工中安全管理策略

①應(yīng)對突發(fā)事故的預(yù)案和預(yù)案的實施明顯不足，還需通過宏觀和微觀的施工管理提高社會安全意識，推動企業(yè)落實安全生產(chǎn)責(zé)任制、健全安全生產(chǎn)自我約束機(jī)制和激勵機(jī)制。

②在施工管理工作上，一定要把安全教育工作放在施工管理工作的首位。作為施工管理人員必須要做足安全措施，對所有的進(jìn)場人員要做好安全教育與宣傳工作，要以預(yù)防為主，安全第一。

2、建筑施工現(xiàn)場管理的關(guān)鍵問題探討

建筑施工現(xiàn)場管理問題是房地產(chǎn)開發(fā)施工管理中最重要的問題之一，是影響建筑施工管理成敗的關(guān)鍵因素。一般來說，如何做好建筑施工現(xiàn)場管理工作，主要應(yīng)該從以下幾個方面入手：

2.1從技術(shù)管理入手，不斷提高施工技術(shù)水平一個建筑工程項目的施工，所需要的工種多，施工班組也多，施工工藝繁雜，往往施工工藝復(fù)雜，如何確保施工現(xiàn)場管理到位，最主要的應(yīng)從施工技術(shù)管理方面入手。一是每位施工管理人員和施工人員都應(yīng)對施工圖紙進(jìn)行一定的了解和熟悉，在施工和管理過程中做到心中有數(shù)，應(yīng)嚴(yán)格按照施工標(biāo)準(zhǔn)中的技術(shù)要求去落實，根據(jù)施工中的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行操作，以確保其施工技術(shù)達(dá)到要求。二是做好施工組織計劃工作。三是切實做好技術(shù)交底和施工工序之間的接交工作。對于一些新的施工工藝技術(shù)，應(yīng)對相關(guān)人員進(jìn)行技術(shù)交底培訓(xùn)，使其在施工前掌握基本的施工要點(diǎn)，懂得施工操作規(guī)范要求，以確保每一道施工工序的施工技術(shù)符合要求，每一個施工人員和施工管理人員都必須對相關(guān)的施工技術(shù)做到心中有數(shù)，手中有法。對于工序交接之間，必須做好技術(shù)交底工作，提醒一些務(wù)必注意的技術(shù)問題，同時，嚴(yán)格工序之間的交接的質(zhì)量檢查，以確保施工技術(shù)更好地實施。

2.2從材料管理入手，主要應(yīng)做好材料供應(yīng)廠家的選擇，從經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量的角度進(jìn)行綜合評估，選擇最佳的材料采購方式在材料進(jìn)場時，切實把握好材料的入場關(guān)，嚴(yán)格對材料的質(zhì)量進(jìn)行“三檢”。同時，應(yīng)切實把握好材料的發(fā)放關(guān)，嚴(yán)防材料的非正常損耗和浪費(fèi)，最大限度地控制材料損耗，節(jié)約材料成本。

2.3切實做好人員管理施工人員是工程施工的執(zhí)行者，對工程安全、質(zhì)量和進(jìn)度等有著主要的作用。一是應(yīng)明確施工技術(shù)人員、管理人員和施工人員的各自的崗位職責(zé)、權(quán)利等。建立健全激勵和約束機(jī)制，將人員的工資、獎金和福利待遇等與工作質(zhì)量、效率和成效等緊密聯(lián)系起來，規(guī)范各種人員在施工現(xiàn)場的行為，降低施工行為風(fēng)險，確保施工過程規(guī)范，技術(shù)到位，質(zhì)量過關(guān)。

3、工期控制

工期控制在房地產(chǎn)項目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因為其不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益，還涉及到第三方―購房者的利益，可以說它是個連環(huán)套。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進(jìn)度計劃，以確保工程按進(jìn)度計劃順利竣工交付使用。

工期控制即指的是工程進(jìn)度的控制，一個施工項目的工期是有限制的，項目管理者必須在有限的工期內(nèi)保質(zhì)按量完成承攬的工程項目。否則必須承擔(dān)建設(shè)單位罰款等相應(yīng)的違約責(zé)任。工期有合同工期（要求工期）、目標(biāo)工期（計劃工期）、實際工期。工期控制的目標(biāo)就是計劃工期小于合同工期，實際工期小于計劃工期，這是最理想的控制效果。管理者該采取何種措施保證目標(biāo)工期的實現(xiàn)，經(jīng)過我認(rèn)真細(xì)致分析，結(jié)合幾年來實踐證明，歸納如下：

3.1必須制定切實可行的工期計劃（總進(jìn)度計劃）。一個建設(shè)項目在進(jìn)場后，項目部要根據(jù)施工圖紙及采取的技術(shù)組織方案，結(jié)合工期定額與實際施工消耗天數(shù)，制定切實可行施工進(jìn)度計劃。既然要切實可行，那么它的主要編制依據(jù)是真實有效的第一手資料，主要編制依據(jù)即是施工圖紙和技術(shù)組織方案。圖紙是本工程的圖紙，暫時無較大的變動。編制的技術(shù)組織方案符合現(xiàn)場實際情況，且經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，建設(shè)單位和監(jiān)理單位同意，質(zhì)量有保證的方案。這樣才具備編制出切實可行總進(jìn)度計劃的條件。

3.2分期編制年、季、月、旬、周進(jìn)度計劃。在總進(jìn)度計劃編制后，如何去實行是關(guān)鍵。在實行時應(yīng)根據(jù)總進(jìn)度計劃及實際情況分期編制年、季、月、句、周進(jìn)度計劃來控制總計劃的實行情況，逐級進(jìn)行比較，出現(xiàn)偏差應(yīng)及時糾正、調(diào)整。合理處理工期管理過程中的矛盾問題，計算出工序的最早、最遲時間及自由時差、總時差，合理分析關(guān)鍵線路，及時進(jìn)行調(diào)整前后工序的作業(yè)順序。做到關(guān)鍵工作不讓步，流水作業(yè)要連續(xù)，次要工序要讓路，前后工序順序要合理。在時間與空間內(nèi)盡量交叉作業(yè)，以縮短各分項工程工期。

3.3利用計算機(jī)信息來處理進(jìn)度過程中的偏差。在對總進(jìn)度進(jìn)行管理過程中，難免會出現(xiàn)實際與計劃的偏差，但須認(rèn)真進(jìn)行分析、研究。哪些原因是自身造成的、哪些原因是因建設(shè)、設(shè)計變更造成的。并應(yīng)利用計算機(jī)及時的調(diào)整總進(jìn)度計劃，對于自身造成工期拖延的應(yīng)在以后工序中采取措施搶回來，對于因設(shè)計變更等非自身原因造成的工期延誤，應(yīng)及時的填寫工期順延申請表，報建設(shè)、監(jiān)理單位，請求順延。

3.4采用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計劃與橫道圖計劃并存的管理方式。第一，對于大的、復(fù)雜的工程項目其總進(jìn)度計劃均應(yīng)采用網(wǎng)絡(luò)圖進(jìn)行編制進(jìn)度計劃。第二，對于小型的、工序簡單的工程項目月、旬、周進(jìn)度計劃應(yīng)采用橫道圖進(jìn)行編制。這與兩種進(jìn)度計劃的特點(diǎn)是分不開的，網(wǎng)絡(luò)圖具有邏輯清晰，而橫道圖簡單直觀、一目了然的特點(diǎn)，所以在進(jìn)行月、旬、周進(jìn)度控制時采取橫道圖更能反映出進(jìn)度的偏差情況，為總進(jìn)度糾正提供條件。

3.5采用科學(xué)的手段或方法控制進(jìn)度。如采用網(wǎng)絡(luò)計劃法（前鋒線法和列表法）、S曲線法、香蕉曲線法對實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度進(jìn)行定期對比，找出原因及時調(diào)整。

3.6到了建筑工程后期，這是影響整個工程驗收交付的關(guān)鍵時期，般都具有工期逼近、工序復(fù)雜、工種繁多、交叉等特點(diǎn)，工程量較大、涉及面廣等特點(diǎn)。因此，后期施工管理是否到位，是能否確保整個項目順利通過驗收的關(guān)鍵。為此，可以從組織、技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)幾個方面采取措施。建立一個有權(quán)威的、有組織能力、效率高的項目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，組織機(jī)構(gòu)根據(jù)項目的特點(diǎn)、規(guī)模、專業(yè)性質(zhì)等要求設(shè)置，做到因崗設(shè)人、辦事高效、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，并層層分解目標(biāo)，落實責(zé)任，訂立規(guī)章制度保證目標(biāo)的實現(xiàn)，都是實際中有力的組織措施。在管理措施方面，則是要求項目管理者統(tǒng)一思想，并且各參與方的管理目標(biāo)應(yīng)該保持統(tǒng)一，在實現(xiàn)目標(biāo)的過程中應(yīng)采取動態(tài)控制。

4結(jié)論

進(jìn)度、安全和質(zhì)量是房地產(chǎn)建筑工程開發(fā)過程中靈魂，也直接影響著工程的成本控制和效益最大化的實現(xiàn)。因此，我們必須充分認(rèn)識到房地產(chǎn)建筑施工管理的重要意義，想方設(shè)法做好建筑施工管理工作。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須充分認(rèn)識到建筑施工管理的重要性和必要性，聯(lián)系自身實際，揚(yáng)長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，采用各種符合施工實際的管理模式，不斷創(chuàng)新施工管理方法，以確保建筑施工的安全、質(zhì)量和進(jìn)度，以此助推房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]淺談現(xiàn)代建筑施工管理的六控制 王菁 《山西建筑》 2007 第16期

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所謂的高層建筑就是超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。中國自2005年起規(guī)定超過10層的住宅建筑和超過24米高的其他民用建筑為高層建筑。高層建筑與普通建筑相比有其自身的特點(diǎn)，如深基礎(chǔ)、高聳結(jié)構(gòu)和鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等。

房地產(chǎn)企業(yè)在高層建筑工程預(yù)算管理中，要對深基礎(chǔ)施工的成本、施工控制、高聳結(jié)構(gòu)的混凝土模板，混凝土輸送和垂直運(yùn)輸系統(tǒng)，鋼和鋼筋混凝土組合結(jié)構(gòu)的施工順序、安裝工藝和過程控制等作出全面的預(yù)算，以更好的控制施工成本。

二． 高層建筑工程預(yù)算中存在的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂追逐利益的今天，許多工程項目都出現(xiàn)了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)不得已追加投資，大大增加了企業(yè)的成本。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

（一）.建材價格管理混亂

據(jù)統(tǒng)計，建材費(fèi)約占工程造價的百分之六十以上，建材費(fèi)的增加勢必會導(dǎo)致高層建筑工程成本的在增加。與此同時我們看到，伴隨著激烈的市場競爭，市場管理的混亂和建材價格過度上漲油然而生，使得設(shè)備材料預(yù)算價格同結(jié)算價格相差較大。

（二）.變更隨意性大

高層建筑的工程項目的審批程序較為嚴(yán)格，應(yīng)經(jīng)過縝密的可行性分析和投資額度分析。一改不行二改；同時沒有人負(fù)責(zé)監(jiān)督更改的必要性和合理性，更改造成的人財物力的損失沒有相應(yīng)的問責(zé)機(jī)制。

（三）.無法考慮變更搞工程預(yù)算

在高層建筑工程預(yù)算中，有些因素是無法預(yù)見的，如地質(zhì)勘察資料、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計手段、建材等客觀條件，這些因素都會對工程預(yù)算產(chǎn)生影響。另外，高層建筑的工程預(yù)算也無法預(yù)測如土方坍塌、地下障礙、基坑排水、文物、甚至自然災(zāi)害這樣無可抗力的情況給工程帶來的附加成本，導(dǎo)致結(jié)算超預(yù)算。

（三）.定額的限制

近幾年房地產(chǎn)市場的日益火爆加之國家限購令的出臺，高層建筑市場的地域壁壘被打破，而外地來的開發(fā)商又不熟悉當(dāng)?shù)氐闹贫?，等?dǎo)致在實際編制工程預(yù)算中會出現(xiàn)這樣或那樣的問題。

三．加強(qiáng)高層建筑工程預(yù)算管理的對策

為了使高層建筑工程造價預(yù)算更合理，也更便于控制，必須在高層建筑建設(shè)領(lǐng)域加強(qiáng)工程造價預(yù)算管理。主要從工程設(shè)計、施工和工程款結(jié)算三個階段入手：

（一）.高層建筑設(shè)計階段的預(yù)算管理

1.認(rèn)真審查圖紙。

高層建筑完工后否能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的功能，有否超標(biāo)準(zhǔn)使用材料在審核圖紙的過程中就可以發(fā)現(xiàn)。幫助我們及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中存在的問題，并把問題解決在萌芽之中。

2.規(guī)范取費(fèi)程序。

在高層建筑設(shè)計中人為擴(kuò)大設(shè)計規(guī)模和冒算的費(fèi)用的現(xiàn)象時有發(fā)生，設(shè)計概算必須在工程標(biāo)準(zhǔn)定額造價管理站和相關(guān)職能部門的全面審定下，才能以確定的投資限額作為取費(fèi)基數(shù)。

3.鼓勵設(shè)計人員。

應(yīng)對優(yōu)秀的設(shè)計人員進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫剟?，以彰顯企業(yè)對預(yù)算工作的重視程度，以此激發(fā)他們創(chuàng)作熱情。

4.限額設(shè)計。

限額設(shè)計是按批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，按初步設(shè)計總概算，控制施工圖設(shè)計。限額設(shè)計并不是以節(jié)省投資為終極目的的，應(yīng)當(dāng)做到以客觀事實為準(zhǔn)繩，尊重科學(xué)，低成本與優(yōu)化設(shè)計并重，確保功能不受成本的影響。

（二）.高層建筑施工階段的預(yù)算管理

1.審查從業(yè)人員資質(zhì)。

對從事高層建筑工程預(yù)算人員和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要進(jìn)行全面謹(jǐn)慎的審查，對沒有能力監(jiān)理高層建筑工程建設(shè)項目的建設(shè)單位，同時，要求預(yù)算管理人員在懂工程預(yù)算的同時還要懂高層建筑施工過程中設(shè)計的技術(shù)問題、懂法規(guī)、懂管理、懂經(jīng)濟(jì)，即一個全面的復(fù)合型的預(yù)算管理者。

2. 加強(qiáng)合同管理和。

為了避免以后在結(jié)算時，因?qū)贤瑮l款不明確而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛和不應(yīng)有的賠償，所以在施工過程中應(yīng)加強(qiáng)合同管理、設(shè)計變更的管理。編制詳細(xì)的月工程預(yù)結(jié)算書，分析合同控制數(shù)產(chǎn)生的價位偏差，為開發(fā)商了解和調(diào)整投資偏差的幅度提供決策依據(jù)。

3.加強(qiáng)施工現(xiàn)場造價的控制管理。

在高層建筑工程開工前一個階段，現(xiàn)場管理的施工人員必須對施工現(xiàn)場的情況、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行全面和深入的了解，同時應(yīng)注意對以下方面的控制：控制工程進(jìn)度、質(zhì)量管理、實行施工現(xiàn)場責(zé)任制、控制現(xiàn)場施工記錄及現(xiàn)場簽證、確保施器材的合理利用。

4.提高索賠意識，合理進(jìn)行索賠。

5.建立預(yù)算管理系統(tǒng)。

對于高層建筑工程開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立一套預(yù)算管理系統(tǒng)。預(yù)算管理系統(tǒng)由定額管理系統(tǒng)、價格管理系統(tǒng)、造價控制系統(tǒng)和造價估價系統(tǒng)組成，可以方便施工過程中搜集、傳輸、加工、保存、維護(hù)和使用數(shù)據(jù)和信息，以提高成本預(yù)算的管理效率。

（三）.工程款結(jié)算管理

篇（4）

正文：

通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)建筑工程的施工情況，我們會發(fā)現(xiàn)，雨季施工是經(jīng)常存在的一種現(xiàn)象。然而，雨季施工會制約房地產(chǎn)建筑工程的順利開展，也會影響到建筑工程的工期。為了能避免雨季給建筑工程帶來的制約性問題，解決雨季施工技術(shù)問題是至關(guān)重要的。

一、房地產(chǎn)建筑工程雨季施工前期的準(zhǔn)備工作

（一）明確雨季施工的具體特點(diǎn)

每年從6到7月份，我國各地相繼進(jìn)入了雨季。雨季的到來，影響了戶外的一些工程，如：建筑工程。雨季是不可避免的，因此，房地產(chǎn)建筑工程施工單位要合理的應(yīng)對雨季施工中出現(xiàn)的技術(shù)問題。在雨季施工前期，施工單位要密切關(guān)注每天的氣象，了解到當(dāng)天實際降雨情況，根據(jù)降雨情況，合理安排工程。同時，建筑工程施工單位要明確雨季施工的特點(diǎn)，圍繞著特點(diǎn)來進(jìn)行施工。具體的特點(diǎn)，如下：突發(fā)性、突擊性、連續(xù)性。眾所周知，天氣的變化是飄忽不定的，一會晴天，一會下雨，很多情況下，天氣預(yù)報也無法預(yù)測出這多變的天氣。為此，建筑工程施工單位要抓住突發(fā)性這一特點(diǎn)，制定一些預(yù)防措施，盡可能降低突如其來的雨天給建筑工程帶來的影響。突擊性是指由于施工單位無法完全掌握天氣的變化，因此當(dāng)遇到天氣較好時，應(yīng)該明確分工，多完成一些工作。除此之外，夏季的降雨有時會呈現(xiàn)出連續(xù)性，這導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程有可能面臨著長時間在雨里施工。要想保證雨里施工的順利開展，做好一系列防護(hù)準(zhǔn)備工作是非常有必要的。

（二）科學(xué)的安排施工進(jìn)度

當(dāng)雨季來臨之前，施工單位要充分考慮到雨季施工中需要注意的事項。夏季施工時，如果天氣很好，此時，可以完成地基、緩凝土這些工作。相反，如果天氣不好，如下雨，施工單位要重新規(guī)劃施工人員的任務(wù)，即從室外轉(zhuǎn)移到室內(nèi)，完成吊裝、打樁等工作。夏季的天氣是變幻莫測的，所以，在雨季施工前期，施工單位的負(fù)責(zé)人要制定周密的施工計劃，并在施工計劃中指出特殊情況，如：下雨，這樣做確保房地產(chǎn)建筑工程得以順利完工。

（三）注重建筑工程中的排水

隨著雨季的到來，建筑工程的排水就顯得非常重要。從某種程度上來講，雨水或多或少都會影響到房地產(chǎn)建筑施工。因此，技術(shù)人員要處理好地基排水問題。相反，如果沒有處理好地基排水問題，這勢必會對建筑工程的質(zhì)量產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。在實際設(shè)計的過程中，要將排水管道安排在合理的位置上，確保雨水能順利從施工場地排出，避免雨水淤積危及到地基。排水是雨季中不可或缺的，如果施工現(xiàn)場中的雨水都排不出去，這勢必會影響到房屋的質(zhì)量。所以，施工單位要注重排水工程，保證排水的暢通無阻，減少因雨水淤積而引發(fā)的事故。

（四）硬化主干道路

雨季施工一個非常重要的前提條件是道路暢通自如，同時，還要保證道路的安全性。為此，在雨季施工之前，施工單位要安排人員硬化主干道路。當(dāng)然在下雨時，還要實時監(jiān)測道路的實際情況。一旦遇到某處道路的路面不平整，此時，要采取有效的解決措施，保證道路施工的安全性。

二、房地產(chǎn)建筑工程雨季施工過程中的具體技術(shù)

（一）完善施工現(xiàn)場的規(guī)章制度，營造安全的施工環(huán)境

在房地產(chǎn)建筑工程雨季施工過程中，事先做好防雨措施是非常有必要的。同時，要進(jìn)一步完善施工現(xiàn)場的規(guī)章制度，營造相對安全的施工環(huán)境。對于施工人員而言，當(dāng)他們進(jìn)入到施工現(xiàn)場時，他們就要身穿工服，帶上安全帽，嚴(yán)禁施工人員穿著拖鞋進(jìn)入到施工現(xiàn)場。大型設(shè)備在施工現(xiàn)場中是隨處可見的，但是一旦大型設(shè)備的安放不合理，這會影響到大型設(shè)備的使用功能和使用壽命。因此，為施工現(xiàn)場的施工設(shè)備做好防雨措施也是必不可少的。除此之外，在雨季，相關(guān)負(fù)責(zé)人要定期檢測接地安裝裝置、漏電保護(hù)裝置的安全性、可靠性。當(dāng)然，還要利用防水材料封堵排氣孔，并且集中、統(tǒng)一管理施工現(xiàn)場的所有電纜，電纜的老化或者電纜表皮破損都會危及到施工人員的人身安全。如果天氣出現(xiàn)降雨，這個時候要將在基坑內(nèi)工作的機(jī)械設(shè)備都移動到地面上，避免淹沒機(jī)械設(shè)備。作為施工單位的負(fù)責(zé)人，其要安排專業(yè)人員檢查施工現(xiàn)場中，當(dāng)發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場中的問題時，不要隱瞞不報，而是及時安排專人解決該問題，將安全隱患扼殺在搖籃中。

（二）巧用土方工程技術(shù)，減少不必要的安全隱患

雨季施工會影響到房地產(chǎn)建筑工程的土方作業(yè)。在雨季施工時，如果施工單位沒有及時采取有效的措施保護(hù)好土方作業(yè)，這會對建筑工程的施工質(zhì)量產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)建筑工程在雨季施工時，要特別重視基坑開挖。基坑開挖時，要不斷縮減邊坡的坡度，還要檢查房屋建筑的邊坡，這樣做的目的在于保護(hù)邊坡的穩(wěn)定性。當(dāng)然，還可以運(yùn)用鋼絲網(wǎng)片，或者混凝土加固邊坡。雨季施工是，不要盲目的擴(kuò)大工作面，而是要科學(xué)的劃分工程項目，只有確保某一項目驗收合格之后，才可以接著進(jìn)行下一個項目。雨水會直接危害到建筑工程的基坑，所以，在設(shè)計基坑時，施工單位要安排專業(yè)人員做好基坑排水工作，從而達(dá)到保護(hù)地基穩(wěn)定性的目的。當(dāng)進(jìn)行地下室地基施工時，混凝土施工之后一個非常重要的工序就是防浮措施。有時候雨量較大，地下室水位不斷上升，這個時候要立刻停止施工，所有施工人員必須撤離工作面。在軟地基施工過程中，如果遇到雨量較大時，也必須停止施工，及時回填基坑。當(dāng)施工設(shè)計與相關(guān)的要求并不相符時，這個時候，抽水作業(yè)是非常有必要的。通過開展抽水施工作業(yè)，保證了建筑工程的施工質(zhì)量，還確保工程能順利完成驗收工作。

（三）運(yùn)用混凝土工程技術(shù)，保證建筑工程的施工質(zhì)量

在處理混凝土模板時，施工單位要觀察天氣狀況，看看是否下雨。通常情況下，對混凝土模板進(jìn)行隔離層處理時，往往不在下雨天操作。如果雨量并不大，此時可以進(jìn)行操作，但是操作嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定，當(dāng)完成澆筑之后，要利用防雨布將其保護(hù)起來，避免雨水淋濕隔離層?；炷潦┕ぷ鳂I(yè)的要求是非常高的，在施工之前，要檢驗混凝土中的骨料，檢查其是否符合相關(guān)的規(guī)定。只有將符合規(guī)定的骨料運(yùn)用到施工中，才能保證混凝土的吸水量。當(dāng)雨停了之后，相關(guān)人員要對施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查，查看是否存在土層松軟的現(xiàn)象。焊接、鋼筋對接等工作是無法在雨天中完成的，如果一定要進(jìn)行焊接等工作，此時要在雨棚內(nèi)完成，這樣做保證了施工人員的人身安全。

（四）合理的安裝避雷接地裝置，確保施工的順利開展

每年6月到7月的雨季，施工單位每天定期檢查天氣的情況。在施工的過程中，如果遇到下雨，此時，要禁止高空露天作業(yè)。當(dāng)雨停了之后，要認(rèn)真的檢查施工現(xiàn)場的道路、排水等多個方面，當(dāng)確保了這些方面都是安全的，再接著進(jìn)行施工作業(yè)。夏季，雷雨天氣是常有的。因此，建筑工程施工單位要合理的安裝避雷接地裝置，防止因雷電而引發(fā)的事故。但是需要注意的是，無論是施工現(xiàn)場上的電氣方面裝置，還是避雷接地裝置，要確保它們具有防水的效果。

（五）鋪設(shè)排水管道，保護(hù)好建筑工程的屋面

在房地產(chǎn)建筑工程雨季施工過程中，要按照事先已經(jīng)確定的方案，鋪設(shè)排水管道。如果遇到天氣晴朗時，要合理施工油站屋面。然而，如果遇到天氣下雨是，此時要借助“濕鋪法”進(jìn)行施工，運(yùn)用該方法的目的在于防止出現(xiàn)基層滲水的現(xiàn)象。

三、總結(jié)

雨季施工是房地產(chǎn)建筑工程施工中不可避免的一種情況。要想確保房地產(chǎn)建筑工程的如期完工，保證建筑工程的施工質(zhì)量，事先采取有效的防護(hù)措施是非常有必要的。無論施工前期，還是施工過程中，施工單位要做好準(zhǔn)備工作，積極引入先進(jìn)的技術(shù)，更好的應(yīng)對雨季給建筑工程施工所帶來的不便。

參考文獻(xiàn)：

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[2]黃婷.建筑工程雨季施工與安全管理措施分析[J].銅業(yè)工程.2014(05)

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在房地產(chǎn)項目中有效進(jìn)行建筑工程管理，能夠減少建設(shè)項目的風(fēng)險，并且能有效控制建設(shè)成本，保證房地產(chǎn)事業(yè)的建設(shè)效益。

1當(dāng)下房地產(chǎn)項目在建筑工程管理中存在的不足

1.1進(jìn)度管理上的不足

對于建筑的進(jìn)度沒有進(jìn)行嚴(yán)格的管理，施工進(jìn)度對于建筑的質(zhì)量有著密切的聯(lián)系，所以在建筑的進(jìn)度管理上是非常重要的。由于人們對建筑的要求不斷增加，給房地產(chǎn)項目的建筑工程管理帶來了巨大壓力，增加了其管理難度。并且城市化建設(shè)對其建筑的工期也提高了要求，這又加大了工程管理的難度。就目前來看，存在房地產(chǎn)項目在建筑工程管理上，缺乏專業(yè)性的指導(dǎo)，管理模式不健全，不能形成一個有效的管理系統(tǒng)，進(jìn)而影響整個工程的進(jìn)行。而出現(xiàn)這些問題的主要原因就是管理層沒有重視，沒有指定合理科學(xué)的施工制度，使工程進(jìn)度得不到有效的管理，進(jìn)而導(dǎo)致員工盲目施工，影響整個工程的施工進(jìn)度，嚴(yán)重情況會導(dǎo)致安全事故的發(fā)生，給公司帶來經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)上的損失。所以在建筑工程中做好進(jìn)度管理工作，是保證工程質(zhì)量的重要一環(huán)。

1.2質(zhì)量管理上年的不足

在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，存在企業(yè)設(shè)計這一環(huán)節(jié)的管理上，缺少對工程質(zhì)量的有效管控。企業(yè)為了加快進(jìn)度，沒有將圖紙的細(xì)節(jié)與各個部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。前期的圖紙沒有細(xì)化，就會導(dǎo)致在工程后期出現(xiàn)各種線路之間的問題，會適得其反，在后期進(jìn)行大量的調(diào)整，甚至返工，進(jìn)而影響這個工程進(jìn)度，對工程的質(zhì)量會產(chǎn)生較大的影響。企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)中對質(zhì)量法人落實力度不夠，存在企業(yè)在施工過程中，對于施工技術(shù)沒有具體要求，導(dǎo)致最終的建筑與預(yù)期的效果存在差距。同時對施工過程中的各個環(huán)節(jié)的檢查不到位，使工程的質(zhì)量受到很大影響。監(jiān)理人員沒有切實履行自己的責(zé)任，也會導(dǎo)致工程質(zhì)量的而降低。所以在建筑工程管理中，加強(qiáng)對工程的質(zhì)量管理是非常重要的。

1.3工程造價管理上的不足

在房地產(chǎn)成本管理中，工程造價管理是較為復(fù)雜，且涉及領(lǐng)域較廣的一方面，其對建筑的成本影響較大。前期的工程造價的工作在管理上沒有進(jìn)行有效落實，就會在工程后期出現(xiàn)建筑工程造價管理與實際情況不符合，會使后的工程造價預(yù)算提高，是企業(yè)的利益收到損失。工程造價管理不力，容易使資金不能有效利用，收效甚微。在具體的建筑工程中，并沒有安排專業(yè)的人員進(jìn)行工程造價管理，更沒有建立有效的管理制度，使建筑工程的造價成本提高，還沒有得到相應(yīng)的成效。

1.4安全生產(chǎn)組織上的不足

在建筑工程中，對于安全生產(chǎn)的組織上是企業(yè)的負(fù)責(zé)人必須落實的。要保證建筑工程的安全實施，不斷提高自身在安全管理中的作用，促進(jìn)工程的順利實施。在目前，存在相關(guān)管理人員沒有在崗的情況。這會導(dǎo)致在施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)的不到有效指導(dǎo)，安全條例和安全制度得不到有效落實，是工程存在安全隱患，影響工程的順利實施。

2建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設(shè)中的實施方法

2.1完善工程造價體系

房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一個完備的工程造價體系，企業(yè)要從長遠(yuǎn)的角度去考慮，為保障各項資源得到有效利用，要在工程前期制定完整的工程造價體系。企業(yè)最好聘請專業(yè)的人員，在工程前期，對工程的造價進(jìn)行合理的分析，使資金和人員、設(shè)備等等到充分利用，在保證工程質(zhì)量的高效的前提下，最大限度的降低建筑成本。除了前期對工程造價的管理，在工程額的實施過程中，對自理金的劉鄧情況要實時監(jiān)控，避免資金鏈出現(xiàn)問題，避免資金流失的情況發(fā)生。企業(yè)對資金進(jìn)行有效管控的同時，就加強(qiáng)論文對整個工程的造價體系進(jìn)行整體的把控，進(jìn)而使企業(yè)的利益得到保障。同時財務(wù)部門要保障應(yīng)急預(yù)算資金的儲備。對于財務(wù)部門的管理力度要加大，遏制挪用公款和資金流失的情況發(fā)生，保障工程的順利實施開展。相關(guān)監(jiān)管部門要擔(dān)負(fù)起自身的責(zé)任，把公司建立的各項規(guī)章制度落到實處，切實保障工程的順利開展，保護(hù)公司的利益。

2.2加強(qiáng)對安全施工制度的落實

企業(yè)要想長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須采取必要的安全措施，減少在施工中安全事故的發(fā)生。企業(yè)在制定安全施工制度后，要加強(qiáng)落實，避免出現(xiàn)安全事故。在施工中要安排專人進(jìn)行安全檢查，對施工現(xiàn)場要嚴(yán)格保證安全管理，提高員工的安全施工意識，全體員工必須嚴(yán)格按照安全制度規(guī)范施工，從源頭杜絕安全事故的發(fā)生。對于員工的素質(zhì)不同，企業(yè)要定期展開安全培訓(xùn)，對施工人員的施工技術(shù)和造作規(guī)范做好培訓(xùn)，提高施工人員的自我保護(hù)意識，減少施工中的安全隱患。監(jiān)督檢查人員必須嚴(yán)格執(zhí)行安全制度條例，如有違反，嚴(yán)格處罰，以促使員工能夠遵守安全制度條例。

2.3加強(qiáng)工程質(zhì)量管理

加強(qiáng)對工程質(zhì)量管理，可以有效提高工程質(zhì)量。影響工程質(zhì)量的第一個環(huán)節(jié)就是原材料，所以企業(yè)在招標(biāo)過程中要本著以工程質(zhì)量為基礎(chǔ)的原則，來選擇相應(yīng)的供應(yīng)商，使由于原材料的問題影響工程質(zhì)量不能發(fā)生。在施工中注意運(yùn)用新的技術(shù)、設(shè)備，確保提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。在施工中還要對各個節(jié)點(diǎn)進(jìn)行質(zhì)量把控，在施工的環(huán)節(jié)中，對各項指標(biāo)進(jìn)行質(zhì)檢，一旦出現(xiàn)不合格的情況，要及時調(diào)整，避免后期返工，延誤工期，確保工程保質(zhì)保量的完成。

2.4加強(qiáng)對施工人員的專業(yè)培養(yǎng)

施工人員是具體實施建筑的人員，所以對于他們的專業(yè)技能的培訓(xùn)時很有必要的。企業(yè)開展相關(guān)的專業(yè)技能培訓(xùn)，能夠有效提高施工人員的操作規(guī)范，提高專業(yè)水平，提高建筑工程的質(zhì)量。企業(yè)在招聘時，要提高標(biāo)準(zhǔn)，要招聘具備相應(yīng)從業(yè)資格證書、具有相應(yīng)學(xué)歷的員工，這樣才能保證在施工中的各項專業(yè)技能達(dá)到操作規(guī)范你，進(jìn)而提高工程工藝水平，提高整個工程的質(zhì)量。

2.5加強(qiáng)對施工進(jìn)度的把控

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中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一。但是在快速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了許多問題，比如房屋老化迅速，較早出現(xiàn)墻面脫落等各種各樣的不良現(xiàn)象。

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，導(dǎo)致以上不良現(xiàn)象出現(xiàn)的最重要的原因就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)施工管理的組織編制已經(jīng)不能適應(yīng)快速發(fā)展的建筑技術(shù)，房地產(chǎn)施工管理的組織編制需要有更好的完善，來適應(yīng)現(xiàn)在房屋建筑工程管理的實際情況。

在我國房地產(chǎn)建筑工程施工管理主要包括：工程的項目管理、工程的施工管理、工程的現(xiàn)場管理三個大的方面。我們就以這三個大的方面來對如何強(qiáng)化房地產(chǎn)建筑工程施工管理進(jìn)行一些思考。

一、工程的項目管理

在古代用兵打仗的時候，常會說“兵馬未動糧草先行”，其實是說，在一個計劃開始之前必須要首先做好周密的布置來取得計劃的成功。在一個工程項目開始之前也是一樣的，工程的項目管理必須要首先做好才能為工程的順利進(jìn)行打下良好基礎(chǔ)。

工程的項目管理要做好，一定要重點(diǎn)把握以下幾個方面：

1.要使工程順利地進(jìn)行，雜亂無章肯定是不行的，這就要要管理者要注意運(yùn)用系統(tǒng)觀念來進(jìn)行管理，設(shè)定、建立工程的施工組織、訂立編制工作的一些標(biāo)準(zhǔn)。組織有關(guān)的項目管理部門在大型項目的進(jìn)行過程中對一些施工組織材料進(jìn)行收集。在材料收集完成之后對其進(jìn)行分析，并且把經(jīng)過分析的材料進(jìn)行，從而是人們能夠?qū)Ψ止ず凸こ踢M(jìn)度有詳細(xì)了解，是各部門能夠更好的協(xié)調(diào)。

2.在項目施工的過程中，改變以前由技術(shù)部門大包大攬進(jìn)行施工組織設(shè)計的做法，實行由項目管理者設(shè)計編制的方法。這樣，由最一線的管理者來制定編制，使項目的編制更加適合項目的實施，更好地服務(wù)項目管理的全過程。

3.在項目建設(shè)開始之前，施工組織管理的設(shè)計部門要對項目進(jìn)行實地考察，從實際出現(xiàn)進(jìn)行施工施工組織設(shè)計，選擇合理的施工方案。設(shè)計者應(yīng)該把自己多年工作積累下來的建筑施工方面的有關(guān)技術(shù)資源與現(xiàn)代的科學(xué)管理方法相結(jié)合，并且根據(jù)項目自身的特殊性來使建筑項目在技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性達(dá)到一個統(tǒng)一。

二、工程的施工管理

在我國，一般房地產(chǎn)項目的施工建材都會采用發(fā)包或承包的的方式來完成，即：把一個大的建筑項目劃分成幾個小建筑項目（綠化、消防、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來進(jìn)行或者把工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位來完成。

在項目建設(shè)的過程當(dāng)中，對于一些大型的建筑項目或者高檔的住宅區(qū)都會采用MC或CM的承發(fā)包方式來進(jìn)行工程的施工管理。

MC模式也就是施工總承包管理模式即開發(fā)商與某一家具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位簽訂施工總承包合同，由該單位來負(fù)責(zé)此建筑項目的施工組織和管理。一般來講，這個承包單位不會參與到工程具體的施工，而是對工程進(jìn)行再次分包的招標(biāo)和分包。對于工程建設(shè)來說，這個模式可以使施工進(jìn)度加快，這些費(fèi)用是根據(jù)建筑項目安裝費(fèi)用進(jìn)行某一比例的提取。

CM模式是指建筑項目的開發(fā)企業(yè)委托CM單位，在施工建設(shè)的過程中以項目承包商的身份使用快速路徑的試產(chǎn)組織方式來對進(jìn)行項目的施工管理。CM單位會直接只會建筑項目的施工活動，并且在一堆程度上對項目的設(shè)計活動產(chǎn)生影響。CM工程施工管理模式的特點(diǎn)是，項目的設(shè)計與施工能夠充分的銜接，而且CM企業(yè)在這個過程中也會承擔(dān)響應(yīng)的風(fēng)險。

在一個房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中，工程的施工管理可以采取不同的模式，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說只有被一個目的，就是在把成本控制在合理的范圍內(nèi)，同時用最短時間來完成高質(zhì)量的建筑項目。為了達(dá)成這個目的，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目施工管理的時候一定會在施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本等方面進(jìn)行嚴(yán)格控制，通過施工管理過程中的投招標(biāo)、施工資質(zhì)把關(guān)、工程款的發(fā)放等措施對醒目建設(shè)進(jìn)行掌控。

三、工程的現(xiàn)場管理

在項目建設(shè)的過程中，工程的現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)建筑工程施工管理非常重要的一部分，它直接關(guān)系到建筑工程的質(zhì)量好壞。對于很多施工企業(yè)來說，工作就是天天與工程的現(xiàn)場管理打交道，工程的現(xiàn)場管理是施工企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的進(jìn)本活動。為了保證工程項目的質(zhì)量以及施工企業(yè)的順利經(jīng)營，施工企業(yè)在工程的現(xiàn)場管理中應(yīng)該做到遵守以下幾個原則：

1.控制成本原則

在以往的項目建設(shè)過程中，很多施工企業(yè)只是一味地求“快”或者求“穩(wěn)”，只重視項目建設(shè)的速度和質(zhì)量，卻忽視了項目的成本計算，從而導(dǎo)致了企業(yè)單純的生產(chǎn)觀念和進(jìn)度觀念。

在市場競爭日益激烈的情況下，施工企業(yè)應(yīng)該適當(dāng)轉(zhuǎn)變生產(chǎn)理念，除了重視項目進(jìn)度和質(zhì)量之外，樹立一定的成本控制觀念。在項目建設(shè)的過程中，做到每個環(huán)節(jié)都要精打細(xì)算，在管理過程中爭取以較少的投入換取更大的產(chǎn)能，杜絕項目建設(shè)過程中的各種浪費(fèi)現(xiàn)象。

2.科學(xué)實用原則

在項目施工建設(shè)的現(xiàn)場管理的過程中每項工作都應(yīng)該做到既按照科學(xué)的觀念進(jìn)行又要符合現(xiàn)場的實際情況，做到既科學(xué)又實用。在現(xiàn)場管理的過程中會出現(xiàn)各種各樣的情況可能在以前的理論上并沒有遇到過，這樣如果只是一味地照搬理論知識想按照科學(xué)的方法辦事是絕對行不同的。

在就要求施工單位在進(jìn)行現(xiàn)場管理時要學(xué)會可適當(dāng)變通，做到既符合現(xiàn)代化生產(chǎn)的科學(xué)要求，又能夠?qū)嵱檬┕がF(xiàn)場的實際情況，從而科學(xué)有效地利用施工現(xiàn)場資源。

3.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范原則

在項目施工建設(shè)的過程中，施工現(xiàn)場最基本的管理準(zhǔn)則就是施工活動的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。在工程施工的過程中，很多項目都是需要不同的人和單位和合作完成的，如果不能達(dá)到施工的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化項目會很難繼續(xù)進(jìn)行。

在進(jìn)行工程的現(xiàn)場管理時，為了能夠是各部門能夠協(xié)調(diào)合作，所有的生產(chǎn)要素必須做到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，使施工現(xiàn)場的生產(chǎn)和管理效率得到本質(zhì)性的提高，建立起標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的施工現(xiàn)場。

總之，強(qiáng)化房地產(chǎn)建筑工程施工管理并不是建筑項目某一方單獨(dú)的內(nèi)容，它涉及到工程建設(shè)的各個方面，還學(xué)要在以后的實際工作不斷探索，使我國的建筑工程施工管理水平能有更大的提升。

參考文獻(xiàn)

篇（7）

中圖分類號：TU761 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

一、目前房地產(chǎn)建筑工程施工管理方面存在的問題

1、管理模式不夠合理

近年來，施工單位工程管理的模式相對比較成熟，伴隨而至的監(jiān)理單位的工程管理也有了國家要求執(zhí)行的規(guī)范，只有房地產(chǎn)企業(yè)這一工程管理主體至今尚未建立起規(guī)范，統(tǒng)一科學(xué)的管理模式。隨著市場上房地產(chǎn)企業(yè)的不斷增多，其企業(yè)的工程管理模式更是五花八門，沒有相對規(guī)范的操作模式。當(dāng)代項目管理學(xué)科的研究中，已有涉及到了業(yè)主工程管理的內(nèi)容，這對研究我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理有借鑒作用?，F(xiàn)在我國在建筑行業(yè)使用的管理模式最主要的就是按照計劃經(jīng)濟(jì)的管理模式發(fā)展而來的，但是很多大型的國有企業(yè)根本無法適應(yīng)這種模式。首先就是在管理模式中還存在很多指令性質(zhì)的管理手段，建筑企業(yè)在我國是較少去進(jìn)行創(chuàng)新的，很多的工程自身都是沒有按照客觀規(guī)律去進(jìn)行設(shè)計以及建設(shè)的。還有就是很多建筑企業(yè)在施工方面都無法根據(jù)工程項目等來優(yōu)化生產(chǎn)要素的配置，這就會造成資產(chǎn)的有效使用效率降低。

2、管理方法比較落后

首先就是在工期的制定方面?，F(xiàn)在很多建筑企業(yè)方面在施工進(jìn)度方面的計劃上，都是根據(jù)之前的經(jīng)驗來作為參考的重點(diǎn)，沒有根據(jù)工程自身去進(jìn)行實地的考查以及探究等，就直接制定出了計劃。很多建筑企業(yè)都是在使用較為簡單的編制方法，比如橫道圖等，對于一些更為先進(jìn)的技術(shù)比如信息技術(shù)網(wǎng)技術(shù)等卻沒有考慮。其次就是工作人員的素質(zhì)方面的問題，目前我國在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的人力問題最為主要的就是從業(yè)人員的素質(zhì)問題。比如很多技術(shù)人員自身沒有較為統(tǒng)一的穩(wěn)定性，在這種情況下對從業(yè)人員進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)是不太可能的，就造成了從業(yè)工作人員的技術(shù)水平是高低不齊的，就很難去保證工程的質(zhì)量。所以就會有非常多的技術(shù)性的問題是無法解決的，在工程之間就會出現(xiàn)很多技術(shù)性的差別。除此之外，在工程款的結(jié)算方面，很多情況下都是在業(yè)主沒有進(jìn)行驗收的情況下就自己完成了。在這種情況下很多施工單位也并不會跟業(yè)主打官司，因為施工單位的最終目的就是要和業(yè)主之間建立起更好的合作關(guān)系。但是結(jié)算款對于施工單位來說意義是很重大的，甚至于一些情況下結(jié)算款中還包括了施工單位自己在施工的過程中自己墊付的很多款項，業(yè)主如果沒有及時的把工程款進(jìn)行結(jié)算的話，對于施工單位來說就會出現(xiàn)很多問題。

3、不科學(xué)的組織形式

首先就是在管理方面的高度集權(quán)制度，在地域性的公司中，獨(dú)立的經(jīng)營權(quán)是不存在的，所以很多公司自己并不擁有對于自己進(jìn)行的工程的決定權(quán)，而現(xiàn)在市場上的變化是非?？斓?，所以就導(dǎo)致決策不具備時效性。其次就是在組織結(jié)構(gòu)方面設(shè)計不夠合理，對于變化非?？斓慕ㄖ袌鰜碚f，直線職能結(jié)構(gòu)是非常不適合的。第三就是在部門的設(shè)置方面不夠科學(xué)，很多建筑公司對于部門的設(shè)置并沒有結(jié)合自身的特點(diǎn)來進(jìn)行，也沒有考慮都身為建筑公司要去開發(fā)的新產(chǎn)品等。現(xiàn)在我國的建筑公司中劃分部門的方面，其專業(yè)就是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)需要就一個新的項目去進(jìn)行設(shè)計建設(shè)時，就需要涉及到所有專業(yè)部門，就會浪費(fèi)非常多的資源。

二、針對房地產(chǎn)施工管理問題的創(chuàng)新對策

1、管理模式的調(diào)整

在建筑企業(yè)內(nèi)，經(jīng)營方面存在的幾個特點(diǎn)就是流動性較強(qiáng)、具備階段性、季節(jié)性以及生產(chǎn)能力在負(fù)荷上的不均衡，建設(shè)產(chǎn)品的特點(diǎn)對于管理模式來說就會起到?jīng)Q定性的作用。在國外出現(xiàn)的很多比較先進(jìn)的管理模式都是值得我國去借鑒的，還應(yīng)該結(jié)合我國自己企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來對工程項目的管理模式進(jìn)行調(diào)整。在調(diào)整之后的管理模式方面應(yīng)該具備以下幾個特點(diǎn)：首先就是在生產(chǎn)力方面一定要具備彈性，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一定要具備剛性，要可以接近市場；施工管理與施工的作業(yè)是不可以相提并論的；最后就是在對項目計劃進(jìn)行建立的時候，就要做到從實際出發(fā)，并且很好的控制這個過程。比如說在進(jìn)度的管理方面，就可以通過認(rèn)真編制進(jìn)度計劃來進(jìn)行有效的控制，可以更為充分的對工程量進(jìn)行管理和控制；其次就是確定計劃工期；還可以通過對工作進(jìn)度進(jìn)行實時的監(jiān)控來進(jìn)行監(jiān)督。最后就是要盡量的減少趕工期的現(xiàn)象。進(jìn)度的具體計劃一旦確定了，就應(yīng)該嚴(yán)格的按照計劃來進(jìn)行，原則上我們并不提倡趕工期。進(jìn)度計劃應(yīng)該是在施工單位得到的最大的資源的基礎(chǔ)上來合理編制的。所以趕工期就會造成資源的浪費(fèi)，應(yīng)該盡一切可能在工期內(nèi)結(jié)束。

2、觀念的調(diào)整

我國目前的總體狀況就是已經(jīng)從之前的計劃經(jīng)濟(jì)時代進(jìn)步到了市場經(jīng)濟(jì)時代。在計劃經(jīng)濟(jì)體制之下面，我國企業(yè)生產(chǎn)的主要目的就是可以從上到下完成任務(wù)，然后達(dá)到國家下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在市場經(jīng)濟(jì)體制之下，這種情況就會發(fā)生根本性的變化，也就是說把之前在計劃經(jīng)濟(jì)體制之下存在的很多舊觀念改變，把那種將產(chǎn)值看作是重要的做法改成將利潤看作是企業(yè)的重點(diǎn)來抓。對于企業(yè)來說，其經(jīng)營觀念對于企業(yè)來說有不可替代的作用，所以經(jīng)營觀念要具有科學(xué)性以及新的形式等，要可以適應(yīng)目前的社會形式等。

3、調(diào)整組織結(jié)構(gòu)

之前我國建筑行業(yè)內(nèi)最為廣泛使用的機(jī)制就是直線職能機(jī)制等，但是這種機(jī)制對于其他行業(yè)來說比較適合，但是對于建筑企業(yè)來說就比較無法使用，所以就應(yīng)該根據(jù)我國建筑行業(yè)自身的特點(diǎn)來建立自己的組織體系：第一就是要讓企業(yè)的管理符合剛性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)原則，在總公司與業(yè)主之間的關(guān)系可以是一種非常直接的關(guān)系，并且在跨地區(qū)的情況下也可以讓總公司直接進(jìn)行經(jīng)營。其次就是要貼近市場。因為只有總承包商才可以在跨地區(qū)的情況下進(jìn)行經(jīng)營。具體分為以下幾點(diǎn)：

1）組織措施。對項目經(jīng)理部的“各級管理者”們的“分工”、“職能”及“任務(wù)”進(jìn)行落實；展開項目分解，確定“各部分”、“各階段”的進(jìn)度調(diào)控目標(biāo)；擬定進(jìn)度協(xié)調(diào)工作規(guī)章，定期展開調(diào)度會議；完善進(jìn)度記錄及報告體制；對員工展開充分的思想工作。公開每條獎罰條例，對各“分包單位”與“項目部”的成員，施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人務(wù)必有權(quán)展開授權(quán)范圍里的利益分配。對工程款能拖欠，可施工中的“獎與罰”務(wù)必及時兌現(xiàn)。比如，某地房地產(chǎn)開發(fā)居住小區(qū)樓盤時，由于應(yīng)獎勵的未進(jìn)行及時獎勵、該罰的未及時懲治，令工人施工時積極性不足、怠工導(dǎo)致工期延誤。2）技術(shù)措施。對工程“設(shè)計圖紙”與“技術(shù)規(guī)范”展開仔細(xì)研究，依施工中的變化，及時進(jìn)行“進(jìn)度計劃”調(diào)整。對設(shè)計圖紙內(nèi)的“疑點(diǎn)及問題”需立即以書面形式對“設(shè)計單位與領(lǐng)導(dǎo)”反映，要求澄清。3）合同措施。對崗位責(zé)任書內(nèi)的義務(wù)需認(rèn)真履行；務(wù)必經(jīng)常和“供貨廠商”及“分包單位”隨時溝通；對工程進(jìn)度時間上的影響，需展開詳細(xì)記錄，及時展開交涉及提出索賠。4）經(jīng)濟(jì)措施。擬定“供貨、分包”商的獎懲手段，且確?，F(xiàn)場負(fù)責(zé)人“執(zhí)行力度”。 向領(lǐng)導(dǎo)及時報告報告階段進(jìn)度并申請撥付進(jìn)度款，以確保各分包單位施工的積極性，推動關(guān)鍵工作依計劃順利完成。控制成本，做好財務(wù)管理，對“流動資金的需求”做好預(yù)算，對資金展開合理調(diào)度。5）信息管理措施。內(nèi)部需對實際施工進(jìn)度的“數(shù)據(jù)”展開及時收集，和計劃進(jìn)度對比，找偏差并分析原因，擬定解決措施。

4、在竣工階段以及竣工之后的技術(shù)管理

首先就是在竣工階段的技術(shù)管理，要借用一定的技術(shù)手段以及方法來對施工中的分項工程以及分部工程等進(jìn)行審批，然后再跟測得的結(jié)果以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之間進(jìn)行比照，對于產(chǎn)品的合格與否得出判斷。凡是符合了有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的就是合格工程，在檢查后給予通過，那些不符合規(guī)定的在檢查后給予修補(bǔ)等。其次就是竣工之后的技術(shù)管理。很多企業(yè)以及部門都不太重視在竣工之后的這個技術(shù)管理工作的程序。在一個工程竣工之后，項目部門得到的成功的管理經(jīng)驗或者教訓(xùn)就沒有及時的保留下來，最重要的技術(shù)數(shù)據(jù)以及管理資料等也沒系統(tǒng)的進(jìn)行存檔等。對于那些在施工過程中的經(jīng)驗以及資料等我們應(yīng)該及時的進(jìn)行總結(jié)和整理，比如多技術(shù)檔案資料進(jìn)行歸檔，其他的技術(shù)管理資料進(jìn)行系統(tǒng)的整理等，如果在施工中在一些方面取得了較大的技術(shù)進(jìn)步和創(chuàng)新，就應(yīng)該給予系統(tǒng)的總結(jié)和整理。

結(jié)語

作為建筑施工企業(yè)，施工質(zhì)量為房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展關(guān)鍵因素之一，提高建筑工程施工管理為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存根本。好的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，務(wù)必有好的管理手段，因此務(wù)必提高建筑施工管理水平，此直接關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)的成功。因此，在建筑施工中要按照工程實際情況由“安全、質(zhì)量、進(jìn)度”管理等層面著手?jǐn)M制定可行管理措施。通過各個部門以及工作人員之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和聯(lián)系，通過一個團(tuán)隊的合作來共同完成，讓工程的管理可以有更多的技術(shù)和管理保障。

參考文獻(xiàn)：

篇（8）

房地產(chǎn)建筑工程造價指的是工程在施工前期的預(yù)期開支或者是實際施工中的全部固定資產(chǎn)總額，它是整個工程的投資額。由于建筑工程具有施工周期長、較為固定、各種要素價格變化快等特點(diǎn)，使得整個建筑工程的造價也隨之不穩(wěn)定，因而，合理的、及時的造價管理工作是工程建設(shè)的重要保障，業(yè)主方應(yīng)當(dāng)注意到這一問題的重要性。從工程的決策立項階段到工程設(shè)計階段、招標(biāo)階段，再到工程的最后施工都要進(jìn)行有效管理。下面，筆者將根據(jù)多年的工作實踐，談?wù)勅绾渭訌?qiáng)房地產(chǎn)建筑工程造價的管理及控制。

一、有效的造價監(jiān)管工作

造價監(jiān)管工作一般由專門的建設(shè)造價咨詢機(jī)構(gòu)來完成，通常建設(shè)單位委托這些中介機(jī)構(gòu)，從項目工程的立項到工程完成全過程，為建設(shè)單位提供全方位的工程造價咨詢服務(wù)。這些機(jī)構(gòu)往往具備較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)，通常通過幾下幾點(diǎn)來為建設(shè)單位提供服務(wù)。首先，根據(jù)建設(shè)單位的要求，進(jìn)行項目的預(yù)算，以提供最優(yōu)的預(yù)算方案；其次，為建設(shè)單位提供招標(biāo)方案，把握市場行情，對各種建筑要素的單價進(jìn)行控制，尤其是工程中材料的價格；再次，由建設(shè)單位組織，和承包方一起去往市場，把建設(shè)所需的建筑材料定下來，并確定建筑材料的規(guī)格以及單價；最后，這些機(jī)構(gòu)還要及時洞察市場情況，對于有可能影響工程造價的要素進(jìn)行合理控制，為業(yè)主提供最優(yōu)服務(wù)；在施工過程中，中介機(jī)構(gòu)要派專門的人員到施工現(xiàn)場對建筑所用的材料進(jìn)行查看，對工程內(nèi)部的結(jié)構(gòu)以及工程的變更情況進(jìn)行及時掌握，避免出現(xiàn)工程竣工后產(chǎn)生的各種糾紛。

二、工程設(shè)計方案的最優(yōu)化

在工程的立項決策階段之后，工程的設(shè)計方案就顯得尤為重要，一份好的設(shè)計方案可以使工程造價控制在合理的范圍內(nèi)。據(jù)筆者的工作經(jīng)驗，工程設(shè)計階段對工程造價的影響可達(dá)到70%。設(shè)計的好壞直接關(guān)系到建筑的周期以及所需的費(fèi)用，它決定著工程所耗的人力、財力、物力，在設(shè)計合理的情況下，可以極大地節(jié)省建筑開支。因此，要使得工程設(shè)計合理，需要多方積極配合，不僅需要業(yè)主方參與進(jìn)來，向設(shè)計單位提出基本的限價設(shè)計要求之外，還需要設(shè)計單位內(nèi)部提高人員素質(zhì)和技能。具體業(yè)主方應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

1、在工程設(shè)計上，采取招投標(biāo)的方式。目前來看，建筑市場上各種憑借關(guān)系招攬項目的現(xiàn)象不少，一些設(shè)計單位也憑借關(guān)系，招攬設(shè)計任務(wù)。這樣一來容易出現(xiàn)種種不良后果，如工程設(shè)計不能符合建設(shè)的需要，甚至出現(xiàn)無標(biāo)底的投標(biāo)現(xiàn)象，在實際工作中遇到了不少麻煩；另一方面，由于設(shè)計單位的設(shè)計理念不同，帶來設(shè)計風(fēng)格的多變，也為工程造價帶來不少困境。

2、明晰合同關(guān)系。為了使工程造價合理、質(zhì)量有保障。除了傳統(tǒng)的合同規(guī)范之外，還應(yīng)根據(jù)實際需要，明晰合同說明上的具體條款，比如，對于工程上的技術(shù)及工藝問題，應(yīng)該給予明晰、清楚的說明；在經(jīng)濟(jì)上，應(yīng)該把施工單位的技術(shù)和信譽(yù)度等諸多因素考慮進(jìn)來，作為招標(biāo)工作的參照點(diǎn)。例如，我國國內(nèi)的標(biāo)桿房地產(chǎn)公司金地、萬科等就是通過合同條款運(yùn)營的典型，從而達(dá)到降低成本的目的。

3、嚴(yán)防招標(biāo)中的陷阱。在目前的許多房地產(chǎn)建筑招標(biāo)工作中，還存在諸多問題，比如惡意低價中標(biāo)、陪標(biāo)與圍標(biāo)等現(xiàn)象，有些投標(biāo)單位惡意打出低價投標(biāo)的旗號，使得許多業(yè)主方上當(dāng)受騙。為了防止此類事件的發(fā)生，業(yè)主方應(yīng)該事前做好招標(biāo)準(zhǔn)備，對工程項目的成本做到心中有數(shù)，并對工程造價有著明確的估計，這樣才能避免惡意中標(biāo)現(xiàn)象。

三、工程施工過程中控制造價

如果說工程設(shè)計階段是對工程造價的合理規(guī)劃，那么施工階段則是這一規(guī)劃的具體應(yīng)用。雖然這一階段對工程造價的影響不大，但是由于這一階段涉及到工程的投資問題，對投資額的估計不準(zhǔn)，有可能導(dǎo)致工程施工中的極大浪費(fèi)，因此，對這一階段的造價管理也十分必要。業(yè)主方除了要嚴(yán)格按照合同規(guī)定和工程造價來管理，還要加強(qiáng)對施工過程中的浪費(fèi)現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。

1、高質(zhì)量的施工組織設(shè)計。施工過程中的組織設(shè)計對于工程造價至關(guān)重要，如果施工組織設(shè)計不夠周全，可能對工程施工過程帶來困擾，因此，在施工前期，應(yīng)該根據(jù)工程的具體情況，制定較為合理和細(xì)致的施工組織方案，比較各種方案的優(yōu)劣，從而確定出最優(yōu)的施工方案。

2、盡量避免設(shè)計的變更。工程建筑中應(yīng)盡量避免工程設(shè)計變更的現(xiàn)象。一般工程的變更只能有以下可能：一是在不影響整個工程的進(jìn)度及全局建設(shè)的情況下允許的設(shè)計變更，防止由于變更帶來的工程設(shè)計規(guī)模的擴(kuò)大、標(biāo)準(zhǔn)的提升等問題；二是工程設(shè)計變更應(yīng)在多方協(xié)商之下完成，涉及到工程費(fèi)用問題的，要有當(dāng)事方在場的情況下同意并且簽字方可，另外業(yè)主方可以派相關(guān)的專業(yè)人員到施工現(xiàn)場，及時了解工程進(jìn)度及造價情況。

3、嚴(yán)格的現(xiàn)場簽證制度。嚴(yán)格的現(xiàn)場簽證管理是確保工程組織管理的有效方法。對于簽證工程，要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，除了做到隨做隨簽以外，還要在細(xì)節(jié)上注意：簽證上的字要清晰，簽證必須真實有效，簽字內(nèi)容不得超過規(guī)定范圍等，這些都是組織管理的重要方面。

4、改進(jìn)技術(shù)，提高效益。據(jù)統(tǒng)計，建筑工程中60%來自材料消耗。為了更大限度地降低消耗，提高工程的總體效益，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身能力和立足于長遠(yuǎn)發(fā)展，采取新的科技成果和材料，在工程中投入使用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，使得工程建設(shè)不僅減少資源消耗、縮短周期，還能為企業(yè)帶來更多的企業(yè)效益，這也是減少工程造價的重要手段。

四、工程造價的合理控制

除了推行以上的辦法，還應(yīng)對于工程造價進(jìn)行整體合理控制。首先，在工程項目的建設(shè)初始階段就應(yīng)對工程的造價進(jìn)行監(jiān)管，這是從源頭上控制造價的辦法。另外，在工程的設(shè)計階段，要把造價控制在合理的范圍內(nèi)，本著節(jié)約成本的設(shè)計理念，進(jìn)行高效設(shè)計。這不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)問題，也需要技術(shù)上的支撐，因此，為了使設(shè)計上達(dá)到成本最優(yōu)的效果，企業(yè)必須讓具備高水平和高技能的設(shè)計師參與其中，運(yùn)用先進(jìn)、可靠的設(shè)計理念，為企業(yè)制定和擇選出造價合理、成本最優(yōu)的設(shè)計方案。

如何有效地控制房地產(chǎn)建筑工程的造價，筆者認(rèn)為，應(yīng)采取多種措施，多管齊下。首先應(yīng)從造價的組織結(jié)構(gòu)入手，明晰有關(guān)人員的相關(guān)責(zé)任及明確造價責(zé)任人；二是從技術(shù)層面進(jìn)行監(jiān)管，用技術(shù)指標(biāo)來審查設(shè)計方案的合理度，以節(jié)約建設(shè)投資成本；三是在設(shè)計和施工中要及時了解造價的實際支出情況，根據(jù)實際情況調(diào)整建筑設(shè)計方案。這就要求企業(yè)相關(guān)人員除了要把實際支出控制在最小范圍內(nèi)以外，還要了解國家頒布的相關(guān)制度，搜集市場信息，把握市場價格走向，以便對建筑材料的造價有清楚的把握。

總而言之，房地產(chǎn)建筑工程的造價是個復(fù)雜的問題，它處于不斷變化的過程，因此，對其管理也應(yīng)是個動態(tài)的全過程管理。業(yè)主方面，要對整個工程造價進(jìn)行及時管理；在具體的建設(shè)中，造價管理者要有高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，把工程的設(shè)計、執(zhí)行都納入到管理體系中，還要樹立一定的經(jīng)濟(jì)觀念，從降低投資成本，提升工程質(zhì)量出發(fā)，及時了解市場動向，把建筑工程的造價控制在合理的范圍內(nèi)。

篇（9）

發(fā)包人、承包人根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，經(jīng)協(xié)商一致，對____________________________(工程全稱)簽定工程質(zhì)量保修書。

第一條 工程質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容

承包人在質(zhì)量保修期內(nèi)，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定和雙方約定，承擔(dān)本工程質(zhì)量保修責(zé)任。

質(zhì)量保修范圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，以及雙方約定的其他項目。具體保修的內(nèi)容，雙方約定如下：

___________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________.

第二條 質(zhì)量保修期

雙方根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》及有關(guān)規(guī)定，約定本工程的質(zhì)量保修期如下：

⒈ 地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理使用年限;

⒉ 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為______________年;

⒊ 裝修工程為____________年;

⒋ 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為________________年;

⒌ 供熱與供冷系統(tǒng)為__________________個采暖期、供冷期;

⒍ 住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路等配套工程為________________年;

⒎ 其他項目保修期限約定如下：_______________________________________________

______________________________________________________________________________.

質(zhì)量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。

第三條 質(zhì)量保修責(zé)任

⒈ 屬于保修范圍、內(nèi)容的項目，承包人應(yīng)當(dāng)在接到保修通知之日起7天內(nèi)派人保修。承包人不在約定期限內(nèi)派人保修的，發(fā)包人可以委托他人修理。

⒉ 發(fā)生緊急搶修事故的，承包人在接到事故通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)事故現(xiàn)場搶修。房地產(chǎn)合同:房屋建筑工程質(zhì)量保修合同書由精品信息網(wǎng)整理！

⒊ 對于涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，采取安全防范措施;由原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，承包人實施保修。

⒋ 質(zhì)量保修完成后，由發(fā)包人組織驗收。

第四條 保修費(fèi)用

保修費(fèi)用由造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。

第五條 其他

雙方約定的其他工程質(zhì)量保修事項：___________________________________________

______________________________________________________________________________.

本工程質(zhì)量保修書，由施工合同發(fā)包人、承包人雙方在竣工驗收前共同簽署，作為施工合同附件，其有效期限至保修期滿。

篇（10）

這些年來，新疆城市建設(shè)突飛猛進(jìn)。一座座城市變大了，變美了，基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施變完善了。新疆到處充滿著朝氣和希望。今天的新疆已經(jīng)進(jìn)入了一個新的大發(fā)展的歷史機(jī)遇期，勤勞智慧的新疆人正以只爭朝夕、奮發(fā)有為的精神狀態(tài)，迎接挑戰(zhàn)，共同開創(chuàng)更加美好的明天。房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的重頭戲，對于房地產(chǎn)建筑工程必須以科學(xué)規(guī)劃為藍(lán)圖，以科學(xué)設(shè)計為基礎(chǔ)，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題，城市的現(xiàn)代化建設(shè)和管理才會具備強(qiáng)有力的支撐。

一、質(zhì)量是生命，要不算加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理

當(dāng)前建筑工程施工質(zhì)量從總體上講是逐年不斷提高，但由于一些施工企業(yè)的技術(shù)素質(zhì)低、質(zhì)量管理差。對規(guī)范、規(guī)程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹不到位，以至嚴(yán)重影響工程質(zhì)量。如下是這兩年檢查過程中三個建筑工程沒有按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定出現(xiàn)的質(zhì)量問題。

表一、施工質(zhì)量問題淺析

A企業(yè)

1.首層中庭超過一定規(guī)模的局部高支模無專項方案、無專家論證、無模板搭設(shè)驗收記錄；

2.施工現(xiàn)場臨邊防護(hù)、出入口防護(hù)不嚴(yán)密；

3.高支模、施工臨電專項方案編制人員對專業(yè)技術(shù)知識不了解，方案非企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人審批；

4.裙樓懸挑腳手架未見搭設(shè)施工方案；

5.未落實施工企業(yè)負(fù)責(zé)人帶班、隱患排查制度；

6.塔吊未見拆裝合同及方案；

7.塔吊未見維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議，運(yùn)行記錄內(nèi)容不清晰；

B企業(yè)

1.企業(yè)沒有按照省市布置深入開展安全檢查；

2.5至6層門式架支模體系、排距、間距隨意設(shè)定，有局部約15m2無支撐，樓梯支模無水平桿；

3.外腳手架行人通道不暢，不能保證安全行走；

4.部分臨邊洞口防護(hù)不嚴(yán)密，如電梯井、采光井口及樓梯側(cè)；

5.高支模方案、外腳手架方案與現(xiàn)場搭設(shè)實際不符；

6.塔吊資料管理未能做到"一機(jī)一檔"。

C企業(yè)

4#塔吊與鄰近建筑物之間的安全距離不符合標(biāo)準(zhǔn)《塔式起重機(jī)安全規(guī)程》（BB5144-2006）和《建筑塔式起重機(jī)安裝檢驗評定規(guī)程》（DBJ/T15-73-2010）的規(guī)定。

相關(guān)的問題可以說是層出不窮。面對這種問題，必須要加強(qiáng)監(jiān)管和制度建設(shè)。加強(qiáng)管理是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制。提高專業(yè)管理人員、施工人員業(yè)務(wù)水平。驗收單位在驗收的過程中千萬不可馬虎一定要嚴(yán)格執(zhí)行國家的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)問題及時地與施工單位進(jìn)行協(xié)商。

二、環(huán)境是未來，決不能出現(xiàn)破壞環(huán)境這種短視行為

建筑工程中的環(huán)境污染主要有噪音污染、泥漿污染、灰塵固體懸浮物污染、污染和固體廢棄物產(chǎn)生的污染。工揚(yáng)塵起塵量與許多因素有關(guān)。影響起塵量的因素包括：基礎(chǔ)開挖起塵量、施工渣土堆場起塵量、進(jìn)出車輛帶泥沙量、水泥搬運(yùn)量以及起塵高度、采取的防護(hù)措施、空氣濕度、風(fēng)速等；而施工期的水污染主要為工地施工人員產(chǎn)生的生活污水和工程廢水，包含食堂污水、糞便污水等等；施工期噪聲主要來自施工機(jī)械噪聲、施工作業(yè)噪聲和運(yùn)輸車輛噪聲；建筑垃圾主要包括砂石、石塊、碎磚瓦、廢木料、廢鋼筋等雜物。部分施工現(xiàn)場仍存在場容場貌較差，場地高低不平，無排水系統(tǒng)，材料及廢棄物亂堆亂放；還有施工時，有可能對珍惜物種影響和傷害。

這些因素必須詳加分析考慮，采取相應(yīng)對策。比如為了處理水污染，應(yīng)該將設(shè)置沉淀池等處理設(shè)施，地下水收集用于灑水降塵。采取中水回用措施有利于提高植被覆蓋度，改善局部周邊生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，同時減少粉塵污染的作用。為了減少臭氣排放，污水處理工藝應(yīng)該選擇污染物去除率高、剩余污泥產(chǎn)量小的好氧生物處理工藝，厭氧工藝由于易形成臭味而不適宜采用。建立采用防滲的封閉式垃圾房；采用封閉設(shè)計，使得氣體經(jīng)管道收集后使用諸如活性炭等吸附處理。還應(yīng)該推行綠色施工技術(shù)。涉及到可持續(xù)發(fā)展的各個方面，如生態(tài)與環(huán)境保護(hù)、資源的利用、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等。同時做好項目區(qū)調(diào)查工作，認(rèn)清保護(hù)及珍、稀、瀕危物種存在，加以保護(hù)。

三、管理是保證，應(yīng)該解決管理的不足提高綜合管理水平

由于現(xiàn)行的管理體制，施工單位的分包現(xiàn)象普遍存在，分包單位在工作范圍的界定上很難做到十分明確。管理制度相當(dāng)不完善，導(dǎo)致出現(xiàn)安全問題，所以有的管理專家常說，所有的問題都是管理的問題。主觀上各單位在利益的驅(qū)使下，總希望相關(guān)單位承擔(dān)更多的工作。往往造成工序上的遺漏，人為地帶來一些問題，增加了協(xié)調(diào)管理的復(fù)雜性。而且施工達(dá)不到一種全方位立體式，這樣就無法對項目的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、文明施工等納入正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。

為了解決建筑工程管理的工作，應(yīng)該注意以下幾個方面。（1）堅持安全管理原則。 堅持安全與生產(chǎn)同步，安全寓于生產(chǎn)之中。生產(chǎn)活動中對安全工作必須是全員、全天候的動態(tài)管理。（2）完善工程監(jiān)理制度，充分發(fā)揮監(jiān)理的積極作用 。提高工程監(jiān)理人員的素質(zhì)。擴(kuò)大監(jiān)理人員的監(jiān)理范圍。（3）管理建筑施工的時候一定要跳出側(cè)重于技術(shù)管理，忽視經(jīng)濟(jì)管理和組織管理的怪圈，要注意多管齊下，要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織三者齊頭并進(jìn)。建筑工程項目的成功管理不僅對項目、對企業(yè)有良好經(jīng)濟(jì)效益，對國家也會產(chǎn)生良好的社會效益。要針對當(dāng)前我國建筑施工中存在的問題，采取相應(yīng)的對策，才能使施工項目各項工作有條不紊、順利地進(jìn)行。成功的管理，能促進(jìn)項目和企業(yè)的發(fā)展，能推動建筑市場不斷前進(jìn)。

四、勞動者是主體，必須依法保證勞動者的利益

近些年來，國內(nèi)發(fā)生了很多影響社會和諧，導(dǎo)致發(fā)生的情況，新疆的安寧也是重中之重的第一要務(wù)。事實上，很多的發(fā)生，背后都有輕視勞動者利益，法制得不到推廣等內(nèi)因存在，這違背了我黨的一貫方針政策。不法商人不能合理用工，拖欠農(nóng)民工欠款，不能按照國家規(guī)定保證勞動者利益現(xiàn)象時有發(fā)生。

為了減少薪資矛盾，必須引導(dǎo)建筑施工企業(yè)認(rèn)真貫徹落實《勞動法》。使得建筑施工企業(yè)必須與勞務(wù)工簽訂全區(qū)統(tǒng)一的勞動合同，規(guī)范用工行為。建立勞務(wù)工工資保證金制度。各級勞動保障部門設(shè)立勞務(wù)工工資保障金專戶。為確保農(nóng)民工工資支付資金的安全，各施工企業(yè)必須設(shè)立工資支付專用賬戶。各主管部門要將建立農(nóng)民工工資支付專戶制度作為考核施工企業(yè)的重要條件。各總承包企業(yè)及建筑勞務(wù)公司要切實加強(qiáng)對勞動用工的管理。各項目必須為農(nóng)民工建立工資檔案。農(nóng)民工工資不得以實物或者有價證券等形式抵付；不得以工程款支付不到位或工程未結(jié)算等理由拒絕支付或不足額支付農(nóng)民工工資。建筑行業(yè)各類從業(yè)人員，要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，嚴(yán)格自律，不斷提高自身素質(zhì)，自覺遵守有關(guān)預(yù)防和制止拖欠的各項規(guī)定。同時積極支持企業(yè)和農(nóng)民工通過法律途徑解決拖欠，引導(dǎo)和鼓勵農(nóng)民工通過法律途徑清償被拖欠的工資。各級人民法院和勞動仲裁機(jī)構(gòu)，認(rèn)真受理拖欠案件加大執(zhí)行力度。

篇（11）

中圖分類號：TU71

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運(yùn)營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。

2開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。

工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、報建等。

財務(wù)部門負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項目的融資（財務(wù)）計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費(fèi)用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設(shè)提供生活上的保障。

開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計軟件是相對獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：

3.1開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗與評估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計方案。

3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機(jī)中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對規(guī)劃設(shè)計人員原有工作習(xí)慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計單位發(fā)放。同時，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計單位提交的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行審查。

3.4通過計算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計單位報送上來的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行指標(biāo)計算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計、分析等。

3.5將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點(diǎn)和公司實際情況來確定。常見的建設(shè)項目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中）。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設(shè)計者不了解施工工藝，從而使設(shè)計方案施工困難，影響項目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗不足，不太懂建筑設(shè)計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應(yīng)用到項目的策劃、設(shè)計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進(jìn)度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設(shè)計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難?？墒┕ば詮?qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設(shè)備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設(shè)計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關(guān)的設(shè)計的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。

另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項目實施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

6結(jié)語

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：