房地產投資風險研究大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產投資風險研究范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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一、房地產投資的特點

1、房地產產品具有區域性和位置的不可移動性。

房地產位置的固定性導致房地產的區域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區與地區之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。

2、房地產資金需求量大、來源渠道廣

房地產投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設項目由政府財政撥款。

3、開發經營周期長,變現能力差

房地產項目的建設期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產投資規模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉也就越緩慢，流動性也就越差。房地產商品只有在完全配套建成之后，才能發揮其功能，因此其變現能力較差，房地產開發商經常面臨能否按期籌措項目所需資金及償還資金的風險。

4、高風險與高回報

由于不確定性因素大，投資具有高風險性。由于房地產投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經濟、技術等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項目在進行過程中，始終伴隨著高風險。所以在房地產投資決策中，投資風險的大小、可接受程度及風險評價分析準確程度是決定投資與否的重要依據。

二、房地產投資風險管理的問題及原因分析

1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產金融風險高

目前我國房地產融資主要依賴于金融機構的支持與配合。房地產項目的融資結構中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發商直接向銀行貸款和預購商品房抵押貸款。由于受房地產調控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環境下，各房地產開發企業試圖通過其他渠道融資，利率風險高。

2、投資經營管理不規范，投資決策水平低

目前許多房地產企業習慣于探討產品創新、品牌建設、規模擴張等熱點問題,而很少關注內部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產行業整體背景下，房地產企業投資極易產生較大的非理性。很多事實證明,我國房地產企業幾乎不采用現代的投資決策理論與方法來進行房地產投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產企業出現盲目投資的趨勢，而這種房地產企業投資決策的盲目性及非理性成為房地產投資失敗的主要根源。

3、產生風險的因素較多

從產生風險的因素來看，房地產投資風險主要有政策風險、財務風險、利率風險、變現風險、意外事故風險等因素。其中尤以財務風險居高，財務風險因素主要有融資風險和購房者拖欠購房款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負債經營的局面，出現融資風險。在房地產經營過程中，由于購買者財務狀況與開發時預測的財務狀況發生了變化，直接影響到房地產投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風險，這兩個風險是構成房地產投資開發經營中財務風險的主要因素。

三、房地產投資風險管理的對策

房地產投資風險管理是企業通過風險預測、風險回避、風險分散 、風險控制等一系列活動來規避和防范風險，并在此基礎上有效地處置風險，以最低成本實現最大安全保障。

1、風險預測

由于房地產投資一旦進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀祝和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。

2、風險回避

在房地產投資過程中，選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目，這是一種相對保險的處理房地產投資風險的方法，這種策略的一個不良后果是得到高額利潤的機會相對減少了。但預期收益值隨著風險的大小而增降是市場經濟中一個不可避免的特性。假如預期獲益的機會沒有風險，投資者將很快涌入市場，使預期收益降低。

3、分散風險

不同類型房地產的商業風險不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力。 另外，開發商還可以采用分期付款、貸款購房、預租預售等方式來分散風險。投資者應該積極研究和分析當前的金融政策，采取有效的銷售方式來規避和分散投資過程的風險。

4、風險控制

工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中,節約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產開發商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監理對項目施工進行全面的監督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險。

5、風險自留

投資者預期某些風險不可避免時,可以自行設立風險基金,自行承擔風險變現后的財務后果。通過風險的分析,明確風險的性質及其預期變現損失,對多種預計方式的優劣對比后,投資者主動選擇風險自留措施，同時做好財務準備。在房地產的開發建設中,可以在工程概預算時設置不可預見費用，在資產運營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉移風險。

在房地產投資環境日益復雜，企業間競爭日益激烈，企業經營風險不斷提高的大環境下，對企業的經營風險進行準確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產投資機構內部控制管理的重要內容之一。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；投資；風險管理

中圖分類號：F29 文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2011）01-0158-01

近年來，隨著我國國民經濟的持續健康發展，房地產業得到了快速發展，并逐步成為國民經濟的支柱產業之一。房地產的特性決定了它投資數額大，投資周期長，變現能力差?？梢?，房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的事業，在這個高風險的投資環境中要想得到預期的收益目標就必須對整個投資項目進行投資風險管理。

1 房地產投資風險產生的原因

1.1 開發的房地產項目前期調查不周，投資決策草率

所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。如一些大城市，當前人們對住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房，其次為經濟適用型住房，最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系。而一些開發商至今仍心存“暴利”思想，受到消費者的冷遇。

1.2 宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險

一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險；三是房地產供求形勢的變化。目前，房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，房地產市場已出現供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這對剛開發并需持續投入的房地產項目意味著不利。

1.3 開發商主觀上對房地產市場供求形勢、房地產政策、金融政策的理解判斷上出現偏差

具體表現為：開發商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的開發商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的開發商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、營銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。

2 房地產風險防范的對策

2.1 發展新的融資渠道，逐步擺脫對銀行貸款的路徑依賴

對銀行貸款過于依賴將嚴重制約房地產開發企業的健康長遠發展，而且由于銀行貸款屬于國家宏觀調控的主要經濟手段，會使企業更容易受突發的經濟事件的影響。在當前形勢條件下，如何拓展融資渠道，是房地產公司的當務之急。目前一些新的融資渠道主要有:引進海外資本、上市融資、發行債券、房地產信托和項目融資等。

2.2 減少一次性投資項目比例，增加長期經營項目的投資

由于近幾年國內房地產市場走勢良好，很多房地產企業所開發的項目過多的都集中于住宅項目的開發，商業房地產也大都是配套住宅的，這種投資方式對技術、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出售，資金回收見效較快，因此深受一些中小房地產企業的青睞，但隨著房地產市場的不斷成熟以及競爭的加劇，這種一次性投資的風險越來越大，尤其是對于企業的長遠發展來看，這種投資方式抗風險能力較差，其不利于企業穩定發展，一旦一個項目不成功，公司很可能就會因此而衰落。而且隨著土地供給的逐步緊縮，土地資源的稀缺性正顯著加大，不可能無限制的獲得可供開發的土地，這時擁有自己產業的公司，比如擁有自己的商業地產、物業管理等長期產出的產業，其抗風險能力較強，持久發展動力較足。

加大對商業、寫字樓等經營性地產的投資力度，是一個企業長遠發展的必經之路，這在香港得到了很好的體現，香港的幾個主要的大型房地產開發公司無不擁有很多自己的物業，他們的核心競爭力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理經驗以及其營銷策劃能力。對這些物業的投資雖然短期內不能獲得明顯的更高收益，需要更高的經營水平和高的人力資源層次，但隨著經營物業的逐漸成熟，其將帶來穩定的資金流和優秀的經營團隊，這對于企業貸款抵押、上市、品牌的經營都是必須的。

2.3 培育品牌優勢，加強客戶關系管理，通過提高企業經營管理水平化解風險

企業實力的高低，直接反映抵御風險能力的大小。作為房地產企業要堅持多元化發展戰略，提高企業自主發展能力。在當今房地產企業小而多的情形下，提升企業品牌美譽度是快速發展壯大企業、抵御企業經營風險的最優途徑。提升品牌優勢不僅要在企業宣傳、策劃上下功夫，在企業產品質量、后期物業管理服務等方面的提升更能體現一個企業等品牌優勢。

房地產企業要不斷創新經營理念，要認識到承包商、供應商、設計策劃公司、分銷商等是企業的利益共同體，他們能與房地產企業共同抵御市場風險。具體來講，房地產企業應對承包商、供應商、設計策劃公司、分銷商的實力和信譽進行考察，建立誠信合作伙伴數據庫。項目自身的好壞也是關系到房地產企業風險大小的重要因素，要控制這種風險，就必須對項目的策劃定位、所處地段、市場環境進行評估和考察，在進行評估和考察過程中，應多聽取承包商、設計策劃公司、分銷商等相關企業的意見。

2.4 加強對房地產市場調查與預測，實現從產品觀念到營銷觀念大轉變

現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房地產商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設計、漂亮的造型，優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。現代房地產市場己經正在逐漸告別賣方市場，雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業內的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃，目不暇接的房地產廣告，不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。近幾年，一方面一些樓盤銷售形勢嚴峻，另一方面一些優良樓盤的銷售勢頭卻很好，有的甚至供不應求。而且熱銷的房地產往往價格都較高。這充分說明，實現經營觀念大轉變，認真進行市場調研、分析和預測，生產真正適合消費者需求的商品才是開發企業做大、做強、降低風險的根本出路。

2.5 健全風險管理組織機構，加強風險教育，建立企業整體風險理念

房地產企業應成立風險管理機構，根據房地產開發企業的業務結構和經營特點，列出各部門風險清單，并進行全面、清晰的預測和整合，確立風險控制的重點環節和重點對象，制定相應的處置方案，監督企業決策層以及各部門的規范運作，在風險發生時，對全面工作進行有效地指導和協調。從而在組織上、力量配置上保證風險控制的系統性和足夠的工作力度。二要加強風險教育，完善各項制度。對于各類風險案例要經常向員工宣講，特別是企業管理者，對于可能給企業造成重大損失的風險因素和安全隱患，要經常提醒員工注意。不斷提高員工素質，增強工作責任心。建立完整而嚴密的控制體系，從制度上保證每一種可能的風險因素都有監控，每一種業務都有管理規范。要確保各項制度落實到位，并根據內外環境的變化不斷完善制度，真正發揮其防范風險的效能。三要善于利用法律法規解決問題。隨著國家法律制度的不斷健全，法與企業越來越密不可分，房地產開發企業要善于利用《合同法》、《公司法》、《保險法》等法律武器維護自己的權益。在利益受損、遭意外事故等情況下，充分利用法律維護自己的權益。

2.6 制訂科學、完備的風險管理計劃

風險管理計劃的制定，大致在每個階段開始前的階段會議上和階段開始后十天內完成，這里的階段會議參加人員包括風險管理人員、階段負責人員以及階段涉及到的各方面負責人。比如在投資決策階段前，與會人員應包括開發企業代表、建筑師、設計師、建筑外觀設計師、內部裝修設計師等。在項目實施的初期還會出現一些未預見的風險，由實施者提出風險原因和表現，再交風險管理機構分析處理。通過風險管理計劃，房地產開發企業可以建立整個企業各項風險管理工作的目標，確立風險管理部門和風險管理人員的權責地位，協調企業各部門的風險管理工作。科學、完備的風險管理計劃能使企業內部用于風險工作的人力、財力、物力得到合理配置和利用，保障企業的經營效益。

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    一、境外REITs實踐及其系統性風險特征

    (一)境外REITs實踐

    境外REITs迅猛發展的過程恰與席卷全球的金融自由化浪潮相契合,總的來說,以上世紀70年代起新自由主義哲學思潮的興起為背景,雖然間或也有質疑的聲音,但在金融改革領域,以羅納德·麥金農、愛德華·肖、約翰·格利和雷蒙德·戈德史密斯等西方經濟學家為代表而提出的金融自由化的正外部效應經反復論證,似乎已經不再成之為一個挑戰性的課題,學界主流的認識如麥金農所指出,“金融自由化能在市場的調控下更為有效地配置社會資源,一個不受管制的金融體系將會把儲蓄資金引向收益最高的投資部門”。①

    在金融自由化趨勢下,大批金融創新產品被發明并迅速發展起來,僅期貨等幾種主要金融衍生工具的市場存量就已高達55萬億美元,是20年前的100多倍,迄今為止,這些金融創新工具已經超過100種,它們的快速發展促進了資本流動,適應了投資者的選擇偏好,將可能產生的投資風險從不愿承擔這些風險的投資者身上轉移到樂于承擔這些風險的其他投資者手中,只不過,在此過程中其中許多金融活動已基本與生產、貿易等實際經濟活動脫鉤。目前,全球每天逾5萬億美元的金融交易中,只有不足2%與生產、貿易活動直接相關,其余98%是以投機為目的進行的交易,只在金融體系內進行“小循環”。②

    作為金融創新活動中的一支,REITs的發展一方面固然受益于全球資金寬裕的背景,另一方面,其本身固有的產品優勢也在持續放大中。大體而言,REITs的產品優勢主要包括: (1)流動性較高。REITs是一種典型的房地產證券化產品,大多數REITs產品能在二級市場上市交易、變現,對其投資具有較高的流動性優勢; (2)多元化投資組合分散風險。REITs可以通過集中化專業管理和多元化投資組合,選擇投資于不同地區和不同類型的房地產項目及業務(如酒店、公寓、辦公樓、購物中心等)來回避風險。同時,基金公司定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況,有較高的透明度,因此,投資者可以在有效回避投資風險的同時獲得相對較高的回報; (3)為普通中小投資者進行房地產投資開創渠道。由于房地產投資資金量大、周期長的特點,對于絕大部分中小投資者來說,進入房地產領域投資難度較大,而REITs的出現則改變了這一現狀,使小額投資者也能參與到大型房地產的開發投資中,并且憑借其特有的證券化特點給中小投資者們提供了一個相對穩定的投資渠道。事實上,因為REITs本身固有的產品優勢,起碼在REITs發展最早、最快的美國,該產品所享有的稅收優惠明白無誤地表現出了制度設計的偏好。

    (二)REITs系統性風險特征

    2007年起肇端于美國的國際金融危機極大沖擊了行之有年、看似圓轉的以新自由主義為總擴的價值體系和理論體系,事實表明,金融創新工具確實滿足了不同風險偏好者的需要,這可以說是金融創新一直追求的東西,但創新并未止于此。由于創新工具將信用風險不斷地轉移、分散、重組,一方面實現了風險分擔、隔離風險的作用,但在另一方面又降低了經濟運轉的透明度,助長了對政府管理和監督的規避,在一定程度上加劇了危機的深化,提高了系統風險和感染風險。

    本輪金融危機凸顯了系統性風險監管的艱巨性、必要性和緊迫性,其中“系統性”是指一件事件影響了整個體系的功能,而且使不相干的第三方也承擔了一定的成本,而“系統性風險”則是指,一件事件在一連串機構和市場組成的系統中引起一系列連續損失的可能性。系統性風險發生時具備兩個典型特征,一是風險的溢出和傳染,二是風險和收益的不對稱。

    不同于亞洲金融危機,本輪金融危機確鑿無疑地因為房地產與金融兩部門相互惡化而發生,危機發生前,基于房地產而創設的金融資產一次又一次地被組合而后又被分級出售,風險在整個鏈條上傳遞,同時也在整個鏈條上蔓延,甚至隨著鏈條增長而變得越來越難以觀測和控制。

    那么,作為房地產與金融兩部門重要聯系紐帶的REITs與金融體系中其他市場之間存在怎樣的關系?其系統性風險存在何種特征?

    根據REITs的產品特性,其收益與風險應介于高成長性股票與債券之間,表1(見第95頁)所示為1995年至2005年10年間,美國REITs的長期收益率高于各主要股票指數收益率,波動率則明顯低于股票指數且高于10年期國債,其與后兩者間整體相關性較低。

    筆者利用美國與香港REITs與股票市場數據進行實證分析并得出結論,由于REITs以房地產物業為基礎資產,REITs的風險與收益呈現較強的時變性與橫截面差異,總體而言,其統性風險低于股票市場。①

    上述實證分析結果之所以產生的原因可能是,REITs本身是多元化及大規模的房地產投資組合,覆蓋不同地區、不同種類的資產,這些不同資產之間的價格走勢、回報水平相關性不高,受宏觀經濟和行業周期影響的因素不盡相同,因此,與單一物業資產相比,其本身波動性就比較低,再加之信托產品特有的隔離制度,故而從境外實踐情況來看,REITs與金融系統其他市場之間相關性較弱,其大發展的過程,本身就有機構投資者在投資組合中加入一個與其他資產相關性較弱的資產并借以提高期望收益、降低組合風險的考慮。

    二、REITs系統性風險發生的轉化機制

    關于金融市場系統性風險的發生機制,“喚起假設”等非均衡解釋認為,不完全信息和經濟人有限理性是隱含的假設,經濟人對風險的預期有很大的盲目性,在危機發生的臨界點,由于某些意外事件發生,經濟人意識到系統性風險的嚴重性,從而誘發危機,因此,整個過程中實際存在兩個階段,即,危機發生前,經濟人對市場前景看好,忽視了系統性風險的存在,并且這種忽視導致系統性風險更快地積累,直至危機發生臨界點,經濟人普遍意識到錯判,由此系統性風險釋放。

    REITs的系統性風險特征既包括總體風險水平低于股票市場,也包括其與基準市場收益率以及基礎資產類別相關,呈現較強的時變性與橫截面差異,因此,在危機發生臨界點之前,對于投資者來說,很容易產生的誤判是REITs市場雖然也會面臨與房地產收益相關的信用風險,但是這種風險屬于非系統性風險,可以通過投資組合予以分散和對沖,即,對于大資金投資者而言,雖然單筆投資確實存在信用風險,但全部投資可以分散投資在不同項目(這也是REITs系統性風險總體低于股票市場的重要原因),個別房地產物業收益下降和違約的風險不會顯著影響整體收益。

    然而這種臨界點前的非系統性風險可以迅速轉化為系統性風險,在危機發生的情況下,個別房地產物業收益下降和違約的風險聚合成大量房地產物業收益下降和違約的風險,REITs市場風險敞口顯著增大。

    REITs市場非系統性風險之所以有可能轉化為系統性風險,正是因為微觀主體判斷中的盲目性可能導致資金過度流向REITs市場并進而流向房地產市場,由此不斷加劇宏觀失衡,系統性風險開始產生并快速積聚。整個過程中,非系統性風險向系統性風險的轉化大致通過四個渠道而產生: (1)過度投資降低了貨幣需求的穩定性、增強了貨幣供給內生性,以及削弱了貨幣政策的可控性; (2)REITs的杠桿效應與相對復雜性加劇市場易變性,與此同時,因杠桿效應而放大的信用創造能力使其更為依賴流動性,因此,在市場動蕩情況下很容易喪失再融資功能,拖累市場整體信用大幅萎縮; (3)過度投資可能加劇機構投資者交叉持有流動性,由此導致流動性渠道網絡化,金融風險傳染性因而被增強;(4)過度投資導致信用非理性擴張,當市場達到頂峰后,市場價格開始下滑,投資者迫于財務困難拋售資產,由此價格加速下滑并且導致更多的拋售,金融體系為此演變為一場潰逃。

    三、我國REITs系統性風險預警信號:基于房地產價格變動

    如上所述,宏觀經濟因素如利率、通脹水平、經濟形勢以及房地產市場變化引起房地產物業市值變動以及物業租金變化,這些因素變化必然導致REITs在利潤分紅、收支情況、證券價值等方面相應波動,從而構成REITs主要系統性風險,反過來說,正因為REITs主要系統性風險由一系列宏觀經濟因素作用而引致,這些宏觀經濟因素也就成為了REITs系統性風險的先行指標。

    中國內地目前尚無REITs實踐,除此之外,宏觀因素變化引發REITs相應變化的主要中間變量是房地產市場變化,而基于這兩點原因,本文選用房地產價格受影響程度模擬REITs受影響程度,考察中國未來REITs市場系統性風險預警信號,以及這類信號在何種程度上具備可信度。

    影響中國房地產價格變動的因素有很多,不過這些因素有的很難量化,如購房意愿;有的非市場內生,如利率(專指中國);有的傳導鏈條過長,如國際收支狀況;有的本身也是房價的因變量,如CPI(通過租金水平);因此,本文選取貨幣供應量與房地產開發投資量作回歸分析。

    (一)貨幣供應量

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一、房地產企業的投資現狀

近幾年來，我國的房地產市場持續升溫，房地產業開發投資規模持續增長，銷售價格不斷攀升。根據國家統計局的房地產業投資統計數據的顯示，2001-2009年9年間，全國房地產業投資額由2001年6344.11億元增長到2009年的19422.92億元，2009年投資規模是2001年的3.06倍。

我國房地產企業平均資產總額過低，而房地產開發項目資金需求動輒上億，因此，房地產開發企業大多依靠銀行貸款和多種集資進行開發。我國目前多角債權人的權益，多角債務盛行，債權人權益往往得不到有效的保護，使得有的房地產企業根本不顧債權人的權益，將借債資金自目投資，造成房地產投資結構極不合理。

二、投資風險的成因分析

1.房地產粗放型開發。城市化規模的自目擴張與房地產粗放型開發，導致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學發展觀的指導，在城市的總體規劃和建設過程中，忽視了經濟、生態、社會的可持續性發展，導致重復建設、自目建設、隨意建設的情況比較嚴重。其次，違法違規征地圈地現象較嚴重。為了商業目的，有的地方或開發商使用各種手段，不顧國家法律法規，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。

2.房地產投資增長過快。由于房地產投資過快增長導致房地產的結構性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發投資穩定增長，經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結構相比，這一比例明顯偏低，在房地產和住宅開發投資增長分別高達32%和32.2%的同時，而且濟適用房開發投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結構性矛后有加劇之勢。普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。

3.對合作伙伴或項目開發不了解。房地產企業自身所掌握信息不全、不準，使得開發的房地產項目前期調查不周，測算不精，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。如北京等一些大城市，當前人們對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房；其次為經濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系。而一些發展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”。

三、房地產開發企業投資風險防范

房地產開發企業投資需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目成敗的影響也最為關鍵。因此，建議企業做好以下幾方面的工作:

1.高度重視可行性研究?？尚行匝芯渴菍M建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。因此，可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產投資項目的成功與否。房地產開發企業必須建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料，并目_對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的自目性。

2.靈活應用投資組合理論。在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的投資的基礎上，搭配投資各種不同類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。房地產投資可以選擇不同區域、不同房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。

3.關注政策變動。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，其受政府政策影響則更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，通過對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，較正確預測未來，又利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

4.必要時采用風險回避的形式來消除風險。在對項目各開發方案進行經濟評價的同時，要注重風險分析，對項目實施各程度階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風險隱患少，風險低的開發方案。

投資是企業活動的關鍵步驟，對于企業來說投資的成功與否關系到企業的生存發展，只有最大限度地利用好企業有限的資金，才能提高企業財務成果。由于企業投資環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多危險，只有有效防范才能使投資項目不能達到預期效益。

參考文獻：

[1]梁惠蘭：企業財務風險識別與防范[J].北方經濟，2006, (6):52-53

篇（5）

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。在房地產市場激烈競爭中，如何使房地產企業求得生存、發展是當前擺在房地產企業面前一個急需解決的重要問題。

2房地產投資風險

2.1房地產投資風險的多樣性

在房地產投資活動過程中收益與風險是同時存在的。房地產開發投資潛在著各種風險。這些風險直接會影響到房地產開發的成本，影響開發收益的提高。房地產投資風險涉及政策風險、利率風險、經濟風險、社會風險、購買力風險、市場供求關系變化風險等。

2.2房地產開發投資風險的防范

進行充分的市場調查分析，認真進行可行性研究論證。風險是指在投資經營過程中的各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過市場調查獲得盡可能詳盡和準確的信息，取得了相當數量的第一手資料和數據后，對其進行科學的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項目決策階段開發商的項目市場定位及決策機制，即項目前期市場可行性研究工作要做到位，如果前期對市場研究不充分，沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目的初步設計沒有設計依據，即使勉強進行了多方案的比較，也會因為市場研究不充分，心中無底，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發商以“市場是不斷變化的”為借口不重視前期的項目調研。因市場和產品研究不詳細，導致決策遲緩，最后匆忙進行上馬，導致項目在施工、銷售環節出現問題，在建設過程中經常出現原則性、功能性的大變動、變更，導致項目停工，成本和進度受到嚴重影響。

在工程實施過程中，應有風險監控和應急措施，能及時地發現風險，及早作出反應，控制風險的影響程度以減少損失。

3房地產開發項目管理成本控制

3.1房地產開發成本的構成

房地產開發成本的構成要素主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、費用，貸款利息、稅費以及其他費用等。

3.2房地產建設工程項目的成本控制

房地產業作為國民經濟的支柱產業，是近年來消費和投資的熱點，市場競爭日趨激烈。房地產的開發成本控制已成為房地產企業在競爭中取得優勢的重要因素。在相同的開發環境與條件設施下，除了開發產銷對路、適應市場需求的產品外，誰能在開發中既能確保工程質量與進度，又能注重項目開發成本的管理，控制和把握好合理的造價，誰就能以最低的項目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設項目各個階段和各個環節。

項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節，因為設計階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產項目設計階段一般可以分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。

營銷環節控制主要是銷售費用的控制。銷售費用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員工資、辦公費用等與銷售有關的費用。銷售費用不但關系到開支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預期效果沒達到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環；而廣告、促銷費用花得恰當，則會起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。由于對廣告的效果難以準確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。當然銷售方面的制度還得建立和完善，費用支出仍然要審批。特別要對營銷負責人建立有效的激勵和約束機制，并對每次的推廣活動做內部評價。有的開發商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項目不是很小，還是自己掌握銷售的好。

建設工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過招投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索賠是加強合同管理。讓參與項目建設的工程、預算、財務人員了解合同，也可以將合同發給相關部門和人員，明確雙方權責，使大家對合同的內容做到心中有數。在合同執行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護我方權益，并避免合同違約，是加強合同管理。

工程管理人員嚴把工程質量關。工程管理人員要始終把施工工序的質量檢查和管理工作貫徹到整個過程中，采取防范措施，應對工程建設對象的施工過程實施全面的質量監督、檢查與控制，包括事前的各項施工準備工作質量控制，施工過程中的控制，以及某個單項工程及整個房地產項目完成后，對建筑施工及安裝產品質量的事后控制，既要杜絕返工現象的發生，又要對存在質量隱患部分及時返工，避免后期造成更大的人、財、物的投入而加大工程造價，而且由于工程質量問題造成不能交工、維修、業主索賠等問題會給項目造成不可預見成本的增加。

對施工進度款的撥付要嚴格簽字制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。另外，對定額取費的選擇要根據施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。

要重視材料供應商的資源整合和管理，把供應商視作雙贏的伙伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。要盡量減少甲方的分包項目，對于項目整體中甲方分包各工程內容要系統細化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統化進行建設合同管理。

篇（6）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。作為我國國民經濟支柱產業的房地產行業，對我國國民經濟的持續、健康和穩健發展起了重要作用，是我國產業經濟的基礎性和先導性行業。房地產業的興旺發達，是國民經濟健康發展的重要基礎和明顯標志。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進，房地產業呈現出蓬勃發展的態勢，成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業，相當多的企業規模小，只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制，從而導致項目的失利。為了有效地規避風險，運用科學的方法對房地產投資項目的風險進行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風險的措施，有利于房地產行業的健康發展，也有利于國民經濟的穩定運行。

由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說，風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。探究我國房地產開發項目投資的風險控制問題，對于房地產企業有效實現開發，有效避免和解決開發過程中所要面對的各種風險，從而促進我國國民經濟持續、有效發展都具有重要的理論意義和現實意義。當前房地產開發投資項目出現了投資額度過高、盲目重復性建設、建設周期過長等的問題，針對當前出現的問題，亟須一定的理論先導，從而為其提供一定的實踐指導?；诖?，本文對此研究方向進行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎上，運用文獻分析與規范分析相結合的方法，結合相關理論對我國房地產開發項目投資的風險進行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結構如下：第一部分為引言；第二部分是房地產開發投資項目控制風險的重要性；第三部分為房地產開發投資項目產生風險的原因；第四部分為我國房地產開發項目風險控制的路徑選擇；第五部分為總結與討論。

2房地產開發投資項目控制風險的重要性

每個項目都存在一定的風險，房地產項目也不例外。房地產開發項目由多重環節組成，其風險也散播在各個環節、各個階段中。不管是在項目投資、項目規劃、土地獲取等前期準備階段，還是在項目施工建設階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現，而風險就是指這些不可控因素導致的經濟損失的概率。對于風險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發不發生只要在實際項目過程中才能知道，其產生的后果也只能事后知道。針對風險的這一性質，我們需要建立多風險模型，全面考慮各個可能的風險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設計可以有效預估風險大小的模型。

21風險控制對于企業發展的意義

追求經濟效益最大化是企業的核心目標，對于房地產開發企業來說，實現贏利，實現最大利潤就是做好經營的關鍵指標，但是作為企業管理者必須清楚，進行何種投資都存在風險。如果企業想要投資房地產的話，就要提前考慮風險，用有效的方法手段防止風險的發生，如果事先沒有預估準備，一味地自以為房地產項目好，盲目跟風，對風險認識不足的話，一旦風險發生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當前有很多小型沒經驗的企業就因為認識不夠，導致投資不當，最后損失慘重。

22風險控制對于房地產行業發展的意義

房地產開發對于城市建設來說至關重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進，有一個合理的開發規劃，才能有效處理經濟發展所帶來的城市?。悍可賰r高、交通擁堵、環保問題等，而且能夠有效促進公共基礎設施的完善，將與之相關的其他產業也帶動起來。那么要如何才能使房地產的開發健康有序進行呢？主要還是要看整體的規劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風險的管控是不是到位。而這其中風險研究又是風險管理的重中之重，一切規劃設計都是在風險管控之下進行的，是房地產發展的馬前卒。

23風險控制對于城市與社會經濟發展的意義

在房地產開發之前，首先要考慮的是供求關系，其對房屋定價、開發時間、房屋數量、成本計算等都有重要的指導意義，對行業的發展有促進作用。對于城市建設而言，在規劃過程中，需要風險研究來警醒限制，使得規劃更加現實，有可行性。

3房地產開發投資項目產生風險的原因

對于房地產開發項目這一復雜系統工程而言，必然有很多問題都會導致損失的產生，因此需要考慮很多影響因素，從風險的性質上分為系統和非系統風險。系統風險是全局的，全體項目都有這一風險，不可避免；非系統風險是局部的，只有某些項目有該風險，可以采取有效措施進行防范。

31系統風險

311通貨膨脹風險

對于房地產開發投資項目而言，都需要經歷多年的經營、建設和銷售，存在一定的存續期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發生什么變化都是未知的，一旦發生通貨膨脹，那么必然導致企業的收益低于預期，這個風險是不可避免的。

312利率風險

銀行利率本身就有宏觀調整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產行業的發展狀況。

313變現風險

作為不動產登記的重要項目之一的房地產，其固定性導致其流通性差，資金的回轉很難在短時間實現，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現的話，就會有很大的損失。

314政策風險

任何行業的發展都和國家政策息息相關，房地產更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規定的；其次，環保政策，開發過程中的廢物處理標準；最后，與資金直接掛鉤的稅務政策等，這些政策都是不可避的風險。

32非系統風險

321經營管理風險

項目能否順利實施和經營管理有很大的關系，管理者如果管理不當，就會導致無法達到項目預期，資金出現斷條等風險，其如果因為自己的錯誤預估，產生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風險受到不同管理者的經營管理決策的影響而出現差異。

322財務風險

房地產投資者總是利用財務杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現投資利潤最大化的目標。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風險增大了，所以增加貸款量也增加了營業收入不足以償還債務的可能性。

4房地產開發項目風險控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統風險，對于其他可以預防的非系統風險，需要房地產開發商根據自身情況可以采取以下措施進行風險控制，從而切實有效降低投資風險。

41加強管理者對國家政策的研究

企業管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關產業的國家政策爛熟于胸，并時刻關注政策新動向，最好要求相關部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產相關的國家政策。同時，其要有很嚴謹的投資理念，豐富自己的投資經驗，風險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風險要如數家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現什么問題，都要經過科學的規劃和全方位的估測。最后，要將風險的量化評估和國家政策相結合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內，進行投資規劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業實際情況下，再結合國家的開發政策，積極向政策靠攏，享受一些優惠的政策，搭上國家發展的列車，促進企業健康發展。

42構建完整的企業資源管理平臺

財務管理永遠是一個企業的根基，如何基于這一中心構建一個企業內部完備的信息共享系統是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統的構建對于房地產開發投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產開發企業信息的傳遞效率，其次能起到監控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產項目建設的任意環節出現問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風險管控和風險預警。

43定期召集經濟活動分析會議

對房地產開發項目的定期分析有利于風險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領，讓各部門知道明確的指標，然后由財務部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現階段企業的投資情況。會議過程中，一旦發現問題，企業高層要根據企業情況作出恰當及時的補救措施，保證項目按計劃進行。企業需重點關注投資過程中的資金變化，關注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風險。

44加強風險預測和重點風險管控

房地產行業需要時刻關注市場供求關系的變化，調研活動必不可少，要順應社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監理全程跟進，負責工程質量的監督，從而降低這些方面的風險。

篇（7）

近年來國家不斷推出新的調控政策，控制房價的的非理性增長。房地產企業面臨著的風險影響因素也不斷變化，對投資風險進行正確評估，減小風險對收益的影響程度，提高項目的投資效益，對于指導項目開發具有非常重要的意義。

一、我國房地產業投資風險分析

1、政策風險

政策風險是指由于政策發生變化給房地產生產者與經營者帶來的經濟損失。由于房地產業在我國國民經濟中占據著越來越重要的地位，其發展對于其他產業的發展以及整個國民經濟都具有不可替代的作用。因此，政府會根據國民經濟的發展情況對房地產業進行宏觀調控，使房地產業與其他產業相協調，共同促進國民經濟的健康發展。政策風險是影響房地產投資的重要風險因素之一，包括產業政策、土地政策、經濟體制及住房制度改革等，它們都會對房地產投資者的收益目標帶來很大的影響。

產業政策風險是政策風險中的重要方面，是指因產業政策和產業結構發生變化對房地產生產者和經營者帶來的經濟損失。如“上海國五條細則”：“堅決抑制投資投機性購房，嚴禁發放第三套及以上購房貸款；同時要增加普通商品住房用地供應，按照全年供應量不低于前5年年均實際供應量的要求?！边@在一定程度上抑制了商品房的需求。當前的土地制度使土地供應逐年呈現負增長，而貨幣不斷超發，也使得投資渠道缺乏。土地使用年限的減少、補償費用的收取都可以增加房地產開發的成本。經濟體制的改革刺激了經濟的增長，增加了人們的收入水平，進一步提高了公眾的購買力，刺激了商品住宅房的需求。

2、經濟風險

經濟風險是指一系列與經濟環境、經濟發展有關的不確定因素的出現對房地產投資產生影響的可能性。主要包括市場供求風險、融資風險、利率風險以及國民經濟發展風險。市場供求風險，由于房地產項目的價值通常比較大，因此受供求關系的影響較大。市場的供給與需求是不斷變化的，當供給短缺或需求不足時，房地產市場的主體就會受到損失。這種供需之間的不平衡，就會給房地產投資者帶來巨大的損失，因此房地產企業要根據市場的供需變化的客觀規律進行科學預測，規避市場供求變化帶來的投資風險。

房地產投資者一般會借助于各種融資工具，有研究表明，在大部分的房地產投資中，貸款額度占到總投資一半以上，甚至更高。比率的大小受投資的成本以及項目的預期收入及貸款利率等因素的影響，貸款的利率越高，房地產企業的貸款成本就越高，而降低了市場購買力，最終導致房產預期收益的減少。反之利率越低，貸款成本越低，人們的購買力旺盛，房地企業更容易得到較好的收益。此外國民經濟的發展水平也會影響房地產市場，經濟越發達，房地產市場越繁榮，而經濟停滯，房地產市場也會呈現蕭條。

3、技術風險

技術風險是由于技術部門設計或施工管理技術不足而給房地產企業帶來的經濟損失。隨著科學技術的不斷發展，房地產市場化程度的不斷深入，人們對住房消費的需求苛刻程度增加，因此，企業要提高施工技術，率先將其應用于房地產項目中，不斷滿足消費者對住房質量的要求，提高市場競爭力。技術風險主要包括建筑材料的更新、施工技術和革新、計算失誤風險等，如果不能處理好這些技術問題，將會給房地產企業帶來直接經濟損失。

4、購買力風險

購買力風險是指由于投資完成后收回的資金與初始投入的資金相比，由于購買力的減低給投資者帶來的風險。由于房地產投資資金大、周期時間長，其投資風險的高低與通貨膨脹率存在著很大的關系，只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨著通貨膨脹的風險。因此，房地產投資者應該十分關注此風險因素的影響，并且通過適當的方法來減少通貨膨脹風險。如，可以通過適當調整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率的影響程度。

5、自然風險

自然風險是由于不可抗力的因素變化而對房地產商品開發過程中或著已經開發完成的商品的危害，從而給房地產企業造成的經濟損失。自然風險主要包括地震、洪水、火災、泥石流等災害。因此房地產企業可以根據當地的地理氣候條件來購買相應保險規避風險，減少自然災害對項目造成的經濟損失。

二、房地產業投資風險規避策略

1、順應政策導向，把握投資時機

要順應政策導向，對房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，房地產市場需求基本上是一種引致需求，相對投資項目的銷售來說這種需求是一種有支付能力的需求，包括現實需求和潛在需求兩部分。要從宏觀經濟上分析經濟發展水平，從微觀上分析影響房地市場的相關因素，合理預測房地產市場的需求類型和需求量。把握房地產周期波動，合理選擇投資時期。根據馬斯洛“需求層次理論”，對住房需求，了解消費者需求，不斷開拓市場，對項目開發方案進行評價和風險分析，選擇可靠性強、風險小的開發方案，保證項目收益。

2、合理分配資金，提高保險意識

在房地產企業投資時，在收益相同的前提下總是追求風險最小，或著在風險相同時追求利益最大化。在投資時，要注意合理分配資金，靈活應用投資組合理論，選擇不同區域的投資組合或不同房產類型的投資合等來達到分散風險的目的。投資者要依據房地產投資的風險程度和獲利能力，遵照一定的原則搭配各種不同的房產類型以降低投資風險。要提高保險意識，通過保險手段來轉嫁風險，通過向保險公司投保，繳納保險為代價，將風險轉移給保險來承擔，降低自身的損失程度。也可以通過擬定正當、合法的合同條款將風險轉嫁給其他經濟單位，如可將施工過程中危險性較高的工作轉色給其他專業施工單位，減少自身承擔的風險責任。

3、完善監管機制，加強施工管理

房地產業是一個高風險行業，這就需要強化業務宏觀指導，建立地區房地產市場監測機制，建立房地產市場定期分析報告制度，探索住房金融改革以及發展的深層問題。加強工程施工過程的管理，創新施工工藝，將其率先應用在施工過程中，提高工程質量，樹立品牌意識。對于難度較大的工程項目，可以轉包給專業施工團隊，提高施工質量，降低自身風險。

4、提高管理水平，降低決策風險

房地產開發必須建立一支高水平、專業的開發團隊，提高管理水平，要加強對房地產市場的調研，對方案進行可行性研究。要對影響項目開發的政治、經濟、社會及環境因素進行的搜集與分析，建立信息系統，通過科學預測、對項目的定位，選擇合適的投資時機以及投資項目的類型，降低投資開發的盲目性帶來的風險。通過對政策走勢的研究、房地產行業發展的趨勢以及消費需求等問題進行分析，將不確定的因素控制到最低，為投資決策提供前瞻性和科學性依據，確保投資決策的正確性，降低決策風險，從而更好地控制房地產投資過程中的風險。

房地產業作為我國市場經濟的重要組成部分，具有高風險、高效益的特性，市場存在著諸多的不確定性。這就需要房地產企業在投資決定前進行科學分析來預測風險，預先采取規避措施，將風險控制到最低限度，從而減少不必要的損失，提高房地產企業的收益。

篇（8）

一、引言

隨著近些年國家宏觀調控政策對房地產信貸門檻的收緊，融資難的壓力迫使房地產開發者不斷探尋新型融資路徑。房地產投資信托作為發達國家一種成熟的融資手段，憑借其靈活的金融創新和政策規避優勢受到許多開發商的青睞。目前，國內信托公司發行的集合資金信托產品已經逾千個，其中大部分資金都投向了房地產開發領域。房地產投資信托的火爆和一路走高，雖然緩解了不少地產開發公司的資金壓力，但部分信托產品暴露出的風險也使得我們不得不予以特殊關注。

二、房地產投資信托產品的風險因素分析

1、宏觀行業風險

一般來說，信托產品的風險首先來源于其作為標的的資產，具體到房地產投資信托產品而言，房地產行業的宏觀性風險是其風險的首要來源。國內目前的房地產信托產品，無論是借貸型亦或是股權型，其本質都是資金型信托產品，都同房地產市場本身的波動密切相關。房地產開發鏈條中政策、資金、土地供求市場等因素中的任一因素發生變化都可能導致房地產產業形勢的轉變；一旦某個關鍵環節發生問題，便很容易發生資金鏈繃斷；房地產企業很容易因此陷入困境，由此導致信托產品發生行業風險，難以兌付。從房地產投資信托產品本身的發展而言，其也面臨著很大的風險。信貸政策逐步收緊的近十年，房地產投資信托產品有了一個井噴式的增長。雖然許多條款的規定有所不同，所接受的監管也不一樣，但從本質上來說，其只是銀行貸款的一個變種。不過同銀行相比，信托公司在貸款使用監控、風險管理、實際經營方面都嚴重缺乏經驗，其自有資本金也不足以抵抗很大的風險。事實上，相當一部分房地產投資信托產品的發行正是因為公司沒有達到銀行信貸的要求，因此信托產品面臨的風險不言而喻。

2、實際運營風險

（1）信托公司尚缺乏成熟的項目選擇和評估制度。信托公司對于房地產投資項目的選擇及評估能力很大程度上決定著信托投資房的收益水平和風險，信托公司有必要肩負起評估項目收益性及風險性的責任。目前國內與房地產信托公司配套的專業評估機構尚未出現，信托公司本身也不具有這方面的豐富經驗。因此，在房地產投資信托市場走向規模化和成熟之前，項目選擇和評估能力的高低也始終是信托產品多潛藏的巨大風險。

（2）信托產品的條款設計還尚未成熟，許多房地產信托資金更多的是作為一種“過橋貸款”的性質而存在。雖然目前出現了諸如股權信托方式和財產信托方式等，但由于國內一直缺乏具有穩定收租收益的房地產項目，所以國內主要的房地產投資信托形式仍然是資金型信托。在具體的運作模式上，仍然遵照的是傳統的貸款形式，形式比較固定。信托產品轉讓形式也僅局限于信托憑證的轉讓，信托產品轉讓市場還尚未構建起來。

（3）信托投資公司本身素質參差不齊。有相當一部分信托公司自身治理結構就存在問題，從業人員的素質也參差不一。信托公司和信托產品的快速擴張也導致相當多的信托公司鋌而走險，違規經營。根據有關監管部門的數據顯示，新登記的信托公司中，約有三分之一都存在這樣那樣的問題，主要集中在違規操作和壞賬比例居高不下這兩方面。信托公司違背規定操作或不注重風險控制，導致原定的信托目的難以實現，使不少的投資者蒙受經濟損失。

3、法律監管缺失風險

信托產品作為國內金融業的新興產品，在法律建設方面存在著嚴重滯后的問題，主要的表現則是信托合同的條款在法律中存有缺陷，導致后續發生法律糾紛甚至難以依法律履約?？梢灶A計的是，相關法律法規的建設之路還非常漫長，而房地產投資信托產品市場則快速發展，這為房地產投資信托的健康發展蒙上了陰影。投資者對于信托產品缺乏足夠了解亦或是存在某種錯誤認識也是潛在的風險之一。許多投資者尚不清楚信托產品，并不能提供承諾的收益率。這意味著在信托產品開始進行運作之后，如果實際的可獲得收益率達不到信托公司宣稱的水平，購買者也無權要求信托公司以宣稱的收益率兌現收益信托產品的擔保效力僅存在于信托公司與被投資項目之間。因此可以說，如果被投資方（房產開發公司）出現破產現象，信托公司是優先被償付的對象，信托產品受益者則無權獲得償付。如果信托公司自身不能夠全額退還信托本金，投資者要承擔其中的風險。

三、風險防范措施探討與研究

監管方（政府）、信托公司、投資者在房地產投資信托發展中有著不同的利益和訴求，各利益相關方要達到某種平衡，才能保證信托產品的健康發展和保證投資者的利益。房地產投資信托的風險防范是一個系統性的工程，有賴于各方特別是政府監管部門及信托公司的共同努力。當然，信托投資者也要增加對信托產品和信托風險的了解，最好能夠通過成本估算、預估收益等辦法確定所承擔風險的大小，正確對房地產投資信托產品進行投資。要從根本層面上防范房地產投資信托風險，還是要依賴政府部門和信托公司共同發揮作用。

1、從政府角度

（1）要完善與房地產信托有關的法律法規制度。

信托作為新型金融業態，沒有專門的法律予以規范，因此有必要進行專項立法。信托立法首先是要完善對信托業務的監管范圍，對動產信托、不動產信托、股權、債權信托等產品的業務操作都作出明確的規定。因為信托合同可能導致房地產權屬發生改變，且這種改變是無償的；這在物權法中也是一個監管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地產信托權屬登記制度。另外與信托相關的稅收規定、財會制度、信息披露制度、外匯信托制度等都亟待完善。促進這些專門監管制度和配套設施的完善，才可以確保信托產品在法律的實時監管下運行。

（2）可以嘗試對房地產投資信托實行行業準入制度

以準入制度來保證房地產投資信托行業的規范化。第一，對信托機構資質的準入制度，未經資質認定的機構不得從事房地產信托業務和交易；第二，對具體的信托投資項目建立批準制度，具體來說就是對信托的具體投資項目在信托發行和審批上進行把關，防止信托機構盲目把信托投資項目推向投資者，抑制行業可能產生的巨大風險；第三，建立行業從業人員的資格準入制度，確保從業人員的業務素質能夠達到風險防控的要求。

（3）可以嘗試對信托機構施行差異化的管理措施。

對于規模較大、資信條件較好、依法合規經營的信托機構，在通用的政策規定上予以突破，比如突破信托份數限制、準許異地經營等；通過特殊性的政策規定，扶持優質信托機構的快速成長和發展。對于那些經營管理能力較差、風險防控能力弱的信托機構則應當進行重點化監管，確保其遵守相關制度規定，依法合規經營。通過對信托機構實施差異化監管措施，保證信托行業既能快速健康發展，又能避免系統性風險的過高過大。

（4）要健全信托產品披露制度。

健全的信托披露不僅可以對信托機構的不合規經營及操作予以監管，還能使信托發行方脫離目前信托產品發行、營銷渠道狹窄的困境。對信托機構和信托產品的信息披露規定原則上應做到以下三點：第一，信息披露要限制在特定的媒體之上；第二，必須按照監督部門要求的格式、語言進行規范化披露，保證信息披露的一致性；第三，披露內容僅限于信托業務文件、使用情況報告、重大例外事項等，要遵守重要性規定。

2、從信托機構角度

（1）找準市場定位，做專業化信托服務。

目前國內的信托機構還沒有做專業化信托的概念。專業化信托公司在專業積累、提供服務方面都要比通用型信托機構更有優勢，其風險控制水平也更為優異。因為風險控制涉及到對投資項目的風險評估、管理能力、擔保規定等諸多方面，本質上還是與信托機構的運營經驗和風險抵抗能力有關。因此，現有信托機構要嘗試向專門化信托的業務方向發展，找準資金的優勢，進行準確定位，從而實現更有效的規避風險、為客戶提供專業化服務的初衷。

（2）建立強有力的內部控制制度。

信托機構作為資金運作型機構，內控完善對其發展有著至關重要的作用。第一，要嚴格遵守法人治理這一規定。目前來說，由于許多信托公司的大股東都是地方政府或壟斷央企，信托機構的法人地位和公司治理在一定程度上都出現了虛化的現象。因此，后續監管方面，政府部門要同信托機構一起就如何建立透明、規范的法人治理制度展開嘗試。第二，要全面完善內部控制框架和規范，規范應當涵蓋信托機構的一切職能業務活動，包括其執行程序和具體規定；其中，對具體業務，應建立業務操作手冊并滿足職務的牽制規定。

（3）信托機構應當加快業務創新的步伐。

房地產投資信托產品目前的形式還比較單一，難以滿足市場上一部分投資者的投資需求。房地產市場的迅猛發展要求信托公司加快創新，通過創新手段設計出具有極大靈活性且能夠滿足投資者差異化投資需求的產品。信托機構必須通過創新設計出具有不同收益形式、來源和風險水平的新型信托產品，滿足不同偏好投資者的投資需求。解決信托資金來源也是信托機構應當考慮的問題?，F行規定中的信托份數不得超過200份的規定，無疑嚴重制約了信托的資金規模。信托機構既然無法擺脫200份的限制，則可以從資金來源的方面進行創新。200份的限制只是針對于資金信托業務而言，如果委托人的資產不是資金的形式，而是股權或債權形式，則可以突破200份的限制。

（4）加強投資決策能力和風險控制能力建設。

信托機構必須明晰其經營業務風險的性質、來源及風險水平高低，通過對風險的梳理來制定相應對策予以應對。信托機構有必要成立專業化風險控制管理部門，對本機構的宏觀風險和業務操作風險進行定性和定量的雙重分析，在風險分析的基礎上制定具有操作性的應對之策。在風險控制決策方面，必須要建立明確的決策程序和決策辦法，確保公司領導層承擔風險控制、決策的責任，保證風險控制活動能夠落實到位。信托機構應當通過自律性、技術性措施等的結合，最大限度地降低信托風險。

【參考文獻】

篇（9）

房地產投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發投資和房地產置業投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產企業股票投資、房地產企業證券投資、房地產投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產融資渠道的途徑之一。

1.2 房地產投資信托基金的含義

所謂的房地產投資信托基金指的是以收益憑證的發行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機構或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發展不夠成熟的階段。

2 房地產投資信托基金的風險類型

2.1 客觀風險(系統性風險)

2.1.1 政策風險

政策風險指的是在進行房地產投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產投資信托基金的收益產生不同程度的影響。涉及到房地產投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產投資基金管理的相關條例的制定。如果國家政策對房地產投資資金進行較為緊縮性的管理，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產開發方面的影響。如果國家政策對于房地產的開發采取限制性政策，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調整，房屋的價格決定房地產企業的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。

2.1.2 法律風險

房地產投資信托基金的法律風險指的是在進行房地產信托基金投資的過程中，由于房地產信托基金的管理是由專門的投資機構進行的資金的統計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構進行管理，而沒有較為具體的針對房地產投資信托基金設立的相關條例，保障呈現出不夠完善的狀態。但出現這一現象的原因與房地產投資信托基金的成熟性有著密不可分的關系，隨著立法的完善這一風險會逐漸趨于減小。

2.1.3 金融風險

金融狀況的好壞對于各個經濟領域都有著較大的影響。房地產投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產行業來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導致房地產商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產投資信托基金投資者的收益情況，產生投資風險。

2.2 主觀因素造成的風險(非系統性風險)

2.2.1 項目風險

在房地產項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產投資信托基金雖然是房地產融合資產的重要方式，但一個房地產項目的籌建資金只靠一種方式進行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產項目的籌備和推進所起到的影響，都有可能成為房地產投資信托管理基金不穩定的情況，項目的不穩定性甚至會影響投資收益或直接導致出現虧損。

2.2.2 經營和管理風險

房地產企業在房地產的建設過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產建設的過程中，房地產企業對于整個建設工程的經營和管理也是影響房地產收益的重要因素之一。在房屋建設經營過程中，有可能由于施工過程的管理不當而導致房屋建設工程的成本過高或者是出現一系列的房屋質量問題，這些經營和管理過程中出現的影響房屋銷售的因素都會對房地產投資信托基金的收益產生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產商經營過程出現問題的主要原因之一，可能導致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產企業的經營和管理不當以及市場的不穩定性是導致信托基金產生風險的重要因素。

2.2.3 流動性風險

所謂的流動性風險就是指在投資過程中，由于投資產品的流動性和靈活性不強而導致的一種風險現象。這一現象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進行房地產投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態資產形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產企業在房地產建設過程中出現困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現信托基金，則有可能導致此處所提及的流動性風險。

3 風險防范的方式

3.1 信托公司加強內部的管理和控制

信托公司指的是在房地產投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進行管理、統計并負責將收益下放給投資人的一種專門的投資機構。前文提到，房地產投資信托基金的法律保障是在進行房地產投資信托基金投入的時候對信托機構安全性的保護。使信托公司嚴格按照法律規定對投資者的投資基金進行管理和分配。當然，這一過程的完成除了需要靠法律規制之外，還需要信托公司對自身的員工進行一定程度的培訓和訓練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應當完善信托公司內部的監督控制管理機制，對每個員工的工作態度進行監督，對投資基金進行謹慎妥善的處理。

3.2 建立完善的風險規避機制

風險規避機制的建立主要也是針對信托公司進行風險防范提出的相應的措施和建議。在進行房地產投資信托基金的投資之前，雖然部分風險是不可預計的，但是同樣也存在許多風險是可以預計的。例如，信托公司可以對融資的房地產企業以往的房地產建設經營狀況以及企業本身的資金狀況進行一定程度的了解，以對經營風險進行一定的評估，然后再進行投資。除此之外，信托公司也應當對市場等可能存在潛在風險的因素進行相應的了解，以通過這種方式對可能遇到的風險進行估計，并針對這些潛在風險建立相應的較為完善的風險規避機制。

3.3 分散進行多樣化組合投資

在進行房地產投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產企業的項目情況及相關的經營情況，但企業可能由于在房地產企業進行項目經營的過程中方法不當而造成較大的利益損失。因此，在投資者進行房地產投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風險。

3.4 增加信托產品的流動性

前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導致其在投資過程中所存在的風險較大。因此為了解決這一流動性風險，信托公司可以在進行信托基金管理的時候對基金進行合理的分配，以此來增強信托公司所信托產品的流通性。除此之外，風險一旦發生，則具有不可逆轉的特點。因此，信托公司還應當積極與銀行及其他金融機構合作，為投資人進行質押或擔保服務，從而實現在一定程度上減少投資人虧損的風險。

3.5 進行合理的風險分擔設計

上文提到將投資渠道多元化是進行風險承擔的重要方式之一，但是實際上在房地產投資的過程中，如果整個項目產生虧損，承擔虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產企業、信托公司、商業銀行、第三方擔保機構以及保險公司等多方面的相關單位對風險進行共同承擔。但是由于這些相關方所承擔的責任及各自經濟實力的差距，因此在進行風險分擔的過程中應當進行合理的風險分擔設計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。

3.6 房地產企業對房屋建設過程進行合理的管理

要想減小投資方在進行房地產投資過程中所需要面臨和承擔的風險，除了需要投資方及信托公司進行相應的風險預測及防范之外，房地產企業對于房地產工程建設過程的管理以及對于整個銷售進程的推進都對房地產投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現房地產企業對房屋建設進程合理地經營和管理，也是控制房地產投資信托基金風險的重要方式之一。

3.7 政府機關合理制定房地產投資信托基金的管理規則

篇（10）

能源是我國經濟的快速發展和工業化進程加快的基本保障。近年來,我國能源需求量增長已創歷史新高,2008年國內能源消費量已超過“十一?五”規劃設定的2010年上限目標。地熱能具有分布廣泛、運行成本相對于礦物燃料低、清潔等特點,深受世界各國政府的青睞。地熱資源被應用于多個領域,但是在地熱資源開發中仍然存在投入資金少、技術難度大、開發成本高、開采程度低等問題,地熱資源開發產業投資基金這一科學管理方法,能夠實現有效開發和管理。

一、地熱資源開發產業投資基金的概述

地熱資源開發產業投資基金(theIndustryInvestmentFundundertheExploitationof-

GeothermalResources)是產業投資基金的一種,是指對未上市企業進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度,是在投資欲望與投資手段沖突和矛盾中孕育出的新的投資工具。作為一種社會化的投資工具,是在一定社會歷史和經濟條件下產生和發展的。投資基金起源于英國,在美國得到發展,后普及于全世界。它的產生,從投資基金產生的社會背景看,包括個人財富水平、個人投資欲望、社會投資需求和投資技術發展等因素;從基金產業發展的要素背景看,包括社會經濟組織形式、社會金融組織制度、法律的有效規范和自身的創新能力等方面。如何在未知風險的情況下追求最大的收益是每一位投資者都關注的問題,因而基金的管理者必須制定有效的風險防范機制,對各種可能的風險進行科學分析,做出正確的判斷,采取防范措施,減弱風險,獲得最大的收益,這對地熱資源產業投資基金正常運作具有重要作用。

二、地熱資源開發產業投資基金的投資風險

在市場經濟環境中,每一位投資者都關心其投資的風險與收益。對地熱資源產業投資基金的投資不同于一般意義上的投資,其主要原因在于投資的客體可能獲得高額收益的同時,也蘊含著巨大的風險,其風險不僅存在于特定的地熱資源開發生產經營環節中,而是遍布整個地熱資源開發產業發展的全過程,它發展的每一階段都存在風險。

(一)地熱資源開發產業投資基金的風險概述

通常講風險是指某件事件發生的不確定性,即包括盈利的不確定性也包括損失的不確定性。地熱資源開發產業投資基金的風險主要指是,基金投資行為給投資者帶來某種經濟損失的可能性,是某一項預期后果中估計較為不利的一面。它可以表示為事件發生的概率的后果函數:

R=f(P,C)①

其中:R――某事件的風險;P――事件發生的概率;C――事件發生的后果。

這種損失包括投入資本的損失和預期收益未達到的損失。

第一,地熱資源開發產業投資基金的風險屬性:地熱資源開發產業投資基金風險有客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測性、相關性、發展性等屬性。

第二,地熱資源開發產業投資基金風險分類:地熱資源開發產業投資基金面臨的風險是多樣的,為了進一步深入、全面地認識投資的風險,并有針對性地對其進行評估、管理,從不同角度對其分類。

從投資主體的角度來看,地熱資源開發產業投資基金的風險來源有系統風險和非系統風險兩種。系統風險源于公司之外,如戰爭、經濟衰退、通貨膨脹、高利率等與政治、經濟和社會相聯系的風險,是不能通過多角化投資而分散的,因而又稱為不可分散風險或市場風險;非系統風險源于公司本身的商業活動和財務活動,如企業的管理水平、研究與開發、廣告推銷活動、顧客偏好的變化以及法律訴訟等,其可以通過多角化投資組合而分散,因此又稱為可分散風險或公司特有風險。

從風險對所投入資金的影響程度來看,地熱資源開發產業投資基金的風險來源有安全性風險、收益性風險和流動性風險三種。安全性風險指從投資的安全性的角度來看,不僅預期實際收益有損失的可能,而且投資方或其他財產也可能蒙受損失,即投資方財產的安全存在危險;收益性風險指投資方的資本和其他財產不會蒙受損失,但預期實際收益有損失的可能;流動性風險指投資方的資本、財產和預期實際收益不會蒙受損失,但資金有可能不能按期轉移或支付,造成資金的停滯,使投資者蒙受其他方面的損失。

從所處的內外部環境來看,地熱資源開發產業投資基金的風險來源有政治風險、經濟風險、技術風險、生產風險、市場風險、管理風險等。政治風險是指可能由于戰爭、國際關系變化或有關國家政權更迭、政策改變而使投資者實際收益蒙受損失。經濟風險是指由于宏觀經濟發生大幅度波動或調整而使投資者蒙受實際的經濟風險。技術風險指由于技術方面的因素及其變化的不確定性而導致失敗的可能性。生產風險是指小批試制到生產的風險。市場風險指由于市場情況的不確定性導致損失的可能性。管理風險指因管理不善而產生的風險等。

(二)地熱資源開發產業投資基金風險分析與識別

在地熱資源開發產業投資基金投資活動中,其風險的具體表現結果有:

1、投資于某一種子公司,即投資項目,由于勘察數據有誤、開發技術、生產供應不足、市場同類產品和替代品的競爭、組織和決策失誤等原因造成該項目未能產生收益而造成的損失。

2、盡管投資項目獲得了收益,但是產生的收益低于預期收益。

3、由于財務等方面原因,為了變現投資而拋售所投資的項目。

4、由于政治、經濟等不可預料事件的發生,而造成的損失。風險識別是一項極富藝術性的工作,要求基金經理不僅具備極強的探查、洞察和分析能力,還要擁有豐富的實際經驗。

由于不同的投資對象其風險因素及大小均不相同,所以要對每個具體投資對象可能產生的風險進行風險識別。所謂風險識別就是從系統的觀點出發,橫觀投資對象所涉及的各個方面,縱觀投資對象的進程,將引起風險的復雜事物分解成比較簡單的基本單元。從錯綜復雜的關系中找出因素間本質聯系,在眾多的影響因素中抓住主要因素,分析它們引起投資與收益變化的嚴重程度。

企業在各個階段所承受的風險是不同的。創業階段,企業必須首先確認地熱資源地質勘查的數據是否準確,避免開發一半發現地熱資源不足的風險;避免現有技術不符合實際開發的風險;避免生產費用過高、設備陳舊以及產品供應不足等風險;避免市場上同類產品、替代產品的競爭及市場密度等風險。在成長階段,應避免決策和組織風險。在成熟階段,應避免知識產權、人事及產品質量出現問題等風險。當然,在各個階段皆有可能受到自然災害和政治、經濟等外部環境的影響,存在各種意想不到的風險。

(三)地熱資源開發產業投資基金投資風險評估

被投資公司在不同的發展階段風險因素可能會發生變化。在創業期,在成長期,由于管理滯后、成本過高、控制不當、研發不足、營銷失誤等原因,導致成長緩慢、持續競爭力不足等問題發生;在成熟期,可能會因為關鍵人員流失、不當戰略決定、管理邊際降低等原因,導致市場占有率降低、上市受阻等問題發生。

因此要定期對投資企業進行風險評估,運用以下公式計算投資企業投資回報率r。

其中P為基金投資額。當企業投資回報率r遠大于基金投資總回報率預測值為R時,說明投資企業風險因素增加,需要特別關注并對其進行判斷。要對已被識別出的各種風險因素進行成因分析,辨別哪些因素是起主導作用的,那些因素處于次要地位;要對起主導作用的風險因素進行過程分析,理清導致投資失敗的可能關鍵環節,盡可能對其發展趨勢進行擬合測試得出預測結果。

(四)風險對策與危機化解

篇（11）

在我國市場經濟深化發展，房地產行業發展過程中形成激烈市場競爭的社會背景下，要想保證房地產投資工作的系統優化，推動投資工作的安全性和投資效益的逐步提高，就應該在系統分析房地產投資工作的基礎上，對影響投資安全的因素進行科學的考察，并結合不同的因素制定合理的投資風險控制方案，切實提高房地產投資管理效果，為房地產企業在激烈市場競爭中的持續穩定發展提供良好的支持。

1房地產投資特點

房地產投資具體指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產開發和經營項目中投入并且希望借助科學的經營管理促使資本創造更大的收益，實現對投資風險的有效規避。也有研究者對房地產投資存在不同的看法，其認為是國家、集體或是個人直接或者間接的將資本在房地產領域、房地產再生產領域中應用的行為，不僅包含房地產生產方面的投資，也涉及到對舊建筑物的改造。對房地產投資管理工作進行系統的研究，發現在城市化建設進程逐步加快的社會背景下，房地產投資已經成為獲取高利潤的重要投資形式，受到社會各界的廣泛關注。同時，在對房地產投資進行系統研究的過程中，應該明確認識到房地產市場存在一定的特殊性，因此房地產投資也受到影響表現出相應的個性化特征：其一，房地產投資具有明顯的高成本和投入的特點。房地產行業本身具有資本密集的特征，而資本的密集性在一定程度上決定房地產投資方面資金量相對較大，不論是在獲取土地使用權還是在建筑建造方面，都需要較大的成本。其二，房地產投資周期長、回收期長。一般情況下，在開發房地產投資項目的過程中需要進行可行性研究和項目論證等活動，并且涉及到項目論證、設計施工建設以及物業管理等多方面的內容。而從房地產開發工作中土地的審批和房地產的建設到資金的回流需要較長的時間，因此要正確認識房地產開發和投資回收時間長的特點，制定合理的投資方案，避免出現投資風險問題［1］。其三，房地產投資呈現出高利潤和高風險的特征。對房地產投資進行研究，發現存在不可替代性的特征，房地產市場也屬于非完全競爭市場，在市場中可以獲得巨大的投資效益。但是高利潤相對應的是高風險，房地產投資存在嚴重的不確定性問題，投資風險較大，全方位保證投資成效，就需要對房地產投資進行科學論證。其四，房地產投資項目受到政策的鼓勵和約束，房地產產業表現出一定的基礎性產業作用，在帶動經濟發展方面發揮著重要作用，因此政府往往借助宏觀調控手段對房地產產業和市場進行管理，制定鼓勵和約束措施，維護房地產市場的穩定性。房地產投資也受到政策約束和鼓勵的影響，在政策變化的作用下投資選擇也會做出適當的調整。

2房地產投資的主要影響因素

對于房地產投資活動而言，其表現出一定的連續性特征，項目投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面，房地產投資本身可以形成循環的資金流，在資金流中促進經濟效益的獲取。從當前我國房地產投資活動的基本情況進行研究，發現受到多種因素的影響，房地產投資工作中存在巨大的風險，新時期要想促進房地產投資活動中創造巨大的經濟社會效益，就要對房地產投資三個重要因素進行分析，并以此為切入點制定合理的風險管理和控制措施，為房地產投資風險的控制創造良好的條件。

2.1區位因素

由于房地產作為一種特殊的產品在生產過程中表現出不可移動的性質，因此在房地產投資方面，區位因素是投資人需要重點考察的項目，是顧客群體應該高度重視的因素之一。一般情況下，在房地產領域，區位因素是房地產所處位置以及相關房地產與房地產建設項目之間交互關系［2］。從宏觀角度對房地產的區位因素進行細化解讀，能夠看出區位是項目所在區域，區位因素直接影響房地產投資效益，要想在房地產投資活動中實現對風險的有效規避，就需要重點考察投資活動中既定環境與周圍各類環境因素之間產生的互動關系，對房地產區位價值進行合理的判斷和評估，保證房地產評估決策的科學性和合理性，為投資項目的落實提供相應的支持和指導，切實保證房地產投資開發工作的實際效果。

2.2時機因素

房地產產業是我國國民經濟中的基礎性產業，因此房地產產業的發展與宏觀經濟發展存在緊密的聯系，要想對房地產的發展形成客觀的認識，就要綜合考察經濟發展的周期規律，結合房地產經濟的周期性漲落對投資時機進行科學系統的研究，保證房地產投資可以形成較好的市場前景，為成功投資創造條件。簡言之，在房地產投資活動中，對投資時機的合理選擇和控制是影響投資成功率、實現對投資風險有效控制的關鍵因素。房地產項目的投資人員要對各類型影響因素進行準確的研究，善于抓住時機制定科學合理的投資決策，保證投資效果，促進投資風險的有效控制。

2.3類型因素

對房地產投資類型進行科學的劃分，主要可以分為開發投資和置業投資兩個類別，并且不同的投資類型基本目標都是獲得最大的投資效益，形成房地產投資方面的穩定經常性收入，促進房地產投資效果的全面提升［3］。在房地產產業的發展過程中，要結合不同類型的影響因素對房地產投資項目的經濟風險抵御能力進行科學系統的分析，對區位敏感度加以判斷，進而增強房地產投資開發工作的科學性和系統性，為我國房地產產業的持續穩定發展提供良好的支持，為房地產市場在新時期社會背景下的持續穩定運行奠定基礎。

3房地產投資風險的管理和控制措施

在系統分析房地產投資風險影響因素的基礎上，要想實現對投資風險的科學合理控制，保證投資效益的全面提升，在實際組織開展房地產投資的過程中就應該對投資風險實施有效的管理和控制，促進房地產風險投資控制質量的全面提升，逐步推動我國房地產市場綜合管理水平的提高。結合影響因素，對房地產投資風險的管理和控制可以從以下方面入手進行系統研究，為房地產投資工作的科學化發展提供相應的支持［4］。

3.1房地產市場投資環境的風險管理和控制

一般情況下，對房地產市場投資環境進行系統研究，發現投資環境風險主要涉及到社會環境風險、經濟環境風險和金融環境風險、國際環境風險等等，并且由于我國房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，對國民經濟的發展產生著至關重要的影響，因此房地產投資活動發展過程中會受到明顯的政策影響，政府能夠借助移動的宏觀調控手段對房產價格進行控制，并且對貸款利率進行重新規定、對土地供應情況和土地使用情況進行限制等，影響房地產項目的開發管理。如近幾年為了實現對房地產市場中房產價格過快上漲情況的有效抑制，促進房地產市場控制效果的逐步提升，政府部門就在全面分析我國房地產市場實際發展情況的基礎上出臺了相應的調控政策，對房地產市場進行有效的調控［5］。在此社會背景下，房地產相關企業在投資活動中為了規避投資決策方面可能產生的風險，就需要對環境風險進行科學系統的研究，并且結合環境風險的影響因素制定合理的投資方案，保障在投資活動中能夠對各個方面的影響因素形成客觀的認識，把握政府宏觀動態情況，對市場新情況和新問題保持密切的關注，確保各項投資決策的調整都能夠適應房地產市場的基本發展情況，盡量將風險降低到可控制范圍內，促進風險管理和控制工作取得更好的效果。此外房地產行業要對市場動態變化信息進行全面觀察和控制，增強信息對稱性，避免由于信息不充分導致出現投資風險問題，影響房地產投資收益。

3.2投資時機風險控制

對房地產開發活動進行研究，可以看出房地產開發工作表現出明顯的周期性特征，房地產投資也具有周期性漲落的性質，這就造成房地產市場供求呈現出動態變化的特征，并且房地產價格變動也存在一定的動態性特點，房地產開發收益受到房地產投資情況的影響不斷出現變化。在我國房地產市場中，房地產周期與我國宏觀經濟運行周期一般存在一定的一致性，因此房地產投資也必然存在高峰、蕭條、衰退、復蘇等幾個階段，從理論層面進行科學系統的論述，房地產投資活動中要想實現成功發展，就要結合投資時機對投資活動進行科學系統的選擇，通常情況下最佳投資時機是市場蕭條時期以最低成本完成對土地的購入和建設，而在經濟復蘇時期以較高的價格完成對產品的出售［6］。簡言之，就是針對房地產市場周期變化的特點，要想實現對房地產投資風險的有效控制，就要對投資時機進行科學合理的選擇，并且在選擇房地產投資時機的過程中掌握房地產市場動態變化特征，對房地產項目供求關系等因素進行合理的處理，進而預估最佳投資時機，保證能夠借助投資時機的科學合理選擇最大限度的實現對投資風險的規避和控制，切實保證房地產投資活動取得更好的效果，在有效促進房地產行業穩定發展的基礎上爭取在房地產市場中創造更大的經濟社會效益。

3.3投資類型風險控制

房地產投資類型方面的差異會對房地產投資效果產生不良影響，不同類型的房地產投資會產生差異性的區位價值，進而形成不同的投資特性，產生差異化的敏感度，所以房地產項目投資的抗風險能力也存在明顯的差別。房地產開發商在對項目類型進行選擇的過程中必須對多重影響因素進行科學合理的考察，并且制定科學投資方案，避免盲目投資的情況導致出現房地產投資類型方面的風險。如房地產投資方面的住宅投資過程中要對層高、位置、交通便利性以及朝向等進行分析，還要考察周圍是否存在醫院、大型超市、學校以及治安環境等問題，只有對這些情況進行綜合分析，才能夠增強項目開發的全面性和科學性，為房地產開發過程中風險的有效控制創造良好的條件。同時，需要注意的是，不同類型房地產的商業風險抵抗能力和所能獲取經濟效益的能力也存在明顯的差異，所以在房地產開發實踐中為了可以實現對風險的有效控制，促進投資合理性的增加，還要結合房地產的類型探索組合投資模式，保證房地產投資效果［7］。例如房地產開發商在開展投資工作的過程中，可以將一部分資金在普通住宅開發方面應用，一部分資金應用到高檔寫字樓的開發方面，在房地產投資方面形成中低檔商品的有機結合，并實施差別定價，確保房地產投資能夠與市場多元化需求相適應，力求進一步增強客戶群體對房地產開發工作的認可度，為房地產開發實踐中經濟社會效益的獲取創造良好的條件。

4結語

綜上所述，房地產投資管理涉及到多方面的內容，要想促進房地產投資管理效果的提升，推動房地產投資管理工作的全面系統優化，就應該對房地產投資方面涉及到的風險因素進行統籌分析，在正確認識投資風險的基礎上制定科學合理的管理方案，切實保證房地產風險投資工作的實際效果，為房地產投資安全性的逐步提升創造良好的條件。

參考文獻：

［1］姚明文.上海市商業房地產投資風險管理研究［D］.上海:華東理工大學，2015.

［2］李海燕.房地產開發項目投資風險管理研究［J］.現代商貿工業，2016，37（2）:93~94.

［3］羅勁文.房地產開發項目投資的風險控制研究［J］.中國市場，2016（25）:163~164.

［4］李寧.H養老地產項目投資風險管理研究［D］.長春:吉林大學，2017.

［5］成飛.房地產開發項目投資風險管理研究［J］.科技創新與應用，2016，37（12）:281.