房地產(chǎn)開發(fā)的流程大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

1.引言

隨著近年來我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金鏈不斷趨緊，競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)改變以往的粗放式管理模式以響應(yīng)快速的市場(chǎng)變化和顧客需求。

房地產(chǎn)開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，在開發(fā)過程中，需要與行業(yè)主管部門、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、工程承包商、銷售商等多個(gè)外部機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，內(nèi)部運(yùn)作流程的順暢與否直接決定了與外界發(fā)生關(guān)聯(lián)時(shí)的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展具有重要意義。

2.流程管理的定義

流程管理是一種以規(guī)范化的業(yè)務(wù)流程為中心，以持續(xù)提高組織績(jī)效為目的，實(shí)現(xiàn)跨應(yīng)用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業(yè)運(yùn)作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時(shí)間安排、流程質(zhì)量與效率測(cè)評(píng)、流程優(yōu)化等。房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)必須根據(jù)企業(yè)需求和房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過精細(xì)化管理提高受控程度，通過流程的優(yōu)化提高工作效率，通過制度或規(guī)范使隱性知識(shí)顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制。

3.房地產(chǎn)開發(fā)流程管理實(shí)施要點(diǎn)

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理的目的

流程管理最終是為了提高顧客對(duì)公司所開發(fā)的物業(yè)以及服務(wù)的滿意度，從而提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，達(dá)到提高企業(yè)績(jī)效的目的。應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展時(shí)期來決定流程改善的總體目標(biāo)。在總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，再制定每類業(yè)務(wù)或單位流程的改善目標(biāo)。

按具體目的來分，流程進(jìn)行管理的目的有5種，包括：

（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執(zhí)行層之間信息暢通；

（2）顯化：建立工作準(zhǔn)則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發(fā)現(xiàn)問題，便于復(fù)制流程，便于公司對(duì)流程的管理；

（3）監(jiān)控：找到監(jiān)測(cè)點(diǎn)，監(jiān)控流程績(jī)效；

（4）監(jiān)督：便于上級(jí)對(duì)工作的監(jiān)督；

（5）優(yōu)化：不斷改善工作，提升工作效率。

這5種目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展階段和遇到的具體問題而有所側(cè)重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標(biāo)是上述（1）～（4）種，流程管理實(shí)施到一定階段后再進(jìn)行優(yōu)化。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理框架

房地產(chǎn)開發(fā)流程管理要以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)、以業(yè)務(wù)流程為主線。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價(jià)值增值的流程，主要從項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)管理、工程施工、營(yíng)銷管理、客戶關(guān)系管理七大環(huán)節(jié)展開設(shè)計(jì)，這七大環(huán)節(jié)基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)全過程。

圍繞主業(yè)務(wù)流程還要設(shè)計(jì)管理流程。管理流程是指為了控制風(fēng)險(xiǎn)、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力并達(dá)到利潤(rùn)最大化和提高經(jīng)營(yíng)效益的目的的流程。包括：計(jì)劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監(jiān)控管理。

橫向結(jié)構(gòu)上采用 PDCA 管理循環(huán)構(gòu)建，覆蓋策劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級(jí)流程基礎(chǔ)上縱向劃分二級(jí)到三級(jí)流程以及四級(jí)的表格，管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的實(shí)施步驟

（1）組織流程調(diào)研，確定流程梳理范圍

1）明確流程的目標(biāo)及關(guān)鍵成功因素

2）畫出流程圖

3）描述各環(huán)節(jié)規(guī)范，流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)

（2）流程優(yōu)化（以顧問團(tuán)隊(duì)為主，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)確認(rèn)）

前提：實(shí)現(xiàn)流程描述，利用流程管理工具流程優(yōu)化，優(yōu)化后流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)。

（3）流程再造

由于流程是一系列邏輯相關(guān)的活動(dòng)的結(jié)合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動(dòng)、交接處，就可以通過精簡(jiǎn)和壓縮流程的過程來實(shí)現(xiàn)重組：

（1）壓縮或去掉需要等待時(shí)間的交接處；

（2）把多個(gè)工作合并成一個(gè)；

（3）用連續(xù)的處理取代需要停頓的工作；

（4）調(diào)整資源消滅流程瓶頸

（5）實(shí)行并行工程；

（6）使企業(yè)支持活動(dòng)和管理活動(dòng)成為客戶創(chuàng)造價(jià)值的流程驅(qū)動(dòng)；

（7）把自己的流程通過合作或外包或?qū)⒘鞒桃氡阌诳刂茀f(xié)調(diào)等方式。

芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產(chǎn)流程再造的參考：

流程再造第一階段，設(shè)定基本方向。分為五個(gè)子步驟：明確組織戰(zhàn)略目標(biāo)，將目標(biāo)分解；成立再造流程的組織機(jī)構(gòu)；設(shè)定改造流程的出發(fā)點(diǎn)；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。

流程再造第二階段，現(xiàn)狀分析。分為五個(gè)子步驟：組織外部環(huán)境分析；客戶滿意度調(diào)查；現(xiàn)行流程狀態(tài)分析；改造的基本設(shè)想與目標(biāo)；改造成功的判別標(biāo)準(zhǔn)。

流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個(gè)子步驟：流程設(shè)計(jì)創(chuàng)立；流程設(shè)計(jì)方案；改造的基本路徑確定；設(shè)定先后工作順序和重點(diǎn)；宣傳流程再造；人員配備。

流程再造第四階段，解決問題計(jì)劃。分為三個(gè)子步驟：挑選出近期應(yīng)該解決的問題；制定解決此問題的計(jì)劃；成立一個(gè)新小組負(fù)責(zé)實(shí)施。

流程再造第五階段，制訂詳細(xì)再造工作計(jì)劃。分為五個(gè)子步驟：工作計(jì)劃目標(biāo)、時(shí)間等確認(rèn)；預(yù)算計(jì)劃；責(zé)任、任務(wù)分解；監(jiān)督與考核辦法；具體的行動(dòng)策略與計(jì)劃。

篇（2）

為了更好的推動(dòng)物料流量成本會(huì)計(jì)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)大的層面提出一系列政策和改進(jìn)意見，竭盡全力的對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)物料流量成本管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

 

一、政府角度的建議

 

1.快速推進(jìn)激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會(huì)計(jì)的制度體系

 

物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開展與采用，其主要原因歸結(jié)于日本政府對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的高度重視，把環(huán)境管理會(huì)計(jì)作為財(cái)務(wù)管理的重要方向，進(jìn)而不斷的優(yōu)化和改進(jìn)環(huán)境管理會(huì)計(jì)，并且從法律法規(guī)和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國(guó)發(fā)展的并不順利，其源于我國(guó)政府沒有出臺(tái)相關(guān)立法與制度進(jìn)行扶持與支持，沒有國(guó)家財(cái)務(wù)系統(tǒng)的大力支持下多數(shù)企業(yè)由于對(duì)財(cái)務(wù)系統(tǒng)未知領(lǐng)域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國(guó)停滯不前，所以需要政府的高度重視。

 

首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規(guī)章制度堅(jiān)實(shí)，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時(shí)要將國(guó)家環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。將低碳環(huán)保、節(jié)能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。提高行政執(zhí)法部門對(duì)環(huán)境問題的監(jiān)管，積極開展企業(yè)環(huán)境問題培訓(xùn)。保證環(huán)境執(zhí)法部門能夠公開、公平、公正執(zhí)法原則，同時(shí)在執(zhí)法過程中要做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。促使企業(yè)積極自覺的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵之法，逐步滲透導(dǎo)入物料流量成本法。

 

其次，強(qiáng)化環(huán)境會(huì)計(jì)審計(jì)制度建設(shè)，使環(huán)境成本核算在法律的依據(jù)下順利開展，環(huán)境成本審計(jì)的作用關(guān)鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時(shí)的信任程度。使人們對(duì)政府在企業(yè)環(huán)境成本的監(jiān)督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時(shí)將環(huán)境保護(hù)放在關(guān)鍵位置，同時(shí)也在各大媒體積極環(huán)境信息，取得一定的社會(huì)效益。

 

2.發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，逐步引入推廣物料流量成本會(huì)計(jì)

 

日本企業(yè)運(yùn)用物料流量成本會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動(dòng)其發(fā)展的兩個(gè)主要政府部門分別是環(huán)境省和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省，這兩個(gè)部門分別負(fù)責(zé)環(huán)境財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和環(huán)境管理會(huì)計(jì)。而在我國(guó)需要環(huán)境保護(hù)部門通過組織學(xué)習(xí)、編制指導(dǎo)性文件、制定實(shí)施手冊(cè)和召開討論會(huì)等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)的咨詢和探究的對(duì)接上，政府相關(guān)部門應(yīng)予以政策性支持，或?qū)Τ晒?dǎo)入物料流量成本法的企業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠政策的獎(jiǎng)勵(lì)，加速企業(yè)應(yīng)用物料流量成本會(huì)計(jì)的進(jìn)程。

 

二、企業(yè)角度建議

 

確保安全是房地產(chǎn)建設(shè)的主要目標(biāo)工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機(jī)地結(jié)合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴(yán)格把項(xiàng)目環(huán)境成本控制在項(xiàng)目責(zé)任成本預(yù)算內(nèi)，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

 

(1)按照國(guó)家、行業(yè)的環(huán)境管理規(guī)范，合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。按規(guī)定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費(fèi)用，根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。物料流量成本費(fèi)用開支按照環(huán)境成本核算中的規(guī)定。近幾年，房地產(chǎn)的中標(biāo)價(jià)越來越低，有些項(xiàng)目甚至無利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費(fèi)用會(huì)加大，利潤(rùn)就少，效益就差。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤(rùn)不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護(hù)投入，這是一個(gè)不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中占有相當(dāng)?shù)谋戎亍７康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成本費(fèi)用預(yù)算中確定環(huán)境保護(hù)投入的比例，這個(gè)比例在實(shí)際施工的費(fèi)用開支應(yīng)得到保證，不能為了增加項(xiàng)目利潤(rùn)而減少這部分投入。

 

(2)追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化應(yīng)在保證施工環(huán)境保護(hù)的前提下進(jìn)行。在當(dāng)前項(xiàng)目利潤(rùn)較低的情況下，項(xiàng)目管理既不贊成為保證利潤(rùn)而減少環(huán)境保護(hù)投入，也要反對(duì)為了環(huán)境保護(hù)不惜成本的投入。施工過程中應(yīng)沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護(hù)材料投入的明細(xì)，重點(diǎn)是環(huán)境防護(hù)實(shí)物投入有多少，設(shè)施投入有多少，其他費(fèi)用有多大，工程項(xiàng)目完工時(shí)，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設(shè)備、器具等應(yīng)妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)又減少成本費(fèi)用壓力。

 

三、科研機(jī)構(gòu)角度建議

 

(1)科研部門應(yīng)加快技術(shù)開發(fā)進(jìn)程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合的形式為企業(yè)導(dǎo)入物料流量成本會(huì)計(jì)的成功案例：科研部門、政府和企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手做物料流量成本會(huì)計(jì)研發(fā)。日本的物料流量成本會(huì)計(jì)應(yīng)用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會(huì)等科研部門的研究成果，此外，日本關(guān)西研究中心和全球環(huán)境戰(zhàn)略研究所也就物料流量成本會(huì)計(jì)取得了具有現(xiàn)實(shí)意義的科研成果。我國(guó)也可參考日本產(chǎn)學(xué)研的聯(lián)合模式，先開展應(yīng)用試點(diǎn)，組建包含學(xué)者、專家、技術(shù)員等的科研隊(duì)伍，由政府、科研機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會(huì)計(jì)的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)程。

 

(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)施的相關(guān)指南。我國(guó)的科研機(jī)構(gòu)應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外學(xué)者研究物料流量成本法的經(jīng)驗(yàn)，在理論研究和實(shí)踐應(yīng)用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機(jī)構(gòu)提供智力支持，協(xié)助立法機(jī)關(guān)制定物料流量成本會(huì)計(jì)的相關(guān)指南。在理論研究方面，與高校進(jìn)行項(xiàng)目合作，吸收對(duì)物料流量成本法有深入研究的專家學(xué)者的建議和科研成果，并鼓勵(lì)在校大學(xué)生積極參與進(jìn)來。

 

篇（3）

為了更好的推動(dòng)物料流量成本會(huì)計(jì)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)大的層面提出一系列政策和改進(jìn)意見，竭盡全力的對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)物料流量成本管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

 

一、政府角度的建議

 

1.快速推進(jìn)激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會(huì)計(jì)的制度體系

 

物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開展與采用，其主要原因歸結(jié)于日本政府對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的高度重視，把環(huán)境管理會(huì)計(jì)作為財(cái)務(wù)管理的重要方向，進(jìn)而不斷的優(yōu)化和改進(jìn)環(huán)境管理會(huì)計(jì)，并且從法律法規(guī)和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國(guó)發(fā)展的并不順利，其源于我國(guó)政府沒有出臺(tái)相關(guān)立法與制度進(jìn)行扶持與支持，沒有國(guó)家財(cái)務(wù)系統(tǒng)的大力支持下多數(shù)企業(yè)由于對(duì)財(cái)務(wù)系統(tǒng)未知領(lǐng)域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國(guó)停滯不前，所以需要政府的高度重視。

 

首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規(guī)章制度堅(jiān)實(shí)，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時(shí)要將國(guó)家環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。將低碳環(huán)保、節(jié)能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。提高行政執(zhí)法部門對(duì)環(huán)境問題的監(jiān)管，積極開展企業(yè)環(huán)境問題培訓(xùn)。保證環(huán)境執(zhí)法部門能夠公開、公平、公正執(zhí)法原則，同時(shí)在執(zhí)法過程中要做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。促使企業(yè)積極自覺的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵之法，逐步滲透導(dǎo)入物料流量成本法。

 

其次，強(qiáng)化環(huán)境會(huì)計(jì)審計(jì)制度建設(shè)，使環(huán)境成本核算在法律的依據(jù)下順利開展，環(huán)境成本審計(jì)的作用關(guān)鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時(shí)的信任程度。使人們對(duì)政府在企業(yè)環(huán)境成本的監(jiān)督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時(shí)將環(huán)境保護(hù)放在關(guān)鍵位置，同時(shí)也在各大媒體積極環(huán)境信息，取得一定的社會(huì)效益。

 

2.發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，逐步引入推廣物料流量成本會(huì)計(jì)

 

日本企業(yè)運(yùn)用物料流量成本會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動(dòng)其發(fā)展的兩個(gè)主要政府部門分別是環(huán)境省和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省，這兩個(gè)部門分別負(fù)責(zé)環(huán)境財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和環(huán)境管理會(huì)計(jì)。而在我國(guó)需要環(huán)境保護(hù)部門通過組織學(xué)習(xí)、編制指導(dǎo)性文件、制定實(shí)施手冊(cè)和召開討論會(huì)等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)的咨詢和探究的對(duì)接上，政府相關(guān)部門應(yīng)予以政策性支持，或?qū)Τ晒?dǎo)入物料流量成本法的企業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠政策的獎(jiǎng)勵(lì)，加速企業(yè)應(yīng)用物料流量成本會(huì)計(jì)的進(jìn)程。

 

二、企業(yè)角度建議

 

確保安全是房地產(chǎn)建設(shè)的主要目標(biāo)工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機(jī)地結(jié)合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴(yán)格把項(xiàng)目環(huán)境成本控制在項(xiàng)目責(zé)任成本預(yù)算內(nèi)，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

 

(1)按照國(guó)家、行業(yè)的環(huán)境管理規(guī)范，合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。按規(guī)定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費(fèi)用，根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。物料流量成本費(fèi)用開支按照環(huán)境成本核算中的規(guī)定。近幾年，房地產(chǎn)的中標(biāo)價(jià)越來越低，有些項(xiàng)目甚至無利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費(fèi)用會(huì)加大，利潤(rùn)就少，效益就差。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤(rùn)不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護(hù)投入，這是一個(gè)不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中占有相當(dāng)?shù)谋戎亍７康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成本費(fèi)用預(yù)算中確定環(huán)境保護(hù)投入的比例，這個(gè)比例在實(shí)際施工的費(fèi)用開支應(yīng)得到保證，不能為了增加項(xiàng)目利潤(rùn)而減少這部分投入。

 

(2)追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化應(yīng)在保證施工環(huán)境保護(hù)的前提下進(jìn)行。在當(dāng)前項(xiàng)目利潤(rùn)較低的情況下，項(xiàng)目管理既不贊成為保證利潤(rùn)而減少環(huán)境保護(hù)投入，也要反對(duì)為了環(huán)境保護(hù)不惜成本的投入。施工過程中應(yīng)沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護(hù)材料投入的明細(xì)，重點(diǎn)是環(huán)境防護(hù)實(shí)物投入有多少，設(shè)施投入有多少，其他費(fèi)用有多大，工程項(xiàng)目完工時(shí)，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設(shè)備、器具等應(yīng)妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)又減少成本費(fèi)用壓力。

 

三、科研機(jī)構(gòu)角度建議

 

(1)科研部門應(yīng)加快技術(shù)開發(fā)進(jìn)程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合的形式為企業(yè)導(dǎo)入物料流量成本會(huì)計(jì)的成功案例：科研部門、政府和企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手做物料流量成本會(huì)計(jì)研發(fā)。日本的物料流量成本會(huì)計(jì)應(yīng)用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會(huì)等科研部門的研究成果，此外，日本關(guān)西研究中心和全球環(huán)境戰(zhàn)略研究所也就物料流量成本會(huì)計(jì)取得了具有現(xiàn)實(shí)意義的科研成果。我國(guó)也可參考日本產(chǎn)學(xué)研的聯(lián)合模式，先開展應(yīng)用試點(diǎn)，組建包含學(xué)者、專家、技術(shù)員等的科研隊(duì)伍，由政府、科研機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會(huì)計(jì)的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)程。

 

(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)施的相關(guān)指南。我國(guó)的科研機(jī)構(gòu)應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外學(xué)者研究物料流量成本法的經(jīng)驗(yàn)，在理論研究和實(shí)踐應(yīng)用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機(jī)構(gòu)提供智力支持，協(xié)助立法機(jī)關(guān)制定物料流量成本會(huì)計(jì)的相關(guān)指南。在理論研究方面，與高校進(jìn)行項(xiàng)目合作，吸收對(duì)物料流量成本法有深入研究的專家學(xué)者的建議和科研成果，并鼓勵(lì)在校大學(xué)生積極參與進(jìn)來。

 

篇（4）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但資金投入大，而且建設(shè)周期長(zhǎng)，極易受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)與政策的影響；從2013年起，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控力度不斷加深，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度持續(xù)放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)在2月了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)提示函，要求會(huì)計(jì)師事務(wù)所充分考慮房地產(chǎn)類上市公司所處行業(yè)狀況及特點(diǎn)，重點(diǎn)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。例如，收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本費(fèi)用是否真實(shí)、房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在減值跡象、內(nèi)部崗位設(shè)置與會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性以及相關(guān)事項(xiàng)的披露等。由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要原因源于起步較晚，內(nèi)部控制制度薄弱，未能形成規(guī)范的內(nèi)部控制體系；企業(yè)內(nèi)部存在諸多控制上的缺陷，未能在內(nèi)部規(guī)范部門之間、上下級(jí)之間以及崗位之間的制約。

同時(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加劇，加上國(guó)家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決當(dāng)前困難，應(yīng)該把工作重心從對(duì)外發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)內(nèi)加強(qiáng)管理。因此，為形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，需要深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所存在的內(nèi)部控制問題，從而提供有針對(duì)性的解決對(duì)策。

本文對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題進(jìn)行詳細(xì)分析，就存在的問題提出解決對(duì)策，為我國(guó)內(nèi)部控制規(guī)范政策和監(jiān)管改進(jìn)提供借鑒。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但大部分企業(yè)內(nèi)部控制制度不全面，在內(nèi)部控制環(huán)境、控制程序、會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業(yè)管理的、有針對(duì)性的完整內(nèi)部控制體系。完善的內(nèi)部控制體系能讓企業(yè)快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業(yè)信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)與內(nèi)控意識(shí)薄弱

隨著我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)問題：一是完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未制定，企業(yè)無法有效地采取對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，使得企業(yè)容易遭受到外界環(huán)境的影響，可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)等情況出現(xiàn)。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)較為片面，認(rèn)為制定內(nèi)部控制制度就是建立企業(yè)內(nèi)部管理制度，只要執(zhí)行好現(xiàn)有工作制度，就是較好地實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部控制，從而導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，執(zhí)行力度不足。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督管理一直被認(rèn)為是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的保障基礎(chǔ)。但目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少健全的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門缺乏應(yīng)該擁有的獨(dú)立性，不能充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)所應(yīng)有的功能，對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行效果、執(zhí)行力度、修訂等缺乏客觀獨(dú)立的監(jiān)督，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的監(jiān)督管理不到位，執(zhí)行力度不足。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工素質(zhì)參差不齊，員工對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的理解能力與執(zhí)行能力差異較大，不能完全滿足企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行要求，從而影響企業(yè)的發(fā)展與內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行需要全體員工的配合，若員工不能充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，企業(yè)快速健康發(fā)展就會(huì)受到限制性約束。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程缺乏控制

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程較為復(fù)雜，項(xiàng)目可行性分析、拿地、規(guī)劃、市場(chǎng)推廣、成本控制等工作進(jìn)度緩慢，需要長(zhǎng)期進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)工作流程所蘊(yùn)含的內(nèi)部控制是管理層建立健全內(nèi)部控制制度的關(guān)鍵。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)需求，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只注重結(jié)果，降低了對(duì)分散的工作流程的關(guān)注度，缺乏工作流程內(nèi)部控制，甚至忽略了對(duì)工作流程的不斷優(yōu)化與完善。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制信息溝通不暢

內(nèi)部控制理論中提出了內(nèi)部控制信息共享有利于企業(yè)員工之間的溝通，也有利于加強(qiáng)各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理層次較多，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)分工不明、工作效率低、內(nèi)部控制溝通不暢等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大部分建立了內(nèi)部信息溝通渠道，但是在實(shí)際中應(yīng)用效果不佳，一方面缺乏上下級(jí)的有效溝通，只是簡(jiǎn)單的從上到下傳達(dá)工作，缺少及時(shí)反饋；另一方面內(nèi)部職能部門之間協(xié)調(diào)性較差，不能有效快速傳達(dá)內(nèi)部控制信息，影響企業(yè)內(nèi)部控制的有效運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題解決對(duì)策

（一）建立健全完善內(nèi)部控制制度

建立完善的內(nèi)部控制體系以及健全的內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前解決內(nèi)部控制問題的首要任務(wù)，主要包括建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度與完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。

（1）建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的出發(fā)點(diǎn)是如何控制企業(yè)內(nèi)部的工作流程，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度要根據(jù)企業(yè)的工作流程，將各項(xiàng)主要工作和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入內(nèi)部控制制度管理的范圍內(nèi)，具體的來說是要制定企業(yè)內(nèi)部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權(quán)審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預(yù)算資金管理內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化預(yù)算資金的監(jiān)管，防范舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；建立會(huì)計(jì)獨(dú)立核算內(nèi)部控制制度，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，等等。

（2）完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。除了建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度的建立，開展定期或不定期的內(nèi)部控制制度評(píng)估，對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行評(píng)價(jià)考察，分析其現(xiàn)階段存在的問題，針對(duì)這些問題，如何修正與完善，從而使得內(nèi)部控制制度越來越健全。通過實(shí)施內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度存在的問題，并針對(duì)問題進(jìn)一步實(shí)施準(zhǔn)確且有針對(duì)性的措施，改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，更好地完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，促進(jìn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制法制建設(shè)

許多國(guó)家都已經(jīng)頒布相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，如美國(guó)、日本、韓國(guó)等，而當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制法制建設(shè)依舊處于部門規(guī)章層面，并未上升至國(guó)家法律層面，沒有強(qiáng)制的法律約束力。內(nèi)部控制要得到有效執(zhí)行，內(nèi)部控制信息能及時(shí)準(zhǔn)確披露，投資者與企業(yè)信息不對(duì)稱問題得以緩解，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的法制建設(shè)，使得企業(yè)能夠有法可依，違法必究，加大對(duì)隱瞞內(nèi)部控制缺陷、虛假披露內(nèi)部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)、外部審計(jì)人員對(duì)內(nèi)部控制制度的監(jiān)督與評(píng)估是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障內(nèi)部控制制度有效性與開展內(nèi)部控制工作的重要組成部分。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所暴露出來的內(nèi)部控制問題，實(shí)際上是內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)工作與外部審計(jì)監(jiān)督工作不嚴(yán)格密切相關(guān)。我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)踐普遍存在重建設(shè)、輕執(zhí)行與監(jiān)督的現(xiàn)象，內(nèi)部控制評(píng)價(jià)走過場(chǎng)及外部審計(jì)審核走形式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門對(duì)內(nèi)部控制的評(píng)價(jià)工作，強(qiáng)化外部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)管責(zé)任，才能更好地建立企業(yè)完善的內(nèi)部控制工作。

同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的積極促進(jìn)作用，具體做法：一是要設(shè)立獨(dú)立性較高的內(nèi)部審計(jì)部門，是內(nèi)部審計(jì)工作能獨(dú)立有效地開展。二是要明確內(nèi)部審計(jì)部門的具體職責(zé)，明確獲取的審計(jì)信息是真實(shí)可靠的，確保其監(jiān)督職能有效發(fā)揮。三是注重內(nèi)部審計(jì)工作人員的素質(zhì)，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方式提升工作能力。四是要改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范內(nèi)部審計(jì)工作程序，明確參與各方的職責(zé)行文，確保內(nèi)部審計(jì)工作的準(zhǔn)確性。

（四）拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷擴(kuò)大發(fā)展，分、子公司的數(shù)量逐漸增多，企業(yè)不僅應(yīng)關(guān)注自身的內(nèi)部控制體系的建設(shè)，同時(shí)也要規(guī)范分、子公司的內(nèi)部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點(diǎn)與業(yè)務(wù)范圍，協(xié)助建立健全完善的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)整體內(nèi)部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內(nèi)部控制缺陷，企業(yè)總部也有不可逃避的連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系，保證整體內(nèi)部控制體系的健全與完整。

（五）提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量

我國(guó)目前沒有明確指出內(nèi)部缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部控制缺陷沒有嚴(yán)格的等級(jí)劃分以及未披露內(nèi)部控制缺陷整改措施等等，政府相關(guān)部門需要針對(duì)內(nèi)部控制缺陷衡量、整改等進(jìn)一步完善，出臺(tái)相關(guān)政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自身內(nèi)部控制存在的缺陷有所了解，如何準(zhǔn)確披露內(nèi)部控制缺陷、如何按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行整改等有據(jù)可循。因此，政府需要完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷披露機(jī)制，提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量。

篇（5）

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1. 新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.1國(guó)內(nèi)局勢(shì)變動(dòng)，政策方向調(diào)整

眾所周知，土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有，因此，房地產(chǎn)公司要想對(duì)房地產(chǎn)予以開發(fā)，就要先取得土地的使用權(quán)方可進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)。而我國(guó)對(duì)土地的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，首要的風(fēng)險(xiǎn)就是如何取得土地的使用權(quán)。其次，國(guó)內(nèi)局勢(shì)的變化，政策方向的調(diào)整。房地產(chǎn)的開發(fā)與周邊環(huán)境，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都有著密切的關(guān)系。因而政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化十分的重視，并且針對(duì)不同的需要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的政策與管理。

1.2項(xiàng)目分析不合理，經(jīng)濟(jì)環(huán)境難把握

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)往往會(huì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的分析，明確開發(fā)的內(nèi)容以及潛力等。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析時(shí)，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)項(xiàng)目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產(chǎn)開發(fā)工作埋下不必要的隱患。在實(shí)際的工作過程中，常見的項(xiàng)目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對(duì)項(xiàng)目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的問題，造成房地產(chǎn)開發(fā)工作中的風(fēng)險(xiǎn)增加。此外，未對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境予以有效把握，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的原因之一。

1.3經(jīng)營(yíng)策略有偏差，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確

企業(yè)要想得到長(zhǎng)足的發(fā)展，首要條件是制定切實(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略出現(xiàn)偏差，那么經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)就不斷增加。經(jīng)營(yíng)策略對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是極其重要，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)會(huì)制定出完備的經(jīng)營(yíng)策略以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而這些經(jīng)營(yíng)策略出現(xiàn)偏差，直接會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)工作的失敗。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司也應(yīng)明確自身在市場(chǎng)中的定位，從市場(chǎng)定位的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)予以全面完善。

1.4房產(chǎn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，安全管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)最主要的問題就是保障房屋建筑的質(zhì)量。因此，質(zhì)量問題是房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)注的重點(diǎn)之一。與房屋工程質(zhì)量有關(guān)的包括工程的設(shè)計(jì)及工程的施工，其中，工程設(shè)計(jì)不合理、不科學(xué)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房屋建筑工程質(zhì)量的下降。而房屋建筑工程施工質(zhì)量難以保障，將對(duì)其今后投入使用的功能性等產(chǎn)生影響，致使劣質(zhì)房屋的出現(xiàn)。安全問題是工程施工中的關(guān)鍵問題，在施工中但凡出現(xiàn)安全事故，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來負(fù)面影響，同時(shí)還可能對(duì)施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的一大風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 資金控制不到位，經(jīng)營(yíng)管理有缺陷

資金控制問題是房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一旦資金供應(yīng)出現(xiàn)斷裂的不良現(xiàn)象，就導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的停滯。除了資金鏈供應(yīng)不到位外，工程施工成本預(yù)算不準(zhǔn)確，工程施工進(jìn)度難以高效控制等，均會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作受到負(fù)面的影響。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工作是一項(xiàng)長(zhǎng)久而復(fù)雜的工作，因而需要強(qiáng)有力的監(jiān)督與管理，而當(dāng)前諸多房地產(chǎn)開發(fā)公司由于工作重心設(shè)定的不同，造成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理上出現(xiàn)缺陷。

2.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)開發(fā)的不同階段，在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是開發(fā)商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的各種因素；分析風(fēng)險(xiǎn)，是在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別作為風(fēng)險(xiǎn)管理流程的第一步，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。

2.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)、面臨的威脅、可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率、以及風(fēng)險(xiǎn)可能造成的負(fù)面影響程度。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為減少投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，需要編制項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。在編制報(bào)告的過程中，通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的分析，將風(fēng)險(xiǎn)按照高低程度排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表進(jìn)行專題研究。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，開發(fā)企業(yè)要采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.3風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制，是投資主體在項(xiàng)目的開發(fā)過程中自覺控制風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)情況變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略的調(diào)整，主動(dòng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。風(fēng)險(xiǎn)控制是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項(xiàng)目的展開和深入，管理者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注由于時(shí)間變化引起風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)，修訂應(yīng)對(duì)措施，從而保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

3.1重視可行性研究

可行性研究是開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目通過科學(xué)的分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期活動(dòng)中不可缺少的階段。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國(guó)家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求需要，預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。在這個(gè)階段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是否客觀準(zhǔn)確，直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的成功與否。

3.2選擇最佳開發(fā)區(qū)位

開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置；項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項(xiàng)目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型不同，其區(qū)位價(jià)值的決定因素就不同。如住宅項(xiàng)目要考慮交通是否便利，附近是否有學(xué)校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費(fèi)者對(duì)地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū)；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的影響，在項(xiàng)目建成后確保此區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值不會(huì)下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會(huì)使該區(qū)項(xiàng)目建成后有較高的增值可能。

3.3推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對(duì)“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險(xiǎn)。

3.4建立具有職業(yè)化的管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作膜式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項(xiàng)工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在大量的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工作極易帶來不良影響。因此，要結(jié)合實(shí)際環(huán)境，選擇合適的位置和物業(yè)類型，把握良好的開發(fā)時(shí)機(jī)，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，并作好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

眾所周知，房地產(chǎn)的建設(shè)工程是非常復(fù)雜的綜合項(xiàng)目，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，所占用的資金量巨大且開發(fā)建設(shè)的周期較長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程從土地的征用到房屋的開工建設(shè)，從基礎(chǔ)配套設(shè)施的開工建設(shè)到新建商品房的交付使用，這一個(gè)完整的建造周期通常要2～3年，甚至3～5年。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目在建設(shè)施工過程中會(huì)出現(xiàn)各式各樣的問題，并且會(huì)因無法預(yù)見或不可控制的因素直接影響著，有眾多影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)變化因素，如：工程設(shè)計(jì)變更、設(shè)備機(jī)具變更、施工材料價(jià)格不穩(wěn)定、工日的工資標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)等都會(huì)直接制約或影響到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程造價(jià)的調(diào)動(dòng)和變動(dòng)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程造價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程造價(jià)建設(shè)周期中都處于不可確定的形態(tài)，要是不采取全過程的有效監(jiān)控和科學(xué)管理，肯定會(huì)加大整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程建造的成本。

因此，必須采用全方位、全員的、全要素和全過程的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理。在當(dāng)局競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理顯得極其重要。

要做好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理工作，我們將通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理方面進(jìn)行分析，重點(diǎn)涉及兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理所存在的問題，二是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本管控措施及對(duì)策。以下通過肢解將其展開探論。

一、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本控制和管理所存在的問題

（一） 形色不同的項(xiàng)目，較大的準(zhǔn)備差異

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接到形色不同的項(xiàng)目后，通常是先請(qǐng)建筑師擬定初步規(guī)劃、項(xiàng)目開發(fā)周期和項(xiàng)目定位，而沒有將市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位前置。無這樣就無形中增添了戰(zhàn)略方向失措的盲區(qū)，導(dǎo)致較大的準(zhǔn)備差異和拉長(zhǎng)成本發(fā)生的周期，對(duì)項(xiàng)目成本管控帶來了無形的阻力和難度。

（二） 成本控制環(huán)節(jié)和流程多而復(fù)雜，階段控制不良，致成本產(chǎn)生的周期較長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的工作十分繁多，在各項(xiàng)管理上有缺陷，很容易產(chǎn)生漏洞，非標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程復(fù)雜，在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段中，沒有合理的措施來預(yù)防和解決，沒采取動(dòng)態(tài)控制來管控工程造價(jià)，導(dǎo)致執(zhí)行過程中變化性加大且和拉長(zhǎng)成本發(fā)生的周期。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的成本管控措施及對(duì)策

（一）建立分階段、環(huán)節(jié)控制和管理機(jī)制

正因?yàn)闆Q策階段環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)階段環(huán)節(jié)、施工階段環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收階段環(huán)節(jié)以及銷售環(huán)節(jié)貫穿于在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的各階段、環(huán)節(jié)中， 設(shè)立成本控制目標(biāo)，各個(gè)階段都非常重要，要通過工程造價(jià)的確定，把握好每個(gè)階段，因此建立分階段、環(huán)節(jié)控制和管理機(jī)制，才能控制成本。

（二）嚴(yán)控財(cái)務(wù)管控成本環(huán)節(jié)

建立成本控制的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)和建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，要覆蓋介入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和成本費(fèi)用形成的全過程，設(shè)立成本控制目標(biāo)，鼓勵(lì)所有人員共同參與并通過現(xiàn)場(chǎng)觀察、跟蹤檢查等工作，對(duì)成本費(fèi)用影響較大的事項(xiàng)，加以嚴(yán)控和補(bǔ)救，才能保證成本費(fèi)用得到有效地控制。

（三） 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估和分析

對(duì)各因素進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估和分析分析，對(duì)所有費(fèi)用產(chǎn)生的源頭和過程采取預(yù)見性評(píng)估（RCA工具），要對(duì)所有能影響成本費(fèi)用的根本原因和動(dòng)向有所了解和掌控，事前或事先就采取防范手段控制和對(duì)策措施，如：可行性報(bào)告，測(cè)算出項(xiàng)目是否可行，不能盲目地施工建造，可能導(dǎo)致虧損。

（四） 利用“動(dòng)態(tài)成本法”進(jìn)行跟蹤執(zhí)行

通過實(shí)時(shí)反應(yīng)的目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，協(xié)助所有部門快速發(fā)現(xiàn)、指正、整改到位，要將所有影響到項(xiàng)目的所有成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算和分析。如在項(xiàng)目完成環(huán)節(jié)獲得相關(guān)的成本數(shù)據(jù)或依據(jù)，僅僅能完成實(shí)際的基本成本核算工作，而對(duì)項(xiàng)目成本控制無絲毫的益處，米已成炊，到控制或緊急控制的關(guān)頭已延誤或無從補(bǔ)救。

三、 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開發(fā)成本及其影響因素的分析和管控是控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程成本增加盈利的主要途徑之一。作為本著強(qiáng)烈的責(zé)任感和職業(yè)操守的專業(yè)人員，我們必須建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立項(xiàng)目成本控制的方法，才能有效的降低成本，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制全過程起著極其重要的參考和實(shí)現(xiàn)意義。（作者單位：常熟中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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篇（7）

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則

    目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營(yíng)效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營(yíng)方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對(duì)性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國(guó)家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國(guó)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國(guó)家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對(duì)于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對(duì)于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡(jiǎn)單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對(duì)企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對(duì)崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會(huì)計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為和無效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問題分析

    (一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場(chǎng)需求以及巨大的利潤(rùn)空間,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對(duì)民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對(duì)于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠(chéng)度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無縫集成是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。

    (二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營(yíng)銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會(huì)擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對(duì)子公司的資金管控過程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會(huì)在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對(duì)資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會(huì)大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對(duì)稱,信息不對(duì)稱又會(huì)導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對(duì)資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大,評(píng)估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長(zhǎng),需要對(duì)將來進(jìn)行預(yù)測(cè)繼而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過程,而未來利潤(rùn)的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,但目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤(rùn),卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒有認(rèn)識(shí)到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對(duì)。

    (四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評(píng)審一般主要是依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門來實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門,由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對(duì)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核,對(duì)企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒有成文的內(nèi)控制度。

    四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法

篇（8）

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)時(shí)行業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動(dòng)建筑、建材、化工、家電等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定,是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱.產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分

對(duì)于項(xiàng)目生命周期階段劃分的論述,將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為四個(gè)階段,即前期策劃和決策階段、設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。

(1) 前期策劃和決策階段

這一階段的工作內(nèi)容包括兩部分:一個(gè)是投資機(jī)會(huì)的研究,另一個(gè)是項(xiàng)目立項(xiàng)。在項(xiàng)目開始階段,開發(fā)商往往要對(duì)擬建項(xiàng)目,包括擬建項(xiàng)目地塊的信息進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)研究,包括對(duì)項(xiàng)目所在地政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等方面進(jìn)行研究分析,確定項(xiàng)目開發(fā)或建設(shè)的目標(biāo)。在市場(chǎng)研究報(bào)告的基礎(chǔ)上,開發(fā)商要根據(jù)擬建項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行投資估算及價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè),分析項(xiàng)目的投資可行性:同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的工程方案和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行論證,分析項(xiàng)目的技術(shù)可行性。

(2) 計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段

計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段的主要工作是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、造價(jià)預(yù)算、計(jì)劃安排。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)一般由設(shè)計(jì)單位來完成,并由建設(shè)單位的規(guī)劃部門進(jìn)行控制和決策。幵發(fā)商向設(shè)計(jì)單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書,提煉出設(shè)計(jì)要點(diǎn),并與設(shè)計(jì)單位深入溝通,明確設(shè)計(jì)意圖,確定規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)一般分為三個(gè)階段:方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。

(3)施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評(píng)價(jià)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質(zhì)量)標(biāo)準(zhǔn)展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

(4)租售和物業(yè)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段后期,項(xiàng)目就進(jìn)入了租售階段。租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤(rùn)的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞項(xiàng)目是否使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管控策略

2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結(jié)構(gòu)

組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是企業(yè)以實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進(jìn)行的一項(xiàng)企業(yè)管理基礎(chǔ)性的工作,對(duì)于整個(gè)企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是將構(gòu)成組織的各個(gè)要素進(jìn)行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責(zé)以及相互合作的關(guān)系,促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.2 加強(qiáng)企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì),要不斷適應(yīng)外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理和業(yè)務(wù)流程的再造。企業(yè)流程再造對(duì)于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價(jià)值具有指導(dǎo)作用。

2.3 以績(jī)效管理、目標(biāo)管理為基礎(chǔ)為流程管理提供保障

1)績(jī)效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間的關(guān)系

績(jī)效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響。績(jī)效管理首先需要確定目標(biāo),而目標(biāo)又通過流程來實(shí)現(xiàn)。流程管理同樣需要確定流程的目標(biāo),而目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度又反映了流程本身的績(jī)效。因此績(jī)效管理、目標(biāo)管理及流程管理實(shí)際上是相輔相成的。績(jī)效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績(jī)效管理的基礎(chǔ)。可以說,如果績(jī)效管理不跟流程運(yùn)作緊密結(jié)合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關(guān)系相對(duì)應(yīng),不將流程的目標(biāo)準(zhǔn)確地分解到相關(guān)崗位,那么,績(jī)效管理將會(huì)失去它的真正意義,流程管理也會(huì)由于沒有評(píng)價(jià)監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關(guān)注,公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將大打折扣,直接影響公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。

2)績(jī)效管理的意義

通過基于戰(zhàn)略的績(jī)效管理體系,可以衡量流程的效率,同時(shí)也為流程的有效運(yùn)作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進(jìn)而確保企業(yè)的績(jī)效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。崗位責(zé)任體系是實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標(biāo)的基礎(chǔ)管理保障,其指導(dǎo)思想就是以引導(dǎo)并推動(dòng)崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進(jìn)為出發(fā)點(diǎn),激勵(lì)崗位工作,體現(xiàn)崗位價(jià)值,促進(jìn)崗位工作效率,提高工作效果。崗位績(jī)效考核就是保障崗位取得良好的績(jī)效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點(diǎn),確定工作流程流經(jīng)部門具體崗位,并由具體崗位來實(shí)現(xiàn)各流程節(jié)點(diǎn)的工作;通過界定流程節(jié)點(diǎn)來明確工作內(nèi)容。

3)實(shí)施績(jī)效管理時(shí),應(yīng)與流程管理有效的緊密結(jié)合起來

績(jī)效管理過程中很重的一項(xiàng)工作是要確定績(jī)效管理的目標(biāo),對(duì)企業(yè)確定。企業(yè)的目標(biāo),對(duì)部門確定部門的目標(biāo),對(duì)流程要確定流程的目標(biāo),對(duì)員工要確定員工的目標(biāo),如何確定這些目標(biāo),以及如何將組織的目標(biāo)有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標(biāo)的層次是績(jī)效管理中最關(guān)鍵的過程。

三、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作流程

為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),完善和落實(shí)公司房地產(chǎn)開發(fā)矩陣式管理運(yùn)作模式,制定了公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程。整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理,按照由四個(gè)中心與項(xiàng)目部共同參與的矩陣式管理流程來運(yùn)作。投資策劃中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究、制定《項(xiàng)目整體計(jì)劃》、負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,參與初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審,對(duì)《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目贏利成本分析報(bào)告》。

工程管理中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,負(fù)責(zé)內(nèi)部組織的大額工程及采購(gòu)項(xiàng)目招標(biāo),負(fù)責(zé)大額工程及采購(gòu)項(xiàng)目的標(biāo)底編制,對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)巡查,對(duì)《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目工程報(bào)告》。房產(chǎn)營(yíng)銷中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)制定《營(yíng)銷推廣方案的細(xì)化和調(diào)整》,對(duì)項(xiàng)目定價(jià)、營(yíng)銷費(fèi)用、銷售實(shí)施方案等進(jìn)行審核,了解銷售動(dòng)態(tài),提交《項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告》。

客戶服務(wù)中心參與前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的招投標(biāo),審核合同文本,對(duì)入伙和客戶服務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo),了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調(diào)查報(bào)告》。項(xiàng)目部參與項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì),負(fù)責(zé)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亻_工建設(shè)所需的各項(xiàng)法律手續(xù),負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃書》,負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì),勘探測(cè)繪及監(jiān)理方的選擇和實(shí)施,負(fù)責(zé)擬定《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》,負(fù)責(zé)由政府組織的工程及采購(gòu)項(xiàng)目招標(biāo)、較小金額工程及采購(gòu)項(xiàng)目招標(biāo)、工程現(xiàn)場(chǎng)管理、工程結(jié)算、項(xiàng)目銷售、入伙、客戶服務(wù)等,提交《項(xiàng)目管理報(bào)告》。

結(jié)語

在我國(guó),房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,同時(shí)面臨著投資大、周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn),如何確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功,不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時(shí)直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關(guān)系到國(guó)家的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)

篇（9）

然而，樓盤仍在大量開工，庫(kù)存仍在持續(xù)上升。但豪都、中海、萬科等公司開發(fā)的樓盤，卻個(gè)個(gè)熱銷。究其原因，在于這些開發(fā)商堅(jiān)持了“以人為本”而不是“以錢為本”的經(jīng)營(yíng)理念。大凡堅(jiān)持“以人為本”經(jīng)營(yíng)理念的開發(fā)商，在選址、目標(biāo)客戶定位、營(yíng)造環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格定位時(shí)都能從分析消費(fèi)者的行為特征入手，講質(zhì)量、重信譽(yù)，注重樹立良好的品牌形象，他們?cè)陧?xiàng)目確立的時(shí)候就已經(jīng)考慮到了銷售問題。而“以錢為本”的開發(fā)商，造房時(shí)急功近利，只重經(jīng)濟(jì)效益，忽視樓房質(zhì)量和環(huán)境的營(yíng)造，賣房時(shí)為銷售而銷售，為了早日脫手，連蒙帶騙，以至消費(fèi)者怨聲載道。開發(fā)商損壞了企業(yè)形象，樓盤自然也就賣不出去了。實(shí)踐證明，兩種不同的經(jīng)營(yíng)理念，所產(chǎn)生的銷售結(jié)果也是大相徑庭的。最新動(dòng)態(tài)

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房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（一）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（二）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（三）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（四）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（五）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（六）

政策法規(guī)

關(guān)于印發(fā)《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》的通知

北京市提高公有住房租金增發(fā)補(bǔ)貼實(shí)行租金減免政策問答

篇（10）

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)是帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，近些年來，許多社會(huì)熱點(diǎn)話題都圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而產(chǎn)生，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不斷加緊，這使得房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)力度，希望能夠追求更多的經(jīng)濟(jì)效益，然而，真正能夠?qū)崿F(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，也就是得到經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就需要公司更多地對(duì)成本管理這一環(huán)節(jié)高度重視起來。

房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理中存在的問題

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理中存在的問題，每個(gè)公司的側(cè)重點(diǎn)有所不同，但以下幾個(gè)方面可以說是普遍存在的：

成本管理觀念的缺少

正如引言所提到的，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司非常重視開發(fā)規(guī)模，以規(guī)模的大小作為顯示公司實(shí)力、業(yè)績(jī)的主要指標(biāo)，對(duì)經(jīng)營(yíng)過程中的著力點(diǎn)僅僅停留在對(duì)數(shù)量的追求上，而忽視了對(duì)質(zhì)量的關(guān)注，然而，規(guī)模效益是遞減的，如何尋找可以獲取最大效益的規(guī)模，正是成本管理的最終目的。

這種意識(shí)的缺乏，使得許多房地產(chǎn)開發(fā)公司并沒有獨(dú)立的部門來管理成本，通常都是一些財(cái)務(wù)部門兼任這項(xiàng)職責(zé)，認(rèn)為“造價(jià)成本”就是成本管理的唯一內(nèi)容。然而，房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理是包含了以下幾方面：

沒有獨(dú)立的部門，也就沒有專職的崗位對(duì)成本進(jìn)行系統(tǒng)化的管理，也就缺少對(duì)成本管理人才的挖掘，這種人才需要具有綜合素質(zhì)，不僅在公司理財(cái)和公司營(yíng)銷上要非常熟悉，更需要在工程設(shè)計(jì)、工程造價(jià)等最初環(huán)節(jié)上都要有非常深的造詣。

成本管理過程的不科學(xué)

對(duì)于財(cái)務(wù)的流程來說，成本的核算放在項(xiàng)目結(jié)算的時(shí)候是合理的。然而，這樣一來，成本管理就失去了為決策提供信息的作用，掩蓋了公司經(jīng)營(yíng)中暴露的問題，虛化了具體某項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)的真實(shí)成本，不利于房地產(chǎn)開發(fā)公司長(zhǎng)期利益。

另外，對(duì)于成本的控制，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用的是“一刀砍”的做法，僅僅是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的工作每撥款時(shí)砍一刀，比如對(duì)土地成本環(huán)節(jié)控制住了一部分成本，然而該項(xiàng)目本身就存在的問題沒有解決，而是在下一個(gè)環(huán)節(jié)暴露出來，為了彌補(bǔ)這個(gè)漏洞，房地產(chǎn)開發(fā)公司又不斷增加成本來填補(bǔ)。因此，僅僅是對(duì)單項(xiàng)成本的控制是不能夠避免和防止公司開發(fā)項(xiàng)目漏洞的產(chǎn)生。

成本管理監(jiān)督和激勵(lì)措施的缺乏

一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面廣、耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，這就使得需要核算成本的環(huán)節(jié)多、任務(wù)重。戰(zhàn)線的拉長(zhǎng)，就讓一些暗箱操控等不道德行為有機(jī)可乘，更加重了房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本負(fù)擔(dān)。由于企業(yè)對(duì)成本管理這一環(huán)節(jié)的不重視，相應(yīng)的監(jiān)督部門或者是有效的監(jiān)督措施都沒有建立，使得成本管理的存在只是一個(gè)空架子。

另外，即使制度建立了，但僅僅是形式上的存在，并沒有嚴(yán)格執(zhí)行，那么這種成本管理的體系根本產(chǎn)生不了對(duì)成本控制的有效作用，因此，對(duì)公司全體成員積極性的調(diào)動(dòng)是十分重要的，如果不能堅(jiān)持“以人為本”，與企業(yè)目標(biāo)相統(tǒng)一的原則，制定科學(xué)、有效、全方位的激勵(lì)制度，就不能使員工集思廣益，更不能讓成本管理的觀念深入人心，在前期立項(xiàng)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目方案確立、材料采購(gòu)、銷售、財(cái)務(wù)管理等各個(gè)方面中滲透和運(yùn)用。

一個(gè)看似有效的成本管理，相關(guān)制度和配套措施的輔助是使得成本管理體系建立健全的關(guān)鍵點(diǎn)，如果這些輔助僅僅流于形式，那么成本管理體系是形同虛設(shè)的，對(duì)企業(yè)是有百害而無一利的。

房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理問題的對(duì)策

建立獨(dú)立、專職的成本管理部門

房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)了三個(gè)因素：工期、造價(jià)、工程質(zhì)量的制約，其中牽扯到各方面的利益主體，也涉及到各類型的生產(chǎn)活動(dòng)以及技術(shù)實(shí)行，可以說整個(gè)過程是非常繁雜的。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的執(zhí)行部門—成本管理部門。首先，該部門要確立一套完整的成本管理流程，使成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)能夠有條不紊地持續(xù)、有效進(jìn)行。再者，成本管理的最終目標(biāo)應(yīng)該與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，成本管理部門就有責(zé)任要遵守這個(gè)原則制定管理的目標(biāo)。然后，就是權(quán)責(zé)分明的體現(xiàn)，成本管理部門必須把責(zé)任落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)部門，也可以起到一個(gè)監(jiān)督激勵(lì)的作用。最后，成本管理部門要負(fù)責(zé)上述制度的執(zhí)行，并擔(dān)起公司成本管理的具體工作。

建立科學(xué)的成本管理流程

由于成本管理涉及到的成本內(nèi)容有多方面，我們必須高度重視并建立起科學(xué)的成本管理流程。

首先是目標(biāo)成本。它必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以顧客滿意為前提，這樣才能保證利潤(rùn)，否則，即使一個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)工程項(xiàng)目成本降得再低，最終銷售不出去，那么無疑也是虧損，成本管理則是徒勞無功的。因此要重視目標(biāo)成本，在施工圖出來之后，對(duì)其進(jìn)行預(yù)算，找出公司對(duì)成本所能忍受的最高上限，這就是目標(biāo)成本。在此必須強(qiáng)調(diào)的是，在外部條件沒有重大變動(dòng)的情況下，目標(biāo)成本不可輕易做改動(dòng)，因?yàn)椋@牽扯到下面各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理，都要與該目標(biāo)成本相比較，及時(shí)將偏離的部分拉回正軌，在公司希冀的范圍內(nèi)波動(dòng)。

然后是已發(fā)生的成本。隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，成本的發(fā)生，我們需要對(duì)已發(fā)生的成本進(jìn)行拆分、歸類。當(dāng)然為了保證已發(fā)生成本形成的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，這個(gè)過程是必須按照具體的規(guī)則嚴(yán)格實(shí)施的。

再者是動(dòng)態(tài)成本。這是與目標(biāo)成本相對(duì)比的過程，查看各項(xiàng)成本支出的原因、狀態(tài)，并找出出現(xiàn)偏差的成本科目。

最后是調(diào)整成本。這個(gè)概念是一個(gè)調(diào)整量，或是補(bǔ)加的或是后減的。是在繼對(duì)動(dòng)態(tài)成本核定之后，對(duì)發(fā)現(xiàn)偏差的成本科目進(jìn)行調(diào)整時(shí)所明確表示出來的。不僅要對(duì)數(shù)量進(jìn)行一個(gè)核定，更要對(duì)發(fā)生這種偏差的原因進(jìn)行追查，這樣公司高層就可以及時(shí)找到工程項(xiàng)目成本中存在的異常，并能夠及時(shí)針對(duì)這些異常進(jìn)行控制。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理流程就十分的透明化、科學(xué)化。

加強(qiáng)對(duì)成本管理的監(jiān)督與激勵(lì)

科學(xué)的成本管理流程要貫徹實(shí)行就要有完善的成本管理監(jiān)督機(jī)制的保障，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的工程需要涉及到外部的許多利益主體，人為因素、不確定因素眾多，都可能影響到成本管理的效果，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司就應(yīng)該在政策制定、人事調(diào)動(dòng)、工程設(shè)計(jì)、談判合同、運(yùn)用資金等各個(gè)方面進(jìn)行監(jiān)督，以確保成本管理流程的嚴(yán)格執(zhí)行。

既然要對(duì)成本管理進(jìn)行有效的監(jiān)督，那么負(fù)責(zé)監(jiān)督的部門必須完善、高效。因此，項(xiàng)目總監(jiān)是不可或缺的，他可以是接受了公司董事會(huì)或者是總經(jīng)理授權(quán)的副總經(jīng)理。

另外，公司的成本管理委員會(huì)的成立是非常有必要的。成本管理委員會(huì)的成員由各個(gè)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)組成，要監(jiān)督、評(píng)價(jià)、考核上文提到的獨(dú)立的成本管理部門所制定的成本管理流程、成本目標(biāo)的制定、責(zé)任的落實(shí)以及具體工作的實(shí)施情況。

最后，激勵(lì)機(jī)制的建立應(yīng)當(dāng)受到高度重視，用以正確地、客觀地、冷靜地評(píng)價(jià)項(xiàng)目的實(shí)行情況，逐個(gè)環(huán)節(jié)、逐個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的總結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)公司也必須做到獎(jiǎng)懲分明，提高經(jīng)濟(jì)效益的相關(guān)人員應(yīng)該受到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，不斷地增強(qiáng)工作參與感、責(zé)任感，調(diào)動(dòng)管理人員的積極性。

結(jié)論

為了適應(yīng)國(guó)家政策和市場(chǎng)環(huán)境變化，成為一個(gè)全面、高效進(jìn)行成本管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司，必須提高自身成本管理水平，這是使公司在激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的重要環(huán)節(jié)。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)公司目前存在的各項(xiàng)問題，要實(shí)現(xiàn)成本的科學(xué)管理不是一蹴而就的事情，需要每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司高度重視起來，并建立完善、有效的成本管理流程，并實(shí)行嚴(yán)格的成本管理監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。只有使觀念和行動(dòng)相結(jié)合，才能真正地提升房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理的水平，解決現(xiàn)有的困難。

篇（11）

我國(guó)是世界上最大碳排放國(guó)家之一，能源危機(jī)日益嚴(yán)重，促使我國(guó)越加重視低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要組成因素，但低碳經(jīng)濟(jì)的利用將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的影響。所以，合理利用低碳經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)時(shí)展需求是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)用低碳經(jīng)濟(jì)，需要房地產(chǎn)行業(yè)的重視和消費(fèi)者的認(rèn)可，從而實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不利影響

1.增加房地產(chǎn)開發(fā)成本

低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的最重要標(biāo)準(zhǔn)和要求就是節(jié)能減排。但目前房地產(chǎn)開況來看，大部分開發(fā)單位將精力放在怎樣利用房地產(chǎn)增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模上。與此同時(shí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員通常注重房地產(chǎn)分配設(shè)計(jì)方案，忽視低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所造成的影響。但，我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)觀念出現(xiàn)較晚，沒有系統(tǒng)的低碳技術(shù)，造成節(jié)能減排材料價(jià)格的提升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商不得不以高價(jià)購(gòu)買，增加其投資資本，造成了房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能順利進(jìn)行；低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作單一性強(qiáng)，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展不能充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。低碳經(jīng)濟(jì)最核心的內(nèi)容就是利用新能源、新技術(shù)、新材料，但這這幾方面我國(guó)還存在嚴(yán)重不足，導(dǎo)致我國(guó)在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展是很困難的。

2.房地產(chǎn)開發(fā)缺乏質(zhì)量控制體系

在房地產(chǎn)建設(shè)工作管理過程中，應(yīng)與低碳經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，進(jìn)行系統(tǒng)研究分析，及時(shí)對(duì)不合理的地方進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)符合低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求提供保障。但就目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)單位并沒有將工程質(zhì)量控制工作放在實(shí)際管理工作中，利用低碳經(jīng)濟(jì)方法和原來設(shè)計(jì)存在很大的差別，也因缺乏質(zhì)量監(jiān)測(cè)工具和方法，限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展。

3.導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商提高房?jī)r(jià)

隨著低碳經(jīng)濟(jì)逐漸深入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)中，給房地產(chǎn)開發(fā)商造成了大量成本投入，與此同時(shí)，低碳經(jīng)濟(jì)的局限性，也造成相應(yīng)土地價(jià)值發(fā)生變化。這樣的社會(huì)背景下，開發(fā)商就此會(huì)為了保障自身經(jīng)濟(jì)利益，將低碳化和綠色環(huán)保當(dāng)做主要銷售亮點(diǎn)，抬高房?jī)r(jià)。最終造成了大多數(shù)的消費(fèi)者由于房?jī)r(jià)過高而放棄購(gòu)防欲望，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展。

二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的有利影響

1.調(diào)整了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

低碳經(jīng)濟(jì)不但推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)順應(yīng)時(shí)展要求，同時(shí)也調(diào)整了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不是很合理，但低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，彌補(bǔ)了這方面的不足，加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。更好順應(yīng)時(shí)展需求，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是必要的。所以，各大房地產(chǎn)開發(fā)商，可以將眼光放在建筑質(zhì)量和環(huán)保性能等方面，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期性的發(fā)展提供保障。

2.有效實(shí)現(xiàn)了節(jié)能降耗

低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向節(jié)能化方向發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中使用的建筑施工設(shè)備和建筑材料非常巨大，但低碳經(jīng)濟(jì)要求在房地產(chǎn)建筑施工中應(yīng)遵循低碳化，利用低碳經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)，促使其主動(dòng)應(yīng)用低碳新設(shè)備、新技術(shù)、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達(dá)到節(jié)能減排的理想標(biāo)準(zhǔn)。

3.有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期性發(fā)展

目前，低碳經(jīng)濟(jì)觀念已經(jīng)深入人心，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，合理融入低碳經(jīng)濟(jì)，也更能滿足消費(fèi)者的需求。開發(fā)商將低碳經(jīng)濟(jì)合理的運(yùn)用到房地產(chǎn)建設(shè)中，不僅可以有效的避免開發(fā)商為自身的經(jīng)濟(jì)利益提高房?jī)r(jià)問題，也保證了房屋建筑物的品質(zhì)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期性發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中利用低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施

1.合理規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的戶型布局

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)通常采用粗放式經(jīng)營(yíng)模式，開發(fā)商主要重視經(jīng)濟(jì)利益，不考慮消費(fèi)者真正需求，忽視低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費(fèi)情況。另外，開發(fā)商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內(nèi)裝修。但業(yè)主在進(jìn)行室內(nèi)裝修中，導(dǎo)致大量的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)，與低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相悖離。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重視提高自身開發(fā)質(zhì)量，利用低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟(jì)作用，合理做好每個(gè)戶型的設(shè)計(jì)工作，適當(dāng)調(diào)整房屋比例，將消費(fèi)者實(shí)際需求和自身利益相結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)低碳裝修。

2.積極倡導(dǎo)低碳式生活

低碳經(jīng)濟(jì)快速實(shí)現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)單位加強(qiáng)各部門工作對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)觀念的認(rèn)識(shí)，為消費(fèi)者更好的講解低碳經(jīng)濟(jì)，讓消費(fèi)者充分了解低碳經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的利益，以獲取消費(fèi)者支持；讓消費(fèi)者從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來支持低碳房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，進(jìn)一步為低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有利條件。

3.規(guī)定項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)的具體要求，建立合理設(shè)計(jì)流程，制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)范。制定規(guī)范設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)而保證環(huán)保設(shè)計(jì)順利進(jìn)行。對(duì)設(shè)計(jì)過程中主要強(qiáng)調(diào)和重要設(shè)計(jì)部分制定專門管理措施。將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)理念與設(shè)計(jì)者詳細(xì)溝通，促使每個(gè)設(shè)計(jì)人員達(dá)到一致的設(shè)計(jì)理念。根據(jù)低碳經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)理念和要求，設(shè)立規(guī)范的設(shè)計(jì)流程，從而達(dá)到低碳經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。比如在設(shè)計(jì)對(duì)雨水回用設(shè)施，既需要考慮場(chǎng)地內(nèi)雨水具體情況，又需要景觀設(shè)計(jì)人員提供用水?dāng)?shù)據(jù)等，所以制定規(guī)范設(shè)計(jì)流程，順應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)需求是必要的。

四、結(jié)論

保障人類生存環(huán)境質(zhì)量和維護(hù)自然環(huán)境發(fā)展，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是至關(guān)重要的。基于低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，所以，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)有利影響作用，合科學(xué)合理的調(diào)整其不利影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和低碳經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：