房產(chǎn)投資利弊大全11篇

緒論：寫(xiě)作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房產(chǎn)投資利弊范文，希望它們能為您的寫(xiě)作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

日本出現(xiàn)房地產(chǎn)基金并不早。1992年以前，日本的地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)封閉，基本上沒(méi)有外資進(jìn)入。20世紀(jì)80年代日本人在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，并不知道用DCF的方式進(jìn)行估值。

20世紀(jì)90年代，日本的銀行在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以后，產(chǎn)生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格連續(xù)下降了8年。這8年時(shí)間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產(chǎn)抵押物。2000年起，一些地方才開(kāi)始停止下降。這一段時(shí)間投行和基金都發(fā)了大財(cái)。

Lone Star（中國(guó)有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國(guó)成立的基金。1997年進(jìn)入日本，開(kāi)始幾年就是從事不良債權(quán)的收購(gòu)和處理。日本全國(guó)各地有900多家高爾夫球場(chǎng)。20世紀(jì)80年代，高爾夫球場(chǎng)會(huì)員證被炒得非常熱。一張會(huì)員證幾千萬(wàn)日元，是普通工薪階層數(shù)年的年俸。會(huì)員證規(guī)定如果會(huì)員要求退會(huì)的話，錢是要全額退還的。20世紀(jì)90年代以后，許多會(huì)員退會(huì)，許多高爾夫球場(chǎng)無(wú)法償還會(huì)員的會(huì)員費(fèi)，紛紛申請(qǐng)破產(chǎn)或者破產(chǎn)保護(hù)。Lone Star就在此時(shí)，收購(gòu)了150家高爾夫球場(chǎng)。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產(chǎn)投資基金也在2002年開(kāi)始大批購(gòu)入高爾夫球場(chǎng)100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。

90年代后期，日本人開(kāi)始逐步了解到美國(guó)投行和基金的運(yùn)作模式，開(kāi)始設(shè)立各種各樣的房地產(chǎn)基金。大部分基金也是從購(gòu)買銀行的不良債權(quán)開(kāi)始的。日本的地產(chǎn)基金開(kāi)始進(jìn)入到普通國(guó)民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個(gè)原因，一個(gè)是市面上開(kāi)始有介紹美國(guó)投行和禿鷹基金在日本賺錢的書(shū)籍。另外一個(gè)原因是這個(gè)時(shí)候已經(jīng)有許多的房地產(chǎn)基金管理公司在日本證券交易所上市。

2002年以后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始停止下降并緩慢上升。其中一個(gè)重要的原因就是國(guó)際和日本國(guó)內(nèi)大批的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)，大家都爭(zhēng)相購(gòu)買優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源。這個(gè)階段給這些房地產(chǎn)基金融資的，主要是歐美的一些金融機(jī)構(gòu)。2007年到2008年發(fā)生次貸危機(jī)，提供給日本這些基金公司的貸款沒(méi)有了來(lái)源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產(chǎn)基金行業(yè)迅速垮掉。

2010年以后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)，但是，日本的房地產(chǎn)基金管理公司已經(jīng)沒(méi)有了2000年到2006年之間的風(fēng)頭。

2 日本房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)

日本私募房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)主要有兩種。

一種是GK-TK結(jié)構(gòu)。所謂的GK就是日語(yǔ)里的“合同會(huì)社”。會(huì)社在日語(yǔ)里是公司的意思。合同會(huì)社的法律根據(jù)是2006年5月修訂實(shí)施的日本會(huì)社法，也就是公司法。TK就是日語(yǔ)里的“匿名組合”。其法律根據(jù)為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產(chǎn)信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)本身。

一種是TMK 結(jié)構(gòu)。TMK是日語(yǔ)里的“特定目的會(huì)社”，其法律根據(jù)為2000年實(shí)施的資產(chǎn)流動(dòng)法。

這兩種框架的設(shè)計(jì)需要考慮的是：一、把大額的房地產(chǎn)投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業(yè)法人稅稅率在40%左右，稅負(fù)非常重;三、實(shí)現(xiàn)倒產(chǎn)隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。

目前日本地產(chǎn)基金購(gòu)買的地產(chǎn)，大部分都不是實(shí)物的房地產(chǎn)，而是購(gòu)買的房地產(chǎn)信托收益權(quán)。這樣做有兩個(gè)重要的意義，一是可以極大地減輕交易過(guò)程中的稅負(fù)擔(dān)，另外一個(gè)意義是，信托銀行在接受房地產(chǎn)設(shè)定信托的時(shí)候，要進(jìn)行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會(huì)的地產(chǎn)，就不能設(shè)信托，產(chǎn)權(quán)上存在重大瑕疵的，或者建筑質(zhì)量上有重大問(wèn)題的，也不能設(shè)為信托。

3 房地產(chǎn)基金的“煉金術(shù)”

日本房地產(chǎn)基金給投資家承諾的預(yù)期收益一般是15%以上。2007年次貸危機(jī)之前，基本上都達(dá)到了。房地產(chǎn)基金管理公司也收到了可觀的管理費(fèi)。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長(zhǎng)期以來(lái)平均收入比較高的行業(yè)都是傳媒（電視臺(tái)和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的制造企業(yè)。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產(chǎn)基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產(chǎn)基金管理公司Davici Advisory連續(xù)兩年蟬聯(lián)日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬(wàn)日元左右，折合17萬(wàn)美元左右（但這家公司之后受次貸危機(jī)的影響破產(chǎn)了）。外資投行和外資地產(chǎn)基金公司的員工平均收入更高。但因?yàn)樗麄儾皇侨毡镜纳鲜泄荆圆辉谶@些排行榜中。

那么這些地產(chǎn)基金是如何煉金的？

3.1 買便宜的東西。20世紀(jì)90年代，美國(guó)的投資銀行和房地產(chǎn)基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產(chǎn)抵押物。價(jià)格比較便宜。不過(guò)2002年之后，這種機(jī)會(huì)就基本沒(méi)有了。

3.2 處理房地產(chǎn)存在的一些法律問(wèn)題。主要問(wèn)題就是產(chǎn)權(quán)糾紛或者是和相鄰的房地產(chǎn)的摩擦。比如院子里的樹(shù)木枝葉長(zhǎng)到了鄰居的院子里，或者說(shuō)，違反法律規(guī)定設(shè)置了一些廣告牌子，或者沒(méi)有無(wú)障礙通道等。

3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產(chǎn)基金之所以在20世紀(jì)90年代后期開(kāi)始飛速發(fā)展，一個(gè)原因是法律開(kāi)始允許房地產(chǎn)證券化，另外一個(gè)原因是Nonrecourse loan開(kāi)始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導(dǎo)入日本的。之后日本銀行也開(kāi)始模仿實(shí)施，這大大方便了房地產(chǎn)的融資。歐美的投資銀行和商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進(jìn)而組成CDO等證券化產(chǎn)品。房地產(chǎn)基金在運(yùn)作過(guò)程中，每購(gòu)入一個(gè)投資標(biāo)的，都毫無(wú)例外地使用了貸款。日本在20世紀(jì)90年代以后，貸款的利息都非常低，這無(wú)形中提高了投資收益率。

3.4 對(duì)建筑物的耐震或者環(huán)境保護(hù)進(jìn)行改造。日語(yǔ)里有個(gè)詞“既存不適格建筑”就是說(shuō)建筑物建造的時(shí)候，是嚴(yán)格遵守了當(dāng)時(shí)的法規(guī)法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)提高了，建筑物達(dá)不到國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)了。那么對(duì)這些建筑物進(jìn)行修補(bǔ)，使其抗震能力達(dá)到國(guó)家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進(jìn)行除掉石棉的工作。通過(guò)這些工作，提高建筑物的價(jià)值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規(guī)模運(yùn)作，這類建筑物基本上都被改造過(guò)了。

3.5 對(duì)建筑進(jìn)行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對(duì)電梯和建筑物的外墻壁進(jìn)行改造。裝修之后租金價(jià)格會(huì)上升。

3.6 進(jìn)行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產(chǎn)的市場(chǎng)位置，根據(jù)需要趕走一些租戶，導(dǎo)入一些新租戶，改變寫(xiě)字樓或者商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)，提升商業(yè)設(shè)施的客源數(shù)量和質(zhì)量。

3.7 提高租金。就是簡(jiǎn)單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。

3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產(chǎn)基金買賣的大部分都是房地產(chǎn)的信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)實(shí)物。其中一個(gè)重要原因就是可以避免房地產(chǎn)交易稅，減少支出。

4 投資日本房地產(chǎn)行業(yè)的利和弊

關(guān)于投資日本的房地產(chǎn)行業(yè)，最大的問(wèn)題或者風(fēng)險(xiǎn)是中日關(guān)系的問(wèn)題。近年來(lái)，中日關(guān)系不斷惡化，而且還有進(jìn)一步惡化的傾向。政治關(guān)系會(huì)不同程度地影響到實(shí)體的投資。另外一個(gè)重要的問(wèn)題是，日本社會(huì)對(duì)于海外投資，總體來(lái)說(shuō)，不是持歡迎的態(tài)度。當(dāng)然，這種現(xiàn)象在絕大多數(shù)國(guó)家都會(huì)有。

但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡(jiǎn)單說(shuō)投資日本房地產(chǎn)行業(yè)就不如投資其他發(fā)達(dá)國(guó)家。日本有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和透明度上來(lái)講，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不亞于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。日本在20世紀(jì)80年代后期人均GDP達(dá)到過(guò)全世界第一的水平。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟是次貸危機(jī)之后的事情。日本在20世紀(jì)80年代經(jīng)歷了歷史上少有的房地產(chǎn)泡沫。在次貸危機(jī)前后又經(jīng)歷了一次小型的地產(chǎn)泡沫。經(jīng)歷了這些過(guò)程，投資人和普通老百姓對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)更加理性和成熟。2001年開(kāi)設(shè)了REITs市場(chǎng)。

日本房地產(chǎn)的價(jià)格非常透明。日本的國(guó)土交通省每年會(huì)公布土地的公示價(jià)。每年政府組織房地產(chǎn)評(píng)估師，對(duì)全國(guó)幾十萬(wàn)個(gè)定點(diǎn)的土地，每年1月1日時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行公布。每年日本國(guó)稅廳也會(huì)公布路線價(jià)。也就是公布全國(guó)道路沿線的土地，每年1月1日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的土地價(jià)格。每年各個(gè)地方政府也會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行固定資產(chǎn)的評(píng)估。根據(jù)這個(gè)評(píng)估金額對(duì)規(guī)定資產(chǎn)征收不動(dòng)產(chǎn)稅。

日本的房地產(chǎn)登記是在法務(wù)省進(jìn)行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權(quán)屬和其歷史變更過(guò)程。

日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些固有的習(xí)慣，高度保證了房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。比如，在出租寫(xiě)字樓或者商業(yè)設(shè)施的時(shí)候，一般會(huì)收取6個(gè)月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時(shí)候，都需要租戶提供擔(dān)保人。并且一般會(huì)收取1個(gè)月或者2個(gè)月的押金。而且，日本的保險(xiǎn)高度發(fā)達(dá)，所有的建筑物基本上都有火災(zāi)保險(xiǎn)。

日本近20年來(lái)利率都特別低，有一段時(shí)間甚至為零利率。在日本進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產(chǎn)基金，一般的IRR是15%左右。在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩的情況下，15%是一個(gè)非常可觀的回報(bào)。

進(jìn)入2014年，不少中國(guó)的城市開(kāi)始取消了限購(gòu)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯逼近一個(gè)拐點(diǎn)。

個(gè)人認(rèn)為日本在以下的幾個(gè)方面，對(duì)比其他國(guó)家具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)或者說(shuō)對(duì)中國(guó)企業(yè)具有特別的價(jià)值：

4.1 日本的房屋抗震技術(shù)。大家知道日本是個(gè)地震多發(fā)國(guó)家。一直到20世紀(jì)60年代，日本才開(kāi)始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關(guān)大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開(kāi)業(yè)。這棟樓高296米，有70層高。近50年來(lái)，日本發(fā)展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術(shù)。

4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發(fā)達(dá)國(guó)家相比，有一個(gè)明顯的劣勢(shì)，就是地少人多。日本的國(guó)土面積為36萬(wàn)平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國(guó)土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應(yīng)非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國(guó)家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會(huì)例外。日本的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)理念的更新和技術(shù)的進(jìn)步來(lái)滿足消費(fèi)者提出的需求。

戰(zhàn)后60年的發(fā)展，日本的房地產(chǎn)行業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)毫無(wú)疑問(wèn)是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。最近萬(wàn)科推出了15平方米極小戶型。這就是一個(gè)例子。

4.3 養(yǎng)老設(shè)施。日本15年來(lái)，國(guó)民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養(yǎng)老設(shè)施和醫(yī)療護(hù)理設(shè)施。

篇（2）

今年全省兩會(huì)上，除了提出城鎮(zhèn)上山的議題外，還重點(diǎn)提出了云南省將推進(jìn)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，作為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱土的大理，早副局長(zhǎng)表示，將在相關(guān)政策的指導(dǎo)下，加大對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的服務(wù)力度的同時(shí)，進(jìn)行合理布局、營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，以加大大理市主城區(qū)優(yōu)勢(shì)區(qū)位地塊的舊城改造力度，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展騰退用地空間，城區(qū)外的優(yōu)勢(shì)資源留給旅游地產(chǎn)來(lái)開(kāi)發(fā)，為開(kāi)發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。

“大理將加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整，堅(jiān)持發(fā)展多元化的房地產(chǎn)業(yè)。”早副局長(zhǎng)說(shuō)，大理將以海東大開(kāi)發(fā)和蒼洱觀光休閑度假旅游、佛教文化旅游、洱源溫泉休療度假旅游、巍山南詔文化旅游、鶴慶銀都水鄉(xiāng)旅游、劍川文化生態(tài)旅游等六大重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)為契機(jī)，加大招商引資力度，切實(shí)做好旅游、文化、休閑、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老等房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資工作。同時(shí)，深入挖掘大理得天獨(dú)厚的自然資源和旅游資源優(yōu)勢(shì)，依托海東山地城市建設(shè)和旅游二次創(chuàng)業(yè)，大力推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合，促進(jìn)全州房地產(chǎn)業(yè)向多元化發(fā)展。

轉(zhuǎn)型升級(jí)成就大理旅游的跨越式發(fā)展

云南大理有著深厚的歷史底蘊(yùn)、人文風(fēng)情和獨(dú)特的自然風(fēng)光。對(duì)于云南旅游而言，大理既是熱點(diǎn)，又是發(fā)展的重點(diǎn)，作為滇西旅游線的首站，在大理滇西中心城市規(guī)劃下，大理旅游發(fā)展迎來(lái)新的契機(jī)。特別是，云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的“省策”對(duì)于大理旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)，以及以旅游來(lái)體現(xiàn)的“幸福大理”建設(shè)的凸顯，將使大理成為游客停留在異域的一段美好時(shí)光。

大理州上半年旅游業(yè)總收入增長(zhǎng)48.87%

作為旅游大州的大理，近幾年，按照省委、省政府的決策部署，全力推進(jìn)旅游二次創(chuàng)業(yè)，加快旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)的大跨越、大發(fā)展，為全州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。據(jù)介紹，“十一五”期間，大理全州累計(jì)接待國(guó)內(nèi)旅游者5113.22萬(wàn)人次，接待海外旅游者155.5萬(wàn)人次，旅游業(yè)總收入403.85億元。2011年，接待國(guó)內(nèi)外旅游者1545萬(wàn)人次，增長(zhǎng)15.5%；旅游業(yè)總收入138.4億元，增長(zhǎng)20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97萬(wàn)人次，增長(zhǎng)36.02%；接待國(guó)內(nèi)外旅游者914.62萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18.76%；旅游業(yè)總收入95.35億元，增長(zhǎng)48.87%。目前，全州共有102家旅游星級(jí)飯店、43家旅行社、20個(gè)A級(jí)景區(qū)、10家旅游車公司、6艘大型游船、5條旅游索道、11家旅游購(gòu)物商店、12家文化旅游經(jīng)營(yíng)單位，旅游直接從業(yè)人員5萬(wàn)人，間接從業(yè)人員達(dá)20萬(wàn)人。

在大理旅游進(jìn)入“十二五”時(shí)期后，2012年旅游呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的現(xiàn)狀。在這樣的背景下，大理州結(jié)合實(shí)際，制訂了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)“五年計(jì)劃”。大理州旅游發(fā)展管理委員會(huì)規(guī)劃科工作人員馮亞軍介紹，“十二五”時(shí)期，大理州將按照突出特色、項(xiàng)目帶動(dòng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、融合發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)“兩個(gè)倍增”、“兩個(gè)跨越”，打造“四個(gè)示范區(qū)”（兩個(gè)倍增：到2015年，力爭(zhēng)全州旅游業(yè)總收入達(dá)300億元，海外游客達(dá)100萬(wàn)人次。兩個(gè)跨越：實(shí)現(xiàn)以觀光旅游為主向觀光休閑度假康體會(huì)展旅游多元發(fā)展的新跨越，實(shí)現(xiàn)由國(guó)內(nèi)重點(diǎn)旅游城市向國(guó)際化旅游城市的新跨越，把大理建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流、世界知名的旅游勝地、休閑之都。四個(gè)示范區(qū)：全國(guó)旅游與文化互動(dòng)發(fā)展示范區(qū)、生態(tài)旅游發(fā)展示范區(qū)、山地旅游城市發(fā)展示范區(qū)、旅游促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū)）。

據(jù)介紹，在旅游規(guī)劃上，大理州將按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆的要求，抓緊編制全州旅游交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、蒼山旅游綜合開(kāi)發(fā)、環(huán)洱海休閑度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客棧發(fā)展規(guī)劃以及重大旅游景區(qū)、旅游小鎮(zhèn)、旅游特色村等專項(xiàng)規(guī)劃。全面探索實(shí)施涉旅項(xiàng)目前置規(guī)劃審批，為旅游產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。

大理走在“旅游二次創(chuàng)業(yè)”路上

大理旅游不僅需要營(yíng)銷，還需要有與市場(chǎng)需求相匹配的產(chǎn)品，對(duì)于游客不斷增長(zhǎng)的需求，大理在自身配套以及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與建設(shè)上，以“苦練內(nèi)功”的方式，走在旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的路上。

“大理將以旅游市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，著力抓好重點(diǎn)旅游產(chǎn)品、旅游文化產(chǎn)品、旅游商品、地方特色美食產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和旅游新線路推廣。”大理州旅游發(fā)展管理委員會(huì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)科科長(zhǎng)、大理旅游營(yíng)銷中心主任楊毅介紹，借助云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的契機(jī)，在加強(qiáng)旅游產(chǎn)品建設(shè)的同時(shí)，大理將進(jìn)一步創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，抓酒店建設(shè)，以不斷提升旅游接待服務(wù)能力，著力推進(jìn)高端度假酒店、小型精品酒店建設(shè)，并盡快制定特色客棧等級(jí)劃分與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，推動(dòng)全州特色客棧健康有序發(fā)展，打造特色客棧品牌，提升整體接待服務(wù)能力。

篇（3）

    一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與初始計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較

    (一)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

    投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。

    (二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

    納稅人的固定資產(chǎn),是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無(wú)形資產(chǎn)是指納稅人長(zhǎng)期使用但是沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。

    (三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

    在會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán),在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn),應(yīng)按無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

    二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理比較

    (一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

    企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時(shí),如果該支出將會(huì)引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計(jì)量,就應(yīng)該將其資本化,計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本;如果不能滿足上述條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時(shí)候直接計(jì)入當(dāng)期損益。

    (二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

    企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定,符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理,應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出:(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上;(2)經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)2年以上;(3)經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

    納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊,可增加固定資產(chǎn)價(jià)值;如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊,可作為遞延費(fèi)用,在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

    (三)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

    對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定,需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出,資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn),會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

    三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

    (一)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)

    會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn),平時(shí)不計(jì)提折舊,也不進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值之問(wèn)的差額計(jì)人當(dāng)期損益。

    采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。

    (二)采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

    1.沒(méi)有減值跡象,采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

    會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在成本模式下,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定,對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,計(jì)提折舊或攤銷。如果沒(méi)有減值跡象,采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

    2.存在減值跡象,采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理不一致

    存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核,并根據(jù)需要計(jì)提減值準(zhǔn)備,其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

    企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定:對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)提的減值損失不允許扣除。

    四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

    (一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

    1.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(沒(méi)有提取減值準(zhǔn)備),轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí),會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)基本一致。

    2.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備),轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí),會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

    3.企業(yè)將原采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí),會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

    新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

    (二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

    1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定

    新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計(jì)量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的,將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價(jià)值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的,按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的,其差額計(jì)人當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額作為資本公積計(jì)入所有者權(quán)益。

    2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定

    企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。

    3.會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的比較

    當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)),無(wú)論企業(yè)采取成本計(jì)量模式還是采取公允價(jià)值計(jì)量形式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià),企業(yè)所得稅處理為:(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷售;(2)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計(jì)價(jià)。

    五、投資性房地產(chǎn)處置會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

    新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久性退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。

    企業(yè)所得稅法規(guī)對(duì)投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,按取得收入與計(jì)稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

    企業(yè)在增加會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初,應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的原始計(jì)稅成本;在投資性房地產(chǎn)持有期間,記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額,同時(shí)記錄會(huì)計(jì)和稅收處理的差異。

    參考文獻(xiàn):

篇（4）

二人結(jié)婚時(shí)，事業(yè)都屬于起步階段，于是貸款買了一套總價(jià)27萬(wàn)元的房子。貸款15萬(wàn)元，月還貸16 0 0元左右，還剩4年零5個(gè)月還清。現(xiàn)在這套位于市區(qū)的房子，市值43萬(wàn)元。如果提前還貸，需一次性支付銀行9萬(wàn)元左右，這樣二人手中還剩下3 4萬(wàn)元左右。如果將該精裝修的房子出租，每月可得19 0 0元房租，足夠支付其剩余的貸款。新房采取還貸的方式購(gòu)買，二人也可以接受。只是小兩口一時(shí)沒(méi)了主意，不知道應(yīng)該將小一居賣掉買新房，還是將小一居留著作為資產(chǎn)。

二人看上了一套位于學(xué)區(qū)的6 5平米兩居，價(jià)值72萬(wàn)元。兩人東拼西湊，看了看自己的存款，一共有17萬(wàn)元，不足以支付30%的購(gòu)房首付。如果跟父母借，又有點(diǎn)張不開(kāi)嘴，小兩口犯了難。

他們找到了我們《投資與理財(cái)》雜志，希望我們的規(guī)劃師能幫他們出出主意。小兩口問(wèn)理財(cái)規(guī)劃師：不知道能不能通過(guò)投資的方式，選擇合適的理財(cái)產(chǎn)品，賺取收益，將房子首付的資金缺口盡快補(bǔ)上。但同時(shí)，他們又害怕如果再不買房子，房?jī)r(jià)又繼續(xù)上漲。如果投資的收益不能大過(guò)房?jī)r(jià)的上漲速度，他們的換房之夢(mèng)就越來(lái)越渺茫。

二人月收入合計(jì)約7500元，陳軍已經(jīng)升遷為國(guó)企中層，每月的福利很好，月支出約為2000元。除了換房子，二人還希望給老人和孩子的未來(lái)多一份保障，希望理財(cái)師連這個(gè)需求也一起規(guī)劃進(jìn)去。陳軍對(duì)記者說(shuō)，雖然知道自己的能力有限，但是即使現(xiàn)在做不到，也希望理財(cái)師幫自己做一個(gè)長(zhǎng)期的規(guī)劃，最終在5年之內(nèi)，孩子上小學(xué)之前，把房子換了，將老人和孩子的保障都準(zhǔn)備齊整了就好。

利用財(cái)務(wù)杠桿花今天錢圓明天換房夢(mèng)

資產(chǎn)分析

資產(chǎn)負(fù)債

陳先生家庭資產(chǎn)分布主要是自住性房產(chǎn)和銀行存款，其中房產(chǎn)市值43萬(wàn)元，占家庭總資產(chǎn)72%，投資性金融資產(chǎn)暫時(shí)沒(méi)有。現(xiàn)有 按揭貸款余額9萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債比率為15%，處于合理區(qū)間，暫時(shí)沒(méi)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

收支情況

二人收入合計(jì)7500元/月，月支出約3600元。儲(chǔ)蓄比率是現(xiàn)金流量表中盈余和收入的比率，是個(gè)人用作儲(chǔ)蓄的那部分收入在總收入中所占的份額。陳先生家庭儲(chǔ)蓄比率為52%，儲(chǔ)蓄意識(shí)和節(jié)約意識(shí)強(qiáng)烈，家庭財(cái)富積累效應(yīng)明顯。

保障情況

作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱的夫妻二人，應(yīng)該加大保險(xiǎn)的投保力度，降低家庭風(fēng)險(xiǎn)敞口；小孩及老人也要做好保險(xiǎn)的補(bǔ)充。

理財(cái)建議

充分利用財(cái)務(wù)杠桿

陳先生的換房，具有改善居住條件與孩子上學(xué)雙重功能，屬于改善性剛性需求，并且未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的房?jī)r(jià)尚處于上升通道之中，因此早買比晚買好。建議在家庭可承擔(dān)的前提下，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，擇機(jī)盡早實(shí)現(xiàn)換房需求。

舊房留作資產(chǎn)并出租，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。小房位于市區(qū)，優(yōu)勢(shì)明顯，無(wú)論出租還是出售，均不愁。如果用于出租，租金與月供足以抵消，還稍有富余，正好實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，隨著未來(lái)房?jī)r(jià)走高后，將來(lái)還可以賣一個(gè)更好的價(jià)錢。

利用財(cái)務(wù)杠桿花今天錢圓明天換房夢(mèng)李先生家庭資產(chǎn)負(fù)債表（萬(wàn)元）資產(chǎn)負(fù)債活期存款17.0流動(dòng)性資產(chǎn)17.0 消費(fèi)性負(fù)債0股票型基金0.0定期存款0.0投資性資產(chǎn)0.0 投資性負(fù)債0自用房產(chǎn)43.0 房貸余額9.00自用轎車0.0自用性資產(chǎn)43.0 自用性負(fù)債9.00資產(chǎn)總計(jì)60.0 負(fù)債總計(jì)9.00保障情況作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱的夫妻二人，應(yīng)該加大保險(xiǎn)的投保力度，降低家庭風(fēng)險(xiǎn)敞口；小孩及老人也要做好保險(xiǎn)的補(bǔ)充。資產(chǎn)分析利用財(cái)務(wù)杠桿，滿足購(gòu)房需求。擬購(gòu)學(xué)區(qū)房65平米，總價(jià)72萬(wàn)元，首付30%即21.6萬(wàn)元。目前家庭有現(xiàn)金及活期存款17萬(wàn)元，首付缺口為4 . 6萬(wàn)元。由于陳先生是國(guó)企中層，資質(zhì)較好，建議陳先生可以采取個(gè)人無(wú)抵押綜合授信、住房抵押授信（舊房）、個(gè)人信用貸款、大額信用卡（授信5萬(wàn)元左右）等形式，融資4.6萬(wàn)元，湊夠首付款，輕松實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)。該筆授信可以3年內(nèi)分期還清，有效減輕壓力。利率上浮10%，按7. 04%計(jì)算，月供約1421元；按揭貸款50.4萬(wàn)元，30年期，貸款利率按6. 8%計(jì)算，月供款約3285元。二者合計(jì)月供款4706元。

經(jīng)過(guò)上述規(guī)劃，家庭現(xiàn)金總流入為93600元，總流出為80472元，凈現(xiàn)金流入為13128元，儲(chǔ)蓄比率為14%；家庭總資產(chǎn)為115萬(wàn)元，總負(fù)債為5 9 . 4萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為52%。各項(xiàng)指標(biāo)均在可控范圍之內(nèi)，因此，陳先生的小房換大房夢(mèng)是完全可以提前實(shí)現(xiàn)的。

短期與中長(zhǎng)期投資規(guī)劃

短期而言，重點(diǎn)要留足可供3至6月家庭使用的緊急備用金，以應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。經(jīng)規(guī)劃后，陳先生家庭月總支出約6000多元，考慮到小孩與老人的需要，建議留2萬(wàn)元作為緊急備用金，存在形式可以是貨幣基金、債券基金等。

中長(zhǎng)期而言，要建立孩子教育金及養(yǎng)老金。目前家庭現(xiàn)金流尚不寬裕，距離養(yǎng)老時(shí)日還長(zhǎng)，因此建議先建立教育金。具體可以采取基金定投形式，分散投資，積少成多，有效平滑投資風(fēng)險(xiǎn)。

重點(diǎn)關(guān)注家庭經(jīng)濟(jì)支柱

陳先生夫妻二人工作穩(wěn)定，均有基本的社保。建議陳先生和太太重點(diǎn)關(guān)注定期壽險(xiǎn)、重疾險(xiǎn)和健康險(xiǎn)。定期壽險(xiǎn)具有保費(fèi)低、保障高的特點(diǎn)；重疾險(xiǎn)和健康險(xiǎn)是基本醫(yī)療保障范圍外需補(bǔ)充的險(xiǎn)種，可減輕高額醫(yī)療費(fèi)用給家庭經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響。同時(shí)建議為孩子補(bǔ)充意外險(xiǎn)，為老人補(bǔ)充住院醫(yī)療保險(xiǎn)，進(jìn)一步提高家庭的保障水平。根據(jù)科學(xué)理財(cái)?shù)摹半p十原則”，一般用年收入的10%左右購(gòu)買保障類保險(xiǎn)是較合宜的。

權(quán)衡利弊舍小換大減輕現(xiàn)金壓力

資產(chǎn)分析

流動(dòng)性健康診斷

陳先生家庭的流動(dòng)性資產(chǎn)和自用性資產(chǎn)比例過(guò)高，而可以產(chǎn)生理財(cái)收入的投資性資產(chǎn)為零，導(dǎo)致陳先生家庭工作收入即是全部收入來(lái)源，一旦工作出現(xiàn)問(wèn)題，就相當(dāng)于切斷了全部收入來(lái)源。建議陳先生學(xué)會(huì)使用適合的理財(cái)工具，逐步提高理財(cái)收入。

家庭保障能力指標(biāo)診斷

目前陳先生家庭保障指標(biāo)低于合理區(qū)間，說(shuō)明家庭未獲得足夠的保險(xiǎn)保障。

盈余狀況診斷

盈余狀況指標(biāo)反映控制家庭開(kāi)支和能夠增加凈資產(chǎn)的能力。陳先生家庭的盈余能力指標(biāo)是正常的，這意味著陳先生家庭有較強(qiáng)的控制開(kāi)支和增加凈資產(chǎn)的能力。對(duì)于節(jié)余資金，可通過(guò)合理的投資，實(shí)現(xiàn)未來(lái)家庭各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)。

理財(cái)建議

現(xiàn)金規(guī)劃

陳先生家庭由于準(zhǔn)備買房，集中了過(guò)多的流動(dòng)資金。建議留出0.6萬(wàn)元作為家庭的緊急預(yù)備金即可，其余資金可以先暫時(shí)購(gòu)買貨幣基金。由于陳先生家庭因?yàn)橘I房，可能會(huì)遇到隨時(shí)的大額支出，建議采用申請(qǐng)信用卡的方式來(lái)補(bǔ)充緊急預(yù)備金。信用卡也是一種理財(cái)方式，可以得到銀行給你的一定期限的免息貸款，不僅能在急需資金的時(shí)候應(yīng)急使用，還可以提高資金的使用效率。

購(gòu)房規(guī)劃

陳先生和愛(ài)人看上了一套位于學(xué)區(qū)的65平米兩居，價(jià)值72萬(wàn)元的房產(chǎn)，是選擇攢錢來(lái)購(gòu)買新房，還是出售房產(chǎn)來(lái)購(gòu)買新房，確實(shí)是個(gè)兩難的選擇。兩種情況各有利弊，陳先生可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇。

假設(shè)一：陳先生選擇不出售現(xiàn)有房產(chǎn)。按照國(guó)家購(gòu)買第二套房產(chǎn)的相關(guān)政策，購(gòu)買家庭第二套房產(chǎn)需要首付50%，即36萬(wàn)元左右。目前積累36萬(wàn)元，還有19萬(wàn)元的缺口，每月以貨幣基金定投積累，以投資收益率5%和房?jī)r(jià)一年上漲5%為例計(jì)算，每月積累3000元，積累19萬(wàn)的現(xiàn)值（終值24.25萬(wàn)），還需要5年零10個(gè)月才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想。考慮到房?jī)r(jià)的上漲速度是有波動(dòng)的，如果當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)年上漲幅度過(guò)大，則陳先生實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想可能還要延后。

假設(shè)二：陳先生選擇出售現(xiàn)有房產(chǎn)，還清貸款后，還剩34萬(wàn)元。由于出售了自己家庭唯一一套房產(chǎn)，且所購(gòu)買的新房面積小于90平米，首付比例最低可以降到20%，即14.4萬(wàn)元左右，這樣還有20萬(wàn)元可以投資。這20萬(wàn)元可以建立一個(gè)保障老人醫(yī)療和孩子教育的長(zhǎng)期儲(chǔ)備，可以選擇一半投資國(guó)債、銀行理財(cái)產(chǎn)品等，一半投資信托理財(cái)，整體年平均收益率在8%左右。

綜上所述，如果陳先生不能在短時(shí)間內(nèi)湊夠購(gòu)買第二套房產(chǎn)的首付款的話，不建議以第一種假設(shè)方式來(lái)買新房。

篇（5）

疏漏造就出優(yōu)勢(shì)

就目前來(lái)說(shuō)，商住兩用房產(chǎn)的“出身”一直是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，許多商住兩用房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商普遍將土地用途列為住宅用地，住宅用地在之前相對(duì)與商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，在土地出讓金、貸款政策、用水用電價(jià)格甚至后期銷售上都占較大的優(yōu)勢(shì)，但在限購(gòu)令日趨嚴(yán)峻的今天，開(kāi)發(fā)商也在尋求發(fā)展中找到突破口，于是“商改住”開(kāi)始大行其道，不受貸款政策影響、不限購(gòu)是其最大優(yōu)勢(shì)。

目前“商改住”項(xiàng)目在市場(chǎng)上日益活躍，除了上面所提到的購(gòu)房者因貸款政策，不限購(gòu)“轉(zhuǎn)移陣地”之外。另外在政策方面，住宅的調(diào)控一直是重中之重，越發(fā)顯得嚴(yán)峻，而相對(duì)之下，商業(yè)的開(kāi)發(fā)卻目前并沒(méi)有明顯的政策制約，于是開(kāi)發(fā)商自然會(huì)把眼光紛紛投向商業(yè)開(kāi)發(fā)，“商改住”項(xiàng)目視為比較穩(wěn)健的選擇。所謂“商改住”，很多人認(rèn)識(shí)它是市場(chǎng)的一個(gè)疏漏，是―個(gè)打著球的產(chǎn)物，其實(shí)“商改住”是將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，通常以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推售。

合二為一“宜商”是“宜居”

生活就是生活，工作就是工作，雖說(shuō)關(guān)起門(mén)過(guò)自己的日子，但是在“魚(yú)龍混雜”的商住房里，諸多不便還是不可避免的，首先影響的便是居住者的生活品質(zhì)，除了人來(lái)人往看起來(lái)緊張繁忙的公共區(qū)域之外，更令居住者頭疼的當(dāng)數(shù)物業(yè)管理的費(fèi)用了，記者了解到，光用電這一項(xiàng)，一般居民樓每度電5.3毛錢，而商業(yè)用電是住宅用電的兩倍左右。而且不負(fù)責(zé)接通煤氣，只能用電做飯或者自己購(gòu)買煤氣罐，而且不只是電跟煤氣的問(wèn)題，居住在商住兩用樓中，公司和住戶的水電費(fèi)用分?jǐn)倕s一樣，一些居民認(rèn)為這樣不公平，就居家環(huán)境而言，商住樓只不過(guò)是在購(gòu)物方面比較方便，至于其他方面不見(jiàn)得有什么大的優(yōu)勢(shì)。

而物業(yè)則認(rèn)為商住樓統(tǒng)一管理不容易。物業(yè)公司要解決好商住樓出現(xiàn)的問(wèn)題，最好的辦法就是“統(tǒng)一”管理。“統(tǒng)一”管理并不一定要將商場(chǎng)部分和住宅部分全由―個(gè)物業(yè)公司來(lái)管理，也可以是兩個(gè)管理單位達(dá)成共識(shí)，利用共同的管理理念和相輔相成的管理模式進(jìn)行管理。商住樓難以進(jìn)行統(tǒng)一管理，是由商住樓產(chǎn)權(quán)等方面難以統(tǒng)一的特點(diǎn)決定的。

而對(duì)設(shè)在商住兩用房里的公司來(lái)說(shuō)，利弊就要自己權(quán)衡了，雖在房租上降低了運(yùn)營(yíng)成本，看似是省了錢，但因?yàn)楣痉諊蜗笊洗蛄苏劭郏质遣皇钦娴氖×隋X?

混居時(shí)代的投資定義

“商改住”誕生的時(shí)間并沒(méi)有很久，前幾年增長(zhǎng)瘋長(zhǎng)，投資住宅的收益遠(yuǎn)大于寫(xiě)字樓。于是，一些開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”在商業(yè)用地上建起了商住兩用房。目前市場(chǎng)上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號(hào)的在售樓盤(pán)，很多都屬于此種類型。

篇（6）

?　文化牌是樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)之利器，本地消費(fèi)者是否真正買賬?

唐　如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者選購(gòu)時(shí)依然會(huì)很看重地段和價(jià)格，而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要滿足消費(fèi)者兩種需求即可得到市場(chǎng)認(rèn)可，其一是剛性需求，也就是要滿足購(gòu)房者一個(gè)基本的居住目的。其二則是為了滿足消費(fèi)者享受生活的欲望。文化牌現(xiàn)在還不是主流需要，但是日后會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的要素之一。

?　從理財(cái)角度看，期房、現(xiàn)房哪個(gè)更具優(yōu)勢(shì)?

唐　期房作為一個(gè)并未成形的樓房，購(gòu)買本身只是一紙合同，自然會(huì)存在一定的不穩(wěn)定性。然而其利潤(rùn)上升的空間當(dāng)然也是現(xiàn)房所不能及的。相對(duì)于保障而言，購(gòu)買現(xiàn)房則具備更多的穩(wěn)定性，利潤(rùn)空間就要小很多了。消費(fèi)者還是應(yīng)該明確其中利弊，做出適合自己的判斷。

?　地理位置優(yōu)勢(shì)是得天獨(dú)厚的稀缺資源，作為城中上班族，選購(gòu)近郊樓盤(pán)應(yīng)關(guān)注什么?

唐　對(duì)于項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)應(yīng)該相對(duì)成熟，房產(chǎn)五證齊全，最重要的是戶型一定要合理。合理的戶型其實(shí)就是在為消費(fèi)者省錢。不合理的戶型不僅不能改善生活的品質(zhì)，還會(huì)為今后的生活帶來(lái)不必要的麻煩，當(dāng)然，除此之外還要看樓盤(pán)未來(lái)的規(guī)劃等等。

?　停車位成為現(xiàn)今購(gòu)房者趨之若騖的珍寶，作為房產(chǎn)商如何解決入住率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于停車位的現(xiàn)狀?

唐　房地產(chǎn)商應(yīng)該有“三多一少”的心態(tài)。這就需要他在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，多一點(diǎn)考慮；多一點(diǎn)負(fù)責(zé)；多一點(diǎn)良心，少賺一點(diǎn)就可以適當(dāng)減緩車位壓力。

?　開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)常常是三方合作，消費(fèi)者如何維權(quán)，購(gòu)買時(shí)應(yīng)注意什么?

唐　作為消費(fèi)者照樣也有“三多一少”值得大家注意。在購(gòu)房的時(shí)候多考察、多對(duì)比、多詢問(wèn)，少聽(tīng)銷售人員的美言。三方推諉的事其實(shí)是可控的，主要是看消費(fèi)者前期做了多少的預(yù)防和準(zhǔn)備工作。

?　面對(duì)抽獎(jiǎng)、返現(xiàn)、會(huì)員等等促銷模式，消費(fèi)者應(yīng)如何慎重選擇應(yīng)對(duì)?

篇（7）

現(xiàn)在人們?cè)诤芏鄨?chǎng)合中談?wù)?025年，據(jù)說(shuō)那時(shí)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量將躍居世界第一。可以預(yù)見(jiàn)的是：從現(xiàn)在起的10年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)的本位貨幣人民幣的價(jià)值狀態(tài)是――縱比貶值，橫比升值。

“縱比”是說(shuō)某種貨幣從長(zhǎng)期來(lái)看，其購(gòu)買力總是隨著時(shí)間的流逝而不斷貶值，這是現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)的普遍現(xiàn)象（見(jiàn)圖1）。特別在中國(guó)近年來(lái)一度較高的通脹水平下，關(guān)于資產(chǎn)保值增值的討論尤其必要。

所謂“橫比”是：對(duì)比美元、歐元和日元，人民幣會(huì)處于長(zhǎng)期的升水中。原因有三：一是國(guó)內(nèi)科技研發(fā)能力的突飛猛進(jìn)，必將使國(guó)內(nèi)企業(yè)的整體技術(shù)裝備更新?lián)Q代，從而大大提高生產(chǎn)率，這是人民幣升值的主要內(nèi)因；二是貨幣當(dāng)局長(zhǎng)期對(duì)外匯的管制，對(duì)人民幣升值的一貫壓制，讓其在需求機(jī)制上已經(jīng)儲(chǔ)備了足夠強(qiáng)大的爆發(fā)能量；三是次貸危機(jī)后美國(guó)一直執(zhí)行“量化寬松”的貨幣政策，而且仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，這勢(shì)必推動(dòng)人民幣對(duì)美元升值趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示：2005年1月1日100美元兌人民幣為827.65，2009年7月10日為683.13，2013年2月1日為628.19，從這3個(gè)時(shí)間點(diǎn)上可以清楚看出人民幣對(duì)美元的升勢(shì)。這其實(shí)也是自2005年匯改以來(lái)人民幣對(duì)世界主要貨幣走勢(shì)的一個(gè)縮影（圖2）。

必須指出，人民幣橫比下的升值雖然是大勢(shì)所趨，但促成這一結(jié)果的經(jīng)濟(jì)因素則錯(cuò)綜復(fù)雜。對(duì)其帶來(lái)的利弊政府亦需要有充分準(zhǔn)備，各方權(quán)衡和作出謹(jǐn)慎與連貫的決策。同理，對(duì)個(gè)人而言，想在復(fù)雜多變的環(huán)境中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值也有相當(dāng)難度。下面重點(diǎn)介紹幾類主要的資產(chǎn)應(yīng)如何配置。

不同階段資產(chǎn)配置方案

我的建議分為兩個(gè)階段，第一階段：2008年對(duì)美元匯率破7后人民幣升值的速度與幅度相對(duì)放緩，每年的升值水平不超過(guò)2%，但通脹壓力（官方CPI）大多在2%以上，甚至在某些時(shí)期高達(dá)4%-6%，這樣的背景下，我們進(jìn)行以下的配置比較有利：

1、現(xiàn)金類資產(chǎn)。包括儲(chǔ)蓄、債券、藍(lán)籌股、基金、短期理財(cái)產(chǎn)品等可以比較多地配置。通過(guò)合理搭配，它們一般總能跑贏CPI，而戰(zhàn)勝CPI我們的資產(chǎn)就實(shí)現(xiàn)了保值。這類資產(chǎn)的特點(diǎn)是變現(xiàn)能力強(qiáng)流動(dòng)性好，一般占總資產(chǎn)的20%-30%為宜，最多不要超過(guò)40%。這類資產(chǎn)主要用來(lái)抵御中短期風(fēng)險(xiǎn)。其中，偏股型基金和短期理財(cái)產(chǎn)品值得推薦。在配置種類上，還是大家熟知的那句箴言：“不要把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里。”

2、實(shí)物類資產(chǎn)。包括房產(chǎn)、黃金、收藏品等有形資產(chǎn)要控制在一定比例內(nèi)，最好不要超過(guò)總資產(chǎn)的50%，否則投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失可能會(huì)大于收益。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，房產(chǎn)類資產(chǎn)的配置無(wú)需刻意回避，但最好不要超過(guò)投資“紅線”。黃金的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)相比國(guó)際市場(chǎng)存在滯后性，對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)反應(yīng)可能會(huì)過(guò)分放大。現(xiàn)在人們?yōu)榱吮Ｖ翟鲋刀潜Ｕ戏鋼碣I入黃金，更容易造成黃金以后的暴漲暴跌。

3、外匯類資產(chǎn)。這類資產(chǎn)一般家庭持有的不多，由于外匯率差較小，若想達(dá)到一個(gè)可觀的增值收益，對(duì)現(xiàn)金數(shù)量要求很大。而且變化快，專業(yè)性要求較高，不具有廣泛意義。若手上已經(jīng)持有美元，可以逐步減倉(cāng)賣出部分，變現(xiàn)后也可將一部分投資到現(xiàn)金類資產(chǎn)上。

4、適當(dāng)增加個(gè)人和家庭消費(fèi)。這有兩個(gè)好處：一是抵消“錢不值錢”的心理影響，二是直接擴(kuò)大了內(nèi)需，加速了貨幣回籠，理論上可以減少紙幣的超發(fā)量。

第二階段，如果隨后人民幣的升值速度加快，升值的幅度比較可觀，比如破6或破5就可以看成是一個(gè)臨界值。這樣中國(guó)貿(mào)易順差就會(huì)被大幅壓低，甚至可能成為逆差。這種情況利于進(jìn)口，從而可以穩(wěn)定國(guó)內(nèi)的物價(jià)水平，那時(shí)我們進(jìn)行以下的資產(chǎn)配置比較有利：

1、適當(dāng)降低現(xiàn)金類資產(chǎn)的比例。那個(gè)時(shí)候物價(jià)相對(duì)較低，趕超CPI的動(dòng)力不再?gòu)?qiáng)烈，變現(xiàn)后其中一小部分可以轉(zhuǎn)化成儲(chǔ)蓄，使穩(wěn)健與風(fēng)險(xiǎn)更平衡些，其余的大部分用來(lái)投資房產(chǎn)等實(shí)物類資產(chǎn)。但調(diào)整后的比例也不能低于總資產(chǎn)的10%-20%。

2、實(shí)物類資產(chǎn)要相對(duì)增多。比如房產(chǎn)，因?yàn)橐皇欠慨a(chǎn)本身的價(jià)值那時(shí)可能也在升值；二是與金融類資產(chǎn)不同，房產(chǎn)具有使用價(jià)值，它帶來(lái)的穩(wěn)定遞增的租金以及租金的孳息，就如同年金的復(fù)利計(jì)算一般，都是不可小覷的。在這個(gè)階段，由于供需平衡物價(jià)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)低速增長(zhǎng)，硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)較小，所以房產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)就更好地表現(xiàn)出來(lái)了。持續(xù)平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)境使得高總價(jià)資產(chǎn)作為投資品的風(fēng)險(xiǎn)降到了最低，包括在投資人的心理預(yù)期上。即便如此，這類資產(chǎn)以不超過(guò)70%為宜。

3、外匯類資產(chǎn)。這時(shí)可以買入美元補(bǔ)倉(cāng)，經(jīng)過(guò)這樣操作，你的外匯品種依然齊全，但先賣后買，投資者就把收益裝進(jìn)了口袋。

4、投資實(shí)業(yè)。這時(shí)，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是政府的政策措施上來(lái)看，都會(huì)讓投資實(shí)業(yè)開(kāi)辦工廠更加有利可圖。但并非人人都適合做企業(yè)家。

當(dāng)然，要想讓方案更完美些，還要結(jié)合當(dāng)時(shí)的利率水平與財(cái)稅政策，國(guó)外則重點(diǎn)看美國(guó)的財(cái)政與貨幣政策、美元走向以及國(guó)際原油與大宗商品的價(jià)格走勢(shì)，它們都會(huì)對(duì)我們的決策產(chǎn)生重要作用。比如前一時(shí)期發(fā)生的歐債危機(jī)，它就對(duì)外匯市場(chǎng)產(chǎn)生了非常顯著的影響。

黃金的保障作用

篇（8）

自住型房貸者：利息節(jié)省是關(guān)鍵

對(duì)于這類房貸者來(lái)說(shuō)，在選擇房貸產(chǎn)品時(shí)，最關(guān)心的是節(jié)省貸款利息。而在節(jié)省貸款利息方面，有以下幾種房貸產(chǎn)品可供選擇。

1.雙周供

雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來(lái)每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來(lái)月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔(dān)的壓力較小。

分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節(jié)省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個(gè)月的還款額相對(duì)高一些，對(duì)于很多工薪階層的人們并不適合。權(quán)衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達(dá)到節(jié)省利息的目的，又不會(huì)過(guò)多增加借款者的還款壓力。

2.固定利率房貸

固定利率房貸是指在房貸期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。其優(yōu)點(diǎn)在于利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整，而將未來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。缺點(diǎn)是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動(dòng)利率貸款相比，購(gòu)房者有可能要多支付利息。

分析：雖然固定利率并不能絕對(duì)節(jié)省費(fèi)用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調(diào)給貸款者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，不必?fù)?dān)心因利率的上調(diào)而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對(duì)于那些投資型的房貸者來(lái)說(shuō)，還款固定，便于安排資金。

但是，如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或想增加還款額的購(gòu)房者，最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的，對(duì)于普通的老百姓來(lái)說(shuō)，如果加息預(yù)期失敗，不但不能夠節(jié)省利息，反而會(huì)比普通商貸要多支會(huì)利息，得不償失。

3.公積金貸款

住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買（或自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。

分析：近幾年來(lái)，政府連續(xù)上調(diào)商貸利率，而與此產(chǎn)生鮮明對(duì)比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對(duì)于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優(yōu)惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個(gè)百分點(diǎn)，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時(shí)，公積金貸款還有一些優(yōu)惠政策以彌補(bǔ)款額度較低的不足。

解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題的貸款者：讓房貸動(dòng)起來(lái)

隨著人們理財(cái)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，越來(lái)越多的人開(kāi)始認(rèn)識(shí)到利用房產(chǎn)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)是一個(gè)十分明智的選擇。對(duì)于這類房貸者來(lái)說(shuō)，目前可以選擇的房貸產(chǎn)品也很多，每一款都有其特定的適應(yīng)人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據(jù)自身特點(diǎn)比較分析后再進(jìn)行選擇。

1.循環(huán)貸

循環(huán)貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個(gè)貸款額度，在對(duì)應(yīng)的時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款，循環(huán)使用。根據(jù)額度確定方式的不同，“循環(huán)貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對(duì)于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

分析：循環(huán)貸的實(shí)質(zhì)就是抵押貸款。辦理循環(huán)貸，房產(chǎn)需經(jīng)重新評(píng)估，最高貸款額度不超過(guò)50萬(wàn)元，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風(fēng)險(xiǎn)性投資，且不能提現(xiàn)。

2.隨借隨還

招商銀行推出的此業(yè)務(wù)是指客戶通過(guò)房屋抵押獲得個(gè)人授信額度簽訂協(xié)議后，可以通過(guò)招商銀行網(wǎng)上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個(gè)人借款和還款業(yè)務(wù)，具體包括自助借款、自助提前還款和自動(dòng)提前還款3項(xiàng)功能。通過(guò)“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計(jì)多少天利息；通過(guò)“隨還”功能，客戶可根據(jù)自己的家庭財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合自己的職業(yè)規(guī)劃自行設(shè)計(jì)還款計(jì)劃，可實(shí)現(xiàn)當(dāng)天還款，當(dāng)日結(jié)息。

分析：隨借隨還是一個(gè)具有極強(qiáng)綜合理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品，它的問(wèn)世也使房貸成為家庭理財(cái)最重要的工具之一。該業(yè)務(wù)具有最能省息、足不出戶、自動(dòng)審批、瞬間到帳、無(wú)紙化手續(xù)等5大特點(diǎn)。但選擇該產(chǎn)品的房貸者需要注意，申請(qǐng)的貸款額度不能超過(guò)已還款額度范圍。

3.置換式房貸

置換式房貸是指對(duì)全額付款購(gòu)買商品住房，取得永恒所有權(quán)證書(shū)不超過(guò)2年的自然人客戶發(fā)放的貸款。與普通個(gè)人住房貸款相同，置換式個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)貸款年限為30年，貸款成數(shù)最高為七成，貸款利率也執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)。

分析：貸款成數(shù)、利率、期限都與現(xiàn)行個(gè)人住房貸款相同，一般情況也可享受優(yōu)惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴(yán)格，不但要求申請(qǐng)者必須取得房屋所有權(quán)證書(shū)不超過(guò)2年，而且必須是因需清償購(gòu)房所負(fù)債務(wù)而申請(qǐng)的貸款。

4.同名轉(zhuǎn)按揭

同名轉(zhuǎn)按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長(zhǎng)（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。

分析：同名轉(zhuǎn)按揭操作相對(duì)簡(jiǎn)單，其最大特點(diǎn)是，可以利用處于抵押當(dāng)中的房產(chǎn)解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。同時(shí)，在利率上也會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)。但是對(duì)于辦理此業(yè)務(wù)的房貸者來(lái)說(shuō)，重新申請(qǐng)貸款數(shù)不超過(guò)原購(gòu)房?jī)r(jià)；抵押房產(chǎn)不小于60平米，房齡加貸款年限不超過(guò)65年。

5.抵押消費(fèi)貸款

借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款用于和種消費(fèi)用途，如買房、裝修、買車、出國(guó)、旅游、留學(xué)等。抵押后的房產(chǎn)仍然可以正常使用或出租。

分析：對(duì)于想要辦理抵押貸款的借款者來(lái)說(shuō)，首先手中的房產(chǎn)必須是完全產(chǎn)權(quán)。在貸款額度上，各銀行會(huì)根據(jù)抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過(guò)其評(píng)估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過(guò)其評(píng)估值的50%。對(duì)貸款期限各家銀行也有不同的規(guī)定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長(zhǎng)不超過(guò)10年。貸款利率一般按照央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，但也有銀行會(huì)根據(jù)個(gè)人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請(qǐng)抵押貸款的房產(chǎn)年齡不超過(guò)15年。另外，經(jīng)濟(jì)適用房和以成本價(jià)購(gòu)置的房產(chǎn)，很多銀行是不接受辦理的。

篇（9）

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求和價(jià)格均衡

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

自土地招拍掛制度實(shí)施以來(lái)，政府是土地增值的最大受益者，國(guó)家對(duì)新增建設(shè)用地實(shí)施總量控制，確保18億畝耕地紅線，保證13億人口的糧食安全。

土地的供給由國(guó)土部通過(guò)指標(biāo)分配到各省，市、縣區(qū)級(jí)政府組織征收、收儲(chǔ)、上市。隨著城市建設(shè)速度的不斷加快，城市中心建設(shè)用地日趨緊缺，土地增值收益已經(jīng)成為地方政府財(cái)政的主要來(lái)源，2006年國(guó)務(wù)院對(duì)土地出讓收入全額納入地方財(cái)政，地方政府希望通過(guò)土地的招拍掛出讓方式，從市場(chǎng)獲得更多的地方性財(cái)政收入，這些都直接或者間接地推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。根據(jù)級(jí)差地租理論，城市中心地區(qū)由于具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件以及好的區(qū)位條件，競(jìng)租能力強(qiáng)的商業(yè)、金融、貿(mào)易等服務(wù)業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，居住區(qū)由于競(jìng)租能力較差，一般都位于城市的邊緣地帶。城市中心增量住宅的價(jià)格普遍較高，大量中低價(jià)格的增量住宅位于城市近郊，帶動(dòng)了近郊甚至遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)成本的日趨增加，房地產(chǎn)價(jià)格在不斷上漲。

1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求：剛性需求、結(jié)構(gòu)調(diào)整、投機(jī)和投資性需求

房地產(chǎn)的多種需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。總理在今年的政府工作報(bào)告中，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。保證剛性需求是政府的目標(biāo)，是社會(huì)穩(wěn)定，人們安居樂(lè)業(yè)的保證，同時(shí)抑制投機(jī)和投資性房地產(chǎn)的需求。

1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡

根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系理論，所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)價(jià)格的形成完全取決于市場(chǎng)供求。

2.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的現(xiàn)實(shí)判斷

宏觀經(jīng)濟(jì)基本面驅(qū)動(dòng)了住宅價(jià)格的上漲，而不是住宅價(jià)格的泡沫。近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快具有緊密的聯(lián)系。在這個(gè)過(guò)程中，若干種原因形成的需求的疊加形成了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的基礎(chǔ)：一是福利分房時(shí)代的終結(jié)，居民被抑制的住房需求得到了充分的釋放，人們普遍希望在住宅市場(chǎng)上購(gòu)買到品質(zhì)高的住宅，改善自己的生活質(zhì)量；二是經(jīng)濟(jì)基本面的持續(xù)看好，政府實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，使得投資不斷增加，許多城市由于經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，對(duì)建筑空間的需求持續(xù)增加；三是城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致許多城市中擁有大量的流動(dòng)人口，這些人口也有著巨大的住房需求。未來(lái)的十年，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格仍然會(huì)有一定的穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展任然是增長(zhǎng)的動(dòng)力。

3.調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策選擇

3.1政策目標(biāo)

房地產(chǎn)價(jià)格劇烈的波動(dòng)會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。在低通貨膨脹條件下，應(yīng)當(dāng)努力減少房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲或者低迷帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免影響經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定。盡量減少宏觀經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的波動(dòng)幅度，降低對(duì)金融系統(tǒng)的負(fù)面沖擊；縮小通貨膨脹或者通貨緊縮的幅度。

3.2貨幣政策和財(cái)政政策的利弊分析

貨幣政策和財(cái)政政策都是宏觀經(jīng)濟(jì)政策工具。近幾年我國(guó)實(shí)施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，實(shí)際上是擴(kuò)張性的財(cái)政政策和適度擴(kuò)張的貨幣政策。從1998年以來(lái)，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)加上通貨膨脹率之間有一個(gè)缺口，這個(gè)缺口說(shuō)明有大量沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的貨幣積累起來(lái)。這些貨幣沒(méi)有表現(xiàn)在商品市場(chǎng)里，沒(méi)有表現(xiàn)為通貨膨脹，而表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格的膨脹。資產(chǎn)價(jià)格膨脹在2000年表現(xiàn)為股票價(jià)格的飆升，后來(lái)表現(xiàn)為國(guó)債價(jià)格的飆升，最近一兩年表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈上漲。積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策確實(shí)刺激了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，財(cái)政政策的初始作用是在房地產(chǎn)使用市場(chǎng)上，而貨幣政策的初始作用是在資產(chǎn)市場(chǎng)上，但由于房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系著的，貨幣和財(cái)政政策都會(huì)同時(shí)影響到利率水平的高低。利率和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系，貨幣政策和財(cái)政政策都可以成為調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的有效政策工具。如果采取擴(kuò)張的貨幣政策，貨幣量供應(yīng)的增加就會(huì)產(chǎn)生過(guò)度的貨幣供給。反映在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，人們會(huì)購(gòu)買更多的房地產(chǎn)資產(chǎn)，來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的保值、增值，資產(chǎn)組合的調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升高和利率的下降；緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制與此類似，效果相反。如果利率水平保持不變的話，較高的財(cái)政支出會(huì)提高總需求水平，房地產(chǎn)使用市場(chǎng)上需求的增加同樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

貨幣政策比財(cái)政政策更加靈活，因?yàn)樗苯舆\(yùn)用利率、準(zhǔn)備金率等，而財(cái)政政策必須服從穩(wěn)定和透明的規(guī)則，這就會(huì)限制其逆周期的調(diào)控效果。貨幣政策在某些情況下對(duì)于消除由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱引起的宏觀經(jīng)濟(jì)失衡會(huì)失效，或者即使有效但是比較遲鈍。如當(dāng)經(jīng)濟(jì)由于房地產(chǎn)價(jià)格崩潰進(jìn)入流動(dòng)性陷阱時(shí)，由于貨幣當(dāng)局無(wú)法將利率變?yōu)樨?fù)值，當(dāng)通貨膨脹接近于零或者出現(xiàn)通貨緊縮時(shí)，貨幣政策就失去其逆周期工具的有效性。如果資產(chǎn)價(jià)格只是在局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫或者崩潰的，并且只是某些類型的物業(yè)市場(chǎng)，如商業(yè)和居住物業(yè)，在這種情況下，財(cái)政政策和管制政策就可能是重要的政策工具。

3.3管理政策利弊分析

中央政府和地方政府的管理政策變動(dòng)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。政策工具可以用來(lái)減少或者抑制住房需求，如“限購(gòu)”政策就可以起到這種效果。但是仍然會(huì)遇到辨別房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是泡沫還是經(jīng)濟(jì)基本面驅(qū)動(dòng)的問(wèn)題。由于經(jīng)濟(jì)基本面的驅(qū)動(dòng)引起了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，需求被抑制，進(jìn)一步采取抑制需求的政策實(shí)際上是在損害房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的階段性穩(wěn)定和報(bào)復(fù)性的上漲。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫有可能是在局部地區(qū)發(fā)生，因此要采取管理政策來(lái)抑制住房需求，應(yīng)當(dāng)在該地區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行，實(shí)行有管理、差別化的政策，而不是全國(guó)一刀切。

3.3.1價(jià)格管制政策

將房地產(chǎn)價(jià)格保持在某一特定水平，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲設(shè)定一個(gè)固定的政策目標(biāo)，會(huì)阻止本來(lái)可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面變化來(lái)調(diào)整的相對(duì)的價(jià)格變動(dòng)。這種政策存在著比較大的弊病，在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上，價(jià)格管制的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于好處。價(jià)格管制并沒(méi)有使得過(guò)量的需求消失，即使在存在泡沫的時(shí)候，只是將過(guò)量的需求轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域中去，會(huì)直接導(dǎo)致市場(chǎng)增量和存量供應(yīng)的減少。如果需求是由于基本面原因?qū)е略鲩L(zhǎng)的話，增加房地產(chǎn)的供應(yīng)是價(jià)格均衡的有效措施。

3.3.2限制投機(jī)活動(dòng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要并允許存在一定的投機(jī)性質(zhì)的投資行為，而且在房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行中，要將投機(jī)行為和正常的投資和消費(fèi)區(qū)分開(kāi)來(lái)是不太可能的。因此直接出臺(tái)限制房地產(chǎn)交易的政策并不是最合適的，通過(guò)稅收和管理制度的組合、住房金融體系的監(jiān)管等措施來(lái)限制投機(jī)活動(dòng)。

3.3.3房地產(chǎn)稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策利用稅收調(diào)節(jié)收益、分配的直接手段，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有比較大的影響。要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的立法，房產(chǎn)交易稅在遏制投機(jī)方面的作用優(yōu)于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅。因此，應(yīng)重點(diǎn)考慮通過(guò)房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比征收房產(chǎn)稅更易操作，可以將現(xiàn)有的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅等名目繁多的稅種予以簡(jiǎn)化或合并，整合為一個(gè)稅種，統(tǒng)一稱為印花稅或房產(chǎn)交易稅。征收對(duì)象從個(gè)人擴(kuò)大至公司，打擊以公司名義持有住房的炒房行為。按售價(jià)全額征收，避免陰陽(yáng)合同對(duì)政策效果的抵消。針對(duì)短炒行為推出多級(jí)稅率。持有時(shí)間越短，稅率越高。

綜上所述，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。

參考文獻(xiàn)：

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我們搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先要了解今后一定時(shí)期，市場(chǎng)對(duì)各類房地產(chǎn)的有效需求。只有在有購(gòu)買能力的需求的情況下，才能使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)能夠銷售、轉(zhuǎn)讓、出租出去，才能使開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得投資經(jīng)濟(jì)效益。如果市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，則在開(kāi)發(fā)后不是銷售、轉(zhuǎn)讓、出租不出去，將它空置，就是要降價(jià)處理，都會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。

2.認(rèn)真選擇好房地產(chǎn)投資的類型

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以前，除了預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求外，還要選擇好房地產(chǎn)的類型。因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)投資，在盈利水平和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面存在很大的差異。目前房地產(chǎn)投資的類型，主要有以下幾種。

2.1土地投資：

土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開(kāi)發(fā)后使用價(jià)值預(yù)期或?qū)嶋H的改變?cè)斐傻摹＠纾薪几刈優(yōu)槌鞘型恋兀袇^(qū)舊房拆遷后土地變?yōu)樯虡I(yè)用地等，都會(huì)使土地增值。不過(guò)土地投資也會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)土地不能按預(yù)期用途或.按時(shí)開(kāi)發(fā)時(shí)，不但不會(huì)增值，而且要承擔(dān)土地投資利息和城鎮(zhèn)土地使用稅的損失。因此，要進(jìn)行土地投資，必須針對(duì)土地的預(yù)期用地，選擇好時(shí)機(jī)。一般來(lái)說(shuō)，如能對(duì)土地改變的用途進(jìn)行及時(shí)開(kāi)發(fā)，大都能獲得較大的土地增值收益。

2.2商業(yè)用房

商業(yè)用房的價(jià)格高于其他用房。它的價(jià)格除了取決于房屋所處地理區(qū)位外，還要看所在城市居民購(gòu)買力和流動(dòng)人口數(shù)量等因素。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)城市國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)較快、城市常住和流動(dòng)人口增加時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)齊會(huì)相應(yīng)增加，商業(yè)用房的價(jià)格也會(huì)隨著其需求量的增加而上升。但當(dāng)商業(yè)用房增長(zhǎng)速度超過(guò)商業(yè)營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)速度，或在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，就會(huì)引起商業(yè)用房的空置，給開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資者帶來(lái)?yè)p失。因?yàn)樯虡I(yè)用房的變現(xiàn)能力不如一般住房，因而投資開(kāi)發(fā)商業(yè)用房所遇到的風(fēng)險(xiǎn)要大于投資開(kāi)發(fā)一般住房，特別是一些高檔商業(yè)大廈。

2.3辦公樓

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新組建的企業(yè)單位越來(lái)越多。不少企業(yè)單位如銀行、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等，都需要大面積、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓。辦公樓的售價(jià)與租金，與它所處地段的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展水平密切相關(guān)，有利的地理區(qū)位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價(jià)和租金。大型的現(xiàn)代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產(chǎn)升值的影響。在投資開(kāi)發(fā)辦公耬時(shí)，必須事前預(yù)測(cè)所在城市今后若干年內(nèi)的有效需求量，如辦公樓的增長(zhǎng)超過(guò)有效需求量的增長(zhǎng)，也會(huì)引起空置，給開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資者造成損失。因?yàn)檗k公樓與商業(yè)用房一樣，它的變現(xiàn)能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風(fēng)險(xiǎn)的一面。辦公樓的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，還必須與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度和企業(yè)單位購(gòu)、租能力相適應(yīng)，在中小城市，其標(biāo)準(zhǔn)不能過(guò)高。

2.4居住用房

居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房?jī)深悺１Ｕ闲约捌胀ㄗ》渴枪┏擎?zhèn)中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，能享受政府的有關(guān)優(yōu)惠政策。因此它的開(kāi)發(fā)成本較低，但其售價(jià)和租金要由政府規(guī)定，投資回報(bào)不高。由于一般能及時(shí)出售或出租出去，其投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也小，特別在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，保障性住房的投資開(kāi)發(fā)應(yīng)作為首選的對(duì)象。其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購(gòu)買和租用的房屋，其售價(jià)和租金均按商品價(jià)格計(jì)算，不享受政府各種優(yōu)惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)較高，因而它的開(kāi)發(fā)成本和售價(jià)、租金也較高。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和居民收人增長(zhǎng)較快的城市，對(duì)商品住房的需求量會(huì)不斷增加，在這種景氣房產(chǎn)市場(chǎng)中，投資開(kāi)發(fā)商品住房能獲得較高的投資回報(bào)，但必須有良好的居住環(huán)境，方便的交通、通信條件，完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，在小區(qū)或周邊地區(qū)還要有高質(zhì)量的中小學(xué)和文化設(shè)施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)。開(kāi)發(fā)企業(yè)除了投資開(kāi)發(fā)土地、商業(yè)用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開(kāi)發(fā)倉(cāng)庫(kù)、通用廠房、旅館等旅游設(shè)施。對(duì)倉(cāng)庫(kù)的投資開(kāi)發(fā)，主要取決于工商企業(yè)有無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)的需要，有無(wú)方便的交通條件，及時(shí)集散倉(cāng)儲(chǔ)物資。對(duì)通用廠房的投資開(kāi)發(fā)，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對(duì)旅館等旅游設(shè)施的投資開(kāi)發(fā)，主要取決于能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設(shè)施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時(shí)期旅游等流動(dòng)人口進(jìn)入本市的人數(shù)和在本市停留的時(shí)間；后者，要看本市居民和旅游等流動(dòng)人口對(duì)娛樂(lè)設(shè)施消費(fèi)支出的財(cái)力。特別是一些高級(jí)賓館和大型娛樂(lè)設(shè)施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大。

篇（11）

首先是向商業(yè)銀行進(jìn)行貸款籌資，銀行貸款是目前眾多企業(yè)所首選的籌資方式，這種方式的好處是籌集資金的耗時(shí)較短，資金籌措所消耗的成本也較低，而且在歸還貸款的時(shí)間上還有相當(dāng)程度的彈性，能夠讓企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)資金價(jià)值，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用。但是此種方法也有一定弊端，例如企業(yè)向商業(yè)銀行尋求貸款支持會(huì)面臨當(dāng)前國(guó)家宏觀政策的諸多限制，例如當(dāng)前許多商業(yè)銀行對(duì)一般性企業(yè)就設(shè)置了更多的帶寬限制，從而制約了許多企業(yè)的良性發(fā)展，而且在資金籌措的數(shù)量上也相對(duì)較少。

其次，股權(quán)籌資。許多企業(yè)在發(fā)展到一定規(guī)模之后，想要獲取更多社會(huì)融資往往會(huì)選擇成立股份公司，通過(guò)企業(yè)上市發(fā)行股票的方式將社會(huì)零散資金進(jìn)行有效的集中和吸納，股票持有人不僅能夠根據(jù)所持股票的數(shù)量多少定期獲得一定股息，從法律界定的層面上來(lái)說(shuō)還想有與所持股票同等比例的管理權(quán)。企業(yè)通過(guò)這種形式能夠大量吸進(jìn)社會(huì)資金，而且股票籌資的方式可以讓企業(yè)比較靈活自主的控制資金使用時(shí)間，可以自由控制利息發(fā)放周期，從而確保資金的充足。但是這種籌資方式存在著籌措資金的成本較高以及企業(yè)控股權(quán)分散的問(wèn)題，當(dāng)下我們經(jīng)常看到的企業(yè)合并、收購(gòu)、重組等，都是由于控比比例發(fā)生變化而產(chǎn)生的，這又給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的自帶來(lái)一定程度的威脅。

再次，融資租賃。融資租賃是近年來(lái)一種比較新的融資籌資方式，企業(yè)通過(guò)對(duì)包括房產(chǎn)、設(shè)備等固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)租方式獲取資金，雙方通過(guò)租賃合同進(jìn)行資產(chǎn)使用權(quán)的讓渡，租出企業(yè)獲取租金，租入企業(yè)獲取對(duì)物品的使用權(quán)利，這樣不僅能夠提升企業(yè)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)也能夠?yàn)樽馊肫髽I(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)好處，可謂是一種雙贏的融資方式。但是這種籌資方式同樣存在著籌資成本較高等問(wèn)題。

二、企業(yè)籌資方式的合理選擇

前文提到的幾種目前比較主流的籌資方式，都各有利弊，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)最大程度的籌資效益就必須進(jìn)行多方面的考量和措施研究，從而尋找最為合適自己的籌資渠道，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的良心籌資和積極使用。

首先，企業(yè)要根據(jù)自身情況對(duì)籌資方式進(jìn)行初步選擇，如果是規(guī)模較大、市場(chǎng)效益較好、貸款申請(qǐng)門(mén)檻限制較弱的大中型企業(yè)，就可以采用最為常見(jiàn)的銀行貸款籌資方式。如果企業(yè)自身發(fā)展規(guī)模較小，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面存在著資源使用效率不高、設(shè)備管理成本較高等問(wèn)題，就可以選擇租賃融資的方式進(jìn)行資金籌集。

其次，要認(rèn)真考慮每一種籌資方式所可能給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果某企業(yè)所生產(chǎn)的商品其商業(yè)利潤(rùn)顯現(xiàn)周期較長(zhǎng)，前期生產(chǎn)成本較高，則不適用于銀行貸款籌資，因?yàn)殂y行貸款發(fā)放以后必須按時(shí)支付利息，而前期籌備階段及生產(chǎn)階段時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的話，反而會(huì)給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)沉重壓力，相反，如果是銷售靈活、生產(chǎn)周期短、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)回收周期短的生產(chǎn)企業(yè)，則可以考慮銀行商業(yè)貸款，不過(guò)同時(shí)也要考慮企業(yè)自身時(shí)候能夠較為輕松的達(dá)成貸款申請(qǐng)所要求的各項(xiàng)條件，如果無(wú)法有效達(dá)成或者需要進(jìn)行大規(guī)模改建乃至成本支出，則就應(yīng)該選擇其他模式，否則貸款籌資不僅無(wú)法為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)注入活力，反而會(huì)因?yàn)檫^(guò)高的籌資成本而給企業(yè)帶來(lái)更大經(jīng)濟(jì)壓力。

三、如何提升企業(yè)籌資效益和質(zhì)量

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中想要獲取大量資金是一種積極的表現(xiàn)，資金充足不僅能夠推動(dòng)企業(yè)自身發(fā)展，同時(shí)也能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。但是有籌資的愿望如果能夠?yàn)榛I資所進(jìn)行的有效措施研究還是不行。所以我們應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)措施研究，尋求提升企業(yè)籌資效益和籌資質(zhì)量的方法和管理方法。

1.樹(shù)立籌資正確意識(shí)

籌資是為了讓企業(yè)能夠獲得充足資金實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步健康發(fā)展。籌資的目的是借助別人的資金來(lái)為自己創(chuàng)造更多財(cái)富與收益，所以企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、管理者在決定籌資之前必須充分規(guī)劃自己籌集之后的具體使用流程及進(jìn)行周密的預(yù)期收益評(píng)估，當(dāng)前許多企業(yè)外債累累而自身沒(méi)有得到顯著發(fā)展，其原因就在于他們?cè)诨I資之前未能進(jìn)行周密安排，從而逐步演變?yōu)橐詡B(yǎng)債的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)甚至破產(chǎn)。

2.加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理

籌資是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必然存在著許多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。想要最大限度實(shí)現(xiàn)籌資活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值就應(yīng)該提升風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，不僅要在資金籌資完成之前制定周密詳實(shí)的使用計(jì)劃，同時(shí)還要根據(jù)資金在具體使用過(guò)程中的特點(diǎn)來(lái)制定行之有效的資金管理及預(yù)警機(jī)制，與成本預(yù)警機(jī)制、預(yù)算預(yù)警機(jī)制等，只有這樣才能夠讓籌措而來(lái)的資金發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益，從而為企業(yè)帶來(lái)更多經(jīng)濟(jì)收益，這樣企業(yè)也能夠在不斷發(fā)展壯大的基礎(chǔ)之上有機(jī)會(huì)獲取更多成功籌資的可能，最終讓企業(yè)進(jìn)入一個(gè)良性發(fā)展的循環(huán)當(dāng)中。

3.加強(qiáng)企業(yè)自身能力建設(shè)

企業(yè)進(jìn)行資金籌措的基礎(chǔ)是自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，不論是社會(huì)籌資、銀行貸款籌資還是其他方式的籌資，投資者都會(huì)以企業(yè)當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況為最重要考量因素。所以為了能夠更快順利有效的獲取資金，提升企業(yè)自身的盈利能力就至關(guān)重要。所以企業(yè)要在管理、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)等各個(gè)方面不斷改進(jìn)和提升自己，提升企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，增加投資者的投資信心，從而以良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)形象贏得更多投資者的青睞，順利實(shí)現(xiàn)資金籌集。此外，在順利獲取資金之后，還要加強(qiáng)對(duì)資金使用情況的及時(shí)有效披露，確保投資者能夠準(zhǔn)確獲悉自己的資金在具體使用過(guò)程中的實(shí)際效益，從而避免因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而讓投資者造成心理恐慌，盲目撤回資金等，這樣不僅損害了投資者的合法權(quán)益，同時(shí)也給企業(yè)后續(xù)發(fā)展造成阻礙。

四、結(jié)束語(yǔ)

資金是企業(yè)生存發(fā)展的最重要?jiǎng)恿ΓS著企業(yè)發(fā)展的不斷深入，資金籌措也成為現(xiàn)代企業(yè)管理工作的核心問(wèn)題之一，想要有效實(shí)現(xiàn)資金籌措，不僅需要結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)來(lái)權(quán)衡各種籌資方式的利弊，同時(shí)還需要拿出行之有效的資金使用方案，讓資金籌籌措真正的發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。總之，資金籌措固然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但是只要我們采用合理科學(xué)的管理手段就能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮出資金籌措的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，幫助企業(yè)健康穩(wěn)步成長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張良.企業(yè)籌資方式及風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)研究[J].管理觀察.2010.10