房地產(chǎn)市場的特點大全11篇

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篇（1）

中圖分類號：F293.35 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01

前言

在市場經(jīng)濟體制中，總供給與總需求并不始終保持平衡，無論是超額供給還是超額需求都會打破市場平衡，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多問題。而非均衡理論則主要針對上述現(xiàn)象，在市場不均衡條件下研究如何實現(xiàn)市場穩(wěn)定的一種經(jīng)濟學(xué)理論。本文以非均衡理論為基礎(chǔ)，通過對我國房地產(chǎn)市場供求特點進行分析，以建立房地產(chǎn)市場供求模型的方法對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場供求情況進行了具體分析。

一、我國房地產(chǎn)市場供求特點

1.房地產(chǎn)市場供給特點

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場供給主要特點表現(xiàn)為如下方面：第一，房地產(chǎn)市場具有高度壟斷性。房地產(chǎn)市場的壟斷性從根本上說是土地的壟斷性。由于我國土地使用權(quán)主要由各級政府通過招投標(biāo)方式移交給具有較高經(jīng)濟實力的土地開發(fā)商，長期的政企合作關(guān)系為房地產(chǎn)市場的壟斷提供了有利契機。第二，房地產(chǎn)市場具有時期性。所謂時期性具體是指在不同時段內(nèi)，房地產(chǎn)市場供求變化具有不同的規(guī)律。主要由于房價、房源數(shù)量均會在一定時期內(nèi)產(chǎn)生相應(yīng)的波動。第三，房地產(chǎn)市場具有滯后性和風(fēng)險性。由于現(xiàn)階段我國多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品均具有生產(chǎn)周期長、開發(fā)價值高等特點。生產(chǎn)周期長將為房地產(chǎn)市場帶來較強風(fēng)險性和滯后性。

2.房地產(chǎn)市場需求特點

房地產(chǎn)市場需求主要特點則主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、多樣性和層次性。所謂區(qū)域性指房地產(chǎn)產(chǎn)品不能同其他產(chǎn)品一樣進行空間上的移動，人們對住房位置的選擇也具有明顯個人偏好。多樣性指根據(jù)人們不同的需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品在類型、戶型、房型上呈現(xiàn)多樣性。層次性則主要指根據(jù)人們具體經(jīng)濟收入情況，房地產(chǎn)產(chǎn)品也被劃分為中、高、低檔，人們可根據(jù)自身實際情況對不同房產(chǎn)進行選擇。

二、模型建立與變量說明

1.有效供求計算與非均衡估計

基于分均衡理論下的定量分析方法可以分為雙曲線聚合方程、最小原則性方程以及CES指數(shù)聚合方程等。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場供求具有較高的聚合性，因此本文以雙曲線聚合方程作為主要研究方法。基于雙曲線聚合的非均衡理論：將某種產(chǎn)品的市場分成若干個微觀市場，在各微觀市場中，該種產(chǎn)品在上市初期均處于過度飽和，即過度供給狀態(tài)，此時增加各微觀市場產(chǎn)品需求，產(chǎn)品市場則出現(xiàn)供給量（S-Q）/S減弱的變化。同理，若產(chǎn)品微觀市場需求量達(dá)到飽和，此時增加供給量，則出現(xiàn)產(chǎn)品需求量（D-Q）/D減弱的變化。上述兩種變化的關(guān)系可用雙曲線聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示產(chǎn)品供給總量，D表示產(chǎn)品需求總量，Q則表示市場成交量，r為產(chǎn)品供求市場摩擦系數(shù)。根據(jù)此非均衡理論對我國房地產(chǎn)市場供需情況進行分析可知，影響我國房地產(chǎn)市場供求變化因素很多，例如在供給方面主要受房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)既有價格以及房地產(chǎn)投資與開發(fā)的成本等因素影響；在需求方面則主要受居民收水平、房地產(chǎn)產(chǎn)品面積、國家相關(guān)經(jīng)濟政策以及銀行信貸水平和利率等因素影響。綜合相關(guān)因素，建立非均衡理論下的房地產(chǎn)供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理論中雙曲線聚合方程可知，式中D為房地產(chǎn)需求總量，S為房地產(chǎn)供給總量，Q為房地產(chǎn)成交量。此外，本文選取Y（國內(nèi)生產(chǎn)總值）、P（商品房銷售價格）以及I（商品房投資完成額）作為影響房地產(chǎn)市場供求平衡主要因素。μ1、μ2為模型計算的隨機誤差，r為摩擦系數(shù)，其他希臘字母代表相關(guān)參數(shù)。

2.非均衡方向上房地產(chǎn)市場交易量的確定

為了對房地產(chǎn)市場供求變化進行有效分析并對市場供求變化的非均衡程度進行合理反映，引入房地產(chǎn)市場非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我國房地產(chǎn)市場供求變化為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可知，2002-2005年我國房地產(chǎn)市場的非均衡度Z在0值上下波動，這說明該段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場供求變化處于基本平衡狀態(tài)。而2006-2011年Z值基本達(dá)到了0.3（Z值最大不超過1），這表明盡管房地產(chǎn)市場需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場供給量，但由于受市場成交量Q以及人民收入水平等多方面的影響，使得既有房地產(chǎn)價格高于人們經(jīng)濟負(fù)擔(dān)能力，為人們帶來了購房難題。雖然在2008年國際金融危機爆發(fā)后，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展受到了較大影響，但在國家出臺相關(guān)政策后，房地產(chǎn)的價格則又開始升高。一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格升高使得房地產(chǎn)市場供求情況始終處于供大于求的市場現(xiàn)狀；另一方面，由于受經(jīng)濟水平、國家政策以及房地產(chǎn)銷售價格等因素影響，我國房地產(chǎn)市場會在相當(dāng)長一段時間內(nèi)呈現(xiàn)出供大于求的市場變化規(guī)律。

結(jié)論

本文通過對目前我國房地產(chǎn)市場供求特點進行分析，以非均衡理論作為研究方法，利用雙曲線聚合方程建立了房地產(chǎn)市場供求模型。通過分析可知，盡管國家自2006年來對房地產(chǎn)市場總體取向是抑制房價快速上漲、保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但總體效果并不明顯。因此，國家還需要通過強化市場總量供給管理，增加有效供給；構(gòu)建多層次市場結(jié)構(gòu)體系，積極培育結(jié)構(gòu)合理的消費梯度市場，以有效滿足多層次住房需求；設(shè)立分區(qū)域調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)警系統(tǒng)，對不同對象實施差別化調(diào)控政策等方式，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度并規(guī)范市場秩序，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

篇（2）

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的由來

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的歷史源遠(yuǎn)流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人,當(dāng)時從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設(shè)立以及租界的設(shè)立,許多外商紛紛在中國投資房地產(chǎn),在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動隨之產(chǎn)生,在當(dāng)時出現(xiàn)的專門為房地產(chǎn)業(yè)主經(jīng)營和轉(zhuǎn)手出租房屋的人，被稱為“二房東”。“二房東”、“房地產(chǎn)掮客”作為一個社會階層一直延續(xù)至解放初期。

解放初期,民間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動比較混亂,在20世紀(jì)50年代初期,政府加強了對經(jīng)紀(jì)人員的管理,整治了當(dāng)時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè);隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產(chǎn)業(yè)一度消失，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經(jīng)濟體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們生活、學(xué)習(xí)和工作節(jié)奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮(zhèn)住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也在逐步發(fā)展中形成市場。2001年8月15日建設(shè)部了修改的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》,2001年l2月18日人事部、建設(shè)部印發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試、注冊、職責(zé)等進行了規(guī)定，現(xiàn)在建設(shè)部即將出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員的法律地位得以確立，我國當(dāng)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步為社會所承認(rèn)。

二、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識，立法界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念內(nèi)涵也存在著較為廣泛的爭論。有學(xué)者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)包含以下三方面內(nèi)容：第一，經(jīng)紀(jì)是以收取傭金為目的的有償服務(wù)活動；第二，經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括了居間、行紀(jì)和等所有受托行為；第三，經(jīng)紀(jì)行為主體包括自然人、法人和其他經(jīng)濟組織。持這種觀點的人認(rèn)為：經(jīng)紀(jì)活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務(wù)緊密聯(lián)系在一起的，經(jīng)紀(jì)人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務(wù)，即行紀(jì)行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因為這種觀念，為黑中介――低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經(jīng)紀(jì)人的作用不是促成交易，變成低進高出的商人，以致部分經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念與普通經(jīng)紀(jì)概念不同，分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵要從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實際、從有利于規(guī)范管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的角度出發(fā)，對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵進行約定，其內(nèi)涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為受托人不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經(jīng)紀(jì)概念。二是，其特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的報酬由合同約定。這時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與一般意義上的經(jīng)紀(jì)人概念則完全不同。據(jù)上，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括居間與兩部分內(nèi)容，本文所論及的僅限于居間內(nèi)容，即一般意義上經(jīng)紀(jì)的概念，受托人不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員，借助個人的專業(yè)知識和對房地產(chǎn)市場信息的充分把握，輔以法律素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協(xié)調(diào)談判能力和應(yīng)變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能在由房地產(chǎn)這種特殊商品構(gòu)成的信息不對稱的房地產(chǎn)市場中，解決信息不對稱，促進房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護消費者利益，而不是低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產(chǎn)商品的特點、房地產(chǎn)市場信息不對稱所引發(fā)的。正是因為房地產(chǎn)商品的特點、房地產(chǎn)市場信息不對稱，才有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

1.房地產(chǎn)商品的特點探究

筆者以為房地產(chǎn)商品的如下特點,造成房地產(chǎn)市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產(chǎn)一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習(xí)慣，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境等均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置。房地產(chǎn)的這種不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場只能是一個地區(qū)性的市場。

(2)獨一無二性

房地產(chǎn)不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。房地產(chǎn)的獨一無二性，使得房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，從而房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產(chǎn)由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產(chǎn)的利用在不同用途及利用方式之間出現(xiàn)了競爭和優(yōu)選的問題。

(4)相互影響性

房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況有直接的關(guān)系,還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況,受附近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產(chǎn)的限制一般通過警察權(quán)、征用權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)來實現(xiàn)。這一點說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性，也說明了政府制定長遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。

(6)難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產(chǎn)變現(xiàn)困難；如果快速變現(xiàn)，又只有相當(dāng)幅度的降價。

篇（3）

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

一、引言

近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展先后經(jīng)歷了城鎮(zhèn)住房消費的快速發(fā)展時期（2005 ～2007年）、全球金融危機的調(diào)整期（2008年）、金融危機后的泡沫膨脹期（2009～2012年）和房地產(chǎn)市場理性回歸的去庫存期（2012～2015年）和持續(xù)增長期（2016年以后）。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，又具有商品屬性、土地公有制等社會屬性。我國政府在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著較大的影響力和作用，通過金融、政策、制度等多種手段參與房地產(chǎn)市場調(diào)控，卻仍然造成了調(diào)控方向與實際房價走向不吻合等現(xiàn)象。

對房地產(chǎn)調(diào)控市場而言，目前國內(nèi)外研究方法較多，但對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究仍然薄弱，特別是房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性、績效方面的研究相對較少，對房地產(chǎn)市場作為公共經(jīng)濟市場的認(rèn)識不夠，特別是國內(nèi)對房地產(chǎn)調(diào)控績效方面的分析較為薄弱，應(yīng)用計量方法闡述調(diào)控效果，分析調(diào)控方向的研究較少。

DEA方法即Data Envelopment Analysis，是針對單個評價單元，從生產(chǎn)效率的角度評估投入產(chǎn)出效率，是多數(shù)據(jù)決策評價的重要方法。本文采用DEA方法研究房地產(chǎn)市場調(diào)控效率，避免主觀因素影響，并通過簡化計算、減少誤差來克服評價過程中出現(xiàn)的不確定性；同時就房地產(chǎn)市場調(diào)控評價而言，作為公共調(diào)控手段的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，就本身而言評價其調(diào)控效果涉及層面較多，很難明確指出其調(diào)控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入產(chǎn)出效率的同時，比較不同DMU在調(diào)控基調(diào)相近情況下所反映出的調(diào)控效率。

有鑒于此，在以往文獻的基礎(chǔ)上，本文嘗試如下創(chuàng)新：從房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究背景出發(fā)，利用DEA分析方法，選取合適的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，分析典型地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控效率，并為下一步房地產(chǎn)市場的調(diào)控提出意見與建議。

二、研究方法

（一）DEA方法

盡管DEA方法有較多改進模型，基本上是在原模型基礎(chǔ)上對計算方法等進行的改進，其基本模型如下：

假設(shè)n個DMU，每個都有m種類型的輸入和s種類型的輸出，輸入用Xj表示，輸出用Yj表示，評價第j0決策單元DMUj0有效性的DEA模型為：

其中Xj、Yj分別表示投入、產(chǎn)出指標(biāo)；λ、j表示單位組合系數(shù)，θ、S+、S-等作為評價DMU相對有效性的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

就本研究而言，上述DMU就是各房地產(chǎn)市場系統(tǒng)，Xj，Yj針對不同政府、銀行等對房地產(chǎn)市場系統(tǒng)的投入、產(chǎn)出的量化結(jié)果，進而確定相對有效性。

（二）基于DEA分析的房地產(chǎn)市場調(diào)控評價模型構(gòu)建

DEA方法是將各個評價單元視為DMU，并根據(jù)DEA模型的特點調(diào)整投入、產(chǎn)出的因素，應(yīng)用DEA來分析房地產(chǎn)市場調(diào)控問題，也是將各地區(qū)房地產(chǎn)市場視為DMU，選取指標(biāo)如下：

DEA模型的效率計算方式測算的就是投入與產(chǎn)出的比值，將DMI的綜合輸入與綜合輸出比的最小值作為該DMU的相對效率值。在實際計算過程中，由于一般DEA模型在計算效率評價時就是按照上述指標(biāo)體系，對每個DMU單元收集有關(guān)數(shù)據(jù)，然后按照DEA模型的基本思路選取DEA中CCR和BCC模型進行測算，比較DMU之間的相對有效性。

房地產(chǎn)市場調(diào)控評價的基本模型如下：假設(shè)n個房地產(chǎn)市場DMU，每個都有上述9個輸入類型和6個輸出類型，輸入中的各項數(shù)據(jù)用Xj表示，輸出的各項數(shù)據(jù)用Yj表示，按照模型對第j0房地產(chǎn)市場DMUj0有效性進行評價。在選擇DEA模型的具體模型時，應(yīng)當(dāng)注意：由于DEA方法主要是測算相對有效性的，DMU的相對效率高低并非只取決于投入或產(chǎn)出水平，而是與兩種水平都相關(guān)，所以在實際測算過程中，考慮到資源的有限性，常常限定總輸入量最少時達(dá)到總輸出最大；同時，由于就無效的DMU而言，其生產(chǎn)前沿面不變，會導(dǎo)致其效率值與傳統(tǒng)DEA方法測定相同，但從有效程度講，它是無效的，而對有效的DMU而言，在效率值不變的前提下，投入按比例增加，將投入增加的比例作為超效率值，在不考慮其自身的前提下，由于生產(chǎn)前沿面移動，測定的效率值會與傳統(tǒng)DEA測定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相對有效。因此，在房地產(chǎn)市場調(diào)控評價分析過程中，需對上述數(shù)據(jù)進行處理，盡量采用增速等相對指標(biāo)以避免數(shù)值對DEA的影響；同時，對無效DMU測算時進行考慮。

三、華東典型地區(qū)實例研究

本文選取了華東典型地區(qū)為研究對象，華東典型地區(qū)主要是集中于長江三角洲的以上海為中心的區(qū)域。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，華東典型地區(qū)為全國經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，是城鎮(zhèn)化推進、房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的地區(qū)，也是房地產(chǎn)市場交易較為頻繁、房地產(chǎn)市場發(fā)展相對完善的地區(qū)。因此，x擇華東典型地區(qū)研究房地產(chǎn)市場調(diào)控的合理性與有效性，能對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)控研究做出合理評價，并根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控思路變化體現(xiàn)出各地在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的地方利益問題。

（一）數(shù)據(jù)描述

根據(jù)前文所述，本文將利用DEA方法對房地產(chǎn)市場調(diào)控進行分析，因此數(shù)據(jù)準(zhǔn)備主要是根據(jù)上述因素查找相關(guān)數(shù)據(jù)。由于本文主要研究華東典型地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題，且上文提到實質(zhì)上我國房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展主要是在2005年之后，因此本文的數(shù)據(jù)收集階段為2005年，研究時段為2005―2015年。

（二）數(shù)據(jù)預(yù)處理

由于DEA分析涉及到的數(shù)據(jù)預(yù)處理整體過程相似，因此本文僅以2014年為例，詳細(xì)闡述房地產(chǎn)市場調(diào)控評價的DEA數(shù)據(jù)預(yù)處理分析過程。

將華東典型地區(qū)上海、杭州、南京、寧波、蘇州視為本次房地產(chǎn)市場調(diào)控評價分析的五個DMU即研究單元，以上海市數(shù)據(jù)為例，根據(jù)指標(biāo)體系得到以下數(shù)據(jù)表。

根據(jù)DEA分析的要求將上述有關(guān)指標(biāo)轉(zhuǎn)換為增量數(shù)據(jù)，并根據(jù)投入產(chǎn)出指標(biāo)體系進行更改，得到下表。

上述表為華東典型地區(qū)上海、杭州、南京、寧波、蘇州的2014年的有關(guān)數(shù)據(jù)，將整理好的該數(shù)據(jù)進行DEA分析，需要特殊說明，在數(shù)據(jù)具體處理時，針對所有投入指標(biāo)都需進行相對度量，也就是采取相對指標(biāo)進行投入運算，對產(chǎn)出指標(biāo)進行標(biāo)準(zhǔn)化，對房地產(chǎn)價格指數(shù)以穩(wěn)定為主要產(chǎn)出目的，因此采用模糊判定的方式進行標(biāo)準(zhǔn)化。

（三）數(shù)據(jù)結(jié)果

收集華東典型地區(qū)2005至2015年的有關(guān)數(shù)據(jù)，并將華東典型地區(qū)2005至2015年所有數(shù)據(jù)進行整合，統(tǒng)一視為數(shù)據(jù)集合，進入DEA分析，本次DEA計算為避免CCR模型與BBC模型的沖突，也避免輸入模型與輸出模型對結(jié)果的影響，在使用MaxDEA計算過程中，取四種模型的均值作為此次DEA分析的結(jié)果。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

由上表可以看出，從相對效率上看，上海市多次在DEA評價中位于效率前列，這就意味著上海在整個房地產(chǎn)市場調(diào)控DEA分析中相對效率較高，即用較少的投入換到了較大的效果，而蘇南地區(qū)與浙北地區(qū)則呈現(xiàn)出相互交替的趨勢，在金融危機期間，杭州、寧波相對反映速度較快，給房地產(chǎn)市場調(diào)控予以較大支撐，但同時也帶來了負(fù)面影響，也就是在2012～2013年，杭州、寧波在房地產(chǎn)市場上所反映出的疲態(tài)，特別是2013年后半年開始，杭州、寧波的房價在華東地區(qū)領(lǐng)跌，這也與前期房地產(chǎn)調(diào)控過度有關(guān)。

從分時段的相對效率來講，房地產(chǎn)市場調(diào)控DEA分析結(jié)果可以將房地產(chǎn)市場四個階段的特點展現(xiàn)得更為明顯：2005～2007年，房地產(chǎn)快速上漲時期，其DMU的相對效率均處于較高階段，顯示出投入明顯小于產(chǎn)出，也就是房地產(chǎn)價格快速上漲得益于經(jīng)濟增速；2008年，由于金融危機影響，但政府反應(yīng)速度較快，房地產(chǎn)調(diào)控投入加大，但房地產(chǎn)市場價格開始下跌但跌幅不大，這就意味著我國房地產(chǎn)調(diào)控主要緊跟宏觀經(jīng)濟形勢；2010年則出現(xiàn)了大多數(shù)的DEA效率下跌，這與當(dāng)時加大房地產(chǎn)投入等不無關(guān)系，房地產(chǎn)投入加大非但未帶來預(yù)期性的房地產(chǎn)大漲，反而導(dǎo)致當(dāng)年效率較低；2009、2011～2012年，房地產(chǎn)調(diào)控投入加大，趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場價格又進入上漲通道，期間限購等政策層出不窮，但房地產(chǎn)市場價格仍在上漲，也就意味著限購等投入從某種意義上講影響不大，房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定有所偏差；從2013年末開始，隨著經(jīng)濟下行及限購政策的取消，整個房地產(chǎn)市場調(diào)控DEA有所下降，限購取消對房地產(chǎn)市場有正向作用。2015年開始，房地產(chǎn)市場進入持續(xù)增長期，受益于經(jīng)濟復(fù)蘇而持續(xù)增長，加上5次降息、4次降省⑾碌饔業(yè)稅、下調(diào)二套房首付比例、提高公積金貸款額度等連環(huán)組合拳，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大幅價格上漲，政策效率較高。

從調(diào)控手法來講，上海對于華東地區(qū)而言，一直在房地產(chǎn)市場調(diào)控DEA分析中位于前列，除了上海經(jīng)濟發(fā)達(dá)等原因外，極有可能與上海開征房地產(chǎn)稅有關(guān)系，盡管該項稅收額度不高，但房地產(chǎn)稅從稅收角度增加了房地產(chǎn)持有成本，從而影響房地產(chǎn)交易。同時，上海作為國內(nèi)銀行較為成熟的大城市，其購房貸款的首付比例與執(zhí)行利率相對較為穩(wěn)定，對房地產(chǎn)市場調(diào)控而言可能也有重要作用。

從房地產(chǎn)市場調(diào)控的DEA分析結(jié)果可以看出，從華東典型地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控而言，不論是房地產(chǎn)市場調(diào)控的相對效率還是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要影響因素，最為關(guān)鍵的是經(jīng)濟導(dǎo)向，房地產(chǎn)市場更多地隨著經(jīng)濟的變化發(fā)生改變，主動調(diào)控的手段和方式在整個房地產(chǎn)市場中未能起到較好的作用。隨著房地產(chǎn)市場進入到去行政化的2014年之后，利率等金融調(diào)控起到了較好的效果，但從房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，并未根本上改變房地產(chǎn)跟隨經(jīng)濟發(fā)展的步伐的情形。

（二）建議

從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控過程及上述華東典型地區(qū)的房地產(chǎn)市場調(diào)控評價來看，過去我國房地產(chǎn)市場調(diào)控主要采取政策導(dǎo)向為主的手段進行，但其實質(zhì)調(diào)控效果卻并未達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目的，不僅出現(xiàn)了房價奇高不下等問題，還給實體經(jīng)濟發(fā)展埋下了極大的隱患。近兩年來，配合采用了金融等其他調(diào)控手段，對房價的調(diào)控作用明顯，但在調(diào)控力度的把握上，仍需要進一步探索。為此，建議減少部分不合理的稅收，開征房地產(chǎn)保有階段的稅收，完善房地產(chǎn)市場健全金融調(diào)控手段，合理確定房地產(chǎn)市場貸款額度，確保房地產(chǎn)市場投資有序過渡，改革房地產(chǎn)利率執(zhí)行權(quán)，利用利率調(diào)控房地產(chǎn)市場；規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，進一步完善房地產(chǎn)中介市場，為房地產(chǎn)租賃、買賣提供良好的市場平臺，賦予房地產(chǎn)以更多的金融屬性；推進房地產(chǎn)市場稅制改革，確保房地產(chǎn)市場評估的獨立化和客觀化。

參考文獻：

[1] 張紅利.中國房地產(chǎn)市場調(diào)控績效研究[M].長春：吉林大學(xué)出版社，2012：3- 4.

篇（4）

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地產(chǎn)市場波動含義

學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)市場波動并沒有確切的定義，許多學(xué)者將“房地產(chǎn)市場周期”及“房地產(chǎn)市場波動”混為一談，但是二者之間存在著很大區(qū)別。簡單來說，房地產(chǎn)市場波動包含多種形式，周期波動只是其中一種。房地產(chǎn)市場波動廣義的含義是房地產(chǎn)經(jīng)濟數(shù)量表現(xiàn)出依時間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)經(jīng)濟增長率等方面的波動形成的整體運行狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)市場波動根源

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變動是房地產(chǎn)市場波動的根本原因。從長期來看，房地產(chǎn)需求會不斷上升，這是由房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱性地位所決定的；而另一方面，由于房地產(chǎn)的不可移動性，盡管土地供給和房屋供給都會不斷增加，但是二者在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上總是存在差異，這就使得一定長的時間內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在波動。假設(shè)房地產(chǎn)市場供給在短期內(nèi)保持相對不變，房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)持續(xù)出上升趨勢，而此時土地的供應(yīng)量不變，房地產(chǎn)生產(chǎn)過程較長，使得房地產(chǎn)市場無法在短期內(nèi)增加供給，從而使得在相對較長的房地產(chǎn)市場運行過程中，基本保持不變的房地產(chǎn)供給將無法在短期內(nèi)滿足不斷上升的房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動。

三、抑制房地產(chǎn)市場波動的對策

1.明確房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展與其市場繁榮，帶動了國民經(jīng)濟增長，提高了居民的生活水平。為抑制房地產(chǎn)市場波動，建立房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)是必要的。過去的房地產(chǎn)市場主要追求經(jīng)濟的發(fā)展而忽視了社會的需求，因此，明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場波動，促進其穩(wěn)定健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。

2.加大房地產(chǎn)市場需求調(diào)控

供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場波動的根源，因此調(diào)整房地產(chǎn)市場的需求和供給平衡才能從根本上抑制房地產(chǎn)市場的大幅度波動。針對中國房地產(chǎn)市場需求的特點，應(yīng)通過抑制投資和投機需求、限制被動需求、打擊虛假需求三種措施來調(diào)整需求和供給之間不平衡關(guān)系。

3.加強保障性住房建設(shè)

中國保障性住房制度訂立及建造過程中存在一些問題，出現(xiàn)了資格審查不嚴(yán)，保障對象錯位；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，戶型不合理；區(qū)位不合適，交通不便利等現(xiàn)象，這些問題的存在阻礙了保障性住房建設(shè)的發(fā)展。在保障性住房制度完善方面，應(yīng)加大保障性住房建設(shè)考核力度，盤活空置房進入保障性住房市場、鼓勵房地產(chǎn)商參與保障房建設(shè)，完善保障性住房的準(zhǔn)入和退出制度。

4.健全房地產(chǎn)市場監(jiān)控機制

房地產(chǎn)市場運行是個完全動態(tài)的經(jīng)濟變化過程，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整周期實行動態(tài)跟蹤能更早的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場中存在的問題。首先，應(yīng)建立房地產(chǎn)市場預(yù)警機制，根據(jù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)設(shè)立合理的警戒線，為房地產(chǎn)市場調(diào)控的時間與手段提供依據(jù)。其次，應(yīng)完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測機制，通過房地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，政府或房地產(chǎn)企業(yè)可以對市場進行周密的分析，進而預(yù)測供應(yīng)量，促進供給與需求平衡。房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系建設(shè)必須注重其長效性，從監(jiān)測制度、信息及動態(tài)等方面加強長效機制建設(shè)。

5.完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策

能有效抑制中國房地產(chǎn)市場波動的宏觀調(diào)控政策有許多因素，主要包括土地供應(yīng)政策研究、金融政策研究和稅收政策等方面。

（1）完善土地政策

中國土地政策是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系中重要組成部分，它以優(yōu)化土地資源配置、保護土地資源為最終目標(biāo)，通過經(jīng)濟、法律及行政手段，以保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展。為了使中國房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，土地供應(yīng)應(yīng)進一步定量化、結(jié)構(gòu)化與目標(biāo)化。根據(jù)土地政策對房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生的三方面影響，應(yīng)加強城市存量用地挖潛供應(yīng)，增加保障性住房土地供應(yīng)比例，完善城市土地節(jié)約集約利用考核評價。

（2）完善金融政策

房地產(chǎn)金融是指，貫穿房地產(chǎn)全過程，隨著中國房地產(chǎn)金融政策體系的建立和完善，中央銀行在貨幣政策上對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行引導(dǎo)，運用金融政策促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。金融政策對中國房地產(chǎn)市場的的影響體現(xiàn)在市場供給與需求平衡關(guān)系上，通過供給與需求的調(diào)整來影響房地產(chǎn)市場的價格。首先，房地產(chǎn)金融政策通過調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量以及利率水平等方面來影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力，從而影響房地產(chǎn)市場的供給。其次，金融政策對住房需求市場針對性漸強，2011年1月國務(wù)院對貸款購買第二套住房進行了限制，規(guī)定貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。從以上國家出臺的金融政策來看，國家的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的需求的控制地位越來越重要，影響程度越來越強。

（3）完善稅收政策

篇（5）

一、房價高居不下的原因

（一）土地價格上漲推動房價升高

影響房地產(chǎn)的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的價格。在我國實行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度以來，基于中國國情，即作為一個土地大國，必須保證充足的耕地面積；但另一方面，我國巨大的人口壓力，以及快速的城鎮(zhèn)化進程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地資源與迅速增長的對城市建設(shè)土地需求的矛盾使土地價格在矛盾的刺激下堅挺地上揚。

（二）房地產(chǎn)市場本身的特點

房地產(chǎn)市場是各種要素市場中的特殊市場，它具有供給的有限性和天然的壟斷性。它的價格形成機制的基礎(chǔ)是地租理論，它的利潤永遠(yuǎn)高于社會平均利潤。所以房地產(chǎn)市場天然就具有高成本，高投入，高價格的特性。房地產(chǎn)市場是一種區(qū)域性市場，作為不可移植的物質(zhì)載體，在一定區(qū)域范圍內(nèi)有著區(qū)域壟斷的特點，這些特點、特性決定了只有很少部分的具有強大經(jīng)濟實力的集團才有能力進入房地產(chǎn)市場，這樣，房地產(chǎn)市場就天然的具有行業(yè)壟斷、區(qū)域壟斷的特性。

由此，在競爭區(qū)域中，少數(shù)寡頭在擁有了對市場的控制力后通過努力擴大房地產(chǎn)差異，弱化競爭，通過先入企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢，達(dá)到了壟斷地位，又通過其的壟斷地位，使房價維持在較高水準(zhǔn)。

（三）金融市場的影響

我國房地產(chǎn)的真正繁榮就是在我國對金融領(lǐng)域的改革的基礎(chǔ)之上，在金融領(lǐng)域放開對個人信用消費貸款的限制后大大刺激了消費者的消費欲望，增強了消費能力，成為房地產(chǎn)市場不斷放大的主要支撐力量，這種有效需求的增長是房地產(chǎn)價格不斷上揚的內(nèi)在動力。同時，銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)投資者幾乎不加限制的貸款支持使得市場供給能力也不斷增強。于是在有效需求與供給相互促進下房地產(chǎn)價格的上揚也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的幾點是房地產(chǎn)市場本身的特點，是其內(nèi)部價格決定機制。而政府則是房地產(chǎn)價格決定機制的重要外部力量。他通過其本身對房地產(chǎn)市場的供求調(diào)節(jié)來影響房地產(chǎn)市場的價格。主要通過土地供應(yīng)調(diào)節(jié)，市場監(jiān)管，政策以及各種綜合調(diào)控手段以影響房地產(chǎn)市場。可以說正是政府的放開房地產(chǎn)市場，實行積極的財政政策，刺激投資拉動內(nèi)需的政策促進了房地產(chǎn)市場的極大繁榮，也導(dǎo)致了房價的畸高。尤其一些地方政府為了本地的經(jīng)濟增長人為的對房地產(chǎn)市場的托市更是房地產(chǎn)市場失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房資源不能充分利用

世界公認(rèn)的合理房價應(yīng)該是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中國的絕大多數(shù)城市的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個理論上的正常房價。曾有一個調(diào)查表明中國城市的實際房價超出正常房價的幅度。以北京、長沙、西寧為例，北京實際房價超出正常房價3.59倍，長沙為2.31倍，西寧為2.15倍。實際上，在中國無論是相對發(fā)達(dá)的城市還是相對欠發(fā)達(dá)的城市，絕大部分的情況都是如此。

二、抑制高房價的措施

雖然政府出臺了很多局域性的措施政策來遏制房價，像限購、大力建保障房等，都起到一定成效但離抑制高房價還很遠(yuǎn)。所以我們必須采取更有效的措施去打壓高房價：

首先，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本目的是為了促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對改進居民住房條件、拉動國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。因此，調(diào)控要堅持積極穩(wěn)妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房價上漲的勢頭控制住，又要防止措施不當(dāng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低價位普通商品房以及經(jīng)濟適用住房的供給；另一方面，要重點圍繞需求做好文章：要遏制投機性炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)住房消費。

其次，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行，給老百姓創(chuàng)造一個透明有序的房地產(chǎn)市場。不斷加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，提高各類房地產(chǎn)市場的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實供求關(guān)系的房地產(chǎn)價格，更好地發(fā)揮市場功能，改善投資結(jié)構(gòu)。

再次，高度重視穩(wěn)定住房價格。各級政府要切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布；正確引導(dǎo)居民合理消費需求。

最后，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施。強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。

三、總結(jié)

當(dāng)前房價的高居不下主要與被扭曲的社會制度有關(guān)，如果認(rèn)識不到這一點，就根本不可能實現(xiàn)“住者有其屋”的理想，那些試圖依靠市場機制來解決住房問題的建議和措施，只會進一步強化住房問題的失范現(xiàn)象。經(jīng)濟學(xué)家應(yīng)該更多地關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場中內(nèi)在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預(yù)測房市。然而，當(dāng)前的一些經(jīng)濟學(xué)卻把自己置于經(jīng)濟分析師的立場，局限于基于供求分析的狹隘領(lǐng)域和視角來觀察社會現(xiàn)狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現(xiàn)狀與合理性相混淆了，這是當(dāng)前房價等問題久而不決的根源。

篇（6）

在我國當(dāng)前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)是不可替代的重要組成部分，房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅帶動了國民經(jīng)濟，還改善了人民的住房條件，地方政府財政收入也因此得到了很大程度的提高。然而，房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度過快也導(dǎo)致了很多問題，抑制了房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展。因此，有必要對我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題以及未來發(fā)展進行研究。

一、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展勢頭迅猛，在很大程度上促進了我國國民經(jīng)濟的增長，與建筑、家裝、家電等行業(yè)的發(fā)展也都息息相關(guān)，具有關(guān)聯(lián)性強、設(shè)計范圍廣等特點。

但過快的發(fā)展速度也讓很多問題逐漸凸顯出來，在繁榮發(fā)展的表面之下，制度的不健全、市場的不完善、發(fā)展的不均衡都使得各方面矛盾愈發(fā)尖銳起來。房地產(chǎn)市場的暴利與長期居高不下的房價使市場中的投機行為越來越多，很多房產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重超出了其實際價值，居民也越來越難以承受，房地產(chǎn)泡沫也因此產(chǎn)生。在這種情況下，很多想要買房的人對房子望而卻步，如果長此以往，就會在一定程度上使房地產(chǎn)市場的投資條件降低，隨之而來的便是房地產(chǎn)市場的走低，供求關(guān)系也在此基礎(chǔ)上發(fā)生了一些變化。

我國政府為了解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，強化了行政管理力度，也出臺了一些相關(guān)的宏觀管理政策，但這些手段卻并沒有從根本上改善我國房地產(chǎn)市場的運行狀況，房價依然居高不下。加之建筑材料，土地等物資價格的逐年上漲，使房地產(chǎn)運行的成本提升，也導(dǎo)致了我國房價上升。

二、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟不可或缺的重要發(fā)展動力，對經(jīng)濟增長有著非常重要的影響。房地產(chǎn)泡沫雖然是當(dāng)前主要的發(fā)展問題，但房地產(chǎn)的振興依然是主要的發(fā)展方向。想要房地產(chǎn)市場在未來穩(wěn)定健康的發(fā)展，政府就需要更加理性的對待市場，充分了解并分析市場信息，構(gòu)建起長效機制對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

（一）房地產(chǎn)市場的改善方式

在現(xiàn)階段的經(jīng)濟形勢下，政府需要更加重視房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。在最大程度上使房地產(chǎn)交易成本降低，迎合普通公民的經(jīng)濟能力與住房需求，加大廉租房與經(jīng)濟適用房建設(shè)，運用民生手段，將當(dāng)期房地產(chǎn)供需問題解決。銀行也可以為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造一個相對寬松的金融環(huán)境，提供更多的貸款，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)區(qū)別對待的方式。另外，科學(xué)合理的規(guī)范房價也是當(dāng)前必須要解決的主要問題，可以運用減免稅費、低補高加等方式實現(xiàn)。與此同時，構(gòu)建起信息披露機制，將房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋實際情況等信息公開，提升消費者對這些信息的了解程度，以促進購房。

實際上，解決房地產(chǎn)市場的問題并不是片面的拯救開發(fā)商，而是在保障我國國民經(jīng)濟體系，讓普通群眾了解這一本質(zhì)，就能夠在一定程度上轉(zhuǎn)變當(dāng)前持幣觀房的現(xiàn)象。如果房地產(chǎn)市場崩潰，我國工業(yè)必然會面臨著經(jīng)濟滑坡，失業(yè)率也會隨之增加，這些問題都會對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

隨著央行連續(xù)降息，我國整體性的經(jīng)濟環(huán)境也因此得到了有效刺激，房地產(chǎn)市場快速升溫，并逐漸平穩(wěn)下來。從近一階段的樓市成交信息來看，我國的房地產(chǎn)市場會面臨新一波的增長。資金鏈緊張的問題也隨著貸款利率下調(diào)得到了緩解，我國房地產(chǎn)市場的瓶頸已經(jīng)過去。

（二）政府提出的調(diào)整政策

從2015年政府工作報告中我們不難發(fā)現(xiàn)，政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度是積極且平穩(wěn)的，運用了很多“促進”、“支持”、“穩(wěn)定”等詞匯，這也表明國家對房地產(chǎn)市場正在積極進行調(diào)整，房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展也更加趨于健康與穩(wěn)定。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

第一，穩(wěn)定住房消費，實行因地制宜的政策，將地方政府的主體作用充分落實，滿足普通公民的正常住房需求，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府政策的著力點則主要放在金融機構(gòu)等部門，為房地產(chǎn)市場提供更多的消費支持。第二，加大保障性住房建設(shè)力度，實行物質(zhì)保障與資金補貼雙管齊下的住房保障政策，將一部分存量房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏俊５谌母镒》抗e金政策，提升其利用效率。第四，將城市危房改造計劃提上了日程，與棚改計劃的資金政策一樣。第五，明確的路徑，強化確權(quán)、登記、頒證等實際工作，保證不占用耕地，保障農(nóng)民的實際利益。除上述五點以外，還有特大鎮(zhèn)擴權(quán)增能、促進信貸證券化等諸多政策，都是房地產(chǎn)未來的主要發(fā)展指導(dǎo)。

房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的意義十分重大，在經(jīng)濟條件的壓力下，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的作用愈發(fā)凸顯出來。隨著城市化進程的不斷加快，我國將會有4億左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市中來，房屋的需求量是非常大的，因此，房地產(chǎn)市場在我國未來的發(fā)展空間仍然非常巨大，對國民經(jīng)濟的作用也是不容忽視的。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)一直以來都是我國國民經(jīng)濟的重要支柱。當(dāng)前，面對房地產(chǎn)市場中存在的問題，政府和市場都在積極面對，并提出一系列方法，用以緩解房地產(chǎn)市場中的泡沫現(xiàn)象，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。從當(dāng)前形式來看，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ匀环浅＞薮螅l(fā)展前景也相當(dāng)可觀。

參考文獻：

[1]趙楊，張屹山，趙文勝等.房地產(chǎn)市場與居民消費、經(jīng)濟增長之間的關(guān)系研究――基于1994―2011年房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的實證分析[J].經(jīng)濟科學(xué)，2011，06：30―41

篇（7）

改革開放30多年，房地產(chǎn)不僅成為重要的生產(chǎn)和生活資產(chǎn)，而且是國民經(jīng)濟重要組成部分。其中，新建商品房和存量住房是房地產(chǎn)市場流通的主要部分，也是反映區(qū)域房地產(chǎn)市場是否健康、平穩(wěn)發(fā)展的晴雨表。在實行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策之前，由于城市人口增長過快，普通商品房供不應(yīng)求，投資投機需求得不到抑制等問題存在情況下，商品房和存量房呈現(xiàn)量價齊升，市場呈現(xiàn)虛假繁榮，房地產(chǎn)市場發(fā)展像一匹脫韁的野馬快速前行。買賣雙方出現(xiàn)較多的沖突和矛盾，房地產(chǎn)管理部門不能有效的進行管理，只能被動的解決出現(xiàn)的問題。究其原因，主要是發(fā)展速度不符合國情，管理部門只做促發(fā)展的工作，忽視重要的監(jiān)管職責(zé)。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展，建立對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)監(jiān)管制度是唯一正確的方法。只有管理部門高度重視此項工作并積極開展監(jiān)管工作，才能從根本上消除影響新建商品房建設(shè)、流通過程中出現(xiàn)的問題，消除存量住房信息虛假，房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)開展業(yè)務(wù)等行為。以實際行動解決房地產(chǎn)市場平安發(fā)展中存在的障礙，使得監(jiān)管工作成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的堅定捍衛(wèi)者。

二、監(jiān)管是依法治市場的具體體現(xiàn)

監(jiān)管工作是按照現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策規(guī)定，根據(jù)工作特點制定具體的工作流程和要求，組織具備一定政策水平和專業(yè)知識的人員對監(jiān)管相對單位開展的專項監(jiān)督工作。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管內(nèi)容包括：售樓處公示資料、銷售房屋的公示信息、銷售人員的公示信息、銷售中介機構(gòu)公示資料、公開發(fā)放的與銷售項目有關(guān)資料。對房地產(chǎn)中介機構(gòu)監(jiān)管內(nèi)容包括：店面公示資料、持證經(jīng)紀(jì)人員公示信息、居間合同示范文本公示及使用、信息平臺。為保證開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)公示內(nèi)容真實、有效并符合新建商品房銷售、存量房交易、租賃和有關(guān)信息規(guī)定，房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作尤其重要。天津市區(qū)縣房管局監(jiān)管隊伍要在設(shè)定時間內(nèi)對全部在售新建商品房銷售現(xiàn)場、房地產(chǎn)中介機構(gòu)門店公示內(nèi)容進行周期性檢查。在檢查過程中確保一般性問題隨時發(fā)現(xiàn)隨時糾正。對違反政策規(guī)定的問題均下達(dá)責(zé)令整改通知書，對整改情況進行復(fù)查至整改完畢。對嚴(yán)重違反政策損害購房人利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為，在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)執(zhí)法機關(guān)依法查處，同時關(guān)閉商品房銷售合同、存量房交易合同網(wǎng)絡(luò)打印功能。監(jiān)管工作具有長期性、穩(wěn)定性，而監(jiān)管對象處于不斷變化的情況中，違法違規(guī)現(xiàn)象隨時發(fā)生，使得監(jiān)管工作要不斷適應(yīng)變化的環(huán)境，堅持現(xiàn)場監(jiān)管的傳統(tǒng)，不斷把法治的理念及時傳達(dá)到監(jiān)管對象，使其時刻尊法、守法，按照各項規(guī)定從事相關(guān)工作，真正實現(xiàn)依法管理房地產(chǎn)市場的目標(biāo)。

三、監(jiān)管是改進管理模式的有效途徑

房地產(chǎn)市場管理部門在日常管理中，較為注重制定政策、程序和研究問題的解決方法，注重事物發(fā)展的過程，在意形成的結(jié)論是否可控。較為忽視事物形成的原因調(diào)查，忽視運用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)分析構(gòu)成事物組成成分準(zhǔn)入要求合規(guī)性的審查，使得管理的措施、辦法、解決問題的效率呈現(xiàn)明顯滯后性。在商品房銷售、房地產(chǎn)中介、房屋租賃等方面出現(xiàn)許多違反市場經(jīng)濟公平、公正、公開、依法等原則的典型案例，使得相關(guān)管理部門疲于應(yīng)對，在不能及時解決出現(xiàn)的問題情況下，使得、投訴、聚眾維權(quán)等事件高居不下。解決這些問題的有效途徑在于從根本上轉(zhuǎn)變管理方式，由注重事中、事后管理變?yōu)樽⒅厥虑啊⑹轮小⑹潞笕坦芾恚Ⅲw制機制完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度成為唯一選擇。通過管理部門將必要的人力、物力及相關(guān)資源配置前移，最大限度實現(xiàn)用無形的手調(diào)控，處理、化解房地產(chǎn)市場發(fā)展中出現(xiàn)的各類問題。用監(jiān)管的方式形成管控房地產(chǎn)市場的重要手段，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為始終處于市場管理部門法眼內(nèi)。監(jiān)管部門通過不斷改進監(jiān)管工作，公開監(jiān)管規(guī)范、程序、標(biāo)準(zhǔn)及處罰辦法，形成透明度高的工作模式。同時，要使開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)清楚，出現(xiàn)違法、違規(guī)行為必將受到處罰、信譽受損的結(jié)果，真正實現(xiàn)監(jiān)管工作在維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展中的正能量。

四、監(jiān)管是實現(xiàn)源頭治理的重要手段

篇（8）

中圖分類號：F293.33　文獻標(biāo)識碼：A　文章編號：1009-9107(2012)02-0047-04

引言

1997年亞洲金融危機之后，中國經(jīng)濟出現(xiàn)內(nèi)需不足，這時，中國的房地產(chǎn)市場剛剛初具規(guī)模，國家實施積極的財政政策，加大全社會固定資產(chǎn)投資，并通過住房貨幣化、房地產(chǎn)市場化等相關(guān)政策措施，促成了房地產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展。經(jīng)過10多年社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出關(guān)聯(lián)度高、帶動性強的自身產(chǎn)業(yè)特點。房地產(chǎn)市場連續(xù)高速的增長帶動了煤炭、電力、鋼鐵、金融、運輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進了我國的經(jīng)濟增長，推進了城市化的進程，改善了城市部分居民的居住條件，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟的全局，而且關(guān)系人們安居樂業(yè)和社會安定繁榮。針對近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房價上漲過快、空置率上升、結(jié)構(gòu)不合理等影響市場健康運行的現(xiàn)象，政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，土地供應(yīng)政策也在國家的第五次宏觀調(diào)控中首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調(diào)控的手段。目前土地供應(yīng)政策已經(jīng)上升到與貨幣政策和財政政策的同一高度――由一般的土地供應(yīng)管理上升到宏觀經(jīng)濟調(diào)控的高度。因此，深入研究土地供應(yīng)政策和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，可以為國家對房地產(chǎn)市場更為有效的調(diào)控提供政策建議。

一、土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機制

宏觀經(jīng)濟調(diào)控可以分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。能夠直接作用于社會總供應(yīng)或者社會總需求的調(diào)控稱為直接調(diào)控，不能直接作用于總供應(yīng)或總需求的宏觀調(diào)控稱為間接調(diào)控。

“傳導(dǎo)機制”是指從調(diào)控手段實施到調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)之間的中間過程。土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機制主要是指從土地利用規(guī)劃、供地計劃等政策工具實施到房地產(chǎn)市場調(diào)控之間有一個傳導(dǎo)過程。

土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在以下兩個方面。首先，土地價格對房價的影響。房地產(chǎn)價格體系是土地價格和房產(chǎn)價格組成相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機整體。土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。其次，土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響。土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場的供給，最終影響房地產(chǎn)價格。但是土地供應(yīng)的政策影響效果和房價的變化并不是同步的，一段時間內(nèi)，存在著“時滯性”。土地供應(yīng)政策時滯包括當(dāng)局認(rèn)識時滯、決策時滯、行動時滯和響應(yīng)時滯。

二、研究方法

格蘭杰因關(guān)系檢驗一般常用于測算樣本數(shù)據(jù)之間的遲滯情況，但對于數(shù)據(jù)要求較高。因此，本文采用相關(guān)性分析研究城市土地市場政策對房地產(chǎn)市場的有效性影響。

在概率論和統(tǒng)計學(xué)中，相關(guān)(或稱相關(guān)系數(shù)或關(guān)聯(lián)系數(shù))顯示兩個隨機變量之間線性關(guān)系的強度和方向。在統(tǒng)計學(xué)中，相關(guān)的意義是衡量兩個變量相對于其相互獨立的距離，在這個廣義的定義下，有許多根據(jù)數(shù)據(jù)特點而定義的用來衡量數(shù)據(jù)相關(guān)的系數(shù)。相關(guān)性分析是描述兩個或兩個以上變量間關(guān)系密切程度的統(tǒng)計方法，是社會學(xué)中較為普遍采用的一種資料分析的方法。線性相關(guān)系數(shù)是測度變量間關(guān)系的密切程度的量，反應(yīng)兩個變量間線性相關(guān)程度的量稱為簡單相關(guān)系數(shù)。對于不同數(shù)據(jù)特點，可以使用不同的系數(shù)。最常用的是皮爾森積差相關(guān)系數(shù)。其定義是兩個變量協(xié)方差除以兩個變量的標(biāo)準(zhǔn)差(方差的平方根)。皮爾生(Pearson)相關(guān)系數(shù)的計算公式如下：

式中X、y為兩相關(guān)變量，它們的測量值都是成對的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相關(guān)系數(shù)r的取值范圍在[-1，1]。r=1或，r=-1時，表明兩變量之間完全正相關(guān)或者完全負(fù)相關(guān)，實際上表明兩個變量是線性關(guān)系。r=0時，表示變量間不存在線性相關(guān)關(guān)系；可能是無相關(guān)，也可能是非線性相關(guān)。

一般地，|r|>0.95存在顯著性相關(guān)；|r|>=0.8高度相關(guān)；0.5＜|r|0.8中度相關(guān)0。

0.3G==|r|＜0.5低度相關(guān)；|r|

三、指標(biāo)選取與模型測算

(一)自變量的選取

由于本文研究的是在土地供應(yīng)政策影響房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機制的基礎(chǔ)上，以合肥市為例研究，因此選擇的自變量為土地供應(yīng)政策的主要兩方面的指標(biāo)：

X1：合肥市土地經(jīng)營性用地交易量，即土地市場的土地供給量。

x2：合肥市土地經(jīng)營性土地交易均價，即地價。

(二)因變量的選取

由于土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總量，房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)的投資，因此本文選取的因變量主要是這三類指標(biāo)：

y1：房地產(chǎn)的投資，包括房地產(chǎn)投資總額y。以及商品住宅投資y12。

y2：房地產(chǎn)價格，包括商品房平均價格y21以及商品住房平均價格y22。

y3：房地產(chǎn)市場供應(yīng)，包括住宅新開發(fā)面積y31，住宅竣工面積y32，施工面積y33。

(三)合肥市土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的有效性研究

根據(jù)合肥市國土資源局2004-2009年的統(tǒng)計，合肥市經(jīng)營性土地成交量及畝均價格(見表1)，其中2008年因為金融危機的影響，土地成交量大幅下滑，由2007年的385萬平方米下跌至186.6萬平方米，跌幅近51.6％，而經(jīng)營性土地的均價從2004-2009年一直持續(xù)增長。

根據(jù)合肥市房產(chǎn)局的統(tǒng)計，2006-2009年的房地產(chǎn)投資總額持續(xù)增長，在2008年以后由于金融危

機的影響，投資額同比增長率明顯放緩，2008年房地產(chǎn)投資總額的增幅從2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市場的政策的影響效果和房價的變化并不是同步的，在一段時間內(nèi)，存在著“時間差”。因此對自變量和因變量進行皮爾森相關(guān)性分析時，對自變量選取2005～2008年數(shù)據(jù)，因變量選取2006―2009年數(shù)據(jù)，并采用方差標(biāo)準(zhǔn)化的方法對變量進行標(biāo)準(zhǔn)化，以消除不同量綱對模型準(zhǔn)確性。

通過皮爾森相關(guān)性分析，引用合肥市2005-2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)，分別計算自變量X1、X2與因變量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相關(guān)系數(shù)，得到合肥市土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的有效性影響程度(見表2)。

四、結(jié)果分析

(一)經(jīng)營性土地交易量的相關(guān)性分析

表2顯示，與y11高度正相關(guān)，y12中度正相關(guān)，y32低度正相關(guān)，與其他因變量可認(rèn)為在該時間區(qū)域內(nèi)不相關(guān)。

由以上分析的結(jié)果可知，政府通過控制經(jīng)營性土地交易量，直接影響的是房地產(chǎn)商的投資，因為投資的行為是房產(chǎn)商人對市場的即時反應(yīng)，速度較快。

對房地產(chǎn)市場的價格影響表現(xiàn)不強烈，因為房地產(chǎn)市場的特殊性，有著較長的時間周期，本文的數(shù)據(jù)顯示無法在更長的時間區(qū)域內(nèi)研究其相關(guān)性，因此，這也是值得作者去探究的新問題――政府通過土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在房價上的表現(xiàn)，一般為幾年才能逐漸顯示出其效果。

對房產(chǎn)供應(yīng)量的影響，與住宅新開發(fā)面積、施工面積幾乎不相關(guān)，與住宅竣工面積呈現(xiàn)低度相關(guān)。主要原因仍然在于房地產(chǎn)市場的長周期性以及政策對房地產(chǎn)市場的“遲滯性”的時間差。

(二)經(jīng)營性土地交易均價的相關(guān)性分析

表2顯示，與y11顯著正相關(guān)，y12、y32中度正相關(guān)，與其他因變量可認(rèn)為在該時間區(qū)域內(nèi)不相關(guān)。

與經(jīng)營性土地交易量相比，很顯然，房產(chǎn)市場的投資額與土地交易均價的相關(guān)性更強。因為在土地供應(yīng)市場，土地價格是其中最敏感的指標(biāo)，而在房地產(chǎn)投資的行為上，地價也直接影響著房產(chǎn)商的行為。

與房地產(chǎn)市場的價格相關(guān)性表現(xiàn)為弱，土地價格是房地產(chǎn)價格的主要成本之一，但是由于房地產(chǎn)市場的時滯性，在本文的研究時間區(qū)域內(nèi)沒有正式地表現(xiàn)出來。

對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)的相關(guān)性，與竣工面積呈現(xiàn)中度正相關(guān)，原因與上述分析基本一致。

篇（9）

在市場經(jīng)濟成熟的發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；在這些發(fā)達(dá)國家政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理，主要是通過經(jīng)濟和法律等手段來實現(xiàn)的。在我國，房地產(chǎn)業(yè)只有三十年的發(fā)展歷程， 國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，也只處在一個探索的階段。在2002年以來，我國房地產(chǎn)市場繁榮，給經(jīng)濟發(fā)展帶來了活力；但房價上漲迅速、空置率上升、住房結(jié)構(gòu)矛盾突出、投資增長快等現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟的健康發(fā)展。在經(jīng)濟學(xué)看來，這顯然是一種“市場失靈”的現(xiàn)象。為此，從2003年開始，中央政府制定了一系列的土地政策，期待通過法律的手段，來實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。這些土地政策對理性分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有著很大的意義。為此，本文就研究國家制定的土地政策對房地產(chǎn)市場的影響，以便能給市場的發(fā)展提供參考意義。

一、國家土地政策對房地產(chǎn)市場影響的體現(xiàn)

國家土地政策對房地產(chǎn)市場的影響，第一體現(xiàn)在土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)上。一個國家房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，體現(xiàn)在普通居民能夠買得住宅。但目前房價的飛漲，令普通居民無法購買。居高的房價，市場是無法進行調(diào)節(jié)，所以只能由國家宏觀調(diào)控政策來主導(dǎo)。因此，為了控制房價，國家出臺一系列的土地政策，實現(xiàn)了嚴(yán)格的土地制度。 如國家近年來相繼出臺的“8.13大限”、“新國八條”等土地政策，其主要目的是為了控制土地的供應(yīng)總量。

雖然國家的土地政策，在一定程度上達(dá)到減少土地供應(yīng)總量的目的；對土地的控制，從總量控制變成了結(jié)構(gòu)的控制；這變化主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中低價位的商品住宅傾斜；這是從目前和長遠(yuǎn)滿足中低收入的普通居民的住房需要。但現(xiàn)在我國70%還沒有完全實行廉租住房的制度，住房保障面積還不到4%，所以國家的土地政策還是達(dá)不到滿足廣大居民的住房需要。很多專家也指出，只有加大經(jīng)濟適用房的投入，才能起到降低房價，實現(xiàn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

國家土地政策對房地產(chǎn)市場的影響，第二體現(xiàn)在土地價格上。在以前，很多企業(yè)靠著銀行等金融行業(yè)的支持，可以低價圈地，拿著成本很低的土地。但是新的土地政策出來后，土地供給總量的減少和土地規(guī)則也跟著改變；在規(guī)定日期之前，一些沒有按照規(guī)定交納土地出讓金的項目，政府就有權(quán)強制收回，之后通過土地交易市場上的“招、拍、掛”的途徑，重新進行上市交易；這樣，在嚴(yán)格的土地政策下，必然導(dǎo)致了土地價格的上漲，再加上銀根緊縮的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源就少了，引起了房開商的開發(fā)成本增加，給予他們提高房價的理由。在這嚴(yán)格的土地政策管制下，房開商等微觀企業(yè)主體就實行“炒作房價”，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展。

國家土地政策對房地產(chǎn)市場的影響，第三體現(xiàn)在對消費者的影響上。政府出臺的嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，對消費購買心理產(chǎn)生影響。因為嚴(yán)格的土地供應(yīng)政策，消費者會預(yù)感未來房產(chǎn)的減少；作為普通居民，消費房子是為了住宅，所以關(guān)心近期投入的最小化，而不是收益的遠(yuǎn)期最大化，就會著急購買房子，造成了供給和需求之間的矛盾，房產(chǎn)市場上出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。因而，國家嚴(yán)格的土地政策，造成了即期消費的出現(xiàn)，這也是房價增長過快的一個原因。

二、國家政策土地需要考慮的因素

從現(xiàn)在土地政策對房地產(chǎn)的影響可以分析到，制定土地政策需要考慮到這一些因素：

1．土地資源的因素

國家在制定土地政策的時候，必需要目前國內(nèi)的土地資源。人多地少，乃是我國的一個基本國情，而且我國的大片國土是不適宜耕作和定居的高原、沙漠等等；所以，這就決定了我國在土地政策制定上，不應(yīng)該和世界上的其他國家進行相比較。經(jīng)濟的發(fā)展離不開土地，但現(xiàn)實的國情卻不允許土地的開發(fā)上占用過多的耕地。這就需要房地產(chǎn)的發(fā)展，要節(jié)約和合理地利用土地資源；而且土地的有限性，決定了土地供應(yīng)的相對不足；因而，在市場對房產(chǎn)需要上漲的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的供需矛盾是不可避免的。土地資源的現(xiàn)實狀況，決定了國家土地政策的宏觀調(diào)控上，只能綜合平衡各種因素，盡量把矛盾縮小的一個范圍之內(nèi)，使土地價格保持在一個合理的范圍。

2．房地產(chǎn)的特點

我們知道，房地產(chǎn)業(yè)的運轉(zhuǎn)具有長期性，從土地購置的開始，一直到市場上商品房的供給增加，都要經(jīng)歷一個較長的周期。土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場價格的影響，有一個比較滯后的過程。所以，嚴(yán)格的土地供應(yīng)政策，對商品房的價格具有刺激作用，對人們的消費心理必然產(chǎn)生影響，必然引起非理性消費現(xiàn)象的產(chǎn)生。在制定土地供給的政策上，需要考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點，適當(dāng)增減房地產(chǎn)的用地量，才能避免房地產(chǎn)市場的大起大落，達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的目的。

3．國家經(jīng)濟形勢

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，和整個國家的經(jīng)濟形勢是分不開的的。國家經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入的增加，必然有能購買商品房的經(jīng)濟能力。所以，國家在土地政策制定上，需要和整個國家經(jīng)濟形勢相協(xié)調(diào)。為此，在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，應(yīng)該把好土地審批和信貸投放這兩個關(guān)，嚴(yán)格控制好固定資產(chǎn)的投資規(guī)模，和整個社會的經(jīng)濟發(fā)展形勢相適應(yīng)。

三、制定有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的土地政策

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關(guān)鍵詞：數(shù)學(xué)方法；房地產(chǎn)市場；市場調(diào)查；市場預(yù)測

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地實現(xiàn)突破增長，但是在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中仍然存在一些風(fēng)險以及問題，因此房地產(chǎn)市場一般都是利用調(diào)查與預(yù)測的方式來實現(xiàn)市場的規(guī)劃發(fā)展，這就在我國的市場經(jīng)濟發(fā)展的指導(dǎo)下有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的再發(fā)展，同時能夠有效地體現(xiàn)我國的市場經(jīng)濟利益。

1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測解析

目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了從買方市場轉(zhuǎn)化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產(chǎn)市場競爭在經(jīng)濟發(fā)展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是發(fā)展的關(guān)鍵，因此市場的調(diào)查以及預(yù)測就成為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要依據(jù)，筆者根據(jù)以往的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)市場在近五年之內(nèi)已經(jīng)發(fā)展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學(xué)有效的市場調(diào)查以及預(yù)測手段，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產(chǎn)市場在我國的經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的位置。

（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查介紹。在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中主要包括以下三個環(huán)節(jié)：首先是在調(diào)查的前期進行準(zhǔn)備，前期你的準(zhǔn)備階段主要是分析經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響以及發(fā)展的機遇，這個時候就需要確定房地產(chǎn)市場的具體調(diào)查目標(biāo)、制定詳細(xì)的調(diào)查計劃、根據(jù)自身的發(fā)展以及文藝設(shè)計調(diào)查方案，當(dāng)然要在調(diào)查的過程中對于調(diào)查的方式、人員等進行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調(diào)查，對調(diào)查的數(shù)據(jù)資料進行詳細(xì)的整合，為后期的正式調(diào)查做好準(zhǔn)備工作。其次是正式調(diào)查階段，這一個階段的任務(wù)主要是收集資料，同時要對調(diào)查人員進行專業(yè)的調(diào)查培訓(xùn)，這個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場調(diào)查過程中最重要的，因此在這個環(huán)節(jié)中要保證調(diào)查的嚴(yán)謹(jǐn)。最后一個環(huán)節(jié)就是調(diào)查的總結(jié)，這一環(huán)節(jié)主要是針對前兩個環(huán)節(jié)中比較分散的數(shù)據(jù)進行一下整理，并根據(jù)經(jīng)驗對本次的調(diào)查結(jié)果進行總結(jié)，得出比較科學(xué)的結(jié)論，同時將結(jié)論進行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測介紹。房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)是建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，我們在進行預(yù)測的時候可以利用已經(jīng)調(diào)查得出的資料預(yù)測的信息，當(dāng)然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產(chǎn)市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行一定的判斷。在一般的房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)主要有以下內(nèi)容：臆斷預(yù)測的目標(biāo)方向性、收集整合調(diào)查資料、選擇預(yù)測方法并且建立設(shè)施的數(shù)學(xué)模型、審核預(yù)測的結(jié)果、總結(jié)預(yù)測結(jié)果。

2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測中的應(yīng)用

（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計方法分析。數(shù)學(xué)統(tǒng)計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數(shù)量特點以及基本的變化規(guī)律。在這一種數(shù)學(xué)分析方法中比較常用的方法是有集中數(shù)據(jù)的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數(shù)據(jù)綜合指數(shù)的分析。其中的集中數(shù)據(jù)趨勢變化的分析是將全體數(shù)據(jù)中的整合變量的方向性規(guī)劃為某一個數(shù)據(jù)指標(biāo)上，這一點就成為這一組數(shù)據(jù)中的核心點，同時可以用它來代表整體的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢。這種集中數(shù)據(jù)整合的方法有很多種，例如可以算術(shù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)、中位數(shù)以及眾數(shù)。分散的程度分析是借助整個數(shù)據(jù)數(shù)列之間變量的變化分散程度，數(shù)據(jù)的標(biāo)志性變化的情況是指標(biāo)的變化越小，平均數(shù)的代表程度反而越大，統(tǒng)計方法中的常用統(tǒng)計方法有：數(shù)據(jù)平均差、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差以及離散系數(shù)。

（2）數(shù)學(xué)解析性分析。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查與預(yù)測方面的解析性統(tǒng)計分析方法主要是借助數(shù)學(xué)理論基礎(chǔ)來進行的，通過對調(diào)查預(yù)測數(shù)據(jù)的規(guī)律進行深入的解析來定量數(shù)據(jù)的分析，常用的數(shù)學(xué)方法有：數(shù)據(jù)的方差分析、預(yù)測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數(shù)據(jù)的方差分析中首先通過分析不同的調(diào)查數(shù)據(jù)來進行整合。在了解了整個調(diào)查的數(shù)列中自變量對因果變量的影響意義來預(yù)測整個調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容。同時數(shù)據(jù)方差分析應(yīng)用的過程中針對一般假定的數(shù)據(jù)分布，可以選擇相對比較穩(wěn)定的方差來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的預(yù)測。在預(yù)測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規(guī)則的數(shù)列數(shù)據(jù)進行多元統(tǒng)計，整個的多元統(tǒng)計可以根據(jù)數(shù)量的變化選擇多樣性，在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中我們一般選擇類聚的形式來進行聚類分析。聚類分析系統(tǒng)主要有：聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法等。當(dāng)然隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)學(xué)模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據(jù)，例如利用計算機中的SPSS軟件對調(diào)查的原始數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計。

（3）數(shù)學(xué)定量預(yù)測方法，在這一種方法中主要依據(jù)一元線性的模型建立來實現(xiàn)在數(shù)據(jù)資料的整合，一方面利用運用數(shù)學(xué)方法，另一方面結(jié)合計算機技術(shù)，對房地產(chǎn)的營銷變化做出科學(xué)的估計和判斷。數(shù)學(xué)統(tǒng)計模型是一個相對比較穩(wěn)定的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)用，同時比較準(zhǔn)確、客觀真實，特別是在中短期的調(diào)查與預(yù)測中有比較客觀的優(yōu)勢。

3 結(jié)語

數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中已經(jīng)有了很長一段的應(yīng)用歷史，當(dāng)然在經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調(diào)查與預(yù)測的更新來實現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的發(fā)展，因此對于數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用需要不斷的去研究探索。

參考文獻

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我國房地產(chǎn)市場雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)，進一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實推進房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作。

一、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場機制，無法達(dá)到市場供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預(yù)和調(diào)控，促進和保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優(yōu)決策。現(xiàn)實中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢攫取更多的利益，這一點在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場進入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應(yīng)地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價值無法依靠市場完全實現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益，而且會對周圍環(huán)境，對其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費，特別是居民購房置業(yè)，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內(nèi)的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業(yè)的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產(chǎn)來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會帶來的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場機制來實現(xiàn)，市場機制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說公共價值的實現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場機制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價值得不到實現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場供應(yīng)將可能相對不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對不足。這時房地產(chǎn)市場雖然可能會出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌龉┣蠼Y(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價格，但價格不是問題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現(xiàn)甚至擴張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，正是針對房地產(chǎn)市場內(nèi)在缺陷展開的，其總體目標(biāo)就是要消除市場失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對市場缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場上的投機活動抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機行為，是政府房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對房地產(chǎn)市場投機行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中最常見政策。房地產(chǎn)市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎(chǔ)。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，市場炒作過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高，嚴(yán)重時可能形成影響經(jīng)濟正常運行的房地產(chǎn)泡沫。正因為房地產(chǎn)市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據(jù)實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態(tài)度，實行不同的調(diào)控政策。不過，當(dāng)市場炒作氣氛過于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場當(dāng)期供應(yīng)相對不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)模磁c居民其它方面消費水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過政策引導(dǎo)予以保障，所實現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價值得到充分實現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場達(dá)到最優(yōu)均衡。簡單地說就是居民房地產(chǎn)消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平。現(xiàn)實中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟發(fā)展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。